Отчет об оценке имущества ОАО Кормовое

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА № 155-К/2012 ОТ 13.08.2012г
В соответствии с договором № 155-А/2012 от 20.06.2012 г, мною, оценщиком Куликовой Е.В.,
произведена оценка рыночной стоимости имущественного комплекса ОАО «Кормовое» по
состоянию на дату оценки 10 июля 2012г.
Оценка произведена на основании анализа информации, полученной от Заказчика в устной и
письменной форме.
Результаты оценки могут быть использованы для формирования конкурсной массы и выставления
имущества на торги.
Настоящая оценка произведена в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Альтернативное использование результатов оценки возможно только в соответствии с
действующим законодательством и примененными стандартами оценки.
Настоящая оценка произведена в соответствии с:




Законами РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г № 135ФЗ ( в редакции Федеральных законов от 21.12.2001г № 178-ФЗ, от 21.03.2002г
№ 31-ФЗ, от 14.11.2002г № 143-ФЗ, от 10.01.2003г № 15-ФЗ,27.02.2003г № 29ФЗ, от 22.08.04 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ);
Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами МЭРТ № 254, №
255, № 256 от 20 июля 2007г. (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3)
Стандартами и правилами оценочной деятельности НП «СМАОс» - «Оценка
недвижимости», утвержденный Решением Совета Партнерства НП «СМАОс»
от 15 августа 2008 года, протокол № 78 от 15 августа 2008г, с изменениями и
дополнениями от 19 октября 2010 г (протокол № 184 от 19.10.2010г), и
изменениями и дополнениями от 16 ноября 2010г (протокол № 187 от
16.11.2010г), изменениями и дополнениями от 18 февраля 2011г (Протокол №
196 от 18.02.2011);
Международными стандартами оценки Международного комитета по
стандартизации оценки
имущества МК
СОИ,
Постановлениями и
инструктивными материалами Правительства РФ, Министерства финансов
РФ, Министерства имущественных отношений РФ.
Проанализировав результаты оценки, приходим к выводу, что:
Объекты недвижимости
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
Наименование
Рыночная стоимость, в т.ч.
НДС, рублей
Весовая
88 977
Центральная контора
177 708
Здание мастерской (литер А)
354 284
Склад стройматериалов (Литер А)
158 679
Здание пилорамы
58 594
Первый семенной склад (литер А)
172 550
Второе семенное хранилище (Литер 299 897
А,А1)
Здание коровника
756 488
ИТОГО по недвижимости
2 067 177
Автотранспортные средства
№ Наименование
1
Рыночная
НДС 18%
Авто прицеп СЗАП 58-04 РМ, инв. № 13 350
00000054
стоимость,
в
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
т.ч.
Газ молоковоз 762 МВ, инв. № 00000050
ЗИЛ ММЗ 45021 У 785, инв. № 00000051
КАМАЗ 55102 У 753 МВ 61, инв. №
000000052
5 КАМАЗ 55102, У 778 МВ 61, инв. №
000000026
6 КАМАЗ 55102 У781 МВ 61, инв. № 00000025
7 Тракторный прицеп, инв. №00000100
8 Трактор ДТ-75 № 5, инв. № 00000066
9 Трактор МТЗ-80 № 10, инв. № 00000068
10 Трактор МТЗ-80 № 11, инв. № 00000069
11 Трактор МТЗ-80 №12, инв. № 00000070
12 Трактор МТЗ -80 № 8, инв. № 00000067
ИТОГО
2
3
4
18 200
22 260
68 130
136 261
53 986
11 320
34 400
21 400
21 400
21 400
21 400
443 507
Дебиторская задолженность
81 013-00 /Восемьдесят одна тысяча тринадцать/ рублей, в том числе право требование,
вытекающее из обстоятельств неосновательного обогащения – 2968-11 рублей
Оборудование
Инв.№
Наименование
Рыночная стоимость, рублей
00000098
00000090
00000080
00000043
Вычислительная техника
Дистиллятор
Жатка (ЖВП-6)
ЗАВ-40
ЗАВ-20
Зерномет
КИР
Контейнер ГСМ
Культиватор КРН -4,2
Молот пневматический
Ноутбук HP DV5-104er
Опрыскиватель ОУП-2500
Пресс-подборщик рулонный ПР145С
Разбрасыватель 025 650л
Станок вертикальный
Станок вертикальный фрезерный
Станок ВИ -222
Станок разб. и подб.
Станок токарный винтовой
Стенд испытательный
Стенд КИ
Стол ПМ 16.02.
Стол ПМ 16.02.
Сто приставной ПМ 16.09
Стол приставной ПМ 16.10
Стол сварочный
Трансформатор сварочный
Устройство перезарядное
Шкаф офисный ПМ 11.03
Шкаф офисный ПМ 14.17
944-00
26-00
65 600
50 150
50 150
20163
2 572
2 122
2 280
3500
4 714
129 457
107 757
00000072
00000073
00000081
00000079
00000041
00000102
00000027
00000029
00000101
0000082
00000084
00000093
00000086
00000085
00000087
00000088
0000104
0000105
0000109
00000106
00000091
00000092
00000089
00000103
0000108
6 197
2 620
9 972
36
20
3 596
1 200
1 200
2 267
2 267
2 049
1 787
3 098
1 153
74
3 400
2 267
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
00000107
Шкаф офисный ПМ 14.18.
1 853
Кран-балка
15 860
Борона-дисковая ВДТ-3
23 300
Каток КГ КВГ-1,4 (2 шт)
25 500
Копировальное устройство Canon 106
FC 220
Компьютерный системный блок 98
LG52X max
Монитор LG, клавиатура
32
549 387
ИТОГО
Материалы, остаюшиеся от разборки объектов недвижимости
№
п/п
Наименование
материала
Единица
измерения
Итого
Цена
единицу
1
2
3
4
Дрова
Кирпич
Блок
Шифер
алюминиев
ый
Шифер
Куб.м.
штук
Куб.м.
лист
24,175
64 893
7,04
171
500
3-00
1 450
92-00
12 088
194 679
10 208
15 732
лист
313
88-00
27 544
2
6
0
5
за
Сумма, рублей
2
5
1
ВСЕГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ОАО «КОРМОВОЕ»:
№
Наименование
Рыночная стоимость, рублей
п/п
1
Объекты недвижимости
2 067 177
2
Автотранспортные средства
443 507
3
Право требования дебиторской задолженности
81 013
4
Оборудование
549 387
5
Материалы от разборки объектов недвижимости
260 251
ИТОГО
3 401 335-00
3 401 335-00 /Три миллиона четыреста одна тысяча триста тридцать пять/ рублей, в том
числе НДС – 518 847-71 рублей.
Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете в
соответствующих разделах оценки.
Выводы, содержащиеся в нашем отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации,
полученной в результате исследования, а также на нашем опыте и профессиональных знаниях, на
деловых встречах, в ходе которых нами была получена информация.
Срок действия отчета 6 месяцев.
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике ее проведения, Вы можете
обратиться непосредственно ко мне.
С уважением,
Специалист- оценщик
13.07.2012г.
Куликова Е.В.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
СОДЕРЖАНИЕ
РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА………………………………………………………1
СОДЕРЖАНИЕ……………………………………………………………………………5
1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ………………………………………………………6
2.ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ…………………………………………….9
3.ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ…………………………………………………………………10
4.ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ………………………………………………………14
5.СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ…15
6.СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ………………………………16
7.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ…………………………………….19
8.ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ…………….21
9.ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ
И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………………………..24
10.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ……………………..26
11.АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ДАННЫХ………………………...27
12.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……………………………………………………...28
13.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ………………………………………………...68
14.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ……………………………………………………76
15.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………………………...110
15.1.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ…………………110
15.2.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ……………...128
15.3.ОЦЕНКА ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ……………………………………...150
16.ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……..160
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
Общая
информация,
идентифицирующая
объект оценки
В
соответствии с
заданием на
оценку
объектом
оценки
является
имущественны
й
комплекс
ОАО
«Кормовое»,
состоящий из
объектов
недвижимости,
автотранспорт
ных средств,
предметов
оборудования
и дебиторской
задолженност
и:
Объекты
недвижимости,
подлежащие
оценке:
 Весовая
;
 Центра
льная
контора
;
 Здание
мастер
ской
(литер
А);
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
 Склад
стройм
атериа
лов
(Литер
А);
 Здание
пилорам
ы;
 Первый
семенно
й склад
(Литер
А);
 Второе
семенно
е
хранили
ще
(Литер
А,А1);
 Здание
коровни
ка;
 Автога
раж;
 Гараж;
 Мехмас
терская
;
 Свинарн
ик;
 Склад
ГСМ;
 Склад
МТМ;
 Здание
столово
й
Автотранспорт
ные средства,
подлежащие
оценке:
 Автопр
ицеп
СЗАП,
гос. рег.
номер
5804
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88




РМ, инв.
№
0000005
4, 1990
года
выпуска
;
Автомо
биль
ГАЗ 53
Г6-СТА
3,7, инв.
№
0000005
0, гос.
рег.
номер У
762 МВ
61, 1990
г.в.;
Автомо
биль
ЗИЛ
ММЗ
45021,
инв.
№00000
051,
гос.рег.
номер
У
785
МВ 61;
Автомо
биль
КАМАЗ
55102,
инв. №
0000005
2,
гос.рег.
знак У
753 МВ
61, 1985
г.в.;
Автомо
биль
КАМАЗ
55102,
инв.
№00000
026,
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88







гос.рег.
знак У
778 МВ
61, 1991
г.в.;
Автомо
биль
КАМАЗ
55102,
инв. №
0000002
5,
гос.рег.
знак У
781 МВ
61,1990
г.в.;
Трактор
ный
прицеп,
инв. №
0000100
;
Трактор
ДТ-75
№
5,
инв. №
0000006
6;
Трактор
МТЗ-80
№
10,
инв. №
0000006
8;
Трактор
МТЗ-80
№
11,
инв. №
0000006
9;
Трактор
МТЗ-80
№
12,
инв.
№00000
070;
Трактор
МТЗ-80
№
8,
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
инв. №
0000006
7.
Дебиторская
задолженност
ь
ОАО
«Кормовое» к
индивидуальн
ому
предпринимат
елю
Сайгериеву
Лечи
Даудовичу
в
сумме
14 390 489-89
/Четырнадцать
миллионов
триста
девяносто
тысяч
четыреста
восемьдесят
девять рублей
89 копеек/, в
том числе:

1229914
(Один
миллион
двести
двадцать
девять
тысяч
девятьсот
четырнадц
ать рублей)
:
по
договору
субаренды
земель
сельскохоз
яйственног
о
назначения
от
01.04.2010г
в
сумме
457757,40;
по
договору о
предоставл
ении
автоуслуг
от
01.04.2010г
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88



в
сумме
270361,60
рублей; по
договору
оказания
услуг
по
уборке
2010
в
сумме
108324
рублей; по
договору о
предоставл
ении услуг
трактора от
01.04.2010г
в
сумме
337716
рублей; по
договору
оказания
услуг
на
току
в
сумме
55755
рублей.
3 903 900
(Три
миллиона
девятьсот
три тысячи
девятьсот)
рублей: по
договору
поставки
сельскохоз
яйственной
продукции
№ 4/10 от
06.08.2010г
;
60 038
(Шестьдес
ят
тысяч
тридцать
восемь)
рублей: по
договору
куплипродажи
товара от
29.12.2008г
;
799 160
(Семьсот
девяносто
девять
тысяч сто
шестьдеся
т) рублей:
по
договору
субаренды
земель
сельскохоз
яйственног
о
назначения
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88




багара от
01.04.2010г
в
сумме
553420
рублей, по
договору
поставки
с/х
продукции
№ 3/10 в
сумме
245 740
рублей;
272580
(Двести
семьдесят
две тысячи
пятьсот
восемьдес
ят) рублей:
по
договору
субаренды
земель
сельскохоз
яйственног
о
назначения
от
31.03.2010г
;
885 277
(Восемьсот
восемьдес
ят
пять
тысяч
двести
семьдесят
семь)
рублей: по
договору
поставки
сельхозпро
дукции №
2/10
от
21.02.2010г
;
4 925 615
(Четыре
миллиона
девятьсот
двадцать
пять тысяч
шестьсот
пятнадцать
)
рублей:
по
договору
поставки
сельхозпро
дукции от
06.01.2010г
;
826 826
(Восемьсот
двадцать
шесть
тысяч
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88


восемьсот
двадцать
шесть)
рублей: по
договору
№ 37 от
10.08.2009г
;
14593,08
(Четырнад
цать тысяч
пятьсот
девяносто
три рубля
08 копеек):
по
договору
поставки
№ 25 от
22.05.2009г
;
936135,20
(Девятьсот
тридцать
шесть
тысяч сто
тридцать
пять
рублей 20
копеек): по
договору
поставки
№35
от
20.07.200
9г;

466451,51
(Четыреста
шестьдеся
т
шесть
тысяч
четыреста
пятьдесят
одна
тысяча 51
копейка):
по
договору
аренды
движимого
имущества
(оборудова
ния)
от
19.03.2011г
Оборудование
ОАО
«Кормовое»,
подлежащее
оценке:






Вычислительная техника
Дистиллятор
Жатка (ЖВП-6)
ЗАВ-40
ЗАВ-20
Зерномет
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88




























КИР
Контейнер ГСМ
Культиватор КРН -4,2
Молот пневматический
Ноутбук HP DV5-104er
Опрыскиватель ОУП-2500
Пресс-подборщик рулонный ПР-145С
Разбрасыватель 025 650л
Станок вертикальный
Станок вертикальный фрезерный
Станок ВИ -222
Станок разб. и подб.
Станок токарный винтовой
Стенд испытательный
Стенд КИ
Стол ПМ 16.02.
Стол ПМ 16.02.
Сто приставной ПМ 16.09
Стол приставной ПМ 16.10
Стол сварочный
Трансформатор сварочный
Устройство перезарядное
Шкаф офисный ПМ 11.03
Шкаф офисный ПМ 14.17
Шкаф офисный ПМ 14.18.
Кран-балка
Борона-дисковая ВДТ-3
Каток КГ КВГ-1,4 (2 шт)
 Копировальное устройство Canon FC 220
 Компьютерный системный блок LG52X max
 Монитор LG, клавиатура
Результаты
оценки,
полученные
при
применении различных
подходов к оценке
Объекты
недвижимого
имущества:
Сравнительны
й подход – не
применялся,
обоснован
отказ;
Затратный
подход
–
2 067 177-00;
Доходный
подход
не
применялся,
обоснован
отказ;
Автотранспорт
ные средства
Наименование
Сравнительн.
Затратный
Доходный
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Автоприцеп СЗАП 8527
Не примен.
13 350
Не примен
Газ 53 Молоковоз
Не примен.
18 200
Не примен.
ЗИЛ ММЗ 45021
Не примен.
22 260
Не примен.
КАМАЗ 55102
Не примен
68 130
Не примен.
КАМАЗ 5510
Не примен
136 261
Не примен.
КАМАЗ 55102
Не примен
53 986
Не примен.
Тракторный прицеп
Не примен
11 320
Не примен
Трактор ДТ-75
Не примен
Не примен
34 400
Трактор МТЗ-80 № 10
Не примен
Не примен
21 400
Трактор МТЗ-80 № 11
Не примен
Не примен
21 400
Трактор МТЗ-80 № 12
Не примен
Не примен
21 400
Трактор МТЗ-80 № 8
Не примен
Не примен
21 400
Дебиторская
задолженност
ь
Доходный
подход :
81 013-00
/Восемьдесят одна
тысяча тринадцать/
рублей, в том числе
право требование,
вытекающее
из
обстоятельств
неосновательного
обогащения – 296811 рублей
Затратный
и
сравнительны
й
подходобоснованы
отказы,
не
применялись
Оборудование
Сравнительный
подход не
применялся обоснован
отказ;
Доходный
подход – не
применялся,
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
обоснован
отказ;
Затратный
подход – 549 387
Итоговая
стоимости
оценки
величина
объекта
Рыночная
стоимость
имущественно
го комплекса
ОАО
«Кормовое»:
3 401 335-00 /Три
миллиона
четыреста одна
тысяча
триста
тридцать
пять/
рублей, в том
числе
НДС
–
518 847-71
рублей.
2.ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

Договор № 155/2012 от 20 июня 2012г.
3.ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Объекты оценки
В
соответствии с заданием на оценку объектом оценки
является имущественный комплекс ОАО «Кормовое»,
состоящий из объектов недвижимости, автотранспортных
средств,
предметов
оборудования
и
дебиторской
задолженности:
Объекты недвижимости, подлежащие оценке:
 Весовая;
 Центральная контора;
 Здание мастерской (литер А);
 Склад стройматериалов (Литер А);
 Здание пилорамы;
 Первый семенной склад (Литер А);
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
 Второе семенное хранилище (Литер А,А1);
 Здание коровника;
 Автогараж;
 Гараж;
 Мехмастерская;
 Свинарник;
 Склад ГСМ;
 Склад МТМ;
 Здание столовой
Автотранспортные средства, подлежащие оценке:
 Автоприцеп СЗАП, гос. рег. номер 5804 РМ, инв. №
00000054, 1990 года выпуска;
 Автомобиль ГАЗ 53 Г6-СТА 3,7, инв. № 00000050, гос.
рег. номер У 762 МВ 61, 1990 г.в.;
 Автомобиль ЗИЛ ММЗ 45021, инв. №00000051,
гос.рег. номер У 785 МВ 61;
 Автомобиль КАМАЗ 55102, инв. № 00000052,
гос.рег.знак У 753 МВ 61, 1985 г.в.;
 Автомобиль
КАМАЗ
55102,
инв. №00000026,
гос.рег.знак У 778 МВ 61, 1991 г.в.;
 Автомобиль КАМАЗ 55102, инв. № 00000025, гос.рег.
знак У 781 МВ 61,1990 г.в.;
 Тракторный прицеп, инв. № 0000100;
 Трактор ДТ-75 № 5, инв. № 00000066;
 Трактор МТЗ-80 № 10, инв. № 00000068;
 Трактор МТЗ-80 № 11, инв. № 00000069;
 Трактор МТЗ-80 № 12, инв. №00000070;
 Трактор МТЗ-80 № 8, инв. № 00000067.
Дебиторская
задолженность
ОАО
«Кормовое»
к
индивидуальному предпринимателю Сайгериеву Лечи
Даудовичу в сумме 14 390 489-89 /Четырнадцать миллионов
триста девяносто тысяч четыреста восемьдесят девять
рублей 89 копеек/, в том числе:





1229914 (Один миллион двести двадцать девять тысяч девятьсот
четырнадцать
рублей):
по
договору
субаренды
земель
сельскохозяйственного назначения от 01.04.2010г в сумме 457757,40; по
договору о предоставлении автоуслуг от 01.04.2010г в сумме 270361,60
рублей; по договору оказания услуг по уборке 2010 в сумме 108324
рублей; по договору о предоставлении услуг трактора от 01.04.2010г в
сумме 337716 рублей; по договору оказания услуг на току в сумме 55755
рублей.
3 903 900 (Три миллиона девятьсот три тысячи девятьсот) рублей: по
договору поставки сельскохозяйственной продукции № 4/10 от
06.08.2010г;
60 038 (Шестьдесят тысяч тридцать восемь) рублей: по договору куплипродажи товара от 29.12.2008г;
799 160 (Семьсот девяносто девять тысяч сто шестьдесят) рублей: по
договору субаренды земель сельскохозяйственного назначения багара от
01.04.2010г в сумме 553420 рублей, по договору поставки с/х продукции
№ 3/10 в сумме 245 740 рублей;
272580 (Двести семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят) рублей: по
договору субаренды земель сельскохозяйственного назначения от
31.03.2010г;
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88






885 277 (Восемьсот восемьдесят пять тысяч двести семьдесят семь)
рублей: по договору поставки сельхозпродукции № 2/10 от 21.02.2010г;
4 925 615 (Четыре миллиона девятьсот двадцать пять тысяч шестьсот
пятнадцать) рублей:
по договору поставки сельхозпродукции от
06.01.2010г;
826 826 (Восемьсот двадцать шесть тысяч восемьсот двадцать шесть)
рублей: по договору № 37 от 10.08.2009г;
14593,08 (Четырнадцать тысяч пятьсот девяносто три рубля 08 копеек):
по договору поставки № 25 от 22.05.2009г;
936135,20 (Девятьсот тридцать шесть тысяч сто тридцать пять рублей 20
копеек): по договору поставки №35 от 20.07.2009г.
466451,51 (Четыреста шестьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят одна
тысяча 51 копейка): по договору аренды движимого имущества
(оборудования) от 19.03.2011г
Оборудование:
 Вычислительная техника
 Дистиллятор
 Жатка (ЖВП-6)
 ЗАВ-40
 ЗАВ-20
 Зерномет
 КИР
 Контейнер ГСМ
 Культиватор КРН -4,2
 Молот пневматический
 Ноутбук HP DV5-104er
 Опрыскиватель ОУП-2500
 Пресс-подборщик рулонный ПР-145С
 Разбрасыватель 025 650л
 Станок вертикальный
 Станок вертикальный фрезерный
 Станок ВИ -222
 Станок разб. и подб.
 Станок токарный винтовой
 Стенд испытательный
 Стенд КИ
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
 Стол ПМ 16.02.
 Стол ПМ 16.02.
 Сто приставной ПМ 16.09
 Стол приставной ПМ 16.10
 Стол сварочный
 Трансформатор сварочный
 Устройство перезарядное
 Шкаф офисный ПМ 11.03
 Шкаф офисный ПМ 14.17
 Шкаф офисный ПМ 14.18.
 Кран-балка
 Борона-дисковая ВДТ-3
 Каток КГ КВГ-1,4 (2 шт)
 Копировальное устройство Canon FC 220
 Компьютерный системный блок LG52X max
 Монитор LG, клавиатура
Субъект права: ОАО «Кормовое» ИНН 6118009464 ОГРН
Имущественные
права на объект 1026101184163, адрес места нахождения: 346676 Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий, ул.Зеленая, 24
оценки
Основание возникновения права собственности: Решение
Арбитражного суда Ростовской области от 23 мая 2012г по
делу № А53-12421/2012.
Цель и задачи Определение рыночной стоимости объекта оценки
оценки
Для формирования конкурсной массы и выставления
Предполагаемое
имущества на торги
использование
результатов
оценки и
связанные с этим
ограничения
Рыночная
Вид стоимости
Срок проведения
оценки
Дата осмотра
20.06.2012г-20.08.2012г
10.07.2012
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Дата определения
стоимости (дата
проведения
оценки, дата
оценки)
График
проведения
оценки
Дата составления
отчета
Порядковый
номер отчета
Допущения и
ограничения, на
которых должна
основываться оценка
10.07.2012
20.06.2012-16.07.2012
13.08.12
155-К/2012
1. Содержащееся в настоящем Отчете итоговое значение стоимости
действительно только по состоянию на дату оценки.
2. Финансовые отчеты и другая необходимая информация,
предоставленная заказчиком оценки или его представителями в ходе
проведения оценки, были приняты без какой-либо проверки, как в
полной мере и корректно отражающие количественные и
качественные характеристики объекта оценки.
3. Общедоступная отраслевая и статистическая информация была
получена из источников, которые Оценщик считает достоверными.
4. Сделанное Оценщиком заключение об итоговой величине стоимости
основывается на допущении, что текущий уровень компетентности и
эффективности управления объектом недвижимости будет
сохраняться и в дальнейшем и что характер деятельности
предприятия существенно не изменится в случае его продажи.
5. Ни Отчет целиком, ни любая из его частей не могут
распространяться посредством рекламы, СМИ, почты, прямой
пересылки и любых других средств коммуникации без
предварительного письменного согласия и одобрения Оценщика.
6. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача
показаний и явка в суд иначе как по его вызову, не будет требоваться
от Оценщика, если предварительные договоренности по данному
вопросу не были достигнуты заранее в письменной форме.
7. Оценщик не является экологическим консультантом или
инспектором и не несет ответственности за любые фактические или
потенциальные обязательства, связанные с этим.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
4.ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ
Оценщик, подписавший данный отчет, настоящим утверждает, что:
 Утверждения и факты, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях
оценщика;
 Сделанный анализ, высказанные мнения, полученные выводы и результаты действительны
исключительно в пределах указанных в отчете допущений и ограничивающих условий и
являются следствием как непредвзятого анализа исходных данных, так и персональной
профессиональной практики;
 Оценщик не имел личной заинтересованности – ни настоящей, ни будущей – относительно
оцениваемых объектов или какой-либо предвзятости в отношении вовлеченных сторон;
 Вознаграждение оценщика не связанно с итоговой величиной стоимости объектов оценки и
не обусловлено какими-либо другими условиями, кроме как выполнением работ по
данному отчету, а также не зависит от тех событий, которые могут наступить в результате
использования Заказчиком или третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в
Отчете;
 Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями стандартов НП
«СМАОс», а также в соответствии с действующими Федеральными стандартами оценки;
 Образование оценщика соответствует необходимым требованиям;
 Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества;
 Оценщик произвел обследование имущества лично;
 Никто, кроме оценщика, подписавшего настоящий Отчет, и специалистов, указанных в
Отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке Отчета.
5.СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Процесс оценки включал следующие этапы (ст. 16 ФСО-1):
Заключение контракта на проведение оценки, включающего задание на оценку.
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Осмотр объектов оценки.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Изучение данных учета собственника, данных о фактическом состоянии зданий и сооружений,
полученных в результате осмотра, а также сведений об использовании и происхождении объектов,
полученных от администрации Заказчика.
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых
расчетов.
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой
величины стоимости объекта оценки.
Составление (написание) отчета об оценке.
6.СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
6.1.Сведения о Заказчике
Организационно-правовая
форма и полное
наименование
ОГРН и дата его
присвоения
Юридический адрес:
Конкурсный управляющий ОАО «Кормовое»
Приходько Алексей Викторович
ОГРН ОАО «Кормовое» 1026101184163, дата присвоения
29.11.2002г
344065 Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, а/я 7255
6.2.Сведения об Оценщике
Организационно-правовая
форма
и
полное
наименование
Основной государственный
регистрационный
номер
индивидуального
предпринимателя
(ОГРНИП)
и дата его
присвоения
Место нахождения
Индивидуальный предприниматель
Куликова Елена Вадимовна
ОГРНИП 308236432300030
(Свидетельство серии 23 № 007258673
от 18 ноября 2008 года).
352360 Краснодарский край, Тбилисский район,
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Банковские реквизиты
ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
ИНН 235101496237, р/сч 40802810603090000212 в
Краснодарском РФ ОАО «Россельхозбанке» г.Краснодара
БИК 040349536 к/сч 30101810700000000536
6.2.2.Сведения об оценщике (исполнитель)
Фамилия, имя, отчество
оценщика
Информация о членстве в
саморегулируемой
организации
Куликова Елена Вадимовна
Член НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»,
свидетельство № 2896 от 13.04.2009г
Адрес СРО: г.Москва, Ленинградский проспект, д.74-а.
Телефоны: (495) 604-41-69, 604-41-70
выдачи Диплом ПП-I № 235209 от 30 июня 2008г ГОУ ВПО
«Кубанский государственный университет»
Номер и дата
документа,
подтверждающего
получение
профессиональных знаний
в
области
оценочной
деятельности
Сведения о страховании
гражданской
ответственности оценщика
Стаж работы в оценочной
деятельности
Полис №
32308720-5.1-000116-11 от 01.12.2011г Срок
действия – по 30.11.2012г. Выдан ООО «Россгострах»,
страховая сумма -5000 000 (Пять миллионов) рублей.
с 2008 года.
7.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
Следующие допущения и ограничительные условия в соответствии со ст. 11 Федерального закона
РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» являются
неотъемлемой частью данного заключения.
1.Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2.В работе Оценщик основывался на информации, включающей в себя, но не ограниченной,
отраслевой статистики, соответствующим рынком, демографическими и финансовыми данными,
полученными за время проведения исследования, а также из вторичных источников информации,
предоставленной владельцами.
3.Оценщик исходил из того, что предоставленная информация является точной и правдивой.
Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил специальной проверки данных
информации. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются
достоверными: указывается источник информации.
4.Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил, как часть настоящего исследования,
специальные экспертизы – юридическую экспертизу прав собственности, строительнотехническую, технологическую экспертизу оцениваемого имущества и экологическую экспертизу,
аудиторскую проверку финансовой отчетности.
5.От Оценщика не требуется, и он не принимает на себя ответственности за описание правового
состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права
собственности. Предполагается, что права собственности на рассматриваемое имущество
полностью соответствуют требованиям законодательства. Если иное не оговорено специально.
Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений,
кроме, оговоренных в отчете.
6.Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, могут отражать приблизительные размеры, и
призваны помочь получить визуальное представление о собственности. Пользователю не стоит
полагаться на эти чертежи и рисунки в случае любого другого их использования. Оценщик не
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
проводил измерительные работы на местности и не принимает на себя ответственности за
результаты таковых.
7. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых дефектов, влияющих на оценку, на
состояние собственности, конструкций, грунтов, кроме оговоренных в отчете. Оценщик не несет
ответственности за наличие таких скрытых дефектов, за необходимость выявления таковых.
Ответственность также не возникает и в случае обнаружения скрытых дефектов впоследствии.
8.Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором
об оценке.
9.От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу
произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда или отдельному договору с
Заказчиком.
10.Предполагается разумное владение и компетентное управление оцениваемым имуществом.
Оценщик не гарантирует и не несет ответственности за убытки и потери Заказчика, которые
явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомерных действий третьих лиц.
От Оценщика не требуется, и он не принимает на себя ответственности за финансовую и
налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектом недвижимости.
11.Предполагается, что оцениваемое имущество соответствует всем санитарным и экологическим
нормам, если противоположное не отмечено в отчете об оценке.
12.Мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого объекта действительно на дату
оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических,
юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на
рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого имущества.
13.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости
оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно будет продано на свободном рынке
по цене, равной стоимости, указанной в данном отчете.
14.Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к оцениваемому объекту в целом.
Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта оценки является
неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.
15.Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и
от сделанных допущений. Вследствие этого, полученная величина носит вероятностный характер с
определенными параметрами рассеивания, независимо от того выражена она одним числом, или в
виде диапазона.
16.В связи с отсутствием паспортов транспортных средств на объекты оценки ЗИЛММЗ 45021 У
785 МВ 61, и тракторный прицеп, Оценщик освобождается от ответственности за неправильную
идентификацию объекта оценки и возникшие в связи с этим последствия.
8.ПЕРЕЧЕНЬ
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ
1)Гражданский кодекс РФ;
2)Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998г «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»;
3)Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли
РФ от 20.07.2007 г. № 256.
4)Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,
утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от
20.07.2007 г. № 255.
5)Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,
утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от
20.07.2007 г. № 254.
6)Минимальные нормативы при
утвержденные НСОД 18.11.2008г.;
планировании
оценочных
работ
в
РФ,
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
7)Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных
участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г №
568-р;
8)ВСН-53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»;
9)Постановление Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 «Положение о
проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и
сооружений»;
10)Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – Спб:Питер, 2000.;
11)С.В.Грибовский. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. –
М.Маросейка, 2009.
12)Грибовский С.В. Математические методы оценки стоиомсти недвижимого
имущества: Учебное пособие/С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В.
Грибовского, М.А. Федотовой – М.:Финансы и статистика, 2008.
13)Александров В.Т. Оценка функционального (морального) устаревания зданий и
сооружений: учебно-практическое пособие/ В.Т. Александров. – СПб.:Астерион,
2007.
14)В.А. Щербакова, Н.А.
(бизнеса).Омега-Л.2007г.
Щербакова.
Оценка
стоимости
предприятия
15)Н.А.Щербакова. Оценка недвижимости.Омега-Л.2011.
16)В.Е.Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. Оценка бизнеса. Питер.2007.
17)РОО.Проект «Оценка недвижимых памятников истории и культуры». СТО РОО
21-05-97;
18)73-ФЗ от 24.05.2002г «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры народов Российской Федерации»;
19) Справочник расчетных данных для оценки СРД-2, М., ООО «НПЦПО», ВелоПринт.
20)Методика оценки зданий –памятников культурного наследия. М НПЦПО. 2004,
2008г;
20) Оценка недвижимости. Москва. 2011. Т.Г. Касьяненко, Г.А.Маховикова,
В.Е.Есипов, С.К. Мирзажанов;
21) Оценка стоимости активов.А. Дамодаран. Минск. Попурри. 2012.;
22)Оценка недвижимости. Л.Н.Темпан. Москва. 2008;
23)Оценка машин, оборудования и транспортных средств. А.Н. Асаул, В.Н.
Старинский, А.Г. Бездудная, П.Ю. Ерофеев.Санкт-Петербур. Гуманистика. 2007.
24) Оценка машин и оборудования.
редакцией Федотовой М.А.;
МСосква. Альфа-М. Инфра-М.2011 под
25) Оценка автотранспортных средств. Ю.В.Адрианов. Москва.Дело. 2006г
26)Исследование рынка недвижимости и автотранспорта Ростовской области в 2012 году.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
9.ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И
УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объекты недвижимого имущества:
1.Решение Арбитражного суда Ростовской области по делу А53-12421/2012 от 23 мая 2012г;
2.Технический паспорт на здание коровника по состоянию на 04.07.2011г;
3.Технический паспорт на второе семенное хранилище (лит. А,А1) по состоянию на 04.07.2011г;
4.Технический паспорт на первый семенной склад (Лит А) по состоянию на 04.07.2011г;
5.Технический паспорт на Здание Пилорамы на 04.07.2011г;
6.Технический паспорт на склад стройматериалов (Лит А) по состоянию на 04.07.2011г;
7.Технический паспорт на Здание мастерской (лит А) по состоянию на 04.07.2011г;
8.Технический паспорт на здание Центральной конторы, по состоянию на 04.07.2011г;
9.Технический паспорт на здание Весовой по состоянию на 04.07.2011г.
Автотранспортные средства:
1.Паспорт транспортного средства 61 КЕ 836097;
2.Паспорт транспортного средства 61 КЕ 836086;
3.Паспорт транспортного средства 61 КЕ 836087;
4.Паспорт транспортного средства 61 КЕ 836092;
5.Паспорт транспортного средства 61 КЕ 836093;
6.Паспорт транспортного средства 61 КЕ 836094.
Дебиторская задолженность:
1.Определение Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-8696/2010 от 06.07.2010г;
2. Определение Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-8696/2010 от 06.07.2010г;
3.Акт инвентаризации расчетов с покупателями, поставщиками и прочими дебиторами № 1 от
10.07.2012г;
4.Договор аренды движимого имущества (оборудования) от 15.03.2011г;
5.Акт приема- передачи движимого имущества (оборудования) от 15.03.2011г.
6. АКТ взаимозачета от 30.06.2010 г.
7.Товарная накладная № 16 от 30.10.2010г.
8. АКТ взаимозачета от 31.03.2010 г.
9. Договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 31.03.2010
10.АКТ № 00000002 от 31.03.2010 г.
11. АКТ взаимозачета от 01.08.2009 г.
12. Договор № 35 от 20.07.2009 г.
13. Спецификация № 1 к договору поставка с/х продукции № 35 от 20.07.2009 г.
14. Товарная накладная № 585 от 31.07.2009 г.
15. АКТ взаимозачета от 01.10.2009 г.
16. Договор № 37 от 10.08.2009 г.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
17. Спецификация № 1 к договору поставка с/х продукции № 37 от 10.08.2009 г.
18. Товарная накладная № 587 от 19.08.2009 г.
19. АКТ взаимозачета № 34 от 06.08.2010 г.
20. Договор поставки сельскохозяйственной продукции № 4/10 от 06.08.2010 г.
21. Товарная накладная № 104 от 06.08.2010 г.
22. АКТ взаимозачета от 13.08.2009 г.
23. Товарная накладная № 583 от 27.07.2009 г.
24. Договор поставки № 25 от 22.05.2009 г.
25. АКТ взаимозачета от 28.02.2010 г.
26. Договор поставки сельскохозяйственной продукции № 2/10 от 21.02.2010 г.
27.Товарная накладная № 11 от 21.02.2010 г.
28. Акт взаимозачета от 229.01.2010 г.
29. Договор поставки сельскохозяйственной продукции № 1/10 от 06.01.2010 г.
30.Товарная накладная № 1 от 11.01.2010 г.
31. Товарная накладная № 2 от 12.01.2010 г.
32. Товарная накладная № 3 от 12.01.2010 г.
33. Товарная накладная № 4 от 13.01.2010 г.
34. Товарная накладная № 5 от 14.01.2010 г.
35. Товарная накладная № 6 от 14.01.2010 г.
36. АКТ взаимозачета от 30.06.2010 г.
37. АКТ № 00000004 от 01.04.2010 г.
38. Договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения багара от 01.04.2010 г.
39. Приложение №1 к Договору субаренды земель с/х назначения багара от 001.04.2010 г.
40.Товарная накладная № 14 от 01.04.2010 г.
41. Договор взаимозачета от 29.12.2010 г.
42. Договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 01.09.2010 г.
43. АКТ № 00000052 от 01.09.2010 г.
44. Договор о предоставлении авто-услуг от 01.04.2010 г.
45.АКТ № 00000049 от 31.07.2010 г.
46. АКТ № 00000051 от 30.09.2010 г.
47. АКТ № 00000050 от 30.09.2010 г.
48. АКТ № 00000056 от 31.010.2010 г.
49. АКТ № 00000057 от 21.10.2010 г.
50. АКТ № 00000059 от 29.12.2010 г.
51.АКТ № 00000060 от 29.12.2010 г.
52. АКТ № 00000046 от 21.07.2010 г.
53. АКТ № 00000047 от 31.08.2010 г.
54. АКТ № 00000048 от 30.09.2010 г.
55. АКТ № 00000055 от 31.10.2010 г.
56.АКТ № 00000058 от 29.12.2010 г.
57. Инвентаризационная опись основных средств № 00000001 от 24.02.2012 г.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
10.ПРИМЕНИЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ
ПРИМЕНЕНИЯ
Развернутое определение рыночной стоимости дано в Федеральном законе от 29.07.1998г № 135ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.3): «… под рыночной стоимостью понимается наиболее
вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки;
-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
-платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Осуществляя свою деятельность на территории Российской Федерации, Оценщик обязан
руководствоваться в соответствии со статьей 20 названного выше закона № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в РФ» стандартами оценки, обязательными к применению субъектами
оценочной деятельности. На дату оценки таким стандартами в РФ являются:
Таблица 10.1.
Список используемых стандартов оценки
Краткое
наименование
стандарта
Полное
наименование
стандарта
Сведения
принятии
стандарта
ФСО-1
Федеральный
стандарт оценки № 1
«Общие
понятия
оценки, подходы к
оценке и требования
к
проведению
оценки»
Федеральный
стандарт оценки № 2
«Цель
оценки и
виды стоимости»
Приказ МЭРТ РФ № Стандарт
256 от 20.07.2007г, обязателен
Регистрация
в применению
Минюст РФ № 10040
от 22.08.07г
ФСО-2
ФСО-3
о Основание
для
использования
стандарта
Приказ МЭРТ РФ №
255 от 20.07.2007г,
Регистрация
в
Минюст РФ № 10045
от 23.08.07г
Федеральный
Приказ МЭРТ РФ №
стандарт оценки № 3 254от
20.07.2007г,
«Требования
к Регистрация
в
отчету об оценке»
Минюст РФ № 10009
от 20.08.07г
к
Стандарт
обязателен
применению
к
Стандарт
обязателен
применению
к
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
В дальнейшем при упоминании в отчете тех или иных положений стандарта такое упоминание будет сопровождаться
ссылкой на Краткое наименование стандарта.
Оценщик в своей работе полностью соблюдал требование названных стандартов.
Индивидуальный предприниматель, специалист-оценщик Куликова Елена Вадимовна является
членом саморегулируемой организации НП «СМАОс», и поэтому в работе также руководствуется
Стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными данной саморегулируемой
организацией:
Таблица 10.2.
Стандарты СМАО
Наименование стандарта
Сведения о
стандарта
«Оценка
машин
оборудования»
Решением Совета Партнерства
НП «СМАОс» от 15 августа
2008 года, протокол № 78 от 15
августа 2008г, с изменениями и
дополнениями от 19 октября
2010 г (протокол № 184 от
19.10.2010г), и изменениями и
дополнениями от 16 ноября
2010г (протокол № 187 от
16.11.2010г)
Решением Совета Партнерства
НП «СМАОс» от 15 августа
2008 года, протокол № 78 от 15
августа 2008г, с изменениями и
дополнениями от 19 октября
2010 г (протокол № 184 от
19.10.2010г), и изменениями и
дополнениями от 16 ноября
2010г (протокол № 187 от
16.11.2010г), изменениями и
дополнениями от 18 февраля
2011г (Протокол № 196 от
18.02.2011)
Решением Совета Партнерства
НП «СМАОс» от 15 августа
2008 года, протокол № 78 от 15
августа 2008г, с изменениями и
дополнениями от 19 октября
2010 г (протокол № 184 от
19.10.2010г), и изменениями и
дополнениями от 16 ноября
2010г (протокол № 187 от
16.11.2010г)
«Оценка недвижимости»
«Оценка бизнеса»
и
принятии Основание
использования
стандарта
для
Обязателен к применению
Обязателен к применению
Обязателен к применению
11.АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ДАННЫХ
Согласно ст. 19 ФСО-1, Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности
информации, используемой в Отчете.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
«Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет
к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта
оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки».
В статье 4 ФСО-3 принцип достаточности раскрывается следующим образом:
«Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки
при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной
согласно требованиям федеральных стандартов оценки стандартов и правил оценочной
деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик,
подготовивший отчет (принцип достаточности)».
Анализ этих двух статей ФСО с учетом статьи 18 ФСО-1, посвященной анализу объекта оценки и
рынка, показывает, что речь идет о достаточности, прежде всего, сведений об объекте оценки, его
характеристиках, влияющих на его стоимость с точки зрения типичных субъектов рынка. Что
касается данных о рынке, то Оценщик исходил из необходимости сбора возможно более полной
информации о рынке, существенной для оценки объекта применяемыми методами.
Исходные данные об объекте оценке получены из предоставленной Заказчиком документации,
перечень которой приведен в разделе 9 настоящего Отчета, а копии представленной информации,
согласно статье 11 ФСО-3, приведены в Приложении к отчету об оценке.
Исходя из успешного применения выбранных Оценщиком методов оценки, и опираясь на
содержание статьи 19 ФСО-1 и статья 11 ФСО-3, Оценщик считает собранную об объекте оценки
информацию достаточной и достоверной.
12.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
12.1.Количественные и качественные характеристики объекта оценки
12.1.1. Общие сведения об объекте оценки
В соответствии с заданием на оценку, объектом оценки является имущественный комплекс ОАО
«Кормовое» (ИНН 6118009464, ОГРН 1026101184163, 346676, Ростовская обл., Мартыновский р-н,
Долгий х, Зеленая ул., 24), состоящий из объектов недвижимости, автотранспортных средств,
предметов оборудования и дебиторской задолженности:
Таблица 12.1.1.
Имущественный комплекс ОАО «Кормовое»
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Весовая, литер А,а,Б
Адрес: Ростовская область, Мартыновский район,
примерно в 180 м юго-западнее земельного участка
х.Долгий ул.Школьная, д. 51
Центральная контора, литер А,а
Адрес: Ростовская область, Мартыновский район,
х.Долгий, ул.Зеленая, 24
Здание мастерской, литер А
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий,
примерно в 200м южнее земельного участка х.Долгий
ул.Школьная, д.51
Склад стройматериалов, литер А, п/А, а
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий,
примерно в 300м юго-западнее земельного участка
х.Долгий ул.Школьная, д.51
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Здание Пилорамы, литер А
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий,
примерно в 280 м юго-западнее земельного участка
х.Долгий ул.Школьная, д.51
Первый семенной склад, литер А
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий,
примерно в 120 м западнее земельного участка
х.Долгий, ул. Школьная, 58
Второе семенное хранилище , литер А,А1
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий,
примерно в 120 м западнее земельного участка
х.Долгий ул.Школьная, д.51
Здание коровника, литер А,А1
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий,
примерно в 650 м южнее земельного участка
х.Долгий ул.Школьная, д.51
Автогараж
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий
Гараж
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий
Мехмастерская
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий
Свинарник
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий
Склад ГСМ
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий
Склад МТМ
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий
Здание столовой
Ростовская область, Мартыновский район, х.Долгий
АВТОТРАНСПОРТНЫЕ СРЕДСТВА
Автоприцеп СЗАП 8527
Гос.рег.знак РМ 5804, 1990 года выпуска, инв №
00000054
Автомобиль ГАЗ 53-Г6-СТА3,7 «Молоковоз»
Гос.рег.знак У 762 МВ 61, 1990 года выпуска, инв. №
00000050
Автомобиль ЗИЛ ММЗ 45021
Гос.рег.знак У 785 МВ 61, инв. № 00000051
Автомобиль КАМАЗ 55102
Гос.рег.знак У 753 МВ 61, инв№ 00000052, 1985 года
выпуска
Автомобиль КАМАЗ 5510
Гос.рег.знак У 778 МВ 61, 1991 года выпуска, инв.
№00000026
Автомобиль КАМАЗ 55102
Гос.рег.знак У 451 МВ 61, 1990 года выпуска, инв. №
00000025
Тракторный прицеп
Инв. № 00000100
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Трактор ДТ-75 № 5
Инв. № 00000066
Трактор МТЗ-80 № 10
Инв. №00000068
Трактор МТЗ-80 № 11
Инв. №00000069
Трактор МТЗ-80 № 12
Инв. № 00000070
Трактор МТЗ-80 № 8
Инв. № 00000067
ОБОРУДОВАНИЕ
 Вычислительная техника
 Дистиллятор
 Жатка (ЖВП-6)
 ЗАВ-40
 ЗАВ-20
 Зерномет
 КИР
 Контейнер ГСМ
 Культиватор КРН -4,2
 Молот пневматический
 Ноутбук HP DV5-104er
 Опрыскиватель ОУП-2500
 Пресс-подборщик рулонный ПР-145С
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
 Разбрасыватель 025 650л
 Станок вертикальный
 Станок вертикальный фрезерный
 Станок ВИ -222
 Станок разб. и подб.
 Станок токарный винтовой
 Стенд испытательный
 Стенд КИ
 Стол ПМ 16.02.
 Стол ПМ 16.02.
 Сто приставной ПМ 16.09
 Стол приставной ПМ 16.10
 Стол сварочный
 Трансформатор сварочный
 Устройство перезарядное
 Шкаф офисный ПМ 11.03
 Шкаф офисный ПМ 14.17
 Шкаф офисный ПМ 14.18.
 Кран-балка
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
 Борона-дисковая ВДТ-3
 Каток КГ КВГ-1,4 (2 шт)
 Копировальное устройство Canon FC 220
 Компьютерный системный блок LG52X max
 Монитор LG, клавиатура
ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ
Дебиторская задолженность ОАО
«Кормовое»
к
индивидуальному
предпринимателю Сайгериеву Лечи
Даудовичу в сумме 14 390 489-89
/Четырнадцать миллионов триста
девяносто
тысяч
четыреста
восемьдесят девять рублей 89
копеек/, в том числе:







1229914 (Один миллион двести двадцать
девять тысяч девятьсот четырнадцать
рублей) : по договору субаренды земель
сельскохозяйственного назначения
от
01.04.2010г в сумме 457757,40; по договору о
предоставлении автоуслуг от 01.04.2010г в
сумме 270361,60 рублей; по договору
оказания услуг по уборке 2010 в сумме
108324
рублей;
по
договору
о
предоставлении
услуг
трактора
от
01.04.2010г в сумме 337716 рублей; по
договору оказания услуг на току в сумме
55755 рублей.
3 903 900 (Три миллиона девятьсот три
тысячи девятьсот) рублей: по договору
поставки сельскохозяйственной продукции №
4/10 от 06.08.2010г;
60 038 (Шестьдесят тысяч тридцать
восемь) рублей: по договору купли-продажи
товара от 29.12.2008г;
799 160 (Семьсот девяносто девять тысяч
сто шестьдесят) рублей: по договору
субаренды земель сельскохозяйственного
назначения багара от 01.04.2010г в сумме
553420 рублей, по договору поставки с/х
продукции № 3/10 в сумме 245 740 рублей;
272580 (Двести семьдесят две тысячи
пятьсот восемьдесят) рублей: по договору
субаренды земель сельскохозяйственного
назначения от 31.03.2010г;
885 277 (Восемьсот восемьдесят пять
тысяч двести семьдесят семь) рублей: по
договору поставки сельхозпродукции № 2/10
от 21.02.2010г;
4 925 615 (Четыре миллиона девятьсот
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88




двадцать
пять
тысяч
шестьсот
пятнадцать) рублей: по договору поставки
сельхозпродукции от 06.01.2010г;
826 826 (Восемьсот двадцать шесть тысяч
восемьсот двадцать шесть) рублей: по
договору № 37 от 10.08.2009г;
14593,08 (Четырнадцать тысяч пятьсот
девяносто три рубля 08 копеек): по
договору поставки № 25 от 22.05.2009г;
936135,20 (Девятьсот тридцать шесть
тысяч сто тридцать пять рублей 20
копеек): по договору поставки №35 от
20.07.2009г;
466451,51 (Четыреста шестьдесят шесть
тысяч четыреста пятьдесят одна тысяча
51 копейка): по договору аренды движимого
имущества (оборудования) от 19.03.2011г
12.1.2.Имущественные права на объекты оценки
Имущественные
права на объекты оценки – транспортные средства принадлежат ОАО
«Кормовое», что подтверждено паспортами транспортных средств и инвентарными карточками
объектов по форме ОС-6, а также Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу №
А53-12421/2012 от 23.05.2012г.
Таблица 12.1.2.
Имущественные права на автотранспортные средства – объекты оценки
Наименование
Основание
Автоприцеп СЗАП 8527
ПТС 63 КЕ 836097
Автомобиль ГАЗ 53-Г6-СТА3,7 «Молоковоз»
ПТС 61 КЕ 836086
Автомобиль ЗИЛ ММЗ 45021
Инвентарная опись объектов ОС
Автомобиль КАМАЗ 55102
ПТС 61 КЕ 836092
Автомобиль КАМАЗ 5510
ПТС 61 КЕ 836093
Автомобиль КАМАЗ 55102
ПТС 61 КЕ 836094
Тракторный прицеп
Инвентарная опись объектов ОС
Трактор ДТ-75 № 5
Паспорт самоходной машины ВА 402891
Трактор МТЗ-80 № 10
Инвентарная опись объектов ОС
Трактор МТЗ-80 № 11
Инвентарная опись объектов ОС
Трактор МТЗ-80 № 12
Инвентарная опись объектов ОС
Трактор МТЗ-80 № 8
Инвентарная опись объектов ОС
Имущественные права на недвижимость, подлежащую оценке в настоящем Отчете, принадлежат
ОАО «Кормовое» на основании Решения Арбитражного суда Ростовской области по делу № А5312421/2012 от 23.05.2012г.:
Таблица 12.1.3.
Имущественные права на объекты недвижимости
Наименование
Основание
Весовая, литер А,а,Б
Решение Арбитражного суда
Центральная контора, литер А,а
Ростовской области по делу № А53Здание мастерской, литер А
12421/2012 от 23.05.2012г
Склад стройматериалов, литер А, п/А, а
Здание Пилорамы, литер А
Первый семенной склад, литер А
Второе семенное хранилище , литер А,А1
Здание коровника, литер А,А1
Автогараж
Гараж
Мехмастерская
Свинарник
Склад ГСМ
Склад МТМ
Здание столовой
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Объекты недвижимости расположены на земельных участках, принадлежащих муниципальному
образованию Мартыновский район, при этом ОАО «Кормовое», со слов Заказчика оценки, ранее
имело право пользование землей под объектами недвижимости на основании договоров аренды. В
настоящее время данные договора расторгнуты в судебном порядке.
Имущественные права на предметы оборудования ОАО «Кормовое»
инвентаризационной описью 0000001 от 24.02.2012г по форме ИНВ-1.
подтверждены
Имущественные права на дебиторскую задолженность подтверждены актом инвентаризации
расчетов с покупателями, поставщиками и прочими дебиторами № 1от 10.07.2012г по форме ИНВ17.
12.1.3. Описание местоположения объекта оценки
Объекты оценки расположены в Ростовской области, Мартыновском районе, в х. Долгий.
Мартыновский район Ростовской области
Муниципальное образование Мартыновский район было образовано в 1935 году в юго-восточной
части Ростовской области. В состав района входят 57 населенных пунктов. Район является одним
из самых многонациональных районов в Ростовской области. У нас проживает 54
национальностей. Районный центр - слобода Большая Мартыновка, образована в 1772 году
донским атаманом Дмитрием Мартыновым. Гордостью слободы является Свято-Троицкий храм,
который был построен в 1904 году. На территории площадью 1919 км² проживает 48 тысяч человек.
. В состав района входят 57 населенных пунктов. Территория- 1916,9 кв. км, периметр 290 пог.км.
Население насчитывает немногим менее 42 тыс. человек. Районный центр - слобода Большая
Мартыновка, в которой проживает около 7 тыс. человек. Расстояние до областного центра г.
Ростова-на-Дону 193 км., от
г. Волгодонска 60 км.
На территории района действует 9
административно-территориальных муниципальных единиц - сельских поселений.
(По материалам: http://martynov.donland.ru/).
Хутор Долгий Мартыновского района
Хутор Долгий входит в состав Малоорловского сельского поселения Мартыноского района
Ростовской области. Население хутора – 767 жителей.
(По материалам: http://maloorlovsp.donland.ru/).
Таблица 12.1.4.
Описание местоположения объекта оценки
Наименование показателя
Характеристика
Адрес
Х.Долгий
Преобладающая застройка микрорайона
Малоэтажная жилая
Транспортная доступность
Удовлетворительная
Пешеходная доступность
Удовлетворительная
Обеспеченность общественным
транспортом (субъективная оценка)
Отсутствует
Близость к скоростным магистралям
3-10 км
Экологическая обстановка района
Хорошая
Объекты промышленной инфраструктуры
микрорайона
Отсутствуют
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Состояние прилегающей территории
Удовлетворительное
Подъездные пути
Гравийка, асфальт, грунт
12.2.Сведения об износе и устареваниях, присущих объектам оценки
12.2.1.Физическое состояние объектов оценки
I.ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Количественные и качественные характеристики объектов недвижимости приняты на основе
данных технических паспортов по состоянию на 04.07.2011 года, а также визуального осмотра
Оценщиком данных объектов и фактического замера объектов, предназначенных под разборку.
Здание весовой
Таблица 12.2.1
Инвентарный номер
1161
Литер А,а,Б общая площадь, кв.м.
11,9
Составные части здания, их площадь и объем
Литер Наименование здания и его Площадь, кв.м.
а по частей
плану
А
Весовая
15,4
а
навес
53,9
Б
Крытый ток
1962,00
Высота, м
Объем, куб.м.
2,55
39
4,5
8829
Описание конструктивных элементов здания и определение их износа
Литер А __ Год постройки 1985 __ Число этажей 1__
Описание конструктивных
элементов (материал,
Наименование конструктивных
Техническое состояние
конструкция, отделка и прочее)
элементов
(осадки, трещины гниль и т.п.)
Сб2т.291-20,4
1
2
3
Фундаменты
Бутовый ленточный
осадка
Стены и их наружная отделка
ракушечник
трещины
Перегородки
нет
Перекрытия чердачные
Деревянное
Прогиб балок
Крыша
Асбестоцемент. Листы
Ослабление креплений
Полы
Деревянные
Стирание
Проемы оконные
Одинарные глухие
Рассыхание коробок
Проемы дверные
Простые
Внутренняя отделка
Оштукатурено, побелено
Загрязнения
Электроосвещение
Проводка скрытая
Естественный износ
Литер а, Навес
Наименование конструктивных элементов
Фундамент
Стены и перегородки
Крыша
Описание элементов
Металлические столбы
Обшит желез. с 1 стороны
Шифер
Литер Б, крытый ток
Наименование конструктивных элементов
Описание элементов
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Фундамент
Стены и перегородки
Крыша
Полы
Центральная контора
Металлические столбы
Стойки обвязки
Шифер
Грунт
Инвентарный номер
Литер Л, общая площадь
1155
591,6 кв.м
Таблица 12.2.2.
Составные части здания, их площадь и объем
Литер Наименование здания и его Площадь, кв.м.
а по частей
плану
А
Центральная контора
370,4
а
навес
18,4
Высота, м
Объем, куб.м.
5,55
2056
Описание конструктивных элементов здания и определение их износа
Литер А __ Год постройки___ не установлен Число этажей 1__ Вид внутренней отделки
простой
Группа капитальности ___ I
Описание конструктивных
элементов (материал,
Наименование конструктивных
Техническое состояние
конструкция, отделка и прочее)
элементов
(осадки, трещины гниль и т.п.)
т.52/20,2
1
2
3
Фундаменты
Бутовый ленточный
Трещины, повреждения
Стены и их наружная отделка
Кирпичные
Ослабление
кладки,
трещины, повреждения
Перекрытия чердачные
Железобетонные плиты
Следы протечек, мокрые
пятна,
зазоры
между
плитами,
трещины,
отпадение
и
отслоение
штукатурки
Перекрытия междуэтажные
Железобетонные плиты
Следы протечек, мокрые
пятна,
зазоры
между
плитами,
трещины,
отпадение
и
отслоение
штукатурки
Крыша
Мягкая кровля
Протечки, просветы, щели,
просадка
Полы
Деревянные,
бетонные,
Трещины, щели, стертость и
кафель
износ досок
Проемы оконные
Металлопластиковые двойные
Состояние хорошее
створные
Проемы дверные
Простые металлические
Состояние хорошее
Внутренняя отделка
Побелка, обои
Загрязнения,
трещины.
Отпадение
штукатурки,
повреждения.
Электроосвещение
Проводка скрытая
Потеря
эластичности,
неисправность проводки
Лестницы и входы
Лестницы
Прочие работы
отмостка
Трещины, щели, сколы
Литер а, навес
Наименование конструктивных элементов
Описание элементов
Фундамент
Нет
Стены и перегородки
Без обшивки
Перекрытия
Железобетно
Отделочные работы
нет
Полы
Бетонные
Прочие работы
нет
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Здание мастерской
Таблица 12.2.3
Инвентарный номер
1156
Здание мастерской, литер А
1094,3 кв.м.
Составные части здания, их площадь и объем
Литер Наименование здания и его Площадь, кв.м.
Высота, м
а по частей
плану
А
Здание мастерской
1222,2
5,5
Объем, куб.м.
6722
Описание конструктивных элементов здания и определение их износа
Литер А __ Год постройки 1986 __ Число этажей__ 1 Вид внутренней отделки простой
Группа капитальности ____
Описание конструктивных
элементов (материал,
Наименование конструктивных
Техническое состояние
конструкция, отделка и прочее)
элементов
(осадки, трещины гниль и т.п.)
2-89 б-12,0
1
2
3
Фундаменты
Бутовый ленточный
трещины
Стены и их наружная отделка
Кирпичные
трещины
Перегородки
Кирпичные
Перекрытия чердачные
Металлоконструкция
течь
железобетонное
Крыша
Асбестоцементные, двойные,
Сколы, трещины
утепленные листы
Полы
Бетон, деревянные
Трещины, щели
Проемы оконные
Одинарные
металлические
Отсутствие стекла
решетки
Проемы дверные
Металлические деревянные
Неплотный притвор
Внутренняя отделка
Оштукатурено,
Трещины
Электроосвещение
Проводка открытая
Потеря эластичности
Склад стройматериалов
Таблица 12.2.4
Инвентарный номер
Литер А, п/А, а
1159
474,9 кв.м.
Составные части здания, их площадь и объем
Литер Наименование здания и его Площадь, кв.м.
а по частей
плану
А
Склад материалов
449,7
п/А
подвал
27,8
а
Вход в подвал
15,4
Высота, м
Объем, куб.м.
4,75
2,2
2,25
2136
61
35
Описание конструктивных элементов здания и определение их износа
Литер А __ Год постройки 1992 __ Число этажей 1__ Вид внутренней отделки__ нет
Группа капитальности __III
Описание конструктивных
элементов (материал,
Наименование конструктивных
Техническое состояние
конструкция, отделка и прочее)
элементов
(осадки, трещины гниль и т.п.)
2-110а-13,0
1
2
3
Фундаменты
Металлические столбы
хорошее
Стены и их наружная отделка
Металлические
удовлетворительное
Перегородки
Металлические
Перекрытия чердачные
Металлические
Крыша
Асбестоцементные листы
удовлетворительное
Полы
Бетонные
Стертость
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Проемы оконные
Проемы дверные
Внутренняя отделка
Электроосвещение
нет
Металлические
нет
Проводка открытая
Хорошее
Потеря не работает
Литер п/А Год постройки 1992 Группа капитальности III
Описание конструктивных
элементов (материал,
Наименование конструктивных
конструкция, отделка и прочее)
элементов
2-110а-13,0
1
2
Фундаменты
Бетонный ленточный
Стены и их наружная отделка
Бетонные блоки
Перегородки
Перекрытия чердачные
Железобетонная плита
Крыша
Полы
Грунтовые
Проемы оконные
нет
Проемы дверные
простые
Внутренняя отделка
нет
Электроосвещение
Проводка открытая
Прочие работы
Разные работы
Техническое состояние
(осадки, трещины гниль и т.п.)
3
Удовлетворительное
Удовлетворительное
Удовлетворительное
Удовлетворительное
Удовлетворительное
Не работает
Литер а, вход в подвал
Наименование конструктивных элементов
Фундамент
Стены и перегородки
Перекрытия
Крыша
Полы
проемы
Отделочные работы
Электроосвещение
Прочие работы
Здание пилорамы
Описание элементов
Бетонный ленточный
Кирпичные
Деревянные
Шифер
Бетонные
Простые
Нет
нет
нет
Инвентарный номер
Литер А
1162
304,5 кв.м.
Таблица 12.2.5.
Составные части здания, их площадь и объем
Литер Наименование здания и его Площадь, кв.м.
а по частей
плану
А
Здание пилорамы
308,2
Высота, м
Объем, куб.м.
4,7
1449
Описание конструктивных элементов здания и определение их износа
Литер А __ Год постройки __ не установлен
Число этажей 1__ Вид внутренней отделки
____
Группа капитальности ______
Описание конструктивных
элементов (материал,
Наименование конструктивных
Техническое состояние
конструкция, отделка и прочее)
элементов
(осадки, трещины гниль и т.п.)
Сб.2т.211/7,8
1
2
3
Фундаменты
Бетонные,
столбовые,
и
повреждения
ленточные
Стены и их наружная отделка
Металлические
сборноПовреждения,
трещины,
разборной конструкции
продуваемость
Перекрытия чердачные
Металлические балки
течь
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Крыша
Полы
Проемы оконные
Оцинкованный металлический
профиль
Бетонные
Деревянные, одинарные
Проемы дверные
Внутренняя отделка
Прочие работы
Простые металлические
Окраска
Разные работы
Повреждения,
ослабление
креплений
Трещины, выбоины
Отсутствие
стекол,
переплеты рассохлись
Неплотный притвор
Облупление краски
Первый семенной склад
Таблица 12.2.6.
Инвентарный номер
Литер А
1158
1114,0 кв.м
Составные части здания, их площадь и объем
Литер Наименование здания и его Площадь, кв.м.
а по частей
плану
А
Первый семенной склад
1214,5
Высота, м
Объем, куб.м.
5,75
6983
Описание конструктивных элементов здания и определение их износа
Литер А __ Год постройки 1974 __ Число этажей 1__ Вид внутренней отделки простой
Группа капитальности ___ III
Описание конструктивных
элементов (материал,
Наименование конструктивных
Техническое состояние
конструкция, отделка и прочее)
элементов
(осадки, трещины гниль и т.п.)
2-193а-5,8
1
2
3
Фундаменты
Каменный ленточный
Осадка, трещины
Стены и их наружная отделка
Кирпичные
трещины
Перегородки
нет
Перекрытия чердачные
Деревянное, утепленное
Прогиб балок
Крыша
Асбестоцементные листы
Протечки,
ослабление
крепления листов
Полы
Бетонные плиты
Стирание
поверхности,
неглубокие выбоины
Проемы оконные
Одинарные глухие
Перекос,
частичное
отсутствие стекол
Проемы дверные
Деревянные ворота
Неплотный притвор
Внутренняя отделка
нет
Электроосвещение
Проводка открытая
Не работает
Второе семенное хранилище
Таблица 12.2.7.
Инвентарный номер
Литер А
1157
1423,6 кв.м
Составные части здания, их площадь и объем
Литер Наименование здания и его Площадь, кв.м.
а по частей
плану
А
Второе семенное хранилище 1449,9
А1
Склад
48
Высота, м
Объем, куб.м.
5,75
9,25
8337
444
Описание конструктивных элементов здания и определение их износа
Литер А __ Год постройки 1987 __ Число этажей 1__ Вид внутренней отделки______
Группа капитальности _______
Описание конструктивных
Наименование конструктивных
Техническое состояние
элементов (материал,
элементов
(осадки, трещины гниль и т.п.)
конструкция, отделка и прочее)
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
1
Фундаменты
Стены и их наружная отделка
Перекрытия чердачные
Крыша
Полы
Проемы оконные
Проемы дверные
2-192-9,6
2
Бутовый ленточный
Железобетонные
панели,
ракушечник
Деревянное металлическое
Асбестоцементные листы
Бетонные
Одинарные глухие
Металлические
3
Волосные трещины
Волосные трещины
течь
Сколы
Волосные трещины
Отсутствие стекла
Неплотный притвор
Литер А1, Склад, год постройки 1987, число этажей 1, группа капитальности -, вид
внутренней отделки простая.
Наименование конструктивных
элементов
1
Фундаменты
Стены и их наружная отделка
Перекрытия чердачные
Крыша
Полы
Проемы оконные
Проемы дверные
Описание конструктивных
элементов (материал,
конструкция, отделка и прочее)
2-192-9,6
2
Бутовый ленточный
металлические
металлическое
металлическая
Бетонные
Металлические простые
Техническое состояние
(осадки, трещины гниль и т.п.)
3
Волосные трещины
Незначительная коррозия
Незначительная коррозия
Волосные трещины
Неплотный притвор
Здание коровника
Таблица 12.2.8.
Инвентарный номер
Литер А,А1
1160
1801,0 кв.м
Составные части здания, их площадь и объем
Литер Наименование здания и его Площадь, кв.м.
а по частей
плану
А
Здание коровника
1739,3
А1
Основная пристройка
159,1
Высота, м
Объем, куб.м.
5
2,75
8697
438
Описание конструктивных элементов здания и определение их износа
Литер А __ Год постройки 1985 __ Число этажей 1__ Вид внутренней отделки ____
Группа капитальности ___
Описание конструктивных
элементов (материал,
Наименование конструктивных
Техническое состояние
конструкция, отделка и прочее)
элементов
(осадки, трещины гниль и т.п.)
Сб2т.5-16,7
1
2
3
Фундаменты
Бетонный ленточный
Неравномерная осадка
Стены и их наружная отделка
Железобетонный панели
трещины
Перекрытия чердачные
Деревянное
Прогиб балок
Крыша
Асбестоцементные листы
Протечки, просветы
Полы
Асфальтобетонные
Разрушение покрытия
Проемы оконные
Одинарные глухие
Стекла
отсутствуют,
рассыхание коробок
Проемы дверные
Простые
Неплотный притвор
Внутренняя отделка
нет
Отопление
Нет
Водопровод
Нет
Канализация
Нет
Электроосвещение
Проводка открытая
Естественный износ
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Литер А1 __ Год постройки 1985 __ Число этажей 1__ Вид внутренней отделки ____
Группа капитальности ___
Описание конструктивных
элементов (материал,
Наименование конструктивных
Техническое состояние
конструкция, отделка и прочее)
элементов
(осадки, трещины гниль и т.п.)
Сб2т.5-16,7
1
2
3
Фундаменты
Бетонный ленточный
Неравномерная осадка
Стены и их наружная отделка
кирпичные
Трещины
Перекрытия чердачные
деревянное
Прогиб балок
Крыша
Асбестоцементные листы
Протечки, просветы
Полы
Бетонные
Разрушение покрытия
Проемы оконные
Двойные глухие
Стекла отсутствуют
Проемы дверные
Простые
Внутренняя отделка
Оштукатурено побелено
Отопление
Нет
Водопровод
Нет
Канализация
Нет
Электроосвещение
Проводка скрытая
Естественный износ
Свинарник
Наименование
Площадь, кв.м.
Высота, м
Объем здания, куб.м.
ОПИСАНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫХ
ЭЛЕМЕНТОВ
Фундамент
стены
перекрытия
крыша
полы
проемы
отделка
коммуникации
Характеристика
643,9
3,15
2028
Бетонный ленточный
Кирпичные, 0,40 м
Деревянное утепленное
шифер
бетон
Одинарные глухие
побелено
Скрытая проводка
Осадка
Трещины
Прогиб балок
Прогиб, трещины
Потертости
трещины
Перекос
Трещины
Естествен. износ
Примечание: Фактическим визуальным осмотром объекта оценки –свинарника, установлено,
что здание находится в полуразрушенном состоянии, дальнейшая эксплуатация по прямому
назначению опасна в связи с ветхостью конструкции крыши и перекрытий и в целом всего
здания. Наилучший вариант дальнейшего использования – разборка с целью продажи
остающихся материалов, в случае если стоимость материалов дороже разборки.
Гараж
Наименование
Площадь, кв.м.
Высота, м
Объем здания, куб.м.
ОПИСАНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫХ
ЭЛЕМЕНТОВ
Фундамент
стены
перекрытия
крыша
полы
Характеристика
119,8
2,35
282
каменный ленточный
Ракушечник, 0,20м
Деревянное
Шифер совмещенная
бетон
Осадка
Трещины
Прогиб балок
Прогиб, трещины
Потертости
трещины
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Примечание: Фактическим визуальным осмотром объекта оценки – здания гаража,
установлено, что здание находится в полуразрушенном состоянии, дальнейшая эксплуатация
по прямому назначению опасна в связи с ветхостью конструкции крыши и перекрытий и в целом
всего здания. Наилучший вариант дальнейшего использования – разборка с целью продажи
остающихся материалов, в случае если стоимость материалов дороже разборки.
Склад МТМ
Наименование
Площадь, кв.м.
Высота, м
Объем здания, куб.м.
ОПИСАНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫХ
ЭЛЕМЕНТОВ
Фундамент
стены
перекрытия
крыша
полы
Характеристика
926,00
4,00
3704
каменный ленточный
деревянные
Деревянное чердачное
Алюминиевый снифер
цементные
Осадка
Трещины
Прогиб балок
Прогиб, трещины
Потертости
трещины
Примечание: Фактическим визуальным осмотром объекта оценки –здания склада МТМ,
установлено, что объект находится в полуразрушенном состоянии, дальнейшая эксплуатация
по прямому назначению опасна в связи с ветхостью конструкции крыши и перекрытий и в целом
всего здания. Наилучший вариант дальнейшего использования – разборка с целью продажи
остающихся материалов, в случае если стоимость материалов дороже разборки.
Склад ГСМ
Наименование
Площадь, кв.м.
Высота, м
Объем здания, куб.м.
ОПИСАНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫХ
ЭЛЕМЕНТОВ
Фундамент
стены
перекрытия
крыша
полы
Характеристика
16,5
2,40
40
Бетонный ленточный
Кирпичные, 0,40 м
Деревянное утепленное
Асбофанера
бетон
Осадка
Трещины
Прогиб балок
Прогиб, трещины
Потертости
трещины
Примечание: Фактическим визуальным осмотром объекта оценки –склада ГСМ, установлено,
что здание находится в полуразрушенном состоянии, дальнейшая эксплуатация по прямому
назначению опасна в связи с ветхостью конструкции крыши и перекрытий и в целом всего
здания. Наилучший вариант дальнейшего использования – разборка с целью продажи
остающихся материалов, в случае если стоимость материалов дороже разборки.
Автогараж
Наименование
Площадь, кв.м.
Высота, м
Объем здания, куб.м.
ОПИСАНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫХ
ЭЛЕМЕНТОВ
Фундамент
стены
перекрытия
Характеристика
108
2,5
270
Бетонный ленточный
Кирпичные, 0,40 м
Деревянное утепленное
Осадка
Трещины
Прогиб балок
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
крыша
полы
шифер
бетон
проемы
отделка
коммуникации
воротные
побелено
Скрытая проводка
Прогиб, трещины
Потертости
трещины
Перекос
Трещины
Естествен. износ
Примечание: Фактическим визуальным осмотром объекта оценки –автогаража, установлено,
что здание находится в полуразрушенном состоянии, дальнейшая эксплуатация по прямому
назначению опасна в связи с ветхостью конструкции крыши и перекрытий и в целом всего
здания. Наилучший вариант дальнейшего использования – разборка с целью продажи
остающихся материалов, в случае если стоимость материалов дороже разборки.
Мехмастерская
Наименование
Площадь, кв.м.
Высота, м
Объем здания, куб.м.
ОПИСАНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫХ
ЭЛЕМЕНТОВ
Фундамент
стены
перекрытия
крыша
полы
проемы
отделка
коммуникации
Характеристика
405
5
2025
Бетонный ленточный
Кирпичные, 0,40 м
Деревянное утепленное
шифер
бетон
Одинарные
побелено
Скрытая проводка
Осадка
Трещины
Прогиб балок
Прогиб, трещины
Потертости
трещины
Перекос
Трещины
Естествен. износ
Примечание: Фактическим визуальным осмотром объекта оценки
–мехмастерская,
установлено, что здание находится в полуразрушенном состоянии, дальнейшая эксплуатация
по прямому назначению опасна в связи с ветхостью конструкции крыши и перекрытий и в целом
всего здания. Наилучший вариант дальнейшего использования – разборка с целью продажи
остающихся материалов, в случае если стоимость материалов дороже разборки.
Здание столовой
Наименование
Площадь, кв.м.
Высота, м
Объем здания, куб.м.
ОПИСАНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫХ
ЭЛЕМЕНТОВ
Фундамент
стены
перекрытия
крыша
полы
проемы
отделка
коммуникации
Характеристика
720
4
2880
Бетонный ленточный
Кирпичные, 0,40 м
Деревянное утепленное
шифер
бетон
Одинарные
побелено
Скрытая проводка
Осадка
Трещины
Прогиб балок
Прогиб, трещины
Потертости
трещины
Перекос
Трещины
Естествен. износ
Примечание: Фактическим визуальным осмотром объекта оценки – столовая, установлено,
что здание находится в полуразрушенном состоянии, дальнейшая эксплуатация по прямому
назначению опасна в связи с ветхостью конструкции крыши и перекрытий и в целом всего
здания. Наилучший вариант дальнейшего использования – разборка с целью продажи
остающихся материалов, в случае если стоимость материалов дороже разборки.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
II.АВТОТРАНСПОРТНЫЕ СРЕДСТВА
Автоприцеп СЗАП 8527
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные
значительно повлиять на его стоимость. Они приведены в таблице 14.1.
Таблица 12.2.9
Количественные и качественные характеристики автоприцепа СЗАП 8527,
гос.рег.знак РМ 58-04, инв № 00000054
Наименование показателя
Модель (модификация) объектов оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
Характеристика
СЗАП 8527
ГРУЗОВОЙ
1990
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
Грузовой прицеп
Грузовой прицеп
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Таблица 12.2.10
Технические характеристики автоприцепа СЗАП 8527
Наименование
Наименование ТС
Тип ТС
Тип прицепа
Грузоподъемность, т.
Характеристика
Грузовой
Прицеп
Самосвальный бортовой
7,500
Осмотром транспортного средства установлено, что номера основных агрегатов соответствуют
паспорту транспортного средства. Их значения приведены в таблице 12.2.11.
Таблица 12.2.11
Сведения паспорта транспортного средства
Паспорт транспортного средства
Идентификационный номер (VIN)
Марка, модель ТС
Наименование (тип ТС)
Категория ТС
Год изготовления ТС
Модель, № двигателя
Шасси (рама)
Кузов (кабина,прицеп)
61 КЕ 836097
Х1W85270AL0019577
СЗАП 8527
Грузовой
Прицеп
1990
19577
-
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Цвет кузова
Мощность двигателя, л.с. (кВт)
Рабочий объем двигателя, куб.см.
Тип двигателя
Экологический класс
Разрешенная максимальная масса, кг
Масса без нагрузки, кг
Дальнейшим осмотром определено
представлены в таблице 12.2.12.
Серый/белый
-
техническое состояние автомобиля. Его результаты
Таблица 12.2.12
Техническое состояние прицепа СЗАП 8527 - объекта оценки
Наименование показателя
Характеристика
Кузов
Имеются значительные коррозийные
повреждения (50-70% площади кузова),
риски и царапины, крупных
повреждений и повреждений,
являющихся следствием ДТП нет
Приборы светотехники
отсутствуют
Шины
Износ протектора 50%
Крепления
ослаблены
Фотографии объекта оценки приведены в приложении № 1 к настоящему Отчету
«Фотодокументы».
Автомобиль ГАЗ 53-Г6-СТА 3,7 «Молоковоз»
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.13.
Таблица 12.2.13
Количественные и качественные характеристики автомобиля ГАЗ 53-Г6-СТА 3,7, гос.рег.знак
У 762 МВ 6, 1инв № 00000050
Наименование показателя
Модель (модификация) объектов оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
Характеристика
ГАЗ 53-Г6- СТА-3,7 «МОЛОКОВОЗ»
ГРУЗОВОЙ
1990
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
МОЛОКОВОЗ
МОЛОКОВОЗ
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Таблица 12.2.14
Технические характеристики автомобиля ГАЗ 53
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
ГАЗ-53 и его модификации стали самыми распространенными вариантами грузовых автомобилей в
СССР, за более чем 30-ти летний срок с конвейера сошло свыше 4 миллионов экземпляров
грузовиков под этим названием.
Автомобиль ГАЗ-53 – это среднетоннажный грузовик советского периода, выпускавшийся на
Горьковском автозаводе с 1961 по 1992 годы. Все отрасли народного хозяйства Страны Советов
осуществляли перевозки на «труженике» – ГАЗ-53.
Таблица 12.2.14
ГАЗ-53
Модель
4500
Грузоподъемность, кг
3435
Снаряженная масса, кг
В том числе:
1505
на переднюю ось
1930
на заднюю ось
8085
Полная масса, кг
В том числе:
1945
на переднюю ось
6140
на заднюю ось
90
Максимальная скорость, км/ч
Контрольный расход газа, л/100 км
29,6
при 60 км/ч
40,7
при 80 км/ч
Двигатель
Модификация ЗМЗ-53-27 (базовый ЗМЗ-53-11, конвертированный для работы на
СНГ), мощность 77,2 кВт (105 л.с.) при 3200 об/мин, крутящий момент 255 Н·м 26
кгс·м при 1750-2250 об/мин.
(Источник информации: http://www.autoopt.ru/auto/encyclopedia/truck/gaz/mark/gaz-53/).
Осмотром транспортного средства установлено, что номера основных агрегатов соответствуют
паспорту транспортного средства. Их значения приведены в таблице 12.2.15.
Таблица 12.2.15
Сведения паспорта транспортного средства
Паспорт транспортного средства
Идентификационный номер (VIN)
Марка, модель ТС
Наименование (тип ТС)
Категория ТС
Год изготовления ТС
Модель, № двигателя
Шасси (рама)
Кузов (кабина,прицеп)
Цвет кузова
Мощность двигателя, л.с. (кВт)
Рабочий объем двигателя, куб.см.
Тип двигателя
Разрешенная максимальная масса, кг
Масса без нагрузки, кг
Дальнейшим осмотром определено
представлены в таблице 12.2.16.
61 КЕ 836086
ХТН521200L1333733
ГАЗ53-Г6-СТА3,7
ГРУЗОВОЙ
С
1990
5311 14061*90
1333733
25046
Голубой/синий
115/85
4250
БЕНЗИНОВЫЙ
5000
3460
техническое состояние автомобиля. Его результаты
Таблица 12.2.16
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Техническое состояние автомобиля ГАЗ 53 «Моколоковоз» - объекта оценки
Наименование показателя
Кузов
Стекла
Салон
Приборы светотехники
Моторное отделение
Шины
Герметичность емкостей
Пластиковые детали
Бамперы, дверные ручки, молдинги
Двигатель
Руль
Показания контрольных приборов
Крепления
Прочее
Характеристика
Имеются коррозийные повреждения
(50-70% площади кузова), риски и
царапины, крупных повреждений и
повреждений, являющихся следствием
ДТП нет
Трещины на лобовом стекле
Потеря глянца, местами гниль,
загрязнение обивки салона
Передние приборы -трещин и сколов
нет, задние приборы светотехники
отсутствуют
Замасливание моторного отсека
Износ протектора 50%
Местами течь топливо-смазочных
материалов
Потеря глянца, расслоение
Потеря глянца
Требуется капитальный ремонт
В норме
В норме
отсутствуют
Отсутствует заднее левое колесо
Фотографии объекта оценки приведены в приложении № 1 к настоящему Отчету
«Фотодокументы».
Автомобиль ЗИЛММЗ 45021
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.21.
Таблица 12.2.21.
Количественные и качественные характеристики автомобиля ЗИЛ ММЗ 45021, гос.рег.знак У
785 МВ 6, 1инв № 00000051
Наименование показателя
Модель (модификация) объектов оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
Характеристика
ЗИЛ ММЗ 45021
ГРУЗОВОЙ
Не известен
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
Грузовой автомобиль
Грузовой автомобиль
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Технические характеристики автомобиля ЗИЛ ММЗ 45021
Таблица 12.2.22
Тип авто
Колесная формула
Полная масса авто, кг
Полная масса автопоезда, кг
Допустимая нагрузка на переднюю
ось , кг
Допустимая нагрузка на заднюю ось ,
кг
Грузоподъемность, кг
Площадь платформы, м2
Объем платформы, м3
Масса снаряженного авто, кг
Максимальная скорсть (км/ч)
Двигатель
Мощность двигателя (л.с.)
Коробка передач
Число передач
Передаточное число ведущих мостов
Подвеска
Размер шин
Топливный бак
Кабина
Бортовой автомобиль
4x2
10425
18525
2625
7900
6000
8.7
5
4300
90
Зил-130 V-Образный верхнеклапанный
150
5-ти cтупенчатая механическая
5
6.32
рессорная
260-508(P)
170
цельнометалическая. капотная
компоновка, трехместная
Екологический тип -
(Источник информации: http://www.gruz-inform.interdalnoboy.com/description/zil-130bortovoy-4x2.html).
Заказчик оценки не предоставил паспорт транспортного средства на автомобиль – объект оценки.
Идентифицировать и сверить номерные агрегаты транспортного средства не представляется
возможным.
Дальнейшим осмотром определено
представлены в таблице 12.2.23.
техническое состояние автомобиля. Его результаты
Таблица 12.2.23
Техническое состояние автомобиля ЗИЛ ММЗ 45021 - объекта оценки
Наименование показателя
Кузов
Стекла
Салон
Приборы светотехники
Моторное отделение
Шины
Герметичность емкостей
Характеристика
Имеются коррозийные повреждения
(50-70% площади кузова), риски и
царапины, крупных повреждений и
повреждений, являющихся следствием
ДТП нет
Трещины на лобовом стекле
Потеря глянца, местами гниль,
загрязнение обивки салона
В рабочем состоянии, трещин нет
Замасливание моторного отсека
Износ протектора 50%
Местами течь топливо-смазочных
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Пластиковые детали
Бамперы, дверные ручки, молдинги
Двигатель
Руль
Показания контрольных приборов
Крепления
Прочее
материалов
Потеря глянца, расслоение
Потеря глянца
Требуется капитальный ремонт
В норме
В норме
ослаблены
Фотографии объекта оценки приведены в приложении № 1 к настоящему Отчету
«Фотодокументы».
Автомобиль КАМАЗ 55102, гос.рег.знак У 753 МВ 61, инв. № 00000052
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.24.
Таблица 12.2.24.
Количественные и качественные характеристики автомобиля КАМАЗ 55102, гос.рег.знак У
753 МВ 6, 1инв № 00000052
Наименование показателя
Модель (модификация) объектов оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
Характеристика
КАМАЗ 55102
ГРУЗОВОЙ
1985
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат О АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
Грузовой автомобиль
Грузовой автомобиль
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Технические характеристики автомобиля КАМАЗ 55102
Таблица 12.2.25
Наименование
Грузоподъемность, кг
Снаряженная масса, кг
Полная масса, кг
Допустимая масса прицепа, кг
Максимальная скорость автомобиля, км/ч
Время разгона автомобиля до 60 км/ч, с
Максимальный преодолеваемый автомобилем
подъем, %
Контрольный расход топлива при 60 км/ч на 100
км, л
То же автопоезда, л
Радиус поворота по внешнему колесу, м
Габаритный, м
Характеристика
7000
8480
15300
11500
80
35
30
24,00
30,00
8,5
9,00
(Источник информации: http://www.politechsnab.ru/kamaz/kamaz55102.php).
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Осмотром транспортного средства установлено, что номера основных агрегатов соответствуют
паспорту транспортного средства. Их значения приведены в таблице 12.2.26.
Таблица 12.2.26.
Сведения паспорта транспортного средства
Паспорт транспортного средства
Идентификационный номер (VIN)
Марка, модель ТС
Наименование (тип ТС)
Категория ТС
Год изготовления ТС
Модель, № двигателя
Шасси (рама)
Кузов (кабина,прицеп)
Цвет кузова
Мощность двигателя, л.с. (кВт)
Рабочий объем двигателя, куб.см.
Тип двигателя
Разрешенная максимальная масса, кг
Масса без нагрузки, кг
Дальнейшим осмотром определено
представлены в таблице 12.2.27.
61 КЕ 836092
КАМАЗ 55102
ГРУЗОВОЙ
С
1985
740 001969
009323*85
642342
Оранжевый/оранжевый
210 (154)
12000
Дизельный
11500
7080
техническое состояние автомобиля. Его результаты
Таблица 12.2.27.
Техническое состояние автомобиля КАМАЗ 55102 - объекта оценки
Наименование показателя
Кузов
Стекла
Салон
Приборы светотехники
Моторное отделение
Шины
Герметичность емкостей
Пластиковые детали
Бамперы, дверные ручки, молдинги
Двигатель
Руль
Показания контрольных приборов
Крепления
Прочее
Характеристика
Имеются коррозийные повреждения
(50-70% площади кузова), риски и
царапины, крупных повреждений и
повреждений, являющихся следствием
ДТП нет
Трещины на лобовом стекле
Потеря глянца, местами гниль,
загрязнение обивки салона
В рабочем состоянии, трещин нет
Замасливание моторного отсека
Износ протектора 50%
Местами течь топливо-смазочных
материалов
Потеря глянца, расслоение
Потеря глянца
Требуется капитальный ремонт
В норме
В норме
ослаблены
-
Фотографии объекта оценки приведены в приложении № 1 к настоящему Отчету
«Фотодокументы».
Автомобиль КАМАЗ 5510, гос.рег.знак У 778 МВ 61, инв. №00000026
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.28.
Таблица 12.2.28.
Количественные и качественные характеристики автомобиля КАМАЗ 5510, гос.рег.знак У
778 МВ 6, 1инв № 00000026
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Наименование показателя
Характеристика
Модель (модификация) объектов оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
КАМАЗ 5510
ГРУЗОВОЙ
1991
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат О АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
Грузовой автомобиль
Грузовой автомобиль
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Технические характеристики автомобиля приведены в таблице 12.2.25.
Осмотром транспортного средства установлено, что номера основных агрегатов соответствуют
паспорту транспортного средства. Их значения приведены в таблице 12.2.29.
Таблица 12.2.29.
Сведения паспорта транспортного средства
Паспорт транспортного средства
Идентификационный номер (VIN)
Марка, модель ТС
Наименование (тип ТС)
Категория ТС
Год изготовления ТС
Модель, № двигателя
Шасси (рама)
Кузов (кабина,прицеп)
Цвет кузова
Мощность двигателя, л.с. (кВт)
Рабочий объем двигателя, куб.см.
Тип двигателя
Разрешенная максимальная масса, кг
Масса без нагрузки, кг
Дальнейшим осмотром определено
представлены в таблице 12.2.30.
61 КЕ 836093
ХТС0605320М039347
КАМАЗ5510
Грузовой
С
1991
740 836002
0393477
18030
Оранжевый/оранжевый
Дизельный
-
техническое состояние автомобиля. Его результаты
Таблица 12.2.30.
Техническое состояние автомобиля КАМАЗ 55102 - объекта оценки
Наименование показателя
Кузов
Стекла
Характеристика
Имеются коррозийные повреждения
(50-70% площади кузова), риски и
царапины, крупных повреждений и
повреждений, являющихся следствием
ДТП нет
Трещины на лобовом стекле отсутсвуют
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Салон
Приборы светотехники
Моторное отделение
Шины
Герметичность емкостей
Пластиковые детали
Бамперы, дверные ручки, молдинги
Двигатель
Руль
Показания контрольных приборов
Крепления
Прочее
Потеря глянца, местами гниль,
загрязнение обивки салона
В рабочем состоянии, трещин нет
Замасливание моторного отсека
Износ протектора 50%
Местами течь топливо-смазочных
материалов
Потеря глянца, расслоение
Потеря глянца
Требуется капитальный ремонт
В норме
В норме
ослаблены
-
Фотографии объекта оценки приведены в приложении № 1 к настоящему Отчету
«Фотодокументы».
Автомобиль КАМАЗ 55102, гос.рег.знак У 781 МВ 61, инв. №00000025
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.31.
Таблица 12.2.31.
Количественные и качественные характеристики автомобиля КАМАЗ 55102, гос.рег.знак У
781 МВ 61, инв № 00000025
Наименование показателя
Модель (модификация) объектов оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
Характеристика
КАМАЗ 55102
ГРУЗОВОЙ
1990
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат О АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
Грузовой автомобиль
Грузовой автомобиль
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Технические характеристики автомобиля приведены в таблице 12.2.25.
Осмотром транспортного средства установлено, что номера основных агрегатов соответствуют
паспорту транспортного средства. Их значения приведены в таблице 12.2.31.
Таблица 12.2.31.
Сведения паспорта транспортного средства
Паспорт транспортного средства
Идентификационный номер (VIN)
Марка, модель ТС
Наименование (тип ТС)
61 КЕ 836094
ХТС0605320L959
КАМАЗ 55102
ГРУЗОВОЙ
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Категория ТС
Год изготовления ТС
Модель, № двигателя
Шасси (рама)
Кузов (кабина,прицеп)
Цвет кузова
Мощность двигателя, л.с. (кВт)
Рабочий объем двигателя, куб.см.
Тип двигателя
Разрешенная максимальная масса, кг
Масса без нагрузки, кг
Дальнейшим осмотром определено
представлены в таблице 12.2.32.
С
1990
740 599621
0359596*90
1347317
Оранжевый/оранжевый
Дизельный
-
техническое состояние автомобиля. Его результаты
Таблица 12.2.32.
Техническое состояние автомобиля КАМАЗ 55102 - объекта оценки
Наименование показателя
Кузов
Стекла
Салон
Приборы светотехники
Моторное отделение
Шины
Герметичность емкостей
Пластиковые детали
Бамперы, дверные ручки, молдинги
Двигатель
Руль
Показания контрольных приборов
Крепления
Прочее
Характеристика
Имеются коррозийные повреждения
(50-70% площади кузова), риски и
царапины, крупных повреждений и
повреждений, являющихся следствием
ДТП нет
Трещины на лобовом стекле
отсутствуют
Потеря глянца, местами гниль,
загрязнение обивки салона
В рабочем состоянии, трещин нет
Замасливание моторного отсека
Износ протектора 50%
Местами течь топливо-смазочных
материалов
Потеря глянца, расслоение
Потеря глянца
Требуется капитальный ремонт
В норме
В норме
ослаблены
Отсутствует самосвальное
оборудование и прицеп
Фотографии объекта оценки приведены в приложении № 1 к настоящему Отчету
«Фотодокументы».
Тракторный прицеп, инв. № 00000100
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.33.
Таблица 12.2.33.
Количественные и качественные характеристики тракторного прицепа инв. № 00000100
Наименование показателя
Модель (модификация) объекта оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Характеристика
Прицеп тракторный
ГРУЗОВОЙ
Не известен
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат АО
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
Тракторный прицеп
Тракторный прицеп
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Заказчик оценки не предоставил паспорт транспортного средства на тракторный прицеп – объект
оценки. Идентифицировать и сверить номерные агрегаты транспортного средства не
представляется возможным.
Дальнейшим осмотром определено техническое состояние прицепа. Его результаты представлены
в таблице 12.2.34.
Таблица 12.2.34.
Техническое состояние объекта оценки
Наименование показателя
Кузов
Шины
Герметичность емкостей
Крепления
Прочее
Характеристика
Имеются коррозийные повреждения
(50-70% площади кузова), риски и
царапины, крупных повреждений и
повреждений, являющихся следствием
ДТП нет
Износ протектора 50%
Местами течь топливо-смазочных
материалов
ослаблены
Отсутствуют два колеса
Фотографии объекта оценки приведены в приложении № 1 к настоящему Отчету
«Фотодокументы».
Трактор ДТ-75 № 5, инв. № 00000066
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.33.
Таблица 12.2.35.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Наименование показателя
Модель (модификация) объекта оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Характеристика
Трактор ДТ-75
Трактор,
Не известен
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
трактор
трактор
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Местоположение объекта оценки
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Условия хранения объектов оценки
Дальнейшим осмотром определено техническое состояние трактора. На дату оценки трактор
разукомплектован примерно на 30%, сильно коррозирован, двигатель не работает.
Данные паспорта самоходной машины приведены ниже в таблице 12.2.36.
Таблица 12.2.36.
Данные паспорта самоходной машины объекта оценки
Паспорт самоходной машины
Наименование и марка машины
Предприятие-изготовитель
Адрес
Год выпуска
Заводской № машины (рамы)
Двигатель
Коробка передач
Основной ведущий мост (мосты)
Вид движителя
цвет
Фотографии объекта оценки приведены
«Фотодокументы».
Трактор МТЗ-80 № 10, инв. № 00000068
ВА 402 895
Трактор ДТ-75
ВГТЗ
Г.Волгоград
1991
605192
Номер отсутствует
Номер отсутствует
Номер отсутствует
Гусеничный
красный
в
приложении
№
1
к
настоящему
Отчету
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.37.
Таблица 12.2.37.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Наименование показателя
Модель (модификация) объекта оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
Характеристика
Трактор ДТ-75
Трактор,
Не известен
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
трактор
трактор
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Заказчик оценки не предоставил паспорт транспортного средства на объект оценки.
Идентифицировать и сверить номерные агрегаты самоходной машины не представляется
возможным.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Дальнейшим осмотром определено техническое состояние трактора. На дату оценки трактор
разукомплектован, сильно коррозирован, двигатель не работает, отсутствуют колеса.
Фотографии объекта
«Фотодокументы».
оценки
приведены
в
приложении
№
1
к
настоящему
Отчету
Трактор МТЗ-80 № 11, инв. № 00000069
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.38.
Таблица 12.2.38.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Наименование показателя
Характеристика
Модель (модификация) объекта оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Трактор МТЗ-80
Трактор,
Не известен
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
трактор
трактор
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
Заказчик оценки не предоставил паспорт транспортного средства на объект оценки.
Идентифицировать и сверить номерные агрегаты самоходной машины не представляется
возможным.
Дальнейшим осмотром определено техническое состояние трактора. На дату оценки трактор
разукомплектован, сильно коррозирован, двигатель не работает, отсутствуют колеса.
Фотографии объекта
«Фотодокументы».
оценки
приведены
в
приложении
№
1
к
настоящему
Отчету
Трактор МТЗ-80 № 12, инв. № 00000070
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.38.
Таблица 12.2.38.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Наименование показателя
Модель (модификация) объекта оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Характеристика
Трактор МТЗ-80
Трактор,
Не известен
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
трактор
трактор
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
Заказчик оценки не предоставил паспорт транспортного средства на объект оценки.
Идентифицировать и сверить номерные агрегаты самоходной машины не представляется
возможным.
Дальнейшим осмотром определено техническое состояние трактора. На дату оценки трактор
разукомплектован, сильно коррозирован, двигатель не работает, отсутствуют колеса.
Фотографии объекта
«Фотодокументы».
оценки
приведены
в
приложении
№
1
к
настоящему
Отчету
Трактор МТЗ-80 № 8, инв. № 00000067
Рассмотрим существенные характеристики объекта оценки, способные значительно повлиять на
его стоимость. Они приведены в таблице 12.2.38.
Таблица 12.2.38.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Наименование показателя
Модель (модификация) объекта оценки
Наименование (тип ТС)
Год выпуска
Собственник объекта оценки
Юридическое описание объекта
Назначение объектов оценки
Текущее использование объектов оценки
Характеристика среды применения
Местоположение объекта оценки
Условия хранения объектов оценки
Характеристика
Трактор МТЗ-80
Трактор,
Не известен
ОАО «Кормовое»
Права на объект принадлежат АО
«Кормовое». Обременений и ограничений,
интересов третьих лиц не выявлено
трактор
трактор
Применялся в ОАО «Кормовое» для
текущих нужд. Так как предприятие
объявлено банкротом, текущая
деятельность его не ведется, объект оценки
на дату оценки не используется.
Объект оценки хранится :Ростовская
область, Мартыновский район, х.Долгий
Объект оценки хранится на открытой
площадке
Заказчик оценки не предоставил паспорт транспортного средства на объект оценки.
Идентифицировать и сверить номерные агрегаты самоходной машины не представляется
возможным.
Дальнейшим осмотром определено техническое состояние трактора. На дату оценки трактор
разукомплектован, сильно коррозирован, двигатель не работает, отсутствуют колеса.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Фотографии объекта
«Фотодокументы».
оценки
приведены
в
приложении
№
1
к
настоящему
Отчету
III.ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ
В рамках данного отчета оценке принадлежат право требования ОАО «Кормовое» дебиторской
задолженности к индивидуальному предпринимателю Сайгериеву Лечи Даудовичу.
Таблица 12.2.35
Дебиторская задолженность ОАО «Кормовое», оценка права требования
которой, рассматривается в настоящем Отчете
Основание возникновения Сумма задолженности,
Наименование дебитора
задолженности
определенная в
правоустанавливающи
х документах, рублей
Договор аренды движимого 466 451-61
Индивидуальный
имущества (оборудования)
предприниматель
Сайгериев Лечи Даудович от 15.03.2011г
Акт
приема-передачи
ИНН 614301185725
движимого
имущества
ОГРНИП
(оборудования)
от
304614328200044
15.03.2011г
Адрес:
Определение
12 146 484-00
г.Волгодонск,
Арбитражного
суда
ул.Курчатова, 19 кв.30
Ростовской области по делу
№
А53-8696/2010
от
06.07.2012г
Определение
1 777 554-28
Арбитражного
суда
Ростовской области по делу
№
А53-8696/2010
от
06.07.2012г
В том числе:











1299914 (Один миллион двести девяносто девять тысяч девятьсот четырнадцать рублей) : по
договору субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 01.04.2010г в сумме 457757,40; по
договору о предоставлении автоуслуг от 01.04.2010г в сумме 270361,60 рублей; по договору оказания
услуг по уборке 2010 в сумме 108324 рублей; по договору о предоставлении услуг трактора от
01.04.2010г в сумме 337716 рублей; по договору оказания услуг на току в сумме 55755 рублей.
3 903 900 (Три миллиона девятьсот три тысячи девятьсот) рублей: по договору поставки
сельскохозяйственной продукции № 4/10 от 06.08.2010г;
60 038 (Шестьдесят тысяч тридцать восемь) рублей: по договору купли-продажи товара от
29.12.2008г;
799 160 (Семьсот девяносто девять тысяч сто шестьдесят) рублей: по договору субаренды
земель сельскохозяйственного назначения багара от 01.04.2010г в сумме 553420 рублей, по договору
поставки с/х продукции № 3/10 в сумме 245 740 рублей;
272580 (Двести семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят) рублей: по договору субаренды
земель сельскохозяйственного назначения от 31.03.2010г;
885 277 (Восемьсот восемьдесят пять тысяч двести семьдесят семь) рублей: по договору
поставки сельхозпродукции № 2/10 от 21.02.2010г;
4 925 615 (Четыре миллиона девятьсот двадцать пять тысяч шестьсот пятнадцать) рублей: по
договору поставки сельхозпродукции от 06.01.2010г;
826 826 (Восемьсот двадцать шесть тысяч восемьсот двадцать шесть) рублей: по договору №
37 от 10.08.2009г;
14593,08 (Четырнадцать тысяч пятьсот девяносто три рубля 08 копеек): по договору поставки №
25 от 22.05.2009г;
936135,20 (Девятьсот тридцать шесть тысяч сто тридцать пять рублей 20 копеек): по договору
поставки №35 от 20.07.2009г;
466451,51 (Четыреста шестьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят одна тысяча 51 копейка):
по договору аренды движимого имущества (оборудования) от 19.03.2011г.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
В вышеуказанную сумму дебиторской задолженности входит сумма неосновательного обогащения,
которая возникла в результате неправомерной передачи сельхозземли в аренду. Данное
обостоятельство рассмотрено более подробно в Приложении № 5 к настоящему Отчету «Расчет
суммы неосновательного обогащения».
IV. ОБОРУДОВАНИЕ ОАО «КОРМОВОЕ»
В настоящем Отчете оценке подлежат следующие объекты основных средств ОАО «Кормовое»,
являющиеся производственным (офисным) оборудованием:
Таблица 12.2.36
Инв.№
Наименование
00000098
00000090
00000080
00000043
00000072
00000073
00000081
00000079
00000041
00000102
00000027
00000029
00000101
0000082
00000084
00000093
00000086
00000085
00000087
00000088
0000104
0000105
0000109
00000106
00000091
00000092
00000089
00000103
0000108
00000107
Вычислительная техника
Дистиллятор
Жатка (ЖВП-6)
ЗАВ-40
ЗАВ-20
Зерномет
КИР
Контейнер ГСМ
Культиватор КРН -4,2
Молот пневматический
Ноутбук HP DV5-104er
Опрыскиватель ОУП-2500
Пресс-подборщик рулонный ПР-145С
Разбрасыватель 025 650л
Станок вертикальный
Станок вертикальный фрезерный
Станок ВИ -222
Станок разб. и подб.
Станок токарный винтовой
Стенд испытательный
Стенд КИ
Стол ПМ 16.02.
Стол ПМ 16.02.
Сто приставной ПМ 16.09
Стол приставной ПМ 16.10
Стол сварочный
Трансформатор сварочный
Устройство перезарядное
Шкаф офисный ПМ 11.03
Шкаф офисный ПМ 14.17
Шкаф офисный ПМ 14.18.
Кран-балка
Борона-дисковая ВДТ-3
Каток КГ КВГ-1,4 (2 шт)
Копировальное устройство Canon FC 220
Компьютерный системный блок LG52X max
Монитор LG, клавиатура
Путем визуального осмотра Оценщиком установлено техническое состояние оборудования на дату
оценки.
Таблица 12.2.37.
Техническое состояние объектов оценки
Инв.№
Наименование
Описание технического состояния
00000098
Вычислительная техника
Находится в нерабочем состоянии, при
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
00000090
00000080
00000043
00000072
00000073
00000081
00000079
00000041
00000102
00000027
00000029
00000101
0000082
включении не горит экран
Дистиллятор
Сильно коррозирован
Жатка (ЖВП-6)
Состояние хорошее
ЗАВ-40
В условно пригодном состоянии, коррозия –
70% площади оборудования, требуется
ремонт либо замена отдельных частей
ЗАВ-20
В условно пригодном состоянии, коррозия –
70% площади оборудования, требуется
ремонт либо замена отдельных частей
Зерномет
Сильно коррозирован
КИР
Сильно разукомплектован, перспективы
дальнейшей эксплуатации
отсутствуют,
наилучшее использование – сдача в
металлолом
Контейнер ГСМ
Коррозия сильно выраженная, требуется
окраска, заваривание отверстий и т.п.
Культиватор КРН -4,2
Состояние
неудовлетворительное,
требуется значительный ремонт
Молот пневматический
Состояние требует значительного ремонта
Ноутбук HP DV5-104er
В состоянии, соответствующем общему
сроку
эксплуатации,
выраженный
функциональный износ
Опрыскиватель ОУП-2500
Состояние удовлетворительное
Пресс-подборщик
рулонный Состояние удовлетворительное
ПР-145С
Разбрасыватель 025 650л
Состояние удовлетворительное, рабочее,
требуется окраска, покрыт ржавчиной на
30%
Сильная коррозия, нерабочее состояние, требуется
Станок вертикальный
00000084
Станок
фрезерный
вертикальный
00000093
Станок ВИ -222
00000086
Станок разб. и подб.
00000085
Станок токарный винтовой
00000087
Стенд испытательный
00000088
Стенд КИ
0000104
0000105
0000109
00000106
00000091
Стол ПМ 16.02.
Стол ПМ 16.02.
Сто приставной ПМ 16.09
Стол приставной ПМ 16.10
Стол сварочный
значительный ремонт, экономически не целесообразно
дальнейшая эксплуатация, перспектива использования –
сдача в металлолом
Сильная коррозия, нерабочее состояние, требуется
значительный ремонт, экономически не целесообразно
дальнейшая эксплуатация, перспектива использования –
сдача в металлолом
Сильная коррозия, нерабочее состояние, требуется
значительный ремонт, экономически не целесообразно
дальнейшая эксплуатация, перспектива использования –
сдача в металлолом
Сильная коррозия, нерабочее состояние, требуется
значительный ремонт, экономически не целесообразно
дальнейшая эксплуатация, перспектива использования –
сдача в металлолом
Сильная коррозия, нерабочее состояние, требуется
значительный ремонт, экономически не целесообразно
дальнейшая эксплуатация, перспектива использования –
сдача в металлолом
Сильная коррозия, нерабочее состояние, требуется
значительный ремонт, экономически не целесообразно
дальнейшая эксплуатация, перспектива использования –
сдача в металлолом
Сильная коррозия, нерабочее состояние, требуется
значительный ремонт, экономически не целесообразно
дальнейшая эксплуатация, перспектива использования –
сдача в металлолом
Хорошее состояние
Хорошее состояние
Хорошее состояние
Хорошее состояние
Сильно коррозирован, состояние условно
пригодное
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
00000092
00000089
00000103
0000108
00000107
Трансформатор сварочный
В
нерабочем
состоянии,
требуется
значительный ремонт, коррозия 70%.
Устройство перезарядное
Нерабочее состояние
Шкаф офисный ПМ 11.03
Хорошее состояние
Шкаф офисный ПМ 14.17
Хорошее состояние
Шкаф офисный ПМ 14.18.
Хорошее состояние
Кран-балка
Условно пригодное состояние, требуется
некоторый ремонт
Борона-дисковая ВДТ-3
Условно пригодное состояние, требуется
некоторый ремонт
Каток КГ КВГ-1,4 (2 шт)
Условно пригодное состояние, требуется
некоторый ремонт
Копировальное
устройство Нерабочее состояние
Canon FC 220
Компьютерный
системный Нерабочее состояние
блок LG52X max
Монитор LG, клавиатура
Нерабочее состояние
12.2.2.Функциональные характеристики
Наличие функционального устаревания свидетельствует о том, что объект оценки не соответствует
духу времени, устарел, а его элементы обладают функциональными недостатками. Но при этом
специфическими свойствами функционального устаревания по сравнению с физическим износо
являются его наличие иногда даже у абсолютно новых объектов, рыночная стоимость которых
может быть ниже, чем восстановительная, хотя физически объект может быть не изношен.
Явным образом, функциональное устаревание определяется в процедуре оценки на основе
затратного подхода, однако он отражается на доходности объекта и его полезности и в неявном
виде учитывается как в доходном, так и в сравнительном подходе.
Функциональное устаревание объекта по экономическому смыслу занимает промежуточное
положением между физическим износом и внешним устареванием. Поскольку этот вид
устаревания вызывается недостатками проекта, технологий строительства, применяемых
материалов, так же как и физический износ, его можно отнести к факторам стоимости,
воздействующим непосредственно на объект оценки. В то же время он отражает недостатки и
избыточность характеристик объекта по сравнению со стандартами и нормами современного
рынка, то есть является его относительной характеристикой по отношению к рынку (внешней
среде).
Функциональное устаревание может быть преодолено либо в случае его устранения (если таковое
экономически целесообразно), либо в случае изменения рыночных стандартов и предпочтений
потребителя.
Функциональное устаревание, так же как и физический износ может быть:
-устранимым (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на устранение
недостатка);
-неустранимым (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на устранение
или оно технически нереализуемо).
Устранимое функциональное устаревание измеряется стоимостью его устранения и
вызывается:
-недостатками, требующими замены или модернизации элемента (наличием устаревших
элементов);
-наличием избыточных элементов («Сверхулучшений», «сверхдостаточности»).
Неустранимое функциональное устаревание дает снижение стоимости, обусловленное какимилибо недостатками или избытками в конструкции объекта.
Что касается функционального устаревания автотранспортных средств, оно обнаруживается тогда,
когда на рынке появляется не просто аналог, а аналог нового семейства или нового поколении с
лучшим соотношением цена-качество.
Функциональное устаревание может быть вызвано как следствием меньшей цены аналога
(например, из-за снижения себестоимости изготовления), так и повышения эксплуатационных
показателей качества (надежности, КПД, топливной экономичности и тд.).
Функциональное устаревание объектов оценки проанализировано и учтено непосредственно в
процессе оценки.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
12.2.3.Экономические (внешние) факторы, оказывающие влияние на объект оценки
Внешнее устаревание – потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних
по отношению к оцениваемому объекту факторов.
Эти факторы могут быть различного характера:
Физического (рядом с жилым кварталом находится аэропорт, скоростная магистраль завод и т .д);
Экономического (может иметь место изменение соотношения спроса и предложения, цен на сырье
и (или) энергоносители, уровня конкуренции, внешней экономической ситуации, воздействие
макроэкономических, отраслевых, региональных экономических факторов, оказывающих
негативное влияние);
Политического (законодательные ограничения изменения политических, финансовых и иных
условий на рынке недвижимости).
Экономическое устаревание автотранспорта – обесценение машины в силу того, что внешняя
среда, в которой используется автомобиль, накладывает ограничения на использование ее
полезного потенциала.
Для объектов оценки были рассмотрены следующие группы факторов:
1.Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического
состояния в месте объекта оценки);
2.Физические факторы (связанные с физическим изменение окружающей территории объекта
оценки);
3.Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).
Не выявлено изменения социально-экономических показателей и изменения физического
состояния окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по
сравнению с другими аналогичными объектами в месте оценки. Изменения законодательства,
накладывающие какие-либо ограничения на использование объектов оценки, не зафиксированы.
12.3.Информация о текущем использовании объекта оценки
На дату оценки, часть объектов недвижимого имущества сдана в аренду, часть объектов не
используется. Автотранспортные средства не используются по прямому назначению, так как
предприятие ОАО «Кормовое» (собственник объектов оценки) объявлено банкротом и текущую
деятельность не ведет. Оборудование ОАО «Кормовое» также не используется на дату оценки.
12.4.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки
Особое место в ряду всех принципов оценки занимает принцип наиболее эффективного
использования.
Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное
использование объекта оценки, которое не противоречит действующему законодательству,
физически и финансово осуществимо и при котором объект оценки имеет наибольшую стоимость.
В процессе анализа НЭИ последовательно рассматриваются следующие критерии: физическая
осуществимость, юридическая правомочность, финансовая оправданность и максимальная
экономическая эффективность.
1.АНАЛИЗ НЭИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
На первом этапе проведем анализ НЭИ по объектам недвижимости: весовая, центральная
контора, здание мастерской, склад стройматериалов, здание пилорамы, первый семенной склад,
второе семенное хранилище, здание коровника.
Таблица 12.4.1.
Анализ критериев НЭИ
Наименование
Варианты использования
Земельный участок
свободный
Земельный участок с
постройками
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Юридическая
допустимость
-
+
Физическая
осуществимость
-
+
Финансовая
обоснованность
-
+
Максимальная
продуктивность
-
+
Вариант
наилучшего и
наиболее
эффективного
использования
Наиболее эффективно
использовать объекты оценки по
текущему назначению – в
качестве производственных
зданий
На втором этапе проведем анализ НЭИ по объектам недвижимости: автогараж, гараж,
мехмастерская, столовая, свинарник, склад ГСМ, склад МТМ.
Данные объекты недвижимости находятся в полуразрушенном состоянии, перспективы ремонта и
дальнейшего использования по прямому назначению отсутствуют.
Таблица 12.4.1.
Анализ критериев НЭИ
Наименование
Юридическая
допустимость
Варианты использования
Земельный участок
свободный
Земельный участок с
постройками
+
-
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Физическая
осуществимость
+
-
Финансовая
обоснованность
-
+
Максимальная
продуктивность
+
-
Вариант
наилучшего и
наиболее
эффективного
использования
Наиболее эффективно
использовать разобрать объекты
оценки и использовать
освободившийся земельный
участок
ВЫВОД: После проведенных исследований, Оценщик пришел к выводу, что наилучшим
наиболее эффективным является следующее использование объектов оценки:
№
п/п
Наименование
НЭИ
1
Весовая
Производственное здание
2
Центральная контора
Производственное здание
3
Здание мастерской (литер А)
Производственное здание
4
Склад стройматериалов (Литер А)
Производственное здание
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
и
5
Здание пилорамы
Производственное здание
6
Первый семенной склад (литер А)
Производственное здание
7
Второе семенное хранилище (Литер Производственное здание
А,А1)
8
Здание коровника
Производственное здание
9
Автогараж
Свободный земельный участок
10
Гараж
Свободный земельный участок
11
Мехмастерская
Свободный земельный участок
12
Свинарник
Свободный земельный участок
13
Склад ГСМ
Свободный земельный участок
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Склад МТМ
14
Свободный земельный участок
2.АНАЛИЗ НЭИ АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ
Таблица 12.4.2.
Анализ НЭИ автотранспортных средств
№
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
0
1
1
1
2
Наименование
ВАРИАНТЫ
НЭИ
Продолжение
Перепродажа
эксплуатации
Авто прицеп СЗАП 58- +
04
РМ,
инв.
№
00000054
Газ молоковоз 762 МВ, +
инв. № 00000050
ЗИЛ ММЗ 45021 У 785, +
инв. № 00000051
КАМАЗ 55102 У 753 МВ +
61, инв. № 000000052
КАМАЗ 55102, У 778 +
МВ
61,
инв.
№
000000026
КАМАЗ 55102 У781 МВ +
61, инв. № 00000025
Тракторный
прицеп, инв. №00000100
Трактор ДТ-75 № 5, инв. № 00000066
Трактор МТЗ-80 № 10, инв. № 00000068
Трактор МТЗ-80 № 11, инв. № 00000069
Трактор МТЗ-80 №12, инв. № 00000070
Трактор МТЗ -80 № 8, инв. № 00000067
Утилизация
-
-
+
+
+
+
+
+
3.АНАЛИЗ НЭИ ОБОРУДОВАНИЯ
Таблица 12.4.3.
Анализ НЭИ оборудования ОАО «Кормовое»
Инв.№
0000009
8
Наименовани ВАРИАНТЫ
е
НЭИ
Продолжение
Перепродажа
эксплуатации
Вычислительная
техника
-
-
Утилизация
+
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Дистиллятор
-
+
-
Жатка (ЖВП-6)
-
+
-
ЗАВ-40
-
+
-
ЗАВ-20
-
+
-
Зерномет
-
+
-
КИР
-
-
+
Контейнер ГСМ
-
-
+
Культиватор КРН 4,2
Молот
пневматический
Ноутбук HP DV5104er
Опрыскиватель
ОУП-2500
Пресс-подборщик
рулонный
ПР145С
Разбрасыватель
025 650л
Станок
вертикальный
Станок
вертикальный
фрезерный
Станок ВИ -222
-
+
-
-
+
-
-
+
-
-
+
-
-
+
-
-
+
-
-
-
+
-
-
+
-
-
+
Станок разб. и
подб.
Станок токарный
винтовой
Стенд
испытательный
Стенд КИ
-
-
+
-
-
+
-
-
+
-
-
+
Стол ПМ 16.02.
-
+
-
0000105
Стол ПМ 16.02.
-
+
-
0000109
Сто
приставной ПМ 16.09
+
0000009
0
0000008
0
0000004
3
0000007
2
0000007
3
0000008
1
0000007
9
0000004
1
0000010
2
0000002
7
0000002
9
0000010
1
0000082
0000008
4
0000009
3
0000008
6
0000008
5
0000008
7
0000008
8
0000104
-
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
0000010
6
0000009
1
0000009
2
0000008
9
0000010
3
0000108
Стол приставной ПМ 16.10
Стол сварочный
-
+
-
-
+
-
+
-
-
-
+
-
+
-
-
+
-
0000010
7
Трансформатор
сварочный
Устройство
перезарядное
Шкаф
офисный
ПМ 11.03
Шкаф
офисный
ПМ 14.17
Шкаф
офисный
ПМ 14.18.
Кран-балка
-
+
-
-
+
-
Борона-дисковая
ВДТ-3
Каток КГ КВГ-1,4 (2 шт)
ККМ Mercury 130F -
+
-
+
-
-
+
Копировальное
устройство Canon
FC 220
Компьютерный
системный блок
LG52X max
Монитор
LG, клавиатура
-
+
-
+
-
+
13.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ
ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
13.1.Обзор общеэкономической ситуации в стране и социально-экономической ситуации в
регионе
13.1.1.Основные тенденции экономического развития России
(январь-май
2012г,
источник
информации:
http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/doc20120625_005)
В мае текущего года
наблюдаемого в марте-апреле.
возобновился рост российской экономики после снижения,
По оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился по
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
сравнению с апрелем на 0,5% с исключением сезонного фактора. Положительный вклад в рост
ВВП внесли обрабатывающие производства, торговля и строительство. Со стороны спроса
положительную динамику продемонстрировали инвестиции в основной капитал, а также
потребительские расходы.
По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в мае 2012 г по сравнению с маем 2011 г.
составил 4,2% (в апреле этот показатель соответственно составлял 3,7%), в целом за январь-май к
соответствующему периоду прошлого года - 4,5 процента.
В промышленном производстве в целом после спада в марте на 1,5% и в апреле на 0,1% в мае
возобновился рост, составивший 1,6% с исключением сезонной и календарной составляющих.
Этот рост обусловлен ускорением динамики обрабатывающих производств на 2,5% (в апреле 0,1%) и производства и распределения электроэнергии, газа и воды на 0,8% (в апреле – снижение
на 0,9 процента).
В добыче полезных ископаемых третий месяц производство падает (в марте – на 0,8%, в апреле –
на 0,2%, в мае – на 0,5 процента). В результате в мае годовая динамика вышла в отрицательную
область (-0,3 процента).
В мае с исключением фактора сезонности рост наблюдался по всем видам деятельности
обрабатывающих производств за исключением производства машин и оборудования. Наибольший
вклад в рост обеспечили производства транспортных средств и оборудования, а также
металлургическое производство и производство прочих неметаллических минеральных продуктов.
Производство машин и оборудования сокращается в течение четырех последовательных месяцев
и в мае было на 7,7% ниже, чем годом ранее.
Инвестиции в основной капитал в мае существенно выросли после апрельского спада. С
исключением сезонного и календарного факторов инвестиционная активность в мае по сравнению
с апрелем увеличилась на 2,4% против снижения в апреле на 1,4 процента.
Второй месяц продолжается рост в строительстве. С исключением сезонного фактора прирост по
виду деятельности «Строительство» составил 1,7% по сравнению с апрелем. В жилищном
строительстве в мае ситуация значительно улучшилась - по сравнению с апрелем прирост, по
данным Росстата, составил 5,9% после снижения на 24,0% в апреле по сравнению с мартом.
Динамика оборота розничной торговли в мае возобновила рост после
стабилизации в апреле и составила с исключением фактора сезонности 0,6
процента. Этот рост был в большей степени обусловлен дальнейшим
снижением сбережений населения. В мае продолжился рост кредитования
населения на фоне замедления накопления депозитов. Сезонновыровненная норма сбережений снизилась с 7,9% в апреле до 6,1% в мае.
Это рекордный минимум, если исключить данные за декабрь 2008 г. и
январь 2009 г., когда сбережения резко упали на фоне ожидания
девальвации рубля.
Потребительский спрос не был поддержан ростом доходов населения. С
исключением сезонности реальные располагаемые доходы населения
снизились в мае на 0,4 процента. Ускорение годового роста доходов с 2,1%
в апреле до 3,6% в мае было связано с низкой базой мая 2011 года.
Несмотря на низкую динамику доходов населения, рост заработной платы
демонстрирует устойчивые положительные темпы. Реальная заработная
плата увеличивается в течение одиннадцати последовательных месяцев. В
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
мае ее прирост с исключением сезонности составил 0,3%, а в годовом
выражении рост сохранился на уровне 11,1 процента.
На рынке труда сохраняется позитивная тенденция – уровень безработицы снизился до 5,4% (с
исключением сезонности - 5,6%) – это точное повторение минимального уровня, достигнутого в
мае 2008 года. Активно увеличивается занятость в неторгуемых секторах – строительстве,
финансовой деятельности, образовании и здравоохранении.
В мае 2012 г. экспорт товаров, по оценке, составил 44,1 млрд. долларов США (101,0% к маю 2011
г. и 95,9% к апрелю 2012 года).
В мае 2012 г. импорт товаров, по оценке, составил 28,5 млрд. долларов США (101,2% к маю 2011 г.
и 106,1% к апрелю 2012 года).
Положительное сальдо торгового баланса в мае 2012 г. составило 15,6 млрд. долл. США,
сократившись с 19,1 млрд. долл. США в апреле.
Профицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-мае текущего года составил, по
предварительным данным Минфина России, 120,05 млрд. руб., или 0,5% ВВП. При этом доходы
бюджета 22% ВВП, а расходы бюджета (на кассовой основе) –21,5% ВВП. Непроцентные расходы
составили 20,9% ВВП, обслуживание государственного долга (процентные расходы) - 0,56% ВВП.
В мае инфляция составила 0,5%, с начала года – 2,3%, по сравнению с маем
2011 г. - 3,6
процента. По сравнению с апрелем инфляция ускорилась на 0,2 процентного пункта, что связано с
сезонным ростом цен на плодоовощную продукцию. Цены на продовольственные продукты без
плодоовощной продукции не изменились. Наибольший прирост цен наблюдался на мясо и птицу,
хлеб и хлебобулочные изделия. Одновременно снизились цены на яйца, сахар, масло
подсолнечное, крупы и бобовые. Из непродовольственных товаров наиболее всего подорожали
бензин автомобильный, табачные изделия и строительные материалы.
13.1.2.Социально-экономическое развитие Ростовской области
Выгодное
экономико-
географическое
Ростовской
расположение
области,
транспортная
развитая
инфраструктура,
высокая обеспеченность трудовыми
ресурсами, отсутствие социальной
напряженности
исторически
определили положение области как
одного
из
крупнейших
на
юге
страны центров многоотраслевой
промышленности,
сельского
хозяйства,
развитого
науки,
культуры.
По объемам ВРП область входит в
число первых 15 регионов России.
В 2011 году в области темпы роста
валового регионального продукта по сравнению с 2010 годом увеличены на 7,2 % (по оценке
министерства экономического развития Ростовской области), что выше, чем прирост ВВП в России
(на 4,3 %). Рост обеспечен за счет опережающего развития всех видов промышленного
производства, сельского хозяйства, оптовой и розничной торговли. В 2011 году
по этому
показателю в области восстановлен докризисный уровень.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
В 2012 году в экономике области предполагается сохранение устойчивых темпов развития, причем
по многим показателям темпы будут выше, чем в среднем по России.
Ростовская область является энергообеспеченным регионом и занимает первое место в четверке
основных
регионов
-
энергопроизводителей
Южного
федерального
округа.
Мощностей
электростанций, расположенных на территории области, достаточно для покрытия нагрузок.
Основной объем потребления электроэнергии приходится на обрабатывающие производства,
коммунальное и сельское хозяйство, транспорт.
Уровень зарегистрированной безработицы в области (1,1 %) ниже, чем в России (1,7 %).
(По материалам сайта: http://www.donland.ru/economy.aspx).
13.1.3.Экономическая ситуация в Мартыновском районе Ростовской области
Положительные и отрицательные стороны социально-экономического развития Мартыновского
района рассмотрим на примере
SWOT
анализа, приведенного на официальном сайте
Мартыновского района Ростовской области: http://martynov.donland.ru/Default.aspx?pageid=92575.
Таблица 13.1.1
SWOT- анализ развития МАРТЫНОВСКОГО РАЙОНА
Положительные
Отрицательные
Географическое положение




· Соседство (72км от
райцентра) с большим городом
Волгодонском (170тыс. чел.) центром Восточного
внутриобластного района.
Волгодонского промузла и
Волгодонской групповой
системы расселения.
· Соседство с Волгодонским
энергетическим узлом (АЭС,
две ТЭЦ и Цимлянская ГЭС),
вырабатывающим около 9млрд
кВт-ч .
· Положение района за
пределами границы
санитарной зоны АЭС (30 км) и
статус экологически чистого
района.
· Соседство с речной
пристанью в ст.Романовской
(25км от границ района) и
речным портом в г.Волгодонске
(30км от границ района)- на
р.Дон.




·
Расположение в зоне
рискованного
земледели
я.
·
Низкая степень
транзитности территории
района вследствие ее обхода
большинством магистральных
автотрасс и транспортных
коридоров.
·
Значительнаая
удалённость района
от областного центра (193км),
крупных агломераций и
больших городов области.
·
Отсутствие железных
дорог и судоходных рек в
пределах района.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Геология, рельеф и грунты
·
По сейсмической
опасности территория района
классифицируется как
сейсмически не опасная.
 ·
Преобладает
спокойный равнинный рельеф,
пригодный для всех видов
деятельности на территории
района.
 ·
Минерально-сырьевые ресурсы

В пределах района развиты
ветровая эрозия, просадочные
и оползневье ироцсссы. Тип
грунтовых условий по
просадочности - первый и
второй, Просадку дают
макропористые суглинки.
·
Район обладает
минерально-сырьевыми
ресурсами (глины, пески.,
известняки и суглинки),
пригодными для производства
строительных материалов. в
т.ч. кирпичного и черепичного
производства.
·
В районе имеются
запасы лечебных минеральных
вод и грязей.

·
Не проведена полная
геологическая разведка
запасов минерального сырья и
не ведется их промышленная
разработка.

·
Территория района
относится к зоне
недостаточного увлажнения и
избыточной инсоляции.



Климат

·
Термальный
режим территории района
позволяет возделывать
широкий спектр теплолюбивых
сельскохозяйственных культур
юга умеренного пояса.
В
од
н
ы
е
ре
су
рс
ы
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88

Район хорошо обеспечен
ресурсами поверхностных вод
(реки, озёра, пруды).
 На территории района
расположен источник
бальнеологических (хлориднонатриевых) минеральных вод,
 К выходам подземных вод на
равнине приурочено образование
лечебного ила.
Зем
ель
ны
е
рес
урс
ы

По запасам гумуса черноземы
района относятся к средне- и
высокообеспеченным почвам»
что характеризует их высокое
плодородие.

Система оросительных каналов
района имеет высокую степень
износа, что затрудняет ее
использование в хозяйственной
деятельности.

В настоящий момент в районе
наблюдается некоторое
сокращение площади наиболее
ценных почв вследствие их
повышенной дегу- мификации.

Замена коренных сообществ
флоры и фауны производными
приводят к их деградации и утрате
самобытности.

Естественные ландшафты в
значительной мере антропоген
освоены и превращены в
агробиоценозы.
Растител
ьный и
животны
й мир


В районе присутствуют крупные
лесные массивы, не характерные
для степной зоны.
Животный мир характеризуется
высоким видовым разнообразием.
Ландшафтнорекреационн
ый
потенциал

Имеются все условия для
развития рекреации, прежде всего
- для Волгодонского промузла.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Демогра
фическ
ий
потенци
ал



Начиная с 2001 коэффициент
рождаемости в районе имеет
динамику к росту.
Большая доля лиц младше
трудоспособного возраста
свидетельствует об омолаживании
населения района.
Тру
дов
ые
рес
урс
ы

Миграционный отток и
естественная убыль являются
причиной сокращенна численности
населения в районе.
Значительные резервы трудовых
ресурсов связаны с вовлечением в
экономическую деятельность
большой доли лиц. занятых в
личных подсобных хозяйствах,

В ведущих отраслях аграрного
сектора экономики района
прослеживается сокращение
численности занятых из-за
сокращения объемов производства
Относительно низкий уровень
оплаты труда.




Эко
ном
иче
ска
я
баз
а
Наличие значительных площадей
сельхозугодий.
Наличие водных ресурсов для
орошения.
Прогрессивный рост объемов
производства в сфере
строительства ( в 12 раз за 20022009гг.).


Высокая зависимость
благосостояния большинства
населения от результатов
сельскохозяйственного сезона,
зависящего от погоды.
Низкам емкость местного рынка
сбыта потребительских товаров.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88







Активизация инвестиционной
деятель-ности, увеличение
государственных капиталовложений в обновление
основных фондов социальной
сферы (больниц, школ).
Развитие виноградарства и
плодоводства (до половины сбора
винограда в области)
Наличие готовых для
промышленного использования
площадок в п.Центральном
(бывшие засолочный цех, два
овощехранилища) и в
сл.Б.Мартыновка, имеющих
развитую инфраструктуру.
Наличие рекреационного
потенциала бальнеологического
профиля (минеральная вода,
лечебные грязи), а также для
отдыха - лесные массивы в
заказниках, крупная река Сал,
лиманы озёра, пруды.
Возрождение рисоводства и
овощеводства.
Мощный сектор ЛПХ.
Жилищнокоммуналь
ное
хозяйство

Высокие темпы ввода нового
жилья за 2002-2008гг.









Отсутствие крупных объектов
промышленности обрабатывающих
видов производств.
Низкий удельный объем ввода
жилья (0,2 кв. м на человека в год).
Недостаточный уровень развития
реального сектора экономики и
сферы обслуживания.
Нестабильность инвестиций и
объемов производства
сельскохозяйственной продукции.
Низкий уровень развития
животноводческого сектора.
Высокая степень износа основных
фондов предприятий АПК.
Снижение плодородия и
нерациональное использование
почв.
Проблемы сбыта конечной
продукции
сельхозпроизводителями.
Недостаточное обеспечение
жильем льготных категорий
граждан.
Недостаточный уровень
обеспеченности жилых помещений
коммунальной инфраструктурой,
высокая изношен-ность сетей.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Социальная сфера


Высокая обеспеченность местами
в детских дошкольных
учреждениях.
Высокая обеспеченность местами
в общеобразовательных
учреждениях.




Низкая обеспеченность населения
коечным фондом и кадрами в
здравоохранении.
Недостаточно развита сеть
учреждений дополнительного
образования детей.
Высокий физический износ
инфраструктуры учреждений
культуры и спорта.
Низкая обеспеченность библиотек
книжным фондом.
13.2.Анализ рынка недвижимости и автотранспорта в месте оценки
Анализ рынка недвижимости
На дату оценки в Ростовской области широко развит рынок производственных помещений.
Продажу предлагаются производственные базы различного назначения: складские помещения,
цеха, кирпичные заводы, овощные базы.
При этом стоимость производственных комплексов зависит от наличия на территории ж/д ветки,
состояния производственных помещений, наличия коммуникаций, хорошего подъезда, близости к
центрам деловой активности и т.д. Стоимость производственно-коммерческих комплексов по
результатам анализа рынка Ростовской области составляет от 5 до 80 млн. рублей (По данным
источников:http://baza-rostov.ru/;
http://www.bizzona.ru/detailssearch.php?cityId=61&catId=82;
http://rostovskaya-oblast.promportal.su/board_220.htm)).
Преобладают предложения о продажах в г.Ростове-на-Дону, в г.Шахты, г.Новочеркасске, г.Азове,
Таганроге и г.Каменск-Шахтинский.
Наибольшее число предложений – продажа производственных баз промышленного назначения, на
втором месте по количеству предложений – складские помещения.
Спросом, в основном, пользуются небольшие складские помещения с огороженной территорией и
хорошими подъездными путями.
Анализ рынка автотранспорта
Рынок коммерческих автомобилей также достаточно развит в Ростовской области.
Автомобили КАМАЗ модели 55102 (1985-1992гг) выпуска на дату оценки предлагаются по цене от
80 000 до 750 000 рублей.
Автомобили ЗИЛ различных модификаций 1985-1990 гг выпуска продаются на вторичном рынке по
цене от 20 000 до 200 000 рублей.
Автомобили ГАЗ 53, 1990 гг выпуска, имеют ценовой диапазон от 50 000 до 150 000 рублей. При
этом стоимость специализированных автомобилей на порядок дешевле, как правило они
функционально устарели, а дальнейшая их эксплуатация потребует значительного
переоборудования автомобиля.
Наиболее дорогие автомобили из представленных выше диапазонов цен, как правило, это
автомобили недавно прошедшие капитальный ремонт, с новыми агрегатами, в хорошем
техническом состоянии, не требующем вложений.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Стоимость тракторных прицепов б/у колеблется от 10 000 до 50 000 рублей, и зависит от
технического состояния прицепа, наличия самосвального оборудования, разгрузки на несколько
сторон и т.п.
Прицепы СЗАП 8527 не производятся отечественной промышленностью на дату оценки, на смену
им пришли другие модификации СЗАП. На вторичном рынке предлагаются по цене от 15 000 до
100 000 рублей.
Тракторы (бульдозеры) ДТ – 75 по России предлагаются по цене от 850 000 до 1800 000 рублей за
новую технику.
Стоимость б/у тракторов сильно колеблется даже с одинаковым износом и зависит от технического
состояния объекта.
Стоимость новых тракторов МТЗ -80 находится в диапазоне 550 000- 790 000 тысяч рублей по
данным портала: http://www.pulscen.ru.
Цены на б/у технику МТЗ-80 также сильно разнятся.
Из представленного класса автомобилей и спецтехники наибольшим спросом пользуются
машины, находящиеся в хорошем техническом состоянии, не требующем вложений, либо
автомобили, продающиеся на запчасти, имеющие довольно низкую стоимость.
14.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С
ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К
ОЦЕНКЕ
14.1.Общие понятия и определения
Оценка имущества – деятельность, направленная на установление в отношении объекта
оценки рыночной или иной стоимости (Федеральный закон от 29.08.1998г № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в РФ»).
Объект оценки – любая собственность, то есть любое имущество в совокупности с
пакетом связанных с ним прав.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства(Федеральный
закон от 29.08.1998г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).
Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта
оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта,
аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения
оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах,
существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту
оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта
оценки.
Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах
на дату оценки, на изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов
и конструктивных решений, с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.
Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует
стоимости актива на дату ввода в действие (постановку на баланс).
Остаточная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем
уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации
объекта.
Износ – потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Износ
определяется между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и
их текущей рыночной стоимостью.
Цена – термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или
уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть
относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она
объявлена открыто, или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей,
мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за
товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам
или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором
относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем
или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения
объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании
объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,
применявшихся на дату оценки. (Общие понятие оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены Приказом Минэконом развития России №
254 от 20.07.2007г).
Рыночный (сравнительный) подход – совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта
оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта
оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим
его стоимость. (Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО
№ 1). Утверждены Приказом Минэконом развития России № 254 от 20.07.2007г).
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.(Общие понятие
оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1).Утверждены Приказом
Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007г).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (Статья 130 ГК РФ).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются
движимым имуществом (Статья 130 ГК РФ).
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки,
полученная как итог обоснованного Оценщиком обобщения результатов расчетов
стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов
оценки.
Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права
собственности на имущество. Право собственности на имущество в соответствии с
Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст.209), включает право владения, пользования и
распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать
в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие
закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том
числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,
оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом,
отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным
образом.
Дата оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость
объекта оценки.
Дата отчета – дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с
датой оценки.
Арендная плата - это плата за пользование объектом аренды. (ст. 614 ГК РФ). В
контексте «определения арендной платы» под арендной платой подразумевается
арендный платеж за первый платежный период.
Арендный платеж – сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один
платежный период.
Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора
аренды датами арендных платежей.
Арендная ставка (ставка арендной платы) – арендный платеж, отнесенный к количеству
единиц измерения объекта аренды (например, за квадратный метр).
Срок аренды – период времени, на который заключается договор аренды.
Срок действия арендной ставки – период, определяемый условиями договора аренды, в
течение которого будет использоваться определенная оценщиком ( и установленная
договором аренды) арендная ставка (либо способ ее расчета). Может быть меньше срока
аренды.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Объект оценки – право пользования (либо совокупность прав пользовании и владения)
объектом аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных
договором аренды или заданием на оценку.
Объект аренды – объект недвижимости (помещение), арендная плата за который
определяется в соответствии с настоящим ТЗ.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам объекта оценки другой объект, цена которого
известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Объект сравнения – проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты
недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый
объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.
Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные,
физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки,
сопоставляемые и подвергаемые корректировке.
Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики
объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок
на недвижимость.
Корректировка представляет собой операцию (часто математическую), учитывающую
разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием
конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от
объекта сравнения к объекту оценки».
14.2.Принципы оценки недвижимости
На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических
факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них,
отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.
Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на четыре группы.
Таблица 14.1.
Принципы оценки недвижимости
Принципы,
основанные на
представлениях
потенциального
собственника
Принципы,
отражающие
компоненты объекта
Принципы,
обусловленные
рыночной средой
Принцип
наилучшего и
наиболее
эффективного
использования
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88



олезности
мещения
жидания
П
За
О

Вкл
ада

Пре
дельной
продуктивности

Ост
аточной
продуктивности

Сба
лансированности





Вн
ешних
воздействий
Из
менений
Сп
роса
и
предложения
Ко
нкуренции
Со
ответствия
Синтез
всех
предыдущих
принципов
Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей
полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке.
Полезность определяется величиной и сроками получения дохода и других выгод от
использования объекта (комфортностью, экологичностью объекта, престижностью
владения им и др.).
Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка
не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности,
доходности или чем израсходовано средств на возведение подобного объекта в
приемлемые сроки.
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые
преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью,
приносящей доход, выражаются в получения ожидаемой доходности инвестиций за счет
потоков дохода от использования будущей перепродажи объекта.
Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в
стоимость объекта. Учитывается влияние на изменение стоимости объекта
недвижимости, как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия.
При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо
учесть возможность улучшений, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При
этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать
объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.
Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное
внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим
затраты на их создание, до достижения точки предельной (максимальной)
продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут
полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. Данный принцип
основывается на учете соотношения затрат на дополнительные улучшения сростом
стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных
мероприятий.
Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физически недвижима, факторы
рабочей силы, капитала и управления должны быть отнесены к ней. Сначала должна
быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма должна быть
результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные
доходы или позволяет минимизировать затраты.
Принцип сбалансированности (баланса) основан на том, что чем более гармоничны и
сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Степень
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
сбалансированности элементов объекта определяется на основе требований рынка.
Несбалансированность проявляется, если здания имеют избыточные или недостаточные
характеристики для данного рынка, а также если объект несбалансирован с окружением,
то есть когда нарушается принцип соответствия.
Принцип внешних воздействий основан на том, что стоимость имущества зависит от
состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в
стране. Изменение экономических и финансовых условий, международные события,
социальные и природные воздействия, появление новых технологий и другие факторы
воздействуют на стоимость объектов.
Принцип изменений основан на учете изменений стоимости недвижимости во времени,
вызванного изменением циклов жизни, что присуще и конкретным объектам
недвижимости, и городам, и обществу в целом. Выделяют четыре основных цикла жизни:
рост, стабильность, упадок и обновление. Цикл, в котором находится индивидуальный
объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки,
так как оказывает влияние на текущую и будущую стоимость объекта недвижимости.
Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на
определенном уровне с учетом конкуренции, возможность получения прибыли порождает
конкуренцию, а сверхприбылей – жесткую конкуренцию.
Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта
соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение
численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов,
величина кредитной ставки.
Принцип соответствия основан на том, что максимальной стоимости объект
недвижимости достигает в окружении совместимых гармонирующих объектов при
совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно
отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования основан на определении
стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим способом,
наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
Стоимость объекта недвижимости, используемого в соответствии с наиболее
рентабельным вариантом на момент оценки, будет наибольшей.
14.3.Принципы оценка машин и оборудования
Оценка стоимости как наука базируется на ряде фундаментальных положений экономической
теории и других смежных наук. Эти положения в форме некоторых постулатов, которые
обязательно должны учитываться при оценке стоиомсти, называют общеэкономическими
принципами оценки. Одними из первых данные принципы сформулировали американские
специалисты по оценке недвижимости Дж. Фридман и Н.Ордуэй. Общеэкономические принципы
оценки в их содержательном аспекте едины для всех видов имущества, но в то же время их
практическая интерпретация применительно к машинам и оборудования несколько отличается от
применяемой в недвижимости.
Принципы оценки обычно разделяют на три группы.
Первая группа. Принципы, основанные на представлениях владельца имущества.
Принцип полезности заключается в том, что ключевым критерием стоимости объекта является его
полезность, то есть способность удовлетворять какие-либо потребности людей. Кратко это можно
сформулировать так: есть полезность – есть стоимость, нет полезности – нет стоимости.
Исследовать полезность оцениваемого объекта – значит определить, для кого, для каких целей и в
силу каких свойств интересен данный объект, кто принципиально может быть его возможным
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
покупателем (инвестором), как может измениться полезность объекта в перспективе и под
влиянием каких причин.
Принцип замещения. Исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный
покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и
потребительским свойствам объекты. На основе данного принципа построены и широко
распространены в практике оценки методы сравнительного подхода, когда стоимость определяется
сравнением с рыночными ценами на объекты –аналоги. Принцип замещения используется при
затратном подходе при сравнении оцениваемого объекта с идентичными объектами.
Принцип ожидания подчеркивает готовность покупателя (инвестора) вложить в настоящее время
свои средства на приобретении или на изготовление объекта, ожидая получение доходов (выгод)
от владения данным объектом в будущем. Данный принцип открывает возможность определить
стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогноза будущих доходов при
эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора) норме доходности на вложенный
капитал. Тем самым закладывается методологическая база для реализации доходного подхода при
оценке.
Вторая группа. Принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его
взаимодействия с другими объектами имущества.
Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства заключается в
следующем. Оцениваемый машинный комплекс, с помощью которого производится какая-либо
продукция или выполняются какие-либо работы, рассматривается как подсистема в
производственной система предприятия (бизнес-единицы). Как следует из экономической теории,
ее доходность определяется четырьмя факторами – землей, трудом, капиталом и менеджментом.
Чистый доход – результат действия всех четырех факторов, поэтому на основе оценки дохода
определяется стоимость всей производственной системы. Для оценки стоимости машинного
комплекса нужно либо установить его долю 9вклад) в формирование дохода всей системы, либо
применить метод остатка, то есть искомая стоимость комплекса получается как разность
стоимости всей системы и стоимости других активов (недвижимости, земельного участка,
нематериальных активов и гудвилла).
Принцип вклада применительно к машинам и оборудованию состоит в том, что оснащение объекта
дополнительными устройствами, расширяющими функциональные возможности объекта, не
приводит автоматически к росту стоимости объекта на сумму затрат по приобретению и установке
этих устройств. Вклад дополнительных устройств в прирост стоимости объекта определяется тем,
насколько повышается доходность функционирования объекта от применения этих устройств.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) применительно к машинам, оборудованию и
транспортным средствам следует понимать так, что все объекты, входящие в машинный комплекс,
должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. При
несоблюдении данного принципа добавление еще одного объекта или нескольких состав не дает
адекватного роста производственной мощности, а следовательно, и стоимости машинного
комплекса.
Принцип наиболее эффективного использования (принцип НЭИ) требует того, чтобы оценка
стоимости объекта, который может быть использован по-разному, производилась при условии его
наиболее эффективного использования. Согласно этому принципу, любая машина, оборудования,
транспортное средство должно оцениваться при условии, что они применяются по прямому
назначению, обеспечивается полная загрузка машина во времени м по мощности, соблюдаются
правила технического обслуживания и ремонта, поддерживается нормальный режим эксплуатации,
рабочий персонал имеет соответствующую квалификацию.
Третья группа. Принципы, непосредственно связанные с рыночной средой.
Принцип соответствия объекта требованиям рынка проявляется в том, что один и тот же
объект оценивается по-разному разными категориями покупателей (инвесторов).В силу данного
принципа обязательным элементом процедуры оценки должен быть анализ рынка, установление
соответствия оцениваемого объекта запросам рынка.
Принцип ориентира на равновесные цены требует того, чтобы при оценке использовались
равновесные цены объектов-аналогов. Из теории ценообразования известно, что на нормально
функционирующем рынке цены стабильны и и стремятся к равновесному уровню, при котором
наступает соответствие спроса и предложения. Равновесные цены можно назвать также
согласованными, справедливыми, одинаково выгодными продавцам и покупателям. Стоимость,
рассчитываемая при оценке по этим ценам, также становится справедливой стоимостью.
Принцип учета характера конкуренции состоит в том, что товарные рынки могут существенно
различаться по характеру и состоянию конкуренции и соответственно степени их монополизации.
Характер
конкуренции
отражается
на
процессе
ценообразования.
В
условиях
монополизированного рынка, цены обычно искажены в пользу монополиста и содержат
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
повышенную долю его прибыли. В условиях свободного конкурентного рынка происходит
уравнивание доходности вложений, рентабельность продаж в ценах поддерживается на примерно
стабильном уровне. Благодаря конкуренции экономическая структура цен становится стабильной и
прозрачной, это открывает возможности использования затратного подхода при оценке стоимости.
Принцип изменения (подвижности) стоимости требует учета фактора непостоянства стоимости
одного и того же объекта во времени. Общеэкономическая инфляция в стране, а также сдвиги в
структуре отдельных товарных рынков вызывают динамику цен и соответственно стоимости.
Отсюда следует требование о том, что каждая оценка стоимости должна содержать указание о
дате оценки, то есть о том моменте календарного времени, по состоянию на которое определена
стоимость.
Машины и оборудование – сложные, многокомпонентные изделия. Проводя оценку рыночной
стоимости этих объектов, применяют не только перечисленные выше общеэкономические
принципы, но и другие общепринятые в научных исследованиях принципы и подходы, среди
которых отметим системный анализ, функциональный подход, статистическое моделирование и
принцип жизненного цикла.
Системный анализ предполагает рассмотрение оцениваемого объекта как сложной технической
системы, состоящей из взаимосвязанных разнородных элементов и имеющей входы и выходы
связей с другими системами (внешней средой). Интегративные свойства системы не сводятся к
алгебраической сумме свойств входящих в систему элементов. Системный анализ включает такие
операции, как структуризация системы, исследование связей между элементами и с внешней
средой, определение параметров элементов и системы в целом. Системный подход может быть
применен также при анализе технико-экономических показателей объекта. При этом комплексный
показатель рассматривается как система показателей разного уровня.
Функциональный подход заключается в том, что любой материальный объект рассматривается как
носитель определенных функций. При этом стоимость объекта исследуется как совокупность его
функций. Функции могут быть полезными и бесполезными. Наличие бесполезных функций
приводит в неоправданному удорожанию объекта.
Статистическое моделирование – методология, опирающаяся на положения теории
математической статистики и дающая оценщику инструмент для построения экономикокорреляционных моделей. Как в оценке, так и в ценообразовании получили широкое
распространение методы корреляционно-регрессионного и дисперсионного анализа для
моделирования зависимости цены от технических параметров машин, а также для построения
новых трендов. Статистическое моделирование позволяет также произвести анализ ошибок
результатов оценки, разработать и обосновать экономические нормативы затрат и рентабельности,
которые затем используются в расчетах стоимости.
Принцип жизненного цикла предполагает исследование параметров всех этапов жизни объекта –
проектирование, изготовление, продажа, эксплуатация и утилизация. На каждом этапе жизненного
цикла оценивают и анализируют доходы и расходы, то есть денежные потоки.
14.4.Методология оценки
Теорией и практикой оценки выработано три методических основополагающих подхода –
сравнительный, затратный и доходный.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом-аналогом признается объект, сходный с объектом по основным
экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам, определяющим его
стоимость.
Методы сравнительного подхода особенно эффективным при существовании активного рынка
сопоставимых объектов. Если рыночная информация скудная, сделки купли-продажи
нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценка этим подходом становится
ненадежной, а иногда невозможной. Тем не менее именно методы сравнительного подхода дают
представление о действительно рыночной стоимости.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом
его износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при
создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки
выступают затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием
материалов и технологий на дату оценки.
Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости
изготовления объекта оценки и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке
и изготавливаются по индивидуальным заказам.
Методы затратного подхода исходят из того, что именно затраты на изготовление и реализацию
являются одним из главных факторов стоимости. При этом важное значение играет определение
степени износа оцениваемого объекта, так как получаемая вначале полная стоимость объекта не
учитывает износа и только на следующем этапе полученная полная стоимость объекта («как
нового») понижается с учетом износа и устареваний объекта оценки.
Доходный подход -совокупность методом оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. При оценке с позиции
доходного подхода во главу угла ставятся прогнозируемые будущие доходы от эксплуатации
объекта на протяжении его срока службы как основной фактор, определяющий современную
стоимость объекта.
Методы доходного подхода опираются на такие отмеченные выше принципы, как ожидания, учета
факторов производства, наиболее эффективного использования (НЭИ), вклада. Несомненным
достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно
оценить не отдельные машины на предприятии, а операционный имущественный комплекс,
включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методом доходного подхода
сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый операционный доход
непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной
продукции или конечных услуг или в большей степени имеет специальное значение, чем
экономическое.
14.4.1.МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в
ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approach) или короче –
методом сопоставимых продаж (МСП).
Поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными
ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто
рыночным подходом, А МСП – методом рыночной информации.
При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые недавно были
проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия характеристик. В
результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он
имел те же характеристики, что и объект оценки. Откорректированная цена позволяет оценщику
сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.
Вышесказанное можно отразить формулой:
ЦПОС ± К = РСОО, (1)
Где
ЦПОС – цена продажи объекта сравнения;
К – совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;
РСОО – рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки предполагает, что рынок
установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых,
конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако
метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.
Основным условием применения сравнительного подхода является активность рынка
недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами –
наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с
большим количеством недавних и надежных сделок.
Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при
оценке:
-односемейных жилых домов;
-недвижимости малого частного бизнеса;
-незастроенных участков земли ( при развитом рынке земли).
Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
-рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно
развит;
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
-информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
-объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
-нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо
оцениваемая недвижимость уникальна, продажа родственникам, партнерам, при ликвидации и
т.п.).
Таким образом, сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может
применяться для оценки всех объектов недвижимости при условии, что аналогичные объекты
активно обращаются на рынке в период, близки к дате оценки. Более того, именно этот подход дает
наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило,
сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости,
сложнее его применять для оценки
специализированных объектов недвижимости,
функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий.
Рассмотрим этапы применения МСП.
1.Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с
оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке. Следует проверить, в той
ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и
величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.
2.Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.
Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных
участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение (в
нетипичности сделки) должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными
сторонами (дети и родители, муж и жена ит.п.).
3.Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа продаж по каждой
единице. Сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов аналогов) с объектом оценки
производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.
4.Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в
соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. При этом поправки
вносятся в цены продаж сравниваемых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на
дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках.
5.Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого
показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Анализ рынка предполагает:
 Определение особенностей национального рынка;
 Анализ особенностей городского рынка;
 Анализ уровня развития рынка микрорайона.
Если аналитику удалось собрать достаточно много данных о продажах, то возникает вопрос о
сопоставимости сделок.
Собранная информация о сделках должна отвечать критериям, необходимым для проведения
рыночной оценки. Это значит, что :
 Объект сделки был продан на открытом (доступном) рынке;
 Стороны руководствовались мотивацией, типичной для подобного рода сделок;
 Стороны были информированы о состоянии рынка;
 Условия продажи были типичными для такого рода сделок.
Информация о сделках, которые не отвечают вышеприведенным условиям, не может быть
использована при примени метода сравнительного анализа продаж.
Предварительно объекты сопоставимых сделок должны пройти тест на сравнимость. Это должны
быть объекты собственности, конкурирующие на одном сегменте рынка; они должны быть проданы
сравнительно недавно; они должны быть проданы в результате открытой рыночной сделки.
Следует отметить некоторые факторы, влияющие на цену объекта конкретной сделки и
вызывающие отличие цены от рыночной стоимости:
 Необычное финансирование;
 Вынужденная продажа (случай банкротства) или продажа под сильным нажимом;
 Вынужденная покупка;
 Недостаточная информированность сторон.
Помимо названных факторов оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным
продажам или к сделкам между сторонами, которые тесно связаны между собой.
Таким образом, при подборе сопоставимых сделок продаж оценщик должен исключить из
рассмотрения сделки, заведомо неподходящие для сравнения, если:
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
1)одна из сторон – участниц сделки – государство или муниципалитет;
2)сделка произведена по решению суда;
3)объект сопоставления – памятник архитектуры или исторический объект;
4)сделка является актом приватизации;
6)в результате сделки произошла продажа частичных прав (сервитут, аренда);
7)сделка осуществлена с целью получения особых выгод;
8)сделка является продажей по завещанию;
9)сделка является вынужденной продажей при банкротстве;
10) сделка представляет собой акт благотворительности.
Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных понятий, отличающих этот
подход от других:
1)единиц сравнения;
2)элементов сравнения;
3)видов корректировок (поправок);
4)способов внесения поправок;
5)методов расчета поправок.
Единицы сравнения – это адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают
информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их
впрямую влияет на результат. Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и должны
быть типичными для определенного сегмента рынка.
Наиболее распространенной единицей сравнения в российской практике в настоящее время
является цена 1 кв.м. общей или полезной площади.
Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы,
влияющие на цену недвижимости.
Такими факторами являются:
 Время (дата) продажи;
 Местоположение;
 Условия продажи;
 Условия финансирования покупки (срок займа, процентная ставка, договоры об участии
и т.п);
 Юридическое описание объектов недвижимости (с учетом правовых ограничений
градостроительного зонирования, налогов и сервитутов);
 Физические характеристики объектов (формы и размеры, качество строительства и
эксплуатации, функциональная пригодность).
Число элементов сравнения (как ценообразующих факторов) достаточно велико, в результате
приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые
существенно влияют на цены сделок.
Традиционно выделяют девять основных групп элементов сравнения. Они приведены в таблице
14.4.1.
Таблица 14.4.1.
Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
Группа факторов
Элемент сравнения для сделок купли-продажи
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
1.Передаваемые права
1.1.Обременение объекта договорами аренды
1.2.Сервитуты и общественные обременения
1.3.Качество прав на земельный участок
2.Условия финансирования
2.1.Льгтное кредитование продавцом покупателя;
2.2.Платеж эквивалентом денежных средств;
2.3.Платеж в рассрочку
3.Особые условия продажи
3.1.Наличие финансового давления на сделку;
3.2.Предстоящая ликвидация;
3.3.Нерыночная связь цен продаж с арендной
ставкой;
3.4.Обещание субсидий или льгот на развитие
4.Рыночные условия
4.1.Изменение цен во времени
4.2.Изменение ценового законодательства
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
5.Местоположение
5.1.Престижность района
5.2.Близость к центрам деловой активности и
жизнеобеспечения ( и обеспеченность связью)
5.3.Доступность объекта (транспортная и
пешеходная);
5.4.Качество окружения (рекреация и экология)
5.5.Состояние окружающей застройки
6.Физические характеристики
6.1.Характеристика земельного участка (размер и
форма)
6.2.Качество строительства, уникальность
архитектуры, стройматериалов
6.3.Состояние и потребность в ремонте строений
6.4.Функциональность коммунальных услуг
7.Экономические характеристики
7.1.Возможность ресурсосбережения
7.2.Надежность аренды, ее срок и условия
7.3.Качество управления (финансовые показатели)
8.Использование объекта
8.1.Соответствие использования объекта его НЭИ
8.2.Функциональная пригодность
8.3.Наличие законодательных ограничений в
использовании
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
9.Наличие дополнительных
компонентов стоимости
9.1.Наличие мебели, предметов искусства
9.2.наличие парковки или гараж
9.3.Состояние системы безопасности
9.4.Наличие оборудования для бизнеса и др.
По этим группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов:
 Последовательные;
 Независимые;
Последовательные корректировки (корректируется всякий раз уже откорректированная на
предыдущем этапе цена продажи объекта сравнения):
1.Передаваемые права собственности;
2.Условия финансирования (рыночные – это оплата сделки наличными, что характерно для
современной России; нормальные – когда финансирует сделку только одна сторона).
3.Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности,
соединения, ликвидации и т.п.).
4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процентах инфляции, учитывающая
также рост или снижение цен и изменения законодательства, произошедшие между датами сделки
и датой оценки).
Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке,
поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.
Независимые корректировки:
5.Местоположение;
6.Физические характеристики;
7.Экономические характеристики;
8.Использование объекта;
9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.
Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке. При этом общая поправка
получается суммированием, чаще всего в процентах.
Формы внесения поправок:
 В абсолютных величинах;
 В процентах от стоимости сравниваемых объектов;
 Долях единицы.
При проверке результатов использования МСП следует проверить:
-достаточно ли данных было собрано о совершенных сделках?
-достаточно ли информации о каждой из сделок?
-насколько надежна информация?
-насколько надежны проведенные корректировки данных?
В настоящее время в Российской оценочной практике наиболее востребованным является метод
сравнительного анализа продаж, или МСП. Это обстоятельство связано с характером
используемой в МСП информации и уровнем ее доступности при проведении индивидуальной
оценки недвижимости.
Рассмотренные далее методы сравнительного подхода используют информацию о финансовых
коэффициентах, дают более грубый результат и удобны при наличии соответствующей
финансовой информации.
Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода,
приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода
по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке
конкретного объекта недвижимости.
В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовый рентный
мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Валовый рентный мультипликатор (GRM, Gross rental multiplier) – это показатель, отражающий
соотношение цены продажи и валового рентного дохода объекта недвижимости. Он применяется
для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный
валовой доход.
Последовательность применения GRM для нахождения стоимости недвижимости:
1.Оценивается валовой доход объекта (либо потенциальный либо действительный);
2.Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная
информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
3.Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым
объектом;
4.По каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;
5.Определяется итоговый GRM как средняя арифметическая расчетных по всем аналогам;
6.Расччитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего GRM и
расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Соо = ВДоо х GRM, или
С оо = ВДоо х (Ц ан1: ВД1 + Ц ан2:ВД2 + …) : n,
(2)
Где Соо – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
ВД – валовой доход;
GRM – валовый рентный мультипликатор;
Цан – цена сделки с аналогичным объектом недвижимости;
n – число используемых аналогов.
Метод общего коэффициента капитализации (Overall Rate of return, OAR) – применяется к
чистому операционному доходу объекта недвижимости, определяется отношением чистого
операционного дохода сопоставимого аналога к цене его продажи.
Чистый операционный доход – вычисляется как разность действительного валового дохода и
операционных расходов:
ЧОД = ДВД – ОР.
Где –
Чод – чистый операционный доход;
ДВД –действительный валовой доход;
ОР – операционные расходы.
(3)
Основные этапы применения OAR:
1.Рассчитывается ЧОД оцениваемого объекта недвижимости;
2.Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная
информация о цене продажи и величине ЧОД;
3.Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым
объектом;
4.По каждому объекту рассчитывается общий коэффициент капитализации;
5.Определяется итоговый OAR как средняя арифметическая по всем аналогам;
6.Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение ЧОД к среднему
OAR.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Затратный подход (ЗП) является одним из трех основных подходов к оценке недвижимости. При
применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием
рыночной стоимости (сводбодного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера)
на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки.
При этом учитывается предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается
наколенный за время эксплуатации износ улучшений.
Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
1.Оценка рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его
наиболее эффективно использования (НЭИ).
2.Оценка прямых и косвенных затрат на строительство здания на дату оценки.
3.Оценка величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4.Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и
косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
5.Оценка общего накопленного износа как суммы физического, функционального и внешнего
устареваний.
6.Расчет рыночной стоимости здания (улучшений) как разницы между восстановительной
стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа.
7.Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости как суммы рыночной стоимости земельного
участка и рыночной стоимости строений улучшений.
8.Корректировку рыночной стоимости объекта недвижимости:
 На стоимость элементов фикстуры (изначально бывших движимым имуществом, но
жестко прикрепленных к оцениваемым строениям – оборудования, встроенной мебели,
аппаратуры управления и т. п.);
 Стоимость безусловного права собственности относительно оцениваемого имущественного
права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права на
недвижимость.
Стоимость недвижимости в соответствии с ЗП равна стоимости восстановления или замещения
улучшений минус их совокупный износ плюс стоимость земельного участка (как свободного).
V он = Vвосстан/зам – И + С ЗУ (4)
Стоимость восстановления представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на
строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и
избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна,
проекта,качества работ и т.д.
Стоимость замещения – это сумма затрат в текущих ценах на строительство нового здания,
имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных
материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и
планировкой, квалификацией рабочей силы и тп.п.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии
объекта, как если бы он был бы новым, а стоимость замещения – издержками на создание нового
объекта – функционального аналога для оцениваемого, как если бы он был бы новым.
Методы затратного подхода
Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в
базисном уровне цен (1955, 1969, 1984, 1991, 1994 и 1998-1999гг) и применение системы
директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве)
корректирующих коэффициентов пересчета (ндексов) от базисных цен к текущим ценам,
рекомендованным региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к
уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или
элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984г. как
наиболее полная и подробная.
Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических
объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов,
расчета стоимости этих материалов (или элемента конструкций) в текущих региональных
рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих,
эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых
накоплений.
Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как
сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле:
С стр =
(5)
Где И тек/баз – переход от базовых цен к текущим ценам;
Cj – укрупненный показатель стоимости j-го ресурса;
m – количество компонентов СМР.
Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по
результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов
определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса
принимается их текущая рыночная стоимость.
Ресурсный метод, основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных
ценах, дает лучшее приближении к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно0индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат
труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.
Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов
строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются:
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери,
внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.
Определяется в процентном отношении доля любого из основных модулей общей стоимости
объекта. Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а при его отсутствии
– из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, прейскуранты) и укрупненных
показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Стоимость строительства всего здания рассчитывается по формуле:
С стр =
(6)
Где Vj – объем работ по j-му компоненту;
Cj – расценка по каждому модулю;
m – количество выделенных компонентов (модулей) здания.
Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке
исходной информации.
Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости
какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади строительного объема и др., в зданиях
определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической
стоимости строительства в данном регионе, например из бюллетеней РЦЦС, базисные цены – из
сборников укрупненных сметных нормативов, укрупненных показателей восстановительной
стоимости (УПВС).
Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле:
С стр = С ЕПС х N,
(7)
Где
С ЕПС – стоимость единицы потребительских свойств;
N – количество единиц потребительских свойств на объекте.
Иногда для расчетов используется следующая формула:
С стр = С ЕПС х So х К1 хК2 х К3 х К5 (8)
где С ЕПС - стоимость 1 м2 или 1 м3 типичного сооружения на базовую дату;
S o – количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта);
К1 – коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и
выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим параметрам;
К2 – коэффициент корректировки на местоположение объекта;
К3 – коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между
базовой датой и датой на момент оценки;
К4 – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
К5 – коэффициент, учитывающий НДС 18%.
УПВС включают:
 Все прямые затраты;
 Накладные расходы и плановые накопления;
 Общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
 Стоимость проектно-изыскательских работ;
 Эзатраты, связанные с производством работ в зимнее время;
 Затраты на временные здания и сооружения;
 Стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и пр.
В случае, если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от
применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта нужно показатель
восстановительной стоимости (1м2, 1 м3 1 пог.м.), подобранный из подходящей таблицы сборника,
умножить на индексы удорожания по формуле:
С стр = В х Vзд х Ki х И1 х И 2 х К КИ х К ПП х К НДС (9)
Где В –восстановительная стоимость 1 м3 ( или 1 м2, 1 пог.м) оцениваемого объекта в
базовый период, рублей;
Vзд – строительный объем объекта, м3, м2, пог.м;
К1 – поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик
оцениваемого объекта от типового базисного с учетом вида климатического района и
территориального пояса;
И1 – индекс перехода от цен базисного периода к ценам на 1 января 1984г; основание –
постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983г № 94 «Об утверждении индексов изменения
сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных
расчетов (сводных смет0 строек;
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
И2 – индекс перехода от цен на 1 января 1984г к ценам на дату оценки. Для этого можно
использовать бюллетени РЦЦС и «индексы цен в строительстве» (фирма «КО-Инвест»,
Москва).
К ки – коэффициент учета дополнительных косвенных издержек;
Кпп – коэффициент учета прибыли предпринимателя;
Кндс –коэффициент учета налога на добавленную стоимость, если он не учетн в индексах
удорожания СМР.
В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчете
базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна быть
скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату ввода его в
эксплуатацию.
При этом величина корректировки обуславливается влиянием научно-технического прогресса
(НТП) на его стоимость.
Метод сравнительной единицы очень широко используется оценщиками, однако применять его
нужно очень осторожно, так как названные источники информации (УПСС, Прейскуранты, УПВС)
содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать.
Методы определения совокупного обесценения
Существуют следующие основные методы оценки совокупного обесценения:
ПРЯМЫЕ:
 Метод срока жизни;
 Метод разбиения;
КОСВЕННЫЕ:
 Метод экстракции (или метод рыночной выборки).
Независимо от применяемых методов, оценщик должен обеспечить учет всех составляющих
износа, снижающих стоимость объекта, и исключить возможность их двойного учета.
Методы оценки физического износа
Существует несколько методов начисления физического износа в оценке недвижимости, и на
практике в каждом конкретном случае оценщик сам вправе выбрать, обосновать применение и
провести расчеты одним из методов.
Оценка физического износа на основе обследования технического состояния здания.
Физический износ в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86 (р)
выражается отношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих
повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом,
и их восстановительной стоимости, физический износ отдельных конструктивных элементов,
систем инженерного оборудования или их участков оценивается путем сравнения выявленных
признаков физического износа с их количественными значениями. Выявление признаков
физического износа производится путем визуального инструментального натурного обследования
здания.
Поэлементный (покомпонентный) метод. При определении процента физического износа для
отдельных конструктивных элементов могут быть использованы следующие рекомендации.:
Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 5386 (р) (Госгражданстрой, Госкомитет по градостроительству и архитектуре при Госстрое СССР. М.,
1988).
Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной
стоимости здания следует принимать по данным технического паспорта здания или по
утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий, а для элементов и
систем, не имеющих УПВС. – по их сметной стоимости.
В целом для здания процент физического износа вычисляется по формуле:
Кзд =
(10)
Где К зд - процент износа для здания;
i – номер конструктивного элемента здания, i = 1,2,3 …m;
ai – удельный вес стоимости элемента в общей стоимости здания в целом, %
ki – износ конструктивного элемента в процентах, устанавливается на основе физического
обследования фактического состояния или расчетом по формуле метода срока жизни.
Стоимостная величина физического износа:
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
И = (Кзд х Vвосст) : 100%,
(11)
Где Vвосст – стоимость восстановления или замещения.
Метод разбиения использует предположения о независимости различных видов износа как
базовое. Метод заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого
физического износа применительно к короткоживущим и долгоживущим элементам здания.
Недостатки метода срока жизни в значительной мере здесь отсутствуют.
ФИ = УФИ + НФИ, (12)
Где УФИ – устранимый физический износ;
НФИ – неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ – это износ, устранение которого технически невозможно и затраты
на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость здания или добавленный доход.
Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых на дату оценки
практически (технически) невозможно или экономически нецелесообразно (затраты на
восстановление превосходят добавленную стоимость здания).
Методы оценки функционального устаревания
Наличие функционального устаревания свидетельствуют о том, что объект не соответствует духу
времени, устарел, а его элементы обладают функциональными недостатками. Но при этом
специфическим свойством функционального устаревания по сравнению с физическим износом
является его наличие иногда даже у абсолютно новых объектов, рыночная стоимость которых
может быть ниже восстановительной, хотя физически объект может быть не изношен.
Функциональное устаревание, так же как и физический износ, может быть устранимым и
неустранимым.
Устранимое функциональное устаревание измеряется стоимостью его устранения и вызывается
недостатками, требующими добавления элемента; недостатками, требующими замены или
модернизации элемента (наличием устаревшего элемента); наличием избыточных элементов
(«сверулучшений»).
Неустранимое функциональное устаревание дает снижение стоимости, обусловленное какимилибо недостатками или избытками в конструкции объекта; обычно измеряется понесенной потерей
арендной платы, умноженной на мультипликатор валовой месячной арендной платы.
Методы оценки внешнего устаревания
Внешнее устаревание недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве
случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев
может «самоустраниться» из-за позитивного влияния изменений окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего устаревания могут применяться следующие методы:
1.Метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
2.Метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
При наличии достаточного количества данных применение второго метода более предпочтительно.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход – представляет собой совокупность методов оценки, основанных на
капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки. Всех будущих выгод, которые, как
ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Капитализация дохода – процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к
единой величине, равной их суммарной текущей стоимости, которая учитывает величину будущего
дохода, время, когда должен быть получен доход, продолжительность периода получения дохода.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой
недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.
Определение стоимости недвижимости доходным подходом проходит в два этапа:
 Прогнозирование будущих доходов;
 Капитализация будущих доходов в текущую стоимость.
Существует два основных метода доходного подхода: метод прямой капитализации; метод
дисконтирования денежных потоков.
Метод прямой капитализации (МКП) основывается на применении формулы:
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
V = I/R = I x F, (13)
Где V – стоимость объекта;
I – стабилизированный годовой чистый операционный доход (ЧОД);
R – общий коэффициент капитализации;
F – фактор (мультипликатор) капитализации дохода.
Последовательность действий при применении МКП:
1.Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за
действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько
предыдущих лет на основании ретроанализа).
2.Определить величину коэффициента капитализации одним из методов.
3.Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации с тем,
чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта.
Метод прямой капитализации целесообразно использовать, когда доход стабилен или изменяется
стабильно; достаточно данных для определения коэффициента капитализации; достаточно данных
для оценки чистого операционного дохода.
Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП). Для оценки стоимости объекта
недвижимости методом дисконтирования денежных потоков необходимо:
1.Составить прогноз денежных потоков для оцениваемого объекта на протяжении периода
текущего владения.
2.Определить размер выручки от перепродажи объекта недвижимости – реверсионную стоимость –
будущую цену продажи в конце владения.
3.Определить ставку дисконта.
4.Дисконтировать денежные потоки и стоимость реверсии на дату оценки.
Метод ДДП применяется когда:
 Доход стабилен или изменяется нестабильно;
 Рынок стабилен;
 Объект недвижимости находится в процессе строительства или реконструкции;
 Ожидается реверсия (продажа) объекта в конце прогнозного периода владения.
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ
Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (или предложений) с объектамианалогам, т.е. машина со сходными с оцениваемыми назначением, конструкцией и имеющие
близкие значения основных параметров. Сравнительный подход применяется, когда существует
достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Оценка машин сравнительным подходом предполагает следующую последовательность действий:




Анализ рыночной ситуации и отбор заслуживающей доверия ценовой и другой
информации об объектах –аналогах для последующего анализа;
Определение подходящих единиц сравнения;
Определение цены для единиц параметров, по которым выполняются корректировки;
Определение порядка внесения корректировок на различие параметров у объекта
оценки и аналогов;
К элементам сравнения относят характеристики (параметры) объектов и ценовые факторы, от
которых зависят уровни цен (динамика цен, условия продаж, гарантийные сроки и др.).
К элементам сравнения, подлежащим обязательному учету, относят:
 Условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи;
 Условия продажи;
 Время продажи;
 Местоположение объекта оценки;
 Технические характеристики объекта;
 Экономические характеристики объекта;
 Характер использования объекта;
 Стоимость сопутствующих работ.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Самыми распространенными методами оценки машин и оборудования в рамках сравнительного
подхода являются:
 Метод прямого сравнения с аналогичным объектом;
 Метод направленных качественных корректировок;
 Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа.
Затратный подход
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим
объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные
полезные свойства. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат
на создание и последующую продажу объекта оценки, т.е. его себестоимость. Если объекту оценки
свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или
экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и
все виды устареваний.
Методы затратного подхода подразделяются на три группы: 1) методы индексации с помощью
ценовых индексов затратного типа; 2) методы, опирающиеся на расчет себестоимости; 3) методы
моделирования
статистических
зависимостей
затратного
типа.
Методы индексации с помощью ценовых индексов затратного типа предполагают пересчет
известной полной балансовой стоимости объекта оценки или известной цены идентичного объекта
по состоянию на какую-либо дату в прошлом в стоимость на дату оценки. Отнесение данных
методов к затратному подходу связан с затратным характером используемых индексовдефляторов, которые формируются не столько под влиянием конъюнктуры в конкретном сегменте
рынка машин и оборудования, сколько под влиянием затратных факторов, и прежде всего цен на
используемые при производстве машин ресурсов: материальных, энергетических и трудовых.
Методы, основанные на расчете себестоимости, включают методы расчета по цене однородного
объекта
и
по
ценам
агрегатов
(элементов).
Метод расчета по цене однородного объекта (конструктивного аналога) заключается в том, что для
оцениваемого объекта подбирают конструктивный аналог, который похож на оцениваемый объект
по конструкции, используемым в конструкции материалам и технологии изготовления и может
отличаться по конкретному назначению. Цену однородного объекта «очищают» от наценок,
прибыли и налоговых платежей и получают себестоимость изготовления. Затем в себестоимость
однородного объекта вносят корректировки, учитывающие частичные отличия между
сравниваемыми объектами по производственным факторам: составу материалов, массе
конструкции, технологической сложности, серийности выпуска, и получают прогнозируемую
себестоимость оцениваемого объекта. На основе полученной себестоимости рассчитывают
стоимость
(цену)
объекта
оценки.
Метод поагрегатного (поэлементного) расчета применяется для объектов, в большей своей части
состоящих из унифицированных (стандартных) агрегатов, цены на которые известны.
Последовательность процедур такая: рассчитывают себестоимость изготовления объекта оценки
суммированием стоимости (цен) входящих в объект агрегатов и добавлением стоимости сборочных
работ и накладных расходов. На основе полученной себестоимости рассчитывают стоимость
(цену)
объекта
оценки.
Методы моделирования статистических зависимостей затратного типа включают расчеты по
удельным затратным показателям и с помощью корреляционно-регрессионных моделей затратного
типа.
Общий алгоритм расчета стоимости затратным подходом:
1.
Определяется полная восстановительная стоимость объекта оценки (стоимость
воспроизводства или стоимость замещения)
2.
Определяется физический износ Ифиз
3.
Определяется моральный износ Имор
4.
Определяется экономический износ Иэк
5.
Определяется общий накопленный износ И по формуле:
И = Ифиз +Ифун +Иэ. (14)
Определяется итоговая стоимость C по формуле:
Ср = Со х (1-И/100), (15)
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Где Ср – рыночная стоимость транспортного средства, с учетом выявленных факторов
рассчитанная затратным подходом, руб.;
Со – стоимость нового транспортного средства с учетом комплектности и НДС, руб.;
И – сумма накопленного износа, %
Расчет восстановительной стоимости транспортного средства
Методы расчета восстановительной стоимости транспортных средств
При определении восстановительной стоимости транспортных средств используются следующие
методы:

Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя;

Метод сравнения аналогов;

Индексный метод;
Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя применим в случае, когда аналогичные или
идентичные объекты выпускаются промышленностью на момент оценки.
В качестве стоимости воспроизводства нового объекта оценки, выпуск которого не прекращен (Цо)
принимается рыночная стоимость нового идентичного объекта (Ц о.а.) соответствующей
комплектации:
(16)
где:
Цо
стоимость воспроизводства нового объекта оценки, руб.;
Ц оа
рыночная стоимость нового идентичного объекта, руб.;
С ком.
стоимость дополнительной комплектации, руб.;
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
С об.
стоимость дополнительного оборудования, руб.
При наличии на объекте оценки (или аналоге) дополнительного оборудования, приспособлений, не
входящих в стандартную комплектацию, необходимо учесть стоимость установленного
оборудования и затраты по его установке. Стоимость дополнительного оборудования,
приспособлений рассчитывается с учетом их индивидуального износа.
Индексный метод
1-й способ
Стоимость воспроизводства нового объекта оценки, снятого с производства (Цисх), рекомендуется
определять, используя цену нового объекта этой модели в последний месяц выпуска, приведенную
к расчетному периоду:
(17)
где:
Цо
Ц о.а.
К инд
стоимость воспроизводства нового объекта оценки, снятого с производства, руб.;
цена нового объекта этой модели в последний месяц выпуска по состоянию на
последний месяц выпуска, руб.;
коэффициент индексации (коэффициент приведения к расчетному периоду )
2-й способ
С использованием коэффициентов приведения цены оцениваемого АМТС, снятого с производства,
к цене АМТС- аналога, выпускаемого на момент оценки (приложение 11 методики РФЦСЭ от 2007
года).
(18)
где :
Ц нов
К прив
цена нового АМТС-аналога, выпускаемого на момент оценки, руб.
коэффициент приведения цены из методики РФЦСЭ
Метод сравнения аналогов
Метод сравнения аналогов состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирается один или
несколько аналогов, для которых известны цены из каталогов (прайс-листов). Цена аналога
корректируется на различия в главных параметрах и наличии добавочных устройств с помощью
коэффициентов и поправок.
При использовании метода сравнения аналогов восстановительная стоимость оцениваемого ТС
определяется из зависимости:
(19)
где:
Цо
стоимость воспроизводства нового объекта оценки, руб.;
Ц о.а.
рыночная стоимость нового аналогичного объекта, руб.;
К инд
коэффициент индексации (коэффициент приведения к расчетному периоду )
К1, К2, ... Кn корректирующие коэффициенты, учитывающие различие параметров аналога и
оцениваемого объекта;
Кi =(хi / хiа) Аi
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
хi, хiа
Аi
К ком
С ком
С об.
значение i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога;
показатель степени, характеризующий уровень влияния i-го параметра на цену;
коэффициент различия в коммерческой привлекательности;
стоимость дополнительной комплектации, руб.;
стоимость дополнительного оборудования, руб.
При использовании данного метода рассчитывается стоимость замещения транспортного
средства. Т.е. определяется стоимость более современного транспортного средства аналогичного
назначения, но с применением более совершенных материалов и технологий. Таким образом, в
большинстве случаев стоимость замещения необходимо корректировать на величину морального
износа, т.к. базой расчета стоимости является цена объекта с более совершенной конструкцией.
Доходный подход
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая
прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с
объектом оценки расходы.
При использовании доходного подхода стоимость объекта оценки определяется на основе
ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект в процессе
эксплуатации.
При оценке машин и оборудования с использованием доходного подхода Оценщик должен
выполнить следующую последовательность действий:
 Спрогнозировать будущие чистые операционные доходы (ЧОД) от имущественного
комплекса, соответствующие наиболее эффективному использованию имущества;
 Определить часть ЧОД, относимой к имущественному комплексу, вычитанием из
общего ЧОД от системы части ЧОД, относимой к недвижимости;
 Выделить из стоимости имущественного комплекса стоимости объекта оценки,
входящего в данный имущественный комплекс.
Самыми распространенными методами оценки стоимости машин и оборудования в рамках
доходного подхода являются:
 Метод дисконтированных денежных потоков;
 Метод прямой капитализации;
 Метод прямой капитализации;
 Метод равноэффективного функционального аналога.
3.МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ
В качестве основных вариантов оценки использовались методики, предложенные Л.Л. Сергеевой,
элементы методики В.И. Прудникова., методика Козыря Ю.В.
Вариант 1
Для определения рыночной стоимости права требования
используется формула, предложенная Л.Л.Сергеевой:
дебиторской
задолженности
V = ДЗ / ((1+d)t),
где V – рыночная стоимость дебиторской задолженности;
ДЗ – балансовая величина дебиторской задолженности;
d – ставка дисконта;
t – период времени погашения дебиторской задолженности.
Ставка дисконтирования рассчитывается кумулятивным методом, с прибавлением к безрисковой
ставке, процентных ставок рисков, выраженных в дебиторской задолженности.
Вариант 2
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Вариант предложен
Ю.В. Козырем. Для определения рыночной суммы дебиторской
задолженности по данному варианту используется формула, приведенная в первом варианте. Но
ставка дисконтирования рассчитывается по-другому.
Для оценки проблемной задолженности или задолженности, вызывающей сомнения относительно
полноты и своевременности ее оплаты, может применяться следующее выражение:
r=
(14.2.)
rf – безрисковая ставка, значение которой применительно к оценке дебиторской задолженности,
находится в диапазоне от депозитной ставки до кредитной ставки.
pd – вероятность дефолта (неоплаты задолженности) в размере k, 0<k <=1.
rpd – математическое ожидание уровня возможных потерь (средние потери при наступлении
дефолта).
Оценщик произвел расчеты обоими методами и провел согласование полученных результатов
стоимости, определив весовые коэффициенты каждого варианта, суммировав полученные
значения для определения итоговой стоимости объекта оценки.
14.5.Обоснование применения подходов
14.5.1.Обосновние применения подходов к оценке недвижимости
Проанализировав рынок объектов оценки, имеющуюся в распоряжении Оценщика и
предоставленную заказчиком оценки информацию, Оценщик принял решение о возможности
применения либо отказа от применения того или иного подхода к оценке. Результаты такого
решения приведены ниже в таблице 14.5.1.
Таблица 14.5.1.
Обоснование применения подходов к оценке недвижимости
№
Наименование
Отметка о
Обоснование применения или отказ от применения
п/п
подхода
применении
подхода
(неприменении)
подхода
1
Сравнительны
Не применялся
Объект оценки – имущественный комплекс ОАО
й подход
«Кормовое» продается вынуждено, в результате
банкротства. В связи с чем, сделки или продажи
аналогичных объектов на открытом рынке заведомо не
подходят для сравнения. Кроме того, все предложения
о продажах аналогичных объектов представлены
производственными комплексами, сосредоточенными
на одной огороженной (как правило) территории с
хорошими
подключенными
коммуникациями,
благоустроенными подъездными путями и прочими
преимуществами по сравнению с объектами оценки.
Имущественный комплекс ОАО «Кормовое» состоит из
удаленных друг от друга строений, расположенных на
территории х.Долгий Мартыноского района Ростовской
области и за его пределами. Кроме того, не определены
права на землю, занятую строениями ОАО «Кормовое».
Эти существенные различия объектов оценки от
представленных на свободном рынке объектов
сравнения
потребуют
внесения
значительных
корректировок, что в итоге приведет к искажению
рыночной стоимости объекта оценки. Учитывая
вышеприведенные факты, принято решение отказаться
от использования сравнительного подхода к оценке
объектов недвижимого имущества ОАО «Кормовое».
2
Затратный
Применялся
Заказчик
оценки
предоставил
необходимую
подход
техническую
информацию
по
всем
объектам
недвижимости ОАО «Кормовое». Кроме того, оценщик
обладал
информацией
о
корректировочных
коэффициентах к стоимости строительства на дату
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
3
Доходный
подход
Не применялся
оценки
и стоимостях восстановительных единиц
зданий и сооружений на основе сборников УПВС. Имея
такие
данные,
наиболее
целесообразно
было
применить метод сравнительной единицы, что и было
осуществлено в настоящем Отчете.
Доходный подход применяется к недвижимости,
способной приносить доход. А также, если этот доход
реально определить. Так как ОАО «Кормовое»
признано несостоятельным (банкротом), текущая
деятельность предприятия не ведется, данные о
доходах/расходах отсутствуют. Оценщик, основываясь
на вышеприведенных фактах, счел применение
доходного подхода к оценке недвижимого имущества
ОАО «Кормовое» невозможным в настоящем Отчете.
14.5.2.Обоснование применения подходов к оценке автотранспортных средств ОАО
«Кормовое» - объектов оценки
Обоснование применения подходов к оценке рыночной стоимости автотранспортных средств ОАО
«Кормовое» - объектов оценки приведено непосредственно при расчете рыночной стоимости
объектов оценки в разделе 15.2. «Расчет рыночной стоимости автотранспортных средств»
настоящего Отчета.
14.5.3.Обоснование
задолженности
применения
подходов
к
оценке
права
требования дебиторской
Сравнительный подход базируется на принципе сравнения с аналогичными объектами, близкими
по свойствам объекту оценки. Однако, дебиторская задолженность не может быть аналогом ни
одному другому объекту, так как все виды задолженности различны по срокам возникновения, по
условиям возникновения и исполнения обязательств, прописанных в договоре, по условиям
оплаты и прочих факторов. Кроме того, Оценщик для использования сравнительного подхода к
оценке должен обладать широкой информацией по объектам аналогам, что крайне затруднительно
в современных условиях. Поэтому, применение сравнительного подхода нецелесообразно при
оценке права требования дебиторской задолженности в настоящем Отчете.
Затратный подход основан на принципе замещения. В рамках оценки дебиторской
задолженности данный подход не применим, так как оценке подлежат права требования
дебиторской задолженности, а не материальный объект имущества, как таковой. Применение
затратного подхода к оценке дебиторской задолженности было бы возможно при наличии
взаимозачета, предусмотренного в договоре между контрагентами, однако в настоящей оценке
данного факта нет. Поэтому подход не применим.
Доходный подход наиболее удачен в рассматриваемом случае. На основе возможности получения
дохода в результате получения (взыскания) дебиторской задолженности, определяется рыночная
стоимость права требования дебиторской задолженности в настоящем Отчете. При этом
учитывается вероятность возврата долга, срок возврата, сумма возможных потерь от неоплаты
задолженности. Доходный подход применялся в настоящем Отчете.
14.5.4.Обоснование применения подходов к оценке оборудования ОАО «Кормовое»
Обоснование применения подходов к оценке оборудования ОАО «Кормовое» приведено
непосредственно при оценке данного оборудования в Приложении № 6 к настоящему Отчету.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
15.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМЛЕКСА ОАО «КОРМОВОЕ»
15.1.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
В разделе 14.5.настоящего Отчета обосновано применение затратного подхода (метода
сравнительной единицы) к оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества ОАО
«Кормовое», и обоснован отказ от применения иных подходов.
Расчет рыночной стоимости проведем по формуле (9):
С стр = В х Vзд х Ki х И1 х И 2 х К КИ х К ПП х К НДС
Где В – восстановительная стоимость 1 м3 ( или 1 м2, 1 пог.м) оцениваемого объекта в
базовый период, рублей;
Vзд – строительный объем объекта, м3, м2, пог.м;
К1 – поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик
оцениваемого объекта от типового базисного с учетом вида климатического района и
территориального пояса;
И1 – индекс перехода от цен базисного периода к ценам на 1 января 1984г; основание –
постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983г № 94 «Об утверждении индексов изменения
сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных
расчетов (сводных смет) строек;
И2 – индекс перехода от цен на 1 января 1984г к ценам на дату оценки. Для этого можно
использовать бюллетени РЦЦС и «индексы цен в строительстве» (фирма «КО-Инвест»,
Москва).
К ки – коэффициент учета дополнительных косвенных издержек;
Кпп – коэффициент учета прибыли предпринимателя;
Кндс –коэффициент учета налога на добавленную стоимость, если он не учтен в индексах
удорожания СМР.
Проанализируем применяемые коэффициенты в таблице 15.1.1.
Таблица 15.1.1.
Данные для расчета рыночной стоимости методом сравнительной единицы
Показатель
Характеристика
В
Восстановительная стоимость 1 м1 (1 м2, 1 пог.м) оцениваемого объекта в
базовый период принята на основании данных Сборников УПВС.
В настоящем
сборников:
Отчете
применялись
данные
1. СБОРНИК
№
2
УКРУПНЕННЫХ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ
ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ
СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГ
О
НАЗНАЧЕНИЯ
ДЛЯ
ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ
ФОНДОВ на 1 января 1973
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
года
(Утвержден
Министерством
сельского
хозяйства
СССР
по
согласованию с Госстроем
СССР);
2. СБОРНИК
№
26
УКРУПНЕННЫХ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ
ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ
СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ
В
СОВХОЗАХ.
КОЛХОЗАХ,
МЕЖКОЛХОЗНЫХ
И
ДРУГИХ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫ
Х
ПРЕДПРИЯТИЯХ
И
ОРГАНИЗАЦИЯХ
(Утвержден Министерством
сельского хозяйства СССР
по
согласованию
с
Госстроем СССР);
Ростовская область относится к 2 территориальному поясу и
III
климатическому району. Сборники УПВС рассчитаны для II климатического
района, поэтому требуется внесение корректировки К1. Для каждого сборника
УПВС она будет своя, указывается в технической части соответствующего
сборника.
И1 = 1,18 в Соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983г №
94 (для сельского хозяйства)
К1
И1
И2
И2 = 92,18
71,559 – индексы цен на СМР на 01.07.2009г, по
сравнению со сметными ценами 1984 года ( по
характерным
конструктивным
системам
сооружений)
65,469 – фактические изменения индексов цен с
01.01.1991г на строительно-монтажные работы
в среднем по РФ к июне 2009г.
84,331 – фактические изменения индексов цен с
01.01.1991г на строительно-монтажные работы
И2
= 71,559*84,331/65,469
=
92,18
–
рекомендованные индексы изменения сметной
стоимости строительства к базисным ценам
1984 года
на июнь 2012 г по Ростовской
области (последние имеющие на дату оценки
сведения) (Индексы цен в строительстве – КоИнвест, выпуск 68, июль 2009 и выпуск 78,
январь 2012г).
К ки
Не учитывается в настоящем Отчете. Сведения о дополнительных издержках
отсутствуют.
К пп
К пп = 1,14 (или 14%). Расчет приведен ниже по тексту.
К НДС
К НДС = 1,18 (или 18%) в соответствии с главой 21 Налогового кодекса РФ
Расчет прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя является регулирующей силой, повышающей или снижающей
активность строительного бизнеса и определяющей динамику рынка купли-продажи объектов
недвижимости, поэтому она становится объектом конкуренции между предпринимателями. Это
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
экономический механизм, который регулирует движение нормы прибыли, определяющей цену
труда.
Влияние прибыли предпринимателя на стоимость объектов недвижимости приводит к повышению
их стоимости, оно достаточно велико на всей территории РФ, при этом прибыль предпринимателя
появляется и исчезает на различных сегментах рынка купли-продажи и сдачи в аренду объектов
недвижимости в зависимости от спроса и предложения на этих сегментах.
Требуемый уровень дохода предпринимателя колеблется от 10 до 30 % от затрат на строительство.
При этом основными факторами, от которых зависит величина прибыли предпринимателя,
являются продолжительность строительного проекта, годовая норма отдачи на вложенный капитал
(объект оценки), доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства.
Для расчета прибыли предпринимателя воспользуемся формулой, приведенной в учебнике Оценка недвижимости. Н.А. Щербакова. Омега-Л. М.2011.:
ПП = 0,5х n x y [1+0.33x n x y + Ca (1 +0.66 x n x y + 0.66 x n x y2)],
(12)
Где n - нормативный срок строительства , 1,5 года (по данным СНиП 1.04.03.-85).
у – нормативная отдача на капитал, в качестве которой используется ставка капитализации.
Са – доля авансового платежа в общей сумме затрат на новое строительство, равная 30%.
Принята на основании телефонных консультаций с представителями строительных фирм
Ростовской области (ООО «Первая Строительная», г.Ростов-на-Дону, ул.Фрунзе, 3 оф. 31
тел.: (863) 242-99-86; ТК Росттехстрой, г.Ростов-на-Дону, ул.Станиславского, 167/25, оф. 308
телефон: (863) 297-59-10; ООО «Гранд-Фасад», г.Ростов-на-Дону, пер.Нефтяный, 13, телефон:
8-928-988-09-18).
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им
чистому доходу.
В данном отчете определим коэффициент капитализации путем увеличения безрисковой
ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный инвестированием капитала:
I = r + k,
(13)
где
r – безрисковая ставка,
k - премия за риск, связанный с управлением инвестициями;
Под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее
рискованном инвестировании капитала.
В качестве безрисковой используем средневзвешенную ставку рынка ОФЗ по долгосрочным, от
365 дней и выше. По состоянию 31.05.2012г (последние данные на дату оценки) она составляла –
7,85%
(Журнал
«Бюллетень
банковской
статистики
№
6(229),
Таблица
3.3.5,
http://www.cbr.ru/publ/BBS/Bbs1111r.pdf).
Для расчета премии за риск составим таблицу с учетом влияния различных факторов на
инвестиции. Каждому компоненту присвоим единицу. Вычислим средневзвешенное значение
влияния факторов.
Таблица 15.1.2.
Расчет поправки на риск вложения
Виды
и
наиме
нован
ие
риска
Систе
матич
еский
риск
Ухудш
ение
общей
эконо
мичес
кой
ситуа
ции
Увели
чение
Катего
рия
риска
Динам
ичный
Динам
ичный
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
1
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
10
числа
конку
рирую
щих
объек
тов
Измен
ение
федер
ально
го или
местн
ого
закон
одате
льств
а
Несис
темат
ическ
ий
риск
Приро
дные
и
антро
поген
ные
чрезв
ычайн
ые
ситуа
ции
Непол
учени
е
плате
жей
Неэф
фекти
вный
менед
жмент
Крим
иноге
нные
факто
ры
Финан
совые
прове
рки
Непра
вильн
ое
оформ
ление
догов
оров
Колич
ество
наблю
дений
Средн
евзве
шенн
Динам
ичный
1
Стати
чный
1
Динам
ичный
1
Динам
ичный
1
Динам
ичный
1
Динам
ичный
1
Динам
ичный
1
0
0
2
2
1
0
1
1
2
0
0
0
6
8
5
0
7
8
18
0
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
ый
итог
Колич 10
ество
факто
ров
Средневзвешенное значение
5
,
2
Премия за риск управления инвестициями составит: 5,2%.
Тогда ставка капитализации = 7,85% + 5,2% = 13,05%
Прибыль предпринимателя составит:
ПП = 0,5 х 1,5 х 0,1305 [ 1 +0,33 х 1,5 х 0,1305 + 0,3 (1 +0,66 х 1,5 х 0,1305+ 0,66 х
1,5 х 0,13052)] = 0,14 или 14%.
Расчет восстановительной стоимости объектов оценки проведем в таблице 15.1.3.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Таблица 15.1.3.
Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимого имущества ОАО «Кормовое»
№
п/п
Наименование
объекта оценки
Литер
Vзд
м3/м2
В,
м3/м2/м
1
Весовая
Навес
Крытый ток
Центральная
контора
Навес
Здание
мастерской
Склад
стройматериалов
Подвал
Вход в подвал
Здание пилорамы
Первый семенной
склад
Второе семенное
хранилище
Склад
Здание коровника
Основная
пристройка
А
а
Б
А
39
53,9
8829
2056
а
А
2
3
4
5
6
7
8
И1
И2
К пп
20,4
4,38
1,76
20,2
№ УПВС/ К1
№
таблицы
2/291
0,95
26/120
0,99
26/157
0,92
26/50
0,95
С стр
1,14
1,14
1,14
1,14
Удель
ный
вес
0,94
0,92
1,0
0,94
1,18
1,18
1,18
1,18
92,18
92,18
92,18
92,18
18,4
6722
8,5
12
26/142
2б/89
0,95
0,92
1,18
1,18
92,18
92,18
1,14
1,14
0,92
1
16 950
9 202 189
А
2136
13
2/110
0,92
1,18
92,18
1,14
0,89
2 819 331
п/А
а
А
А
61
35
1449
6983
13
11,1
7,8
5,8
2/110
26/2-140
2/211
2/193
0,92
0,92
0,92
0,92
1,18
1,18
1,18
1,18
92,18
92,18
92,18
92,18
1,14
1,14
1,14
1,14
0,89
0,75
0,84
0,97
80 514
33 240
1 083 063
4 481 807
А
8337
9,6
2/192
0,92
1,18
92,18
1,14
0,81
7 395 669
А1
А
А1
444
8697
438
9,6
16,7
15,6
2/192
2/5
2/1
0,92
0,92
0,92
1,18
1,18
1,18
92,18
92,18
92,18
1,14
1,14
1,14
0,81
0,92
0,79
393 868
25 243 516
615 796
ИТОГО
88 099
26 663
1 772 701
4 598 853
47 852 259
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Определение совокупного износа недвижимости
В настоящем отчете совокупный износ определим методом срока жизни.
Путем натурного обследования объектов оценки, Оценщиком выявлены признаки физического
износа (объекты оценки – не только что построенные объекты), функционального и внешнего
устареваний.
Физический износ проявляется в фактическом износе строений. На дату оценки этот вид износа
значителен, так как объекты оценки на протяжении ряда лет не подвергались текущему и
капитальному ремонту, не использовались по прямому назначению.
Функциональное устаревание объектов оценки выражено следующими факторами:
 Объекты недвижимого имущества не имеют подключенных коммуникаций, необходимых
для нормального функционирования объекта оценки;
 На некоторых объектах оценки отсутствует необходимое дополнительное
оборудование, наличие которого напрямую связано с эксплуатацией объекта
недвижимого имущества (например, на объекте «Коровник» отсутствуют
транспортеры, что не дает возможности пользоваться объектом по прямому
назначению).
 Площади оцениваемых объектов достаточно велики, потенциальным покупателям
может быть невыгодно, содержать достаточно большое здание по сравнению с
необходимой требуемой площадью. Поскольку объекты оценки находятся в сельской
местности с численностью менее 800 человек, то наверняка потенциальные
покупатели – представители малого и среднего бизнеса, которые не будут содержать
здание себе в убыток.
Внешнее устаревание объектов оценки имеет место по следующим причинам:
ОАО «Кормовое» объявлено несостоятельным (банкротом);
Земля, занятая объектами недвижимости ОАО «Кормовое», принадлежит муниципалитету, права
на ее использование не оформлены;
Ранее ОАО «Кормовое» было градообразующим предприятием (хутор Долгий), практически все
население работало в данном хозяйстве. На дату оценки, деятельность предприятия не ведется
несколько лет. Утерян кадровый потенциал предприятия. Перспектив развития ОАО «Кормовое» на
будущее нет. Основным видом деятельности ОАО «Кормовое» было растениеводство, сейчас же
предприятие не имеет земли для данного вида работ, развивать животноводство, не имея
собственных кормов, в условиях транспортной труднодоступности, невыгодно.
Потенциальные инвесторы выражают интерес к объектам с развитой сетью автодорог,
инфраструктурой, расположенных в непосредственной близости к центрам деловой активности.
Хутор Долгий имеет численность населения менее 800 человек, удален от г.Ростова-на-Дону на
190 км, от районного центра – с.Большая Мартыновка на 50 км. Подъездные пути к хутору можно
охарактеризовать как удовлетворительные – асфальтовое покрытие в тех местах, где оно имеется,
сильно разбито, основная часть автодорог – грунтовка.
Учитывая вышеперечисленные факты, принято решение оценить совокупный износ методом срока
жизни.
Метод срока жизни базируется на представлении инвестора, что износ улучшений объекта
недвижимости происходит на протяжении всего срока экономической жизни объекта, в конце
которого их стоимость полностью теряется, что соответствует 100%-ному износу.
Эффективный и ожидаемый срок экономической жизни – основные понятия, применяемые при
оценке совокупного обесценения методом срока жизни.
При использования этого метода общий износ оценивается путем расчета отношения
эффективного возраста улучшений к ожидаемому сроку экономической жизни объекта и
применением этого отношения к стоимости восстановления или замещения:
И = (Т эф х 100%) :Т эк х Vвосс/зам
(22)
Т эф – эффективный возраст объекта оценки, лет;
Т эк – ожидаемый срок экономической жизни.
V восст/зам – стоимость восстановления/замещения объекта оценки, рублей.
Эффективный возраст объектов оценки проведен путем натурного обследования объектов оценки.
Так как Объекты недвижимого имущества ОАО «Кормовое» эксплуатировались плохо,
эффективный возраст по результатам визуального обследования превышает хронологический
возраст объектов оценки.
Оставшийся срок экономической жизни объектов оценки не превышает двух лет по экспертному
мнению оценщика. Такой срок объясняется тем, что ОАО «Кормовое», собственник объектов
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
оценки, объявлено банкротом, на дату оценки находится в процессе конкурсного производства,
финансовое оздоровление предприятия невозможно. В данных условиях срок службы объектов
минимален, и не может превышать срока конкурсного производства. По данным конкурсного
управляющего ОАО «Кормовое» Приходько А.В. планируемый срок завершения процедуры при
успешном стечении обстоятельств не превышает двух лет, с даты оценки.
Результаты расчета совокупного износа методом срока жизни представлены ниже в таблице.
Таблица 15.1.4.
№
п/
п
1
2
3
4
5
6
7
8
Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимого имущества ОАО
«Кормовое»
Т эф
Т эк
Наименован Лите V восст/зам
И
Стоимос
ие объекта р
оценки
Весовая
Навес
Крытый ток
Центральная
контора
Навес
Здание
мастерской
Склад
стройматериал
ов
Подвал
Вход в подвал
Здание
пилорамы
Первый
семенной
склад
Второе
семенное
хранилище
Склад
Здание
коровника
Основная
пристройка
ИТОГО
(наколенн
ть
с
ый износ), учетом
рублей
износа,
рублей
А
а
Б
А
88 099
26 663
1 772 701
4 598 853
50
50
40
50
52
52
42
52
84 707
25 636
1 688 143
4 421 797
3 392
1 027
84 558
177 056
а
А
16 950
9 202 189
50
50
52
52
16 297
8 847 905
652
254 284
А
2 819 331
35
37
2 666 805
152 526
п/А
а
А
80 514
33 240
1 083 063
35
35
35
37
37
37
76 158
31 442
1 024 469
4 355
1 798
58 594
А
4 481 807
50
52
4 309 257
172 550
А
7 395 669
50
52
7 110 936
284 733
А1
А
393 868
25 243 516
50
40
52
42
378 704
14 516 400
15 164
727 115
А1
615 796
40
42
586 423
29 373
47 852 259
2 067 177
ВЫВОД: Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО
«Кормовое» по состоянию на дату оценки, определенная в рамках затратного подхода,
составила:
2 067 177-00 /Два миллиона шестьдесят семь тысяч сто семьдесят семь/ рублей, в том
числе НДС –315 332-08 рубля.
15.1.2.Согласование результатов оценки недвижимого имущества ОАО «Кормовое»
Оценщиком обосновано применение затратного подхода к оценке объектов недвижимости ОАО
«Кормовое», и отказ от применения сравнительного и доходного подхода к оценке в разделе
14.5.настоящего Отчета.
Так как рыночная стоимость объектов недвижимого имущества произведена одним подходом –
затратным, присвоим ему удельный вес – 1, и примем за окончательный результат оценки в
настоящем Отчете.
Таблица 15.1.5.
Согласование результатов оценки недвижимого имущества ОАО «Кормовое»
-
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
Наименование
Сравнительный
Стоимость, рублей
Подход не применялся
Удельный вес
0
Стоимость удельного
0
веса
Рыночная стоимость, в том
2 067 177
числе НДС, рублей
Рыночная стоимость, в том
2 067 177
Затратный
2067 177
1
2 067 177
Доходный
Подход не применялся
0
0
числе НДС, округленно, рублей
Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества ОАО «Кормовое» по состоянию на
дату оценки составила:
2 067 177-00 /Два миллиона шестьдесят семь тысяч сто семьдесят семь/ рублей, в том
числе НДС –315 332-08 рубля.
15.1.3.РАСЧЕТ
РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ
ПРЕДНАЗНАЧЕННОГО ПОД РАЗБОРКУ
НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА,
ОАО «Кормовое» принадлежат объекты недвижимости, при осмотре которых установлено, что на
дату оценки они не имеют перспектив для дальнейшего использования в качестве объектов
недвижимости и подлежат разбору с последующей продажей, оставшихся от разборки
стройматериалов.
Данная ситуация сложилась в связи с тем, что при анализе наилучшего и наиболее эффективного
использования, оценщик пришел к выводу, что экономически нецелесообразно проводить
капитальный ремонт здания, он обойдет дороже последующих экономических выгод. Поэтому
стоимость объектов определена доходным подходом по следующей схеме:
1.Определена с использованием методов затратного подхода стоимость разборки здания;
2.Определена стоимость остающихся от разбора стройматериалов;
3.Определена рыночная стоимость объекта оценки, как разница между стоимостью
материалов и стоимостью разборки.
В данном разделе оценке подлежат следующие объекты:
1.Автогараж, инв. № 000000042;
2.Гараж, инв. № 00000039;
3.Мехмастерская, инв. № 00000041;
4.Свинарник, инв. № 00000046;
5.Склад ГСМ, инв. № 00000040;
6.Склад МТМ, инв. № 00000038;
7.Здание столовой, инв. № 00000096.
Стоимость разборки зданий определена в Приложении № 4 к настоящему Отчету «Стоимость
работ по разборке объектов оценки, подлежащих сносу».
При расчетах установлено, что стоимость разборки объектов составит:
№
Наименование объекта
Стоимость разборки
п/п
здания, рублей
Автогараж, инв. № 000000042
1
106 914
Гараж, инв. № 00000039
2
55 833
Мехмастерская, инв. № 00000041
3
400 927
Свинарник, инв. № 00000046
4
330 032
Склад ГСМ, инв. № 00000040
5
8536
Склад МТМ, инв. № 0000038
6
790 446
Здание столовой, инв. № 00000096
7
570 207
Определение рыночной стоимости стройматериалов, остающихся от разборки здания
1.Автогараж
Таблица 15.1.3.1
Расчет стоимости и выхода материалов после разборки объекта «Автогараж»
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Наименование показателя
Характеристика
Периметр здания, м
(18,0 х 6,00) х 2 = 48 м
Высота здания, м
2,5
Проемы воротные, кв.м.
2 шт х 9кв.м. = 18 кв.м.
Перекрытие деревянное т. 0,10 (18 х 6)м = 108 кв.м.
м
Стены кирп. т.0,40м – площадь, 48 х 2,5 – S проемов – 25,2 кв.м
кв.м.
= 94,8 кв.м.
Площадь
кирпичных 6,00 х 2 шт х 2,5 = 30 кв.м.
перегородок т.0,40м
Площадь кровли (с напуском 18,2 х 6,2 = 112,84 кв.м.
20см)
Объем
выхода
дров
от 108 кв.м. х 0,10 х 10,80 куб.м.
разборки перекрытия, куб.м.
Количество годных дров, %
30
Объем годных дров, куб.м.
10,80 х 30% = 3,24 куб.м.
Выход кирпича после разборки (94,8 +30) х 0,40 = 49,92 куб.м.
стен и перегородок т. 0,40 м,
куб.м.
Количестве
кирпича
в 49,92 х 394 = 19 668 штук
пересчета на штуки, штук
Количество годного кирпича, % 30
Количество годного кирпича, 19 668 х 30% = 5 900 штук
штук
Объем выхода шифера после 112,84 кв.м. /1,955 = 58 штук
разборки кровли, куб.м.
Количество годного шифера, % 30
Количество годного шифера, 17 штук
штук
Цена кирпича б/у, рублей*
3 рубля 1 штука
Цена дров, рублей**
1000/2 =500 за 1 куб м
Цена 1 листа шифера, б/у, 175 / 2 = 88 рублей
рублей***
Стоимость
материалов,
остающихся
от 20 816
Дрова:3,24 х 500 = 1 620
разборки, рублей
Кирпич: 5900 х 3 =17 700
Шифер: 17х 88 = 1 496
*Цена кирпича принята на основе данных источника информации:
http://rostov.pulscen.ru/products/kirpich_117338
**цена дров б/у по данным источника:
http://spb.pulscen.ru/products/drova_prodazha_drov_5608756
***Цена 1 листа шифера принята по данным источника:
http://rostov.pulscen.ru/products/shifer_volnovoy_1750kh1130kh0_3834667
2.Гараж
Таблица 15.1.3.2.
Расчет стоимости и выхода материалов после разборки объекта «Гараж»
Наименование показателя
Характеристика
Периметр здания, м
(18,5 + 6,60м) х 2 = 49,5 м
Высота здания, м
2,5м
Проемы воротные, м
4 шт х 9 кв.м. = 36 кв.м.
Проемы оконные, м
7 шт х 1,35 = 9,45 кв.м.
Перекрытие
деревянное (18,5 х 6,6м) = 119,8 кв.м
(толщина 0,10м)
Стены
–
из
блоков 116,33
ракушечника
толщ.
0,20,
площадь, кв.м.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Площадь стен за вычетом
проемов, кв.м.
Площадь перегородок, кв.м.
Выход блоков от разборки,
куб.м.
Величина
годных
остатков
ракушечника, %
Выход
годных
блоков
ракушечника, куб.м.
Площадь кровли (с напуском
20 см), кв.м.
Площадь 1 листа шифера,
кв.м.
Выход шифера, листов
Величина
годных
остатков
шифера, %
Выход годного шифера, листов
Цена 1 листа шифера, рублей
Цена 1 куб.м. блока, рублей
Стоимость
материалов,
разборки, рублей
(49,5 х 2,35) -45,45 = 70,88 кв.м.
6,6м х 2,35 (высота) х 3 шт =
46,53
(70,88 +46,53) х 0,20 = 23,48
куб.м.
30%
23,48 х 30% = 7,04 куб.м.
18,7 х 6,8 = 127,16м2
1,10 *1,75 = 1,955
127,16/1,955 = 65,04 листов
30%
20 листов
175 (цена нового) / 2 = 88
рублей
2900 (цена нового) : 2 = 1 450
рублей
остающихся
от 11 968
Шифер: 20л х 88 = 1 760
рублей
Блок: 7 ,04 х 1450 = 10 208
*Цена блоков принята на основе данных источника информации:
http://krasnodar.pulscen.ru/products/blok_gazobetonny_vysshi_8625009
*Цена 1 листа шифера принята по данным источника:
http://rostov.pulscen.ru/products/shifer_volnovoy_1750kh1130kh0_3834667
3.Мехмастерская
Таблица 15.1.3.3.
Расчет стоимости и выхода материалов после разборки объекта «Автогараж»
Наименование показателя
Характеристика
Периметр здания, м
(27 + 15) х 2 = 84 м
Высота здания, м
5м
Объем здания, куб .м.
405 х 5 = 2 025 куб.м.
Площадь здания, кв.м.
27*15 = 405 кв.м.
Проемы воротные – площадь, 2 шт х 9 кв.м. = 18 кв.м.
кв.м.
Проемы оконные
6 штук х 1,44 (1,2*1,2) =8,64
кв.м.
Перекрытие
деревянное (27,0 х 15,0) = 405 кв.м.
толщиной 0,10 м – площадь,
кв.м.
Площадь кирпичных стен, т. (84 х 5) – 26,64 (S проемов) =
0,40м, кв.м.
393.36 кв.м.
Площадь кровли, кв.м.
27,20 х 15,20 = 413,44 кв.м.
Объем выхода дров после 405 х 0,10 = 40,50 куб.м
разборки перекрытия, куб.м.
Количество годных дров, %
10
Количество годных дров, куб м. 40,50 х 10% = 4,05
Объем выхода кирпича после 393,36 х 0,40 = 157,34 куб.м.
разборки стен т.0,40 ,куб м.
Объем выхода кирпича после 157,34 х 394 = 61 992 шт.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
разборки стен т.0,40 штук
Количество годного кирпича
61 992 х 30% = 18 598 штуки
Объем выхода шифера после 413,44 : 1,955 = 211 штук
разборки кровли, кв.м.
Количество годного шифера, 211 х 30% = 63 штуки
штук
Цена кирпича б/у, рублей*
3 рубля 1 штука
Цена дров, рублей**
1000/2 =500 за 1 куб м
Цена 1 листа шифера, б/у, 175 / 2 = 88 рублей
рублей***
Стоимость
материалов,
остающихся
от 63 363
Дрова:4,05 х 500 = 2 025
разборки, рублей
Кирпич:18 598 х 3 = 55 794
Шифер: 63 х 88 = 5 544
*Цена кирпича принята на основе данных источника информации:
http://rostov.pulscen.ru/products/kirpich_117338
**цена дров б/у по данным источника:
http://spb.pulscen.ru/products/drova_prodazha_drov_5608756
***Цена 1 листа шифера принята по данным источника:
http://rostov.pulscen.ru/products/shifer_volnovoy_1750kh1130kh0_3834667
4.Свинарник
Таблица 15.1.3.4.
Расчет стоимости и выхода материалов после разборки объекта «Свинарник»
Наименование показателя
Характеристика
Периметр здания, м
(68,5 +9,4) х 2 = 155,8м
Высота, м
3,15
Площадь проемов оконных, м2
41 шт х 2 кв.м. = 82 кв.м.
Площадь проемов ворот, кв.м.
18м2 х 2 шт = 36 кв.м.
Площадь проемов дверных,
кв.м.
Всего площадь проемов,
кв.м.
Площадь кирпичных стен, кв.м.
2 кв.м. х 1 = 2кв.м.
В том числе наружные стены
(68,5 + 9,4) *2*3,15 -120 =
370,77 кв.м.
(9,4+9,4+3_ *3,15 = 68,67 кв.м.
Внутренние стены
120 кв.м.
439,44 кв.м.
Объем
кирпичной
кладки,
куб.м.
Выход кирпича после разборки,
штук
В том числе годного, штук
439,44 х 0,40 (толщина стен) =
175,77 куб.м.
175,77 х 394 шт = 69 253 штук
Цена 1 кирпича б/у , рублей*
3*
Площадь крыши ( с напуском
20 см)
Количество
шифера,
остающегося
от
разборки,
листов
68,7 х 9,6 = 659,52 кв.м.
69253 х 30% = 20 776 штук
659,52: 1,955 = 337,35 листов
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Количество
годных
листов 337,35х 30 % = 101 л
шифера, листов
Цена 1 листа шифера, б/у, 175 / 2 = 88 рублей
рублей**
Стоимость материалов от разборки гаража,
рублей
71 216
Шифер: 101 х 88** = 8 888
Кирпич: 26 776 х 3* = 62 328 рублей
*Цена кирпича принята на основе данных источника информации:
http://rostov.pulscen.ru/products/kirpich_117338
**Цена 1 листа шифера принята по данным источника:
http://rostov.pulscen.ru/products/shifer_volnovoy_1750kh1130kh0_3834667
5.Склад ГСМ
Таблица 15.1.3.5.
Расчет стоимости и выхода материалов после разборки объекта «Склад ГСМ»
Наименование показателя
Характеристика
Периметр стен, м
16,4 м
Высота здания, м
2,4 м
Площадь проемов, кв.м.
6 кв.м.
Перекрытие деревянное, кв.м.
16,5 кв.м.
Толщина перекрытия, м
0,10
Площадь кипичных стен, кв.м.
16,4 х 2,4 м – 6 кв.м. (проемы)
= 33,36 кв.м.
33,36 х 0,40 = 13,34 куб.м.
Объем
кирпичной
кладки,
куб.м.
Количество кирпича б/у после
разборки стен:
Выход годного кирпича от
разборки, %
Количество годного кирпича,
штук
Выход дров от разборки
перекрытия, куб.м.
Выход годных дров (30%),
куб.м.
Цена кирпича б/у, рублей
Цена дров, рублей
13,34 х 394 штук = 5256 штук
30%
1577 штук
16,5 кв.м. х 0,10 =1,65 кв.м.
1,65 х 0,30 = 0,495 кв.м.
3 рубля 1 штука
1000/2 =500 за 1 куб м
Стоимость материалов от разборки склада
ГСМ, рублей
4 979
Кирпич: 1577 х 3 = 4 731 рублей
Дрова: 0,495 х 500 = 248 рублей
*Цена
кирпича
принята
на
основе
данных
источника
информации:http://rostov.pulscen.ru/products/kirpich_117338
**цена дров б/у по данным источника:http://spb.pulscen.ru/products/drova_prodazha_drov_5608756
6.Склад МТМ
Таблица 15.1.3.6.
Расчет стоимости и выхода материалов после разборки объекта «Склад МТМ»
Наименование показателя
Характеристика
Периметр здания, м
(50,6 +18,3) х 2 = 137,8 м
Высота, м
4м
Площадь проемов, м2
5 кв.м.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Площадь деревянных стен,
кв.м.
Площадь кровли (с напуском
20см)
Перекрытие деревянное, т.
0,10 м, кв.м.
Количество годных остатков
материалов, %
Выход дров от разборки
деревянного
перекрытия,
куб.м.
Выход дров после разборки
деревянных стен, т. 0,10 м,
куб.м.
Объем
выхода
шифера
алюминиевого, листов
Цена 1 листа алюминиевого
шифера б/у, рублей*
Цена 1 куб.м. дров б/у**
(137,8 х 4 -5 кв.м. (проемы) =
546,2 кв.м.
50,8 х 18,5 = 939,80 кв.м.
(50,6 х 18,3) = 926 кв.м.
30%
926,0 кв.м. х 0,10 м х 30% =
27,78 куб.м.
546,2 х 0,10 х 30% = 16,39
куб.м.
939,8 кв.м. / 1,65 х 30%
штука
184/2 = 92 рубля
= 171
1000/2 = 500 рублей
Стоимость материалов от разборки склада
МТМ, рублей
23 927
Шифер:171 х 92 = 15732 рублей
Дрова: 16,39 х500 = 8 195
*цена шифера алюминиевого принята по данным источника:
http://metal.heavycars.ru/b.pl?id=2529
**цена дров б/у по данным источника:
http://spb.pulscen.ru/products/drova_prodazha_drov_5608756
7.Столовая
Таблица 15.1.3.7.
Расчет стоимости и выхода материалов после разборки объекта «Столовая»
Наименование показателя
Характеристика
Площадь здания, кв.м.
24*30 = 720 кв.м.
Объем здания, куб м.
2 880 куб.м.
Высота здания, м
4м
Площадь проемов ворот, кв.м.
4 шт х 9 кв.м. = 36 кв.м.
Площадь
кв.м.
8 штук х 1,8 (1,2 х 1,8) = 14,4
кв.м.
проемов
оконных,
Площадь
деревянного
перекрытия, т.0,10м, кв.м.
24 *30 = 720 кв.м.
Площадь кирпичных стен, кв.м.
(108 х 4) – 50,4 (S проемов) =
381,6 кв.м.
Выход кирпича после разборки
стен т. 0,40 м, куб.м.
381,6 х 0,40 = 152,64 куб. м.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Выход кирпича, штук
152,64 х 394 штуки = 60 140
штук
Выход годного кирпича, штук
60 140 х 30% = 18042
Выход шифера после разборки
кровли, штук
730,84: 1,955 = 374 штуки
Выход годного шифера, штук
374 х 30% = 112 штук
Цена кирпича б/у, рублей*
3 рубля 1 штука
Цена 1 листа шифера, б/у,
рублей***
175 / 2 = 88 рублей
Стоимость
материалов,
разборки, рублей
остающихся
от
63 982
Кирпич: 18 042 х 3 =54 126
Шифер:112 х 88 = 9 856
При расчетах Оценщик использовал следующие корректирующие величины:
Наименование
Показатель
Расход кирпича на 1куб м. кладки,
шт
394 штуки
Площадь 1 листа шифера, кв.м.
1,15 х 1,70 м = 1,955
Площадь 1 листа алюминиевого
шифера, кв.м.
1,10х 1,50 = 1,65
Таблица 15.1.3.8.
Основание
Территориальные
единичные расценки ТЕР
08-02-001-01
Фактический замер,
данные поставщиков
Фактический замер,
данные поставщиков
Проанализировав проведенные расчеты, приходим к выводу, что стоимость зданий под разборку
составит:
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Таблица 15.1.3.9
Наименование здания
Расчет рыночной стоимости разбираемых строений
Стоимость материалов, рублей
Стоимость, разборки, рублей
Автогараж, инв. № 000000042
20 816
106 914
0
Гараж, инв. № 00000039
11 968
55 833
0
Мехмастерская, инв. № 00000041
63 363
400 927
0
Свинарник, инв. № 00000046
71 216
303 032
0
Склад ГСМ, инв. № 00000040
4 979
8 536
0
Склад МТМ, инв. № 0000038
23 927
790 446
0
Здание столовой, инв. № 00000096
63 982
570 207
0
ИТОГО
Рыночная
рублей
0
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
стоимость
здания,
Выход стройматериалов и их рыночная стоимость по состоянию на дату оценки составит:
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Таблица 15.1.3.10
Рыночная стоимость материалов после разборки здания
№
п/п
Наименов
ание
материала
Единица
измерения
Автограра
ж
Гараж
Мехмасте
рск
Свинарник
Склад
ГСМ
Склад
МТМ
столовая
Итого
Цена
за
единицу
Сумма,
рублей
1
Дрова
Куб.м.
3,24
-
4,05
-
0,495
16,39
-
24,175
500
12 088
2
Кирпич
штук
5900
-
18 598
20776
1577
-
18 042
64 893
3-00
194 679
3
Блок
Куб.м.
-
7,04
-
-
-
-
-
7,04
1 450
10 208
4
Шифер
алюмини
евый
лист
-
-
-
-
-
171
-
171
92-00
15 732
5
Шифер
лист
17
20
63
101
-
-
112
313
88-00
27 544
2
6
0
2
5
1
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
ВЫВОД ПО РАЗДЕЛУ:
1.Так как стоимость разборки строений – объектов оценки превышает экономическую
выгоду от разборки, цена стройматериалов значительно ниже стоимости
демонтажных работ, рыночная стоимость строения признается равной нулю.
2.Рыночная стоимость материалов, остающихся после демонтажа строений под
разборку, по состоянию на дату оценки составит:
260 251 / Двести шестьдесят тысяч двести пятьдесят один/ рубль, в том числе НДС.
15.2.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ ОАО «КОРМОВОЕ»
15.2.1.Расчет рыночной стоимости автоприцепа СЗАП 8527, 1990 года выпуска, РМ 5804
Стоимость прицепа СЗАП 8527 рассчитаем затратным подходом, методом сравнения с ценой
однородного аналога. Сравнительный подход не применялся на дату оценки, так как рынок объекта
оценки слабо развит в месте оценки, а техническое состояние объекта значительно отличается от
представленных на рынке аналогов. Данное обстоятельство потребовало бы внесения
значительных корректировок в стоимость объекта, что в итоге исказило результат оценки.
Доходный подход применим, если возможно определить доход, который объект способен принести.
Так как для применения подхода недостаточно информации, подход не применялся.
Для расчета стоимости прицепа СЗАП 8527 в затратном подходе используем метод сравнения с
ценой однородного аналога (ценой завода-изготовителя). На дату оценки прицепы модели СЗАП
8527 не выпускаются отечественной промышленностью. В настоящее время аналогом прицепу
СЗАП 8527 является модель прицепа СЗАП 8551 и ее модификации.
Стоимость нового прицепа СЗАП 8551 средняя по России составит:
Таблица 15.2.1.
Средняя стоимость нового прицепа СЗАП 8551
№
Наименование
Контактные данные
Стоимость
п/п
поставщика
поставщика
автомобиля, рублей
1
Ставропольский завод ОАО «АвтоприцепКАМАЗ»
2
«Энергокомплект»
http://krasnodar.pulscen.ru/products/pritsep_
avtomobilny_szap_4829421
3
РБА-Липецк
http://lipetsk.pulscen.ru/products/samosvaln
y_pritsep_szap_8578767
СРЕДНЕЕ
355044, Россия, г.
Ставрополь, проспект
Кулакова, 18
телефон (8652) 56-0314; 56-29-49; 39-73-09;
56-03-12
Г.Краснодар,
ул.Трудовая 3-я, 102
телефон: (861) 240-2230
Г.Липецк, ул.Победы, 29
оф. 502
514 700
504 600
525 000
514 800
Модель СЗАП 8551 отличается от модели СЗАП 8527 по грузоподъемности – основной
ценообразующей характеристики грузового автомобиля.
Сравним эти характеристики у рассматриваемых прицепов.
Таблица 15.2.2.
Грузоподъемность, кг
СЗАП 8527
СЗАП 8551
7500
12 000
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
http://trucks.auto.ru/drags/used/sale/1816578b1cf81.html
http://www.tehnomir.com/szap-8551.html
Для корректировки на различие параметрической характеристики воспользуемся формулой,
приведенной в учебнике «Оценка автотранспортных средств», Ю.В.Андрианов. Москва.Дело.
2006., стр. 114.:
С = С ан (Х/Хан)^Y,
Где
С – стоимость оцениваемого нового автотранспортного средства на дату оценки в
месте оценки, руб.;
С ан - стоимость нового автотранспортного средства, которое является аналогом
оцениваемого, на дату оценки и в месте оценки, руб.;
Х и Хан – значения функциональных либо конструктивных характеристик
оцениваемого автотранспорта и его аналога соответственно.
Параметр Y приведен в Приложении 15, на стр. 323, к вышеназванному учебнику, для прицепов он
составляет = 1,40, при условии соблюдения условий: 0,2т≤ Х≤70 т.
Стоимость замещения автоприцепа СЗАП составит:
С = 514 800 (7500/12 000)1,40 = 514 800 х 0,518 = 267 000 (округленно).
Физический износ объекта оценки определим по шкале экспертных оценок приведенной в методике
Ковалева А.П. – Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М: Академия оценки.
1996.28с.:
Оценка состояния
Характеристика физического состояния
Коэффициент
износа, %
1.
Новое
Новое установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование
в отличном состоянии
0-5
2.
Очень хорошее
Практически новое оборудование, бывшее в недолгой
эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо
частей
10-15
3.
Хорошее
Бывшее
в
эксплуатации
оборудование,
полностью
отремонтированное или реконструированное, в отличном
состоянии
20-35
4.
Удовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого
ремонта или замены отдельных мелких частей
40-60
5.
Условно пригодное
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для
дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта
или замены главных частей (пример: двигатель)
65-80
6.
Неудовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального
ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов
85-90
7.
Негодное к применению
или лом
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на
продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые
можно из него извлечь
97,5-100
Состояние оцениваемого автомобиля – неудовлетворительное. Поэтому оцениваем состояние
объекта оценки по выше приведенной шкале как «неудовлетворительное», сумма физического
износа = 95%.
Функциональный износ учтен при проведении корректировки на грузоподъемность, внешнее
устаревание отсутствует.
Стоимость автоприцепа СЗАП 8527 с учетом износа равна:
Таблица 15.2.3.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Наименование
объекта оценки
Стоимость
воспроизводства,
рублей
Износ, %
Износ, рублей
Стоимость с учетом
износа, рублей
Автоприцеп
8527
267 000
95%
253 650
13 350
СЗАП
Согласование результатов оценки проведено в таблице 15.2.4.
Таблица 15.2.4.
Согласование результатов оценки СЗАП 8527-
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
Наименование
Сравнительный
Стоимость, рублей
Подход не применялся
13 350
Подход не применялся
Удельный вес
0
1
0
Стоимость
веса
0
13 350
0
удельного
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, рублей
13 350
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, округленно, рублей
13 350
Затратный
Доходный
Рыночная стоимость автоприцепа СЗАП 8527, гос.рег. номер 58-04 РМ, 1990 года
выпуска, принадлежащего ОАО «Кормовое», по состоянию на дату оценки составила:
13 350-00 /Тринадцать тысяч триста пятьдесят/ рублей, в том числе НДС – 2 036-44 рубля.
15.2.Расчет рыночной стоимости
выпуска, У 782 МВ 61
автомобиля ГАЗ 53-Г6-СТА 3.7. «Молоковоз», 1990 года
Стоимость автомобиля ГАЗ «Молоковоз» рассчитаем затратным подходом, методом сравнения с
ценой однородного аналога. Сравнительный подход не применялся на дату оценки, так как рынок
специализированных автомобилей слабо развит в месте оценки, а техническое состояние объекта
значительно отличается от
представленных на рынке аналогов. Данное обстоятельство
потребовало бы внесения значительных корректировок в стоимость объекта, что в итоге исказило
результат оценки.
Доходный подход применим, если возможно определить доход, который объект способен принести.
Так как для применения подхода недостаточно информации, подход не применялся.
Для расчета стоимости автомобиля – объекта оценки в затратном подходе используем метод
сравнения с ценой однородного аналога (ценой завода-изготовителя). На дату оценки молоковозы
на шасси ГАЗ 53 не выпускаются отечественной промышленностью. В настоящее время им служит
молоковоз на шасси ГАЗ 3307-ГАЗ 3309
Стоимость нового молоковоза на шасси ГАЗ 3307-3309 средняя по России составит:
Таблица 15.2.5.
Средняя стоимость молоковоза ГАЗ 3309
№
Наименование
Контактные данные
Стоимость
п/п
поставщика
поставщика
автомобиля, рублей
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
ТехИнком, г.Москва
http://msk.pulscen.ru/products/molok
ovoz_gaz_3309_bochka_4_2m3_10
040713
Торговый дом МАС
http://samara.pulscen.ru/products/m
olokovoz_na_gaz_3309_8974521
Техноцентр ЮГ, г.Краснодар
http://www.tehnocentr.ru/content.php?id=160
СРЕДНЕЕ
1
2
3
г. Москва, ул. Расплетина, 5
+7 (916) 255-55-98
г. Самара, ул. АнтоноваОвсеенко, 44, б Офисный
центр, 4 этаж, офис 403
Г.Краснодар,
телефон: (861) 210-10-69
1 020 000
915 000
978 000
971 000
Модель ГАЗ 3309 отличается от модели ГАЗ 53 по грузоподъемности, основной ценообразующей
характеристике специализированного грузового автомобиля.
Сравним эти характеристики у рассматриваемых автомобилей.
Таблица 15.2.6.
Грузоподъемность, кг
ГАЗ 3309
ГАЗ 53
4 500
4 500
http://www.gaz-online.ru/147522/147882/
http://truck.ironhorse.ru/gazon-gaz-53.html
Характеристики одинаковы, корректировка на их различие не требуется.
В связи с тем, что автомобиль - объект оценки снят с производства, требуется внесение
корректировки для приведения к ценам в настоящее время. В соответствии с приложением Ж
методического руководства по определению стоимости автотранспортных средств с учетом
естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37.009.015-98 (с
изменениями № 1,2,3,4,5), коэффициент приведения цены для ГАЗ 53 составляет 0,75.
Стоимость замещения автомобиля молоковоза ГАЗ 53 на дату оценки составит:
С = 971 000 х 0,75 = 728 250 рублей.
Физический износ объекта оценки определим по шкале экспертных оценок приведенной в методике
Ковалева А.П. – Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М: Академия оценки.
1996.28с.:
Оценка состояния
Характеристика физического состояния
Коэффициент
износа, %
2.
Новое
Новое установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование
в отличном состоянии
0-5
3.
Очень хорошее
Практически новое оборудование, бывшее в недолгой
эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо
частей
10-15
4.
Хорошее
Бывшее
в
эксплуатации
оборудование,
полностью
отремонтированное или реконструированное, в отличном
состоянии
20-35
5.
Удовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого
ремонта или замены отдельных мелких частей
40-60
6.
Условно пригодное
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для
дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта
или замены главных частей (пример: двигатель)
65-80
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
7.
Неудовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального
ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов
85-95
8.
Негодное к применению
или лом
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на
продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые
можно из него извлечь
97,5-100
Состояние оцениваемого автомобиля – неудовлетворительное. Поэтому оцениваем состояние
объекта оценки по выше приведенной шкале как «негодное к применению», сумма физического
износа = 97,5%.
Функциональный износ учтен при применении коэффициента к стоимости транспортного средства,
снятого с производства, внешний износ отсутствует.
Стоимость автомобиля ГАЗ 53-Г6-СТА 3,7 «Молоковоз» с учетом износа равна:
Таблица 15.2.7.
Наименование
объекта оценки
Стоимость
воспроизводства,
рублей
Износ, %
Износ, рублей
Стоимость с учетом
износа,
рублей
(округленно)
Автомобиль ГАЗ 53Г6-СТА
3,7
МОЛОКОВОЗ
728 250
97,50%
710 044
18 200
Согласование результатов оценки проведено в таблице 15.2.7.1.
Таблица 15.2.7.1.
Согласование результатов оценки ГАЗ 53 Молкоовоз
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
Наименование
Сравнительный
Стоимость, рублей
Подход не применялся
18 200
Подход не применялся
Удельный вес
0
1
0
Стоимость
веса
0
18 200
0
удельного
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, рублей
18 200
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, округленно, рублей
18 200
Затратный
Доходный
Рыночная стоимость автоприцепа ГАЗ 53- Г6 –СТА 3,7 Молоковоз, , гос.рег. номер У 782
МВ 61, 1990 года выпуска, принадлежащего ОАО «Кормовое», по состоянию на дату
оценки составила:
18 200-00 /Восемнадцать тысяч двести/ рублей, в том числе НДС –2 776-27 рубля.
15.3.Расчет рыночной стоимости автомобиля ЗИЛ ММЗ 45021, У 785 МВ
При расчете рыночной стоимости объекта оценки, Оценщик учитывал следующие ограничения и
допущения, оказывающие влияние на конечную стоимость объекта оценки:
 На автомобиль отсутствуют документы (нет ПТС, тех паспорта);
 Сверить номера основных агрегатов с данными в паспорте транспортного средства не
представляется возможным;
 Не известен год выпуска ТС.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Учитывая вышеприведенные ограничения, а также тот факт, что автомобиль находится в
неудовлетворительном состоянии, рассчитаем стоимость объекта затратным подходом (методом
сравнения с ценой однородного аналога). Сравнительный подход применить невозможно, так как
неизвестен год выпуска объекта оценки, доходный не применяем из-за недостаточности
информации о доходах, способных принести техникой, а также конечного выхода металлолома в
случае его утилизации.
15.4.1.Расчет рыночной стоимости затратным подходом
Модель ЗИЛ ММЗ 45021 не выпускается современной промышленностью на дату оценки. Поэтому
для дальнейших расчетов найдем стоимость нового ЗИЛ 433110 аналога ЗИЛ ММЗ 45021, с
дальнейшей корректировкой на параметрические характеристики.
Стоимость нового автомобиля ЗИЛ 433110 средняя по России составляет:
Таблица 15.3.1.
Средняя стоимость нового автомобиля ЗИЛ 433110
№
Наименование
Контактные данные
Стоимость
п/п
поставщика
поставщика
автомобиля, рублей
1
Автомобили и спец.техника
Г.Москва, Волоколамское
шоссе, 73
+7 (495) 780-30-84
+7 (916) 562-61-93
2
Автолидер, г.Самара
+7 (846) 263-30-49
+7 (846) 263-30-20
1070 000
3
АВ Техснаб
Краснодар
г. Краснодар, ул. Фадеева,
19 поселок Пашковский
+7 (861) 227-91-11
+7 (861) 227-86-85
850 000
825 000
http://www.td-aist.ru
http://www.avtehsnab.ru
СРЕДНЕЕ
915 000
Так как более современная модель ЗИЛ 433110 отличается от модели ЗИЛ ММЗ 45021 по
грузоподъемности, то внесем корректировку на это отличие.
Сравним характеристики грузоподъемности у рассматриваемых моделей.
Таблица 15.3.2.
Грузоподъемность, т
ЗИЛ ММЗ 45021
ЗИЛ 433 110
5,80
6,00
http://spec.drom.ru/9708313.html
http://www.amo-zil.ru/catalog/detail/?id=864
Для корректировки на различие параметрической характеристики воспользуемся формулой,
приведенной в учебнике «Оценка автотранспортных средств», Ю.В.Андрианов. Москва.Дело.
2006., стр. 114.:
С = С ан (Х/Хан)^Y,
Где
С – стоимость оцениваемого нового автотранспортного средства на дату оценки в месте оценки,
руб.;
С ан - стоимость нового автотранспортного средства, которое является аналогом оцениваемого, на
дату оценки и в месте оценки, руб.;
Х и Хан – значения функциональных либо конструктивных характеристик оцениваемого
автотранспорта и его аналога соответственно.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Параметр Y приведен в Приложении 15, на стр. 323, к вышеназванному учебнику, для грузовых
бортовых автомобилей он составляет = 0,66, при условии соблюдения условий:
Х – грузоподъемность, т
0,5 т≤Х≤15 т
Стоимость замещения автомобиля ЗИЛ ММЗ 45021 составит:
С = 915 000 (5,8/6,0)0,66 = 915 000 х 0,973 = 890 295 рублей.
Физический износ объекта оценки определим по шкале экспертных оценок приведенной в методике
Ковалева А.П. – Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М: Академия оценки.
1996.28с.:
Оценка состояния
Характеристика физического состояния
Коэффициент
износа, %
3.
Новое
Новое установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование
в отличном состоянии
0-5
4.
Очень хорошее
Практически новое оборудование, бывшее в недолгой
эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо
частей
10-15
5.
Хорошее
Бывшее
в
эксплуатации
оборудование,
полностью
отремонтированное или реконструированное, в отличном
состоянии
20-35
6.
Удовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого
ремонта или замены отдельных мелких частей
40-60
7.
Условно пригодное
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для
дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта
или замены главных частей (пример: двигатель)
65-80
8.
Неудовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального
ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов
85-95
9.
Негодное к применению
или лом
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на
продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые
можно из него извлечь
97,5-100
Состояние оцениваемого автомобиля – неудовлетворительное. Поэтому оцениваем состояние
объекта оценки по выше приведенной шкале как «негодное к применению», сумма физического
износа = 97,50%.
Функциональный износ учтен при введении параметрических корректировок на различие с
современной моделью.
Стоимость автомобиля ЗИЛ ММЗ 45021 с учетом износа равна:
Таблица 15.3.3.
Наименование
объекта оценки
Автомобиль
ММЗ 45021
ЗИЛ
Стоимость
воспроизводства,
рублей
Износ, %
Износ, рублей
Стоимость с учетом
износа,
рублей
(округленно)
890 295
97,50%
868 038
22 260
Согласование результатов оценки проведено в таблице 15.3.4.
Таблица 15.3.4
Согласование результатов оценки ЗИЛ ММЗ 45021
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
Наименование
Сравнительный
Затратный
Доходный
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Стоимость, рублей
Подход не применялся
22 260
Подход не применялся
Удельный вес
0
1
0
Стоимость
веса
0
22 260
0
удельного
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, рублей
22 260
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, округленно, рублей
22 260
Рыночная стоимость автомобиля ЗИЛ 45021, государственный регистрационный знак У 785
МВ 61, принадлежащего ОАО «Кормовое», по состоянию на дату оценки, составила:
22 260-00 /Двадцать две тысячи двести шестьдесят/ рублей, в том числе НДС –3 395- 59.
15.4.Расчет рыночной стоимости автомобиля КАМАЗ 55 102, 1985 года выпуска, У 753 МВ 61
Расчет рыночной стоимости автомобиля КАМАЗ проводился затратным походами, в связи с
наличием достаточной информации.
Сравнительный подход не применялся, так как на дату оценки не нашлось на открытом рынке
аналогов объекту, в аналогичном техническом состоянии, а найденные объекты сравнения требуют
внесения значительных корректировок.
Доходный подход не применен, так как невозможно выделить доход, приходящийся на объект
оценки.
15.4.1.Применение затратного подхода
Модель КАМАЗ 55102 не выпускается отечественной промышленностью на дату оценки. На смену
ей пришла модель КАМАЗ 43255.
Средняя стоимость КАМАЗ 43255 по России составляет:
Таблица 15.4.1.
Средняя стоимость КАМАЗ 43255
№
Наименование
Контактные данные поставщика
Стоимость
п/п
поставщика
автомобиля, рублей
2
ОАО «РИАТ»
Г.Набережные Челны,
ул.Пушкина, 4 (45/05)
Техноцентр Юг
3
РБА Краснодар
1
СРЕДНЕЕ
Телефоны: (8552) 53-00-53, 5298-22, 52-96-16
1 672 300
350059, Россия, г. Краснодар, ул.
Новороссийская, д.226
Телефон: (861) 210-10-69, 8-961587-36-44
E-mail: avto250@mail.ru
г. Краснодар, ул. Бершанской
Евдокии, 353, 5
+7 (918) 998-92-01
1 480 000
1 640 000
1 597 433
Модель КАМАЗ 43255 отличается от модели КАМАЗ 55102 по грузоподъемности – основной
ценообразующей характеристики грузового автомобиля.
Сравним эти характеристики у рассматриваемых моделей КАМАЗ.
Таблица 15.4.2
Грузоподъемность, кг
КАМАЗ 55102
КАМАЗ 43255
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
7,00
7,75
http://www.packer3d.ru/vehicle/000383
http://www.kamaz.ru/ru/vehicle/restyling/dumper/432
55/
Для корректировки на различие параметрической характеристики воспользуемся формулой,
приведенной в учебнике «Оценка автотранспортных средств», Ю.В.Андрианов. Москва.Дело.
2006., стр. 114.:
С = С ан (Х/Хан)^Y,
Где
С – стоимость оцениваемого нового автотранспортного средства на дату оценки в
месте оценки, руб.;
С ан - стоимость нового автотранспортного средства, которое является аналогом
оцениваемого, на дату оценки и в месте оценки, руб.;
Х и Хан – значения функциональных либо конструктивных характеристик
оцениваемого автотранспорта и его аналога соответственно.
Параметр Y приведен в Приложении 15, на стр. 323, к вышеназванному учебнику, для
самосвалов он составляет = 1,50, при условии соблюдения условий: 1,2т≤ Х≤55т.
Стоимость замещения автомобиля КАМАЗ 55102 составит:
С = 1 597 433 (7/7,75)1,50 =1 597 433 х 0,853 = 1 362 610.
Износ объекта оценки определим по шкале экспертных оценок приведенной в методике Ковалева
А.П. – Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М: Академия оценки. 1996.28с.:
Оценка состояния
Характеристика физического состояния
Коэффициент
износа, %
4.
Новое
Новое установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование
в отличном состоянии
0-5
5.
Очень хорошее
Практически новое оборудование, бывшее в недолгой
эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо
частей
10-15
6.
Хорошее
Бывшее
в
эксплуатации
оборудование,
полностью
отремонтированное или реконструированное, в отличном
состоянии
20-35
7.
Удовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого
ремонта или замены отдельных мелких частей
40-60
8.
Условно пригодное
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для
дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта
или замены главных частей (пример: двигатель)
65-80
9.
Неудовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального
ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов
85-90
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на
продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые
можно из него извлечь
97,5-100
10. Негодное к применению
или лом
Состояние оцениваемого объекта – неудовлетворительное, сумма физического износа = 95%.
Функциональный учтен при корректировке на грузоподъемность, внешний износ отсутствует.
Стоимость объекта оценки с учетом износа равна:
Таблица 15.4.3.
Наименование
объекта оценки
Стоимость
воспроизводства,
рублей
Износ, %
Износ, рублей
Стоимость с учетом
износа,
рублей
(округленно)
КАМАЗ 55102
1 362 610
95%
1 294 480
68 130
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Согласование результатов оценки проведено в таблице 15.4.4.
Таблица 15.4.4
Согласование результатов оценки КАМАЗ 55102
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
Наименование
Сравнительный
Стоимость, рублей
Подход не применялся
63 160
Подход не применялся
Удельный вес
0
1
0
Стоимость
веса
0
63 160
0
удельного
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, рублей
63 160
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, округленно, рублей
63 160
Затратный
Доходный
Рыночная стоимость автомобиля КАМАЗ 55102, государственный регистрационный знак У
753 МВ 61, принадлежащего ОАО «Кормовое», по состоянию на дату оценки, составила:
63 160-00 /Шестьдесят три тысячи сто шестьдесят/ рублей, в том числе НДС –9 634-58.
15.5.Расчет рыночной стоимости КАМАЗ 5510, 1991 года выпуска, гос.рег. номер У 778 МВ 61
Расчет рыночной стоимости автомобиля КАМАЗ проводился затратным походом, в связи с
наличием достаточной информации, для проведения оценки в рамках подхода. Доходный подход
не применен, так как невозможно выделить доход, приходящийся на объект оценки.
Сравнительный подход не применялся ввиду отсутствия на открытом рынке объектов сравнения в
аналогичном объекту оценки состоянию.
15.5.1.Расчет рыночной стоимости затратным подходом
Модель КАМАЗ 5510 не выпускается отечественной промышленностью на дату оценки. На смену
ей пришла модель КАМАЗ 43255.
Средняя стоимость КАМАЗ 43255 по России составляет:
Таблица 15.5.1.
Средняя стоимость КАМАЗ 43255
№
Наименование
Контактные данные поставщика
Стоимость
п/п
поставщика
автомобиля, рублей
2
ОАО «РИАТ»
Г.Набережные Челны,
ул.Пушкина, 4 (45/05)
Техноцентр Юг
3
РБА Краснодар
1
СРЕДНЕЕ
Телефоны: (8552) 53-00-53, 5298-22, 52-96-16
1 672 300
350059, Россия, г. Краснодар, ул.
Новороссийская, д.226
Телефон: (861) 210-10-69, 8-961587-36-44
E-mail: avto250@mail.ru
г. Краснодар, ул. Бершанской
Евдокии, 353, 5
+7 (918) 998-92-01
1 480 000
1 640 000
1 597 433
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Модель КАМАЗ 43255 отличается от модели КАМАЗ 5510 по грузоподъемности – основной
ценообразующей характеристики грузового автомобиля.
Сравним эти характеристики у рассматриваемых моделей КАМАЗ.
Таблица 15.5.2.
Грузоподъемность, кг
КАМАЗ 5510
КАМАЗ 43255
7,00
7,75
http://www.packer3d.ru/vehicle/000383
http://www.kamaz.ru/ru/vehicle/restyling/dumper/432
55/
Для корректировки на различие параметрической характеристики воспользуемся формулой,
приведенной в учебнике «Оценка автотранспортных средств», Ю.В.Андрианов. Москва.Дело.
2006., стр. 114.:
С = С ан (Х/Хан)^Y,
Где
С – стоимость оцениваемого нового автотранспортного средства на дату оценки в
месте оценки, руб.;
С ан - стоимость нового автотранспортного средства, которое является аналогом
оцениваемого, на дату оценки и в месте оценки, руб.;
Х и Хан – значения функциональных либо конструктивных характеристик
оцениваемого автотранспорта и его аналога соответственно.
Параметр Y приведен в Приложении 15, на стр. 323, к вышеназванному учебнику, для
самосвалов он составляет = 1,50, при условии соблюдения условий: 1,2т≤ Х≤55т.
Стоимость замещения автомобиля КАМАЗ 5510 составит:
С = 1 597 433 (7/7,75)1,50 =1 597 433 х 0,853 = 1 362 610.
Износ объекта оценки определим по шкале экспертных оценок приведенной в методике Ковалева
А.П. – Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М: Академия оценки. 1996.28с.:
Оценка состояния
Характеристика физического состояния
Коэффициент
износа, %
5.
Новое
Новое установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование
в отличном состоянии
0-5
6.
Очень хорошее
Практически новое оборудование, бывшее в недолгой
эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо
частей
10-15
7.
Хорошее
Бывшее
в
эксплуатации
оборудование,
полностью
отремонтированное или реконструированное, в отличном
состоянии
20-35
8.
Удовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого
ремонта или замены отдельных мелких частей
40-60
9.
Условно пригодное
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для
дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта
или замены главных частей (пример: двигатель)
65-80
10. Неудовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального
ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов
85-90
11. Негодное к применению
или лом
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на
продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые
можно из него извлечь
97,5-100
Состояние оцениваемого объекта – неудовлетворительное, сумма физического износа = 90%.
Функциональный и внешний износ техники отсутствуют.
Стоимость объекта оценки с учетом износа равна:
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Таблица 15.5.3.
Наименование
объекта оценки
Стоимость
воспроизводства,
рублей
Износ, %
Износ, рублей
Стоимость с учетом
износа,
рублей
(округленно)
КАМАЗ 5510
1 362 610
90%
1 226 349
136 261
Согласование результатов оценки проведено в таблице 15.5.4.
Таблица 15.5.4
Согласование результатов оценки КАМАЗ 5510
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
Наименование
Сравнительный
Стоимость, рублей
Подход не применялся
136 261
Подход не применялся
Удельный вес
0
1
0
Стоимость
веса
0
136 261
0
удельного
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, рублей
136 261
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, округленно, рублей
136 261
Затратный
Доходный
Рыночная стоимость автомобиля КАМАЗ 5510, государственный регистрационный знак У 778
МВ 61, принадлежащего ОАО «Кормовое», по состоянию на дату оценки, составила:
136 261-00 /Сто тридцать шесть тысяч двести шестьдесят один/ рубль, в том числе НДС –
20 785-58.
15.6.Расчет рыночной стоимости автомобиля КАМАЗ 55102, 1990 года выпуска,
государственный регистрационный знак У 781 МВ 61
Расчет рыночной стоимости автомобиля КАМАЗ проводился затратным походами, в связи с
наличием достаточной информации.
Сравнительный подход не применялся, так как на дату оценки не нашлось на открытом рынке
аналогов объекту, в аналогичном техническом состоянии, а найденные объекты сравнения требуют
внесения значительных корректировок.
Доходный подход не применен, так как невозможно выделить доход, приходящийся на объект
оценки.
15.6.1.Расчет рыночной стоимости затратным подходом
Модель КАМАЗ 55102 не выпускается отечественной промышленностью на дату оценки. На смену
ей пришла модель КАМАЗ 43255.
Средняя стоимость КАМАЗ 43255 по России составляет:
Таблица 15.6.1.
Средняя стоимость КАМАЗ 43255
№
Наименование
Контактные данные поставщика
Стоимость
п/п
поставщика
автомобиля, рублей
1
ОАО «РИАТ»
Г.Набережные Челны,
ул.Пушкина, 4 (45/05)
Телефоны: (8552) 53-00-53, 5298-22, 52-96-16
1 672 300
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
2
Техноцентр Юг
3
РБА Краснодар
350059, Россия, г. Краснодар, ул.
Новороссийская, д.226
Телефон: (861) 210-10-69, 8-961587-36-44
E-mail: avto250@mail.ru
г. Краснодар, ул. Бершанской
Евдокии, 353, 5
+7 (918) 998-92-01
1 480 000
1 640 000
СРЕДНЕЕ
1 597 433
Модель КАМАЗ 43255 отличается от модели КАМАЗ 55102 по грузоподъемности – основной
ценообразующей характеристики грузового автомобиля.
Сравним эти характеристики у рассматриваемых моделей КАМАЗ.
Таблица 15.6.2.
Грузоподъемность, кг
КАМАЗ 55102
КАМАЗ 43255
7,00
7,75
http://www.packer3d.ru/vehicle/000383
http://www.kamaz.ru/ru/vehicle/restyling/dumper/432
55/
Для корректировки на различие параметрической характеристики воспользуемся формулой,
приведенной в учебнике «Оценка автотранспортных средств», Ю.В.Андрианов. Москва.Дело.
2006., стр. 114.:
С = С ан (Х/Хан)^Y,
Где
С – стоимость оцениваемого нового автотранспортного средства на дату оценки в
месте оценки, руб.;
С ан - стоимость нового автотранспортного средства, которое является аналогом
оцениваемого, на дату оценки и в месте оценки, руб.;
Х и Хан – значения функциональных либо конструктивных характеристик
оцениваемого автотранспорта и его аналога соответственно.
Параметр Y приведен в Приложении 15, на стр. 323, к вышеназванному учебнику, для
самосвалов он составляет = 1,50, при условии соблюдения условий: 1,2т≤ Х≤55т.
Стоимость замещения автомобиля КАМАЗ 55102 составит:
С = 1 597 433 (7/7,75)1,50 =1 597 433 х 0,853 = 1 362 610.
На автомобили – объекте оценки отсутствуют один из основных элементов – кузов с самосвальным
оборудованием и съемными бортами.
Стоимость нового самосвального оборудования с бортами на КАМАЗ 55102 по данным источника:
http://perm.pulscen.ru/products/samosvalnaya_ustanovka_55102_8600004_15_s_nadst_bortami_93192
43 составляет: 282 900 рублей.
Стоимость замещения автомобиля –объекта оценки на дату оценки составит:
С = 1 362 610 – 282 900 = 1 079 710 рублей.
Износ объекта оценки определим по шкале экспертных оценок приведенной в методике Ковалева
А.П. – Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М: Академия оценки. 1996.28с.:
Оценка состояния
Характеристика физического состояния
Коэффициент
износа, %
6.
Новое
Новое установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование
в отличном состоянии
0-5
7.
Очень хорошее
Практически новое оборудование, бывшее в недолгой
эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо
частей
10-15
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
8.
Хорошее
Бывшее
в
эксплуатации
оборудование,
полностью
отремонтированное или реконструированное, в отличном
состоянии
20-35
9.
Удовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого
ремонта или замены отдельных мелких частей
40-60
10. Условно пригодное
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для
дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта
или замены главных частей (пример: двигатель)
65-80
11. Неудовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального
ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов
85-90
12. Негодное к применению
или лом
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на
продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые
можно из него извлечь
97,5-100
Состояние оцениваемого объекта – неудовлетворительное, сумма физического износа = 95%.
Функциональный учтен при корректировке на грузоподъемность, внешний износ отсутствует.
Стоимость объекта оценки с учетом износа равна:
Таблица 15.6.3.
Наименование
объекта оценки
Стоимость
воспроизводства,
рублей
Износ, %
Износ, рублей
Стоимость с учетом
износа,
рублей
(округленно)
КАМАЗ 55102
1 079 710
95%
1 025 725
53 986
Согласование результатов оценки проведено в таблице 15.6.4.
Таблица 15.6.4
Согласование результатов оценки КАМАЗ 55102
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
Наименование
Сравнительный
Стоимость, рублей
Подход не применялся
53 986
Подход не применялся
Удельный вес
0
1
0
Стоимость
веса
0
53 986
0
удельного
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, рублей
53 986
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, округленно, рублей
53 986
Затратный
Доходный
Рыночная стоимость автомобиля КАМАЗ 55102, государственный регистрационный знак У
781 МВ 61, принадлежащего ОАО «Кормовое», по состоянию на дату оценки, составила:
53 986-00 /Пятьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят шесть/ рублей, в том числе НДС –
8 235-15.
15.7.Расчет рыночной стоимости тракторного прицепа
Так как паспорт транспортного средства на прицеп отсутствует, не известен год выпуска ТС, то
расчет произведем затратным подходом, методом сравнения с ценой однородного аналога.
Сравнительный подход применить не представляется возможным, так как рынок объектов оценки
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
сильно разнороден и малоактивен в месте оценки на дату оценки. Выделить доход, который
приходиться на объект, невозможно. Поэтому отказываемся и от применения доходного подхода.
15.7.1.Расчет рыночной стоимости затратным подходом
Изучив рынок новых тракторных прицепов, Оценщик рассчитал среднюю стоимость нового
прицепа:
Таблица 15.7.1.
Средняя стоимость тракторного прицепа
№
Наименование
Контактные данные поставщика
Стоимость
п/п
поставщика
автомобиля, рублей
1
МТЗ –Краснодар
г. Краснодар, ул. Тюляева, 9/1
250 000
г. Краснодар, ул. Зиповская, 5, 8
оф.304
189 100
г. Санкт-Петербург совхоз
Ленсоветовский участок 73
240 000
http://krasnodar.pulscen.ru/produc
ts/pritsep_traktorny_spetsialny_78
25183
2
ТД КУБАНЬТЕХНОПАРК
http://krasnodar.pulscen.ru/produc
ts/pritsep_traktorny_2pts_668788
9
3
ТЕХНОКОМПЛЕКТ
http://spb.pulscen.ru/products/sa
mosvalny_traktorny_pritsep_7280
202
СРЕДНЕЕ
226 400
Таким образом стоимость замещения тракторного прицепа – объекта оценки составит: 226 400
рублей
Определение износа
Износ объекта оценки определим по шкале экспертных оценок приведенной в методике Ковалева
А.П. – Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М: Академия оценки. 1996.28с.:
Оценка состояния
Характеристика физического состояния
Коэффициент
износа, %
7.
Новое
Новое установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование
в отличном состоянии
0-5
8.
Очень хорошее
Практически новое оборудование, бывшее в недолгой
эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо
частей
10-15
9.
Хорошее
Бывшее
в
эксплуатации
оборудование,
полностью
отремонтированное или реконструированное, в отличном
состоянии
20-35
10. Удовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого
ремонта или замены отдельных мелких частей
40-60
11. Условно пригодное
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для
дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта
или замены главных частей (пример: двигатель)
65-80
12. Неудовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального
ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов
85-95
13. Негодное к применению
или лом
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на
продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые
можно из него извлечь
97,5-100
Состояние оцениваемого объекта – неудовлетворительное, сумма физического износа = 95%.
Функциональный и внешний износ техники отсутствуют.
Стоимость объекта оценки с учетом износа равна:
Таблица 15.7.2.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Наименование
объекта оценки
Стоимость
воспроизводства,
рублей
Износ, %
Износ, рублей
Стоимость с учетом
износа,
рублей
(округленно)
Тракторный прицеп
226 400
95%
215 080
11 320
Согласование результатов оценки проведено в таблице 15.5.4.
Таблица 15.7.3.
Согласование результатов оценки тракторного прицепа
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
Наименование
Сравнительный
Стоимость, рублей
Подход не применялся
11 320
Подход не применялся
Удельный вес
0
1
0
Стоимость
веса
0
11 320
0
удельного
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, рублей
11 320
Рыночная стоимость, в том
числе НДС, округленно, рублей
11 320
Затратный
Доходный
Рыночная стоимость тракторного прицепа, принадлежащего ОАО «Кормовое», по состоянию
на дату оценки, составила:
11 320 /Одиннадцать тысяч триста двадцать/ рублей,
в том числе НДС –1 726-78.
15.8.Расчет рыночной стоимости Трактора ДТ-75, 1991 года выпуска
Так как трактор находится в неудовлетворительном состоянии, рассчитаем стоимость объекта
оценки доходным подходом (методом утилизационной стоимости).
Затратный подход не применяем в Отчете, так как трактор разукомплектован, и стоимость,
полученная в затратном подходе не отразить реальную стоимость объекта оценки.
Сравнительный подход применить невозможно, так как объект оценки сильно разукомлектован,
имеющиеся на рынке аналоги объекту оценки потребуют внесения значительных корректировок в
стоимость, что в итоге исказит рыночную стоимость объекта оценки.
15.8.1.Применение доходного подхода
Так как объект оценки имеет физический износ более 80%, в рамках доходного дохода определим
утилизационную стоимость объекта оценки, то есть сумму доходов, которую можно получить от его
утилизации.
Расчет утилизационной стоимости
Расчет утилизационной стоимости транспортного средства проводится по формуле (15).
В связи с тем, что на годные остатки транспортных средств, оцениваемых в рамках доходного
подхода, спрос отсутствует, по причине большого физического износа, будем считать, что
оцениваемые объекты целиком подлежат сдаче в приемный пункт.
Так как трактор частично разукомлектован, примерно на 30%, реальную массу трактора примем с
коэффициентом 0,70.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
Таблица 15.8.1
Наименование
Вес ТС, кг
Расчет утилизационной стоимости объекта оценки
Вес металлолома, Цена металлолома, Стоимость
кг
рублей за кг*
металлолома, рублей
Трактор ДТ-75
5950 х 0,70 =
4 165
4 165-3% = 4040

Вес
ТС
принят
на
9,467
основе
38 247
данных
паспорта
Расходы
на
утилизацию,
рублей
10%
Доход, рублей
34 422
самоходной
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
машины.

Цена металлолома определялась путем телефонных переговоров и консультаций в
приемных пунктах лома черных и цветных металлов по Ростовской области и России.
Аналитическим путем установлено, что средняя стоимость приема одной тонны черного
металла -9 467 рублей (Таблица 15.2.2). Расходы на доставку до пункта, скидки на
неформатный размер и прочие расходы на утилизацию составляют около 10 % от
стоимости металлолома.
 Таблица 15.8.2.
 Расчет средней стоимости 1 т металлолома
 Наименование приемного пункта
 Цена 1 т металлолома, рублей

ООО «Росчермет», телефон: 8928-12810-00, Роман

9 550

ООО «Рост Лом», телефон: 8-928-22657-89

9 600

«Новороссметалл», телефон:8-918-3150-315,Дмитрий

9 250








Среднее
9 467

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода
составила:
34 422-00 /Тридцать четыре тысячи четыреста двадцать два/ рублей, в том числе
НДС – 5 250-81.
Согласование результатов оценки Трактора ДТ-75
Рыночная стоимость трактора ДТ-75 определена одним подходом – доходным, Оценщик
обосновал отказы от применения затратного и сравнительного подходов к оценке.
Так как стоимость определена одним подходом – доходным, присвоим ему удельный вес –
1 и примем за окончательный результат стоимость объекта оценки в настоящем отчете.


Таблица 15.8.3.
 СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ

Наименование

Доходный


Стоимость, рублей

34 422


Удельный вес

1

Стоимость
веса

34 422

Рыночная стоимость,
в том числе НДС,
рублей

34 422

Рыночная стоимость, в
том числе НДС,
округленно, рублей

34 400
удельного

Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88











Рыночная стоимость трактора ДТ-75 № 5, инв. № 00000066, принадлежащего ОАО
«Кормовое», по состоянию на дату оценки, составила:
34 400/Тридцать четыре тысячи четыреста/ рублей, в том числе НДС – 5 247-46.
15.9.Расчет рыночной стоимости Трактора МТЗ-80 № 10, инв. № 00000068, МТЗ -80 №
11, инв. № 00000069, МТЗ-80 № 12, инв. № 00000070, МТЗ -80 № 8, инв. № 00000067
Так как тракторы находятся в неудовлетворительном состоянии, рассчитаем стоимость
объектов оценки доходным подходом (методом утилизационной стоимости).
Затратный подход не применяем в Отчете, так как тракторы разукомплектован, и
стоимость, полученная в затратном подходе не отразить реальную стоимость объекта
оценки.
Сравнительный подход применить невозможно также по причине разукомлектованности,
имеющиеся на рынке аналоги объекту оценки потребуют внесения значительных
корректировок в стоимость, что в итоге исказит рыночную стоимость объекта оценки.
15.9.1.Применение доходного подхода
Так как объекты оценки имеет физический износ более 80%, в рамках доходного дохода
определим утилизационную стоимость объекта оценки, то есть сумму доходов, которую
можно получить от его утилизации.
 Расчет утилизационной стоимости
Расчет утилизационной стоимости транспортного средства проводится по формуле (15).
В связи с тем, что на годные остатки транспортных средств, оцениваемых в рамках
доходного подхода, спрос отсутствует, по причине большого физического износа, будем
считать, что оцениваемые объекты целиком подлежат сдаче в приемный пункт.
Так как тракторы частично разукомлектованы, примерно на 30%, реальную массу объектов
примем с коэффициентом 0,70.

Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88


Наименование

Вес
кг
ТС,






Трактор МТЗ80, № 11, инв.
№ 00000069
Трактор МТЗ80 № 12, инв.
№ 00000070
Трактор
МТЗ
№ 8, инв. №
00000067
Вес

Таблица 15.9.1.

Доход,
рублей

21 400

3 700
х
0,70 = 2
590

2 590 -3% =
2 512

9,467

23 784

Расход
ы
на
утилиз
ацию,
рублей
10%

3 700
0,70 =
590
3 700
0,70 =
590
3 700
0,70 =
590
х
2

2 590 -3% =
2 512

9,467

23 784

10%

21 400
х
2

2 590 -3% =
2 512

9,467

23 784

10%

21 400
х
2

2 590 -3% =
2 512

9,467

23 784

10%

21 400


Трактор
МТЗ-80 № 10, инв.
№ 00000068

Расчет утилизационной стоимости объекта оценки
Вес
 Цена
 Стоимость
металлоло
металлолома,
металлолома,
ма,
рублей за кг*
рублей
кг


Трактора
принят
по
данным
источника:
http://autocranes.narod.ru/mtz8082.htm
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
-

Цена металлолома определялась путем телефонных переговоров и консультаций в
приемных пунктах лома черных и цветных металлов по Ростовской области и России.
Аналитическим путем установлено, что средняя стоимость приема одной тонны черного
металла -9 467 рублей (Таблица 15.2.52). Расходы на доставку до пункта, скидки на
неформатный размер и прочие расходы на утилизацию составляют около 10 % от
стоимости металлолома.
 Таблица 15.9.2.
 Расчет средней стоимости 1 т металлолома
 Наименование приемного пункта
 Цена 1 т металлолома, рублей

ООО «Росчермет», телефон: 8928-12810-00, Роман

9 550

ООО «Рост Лом», телефон: 8-928-22657-89

9 600

«Новороссметалл», телефон:8-918-3150-315,Дмитрий

9 250





Среднее
9 467

Таким образом, стоимость объектов оценки, определенная в рамках доходного подхода
составила:
Наименование
 Рыночная стоимость, в
т.ч. НДС, рублей
Трактор МТЗ-80 № 10, инв. № 00000068

21 400

Трактор МТЗ-80, № 11, инв. № 00000069

21 400

Трактор МТЗ-80 № 12, инв. № 00000070

21 400

Трактор МТЗ № 8, инв. № 00000067

21 400








15.9.2.Согласование результатов оценки объектов оценки
Рыночная стоимость объектов оценки определена одним подходом – доходным, Оценщик
обосновал отказы от применения затратного и сравнительного подходов к оценке.
Так как стоимость определена одним подходом – доходным, присвоим ему удельный вес –
1 и примем за окончательный результат стоимость объекта оценки в настоящем отчете.
Рыночная стоимость объектов оценки – тракторов МТЗ-80, принадлежащих ОАО
«Кормовое», по состоянию на дату оценки, составила:
Наименование
 Рыночная стоимость, в
т.ч. НДС, рублей
Трактор МТЗ-80 № 10, инв. № 00000068

21 400
Трактор МТЗ-80, № 11, инв. № 00000069

21 400
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88

Трактор МТЗ-80 № 12, инв. № 00000070

21 400

Трактор МТЗ № 8, инв. № 00000067

21 400



ВЫВОД ПО РАЗДЕЛУ:
Стоимость автотранспорта,
составляет:
принадлежащего
ОАО
«Кормовое»
на
10.07.2012г
 № Наименование
 п
/
п
 1  Автоприцеп СЗАП 8527, 1990 г.в. РМ 5804
 Рыночная
стоимость, рублей,
в .т.ч НДС
 2  ГАЗ 53 – Г6- СТА 3,7, 1990 г.в., У 762 МВ
61
 18 200
 3  ЗИЛ ММЗ 45021, У 785 МВ 61
 22 260
 4  КАМАЗ 55102, 1985 г.в., У 753 МВ 61
 68 130
 5  КАМАЗ 5510, 1991 г.в., У 778 МВ 61
 136 261
 6  КАМАЗ 55102, 1990 г.в, У 781 МВ 61
 53 986
 7  Тракторный прицеп
 11 320
 8  Трактор ДТ-75 № 5 , инв. № 00000066
 34 400
9
Трактор МТЗ-80 № 10, инв. № 00000068

21 400
 1
0
Трактор МТЗ-80, № 11, инв. № 00000069

21 400
 1
1
Трактор МТЗ-80 № 12, инв. № 00000070

21 400
 1
2
Трактор МТЗ № 8, инв. № 00000067

21 400





 ИТОГО
 13 350
 443 507
443 507 /Четыреста сорок три тысячи пятьсот семь/ рублей в том числе НДС 67 653-61
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88








15.3.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗАДОЛЖЕННОСТИ) ОАО «КОРМОВОЕ»
ПРАВ
Для расчета рыночной стоимости объекта
обоснованными в разделе 14 настоящего Отчета.
ТРЕБОВАНИЯ
оценки
(ДЕБИТОРСКОЙ
воспользуемся
методами,
15.1.Оценка прав требования (дебиторской задолженности) ОАО «Кормовое» к ИП
Сайгериеву Л.Д.
Согласно анализа изученной документации, дебиторская задолженность ОАО «Кормовое»
по контрагенту ИП Сайгериев Л.Д. составляет: 14 390 489, 89 рублей.
Более подробно рассмотрим данную задолженность в таблице ниже.




Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88



№

1




наименование
Расшифровка сумм дебиторской задолженности
 Дебитор
 Сумма
Задолженность по договору
аренды движимого имущества

ИП Сайгериев
Л. Д.
 ИНН
614301185725
2
 Задолженность согласно
Определения Арбитражного суда
Ростовской области от
06.06.2012г – восстановленная
задолженность

ИП Сайгериев
Л. Д.
 ИНН
614301185725

1 777 554 ,28

3
 Задолженность согласно
Определения Арбитражного суда
Ростовской области от
06.06.2012г – восстановленная
задолженность
 В том числе сумма
неосновательного обогащения

ИП Сайгериев
Л. Д.
 ИНН
614301185725

12 146 484,00





466 451 ,61
1 283 757

Таблица 15.3.1.
основание

примечание
Договор аренды
движимого
имущества
(оборудования)
от 15.03.2011г

На основании
акта
инвентаризации
расчетов с
поставщиками и
прочими
дебиторами от
10.07.2012г

Определение
Арбитражного
суда
Ростовской
области от
06.06.2012г
Определение
Арбитражного
суда
Ростовской
области от
06.06.2012г
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88







На первом этапе определим рыночную стоимость суммы неосновательного обогащения на
даты возникновения обязательств, на втором скорректируем сумму дебиторской
задолженности, на третьем определим рыночную стоимость права требования дебиторской
задолженности.
Право требования суммы неосновательного обогащения возникло в связи с
неправомерным заключением договора субаренды земель сельскохозяйственного
назначения. Оценщик в приложении № 6 произвел рыночную оценку суммы
неосновательного обогащения, в качестве которого выступает рыночная стоимость
арендной платы за пользование землей. В результате сумма дебиторской задолженности –
права требования, возникающее из обязательств неосновательного обогащения,
составила:
Номе
 Предмет
 Срок
 Пло
 Су
 Сумма
р
договора
субар
щад
м
неоснов
дого
енды
ь
ма
ательно
вора
пере
до
го
и
дава
го
обогаще
дата
емой
во
ния за
в
ра
период,
суба
,
рублей
ренд
ру
у
бл
земл
ей
и, га
31.03.
 Арендатор
 31.03.2
 33
 27
 10 848
2010г
сдает,
а
0102
, б/н
субаренда
30.11.2
58
тор
010
0
принимает
в аренду
на срок с
31.03.2010
г
по
30.11.2010
г за плату
земельный
участок
площадью
33
га
орошаемо
й пашни
01.04.
 Арендатор
 01.04.2
 670
 55
 219 356
2010,
сдает,
а
0103
б/н
субаренда
30.11.2
42
тор
010
0
принимает
в аренду
на срок с
01.04..201
0г
по
30.11.2010
г за плату
земельный
участок
площадью
670
га
багарной
пашни
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88




01.09.
2010,
б/н


Скорректируем
Арендатор
сдает,
а
субаренда
тор
принимает
в аренду
на срок с
01.09.2010
г
по
30.08.2011
г за плату
земельный
участок
площадью
579
га
неорошае
мой пашни
ИТОГО
сумму

01.09.2
01030.08.2
011г

дебиторской

579

задолженности

45
77
57

268 260

12
83
75
7

498 464
подлежащую,
оценке:
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88



№

1





Наименование
Расшифровка сумм дебиторской задолженности
 Дебитор
 Сумма
Задолженность по договору
аренды движимого имущества

ИП Сайгериев
Л. Д.
 ИНН
614301185725
2
 Задолженность согласно
Определения Арбитражного суда
Ростовской области от
06.06.2012г – восстановленная
задолженность

ИП Сайгериев
Л. Д.
 ИНН
614301185725
3
 Задолженность согласно
Определения Арбитражного суда
Ростовской области от
06.06.2012г – восстановленная
задолженность
 В том числе сумма
неосновательного обогащения

ИП Сайгериев
Л. Д.
 ИНН
614301185725

ИТОГО





466 451 ,61

1 777 554 ,28

12 146 484,001 283 757 +
498 464 =
11 361 191




498 464
13 605 186,89
Таблица 15.3.2.
Основание

Примечание
Договор аренды
движимого
имущества
(оборудования)
от 15.03.2011г

На основании
акта
инвентаризации
расчетов с
поставщиками и
прочими
дебиторами от
10.07.2012г

Определение
Арбитражного
суда
Ростовской
области от
06.06.2012г
Определение
Арбитражного
суда
Ростовской
области от
06.06.2012г

Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88







Данная
задолженность
возникла
в
результате
хозяйственной
рассматриваемых субъектов предпринимательской деятельности.
деятельности
I вариант
Для расчета рыночной стоимости объекта оценки по первому варианту воспользуемся
формулой:


V = ДЗ / ((1+d)t),











где V – рыночная стоимость дебиторской задолженности;
ДЗ – балансовая величина дебиторской задолженности;
d – ставка дисконта;
t – период времени погашения дебиторской задолженности.
Дебиторская задолженность (ДЗ) = 13 605 186,89 рублей.
Данная дебиторская задолженность образовалась в 2010-2011 году и на дату оценки не
погашена. Индивидуальный предприниматель Сайгериев Л.Д – дебитор ОАО «Кормовое»
не предпринимает никаких мер по погашению задолженности (по данным Заказчика
оценки).
Средний срок возврата проблемной задолженности составляет от 1 года до 5 лет.
На дату оценки рассматриваемая «дебиторка» не погашается уже порядка 1,5-2 лет.
Поэтому период погашения дебиторской задолженности определим равным 3-м годам, то
есть t = 3.









Ставка дисконтирования
Ставку дисконтирования определим методом кумулятивного построения, который
заключается в суммировании безрисковой ставки и надбавок за риски невозврата
задолженности и риски, учитывающие финансовое состояние дебитора.
Безрисковая ставка
В качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную процентную ставку рынка ОФЗ,
которая на 31.05.2012г (последние имеющие на дату оценки сведения) года составляла
7,85% (Бюллетень банковской статистики №6(229), таблт 3.3.5, стр. 103).
Определение риска невозврата задолженности
Согласно источника: http://ozenka-biznesa.narod.ru/glava8.htm, шкала безнадежности долгов
имеет следующие вид:




Срок
сущес
твова
ния
дебит
орско
й
задол
женно
сти,
мес.

Д
о
1
м
е
с
.

Вероятность безнадежности долгов

1
2
м
е
с
.

2
3
м
е
с
.

3
4
м
е
с
.

4
5
м
е
с
.

5
6
м
е
с
.

6
1
2
м
е
с
.

1
2
2
4
м
е
с
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88

С
в
ы
ш
е
2
4
м
е
с
.








Вероя
тность
безна
дежно
сти
долго
в

0
,
0
2
5

0
,
0
5
0

0
,
0
7
5


0
,
1
0
0
0
,
1
5
0

0
,
3
0
0
Надбавка за риск

Очень низкая

0

Возможная

0,01

Высокая

0,05

Очень высокая

0,10



0
,
7
5
0

0
,
9
5
0
На основе четырех вариантов вероятности банкротства предлагается использовать
следующие надбавки за риск (методика разработана Сергеевой Л.Л, www.profikon.ru):
 Надбавка за риск вероятного банкротства




Риск, учитывающий финансовое состояние дебитора
Риск вероятности банкротства должника оценивается по Z - модели Альтмана, Z
прогнозирует вероятность банкротства следующим образом: до 1,8- очень высокая, 1,812,7 – высокая, 2,8-2,9- возможная, более 3,00- очень низкая.
Вероятность банкротства





0
,
5
0
0
В рассматриваемом случае, срок дебиторской задолженности составляет от 12 до 24
месяцев и выше, значит, риск невозврата задолженности примем равным 95%.




Так как дебитор – индивидуальный предприниматель Сайгериев Лечи Даудович имеет
значительную задолженность по ОАО «Кормовое», и не предпринял в течение нескольких
лет попыток даже частичного погашения образовавшегося долга, вероятность банкротства
ИП Сайгериева Л.Д. достаточно высока.
Риск, учитывающий финансовое состояние дебитора, примем равным 10%.
Тогда ставка дисконтирования в долях составит: 0,0785 +0,95 + 0,10 = 1,1285.
Рыночная стоимость права требования (дебиторской задолженности) ОАО «Кормовое» по
контрагенту ИП Сайгериев Л.Д. составит:
V = = 1 411 326 рублей, в том числе сумма неосновательного обогащения: 51 707 -88
рублей
В соответствии с методикой Прудникова, при сроке долга свыше 24 месяцев вероятность
безнадежности долга составляет 95%, то вероятность его оплаты соответственно – 5%.
Рыночная стоимость дебиторской задолженности по первому варианту составит:
1411 326 х 5% = 70 566 рублей, в том числе сумма неосновательного обогащения –
2 585-39 рублей
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88




















II вариант
Для оценки права требования (дебиторской задолженности) ОАО «Кормовое» по второму
варианту воспользуемся методикой Ю.В. Козыря.
Для определения рыночной суммы дебиторской задолженности по данному варианту
используется формула, приведенная в первом варианте. Но ставка дисконтирования
рассчитывается по-другому.
Для оценки проблемной задолженности или задолженности, вызывающей сомнения
относительно полноты и своевременности ее оплаты, может применяться следующее
выражение:
r=
rf – безрисковая ставка, значение которой применительно к оценке дебиторской
задолженности, находится в диапазоне от депозитной ставки до кредитной ставки.
pd – вероятность дефолта (неоплаты задолженности) в размере k, 0<k <=1.
rpd – математическое ожидание уровня возможных потерь (средние потери при
наступлении дефолта).
В качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную процентную ставку рынка ОФЗ,
которая на 31.05.2012г (последние имеющие на дату оценки сведения) года составляла
7,85% (Бюллетень банковской статистики №6 (229), табл. 3.3.5, стр. 103).
Вероятность неоплаты задолженности рассмотрена на примере шкалы в первом варианте
расчетов равна 95%.
Как правило, процент взыскания «дебиторки» у банкротов в рамках процедуры банкротства
находится в диапазоне от 10 до 50% суммы задолженности. После изучения дебиторской
задолженности, а также учитывая тот факт, что ИП Сайгериев (дебитор) имеет
значитеьлные долги, а его текущая деятельность не позволяет вернуть их, уровень
возможных потерь примем равным 90%.
Тогда r = = = 6,4379
V = = 1 829 170 рублей, в том числе сумма неосновательного обогащения – 67 016-77
При вероятности оплаты в 5% сумма дебиторской задолженности составит:
1 829 170 х 5% = 91 459 рублей, в том числе сумма неосновательного обогащения –
3 350-84.
Согласование результатов оценки
Два варианта расчетов в доходном подходе, использованные для расчета рыночной
стоимости объекта оценки, дали следующие результаты:
 Рыночная
стоимость
Методы
объекта оценки, рублей
 Вариант 1
 Вариант 2
 70 566
 91 459
Определение рыночной
стоимости
прав
требования
(дебиторской
задолженности) ООО
«Югзапчасть»


Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:
 построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому варианту четыре вида баллов
в соответствии с четырьмя критериями;
 найдем сумму баллов каждого варианта;
 найдем сумму баллов всех используемых вариантов
 по отношению суммы баллов данного варианта к сумме баллов всех использованных
методов найдем расчетный вес варианта в процентах;
 округлим расчетные веса методов с точностью до 10% в целях использования данных
весов для согласования.
 на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого
имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на
округленный вес варианта, рассчитанный в целях согласования стоимостей.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88

 Определение весовых коэффициентов вариантов оценки

Подход

Доходный подход


Вариант 1
Вариант 2

 Критерий
Способность
учитывать
специфические
особенности
объекта,
влияющие
на
его
стоимость
Способность подхода учитывать
структуру
ценообразующих
факторов,
специфичных
для
объекта
Достоверность
и
достаточность
информации, на основе которой
проводились анализ и расчеты
Способность
подхода
отразить
мотивацию,
действительные
намерения
типичного
инвестора/продавца
Итого сумма баллов для данного
подхода
Подход применялся

Сумма баллов

Вес подхода, %

50

50

Вес подхода округленно до 5%

50

50


















Баллы


3

3

3

3

3

3

3

3

12

12

Да

Да
24
С учетом анализа информации, используемой в процессе оценки, ее достаточности и
достоверности источников, а также способности учитывать специфические свойства
объекта оценки, можно присвоить следующие весовые коэффициенты полученным
вариантам стоимости:
Методы
Определение
рыночной стоимости
прав
требования
(дебиторской
задолженности) ООО
«Югзапчасть»
Весовой
коэффициент, %
Итоговое
значение
стоимости , рублей



Рыночная
стоимость
объекта оценки, рублей
Вариант 1
70 566


Вариант 2
91 459

50

50

35 283 + 45 730
81 013 рублей.
=
Таким образом, рыночная стоимость права требования дебиторской задолженности ОАО
«Кормовое» по состоянию на дату оценки составила:
81 013-00 /Восемьдесят одна тысяча тринадцать/ рублей, в том числе право
требование, вытекающее из обстоятельств неосновательного обогащения – 2968-11
рублей




Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88























16.ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Целью настоящего отчета было определение рыночной стоимости имущественного
комплекса ОАО «Кормовое»,
состоящего из объектов недвижимого имущества и
автотранспортных средств по состоянию на 10 июля 2012г.
Расчет рыночной стоимости и согласование результатов оценки проведено в разделе 15
настоящего Отчета.
По результатам проведенных исследований и расчетов, приходим к выводу, что:
Рыночная стоимость имущественного комплекса ОАО «Кормовое», по состоянию на 10
июля 2012г (дату оценки), составила:

 Объекты недвижимости

 №
 Наименование
 п/
п
 1

Весовая
 2
 Центральная контора
 3
 Здание мастерской (литер А)
 4
 Склад стройматериалов (Литер
А)
 5
 Здание пилорамы
 6
 Первый семенной склад (литер
А)
 7
 Второе семенное хранилище
(Литер А,А1)
 8
 Здание коровника

 ИТОГО по недвижимости

 Автотранспортные средства
 №
 Наименование
 1 Авто прицеп СЗАП 58-04 РМ, инв. №
00000054
 2 Газ молоковоз 762 МВ, инв. №
 Рыночная стоимость,
в т.ч. НДС, рублей




88 977
177 708
354 284
158 679
 58 594
 172 550
 299 897
 756 488
 2 067 177
 Рыночная стоимость, в
т.ч. НДС 18%
 13 350
 18 200
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88
00000050
 3 ЗИЛ ММЗ 45021 У 785, инв. №
00000051
 4 КАМАЗ 55102 У 753 МВ 61, инв. №
000000052
 5 КАМАЗ 55102, У 778 МВ 61, инв. №
000000026
 6 КАМАЗ 55102 У781 МВ 61, инв. №
00000025
 7 Тракторный прицеп, инв. №00000100
 8 Трактор ДТ-75 № 5, инв. № 00000066
 9 Трактор МТЗ-80 № 10, инв. №
00000068
 1 Трактор МТЗ-80 № 11, инв. №
0 00000069
 1 Трактор МТЗ-80 №12, инв. №
1 00000070
 1 Трактор МТЗ -80 № 8, инв. №
2 00000067

 ИТОГО

 22 260
 68 130
 136 261
 53 986
 11 320
 34 400
 21 400
 21 400
 21 400
 21 400
 443 507

Дебиторская задолженность

Право требования дебиторской задолженности ОАО «Кормовое» по состоянию на
дату оценки составило:
 81 013-00 /Восемьдесят одна тысяча тринадцать/ рублей, в том числе право
требование, вытекающее из обстоятельств неосновательного обогащения – 2968-11
рублей

 Оборудование
 Инв
.№
 Наименование
 Рыночная
рублей


Вычислительная техника

944-00

Дистиллятор

26-00

Жатка (ЖВП-6)

65 600

ЗАВ-40

50 150


ЗАВ-20
Зерномет


50 150
20163

КИР

2 572

Контейнер ГСМ

2 122

Культиватор КРН -4,2

2 280

Молот пневматический

3500

Ноутбук HP DV5-104er

4 714










0000
0098
0000
0090
0000
0080
0000
0043
0000
0072
0000
0073
0000
0081
0000
0079
0000
0041
0000
стоимость,
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88

0102
0000
0027
0000
0029
0000
0101
0000
082
0000
0084
0000
0093
0000
0086
0000
0085
0000
0087
0000
0088
0000
104
0000
105
0000
109
0000
0106
0000
0091
0000
0092
0000
0089
0000
0103
0000
108
0000
0107

Опрыскиватель ОУП-2500

129 457


107 757

Пресс-подборщик рулонный
ПР-145С
Разбрасыватель 025 650л

6 197

Станок вертикальный

2 620


9 972

Станок
вертикальный
фрезерный
Станок ВИ -222

36

Станок разб. и подб.

20

Станок токарный винтовой

3 596

Стенд испытательный

1 200

Стенд КИ

1 200

Стол ПМ 16.02.

2 267

Стол ПМ 16.02.

2 267

Сто приставной ПМ 16.09

2 049

Стол приставной ПМ 16.10

1 787

Стол сварочный

3 098

Трансформатор сварочный

1 153

Устройство перезарядное

74

Шкаф офисный ПМ 11.03

3 400

Шкаф офисный ПМ 14.17

2 267

Шкаф офисный ПМ 14.18.

1 853












15 860
23 300
25 500
106



98




Кран-балка
Борона-дисковая ВДТ-3
Каток КГ КВГ-1,4 (2 шт)
Копировальное устройство
Canon FC 220
Компьютерный
системный
блок LG52X max
Монитор LG, клавиатура
ИТОГО


32
549 387





















Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88






Материалы, остаюшиеся от разборки объектов недвижимости
№
п/п
 1
 2
 3
 4
 5

Наимен
ование
матери
ала
 Дров
а
 Кирп
ич
 Блок
 Шиф
ер
алюм
иние
вый
 Шиф
ер

Единиц
а
измере
ния
 Куб.м
.
 штук
 Куб.м
.
 лист
 лист

Итого

Цена за
единиц
у

Сумма,
рублей
 24,17
5
 64
893
 7,04
 500
 12 088
 3-00
 194 679
 1 450
 10 208
 171
 92-00
 15 732
 313
 88-00
 27 544


 2
6
0
2
5
1


















ВСЕГО
РЫНОЧНАЯ
СТОИМОСТЬ
ИМУЩЕСТВЕННОГО
«КОРМОВОЕ»:
№  Наименование

п
/
п
1  Объекты недвижимости

2  Автотранспортные средства

3  Право требования дебиторской задолженности

4  Оборудование

5  Материалы от разборки объектов недвижимости

 ИТОГО

КОМПЛЕКСА
ОАО
Рыночная стоимость,
рублей
2 067 177
443 507
81 013
549 387
260 251
3 401 335-00
3 401 335-00 /Три миллиона четыреста одна тысяча триста тридцать пять/ рублей, в
том числе НДС – 518 847-71 рублей.
Индивидуальный предприниматель,
Специалист-оценщик
13.07.2012г.
Куликова Е.В.
Индивидуальный предприниматель, независимый оценщик Куликова Е.В. Е-mail: kulikovalena.79@mail.ru
ИНН 235101496237 Краснодарский край, ст.Тбилисская, ул.Горовая, 81
тел. (86158) 3-36-26 ,8-918-260-98-66, факс (86158) 2-39-88