Прогнозирование расходов ресурсов при эксплуатации

Прогнозирование расходов ресурсов при эксплуатации недвижимости
административно-офисного назначения
01.01.1999 Автор Тарасевич Е.И., Павлова Е.С.
Тарасевич Е. И., Павлова Е. С.
(Исследовательский центр оценки активов, Санкт-Петербург)
Достоверность прогнозирования расходных эксплуатационных статей при выполнении оценки
недвижимости во многом определяет обоснованность, а следовательно, и эффективность
принимаемых финансовых решений. С другой стороны, наличие определенных средневзвешенных
показателей эксплуатационных расходов позволяет оценивать эффективность управления
недвижимостью. Точная информация о сопоставительной структуре затрат дает возможность
управляющим выполнять ее оптимизацию, позволяя пережить периоды спада, максимально
увеличить доходы в периоды подъема и выдержать конкуренцию в условиях стабилизации рынка.
С точки зрения своей природы все эксплуатационные расходы можно условно разделить на две
категории:


расходы, связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и
сооружений;
расходы, связанные с функционированием объектов недвижимости в условиях рыночных
отношений.
К первой категории, на наш взгляд, можно отнести расходы на теплоснабжение, электроснабжение
и освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, уборку и вывоз
мусора, ремонт и т.п.
Ко второй категории можно отнести расходы на управление и заключение договоров аренды,
страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п.
Одним из наиболее существенных отличий двух категорий является возможность технического
нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории, которые могут
быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.
Соотношение двух категорий в общей структуре затрат может колебаться в зависимости от
технических характеристик и функционального назначения объекта, но в большинстве случаев
доля расходов первой категории будет существенно больше. Именно поэтому в настоящей работе
рассматриваются некоторые методы прогнозирования эксплуатационных затрат, относящихся к
первой категории.
В современной практике применяются по крайней мере три подхода к прогнозированию
эксплуатационных затрат.
Первый подход основан на ретроспективном анализе бухгалтерской отчетности управляющих
подразделений. Однако на практике бухгалтерские данные, как правило, не позволяют выполнить
достаточно подробное разделение по статьям затрат. Более того, если бухгалтерская отчетность
включает другие виды деятельности, или данные по нескольким объектам, такое разделение
становиться трудно осуществимым. Данный подход, по-видимому, может быть целесообразен при
прогнозировании затрат для недвижимости с рыночным уровнем эксплуатации, который не
предполагает каких-либо изменений, например, в функциональном назначении. Другим условием
применения такого подхода является учет в бухгалтерской отчетности данных только от одного
вида деятельности - эксплуатация единичного/отдельного объекта недвижимости. К явным
недостатком подхода можно отнести некорректность его применения в случае возможного
изменения функционального назначения или уровня эксплуатации.
Второй подход к прогнозированию эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных
показателей расходов ресурсов - в расчете на единицу объема или площади для различных типов
и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей
определяются на основе технических характеристик недвижимости. К преимуществам данного
подхода можно отнести возможность прогнозирования с учетом изменения функционального
назначения недвижимости. Видимым недостатком является относительная ограниченность
нормируемых видов ресурсов. Одной из разновидностей данного подхода является метод
"объектов-аналогов", который заключается в использовании открытых и доступных укрупненных
показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости.
В основе третьего подхода лежит расчет эксплуатационных ресурсов либо на основе
установленной мощности потребителей ресурсов, либо с применением специальных формул и
технически обоснованных нормативов. В основе таких расчетов, как правило, лежат достаточно
точные объективные физические показатели, характеризующие современные требования к
комфортной среде обитания и уровню эксплуатации. Несмотря на относительную сложность, такой
подход может исключить недостатки, присущие двум предыдущим подходам.
Следует заметить, что за рубежом работу по сбору, анализу или разработке укрупненных
показателей и нормативов выполняют авторитетные профессиональные организации, работающие
на рынке недвижимости. Например, только в США подобные данные регулярно публикуются в
следующих изданиях:
Наименование,
издатель
Данные
Периодичность
издания
Dollar & Cents of
Shopping Centers,
Urban Land Institute
Статистические операционные данные торговых
центров с разделением по размеру и
географическому положению. Характеристики
арендаторов.
2-3 года
Downtown & Suburban
Office Building
Experience Exchange
Report,
Building Owners &
Managers Association
Статистические данные о доходах и расходах
офисной недвижимости с разделением по
площади, этажности, местоположению, возрасту
зданий.
ежегодно
Expense Analysis:
Condominiums,
Cooperatives & PUDs,
Institute of Real Estate
Management.
Данные по эксплуатационным затратам для
кондоминиумов и кооперативов с разделением на
издержки эксплуатации внутренних и внешних
мест общего пользования, постатейные и общие
коммунальные платежи.
ежегодно
Income-Expense
Analysis: Conventional
Apartments,
Institute of Real Estate
Management
Данные по статьям доходов и расходов жилых
зданий различных категорий с разделением по
местоположению и возрасту зданий.
ежегодно
Income-Expense
Analysis: Office
Building,
Institute of Real Estate
Management
Данные по статьям доходов и расходов для
офисной недвижимости с разделением по
местоположению, размерам, возрасту, арендным
ставкам и типу зданий. Анализ тенденций
коммунальных издержек.
ежегодно
Income-Expense
Analysis: Shopping
Centers
Institute of Real Estate
Management
Данные по статьям доходов и расходов для
торговых центров с разделением по
местоположению, размерам, возрасту, анализ
тенденций активности реконструкции, налогов,
товарооборота и т.д.
ежегодно
Аналогичные издания существуют практически во всех развитых странах мира.
Очевидно, что зарубежные показатели эксплуатационных затрат отражают специфику климата,
особенности объемно-планировочных, технологических и конструктивных решений,
характеристики инженерного оборудования зданий; своеобразные национальные и культурные
традиции страны. Поэтому, на наш взгляд, их использование для достоверного обоснования
эксплуатационных расходов в российских условиях представляется не корректным.
Следует заметить, что затраты эксплуатационных ресурсов, отнесенные нами к первой категории,
имеют место при любом типе экономики, и их нормирование требуется не только в условиях
рынка. Плановая экономика, существовавшая в России, предъявляла достаточно жесткие
требования к обеспечению санитарных и других норм комфортного обитания. Именно поэтому в
свое время существовала система государственного и ведомственного нормирования расхода
ресурсов. Обеспечением ее функционирования занимались многие научно-исследовательские
учреждения, регулярно выпуская соответствующие руководящие документы.
С одной стороны, к таким документам можно отнести СНиПы и другие аналогичного содержания
нормативы, обеспечивающие строительное проектирование. Например, к действующим на
сегодняшний день нормативам данного типа можно отнести:





СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация" изд. 1996 г. (с изменениями)
СНиП 2.04.05-91* "Отопление, вентиляция, кондиционирование" изд. 1994 г. (с
изменениями)
СНиП II - 3 -79* "Строительная теплотехника" изд. 1995 г. (с изменениями)
СНиП 2.04.08- 87* "Газоснабжение" изд. 1994 г. (с изменениями)
СНиП 23 - 05 - 95* "Естественное и искусственное освещение" изд. 1996 г. (с изменениями)
*)Изменения к нормативам регулярно публикуются в журнале "Бюллетень строительной
теплотехники"
Используя данные документы, возможно например, принять расходы на отопление здания, либо в
соответствии с нормативными показателями (табл. 1б изменения №3 СНиП II-3-79* "Строительная
теплотехника" в соответствии с Постановлением Госстроя России от 2 февраля 1998 г. № 18-11),
либо как расходы на возмещение теплопотерь здания - в зависимости от теплофизических
характеристик ограждающих конструкций.
С другой стороны, нормативы эксплуатационных ресурсов разрабатывали многочисленные
учреждения коммунального хозяйства. Данные нормативы актуальны на сегодняшний день и до
сих пор применяются организациями коммунального хозяйства на территории России.
К таким нормам можно отнести:





"Межотраслевые нормативные материалы для нормирования труда рабочих при уборке
территорий и помещений." М. 1992г.
"Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий"М.1988г.
"Рекомендации по определению норм накопления ТБО для городов РСФСР." М. 1982г.
"Санитарная очистка и уборка населенных мест". Справочник. М. 1990 г.
"Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Нормы расхода материально-технических
ресурсов на техобслуживание и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и
социально-культурного назначения" М. Стройиздат. 1988 г.
При решении актуальных задач оценки и управления недвижимостью в России естественным
является вопрос: насколько обосновано применение существующих нормативов при
прогнозировании расходов эксплуатационных ресурсов в условиях рыночной экономики?
Для изучения данного вопроса нами было выполнено практическое исследование по
сопоставлению показателей расходов основных ресурсов, рассчитанных с применением
существующих нормативов и объективно зафиксированных показателей эксплуатационных
расходов двух зданий административно-офисного назначения, расположенных в Санкт-Петербурге.
Для исследования были выбраны объекты, эксплуатируемые профессиональными российскими
управляющими компаниями с определенным опытом работы в условиях рынка. Более того, выбор
данных объектов был обусловлен прежде всего наличием четкой системы учета расхода ресурсов.
Основные характеристики объектов исследования представлены в таблице 1:
Таблица 1.
Общая площадь
Этажность
Состав помещений
Материал наружных ограждающих
конструкций
объект X
объект Y
1240 м 2
8470 м 2
2
10
офисные
офисные, кафе, 2 буфета, сауна,
бассейн
кирпич
кирпич
Обеспеченность коммунальными услугами:
Теплоснабжение
да
да
Энергоснабжение
да
да
Холодное водоснабжение
да
да
Горячее водоснабжение
нет
да
Канализация
да
да
Газоснабжение
нет
нет
Сопоставительные расчеты были выполнены по следующим позициям:



Электроснабжение
Холодное водоснабжение
Отопление
Электроснабжение.
Для выявления степени достоверности и особенностей применения расчетных результатов,
полученных различными методами, на объектах X, Y были определены фактические расходы
электроэнергии, произведены обследования помещений и на основании полученных данных,
произведены расчеты:


Общих расходов электроэнергии:
o по установленной мощности,
o по укрупненным нормативам.
Расходов электроэнергии на освещение здания:
 по установленной мощности,
 светотехнический расчет в соответствии с нормами освещенности.
Фактические расходы электроэнергии.
Фактические расходы электроэнергии на объектах X, Y определены на основании показаний
счетчиков:
объект X - данные фиксировались инженером по техническому обслуживанию здания на первое
число каждого месяца; счетчики установлены без разделения данных на отдельных потребителей
(различные группы помещений).
объект Y - данные фиксировались инженером по энергоснабжению здания, еженедельно и на
первое число каждого месяца; счетчики установлены двух типов: без разделения данных на
отдельных потребителей и индивидуальные - по группам офисных помещений, занимаемых
различными арендаторами.
Полученные результаты проверены на соответствие бухгалтерским данным о реально оплаченных
счетах за расчетный период - полный календарный год.
При рассмотрении динамики изменений фактического потребления электроэнергии за период
январь - декабрь 1997 года, на объектах X,Y , была выявлена общая тенденция сезонных
изменений потребления электроэнергии. Динамика фактических расходов представлена на рис.1:
Рис.1
В условиях Санкт-Петербурга нормативная расчетная продолжительность осенне-зимнего периода
составляет октябрь-февраль (включительно). Величина среднего месячного расхода
электроэнергии этого периода, с учетом относительного постоянства длины светового дня в
рабочее время, нами была принята за 100%, а фактические месячные расходы электроэнергии
выражены в процентном отношении к среднемесячному. Другими словами, исходной предпосылкой
являлась необходимость функционирования системы освещения в течение всего рабочего дня.
Результаты обработки фактических данных показали, что на объекте Х среднее ежемесячное
потребление электроэнергии за год составило 87,3 % от среднего ежемесячного потребления
осенне-зимнего периода, на объектеY этот показатель составил 77,7 %. Другими словами, данные
экспериментального исследования показали, что коэффициент сезонного спроса для СанктПетербурга при расчете годового потребления электроэнергии может составлять 0.78-0.87.
Расходы электроэнергии, рассчитанные по установленной мощности потребителей.
На следующем шаге исследования данные, полученные по результатам фактических замеров,
сопоставлялись с расчетами электроэнергии по установленной мощности.
К расчетным потребителям электроэнергии были отнесены:


осветительная арматура с учетом типа и мощности ламп (разрядные, накаливания);
розетки из расчета технически возможной нагрузки от осветительных приборов и
оргтехники.
Кроме того, для объекта Y:



лифтовое оборудование;
технологическое оборудование и посудомоечные машины предприятий общественного
питания;
технологическое оборудование сауны, бассейна.
Данные об установленной мощности оборудования проверены на соответствие техническим
паспортам. Для установленных и используемых электроприемников на основании опроса
соответствующих инженерно- технических работников выявлены их режимы работы, и,
соответственно, фактические коэффициенты спроса по режиму работы.
На основании данных обследования произведен расчет расходов электроэнергии "по
установленной мощности" - отдельно по каждой группе оборудования, с применением
соответствующих коэффициентов спроса по режиму работы. Кроме того, в соответствии с ВСН 5988 "Электрооборудование жилых и общественных зданий", применены коэффициенты
единовременного спроса: при расчете расходов на рабочее освещение - в зависимости от
установленной мощности, на лифтовое оборудование - в зависимости от числа лифтовых
установок и этажности здания. Полученные результаты корректировались с учетом коэффициента
фактического сезонного спроса.
Расходы электроэнергии, рассчитанные по укрупненным нормативам.
Расчет расходов электроэнергии "по укрупненным нормативам" произведен по данным,
рекомендованным для предварительного расчета общего энергопотребления здания, в
зависимости от его функционального назначения (ВСН 59-88 "Электрооборудование жилых и
общественных зданий", табл.№15).
Расходы на общее электроснабжение учитывают:


расходы электроэнергии на освещение здания - в соответствии с санитарногигиеническими нормативами, обусловленными функциональным назначением здания.
расходы электроэнергии на технологическое оборудование, установленное в соответствии
с принятым функциональным назначением здания.
В расчетах использовались коэффициент спроса по режиму работы и коэффициент фактического
сезонного спроса.
Сопоставительные результаты фактического потребления и расчетных показателей расхода
электроэнергии представлены на рис.2 (объект Х) и рис.3 (объект Y).
Рис.2
Объект X
Рис.3
Объект Y
Для объекта Х фактические расходы электроэнергии на 2.5%, а для объекта Y на 8.3% превышают
значения, рассчитанные по установленной мощности. С одной стороны, такой результат
подтверждает достаточно высокий уровень управления в части учета расходов электроэнергии. С
другой стороны, становится очевидным, что тщательный расчет по установленной мощности,
учитывающий, в том числе, сезонный коэффициент спроса, может являться достаточно
обоснованным ориентиром при прогнозировании расхода электроэнергии для объектов данного
функционального назначения.
В качестве комментария к полученным результатам следует заметить, что повышение точности
прогноза может быть достигнуто более тщательным анализом работы потребителей
электроэнергии, не связанных с основным функциональным назначением объекта.
При расчете общего расхода электроэнергии по укрупненным показателям (c учетом
коэффициента спроса по режиму работы и коэффициента фактического сезонного спроса)
фактические показатели для объекта Х на 6.6%, а для объекта Y на 2.0% превышают расчетные
значения. Как и в предыдущем случае, такой результат свидетельствует о возможности
применения укрупненных показателей для целей прогнозирования. При этом следует заметить, что
укрупненные показатели все же не позволяют гибко отслеживать изменение уровня технического
оснащения объекта, поэтому при их применении может потребоваться внесение соответствующих
корректировок, разработанных с учетом вышеназванных особенностей.
В заключение анализа общего расхода электроэнергии можно сделать вывод, что совместное
применение расчетов по установленной мощности (как в целом, так и по отдельным позициям) и
расчетов по укрупненным показателям дает возможность достаточно обоснованно прогнозировать
расход данного вида эксплуатационного ресурса, с точностью в пределах 10%, что, на наш взгляд,
должно удовлетворять потребностям прогнозирования для абсолютного большинства задач оценки
и управления недвижимостью.
Как известно, при определении рыночной стоимости недвижимости затратным методом требуется
рассчитать накопленный износ, одной из составляющей частей которого является функциональный
износ. По определению функциональный износ определяется потерей стоимости, возникающей
вследствие несоответствия объекта недвижимости современным рыночным стандартам, в том
числе и по такой позиции, как уровень освещенности. Совершенно ясно, что для любого объекта
прогнозирование расходов на освещение должно соответствовать современным санитарногигиеническим нормам. А это означает, что расход электроэнергии, определенный по
установленной мощности, должен совпадать с расходом электроэнергии, рассчитанным на основе
норм освещенности. Разница в результатах является индикатором отклонения фактической
освещенности от нормы, что, соответственно, должно быть отражено в рассчитанной по
стандартным методикам части функционального износа.
На основе данных о объемно-планировочном решении исследуемых объектов был произведен
светотехнический расчет расхода электроэнергии в соответствии с нормами освещенности,
обусловленными функциональным назначением помещений, результаты которого приняты за 100%
- как обеспечивающие в процессе эксплуатации требуемые количественные и качественные
показатели уровня освещенности. В расчетах учитывались: коэффициент единовременности,
коэффициент спроса по режиму работы, коэффициент фактического сезонного потребления.
Сопоставление полученных результатов с результатами расчетов по установленной мощности
представлено на рис.4 (объект Х) и рис. 5 (объект Y):
Рис.4
Объект X
Рис.5
Объект Y
Расчет по установленной мощности показывает, что на объекте Х расход электроэнергии на
освещение на 2.6%, а на объекте Y на 14.8% меньше расхода, обусловленного нормами
освещенности. Другими словами, на объекте Y есть основания говорить о невыполнении
санитарно-гигиенических норм освещенности.
Холодное водоснабжение.
Для выявления возможности применения в современных условиях расчетов с использованием
укрупненных норм расхода воды, на объектах X и Y нами были определены фактические расходы
холодной воды и произведены соответствующие расчеты.
Фактические расходы воды были установлены на основании показаний счетчиков и результаты
проверены на соответствие бухгалтерским данным за расчетный период - 1997 год.
Расчетные результаты получены с применением норм расхода воды потребителями (СНиП 2.04.0185, Приложение 3) При этом в качестве исходных параметров использовалось функциональное
назначение объекта и кол-во служащих. Расчет потребления воды предприятиями общественного
питания и оздоровительным блоком (сауна, бассейн, душевые) производился отдельно, с учетом
имеющейся документации на водопотребление установленного технологического оборудования
Результаты сопоставления фактических и расчетных объемов потребления холодной воды
представлены на рис.6 (объект Х) и рис. 7 (объект Y).
Рис 6
Объект Х
Рис.7
Объект Y
Результат расчета по укрупненным показателям для объекта Х составляет 83.8%, а для объекта Y 78.6% от фактического потребления. Существенное несоответствие, на наш взгляд, может быть
объяснено большей уязвимостью системы холодного водоснабжения с точки зрения случайных и
неконтролируемых расходов, таких, как утечки и "нецелевое" использование. В нашем случае на
объекте Y функционирует "водопад" в сауне, точный режим работы которого установить в ходе
работы не удалось. На объекте X нами были установлены массовые утечки в сантехнических
приборах.
Таким образом, применение укрупненных показателей расхода холодной воды при
прогнозировании возможно при условии тщательного учета и анализа мощности будущих
потребителей.
Теплоснабжение.
В целях исследования возможностей использования результатов нормативных расчетов для
определения расходов на теплоснабжение, на объектах X и Y были определены фактические
расходы тепла, а также выполнено подробное освидетельствование, на основании которого
произведены расчеты расхода тепла по "удельным теплопотерям" и по коэффициентам
теплопроводности.
Фактические расходы тепла определены на основании показаний счетчиков. Результаты
проверены на соответствие бухгалтерским данным: за расчетный период - 1997 год.
Расчет расхода тепла по "удельным теплопотерям" здания произведен с использованием
эмпирических формул и в соответствии со справочными данными, рекомендованными для
предварительного расчета общего теплопотребления здания в зависимости от его
функционального назначения. (Тихомиров К.В., "Удельные тепловые характеристики жилых и
общественных зданий", прил.№ 2).
Расчет расхода тепла по коэффициентам теплопроводности ограждающих конструкций произведен
на основе данных об объемно-планировочном и конструктивном решениях зданий в соответствии с
строительными нормами (СНиП 2.04.05-91* "Отопление, вентиляция, кондиционирование" изд.
1994 г. (с изменениями) и СНиП II - 3 -79* "Строительная теплотехника" изд. 1995 г. (с
изменениями).
Результаты сопоставления фактических и расчетных расходов тепла представлены на рис. 8
(объект Х) и рис. 9 (объект Y).
Рис. 8
Объект X
Рис. 9.
Объект Y.
При расчете по "удельным теплопотерям" здания для объекта Х расход тепла на 12% больше, а
для объекта Y - на 2.1 % меньше, чем фактический расход.
При расчете по коэффициентам теплопередачи ограждающих конструкций для объекта Х расход
тепла на 2.4% меньше, а для объекта Y - на 3.9% больше, чем фактический расход.
Если принять во внимание нестандартное количество оконных проемов на объекте Х (практически
в полтора раза меньше), то отклонение в 12% при применении удельных характеристик становится
вполне объяснимым. Более того, практическое совпадение результатов обоих расчетов с
фактическим потреблением для типового проекта объекта Y показывает на вполне обоснованное
применение данных подходов при прогнозировании расходов на теплоснабжение.
Аналогично расходам на освещение, разница фактических расходов тепла и результатов расчета, с
одной стороны может свидетельствовать о возможном отклонении качества управления
недвижимостью от современных стандартов, а с другой стороны, является возможным источником
функционального износа.
ВЫВОДЫ:
Результаты проведенного исследования, хотя и не являются достаточно представительными по
выборке, тем не менее показывают на вполне обоснованную возможность применения
существующих нормативов при прогнозировании расходов основных эксплуатационных ресурсов
для зданий административно-офисного назначения. При этом достаточная обоснованность
прогноза возможна только при тщательном анализе и учете конкретных особенностей каждого
объекта недвижимости. Для обоснования других позиций эксплуатационных расходов при
прогнозировании требуются дальнейшие исследования.