права и процедуры приобретения недвижимости в украине

ПРАВА И ПРОЦЕДУРЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В УКРАИНЕ
Действующее законодательство Украины не связывает понятия резидент и нерезидент с
возможностью (или отсутствием таковой) приобретения объектов недвижимого
имущества. Данные термины используются в налоговом законодательстве и имеют
существенное значение в аспекте налогообложения юридических и физических лиц:
НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС УКРАИНЫ г. Киев, 10 декабря 2010 года N 2755-ІV (действует
с 1 января 2011 года)
ст. 14.1.213. НАЛОГОВОГО КОДЕКСА УКРАИНЫ резиденты - это:
а) юридические лица и их отделенные структурные подразделения, которые
образованы и осуществляют свою деятельность в соответствии с законодательством
Украины с местонахождением как на ее территории, так и за ее пределами;
б) дипломатические представительства, консульские учреждения и другие
официальные представительства Украины, за рубежом, которые имеют
дипломатические привилегии и иммунитет;
в) физическое лицо - резидент - физическое лицо, которое имеет место жительства в
Украине.
ст. 14.1.122. НАЛОГОВОГО КОДЕКСА УКРАИНЫ нерезиденты - это:
а) иностранные компании, организации, образованные в соответствии с
законодательством других государств, и зарегистрированные (аккредитованные или
легализуемые) в соответствии с законодательством Украины филиалы,
представительства, и другие отдельные подразделения с местонахождением на
территории Украины;
б) дипломатические представительства, консульские учреждения и другие
официальные представительства других государств и международных организаций, в
Украине;
в) физические лица, которые не являются резидентами Украины;
Гражданский Кодекс Украины раскрывает содержание права собственности
следующим образом ст. 317: « Собственнику принадлежат права владения пользования и
распоряжения своим имуществом. На содержание права собственности не влияют место
жительства собственника и местонахождения имущества». Согласно ГК Украины
субъектами права собственности являются Украинский народ, физические, юридические и
иностранные лица, а так же государство Украина, территориальные громады,
иностранные государства и другие субъекты публичного права. Все субъекты права
собственности равны перед законом. Право собственности приобретается по основаниям,
не запрещенным законом, в частности, по сделкам. Законодатель устанавливает
определенные требования, соблюдение которых необходимо для действительности
сделки,
а
именно:
- содержание сделки не должно противоречить ГК, др. актам гражданского состояния, а
также
нравственным
устоям
общества;
- лицо, совершившее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской
дееспособности;
- волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней
воле;
-сделка
должна
совершаться
в
форме,
установленной
законом;
- сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий,
обусловленных
ею;
-сделка, совершаемая родителями (усыновителями) не должна противоречить правам и
интересам их малолетних, несовершеннолетних либо нетрудоспособных детей.
Согласно Конституции Украины каждому человеку гарантируется право владения,
пользования и распоряжения своей собственностью, право частной собственности
является нерушимым и защищается настоящей Конституцией и другими
законодательными актами Украины:
Статья 26. Иностранцы и лица без гражданства, находящиеся в Украине на законных
основаниях, пользуются теми же правами и свободами, а также несут такие же
обязанности, как и граждане Украины, - за исключениями, установленными
Конституцией,
законами
или
международными
договорами
Украины.
Статья 41. Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей
собственностью, результатами своей интеллектуальной, творческой деятельности.
Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом.
Право
частной
собственности
нерушимо.
Принудительное отчуждение объектов права частной собственности может быть
применено только как исключение по мотивам общественной необходимости, на
основании и в порядке, установленных законом, и при условии предварительного и
полного возмещения их стоимости. Принудительное отчуждение таких объектов с
последующим полным возмещением их стоимости допускается только в условиях
военного или чрезвычайного положения.
Статья 64. Конституционные права и свободы человека и гражданина не могут
быть
ограничены,
кроме
случаев, предусмотренных Конституцией Украины.
В условиях военного или чрезвычайного положения могут устанавливаться
отдельные ограничения прав и свобод с указанием срока действия этих ограничений.
Украина
законодательно
обеспечивает
гражданам, организациям
собственникам равные условия защиты права собственности.
и
другим
Ограничения по приобретению объектов недвижимого имущества предусмотрены
относительно иностранных граждан и лиц без гражданства. Эти ограничения
распространяются на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Что касается
приобретения в собственность иностранным гражданином или лицом без гражданства
строений, сооружений, домов, квартир и т.п. то по данным объектам недвижимого
имущества ограничения отсутствуют, кроме условий предусмотренных Законами
Украины.
ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА НЕРЕЗИДЕНТЫ
Основанием для возникновения у иностранных граждан права собственности на
недвижимое имущество является: приобретение по договору купли-продажи, дарения,
мены.
Покупка иностранными физическими лицами недвижимого осуществляется путем
подписания договора купли продажи, который подлежит обязательному нотариальному
удостоверению и государственной регистрации ст. 657 Гражданского Кодекса Украины.
Так как процедура по купле-продаже недвижимости предусматривает нотариальное
удостоверение, то стороны договора должны предоставить определенный пакет
документов для совершения сделки. Необходимый перечень документов указан в
Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.
Утвержденная приказом Министерства Юстиции Украины от 03 марта 2004г. № 20/5 и
зарегистрированная в Министерстве Юстиции Украины 03 марта 2004г. № 283/8882.
Со вступлением с 01 января 2011-го года в действие Налогового кодекса Украины
несколько изменились порядок уплаты и ставки некоторых налогов, в том числе и налога
из доходов физических лиц, которые связаны с продажей объектов недвижимости, как
резидентов Украины, так и нерезидентов Украины.
В соотвествии со ст. 172.9. Налогового Кодекса Украины, доход от операций по
продаже (обмену) объектов недвижимости, которые осуществляются физическими
лицами - нерезидентами, облагаются налогом согласно этой статье в порядке,
установленном для резидентов, по ставкам, определенным в пункте 167.1 статьи 167
этого Кодекса.
В соотвествии со ст. 167.1. Налогового Кодекса Украины, ставка налога составляет 15
процентов базы налогообложения относительно доходов, начисленных (выплаченных,
предоставленных) (кроме случаев, определенных в пунктах 167.2 - 167.5 этой статьи), в
том числе, но не исключительно в форме заработной платы, других поощрительных и
компенсационных выплат или других выплат и вознаграждений, которые
насчитываются (выплачиваются, предоставляются) плательщику в связи с трудовыми
отношениями и гражданско-правовыми договорами; выигрыш в государственную и
негосударственную денежную лотерею, выигрыш игрока (участника), полученный от
организатора азартной игры. (Абзац первый пункта 167.1 статьи 167 с изменениями,
внесенными по закону N 3609- VI от 07.07.2011; в редакции Закона N 4661- VI от
24.04.2012 ).
Доходы нерезидента с источником их происхождения в Украине облагаются налогами по
правилам и ставкам, определенным для резидентов, с учетом отдельных особенностей.
1. Если доходы с источником их происхождения в Украине выплачиваются
нерезиденту другим нерезидентом, то они должны зачисляться на счёт, открытый
таким нерезидентом в банке-резиденте. При этом такой банк-резидент считается
налоговым агентом при проведении любых расходных операций с такого счёта.
2. В случае выплаты нерезидентом таких доходов другому нерезиденту наличностью
или в неденежной форме, нерезидент-получатель такого дохода обязан самостоятельно
начислить и уплатить (пересчитать) налог в бюджет в течение 20 календарных дней
после получения таких доходов, но не позже окончания срока его пребывания в
Украине.
3. Если доходы с источником их происхождения в Украине выплачиваются
нерезиденту резидентом-юридическим лицом или самозанятым лицом, такой резидент
считается налоговым агентом нерезидента относительно таких доходов. Во время
заключения договора с нерезидентом, условия которого предусматривают получение
нерезидентом дохода с источником его происхождения в Украине, резидент обязан
указать в договоре ставку налога, которая будет применяться к таким доходам.
А именно, размер ставки, которую резидент обязан указать в договоре, который
заключается с нерезидентом-физическим лицом, не может быть меньше 15% с
обязательным указанием в договоре применения ставки в размере 17%, если доход за
месяц превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, установленной
законом на 1 января отчетного налогового года.
Налоговый кодекс Украины не содержит нормы о необходимости получения
иностранцами от налоговых органов Украины документов, которые подтверждают статус
резидента Украины.
Поскольку нотариус является лицом, ответственным за проверку правильности уплаты
налога физическим лицом - иностранцем, то обязанность определения статуса резидента
Украины у налогоплательщика - иностранца возложена на нотариуса, который заверяет
договоры дарения, купли-продажи имущества, выдаёт свидетельство о наследстве. При
этом, согласно действующих норм Налогового кодекса Украины по результатам отчётного
налогового года, в котором иностранец получил статус резидента Украины, он должен
подать годовую налоговую декларацию и отразить в ней доходы с источником их
происхождения в Украине, а также иностранные доходы.
От гражданина-нерезидента Украины требуется:
- паспорт (для россиян) либо паспорт с действительной визой (для иностранцев, тех
стран, с которыми Украина установила визовый режим) или видом на жительство в
Украине;
-справку о присвоении идентификационного номера по данным Государственного
реестра физических лиц-налогоплательщиков (получить которую можно, предварительно
заполнив карточку формы 1ДР в налоговой инспекции и предъявив паспорт);
-присутствие супруга (супруги), либо предоставление нотариально удостоверенного
его(ее) согласия на заключение планируемой сделки.
ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА НЕРЕЗИДЕНТЫ
В соответствие с действующим законодательством Украины, существует ряд
особенностей и ограничений на приобретение объектов недвижимости, отличных от
земли, иностранными физическими и юридическими лицами. Нерезиденты (юридические
и физические лица) не могут приобретать в собственность объекты государственной
собственности, имеющие общегосударственное значение (имущественные комплексы
предприятий, их структурные подразделения, основным видом деятельности которых
является производство товаров, работ услуг, которые имеют общегосударственное
значение), казенные предприятия. В случае приобретения нерезидентом недвижимого
имущества государственной собственности, иностранное юридическое или физическое
лицо должно подать соответствующее заявление в государственный орган приватизации
по месту расположения объекта недвижимости.
Покупка нерезидентом Украины недвижимого имущества оформляется договором
купли-продажи, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и
государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимого имущества
подлежит обязательной регистрации в Бюро технической инвентаризации по месту
расположения недвижимости. Согласно действующему законодательству Украины,
покупатель должен уплатить сбор на обязательное государственное пенсионное
страхование в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанного в договоре
купли-продажи.
Руководителю (представителю) иностранного юридического лица для заключения
договора купли-продажи недвижимости потребуется следующее документы:
- учредительные документы (если они предусмотрены законодательством страны
регистрации), свидетельство о государственной регистрации либо выписка из торгового,
банковского или судебного реестра. При этом нотариус проверяет, отвечает ли
нотариальное действие, которое совершается, объему гражданской правоспособности
юридического лица
- приказ (протокол) о назначении (избрании) руководителя юридического лицанерезидента либо доверенность, выданная представителю такого юридического лица.
Нотариус не требует предоставления доверенности на заключение договора от лица,
уполномоченного на это учредительными документами юридического лица. В этих
случаях от представителя требуются документы, которые предусматривают указанные
полномочия и удостоверяют его служебное положение
- наличие при себе печати юридического лица-нерезидента.
При этом, документы, составленные за рубежом, при участии иностранных властей
или исходящие от них, принимаются нотариусами Украины при условии их заверения в
соответствии с законодательством страны их выдачи, перевода на украинский язык и
легализации органами Министерства иностранных дел Украины. Без легализации такие
документы принимаются нотариусами в случаях, когда по условиям двусторонних
соглашений, заключенных Украиной и страной происхождения документов,
дополнительного удостоверения их не требуется, либо когда они заверены
уполномоченным органом страны происхождения документа путем проставления
апостиля (штампа размером 10х10 см с надписью «Apostille») в соответствии с
положениями Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных
официальных документов, которая для Украины вступила в действие с 22 декабря 2003
года.