Покупая квартиру в новом доме, иной раз не успеваешь

Покупая квартиру в новом доме, иной раз не
успеваешь выяснить самое важное: а из чего же
он?
В ажиотаже, нагнетаемом риэлтером, о материале стен спрашивать как бы и не
с руки. Ведь он, профессионал, навязывает совсем другие приоритеты.
Задирая голову на "улетающие" вверх цены на жилье, судорожно определяем
престижность района, удобство транспортной развязки, соотношение жилой и
нежилой площади, этаж, планировку... Куда уж тут ковырять стены! Азартно
торгуясь, зачастую мы манипулируем всеми козырями, кроме главного. А ведь
качество стены - это, извините за каламбур, главное качество дома. От этого
напрямую зависит, будет ли он тихим, сухим и уютным.
Другой важный вопрос - некорректное соотношение себестоимости и рыночной
стоимости жилья. Дело в том, что современные материалы и технологии
позволяют без особого ущерба для нормативных долговечности и
эксплуатационных характеристик удешевить себестоимость жилья на 10-25%, что
в "уникальных" условиях нашего рынка может вообще не отразиться на цене его
продажи. Поэтому знать, из чего сделаны стены приглянувшегося дома, важно как с точки зрения микроклимата будущей квартиры, так и для собственной
адекватной оценки "квадратов".
Из чего же, из чего же...
"Плохих" и "хороших" стеновых материалов на самом деле не бывает. Есть
плохой или хороший проект "стенового пирога" (комбинация несущих и
изолирующих составляющих стены; в зависимости от видов стеновых материалов
его "рецепт" может сильно варьироваться), а также соответствующее качество
кладки, утепления, вентиляции и облицовки.
Например, керамический кирпич, столь любимый нашими согражданами,
долговечен и прочен, позволяет создавать сложные архитектурные формы и
декоративные детали. Он не боится сырости и хорошо "дышит". Все современные
дорогие дома выполнены из кирпича. Однако, как утверждает Денис
Костржевский, президент компании "Мiськжитлобуд", если строить только из
кирпича, стена не будет обладать достаточными теплоизоляционными
свойствами
и потребует наружного либо внутреннего утепления. А без дополнительного
утепления стена становится очень толстой, что увеличивает нагрузку на
перекрытия и каркас дома. Поэтому, как отмечает специалист, кирпичные стены
современных многоэтажек обязательно утепляют, преимущественно снаружи. Но
и
"продвинутое" наружное утепление имеет свои плюсы и минусы для будущих
жильцов. Например, если говорить о наружном утеплении кирпичной стены, то у
комбинации пенопласт (или минвата)- штукатурка есть существенный
недостаток: если жители начинают крепить к фасаду наружные блоки
кондиционеров и антенны, это неминуемо приводит к образованию микротрещин,
вбирающих влагу, которая поглощается наружным изоляционным материалом.
При минусовых температурах вода замерзает, увеличиваясь в объеме, разрывает
утеплитель, провоцируя частичное разрушение стены. Предотвратить такую
ситуацию можно, повышая качество работ и предусмотрев специальные места с
креплениями для блоков кондиционеров и антенн.
Силикатный кирпич, производимый из известково песчаной смеси с различного
рода добавками, на самом деле является "не совсем" кирпичом. Он хорошо
впитывает влагу, поэтому относительно неморозостоек.
Такой кирпич отличается от керамического пониженными теплоизоляционными
характеристиками - он более "холодный". Несомненный плюс силикатного
кирпича - хорошие звукоизоляционные характеристики, что немаловажно при
возведении межквартирных или межкомнатных стен. А еще он приблизительно на
треть дешевле керамического, чем, собственно, и пользуются многие
застройщики.
Газобетон (ячеистый бетон) - фаворит современного монолитно каркасного
строительства. Прочностные и теплоизоляционные характеристики этого
материала делают его стройматериалом "два в одном" - несущая часть является
одновременно теплоизолирующей, ведь теплоизоляционные свойства газобетона
в
2-2,5 раза выше, чем у кирпича, что позволяет делать стены здания меньшей
толщины. Вследствие высокой пористости газобетонные изделия обладают
повышенным влагопоглощением, поэтому фасад здания после окончания
возведения стен необходимо покрывать составами, создающими на поверхности
влагозащитную паропроницаемую пленку. Как утверждают производители
газобетона и застройщики, активно его применяющие, комфортность проживания
и микроклимат в домах из ячеистого бетона приближаются к показателям в
деревянных домах. Учитывая, что для возведения равноценных в отношении
сбережения тепла стеновых конструкций газобетона понадобится в 1,5-2 раза
меньше, чем кирпича, становится очевидным, что и затраты на строительство
будут существенно ниже. Но некоторые жильцы в домах со стенами из
газобетона сетовали на то, что такие стены не так прочны, как кирпичные есть сложности с креплением полок и т. п.
Не все то утепление, что утепляет
Даже если не оглядываться на зеленые призывы "греть дома, а не планету" и
не действовать из соображений экономии, все равно дом утеплять надо с умом так, чтобы в нем был комфортный и здоровый микроклимат. Поэтому
качественная теплоизоляция - дело такое же важное, как и возведение стен.
Ведь в течение часа человек выделяет около 100 г. воды, а в жилье к этому
количеству необходимо добавить влагу, появляющуюся при приготовлении пищи.
Поэтому для создания комфортного и здорового микроклимата наружные стены
должны "дышать", т. е. обладать хорошей паропроницаемостью.
Современные нормативные документы предусматривают не такой уж большой
выбор
утеплителей: волокнистые (минераловатные и стекловолоконные) и из
вспененных пластмасс (так называемые пенопласты). Паропроницаемость всех
вспененных утеплительных материалов на порядок меньше, чем минераловатных
и
стекловолоконных утеплителей. Например, применение в качестве утеплителя
пенополистирольных плит уменьшает диффузию (проникновение) водяного пара
через наружные стены в среднем на 55-57%. Таким образом можно "добиться"
идеальных условий для развития в квартирах плесневых грибков, вызывающих
различные заболевания, среди которых астма, аллергия.
На украинском рынке представлены несколько различных систем утепления
фасадов, выбираемых архитектором и заказчиком с учетом функционального
назначения и требуемых эксплуатационных характеристик возводимого здания.
Утеплитель с внутренней стороны наружной стены уменьшает потери тепла
только частично, поэтому такой способ утепления применяется в местах, где
другие невозможны: лестничные клетки и лоджии. При такой системе стена не
аккумулирует тепло - помещение быстро нагревается и быстро охлаждается, а
между внутренней поверхностью стены и теплоизолирующим слоем возникает
зона
конденсации водяного пара, что предполагает появление грибка и плесени.
Кроме того, возможно промерзание стен.
Внутристенная теплоизоляция, она же колодезная, экономит средства
застройщиков за счет создания полости внутри стены, заполняемой различными
видами утеплителей - минеральный войлок, пенопласт, "теплые" кладочные
растворы. Но при этом часто наблюдается конденсация, что приводит к
сырости. А для непорядочных строителей этот способ - возможность стащить
утеплитель, засыпать полости в стенах мусором, с чем так часто сталкиваются
жильцы при ремонтах в новых квартирах.
Штукатурные системы или "мокрое" утепление применяют как для новых, так и
для существующих фасадов. Слоем теплоизоляции выступает жесткая
минераловатная плита или пенополистирол. Финишное покрытие - штукатурка.
Однако со временем она теряет свои защитные свойства, растрескивается, а
влага, попадающая через поры и трещины штукатурки, провоцирует появление
грибков и плесени.
Навесной ли всех милее?
Навесные вентилируемые системы вкратце - это минераловатная плита на стене
плюс металлический каркас, на котором крепят на определенном расстоянии от
утеплителя декоративные композитные, каменные или цементно волокнистые
плиты и пр. Благодаря зазору между стеной здания и конструкцией навесного
фасада используемые минераловатные плиты могут "дышать", влага испаряется
беспрепятственно.
Сегодня застройщики справедливо декларируют навесной вентфасад как самый
прогрессивный способ утепления. Помимо улучшения тепло и звукоизоляции
жилья, наружный теплоизоляционный слой защищает стену от переменного
замерзания и оттаивания, что позволяет избежать деформаций и разрушения
стенового массива. Это значит, что стены жилья с навесным фасадом
долговечнее. В доме с таким фасадом тепло зимой и прохладно летом, стабилен
и оптимален показатель влажности. Применение навесного фасада также
повышает звукоизоляционные характеристики конструкции - например, уровень
звукоизоляции стены из легкого бетона повышается примерно в 1,5-2 раза.
Все бы хорошо, но есть одно "но". Отсутствие государственных нормативов на
устройство навесных фасадных систем провоцирует "творчество" застройщиков в
сторону уменьшения затрат, что может не только пагубно повлиять на
эксплуатационные качества системы, но и спровоцировать ее стремительное
разрушение.
Фасад - это сложное инженерное сооружение, каждый элемент которого должен
быть выполнен максимально качественно. Но часто для производства элементов
подконструкции вместо качественного алюминия применяют алюминий вторичной
переработки. Удешевленный таким образом каркас имеет более низкую
прочность, больше подвержен коррозии - конструкция из вторичного алюминия
начинает разрушаться практически через полгода-год. А нередкая замена
алюминиевого профиля конструкции на дешевые аналоги из черного металла
вообще недопустима с точки зрения безопасности. Еще одна проблема крепление подконструкции к стене и ее элементов между собой. Бывает,
недобросовестные строители меняют рекомендованные изготовителем дорогие
крепежи на дешевые аналоги из низкосортной стали, что гарантирует
возникновение проблем с долговечностью и прочностью фасада.
"...збудуй хату з лободи..."
По словам Андрея Бидзили, директора проектного бюро "Спецпроект",
заказчики, стараясь всячески сэкономить на строительстве, иногда требуют от
архитектора идти на компромисс в применении стройматериалов, что не всегда
возможно, учитывая нормативы.
Как же выбрать родные стены, да так, чтоб они действительно стали родными?
Принцип "дороже значит лучше" в современной ситуации с недвижимостью
подходит только при сравнивании гостинки с пентхаусом, а при выборе жилья
одного класса может оказаться даже ошибочным. Обращайте пристальное
внимание на стены будущего дома - ведь это микроклимат и комфорт вашего
жилья. И, нанимая риэлтера, снабдите его четкими указаниями относительно
предпочитаемых вами стеновых материалов.
СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
Андрей Бидзиля
директор проектного бюро "Спецпроект"
Если говорить о возможном некорректном соотношении себестоимости и
рыночной
цены объекта из того или иного материала, можно отметить следующее. Во
первых, ограждающие материалы при монолитно каркасном строительстве - не
самый главный фактор в механизме ценообразования жилья. Во вторых, с какими
бы материалами не работал архитектор, существуют СНиПы, которые он обязан
выполнять. То есть можно комбинировать любые разрешенные материалы, но
только таким образом, чтобы обеспечить теплоизоляцию и вентиляцию
конструкции. Ну и, в третьих, ограждающие стены при монолитно каркасном
строительстве - по определению самонесущие. Сегодня наиболее
распространенным материалом, из которого их возводят, является пенобетон,
облицованный снаружи кирпичом или пенопластом. Предпочтительно снабдить
пенобетон навесным вентилируемым фасадом.