Анализ рынка частных домовладений в Саратовской области
advertisement
Анализ рынка частных домовладений в Саратовской области 2010г. Более выгодной альтернативой вложения капитала в престижную городскую недвижимость считается рынок загородной недвижимости, причем не элитной и дорогой, а ориентированной на средний класс. Стоимость квадратного метра загородного коттеджа с отделкой "под ключ" пока ниже цен городской новостройки. При этом помимо большей площади покупатели за ту же цену получают ряд преимуществ: собственный земельный участок, чистый воздух, отсутствие "соседей за стеной", собственная парковка машин, эксклюзивный ландшафтный дизайн и т.п. Это не только удаленные от Саратова дачные массивы, но и коттеджные поселки в ближайшем пригороде или на окраине города: коттеджный массив на территории бывшего совхоза "Комбайн", "Сосенки", ЦДК, поселок Зональный, Усть-Курдюм, зона лесного массива на 5 – 9 Дачных, федеральная природоохранная зона на территории города Энгельса. В рамках исследования рынка земельных участков экспертами аналитического отдела проанализированы все представленные на открытом рынке частные домовладения, находящиеся в собственности, расположенные на территории города и области по состоянию на 2010 год. Анализ предложений на рынке земельных участков Основная масса предложений частных домов расположилась в нескольких основных секторах – непосредственно в черте г.Саратова, посёлки Саратовского района, другие административные районы Саратовской области. Аналитики отмечают, что в целом структура предложений коррелирует со структурой спроса на домовладения. Наиболее широко на рынке представлены дома расположенные в непосредственной близости от города Саратова и внутригородских посёлках (Юбилейный, Пугачёвский, Солнечный, Елшанка, Жасминный, Соколовый, Тепличный). Значительный интерес, проявленный инвесторами и потенциальными покупателями загородной недвижимости к коттеджному строительству в направлении трассы на Усть-курдюм вызвали инициирование целого ряда проектов по строительству коттеджных посёлков в этом районе (п. Зональный, п. Пристанный, п. Волжские дали, п. Чардым) – этот факт спровоцировал значительный рост предложений домовладений в этом районе. Выгодной особенностью района является его достаточно хорошая транспортная доступность, приближенность к городу (положительное влияние оказывает не только относительно свободная от автомобильных пробок современная магистраль, но и высокое качество дорожного покрытия) и экологическая обстановка, а также наличие в непосредственной близости р. Волга. Кроме того, местность электрифицирована и газифицирована, что не часто встречается в других районах. Для саратовцев со средним уровнем дохода, стремящихся купить дачу или дом за городом, наиболее актуальны два вопроса: экологическая ситуация и время, которое займет поездка из загородного дома на работу или из дома на дачу. Вопросы транспортной доступности значительно влияют на цену загородных домов, так как именно этот фактор влияет на спрос в не летний период. Структура предложений индивидуальных домовладений Детальный анализ, проведенный экспертами аналитического отдела Агентства Независимой Оценки «АЛЬФА» показал, что все предложения по продаже частных домов можно разбить на несколько групп: индивидуальные дома предложенные к продаже в черте города Саратова, находящиеся в Саратовском районе и находящиеся за пределами Саратовского Структура предложений частных домовладений района. Подавляющее число представленных к продаже домов расположены в черте города и внутригородских посёлков, около 45%, остальные предложения примерно в равных долях распределились между Саратовским районом и Саратов ская область Саратовской области, по 27%. Ценовой анализ предложений индивидуальных домовладенийг.Саратов Саратов ский район ар ра кс йо ов н Во ск ий ск ре ра се йо нс н ки й Ат ра ка йо рс н ки Ба Лы й за со ра рн го й он орс ка ки ра й бу ра ла йо кр кс н ас ки но й ар ра ме йо йс Но н ки во й бу ра ра йо сс н ки й Пе р ай тр ов он ск Ар ий ка р ай да он кс ки й Хв р ал ай ы он нс ки й ра йо н ки й Со ко л Те кс ти ль Са щ ик ра то вс ки й ра йо Кр н ас ны й ок тя бр ь п. Кр ас ны й п. п. Ду бк и М ев с м п. Ус ть -К ур дю п. Зо на ль ны п. Во й лж ск ие да ли п. Пр ис та нн ое Та ти щ Эн ге ль ск ий ра йо н Ф Ле ни ру нск н з ий ра О ен кт с яб кий йон рь ра с За ки йо во й р н дс ай он Во ко лж й р а с Ки ки йо н ро й вс ра ки йо п. й р н Ю а би йо н п . лей Ж ны ас й ми п н п . . Ко ка м П ол ба й п . ива н Аг но аф вк о а п . нов Ел ка ш а п . нка За то н п. Ув ек Анализ рынка домовладений Саратова Дифференциация цен на частные домовладения в г. Саратове, руб./кв.м. выявил широкий интервал колебаний цен в 60 000 50 000 Новый жилой фонд данном сегменте недвижимости, а именно: Ветхий жилой фонд 40 000 самые дешёвые дома можно приобрести в 30 000 старом жилом фонде Заводского района и 20 000 посёлках Елшанка, Затон, Увек, 10 000 0 Поливановка,- где стоимость квадратного метра не превышает 20-ти тыс. руб., аналогичные дома в новом жилом фонде обойдутся покупателю примерно на 30% дороже; по прежнему очень ценятся индивидуальные дома в Ленинском и Кировском районах, а так же Стоимость частных домовладений по районам Саратовской области, руб./кв.м. внутригородских посёлках Комбайн, 14 000 Жасминка, Агафоновка; самые дорогие 12 000 дома располагаются в Волжском, 10 000 Фрунзенском районах и в п. Юбилейный, 8 000 здесь цена квадратного метра в новом 6 000 жилом фонде превышает аналогичную 4 000 стоимость в новостройках 2 000 0 многоквартирных домов, уровень цен порядка 45 тыс. руб./кв.м. Надо отметить, что активизация Стоимость кв.м. частных домовладений по Саратовскому району, руб/кв.м. проектов по строительству коттеджных 60 000 посёлков привела к выбросу на рынок 50 000 весьма дорогих предложений. При этом, в зависимости от местоположения, цена за 40 000 кв. м. таких домов колеблется в интервале 30 000 от 30 000 до 50 000 рублей за кв.м. (в 20 000 наиболее привлекательных местах на 10 000 берегу Волги, например: п. Зональный, 0 Волжские дали, Пристонное), кроме этого, в отдельных, наиболее живописных местах, цена может превышать приведённые цифры. Если же рассматривать типичные, ни чем не примечательные, с точки зрения расположения, дома по Саратовскому району, то такие домовладения возможно приобрести за цены много ниже приведённых – 10 – 20 тыс. руб. за кв.м. Кроме того в последнее время возник сектор спроса на частные домовладения, находящиеся в часовой доступности от города: вызвано это тем, что такие населённые пункты (Лысогорский район, Красноармейский район, Марксовский район) одинаково близки как к Саратову так и другому административному центру. Большой объём предложений появился в Энгельсе и районе, так как малозастроенный многоэтажным жильём город оставил за частными домовладениями подавляющую часть предложения жилья. Вывод Рынок частных домовладений в Саратовской области находится на стадии активного формирования, рынок достаточно гибко реагирует на растущий спрос предлагая варианты в наиболее привлекательных местах разнообразных по площади и характеристикам. Также на рынке в основном предлагаются дома в непосредственной близости от Саратова - зоне активного спроса, или в близлежащих районах. Рынок также активно реагирует на возрастающий спрос на загородную недвижимость предлагая значительные по площади земельные наделы. По нашим прогнозам, недвижимость данного сектора в Саратовской области будет неизменно дорожать. Назовем основные предпосылки роста стоимости: - общая положительная тенденция экономического развития России. Стабильно высокие цены на нефть; - отсутствие свободных территорий для обширного строительства в Саратове; - цены на недвижимость в столице Поволжья достигли максимумов и требуются новые инвестиционные направления; - становление института ипотеки имеет все шансы сделать объекты более ликвидными. В частности, их теперь можно использовать и в качестве залога для финансирования инвестиционных проектов; - развитие туристического бизнеса в прибрежной зоне Волги, благоприятные природные условия: очень хорошая экологическая обстановка; - активность девелоперов, приводящая к улучшению инфраструктуры; По данным аналитического отдела Агентства Независимой Оценки «АЛЬФА»
