Правительство Российской Федерации Нижегородский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения
advertisement
Правительство Российской Федерации Нижегородский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики» Факультет подготовки, переподготовки, повышения квалификации Специалистов Кафедра гражданского права и гражданского процесса ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА На тему: «Договор аренды зданий и сооружений: современное состояние, проблемы и перспективы совершенствования правового регулирования в Российской Федерации» Допустить к защите И.о. зав.кафедрой Студент группы № ШВБ ЮР 07 Егорова Светлана Игоревна ___________ С.Г.Пишина ________________ (подпись) (подпись студента) Научный руководитель доцент, к.ю.н. _____________ (подпись) Сокова Зинаида Константиновна Нижний Новгород, 2013 2 СОДЕРЖАНИЕ Введение………………………………………………………………….. 3 Глава I. Юридическая природа арендных отношений в Российской Федерации 1.1. История становления и развития правового регулирования арендных отношений в Российской Федерации………………… 1.2. 7 Понятие, общая юридическая характеристика и элементы договора аренды…………………………………………………… 20 Глава II. Особенности договора аренды зданий и сооружений 2.1. Содержание договора аренды зданий и сооружений……………. 2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений………………………………………………………. 2.3. 33 Исполнение и расторжение договора аренды зданий и сооружений………………………………………………………… 2.4. 26 38 Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений………………………………………………………… 47 Глава III. Актуальные проблемы и перспективы совершенствования правового регулирования договора аренды зданий и сооружений 3.1. Проблемные аспекты заключения и исполнения договора аренды зданий и сооружений……………………………………... 3.2. 53 Перспективы совершенствования законодательства в сфере аренды зданий и сооружений……………………………………... 58 Заключение………………………………………………………………. 63 Библиографический список…………………………………………… 68 Приложение……………………………………………………………… 75 3 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы обусловлена тем, что в настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда. Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации1, закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц. Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространённых сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен, возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 4 высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется, возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль. Тем не менее, несмотря на большую степень востребованности данного договора, его правовое регулирование не в полной мере отвечает потребностям современного общества. Система базовых норм об аренде недвижимого имущества содержится в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме того, общие нормы о недвижимости содержатся в Федеральном законе от «30» декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и Федеральном законе от «01» марта 2013 года № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Необходимо отметить, что обращение к договору аренды недвижимого имущества является перспективным направлением в экономике нашей страны, позволяющим одновременно решить социальные проблемы и реализовать интересы широкого круга лиц в предпринимательской сфере. Вместе с тем существует недостаточность отечественного законодательства и наличие противоречивых норм, регулирующих отдельные виды аренды недвижимости. В последние десятилетия договор аренды был предметом исследования во многих научных работах, в частности Витрянского В.В., Литовкина В.Н., Покровского И.П. В работе проанализированы труды Резеповой Е.В., Кабалкина А.Ю., Ковалевой О.А. Однако, сегодня, когда практическое значение договора аренды зданий и сооружений столь велико, научных работ в данной области недостаточно. 5 Произведенный анализ вышеназванных источников позволяет сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем регулирования договора аренды зданий и сооружений, с целью выявления основных направлений совершенствования в законодательстве. Объектом исследования выступают гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере заключения и исполнения договора аренды зданий и сооружений в гражданском обороте. Предметом данной работы является современная модель правового регулирования договора аренды зданий и сооружений в рамках гражданского законодательства Российской Федерации. Целью настоящей законодательных практическое работы положений, осмысление и является регулирующих оценка, анализ арендные выработка существующих отношения, их научно-обоснованных рекомендаций по перспективам совершенствования законодательства в сфере аренды зданий и сооружений, а также выявление актуальных проблемных аспектов заключения и исполнения договора аренды зданий и сооружений. В соответствии с поставленными целями в работе поставлены следующие задачи: -исследовать процесс становления и развития арендных отношений; -выявить особенности договора аренды зданий и сооружений; -проанализировать проблемные аспекты заключения и исполнения договора аренды зданий и сооружений; -рассмотреть возможные перспективы совершенствования законодательства в сфере аренды зданий и сооружений. Методологическую и теоретическую базу исследования составили общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторические подходы к 6 рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально- структурный, формально-логический, технико-юридический и другие способы научного познания. Практическая значимость, содержащаяся в работе в качестве выводов и рекомендаций, раскрывающая юридическое содержание положений выносимых на исследование, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы данной работы могут быть использованы в учебном процессе, для освоения студентами самостоятельного материала, или в помощь студенту при подготовке к семинарскому занятию, а также в преподавании гражданского права. Структура работы определяется целью и задачами исследования. Работа состоит из содержания, трех глав, разбитых на восемь параграфов, заключения, библиографического списка использованных нормативно-правовых актов и специальной литературы. 7 Глава I. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1.1.История становления и развития правового регулирования арендных отношений в Российской Федерации История арендных отношений насчитывает более 4 тысяч лет. Она богата и разнообразна, как и история самого человечества. Однако к нашему удивлению основы арендных отношений тех лет имеют очень много общего с тем, что на первый взгляд кажется нам сегодня новшеством. Никто в мире не знает точной даты, когда состоялась первая арендная сделка в истории человечества. Тем не менее, первые вещественные свидетельства подобного рода деятельности относятся приблизительно к 2000 году до нашей Эры. В ходе раскопок, происходивших в 1984 году на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определённую плату сельскохозяйственного инвентаря, право пользоваться водоемами. Глиняные таблички рассказывали ученым о том, что первыми арендодателями, как правило, были священники, жившие в храмах города Ур2. Популярность аренды во многом объяснялась не только реальными потребностями в соответствующих объектах, но также и в экономическом плане, как например арендатор нуждался в получении соответствующего объекта, так и арендодатель рассчитывал на вознаграждение и пополнение средств. Очевидно, значительный эффект возникал уже в силу того, что 2 Непомнящий Н.Н., Низовский А.Ю. Сто великий тайн. – М.: Издательство Вече, 2008. С. 30. 8 арендатор освобождал арендодателя от хлопот по управлению делами, связанными с объектом аренды3. В римском частном праве договор аренды как самостоятельная разновидность консенсуальных договоров на протяжении столетий практически не изменялся, он стабильно определялся как единый договор «locationconductio». Несколько загадочное наименование его объясняется весьма просто: первоначально основным объектом аренды был домашний скот и рабы, хозяинарендодатель помещал «locare» объект для показа на базаре, а временный владелец-арендатор уводил «conducere» за собой4. Данный договор определялся как консенсуальный, срочный, возмездный. Первоначально к объектам наема относили услуги и работы, именно поэтому после слов «location-conductio» добавлялось или слово «rerum», для указания на наем вещей, или «operarum», для указания на наем услуг, или «operis» (operasfaciendi), для указания на наем работ. Со временем различие указанных видов аренды и неодинаковая их природа (особенно между наймом вещей и наймом работ, где вообще нет элемента пользования) стали ясны, поэтому, позднее термин «location-conductio» перестал применяться в отношении найма работ, а применительно к услугам использовался ограниченно5. Одним из первых нормативно-правовых актов Российского государства, регулирующих положения об аренде была Псковская судная грамота6. В статье 103 данного правового акта было закреплено положение о том, что «подсуседник», т.е. наниматель дома или части – усадьбы должен был 3 Непомнящий Н.Н., Низовский А.Ю. Сто великий тайн. – М.: Издательство Вече, 2008. С. 33. 4 Непомнящий Н.Н., Низовский А.Ю. Сто великий тайн. – М.: Издательство Вече, 2008. С. 40. 5 Непомнящий Н.Н., Низовский А.Ю. Сто великий тайн. – М.: Издательство Вече, 2008. С. 42. 6 Псковская судная грамота 1397 г. // Полное собрание законов Российской империи. – М.: Юридический центр Пресс, 2010. С. 169. 9 оплачивать наем своей работой. В Псковской судебной грамоте указанная статья была единственной, которая посвящена рассматриваемому договору. Однако можно предположить, что такие сделки совершались достаточно часто7. В дальнейшем свое развитие договор аренды получает в других законодательных актах Российского государства. Так, согласно Судебнику царя и великого князя Иоанна Васильевича 1550 года8, крестьяне платили арендную плату за землю, занятую посевами: «плати со двора по два алтына, а опричь того на нем пошлине нет. А останется, у которого крестьянина хлеб в земли, и как тот хлеб пожнет, так он с того хлеба, или с толчего, даст боран два алтына». В другой статье говорилось: «а по кои места была рожь его земли, и он подать цареву и великого князя платить со ржи; а боярского ему дела, за кем жил не делати. А попу пожилого нет, и ходити ему бессрочно воля». Анализируя статью, понятно, что «если податная обязанность с арендуемой земли ложилась на арендующих, а не на землевладельцев, то, очевидно, что крестьянские переходы не были бы столь часты, и состав населения не был так определен»9. Развитие арендных отношений в России на данном этапе было сложным, это обуславливалось особенностями перехода сельского хозяйства к товарнокапиталистическому производству, кроме того, и сочетанием буржуазнокапиталистических отношений. Вместе с тем, совершается постепенный переход помещичьего хозяйства от барщинной системы к капиталистической. Но данный процесс протекал достаточно медленно, это было связано с 7 Непомнящий Н.Н., Низовский А.Ю. Сто великий тайн. – М.: Издательство Вече, 2008. С. 46. 8 Судебник царя и великого князя Иоанна Васильевича, и некоторые сего государя и ближних его приеемников Указы, собранные и примечаниями изъясненные покойным тайным советником и астраханским губернатором Василием Никитовичем Татищевым. – М.: При Императорском Университете, 1768. (электронный ресурс) // Доступ из справочной системы «Библиотека Якова Кротова». 9 Российское законодательство X-XX веков. В 9 т. Т.2 : Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства / Под общ.ред. О.И.Чистякова; Отв.ред.тома А.Д.Горский; Рец. В.И.Корецкий. - М.: Юридическая литература, 1985 С. 299-300. 10 проблемами наемной рабочей силы, со слабой технической оснащенностью, а также отсутствием необходимого оборотного капитала. Анализ дореволюционного законодательства показал, что ни в одном из нормативно-правовых актов не было предусмотрено определения понятия договора имущественного найма. Нечеткое регулирование найма способствовало возникновению и развитию научных теорий. Однако единой позиции относительно понятия договора имущественного найма в науке гражданского права не существовало. Одни авторы делали акцент на том, что нанимателю передается именно вещь, и передается в пользование10. Другие отмечали, что вещь должна быть передана, главным образом, в пользование, а во владение только в том размере и в тех пределах, в которых это необходимо для осуществления пользования11. Для определения найма существовало множество терминов (отдача в содержание, отдача в оброчное, арендное, кортомное содержание, прокат), однако, по словам Мейера Д.И., «все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма»12. Что касается существенных условий договора имущественного найма, то в теории гражданского права также не было единства мнений. На законодательном уровне к существенным условиям были отнесены срок и наемная плата. «Определение срока найма представляется необходимым потому, что бессрочное пользование чужой вещью, соединенное с владением, равнялось бы праву собственности; а неозначение платы за наем изменило бы юридическое значение сей сделки, и договор найма превратился бы в особо 10 Мейер Д.И. Русское гражданское право (в двух частях). – М.: Издательство Статут, 2003. С. 88. 11 Змирлов К. Договор найма имущества по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного права. – Санкт-Петербург, № 8, 2001. С. 59. 12 Мейер Д.И. Русское гражданское право (в двух частях). – М.: Издательство Статут, 2003. С. 90. 11 существующий в наших законах договор ссуды»13. Однако отсутствие указания на срок в договоре не приводило к недействительности последнего или признанию его незаключенным. «Если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает, когда та или другая из договорившихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии»14. К числу существующих условий договора найма, помимо срока и наемной платы, в теории гражданского права ученые относили условия и о предмете договора. В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Мейер Д.И. писал: «предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные»15. И законодательство, и доктрина того периода исходила из положения, что в наем могли передаваться только непотребные вещи. Например, Шершеневич Г.Ф. отмечал: «не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи, потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, следовательно, передача заменимых вещей соединена 13 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. – М.: Издательство Территория будущего, 2005. С. 62. 14 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. – М.: Издательство Территория будущего, 2005. С. 65. 15 Мейер Д.И. Русское гражданское право ( в двух частях). – М.: Издательство Статут, 2003. С. 95. 12 с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег»16. В последующем положения об аренде стали регулироваться Гражданским кодексом РСФСР, который был принят «11» ноября 1922 года17. В отличие от дореволюционного законодательства, советский Гражданский кодекс РСФСР содержал определение договора имущественного найма. Так, в соответствии со статьей 152 рассматриваемого акта, под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату18. В доктрине советского периода учеными разрабатывались различные дефиниции данного договора. Например, Братусь С.Н. предлагал под договором имущественного найма понимать «аренду или прокат, которые представляют собой одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями и гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имущества»19. Таким образом, законодатель как бы предназначал данный договор лишь для удовлетворения насущных потребностей и практически исключал возможность использования этого договора в целях извлечения доходов. Эту тенденцию можно отметить и при анализе некоторых элементов этого договора. 16 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В двух томах. – М.: Издательство Статут, 2005. С. 40. 17 Гражданский кодекс РСФСР от 09 ноября 1922 г. Постановление Всероссийского центрального исполнительного комитета по введение в действие гражданского кодекса РСФСР с 01 января 1923 г. (электронный ресурс). Доступ из справочной системы «Российский правовой портал: библиотека Пашкова». 18 Романенкова Е.Н. История отечественного государства и права: конспект лекций, учебное пособие. – М.: Издательство Проспект, 2011. С. 43. 19 Братусь С.Н., Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. 3-е издание, исправленное и дополненное. - М.: Издательство Юридическая литература, 1982. С. 192. 13 Так, предметом договора найма могли быть любые индивидуальноопределенные и не потребляемые в процессе пользования вещи, наем которых не запрещен. Это объяснялось самой юридической природой данного договора, в соответствии, с условиями которого по истечении определенного времени наймодателю должна быть возвращена в натуре именно вещь, ранее переданная, а не какая-то другая, похожая на нее. Не могли быть предметом найма права граждан, земли сельскохозяйственного назначения, а также не могли передаваться внаем гражданам средства производства20. Что касается субъектов рассматриваемого договора, то ими могли быть как граждане, так и социалистические организации. Право сдачи имущества внаем, как отмечал Иоффе О.С., принадлежало его собственнику или обладателю права оперативного управления21. Следует отметить, что временный характер пользования имуществом являлся одним из основных условий, без которого не мог иметь места договор аренды. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года22, предусматривал сроки найма определенные и неопределенные. Неопределенность срока по договору имущественного найма означало постоянство пользования вещью, напротив, это предполагало возможность расторгнуть договор в любой срок, однако при соблюдении сроков предупреждения23. 20 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В двух томах. – М.: Издательство Статут, 2005. С. 49. 21 Иоффе О.С. Избранные труды. В четырех томах. Том третий: Обязательное право.- М.: Издательство Р. Асланова Юридический центр Пресс, 2004. С. 110. 22 Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 09 ноября 1922 г. Постановление Всероссийского центрального исполнительного комитета по введение в действие гражданского кодекса РСФСР с 01 января 1923 года. Документ утратил силу с 01 октября 1964 года (электронный ресурс). Доступ из справочной системы «Российский правовой портал: библиотека Пашкова. 23 Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс Российской Республики 1922 года.- М.: Зерцало-М, 2002. С. 47. Советской Федеративной Социалистической 14 Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, в статье 154 также устанавливал предельный срок найма в 12 лет. Если по истечении установленного договором срока стороны желали возобновить отношения найма, то это могло быть осуществлено путем заключения нового договора. Если же по истечении срока договора фактические отношения по найму с молчаливого одобрения наймодателя продолжали существовать, то в соответствии со статьей 154 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года, договор считался возобновленным на неопределенный срок24. Кроме того, в статье 155 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года предусматривался и бессрочный договор найма: в случае заключения договора без указания срока, он считался заключенным на неопределенный срок. Такой договор, в отличие от срочного договора, мог быть, расторгнут во всякое время по желанию любой стороны, с предупреждением при найме предприятий, жилых и нежилых помещений за три месяца, при найме прочего имущества – за один месяц. Надо сказать, что предельный срок в двенадцать лет в договорах практически не использовался25. В 1964 году был принят Гражданский кодекс РСФСР26, который, как и предыдущий кодекс содержал отдельную главу 27 «Имущественный найм». В статье 275 Гражданского кодекса РСФСР содержалось уже традиционное для Российского гражданского законодательства определение договора имущественного найма: «по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за 24 Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 года.- М.: Зерцало-М, 2002. С. 50-52. 25 Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 года.- М.: Зерцало-М, 2002. С. 52. 26 Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 11 июня 1964 года № 24, ст. 407 «Ведомости ВС РСФСР» (ред. от 26.11.2001). Документ утратил силу с 01 января 2008 года (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 15 плату». Указанная глава помимо всего прочего содержала положения о сроках аренды. Однако в отличие от Гражданского кодекса РСФСР 1922 года Гражданский кодекс РСФСР 1964 года сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввел ряд специальных сроков, дифференцировать которые можно в зависимости от субъективного состава, а также разновидностей имущества27. Следует отметить, что Гражданский кодекс РСФСР 1964 года предусматривал также бессрочные договоры, которые могли быть прекращены в соответствии с правилами, аналогичными, предусмотренным в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года. Существовала возможность при наличии определенных обстоятельств трансформировать срочный договор в бессрочный, а именно, как указывает статья 279 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя. Однако это правило не распространялось на случаи, когда договоры заключились между социалистическими организациями и при бытовом прокате. Действие этих договоров прекращалось по истечении обусловленных сроков28. Но у социалистических организаций, выступавших в качестве нанимателей, в соответствии со статьей 280 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года появлялось другое преимущество. Если они выполняли свои обязанности по данному договору надлежащим образом, у них возникало право на возобновление договора, причем это право было преимущественным перед 27 Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Грачев В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья: учебно-практический комментарий (под ред. А.П. Сергеева). - М.: "Проспект", 2011. – С. 78 (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Гарант». Макаров О.В. История нормативно-правового регулирования подрядных отношений в Российской Федерации: от Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. до Гражданского кодекса РФ 1994 и 1995 гг. ("История государства и права", 2011, N 18) из информационного банка "Юридическая пресса" (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 28 16 другими лицами. Однако эти условия могли быть изменены, необходимо лишь, чтобы новые условия, которые указывал наймодатель, не были худшими в сравнении с теми, на которых он предполагал сдать имущество внаем третьему лицу29. Таким образом, можно отметить, что развитие советского законодательства привело к тому, что положения, регламентирующие сроки договора имущественного найма претерпели ряд существенных изменений, которым можно дать неоднозначную оценку. С одной стороны, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года нашла отражение ситуация, когда срок найма был сокращен, отчасти это объяснялось не востребованностью в хозяйственной жизни общества достаточно длительных сроков найма, которые были предусмотрены Гражданским кодексом РСФСР 1922 года, а также дополнениями, принятыми позднее. Также важным является вопрос о форме договора аренды. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года была закреплена только одна статья, которая устанавливала простую письменную форму для договора имущественного найма между гражданами в случае заключения его на срок свыше одного года (статья 276). Если же в качестве сторон договора выступали организации, действовало общее правило пункт 1 статья 22 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, согласно которому всякий договор с их участием должен был совершаться в письменной форме30. 29 Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Грачев В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья: учебно-практический комментарий (под ред. А.П. Сергеева). - М.: "Проспект", 2011. – С. 92 (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Гарант». 30 Макаров О.В. История нормативно-правового регулирования подрядных отношений в Российской Федерации: от Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. до Гражданского кодекса РФ 1994 и 1995 гг. ("История государства и права", 2011, N 18) из информационного банка "Юридическая пресса" (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 17 Еще один важный момент, который нужно отметить. Поскольку государству того периода была свойственна плановая система хозяйствования, это не могло не отразиться на разных обстоятельствах, не стал исключением в этом отношении и имущественный наем. Иоффе О.С. подчеркивал, что «имущественный наем – это чаще всего неплановый договор и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме согласия не требуется. Однако когда обоими ее участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки»31. Таким образом, можно сделать вывод, что имущественный наем мог возникнуть на основании не только договора, но и в ряде случаев на основании договора предопределившего его заключение административного акта. Если же планово-административный акт отсутствовал там, где это было обязательно, договор признавался недействительным. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года также закреплял круг основных прав и обязанностей сторон по договору аренды. Так, в соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года наймодатель был обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем требованию, указанному в договоре, а также назначению имущества. При этом наниматель не вправе был требовать предъявлять претензии по поводу недостатков имущества, которые были ему известны или оговорены наймодателем при заключении договора найма. Также следует отметить законодательное положение о плате за пользование нанятым имуществом. Такое положение регламентировалось статьей 286 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, в которой было сказано, 31 Иоффе О.С. Избранные труды. В четырех томах. Том третий: Обязательное право.- М.: Издательство Р. Асланова Юридический центр Пресс, 2004. С. 118. 18 что наниматель обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Он вправе требовать соответственного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились. Наемная плата в этот период времени, чаще всего устанавливалось в денежной форме. Однако, как указывал, Павлодский Е.А., «в отношениях между гражданами наемная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме (выполнении нанимателем определенных работ, передача наймодателю имущества)»32. В случае невыполнения нанимателем обязанностей по внесению наемной платы нанимателю предоставлялось право взыскать ее принудительно. Если же образовывалась систематическая просрочка, то есть в течение трех и более месяцев, то договор можно было расторгнуть33. Таким образом, исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве советского периода показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному ещё в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора. 32 Павлодский Е.А. Отдельные виды обязательств. Курс советского гражданского права. – М.: Издательство Юридическая литература, 1954. С. 74. 33 Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Грачев В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья: учебно-практический комментарий (под ред. А.П. Сергеева). - М.: "Проспект", 2011. – С. 107 (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Гарант». 19 На современном этапе гражданско-правовое регулирование договора аренды осуществляется второй частью Гражданского кодекса РФ, принятой Государственной Думой РФ «22» декабря 1995 года34, а также другими законами и подзаконными актами. С принятием гражданского законодательства в конце XX века, договор аренды приобрел цивилизованный характер; российским законодательством детально регламентируется механизм не только заключения, но изменения и расторжения договора аренды. Множество новелл было введено в главу 34 Гражданского кодекса РФ, регулирующая положения об аренде. В частности подлежали корректировке 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений. В данную главу был введен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим были введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений. По настоящему законодательству дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: сфера применения договора и специализация арендодателей35. Проанализировав историю появления и развития аренды, можно заключить, что аренда развивается с 2000 года до нашей Эры и до сегодняшнего времени не исчерпала свой потенциал к развитию. В настоящее время арендным отношениям, как и раньше, уделяется очень большое внимание со стороны многих ученых, научных деятелей и законодательства. 34 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 35 Князев Н.А. Договор аренды: автореф.дис.…канд.юрид.наук. Майкоп, 2002. С. 6. 20 1.2.Понятие, общая юридическая характеристика и элементы регулирующим арендные договора аренды Основным нормативно-правовым актом, отношения в Российской Федерации, является Гражданский кодекс РФ36. Договору аренды в кодексе посвящена гл. 34 «Аренда», которая содержит 6 параграфов и 64 статьи. Структура данной главы построена таким образом, что сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды или аренде определенного вида имущества – прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде. Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды – он относится к категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества. Однако следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это 36 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 21 имущество к арендатору. Арендатор получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества37. С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам. Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору намеревается получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы, поэтому договор аренды является и возмездным. Договор аренды является двусторонним, так как каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность 37 Сухов О. Первый столичный юридический центр. Понятие договора аренды. Режим доступа: http://portal-law.ru/entsiklopedija_dogovornogo_prava/sdfdsf_hjfsdfds/ (дата обращения: 19.03.2013). 22 арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является взаимным38. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Формой договора аренды является простая письменная форма, если договор заключен с гражданином и срок договора превышает один год или независимо от срока договора, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом39. Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально определенные непотребляемые вещи. Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах: 1.Срок определяется в договоре – в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. 2.Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок – в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. 3.Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со 38 Николаева Е. Договор аренды и его виды: выпускная квалификационная работа. Москва, 2004. С. 11. 39 Павлова А. Передача имущества во владение и (или) пользование. Договор аренды. // Юрист компании. № 10, 2012 С. 13. 23 стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок40. Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг. Если арендная плата установлена в не денежной форме, договор является смешанным41. В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы). Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества42. Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в 40 Гражданское право / под общ. ред. С.С.Алексеева. М., 2010. С. 243-244. 41 Федотов Д.В. Модель правового регулирования договора аренды. // Российский юридический журнал № 7, 2011. С. 9. 42 Гражданское право России. Обязательное право: курс лекций / отв.ред. О.Н.Садиков. М., 2004. С. 156. 24 аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества). Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор43. Договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока, однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок44. 43 Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2004. С. 55. 44 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 79-81. 25 От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем. 26 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 2.1.Содержание договора аренды зданий и сооружений Объектом аренды по договорам, которые регулируются параграфом 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ, является здание и сооружение. Легальное определение этих понятий приведено в статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»45. Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую обеспечения и в себя системы помещения, сети инженерно-технического инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскую или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение – только нежилое. В состав зданий и сооружений также входят помещения. Согласно статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»46 помещение представляет собой часть объема здания и 45 Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Российская газета. 2009. 31 декабря (№255). 46 Российская газета. 2009. 31 декабря (№ 255). 27 сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Договор аренды здания или сооружения начинается с преамбулы, в которой указывается наименование и номер договора, дата и место заключения договора, наименование сторон, условные обозначения сторон по договору, точное указание должности, фамилии и отчества представителей сторон подписывающих договор, а также наименование документа, подтверждающие полномочия представителей, например: «Общество с ограниченной ответственностью «Гранд», именуемое в дальнейшем «Арендодатель 1», в лице директора Клишина В.А., действующего на основании Устава, и Общество с ограниченной ответственностью «Престиж», именуемое в дальнейшем «Арендодатель 2», в лице директора Клишина В.А., действующего на основании Устава, именуемые в дальнейшем совместно «Арендодатели», с одной стороны, и Открытое акционерное общество «Государственная транспортная лизинговая компания» (далее ОАО «ГТЛК»), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Первого заместителя генерального директора Борисевича А.В., действующего на основании доверенности № 86 от 11.03.2012г., с другой стороны, заключили настоящий Договор аренды здания № 18 от «28» сентября 2012 года (далее по тексту – Договор) о нижеследующем». Нормативно-правовые акты, действующие в настоящее время на территории Российской Федерации, не содержат требования о включении наименования договора в его текст. Однако практика работы с договорами показывает, что именно наименование позволяет составить первое впечатление о содержании договора. Кроме того, наименование позволяет классифицировать договоры организации с учетом потребностей внутренних пользователей и 28 выступает подтверждением заявленных организацией профильных видов деятельности в целях бухгалтерского и налогового учета47. Нумерация договоров осуществляется организацией самостоятельно на основании требований локальных нормативных актов. Дату заключения договора надлежит отразить в тексте. Именно с даты заключения договора у сторон возникают предусмотренные ими права и обязанности, если сам договор не устанавливает иной порядок вступления его положений в силу. Следующим элементом содержания договора является предмет договора аренды. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Необходимо указать индивидуализирующие признаки этого имущества. Документ, в котором содержатся уникальные характеристики и дополнительные сведения на здание и сооружение, является кадастровый паспорт. Соответственно, для правильной индивидуализации здания и сооружения в договоре следует указать сведения об объекте, которые содержатся в его кадастровом паспорте, иных имеющихся у сторон документах технического учета и правоустанавливающих документах. К таким сведениям относятся: вид недвижимого имущества – здание, сооружение; кадастровый номер объекта недвижимости; инвентарный номер; наименование здания, сооружения; адрес (указывается официально присвоенный адрес); основная характеристика (общая площадь в квадратных метрах); назначение (нежилое здание, склад); а также указывается собственник данного имущества и правоустанавливающие документы48. 47 Тишковский А.А. Особенности договора аренды зданий // Интеллект пресс. 2012. № 19. С. 14. 48 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 94. 29 В настоящее время большинство арендодателей скрупулезно относятся к содержанию договора аренды и стараются предусмотреть все различные возможности ухудшения здания и сооружения. В связи с этим, арендодатели указывают в договоре порядок осуществления технических изменений здания и сооружения. Под техническими изменениями арендуемого здания или сооружения понимаются, в частности, перепланировка, переустройство, переоборудование, текущий ремонт здания или сооружения, равно как и любые другие технические изменения здания и сооружения, а также любые изменения коммуникаций и инженерных систем. В данном разделе арендодатель четко определяет собственника при отделимых улучшениях и при неотделимых улучшениях, а также в случае необходимости перепланировки обязывает арендатора обратиться к Генеральному проектировщику здания и сооружения, и согласовать за свой счет проект изменений. Одним из самых важных элементов содержания договора аренды является права и обязанности сторон. Исходя, из буквального толкования статьи 606 и пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ49 можно выделить следующие права и обязанности, которые возникают у сторон в рамках исполнения договора аренды здания и сооружения. Во-первых, права и обязанности, связанные с передачей объекта во временное владение и (или) пользование; вовторых, права и обязанности, связанные с внесением платы за пользование имуществом. В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного между сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды зданий и сооружений считается 49 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 30 незаключенным. Исходя из практики, можно сделать вывод, что арендодатели за пользование арендуемым зданием или сооружением устанавливают как основную так и дополнительную арендную плату. Размер основной арендной платы, подлежащей уплате, определяется из арендуемой площади на ставку основной арендной платы за 1 кв.м. Дополнительная арендная плата покрывает фактически понесенные расходы по обеспечению арендуемого здания или сооружения электроэнергией. Также стороны могут указать порядок расчетов, условия увеличения арендной платы, а также в счет обеспечения обязательств арендатора по договору арендодатель может потребовать от арендатора уплаты «обеспечительного платежа» в размере ежемесячной арендной платы. В содержании договора целесообразно указать ответственность сторон. Под ответственностью понимаются меры добросовестной стороны по восстановлению ее нарушенного права или выплате ей денежной компенсации стороной, которая нарушила договор полностью или частично. Ответственность может быть установлена в виде: во-первых, возмещения убытков (статья 15 Гражданского кодекса РФ, статья 393 Гражданского кодекса РФ); во-вторых уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 393 Гражданского кодекса РФ); и в-третьих уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору (статья 394 Гражданского кодекса РФ). Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные стороной в связи с нарушением договора другой стороной. Кроме того, неустойка признается судами мерой имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Поэтому обязанность по уплате неустойки обычно указывается в общем разделе договора об ответственности. Стороны должны определить в договоре, за нарушение каких его условий и в каком объеме наступает та или иная ответственность или 31 уплачивается неустойка. Они могут согласовать различные виды ответственности или неустойки при наступлении различных обстоятельств. Так, в договоре могут быть установлены неустойка за просрочку внесения арендной платы в период действия договора и неустойка, начисляемая после его окончания за просрочку возврата объекта аренды50. Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушивший условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести) и упущенную выгоду – не полученные доходы на которые сторона могла рассчитывать в случае исполнения договора надлежащим образом. Убытки возмещаются, только если сторона, требующая их возмещения, докажет: факт нарушения другой стороной обязательства, установленного договором или законом; факт возникновения убытков; причинно-следственную связь между этими событиями; размер убытков. Также основным элементом содержания договора является порядок изменения и расторжения договора. Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы главой 29, статьями 619 и 620 Гражданского кодекса РФ. Стороны могут согласовать наиболее подходящий для них способ изменения или расторжения договора. Например, изменение и расторжение договора по соглашению сторон или изменение и расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон, также возможно односторонний отказ от исполнения договора. По общему правилу договор, может быть, расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 50 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. // Хозяйство и право. №10, 1997. С. 118. 32 Перечень существенных нарушений, которые являются основанием для расторжения договора аренды, в том числе договора аренды зданий и сооружений, в силу статьи 625 Гражданского кодекса РФ, содержится в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ. По требованию арендодателя договор может быть, досрочно расторгнут в судебном порядке, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, в то время как это является его обязанностью. По требованию арендатора договор может быть, досрочно расторгнут в судебном порядке, если арендодатель не предоставляет имущество пользование арендатору, либо препятствует пользованию в имуществом; переданное арендатору имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, в то время как это является его обязанностью; имущество в силу обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, окажется непригодным для использования. Стороны могут изменить основания досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные статьями 619 и 620, или установить собственные. Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений, следует отметить, что договор имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. Законом предусмотрены лишь общие нормы 33 о содержании договора, однако стороны по своему усмотрению могут изменить или добавить новые права и обязанности. Грамотно составленный договор аренды зданий и сооружений уменьшает риск от обмана и мошенничества, как со стороны собственника, так и со стороны арендатора. А также помогает правильно разрешить споры по договору аренды в судебном порядке. Содержание договора аренды зданий и сооружений нужно рассматривать шире, чем оно представлено в Гражданском кодексе РФ статьями 650-655, учитывая обширную Арбитражную практику. 2.2.Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений Форма договора является важным условием заключения договора аренды зданий и сооружений. Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ51, договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного между сторонами. Договор аренды должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. Невозможно заключение договора аренды и посредством обмена писем (документа, исходящего только от одной из сторон). Указанная норма носит императивный характер, и стороны своим соглашением не вправе предусмотреть иную форму договора, отличную от установленной законом52. До «01» марта 2013 года действовало, привило что договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежал 51 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 52 Синякова М.В. Юридическая сила документов, передаваемых по факсу и электронной почте // Журнал Делопроизводства и документооборот на предприятии. Серия: Оформление документов. 2009. № 8. С. 5. 34 государственной сооружений регистрации. Регистрация осуществлялась договора Управлением аренды Федеральной зданий и службой государственной регистрации, кадастра и картографии путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Таким образом, лишь с момента государственной регистрации и внесения записи в Единый государственный реестр прав договор аренды считался заключенным, арендатор получал законное право использовать предоставленное имущество в целях, предусмотренных договором, а также определенные обязанности, как например, своевременно и в полном объеме осуществлять арендные платежи, обеспечивать сохранность имущества, содержать его в полной исправности. Устанавливая государственную регистрацию договора аренды зданий и сооружений, законодатель не определял, на ком именно лежит обязанность по регистрации такого договора – на арендодателе или арендаторе. В соответствии со статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»53 с заявление о государственной регистрации могла обратиться одна из сторон договора аренды, то есть обязанность по государственной регистрации договора аренды равным образом распределялась и на арендатора, и на арендодателя. В связи с этим возникали судебные споры между сторонами при уклонении одной из сторон от регистрации. В случае уклонении одной из сторон от государственной регистрации договора аренды способ защиты интересов другой стороны зависел от того, определено ли было договором, на ком из сторон лежала обязанность по государственной установлена необходимых регистрации обязанность для договора одной регистрации из аренды. сторон договора, по и Если договором совершению сторона была действий, уклонялась от Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 53 35 государственной регистрации договора аренды, то другая сторона договора пользовалась правовыми средствами защиты, предусмотренными в пункте 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, то есть обращалась в суд с иском о государственной регистрации сделки. И если договор заключен в надлежащей форме, то суд принимал решение о ее государственной регистрации. На практике также встречались иски и о взыскании арендной платы по договору, заключенному в соответствии с законодательством об аренде, но не зарегистрированному в установленном порядке, а это было обязательно. Например, арендатор фактически пользовался арендованным имуществом (зданием, сооружением) в течение длительного времени и надлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы в размере и в сроки, установленные договором, однако впоследствии отказывался платить арендную плату, установленную договором, ссылаясь на то, что договор не зарегистрирован, и, следовательно, являлся незаключенным, и обязанности выполнять соответствующие условия у него не возникало. Государственная регистрация придавала договору действительность, юридическую силу, но не могла каким-либо образом повлиять на его заключение, так как заключают договор стороны, а не юридический орган. С «01» марта 2013 года частью 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статьях 609 и 651 Гражданского кодекса РФ, не подлежали применению к договорам, заключенным после 01 марта 2013 года. Таким образом, государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом была отменена. Однако продолжали сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на 36 основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме. Многие субъекты предпринимательской деятельности в Российской Федерации были обеспокоены нормами нового Гражданского кодекса, так как считали, что отмена государственной регистрации договора аренды могла привести к двойной сдаче помещений. Как пояснил специалист центра правовых технологий «Юрком» Дмитрий Ватаман, при отсутствии обязательной государственной регистрации договора аренды, заключаемого на срок не менее года, резко возрастут риски арендатора. «Заказав выписку из Единого Государственного Реестра Прав, любой человек может узнать не только собственника имущества, но и все ограничения права, наложенные на помещение, здание, включая и аренду. После вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ недобросовестные арендодатели могут заключить договоры аренды на одно и то же имущество с разными арендаторами. В свою очередь арендаторы не могут получить достоверную информацию о том, обременен ли объект правами иных лиц»54. Данная норма имела силу довольно очень короткое время. Уже с «04» марта 2013 года и по настоящее время согласно Федеральному закону от 04 марта 2013 года № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» 55 статьи 609 и 651 Гражданского кодекса РФ исключены из положений части 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в Киселев И.Я. Юрист: отмена госрегистрации договоров аренды - риск для арендаторов. Режим доступа: http//www.news.sarbc.ru/main/2013/02/14/132668.html (дата обращения 14.02.2013). 54 55 Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». 37 связи, с чем государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. На онлайн-конференции «Изменения в Гражданском кодексе РФ: как работать по новым правилам», которую журнал «Юрист компании» провел 18 марта 2013 года, начальник управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко поделился личным мнением о том, какие последствия может иметь тот факт, что с 01 марта 2013 года по 03 марта 2013 года регистрация аренды сроком не менее года де-юре была отмененной. Роман Бевзенко предположил, что долгосрочные договоры аренды, заключенные в промежутке, не охваченном законом № 21-ФЗ (с 01 марта по 03 марта), могут иметь рискованные последствия для оборота, с которыми через некоторое время столкнется судебная практика. В частности, не исключена такая ситуация: компания приобретает объект недвижимости, предварительно проверив по Единому Государственному Реестру Прав отсутствие обременений в отношении него, а через некоторое время возникает третье лицо, которое предъявляет долгосрочный договор аренды, заключенный в отношении этого объекта в указанный промежуток времени. В данной ситуации Роман Бевзенко считает что нужно исходить из принципа «чего нет в реестре – того нет для добросовестных лиц». То есть, если приобретатель полагался на данные реестра об отсутствии обременений, то он защищен от претензий этого третьего лица. Роман Бевзенко отметил еще один подтекст: 2 и 3 марта были выходными днями. Договоры, заключенные в выходные дни, обычно вызывают подозрение, хотя формально в Гражданском кодексе нет ограничений в части возможности заключения предпринимательских договоров только в рабочие дни56. 56 Бевзенко Р. Изменения в Гражданском кодексе РФ: как работать по новым правилам. Режим доступа: http://www.lawyercom.ru/gk-rf/on-line-gkrf/ (дата обращения: 23.03.2013). 38 Подводя итог вышесказанному хочется подчеркнуть значимость государственной регистрации договора аренды. Регистрация договора аренды здания и сооружения предусматривает внесение сведений об обременении здания и сооружения в Единый государственный реестр прав, в котором содержатся все сведения о действующих объектах недвижимости. Подобный реестр необходим как государству для осуществления контроля за фондом недвижимого имущества, так и юридическим лицам для получения сведений о здании и сооружении при совершении сделок, чтобы не стать обманутыми со стороны недобросовестного арендодателя. 2.3.Исполнение и расторжение договора аренды зданий и сооружений Исполнение договора аренды зданий и сооружений имеет определенные особенности и требует специального регулирования. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи сданного в аренду здания и сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение соответствующего одной имущества из или сторон от подписания передачи (принятия) передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды зданий и сооружений. Не исполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданных в аренду зданий и сооружений может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 39 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально – определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданных в аренду зданий и сооружений также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в главе 34 Гражданского кодекса РФ, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора. По окончании срока действия договора аренды зданий и сооружений либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующие здания и сооружения должны быть возвращены в том же порядке, как они передавались в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До этого момента (фактической передачи и подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства. 40 Расторжение договора – это акт, направленный на досрочное прекращение действия договора с целью прекращения возникшего обязательства, срок исполнения которого ещё полностью или в части не наступил или исполнение которого имеет длящийся характер. Расторжение договора аренды осуществляется теми же способами, что и его изменение: - по соглашению сторон; - посредством обращения одной стороны в суд с соответствующим иском; - путем одностороннего отказа от исполнения договора. Основания расторжения договора аренды в судебном порядке определены законом. Одним из оснований расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон в соответствии с пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ является существенное нарушение одной стороной условий договора. Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда требования о расторжении договора предъявляются правомерно и обосновано, но во время разбирательства дела ответчик устраняет допущенные нарушения, которые послужили основанием для расторжения. Подлежат ли подобные требования удовлетворению? Законодатель ответа на данный вопрос не дает. Отсутствует общепринятый подход к указанному вопросу и на практике. Например, по схожим делам Федеральным Арбитражным судом Московского округа и Президиумом ВАС РФ были приняты разные по смыслу постановления. В первом случае арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора в связи с тем, что ответчик без его согласия сдал помещение в субаренду. В ходе судебного разбирательства суд установил, что арендатор действительно сдал часть помещения в субаренду при отсутствии 41 согласия арендодателя в нарушение условий договора и статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Однако арендатор впоследствии предпринимал меры к урегулированию взаимоотношений, сложившихся с субарендатором: неоднократно обращался к истцу за разрешением на заключение договора субаренды, а при получении отказ просил его оказать содействие к выселению субарендатора. Но арендодатель не принял достаточных мер для устранения нарушений условий договора. С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что действия ответчика по сдаче помещения в субаренду нельзя расценивать как существенное нарушение условий договора. Во втором случае арендатор также в нарушение условий договора сдал помещение в поднаем без письменного разрешения собственника. В связи с этим арендодатель решил расторгнуть договор аренды. Суд надзорной инстанции в своем постановлении отметил: «Суд обоснованию не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора, арендатор принял меры к освобождению помещения от посторонних организаций, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц является свидетельством неисполнения договорного обязательства». Суд пришел к выводу о том, что ответчик пользовался помещением с существенным нарушением договора. В то же время в Информационном письме от «05» мая 1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» Высший Арбитражный Суд РФ указал, что требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в Арбитражный суд. 42 Данная позиция верна и с экономической, и с правовой точки зрения, поскольку на момент расторжения договора основание для его расторжения отпало, а, следовательно, причин расторгать договор не имеется. В тоже время у истца всегда остается предусмотренное статьей 183 Гражданского кодекса РФ право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств. С экономической точки зрения сохранение договора является оправданным, учитывая, что государство заинтересовано в стабильности гражданского оборота, в выполнении сторонами принятых на себя обязательств, и если сторона, осознав допущенное нарушение, устранила его, то государство стремится сохранить действующий договор в силе. Не выработано однозначной позиции ни законодателем, ни судебной практикой и по вопросу о том, является ли существенным нарушением договора неполное внесение арендной платы. На практике довольно часты случаи, когда арендатор вносит арендную плату в порядке, установленном договором, но в меньшем размере, чем это предусмотрено договором. В такой ситуации у арендодателя нет права требовать расторжения договора, поскольку исходя, из смысла данной статьи речь в ней идет именно о не оплате. Если же по представленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки осуществлялись, но не в полном объеме, то статья 619 Гражданского кодекса РФ применению не подлежит. Здесь имеет место недоплата. Означает ли это, что арендатор, недоплачивающий арендную плату может не опасаться расторжения договора? Относительно данного вопроса существует точка зрения, согласно которой в подобных ситуациях предпочтительнее оставлять договоры в силе, так как иначе это противоречит экономической цели государства – обеспечению стабильности гражданского оборота. Сторонники указанной позиции отмечают, что арендатор исполнял свою обязанность по внесению арендной платы, хотя и 43 ненадлежащим образом, и арендодатель может восстановить свои права путем взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа. По мнению президиума ФАС Московского округа, неполное внесение арендатором в сроки, предусмотренные договором, арендных платежей, может являться основанием для расторжения договора по пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в связи с существенным нарушением договора аренды арендатором. Используемая ФАС Московского округа формулировка «может являться» свидетельствует о том, что, заявляя иск о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, арендодатель должен доказать, что такое нарушение является существенным. Представляется, что определить существенность нарушения в данном случае необходимо, исходя из соотношения задолженности арендатора по арендной плате за определенный период в результате ее частичного внесения и суммы арендной платы, предусмотренной за этот период договором. Напомним, что подходы к определению степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы, арендатором не определены. И судебная практика зачастую рассматривает подобные дела непоследовательно. Так, по одному из дел задолженность ООО «Магнат» по арендной плате составляла в I и III кварталах 2010 года 36 % суммы арендной платы, предусмотренной на тот период договором. Арбитражный суд отказал арендодателю в расторжении договора. В своем решении он указал, что задолженность по месяцам I квартала покрывается за счет платежей, поступавших в этом квартале, а также во II квартале. В таком же порядке ликвидирована задолженность и во II квартале, в III же квартале просрочка платежей составляет лишь два месяца, поэтому оснований для расторжения договора нет. 44 В кассационной жалобе арендодатель указал, что договор подлежит расторжению на основании статьи 450 Гражданского кодекса РФ, поскольку указанное нарушение является существенным. Однако Федеральный арбитражный суд оставил решение суда без изменения, отметив, что ссылка на существенное нарушение условий договора необоснованна, поскольку это обстоятельство соответствующими документами не подтверждено. По другому делу арбитражный суд также отказал арендодателю в расторжении договора аренды. Задолженность арендодателя по арендной плате за II-IV кварталы составляла 72 % арендной платы, установленной договором на этот период. В решении указывалось, что другие основания для расторжения договора, предусмотренные законом, отсутствуют, а договором аренды – не установлены. В договоре действительно такие основания не определены. Вопрос же о том, является ли данное нарушение договора существенным, как следует из материалов дела, судом не обсуждался, поэтому ссылка на отсутствие иных оснований расторжения договора предоставляется необоснованной. По следующему делу исковые требования были удовлетворены, в связи с тем, что задолженность ООО «Стройэкспо» арендатора за май-сентябрь 2010 года составляющая 59 % установленной на этот период арендной платы, была признана судом существенным нарушением условий договора аренды. Приведенные дела свидетельствуют о том, что арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стараясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. 45 Помимо существенного нарушения условий договора, договор аренды, может быть, расторгнут судом по требованию одной из сторон и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами и договором. В статьях 619, 620 Гражданского кодекса РФ установлены более конкретные иные основания расторжения договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя. Так, основанием, досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя являются случаи, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Как правило, существенность нарушения определяется судом. Судебной практикой в качестве существенных признаются самые различные обстоятельства. Например, систематическая неуплата арендатором арендной платы, невыполнение обязательств по ремонту арендованного имущества, заключение договора субаренды без разрешения арендодателя. Вместе с тем невыполнение стороной (ответчиком) условий договора в связи с нарушением другой стороной (истцом) своих обязательств не может служить основанием для расторжения соглашения по пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Например, по одному из дел кассационная инстанция признала обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что арендный договор не может быть расторгнут в связи с неоплатой ответчиком аренды оборудования, так как истец не доказал ежемесячного выставления счетов по арендной плате. В Гражданском кодексе РФ не уточняется, что следует считать пользованием арендованным имуществом с существенным нарушением его назначения. По сути, таковым должно считаться такое использование 46 имущества, которое потенциально может привести к его порче или разрушению. Представляется также, что договор, может быть, расторгнут в случае, если арендатор не проявляет необходимой осмотрительности в процессе пользования имуществом. Следующим основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя является случай, когда арендатор существенно ухудшает имущество. Очевидно, существенным ухудшением состояния имущества следует считать степень его износа, превышающую уровень нормального износа имущества за соответствующий промежуток времени. Бремя доказывания существенного нарушения условий договора или назначения имущества, а также существенного ухудшения имущества лежит на стороне, которая ссылается на данное обстоятельство. Основанием расторжения договора по инициативе арендодателя, является и невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Для того чтобы договор аренды был, расторгнут по указанному основанию, достаточно наличия двух элементов: факта невнесения арендной платы и невнесения арендной платы более двух раз подряд. Вместе с тем при кажущейся простоте и четкости положений Гражданского кодекса РФ об основаниях расторжения договора по этому основанию на практике возникают вопросы, нуждающиеся в комментировании. Например, возможно ли досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае не двукратного, как установлено в пункте 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, а однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок? Такое нарушение не является основанием расторжения договора, поскольку не обладает признаком «два раза подряд». Представляется, что при однократном невнесением арендатором 47 арендной платы арендодатель может потребовать расторжения договора аренды по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, если докажет, что такое нарушение является существенным, либо если возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный законом срок зафиксированы в договоре аренды. 2.4.Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений Гражданско-правовая ответственность – разновидность юридической ответственности, имеющая определенную специфику, а именно - ее меры носят имущественный характер. Следовательно, гражданско-правовая ответственность – одна из форм государственного принуждения, состоящая во взыскании судом с правонарушителя в пользу потерпевшего имущественных санкций, предполагающая для правонарушителя невыгодные имущественные последствия. Кроме того, гражданские правоотношения строятся как отношения между равноправными партнерами, где нарушение обязанностей одним всегда влечет за собой нарушение прав другого. Поэтому еще одной особенностью гражданско-правовой ответственности является то, что это ответственность одного контрагента перед другим, ответственность правонарушителя перед потерпевшим. Эквивалентно-возмездный определяет третью характер особенность товарно-денежных гражданско-правовой отношений ответственности: соотношение размера ответственности размеру причиненного вреда или убытков. 48 Из этого следует, что гражданско-правовая ответственность по общему правилу носит восстановительный (компенсационный), воспитательный и стимулирующий характер. Определяющее положение занимают восстановительные способы защиты субъективных прав контрагентов, которые по направленности можно разделить на восстановительные (компенсационные) способы – возмещение убытков, а также иные способы защиты – признание преимущественного права арендатора, изменение или расторжение договора аренды. По договору аренды ответственность в равной степени несут и арендодатель, и арендатор. Необходимо обратить большое внимание на механизм защиты прав сторон. В этой связи Гражданским кодексом РФ предусмотрен ряд оснований ответственности арендодателя, в частности, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества. В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующим условиям договора и его назначению. Кроме того, вместе с основным имуществом, являющимся предметом договора аренды, должны передаваться и его принадлежности, если иное не предусмотрено договором. В частности, при сдаче здания и сооружения в аренду, необходимо параллельно предоставить относящуюся к этому объекту недвижимости документацию: техпаспорт, документацию по правилам безопасности, правила эксплуатации. Если здание и сооружение не предоставляется одновременно с соответствующей документацией, а без нее нельзя пользоваться имуществом в той мере, в которой это необходимо арендатору на основании договора, арендатор вправе потребовать либо предоставления указанной документации, либо расторгнуть договор. Причем независимо от вариантов решения проблемы арендатор имеет право требовать возмещения убытков либо упущенной выгоды, 49 причиненных ненадлежащим исполнением договорных обязательств со стороны арендодателя. В случае уклонения арендодателя от предоставления здания и сооружения в срок, установленный сторонами, или в разумный срок, арендатор вправе выбрать альтернативу поведения, закрепленную законодательством. Можно истребовать объект аренды посредством судебных органов в принудительном порядке, при этом последний вправе взыскать в арендодателя убытки, порожденные задержкой выполнения обязательств. Другой вариант – это потребовать расторжения договора с возмещением убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. В счет возмещения убытков могут входить: во-первых, реальный ущерб (дополнительные затраты, понесенные арендатором в связи с арендой помещения у другого лица), во-вторых, упущенная выгода (из-за простоя в связи с несвоевременным получением предмета аренды). Также на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду здания или сооружения, препятствующие или затрудняющие пользование ими в соответствии с условиями договора аренды. Более того, ответственность наступает тогда, когда имели место скрытые недостатки, то есть при заключении договора арендатор не знал о них. В этом случае, арендатор может потребовать: 1.Безвозмездного устранения недостатков; 2.Соразмерного уменьшения арендной платы; 3.При устранении недостатков силами арендатора, требовать возмещения данных средств; 4. Расторжения договора аренды. Однако альтернативная модель поведения предлагается законодательством и арендодателю. В частности, извещенный о намерении арендатора устранить недостатки за счет арендодателя, последний может либо безвозмездно устранить 50 недостатки, либо заменить аналогичным имуществом, находящимся в пригодном для использования состоянии. Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ содержит некоторые исключения из общего правила ответственности арендодателя. В соответствии с данным положением арендодатель не несет ответственность: 1.За те недостатки, которые были оговорены при заключении договора аренды либо были заранее известны арендатору; 2.За те недостатки, которые должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества сданного в аренду. Целью данного пункта является необходимость проверки имущества, а также для защиты арендодателя от претензий со стороны недобросовестного арендатора. Как видно, ответственность является результатом недобросовестного исполнения обязательств по договору аренды. Определенное значение имеет распределение обязанности между сторонами по содержанию здания или сооружения, надлежащего его использования и проведению как капитального, так и текущего ремонта. В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса РФ, капитальный ремонт – это обязанность арендодателя, а текущий ремонт возложен на арендатора, но если иное не предусмотрено законом или договором. При невыполнении этой обязанности одна из сторон вправе по своему выбору произвести: 1.Капитальный ремонт и взыскать ее стоимость или зачесть в счет арендной платы либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; 2.Досрочно расторгнуть договор аренды с требованием возмещения убытков. Расторжение договора аренды также может рассматриваться как вид ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором. 51 Участники арендной сделки заинтересованы в том, чтобы договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом и завершился в связи с истечением срока его действия. Но в жизни часто возникают ситуации, когда требуется досрочное расторжение договора. Как правило, досрочное расторжение договора аренды является крайней мерой применяемой стороной, права которой нарушены. Поскольку в основном должником по договору аренды является арендатор, то и основанием для досрочного расторжения чаще всего касаются случаев ненадлежащего исполнения обязанностей со стороны арендатора. Например, вследствие просрочки платежа более двух раз. Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех определенных дополнительных обременений, которые устанавливаются в отношении правонарушителя. Имущественная форма ответственности выражается в возмещении убытков (статья 15 Гражданского кодекса РФ), уплате неустойки (статья 130 Гражданского кодекса РФ). Однако проблема определения размера убытков требует регулирования нормами гражданского права. В пункте 3 статьи 393 Гражданского кодекса РФ установлено правило, в соответствии с которым расчет убытков должен производится исходя из цен, существовавших в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, либо в день обращения кредитора в суд в случае неудовлетворения его требований. Суд вправе присудить возмещение должником убытков, исходя из цен, существующих в день вынесения решения. Под договорной ответственностью принято понимать ответственность, наступающую в случаях неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства, возникшего из договора. В статье 394 Гражданского кодекса указано: «Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой 52 неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойка, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки». При этом очевидно, что в случае нарушения арендных обязательств возникает денежное обязательство, которое представляет собой «гражданское правоотношение, содержанием которого является право требования кредитора и корреспондирующая ему юридическая обязанность должника совершить уплату или платеж, т.е. действие по передаче определенной суммы денег». 53 3.АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 3.1.Проблемные аспекты заключения и исполнения договора аренды зданий и сооружений На сегодняшний момент сдача в аренду зданий и сооружений является популярной во всех регионах Российской Федерации, так как является надежным источником доходов собственников. Численность компаний с каждым днем увеличивается и каждой такой компании необходим офис для ведения хозяйственной деятельности, но приобретение зданий и сооружений в собственность является достаточно затратным. Заключение договора аренды зданий и сооружений является оптимальным решением выхода из данной проблемы. При заключении договора аренды зданий и сооружений арендаторы сталкиваются с немалыми проблемами, а также проблемы возникают и у арендаторов при исполнении договора аренды зданий и сооружений. Данный вопрос рассмотрим более детально. Заключение договора аренды зданий и сооружений с фирмой или предпринимателем, который не является собственником объекта аренды может обернуться для арендатора не малыми проблемами. Например, собственник здания и сооружения может в любое время потребовать арендатора освободить здание и сооружение. В такой ситуации отстоять право занимать арендуемые площади не удастся даже в суде. Такие сделки Арбитражные суды признают недействительными, поскольку они не соответствуют требованиям закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Чтобы не было таких проблем, необходимо перед заключением договора аренды зданий и сооружений проверить право арендодателя на владение и пользование данными объектами недвижимости. Проверить такое право можно запросив у арендодателя 54 свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. В свидетельстве о государственной регистрации права, должен быть, указан объект аренды, кто является собственником здания и сооружения, а также можно узнать существуют какие-либо обременения. Также арендатор может запросить у арендодателя копию выписки из единого государственного реестра юридических лиц, копию устава юридического лица и доверенность на руководителя уполномоченного подписывать договор аренды. Запрашивать данные документы может, как и арендатор, чтоб оградить себя от так называемых «вымышленных собственников», так и арендодатель, чтоб не сдать помещение фирме-однодневке, которые по истечении одного месяца, не заплатив арендную плату, могут выехать из арендованных помещений. Неприятности может доставить договор аренды зданий и сооружений, в котором не соблюдены требования пункта 3 статьи 606 Гражданского кодекса РФ. А именно, не содержатся данные, позволяющие точно установить здание и сооружение, подлежащее передаче в аренду. При заключении договора аренды зданий и сооружений не стоит ограничиваться лишь названием объекта. При отсутствии индивидуальных характеристик договор может считаться несогласованным и незаключенным. Важным моментом в договоре аренды зданий и сооружений является определение сторонами порядка и сроков оплаты аренды. В договоре аренды необходимо внести пункт о том, что в случае нарушения арендатором условий внесения арендной платы арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, согласно статьи 619 Гражданского кодекса РФ. Пропуск срока платы за аренду более двух раз подряд Арбитражный суд считает веским поводом для досрочного прекращения арендных отношений. Арендодатель может включить в текст договора аренды условия об увеличении арендной платы, но согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского 55 кодекса арендная плата может быть увеличена не чаще чем один раз в год и только в установленные соглашением сроки. Арендодатели часто употребляют фразу - «Арендодатель вправе ежегодно в одностороннем порядке изменить арендную плату на индекс роста потребительских цен по Нижегородской области и не чаще одного раза в год.». Однако, данная фраза нецелесообразна, так как данный индекс никогда не отражает реальной картины. При повышении цен одних групп товара, другие понижаются. В результате, может сложиться так, что при реальном росте цен на рынке аренды – данный индекс будет понижающим (за счет сезонного понижения цен на другие товары). Понятно, что индекс потребительских цен – намного более выгоден арендатору, но арендодатель имеет право предусмотреть увеличение арендной платы на размер ставки рефинансирования центрального банка РФ не чаще одного раза в год. Так как данная ставка менее политизирована и более привязана к реальной экономической ситуации. Недоразумения с повышением арендной платы могут возникнуть и в связи с изменением собственника здания и сооружения. Однако, чтобы арендатор не столкнулся с данной проблемой, следует предусмотреть пункт, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды зданий и сооружений. На практике довольно часто случаются случаи, когда арендатор зданий и сооружений не своевременно погашает арендную плату или, не погасив долг перед арендодателем выезжает из арендованного имущества. В связи с этим, чтобы оградить себя от подобных случаев, арендатор может внести пункт об обеспечительном платеже. Обеспечительный платеж вносится при заключении договора аренды зданий и сооружений, в сумме равной ежемесячной арендной платы. При надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по 56 договору аренды, обеспечительный платеж возвращается арендатору после расторжения договора аренды зданий и сооружений. При наличии задолженности по арендной плате, штрафным санкциям, а также при наличии ущерба зданию и сооружению арендодатель вычитает необходимые суммы (покрывает задолженность по арендной плате, неустойке, ущербу) из обеспечительного платежа. Таким образом риск арендодателя не получить арендную плату от недобросовестного арендатора снижается. Нередко арендаторы зданий и сооружений вынуждены вкладывать в объект недвижимости дополнительные средства: ремонт, реконструкция. После расторжения договора аренды часто возникает спор между сторонами договора что является отделимым улучшением, а что является не отделимым улучшением арендованного объекта аренды. К отделимым относятся такие улучшения, которые можно отделить от арендованного объекта без причинения вреда и в дальнейшем использованию отдельно от него (например, установка в здании и сооружении кондиционеров или системы видеонаблюдения). Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено в договоре аренды. Основным отличием неотделимых улучшений является невозможность отделить их от здания и сооружения без причинения вреда. Правда, что следует понимать под нанесением подобного вреда, нигде не разъясняется. Таким образом, если произведенные улучшения физически прочно связаны с арендованным имуществом (как, например, система вентиляции, охранная или пожарная сигнализация), их нужно относить к неотделимым. Еще одной особенностью неотделимых улучшений является тот факт, что эти улучшения впоследствии перейдут в собственность арендодателя, так как они являются неотъемлемой частью арендованного объекта. При классификации произведенных улучшений можно руководствоваться размером 57 затрат на демонтаж и возврат арендованного имущества в первоначальное состояние. Если величина подобных затрат существенна (равна стоимости улучшений или даже превышает ее), улучшения признаются неотделимыми. Таким образом, целесообразно в договоре аренды зданий и сооружений прописать условия при которых имущество является отделимым, а при которых не отделимым и подлежит ли стоимость возмещению. Например, произведенные арендатором в течение срока действия договора аренды здания и сооружения отделимые улучшения арендуемого имущества являются собственностью арендатора. Произведенные арендатором в течение срока действия договора аренды здания и сооружения неотделимые улучшения передаются арендодателю на безвозмездной основе в момент окончания действия договора или его расторжения и оплате не подлежат. При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ обязуется освободить здание и сооружение и передать его арендодателю. По общему правилу передача осуществляется посредством подписания акта приема-передачи. Следовательно, при прекращении договора аренды зданий и сооружений необходимо подготовить акт приема-передачи, отсутствие данного акта Арбитражными судами расценивается по разному. Одни, считают, что отсутствие акта приема-передачи здания и сооружения может свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязательств по передаче имущества или арендатором по возврату имущества. другие же полагают, что отсутствие акта приема-передачи здания и сооружения не свидетельствует о не передаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное здание и сооружение. Составление договора аренды не всегда простое и легкое дело, однако, грамотно составленный договор прекрасная защита для обеих сторон, выступающая в роли гаранта действий. При составлении договора аренды 58 необходимо учитывать его важность, вследствие чего необходимо делать анализ договора аренды зданий и сооружений, прежде чем его подписать. Такой анализ позволит выявить возможные ошибки и недочеты, содержащиеся в нем и предотвратить возможные конфликты сторон. 3.2.Перспективы совершенствования законодательства в сфере аренды зданий и сооружений На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. В результате совершения большого числа сделок связанных с арендой зданий и сооружений увеличиваются и судебные споры в этой области. Согласно отчету о работе Арбитражного суда Нижегородской области за 2012 год57 было рассмотрено 1223 дела о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды. Причина таких споров связана с неточностью некоторых норм законодательства об аренде. Одной из острых проблем в сфере аренды зданий и сооружений является вопрос отделимых и неотделимых улучшений. В течение срока аренды арендатор может производить различные улучшения арендуемого здания и сооружения. Вопросы улучшения арендованного имущества регулируются положением статьи 623 Гражданского кодекса РФ, согласно которой произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение 57 Отчет о работе Арбитражного суда Нижегородской области за 2012 год. Режим доступа: http://www.nnov.arbitr.ru/node/1017 (дата обращения: 01.04.2013). 59 стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Однако, на практике возникают разногласия между сторонами договора, в каких случаях считать улучшения отделимыми, а в каких не отделимыми. Например, вправе ли арендатор признать к отделимым улучшениям установку системы видеонаблюдения и сплит-систему кондиционирования, а также проведение телевизионного кабеля в арендованном здании и сооружении. Ведь с одной стороны, демонтировать вышеназванные улучшения не составят больших трудностей, с другой стороны демонтаж данных улучшений приведет к ухудшению внешнему виду помещений в здании и сооружении, и повлекут дополнительные расходы для устранения повреждений в стенах и потолках. Для избежания подобных судебных споров, на законодательном уровне необходимо четко сформулировать понятия «отделимые улучшения» и «неотделимые улучшения». Предлагается изменить пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ и изложить его в следующей редакции: «Отделимыми улучшениями признаются улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, которые могут быть физически отделены от арендованного имущества без причинения вреда. Неотделимыми улучшениями являются улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, которые неотделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба, они прочно связаны с объектом аренды и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю вместе с арендуемым имуществом. К таковым относятся различные системы видеонаблюдения, системы кондиционирования, пожарная и охранная сигнализации, различные покраска стен, отделка пола.» структурированные кабельные сети, 60 В дальнейшем данная норма позволит не только избежать разногласий между арендодателем и арендатором, но и поможет решить вопрос какие улучшения подлежат амортизации согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ. На практике довольно часто возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на неопределенный срок. Так как фактически такой договор может действовать менее года или год и более, в связи, с чем возникает вопрос о необходимости его государственной регистрации. Проничев К. отмечал, что для более эффективного применения норм о государственной регистрации договоров недвижимости необходимо более шире распространить нормы об обязательной государственной регистрации на договоры аренды недвижимости, заключенные, как на неопределенный срок, так и, возобновленные на тех же условиях на неопределенный срок, немедленно по истечении годичного срока с момента заключения таких договоров. В связи с вышесказанным Проничев К. предлагает изменить пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и изложить его в следующей редакции: «Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на неопределенный срок, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»58. 58 Проничев К. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости // Журнал «Юрист». № 4, 2007 С. 4. 61 Не менее важным вопросом в сфере аренды зданий и сооружений является вопрос нежилых помещений. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений – они уже объединены под общим значением «здание». Однако следует обратить внимание на то, что на практике довольно часто встречаются случаи, когда арендатор арендует лишь часть здания. Но при исполнении договора аренды руководствуется в первую очередь нормами параграфа 4 Аренда зданий и сооружений главы 34 Гражданского кодекса РФ. Такое широкое понимание не оправдано. Поэтому в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве объекта гражданских прав. Так, например, Хурцилава А.Г. предлагает сформулировать определение таким образом: нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, расположенный в здании и сооружении, а также предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан59. Определение термина «нежилые помещения» в законодательном порядке позволит определять, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Данное изменение потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в более выгодном положении. Однако, Комарова Т.Ю. предлагает придерживаться основной точки зрения, так как нежилые помещения объединены под общим термином «здание», то соответственно было бы разумно название параграфа 4 Аренда 59 Хурцилава А.Г. Первый столичный юридический центр. Аренда. Режим доступа: http://dom-izakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/stati_po_teme_nezhilye_pomeshhenija/arenda_nezhilykh_pomeshhenijj/ (дата обращения: 11.04.2013). 62 зданий и сооружение главы 34 Гражданского кодекса РФ понимать как «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений). Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина «нежилые помещения», в нормативных актах, регулирующих аренду объектов недвижимости, он всегда употребляется в связке со зданием и сооружением60. Подводя итог, можно сделать вывод, что законодательство регулирующее положение аренды зданий и сооружений нуждается в развитии и совершенствовании теории и практики использования правовых норм. 60 Комарова Т.Ю. Allpravo.ru Договор аренды зданий и сооружений. Режим http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p/instrum1364/item1368.html (дата обращения: 11.04.2013). доступа: 63 ЗАКЛЮЧЕНИЕ Настоящая работа посвящена договору аренды зданий и сооружений. В рамках данного исследования было рассмотрено современное состояние, проблемы и перспективы совершенствования правового регулирования договора аренды зданий и сооружений в Российской Федерации. Развитие арендных отношений происходит и в настоящее время. В дореволюционный период договор тогда ещё найма был фрагментарным и непоследовательным. Хотя уже тогда был достаточно востребованным в регулировании общественных отношений. Одним из минусов дореволюционного законодательства было то, что не в одном из нормативноправовых актов не было закреплено определение договора имущественного найма. А существенными условиями договора имущественного найма являлись лишь срок и наемная плата. Достаточно четкое определение договора имущественного найма было сформулировано Гражданским кодексом РСФСР 1922 года. Законодатель того времени ввел не только определение договору, но и расширил условия заключения и исполнения договора имущественного найма. Далее свое развитие договор имущественного найма получает в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года сократил общий предельный срок имущественного найма, ввел ряд специальных сроков, дифференцировать которые можно в зависимости от субъективного состава, а также разновидностей имущества, закрепил круг обязанностей сторон по договору. В настоящее время гражданско-правовое регулирование договора аренды осуществляется второй частью Гражданского кодекса РФ, принятой «22» декабря 1995 года. С принятием Гражданского кодекса РФ договор уже аренды приобрел цивилизованный характер. Ныне действующим законодательством детально регламентируется форма, права сторона, а также заключения, исполнения, изменения и расторжения договора аренды. механизм 64 Согласно статье 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Предметом договора является аренда здания и сооружения. Объект – само здание или сооружение. В главе, посвященной особенностям договора аренды зданий и сооружений особое внимание уделено содержанию договора аренды, так как законом предусмотрены лишь общие нормы о содержании договора. Существенными условиями договора являются предмет и размер арендной платы. Стороны по своему усмотрению могут изменить или добавить новые права и обязанности. Грамотно составленный договор аренды зданий и сооружений уменьшает риск от обмана и мошенничества, как со стороны собственника, так и со стороны арендатора. А также помогает правильно разрешить споры по договору аренды в судебном порядке. На основании этого сделан вывод, что содержание договора аренды зданий и сооружений нужно рассматривать шире, чем оно представлено в Гражданском кодексе РФ статьями 650-655, учитывая обширную Арбитражную практику. В работе рассмотрены некоторые спорные вопросы, касающиеся государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. Последние изменения в сфере договора аренды коснулись именно государственной регистрации. В настоящее время государственной регистрации подлежат договора аренды заключенные на срок не менее одного года. Государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на объект недвижимости. Государственная регистрация договор решает проблему многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимости. 65 Исполнение и прекращение договора аренды здания и сооружения имеет ряд особенностей, знание которых помогает избежать споров между арендодателем и арендатором, например передача здания и сооружения арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать здание и сооружение арендатору. Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы. Стороны могут расторгнуть договор на договорных обязательствах, а могут через Арбитражный суд. Расторжение договора – это акт, направленный на прекращение действия договора с целью прекращения возникшего обязательства. Кроме того, в работе отражены проблемы затрагивающие заключение и исполнение договора аренды зданий и сооружений. При заключении договора аренды необходимо удостоверится в правомочии арендодателя, а также достаточно подробно охарактеризовать здание и сооружение, подлежащее передачи в аренду. Важным моментом в договоре аренды зданий и сооружений является определение сторонами порядка и сроков оплаты аренды. На практике довольно часто случаются случаи, когда арендатор зданий и сооружений не своевременно вносит арендную плату или, не погасив долг перед арендодателем выезжает из арендованного имущества. В связи с этим, чтобы оградить себя от подобных случаев, арендатор может внести пункт об обеспечительном платеже. Правильно составленный договор поможет сторонам избежать разногласий, поэтому перед подписанием договора необходимо провести анализ всех условий договора, а также рассмотреть Арбитражную практику и не допустить пробелов в договоре. Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических выводов и предложений по совершенствованию действующего законодательства. 66 1. Большинство арендодателей в последнее время сдают здания и сооружения не подготовленными для использования. Поэтому арендатору необходимо производить улучшения помещений в здании и сооружении. Так как вопрос относительно отделимых и неотделимых улучшений все чаще встречается в судебных разбирательствах, то целесообразно внести определения понятий «отделимые улучшения» и «неотделимые улучшения». 2. Арендатор и арендодатель во избежание государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений умышленно заключают договор на 11 (одиннадцать) месяцев, в последствии дополнительным соглашением продлевают его срок или же заключают договор на неопределенный срок. Поэтому для устранения подобных нарушений необходимо закрепить на законодательном уровне, что договор аренды зданий и сооружений заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации, а также договор аренды здания и сооружения, заключенный на неопределенный срок, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений – они уже объединены под общим значением «здание». Однако следует обратить внимание на то, что на практике довольно часто встречаются случаи, когда арендатор арендует лишь часть здания. Но при исполнении договора аренды руководствуется в первую очередь нормами параграфа 4 Аренда зданий и сооружений главы 34 Гражданского кодекса РФ. Такое широкое понимание не оправдано. Поэтому в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения 67 нежилого помещения и возможности выделения его в качестве объекта гражданских прав. Подводя итог исследованию, сделан вывод о том, что, несмотря на большое количество дискуссионными и научных трудов, актуальными. многие вопросы Предложенные являются перспективы совершенствования законодательства в сфере аренды зданий и сооружений повысят эффективность данного института. 68 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК: 1.Действующие нормативно-правовые акты: 1.1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=2875.htm. 1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочноправовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=140475.htm. 1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочноправовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=131224.htm. 1.4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 30.06.2008) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочноправовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=130765.htm. 1.5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ (ред. от 08.12.2011) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=122998.htm. 1.6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=133350.htm. доступа: 69 1.7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=142936.htm. 1.8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=132983.htm. 1.9. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Российская газета. 2009. 31 декабря (№255). 1.10.Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Доступ из справочноправовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=142906.htm. 2.Исторические документы: 2.1. Судебник царя и великого князя Иоанна Васильевича, и некоторые сего государя и ближних его приеемников Указы, собранные и примечаниями изъясненные покойным тайным советником и астраханским губернатором Василием Никитовичем Татищевым. – М.: При Императорском Университете, 1768. [Электронный ресурс]. Доступ из справочной системы «Библиотека Якова http://krotov.info/acts/16/2/pravo_00.htm. Кротова». Режим доступа: 70 2.2. Псковская судная грамота 1397 г. // Полное собрание законов Российской империи. – М.: Юридический центр Пресс, 2010. – С. 169. 2.3. Гражданский кодекс Российской Социалистической Республики Советской Федеративной от 09 ноября 1922 г. Постановление Всероссийского центрального исполнительного комитета по введение в действие гражданского кодекса РСФСР с 01 января 1923 года. Документ утратил силу с 01 октября 1964 года. [Электронный ресурс]. Доступ из справочной системы «Российский правовой портал: библиотека Пашкова». Режим доступа: http://constitutions.ru/archives/4844.htm. 2.4. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 11 июня 1964 года № 24, ст. 407 «Ведомости ВС РСФСР» (ред. от 26.11.2001). Документ утратил силу с 01 января 2008 года. [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=34159.htm. 3.Материалы судебно-арбитражной практики: 3.1. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжение договоров». [Электронный ресурс]. «Консультант Доступ из Плюс». справочно-правовой Режим системы доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=9201.htm. 3.2. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 по делу № 11694/07. [Электронный ресурс]. «Консультант Доступ Плюс». из справочно-правовой Режим системы доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=48804;fld=134;dst=100033;rnd=0. 008753010770305991.htm. 71 3.3. Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 № Ф09-9298/09-С3 по делу № А50-5942/2009. [Электронный ресурс]. Доступ из справочноправовой системы «Консультант Плюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=AUR;n=99551.htm. 4.Теоретические источники: 4.1. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Грачев В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья: учебно-практический комментарий (под ред. А.П. Сергеева). - М.: "Проспект", 2011. – 107 с. [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Гарант». 4.2. Братусь С.Н., Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. [Текст]3-е издание, исправленное и дополненное. - М.: Издательство Юридическая литература, 1982. – 614 с. 4.3. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. – М.: Издательство Территория будущего, 2005. – 800 с. - ISBN 5-7333-0172-4. 4.4. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2004. – 222 с. – ISBN 5-8354-0124-8. 4.5. Гражданское право / под общ. ред. С.С.Алексеева. М., 2010. – 528 с. – ISBN 5-9805-0041-2. 4.6. Гражданское право России. Обязательное право: курс лекций / отв.ред. О.Н.Садиков. М., 2004. - 845 с. - ISBN 978-5-16-002500-1. 4.7. Змирлов К. Договор найма имущества по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного права. – Санкт-Петербург, № 8. 2001 – С. 59. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. // Хозяйство и право. №10. 1997. - С.118. 4.8. Иоффе О.С. Избранные труды. В четырех томах. Том третий: Обязательное право.- М.: Издательство Р. Асланова Юридический центр Пресс, 2004. – 838 с. - ISBN 5-94201-303-9. 72 4.9. Князев Н.А. Договор аренды: автореф.дис.…канд.юрид.наук. Майкоп, 2002. С. 6. 4.10.Макаров О.В. История нормативно-правового регулирования подрядных отношений в Российской Федерации: от Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. до Гражданского кодекса РФ 1994 и 1995 гг. ("История государства и права", 2011, N 18) из информационного банка "Юридическая пресса" (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». 4.11.Мейер Д.И. Русское гражданское право (в двух частях). – М.: Издательство Статут, 2003. – 456 с. - ISBN 5-8354-0055-1. 4.12.Мещерякова М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. Владикавказ. 2007. С. 163. 4.13.Непомнящий Н.Н., Низовский А.Ю. Сто великий тайн. – М.: Издательство Вече, 2008. – 479 с. – ISBN 5-4444-0871-1. 4.14.Николаева Е. Договор аренды и его виды: выпускная квалификационная работа. М., 2004. С. 11. 4.15.Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 года.- М.: Зерцало-М, 2002. - 223 с. 4.16.Павлова А. Передача имущества во владение и (или) пользование. Договор аренды. // Юрист компании. 2012. № 10. С. 13. 4.17.Павлодский Е.А. Отдельные виды обязательств. Курс советского гражданского права. – М.: Издательство Юридическая литература, 1954 – 144 с. ISBN 5-9176-8041-5. 4.18.Проничев К. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости // Журнал «Юрист». 2007 № 4. С. 3-4. 73 4.19.Романенкова Е.Н. История отечественного государства и права: конспект лекций, учебное пособие. – М.: Издательство Проспект, 2011. – 96 c. ISBN 5-3920-9728-9. 4.20.Российское законодательство X-XX веков. В 9 т. Т.2 : Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства / Под общ.ред. О.И.Чистякова; Отв.ред.тома А.Д.Горский; Рец. В.И.Корецкий. - М.: Юридическая литература, 1985. – 520 c. 4.21.Синякова М.В. Юридическая сила документов, передаваемых по факсу и электронной почте // Журнал Делопроизводства и документооборот на предприятии. Серия: Оформление документов. 2009. № 8. С. 5. 4.22.Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 79-81. 4.23.Тишковский А.А. Особенности договора аренды зданий // Интеллект пресс. 2012. № 19. С. 14. 4.24.Федотов Д.В. Модель правового регулирования договора аренды. // Российский юридический журнал. 2011. № 7. С. 9. 4.25.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В двух томах. – М.: Издательство Статут, 2005. – 461 с. - ISBN 5-8354-0259-7. 5.Интернет — ресурсы: 5.1. Бевзенко Р. Изменения в Гражданском кодексе РФ: как работать по новым правилам. Режим доступа: http://www.lawyercom.ru/gk-rf/on-line-gkrf/ (дата обращения: 23.03.2013). 5.2. Киселев И.Я. Юрист: отмена госрегистрации договоров аренды - риск для арендаторов. Режим доступа: http://news.sarbc.ru/main/2013/02/14/132668.html (дата обращения 14.02.2013). 5.3. Отчет о работе Арбитражного суда Нижегородской области за 2012 год. Режим доступа: http://www.nnov.arbitr.ru/node/1017 (дата обращения: 01.04.2013). 74 5.4. Сухов О. аренды. Первый столичный юридический центр. Понятие договора Режим law.ru/entsiklopedija_dogovornogo_prava/sdfdsf_hjfsdfds/ доступа: http://portal- (дата обращения: 19.03.2013). 5.5. Хурцилава А.Г. Первый столичный юридический центр. Аренда. Режим доступа: http://dom-i- zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/stati_po_teme_nezhilye_pomeshhenija/arenda_nezhilykh _pomeshhenijj/ (дата обращения: 11.04.2013). 5.6. Комарова Т.Ю. Allpravo.ru Договор аренды зданий и сооружений. Режим доступа: http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p/instrum1364/item1368.html обращения: 11.04.2013). (дата 75 ПРИЛОЖЕНИЕ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ №. 1-Б/ИГС № 774851/11 г. Нижний Новгород «01» августа 2011 г. Общество с ограниченной ответственностью «Рождественское», именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора Тарычевой Нины Алексеевны, действующей на основании Устава, с одной стороны, и Открытое страховое акционерное общество «Ингосстрах», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Заместителя Генерального директора Соколова Алексея Анатольевича, действующего на основании доверенности № 5 от «14» января 2011 года, с другой стороны, а вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор аренды нежилых помещений № 1Б/ИГС № 774851/11 (далее по тексту «Договор») о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1.Арендодателю принадлежит на праве собственности отдельно стоящее здание-банк (нежилое), общей площадью 1990,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Рождественская, д. 35/5, кадастровый (или условный) номер: 52:18:06 00 00:0000:22:401:900:000052580 (далее по тексту «Здание»), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «05» июля 2005 года сделана запись регистрации № 52-52-01/331/2005-193 и «05» июля 2005 года выдано Свидетельство о государственной регистрации права на бланке серии 52-АБ № 375325. 76 1.2.Согласно настоящему Договору Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование следующие нежилые помещения, расположенные в Здании (литера А), а именно: - первый этаж: комнаты № 1 (9,8 кв.м.), № 2 (4,8 кв.м.), № 3 (6,4 кв.м.) , № 4 (10,7 кв.м.), № 5 (9,8 кв.м.), № 6 (8,9 кв.м.), № 7 (39,7 кв.м.), № 8 (23,9 кв.м.), № 9 (57,6 кв.м.), № 12 (12,9 кв.м.), № 13 (30,3 кв.м.), № 14 (35,3 кв.м.), № 15 (35 кв.м.), № 16 (16,5 кв.м.), № 17 (28,3 кв.м.), № 18 (40,0 кв.м.), № 19 (45,4 кв.м.), № 20 (39 кв.м.), № 21 (2,7 кв.м.), № 22 (1,4 кв.м.), № 23 (1,4 кв.м.), № 24 (5,5 кв.м.), № 25 (4,1 кв.м.), № 26 (1,3 кв.м.), № 27 (1,3 кв.м.), № 28 (2,2 кв.м.), № 29 (21,3 кв.м.), № 30 (10,3 кв.м.), № 31 (5,7 кв.м.); - второй этаж: комнаты № 1 (24,3 кв.м.), № 2 (2,8 кв.м.), № 3 (7,1 кв.м.) , № 4 (6,2 кв.м.), № 5 (10,4 кв.м.), № 6 (3,7 кв.м.), № 7 (32,5 кв.м.), № 8 (27,6 кв.м.), № 9 (14,9 кв.м.), № 10 (33,4 кв.м.), № 11 (46,4 кв.м.), № 12 (32,3 кв.м.), № 13 (42,1 кв.м.), № 14 (23,5 кв.м.), № 15 (40,4 кв.м.), № 16 (42,4 кв.м.), № 17 (39,8 кв.м.), № 18 (2,1 кв.м.), № 19 (2,1 кв.м.), № 20 (3,8 кв.м.), № 21 (6,3 кв.м.), № 22 (5,9 кв.м.), № 23 (1 кв.м.), № 24 (1 кв.м.), № 25 (4,2 кв.м.), № 26 (62 кв.м.), № 27 (35,7 кв.м.); - чердак: комнаты № 1 (24,3 кв.м.), № 2 (92,8 кв.м.), № 3 (47 кв.м.) , № 4 (21,4 кв.м.), № 5 (48 кв.м.), № 6 (25,1 кв.м.), № 7 (27,3 кв.м.), № 8 (19,9 кв.м.), № 9 (25,8 кв.м.), № 10 (19,4 кв.м.), № 11 (6,2 кв.м.), № 12 (5,7 кв.м.), № 13 (2,5 кв.м.), № 14 (1,4 кв.м.), № 15 (1,3 кв.м.), № 16 (1,3 кв.м.), № 17 (3 кв.м.), № 18 (73,9 кв.м.), № 19 (25,1 кв.м.), № 20 (20,9 кв.м.), № 21 (8,4 кв.м.), общая площадь составляет 1566,1 (одна тысяча пятьсот шестьдесят шесть целых, одна десятая) кв.м., именуются в дальнейшем по тексту настоящего Договора «Арендуемое помещение» либо «Помещение». 1.3.Неотъемлемой составной частью настоящего Договора является инвентаризационный план первого, второго этажей и чердака Здания с 77 указанием границ Арендуемой площади (Приложение № 1). Границы Арендуемого помещения выделяются на плане в Приложении № 1 красным цветом и заверяются подписями и печатями Сторон. 1.4.Помещение сдается в аренду сроком на 11 (одиннадцать) месяцев, исчисляемых с момента подписания настоящего Договора. 1.5.Помещение сдается в аренду для использования под офис. 1.6.Арендодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора Помещения не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Помещение является объектом культурного наследия, что подтверждается Охранным обязательством № 67/05С от 27 июня 2005 г. 1.7.Стороны договорились о том, что балансовая стоимость передаваемого в аренду Помещения по настоящему Договору составляет 29440000 (Двадцать девять миллионов четыреста сорок тысяч) рублей в целях бухгалтерского учета. 2. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ 2.1.Передача Помещений оформляется Актом приема-передачи Помещения, в котором указано его техническое состояние на момент передачи Помещения в аренду. 2.2.Акт приема-передачи составляется и подписывается надлежащим образом уполномоченными представителями Сторон в двух экземплярах по одному для каждой из Сторон, и является неотъемлемой частью настоящего Договора. 3.ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКИХ ИЗМЕНЕНИЙ ПОМЕЩЕНИЯ 3.1.Под техническими изменениями Арендуемого помещения понимаются, в частности, перепланировка, переустройство, переоборудование, 78 равно как и любые другие технические изменения Помещения, а также любые изменения коммуникаций и инженерных систем. 3.2.Технические изменения Помещения осуществляются согласно проекту (далее по тексту «Проект»), который разрабатывается Арендатором за свой счет и подлежит обязательному согласованию Арендодателем. 3.3.Арендодатель обязуется рассмотреть предложенный Проект и направить письменный ответ Арендатору в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения Проекта. 3.4.Арендодатель вправе отказать в утверждении Проекта при наличии существенных оснований. Необоснованный отказ от согласования не допускается. 3.5.Арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет оформить всю необходимую разрешительную документацию (включая необходимые согласования и экспертизы Проекта) для производства технических изменений Арендуемого помещения. Необходимым условием начала работ по осуществлению технических изменений Помещения является согласование Арендодателем Проекта и наличие у Арендатора всей необходимой разрешительной документации, а также согласование с Арендодателем порядка и сроков осуществления работ. 3.6.Работы, предусмотренные Проектом, производятся силами Арендатора или привлеченной Арендатором подрядной организации и за счет Арендатора. 3.7.Арендодатель вправе осуществлять контроль над производством Арендатором работ по техническому изменению Арендуемого помещения. Арендодатель вправе запретить производство любых работ в нижеследующих случаях: - если работы производятся в отсутствие согласованного Арендодателем проекта либо без получения каких-либо необходимых в соответствии с 79 действующим законодательством разрешений, согласований, заключений, экспертиз; - если работы выполняются с отступлениями от согласованного Арендодателем проекта; - если работы выполняются с отступлениями от требований СНиП, СанПиН, НПБ и прочих нормативов технического регулирования. В случае если те или иные работы выполнены с отступлением от согласованного Арендодателем проекта либо с нарушением требований нормативов технического регулирования Арендодатель вправе потребовать от Арендатора устранить соответствующие отступления (нарушения) в разумный срок. Таковое требование Арендодателя является обязательным для Арендатора. 3.8.При приемке выполненных работ либо отдельных их этапов у подрядной организации Арендатор обязуется известить Арендодателя в письменном виде о дате осуществления приемки работ не позднее, чем за 3 (три) рабочих дня до таковой даты и предоставить уполномоченному представителю Арендодателя возможность принять участие в приемке работ. 3.9.После завершения работ Арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет обеспечить получение всех необходимых для эксплуатации Помещения разрешений (если таковые необходимы в силу действующего законодательства). 3.10.После завершения работ Арендодатель самостоятельно и за свой счет вносит изменения в документы, подтверждающие право собственности на Помещения, указанные в п.1.1. Договора. 3.11.Арендатор несет ответственность за обеспечение пожарной и электрической безопасности в период производства работ. Арендатор обязуется при производстве работ обеспечивать соблюдение техники безопасности. 80 3.12.В период осуществления в Помещении любых работ, а равно в период эксплуатации Помещения, ответственность за безопасность труда, а также за санитарную и пожарную безопасность, возлагается на Арендатора. 3.13.После завершения производства работ, связанных с изменениями электрических сетей и электрооборудования, Арендатор обязуется за свой счет обеспечить производство необходимых электрических измерений и испытаний в специализированной организации и передать результаты таковых измерений (испытаний) Арендодателю. 3.14.Произведенные Арендатором в течение срока действия настоящего Договора отделимые улучшения Арендуемого помещения являются собственностью Арендатора. 3.15.Произведенные Арендатором в течение срока действия настоящего Договора неотделимые улучшения передаются Арендодателю в момент завершения действия Договора и являются собственностью Арендодателя. 4.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 4.1.Арендодатель обязан: 4.1.1.Передать Помещение Арендатору по Акту приема-передачи (Приложение № 2 к настоящему Договору) «01» августа 2011 года. 4.1.2.Обеспечивать Арендатору возможность беспрепятственного использования Помещения в течение всего срока действия Договора. 4.1.3.Осуществлять Помещения, а также за свой счет относящихся плановый к нему капитальный инженерных ремонт сетей, с предварительным уведомлением Арендатора о сроках ремонта не менее чем за 60 (шестьдесят) рабочих дней до предполагаемой даты начала ремонта. В период проведения капитального ремонта, в случае, если Арендатор не сможет 81 использовать Помещение по его прямому назначению, Арендатор не оплачивает арендную плату за указанный период. 4.1.4.Осуществлять за свой счет плановый текущий ремонт инженерных систем теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения Помещения с предварительным согласованием сроков ремонта с Арендатором. 4.1.5.Осуществлять за свой счет непредвиденный капитальный и текущий ремонт Помещения, непредвиденный капитальный и текущий ремонт связанных с Помещением коммуникаций и инженерных систем Здания, если необходимость в проведении таковых ремонтов возникла в результате неисполнения обязательств либо по ненадлежащего настоящему исполнения Договору, при Арендодателем условии своих документального подтверждения факта неисполнения либо ненадлежащего исполнения Арендодателем обязательств своих компетентным органом или специализированным предприятием. 4.1.6.Обеспечивать проведение профилактического обслуживания инженерных сетей Здания, в т.ч. водопроводно-канализационной сети, центрального отопления, электросети, приточно-вытяжной вентиляции. 4.1.7.Осуществить ревизию системы кондиционирования. В случае ее неисправности Арендодатель обязуется до 30 августа 2011 года отремонтировать систему за свой счет. В дальнейшем Арендодатель поддерживает в рабочем состоянии стационарную систему кондиционирования первого этажа. В случае выхода кондиционирования из строя агрегатов индивидуальной системы второго этажа и чердака Арендодатель обязуется отремонтировать их либо заменить на агрегаты, находящиеся в рабочем состоянии. 82 4.1.8.Письменно уведомлять Арендатора о необходимости освобождения Помещения в связи с принятым в установленном порядке решением о постановке Здания на капитальный ремонт с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть менее 60 (шестьдесят) дней с момента отправления уведомления. 4.1.9.Письменно уведомлять Арендатора о необходимости освобождения Помещения в связи с аварийным состоянием конструкций Здания (или его части), или его ликвидации по градостроительным соображениям за 60 (шестьдесят) календарных дней до срока освобождения Помещения. 4.1.10.Обеспечивать бесперебойное оказание коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание Здания соответствующими городскими службами и предприятиями. 4.1.11.Содержать фасад Здания, наружное оборудование, крышу, капитальные стены и элементы Здания, в том числе входной холл, лестницы, лестничные площадки, туалеты в исправном состоянии. В зимний период производить очистку крыши от снега, наледи, сосулек. 4.1.12.Принять Помещение у Арендатора по Акту приема-передачи в течение 3 (трех) дней с момента прекращения Договора с учетом нормального уровня износа при отсутствии нарушений в эксплуатации Помещения и его технического состояния, а также с учетом проведенных Арендатором с согласия Арендодателя ремонтных работ и созданных неотделимых улучшений. 4.1.13.Письменно уведомить Арендатора о смене реквизитов, руководителя и иных изменениях Арендодателя и предоставить Арендатору в течение 5 (пяти) рабочих дней копии документов, подтверждающих соответствующие изменения. 4.1.14.Арендодатель температурный режим гарантирует, в Здании что воздухообмен, соответствует условиям вентиляция, и нормам, 83 закрепленным в Федеральном законе от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и Строительным нормам и правилам РФ СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения". 4.1.15. Арендодатель обязуется до 01 марта 2012 года заключить с Арендатором долгосрочный договор аренды Арендуемого помещения сроком на 5 (пять) лет. 4.1.16. Арендодатель подтверждает, что в Здании осуществлена перепланировка (сведения об изменении площади Здания в связи с проведенной перепланировкой внесены в документацию Бюро технической инвентаризации, 17 июня 2011 года, что подтверждается Техническим паспортом, выданным Нижегородским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»). Арендодатель обязуется в срок до 31 декабря 2011 года внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании новых технических планов БТИ изменения в описание Здания и получить Свидетельство о государственной регистрации права на Здание, необходимое для заключения между Сторонами долгосрочного договора аренды Арендуемого помещения сроком на 5 (пять) лет, в соответствии с п. 4.1.15. Договора. 4.2.Арендодатель вправе: 4.2.1.Требовать своевременной уплаты арендных платежей по настоящему Договору. 4.2.2.По согласованию и в присутствии Арендатора проводить инспекцию Помещения с целью реализации контрольных функций за целевым использованием Помещениями, при этом рабочий процесс Арендатора не должен быть нарушен в связи проведением инспекции. 84 4.2.3.Требовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим Законодательством Российской Федерации. 4.2.4.В одностороннем порядке изменять арендную плату на величину индекса роста потребительских цен по Нижегородской области или (по своему усмотрению) на размер ставки рефинансирования ЦБ РФ не чаще одного раза в год, письменного уведомив Арендатора за 30 (тридцать) календарных дней до даты увеличения. 4.3.Арендатор обязан: 4.3.1.Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю постоянную и переменную арендную плату в порядке, предусмотренном настоящим Договором. 4.3.2.Нести расходы по содержанию Арендуемого помещения (поддержание надлежащего санитарного состояния, чистка, уборка помещений, замена ламп системы освещения в Помещении, услуги связи, с обязательным заключением договора с обслуживающей организацией, вывоз мусора, с обязательным заключением договора с обслуживающей организацией, а также текущее обслуживание агрегатов индивидуальной системы кондиционирования, находящихся на втором этаже и чердаке). 4.3.3.Арендатор обеспечивает организацию общей охраны Помещения самостоятельно, за свой счет с охранной организацией, имеющей лицензию. 4.3.4.Обеспечивать сохранность инженерных сетей и коммуникаций в Помещении. 4.3.5.Не производить в Помещении прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок письменного разрешения Арендодателя. и переоборудования без 85 4.3.6.Содержать Помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Энергонадзора, обеспечивать пожарную безопасность и безопасное состояние электропроводки, нести все расходы, связанные с этим, нести полную ответственность за соблюдение технических, пожарных и санитарных норм и правил в Помещении. 4.3.7.Производить за свой счет текущий ремонт Помещения. 4.3.8.Производить за свой счет непредвиденный текущий и капитальный ремонт Помещения и инженерных сетей, если необходимость в проведении таковых ремонтов возникла в результате неисполнения либо ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, при условии документального подтверждения компетентным органом или специализированным предприятием факта неисполнения либо ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств. 4.3.9.Освободить Помещение в связи с постановкой Здания на капитальный ремонт в соответствии с п. 4.1.3. данного Договора. 4.3.10.Освободить Помещение в связи с аварийным состоянием конструкций Здания (или его части), или его ликвидации по градостроительным соображениям в соответствии с п. 4.1.5. данного Договора. 4.3.11.Незамедлительно извещать Арендодателя обо всех повреждениях, авариях или иных событиях, нанесших или грозящих нанести Помещению ущерб, и своевременно принимать необходимые меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Помещения. 4.3.12.Письменно уведомить Арендодателя о смене реквизитов, руководителя и иных изменениях Арендатора и предоставить Арендодателю в 86 течение 5 (пяти) рабочих дней копии документов, подтверждающих соответствующие изменения. 4.3.13.Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, органов Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Энергонадзора и иных контролирующих органов по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность Помещения, экологическую и санитарную обстановку вне Помещения, вызванных действиями Арендатора. 4.3.14.Обеспечивать представителям Арендодателя, а так же представителям обслуживающих организаций беспрепятственный доступ в Помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора в согласованное Сторонами время. 4.3.15.Назначить лицо, ответственное за соблюдение правил по технике безопасности, пожарной безопасности и электробезопасности в Помещении, не позднее 7 (семи) дней с момента подписания Акта приема-передачи Помещения. 4.3.16.Не захламлять отходами и строительным мусором внутренний двор Здания, Арендуемое помещение и места общего пользования. 4.3.17.Не осуществлять действий или работ, которые могут причинить ущерб имуществу Арендодателя. 4.3.18.Освободить Помещение в течение 3 (трех) дней с момента прекращения Договора от произведенных отделимых улучшений, оборудования, иного имущества, принадлежащего Арендатору и находящегося в Помещении. 4.3.19.Передать Помещение и ключи от Арендуемого помещения Арендодателю по Акту приема-передачи в течение 3 (трех) дней с момента прекращения Договора. 87 4.4.Арендатор не вправе заключать договоры, следствием которых может явиться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по Договору прав, или переход их к другому лицу, сдавать Помещение в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), предоставлять Помещение в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив без письменного разрешения Арендодателя. 4.5.Не размещать на наружных стенах Здания, дверях, а также окнах и иных конструктивных элементах Здания объявлений, сообщений или названий рекламного характера без письменного согласия Арендодателя. 4.6.Арендатор вправе размещать табличку (вывеску) согласованного с Арендодателем образца с указанием наименования перед входом в Арендуемое помещение. 4.7.Арендатор вправе разместить вывеску и крышную установку с указанием наименования без взимания дополнительной арендной платы. Арендатор обязан согласовать размещение наружной рекламы с согласованию с Администрацией города Нижнего Новгорода. 4.8.Арендатор вправе по предварительному Арендодателем размещать информацию о себе на специальном стенде в холле 1-ого этажа Здания. 4.9.Арендатор вправе производить неотделимые улучшения в Арендуемом помещении исключительно с письменного согласия Арендодателя. При прекращении Договора аренды стоимость неотделимых улучшений и любых произведенных Арендатором ремонтов, а также технических изменений 88 Помещения Арендатору не возмещаются, указанные улучшения образуют собственность Арендодателя. 4.10. Арендатор самостоятельно и за свой счет заключает договоры с операторами связи на предоставление услуг стационарной, внутризоновой, междугородней, международной связи и по пользованию глобальной компьютерной сетью Интернет. 4.11.Арендатор вправе: 4.11.1.Беспрепятственно пользоваться Помещением. 4.11.2.Пользоваться площадями Здания, не являющимися предметом настоящего Договора, для реализации права пользования Помещениями в строгом соответствии с назначением этих помещений. 4.11.3.Производить неотделимые улучшения Арендуемых помещений с согласия Арендодателя и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности. 4.11.4.Производить перепланировку (переоборудование) Помещений, не затрагивающую основную конструкцию здания с письменного согласия Арендодателя. 4.11.5.Арендатор пользуется преимущественным правом на продление и перезаключение Договора аренды. 4.11.6.В случае необходимости с согласия Арендодателя Арендатор имеет право на присоединение к телекоммуникационному кабелю, находящемуся в Помещении, для подключения телекоммуникационных сетей (компьютерной и телефонной, интернет). 4.11.7.В случае необходимости с письменного согласия Арендодателя Арендатор имеет право установить оборудование для кондиционирования серверной. 89 5. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ 5.1.Постоянная арендная плата. 5.1.1.Арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной арендной платы. В постоянную арендную плату также входит плата за землю. Размер постоянной арендной платы, подлежащей уплате Арендатором, определяется исходя из формулы: Размер постоянной арендной платы = S x P, где S – площадь Арендуемого помещения, определенная п. 1.2. настоящего Договора и равная 1566,1 кв.м.; P - ставка постоянной арендной платы за 1 кв.м. площади S, принимаемая равной 650 рублей за 1 кв.м. (НДС не облагается). Тем самым, ежемесячная постоянная арендная плата составляет 1017965 (Один миллион семнадцать тысяч девятьсот шестьдесят пять) рублей 00 копеек (НДС не облагается). 5.1.2.Арендатор перечисляет ежемесячную постоянную арендную плату за пользование всем Помещением до 5 (пятого) числа текущего месяца в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в Договоре. 5.1.3.Арендодатель не является плательщиком НДС в связи с нахождением на упрощенной системе налогообложения. В случае прекращения использования упрощенной системы налогообложения, Арендодатель обязан в течение 3 (трех) рабочих дней известить об этом Арендатора и внести изменения в п.п. 5.1.1 настоящего Договора путем подписания дополнительного соглашения с Арендатором без изменения величины месячной арендной платы. 90 5.1.4. Арендатор перечисляет арендную плату на расчётный счёт Арендодателя, указанный в Договоре, за периоды пользования Помещением в следующем размере и порядке: - 01.08.2011 года по 31.08.2011 года в размере 508982 (пятьсот восемь тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля 50 копеек (НДС не облагается); - 01.09.2011 года по 30.09.2011 года в размере 508982 (пятьсот восемь тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля 50 копеек (НДС не облагается); в срок до 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца. Все последующие перечисления арендной платы осуществляются согласно п.п. 5.1.1, 5.1.2. Договора. 5.2.Переменная арендная плата. 5.2.1.Величина переменной арендной платы покрывает фактически понесенные Арендодателем расходы по обеспечению Арендуемого помещения: - электроэнергией – по счетчику; - теплоснабжением – по объему; - водопотребление и водоотведение – по счетчику; 5.2.2.Сумма переменной арендной платы рассчитывается от суммы расходов, произведенных Арендодателем (в целях обеспечения Арендуемого помещения коммунальными услугами), деленной на коэффициент К. В связи с тем, что Арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения «Доходы», коэффициент К в целях определения переменной арендной платы рассчитывается по следующей формуле: (100 минус установленная Налоговым кодексом РФ для объекта налогообложения в виде дохода ставка налога) разделить на 100. На дату подписания настоящего Договора применяется коэффициент 0,94. 91 Суммы расходов, произведенных Арендодателем в целях обеспечения Арендуемого помещения коммунальными услугами рассчитывается исходя из пропорционально арендуемой площади. 5.2.3.Переменная арендная плата оплачивается: 5.2.3.1.В части покрытия расходов по обеспечению Арендуемого помещения электроэнергией сумма расходов, произведенных Арендодателем, определяется по показаниям электросчетчика и в соответствии с действующими тарифами. Переменная арендная плата за текущий месяц оплачивается Арендатором авансом в размере 70 % от суммы переменной арендной платы, рассчитанной за прошедший месяц, не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца аренды на основании выставленных счетов Арендодателя, с приложением Арендодателем подтверждающих документов. По окончании месяца (в течение 3 (трех) рабочих дней) производится проверка фактически потребленного (в прошлом месяце) объема электроэнергии по счетам выставленными поставщиками, с приложением Арендодателем подтверждающих документов. В случае если фактический объем потребленных коммунальных услуг оказывается больше оплаченного, Арендатор на основании выставленного Арендодателем счета обязуется осуществить доплату за электроснабжение в течение 5 (пяти) рабочих дней. Сумма переплаты засчитывается как оплата за электроэнергии за следующий месяц. 5.2.3.2.В части покрытия расходов по обеспечению Арендуемого помещения теплоснабжением сумма расходов определяется по объему, занимаемому Арендатором площадей согласно техническому паспорту Помещения. Арендатор оплачивает Арендодателю авансом в размере 100 % расчетных величин за потребленную тепловую энергию на основании 92 выставленных счетов до 5 (пятого) числа текущего месяца, с приложением Арендодателем подтверждающих документов. 5.2.3.3.В части покрытия расходов по обеспечению Арендуемого помещения водопотреблением и водоотведением сумма расходов определяется по показаниям прибора учета водоснабжения (счетчик) и в соответствии с действующими тарифами. Арендатор оплачивает Арендодателю за фактическое водопотребление и водоотведение в срок до 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за расчетным на основании выставленных счетов Арендодателя, с приложением подтверждающих документов. Расчеты за водопотребление и водоотведение производятся согласно тарифам, утвержденным и изменяемым в соответствии с действующим Законодательством. 5.3.Порядок расчетов. 5.3.1.Арендодатель вправе требовать, а Арендатор обязан внести арендную плату, фактического установленную пользования Договором Арендуемым аренды, помещением, за весь период включая период просрочки возврата Арендуемого помещения после истечения срока Договора аренды. 5.3.2.Обязанность Арендатора по внесению арендной платы за пользование Помещением считается исполненной с даты списания денег с корреспондентского счета Банка Арендатора. 5.3.3.Срок начала уплаты арендной платы Арендатором наступает с «01» августа 2011 года. 5.4. Обеспечительный взнос. 5.4.1. В течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора Арендатор оплачивает обеспечительный взнос в размере 1017965 (Один миллион семнадцать тысяч девятьсот шестьдесят пять) рублей 00 копеек, НДС не облагается. 93 Обеспечительный взнос будет находиться у Арендодателя на протяжении срока действия настоящего Договора без начисления процентов. В случае надлежащего исполнения в течение срока аренды Арендатором обязательств по настоящему Договору, Обеспечительный взнос будет засчитан в счет оплаты арендной платы за последний месяц срока аренды. 5.4.2. В случае нарушения Арендатором обязательств по настоящему Договору (а именно: возникновение задолженности по оплате арендной платы, пеней, штрафов, убытков, при наличии ущерба Помещению, возникшего по вине Арендатора) Арендодатель вправе удержать денежные средства из Обеспечительного взноса, при условии направления Арендатору письменного уведомления и требования, с приложением мотивированной и документально подтвержденной претензии. В этом случае, если Арендатор согласен с предъявленными претензией и суммой удержания, указанной в претензии, Обеспечительный взнос подлежит восстановлению до размера, установленного настоящим Договором, в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения письменного уведомления от Арендодателя об удержании средств из Обеспечительного взноса и требования о его восстановлении. 5.4.3. При зачислении денежных сумм, поступивших от Арендатора, независимо от назначения платежа, устанавливается следующий порядок погашения денежных требований (зачисления денежных сумм в счет исполнения обязательств Арендатора): - в первую очередь погашается неустойка, предусмотренная Договором; - во вторую очередь погашается сумма основного долга. 5.4.4. В случае досрочного расторжения Договора по любым основаниям, указанным в Договоре, Обеспечительный взнос будет засчитан за последний 94 месяц аренды, при условии, что досрочное расторжение будет с 1 (первого) числа последующего месяца. В случае если досрочное расторжение будет не с первого числа последующего месяца Арендодатель вправе удержать часть Обеспечительного взноса равной плате за фактический период пользования Помещением в месяце, в котором расторгается Договор. Оставшаяся часть Обеспечительного взноса должна быть возвращена Арендатору. Сроки возврата и сумму Стороны обязательно вносят в Соглашении о досрочном расторжении настоящего Договора. 6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 6.1.Договор считается заключенным с «01» августа 2011 года и действует по «30» июня 2012 года включительно. 6.2.Дата начала и окончания фактического пользования Помещением определяется датой подписания сторонами Акта приема-передачи Арендуемого помещения. 7. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. 7.1.Изменение условий настоящего Договора, его расторжение и прекращение действий допускаются по соглашению Сторон. 7.2.Вносимые дополнения и изменения оформляются дополнительным соглашением. 7.3.Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон и скреплены печатями. 95 7.4.Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 2 (два) месяца о предстоящем освобождении Помещения в связи с окончанием срока действия Договора и сдать помещение по Акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа не позднее чем через 5 (пять) календарных дней после истечения срока настоящего Договора. 7.5.Договор аренды может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке предварительно направив Арендатору письменное требование об устранении нарушений, указанных ниже, которые могут служить основанием для досрочного прекращения Договора. В случае если указанные нарушения не будут устранены Арендатором, получившим требование, в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения требования Договор будет считаться расторгнутым, в следующих случаях: При использовании Помещений (в целом или его части) не в соответствии с его целевым назначением; Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние Помещения; В случае просрочки уплаты арендной платы более 2 (двух) раз подряд в течение календарного года, на срок (совокупно) более 10 (десяти) банковских дней за каждый год аренды; При самовольной перепланировке Помещений, затрагивающих несущие конструкции Здания; Если Арендатор не исполнит в установленный срок требование Арендодателя об уплате обеспечительной суммы или её пополнения; 7.6.Договор, может быть, расторгнут Арендатором досрочно, в одностороннем внесудебном порядке предварительно направив Арендодателю письменное уведомление за 2 (два) месяца до даты предполагаемого расторжения Договора и внести арендную плату за указанный период не 96 позднее, чем за 1 (один) месяц до даты досрочного расторжения настоящего Договора. В противном случае Договор не может считаться расторгнутым. 7.7.Настоящий Договор, может быть, расторгнут по соглашению Сторон и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. 7.8.При надлежащем исполнении своих обязанностей Арендатор по истечении срока Договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора аренды на новый срок. Условия Договора аренды на новый срок определяются по соглашению Сторон. 7.9.В случае если за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия Договора ни одна из Сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, Договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях. 7.10.Реорганизация организации Арендодателя, а также перемена собственника Помещения не являются основанием для изменения или расторжения Договора. 7.11.Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров. 7.12.При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области в соответствии с действующим Законодательством Российской Федерации. 8.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 8.1.В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в 97 соответствии с действующим законодательством, если иное не установлено настоящим Договором. 8.2.Арендатор несет ответственность за порчу, утрату Арендуемого помещения в форме возмещения его рыночной стоимости и убытков. 8.3.Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении настоящего Договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Арендуемого помещения или проверке его исправности при заключении Договора. 8.4.В случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения Арендатором, какой-либо из обязанностей, предусмотренных настоящим Договором, Арендатор обязуется уплатить по требованию Арендодателя неустойку в размере 0,1 % от ежемесячной постоянной арендной платы, определенной п. 5.1.1. настоящего Договора, за каждый календарный день неисполнения (ненадлежащего исполнения) соответствующей обязанности, если иной размер неустойки за конкретные факты неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей не установлен настоящим Договором. 8.5.В Арендатор случае несвоевременного уплачивает Арендодателю возврата Арендуемого арендную плату за помещения фактически использованное время аренды, а также пени в размере 10000 рублей за каждый день просрочки возврата. 8.6. В случае невыполнения Арендодателем п. 4.1.15, п. 4.1.16. Договора, Арендодатель оплачивает Арендатору штраф в размере ежемесячной постоянной арендной платы. 8.7.За просрочку передачи Арендатору Помещения по вине Арендодателя, последний по требованию Арендатора уплачивает пени в размере 0,1% месячной арендной платы за каждый день просрочки. 98 9. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА 9.1.Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. 9.2.При наступлении и прекращении указанных в п. 9.1. Договора обстоятельств Сторона, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по Договору, должна незамедлительно (не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента наступления таких обстоятельств) известить об этом другую Сторону в письменной форме. 9.3.В случае если форс-мажорные обстоятельства продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят переговоры с целью выявления приемлемых для них альтернативных способов исполнения Договора и достижения соответствующей договоренности. 10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 10.1.Уведомления, извещения, иная корреспонденция, для которых настоящим Договором предусмотрена письменная форма, направляются Сторонами друг другу курьером или заказными письмами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре, в качестве почтовых адресов, либо вручаются под расписку уполномоченным представителям Сторон, если настоящим Договором не предусмотрено иное. 10.2.Документы, передаваемые Сторонами настоящего Договора в связи с его выполнением, считаются полученными в следующих случаях: - наличия на копии документа подписи должностного лица и отметки Стороны о его принятии; 99 - получения Стороной, направившей документ почтового уведомления о его вручении или об отсутствии адресата по указанному адресу, об отказе адресата от получения почтового отправления. 10.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один экземпляр для Арендодателя, два экземпляра для Арендатора. 11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР: ООО «Рождественское» ОСАО «Ингосстрах» Почтовый адрес: 603000, Место нахождения: 117997, г. Москва, ул. Короленко, д.29, офис 409. ул. Пятницкая, д. 12, стр. 2 БИК 042202705, ИНН 5260151000, БИК 042202603 ИНН 7705042179 р/счет 40702810101010010611, р/сч. 40701810142020000030 Директор Заместитель Генерального директора ________________Н.А. Тарычева __________________А.А. Соколов 100 АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. Нижний Новгород Общество с «01» августа 2011 г. ограниченной ответственностью «Рождественское», именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора Тарычевой Нины Алексеевны, действующей на основании Устава, с одной стороны, и Открытое страховое акционерное общество «Ингосстрах», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Заместителя Генерального директора Соколова Алексея Анатольевича, действующего на основании доверенности № 5 от «14» января 2011 года, с другой стороны, а вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», составили настоящий акт приема-передачи Арендуемого помещения к Договору аренды нежилых помещений № 1-Б/ИГС № 774851/11 от «01» августа 2011 г. (далее по тексту «Акт приема-передачи») о нижеследующем: 1.Арендодателю принадлежит на праве собственности отдельностоящее здание-банк (нежилое), общей площадью 1990,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Рождественская, д. 35/5, кадастровый (или условный) номер: 52:18:06 00 00:0000:22:401:900:000052580 (далее по тексту «Здание»), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «05» июля 2005 года сделана запись регистрации № 52-52-01/331/2005-193 и «05» июля 2005 года выдано Свидетельство о государственной регистрации права на бланке серии 52-АБ № 375325. 2.Здание характеризуется следующими признаками: 2.1.Год постройки здания – 1917 г, капитальный ремонт здания – июнь 2004 г.; 2.2. Степень износа арендуемых помещений – 26%; 101 2.3. Отопление – централизованное; 2.4. Водопровод - централизованное; Горячее водоснабжение - автономное; 2.5. Канализация – центральная; 2.6. Приточно-вытяжная вентиляция; 2.7. Электроснабжение (проводка скрытая); 2.8. Телефонизация; Интернет (имеется два независимых ввода); 2.9. Структурированная кабельная сеть; 2.10. Система кондиционирования; 2.11. Пожарно-охранная сигнализация; 3.В соответствии с пунктом 1.2., 2.1. Договора аренды нежилых помещений № 1-Б/ИГС № 774851/11 от «01» августа 2011 г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование следующие нежилые помещения, расположенные в Здании (литера А), а именно: - первый этаж: комнаты № 1 (9,8 кв.м.), № 2 (4,8 кв.м.), № 3 (6,4 кв.м.) , № 4 (10,7 кв.м.), № 5 (9,8 кв.м.), № 6 (8,9 кв.м.), № 7 (39,7 кв.м.), № 8 (23,9 кв.м.), № 9 (57,6 кв.м.), № 12 (12,9 кв.м.), № 13 (30,3 кв.м.), № 14 (35,3 кв.м.), № 15 (35 кв.м.), № 16 (16,5 кв.м.), № 17 (28,3 кв.м.), № 18 (40,0 кв.м.), № 19 (45,4 кв.м.), № 20 (39 кв.м.), № 21 (2,7 кв.м.), № 22 (1,4 кв.м.), № 23 (1,4 кв.м.), № 24 (5,5 кв.м.), № 25 (4,1 кв.м.), № 26 (1,3 кв.м.), № 27 (1,3 кв.м.), № 28 (2,2 кв.м.), № 29 (21,3 кв.м.), № 30 (10,3 кв.м.), № 31 (5,7 кв.м.); - второй этаж: № 1 (24,3 кв.м.), № 2 (2,8 кв.м.), № 3 (7,1 кв.м.) , № 4 (6,2 кв.м.), № 5 (10,4 кв.м.), № 6 (3,7 кв.м.), № 7 (32,5 кв.м.), № 8 (27,6 кв.м.), № 9 (14,9 кв.м.), № 10 (33,4 кв.м.), № 11 (46,4 кв.м.), № 12 (32,3 кв.м.), № 13 (42,1 кв.м.), № 14 (23,5 кв.м.), № 15 (40,4 кв.м.), № 16 (42,4 кв.м.), № 17 (39,8 кв.м.), № 18 (2,1 кв.м.), № 19 (2,1 кв.м.), № 20 (3,8 кв.м.), № 21 (6,3 кв.м.), № 22 (5,9 102 кв.м.), № 23 (1 кв.м.), № 24 (1 кв.м.), № 25 (4,2 кв.м.), № 26 (62 кв.м.), № 27 (35,7 кв.м.); - чердак: № 1 (24,3 кв.м.), № 2 (92,8 кв.м.), № 3 (47 кв.м.) , № 4 (21,4 кв.м.), № 5 (48 кв.м.), № 6 (25,1 кв.м.), № 7 (27,3 кв.м.), № 8 (19,9 кв.м.), № 9 (25,8 кв.м.), № 10 (19,4 кв.м.), № 11 (6,2 кв.м.), № 12 (5,7 кв.м.), № 13 (2,5 кв.м.), № 14 (1,4 кв.м.), № 15 (1,3 кв.м.), № 16 (1,3 кв.м.), № 17 (3 кв.м.), № 18 (73,9 кв.м.), № 19 (25,1 кв.м.), № 20 (20,9 кв.м.), № 21 (8,4 кв.м.), общая площадь составляет 1566,1 (одна тысяча пятьсот шестьдесят шесть целых, одна десятая) кв.м., именуются в дальнейшем по тексту настоящего Договора «Арендуемое помещение» либо «Помещение». 4.Стороны подтверждают, что вышеуказанное Помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию и не требующее проведение текущего и капитального ремонтов на день составления настоящего Акта приема-передачи. 5.Настоящий Акт приема-передачи составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один экземпляр для Арендодателя, два экземпляра для Арендатора. ПОДПИСИ СТРОН АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР: ООО «Рождественское» ОСАО «Ингосстрах» Почтовый адрес: 603000, Место нахождения: 117997, г. Москва, ул. Короленко, д.29, офис 409. ул. Пятницкая, д. 12, стр. 2 БИК 042202705, ИНН 5260151000, БИК 042202603 ИНН 7705042179 р/счет 40702810101010010611, р/сч. 40701810142020000030 Директор Заместитель Генерального директора ________________Н.А. Тарычева __________________А.А. Соколов
