Обзор судебной практики - Управление Федеральной службы

Обзор судебной практики, связанной с государственной
регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
I. Рассмотрение дел об обжаловании приостановлений
и отказов в государственной регистрации прав.
1. В государственной регистрации дополнительного соглашения к
договору купли-продажи, действие которого прекращено (в ЕГРП
погашена запись о праве собственности покупателя), должно быть
отказано.
Управлением было отказано в государственной регистрации
соглашения в связи с тем, что на момент представления на государственную
регистрацию соглашения, запись о праве собственности заявителя П.
(покупателя) на жилое помещение была погашена в связи с переходом права
собственности к другому правообладателю.
Данный отказ кассационной инстанцией был признан законным и
обоснованным, поскольку при рассмотрении дела судом не было доказано
нарушение прав заявителя отказом в государственной регистрации
дополнительного соглашения, так как на момент подачи заявления о
регистрации соглашения об изменении условий договора заявитель П. уже не
являлась собственником жилого помещения, поскольку
продала его.
Договор купли-продажи и переход права собственности к другому
правообладателю был зарегистрирован в установленном порядке. Таким
образом, из системного толкования п. 2 ст. 223, ст. 425, ст. 450,ст. 453 ГК РФ
следует, что действие договора купли-продажи, по которому заявитель П.
приобретала в собственность жилое помещение, прекращено, что лишает
стороны вносить изменения в этот договор, как юридически ничтожные
действия.
2. Наличие ареста на земельные участки, из которого образовался
новый земельный участок, препятствует проведению государственной
регистрации прав на вновь образованный земельный участок.
Управлением было отказано в государственной регистрации прав в
связи с тем, что на земельные участки, из которых был образован спорный
земельный участок, постановлением суда был наложен арест.
Суд в удовлетворении заявления отказал, указав, что при наличии
наложенного в рамках возбужденного уголовного дела ареста на земельные
участки и отсутствия факта отмены данного ареста, Управление законно и
обоснованно отказало в осуществлении государственной регистрации.
3. Право собственности на временную постройку государственной
регистрации не подлежит, поскольку
не относится к объектам
капитального строительства.
Управлением было отказано в связи с тем, что на земельном участке
отсутствуют объекты капитального строительства, строительство гаража не
ведется, расположенное на участке строение, на которое заявитель
намеревался зарегистрировать право собственности, является временным.
Суд признал отказ законным и обоснованным, согласившись с
доводами Управления о том, что оснований для регистрации права
собственности на указанный объект в упрощенном порядке не имеется,
поскольку данное строение
не относится к объектам капитального
строительства.
4. Дополнительное соглашение о продлении срока договора
аренды земельного участка, изменяющее одно из существенных условий
сделки, требует совершения таких же действий (вынесение
соответствующего решения органом местного самоуправления) как и
при заключении договора.
Управлением было отказано в государственной регистрации
дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в связи
с тем, что на государственную регистрацию не представлено решение органа
местного самоуправления о заключении дополнительного соглашения.
Суд признал отказ Управления законным и обоснованным в части
необходимости предоставления решения органа местного самоуправления о
предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, мотивировав его
тем, что в нормативно-правовых актах органам муниципального образования
делегируются полномочия по заключению гражданско-правовых сделок, но
право на принятие публично-правового акта не может быть делегировано в
силу исключительности этих полномочий, предоставленных законом органу
местного самоуправления.
5. Решение государственного регистратора о приостановлении
государственной регистрации перехода прав на земельный участок в
связи с тем, что договор купли продажи заключен с нарушением
субъективного исключительного права на приобретение указанного
земельного
участка
собственником
объекта
недвижимости,
расположенного на этом земельном участке, признан законным и
обоснованным.
Управлением была приостановлена
государственная регистрация
перехода права собственности на земельный участок, в связи тем, что на
момент государственной регистрации по данным ЕГРП Общество не
являлось собственником жилого дома (право собственности прекращено),
для эксплуатации и обслуживания которого ему предоставлен спорный
земельный участок, следовательно, представленный на государственную
регистрацию договор купли-продажи земельного участка по своему
содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.
Признавая действия управления законными, судом сделан вывод о
нарушении при заключении договора купли-продажи земельного участка
принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними
объектов, установленного в ст. 1 ЗК РФ, а также ст. 36 ЗК РФ, согласно
которой исключительное право на приватизацию земельных участков или
приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и
юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.
Изложенные выводы согласуются с положениями п.1 ст. 552 ГК РФ,
предусматривающей, что при продаже здания, сооружения или другой
недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности
на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый
такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
6.
Особенностью
договора
купли-продажи
квартиры
установленной законодателем в п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ
(далее – ГК РФ) является обязательность государственной регистрации
данной сделки. Если договор купли-продажи квартиры, не прошел
государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом
от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации),
то он является незаключенным и, следовательно, не может являться
основанием возникновения права собственности.
Управлением было отказано в государственной регистрации перехода
прав на квартиры на основании договора купли-продажи, заключенного
между СПК и ООО , в связи с отсутствием государственной регистрации
права собственности СПК (продавца) на данные квартиры; заявления о
государственной регистрации перехода права собственности от СПК
(продавца) а также второго подлинного экземпляра договора купли-продажи
квартир). СПК признано банкротом, о чем в Единый государственный реестр
юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности данного
юридического лица.
ФАС Уральского округа отменил судебные акты, и дело передал на
новое рассмотрение, который в своем постановлении указал о том, что суды,
удовлетворяя заявленные требования ООО, исходили из того, что
обязательства по договорам купли-продажи квартир сторонами исполнены в
полном объеме, покупателем произведена оплата по названным договорам,
спора о праве в отношении указанных квартир не имеется. В связи с
ликвидацией продавца, заявление о государственной регистрации от его
имени и второй подлинный экземпляр договора купли-продажи в
регистрирующий орган представлены быть не могут.
Однако кассационная инстанция указала на то, что суды не приняли во
внимание, что в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого
дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку вышеуказанные договоры купли-продажи квартир не
зарегистрированы в предусмотренном законом порядке, то являются не
могут являться основанием для возникновения права собственности.
II. Рассмотрение дел, связанных с оспариванием
правоустанавливающих документов, явившихся
основанием для государственной регистрации прав.
1. Положения ст. 19 Федерального закона № 38-ФЗ «О рекламе»
позволяют сделать вывод, что рекламная конструкция не относится к
объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат
государственной регистрации прав.
Заместитель прокурора обратился с заявлением о признании
незаконными действий Управления по проведенной государственной
регистрации права собственности ИП на рекламную конструкцию как на
вновь созданный объект недвижимости и последующих переходов прав
собственности на нее, а также об обязании Управления исключить из ЕГРП
сведения о регистрации вышеуказанных прав.
Суд пришел к выводу, что из описания рекламной конструкции,
приведенной в техническом паспорте и в разрешении на ввод объекта в
эксплуатацию, данная конструкция не прочно связана с землей, является
временным сооружением, ее перемещение возможно без соразмерного
ущерба, в связи с чем она не может быть отнесена к недвижимым вещам.
Вместе с тем суд указал, что прокурором не доказано нарушения
Закона о регистрации Управлением при совершении регистрационных
действий. На государственную регистрацию были представлены документы
технической инвентаризации и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,
выданное администрацией, а в компетенцию регистрирующего органа не
входит проверка обоснованности действий администрации по выдаче
разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.
В последующем прокурор уточнил свои требования (о признании права
отсутствующим), просил исключить Управление из ответчиков и привлечь
его в качестве третьего лица. Данное ходатайство судом было удовлетворено.
2. При отчуждении
доли в праве
общей собственности
постороннему лицу путем совершения одновременно сделок дарения и
купли-продажи необходимо соблюдение преимущественного права
покупки
остальных
участников
долевой
собственности,
предусмотренного статьей 250 ГК РФ.
Заявитель К. обратилась в суд с иском к ответчику М. о признании
недействительным договора дарения 1/300 доли в праве общей долевой
собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору куплипродажи 1/3 доли в праве собственности на квартиру. Управление
привлечено к участию по данному иску в качестве третьего лица.
Ответчик М. являлся собственником 1/3 доли в праве собственности на
квартиру, которой он распорядился следующим образом: 1/300 долю он
подарил, 99/300 продал одному и тому же лицу. Документы на
государственную регистрацию данных сделок были сданы в один день.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о ничтожности договора дарения в
соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, поскольку в ходе рассмотрения дела было
установлено, что сделка дарения 1/300 доли была заключена в один день с
договором купли-продажи 99/300 доли в квартире, договор дарения носил
возмездный характер, данная сделка была совершена с целью прикрыть
договор купли-продажи и обойти преимущественное право истца на покупку
продаваемой доли, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Кроме того, размер доли,
которую подарил ответчик К. в общей долевой собственности, является
символичным.
Суд указал, что, изменяя продаваемую долю с 1/3 доли на 99/300 долю в
спорной квартире, ответчик М. должен был уведомить остальных участников
долевой собственности и предложить им ее выкупить, преимущественное
право покупки истца оказалось нарушенным.
3. Залогодержатель считается воспользовавшимся
правом
оставить предмет ипотеки за собой, если в течение месяца со дня
объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит
организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в
судебном порядке, организатору торгов и судебному приставуисполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета
ипотеки за собой.
Заявитель К. обратился в суд с заявлением о признании незаконным
действий судебного пристава исполнителя Устиновского РОСП г. Ижевска
по передаче АКБ «Банк Москвы» жилого дома и земельного участка и о
признании незаконным и отмене постановления судебного приставаисполнителя. Управление привлечено к участию по данному делу в качестве
третьего лица.
Заявленные требования судом были удовлетворено. При этом суд
исходил из того, что правовые основания для вынесения постановления
судебного пристава-исполнителя, которым предмет залога передан банку,
отсутствовали, поскольку, как в течение месяца после признания повторных
торгов несостоявшимися, так и в течение месяца с момента получения
предложения судебного пристава-исполнителя об оставлении имущества за
собой, банк не направил судебному приставу-исполнителю и организатору
торгов заявление о своем согласии в предписанной законом форме. При
таких обстоятельствах
в силу прямого указания закона
ипотека
прекращается.