Правовое регулирование и особенности

Правовое регулирование и особенности аренды военного имущества
А.Л. Иванов, заместитель Главного военного прокурора генерал-лейтенант юстиции
Особый правовой режим использования военного имущества и специфика предназначения Вооруженных Сил
определяют особенности развития в них арендных отношений. При осуществлении военными прокурорами надзорной
деятельности в войсках знание этих особенностей имеет важное прикладное значение, поэтому рассмотрим их
подробнее.
Практика прокурорского надзора военной прокуратуры и реализация военными прокурорами своих полномочий в
арбитражном суде позволяет сделать вывод о том, что, во-первых, арендные отношения, складывающиеся в
Вооруженных Силах, отличаются от аналогичных правоотношений, возникающих в обществе, тем, что государство —
собственник военного имущества ограничено в праве распоряжаться этим имуществом (в том числе при сдаче его в
аренду) только по своему усмотрению необходимостью учитывать при этом интересы обеспечения собственной
обороны и безопасности. Возможность такого ограничения прямо предусмотрена ч. 2 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее — ГК РФ или Кодекс), в которой указывается, что «гражданские права могут быть
ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ
конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны
страны и безопасности государства».
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П разъяснено, что «в
силу статей 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (чч. 1 и 2) и 55 (чч. 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из
общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и
обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы
был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота — собственников, сторон в
договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и
распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны
отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и
абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не
ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же
возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно
значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов
других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Государство передало военное имущество войскам целевым назначением — для выполнения задач защиты
государства от вооруженного нападения извне — и по этой причине не может распоряжаться им без согласия
Вооруженных Сил во избежание подрыва их боевой и мобилизационной готовности к отражению вооруженных
посягательств на суверенитет и территориальную целостность Российской Федерации. В целях недопущения такой
ситуации государством установлен особый порядок передачи в аренду военного имущества, характеризующийся:
установлением приоритета интересов обороны над экономическими интересами при решении вопроса о возможности
аренды военного имущества; четко выраженной этапностью процесса сдачи военного имущества в аренду (выявление
временно неиспользуемого имущества, определение возможности сдачи его в аренду, подготовка и подписание
договора аренды, передача военного имущества арендатору); разграничением компетенции государственных органов
и должностных лиц на каждом из указанных этапов; наделением балансодержателя и органов военного управления
правом осуществлять контроль исполнения арендатором обязательств по договору аренды.
Во-вторых, в силу особенностей различных видов аренды, выделяемых в ГК РФ (прокат, аренда транспортных
средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда), право на существование в
Вооруженных Силах имеют только аренда зданий и сооружений (ст.ст. 650—655 ГК РФ) и аренда транспортных
средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст.ст. 642—649 ГК РФ).
Исходя из субъектного состава договора проката (ст. 626 ГК РФ) арендодателем в нем могут выступать только
коммерческие организации или индивидуальные предприниматели, профессионально осуществляющие сдачу
имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, которые в составе поднадзорных
органам военной прокуратуры министерств, ведомств и органов отсутствуют.
Объектом аренды по договору аренды предприятия (ст. 656 ГК РФ) признается предприятие как единый
имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Однако передача в аренду
временно или постоянно неиспользуемых предприятий, входящих в состав Министерства обороны Российской
Федерации и других силовых министерств (ведомств), противоречила бы государственной политике в области
использования государственного имущества, закрепленного за федеральными государственными унитарными
предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Одно из направлений данной политики состоит в оптимизации количества унитарных предприятий, для чего
необходимо, чтобы организации в форме унитарного предприятия, в том числе казенного, создавались исключительно
в тех случаях, когда цели и задачи, ради которых они создаются, не могут быть реализованы хозяйствующими
субъектами иной организационно-правовой формы. В соответствии с Концепцией управления государственным
имуществом и приватизации в Российской Федерации функционирование имеющихся и создание новых унитарных
предприятий обоснованно исключительно в следующих случаях: использование имущества, приватизация которого
запрещена, в том числе имущества, необходимого для обеспечения национальной безопасности и стратегических
интересов Российской Федерации; осуществление деятельности, направленной на решение социальных задач,
включая реализацию определенных товаров и услуг по минимальным ценам; разработка и изготовление отдельных
видов продукции, находящихся в сфере национальных интересов Российской Федерации и обеспечивающих
национальную безопасность; производство отдельных видов продукции, изъятых из гражданского оборота или
ограниченных в гражданском обороте; осуществление деятельности, предусмотренной федеральными законами
исключительно для государственных унитарных предприятий; осуществление отдельных дотируемых видов
деятельности, ведение убыточных производств; осуществление деятельности, направленной на организацию и
проведение закупочных и товарных интервенций в целях обеспечения продовольственной безопасности государства;
осуществление научной и научно-технической деятельности в отраслях, связанных с обеспечением национальной
безопасности.
В случае принятия решений о несоответствии деятельности унитарных предприятий и учреждений определенным
задачам осуществляются: преобразование унитарных предприятий в акционерные общества, приватизация
соответствующего государственного имущества иным способом; реструктуризация унитарных предприятий, включая
при необходимости реализацию интеграционных механизмов; передача унитарных предприятий и учреждений в
государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность; ликвидация
унитарных предприятий и учреждений. Таким образом, действующим законодательством сдача в аренду федеральных
государственных унитарных предприятий не предусмотрена.
Договор финансовой аренды (договор лизинга) также обладает определенными характерными особенностями,
которые не позволяют развиваться этому виду аренды в войсках. В частности, по договору финансовой аренды (ст.
665 ГК РФ) именно арендатор определяет продавца имущества, которое будет впоследствии арендовано. Оно должно
быть приобретено арендодателем (лизингодателем) в собственность и передано продавцом имущества во временное
владение и пользование арендатору (лизингополучателю) для предпринимательских целей за определенную плату, на
определенный срок. Кроме того, в соответствии с Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» от 29
октября 1998 г. № 164-ФЗ (с изменениями от 29 января 2002 г.) по истечении срока действия договора лизинга или до
его истечения, при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга,
объект лизинга должен переходить в его собственность.
Не может применяться в войсках и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и
технической эксплуатации. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем (ст. 632
ГК РФ) арендодатель, помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства,
оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны
обеспечить его нормальную и безопасную эксплуатацию. Задача арендодателя — обеспечить такой состав экипажа
транспортного средства и уровень его квалификации, которые соответствовали бы условиям договора, обязательным
для сторон правилам, а также требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида.
Расходы на эксплуатацию транспортного средства распределяются между арендодателем и арендатором. Часть из
них, связанная с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и
других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, возложена на арендатора. Другая часть расходов остается
на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который
может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование в силу закона или договора
является обязательным (ст. 637 ГК РФ). Расходы на содержание экипажа и оплату его услуг также остаются на
арендодателе, поскольку последний является их работодателем. Вместе с тем члены экипажа подчиняются только тем
его распоряжениям, которые относятся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства. В
остальных вопросах, связанных с эксплуатацией транспортного средства (выбор пунктов назначения, маршрутов
движения, определение количества перевозимых пассажиров или груза, его характера и т.д.), экипаж подчиняется
арендатору, который использует арендованное транспортное средство по своему усмотрению, исходя исключительно
из собственных, как правило, коммерческих интересов. Таким образом, при аренде транспортных средств,
относящихся к военному имуществу, с экипажем, состоящим из военнослужащих, последние в период выполнения
заданий арендатора вынуждены будут исполнять обязанности, не связанные с военной службой. Однако это
противоречило бы Федеральному закону «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ, которым
установлены ограничения права военнослужащих на труд (п. 7 ст. 10), обусловленные особенностями военной службы
как федеральной государственной службы особого вида. Военнослужащим запрещено заниматься иной, кроме
непосредственной служебной, деятельностью, т.е. они не вправе совмещать военную службу с работой на
предприятиях, в учреждениях и организациях, в том числе по гражданско-правовым договорам. Запрет
совместительства является юридическим выражением требования о том, что военнослужащий обязан посвящать все
свое служебное время исполнению обязанностей военной службы, указанных в ст. 37 Федерального закона «О
воинской обязанности и военной службе». Поскольку состояние на военной службе определяется моментами
поступления и увольнения с военной службы, т. е. является непрерывным, запрет на работу распространяется и на
внеслужебное время.
Федеральным законом «О статусе военнослужащих» (п. 8 ст. 10) также установлено, что привлечение
военнослужащих к выполнению работ, не обусловленных исполнением обязанностей военной службы, допускается
только в случаях, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской
Федерации. При этом на военнослужащих распространяются правовые нормы, предусмотренные для других граждан,
выполняющих указанные работы. Например, по решению Правительства Российской Федерации на основании
специально издаваемых постановлений военнослужащие могут участвовать в уборке урожая и заготовке кормов. В
соответствии со ст. 17 Федерального конституционного закона «О чрезвычайном положении» от 30 мая 2001 г. № 3ФКЗ в исключительных случаях на основании указа Президента Российской Федерации для обеспечения режима
чрезвычайного положения в качестве дополнительных сил могут привлекаться Вооруженные Силы Российской
Федерации, другие войска, воинские формирования и органы.
Сдача в аренду транспортного средства с экипажем, состоящим из военнослужащих, влечет причинение
материального ущерба государству, так как в течение срока аренды в силу Федерального закона «О статусе
военнослужащих» (ст.ст. 3, 12) членам экипажа ежемесячно из федерального бюджета будет продолжать
выплачиваться денежное довольствие за пребывание на военной службе и выполнение возложенных служебных
обязанностей, хотя они фактически будут исполнять обязанности, не связанные с военной службой и не относящиеся
к служебным.
Проблема разграничения на практике (в том числе при осуществлении прокурорского надзора за законностью
использования в Вооруженных Силах военно-транспортной авиации) отношений аренды воздушного судна и его
фрахтования осложняется тем, что Воздушный кодекс не содержит подробной регламентации порядка заключения
договора фрахтования воздушного судна (воздушного чартера), из которого можно было бы сделать вывод о
содержании прав и обязанностей сторон, возможности заключения фрахтователем договоров с третьими лицами об
использовании воздушного судна (субфрахтование), распределении между фрахтовщиком и фрахтователем бремени
ответственности за вред, причиненный транспортному средству или причиненный этим средством третьим лицам.
По нашему мнению, положения о том, что по договору фрахтования воздушного судна (воздушного чартера)
фрахтовщик обязуется предоставить фрахтователю за плату для воздушной перевозки пассажиров, багажа, грузов или
почты «одно или несколько воздушных судов», должны быть исключены из редакции ст. 104 Воздушного кодекса.
Целесообразно также дополнить его новыми статьями, более подробно и четко регламентирующими права и
обязанности сторон, а также их ответственность по договору фрахтования воздушного судна (воздушного чартера), с
выделением их отличий от прав, обязанностей и ответственности арендодателя и арендатора воздушного судна, в том
числе касающихся разрешения или запрета передачи воздушных судов в субаренду и субфрахт.
Также в силу отсутствия в Воздушном кодексе норм, устанавливающих особенности формы договора аренды и
порядка его заключения, а также запрещающих или ограничивающих сделки аренды на воздушном транспорте, в ст.
104 Воздушного кодекса либо в другой, специально включенной в него статье следует оговорить, что в случае
передачи воздушного судна в аренду (в том числе с экипажем) форма и порядок заключения договора аренды
воздушного судна определяются в соответствии с нормами ГК РФ о договоре аренды (фрахтовании на время)
транспортного средства (§ 3 гл. 34 Кодекса). Это позволит исключить объективные предпосылки для
злоупотреблений, связанных с передачей в пользование недобросовестным владельцам находящихся в федеральной
собственности воздушных судов без ведома собственника «под прикрытием» заключенных договоров фрахтования
воздушного судна (воздушного чартера).
Третьей выделяемой нами особенностью арендных отношений в Вооруженных Силах является то, что их объект —
особый род вещей (имущества) — военное имущество, для которого законодательством установлен особый правовой
режим использования. Не всякое недвижимое военное имущество может стать объектом арендных отношений. Это
зависит от потребностей войск в тех или иных видах недвижимости. К примеру, поскольку Вооруженные Силы
испытывают острую нехватку жилых помещений (жилых домов, общежитий и т.д.), пригодных для временного и
постоянного проживания военнослужащих и членов их семей, то они в аренду не сдаются. В срочное возмездное
пользование сторонним лицам, как правило, передаются только пустующие нежилые помещения, здания и
сооружения Министерства обороны Российской Федерации, в Военно-Морском Флоте, кроме того, практикуется
сдача в аренду морских гидротехнических сооружений — причалов, относящихся к объектам недвижимости
специального назначения.
Находящееся в оперативном управлении войск временно не используемое (излишествующее) движимое военное
имущество в аренду, как правило, не сдается, а высвобождается и реализуется на внутреннем рынке установленным
порядком. Движимое имущество может являться объектом сделок аренды, заключаемых только федеральными
государственными унитарными предприятиями, функционирующими в составе Министерства обороны Российской
Федерации в порядке, определенном Федеральным законом «О государственных и муниципальных унитарных
предприятиях» от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ, за которыми это имущество закреплено на праве хозяйственного
ведения.
В-четвертых, отношения аренды военного имущества отличает также специфический субъектный состав — особое
положение в договоре аренды балансодержателя военного имущества, который практически всегда участвует в
договоре на стороне арендодателя либо вообще наделяется собственником правомочиями последнего.
Балансодержатель — хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его
заключает соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся в этом случае титулодержателем. Но
подпись балансодержателя в договоре на стороне арендодателя требуется. В случае отказа балансодержателя от
подписи комитет по управлению имуществом заключает договор независимо от позиции балансодержателя, а
балансодержатель обязан выполнять обязательства арендодателя по договору». В.В. Витрянский считает, что в связи с
четким определением новым ГК РФ соотношения правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника
его имущества фигуре балансодержателя не остается места в арендных отношениях. По его мнению, начиная с
момента введения в действие части первой ГК РФ (1 января 1995 г.) соответствующие положения Указа Президента
Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1230, наделявшие комитеты по управлению имуществом
полномочиями по сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежавшего государственному предприятию на
праве хозяйственного ведения, утратили силу, поскольку право распоряжения этим имуществом (в том числе путем
сдачи его в аренду с согласия собственника) принадлежит исключительно предприятию как субъекту хозяйственного
ведения (ст. ст. 294, 295 ГК РФ). Что касается учреждений, то они не вправе, за исключением отдельных случаев,
предусмотренных законом, распоряжаться имуществом, закрепленным за ними собственником либо приобретенным
на средства, выделенные по смете. Но и собственник не наделен правами по распоряжению этим имуществом (п. 1 ст.
298 ГК РФ). Для того чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве
оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество у последнего, что
допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества.
Однако в условиях Вооруженных Сил балансодержатели военного имущества как субъекты вещного права
продолжают активно участвовать в арендных отношениях. Они выявляют временно неиспользуемое недвижимое
военное имущество, инициируют и согласовывают возможность его сдачи в аренду с вышестоящими органами
военного управления и иными компетентными органами, на них возложена обязанность по подготовке проекта
договора аренды, а также передача объектов недвижимости арендатору и контроль исполнения последним
обязательств по договору. К тому же балансодержатели военного имущества, как правило, сами являются
титулодержателями и в этом отношении не связаны с комитетами по управлению государственным имуществом,
которые без согласия балансодержателя не вправе распоряжаться закрепленным за ними военным имуществом, в том
числе сдавать его в аренду.
Особое положение балансодержателей военного имущества находит отражение и в заключаемых Министерством
имущественных отношений Российской Федерации договорах о передаче в аренду федерального недвижимого
имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. Эти договоры имеют типовую форму
для всех воинских частей, учреждений и организаций Минобороны России. В них балансодержатель именуется
«арендодатель» и указывается, что Минимущество России (именуется «министерство») возлагает на
балансодержателя исполнение предусмотренных законом обязанностей арендодателя по предоставлению арендатору
имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, устранению его
недостатков, выявленных арендатором, и капитальному ремонту за свой счет переданного в аренду имущества.
Таким образом, балансодержатель военного имущества является самостоятельным участником арендных
отношений в Вооруженных Силах. В таком качестве его рассматривает и судебно-арбитражная практика.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в одном из постановлений по конкретному
арбитражному делу, инициированному Госкомимуществом России, обратившимся с иском о досрочном расторжении
договора аренды нежилых помещений, находившихся на балансе первой эксплуатационной комендатуры
Министерства обороны Российской Федерации, указал, что балансодержатель является одним из основных
участников договора аренды, так как он фактически занимается реализацией договора и ему должна вноситься
арендная плата.
Сказанное не должно вводить в заблуждение относительно характера договора аренды военного имущества с
точки зрения количества участвующих в нем сторон. Несмотря на участие балансодержателя, сделка аренды является
двусторонней, так как единственным законным арендодателем военного имущества остается Министерством
имущественных отношений Российской Федерации, даже если в договоре представителем собственника
балансодержателю делегированы некоторые правомочия арендодателя федерального имущества. В этом случае
арендодатель по закону (Министерством имущественных отношений Российской Федерации) и его доверенное
лицо — арендодатель по договору (балансодержатель) выступают в сделке на одной стороне по отношению к другой
стороне — арендатору.
Участие балансодержателя военного имущества в договоре аренды и предоставление ему права подписать договор
зачастую используются воинскими должностными лицами для противоправной передачи военного имущества в
пользование арендатору до фактического заключения сделки. Они ошибочно полагают ее трехсторонней и после
подписания договора балансодержателем и арендатором, вопреки положениям ст.ст. 296, 298 и 608 ГК РФ, считают
его заключенным, несмотря на отсутствие подписи законного арендодателя. Судебно-арбитражная практика
подтверждает неправомерность такой позиции. Арбитражный суд города Москвы по делам № А40-8329/03-77-90 и
№ А40-34361/02-77-386, суд апелляционной инстанции и Федеральный арбитражный суд Московского округа по делу
№ А40-34361/02-77-386, рассматривая исковые заявления заместителя Генерального прокурора Российской
Федерации — Главного военного прокурора о признании недействительными (ничтожными) договоров о передаче в
аренду помещений спортивных сооружений ЦСКА, подписанных только балансодержателем и арендатором, признали
оспариваемые сделки двухсторонними, что явилось основанием для удовлетворения исковых требований прокурора.
Следующей особенностью арендных отношений в Вооруженных Силах является то, что сделки имущественного
найма заключаются обычно на непродолжительный срок. В соответствии с рекомендациями ГлавКЭУ Министерства
обороны Российской Федерации, согласованными с Министерством имущественных отношений Российской
Федерации, недвижимое военное имущество в настоящее время сдается в аренду на срок, как правило, не
превышающий пяти лет, обычно — на один год. Это объяснимо, так как сложно предугадать, в какой момент у
Вооруженных Сил может возникнуть потребность в переданном в аренду имуществе. Однако с точки зрения
наилучшей защиты интересов Вооруженных Сил, следовало бы заключать договоры аренды недвижимого военного
имущества вообще без указания срока аренды. В этом случае договор аренды считается заключенным на
неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон
в любое время в одностороннем порядке вправе отказаться от договора при условии письменного предупреждения об
этом другой стороны за три месяца (пп. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ). Законом или договором может быть установлен иной
срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Это дало бы
возможность балансодержателям переданного в аренду военного имущества при возникновении срочной потребности
в этом имуществе своевременно истребовать его у арендатора, не апеллируя к суду. Да и при обращении в суд с
требованием о досрочном расторжении договора аренды требовалось бы только доказать наличие действительной
потребности Вооруженных Сил в данном имуществе либо привести иные убедительные доказательства,
обосновывающие необходимость прервать арендные отношения.
К тому же заключение краткосрочных договоров аренды, при всей их внешней привлекательности, связанной с
возможностью через определенное время (1—5 лет) немотивированно не продлевать договор с арендатором, требует
от командования воинских частей, органов военного управления, организаций, учреждений и предприятий
Министерства обороны Российской Федерации оформления значительного количества документов, привлечения к
этой работе большого количества людских ресурсов. Это также создает дополнительные возможностипочву для
коррупции в армии и на флоте, позволяя воинским должностным лицам без объяснения причин не возобновлять
договор с неугодными арендаторами и нередко вынуждая последних искать благосклонности различных командиров
и начальников, от которых зависит решение этого вопроса.
В-пятых, арендные отношения в Вооруженных Силах отличает от аналогичных отношений, развивающихся в
обществе, также специфическое правовое регулирование, выражающееся в установлении государством особого
порядка заключения договоров аренды военного имущества и особого контроля исполнения арендатором договорных
обязательств. Этот порядок учитывает специфику режима правового использования военного имущества и
урегулирован в принципе теми же видами законодательства: гражданским, земельным, водным, воздушным, лесным,
природоохранным, в области обороны и безопасности, антитеррористическим и др.
Основаниями для рассмотрения Министерством имущественных отношений Российской Федерации вопроса о
передаче в аренду объекта недвижимого военного имущества на бесконкурсной основе могут являться поручение
(решение) Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации либо письменное обращение
юридического лица с просьбой о заключении договора аренды.
Федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, обращаются в
Министерством имущественных отношений Российской Федерации с ходатайствами (обращениями) о заключении
договоров аренды в отношении объектов недвижимого военного имущества, закрепленных за воинскими частями,
учреждениями, организациями и предприятиями. Ходатайство должно содержать данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче в аренду, в том числе его местонахождение и права заявителя на этот
объект недвижимого имущества. К документам должен быть приложен проект договора.
Решение о передаче в аренду объекта недвижимого имущества принимается Министерством имущественных
отношений Российской Федерации на основании оценки представленных документов. Отсутствие необходимой для
принятия решения информации может восполняться путем направления дополнительных документов. Об отказе в
даче согласия на передачу объекта недвижимого имущества в аренду заявитель уведомляется письменно. Решение о
передаче в аренду объекта недвижимого имущества может оформляться Министерством имущественных отношений
Российской Федерации либо по отдельным поручениям — его территориальными органами двумя путями:
согласованием Министерством имущественных отношений Российской Федерации или его территориальным органом
условий договора аренды, что удостоверяется подписью соответствующего должностного лица и печатью этого
органа, или непосредственным подписанием должностным лицом представителя собственника договора о передаче в
аренду объекта недвижимого военного имущества.
Фактическая передача недвижимого военного имущества в аренду осуществляется только после заключения
договора аренды и его государственной регистрации. При этом балансодержателем и арендатором оформляется акт
приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества. Арендная
плата за пользование арендуемым недвижимым военным имуществом рассчитывается балансодержателем
(правильность расчетов проверяется ГлавКЭУ Министерства обороны Российской Федерации) в соответствии с
методикой, утвержденной Министерством имущественных отношений Российской Федерации.
Оформление договоров на сдачу в аренду недвижимого военного имущества осуществляется только с согласия
органов военной контрразведки. Это обязательное условие приобрело особую актуальность в последние годы, в связи
с активизацией террористических организаций, которые все чаще практикуют совершение террористических актов с
использованием арендованных помещений, зданий и сооружений. Кроме того, недвижимое имущество, находящееся у
Вооруженных Сил на праве оперативного управления, может быть передано в аренду только при наличии разрешения
начальника строительства и расквартирования войск — заместителя Министра обороны Российской Федерации, а при
сдаче в аренду объектов специального назначения, имущества режимных и особо режимных частей — разрешения
начальника Генерального штаба Вооруженных Сил Российской Федерации. Исключением являются нежилые
встроенно-пристроенные помещения в жилых домах, сдача в аренду которых осуществляется с разрешения
главнокомандующих видами Вооруженных Сил, командующих войсками военных округов (флотами) и начальников
главных и центральных управлений по принадлежности жилищного фонда.
Право представления в Министерство имущественных отношений Российской Федерации проектов договоров
аренды предоставлено только начальнику строительства и расквартирования войск — заместителю Министра
обороны Российской Федерации, а в территориальные комитеты Министерством имущественных отношений
Российской Федерации — командующим войсками военных округов (флотами). Поступающие проекты договоров
аренды федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления, должны рассматриваться в
Министерстве имущественных отношений Российской Федерации и его территориальных комитетах в месячный срок.
Если срок рассмотрения не соблюдается, то органы военного управления имеют право потребовать объяснения
причин несоблюдения срока.
Рассматривая особенности и правовое регулирование арендных отношений в армии и на флоте, нельзя не
остановиться на вопросе аренды земельных участков, закрепленных за Вооруженными Силами в постоянное
(бессрочное) пользование. Не относясь к военному имуществу, земельные участки, тем не менее, могут как
недвижимость являться объектом аренды. Правовой режим пользования войсками земельными участками
определяется исходя из принадлежности этих участков к определенной категории земель — земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической
деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (ст. 7 Земельного Кодекса
Российской Федерации). Землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются или
предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, пограничных войск, других
войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по
вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране
Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в
закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных
отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами (ст. 93 Земельного Кодекса Российской
Федерации).
Законом установлены ограничения оборотоспособности данной категории земель, а некоторые входящие в их
состав земельные участки вообще изъяты из оборота, регулируемого гражданским и земельным законодательством
(ст. 27 Земельного Кодекса Российской Федерации). К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в
федеральной собственности: зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной
деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска пограничной службы Федеральной службы
безопасности, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды; объектами организаций федеральной
службы безопасности, федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии,
пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности
которых
созданы
закрытые
административно-территориальные
образования;
инженерно-техническими
сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной
границы Российской Федерации. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут
предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским
законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в
частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Особый режим использования земель может устанавливаться в пограничных зонах, что влечет за собой
ограничение прав собственников земельных участков, находящихся в пределах этих зон. Порядок пользования
земельными участками в пограничной полосе регулируется Законом Российской Федерации «О Государственной
границе Российской Федерации» от 1 апреля 1993 г. № 4730-I (с последующими изменениями).
В соответствии с Законом Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании»
от 14 июля 1992 г. № 3297-1 (в редакции от 31 декабря 1999 г.) содержание правового режима земель обороны и
безопасности, на которых расположены промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению и
утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военные и иные объекты,
для которых установлен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны,
включающий специальные условия проживания граждан, подчинено назначению указанных объектов. Особый режим
безопасного функционирования предприятий и объектов в закрытом административно-территориальном образовании
включает в себя в том числе ограничения на право владения, пользования и распоряжения землей.
В Федеральном законе «Об уничтожении химического оружия»
от 2 мая 1997 г. № 76-ФЗ также предусмотрены специальные требования к режиму пользования земельными
участками, на которых размещены и объекты по хранению и уничтожению химического оружия. В качестве таких
объектов признается совокупность специально выделенной и охраняемой территории, на которой постоянно
находится химическое оружие, и расположенного на этой территории комплекса основных и вспомогательных
сооружений по его хранению. Вокруг объектов по хранению и уничтожению химического оружия устанавливаются
зоны защитных мероприятий, площадь которых зависит от расчетного или нормируемого безопасного уровня
загрязнения окружающей среды и утверждается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2000 г. № 135, утвердившим Положение об
установлении запретных зон и запретных районов при арсеналах, базах и складах Вооруженных Сил Российской
Федерации, других войск, воинских формирований и органов, установлены ограничения в использовании земельных
участков, хотя и не входящих в состав земель обороны и безопасности, но расположенных в пределах запретных зон и
районов вокруг военных арсеналов, баз и складов.
Земельным законодательством предусмотрена возможность сдачи в аренду отдельных земельных участков из
земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, юридическим лицам и гражданам для
сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования (ст. 93 Земельного Кодекса Российской
Федерации). Однако развитию арендных отношений, объектом которых являлись бы земельные участки, входящие в
состав земель обороны и безопасности, препятствует содержащаяся в той же статье ЗК РФ норма, согласно которой
арендование возможно только в установленном Правительством Российской Федерации порядке, который до
настоящего времени не определен.