ОСВЕЩЕНИЕ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ЗАКОНА УКРАИНЫ

ОСВЕЩЕНИЕ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ЗАКОНА УКРАИНЫ «ОБ ИПОТЕКЕ»
(ТЕЗИСЫ)
Евгений МИЧУРИН
кандидат юридических наук,
доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин
Национального университета внутренних дел
Три основания возникновения ипотеки: (ст. 3 ЗУ «Об ипотеке»)
-
договор;
закон (рента недвижимого имущества (ч. 1 ст. 735 ГК Украины);
решение суда.
Момент заключения договора ипотеки
Момент возникновения прав и обязанностей сторон по договору ипотеки – нотариальное
удостоверение договора.
Необходимо уточнить, что обременение недвижимости ипотекой подлежит гос. регистрации. Речь
идет о гос. регистрации права, но не договора. Договор ипотеки при этом считается заключенным с
момента нотариального удостоверения договора.
Государственная регистрация ипотеки
Имеет целью:
придание ипотеке свойства публичности;
устанавливает приоритет.
Возможны два варианта:
1) ипотека не зарегистрирована;
2) ипотека зарегистрирована.
Рассмотрим каждый из них, исходя из тех правовых последствий, которые возникают
1) ипотека не зарегистрирована.
Согласно ст. 4 ЗУ «Об ипотеке» ипотечный договор является действительным, но в этом случае
отсутствует приоритет относительно зарегистрированных ипотек.
Аналог находим еще в царской России. Такие договоры назывались «неявленными»
(Шершеневич), то есть их нельзя было противопоставить договорам, где права были
зарегистрированы.
2) ипотека зарегистрирована.
Здесь существует приоритет.
Основанием для регистрации ипотеки является Уведомление, которое предоставляет
регистрирующему органу Ипотекодержатель. Видим различие с залогом (ГК), где зарегистрировать
залог возможно по требованию, как Залогодателя, так и залогодержателя.
Особенности передачи в ипотеку имущества, находящегося в общей собственности
Имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть передано в ипотеку
только по нотариально удостоверенному согласию всех сособственников. Такое согласие не
требуется, если часть имущества выделена в натуре и произведена регистрация права собственности
на эту часть как на отдельный объект недвижимости.
Предмет ипотеки
Объекты недвижимого имущества при таких условиях (ст. 5 ЗУ «Об ипотеке»):
- принадлежит ипотекодателю на праве собственности (праве хоз. ведения);
- может быть отчуждено ипотекодателем и на него может быть обращено взыскание.
Так, в договоре пожизненного содержания приобретатель является собственником имущества, но
не может его отчуждать до смерти отчуждателя;
- недвижимое имущество должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке как
отдельный выделенный в натуре объект права собственности.
Также может быть объект незавершенного строительства.
Все принадлежности недвижимого имущества (деревья, сараи, гаражи, находящиеся в составе
недвижимого имущества) также передаются в ипотеку, если иное не предусмотрено договором.
При передаче в ипотеку здания (сооружения) ипотека распространяется на принадлежащий
ипотекодателю земельный участок, иди его часть, на котором расположено сооружение и которая
необходима для использования этого здания (сооружения) по целевому назначению.
При передаче в ипотеку земельного участка ипотека распространяется на расположенные на нем
здания (сооружения).
УСАДЬБА – земельный участок с жилым домом (ст. 381 ГК Украины).
Требования, которые обеспечиваются ипотекой
1. Основное обязательство (ст. 7 ЗУ «Об ипотеке»).
- в полном объеме;
- в части, установленной ипотечным договором.
2. Платежи, связанные с основным обязательством.
2.1.Согласно закону (ст. 7 ЗУ «Об ипотеке»):
- неустойка;
- увеличение суммы основного договора, предусмотренное договором;
2.2. Если иное не предусмотрено договором:
- затраты, связанные с обращением взыскания на предмет ипотеки;
- затраты на содержание и хранение предмета ипотеки;
- убытки, связанные с нарушением условий основного договора или условий ипотеки.
Страхование предмета ипотеки (ст. 8 ЗУ «Об ипотеке»):
- является обязательным.
Оно осуществляется:
А) ипотекодателем;
Б) ипотекодержателем за счет ипотекодателя.
Выгодополучателем при наступлении страхового случая является ипотекодатель.
Последующая ипотека
Представляет интерес, прежде всего, взыскание на предмет ипотеки при наличии последующей
ипотеки.
Варианты поведения предварительного ипотекодержателя при обращении взыскания на предмет
ипотеки. (Ст. 13 ЗУ «Об ипотеке»).
1) Также обратить взыскание на предмет ипотеки, даже если срок исполнения основного
обязательства еще не наступил;
2) Прекратить взыскание, но только если такое взыскание может повлечь неполное
удовлетворение требований ипотекодателя;
3) Если предварительный ипотекодержатель не воспользовался правом на обращение взыскания
последующем ипотекодержателем, право собственности к новому собственнику переходит
ограниченное ипотекой предварительного ипотекодержателя.
Прекращение ипотеки (ст. 17 ЗУ «Об ипотеке»):
прекращение основного обязательства;
реализация предмета ипотеки;
приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;
уничтожение предмета ипотеки;
иных оснований, предусмотренных законом.
Обращаем внимание, что с наступлением срока исполнения основного обязательства ипотека не
прекращается. Обязательство прекращается путем его надлежащего исполнения. Поэтому, до
исполнения основного обязательства, ипотека является действительной.
Последующие ипотеки прекращаются вследствие обращения взыскания по предварительной
ипотеке (ст. 17 ЗУ «Об ипотеке»).
Внесение изменений и дополнений в ипотечный договор (ст. 19 ЗУ «Об ипотеке»
Подлежат нотариальному удостоверению.
Если выдана заставная, изменения и дополнения возможны только при ее аннулировании и выдачи
новой заставной. В подтверждение факта аннулирования заставной нотариусу предоставляется
выписка об этом из Государственного реестра залогов недвижимого имущества (п. 94.
Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины).
Кроме нотариального удостоверения изменений и дополнений к договору ипотеки также требуется
их государственная регистрация в таких случаях как:
увеличение основного обязательства (кроме случаев, когда такое увеличение прямо
предусмотрено ипотечным договором);
увеличение процентов по основному обязательству (кроме случаев, когда такое увеличение
прямо предусмотрено ипотечным договором);
Поэтому рекомендуем в ипотечном договоре предусматривать возможность и возможные
варианты увеличения суммы основного обязательства или процентов по нему, если об этом
договариваются стороны договора.
Форма ипотечного договора
- Письменная нотариальная (Ст. 18 ЗУ «Об ипотеке»).
Одновременно с удостоверением договора ипотеки нотариус, если это предусмотрено договором,
накладывает запрет на отчуждение предмета ипотеки (п. 102 Инструкции о порядке совершения
нотариальных действий нотариусами Украины).
Относительно действительности основного обязательства и проверки этого факта нотариусом.
Достаточно ограничиться формальной проверкой, поскольку ст. 244 ГК содержит презумпцию
правомерности сделки. Любая сделка является правомерной, пока иное не будет доказано в судебном
порядке.
Существенные условия договора ипотеки (ст.18 ЗУ «Об ипотеке»):
1)наименование сторон с указанием адреса, кода в ЕГРПОУ (для юридического лица) или
индивидуального идентификационного номера (для физического лица);
2)содержание, размер, срок основного обязательства, порядок его исполнения;
3)описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, регистрационные данные;
4)ссылка на выпуск (отсутствие) заставной.
Обращаем внимание, что ипотечный договор и договор, который обуславливает основное
обязательство, могут быть оформлены в виде одного документа (ст. 18 ЗУ «Об ипотеке») смешанный договор. Закон «Об ипотеке» прямо указывает, что если договор ипотеки и договор,
который обуславливает основное обязательство, оформлены в виде одного документа, то этот
документ по форме и содержанию должен отвечать требованиям, установленным законом для
ипотеки, и, дополнительно, требованиям, установленным законом к договору, определяющему
основное обязательство. Значит, в случае заключения договора купли-продажи, мены, ренты и
оформления этой сделки одним документом с ипотекой, данный смешанный договор считается
заключенным с момента государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 640 ГК Украины, ст.
657 ГК Украины, ст. 18 ЗУ «Об ипотеке»).
Заставная
- Долговая ценная бумага, определяющая безусловное право ее собственника на получение от
должника исполнения по основному обязательству, если оно должно исполняться в денежной форме,
а в случае неисполнения – обратить взыскание на предмет ипотеки (ст. 20 ЗУ «Об ипотеке»).
Обращаем внимание, что если заставной обеспечено не денежное обязательство, а иное: выполнить
работу, оказать услугу, передать вещь, выдача заставной невозможна.
Заставная подлежит государственной регистрации.
Передача заставной осуществляется по индоссаменту (передаточной надписи).
Заставная находится у ипотекодержателя.
Исполнение обязательства должником по заставной осуществляется на основании письменного
требования собственника заставной (ст. 22 ЗУ «Об ипотеке»). При передаче заставной идосант
должен письменно уведомить должника о передаче заставной индосату.
Относительно заставной установлено ряд презумпций (ст. 22 ЗУ «Об ипотеке»):
1. Если заставная находится у должника – обязательство им исполнено. Иное должно быть
доказано.
2. Если заставная находится не у должника, обязательство им не исполнено, если не доказано
иное.
Особенности установлены относительно обеспеченного заставной обязательства, если оно должно
быть выполнено частями. В этом случае собственник заставной выдает должнику квитанции и ведется
реестр платежей по заставной. Приоритет в случае расхождений отдается квитанциям.
При утрате заставной выдается дубликат (ст. 27 ЗУ «Об ипотеке»). Выдача дубликата заставной
подлежит государственной регистрации.
Законом предусмотрено использование заставной для рефинансирования:
Отчуждение (Продажа) заставной путем совершения индосамента;
продажа заставной с обязательством обратного выкупа;
залог заставной для обеспечения исполнения обязательств перед другими кредиторами;
эмиссия ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов на основании заставной. Эмитентом
их может быть только банк или иное финансовое учреждение.
Переход права собственности на предмет ипотеки
Ст. 23 ЗУ «Об ипотеке» говорит о том, что при переходе права собственности на имущество,
переданное в ипотеку, ипотека остается действительной. В этом проявляется право следования.
Отчуждение предмета ипотеки ипотекодателем третьим лицам возможно лишь с согласия
ипотекодержателя.
Исключение установлено ст. 17 ЗУ «Об ипотеке» – если собственником имущества в результате
взыскания, обращенного на предмет ипотеки, становится предварительный ипотекодержатель,
последующие ипотеки прекращаются.
Удовлетворение требований ипотекодержателя
Удовлетворение требований ипотекодержателя (ст. 33 ЗУ «Об ипотеке») происходит в таких
случаях:
1)неисполнение должником основного обязательства;
2)ненадлежащее исполнение должником основного обязательства;
3)нарушение ипотекодателем обязательств, установленных ипотечным договором. В этом случае
возможно досрочное исполнение основного обязательства или обращение взыскания на предмет
ипотеки – ст. 12 ЗУ «Об ипотеке».
В частности, ч. 2 ст. 12 ЗУ «Об ипотеке» устанавливает, что нарушение ипотекодателем
обязанностей относительно сохранения или страхования предмета ипотеки позволяет требовать
досрочного исполнения обязательства или обращения взыскания на предмет потеки.
4) возбуждение производства в деле об установлении платежеспособности должника или
признания его банкротом – ч. 2. ст. 33;
5) ликвидация юридического лица – ипотекодержателя.
Непосредственным основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является:
1. Решение суда.
1.1. о продаже предмета ипотеки с публичных торгов;
1.2. о передаче права продать товар ипотекодержателю;
2. исполнительная надпись нотариуса;
3.Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя
3.1. о продаже предмета ипотеки от своего имени
3.2. о передаче ипотекодателю права собственности на предмет ипотеки
3.3. ЗАСТЕРЕЖЕННЯ о переходе права собственности к ипотекодержателю, сделанное в договоре
ипотеки.
Процедура обращения взыскания на предмет ипотеки:
1. Направление ипотекодателю (должнику) письменного требования о прекращении нарушения
и исполнении нарушенного обязательства в не менее чем 30-дневный срок, а также предупреждение
об обращении взыскания (ч. 1 ст. 35 ЗУ «Об ипотеке»).
2. Если на протяжении указанного срока требование остается без удовлетворения,
ипотекодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.