Вопросы правового обеспечения эксплуатации объектов

Вопросы правового обеспечения эксплуатации объектов недвижимости
Автор: Акмал Гузель, к.э.н., специалист в области оценки недвижимости
Основной задачей правого обеспечения эксплуатации нежилого здания является
обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах
эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непосредственно самой эксплуатации.
Правовое обеспечение эксплуатации объекта недвижимости начинается с тщательного
анализа правового положения принимаемого здания. Конкретный набор юридических
операций совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой
стадии правового жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении
строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при
принятии его в управление или покупке (стадии владения, пользования и распоряжения и
смены собственника) и в большинстве случаев имеет индивидуальный характер. Тем не
менее, можно выделить ряд следующих основных вопросов, требующих изучения:
1.Форма собственности на объект недвижимости. В соответствии со ст. 209 Гражданского
Кодекса РФ: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
своим имуществом». Согласно ст. 212 ГК РФ: «В Российской Федерации признаются
частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Эти формы
собственности можно охарактеризовать следующим образом:
Частная собственность. Частной собственностью является имущество, принадлежащее на
праве собственности гражданам или юридическим лицам, за исключением отдельных
видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам
или юридическим лицам. При этом не все юридические лица могут обладать правом
собственности на приобретенное, либо переданное им учредителями в качестве вкладов
имущество. Согласно ст. 213 ГК РФ изъятыми из этого перечня являются
государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения,
финансируемые собственником.
Государственная собственность. Государственной собственностью является имущество,
принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная
собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ
(собственность субъекта РФ) - республикам, краям, областям, городам федерального
значения, автономной области, автономным округам (ГК РФ, ст. 214). Права собственника
от имени РФ и субъектов РФ осуществляют органы государственной власти в рамках их
компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ГК РФ ст.
125).
Муниципальная собственность. Муниципальной собственностью является имущество,
принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также
другим муниципальным образованиям (ГК РФ, ст. 215). Права собственника от имени
муниципальных образований осуществляют органы местного самоуправления (ГК РФ ст.
125).
Отнесение имущества к федеральной, государственной и муниципальной собственности
проводится в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. №
3020-р «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на
федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ,
краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и СанктПетербурга и муниципальную собственность».
Федеральное, государственное и муниципальное имущество подлежит пообъектной
регистрации в реестрах федеральной, государственной и муниципального собственности,
права и обязанности ведения которых возложены на соответствующие комитеты по
управлению имуществом (Положение об определении пообъектного состава федеральной,
государственной, и муниципальной собственности и порядке оформления прав
собственности, утвержденное распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 № 114-РП, п.
11).
Государственное и муниципальное имущество имеет три вида правового режима:
а) закрепление за государственными и муниципальными предприятиями на праве
хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ);
б) закрепление за государственными и муниципальными учреждениями, а также
казенными предприятиями на праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ);
в) незакрепленное имущество - государственная или муниципальная казна (п. 4 ст. 214, п.
З ст. 215 ГК РФ), при этом под казной понимается именно имущество, а не казначейство
как государственный орган.
2. Количество собственников у объекта недвижимости. В случае, если правом
собственности на объект недвижимости обладает несколько субъектов, необходимо
установить, с кем из них будет заключать договор на управление эксплуатирующая
организация и каким образом будет осуществляться движение и распределение
финансовых потоков. Поскольку, договор на управление объектом недвижимости может
заключаться только с одним собственником, то и деловые отношения возникают с ним
одним.
3. Функциональное назначение объекта и особенности его использования. Объекты
недвижимости могут относиться либо к объектам жилого фонда, либо к объектам
нежилого фонда.
Порядок осуществления государственного контроля за учетом и использованием объектов
нежилого фонда города Москвы определяется Законом №38 от 3 июля 2002 г. «О
государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города
Москвы», принятым Московской городской думой. Он устанавливает также
административную ответственность физических и юридических лиц, должностных лиц
за нарушение законов и иных нормативных актов Российской Федерации и города
Москвы, регулирующих учет и использование объектов нежилого фонда.
4. Правовое положение земельного участка. Земельный участок как объект земельных
отношений являет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы
которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок
идентифицируется своим кадастровым номером, который присваивается при
осуществлении государственного кадастрового учета и определяет его местоположение.
Очертание границ земельного участка позволяет определить кадастровая карта (план).
Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до
введения в действие налога на недвижимость) или арендная плата.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов,
облагаются ежегодным земельным налогом. Согласно ст. 3 Закона РФ «О плате за землю»
размер земельного налога устанавливается в виде стабильных платежей за единицу
площади земли в расчете на год и не зависит от результатов хозяйственной деятельности
собственников земли и землепользователей. Налог на городские (поселковые) земли, в
соответствии со ст. 8 Закона РФ «О плате за землю», устанавливается на основе средних
ставок, которые дифференцируются по местоположению и зонам различной
градостроительной ценности, определяемым в соответствии с экономической оценкой
территории и генеральными планами городов. В облагаемую налогом площадь
включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки,
необходимые для их содержания, а также санитарно - защитные зоны объектов,
технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим
юридическим лицам и гражданам.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер, порядок, условия и
сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ
или муниципальных образований, устанавливаются соответственно Правительством РФ,
органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления; а
за земельные участки, находящиеся в частной собственности - договорами аренды
земельных участков (ст. 65 Земельного кодекса РФ).
5. Возможный вариант передачи объекта в управление. Управление эксплуатацией
объекта недвижимости собственника другим лицом предопределено тем, что собственник
не всегда в состоянии сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество и
управлять им с надлежащей для себя выгодой. Поэтому возникает проблема, связанная с
передачей здания собственника другому лицу и закреплением его на определенном
вещном праве за новым субъектом.
Возможны различные юридические формы передачи объекта в управление:
Договор доверительного управления регулируется статьей 209 ГК РФ и главой 53 ГК РФ
(ст. 1012-1026) и является оптимальной формой для решения всех задач, связанных с
управлением объектом недвижимости. Согласно ст. 1012 ГК РФ, по договору
доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает
другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в
доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение
осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или
указанного им лица (выгодоприобретателя); при этом передача имущества в
доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к
доверительному управляющему. Передача недвижимого имущества в доверительное
управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход
права собственности на это имущество (ст. 1017 ГК РФ).
Если здание является государственной или муниципальной собственностью, следует
учесть следующие моменты:
1) объектом доверительного управления не может быть имущество, находящееся в
хозяйственном ведении или оперативном управлении; передача такого имущества в
доверительное управление, возможна только после ликвидации юридического лица, в
хозяйственном ведении или оперативном управлении которого оно находилось, либо
прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и
поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом
основаниям (ст. 1013 ГК РФ);
2) концепция (бизнес-предложение) и программа доверительного управления объектом
государственной собственности должны быть согласованы с отраслевыми органами
исполнительной власти субъекта федерации, либо муниципального образования,
ответственными за управление государственным (муниципальным) имуществом и за
исполнение бюджета. В случаях, когда объект является памятником архитектуры, истории
или культуры, концепцию и программу управления необходимо также согласовать с
отраслевым органом, ответственным за охрану памятников.
Договор поручения (гл. 49 ГК РФ ст. 971 - 979) либо агентский договор (гл. 52 ГК РФ ст.
1005-1011) наиболее всего подходят для решения конкретных задач управления объектом
недвижимости.
В соответствии со ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный)
обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные
юридические действия; при этом права и обязанности по сделке, совершенной
поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за
вознаграждение выполнять за счет другой стороны (принципала) определенные действия
от своего имени либо от имени принципала; при этом права и обязанности по сделке,
совершенной агентом от своего имени, приобретает агент, а по сделке, совершенной им от
имени принципала, права и обязанности возникают у принципала. Управление
недвижимостью, при передаче здания по агентскому договору, как правило, сводится к
выполнению управляющей компанией отдельных функций управления эксплуатацией
(например - только сдачи в аренду свободных площадей).
Договор аренды с правом сдачи в субаренду и одновременной передачей части функций
по управлению (§ 1 и 4 главы 34 ГК РФ) наиболее целесообразен для случаев, когда
объект управления находится в федеральной собственности. Особенно это касается
зданий-памятников федерального значения, для которых законодательством не
предусматривается иная форма передачи кроме аренды. Также передача объекта по
договору аренды целесообразна, когда учредитель управления заинтересован в получении
стабильного фиксированного дохода от управления объектом недвижимости.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество
за плату во временное пользование или во временное владение и пользование. Согласно
ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество
в субаренду (поднаем), если иное не установлено законом, при этом ответственным по
договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор о совместной деятельности регулируется главой 55 ГК РФ, ст. 1041-1054 и
наиболее целесообразен при наличии необходимости разделить затраты и риски,
связанные с управлением объектом недвижимости (в том числе - на ремонт и
реконструкцию здания) между учредителем управления и управляющим. Согласно ст.
1041 договор о совместной деятельности предполагает не только передачу имущества
учредителя управления в качестве вклада, но и непосредственное участие его в
управлении объектом недвижимости.
Договор о доверительном управлении паевым инвестиционным фондом (гл. III ФЗ от
29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») применяется в случаях, когда для
наиболее эффективного использования недвижимого имущества нескольких учредителей
управления необходимо его объединение (например: различных собственников
помещений в здании, либо собственников нескольких зданий, в совокупности
представляющих комплекс функционально взаимосвязанных объектов). По договору
доверительного управления паевым инвестиционным фондом (ПИФом) учредитель
доверительного управления передает имущество управляющей компании для включения
его в состав ПИФа с условием объединения этого имущества с имуществом иных
учредителей, а управляющая компания обязуется от своего имени осуществлять
доверительное управление ПИФом. При этом появляются льготы по налогу на прибыль последний выплачивается, только в случае продажи учредителем управления своего пая,
то есть отсутствует двойное налогообложение. К отрицательным сторонам данной формы
относится факт образования общей долевой собственности участников паевого
инвестиционного фонда на имущество, переданное в качестве паев, а также
невозможность выделения кем-либо из участников своей доли в натуре.
В договоре на управление недвижимостью необходимо определить
формирования и величину вознаграждения управляющей организации.
порядок
Многообразие возможных юридических форм связано, прежде всего с тем, что
теоретически наиболее развитая их форма - оказание услуг на основе договора
доверительного управления - является не всегда наиболее эффективной с учетом
состояния правового регулирования доверительного управления, законодательных
ограничений, налогового законодательства и прочее. Наиболее эффективная форма
передачи здания в управление выбирается, как с точки зрения интересов собственника
недвижимости, так и управляющей организации.
После прохождения государственной регистрации объекта (сделки) производится
постановка его на баланс и включение сведений по нему в систему управленческой
отчетности.
В процессе эксплуатации правовое обеспечение включает в себя юридическое
сопровождение всех процессов заключения, исполнения и расторжения договоров аренды
помещений, договоров подряда на выполнение работ и договоров на поставку ресурсов и
услуг, а также юридические действия, направленные на снижение всевозможных потерь
от неплатежей.
Законодательством России установлено: когда частная собственность препятствует
реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным
ограничениям. Для недвижимости такими ограничениями являются:
- система зонирования;
- рациональное использование и охрана земель;
- контроль за охраной окружающей среды;
- защита интересов других собственников и пользователей земли;
- градостроительные ограничения, проекты застройки населенных пунктов;
- учет строительных норм и правил;
- безопасность жизнедеятельности и др.
Ограничения, устанавливаемые законами и нормативными актами, носят принудительный
характер.
Существуют
также
добровольные
ограничения,
устанавливаемые
собственником по договорам: аренды, сервитута и др. За нарушение большинства норм и
правил предусмотрена ответственность должностных лиц и организаций. Все эти
ограничения действуют на протяжении стадии владения, пользования и распоряжения
объектом. Поэтому для эффективного управления имуществом необходимо организовать
систему учета всех ограничений, которым подвергается объект недвижимости, так как они
во многом будут влиять на выбор возможных решений в других сферах деятельности: в
коммерческом использовании здания и его технической эксплуатации.