Сегмент производственной недвижимости

Анастасия Печенкина, аналитик II категории ОАО «Камская долина»,
г. Пермь, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости
Мониторинг рынка производственной недвижимости г. Перми за I квартал 2010 г.
Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г.
повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми.
Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках куплипродажи, с 1994 г. – в сделках аренды.
С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила
трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое
зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства,
становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения
для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью
становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.
Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение
последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом
рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости.
Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок
недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь
может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.
Рынок купли-продажи производственной недвижимости
В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном
вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного
строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных
нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве
нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который
планирует получить прибыль от реализации производимой на новом заводе продукции, а
не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом куплипродажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.
Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов
строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. В 2009 г. объем
ввода производственной недвижимости сократился по сравнению 2008 г. на 23%. Кроме
того, пересматриваются сроки реализации перспективных проектов.
Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на
территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется
стратегическим развитием региона в целом. Стратегия предусматривает перенос
некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.
Отметим, что в период кризиса частный бизнес пересмотрел инвестиционные
программы с точки зрения оптимизации издержек и поддержания текущей ликвидности, а
государство сосредоточило усилия на поддержке социальной сферы – создании
дополнительных рабочих мест, поддержке начинающих предпринимателей, строительстве
дорог, благоустройстве территории города и создании других общественных благ.
Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным
критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому
признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:
Группа производственной
недвижимости
I группа*
Состав группы
производственно-административные комплексы, состоящие
из земельного участка и зданий, близких по характеристикам
технопаркам
производственные базы, состоящие из земельного участка и
объектов основного и вспомогательного производства
Отдельно стоящие здания (помещения) производственного
III группа
назначения (административно-бытовой корпус, цех, склад,
ангар и т.п.)
объекты автохозяйства, включая гаражные комплексы,
IV группа
гаражи, стоянки, автозаправочные станции, объекты
автосервиса и т.п.
* I группа не представлена предложениями на рынке производственной недвижимости Перми
II группа
К концу 1-го квартала 2010 г. на вторичном рынке производственной недвижимости
г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению:
Структура предложения производственной
недвижимости в г. Перми по количеству объектов
на 26 марта 2010 г.
гаражи
55,1%
промышленные
территории
5,3%
объекты
автохозяйства
3,5%
производственные
базы и
комплексы
11,3%
производственные
склады
14,1%
производственные
помещения
3,2%
производственные
здания
7,4%
Традиционно более половины всех предложений приходится на подсегмент гаражей,
а минимальную долю занимает подсегмент остальных объектов автохозяйства. В 1-м
квартале 2010 г. произошли незначительные изменения структуры предложения
производственной недвижимости. Наиболее значимым можно считать сокращение доли
производственных помещений
Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости
отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен
предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 1-й квартал
2010 г. представлена на графике ниже.
Динамика средних цен предложения объектов
производственной недвижимости в г. Перми
руб. /кв .м
за 1 кв. 2010г.
30 000
24 950
25 000
21 179
20 000
16 154
14 592
15 000 13 914
13 929
12 916
11 533
10 901
13 205
10 000 10 968
10 132
5 000
Декабрь,
2009
Янв арь,
2010
ав тосерв исы
здания
склады
Фев раль,
2010
Март, 2010
гаражи
помещения
базы
В 1-м квартале 2010 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми
практически все подсегменты стабилизировались и даже немного выросли в цене. Кроме
того, произошло сближение средних цен практически всех подсегментов, за исключением
подсегмента объектов автохозяйства и промышленных территорий. Как уже отмечалось
рынок производственной недвижимости в силу ограниченного числа предложений
подвержен значительным колебаниям цены. Поэтому несмотря на небольшой рост цен по
большинству подсегментов рынка, констатируем наступление стадии стабилизации.
Рынок производственной недвижимости развивается с небольшим отставанием по
времени от рынка коммерческой недвижимости, который, в свою очередь, несколько
запаздывает по отношению к рынку жилья. В настоящее время можно говорить о начале
восстановления на вторичном рынке жилья и о стабилизации на рынке коммерческой и, в
частности, производственной недвижимости.
За 1-й квартал 2010г. средняя цена предложения объектов III группы выросла
примерно на 7%, в основном за счет подсегмента складов. На подсегменте
производственных зданий цены стабилизировались, а на подсегменте производственных
помещений продолжилось небольшое снижение, в основном из-за уменьшения количества
предложений в 1-й зоне. Сближение цен на объекты III группы обусловлено, в основном,
выбытием качественных предложений.
Рынок аренды производственной недвижимости
По сравнению с рынком купли-продажи на рынке аренды по количеству
предложений преобладает подсегмент производственных складов, занимая более
половины рынка. Также достаточно большая доля предложений приходится на
подсегмент производственных помещений. На остальные сегменты приходится 2 – 7%.
Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается
предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения
«открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.
Структура предложения на рынке аренды
объектов производственной недвижимости
г.Перми на 26 марта 2010 г.
Производственные
склады
62,6%
Производственные
помещения
17,4%
Производственные
здания Объекты
Производ1,7% автохозяйственные
ства
гаражи
2,6%
2,6%
Открытые
площадки
7,0%
Производственные
базы и
комплексы
6,1%
Динамика арендных ставок на рынке производственной недвижимости Перми
колеблется из месяца в месяц достаточно сильно. Например, оставаясь достаточно
стабильными в январе – феврале 2010 г., в марте средняя арендная ставка на склады
снизилась, а на помещение – немного выросла. В абсолютном выражении арендные
ставки на производственную недвижимость представлены на графике ниже. Для
выявления тенденций необходимо анализировать более длительный период времени.
руб./кв.м./мес.
Динамика средних арендных ставок на производственные
объекты в 1-м квартале 2010г.
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
175
165
160 151 164
148
дек.09
янв .10
фев .10
мар.10
Произв одств енные объекты
Произв одств енные помещения
Произв одств енные склады
Более подробная информация о текущем состоянии рынка производственной
недвижимости (в т.ч. складской) представлены в обзоре за конкретный период
(поквартально с 2006 г.). Анализ структуры предложения и цен проводится в
соответствии с разработанным специалистами аналитического отдела ОАО «Камская
долина» зонированием для производственной недвижимости. Для подсегмента складов
разработана классификация по классам качества. Кроме того, в отчете представлена
информация по спросу и срокам экспозиции на рынке.