Что такое единица сравнения - Appraiser.Ru. Вестник оценщика

Что такое единица сравнения?
Определение
Пример
Источник
Для отобранного набора элементов сравнения
осуществляется выбор удельных единиц
сравнения,
в
качестве
которых
могут
использоваться цены на единицу измерения
количества ценообразующего фактора для
объектов сравнения и объекта оценки по всем
элементам сравнения. При этом учитывается, что
использование
удельных
характеристик
(удельных цен) не приводит к устранению
зависимости этих характеристик от общего
количества ценообразующего фактора, но
существенно
ослабляет
эту
зависимость
(стр.226).
1. Для земельного участка без улучшений:
1.1. Цена за единицу площади: квадратный метр – для участков под
застройку в населенном пункте
«сотка» - для участков под садоводство или ИЖС вне населенного
пункта
гектар – для с/х и лесных угодий
1.2. Цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль
«красной
линии» для
объектов
торгового,
складского,
производственного назначения
1.3. Цена за участок площадью, стандартной для данного типа
использования
2. Для земельного участка с улучшениями в качестве удельной
характеристики принимается удельная цена единицы измерения
количества
ценообразующего
фактора
для
компонента
собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего
объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости
земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для
всего объекта используется удельная цена для строения:
2.1. Цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения
2.2. Цена за единицу объема строения
2.3. Цена за квартиру или комнату
2.4. Цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное
место в ресторане, номер в гостинице)
3. Для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки
«притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в
течение которого можно доехать от объекта до этой точки
общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от
назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения
можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого
промежутка времени.
(1) Озеров Е. С. «Экономика и
менеджмент недвижимости«.
СПб.:Издательство
«МКС»,
2003 — 422 с. — ISBN 5-901810-04-Х
В условиях весьма заметного дефицита
надежных данных о рыночных сделках удобным
оказывается введение удельных цен на единицу
количества ценообразующего фактора или на
единицу количества физической сущности
объекта (стр.236).
…Сравнению подлежат какие-то общие
удельные
стоимостные
показатели,
называемые единицами сравнения. На
практике
разные
сегменты
рынка
недвижимости
используют
разные
единицы сравнения (стр.191).
При анализе продаж земли цена за единицу площади, цена за
фронтальную единицу длины, цена за участок.
При анализе продаж застроенных участков обычно
используют следующие единицы сравнения: цена за 1 м2
общей площади здания или сооружения, цена за 1 м2 чистой
площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м 2 здания
без учета стоимости земли, цена за комнату, квартиру или
другую единицу недвижимости, цена за 1м3 здания или
сооружения, цена за единицу, приносящую доход
Единица сравнения - единица измерения,
общая для оцениваемых и сопоставимых
объектов недвижимости.
Единица Сравнения (unit Of Comparison)
единица
измерения,
общая
для
оцениваемой
собственности
и
сопоставимых объектов.
Единица сравнения это единица измерения Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 га и т.д. Цена в
сопоставимого и оцениваемого объектов расчете на единицу, приносящую доход. Отношение дохода к
недвижимости (стр.89).
продажной цене (валовый мультипликатор дохода).
После
выбора
аналогов
и
сбора В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения
информации следует этап выбора единицы могут выступать: 1 кв.м общей площади, 1 кв.м полезной или
сравнения (стр. 296)
сдаваемой в аренду площади
Единица сравнения позволяет сопоставлять
с объектом оценки аналоги с различным
количеством этих единиц. Корректировке
подлежит именно цена единицы сравнения
(стр.44,46).
Стоит отметить ещё один вид единицы сравнения – годовой
арендный доход на 1 м2 общей площади. Стоимостью
единицы сравнения в этом случае является мультипликатор
валовой ренты
(2) Тарасевич Е.И. «Оценка
недвижимости». — СПб.: СПбГТУ, 1997.
— 422 с. — ISBN 5-7422-0024-2.
(3) «Словарь оценщика»
http://www.ocenchik.ru/vocabulary/v?id=81
(4) «Экономический словарь»
http://mirslovarei.com/content_eco/EDINICASRAVNENIJA-UNIT-OF-COMPARISON57942.html
(5) Оценка стоимости предприятия
(бизнеса). Учебное пособие/Под ред.
Абдуллаева
Н.А.,
Колайко
Н.А.–
М.:Издательство «Экмос», 2000-352 с.
(6) Оценка для целей залога: теория,
практика, рекомендации/М.А. Федотова,
В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И.
Мышанов.– М.:Финансы и статистика,
2008.–384 с.:ил.
(7) Каминский А.В., Страхов Ю.И.,
Трейгер Е.М. Анализ практики оценки
недвижимости.
учебно-практическое
пособие. М.:Международная академия
оценки и консалтинга. 2004.–238 с.
Оценщики используют два аналитических
инструмента – элементы сравнения и
единицы сравнения. Часто имеется более
одной
физической
характеристики,
требующей внесения в цену продажи
поправки.
Для
этого
используются
единицы
сравнения,
являющиеся
средством учета таких поправок (стр.141).
Сравнение и сопоставление оцениваемого
объекта
с
объектами-аналогами
производятся по двум компонентам:
 единицам сравнения
 элементам сравнения
-
Применяются следующие единицы сравнения: цена за 1 га –
для больших массивов с/х назначения, промышленного и
жилищного строительства; цена за 1 м2 – в деловых центрах
городов, для офисов; цена за 1 лот – стандартные по форме и
размеру участки в районах жилой, дачной застройки; цена за
фронтальный метр – при коммерческом использовании в
городах
(общая
площадь
объекта
считается
(стр. 165-166)
пропорциональной длине его границы по какой-либо улице
или шоссе); цена за единицу плотности – коэффициент
отношения площади застройки и площади земельного
участка; цена за единицу, приносящую доход – одно
посадочное место, место парковки одного автомобиля.
…Чтобы сравнить …объекты, нам следует Кроме уже перечисленных единиц сравнения, автором
найти общий знаменатель. Таким общим предлагается единица сравнения «общий коэффициент
знаменателем может быть либо физическая капитализации»
единица сравнения (цена за кв. фут), либо
экономическая единица сравнения (цена за
жилую единицу). Единицы сравнения
используются оценщиками и другими
специалистами,
работающими
с
недвижимостью как способ передачи
информации эффективным и понятным
способом. Единицы сравнения – это способ
быстрого доведения до инвесторов или
возможных покупателей, действующих на
конкретном
рынке,
стандартной
информации (стр.294).
(8)
Харрисон
Генри
С.
Оценка
недвижимости. Учебное пособие. пер. с
англ.–М.:РИО Мособлупрполиграфиздата,
1994.–231 с.:ил., табл, граф.
(9) Оценка бизнеса: Учебник/ Под
редакцией заслуженного деятеля науки РФ,
д.э.н., проф. А.Г. Грязновой, д.э.н., проф.
М.А.Федотовой.
–
М.:Финансы
и
статистика, 2001–512 с. ISBN 5-279-020133.
(10) Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и
оценка приносящей доход недвижимости».
Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 480 с. —
ISBN 5-7749-0045-2.
Единица сравнения — unit of
comparison.
Стандартная мера стоимости на
единицу,
рассчитываемая
путем
анализа
фактической
(или
предполагаемой) арендной платы или
цены
продажи
имущества,
используемой
в
качестве
сопоставимого показателя в методе
прямого сравнения.
Например, стоимость аренды офисов, выраженная как
цена одного квадратного метра (за месяц, за год), или
стоимость
капитального
имущества
гостиницы,
выраженная как цена за номер.
(11) Толковый словарь (Глоссарий) по оценке
стоимости имущества на русском языке (целиком
вошли те глоссарии, которые содержатся в
Международных стандартах оценки (МСО 2003) и в
Европейских стандартах оценки (ЕСО 2003)). Г.И.
Микерин, Н.В. Павлов, 2004
Единицы
сравнения
обычно
используют две составляющие, чтобы
получить множитель (например, цена
на единицу измерения или отношение,
такое, какое получается путем
деления продажной цены имущества
на
его
чистый
доход,
т.е.
мультипликатор чистого дохода или
число лет окупаемости покупки),
который отражает различия между
объектами имущества и облегчает
анализ при трех подходах к стоимости
(п.3.10)
Единицы сравнения следует выбирать подходящие для (12) ССО РОО 3-01-2005. Методическое руководство
проведения надлежащего анализа. Можно использовать по оценке №1 (МР-1). Оценка стоимости
различные единицы сравнения в зависимости от типа недвижимого имущества.
имущества и главного предмета анализа. Офисные
здания можно сравнивать, используя цену квадратного
метра или квадратного фута площади, пригодной для
аренды. При сравнении складских помещений можно
использовать цену кубического метра или кубического
фута. Жилища можно сравнивать, используя цену
единицы жилища или квартиры. Сельскохозяйственные
объекты можно сравнивать, используя урожайность с
гектара или акра, либо условное количество голов скота,
которое можно прокормить в расчете на гектар или акр.
Единицы сравнения … наиболее близко отражают
единицы сравнения, используемые покупателями и
продавцами на конкретном рынке (п.5.21). При
применении подхода, основанного на сравнении продаж,
оценщик должен:….выбрать имеющие отношение к делу
единицы сравнения (например, …цена комнаты,
…мультипликатор дохода или число лет окупаемости
покупки или др.) и разработать сравнительный анализ
для каждой единицы (п.5.23.3)
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=191&Id=1439
Таким образом, в приведенных выше изданиях, термин «Единица сравнения»
имеет 4 варианта толкования:
Единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов
недвижимости, например: 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного
объема, 1 парковочное место и т.п. Служит для приведения цен
объектов-аналогов к общему знаменателю. Результат приведения
называется «цена единицы измерения (сравнения)». Издания (3,4,5,6,7).
2. Удельная цена на единицу количества физической сущности объекта
(мера стоимости на единицу). Т.е. результат деления цен объектованалогов на общую для них и оцениваемого объекта единицу
измерения. Например: цена за 1 га; цена за 1 м2 (общей, полезной и т.п.
площади). Это средство учета поправок, величина, к которой
применяются рассчитанные поправки (корректировки). Издания (1,2,9,10,11).
3. Удельная цена на единицу количества ценообразующего фактора. Т.е.
результат деления цен объектов-аналогов на единицу количества
принятого в расчете ценообразующего фактора. Издания (1,2,5,9,10,12).
Например:
1.
Ценообразующий фактор
количество посадочных мест
Единица сравнения
цена за единицу, приносящую доход
(посадочное место)
разрешенная плотность застройки
цена за единицу плотности застройки
продуктивность пастбища
количество голов скота, которое
может прокормить это пастбище
удаленность объекта от какой-либо промежуток времени, в течение
точки «притяжения»
которого можно доехать от объекта
до этой точки общественным или
индивидуальным транспортом (в
зависимости от назначения объекта);
цена
единицы
измерения
упомянутого промежутка времени.
Применяется, если имеется более одной физической (экономической) характеристики,
требующей внесения поправки в цену продажи (предложения).
Используется для расчета процентной или денежной корректировки в методе
парного анализа, для оцифровки параметров в методе корреляционно-регрессионного
анализа, в качестве базы для выставления экспертных оценок в экспертных методах
(МАИ, нормировки и т.п.).
4. Множитель, который отражает различия между объектами
имущества и облегчает анализ при трех подходах к стоимости. Более
общее понятие, которое кроме удельной цены включает валовый
мультипликатор дохода, мультипликатор чистого дохода, общий
коэффициент капитализации, число лет окупаемости покупки. Издания
(5,7,10,12).
Согласно ФСО - 1 п. 22а:
Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Обоснование выбора единиц сравнения
Критерий выбора
Источник
«Единицы
сравнения
следует
выбирать (12) ССО РОО 3-01-2005. Методическое
подходящие для проведения надлежащего руководство по оценке №1 (МР-1). Оценка
анализа. Можно использовать различные стоимости недвижимого имущества.
единицы сравнения в зависимости от типа
имущества и главного предмета анализа….
Единицы сравнения полезны лишь тогда, когда
они
последовательно
выбираются
и
применяются к рассматриваемому имуществу и
сопоставимым объектам имущества в каждом
анализе и наиболее близко отражают единицы
сравнения, используемые покупателями и
продавцами на конкретном рынке (п.5.21).»
«Оценщик
должен:….выбрать
имеющие
отношение к делу единицы сравнения
(например, …цена комнаты, …мультипликатор
дохода или число лет окупаемости покупки или
др.) и разработать сравнительный анализ для
каждой единицы (п.5.23.3)»
«Единицы
сравнения
используются
оценщиками и другими специалистами,
работающими с недвижимостью как способ
передачи
информации
эффективным
и
понятным способом.»
(10) Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и
оценка приносящей доход недвижимости». Пер.
с англ. — М.: Дело, 1997. — 480 с. — ISBN 57749-0045-2.
«На практике разные сегменты рынка (2) Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». —
недвижимости используют разные единицы СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с. — ISBN 5-7422сравнения (стр.191).»
0024-2.
«Учитывается, что использование удельных
характеристик (удельных цен) не приводит к
устранению зависимости этих характеристик от
общего количества ценообразующего фактора,
но существенно ослабляет эту зависимость»
(стр.226).
Автором
описывается
«опасность
неумышленного «удвоения» поправок при
традиционном рыночном подходе, когда
имеется взаимосвязь единиц сравнения»,
например площади квартиры и количества
спален (стр. 144).
(1) Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент
недвижимости«. СПб.:Издательство «МКС»,
2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х
(8) Харрисон Генри С. Оценка недвижимости.
Учебное пособие. пер. с англ.–М.:РИО
Мособлупрполиграфиздата, 1994.–231 с.:ил.,
табл, граф.
Таким образом, можно выделить три основных критерия выбора единицы
сравнения:
1. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а
также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.
В качестве дополнительного обоснования можно сослаться на тексты
объявлений предложений о продаже (аренде) объектов, аналитические
статьи,
например:
цены
предложения
земельных
участков
сельхозназначения приводятся в рублях за 1 га.
2. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и
объектов-аналогов («общий знаменатель»).
В качестве дополнительного обоснования можно сослаться на наличие
информации для расчета, например: известна общая (полезная и т.п.)
площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому
выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади».
3. Данная единица сравнения является удельной характеристикой
(удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой
характеристики от общего количества ценообразующего фактора.
В качестве дополнительного обоснования использования именно удельной
цены, а не единицы измерения в качестве единицы сравнения можно
привести такой пример: помещение площадью 50 м2 не обязательно в два
раза дороже, чем помещение площадью 100 м2, потому что в
зависимости от факторов спроса и предложения на данном сегменте
рынка цена 1 м2 помещения площадью 50 м2 может быть как дороже,
так и дешевле цены 1 м2 помещения площадью 100 м2.
Также можно сослаться на приведенные выше издания, в которых
рекомендуется использование в качестве единицы сравнения именно
удельной цены. Издания (1,2,9,10,11,12).
Согласно ФСО – 1, п. 22а:
Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц
сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами
спроса и предложения.
Исходя из предложенных основных критериев выбора единицы сравнения,
можно сформулировать причины отказа от использования какой-либо
единицы сравнения:
1. Данная единица сравнения редко используется (практически не
используется) покупателями и продавцами, а также другими
специалистами на конкретном сегменте рынка.
2. Данная единица сравнения не является общей для объекта оценки и
объектов-аналогов ввиду отсутствия детальной информации по объектаманалогам.
3. Данная единица сравнения не является удельной характеристикой
(удельной ценой), что неоправданно повышает зависимость этой
характеристики от общего количества ценообразующего фактора.
4. Имеется взаимозависимость единиц сравнения