IVS1 Рыночная Стоимость как база оценки

УТВЕРЖДЕНО:
решением Правления НП РКО
Протокол № 33 от «21» декабря 2006 года
СИСТЕМА СТАНДАРТИЗАЦИИ
РОССИЙСКОЙ КОЛЛЕГИИ ОЦЕНЩИКОВ
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ
СТАНДАРТ ОРГАНИЗАЦИИ
СТО СС РКО 3.1-2006
Дата введения с 01 января 2007 г.
Москва
2006 г
1.0. Введение
3
2.0. Область применения Стандарта
3
3.0. Определения
3
4.0. Требования Стандарта
5
5.0. Комментарии
6
6.0. Требования к раскрытию информации
8
7.0. Отклонения от Стандарта
9
8.0. Дата вступления Стандарта в силу
9
2
1.0. Введение
1.1 Цель настоящего Стандарта – дать общее определение Рыночной Стоимости. Кроме
того, настоящий Стандарт дает толкование общих критериев, связанных с данным
определением, а также с их применением при оценке стоимости, когда цель и
предполагаемое использование оценки требуют расчета Рыночной Стоимости.
1.2 Рыночная стоимость представляет стоимость в обмене, или денежные суммы, которые
принесет имущество, если будет предложено на продажу на (открытом) рынке на дату
оценки при обстоятельствах, соответствующих требованиям определения Рыночной
Стоимости.
1.3 Рыночная стоимость определяется с использованием методов и процедур оценки,
отражающих существенные характеристики имущества и условия, в которых оно
вероятнее всего будет предлагаться на рынке. К наиболее широко используемым подходам
определения Рыночной стоимости относятся: сравнительный подход, доходный подход,
затратный подход.
1.4 Все методы, способы и процедуры определения Рыночной Стоимости, которые могут
быть применены, и применяются соответствующим и надлежащим образом, приводят к
общему значению Рыночной Стоимости, если основываются на рыночных критериях.
Сравнение продаж и сравнения других показателей рынка должны проводиться на
основании наблюдений за рынком. Доходный подход должен основываться на денежных
потоках, определяемых рынком, и рыночных ставках дохода. Затраты на строительство и
износ должны определяться по анализу рыночных затрат и накопленного износа. Хотя
наличие информации и обстоятельства, относящиеся к рынку или к самому имуществу,
покажут, какие методы оценки являются наиболее подходящими и соответствующими,
результатом использования любой из нижеследующих процедур должна быть Рыночная
Стоимость, если каждый метод основывается на рыночных данных.
1.5 То, каким образом имущество обычно предлагается для продажи на рынке, определяет
возможность использования различных методов и способов оценки Рыночной Стоимости.
Каждый метод является репрезентативным, если основывается на рыночной информации.
Для каждой ситуации оценки один метод или более являются, как правило, наиболее
адекватными с точки зрения функционирования рынка. Оценщик будет рассматривать
каждый метод для каждого предложения по определению Рыночной Стоимости и будет
определять, какие из них являются наиболее подходящими.
2.0 Область применения Стандарта
2.1 Настоящий Стандарт применяется для оценки Рыночной Стоимости имущества.
Стандарт требует, чтобы рассматриваемое имущество оценивалось как для продажи на
рынке, в противоположность оценке имущества как части действующей организации или
для каких-либо иных целей.
3.0 Определения
3.1 Для целей настоящего Стандарта понятие Рыночной Стоимости определяется
следующим образом:
3
Рыночная Стоимость представляет собой расчетную денежную сумму, за которую
какое-либо имущество может быть обменяно на дату оценки при заключении
коммерческой сделки без заинтересованности между согласным покупателем и
согласным продавцом после соответствующего маркетинга, в которой стороны
действали осмысленно, благоразумно и без принуждения.
3.2 Термин имущество используется потому, что основное внимание в настоящем
Стандарте уделяется оценке имущества. Каждый элемент данного определения имеет свои
собственные понятийные рамки:
3.2.1 «Расчетная денежная сумма...» означает цену в денежном выражении (как правило в
рублях), подлежащую оплате за имущество при заключении рыночной коммерческой
сделки без заинтересованности. Рыночная Стоимость определяется как наиболее
вероятная цена, которая может быть разумно получена на рынке на дату оценки в
соответствии с определением Рыночной Стоимости. Это наилучшая цена, которая может
быть получена продавцом, и наиболее выгодная цена, которая может быть получена
покупателем. Данная оценка в особенности исключает рассчитанную цену, завышенную
или заниженную особыми условиями или обстоятельствами, такими как нетипичное
финансирование, мероприятия по продаже и возвратному лизингу, встречные
удовлетворения или концессии, выданные кем-либо, связанным с продажей, и любые
элементы Специальной Стоимости.
3.2.2 «...имущество может быть обменяно…» означает, что стоимость имущества
является расчетной (предполагаемой) суммой, а не нормативной суммой или фактической
ценой. Она представляет собой цену, при которой в рыночных условиях можно ожидать
заключения сделки, соответствующей всем другим элементам определения Рыночной
Стоимости, на дату оценки.
3.2.3 «...на дату оценки...» предполагает, что расчетная Рыночная Стоимость определена
во времени на указанную дату. Поскольку рынки и конъюнктура рынка могут изменяться,
оценочная стоимость может оказаться неверной или несоответствующей в другое время.
Оценочная сумма будет отражать фактическую ситуацию на рынке и его конъюнктуру на
дату оценки, а не на какую-либо прошедшую или будущую дату.
3.2.4 «...между согласным покупателем…» относится к лицу, которое имеет мотивацию
для совершения покупки, но не принуждается к этому. Такой покупатель не имеет ни
чрезмерного желания совершить покупку, ни необходимости совершить покупку по любой
цене. Такой покупатель также является лицом, совершающим покупку в соответствии с
реалиями существующего рынка и ожидаемыми показателями существующего рынка, а не
какого-либо воображаемого или гипотетического рынка, существование которого не
может быть продемонстрирована или допущено. Предполагаемый покупатель не будет
платить цену, выше цены, диктуемой рынком. Имеющийся владелец имущества входит в
число тех, кто составляет «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных
предположений относительно конъюнктуры рынка, а также не должен предполагать
уровень рыночной стоимости выше уровня, который может быть обосновано достигнут.
3.2.5 «...согласный продавец …» не является продавцом чрезмерно заинтересованным в
продаже, или продавцом, действующим по принуждению, готовым продать по любой
цене, или продавцом, готовым продать по цене, не считающейся разумной на
существующем рынке. Согласный продавец имеет мотивацию для продажи имущества на
рыночных условиях по наилучшей цене, могущей быть полученной на (открытом) рынке
после надлежащего маркетинга, какой бы ни была указанная цена. Фактическое
4
положение собственника рассматриваемого имущества не является частью данного
рассмотрения, поскольку предполагается, что «согласный продавец» является владельцем
имущества.
3.2.6 «…при заключении коммерческой сделки без заинтересованности...» означает, что
между сторонами отсутствуют особые или специальные отношения (например, отношения
материнской и дочерней компаний, или арендодателя и арендатора), которые могут
сделать уровень цен нехарактерным для рынка или завышенным из-за одного из элементов
Специальной Стоимости. Предполагается, что сделка по Рыночной Стоимости будет
заключаться между сторонами, не связанными между собой, и действующими независимо
друг от друга.
3.2.7 «...после соответствующего маркетинга...» означает, что имущество может быть
представлено на рынке наиболее подходящим способом, чтобы осуществить его продажу
по наилучшей цене, которая может быть разумно получена в соответствии с определением
Рыночной Стоимости. Продолжительность экспозиции на рынке может изменяться
вместе с конъюнктурой рынка, но должна быть достаточной, для того чтобы имущество
было представлено вниманию соответствующего числа потенциальных покупателей.
Период экспозиции на рынке происходит до даты проведения оценки.
3.2.8 «...в которой стороны действовали осмысленно и благоразумно...» предполагает, что
и согласный покупатель и согласный продавец в достаточной степени осведомлены о
природе и характеристиках имущества, его фактическом и потенциальном использовании,
а также о состоянии рынка на дату оценки. Кроме того, подразумевается, что обе стороны
действуют в своих интересах, пользуясь имеющимися знаниями, и разумно стараются
получить наилучшую цену для своих позиций в рамках сделки. Разумность оценивается с
учетом состояния рынка на дату оценки, без выгоды оценки прошлых событий в более
позднее время. Продажа продавцом имущества на рынке с падающими ценами по цене
ниже, чем предыдущие уровни рынка, не обязательно является неблагоразумной. В таких
случаях, что справедливо для других ситуаций покупки и продажи на рынках с
меняющимися ценами, благоразумный покупатель или продавец будет действовать в
соответствии с самой лучшей информацией о рынке, имеющейся на этот момент.
3.2.9 «...и без принуждения...» устанавливает, что каждая сторона имеет мотивацию для
заключения сделки, но ее не заставляют и не принуждают заключить указанную сделку.
3.3 Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная без учета
затрат на продажу или покупку и без возмещения связанных с ними налогов.
3.4 Наиболее эффективное использование. Наиболее вероятное использование
имущества, которое физически возможно, соответствующим образом обосновано, законно
разрешено, допустимо с финансовой точки зрения, и приводит к наивысшей стоимости
оцениваемого имущества.
4.0 Требования Стандарта
4.1 При проведении оценки Рыночной Стоимости и подготовке соответствующих отчетов
Оценщик должен:
4.1.1 полностью и четко определить оценку, так, чтобы она не оказалась вводящей в
заблуждение
4.1.2 обеспечить, чтобы оценка Рыночной Стоимости основывалась на рыночных данных;
5
4.1.3 обеспечить, чтобы оценка Рыночной Стоимости выполнялась с использованием
соответствующих методов и технологий;
4.1.4 обеспечить наличие информации в объеме, достаточном для того чтобы лица,
читающие и использующие отчет, могли полностью понимать его информацию,
рассуждения, анализы и выводы;
4.1.5 соответствовать требованиям Стандартам РКО в части отчетности об оценке.
Соответствующим образом, Оценщик должен:
4.1.5.1 определить оцениваемую стоимость и установить цель и предполагаемое
использование оценки, дату вступления оценки в силу и дату отчета;
4.1.5.2 четко идентифицировать и
имущественные права или интересы;
описать
оцениваемое
имущество,
а
также
4.1.5.3 указать объем/размер выполненной работы и степень идентификации имущества;
4.1.5.4 сообщить любые предположения и ограничивающие условия, на которых
основывается оценка;
4.1.5.5 дать полное объяснение применявшихся подходов оценки, а также причин их
использования и полученных выводов;
4.1.5.6 включить в отчет подписанный Сертификат Оценки, подтверждающий
объективность Оценщика, его профессиональное участие, беспристрастность, отсутствие
зависимости вознаграждения от результатов оценки, а также возможность применения
Стандартов и прочую дополнительную информацию.
5.0 Комментарии
5.1 Понятие и определение Рыночной Стоимости являются основополагающими для
любой практики проведения оценки.
5.2 Понятие Рыночной Стоимости не зависит от фактического места заключения сделки
на дату оценки. Рыночная Стоимость является представлением цены, о которой в данное
время могли бы договориться покупатель и продавец, в соответствии с определением
Рыночной Стоимости, при этом у каждого из них имелось достаточное временя для
изучения других возможностей и альтернатив, имеющихся на рынке, и несмотря на то, что
подготовка официального контракта и соответствующей контрактной документации
может потребовать некоторого времени.
5.3 Понятие Рыночной Стоимости предполагает цену, определенную в ходе переговоров
на открытом и конкурентном рынке, что является условием, позволяющим иногда
использовать прилагательное открытая перед словами Рыночная Стоимость. Слова
открытый и конкурентный не имеют абсолютного значения. Рынок какого-либо одного
имущества может быть международным или местным рынком. Рынок может включать в
себя многочисленных покупателей и продавцов, но может характеризоваться и
ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставляется на
продажу, не является ограничивающим или ограниченным по определению. Другими
словами, отсутствие слова открытый не указывает на то, что сделка является частной или
закрытой.
5.4 Рыночные оценки обычно основываются на информации о сравнимых свойствах.
Процесс Оценки требует, чтобы Оценщик провел адекватное и соответствующее
6
исследование для выполнения компетентного анализа и подготовки обоснованных и
приемлемых решений. В ходе данного процесса Оценщики не принимают информацию
бесспорно и должны учитывать все относящиеся к делу факты и тенденции рынка,
сопоставимые сделки и прочую информацию. Там где информация рынка ограничена, или
в основном отсутствует (например, для некоторых специфичных типов имущества),
Оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и должен сообщить,
ограничена ли оценка каким-либо образом недостаточностью информации. Отчеты
должны раскрывать, основывался ли Оценщик при установлении Рыночной стоимости на
объективных рыночных данных, или оценка в большей степени основана на допущениях
оценщика, что связано с характером имущества и отсутствием сопоставимой рыночной
информации.
5.5 Поскольку изменяющиеся условия являются характерной чертой рынков, Оценщики
должны учитывать, отражает ли имеющаяся информация критерии Рыночной Стоимости и
соответствует ли она им.
5.5.1 Периоды быстрых изменений конъюнктуры рынка характеризуются быстро
изменяющимися ценами, такое состояние обычно называют нарушением равновесия.
Период нарушения равновесия может продолжаться годами и может являться настоящим и
ожидаемым будущим состоянием рынка. В других условиях быстрые экономические
изменения могут привести к ошибочной информации о рынке. Если некоторые продажи не
соответствуют рыночным тенденциям, Оценщик, как правило, придает им меньшее
значение. Однако, Оценщик все-таки может на основании имеющейся информации
определить какой рыночный уровень, являющийся реалистичным. Цены отдельных сделок
могут не являться подтверждением Рыночной Стоимости, но анализ такой информации о
рынке должен приниматься во внимание во время Процесса Оценки.
5.5.2 На «слабых» рынках или на рынках с падающими ценами «согласные продавцы»
могут присутствовать как в большом, так и в ограниченном количестве. Некоторые, но не
обязательно все, сделки могут содержать элементы финансового (или какого-либо
другого) принуждения, либо условия, уменьшающие или исключающие практическое
согласие на продажу у некоторых владельцев. При такой конъюнктуре рынка Оценщики
должны принимать во внимание все факторы, имеющие отношение к делу, и уделять
отдельным сделкам такое внимание, которое они считают нужным для отражения
ситуации на рынке. Конкурсные управляющие обычно обязаны получить наилучшую цену
при распродаже имущества. Тем не менее, продажи могут проходить без
соответствующего маркетинга или разумного маркетингового периода. Оценщик должен
рассматривать такие сделки для определения степени их соответствия требованиям
определения Рыночной Стоимости, а также внимания, которое должно быть уделено
такой информации.
5.5.3 В течение периодов заключения рыночных сделок, характеризующихся быстрым
подъемом или падением цен, существует риск завышенной или заниженной оценки, если
несоответствующее значение будет придано исторической информации, или если в
отношении будущих рынков будут сделаны необоснованные предположения. В такой
ситуации Оценщики должны внимательно анализировать и отражать действия и состояния
рынка и быть внимательными в части полного отражения в отчетах результатов их
исследований и полученных данных.
5.6 Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при сделке по рыночной
стоимости имущество будет свободно и адекватно предложено на (открытом) рынке в
течение достаточного периода времени с соответствующей рекламой. Предполагается, что
7
такое присутствие на рынке будет предшествовать дате оценки. Рынки материальных
внеоборотных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих
оборотных активов. Материальные внеоборотные активы имеют тенденцию к
уникальности.
Кроме того, материальные внеоборотные активы менее ликвидны. В этой связи, а также в
связи с тем, что торговля материальными внеоборотными активами обычно не
осуществляется на публичной бирже, применение понятия Рыночной Стоимости требует
использования таких допущений, как адекватное присутствие на рынке в течение
достаточного времени, для обеспечения надлежащего маркетинга и завершение
переговоров.
5.7 Имущество, приносящее доход, находящееся в качестве долгосрочных финансовых
вложений у холдинг-компании, пенсионного фонда, трастовой компании или у владельца
такого же типа, обычно оценивается на базе реализации индивидуального актива в
соответствии с установленным планом. Совокупная стоимость таких активов,
рассмотренных в качестве портфеля, или комплексной группы свойств может быть как
выше, так и ниже, чем сумма Рыночной Стоимости каждого актива в отдельности.
5.8 Все оценки должны соотноситься с целью и предполагаемым их использованием. В
дополнение к другим требования отчетности, Оценщик должен достаточно ясно показать,
к какому классу был отнесен каждый актив, если функция оценки стоимости относится к
подготовке финансовых отчетов.
5.9 В исключительных обстоятельствах Рыночная Стоимость может быть выражена как
отрицательная сумма. Такие ситуации включают в себя арендованное имущество,
некоторые специальные виды имущества, устаревшее имущество со стоимостью сноса,
превышающей стоимость земли, некоторые виды имущества, подвергнувшиеся
загрязнению окружающей среды и другие.
6.0 Требования к раскрытию информации
6.1 Отчеты об Оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проведенные для
определения Рыночной Стоимости и подготовки соответствующих отчетов, должны
соответствовать требованиям раздела 4 настоящего Стандарта. Отчеты должны содержать
специальную ссылку на определение Рыночной Стоимости, указанное в настоящем
Стандарте, вместе со специальной ссылкой на то, каким образом имущество было
рассмотрено с точки зрения его полезности или наиболее эффективного использования
(или наиболее вероятного использования) и изложение всех значимых предположений.
6.2 В оценке Рыночной Стоимости Оценщик должен четко установить дату оценки (дату,
на которую была определена стоимость), цель и предполагаемое использование оценки, и
другие критерии, необходимые для обеспечения адекватного и правильного толкования
полученных данных, мнений и выводов Оценщика.
6.3 Хотя в определенных обстоятельствах понятие, использование и применение
альтернативных выражений стоимости могут оказаться соответствующими, Оценщик
должен обеспечить, чтобы такие оцененные альтернативные стоимости не должны
трактоваться в виде Рыночной Стоимости.
8
7.0 Отклонения от Стандарта
7.1 При использовании настоящего Стандарта, любые отступления должны
соответствовать указаниям, представленным в Стандарте РКО «Отчет об Оценке
Стоимости».
8.0 Дата вступления Стандарта в силу
8.1 Настоящий Стандарт Оценки вступает в силу с 01 января 2007 года.
9