6 Обоснование значения фактора, учитывающего вид объекта
advertisement
Общество с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» УДК 001.891 УТВЕРЖДАЮ № госрегистрации Инв. № Генеральный директор _______________А.А. Лукин ОТЧЕТ О НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОЙ РАБОТЕ по теме: РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕЖИЛОГО ФОНДА ГОРОДА КРАСНОЯРСКА С УЧЕТОМ ПРИМЕНЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИ ОБОСНОВАННЫХ БАЗОВОЙ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ВЕЛИЧИНУ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Научный руководитель _________________ подпись Красноярск 2012 А.А. Лукин РЕФЕРАТ Отчет 668с., 1ч., 15 рис., 107 табл., 31 источник, 6 прил. АРЕНДНАЯ ПЛАТА, КОЭФФИЦИЕНТЫ КОРРЕКТИРОВОК, ФАКТОРЫ, БАЗОВАЯ СТАВКА, ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ, ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБУСТРОЙСТВО, СОЦИАЛЬНО- ЗНАЧИМЫЕ ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, МЕТОДИКА Объектом исследования является арендная плата за пользование нежилыми помещениями. Цель работы- совершенствование механизма расчета арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда города Красноярска. В процессе работы проведен анализ рынка нежилой недвижимости города Красноярска, анализ факторов, влияющих на величину арендной платы, определение коэффициентов корректировок базовой арендной платы. В результате исследования сформирована методика расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Красноярске. В методике более точно, по сравнению с действующей, отражено влияние рыночных факторов. 2 ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОБОЗНАЧЕНИЯ И СОКРАЩЕНИЯ В настоящем отчете о НИР применяют следующие термины с соответствующими определениями, а также обозначения и сокращения: Экономически обоснованная ставка арендной платы – это значение ставки арендной платы, полученное в результате исследования дифференциации значений факторов, влияющих на величину арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска на основе многофакторного анализа и оценки характеристик этих факторов на рынке; Мода – значение во множестве наблюдений, которое встречается наиболее часто. Иногда в совокупности более чем одна. Медиана – возможное значение признака, которое делит совокупность на две равные части: 50% «нижних» единиц ряда будут иметь значение признака не больше, чем медиана, а «верхние» 50% – значения признака не меньше, чем медиана. Вмененный доход — потенциально возможный доход налогоплательщика единого налога, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на получение указанного дохода, и используемый для расчета величины единого налога по установленной ставке. Базовая доходность — условная месячная доходность в стоимостном выражении на ту или иную единицу физического показателя, характеризующего определенный вид предпринимательской деятельности в различных сопоставимых условиях, которая используется для расчета величины вмененного дохода. Корректирующие коэффициенты базовой доходности — коэффициенты, показывающие степень влияния того или иного условия на результат предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом. K1 — устанавливаемый на календарный год коэффициент-дефлятор, учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде. Коэффициент-дефлятор определяется и, подлежит официальному опубликованию в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. К2 — корректирующий коэффициент базовой доходности, совокупность особенностей ведения предпринимательской деятельности. Руб.- рубли. Кв.- квартал. 3 учитывающий Кв.м.- квадратные метры. Мин. цена- минимальная цена. АП- арендная плата. Кв- коэффициент фактора, учитывающего вид объекта аренды. Кто - коэффициент фактора, учитывающего техническое обустройство помещений. Ки - коэффициент фактора, учитывающий степень износа объекта. РС- рыночная стоимость. Ск- ставка капитализации. Ип- износ объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. Иэ- износ эталонного объекта недвижимости. Кт- коэффициент фактора территориальности. Кфунк - коэффициент фактора, учитывающего функциональное назначение использования помещения. Ккл- коэффициент фактора, учитывающего класс офисных и производственноскладских помещений. Кс- коэффициент фактора, учитывающего социально-значимые виды деятельности арендатора. ЕНВД- единый налог на вмененный доход. СМИ- средства массовой информации 4 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 9 1 Понятие экономического обоснования 10 2 Анализ предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости города Красноярска 12 2.1 Состав базы данных на рынке аренды коммерческой недвижимости 13 2.2 Анализ средней арендной ставки 1 кв. м по типам помещений 16 2.3 Индекс постоянного состава на рынке аренды 24 2.4 Анализ объектов, не снятых с рынка аренды 28 2.5 Зависимость арендной ставки от местоположения объекта 30 2.6 Зависимость арендной ставки от площади объекта 34 2.7 Зависимость арендной ставки от состояния объекта 36 2.8 Зависимость ставки аренды от этажа 37 2.9 Анализ рынка площадей под аренду помещений для оказания услуг населению 40 2.10 Локализация рынка недвижимости г. Красноярска 41 2.11 Классификация офисных и производственно-складских помещений 43 2.11.1 Классификация офисных помещений 43 2.11.2 Производственно- складские помещения 46 3 Сравнительный анализ начисленных сумм арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска по действующим договорам аренды 53 4 Базовая ставка 58 5 Обоснование факторов 62 6 Обоснование значения фактора, учитывающего вид объекта аренды (Кв) 7 Обоснование 64 значения фактора, учитывающего технического обустройства помещения (Кто) 73 8 Обоснование значения фактора, учитывающего степень износа объекта (Ки) 76 9 Обоснование значения фактора территориальности (Кт) 10 Обоснование значения фактора, учитывающего 5 функциональное 87 101 назначения использования помещения (Кфунк) с учетом коэффициента, учитывающего класс объекта для офисных и складских помещений (Ккл) 11 Анализ дополнительных факторов 106 12 Обоснование значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора (Кс). 12.1 Определение экономически 114 обоснованного значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора 12.2 Анализ категорий арендаторов, по отношению к которым предполагается применять фактор социальной значимости 12.3 Согласование результатов определения фактора, 114 126 учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора 129 13 Исследование фактора рабочего времени 134 14 Методика расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Красноярска с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы 137 14.1 Расчет арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда 137 14.2 Размер годовой арендной платы 137 14.3 Значения коэффициентов 138 14.3.1 Кв – коэффициент фактора, учитывающего вид объекта аренды 138 14.3.2 Кто - коэффициент фактора, учитывающего техническое обустройство помещений 138 14.3.3 Ки - коэффициент фактора, учитывающего степень износа объекта 138 14.3.4 Кт – коэффициент фактора территориальности 139 14.3.5 Кфунк - коэффициент фактора, учитывающего функциональное назначение использования помещения 149 14.3.6 Кс - коэффициент фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора 150 14.4 Расчет арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска, находящихся в оперативном управлении муниципальных учреждений, на определенное количество часов, дней, 6 152 недель 15 Итоговый анализ результатов применения методики 154 15.1 Расчет и анализ среднемесячных и годовых изменений доходов бюджета города Красноярска в 2012 году в результате применения методики 154 15.2 Расчет и анализ изменения нагрузки на арендаторов 155 15.3 Оценка социально-экономических последствий расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска в соответствии с разработанной методикой 16 Проект решения Городского Совета 156 158 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 192 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 193 ПРИЛОЖЕНИЯ 195 ПРИЛОЖЕНИЕ А 196 ПРИЛОЖЕНИЕ Б 201 ПРИЛОЖЕНИЕ В 259 ПРИЛОЖЕНИЕ Г 268 ПРИЛОЖЕНИЕ Д 279 ПРИЛОЖЕНИЕ Е 620 7 ВЕДЕНИЕ Разработка методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, проведена на основе анализа рынка аренды города Красноярска. При этом в расчете участвовали только открытые предложения с указанной ценой предложения, в отдельных случаях проводилась проверка по телефонам, указанным в объявлениях. Действующие договоры аренды не исследовались ввиду закрытости данной информации для пользователя. При проведении анализа были использованы материалы [1], а также данные газет и сайтов, перечень которых приведен в приложении. В целом ряде случаев рынок не дает однозначного ответа на действия тех или иных факторов, приведенных в Техническом задании (приложение А) на настоящую работу. В этом случае были использованы имеющиеся в распоряжении исполнителя методические и нормативно-технические материалы, а также нормативные материалы органов власти, что предусмотрено пунктом 6 Технического задания (приложение А). 8 1 Понятие экономического обоснования При разработке методики нами учитывались основные принципы определения арендной платы недвижимого имущества, находящегося муниципальной собственности, по аналогии с в государственной или принципами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», и в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: 1) принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности места расположения объекта аренды (пункт 5.3.1 приложения А) с учетом факторного анализа, поименованного в пункте 5.3.2 приложения А; 2) принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; 3) принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании законодательно утвержденной методики; 4) принцип недопущения ухудшения экономического состояния арендатора; 5) принцип необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не ухудшающих текущее финансовое состояния потенциальных арендаторов. Таким образом, экономическое обоснование подразумевает проведение анализа экономических показателей, на основании которого можно сделать выводы. Экономический анализ может быть количественным и качественным. Под количественным анализом понимают анализ, включающий проведения расчетов. Под качественным анализом понимают сравнение количественных показателей 9 без проведения расчетов с использованием логических выводов. В работе были использованы оба вида анализа, в зависимости от наличия исходного вида информации. Под понятием экономически обоснованной ставки арендной платы нами понимается значение ставки арендной платы, полученное в результате исследования дифференциации значений факторов, влияющих на величину арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска на основе многофакторного анализа и оценки характеристик этих факторов на рынке. Подтверждение данного понятия закреплено арбитражной практикой Постановление Федерального арбитражного суда Северокавказского округа по делу № А32-18330/2008 от 17 марта 2009 г., Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А21-3421/2011 от 13 марта 2012 года, Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-кавказского округа по делу № А32-18365/2010 от 27 сентября 2011 г., Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № Ф03-2667/2010 от 28 апреля 2010 г. и др. 10 2 Анализ предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости города Красноярска За основу был взят 4 квартал 2011 года как базовый для следующего года. Как уже упоминалось, исследовались только предложения, а не заключенные сделки. Кроме того, исследовались значения предложений на рынке аренды, представленные в первом квартале 2012г. Следует заметить, что весь анализ сосредоточен только на секторе предложения и не рассматривает уже заключенные сделки, в отличие от рынка аренды муниципального имущества. Все расчеты приводились в сравнении с IV кварталом 2007г. Приведенный анализ RID Analitics [1] был дополнен исследованием рынка аренды недвижимости в 1 квартале 2012 года, который не выявил существенных изменений в тенденциях. Итогом анализа можно считать выявленные максимальные значения ставок аренды по типам помещений. Полная структура рынка аренды за 1 квартал 2012г. по открытым источникам приведена в приложении Б. Все данные приведены без затрат на обслуживание помещений (коммунальных и иных подобных расходов), т.е. в анализе и расчетах использовалась чистая арендная плата. Генеральной совокупностью данного исследования может считаться совокупность объектов, выставленных на продажу или аренду. Часть из них выставлена на «свободном рынке», то есть при участии агентств или СМИ как канала распространения информации. Существует и другая, «скрытая» часть предложения на рынке коммерческой недвижимости объекты, которые не попадают в СМИ. База данных, составленная на основе рекламы в специализированных СМИ, не может полностью соответствовать генеральной совокупности и является выборкой из нее. Однако она охватывает значительную часть существующего предложения на рынке коммерческой недвижимости, не менее половины. Поэтому выводы, полученные на основе анализа базы данных, можно распространить и на всю генеральную совокупность в целом. В исследовании не подвергались анализу объекты: - С неуказанной ценой, местоположением (район) или площадью. - Объекты, данные по которым невозможно трактовать однозначно. Например, «объект в 30 минутах езды от пл. Калинина», «9 комнат от 20 до 30 кв.м.» или «150 кв.м. по цене 400-500 руб./за 1 кв.м». 11 - Находящиеся на территории Красноярского края, но удаленные от Красноярска населенные пункты. - Не выведенные из жилого фонда (квартиры). - Действующий бизнес, продающийся/сдающийся вместе с помещением. - Временные сооружения. - Единичные объекты, такие, как банный комплекс. - Объекты, сдающиеся посуточно (склады). 2.1 Состав базы данных на рынке аренды коммерческой недвижимости В 4 квартале 2011 г. на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Красноярска предлагалось 1 065 объектов общей площадью 324,7 тыс. кв. м, на общую сумму 127 млн. руб. [1] Таблица 1 - Состав базы данных объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска, 4 квартал 2011 г. Тип объекта/Показатель Офисные Производственноскладские Торговые По всем типам 70 205 Средняя площадь объекта, кв.м. 136 Суммарна я стоимость, тыс. руб. 47 842 29% 174 638 569 29 935 23% 100% 79 826 324 669 329 305 49 637 127 414 Число объектов, шт. Доля от общего числа, % Суммарная площадь, кв. м 515 48% 307 243 1 065 Данная таблица показывает соотношение зависимости сдаваемых в аренду площадей от функционального назначения в г. Красноярске. Таблица 2 - Динамика доли от общего числа объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска, шт. Период/Тип объекта Офисные 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 50% 53% 53% 58% 63% 67% 57% 53% 58% 51% 45% 48% 35% Производственно складские 17% 14% 11% 11% 16% 13% 17% 16% 24% 27% 31% 28% 35% 12 Торговые По всем типам 33% 34% 37% 31% 21% 20% 26% 31% 19% 22% 24% 24% 30% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Продолжение таблицы 2 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 45% 53% 47% 48% 36% 28% 33% 29% 18% 19% 20% 23% 100% 100% 100% 100% Из таблицы 2 видно, что на рынке аренды г. Красноярска в период с 2007г. по III квартал 2009г. наблюдался спад спроса и предложения по сдаче коммерческих объектов в аренду. Начиная с IV квартала 2009г. по настоящее время наблюдается рост. 23% 48% 29% Офисные Производственно-складс Рисунок 1 - Структура объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска, 4 квартал 2011 г. Торговые Таблица 3 - Динамика средней площади объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска, кв. м. Период/Тип объекта Офисные 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 118 125 152 134 133 144 151 129 144 131 182 163 204 181 116 151 136 13 Производственно складские 982 1 181 1 329 812 747 611 614 280 682 791 724 730 697 607 607 662 569 Торговые 206 303 273 215 258 132 203 330 192 226 281 287 255 271 364 206 329 Согласно таблице 3 в период 2008г. производственно-складских объектов, поскольку на наблюдалось увеличение площадей данный период времени пришелся кризис 2008г. и количество предложений превысило спрос. Таблица 4 - Динамика объема предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Красноярска Период/ Показатель Число объектов, шт. 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 124 177 188 163 134 138 52 41 517 322 433 485 219 212 704 519 515 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 42 46 38 30 33 26 16 13 213 172 301 287 214 170 367 362 307 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 80 114 131 87 45 Прирост объема предложения Суммарная площадь, кв. м Прирост суммарного метража Офисные 14 632 43% 22 125 57% 6% 25 192 24% -13% 21 842 -23% -18% 17 822 -19% 3,0% 19 660 11% -62% 7 871 -60% -21% 5 301 -33% 74 698 -38% 42 303 -43% 34% 78 602 86% 12% 78 813 0,3% -55% 44 640 -43% -3,2% 38 288 -14% 132% 81 740 113% -26% 78 174 -4,4% -0,8% 70 205 -10% Производственно-складские 41 244 10% 54 326 32% -17% 50 502 -7% -21% 24 360 -51% 10% 24 651 1% -21% 15 883 -36% -38% 9 826 -38% -19% 3 365 -66% 145 287 -19% 136 107 -6,3% 75% 217 808 60% -4,7% 209 430 -3,8% -25% 149 186 -29% -21% 103 251 -31% 116% 222 606 116% -1,4% 239 535 7,6% -15% 174 638 -27% Торговые 16 480 43% 34 542 110% 15% 35 763 4% -34% 18 705 -46% -48% 11 610 -40% 14 Суммарная стоимость, тыс. руб. Прирост суммарной стоимости 12,8 19,7 25,1 21,4 14,2 12 326 4 250 2 610 53 589 28 805 62 475 60 920 38 589 31 705 53 207 54 029 47 842 54% 27% -15% -34% -3,5% -69% -39% -46% 117% -2,5% -37% -18% 68% 1,5% -11% 8,2 12,5 13,1 6,8 5,5 3 224 1 912 681 23 074 21 927 42 254 39 249 27 586 18 876 38 898 40 616 29 935 52% 5% -48% -19% -42% -41% -64% -5,0% 93% -7,1% -30% -32% 106% 4,4% -26% 17,8 33,4 39,3 21,8 12,5 88% 18% -45% -43% Продолжение таблицы 4 1 квартал 2009 г. 40 13% 5 266 54% 3 681 -74% 2 квартал 2009 г. 24 -40% 4 865 -8% 2 332 -30% 3 квартал 2009 г. 24 0% 7 918 63% 4 098 76% 4 квартал 2009 г. 167 32 062 29 021 1 квартал 2010 г. 139 -17% 31 418 -2,0% 25 625 -12% 2 квартал 2010 г. 237 71% 66 626 112% 51 591 101% 3 квартал 2010 г. 241 1,7% 69 262 4,0% 52 988 2,7% 4 квартал 2010 г. 184 -24% 46 963 -32% 38 356 -28% 1 квартал 2011 г. 84 -54% 22 801 -51% 18 254 -52% 2 квартал 2011 г. 246 193% 89 428 292% 62 213 241% 3 квартал 2011 г. 218 -11% 44 808 -50% 27 882 -55% 4 квартал 2011 г. 243 11% 79 826 78% 49 637 78% Примечание- До 2009 г. суммарная площадь измеряется в тыс. кв. м, суммарная стоимость в млн. руб. Таким образом, динамика объема предложений на рынке недвижимости показывает, что однозначной тенденции просто нет, так же как и нет спада предложения, следовательно, рынок далек от насыщения. 2.2 Анализ средней арендной ставки 1 кв. м по типам помещений Таблица 5 - Статистические показатели базы данных объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска до нормирования выборки, 4 квартал 2011 г. Тип объекта/Показатель Офисные Производственно-складские Торговые По всем типам Минимальная цена, руб. за 1 кв. м 132 40 167 40 Максимальная цена, руб. за 1 кв. м 3 000 714 3 000 3 000 Средняя цена, руб. за 1 кв. м 681 171 622 392 Стандартное отклонение цены 1 кв. м, руб. 285 101 438 363 Стандартное отклонение определялось методами математической статистики как среднеквадратичное отклонение. Как видно из таблицы, разброс значений арендной ставки весьма значителен, в ряде случаев стандартное отклонение близко к среднему значению, что говорит о том, что рынок аренды достаточно локализован внутри города, и нельзя оперировать средне - городскими ставками. Для дальнейшего анализа выборка была нормирована по арендной ставке. Исходя из статистического анализа рынка аренды коммерческой недвижимости, цены на рынке аренды характеризуются большим разбросом, чем на рынке продажи, поэтому было принято решение удалить из выборки объекты, арендная ставка которых более чем на 3 величины 15 стандартного отклонения отличалась от средней арендной ставки. Фактически это означает, что из базы убирается не более 5% объектов, при этом вероятность ошибки составляет 0,05 или 5%. Таблица 6 - Состав базы данных по объектам, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска после нормирования выборки, 4 квартал 2011г. Тип объекта/Показатель Офисные Производственноскладские Торговые По всем типам Доля от Число общего числа, объектов, шт. % 511 49% Суммарная площадь, кв. м 68 937 Суммарная стоимость, тыс. руб. 44 622 Максимальная арендная ставка, руб. за 1 кв. м 1 500 301 29% 173 630 29 408 450 235 1 047 22% 100% 79 076 321 643 47 927 121 956 1 809 1 809 Максимальное значение (усредненное по видам помещений) составило 1809 рублей, что ниже абсолютно максимального значения в 1,5 раза. Таблица 7 - Статистические показатели базы данных объектов предложенных к аренде на рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска после нормирования выборки, 4 квартал 2011 г. Тип объекта/Показатель Офисные Производственноскладские Торговые По всем типам Средняя арендная ставка, руб. за 1 кв. м. 647 Мода арендной ставки, руб. Медиана арендной ставки, руб. Ошибка среднего, руб. Ошибка среднего, % 512 550 21 3,3% 169 199 200 10 6,1% 606 379 475 650 45 19 7,4% 5,1% Мода – значение во множестве наблюдений, которое встречается наиболее часто. Иногда в совокупности более чем одна. Определялась как значение, которое встречалось наиболее часто в соответствующем сегменте рынка аренды. Медиана – возможное значение признака, которое делит совокупность на две равные части: 50% «нижних» единиц ряда будут иметь значение признака не больше, чем медиана, а «верхние» 50% – значения признака не меньше, чем медиана. Определена как среднее значение всего диапазона генеральной совокупности. Как видно из таблицы 7, медиана и мода отличаются от среднего значения, которое определялось как отношение суммы ставок предложений к сумме площадей предложений. 16 Таблица 8 - Средние арендные ставки объектов предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска по разным типам объектов, руб. в динамике Период/Тип объекта 4 квартал 2007 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. Производственно складские 199 218 199 187 195 147 151 172 176 176 165 172 163 169 Офисные 874 732 582 535 487 675 640 665 692 800 694 616 665 647 Торговые 1083 1 061 659 477 517 826 776 711 733 751 669 691 627 606 1200 1000 800 600 400 200 0 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 Рисунок 2 - Динамика средних арендных ставок объектов, предложенных на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска. Устойчивой тенденции изменения значений ставок аренды на рынке г. Красноярска в Офисные Производственно - складские Торговые рассматриваемом периоде не наблюдается. В 4 квартале 2011 г. средние арендные ставки за 1 кв. м составили: для офисных помещений – 647 руб., для торговых – 606 руб., для производственно-складских – 169 руб. В большинстве случаев в предложениях об аренде указывается конечная арендная ставка, 17 которая включает в себя НДС и прочие обязательные платежи. При этом в арендную ставку не включаются коммунальные расходы и пр. расходы по содержанию помещения. По сравнению с предыдущим периодом средние арендные ставки по торговым и офисным помещениям снизились на 3,3% и 2,7% соответственно, по производственноскладским ставки выросли на 3,7%. Таблица 9 - Прирост средних арендных ставок объектов, предложенных на рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска по разным типам объектов к предыдущему периоду, в динамике Период/Тип объекта Производственно – складские 10% -8,7% -6,0% 4,3% -25% 2,7% 14% 2,3% 0% -6,3% 4,0% -5,2% 3,7% Офисные 4 квартал 2007 г. 4 квартал 2008 г. * -16% 1 квартал 2009 г. -20% 2 квартал 2009 г. -8,1% 3 квартал 2009 г. -9,0% 4 квартал 2009 г. 39% 1 квартал 2010 г. -5,2% 2 квартал 2010 г. 3,9% 3 квартал 2010 г. 4,1% 4 квартал 2010 г. 16% 1 квартал 2011 г. -13% 2 квартал 2011 г. -11% 3 квартал 2011 г. 8,0% 4 квартал 2011 г. -2,7% Примечание- * 4 кварталу предыдущего года Торговые -2,0% -38% -28% 8,4% 60% -6,1% -8,4% 3,1% 2,5% -11% 3,2% -9,3% -3,3% В течение рассматриваемого периода наблюдались колебания значений прироста средних арендных ставок. 18 80.00% 60.00% 60.00% 39.00% 40.00% 20.00% 14.00% 10.00% 8.40% 4.30% 2.70% 3.90% 16.00% 4.10% 3.10% 2.30% 2.50% 0.00% 4.00% 0.00% -6.00% -8.70% -8.10% -20.00% -2.00% -20.00% -16.00% -28.00% -40.00% -6.10% -5.20% -9.00% -11.00% -6.30% -11.00% -3 -13.00% -8.40% -25.00% -38.00% Рисунок 3- Прирост средних арендных ставок объектов, предложенных на рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска по разным типам объектов к предыдущему периоду, в динамике. -60.00% 4 кв. 08 2 кв. 09 Офисные 4 кв. 09 Произв.-складские 23 2 кв. 10 Торговые 4 кв. 10 2 кв. 1 2.3 Индекс постоянного состава на рынке аренды В данном отчете за постоянную величину было принято распределение площадей объектов по районам. За базовый период мы приняли фактическую структуру предложения 4 квартал 2007 г. Октябрьский Советский Центральный 1 688 1 047 2 320 734 3 914 3 768 14 628 - - 7 360 2 412 8 386 4 776 - 22 934 2 896 121 1 344 1 107 390 6 034 4 588 16 480 Структура предлагаемых к аренде площадей значительно Общий итог Ленинский 1 158 Тип / Район Офисные Производствен но – складские Торговые Свердловский Кировский Железнодорожн ый Таблица 10 - Суммарная площадь объектов в базовом периоде (4 квартал 2007 г.), кв. м различается по административным районам г. Красноярска. Таблица 11 - Индекс постоянного состава для разных типов коммерческой недвижимости Период / Тип объекта Офисные 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 1,00 1,04 0,90 1,12 0,85 0,65 0,61 0,51 0,74 0,70 0,75 0,77 0,93 0,80 0,68 0,72 0,72 Производственно – складские 1,00 1,11 1,37 0,92 1,04 0,52 0,57 0,44 0,78 0,78 0,89 0,84 0,80 0,82 0,90 0,82 0,98 24 Торговые 1,00 0,86 0,99 1,02 0,94 0,67 0,48 0,44 0,79 0,74 0,65 0,68 0,78 0,68 0,67 0,61 0,56 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 Рисунок 4 - Индекс постоянного состава на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Красноярска 0.00 1 кв. 08 3 кв. 08 1 кв. 09 3 кв. 09 1 кв. 10 3 кв. 10 1 кв. 11 Размер предлагаемых площадей на рынке аренды после кризиса 2008-2009 года имеет разнонаправленную тенденцию. Офисные Произв.-складские Торговые Таблица 12 - Средние арендные ставки, их изменение и индекс постоянного состава на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Красноярска Период / Показатель 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. Средняя арендная ставка при постоянной структуре, руб. Прирост ставки при постоянной структуре 874 908 788 982 746 565 530 445 644 616 3,9% -13% 25% -24% -24% -6,1% -16% 45% -4,3% Средняя арендная ставка, руб. Офисные 874 892 874 964 732 582 535 487 675 640 25 Прирост средней арендной ставки Индекс средних удельных цен Разность между Iср. цены и Iпост. 2,1% -2,0% 10% -24% -20% -8,1% -9,0% 39% -5,3% 1,02 1,00 1,10 0,84 0,67 0,61 0,56 0,77 0,73 2,1% -3,9% 20% -29% -19% -3,4% -4,9% 26% -0,5% сост. Продолжение таблицы 12 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 652 670 810 702 597 630 625 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 221 215 268 327 205 193 190 132 139 143 164 171 175 156 158 149 159 1 069 939 1 109 1 108 1 061 763 549 540 881 818 715 750 790 731 706 630 618 5,9% 665 2,8% 692 21% 800 -13% 694 -15% 616 5,6% 665 -0,8% 647 Производственно - складские 221 -2,8% 229 24% 264 22% 268 -37% 218 -5,8% 199 -1,2% 187 -30% 195 5,2% 147 2,4% 151 15% 172 3,8% 176 2,4% 176 -11% 165 1,2% 172 -5,5% 163 6,7% 169 1 069 -13% 968 18% 1087 -0,1% 1075 -4,2% 1061 -28% 659 -28% 477 -1,6% 517 63% 826 -7,2% 776 -13% 711 4,9% 733 5,3% 751 -7,4% 669 -3,4% 691 -11% 627 -2,0% 606 4,0% 4,1% 15,5% -13% -11% 8,0% -2,7% 0,73 0,76 0,79 0,92 0,79 0,70 0,76 2,7% 1,5% 2,6% -1,2% -0,9% 2,2% 4,0% 15% 15% 1,5% -19% -8,7% -6,0% 4,3% -24% 2,4% 14,4% 2,0% 0,1% -6,3% 4,2% -5,2% 3,7% -11% 12% -1,1% -1,3% -38% -28% 8,4% 60% -5,9% -8,4% 3,0% 2,5% -11% 3,3% -9,3% -3,3% 1,15 1,33 1,35 1,10 1,00 0,94 0,98 0,74 0,76 0,87 0,88 0,89 0,83 0,86 0,82 0,85 -15% -22% 2,1% -17% 4,3% -42% -41% -30% 2,5% -8,5% 0,3% -4,7% -2,5% -4,2% 7,7% -2,7% 0,89 1,00 0,99 0,98 0,61 0,44 0,48 0,76 0,72 0,66 0,68 0,69 0,62 0,64 0,58 0,56 11% -14% -0,6% 3,6% 33% 23% 0,4% -33% 7,4% 8,2% -2,7% -1,6% 16% 4,0% 8,7% 5,2% Снижение средних цен связано как с влиянием кризиса, так и с введением в эксплуатацию значительного количества торгово-развлекательных и торгово- офисных комплексов большой площади, что не позволяет сделать вывод о насыщенности торговыми площадями г. Красноярска в виду слабого, в анализе средних ставок, влияния мелких магазинов пошаговой доступности. 26 1200 1000 800 600 400 200 Рисунок 5- Динамика средних арендных ставок объектов при постоянной структуре на 0 вторичном Красноярска. 4 кв. 07 2 кв.рынке 08 коммерческой 4 кв. 08 2недвижимости кв. 09 4 кв.г. 09 2 кв. 10 4 кв. 10 Офисные Произв.-складские 27 Торговые 2 80% 63% 60% 45% 40% 25% 25% 22% 18% 20% 21% 15% 5% 6% 4% 2% 6% 3% 0% 0% -3% -20% -4% -6% -2% -37% -28% -28% 1% -7% -7% -13% -16% -24% -24% 2% -4% -6% -13% -12% -40% -2% 4% 5% -3% -6 -13% -11%-15% -31% Рисунок 6- Индекс средних арендных ставок при постоянной структуре на вторичном -60% рынке коммерческой г.1Красноярска 1 кв. 08 3 кв. 08 1 кв. 09 недвижимости 3 кв. 09 кв. 10 3 кв. 10 1 кв. 11 2.4 Анализ объектов, не снятых с рынка аренды Офисные Произв.-складские Торговые Особенностью любого рынка является наличие предложений, которые остаются невостребованными в течение периода, превышающего период обычного периода экспозиции. Анализ по таким объектам со сроком экспозиции более 6 месяцев представлен ниже. Таблица 13 - Средние удельные ставки объектов, не снятых с рынка аренды коммерческой недвижимости г. Красноярска в течение 6 и более месяцев Период / Показатель Число объектов (неизменная выборка), шт. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 45 41 25 11 10 247 327 6% Средняя арендная ставка в предыдущем квартале, руб. Офисные 952 947 600 515 519 661 684 28 Средняя арендная ставка в текущем квартале, руб. Прирост средней ставки по объектам, не снятых с рынка 882 893 568 512 476 670 683 -7,4% -5,8% -5,3% -0,6% -8,3% 1,4% -0,2% 3к Продолжение таблицы 13 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 341 38 111 219 358 316 7 7 5 2 3 131 186 145 26 112 125 221 213 22 20 8 5 8 93 164 156 40 20 79 109 106 642 862 602 644 643 618 Производственно-складские 327 327 162 196 239 146 159 164 169 156 153 160 169 1205 1209 668 506 441 897 741 655 924 627 651 622 567 29 632 861 602 647 645 618 -1,5% -0,1% 0% 0,5% 0,3% 0,0% 346 346 175 196 182 149 158 165 168 156 153 157 168 1156 1153 544 506 441 878 742 631 920 626 654 622 567 5,8% 5,8% 7,7% 0,0% -24% 1,7% -0,1% 0,6% -0,6% 0,2% -0,1% -2,1% -0,2% -4,1% -4,6% -19% 0,0% 0,0% -2,1% 0,1% -3,7% -0,4% -0,2% 0,4% 0% 0,1% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 к Рисунок 7- Прирост 08 08 средних 08 арендных 08 09 ставок 09 на 09рынке 09 коммерческой 10 10 недвижимости 10 10 11 г. 11 11 Красноярска, по объектам, не ушедших с рынка. Торговые Офисные Производственно – складские 2.5 Зависимость арендной ставки от местоположения объекта Таблица 14 - Распределение объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска в зависимости от района, штук, 4 квартал 2011 г. Район/Тип объекта Офисы Железнодорожный Кировский Ленинский Октябрьский Свердловский Советский Центральный 81 35 35 69 61 124 106 Производственно - складские 54 23 59 50 49 39 27 Торговые По всем типам 27 22 14 37 31 68 36 162 80 108 156 141 231 169 Ставки аренды значительно различаются по районам г. Красноярска. 30 Таблица 15 - Распределение объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска, в зависимости от района, %, 4 квартал 2011 г. Район/Тип объекта Офисы Железнодорожный Кировский Ленинский Октябрьский Свердловский Советский Центральный 16% 7% 7% 14% 12% 24% 21% Производственно складские 18% 8% 20% 17% 16% 13% 9% Торговые 11% 9% 6% 16% 13% 29% 15% Рисунок 8 - Распределение объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска, в зависимости от района, %, 4 квартал 2011 г. Структура количества объектов, предлагаемых на рынке аренды, также варьируется по районам города. 31 Таблица 16 - Средние ставки объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска, в зависимости от района, 4 квартал 2011 г. Производственно складские Железнодорожный 726 186 Кировский 547 176 Ленинский 395 151 Октябрьский 520 164 Свердловский 504 134 Советский 666 215 Центральный 740 253 Примечание - По мало наполненным группам средние арендные ставки не приводятся Район/Тип объекта Офисы Торговые 548 558 578 559 511 650 655 Значение средней ставки зависит от местоположения объекта. Как видим, ставки отличаются от ставок предложений, не востребованных на рынке в предыдущие периоды (см. таблицу 13). Таблица 17 - Разница в средних ставках объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска, в зависимости от района (без учета объектов в Красноярском крае), 4 квартал 2011 г. Район/Тип объекта Офисы Железнодорожный Кировский Ленинский Октябрьский Свердловский Советский Центральный 184% 138% 100% 132% 128% 169% 187% Производственно складские 139% 131% 113% 122% 100% 160% 189% Торговые 107% 109% 113% 109% 100% 127% 128% Офисные 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 778 775 785 1041 695 673 541 547 642 574 688 754 843 654 943 888 319 851 360 537 616 627 649 559 262 32 611 946 485 280 300 478 374 356 429 503 250 318 735 617 734 884 761 428 487 541 547 596 805 635 449 490 430 416 483 286 366 305 848 735 620 633 585 722 895 955 906 864 798 687 544 462 676 624 695 645 744 685 Центральный Советский Свердловский Октябрьский Ленинский Кировский Период/Район Железнодорожн ый Таблица 18 - Средние арендные ставки объектов, предложенных на вторичном рынке коммерческой недвижимости в зависимости от района в динамике 1092 1158 1 064 1289 827 658 743 553 791 716 740 778 908 797 Продолжение таблицы 18 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. Прирост* Производственно-складские 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. Прирост* Торговые 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 596 618 726 17% 516 436 547 25% 384 400 395 -1,3% 544 552 520 -5,8% 455 543 504 -7,2% 650 661 666 0,8% 698 818 740 -10% 172 282 415 221 280 176 165 204 189 162 200 192 201 186 -7,5% 154 302 143 144 177 166 176 168 174 174 176 1,1% 224 236 288 509 192 174 164 160 154 185 183 177 151 151 0,0% 170 161 271 200 281 136 165 183 194 200 157 176 184 164 -11% 220 199 260 229 211 101 116 123 172 187 180 149 141 140 134 -4,3% 245 238 248 259 203 207 225 175 128 132 148 155 135 127 150 146 215 47% 208 236 291 221 224 220 247 209 215 230 259 208 253 22% 1083 916 1 423 746 968 817 - 1124 990 1 192 - 727 652 691 870 593 800 - 887 892 917 1042 1 460 1 097 1 275 1544 4 квартал 2008 г. - 1 007 - - - 1171 1319 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. 699 503 797 796 629 701 589 637 521 475 548 431 532 547 552 578 468 592 605 581 591 629 854 581 646 559 668 724 574 607 881 678 835 685 511 763 526 636 918 824 776 762 667 681 658 552 650 503 489 961 814 816 882 1 014 937 956 847 655 Прирост* 15% 590 832 713 778 712 777 616 581 588 558 5,1% 4,7% -13% -25% 18% -23% Примечания 1 По мало наполненным группам средние арендные ставки не приводятся 2 * по отношению к предыдущему кварталу Величина средней ставки аренды не имеет четко выраженной тенденции в течение периода, но вместе с тем сохраняется соотношение этих ставок между районами города. 33 2.6 Зависимость арендной ставки от площади объекта Таблица 19 - Распределение и средние арендные ставки объектов на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их площади, 4 квартал 2011 г. Число объектов, шт. Доля от общего числа объектов Средняя цена, руб. за 1 кв. м Разница цен (в % от мин. цены) Число объектов, шт. Доля от общего числа объектов Средняя цена, руб. за 1 кв. м Разница цен (в % от мин. цены) до 100 м2 316 Офисные 101-250 м2 120 251-500 м2 54 Более 501 м2 21 62% 23% 11% 4% 583 608 646 738 100% 104% 111% 127% 1001-5000 м2 35 Более 5001 м2 2 1% Производственно-складские до 500 м2 501-1000 м2 211 53 70% 18% 12% 203 173 160 127% 108% 100% 73% 201-600 м2 45 Более 601 м2 19 19% 8% 594 587 101% 100% до 100 м2 126 Торговые 101-200 м2 45 Число объектов, шт. Доля от общего числа 54% 19% объектов Средняя цена, руб. за 1 кв. 774 635 м Разница цен (в % от мин. 132% 108% цены) Примечания 1 По мало наполненным группам, средние арендные ставки исключены. 2 Самая низкая цена в каждой строке взята за 100%. В целом наблюдается тенденция снижения арендной ставки от площади объекта, однако, для офисных площадей характерен повышенный спрос на объекты площади более 500 кв.м. в дорогом ценовом сегменте - банки, страховые компании. Таблица 20 - Динамика средних ставок объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости в зависимости от площади объектов, руб. за 1 кв. м Период до 100 м2 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 893 950 892 857 840 646 566 479 689 659 616 101-250 м2 Офисные 763 899 935 996 868 630 506 442 680 642 607 34 251-500 м2 Более 501 м2 772 897 828 910 899 611 551 659 580 654 992 805 819 1 119 729 672 690 730 Продолжение таблицы 20 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. Прирост* 663 753 645 1 047 681 703 607 610 597 620 583 608 -2,3% -1,9% Производственно-складские Период до 500 м2 501-1000 м2 4 квартал 2007 г. 167 202 1 квартал 2008 г. 212 205 2 квартал 2008 г. 288 333 3 квартал 2008 г. 273 376 4 квартал 2008 г. 320 1 квартал 2009 г. 183 196 2 квартал 2009 г. 179 206 3 квартал 2009 г. 190 206 4 квартал 2009 г. 196 157 1 квартал 2010 г. 190 149 2 квартал 2010 г. 262 216 3 квартал 2010 г. 286 194 4 квартал 2010 г. 259 193 1 квартал 2011 г. 223 157 2 квартал 2011 г. 208 166 3 квартал 2011 г. 200 169 4 квартал 2011 г. 203 173 Прирост* 1,5% 2,4% Торговые Период до 100 м2 101-200 м2 4 квартал 2007 г. 1043 917 1 квартал 2008 г. 1133 925 2 квартал 2008 г. 1257 1033 Период до 100 м2 101-250 м2 3 квартал 2008 г. 1288 1018 4 квартал 2008 г. 1497 1173 1 квартал 2009 г. 665 679 2 квартал 2009 г. 583 551 3 квартал 2009 г. 517 514 4 квартал 2009 г. 762 885 1 квартал 2010 г. 749 760 2 квартал 2010 г. 675 663 3 квартал 2010 г. 716 797 4 квартал 2010 г. 709 823 1 квартал 2011 г. 771 629 2 квартал 2011 г. 806 615 3 квартал 2011 г. 794 583 4 квартал 2011 г. 774 635 Прирост* -2,5% 8,9% Примечание- * к предыдущему кварталу 741 911 800 555 624 646 3,5% 580 614 609 678 760 738 -2,9% 1001-5000 м2 218 218 261 205 181 162 163 140 135 141 146 182 152 160 5,3% более 5000 м2 150 250 240 85 106 95 95 107 141 - 201-600 м2 1049 1029 985 251-500 м2 955 1190 454 419 591 839 805 745 776 857 883 680 651 594 -8,8% более 600 м2 1181 925 1128 Более 501 м2 1151 500 803 771 708 657 627 457 691 590 587 -0,5% Аналогичное соотношение сохраняется в течение рассматриваемого периода. 35 2.7 Зависимость арендной ставки от состояния объекта Данные о состоянии объекта были указаны в 73 случаях: Таблица 21 - Распределение и средние арендные ставки объектов на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их состояния, 4 квартал 2011 г. Параметры / Состояние объекта Без ремонта Число объектов, шт. Доля от общего числа объектов Обычная отделка Улучшенная отделка 7 18 36 11% 30% 59% 620 588 754 105% 100% 128% Офисные Средняя цена, руб. за 1 кв. м Разница цен (в % от минимальной цены) Число объектов, шт. Доля от общего числа объектов Средняя цена, руб. за 1 кв. м Разница цен (в % от минимальной цены) Производственно - складские 2 1 1 50% 25% 25% - - - - - - Торговые Число объектов, шт. 4 2 Доля от общего числа 50% 25% объектов Средняя цена, руб. за 1 кв. м 859 Разница цен (в % от 100% 0% минимальной цены) Примечания 1 По мало наполненным группам средние арендные ставки исключены 2 Самая низкая цена в каждой строке взята за 100%. 2 25% 0% Цена аренды зависит от состояния внутренней отделки, что характерно для торговых и офисных помещений, но не для объектов производственно- складского назначения. Таблица 22 - Средние арендные ставки объектов на вторичном рынке коммерческой недвижимости в зависимости от состояния объектов в динамике Период Без ремонта Состояние объекта Обычная отделка Улучшенная отделка 642 883 790 884 481 576 612 613 524 575 571 978 1083 1000 1084 920 711 549 385 683 642 607 691 759 772 Офисные 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 433 376 966 732 640 636 1 072 685 36 Продолжение таблицы 22 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. Прирост* 684 620 -9,4% 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. Прирост* 874 830 863 859 -0,5% 651 588 -10% 791 754 -4,7% 1191 1176 1312 1573 540 564 657 674 594 -12% 1595 1419 938 1084 1500 800 740 771 611 472 586 656 390 - Торговые Примечание- * к предыдущему кварталу Анализ средних показателей в динамике подтверждает сделанный выше вывод. 2.8 Зависимость ставки аренды от этажа В данном анализе были учтены помещения, которые занимают не более двух этажей. Помещение, занимающее 2 этажа, относилось к первому из этажей (например, если помещение занимает первый и второй этаж, оно относилось к первому этажу). Если помещение занимало цоколь (подвал) и первый этаж, оно относилось к первому этажу. Для встроено-пристроенных помещений отдельно анализ не проводился, они включены в группу помещений 1 этажа. Данные о том, на каком этаже расположен объект, были указаны в 389 случаях: Таблица 23 - Распределение и средние арендные ставки предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от этажа, 4 квартал 2011 г. Показатели Число объектов, шт. Доля от общего числа объектов Средняя цена, руб. за 1 кв. м Разница цен (в % от мин. цены) Число объектов, шт. Доля от общего числа объектов Средняя цена, руб. за 1 кв. м Разница цен (в % от мин. цены) Цоколь, Первый этаж подвал Офисные 3 149 1% 71% 391 679 100% 174% Производственно-складские 2 110 2% 97% 169 0% 100% 37 Второй – третий этаж Четвертый этаж и выше 41 19% 590 151% 18 9% 618 158% 1 1% 0 0% 0% 0% Продолжение таблицы 23 Число объектов, шт. Доля от общего числа объектов Средняя цена, руб. за 1 кв. м Разница цен (в % от мин. цены) Примечания к таблице 23 Торговые 4 6% 507 101% 58 89% 576 115% 2 3% 500 100% 1 2% 0% 1 По мало наполненным группам средние арендные ставки исключены 2 Самая низкая цена в каждой строке взята за 100% Таблица 24 - Средние ставки объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости в зависимости от этажа, в динамике, руб./ кв.м./ мес. Период 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. Прирост* 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. 2 квартал 2010 г. 3 квартал 2010 г. 4 квартал 2010 г. 1 квартал 2011 г. 2 квартал 2011 г. 3 квартал 2011 г. 4 квартал 2011 г. Прирост* 4 квартал 2007 г. 1 квартал 2008 г. 2 квартал 2008 г. 3 квартал 2008 г. 4 квартал 2008 г. 1 квартал 2009 г. 2 квартал 2009 г. 3 квартал 2009 г. 4 квартал 2009 г. 1 квартал 2010 г. Состояние объекта Второй – третий Цоколь, подвал Первый этаж этаж Офисные 258 833 710 801 921 645 636 848 775 665 1058 475 934 418 385 714 909 560 489 603 684 647 661 631 691 716 595 588 541 617 548 341 607 609 345 696 537 446 645 563 645 688 585 391 679 590 -39% -1,3% 0,9% Производственно - складские 202 153 150 166 161 185 170 247 172 281 167 150 155 169 9,0% Торговые 1084 1079 954 813 1041 793 845 1282 865 1453 899 1386 685 501 491 679 828 672 650 777 739 38 4 этаж и выше 703 957 850 749 754 683 607 644 587 558 551 563 595 618 3,9% 1000 1 029 - Продолжение таблицы 24 2 квартал 2010 г. 447 4 квартал 2010 г. 490 1 квартал 2011 г. 707 2 квартал 2011 г. 578 3 квартал 2011 г. 540 4 квартал 2011 г. 507 Прирост* -6,1% Примечание- *к предыдущему кварталу 643 670 658 659 611 576 -5,7% 711 406 447 444 500 13% 596 - Для всех типов помещений наиболее привлекательным является первый этаж, который формирует максимальную среднюю ставку аренды. Отдельно стоящие здания представлены на рынке в ограниченном количестве, поскольку сдача здания в аренду полностью весьма затруднительна, а также зависит от назначения здания и от имеющейся прилегающей территории (земельного участка). Так, сдача в аренду производственно- складского здания полностью наиболее выгодно, чем сдача в аренду офисного здания. Поскольку офисное здание может быть сдано в аренду быстрее и более выгодно отдельными частями для большого количества мелких арендаторов, чем одному крупному арендатору. Арендные ставки по отдельно стоящим зданиям колеблются в зависимости от площади объекта, а также от его функционального назначения и района города. Предложений по отдельным зданиям значительно меньше, чем по помещениям, ставки арендной платы не могут быть представлены в виде диапазона цен (ведь в большом по площади здании ставка арендной платы меньше, т.к. арендатора интересует итоговая стоимость аренды за все здание), за исключением офисных: Таблица 25– Диапазон ставок аренды 1 кв.м. отдельно стоящего здания в г. Красноярске, руб./ мес. (по данным приложения Б) № п/п Вид объекта Функциональное назначение здания Стоимость аренды 1 кв.м., руб./ мес. 1 Отдельно стоящее здание Офисного назначения 450-1000 2 Отдельно стоящее здание Торгового назначения 500-650 3 Отдельно стоящее здание Гараж 150-200 4 Отдельно стоящее здание Производственное 150-300 5 Отдельно стоящее здание Складское 160-500 6 Отдельно стоящее здание Производственноскладское назначение в целом 150-500 39 Аренда лестничных клеток на рынке коммерческой недвижимости Красноярска не представлена. 2.9 Анализ рынка площадей под аренду помещений для оказания услуг населению В сегмент услуг населению входят услуги платежных терминалов и подобных им устройств, а также услуги прачечных, парикмахерских, ремонтных мастерских, ателье и пр. Рынок аренды площадей, сдаваемых под вендинговое оборудование (платежные терминалы, банкоматы, кофемашины) представляет собой новый сегмент - развивающийся рынок. Темпы его роста в последнее время превышают темпы роста остального рынка аренды. Площади под размещение вендингового оборудования в основном предлагаются арендаторами, как субаренда арендуемых ими площадей, либо в супермаркетах и торговых центрах. Площадь под размещение вендингового оборудования сдается в основном в следующих размерах: - Под платежные терминалы, кофемашины – 1,0 кв. м; - Под банкоматы – 1,5 кв. м. Цена предложения сдаваемых площадей находится в диапазоне от 1 000 до 15 000 руб., в зависимости от местоположения объекта, в котором сдаются площади (приложение Б). При этом следует отметить, что плата за аренду помещения под вендинговое оборудование не всегда является фиксированной, а в ряде случаев определяется долей в доходах в зависимости от «проходимости» места. В приложении Б (составленном по состоянию на 1 квартал 2012г.) имеются предложения об аренде площадей под ремонт ювелирных изделий, ломбарды и прочие бытовые услуги. К таким объектам можно отнести и помещения под прачечные, ремонт обуви, ателье и пр. Ставка аренды для таких объектов составляет 600-660 руб./ кв.м./ мес.(площадью порядка 6 кв.м.) [приложение Б]. Поскольку, в основном, такие помещения не являются крупными по площади, ставка аренды держится в среднем диапазоне по всему рынку аренды, а также наблюдается стабильный спрос на данные помещения. 40 2.10 Локализация рынка недвижимости г. Красноярска В настоящее время, законодательно утвержденное зонирование территории г. Красноярска представлено в виде административных районов. Однако, исходя из опыта исполнителя, а также по данным риэлтерских агентств г. Красноярска, зонирование города имеет более детальный характер. В каждом районе г. Красноярска существует деловой центр, а также менее насыщенные по человекопотоку зоны и спальные районы. Таким образом, можно разбить районы г. Красноярска: Октябрьский, Железнодорожный, Центральный, Советский, Ленинский, Кировский, Свердловский на более мелкие кластеры. Кластер — это совокупность однородных элементов, идентичных объектов, образующих группу единиц. Состав и количество кластеров зависит от выбираемых критериев разбиения. Такими критериями (признаками) могут являться: Для административных «центров» района: - наличие хорошей транспортной развязки, доступность подъезда к административноофисным зданиям; - возможность подключения технологических устройств (высокоскоростной интернет, связь и т.д.); - наличие сопутствующих организация в непосредственной близости (банки, почта и пр.); - наличие мест общепита, кафе, рестораны и т.д - предусмотренные места для парковок. 2) Для «торговых» центров района: - наличие хорошей транспортной развязки, остановки общественного транспорта доступность подъезда к торговым точкам; - наличие мест общепита, кафе, рестораны и т.д.; - предусмотренные места для парковок; - соседство с развлекательными местами (кино и пр.); 3) Для спальных районов: - Наличие остановок общественного транспорта и возможность добраться от исходной точки в необходимую часть города; - Развитость социальной инфраструктуры; - Наличие придомовых благоустроенных территорий; - соседство со сферой услуг (парикмахерские, ремонт обуви и пр.)- в максимальной шаговой доступности. 4) Для баз, складов, производственных объектов, а также для автобоксов: 41 - наличие подъездных путей, в том числе и для большегрузного транспорта; - в некоторых случаях наличие прилегающей территории для погрузки- выгрузки товаров, производственных механизмов и т.д.; - для вредных производств - удаленность от спальных районов. Критерием отнесения территории к тому или иному кластеру является стоимость аренды (коммерческой недвижимости), жилья, т. е минимальное отклонение от средних значений по соответствующей зоне. Согласно вышеуказанным признакам, территориальные зоны г. Красноярска: 42 исполнителем выделены следующие Таблица 26- Территориальные зоны г. Красноярска № территориальной зоны Описание территориальных зон 1 Академгородок 2 Студенческий городок, Николавка 3 Северо-Западный 4 Ветлужанка, Плодово-ягодная станция 5 БСМП 6 7 8 9 10 12 ГорДК Копылова Свободный Калинина Деловой Центр города Красноярска Часть Центрального и Железнодорожного районов за исключением Делового Центра города Красноярска Покровка 13 Взлетка, Старый Аэропорт 14 Зеленая Роща 15 Северный 16 Солнечный 17 КрасТЭЦ 18 Спутник 19 Торговый центр 20 Затон 21 Предмостная 22 Пашенный 23 ДОК 24 Станция «Енисей» 25 Водники 26 Первомайский 27 Черемушки 28 Причал, Глинки 11 Более детально границы каждой территориальной зоны будут описаны далее. 2.11 Классификация офисных и производственно-складских помещений 2.11.1 Классификация офисных помещений На рынке недвижимости существует следующая классификация офисных помещений (По данным Синева О.Н. Материалы по теме «Сравнительный подход к оценке недвижимости» НП «СМАО» Семинар «Экспертиза отчетов об оценке недвижимости»): 1) Класс «А» имеет следующие характеристики: помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, 43 высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес - центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц- залы, средства бытового обслуживания отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м. офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились там называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. 2) Класс «В» имеет такие характеристики: помещения данного класса обладают практически теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации. Также, это офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким- либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес - центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки. 3) Класс «С» имеет следующие характеристики: офисы, по характеристикам здания соответствующие классам «В», но нс недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке)- все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию. Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит- системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно соответствующий эффективные западным поэтажные стандартам; планы; круглосуточная косметических охрана; хорошая ремонт, служба эксплуатации; опытный арендодатель. Реконструированное здание класса «D» или качественный ремонт класса «D», принудительная вентиляция, управление зданием на минимальном уровне. 4) Класс «D» имеет следующие характеристики: офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в 44 административных зданиях, научно- исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более- менее качественного ремонта). Имеется достаточное количество телефонных линий, общая автостоянка. Согласно источнику: http://aesa.su/faq/delenie-ofisnyh-zdanij-na-klassy, офисы класса «D» – это в некотором роде дно офисного рынка. Эти здания практически не интересуют риэлторов, в силу низкого спроса на рынке недвижимости, на очень малопригодные помещения для ведения, какого либо вида бизнеса. Офисы категории «D» характеризуются очень устаревшими коммуникациями и инженерными сетями, имеют деревянные перекрытия, полностью отсутствует специализированные службы жизнеобеспечения здания, зачастую имеются очень давние сроки даже косметического ремонта и построены они более 10 лет назад. Такие здания нуждаются в полном капитальном ремонте. Но иногда присутствует в некотором роде базовый сервис в виде автостоянки, столовой и некоторых простейших коммуникаций. В последние время, различного рода НИИ, институты, управления, которые получают свои доходы от сдачи в аренду офисов класса «D», стараются их реконструировать, и путем внедрения современных инженерных систем, переводят офисные здания в категорию класса «С», одновременно повышая арендные ставки. Стоит отметить, что разработанной и стандартизированной классификации офисных зданий и помещений, которая существует, например, в гостиничном бизнесе (где «звезды» присваиваются по очень строгим критериям) в России, в ближайшее время, скорее всего не будет. Но чем больше будут развиваться цивилизованные отношения в сфере офисной недвижимости, тем более строгих правил будут придерживаться все участники данного бизнеса. Поэтому данную группу будем рассматривать как непригодную для использования. На рынке г. Красноярска весьма проблематично выделить среднюю ставку аренды по данным открытого рынка по каждому классу (офисы класса «А» на открытом рынке не представлены), однако, имеются точные сведения по классам в г. Москве: Таблица 27 - Стоимость аренды офисов в г. Москва на 2012г. Класс офиса Источник информации Класс «А» Класс «В» Класс «С» http://www.quattro-re.ru http://www.quattro-re.ru http://www.azbase.ru Стоимость аренды 1 кв.м. в год, руб./ без НДС 22 911 18 739 11 653 Стоимость аренды 1 кв.м. в месяц, руб. без НДС 1 909 1 561 971 В данном случае нас интересуют не сами показатели ставок аренды, а соотношение ставок по классам. Данное соотношение применимо и для г. Красноярска, т.к. соотношение по РФ сложилось весьма устойчивое. Поскольку в данной методике применяется 45 соотношение ставок арендной платы, то разница в стоимости арендной платы г. Москвы и г. Красноярска не учитывается. 2.11.2 Производственно- складские помещения По данным http://ya.vch.ru, в Красноярске отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости. Вместе с тем, на рынке наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности складов, поэтому целесообразно привести примерную классификацию складов, отражающую качественные отличия. Данная классификация сформированная на основе московской классификации складской недвижимости адаптирована к рыночным реалиям г. Красноярск с учетом специфики местного рынка. Ниже перечислены основные параметры, определяющие класс складского объекта. Приведем краткую классификацию производственно- складских помещений, согласно // www.newsklad.ru: 1) Складские помещения класса «А» имеют характеристики: - Удобное расположение складских объектов, находящихся в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей, обеспечивающих быструю доставку грузов и удобный подъезд. Расположение от крупного города не далее 20 километров; - Объекты складского комплекса достаточно современны и возведены из быстровозводимых конструкций. Здания построены не ранее 1990 года; - Строения складских объектов выполнены в один этаж с использованием инновационных технологий и качественных современных материалов; - Потолки в складских помещениях располагаются не ниже 10 метров, что дает возможность обустраивать стеллажные многоуровневые конструкции; - Напольная поверхность помещений склада имеет абсолютную ровность, поверхность пола покрыта качественным антипылевым покрытием. Прочность напольной поверхности позволяет выдерживать нагрузки от 5 до 7 тонн на квадратный метр; - Складские помещения обустроены системами пожарной сигнализации, а также автоматическими системами порошкового или спринклерного пожаротушения; - Помещения складского комплекса рассчитаны на различные температурные режимы, которые можно регулировать в зависимости от погодных условий и видов товара; - Въезд в складские помещения оборудован автоматическими воротами, имеющими доклевелеры, способные регулировать высоту открытия в зависимости от высоты грузового автомобиля; - Воротные проемы оборудованы тепловыми завесами и докштелерами; 46 - На участке складского комплекса обустроены автономные тепловой узел и подстанция для выработки электроэнергии; - Помещения оборудованы системами видеонаблюдения с фиксацией снятого видео и охранной сигнализации; - Все помещения оснащены системами приточно-вытяжной вентиляции или кондиционирования; - Объекты складской недвижимости имеют круглосуточную сертифицированную охрану, работающую в пропускном режиме; - Офисные помещения для оформления документации расположены не далее 80 метров от складских помещений; - Складские комплексы оборудованы многоканальными телефонными линиями и оптико-волоконным соединением с интернетом; - Инфраструктура вблизи складских помещений позволяет качественно выполнять маневры большегрузным автомобилям и производить парковку в нерабочие часы. 2) Складские помещения класса «В» имеют следующие характеристики: - Строение склада капитальное и выполнено из качественных материалов, срок строительства до 1990 года; - Высота потолочной поверхности варьируется от 6 до 8 м; - Напольная поверхность выполнена из бетона или асфальта и не имеет финишного покрытия; - Системы обогрева позволяют в зимний период добиться температуры в помещениях от 10 до 18 градусов тепла; - Помещения оборудованы системами пожарной сигнализации, а также гидрантными системами пожаротушения; - Для разгрузки и погрузки автомобильного транспорта обустроены пандусы, высота которых составляет 1,2 метра; - Офисные помещения расположены в пределах 100 метров от складских объектов; - В помещениях оборудованы городские телефонные системы коммуникации; - Охрана складских объектов выполняется круглосуточно по периметру складского центра. 3) Складские помещения класса «С» имеют такие характеристики: 47 - Капитальный объект недвижимости, бывший ранее утепленным ангаром или индустриальным помещением; - Высота потолочной поверхности варьируется от 4 до 6 м (изредка до 15); - В зимний период температура в помещениях склада достигает от 5 до 8 градусов тепла; - Напольная поверхность помещений склада выполнена из бетона без финишного покрытия, бетонной тротуарной плитки или асфальта; - Складские ворота расположены на нулевой отметке напольной поверхности. 4) Складские помещения класса «D» имеют следующие характеристики: - Сооружения гражданской обороны, ангары без отопления, подвальные помещения; - В зимний период складские помещения не отапливаются; - Потолочная поверхность расположена на уровне от 3 до 10 м. В настоящее время рынок складской недвижимости Красноярска находится в стадии формирования. Рынок характеризуется информационной закрытостью и непрозрачностью (в т.ч. отсутствует единая общепринятая классификация объектов). В настоящее время можно констатировать, что рост предложения на Красноярском рынке складской недвижимости происходит только за счет реконструкции опустевших цехов бывших промышленных производств с перепрофилированием их под складскую функцию. По оценкам экспертов, от 80 до 90% складского сегмента рынка коммерческой недвижимости Красноярска составляют оставшиеся с советских времен складские комплексы и базы, а также производственные цеха разорившихся предприятий. Предложения о продаже или сдаче в аренду складской недвижимости класса «B» встречается редко, а складские помещения класса «А» представлены одним логистическим комплексом. Анализ рынка аренды складской недвижимости показал что, несмотря на значительные объемы предложения свободных складских помещений, арендаторам все же сложно подобрать себе склад, т.к. их часто не удовлетворяет качество предлагаемых помещений. Несмотря на то, что на рынке существует большое количество свободных складских помещений класса «D» и «C», в Красноярске наблюдается дефицит качественных площадей (класс «А» и «В»). В связи с тем, что потенциальные арендаторы часто не могут найти склад необходимого уровня, который удовлетворял бы предъявляемым ими требованиям к качеству помещений, в Красноярске распространяется практика строительства компаниями складов для собственных нужд. Строительством новых складов или покупкой и реконструкцией старых в основном занимаются крупные торговые сети. Однако, строительство складов «под себя» не снижает общего дефицита качественных площадей, поскольку такие помещения редко попадают на открытый рынок. 48 Структура текущего предложения вакантных площадей по административным районам Красноярска свидетельствует о том, что наибольшая доля складских помещений, предлагаемых в аренду, приходится на Ленинский район (29% от общей площади предложения вакантных складских площадей на рынке). Значительная доля предложения также приходится на Железнодорожный (20%) и Советский (21%) административные районы. От них несколько отстают Свердловский (12%), Центральный (9%) и Октябрьский (8%) административные районы. Наименьший объем предложения вакантных складских площадей приходится на Кировский административный район (2%). Неравномерное распределение складских площадей по административным районам объясняется спецификой застройки Красноярска. В Ленинском, Железнодорожном, Советском административных районах значительную часть застройки занимают промышленные зоны с большим количеством разорившихся заводов, помещения которых перепрофилированы под складскую функцию. В Свердловском районе расположена портовая зона города, в границах которой еще с советских времен размещались складские помещения. Структура вакантных площадей по классам объектов неодинакова в различных районах. В Центральном, Советском, Ленинском и Железнодорожном районах доля вакантных площадей в наименее качественном сегменте рынка - классе «D» - значительно превышает вакантное предложение складских площадей класса «С». В Свердловском административном районе доля вакантных складских площадей класса «С» превышает долю вакантных площадей класса «D». На рынке аренды в Центральном, Советском, Ленинском, Железнодорожном и Свердловском административных районах не было представлено вакантных площадей в объектах класса «В». В Октябрьском административном районе на долю объектов класса «В» приходится около 95% от общего объема площадей, предлагаемых в этом районе. В Кировском административном районе вакантная площадь в объектах класса «В» также составляет наибольшую долю (75%). В целом по городу наибольшее количество предложений вакантных площадей приходится на небольшие складские помещения площадью 100-500 кв. м. (47%). Также значительно количество предложений складских помещений площадью 1 тыс. - 2 тыс. кв. м (20%). Текущее предложение складских помещений площадью менее 100 кв. м составляет около 13% от общего количества предложений на рынке аренды. Текущее предложение складских помещений площадью 500-1 тыс. кв. м составляет около 16% от общего 49 количества предложений на рынке аренды. На момент проведения исследования доля крупных площадей, предлагаемых на рынке аренды, составляла незначительную долю, от общего количества предложений. Так, на долю складских помещений площадью 2 тыс. до 3 тыс. кв. м и помещений более площадью 5 тыс. кв. м приходится всего по 2%. Предложений аренды складских помещений площадью от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м на рынке зафиксировано не было. На момент проведения исследования на рынке аренды преобладали складские помещения площадью 100-500 кв. м, а складские помещения площадью более 2 тыс. кв. м были представлены на рынке аренды незначительно. Анализ текущего предложения вакантных площадей показал, что площади от 100 до 500 кв. м в основном предлагаются мелкими собственниками, либо владельцами крупных промышленных предприятий, которые, как правило, сдают излишки имеющихся у них площадей, не востребованных под производство. В виду большого спроса на данные площади владельцы не проводят там существенного ремонта, так как по причине высокого спроса их все равно удается сдать в аренду. Обычно при сдаче в аренду помещений собственник готов провести в помещение отопление, а также установить погрузочное оборудование, однако осуществить более серьезный ремонт собственник, как правило, не готов. Рынок складских помещений в основном представлен объектами класса «С» и «D». Вместе с тем, в ближайшие 2-3 года в Красноярске прогнозируется значительный рост объема предложения качественных складских площадей, связанный с приходом на рынок города крупных федеральных торговых сетей. Практика развития других регионов России показывает, что с проникновением на рынок города крупных федеральных операторов ритейла, спрос на качественные складские площади существенно возрастает. Современные методы торговли требуют не только специализированных торговых зданий (торговых центров), но и организации всей сопутствующей инфраструктуры, в том числе и современных логистических центров и складов. По мере качественного развития торговли в Красноярске, на рынке аренды складских помещений будет возрастать доля потребителей, обращающих внимание на эффективность логистических операций и нуждающихся в качественных складских помещениях. В связи с этим на рынке ожидается рост предложения качественных складских помещений класса «A» и «B». Наиболее распространенным видом сделок на рынке складской недвижимости Красноярска является сдача в аренду складских помещений. На момент проведения исследования на рынке вакантных складских площадей доля предлагаемых в аренду 50 складских помещений составляла 87%, тогда как доля предлагаемых к продаже складов составляла 13%. Уровень арендных ставок того или иного складского помещения зависит, прежде всего, от его местоположения: близости к высокопроездным магистралям, крупным транспортным узлам, наличия ж/д тупиков в непосредственной близости от склада. Другим немаловажным фактором, определяющим уровень арендных ставок на складские помещения, является наличие отопления. Арендные ставки на складские помещения в Красноярске чаще всего начисляются и оплачиваются в рублях. В арендную ставку в большинстве случаев включается НДС и коммунальные услуги, иногда плата за дополнительные услуги, такие как охрана и др. Для удобства сравнения все значения ставок арендной платы приведены в рублях, включая НДС и коммунальные платежи. Приведенный выше диапазон арендных ставок по классам достаточно условен. В силу относительной неразвитости рынка складской недвижимости, объекты, имеющие выгодное расположение, но сильно отличающиеся по качественным критериям, могут иметь практически одинаковые арендные ставки. Например, уровень арендных ставок на складские помещения класса «D», расположенные на Северном шоссе, может превышать средний городской уровень арендных ставок на складские помещения класса «В». Наибольшие ставки аренды были зафиксированы на: ул. Вавилова, ул. Дубровинского, ул. Калинина и на Северном шоссе. Более высокие ставки аренды на складские помещения объясняются близостью крупных автомагистралей и наличием ж/д тупиков. По данным Москвы, средние стоимости аренды складов по классам за 2011г. составляют (в черте города): Таблица 28 - Стоимость аренды складов в г. Москва за 2011г. Класс склада Источник информации Класс «А» http://portal.globalres.ru/beaware/realty/rss37721/ http://portal.globalres.ru/beaware/realty/rss37721/ http://officesklad.ru/index.php?type=560&idr=728 http://www.sklad-skladov.ru/ZAO.htm Класс «В» Класс «С» Класс «D» Стоимость аренды 1 кв.м. в год, руб. с НДС Стоимость аренды 1 кв.м. в месяц, руб. без НДС 5 133 428 4 155 346 3 047 254 240,5 Соотношение цен между помещениями разных классов достаточно устойчиво, т.е. коэффициенты отношений стоимости аренды класса B, C, D к стоимости аренды класса А характерны для всех регионов. Поэтому данное соотношение может применяться и к г. 51 Красноярску и Красноярскому краю (при учете отсутствия данных по классу А), а также может применяться и для производственных площадей, поскольку в г. Красноярске помещения складов часто переоборудуют из производственных помещений многочисленных не функционирующих заводов. Поскольку в данной методике применяется соотношение ставок арендной платы, то разница в стоимости арендной платы г. Москвы и г. Красноярска не учитывается. Единообразной методики классификации торговых помещений в настоящее время не существует за исключением классификации торгово- развлекательных комплексов. Исходя из этого, мы не используем классификацию торговых помещений в дальнейшем анализе. 52 3 Сравнительный анализ начисленных сумм арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска по действующим договорам аренды В соответствии с п.5.2 приложения А, необходимо провести сравнительный анализ начисленных сумм арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска по действующим договорам аренды в разрезе категорий арендаторов. Исходя из полученных исходных данных, был проведен анализ начисленных сумм арендной платы в разрезе видов деятельности арендаторов. Заказчиком были предоставлены данные по 1249 арендаторам, из которых действующие договора аренды в разрезе видов деятельности арендаторов распределены следующим образом: Таблица 29 - Начисленная арендная плата по видам арендаторов № п/п Категория арендаторов в разрезе видов деятельности Кол-во действующи х договоров аренды, шт. Начисленная сумма АП, руб. Кд 1 Банки 7 916402,77 5 2 Страховые и инвестиционные компании, лизинговые и страховые компании 3 37414,4 3 Предприятия, занимающиеся биржевой деятельностью 0 0 4 Ломбарды 4 69975,68 5 Агентства по продаже недвижимости 6 82776,32 6 аудиторские фирмы 0 0 7 Рекламные агентства 0 0 8 Нотариальные конторы и юридические консультации 2 28953,6 9 Магазины по продаже автомобилей 0 0 10 Ювелирные магазины 7 95269,33 11 Специализированные магазины по продаже виноводочных изделий 0 0 12 Туристические агентства 1 3209,6 13 Предприятия питания, торгующие вино-водочной продукцией -- --- 14 предприятия гостиничного бизнеса -- --- 15 предприятия оптовой торговли, склады 105 1987647,06 3 2,5 0,9 53 0,9 Продолжение таблицы 29 16 предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами аптеки, не занимающиеся изготовлением лекарственных средств Оптики --- --- 89 1953600,73 6 205125,12 рынки муниципальные организации различного профиля, не финансируемые из городского бюджета организации, финансируемые из краевого и федерального бюджетов почтамт --- --- --- --- --- --- 2 65289,22 средства массовой информации узлы радиовещания и радиосвязи, организации, предоставляющие услуги связи (почта, телеграф, телефон) узлы радиовещания и радиосвязи, организации, предоставляющие услуги связи (почта, телеграф, телефон) Организации ЖКХ независимо от формы собственности для организаций здравоохранения (включая производственные площади аптек, занимающихся изготовлением лекарственных средств) Организации образования, культуры, спорта 10 305185,99 42 368724,28 --- --- 97 1 345 696,10 81 881 824,00 --- --- --- --- 230 1 064 849,35 --- --- --- --- --- ---- 34 Правоохранительные и судебные органы Предприятия массового питания (не торгующие вино - водочной продукцией) Предприятия бытового обслуживания населения (включая ритуальные услуги) Производственные помещения местных товаропроизводителей, производителей сельхозпродукции Немуниципальные библиотеки Общественные объединения и религиозные организации (при использовании помещений в некоммерческих целях) Детские и молодежные клубы --- --- 35 Ветеринарные лечебницы 1 1 556,48 36 Прочие 35 82738,34 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 0,4 0,1 Были проанализированы действующие договора аренды в разрезе следующих видов деятельности: Категории арендаторов в разрезе видов деятельности с указанием Кд- коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора: 5,0- Банки, предприятия, занимающиеся биржевой деятельностью, предприятия игорного бизнеса; 3,0- лизинговые и страховые компании, частные юридические консультации, адвокатские конторы, нотариальные конторы и аудиторские фирмы, рекламные агентства, ломбарды, агентства по продаже недвижимости, 54 2,5- магазины по продаже автомобилей, ювелирные магазины, специализированные магазины по продаже винно-водочных изделий, туристические агентства, 0,9- предприятия питания, торгующие винно-водочной продукцией, предприятия гостиничного бизнеса, предприятия оптовой торговли, склады, предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами, аптеки, не занимающиеся изготовлением лекарственных средств; оптики, рынки; различного профиля, не финансируемые из муниципальные организации городского бюджета; организации, финансируемые из краевого и федерального бюджетов; почтамт; средства массовой информации, узлы радиовещания и радиосвязи, организации, предоставляющие услуги связи (почта, телеграф, телефон, организации жилищно-коммунального хозяйства, независимо от формы собственности; организации 0,4- здравоохранения, аптеки, занимающиеся производством лекарственных средств, организации образования, организации дошкольного образования, организации всех форм собственности, осуществляющие деятельность в сфере дополнительного образования детей, организации культуры, спорта, предприятия массового питания (не торгующих винно-водочной продукцией); предприятий бытового обслуживания населения (включая ритуальные услуги), предприятия местных товаропроизводителей, фитнес-центры, тренажерно-спортивные залы, немуниципальные библиотеки; общественные организации (объединения), благотворительные фонды, религиозные организации (при использовании помещений в некоммерческих целях); общественные организации инвалидов, детские и молодежные клубы; ветеринарные лечебницы; дипломатические представительства, предприятия общественного питания, обслуживающие школьников и студентов, предприятия с использованием труда инвалидов (при условии, что от общего числа работников указанная категория составляет не менее 50 %), видео – аудиостудии, прочие (виды деятельности, не вошедшие в данный перечень). Таблица 31 - Распределение арендной платы подкатегории арендаторов в разрезе видов деятельности, % Группа на рисунке 9 Значение коэффициента Кд Арендная плата, % 1 2 3 0,9 5 3 68,80 3,16 0,76 4 2,5 0,34 5 0,4 26,53 6 0,1 0,29 55 4 Базовая ставка В рамках разработки методики определяем экономически обоснованную базовую ставку арендной платы за 1 кв.м. в год муниципальной аренды помещений. Базовая ставка относится к помещениям, имеющим наилучшие характеристики с учетом расположения, состояния, этажности и прочих параметров, изложенных в приложении А (п.5.3.1). При этом ставка должна быть максимально возможной, поскольку, как следует из п.5.3.2 приложения А, корректирующие коэффициенты должны быть меньше или равны единице. Анализ рынка показал наличие сегмента рынка по функциональному назначению, имеющему максимальные размеры ставок аренды. При этом их величина достаточно устойчива как в центре, так и в других районах. Это – аренда площадей под вендинг, т.е. аренда площадей под установку платежных терминалов, банкоматов и прочего подобного оборудования. Кроме того, максимальные значения имеют офисы высокого класса (относимого арендодателем к 1) и торговые площади в центре города. Далее были проанализированы сплошным обзором все ставки аренды, предлагаемые на рынке, с размером выше 1200 руб./кв.м./мес. (таблица 32). 56 Таблица 32- Данные о максимальной стоимости аренды в г. Красноярске (пункты указаны по приложению Б). № п/п в приложе нии Б Местонахождение объекта, предлагаемого в аренду Назначение объекта аренды Площ адь, кв. м Ставка аренды, руб./кв.м. /мес. Этаж Расположение Примечание (комментарии из объявлений) торговая площадь 12 1250 1 этаж 1 линия (на остановке) 33 Октябрьский район, ул. Тотмина 49 Октябрьский район, пр-т Свободный павильон 41 1220 90 Центральный район, ул. Ленина офис 50 1200 Первый из 5, отдельный вход 1 линия. Хорошее состояние, ОПС. Отличная проходимость. 50 000 руб./мес. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Состояние хорошее, подойдет под магазин непродовольственных товаров офис 20 2000 Второй этаж из 3 Хорошее состояние помещения торговая площадь 150 1200 1 этаж 1 линия, под любой вид торговли. Можно частями. 94 106 Центральный район, ул. Урицкого Центральный район, ул. К. Маркса 109 Центральный район, пр-т Мира торговая площадь от 10 до 100 1600 1 этаж 1 линия 110 Центральный район, пр-т Мира (район Дом Быта) торговая площадь 20 2000 1 этаж 1 линия 111 Центральный район, пр-т Мира торговая площадь 150 2300 1 этаж 1 линия, только по одежду 112 Центральный район, пр-т Мира торговая площадь 30 1500 2 этаж 114 Центральный район, ул. К.Маркса магазин 300 1200 1 этаж из 9, отдельный вход 115 Центральный район, ул. Ленина магазин 74 1200 1 этаж из 4, отдельный вход 116 Центральный район, ул. Ленина магазин (офис) 50 1200 1 этаж из 5, отдельный вход 57 1 линия, под сувенирную продукцию, одежду, джинсы, косметику 1 линия, бывший магазин одежды премиум класса (Галерея моды Премиум). Сдается под промышленный магазин. 1 линия, состояние хорошее, сдается под одежду. 1 линия, состояние хорошее, подойдет под офис! Продолжение таблицы 32 117 Центральный район, пр-т Мира магазин 74 1350 1 этаж из 5, отдельный вход 1 линия, состояние хорошее, 63 кв.м. торговый зал, подсобка. Под любой вид деятельности кроме продуктов. Пустой. 100 000 руб./месяц, коммунальные услуги оплачиваются отдельно. 118 Центральный район, пр-т Мира магазин 345 1500 1 этаж из 4, отдельный вход 1 линия, состояние хорошее, под дисконт. 119 Центральный район, пр-т Мира, 94 "Пассаж" магазин 600 1500 3 этажа, отдельный вход, МОЖНО ЦЕЛИКОМ 120 Центральный район, ул. Дубровинского магазин 60 1660 1 этаж из 5, отдельный вход 126 Центральный район, ул. К.Маркса павильон 40 2250 2 отдельных входа 1 линия, хорошая проходимость, после ремонта. Можно по частям. 1 линия. Помещение под любой вид деятельности. 2 зала, подсобка. Состояние хорошее. 1 линия, 2 отдельных входа. Рядом остановка, очень хорошая проходимость. 90 000 руб./мес. 127 Центральный район, ул. К.Маркса павильон 60 1500 2 отдельных входа почти 1 линия. Холодная и горячая вода. 133 Центральный район, пр-т Мира офис/кафе/магазин 200 1750 134 Центральный район, пр-т Мира действующее кафе 436 1605 1 линия, по их уверениям - лучшее место. Чистовая отделка 1 линия. Действующее кафе. 1 этаж - 214 кв. м.+ цоколь - 222 кв.м. 145 Центральный район, ул. Красной Армии, 10 (Квант) площадь под платежку 1 этаж + цоколь, отдельный вход 1 этаж + цоколь, отдельный вход в зависимости от удаленности и местоположения 155 168 183 186 Советский район, ул. 78-й Добровольческой бригады (1 Башня) Советский район, ул. 78-й Добровольческой бригады (1 Башня) Советский район, мкр. Лазурный Советский район, 78-й Добровольческой бригады (1 Башня) 1100015000 Управляющий ТК КВАНТ офис 509 2500 23 этаж из 28 Черновая отделка торговая площадь 200 2000 2 этаж 1 линия, чистовая отделка выставочный зал/офис 142 1500 1 этаж после строителей банк/кафе/представит ельский офис 174 2000 1 этаж, отдельный вход 1 линия, чистовая отделка 58 Продолжение таблицы 32 220 Советский район, мкр. Взлетка кабинет в парикмахерской 10 1200 1 этаж 1 линия, проходное место 268 Кировский район, пр-т Красноярский рабочий торговая площадь 6 1330 2 этаж из 3 Торговая площадь под хозтовары 269 Кировский район, ул. Вавилова торговая площадь 10 1200 1 этаж, отдельного входа нет Площадь в магазине под бытовую химию 59 Для чистоты анализа были исключены крайние значения, а также объекты, включающие помещения дифференцированно (пп. на разных этажах, которые невозможно сдавать 119, 133, 134). Для корректировок выделены только торговые помещения как имеющие наиболее высокие значения арендных ставок в центре. Все объекты были приведены к наилучшей территориальной зоне – деловому центру, внутри него выравнивание производилось по мультипликатору стоимости жилой недвижимости (сравнение проводилось по стоимости 1 кв.м. двухкомнатных квартир). АПр= АПф×(РСmax/РСа), где (1) АП- расчетная арендная плата, руб./ кв.м./ мес.; АПф- фактическая арендная плата, руб./кв.м./мес.; РСmax- максимальная рыночная стоимость по сопоставимым объектам недвижимости в Центре г. Красноярска, руб./ кв.м.; РСа рыночная стоимость недвижимости в месте расположения объекта аренды, руб./ кв.м. Полученные значения были скорректированы на рекомендуемую скидку на торг 15% [31]- таблица 33. Таблица 33 –Расчет максимальной арендной ставки №в прилож ении Б Объект 33 Торговая площадь 49 Павильон 106 109 110 111 Торговая площадь Торговая площадь Торговая площадь Торговая площадь Адрес Октябрьский район, ул. Тотмина Октябрьский район, пр. Свободный Центральный район, ул. К. Маркса Центральный район, пр. Мира Центральный район, пр. Мира (район Дом Быта) Центральный район, пр. Мира 60 Арендн ая плата, руб./ кв.м./ мес. Рыночная стоимост ь жилой недвижи мости, руб./ кв.м. Коррек тировка на местон ахожде ние Коррек тировка на торг, % Итоговое значение арендой платы, руб./ кв.м./ мес. 1 250,0 45 833,0 1,38 15% 1 467,0 1 220,0 51 136,0 1,24 15% 1 283,3 1 200,0 63 281,0 1,00 15% 1 020,0 1 600,0 53 425,0 1,18 15% 1 610,9 2 000,0 53 425,0 1,18 15% 2 013,6 2 300,0 53 425,0 1,18 15% 2 315,7 Продолжение таблицы 33 112 Торговая площадь 114 Магазин 115 Магазин 116 Магазин (офис) 117 Магазин 118 Магазин 119 Магазин 120 Магазин 126 Павильон 127 Павильон 168 Торговая площадь 268 269 Торговая площадь Торговая площадь Максималь ные значения: Центральный район, пр. Мира Центральный район, ул. К. Маркса Центральный район, ул. Ленина Центральный район, ул. Ленина Центральный район, пр. Мира Центральный район, пр. Мира Центральный район, пр. Мира, 94 «Пассаж» Центральный район, ул. Дубровинского Центральный район, ул. К. Маркса Центральный район, ул. К. Маркса Советский район, ул. 78-й Добровольческой Бригады (1 Башня) Кировский район, пр. Красноярский Рабочий Кировский район, ул. Вавилова 1 500,0 53 425,0 1,18 15% 1 510,2 1 200,0 63 281,0 1,00 15% 1 020,0 1 200,0 55 555,0 1,14 15% 1 161,9 1 200,0 55 555,0 1,14 15% 1 161,9 1 350,0 53 425,0 1,18 15% 1 359,2 1 500,0 53 425,0 1,18 15% 1 510,2 1 500,0 53 425,0 1,18 15% 1 510,2 1 660,0 56 667,0 1,12 15% 1 575,7 2 250,0 63 281,0 1,00 15% 1 912,5 1 500,0 63 281,0 1,00 15% 1 275,0 2 000,0 60 377,0 1,05 15% 1 781,8 1 330,0 44 565,0 1,42 15% 1 605,3 1 200,0 44 565,0 1,42 15% 1 448,4 63 281 2 316 Итоговые величины были округлены до 100 рублей. Муниципальный нежилой фонд не включает в себя помещений/частей помещений под аренду вендингового оборудования. Кроме того, проведенный выше анализ показал, что плата за аренду такого оборудования иногда носит форму участия в доле дохода. Согласно техническому заданию, базовая ставка должна определяться для помещений, а не части помещений, между тем под вендинговое оборудование предлагаются отдельные части помещения, не обособленные технически и не выделенные юридически. Поэтому на основе данных за период с IV квартал 2007 г. по IV квартал 2011г. с учетом анализа, проведенного нами за I квартал 2012г., за базовую ставку принимается максимальное значение ставки аренды, представляющее собой стоимость аренды торговых помещений, в центре города с максимальной проходимостью и круглосуточным доступом на 1 этаже, на 1 линии с полным инженерным обеспечением и евроремонтом, равную 2 300 руб./ кв.м./мес. (п. 110 Приложения Б). 61 5 Обоснование факторов Практически каждой организации (фирме, компании, учреждению и т.д.), независимо от рода её деятельности, необходим производственные или торговые, удобно расположенный и комфортный офис, складские помещения. Однако сориентироваться в предлагаемых рынком недвижимости помещениях бывает сложно, поэтому каждому продавцу и покупателю, арендатору и арендодателю важно знать и учитывать очень многое. Для собственников недвижимости одним из важнейших является вопрос эффективного использования объекта недвижимости в течение всего периода владения им. Наибольшую значимость он приобретает, если объект используется в коммерческой сфере (стадия эксплуатации — аренды). В рыночной экономике недвижимость занимает особое место и может выступать не только в качестве средства производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения), но и как предмет или объект потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). При этом существуют реальные возможности для перехода права собственности на недвижимость частным лицам. Поэтому рынок недвижимости так привлекателен для инвестирования. Это едва ли не самая надежная и высокодоходная форма инвестиций. Для расчета арендной платы за пользование собственностью в настоящее время применяются различные методики [30], в частности: 1. Методика расчёта арендной платы за пользование собственностью в Пензенской области. 2. Методика расчёта арендной ставки Госстроя РФ. 3. Первая методика расчета арендной ставки за нежилые помещения государственной, федеральной и муниципальной собственности Минимущества РФ от 28 мая 2001 г.№461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимся в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы». 4. Методика расчёта арендной платы за пользование нежилыми помещениями, разработанная в г. Владивостоке. Однако указанные методики отличаются сложностью и противоречивостью. Так, определение величины арендной ставки по вышеприведенным методикам не позволяет адекватно оценить рыночную стоимость аренды объекта и прогнозировать рост его 62 стоимости с учетом перспектив его развития. Рентабельность инвестиций, как правило, определяется с учётом возврата денежных средств от аренды, однако при этом не берётся во внимание рост стоимости существующего или вновь создаваемого объекта. Существующие методы учета факторов анализируют ограниченное число параметров недвижимости. К ним относят [21]: 1) Передаваемые имущественные права; 2) Условия финансирования; 3) Условия продажи; 4) Расходы, сделанные сразу же после покупки; 5) Рыночные условия; 6) Местоположение; 7) Физические характеристики (размер , качество строительных работ, состояние здания); 8) Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов); 9) Вид использования (зонирование); 10) Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. Исследование рынка на предмет оценки влияния факторов проводилось по принципу независимости, т.е. при оценке действия одного фактора прочие, указанные в приложении А, факторы предполагались равными (насколько это позволяла информация рынка). За основу принимались те данные, которые приведены в приложении к отчету. Последовательность исследования принята по предложенной в приложении А. Число и характеристика факторов приняты по данным технического задания без корректировок. Результаты, полученные в итоге данной научно-исследовательской работе, в разрезе оценки влияния факторов и расчета соответствующих корректирующих коэффициентов, обобщены и представлены в предлагаемой методике. 63 6 Обоснование значения фактора, учитывающего вид объекта аренды (Кв) Согласно действующему законодательству, такой классификации по видам объектов недвижимости нет. По проведенному анализу рынка недвижимости (структура рынка представлена в приложении Б) можно выявить 5 групп объектов недвижимости: Таблица 34- Виды арендуемых помещений Группа 1 2 3 4 5 Вид объекта аренды Помещения, в том числе встроено-пристроенные Отдельно стоящее здание Помещения, расположенные в полуподвале (цоколе) Подвальные помещения, чердаки Технические подвалы, лестничные клетки. Но величина аренды объектов недвижимости варьируется, в зависимости от следующих видов объектов (выделим следующие группы): согласно приведенному в п.2.8 анализу первую группу необходимо разделить, по крайней мере, на две: помещения, расположенные на первом этаже и помещения, расположенные выше 1 этажа (кроме чердаков); кроме того, учитывая, что рынок аренды не выделяет отдельно служебных помещений типа лестницы, их следует объединить с подвалами и чердаками. Таблица 35- Выделенные на рынке виды помещений, сдаваемых в аренду Группа 1 2 3 4 5 Вид объекта Помещения, расположенные на 1 этаже Помещения, расположенные на 2 этаже и выше (кроме чердаков) Отдельно стоящее здание Помещения, расположенные в полуподвале (цоколе) Подвальные помещения, чердаки, лестничные клетки По данным анализа рынка, наибольшую величину ставки арендной платы имеют, в большинстве случаев, помещения. Данная группа 1 и будет эталонным видом для сравнения. Анализ ставок аренды: 1) Анализ ставок аренды 2 группы по отношению к эталонным показателям (1 группа). В соответствии с проведенным выше анализом (п. 2.8 отчета) можно видеть, что разница в средних ставках аренды по помещениям 2-3 этажа и 1 этажа составляет в среднем 13%. Т.е. коэффициент перехода для помещений, расположенных выше 1 этажа, можно принять 0,87. Аналогичные результаты можно увидеть из анализа таблиц 36-38. 64 2) Анализ ставок аренды 3 группы по отношению к эталонным показателям (1 группа). Для анализа ставок аренды по данной группе выбраны сопоставимые объекты Сравнение арендных ставок по торгово-офисным зданиям и помещениям. Таблица 36 - Расчет средней ставки арендной платы офисных помещений по Центральному району № п/п 1 2 3 Общая площадь, кв. м Местоположение Центральный район, ул. Карла Маркса Центральный район, ул. Карла Маркса Центральный район, ул. Карла Маркса Средняя ставка арендной платы в месяц, руб./кв.м. 70,0 50,0 40,0 Арендная плата, руб./кв. м/месяц 1 000 900 800 900 Таблица 37 - Расчет средней ставки арендной платы офисных помещений по Советскому району № п/п Местоположение 1 Советский район, ул. Аэровокзальная Советский район, ул. Партизана Железняка (локальный район), ул. Аэровокзальная Советский район, ул. Партизана Железняка (локальный район) ул. Аэровокзальная Советский район, ул. Аэровокзальная Средняя ставка арендной платы, руб./ кв.м. 2 3 4 601,5 Арендная плата, руб./кв. м/месяц 800 21,0 667 30,0 600 35,0 500 642 Общая площадь, кв. м Таблица 38 - Расчет средней ставки арендной платы офисных помещений по Ленинскому району и Октябрьскому району Общая площадь, кв. м № п/п Местоположение 1 2 3 Ленинский район, пр-т им. Газеты «Красноярский рабочий» Ленинский район, пр-т им. Газеты «Красноярский рабочий» Ленинский район, пр-т им. Газеты «Красноярский рабочий» Средняя ставка арендной платы, руб./ кв.м. Октябрьский район, ул. Телевизорная Октябрьский район, ул. Телевизорная Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, стр. 9 Средняя ставка арендной платы, руб./ кв.м. 1 2 3 16,0 66,0 30,0 54 44 88,35 Арендная плата, руб./кв. м/месяц 550 500 450 500 1000 950 950 967 Таблица 39 - Показатели ставки арендной платы офисных зданий в различных районах г. Красноярска № п/п Местоположение 1 2 3 4 Центральный район, ул. Карла Маркса, 133 «А» Советский район, ул. Аэровокзальная Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий» Октябрьский район, ул. 1-я Хабаровская 65 Общая площадь, кв. м 1 296,0 600,0 685,5 200 Арендная плата, руб./кв. м/месяц 500 650 600 500 Разница в размере ставок арендной платы составляет по Центральному району 500/900=0,56. Разница в размере ставок арендной платы составляет по Советскому району 650/642=1,01. Разница в размере ставок арендной платы составляет по Ленинскому району 600/500=1,2. Разница в размере ставок арендной платы составляет по Октябрьскому району 500/967=0,52. Средний показатель соотношения (здание/ помещение) ставок арендной платы торгово-офисных объектов составляет (0,56+1,01+1,2+0,52)/4=0,8. Сравнение арендных ставок по производственно-складским зданиям и помещениям: В результате исследования рынка аренды коммерческой недвижимости г. Красноярска были найдены следующие предложения сдачи нежилых зданий и помещений в аренду под производство, склад. Данные нежилые здания и помещения имеют следующие характеристики: 66 Таблица 40 - Сравнение арендных ставок по производственно-складским объектам в Железнодорожном и Советском районах г. Красноярска Наименование Местоположение Площадь, кв.м. Стоимость аренды, руб./ кв.м. в месяц Соотношение стоимости аренды Наименование Местоположение Площадь, кв.м. Стоимость аренды, руб./ кв.м. в месяц Соотношение стоимости аренды Г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Калинина 260 Производственно-складское здание Г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Ломоносова 1200 166 160 Производственно-складское помещение 160/166=0,96 Помещение под производство, склад Г. Красноярск, Советский район, ул. Караульная 200 Здание склада/ под производство Г. Красноярск, Советский район, ул. Башиловская 1200 250 120 120/250=0,48 Таблица 41 - Сравнение арендных ставок по производственно-складским объектам в Ленинском районе г. Красноярска Наименование Местоположение Площадь, кв.м. Стоимость аренды, руб./ кв.м. в месяц Соотношение стоимости аренды Производственно-складское помещение Г. Красноярск, Ленинский район, ул. Тамбовская 336 Производственно-складское здание Г. Красноярск, Ленинский район, ул. Тамбовская 9900 200 150 150/200=0,75 Средний показатель соотношения (здание/ помещение) ставок арендной платы производственно-складских объектов составляет (0,96+0,48+0,75)/3=0,7 Сравнение арендных ставок по зданиям гаражных боксов и помещениям гаражных боксов: В результате исследования рынка аренды коммерческой недвижимости г. Красноярска были найдены следующие предложения сдачи нежилых зданий и помещений в аренду под автобоксы/ гаражи. Данные нежилые здания и помещения имеют следующие характеристики: Таблица 42- Показатели арендных ставок по гаражным объектам в Советском районе г. Красноярска Наименование Местоположение Площадь, кв.м. Стоимость аренды, руб./ кв.м. в месяц Соотношение стоимости аренды Помещение под автобокс Г. Красноярск, Советский район, ул. Светлова 126 Здание гаража Г. Красноярск, Советский район, ул. Башиловская 1241 119 90 90/119=0,76 67 Таблица 43 - Показатели арендных ставок по гаражным объектам в Ленинском районе г. Красноярска Наименование Местоположение Площадь, кв.м. Стоимость аренды, руб./ кв.м. в месяц Соотношение стоимости аренды Помещение под автобокс Г. Красноярск, Ленинский район, ул. Б. Хмельницкого 90 Здание гаража Г. Красноярск, Ленинский район, ул. Энергетиков 600 167 83 83/167=0,5 Средний показатель соотношения (здание/ помещение) ставок арендной платы гаражных объектов составляет (0,76+0,5)/2=0,6 По отдельно стоящим зданиям получены следующие соотношения стоимости аренды: Таблица 44 - Средние соотношения арендных ставок по видам функционального использования Торгово-офисные 0,8 Производственно-складские 0,7 Автобоксы, автосервисы 0,6 3) Анализ ставок аренды 4 группы по отношению к эталонным показателям (1 группа). Для анализа ставок аренды по данной группе выбраны следующие объекты (данные по сдаваемым в аренду помещениям, расположенным на цокольном этаже): Таблица 45 - Арендные ставки по помещениям, расположенным в цоколе Адрес, улица Октябрьский район Мирошниченко Ладо Кецховели Пр-т Свободный Среднее Центральный район Ленина Урицкого К. Маркса Сурикова Среднее Мира Ленина Среднее Советский район Урванцева Среднее Авиаторов Стоимость аренды помещений в цоколе за 1 кв.м., руб. Назначение Этажность Площадь, кв.м. торговое торговое торговое 0/10 0/ 0/4 6 27 180 600 800 500 633 офис офис офис офис 0/9 0 0/2 0/5 18 8 25 25 услуги услуги 2 0 10 14 890 1000 500 500 723 900 357 629 офисы 0/10 15 торговое 0/10 65 68 500 500 500 Продолжение таблицы 45 Солнечный Северный Шумяцкого Водопьянова Среднее Ленинский район Кировский район Вавилова Среднее Свердловский район Судостроительная Красноярский рабочий Среднее торговое торговое торговое торговое 0 0 0 0 250 70 40 149 500 550 600 700 570 склад 0 150 150 150 торговое торговое 0/9 0 22 11 800 450 625 Нет данных Таблица 46 - Арендные ставки по помещениям, расположенным на первом этаже Адрес, улица Октябрьский район Телевизорная Высотная Тотмина Калинина Среднее Центральный район Красной армии Мира Мира Мира Урицкого Среднее Маркса Маркса Мира Республики Среднее Гагарина Мира Среднее Советский район Взлетная Взлетная Алексеева Среднее М. Залки 78 Добровольческой бригады Воронова Среднее Кировский район Кутузова Среднее Свердловский район Полтавская Стоимость аренды помещений за 1 кв.м., руб. Назначение Площадь ,кв.м. торговое торговое торговое торговое 20 25 12 40 350 850 1250 1000 863 офис офис офис офис офис 60 50 94 25 20 торговое торговое Торговое торговое 20 21 5 92 услуги услуги 35 120 500 550 575 585 2000 842 500 1100 500 600 675 1000 1000 1000 офис офис офис 40 38 100 торговое торговое торговое 20 350 10 склад 4000 250 250 торговое 1200 500 69 700 500 500 567 1000 1000 1000 1000 Продолжение таблицы 46 Судостроительная Семафорная Среднее торговое торговое 120 1000 450 500 483 Рассмотрим полученные данные: Таблица 47 - Анализ и сравнение арендных ставок по районам Адрес, улица Назначение Среднее значение стоимости аренды помещений в цоколе за 1 кв.м., руб. Октябрьский район Центральный район Центральный район Советский район Советский район Кировский район Свердловский район торговое офис услуги офисы торговое склад торговое 633 723 629 500 570 150 625 Среднее значение стоимости аренды помещений на 1 этаже и выше, руб./ кв.м. 863 842 1000 567 1000 250 483 Соотношение величины стоимости аренды 0,73 0,86 0,63 0,88 0,57 0,6 1,29 По помещениям в цокольных этажах получены следующие соотношения стоимости аренды: Таблица 48 - Соотношение стоимости аренды цокольных помещений и помещений, расположенных на первых этажах, по функциональному назначению Офисы Торговые Услуги 0,87 0,86 0,63 Производственноскладские 0,6 Поскольку при заключении договора аренды заранее нельзя однозначно определить функциональное использование цокольного помещения при аренде, то считаем возможным усреднить полученные значения коэффициента вида помещения для цоколя, взяв среднюю по всем функционально возможным видам использования-0,74 4) Анализ ставок аренды 5 группы по отношению к эталонным показателям (1 группа). При анализе рынка не выявлено соотношение ставок аренды для 5 и 1 групп, поскольку на рынке помещения, сдаваемые в аренду в подвалах и чердаках, а также отдельно лестничные клетки, практически отсутствуют. Вместе с тем, учитывая, имеющееся в научно- методической литературе соотношение между стоимостью объекта и его расположение внутри здания, можно предложить учет фактора вида объекта для 5 группы, исходя из предлагаемых различными авторами поправок 70 на расположение внутри здания. Согласно методике [19], главная характеристика сравниваемых однотипных объектов по функциональному признаку объектов - их доступность (приложение В). Таблица 49 - Кодировка степени доступности и удобства Ценообразующий фактор Значение Группа Местоположение внутри здания (степень доступности и удобства) Низкая Ниже среднего Среднее Выше среднего Высокая I II III IV V Таблица 50 - Коэффициенты для перехода к другим группам местоположения внутри здания для офисных помещений Группа для помещений I II III IV V Группа для Объекта оценки I 1,00 1,14 1,20 1,73 2,11 II 0,88 1,00 1,05 1,52 1,85 III 0,84 0,95 1,00 1,45 1,76 IV 0,58 0,66 0,69 1,00 1,22 V 0,47 0,54 0,57 0,82 1,00 Таблица 51 - Коэффициенты для перехода к другим группам местоположения внутри здания для торговых помещений Группа для помещений Группа для Объекта оценки I II III IV V I II III IV 1,00 1,31 1,86 1,91 0,76 1,00 1,42 1,46 0,54 0,70 1,00 1,03 0,52 0,69 0,97 1,00 0,42 0,54 0,77 0,79 V 2,40 1,84 1,29 1,26 1,00 Таблица 52 - Коэффициенты для перехода к другим группам местоположения внутри здания для производственно-складских помещений Группа для помещений I II III IV V Группа для Объекта оценки I 1,00 1,03 1,06 1,06 1,54 II 0,97 1,00 1,04 1,03 1,50 III 0,94 0,97 1,00 1,00 1,45 71 IV 0,94 0,97 1,00 1,00 1,45 V 0,65 0,67 0,69 0,69 1,00 Применяя данную методику, мы условно принимаем подвалы, чердаки и лестничные клетки, как труднодоступные помещения (группа V). Поэтому для данной группы (учитывая функциональное назначение объектов), можно применить следующие коэффициенты: Таблица 53 - Коэффициенты вида помещения для подвала, чердака и лестничных клеток в зависимости от функционального использования Торговые помещения, услуги Производственно- складские помещения Офисные помещения (кроме лестничных клеток) 0,42 0,65 0,47 Учитывая, что функциональное назначение подвальных помещений ограничено положениями СНИПов, а также что это назначение может меняться при заключении договора аренды, целесообразно усреднить коэффициенты, указанные в таблице 53. Таким образом, значение коэффициента вида помещения для подвалов составит 0,51. Проанализировав ситуацию о предложении в аренду в г. Красноярск объектов недвижимости, исполнители предлагают следующие величины Кв: Таблица 54 - Корректирующие коэффициенты по типам помещений в зависимости от функционального использования Группа 1 2 3 4 5 Вид объекта Помещения, расположенные на 1 этаже Помещения, расположенные выше 1 этажа Отдельно стоящее здание: Помещения, расположенные в полуподвале (цоколе) Подвальные помещения, чердаки, лестничные клетки 72 Функциональное назначение Значение коэффициента Кв Все 1 Все 0,87 Офисы Торговые, услуги Производственноскладские Гаражи 0,8 0,8 Все 0,74 Все 0,51 0,7 0,6 7 Обоснование значения фактора, учитывающего технического обустройства помещения (Кто) Исполнитель проанализировал рынок предложенных к аренде площадей. В результате анализа мы видим, что помещения предлагаются, как правило, со всеми основными инженерными сетями (т.е. с отоплением, водоснабжением, электричеством, канализацией). При этом, если это встроенное помещение в торговом, либо офисном здании, то само помещение может и не иметь водоснабжения и канализации, но в здания обязательно все сети присутствуют, и арендатор помещения имеет право ими пользоваться. Исключения составляют производственно-складские площади, которые могут иметь только электричество, либо электричество и отопление, наличие водоснабжения и канализации редкость. Разница в аренде между отапливаемыми и неотапливаемыми производственноскладскими помещениями, как правило, составляет 20-30% (холодные дешевле), расположенных в одном экономическом районе (например, и холодный, и отапливаемый склады расположены в Ленинском район, либо в Октябрьском). Пример: В Железнодорожном районе предлагаются в аренду склады теплые (на улицах Маерчака и Ломоносова по ценам 250, 160 и 200 руб. за 1 кв.м.) среднее значение 203 руб. за 1 к.м. и холодные (на улицах Маерчака и Калинина по ценам 150 и 166 руб. за 1 кв.м.) среднее значение 158 кв.м., разница составляет 22%, т.е. коэффициент корректировки составит 0,78. В Центральном районе предлагаются в аренду теплый и холодный склады по ул. 2-я Брянская за 220 и 170 руб. кв.м. соответственно, разница составляет 23%, коэффициент корректировки равен 0,77. Т.о. поправочный коэффициент для холодных складов составляет (0,77+0,78)/2=0,77 Наличие таких благоустройств, как канализация и водоснабжение практически не влияют на стоимость аренды складских площадей (фактор избыточности). Исполнителем не были выявлены предложения о сдаче площадей (кроме производственно-складских) в аренду без электричества, либо без канализации. Наличие телефона не влияет на стоимость аренды. Вместе с тем, учитывая линейную зависимость между арендной платой и рыночной стоимостью недвижимости (через коэффициент капитализации), можно проанализировать влияние отсутствия факторов инженерного обустройства на стоимость. Для этого 73 используем метод затрат на воспроизводство, являющегося одним из методов определения рыночной стоимости в соответствии с [2]. Основой расчета стоимости в данном подходе является базовый показатель стоимости – укрупненный показатель восстановительной стоимости (УПВС), укрупненный показатель базовой стоимости (УПБС) или иные величины. Учитывая значительный возраст муниципального имущества, наиболее целесообразно проанализировать сборники УПВС. Одним из методов определения коэффициента корректировки на наличие инженерных сетей [3], раздел «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников «Внутренние укрупненных показателей санитарно-технические восстановительной и стоимости», электротехнические устройства» подраздел является корректировка в процентном отношении в зависимости от доли соответствующего элемента в стоимости здания. Нашему вниманию представлены 8 объектов социального назначения – жилые, общественные, коммунальные, бытового обслуживания, учебные заведения, детские учреждения, рестораны (столовые, магазины), торговые базы (склады и др.).А также виды инженерно-технического снабжения (отопление, вентиляция, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроосвещение, вкл. телефон). Поскольку перед Исполнителем стоит задача найти коэффициенты корректировки лишь на определенные виды инженерного обеспечения (отопление, водоснабжение, канализация, электричество, и телефон), то мы будем определять данные коэффициенты, при этом для расчетов воспользуемся только 7 видами объектов социального назначения, исключая жилые объекты. Корректировка производится относительно объекта, имеющего 100% инженерного обеспечения (Кто = 1). Коэффициент корректировки на наличие каждого отдельного вида инженерно-технического снабжения найдем как среднее значение между 7 видами объектов социального назначения: - для отопления: центральное отопление в общественных зданиях составляет 24% от стоимости всех инженерных сетей, в зданиях коммунального хозяйства также 24%, в зданиях бытового обслуживания 20%, в учебных заведениях 25%, в детских учреждениях 24%, в ресторанах (столовых, магазинах) – 20% и в торговых заведениях (складах, базах и др.) – 32%. Среднее значение 24%. В разных отраслях народного хозяйства инженерно-техническое обеспечение составляет от 10 до 23% в общей стоимости УПВС [№18, отдел II, таб. 36], т.е. максимальная поправка на отсутствие отопления составит 0,24 * 0,23 = 5,52% ≈5,5%, т.е. коэффициент составит 1 – 0,055 = 0,945. Аналогично рассчитаны прочие поправочные коэффициенты: 74 - при отсутствии отопления – 0,945 (Ко); - при отсутствии водопровода – 0,977 (Кв); - при отсутствии канализации – 0,975 (Кк); - при отсутствии электричества – 0,94 (Кэ); - при отсутствии телефонизации – 0,99 (Кт). При отсутствии двух и более видов инженерно-технического снабжения мы искомые коэффициенты перемножаем, например, в здании отсутствует телефонизация и отопление, корректировка составит: 0,945 * 0,99 = 0,93555 (округленно, 0,936). Максимальный поправочный коэффициент (при отсутствии всех видов инженерно-технического обеспечения, а именно отопления, водопровода, канализации, электричества, телефонизации) - 0,838. Поскольку указанное значение близко к коэффициенту технического обустройства для неотапливаемых складов, а также учитывая, что полное отсутствие инженерного обеспечения не характерно для непроизводственно-складских зданий и помещений, а также то, что приведенные выше коэффициенты близки к единице, можно принять коэффициент технического обустройства для торговых и офисных помещений (зданий) за 1. 75 8 Обоснование значения фактора, учитывающего степень износа объекта (Ки) Согласно проведенному анализу рынка, выбраны следующие объекты для сравнения Таблица 55- Арендные ставки по Железнодорожному району в зависимости от состояния объекта аренды № Район, адрес Функциональное назначение использования помещения Площад ь, кв.м. Стоимос ть руб./мес. за кв.м. Характеристика состояния 1 Железнодорожный район, ул. Вокзальная офис 210 800 требует ремонта 2 Железнодорожный район, ул. Вокзальная офис 65 300 Евроремонт. 3 Железнодорожный район, ул. Ладо Кецховели офис 110 600 Хорошее состояние 4 Железнодорожный район, ул. Декабристов офис 250 800 качественный ремонт 5 Железнодорожный район, ул. Ломоносова офис 11 500 Состояние хорошее 6 Железнодорожный район, ул. Профсоюзов офис 22 650 Обычное состояние 7 Железнодорожный район, ул. Робеспьера офис 47,45 700 Состояние хорошее 8 Железнодорожный район, ул. Маерчака офис 155 550 Хороший ремонт. 9 Железнодорожный район, ул. Маерчака офис 53 500 Хорошее состояние, ПВХ Из данной таблицы видно, что имея характеристику «требует ремонта», ставка арендной платы достигает 800 руб./ кв.м. / мес.(№1) и имея характеристику «евроремонт» (позиция 2), стоимость арендной платы устанавливается в размере 300 руб. /кв.м./ мес. Таблица 56 - Арендные ставки по Октябрьскому району в зависимости от состояния объекта аренды № Район, адрес Функциональное назначение использования помещения Площадь, кв.м. 76 Стоимость руб./мес. за кв.м. Характеристика состояния 1 Октябрьский район, ул. Норильская офис 63 450 евроремонт, 2 Октябрьский район, пер. Телевизорный офис 90 400 Хорошее состояние 3 Октябрьский район, ул. Телевизорная, 6 офис 45 450 Хорошее состояние 4 Октябрьский район, ул. Маерчака, 16 офис 404 900 ремонт. 5 Октябрьский район, ул. Дачная, 37 офис 140 500 чистовая отделка 6 Октябрьский район, пр-т Свободный офис 20 600 состояние кабинетов хорошее 7 Октябрьский район, пр-т Свободный офис 34 450 состояние кабинетов хорошее офис 156-220 550 отделка получистовая офис 156-220 500 отделка получистовая офис 156-220 450 отделка получистовая офис 15 660 состояние хорошее офис 154 650 Ремонт 8 9 10 11 12 Октябрьский район, ул. Академика Киренского Октябрьский район, ул. Академика Киренского Октябрьский район, ул. Академика Киренского Октябрьский район, ул. Высотная, 2, офис 202 Октябрьский район, ул. Красной Армии, 121 77 Продолжение таблицы 56 13 Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1 стр.9 офис 88,4 950 свежий ремонт 14 Октябрьский район, ул. Киренского, пересечение с Копылова. Офисное здание "ЗАМОК" офис 25 450 ремонт 15 Октябрьский район, ул. Киренского, пересечение с Копылова. Офисное здание "ЗАМОК" офис 52 350 Ремонт. 16 Октябрьский район, ул. Вильского, 14 И офис, аптека, салон красоты, дет.сад 105 290 получистовая отделка 17 Октябрьский район, ул. Телевизорная, 7А офис 25 300 ремонт 18 Октябрьский район, пр-т Свободный, 66 А офис 200 350 свежий ремонт 19 Октябрьский район, ул. 1-я Хабаровская офис 200 500 хороший ремонт. 20 Октябрьский район, ул. Телевизорная офис 54 1000 офис "под ключ" 21 Октябрьский район, ул. Телевизорная офис 26 800 офис "под ключ", 22 Октябрьский район, ул. Телевизорная офис 200 800 отличное состояние 23 Октябрьский район, ул. Телевизорная офис 44 950 24 Октябрьский район, ул. Высотная офис 148 700 78 евроремонт Продолжение таблицы 56 Октябрьский район, ул. Телевизорная 25 офис 130 700 состояние хорошее Из данной таблицы видно, что п. 13- свежий ремонт (ул. Телевизорная)-950 руб./ кв.м./мес. и п .18 пр- т Свободный- свежий ремонт -350 руб./кв.м./мес.- разница в ставках аренды. Таблица 57 - Арендные ставки по Центральному району в зависимости от состояния объекта аренды № 1 2 Район, адрес Центральный район, ул. Красной Армии, 10/2 Центральный район, пр-т Мира Функциональное назначение использования помещения Площадь, кв.м. Стоимость руб./мес. за кв.м. Характеристика состояния офис 60 500 Состояние хорошее офис 50 550 состояние хорошее 3 Центральный район, пр-т Мира офис 94 575 Хорошее состояние. 4 Центральный район, пр-т Мира офис 25 585 Хорошее состояние. 5 Центральный район, пр-т Мира офис 52,3 500 Хорошее состояние. офис 41 750 . Состояние хорошее. офис 30 700 Свежий ремонт. 6 7 Центральный район, пр-т Мира Центральный район, пр-т Мира 8 Центральный район, пр-т Мира офис 51 850 Состояние отличное, евроремонт 9 Центральный район, пр-т Мира, 22Б офис 318 1000 Офисное здание в очень хорошем состоянии 10 Центральный район, ул. Обороны офис 54 720 Евроремонт 11 Центральный район, ул. Конституции офис 180 1000 евроремонт 12 Центральный район, ул. Ленина офис 50 1200 Состояние хорошее 79 Продолжение таблицы 57 13 Центральный район, ул. Ленина офис 18 890 отличное состояние 14 Центральный район, ул. Ленина офис 90 1060 Состояние хорошее. 15 Центральный район, ул. Урицкого офис 8 1000 16 Центральный район, ул. Урицкого офис 20 2000 офис 118 800 Требуется ремонт офис 20 600 состояние хорошее офис 25 500 состояние хорошее офис 35 1000 Ремонт. 17 18 19 20 Центральный район, ул. Дубровинского Центральный район, ул. К.Маркса Центральный район, ул. К.Маркса Центральный район, ул. К.Маркса (Евразия) Состояние хорошее Хорошее состояние помещения 21 Центральный район, ул. Бограда офис 100 650 Состояние хорошее. 22 Центральный район, ул. Бограда офис 25 600 состояние хорошее. 23 Центральный район, ул. Диксона офис 28 650 Хорошее состояние 24 Центральный район, ул. Сурикова офис 25 500 Состояние хорошее. 25 Центральный район, пер. Речной офис 28 320 состояние хорошее. Из данной таблицы видно, что характеристика «хорошее состояние» в ставке аренды оценивается по- разному, так, для п.12 показатель ставки в месяц составляет 1200 руб./кв.м., для п. 19-500 рублей/ кв.м. Таблица 58 - Арендные ставки по Советскому району в зависимости от состояния объекта аренды № Район, адрес Функциональное назначение использования помещения 1 Советский район, ул. Взлетная офис 40 700 Офис после ремонта 2 Советский район, ул. Взлетная офис 98 700 Получистовая отделка. 80 Площадь, кв.м. Стоимость руб./мес. за кв.м. Характеристика состояния Продолжение таблицы 58 3 Советский район, ул. Взлетная офис 12 800 состояние отличное 4 Советский район, ул. Взлетная офис 38 500 хорошее состояние 5 Советский район, ул. Водопьянова офис 120 580 Требуется ремонт. офис 100 500 офис 71 700 8 Советский район, ул. 78-й Добровольческой бригады офис 134 800 Чистовая отделка. 9 Советский район, ул. 78-й Добровольческой бригады офис 76 1050 Хорошее состояние. 10 Советский район, ул. 78-й Добровольческой бригады (1 Башня) офис 509 2500 Черновая отделка 11 Советский район, ул. Шумяцкого офис 21 500 ремонт. 12 Советский район, ул. Урванцева офис 98 500 Евроремонт 13 Советский район, ул. Урванцева офис 15 500 Хорошее состояние. 14 Советский район, ул. Пограничников офис 36 450 Хорошее состояние 15 Советский район, ул. 9 Мая офис 60 580 Состояние хорошее. 6 7 Советский район, ул. Алексеева Советский район, ул. Алексеева 81 получистовая отделка. Хорошее состояние Продолжение таблицы 58 16 Советский район, ул. Белинского офис 70 600 Хорошее состояние. 17 Советский район, ул. Рокосовского офис 60 580 Состояние хорошее. 18 Советский район, пер. Светлогорский офис 25 650 Состояние хорошее Анализ данной таблицы также не дает возможности выявить прямую зависимость стоимости от состояния: евроремонт и хорошее состояние оценены арендодателями по ул. Урванцева по одной стоимости-500 руб./ кв.м. / мес.- п.12 и п.13 Таблица 59 - Арендные ставки по Ленинскому району в зависимости от состояния объекта аренды № 1 2 3 4 5 6 Район, адрес Ленинский район, пр-т Красноярский рабочий Ленинский район, пр-т Красноярский рабочий Ленинский район, ул. Говорова Ленинский район, ул. Северный проезд Ленинский район, ул. Читинская Ленинский район, ул. Тамбовская Функ циона льное назна чение испол ьзован ия поме щения Площа дь, кв.м. Стоимо сть руб./мес . за кв.м. Характеристика состояния офис 66 500 Помещение после ремонта офис 16 550 Состояние хорошее офис 100 350 Состояние удовлетворительное офис 13 360 Состояние хорошее офис офис 16 14 450 350 Состояние хорошее Состояние хорошее Из данной таблицы видно, что состояние удовлетворительное (п.3)-350 руб./кв. м./мес. Состояние хорошее - также 350 руб./ кв.м./ мес. Улицы расположены рядом. Также нельзя выявить зависимость арендной ставки от состояния объекта. 82 Таблица 60 - Арендные ставки по Кировскому району в зависимости от состояния объекта аренды № 1 2 3 4 Район, адрес Функциональное назначение использования помещения Площадь, кв.м. Стоимость руб./мес. за кв.м. Характеристика состояния офис 37 500 состояние хорошее. офис 127 400 Евроремонт. офис 17 350 Состояние удовлетворительное. офис 190 500 Офисы в хорошем состоянии. Кировский район, пр-т Красноярский рабочий Кировский район, ул. Кутузова Кировский район, ул. Шелковая Кировский район, ул. Затонская В данном случае улавливается некая зависимость по состоянию: ул. Шелковая (состояние удовлетворительное)-350 руб./ кв.м. и хорошее состояние (Затонская)-500 руб./кв.м. Однако, евроремонт по ул. Кутузова (удаленная улица от пр-та Крас. Раб.), оценен по стоимости 400 руб./кв.м. Таблица 61 - Арендные ставки по Свердловскому району в зависимости от состояния объекта аренды № Район, адрес Функциональное назначение использования помещения 1 Свердловский район, ул. Карамзина офис 25 450 в хорошем состоянии офис 9 450 В хорошем состоянии. офис 16 600 состояние хорошее. офис 18 600 Состояние хорошее. офис 16 600 Состояние хорошее. офис 18 900 Состояние отличное офис 223 650 хорошее состояние. офис 16 600 состояние хорошее. 2 3 4 5 6 7 8 Свердловский район, ул. Карамзина Свердловский район, ул. Вавилова Свердловский район, ул. Вавилова Свердловский район, ул. Гладкова Свердловский район, ул. Гладкова Свердловский район, пр-т Красноярский рабочий Свердловский район, ул. Вавилова Площадь, кв.м. Стоимость руб./мес. за кв.м. Характеристика состояния 83 Продолжение таблицы 61 9 10 11 Свердловский район, ул. 60 лет Октября Свердловский район, ул. 60 лет Октября, 50 Свердловский район, ул. 60 лет Октября офис 32 400 состояние кабинета хорошее. офис 60 500 состояние хорошее офис 107 200 состояние удовлетворительное В данном районе характеристика состояния варьируется от 400 до 900 руб./ кв.м.достаточно большой диапазон. Так как на величину арендной платы, помимо исследуемых в отчете факторов, оказывают, и достаточно существенно, (как показано в других разделах отчета) другие параметры, то выявить однозначное соотношение между стоимостью и состоянием (износом), по заданным показателям не представляется возможным. Кроме того, как показал анализ, на рынке отсутствует единообразие описания состояния объекта, а отдельные варианты видов состояний трудно разграничить. Вместе с тем, учитывая, имеющееся в научно- методической литературе, соотношение между стоимостью объекта и его физическим состоянием, а также учитывая тот факт, что арендная плата, в конечном счете, является производной от стоимости объекта (2): АП=РС×Ск, (2) Где: АП- арендная плата; РС= рыночная стоимость; Ск- ставка капитализации, можно предложить учет в методике фактора износа, исходя из предлагаемых различными авторами групп (диапазонов состояний) [3-17]. Проанализировав вышеуказанные печатные издания, исполнители пришли к выводу, что наиболее адекватная структура состояния и соответствующих ей износов предложена в книге [11] в виде таблицы 5.3, приведенной ниже. В каждой группе величина износа принята как среднее значение диапазона. 84 Таблица 62 - Классификация величины износа в зависимости от состояния объекта Группа Техническое состояние здания Требуемый ремонт Физический износ, % 1 Хорошее. (эксплуатируется не более 3 лет) Текущий ремонт не требуется 10 2 Удовлетворитель но-хорошее Требуется текущий ремонт 30 Удовлетворитель ное Требуется текущий ремонт или капитальный ремонт без затрагивания конструктивн ых элементов здания 50 Неудовлетворите льное Требуется капитальный ремонт или реконструкци я 70 3 4 Состояние конструктивных элементов здания Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов. Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке. Имеющиеся дефекты не влияют на эксплуатацию. Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации. Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривлений горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число повреждений ступеней. Эксплуатация конструктивных элементов возможна. Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. Зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытий пола. Большое число отклонений от горизонтали в полах. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между степенями. Остальные группы приведены к первой группе, исходя из 10% износа для эталонного помещения (здания). Определив физический износ здания, применяются показатели коэффициентов стоимости аренды в зависимости от присвоенной группы: 85 Таблица 63 - Коэффициенты, учитывающие износ объекта аренды Группа 1 2 3 4 Поправочный коэффициент (Ки) 1 0,78 0,56 0,33 Ки - поправочный коэффициент к стоимости объекта недвижимости, выражающий отличие износа данного объекта от базового. В качестве базового принимается износ эталонного здания (помещения) (Иэ) (группа 1) (3); Ки рассчитывается по формуле: КИ 1 ИП 1 ИЭ (3) где: Ип - износ объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, в долях единицы. Иэ- износ эталонного объекта недвижимости, принят равным 10% или 0,1 в долях единиц. По сведениям Заказчика, для муниципальной недвижимости не характерна 4 группа, кроме того, сдача подобных помещений в аренду не допускается требованиями арендодателя. Для упрощения пользования методикой учета износа можно разделить весь сдаваемый в аренду муниципальный нежилой фонд на следующие группы: 1 группа – помещения (здания) новые со сроком эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию не более 3 лет, коэффициент износа 1,0; 2 группа – помещения (здания) со сроком эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию от 3 до 10 лет, требующие текущего ремонта (группа ремонта определяется по СНиПам), коэффициент износа 0,78; 3 группа – помещения (здания), со сроком эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию более 10 лет, не требующие капитального ремонта либо с проведенным капитальным ремонтом, коэффициент износа 0,56. 86 9 Обоснование значения фактора территориальности (Кт) Для исследования фактора территориальности были изучены действующие методики расчета поправки на место расположения объекта оценки относительно объектов – аналогов. В практике оценки встречаются несколько методов учета места расположения. Один из основных методов предложен Российской коллегией оценщиков [18] и связан с применением мультипликатора стоимости жилой недвижимости. В целом этот метод дает адекватные результаты при комплексном учете прочих факторов. Другой метод основан на применении мультипликатора кадастровых стоимостей. Этот метод критикуется многими оценщиками и достаточно мало распространен. Его недостатки связаны с обоснованностью величин кадастровой стоимости, которая в целом ряде случаев вызывает много сомнений. Третий метод основан на исследовании соотношений рыночной стоимости (цен предложений) самих объектов недвижимости. Проблемы применения данного метода – в развитости рынка, т.е достаточности предложений на открытом рынке. Наконец, четвертый метод, применяемый для учета фактора территориальности для определения стоимости аренды объектов, основан, как и предыдущий, на соотношении стоимости аренды. Его недостатки аналогичны недостаткам предыдущего. В настоящей работе были использованы 1, 3 и 4 методы, при этом за основу был принят 4 метод, при отсутствии информации последовательно применялся 3 и далее 1 метод. Информация, использованная для расчетов, принята по данным рынка аренды Красноярска за 1 квартал этого года с корректировкой по данным рынка недвижимости, приведенным в Приложении Е. Территориальная градация Красноярска принята, исходя из сложившейся риэлтерской практики (публикации в СМИ и Интернете), в некоторых случаях границы зон были уточнены по результатам исследования рынка- т.е. когда смежные территории резко различались по стоимости сходных объектов. Принцип формирования территориальной зоны – теснота связи между значениями показателей, т.е если отклонение стоимости между двумя зонами меньше, чем между другими, территория включалась в данную зону. За базу для расчета коэффициентов территориальности была взята 10-ая территориальная зона города Красноярска – Деловой центр города (от ул.К.Маркса до ул. Красной Армии включительно, от ул. Профсоюзов до ул. Парижской Коммуны включительно). 87 При расчете территориального фактора подбирались объекты торгового и офисного назначения. В тех территориальных зонах города Красноярска, в которых отсутствовали предложения по коммерческой недвижимости торгово-офисного назначения (17 территориальная зона города Красноярска (от ул. Базайская до ул. Лесников, от ул. Свердловская до ул. Саянская (включительно)), использовались предложения по коммерческой недвижимости прочего назначения, в том числе производственно-складского назначения. При расчете территориального фактора была проведена выборка по предложениям о сдаче объектов коммерческой недвижимости в аренду, по тем территориальным зонам города Красноярск, где отсутствуют предложения с данными по аренде, выборка проводилась по предложениям о продаже коммерческой недвижимости (1, 2, 3, 4 территориальные зоны города Красноярска). За основу для расчета фактора территориальности была взята стоимость аренды 1 кв.м. в месяц или стоимость предложения к продаже 1 кв.м. по каждой территориальной зоне. Источники, использованные для подбора предложений по аренде и по продаже: http://kn.gilcom.ru; http://www.granta24.ru. В таблице расчетов приведено количество предложений использованных для выборки (копии представлены в приложении). Средняя ставка арендой платы 1 кв.м. в месяц или средняя стоимость 1 кв.м., определялась как среднеарифметическое значение между всеми подобранными предложениями в конкретной зоне. Для недвижимости, расположенной за переделами г. Красноярска и не включенной в приведенные ниже территориальные зоны, коэффициент Кт устанавливается на уровне минимального значения по территориальным зонам. Таблица 64 - Разбивка г. Красноярска на территориальные зоны (зона - ограниченный границами, указанными в описании территориальных зон массив) № территориальной зоны 1 Описание территориальных зон Академгородок (границы зоны: жилой массив верхний и нижний Академгородок - ул. Лесная – Краевая детская больница - Академия Биатлона) Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: Краевая детская больница (ул. Киренского, 2 «А», Краевой Перинатальный Центр (ул. Киренского, 2 «А»/1, жилой массив «Гремячий лог» (ул. Киренского, 2 «И»), Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Академгородок, ул. Лесная, ул. Верещагина, ул. Аксеновского, ул. 88 Значение Кт 0,87 № территориальной зоны 2 3 Описание территориальных зон Счастливая, Александровский переулок, ул. Удачная, ул. Кипрейная, ул. Санаторная, Туманный переулок, Поименный переулок, Кедровый переулок, ул. Удачный микрорайон, ул. Дивная, ул. Живописная, ул. Сосновый бор, ул. Грибная, ул. Большой бульвар, ул. Обзорная, ул. Экологов, ул. Биологов, ул. Прямая, Светлый переулок, ул. Деловая, ул. Подсобная, Ягодный переулок, ул. Лириков, ул. Горная, ул. Воскресная, ул. Космическая, Зеленый переулок, Лесной переулок, ул. Цветочная, ул. Кедровая, ул. Восточная, ул. Курганская, ул. Курагинская, ул. Дорожная, ул. Садовая, ул. Троицкая, ул. Монастырская, ул. Посадская, Послушников переулок, ул. Благодатная, ул. Вознесенская, ул. Успенская, ул. Богучанская, ул. Бородинская, ул. Балахтинская, ул. Биатлонная Студенческий городок, Николавка (границы зоны: Сибирский Федеральный Университет (пр-т Свободный 74-82, 79-83) –ул. 1-я Ленинградская – ул. Днепропетровская совместно с проездом до улицы Пролетарская – ул. Пролетарская (от дома №157 до дома №115) – ул. Партизанская (от дома №54 до дома №28) - ул. Отдыха – дом №22 «А» по ул. Корнеева – дом №51 по ул. Марата - ул. Спартаковцев( дом №30(23) – дом №2(3)) дом № 1 «А» по ул. Юбилейная – дом №4 по ул. Мелькомбинатская –дом №1 по ул. Красной звезды - ул. Ломоносова (дом №53-дом №85/1) – дом №24 «А»/2 по ул. Киренского – стадион «Политехник»( Борисова, 6А) - гостиничный комплекс «Три медведя» (Ленинградская, 11) Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: Территория Сибирского Федерального Университета и студенческих общежитий (пр-т Свободный – нечетная сторона – дома №№79-83, четная – дома №№74-82), Лыжная база СФУ (ул. Киренского, 16), Аграрный Университет (Киренского, 2), стадион Политехник (ул. Борисова, 6 «А»); ул. Путиловская, дома №1 - №28,29; Магистральная улица Академика Киренского (нечетная сторона - дома №№167, четная сторона - дома №№2-102); ул. Ленина (нечетная сторона - дома №№241-279, четная - дома № 254-282/1); ул. Копылова (нечетная- №№101123, четная - №№138-142); ул. Красной Армии (нечетная - №№161-197, четная – №№178-216); ул. Советская (нечетная - №№63-137, четная - №№62128); ул. Карла Маркса (нечетная - №№237-289, четная - №№224-276); ул. Пастеровская (нечетная - №№1 - 37. четная - №№2-88); ул. Корнеева (нечетная – дома №№3-17, четная – дома №№10-22); ул. Волочаевская (нечетная сторона – дома №№5-21, четная – дома №№4-22); ул. Партизанская (нечетная сторона – дома №№,1-15 четная – дома №№12-22); ул. Бебеля (нечетная сторона – дома №№23-63, четная – дома №№26-54); ул. Фрунзе (нечетная сторона – дома №№29-57, четная – дома №№38-64); ул Чкалова (нечетная сторона – дома №№1-41, четная – дома №№10-42); ул Радищева (нечетная сторона – дома №№13-37, четная – дома №№14-36); ул Сопочная (нечетная сторона – дома №№37-65, четная – дома №№38-58); Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Ленинградская, ул. 1-я Ленинградская, ул. Пирогова, ул. Софьи Ковалевской, ул. Яблочкова, ул. Пржевальского, ул. Днепропетровская, ул. Боткина, ул. Пролетарская, ул. Короленко, ул. Бабушкина, ул. 3-я Внутриквартальная, ул. Дачная, ул. Огородная, ул. 1-я Огородная, ул. 2-я Огородная, ул. Борисова, ул. Брестская, ул. Локомотивная, ул. Юбилейная, ул. Байкитская, ул. 2-я Байкитская, ул. Овражная, ул. Чкалова, ул. Мелькомбинатская, ул. Красной Звезды, пер. Газеты Искра, ул. Партизанская, ул. Отдыха, ул. Пастеровская Северо-Западный (границы зоны: ст. Бугач - пос. Таймыр – пос. «Бульвар.Ботанический» - ул.Попова -ул. Тотмина – ул. Юшкова – ул. Карбышева) 89 Значение Кт 0,89 0,69 № территориальной зоны Описание территориальных зон Значение Кт Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Юшкова, ул. Попова, ул. Тотмина, ул. Карбышева, ул. Ботанический Бульвар, ул. Станционная, ул. Пугачева, ул. 2-я Камчатская, ул. 3яКамчатская, ул. Камчатская, ул. Воровского, ул. Ярославская, ул. Седова, ул. Минская, ул. Ботаническая, ул. 2-я Ботаническая, ул. 3-я Ботаническая, ул. 4-я Ботаническая, ул. Становая, пер. Клеверный, пер. Васильковый, пер. Ромашковый, ул. Фруктовая, ул. Лиственная, ул. Мирошниченко, ул. Мангазейская, ул. Путоранская, пер. Ягельный, пер. Авамский, ул. 1-я Таймырская, ул. 2-я Таймырская, ул. 3-я Таймырская, ул. 4-я Таймырская, ул. 5-я Таймырская, ул. Анабарская, ул. Хантайская, ул. Алыкельская, ул. Хетская, ул. Пясинская, ул. Тальниковая, ул. Сосновая, ул. Турчанинова, ул. Детская Ветлужанка, Плодово-ягодная станция (границы зоны: мкр. Плодовоягодная станция - ул. Еловая – ул. Садовая – ул. Елены Стасовой – ул. Гусарова) 4 5 6 7 Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Плодовая, ул. Минусинская, ул. Янтарная, ул. Тихоновская, ул. Азовская, ул. Пасечная, ул. 2-я Пасечная, ул. Чистый лог, ул. Чистопрудная, ул. Чистый микрорайон, ул. Изумрудная, ул. Садовая, ул. Еловая, ул. Лесопитомник, ул. Елены Стасовой, ул. Мирошниченко, ул. Словцова, ул. Гусарова, ул. Чернышева БСМП (границы зоны: мкр-н.. Серебрянный бор - ул. Сады- Уютный переулок – ул. Вербная – ул. Лесопарковая - ул. Курчатова – ул. Крупской – часть улицы Высотная (нечетная сторона – дома №№19-27, четная сторона – дома №№2-4 (в границах пересечений с улицей Крупской)) – ул. Вильского Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Академика Курчатова, ул. Крупской, ул. Забабонова, ул. Вильского, ул. Лесопарковая, ул.Серебряный бор, ул. Раскатная, ул. Живица, ул. Вербная, Уютный переулок, Теплый переулок, ул. Новомлинская ГорДК (границы зоны: пр-т Свободный от ул. Курчатова (не включая ул. Курчатова) до ул. Телевизорная – ул. Телевизорная – пер. Телевизорный – ул. Хабаровская – ул. 1-я Хабаровская – ул. Можайского до пересечения с ул. Академика Курчатова (не включая ул. Курчатова) – ул. Луначарского – ул. Михаила Годенко – ул. Академика Киренского от пересечения с ул. Годенко до пересечения с пр-т Свободный) Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: пр-т Свободный (нечетная сторона – дома №№69«Г» - 77, четная сторона – дома №№44-72); ул. Высотная (нечетная – дома №№1-15, четная – дома №№ 2«Д» - 2«Ж»); ул. Можайского (нечетная – дома №№3-17, четная сторона – дома №№4-16); ул. Академика Киренского (нечетная – дома №№83-89, четная – дома №№122-126); ул. Менжинского (нечетная сторона – дома «»127-139, четная сторона – дома №№114-118); ул. Луначарского (нечетная - №№139-155, четная - №№148-184); Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Полевая, ул. Белорусская, ул. 5-й квартал микрорайона Высотный, ул. Осипенко, ул. Кравченко, ул 1-я Хабаровская, ул. 2-я Хабаровская, , ул. Михаила Годенко, ул. Телевизорная, пер. Телевизорный Копылова (границы зоны: ул. Новосибирская – ул. Рабочая – ул. Историческая – ул. Бограда – ул. Гоголя – ул. Социалистическая – 3-й Гремячий пер. – ул. Ладо Кецховели) 90 0,53 0,48 0,71 0,74 № территориальной зоны Описание территориальных зон Значение Кт Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: ул. Красной армии ( нечетная – дома №№63-159, четная – дома №№124-176); ул. Спартаковцев (дома №№47,50); ул. Куйбышева (нечетная сторона – дома №№9-87, четная – дома №№2-50), ул. Ладо Кецховели (нечетная сторона – дома№№3-75, четная – дома №№4-54); ул. Менжинского (нечетная сторона – дома №№9-17, четная – дома №№6-27); ул. Корнеева (нечетная сторона – дома №№21-39, четная сторона – дома №№30-44); ул. Волочаевская (нечетная сторона – дома №№23-45, четная – дома №№24-44); ул. Партизанская (нечетная сторона – дома №№17-39, четная – дома №№28-54); ул. Бебеля (нечетная сторона – дома №№1-21, четная – дома №№2-24); ул. Фрунзе (нечетная сторона – дома №№1-27, четная – дома №№2-30); ул. Чкалова (нечетная сторона – дом №1, четная – дома №№2-8); ул Радищева (нечетная сторона – дома №№3-11, четная – дома №№2-12); ул. Сопочная (нечетная сторона – дома №№1-25, четная – дома №№2-30); ул. Ленина (нечетная сторона - дома №№179-227, четная - дома № 172-230); ул. Копылова (нечетная- №№1-99, четная - №№2-130); ул. Красной Армии (нечетная №№63-159, четная – №№124-176); ул. Советская (нечетная - №№1-41, четная - №№8-34); ул. Карла Маркса (нечетная - №№183-219, четная - №№164-192); ул. Историческая (нечетная - №№7-61, четная - №№10-62); ул. Луначарского (нечетная - №№3-13, четная - №№4-36); ул. Бограда (нечетная - №№115-167, четная - №№148-190); 8 Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Новосибирская, ул. Революции, ул. Социалистическая, ул. Челюскинцев, ул. Парадовского, ул. Карла Либкнехта, ул. Гоголя, ул. Пушкина, ул. Энгельса, 2-й Гремячий переулок, 3-й Гремячий переулок, ул. 1905 года, ул. Техническая, ул. Рабочая, Ударный пер., Отважный пер., Ачинский пер., ул. Розы Люксембург Свободный (границы зоны: ул. Баумана – ул. Новая Заря – ул. Толстого – ул. Историческая – ул. Яковлева – ул. 3-я Пионеров – ул. Омская – ул. 8 Марта – ул. Мечникова) Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: пр-т Свободный (нечетная – дома №№,1-69, четная – дома №№ 2-44); ул. Куйбышева (нечетная сторона – дома №№113-117); ул. Спартаковцев (нечетная сторона – дома №№69-79, четная – дома №№90-94); ул. Ладо Кецховели (нечетная сторона – дома№№77-99, четная – дома №№56-68); ул. Историческая (нечетная - №№89-121, четная - №№90-118); 0,69 Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Баумана, ул. Мечникова, ул. Толстого, ул. Белопольского, ул. Демьяна Бедного, ул. Новая Заря, ул. Красномосковская, ул. Яковлева, ул. 1-я Пионеров, ул. 2-я Пионеров, ул. 3-я Пионеров, ул. 8 Марта, ул. Ангарская, ул. Борьбы, ул. Тимирязева Калинина (границы зоны: ж/д станция «Мясокомбинат – ул. Норильская – ул. Национальная – ул. Назаровская – ул. Цимлянская – ул.Болдинская – ул. Станиславского – до пересечения с ул. Маерчака (не включая ул. Маерчака) – ул. Дорожная – ж/д станция «Бугач» - до Мясокомбината) 9 Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Калинина, ул. Дорожная, ул. Цимлянская, ул. Норильская, ул. Гросовцев, ул. Мясокомбинат, ул. Курейская, Каратузский переулок, ул. Шушенская, ул. Пировская, ул. 2-я Пригорная, ул. 6-я Пригорная, Лесосибирский переулок, ул. Национальная, ул. Назаровская, ул. Бийхемская, ул. Артемовская, Тюхтетский переулок, Киштымский переулок, Бохтинский переулок, ул. 1-я 91 0,58 № территориальной зоны Описание территориальных зон Значение Кт Приручейная, ул. 2-я Приручейная, ул. Киргизская, ул. Копьевская, Чечеульский переулок, Куксинский переулок, Сисимский переулок, Туимский переулок, Бирикчульский переулок, ул. Ишимская, ул. Архангельская, ул. Болдинская, ул. Камская, ул. Станиславского, ул. Индустриальная, ул. Комбаиностроителей, ул. Лизы Чайкиной, 2-й Индустриальный переулок, ул. Дорожная, ул. Геологическая, ул. 2-я Геологическая, ул. Бугачевская, ул. Красногорская, ул. 2-я Красногорская Деловой Центр города Красноярска (границы зоны: ул._Парижской Коммуны– ул. Карла Маркса – ул. Красная Площадь – ул. Профсоюзов до пересечения с ул. Ленина – ул. Ленина до пересечения с ул. Декабристов – ул. Декабристов до пересечения с ул. Красной Армии – ул. Красной Армии до пересечения с ул. Диктатуры Пролетариата – ул. Диктатуры Пролетариата до пересечения с ул. Ленина – ул. Ленина до пересечения с ул. Парижской Коммуны) Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: 10 11 ул. К. Маркса (нечетная – дома №№,49-157, четная – дома №№ 38-150); пр-т Мира (нечетная сторона – дома №№33-117, четная сторона – дома №№44-132); ул. Ленина (нечетная сторона – дома №№35-169, четная – дома №№34-160); ул. Красной Армии (нечетная сторона – дома№№3-15, четная – дома №№1028); ул. Робеспьера (нечетная сторона – дома№№29-39, четная – дома №№20-26); ул. Декабристов (нечетная сторона – дома№№23-43, четная – дома №№3036); ул. Горького (нечетная - №№23-31, четная - №№6-14); ул. Обороны (2 «А», 2 «Б»); ул. Дзержинского (нечетная сторона – дома№№1-5, четная – дома №№18-26); ул. Диктатуры Пролетариата (нечетная сторона – дома№№21-31, четная – дома №№28-40); ул. Кирова (нечетная сторона – дома№№19-27, четная – дома №№22-30); ул. Перенсона (нечетная сторона – дома№№21-29, четная – дома №№18-22); ул. Вейнбаума (нечетная сторона – дома№№15-17, четная – дома №№24-34); ул. Сурикова (нечетная сторона – дома№№23-35, четная – дома №№14-28); ул. Парижской Коммуны (нечетная сторона – дома№№15-25, четная – дома №№20-30); Часть Центрального и Железнодорожного районов за исключением Делового Центра города Красноярска (границы зоны: ул._Ломоносова – Заводской переулок – ул. Путевая – ж/д вокзал г. Красноярска – ул. 30 июля – Деповский переулок – ул. Вокзальная – ул. Профсоюзов (после пересечения с ул. Копылова) – ул. Маерчака – ул. Брянская – ул. Игарская – ул. Дубенского – ул. Белинского – Урасноярская Краевая Филармония – Красноярский культурно-исторический музейный комплекс на Стрелке – ул. Дубровинского) Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: ул. К. Маркса до пересечения с ул. Профсоюзов (нечетная – дома №№,169177, четная – дома №№ 158-160); ул. К. Маркса после пересечения с ул. П.Коммуны (нечетная – дома №№,1947, четная – дома №№ 6-34); пр-т Мира до пересечения с ул. Профсоюзов (нечетная сторона – дома №№129-131, четная сторона – дома №№152-156); пр-т Мира после пересечения с ул. П.Коммуны (нечетная сторона – дома 92 1,00 0,93 № территориальной зоны Описание территориальных зон №№1-31, четная сторона – дома №№2-36); ул. Ленина до пересечения с ул. Профсоюзов (нечетная сторона – дома №№175-177, четная – дома №№168-170); ул. Ленина после пересечения с ул. П.Коммуны (нечетная сторона – дома №№1-29, четная – дома №№20-32); ул. Красной Армии до пересечения с ул. Декабристов (нечетная сторона – дома№№19-59, четная – дома №№36-78); ул. Красной Армии после пересечения с ул. Диктатуры Пролетариата (нечетная сторона – дома№№3-15, четная – дома №№10-28); ул. Робеспьера до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная сторона – дома№№127, четная – дома №№2-18); ул. Робеспьера после пересечения с ул. Ленина (нечетная сторона – домов нет, четная – дома №№30-34); ул. Декабристов до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная сторона – дома№№1-19, четная – дома №№4-26); ул. Декабристов после пересечения с ул. Красной Армии (нечетная сторона – дома№№45-47, четная – дома №№38-40); ул. Горького до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная - №№1-19, четная №№2-4); ул. Горького после пересечения с ул. Красной Армии (нечетная - №№33-97, четная - №№18-44); ул. Обороны после пересечения с ул. Красной Армии (нечетная - №№3-21, четная - №№4-16); ул. Дзержинского до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная сторона – домов нет, четная – дома №№6-14); ул. Диктатуры Пролетариата после пересечения с ул. Красной Армии (нечетная сторона – дома№№35-39, четная – дом №42); ул. Диктатуры Пролетариата до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная сторона – дома№№3-11, четная – дома №№6-20); ул. Бограда (нечетная сторона – дома №№5-109, четная сторона – дома №№12-144); ул. Кирова до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная сторона – дома№№11-13, четная – дома №№2-10); ул. Кирова после пересечения с ул. Ленина (нечетная сторона – дома№№2943, четная – дома №№32-48); ул. Перенсона до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная сторона – дома№№19, четная – дома №№2-16); ул. Перенсона после пересечения с ул. Ленина (нечетная сторона – дома№№33-65, четная – дома №№30-70); ул. Вейнбаума до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная сторона – домов нет, четная – дом№№94); ул. Вейнбаума после пересечения с ул. Ленина (нечетная сторона – дома№№21-25, четная – дом №38); ул. Сурикова до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная сторона – дома№№119, четная – дома №№2-12); ул. Сурикова после пересечения с ул. Ленина (нечетная сторона – дома№№4573, четная – дома №№34-54); ул. Парижской Коммуны до пересечения с ул. К.Маркса (нечетная сторона – дома№№1-9, четная – дома №№2-14); ул. Парижской Коммуны после пересечения с ул. Ленина (нечетная сторона – дома№№31-41, четная – дома №№34-44); Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. 9 Января, ул. Каратанова, ул. Дубровинского, ул. Урицкого, ул. Дубенского, ул. Ломоносова, Заводской переулок, ул. Путевая, ул. Деповская, Выборгский переулок, ул. Братьев Абалаковых, ул. 30 июля, Деповский переулок, ул. Вокзальная, ул. Республики, ул. Охраны Труда, ул. Лиды 93 Значение Кт № территориальной зоны Описание территориальных зон Значение Кт Прушинской, ул. Заводская, ул. Железнодорожников, ул. Северная, ул. Северо-Енисейская, ул.Щетинкина, ул. Эвенкийская, ул. Озерная, ул. 2-я Озерная, ул. 2-я Озерная, ул. 4-я Озерная, ул. Грибоедова, ул. Островского, ул. Чехова, ул. Самодеятельности, Поперечный переулок, Косой переулок, Транспортный переулок, Сокольский переулок, Речной переулок, ул. Качинская, ул. Конституции СССР, ул. Ады Лебедевой, ул. Марковского, ул. Коммунистическая, Казарменный переулок, ул. Брянская, ул. Игарская, ул. Белинского Покровка (границы зоны: ул. 2-я Брянская до пересечения с ул. Северное шоссе - ул. Северное шоссе до пересечения с ул. Петра Подзолкова - ул. Петра Подзолкова целиком до ул. Шахтеров– по границам улиц Шахтеров и Брянская (не включая ул. Шахтеров и ул. Брянская)) 12 13 Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: ул. Березина (нечетная сторона – дома №№11-183, четная сторона – дома№№80 «А» - 200 Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Петра Подзолкова, ул. Промысловая, ул. 2-я Брянская, ул. Линейная, ул. 2я Линейная, ул. 3-я Линейная, ул. 4-я Линейная, ул. 5-я Линейная, ул. 6-я Линейная, ул. 7я Линейная, ул. Абытаевская, ул. Водянникова, ул. Мужества, ул. Чернышевского, ул. Промысловая, ул. Любы Шевцовой, ул. Большой проезд, ул. Средний переулок, Угловой переулок, ул. Сквозной проезд, Средний переулок, ул. Цветной бульвар, ул. Кабульская, ул. Шинданская, ул. Николая Донского, ул. Кандагарская, ул. 1-я Продольная, ул. 2-я Продольная, ул. 3-я Продольная, ул. 4-я Продольная, ул. 5-я Продольная, ул. 6-я Продольная, ул. 7-я Продольная, ул. 8-я Продольная, ул. 9-я Продольная, ул. 10-я Продольная, ул. 11-я Продольная, ул. Позднякова, ул. Уланова, ул. Рогова, ул. Красикова, ул.Каурова, ул. Мурманская, ул. Красноградская, ул. Магнитогорская, ул. Покровская, ул. Нагорная, ул. Дальневосточная, ул. 3-я Дальневосточная, ул. 4-я Дальневосточная, ул. Зои Космодемьянской, ул. Иртышская, ул. Герцена, ул. Володарского, ул. Бирюсинская, ул. Полярная (Центральный), ул. 3-я Полярная, ул. 4-я Полярная, ул. 5-я Полярная, ул. 6-я Полярная, ул. 7-я Полярная, ул. Байкальская, ул. Каховская, ул. Павлика Морозова, ул. Гагарина, ул. Молодогвардейцев, ул. Авиационная, ул. Степана Разина, ул. Диксона, ул. Туруханская, ул. Енисейская, ул. Гайдара, переулок Угольщиков, ул. Гайдара, ул. Загородная, Ялтинский переулок, Циолковского переулок, Одесский переулок, ул. Марии Ульяновой, ул. Иланская, ул. Серафимовича, Горийский переулок, ул. Жуковского, ул. Сосновского, ул. Желябова, ул. Фурманова, ул. Заречная, ул. Писарева, ул. Олега Кошевого, Краснодонцев переулок, Танкистов переулок, Полевой переулок, Тюленина переулок, Восточный переулок, ул. Ульяны Громовой, ул. 1-я Крутогорская, ул. 2-я Крутогорская Взлетка, Старый Аэропорт (границы зоны: ул. Соревнования –ул. Партизана Железняка до пересечения с ул. Авиаторов – ул. Авиаторов (нечетная сторона) до пересечения с ул. Северное шоссе – ул. Северное Шоссе до пересечения с ул. Петра Подзолкова (не включая ул. Петра Подзолкова) – ул. Шахтеров до ул. Площадь Победы – ул. Дудинская (включая ипподром и старое кладбище)) Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: ул. Березина (нечетная сторона – дома №№1-7, четная сторона – дома№№2 – 80; ул. Авиаторов – нечетная сторона домов; ул. 9 Мая до пересечения с ул. Авиаторов (нечетная сторона – дома №№77185, четная сторона – дом №74 (Арена.Север); 94 0,77 0,82 № территориальной зоны Описание территориальных зон Значение Кт ул. Алексеева (нечетная сторона – дома №№33/1-115, четная сторона – дома № №52-52/2); ул. Молокова (нечетная сторона – дом №1 корпуса1-4 - №33, четная сторона – дома № №28-72); ул. Партизана Железняка (нечетная сторона – дома №№1-35 «А» (бизнесцентр «Сириус»), четная – дома №№2-44) Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Шахтеров, ул. Соревнования, ул. Площадь Победы, ул. Дудинская, ул. Спандаряна, ул. Аэровокзальная, ул. Никитина, ул. Кубанская, ул. Октябрьская, ул. 78-й Добровольческой бригады, ул. Батурина, ул. Весны, ул. Взлетная Зеленая Роща (границы зоны: ул. Авиаторов (четная сторона) до пересечения с ул. Молокова (не включая ул. Молокова - район бывшей военной базы) – ул. Малиновского – ул. Краснодарская – ул. Воронова – ул. Кардачинская – ул. Пограничников (район Промбазы) – ул. Пос. Коркино – ул. Джамбульская – ул. Новгородская – пр-т Ульяновский – ул. Смоленская – ул. 2-я Краснодарская) 14 Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: ул. Партизана Железняка (нечетная сторона – дома №№17-23 (ТРЦ ИЮНЬ, четная – дома №№46-50); ул. Авиаторов – четная сторона домов (№№2-8). 0,67 Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: ул. Авиагородок, ул. Малиновского, ул. Армейская, ул. Краснодарская, ул. 2-я Краснодарская, ул. 3-я Краснодарская, ул. Воронова, ул. Кардачинская, ул. Рокоссовского, Металлургов проспект, ул. Джамбульская, ул. Тельмана, ул. Новгородская, ул. Устиновича, Ульяновский проспект, ул. Ферганская, ул. Быковского, ул. Терешковой, ул. Николаева, ул. Комарова, ул. Сергея Лазо, ул. Якутская, ул. 1-я Якутская, ул. 1-я Смоленская, ул. 2-я Смоленская, ул. 3-я Смоленская, ул. 3 Августа, ул. Подсобное хозяйство военторга Северный (границы зоны: ул. Авиаторов (четная сторона) от пересечения с ул. Молокова (включая участок ул. Молокова от ул. Авиаторов до ул. Водопьянова) – до пересечения с ул. Северное шоссе – ул. Северное шоссе – ул. Технологическая – ул. Ястынская – Комсомольский проспект – ул. Водопьянова – часть ул. Алексеева от пересечения с ул. Водопьянова до пересечения с ул. Авиаторов) 15 Улицы и объекты находящиеся в территориальных границах данной зоны: ул. Авиаторов – четная сторона домов (№№38-68). ул. 9 Мая от пересечения с ул. Авиаторов (нечетная сторона – дома №№5-75, четная сторона – дома №№2-60); ул. Алексеева от Пересечения с ул. Авиаторов (нечетная сторона – дома №№7-33, четная сторона – дома № №8-24); ул. Молокова (нечетная сторона – дома №1 «А» - №1 «К», четная сторона – дома № №8-16); Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью: Светлогорский переулок, ул. Водопьянова, ул. Светлогорская, ул. Урванцева, Комсомольский проспект, ул. Ястынская, ул. Космонавтов, ул. Гайдашовка, ул. Связистов проезд, ул. Мате Залки, ул. Шумяцкого, ул. Полигонная 95 0,70 № территориальной зоны 16 Описание территориальных зон Солнечный Список улиц, входящих в состав территориальной зоны полностью (они же границы): Значение Кт 0,40 ул. 40 лет Победы, пр-т 60 лет образования СССР, ул. Славы, ул. Микуцкого, ул. Петрушина, ул. Светлова, пр-т Молодежный, бульвар Солнечный КрасТЭЦ (границы зоны: здания по ул. Малаховская (№1, 3, 5, 5а), проезд вдоль протоки «Ладейская», все здания до ул. Краснофлотская, Фестивальная, Солнечная, 26 Бакинских Комиссаров, все здания вдоль проезда от пр. им. Газеты Красноярский рабочий, №1 до ул. Глинки, №51 со всеми строениями включительно, все здания по ул. Семафорная (от №550 до пересечения с Транспортным проездом), Транспортный проезд - нечетная сторона (здания №1/1, 1/2) 17 18 19 Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Все здания по пр. им. Газеты Красноярский рабочий, с №1 по №34 и все здания внутри данного участка; Заводской проезд; Каучуковый переулок; Ул. Песочная; Кольцевой переулок; Ул.Текстильщиков Спутник (границы зоны: ул. Корнетова (не включая здания по данной улице), улицы: Сибирский переулок, Крайняя, Парковая - полностью до улиц Малаховская (№2, 4), Юности, №9 (ул. Юности – полностью кроме №1, 1стр. 2, 1/1, 16, 32г стр. 1), пр-т им. Газеты Красноярский рабочий с №36 по №60. Транспортный проезд (№2, №4стр. 4) до пересечения с ул. Семафорная, включая здания: ул. Семафорная №479, 471в, 473 стр. 3, 473г, 471а, 471, 469) Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Здания по ул. Мичурина с №1 по №№25а, 18а; все здания по ул. Паровозная, По ул. Волгоградская, По ул. Московская, По ул. Астраханская, По ул.Коломенская, По ул.Инструментальная, пер. Тихий. Торговый центр (границы зоны: нечетная сторона ул. Затонская с №3 по №15а (все нечетные номера включительно), пр-т им. Газеты Красноярский рабочий, №150 стр. 46, № 150 стр. 48 - №124а - ул. Коммунальная, №28 (ул. Коммунальная включается полностью - по №2 стр. 26), все здания по ул. Корнетова, ул. Семафорная с №445/4 до пересечения с ул. Затонской (здание №271г по ул. Семафорная). Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Пр-т им газеты Красноярский рабочий, №№65-150; ул. Вавилова с №59 до пересечения с ул. Затонская (до №21 и №48 по ул. Вавилова включительно); Бульвар Маяковского; 96 0,60 0,70 0,75 № территориальной зоны Описание территориальных зон Значение Кт Якорный переулок; Вузовский переулок; ул. Шелковая; Ул. Западная. Затон (границы зоны: ул. Королева - полностью; пр-т им. Газеты Красноярский рабочий №153, от №150 - со всеми строениями (кроме №150 стр. 46) по № 160 со всеми строениями; ул. Затонская - четная сторона с №2 по №20а, №20б, ул. Семафорная от №263б/1 до пересечения с ул. Королева (до строения №251 по ул. Семафорная - включительно). 20 21 Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Ул. Вавилова с №1 со всеми строениями до пересечения с ул. Затонская (включая №19а и №46); ул. Базарная №124а, 126,128; ул. Побежимова – полностью; Ул. Столбовая Предмостная (границы зоны: ул. Гладкова – полностью, пр-т им. Газеты Красноярский рабочий от кольца до дома №160 (включая все строения), улицы: Капитанская, Парусная – полностью, ул. Кольцевая до ул. Семафорная №247а, №205г (включительно). 0,62 0,92 Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Ул. Навигационная; Здания, расположенные на о. Отдыха. Пашенный (границы зоны: Ул. Графитная - все здания; ул. Прибойная- все здания; ул. Складская- все здания; ул. Судостроительная- все здания; проезд до ул. Семафорная №201а, 201г, до ул. Семафорная, №15) 22 Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Ул. Белые Росы–полностью; ул. Стрелочная –полностью; Ул. Литейная–полностью; Ул. Карамзина–полностью; Ул. Карабельная–полностью. ДОК (границы зоны: Ул. Свердловская от №160 до №83; полностью следующие улицы: ул. Турбаза, ул. Лесоперевалочная, ул. Каннская, пер. Заповедный, пер. бобровый, пос. Лалетино, ул. Веселая, ул. Туристская, Сплавучасток, Уральский переулок, ул. Стадионная, ул. Лесников, ул. Ключевская (кроме зданий №13 и №13/1; ул. Саянская №№ 175, 132, 130,197,195,193, 126, 124, 122, 120,187, 185, 183, 181 по №232 ул. МПС- полностью). 23 0,61 0,58 Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны (полностью): Промышленный переулок, ул. Базайская, ул. Колхозная, все здания и строения фан-парка «Бобровый лог», ул. Сибирская, 97 № территориальной зоны Описание территориальных зон Значение Кт ул. Торговая, ул. Проектная; а также в данную зону включаются все мелкие улицы и переулки, расположенные внутри данного сегмента, в т.ч. частный сектор. Станция «Енисей» (границы зоны: Ул. Свердловская с №79 по №3 (все строения); ул. 60 лет Октября- вся, ул. Затонская с №№22/5, 22/3, 22/1, 22/4 по №40, ул. Мусорского- полностью, ул. Лесопильщиков (кроме №№181,160,160а), ул. Электриков- полностью, Медицинский переулок, ул. Саянская- с №5а по №139 ул. Матросова с №№20а, 20б, 15/1, 15 по №41а, 30л ст. 2, 30 ст. 59 включительно. 24 25 26 Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Кривоколенный переулок; Медицинский переулок; Водометный переулок; ул. Парашютная; ул. Подгорная; а также все мелкие улицы, расположенные в данном сегменте (в том числе частный сектор). Водники (границы зоны:улицы: Краснопресненская до ул. Мусоргского (не включая ее), ул. Затонская от №№42, 25 до ул. Алеши Тимошенкова (включительно), Летчиков, 2-ая Депутатская, Сельская, Делегатская, Новаторская, Строительная, Южная, Конечная, Гранитная, Цементников – полностью) Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Ул. Тургенева; Ул. Гипсовая, 1-я; Ул. Гипсовая, 2-я; Ул. Речников; Ул. Мебельная; Ул. Шиферников; Ул. Кирпичников; Ул. Васнецова; ул. Гипсовая; Ул. Торгашенская, а также улицы со всеми зданиями и строениями, расположенные внутри очерченных границ (в том числе частный сектор). Первомайский (границы зоны: улицы: ул. Транзитная – полностью, ул. Мичурина от дома №33, ул. Грунтовая – полностью до ул. Затонская (не включая ее); Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Ул. Павлова; Ул. Щорса; Ул. Кутузова; Ул. Новая; Ул. Пионерской правды; Автобусный переулок; Переулок Менделеева; Ул. Гастелло; Ул. Щербакова; 98 0,73 0,51 0,57 № территориальной зоны Описание территориальных зон Значение Кт Ул. Котовского; ул. Добролюбова; Ул. Луговая; Пер. Маяковского; ул. Станочная; Ул. Кутузова 2-я. Черемушки (границы зоны: улицы: ул. Борисевича от дома №4а, улицы: 4-ая Шинная, Шевченко, Даурская, пр. Машиностроителей, Автомобилистов, Лихачева – полностью, ул. Мичурина до кольца (ул. Грунтовая), часть зданий по ул. Кутузова, расположенная с четной стороны ул. Мичурина, улицы: Аральская, Богдана Хмельницкого, Томская, Тамбовская) 27 28 Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Ул. Говорова; Ул. Волжская; Ул. Аральская; Ул. Амурская; Ул. Энергетиков; Ул. Инициаторов; ул. Львовская; Ул. Спортивная; Ул. Кишиневская; Ул. Турбинная; Ул. 1-я,2-я,3-я Шинные; Ул. Черняховского; Ул. Олейникова; Ул. Суворова; Ул. Минина; Ул. Пожарского; Ул. Лихачева; Ул. Автомобилистов; Ул. Донецкая; Ул. Макаренко; Ул. Сеченова; Гаражный переулок; Ул. Черемховская; Ул. Урожайная Причал, Глинки: Причал (границы зоны: улицы: Рейдовая, Марии Цукановой, Ивченко, Давыдова, Ермаковская, Ирбейская, Уярская); Глинки (границы зоны: Ул. Глинки полностью за исключением №51 со всеми строениями, улицы: Айвазовского, Рязанского, Контейнерная, Карьерная, Верхняя – полностью, часть домов по ул. Борисевича (№№1г, 1в, 1а/1, 1а, 16, 1б, 1г/1, 1г/2), ул. Трактористов- полностью) Улицы и объекты, находящиеся в территориальных границах данной зоны: Ул. Одесская; Ул. Храпова; Пер. Затонский 1-й, 2-й, 3-й; Ул. Докучаева. 99 0,48 0,41 нет данных 500 нет данных 900 220-566 400-1154 400-882 400-850 300-600 600-1538 417-1667 650-900 500-1000 480-725 450-750 230-500 500-600 550-850 350-1316 350-670 350-1500 350-700 536 500-850 400-550 318-650 438-450 350-406 нет данных 1 нет данных 1 4 16 7 3 4 42 17 9 8 8 6 2 2 7 9 4 5 7 1 5 4 6 2 2 100 Диапазон стоимости 1 кв.м., руб. Количество предложений использованных для сравнения, шт. 74 000 45 000-105 970 23 076-115 152 22 667-70 370 1 4 4 6 75 000-110000 5 Источник: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 Средняя ставка арендой платы 1 кв.м. в месяц, руб. нет данных недостаточно данных нет данных недостаточно данных 443 651 680 637 538 923 854 710 755 618 646 365 550 696 692 572 850 563 536 674 471 522 444 378 Средняя стоимость 1 кв.м., руб. 74000 75235 58655 44708 http://kn.gilcom.ru; http://www.granta24.ru Количество предложений использованных для сравнения, шт. http://kn.gilcom.ru; http://www.granta24.ru Территориальная зона Диапазон ставок арендной платы в месяц за 1 кв.м., руб. Источник: Таблица 65 - Территориальные коэффициенты для города Красноярска 85000 Величина фактора 0,87 0,89 0,69 0,53 0,48 0,71 0,74 0,69 0,58 1,00 0,93 0,77 0,82 0,67 0,70 0,40 0,,6 0,7 0,75 0,62 0,92 0,61 0,58 0,73 0,51 0,57 0,48 0,41 10 Обоснование значения фактора, учитывающего функциональное назначения использования помещения (Кфунк) с учетом коэффициента, учитывающего класс объекта для офисных и складских помещений (Ккл) Для расчета коэффициентов, учитывающих фактор функционального назначения, были выявлены виды функционального назначения, применяемые на рынке, а также проанализировано законодательство на предмет существования нормативного регулирования видов функционального назначения. В результате анализа нормативной базы и базы по рынку недвижимости (приложение Б) установлено, что деление помещений на виды функционального использования в законодательстве отсутствует. В практике технической инвентаризации выделяют: общая площадь, служебно-подсобная, торговая, производственная, учрежденческая, гаражная, административное, бытового обслуживания, гаражная, жилая (приложение В). На рынке присутствует ограниченное количество видов функционального использования, а именно: торговые, офисные, производственно-складские, гаражные, спортивно-оздоровительные, учебные, бытовые услуги, а также выделяемый отдельно вид деятельности, связанный с эксплуатацией платежных устройств – вендинг. Анализ действующих договоров аренды муниципального нежилого фонда позволил выделить следующие виды деятельности арендаторов: социально- общественная деятельность (пункты оказания психологической помощи, дневные стационары для наркоманов, пункты распределения гуманитарной помощи, религиозные, общественные приемные, кризисные центры, посольство и пр.), медицинская деятельность (аптеки, оптики, стоматологии, офтальмологическая клиника санитарно- эпидемиологический центр), спортивно- оздоровительные комплексы (фитнес-центры, спортивного досуга молодежи и пр.), торговая деятельность, организация производственная и складская деятельность, размещение и установка оборудования, ремонтные мастерские, прочие- пункты приема стеклотары, служебные помещения, проходные, бытовые помещения, образовательная деятельность, развлекательная деятельность (кинотеатры, библиотека, выставочные центры, компьютерные клубы, театр, бильярдные и пр.), автомастерские (гаражи и пр.), предприятия общественного питания и пр. Как показал анализ рынка коммерческой недвижимости, предложения аренды под такие виды деятельности, как образовательные учреждения и т.д., отсутствуют. Логика рынка понятна: данные объекты арендуют офисные помещения. Исходя из этого мы включили в раздел офисные помещения 101 следующие виды арендаторов (по функциональному назначению): торговые помещения (магазины, торговые комплексы, аптеки, отпики), административно- офисные помещения (в том числе некоммерческие организации, образовательные учреждения, социально-общественная деятельность, общественные приемные, кризисные центры, пункты распределения гуманитарной помощи, религиозные организации, посольства, банки и страховые компании), производственно- складские помещения, объекты под услуги красоты и здоровья (в том числе стоматологии), фитнес-клубы, спортзалы, а также учреждения культуры, гаражи (в том числе автосервисы), объекты общественного питания, объекты, оказывающие услуги населению. Исходя из принципов независимости факторов, для расчета коэффициентов использованы данные рынка в максимально благоприятной зоне: деловом центре. За базу принят вид деятельности, дающий максимальную доходность арендодателю: сдача помещений под торговлю. Базовая ставка, выявленная ранее, была использована в соотношении с максимальными значениями ставок аренды объектов соответствующих видов функционального назначения. Формула имеет вид: К функ Афунк ма кс (4) Аторг Где К функ- коэффициент, учитывающий фактор функционального назначения Афунк макс - максимальная величина арендной платы по помещению конкретного функционального назначения, руб. Аторг – величина арендной платы за пользование торговыми площадями, руб. Таблица 66 - Данные о максимальной величине арендной платы помещений в зависимости от функционального назначения Вид функционального назначения использования помещений Торговые помещения (магазины торговые комплексы) Административно-офисные Производственно-складские (склады, производственные помещения) Объекты под услуги красоты и здоровья, фитнес клубов, спортзалов, а также учреждения культуры Гаражи Организации общественного питания Объекты, оказывающие услуги населению Максимальная величина арендной платы, руб./ кв.м. 2 300 2 000 700 1 500 350 2 000 660 102 Согласно СНиП 2.08.02-89, в подвалах допускается размещение таких видов объектов, как складские, предприятия общественного питания, комнаты глажения и чистки одежды, мастерские, магазины, комплексные приемные бытового обслуживания населения и пр., поэтому, при использовании данного коэффициента для помещений с вышеуказанным назначением, подвалы считаются необъемлемой частью данного помещения. Согласно тому же источнику, располагать в подвалах административно- офисные помещения не разрешается, поэтому при применении данного коэффициента для подвалов, используемых совместно с административно- офисными помещениями, подвалы считать производственно-складскими помещениями. Для лестничных клеток, поскольку размещение на их территории какого- либо функционального помещения законодательно не разрешено, используем коэффициент для соответствующих помещений (помещений, которые используются совместно с лестничной клеткой - куда ведет данная лестница). В результате расчетов коэффициент фактора, учитывающего функциональное назначение объекта аренды, составит: Для административно- офисных помещений: 2000/2300=0,87. Для остальных объектов расчет коэффициентов аналогичен. Таблица 67- Коэффициенты функционального назначения объекта аренды Вид функционального назначения использования помещений Фактор функционального назначения использования помещения (Кфунк) Торговые помещения (магазины, торговые комплексы), в том числе лестничные клетки, подвалы, необходимые при использовании данных помещений Административно-офисные помещения Производственно-складские (склады, производственные помещения), в том числе иные подвалы и лестничные клетки, не вошедшие в данную таблицу Объекты под услуги красоты и здоровья, фитнес - клубов, спортзалов, а также учреждения культуры, в том числе лестничные клетки, подвалы, необходимые при использовании данных помещений Гаражи, в том числе лестничные клетки, подвалы, необходимые при использовании данных помещений Объекты общественного питания, в том числе лестничные клетки, подвалы, необходимые при использовании данных помещений Объекты, оказывающие услуги населению, в том числе лестничные клетки, подвалы, необходимые при использовании данных помещений 1,0 0,87 0,3 0,65 0,15 0,87 0,29 Также, для производственно- складских помещений и для административноофисных, необходимо учесть класс помещения. Согласно пп. 2.13.1 и 2.13.2, приведены классификаций для данных помещений. Согласно им определим 103 поправочные коэффициенты. При отсутствии достаточной базы на рынке Красноярска за основу приняты данные относительных величин аренды на развитом рынке (г.Москва) 1) Для офисных помещений: Таблица 68- Стоимость аренды офисов в г. Москва на 2012г., а также поправочный коэффициент по классам Класс офиса Класс «А» Класс «В» Класс «С» Стоимость аренды офиса 1 кв.м. в месяц, руб. без НДС 1 909 1 561 971 Показатель коэффициента Ккл 1 0,82 0,51 Показатель Ккл рассчитан как соотношение стоимости офиса класса «В» («С») к стоимости аренды офиса класса «А». Однако, поскольку в г. Красноярске на открытом рынке не удалось выявить ставку аренды офиса класса «А», поправочный коэффициент приведен к классу «В» и составит: 971/1561=0,62. 2) Для производственно-складских помещений: Таблица 69 - Стоимость аренды складов в г. Москва на 2012г., а также поправочный коэффициент по классам Класс склада Класс «А» Класс «В» Класс «С» Класс «D» Стоимость аренды 1 кв.м. в месяц, руб. без НДС 428 346 254 240,5 Показатель коэффициента Ккл 1 0,73 0,7 Данное соотношение может применяться и к г. Красноярску и Красноярскому краю (при учете отсутствия данных по классу «А» в г. Красноярске), а также может применяться и для производственных площадей, поскольку в г. Красноярске помещения складов часто переоборудуют из производственных помещений многочисленных не функционирующих заводов. Расчет коэффициентов аналогичен как и для офисов Примечания: 1. Класс «С»- склады, расположенные на 1 этажах, 2. Класс «D»- склады, расположенные в подвалах, цоколях. Поскольку на рынке муниципальной аренды г. Красноярска представлены офисные помещения только класса С, а различия между поправочными коэффициентами для 104 складов класса С и D порядка 5%, то можно обощить две предыдущие таблицы в виде следующего итогового значения коэффициентов: Таблица 70 - Итоговое значение коэффициента Кфунк Вид функционального назначения использования помещений Торговые помещения (магазины торговые комплексы), в том числе лестничные клетки, подвалы и цоколи, необходимые при использовании данных помещений Административно-офисные Производственно-складские (склады, производственные помещения), в том числе иные подвалы, цоколи и лестничные клетки, не вошедшие в данную таблицу Объекты под услуги красоты и здоровья, фитнес- клубов, спортзалов, под учреждения культуры, в том числе лестничные клетки, подвалы и цоколи, необходимые при использовании данных помещений Гаражи, в том числе лестничные клетки, подвалы и цоколи, необходимые при использовании данных помещений Объекты общественного питания, в том числе лестничные клетки, подвалы и цоколи, необходимые при использовании данных помещений Объекты, оказывающие услуги населению, в том числе лестничные клетки, подвалы и цоколи, необходимые при использовании данных помещений 105 Фактор функциональног о назначения использования помещения (Кфунк) 1,0 0,54 0,22 0,65 0,15 0,87 0,29 12. Обоснование значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора (Кс). Кс – коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора. 12.1 Определение экономически обоснованного значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора Заказчиком не был определен перечень факторов, учитывающих социально значимые виды деятельности арендатора, поэтому по аналогии с Решением Красноярского городского совета депутатов от 26.06.2009 № В-105 «Об утверждении перечня социально значимых видов деятельности, осуществляемых субъектами малого и среднего предпринимательства, для применения коэффициента Кс при расчете арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, установленного решением Красноярского городского Совета от 08.02.2000 № 22-232 «Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и Методики определения арендной платы». ООО «Траст-Аудит» принимает в соответствии с предоставленной Заказчиком информацией следующий перечень социально значимых видов деятельности для применения коэффициента Кс при расчете арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, распространив их на все субъекты аренды, включая некоммерческие организации: Таблица 82 - Классификация социально значимых видов деятельности в соответствии с ОКВЭД Классифик ация по ОКВЭД 01 Виды деятельности 50.2 52.21 Сельское хозяйство, охота и предоставление услуг в этих областях Обрабатывающие производства, за исключением 15.91-15.97 «Производство напитков (алкогольных)», 16 «Производство табачных изделий» Техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств Розничная торговля фруктами, овощами и картофелем 52.22 Розничная торговля мясом, мясом птицы, продуктами и консервами из мяса и мяса птицы 52.23 52.24 52.25.2 Розничная торговля рыбой, ракообразными и моллюсками Розничная торговля хлебом, хлебобулочными и кондитерскими изделиями Розничная торговля безалкогольными напитками Прочая розничная торговля пищевыми продуктами в специализированных магазинах Розничная торговля медицинскими товарами и ортопедическими изделиями Розничная торговля косметическими и парфюмерными товарами 15-37 52.27 52.32 106 Продолжение таблицы 82 52.33 Прочая розничная торговля в специализированных магазинах, за исключением 52.48.22 «Розничная торговля ювелирными изделиями», 52.48.38 «Розничная торговля пиротехническими средствами» Розничная торговля прочими бывшими в употреблении товарами Ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования Деятельность столовых при предприятиях и учреждениях и поставка продукции общественного 52.7 питания 55.5 Прокат бытовых изделий и предметов личного пользования 71.4 Деятельность в области фотографии Регулирование и содействие эффективному ведению экономической деятельности, деятельность в 74.81 области региональной, национальной и молодежной политики 75.13 Дошкольное и начальное общее образование 80.1 Деятельность лечебных учреждений 85.11 Предоставление социальных услуг с обеспечением проживания 85.31 Предоставление социальных услуг без обеспечения проживания 85.32 Деятельность общественных объединений Деятельность по организации отдыха и развлечений, культуры и спорта, за исключением 92.1 «Деятельность, связанная с производством, прокатом и показом фильмов», 92.34.3 «Прочая 91 зрелищно-развлекательная деятельность, не включенная в другие группировки», 92.7 «Прочая деятельность по организации отдыха и развлечений» 92 Предоставление персональных услуг Примечание - Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС ред. 1), принятый и введенный в действие постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 года № 454-ст 52.4 52.50.3 Предлагается провести экономическое обоснование фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора, несколькими способами, не зависящими от выводов, сделанных при проведении анализа рынка недвижимости в г. Красноярске в части предложений по коммерческой аренде нежилых помещений (в разрезе видов помещений), затем провести согласование полученных результатов, в том числе с учетом выводов, сделанных по результатам вышеуказанного анализа, и вывести среднее значение величины фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора. Способ 1. В соответствии с существующими методическими и учебными материалами, различными авторами предлагается для анализа разное количество ценообразующих факторов арендной платы за объекты недвижимости нежилого назначения. Так, например, в [21], предложены следующие факторы, учет которых необходим при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости нежилого назначения: -передаваемые имущественные права; -условия финансирования; -местоположение; 107 -физические характеристики (размер, качество строительных и отделочных работ, состояние здания); -экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов); -вид использования (зонирование). В том числе, например, для различных магазинов (по профилю, ассортименту, торговой площади) доля расходов, которая приходится на аренду помещения, составляет от 5% до 20% от товарооборота, однако в среднем по рынку эта величина составляет около 10%. Розничный товарооборот магазина, расположенного в торговом центре, а соответственно, и ставка арендной платы очень сильно зависят от различных факторов, к которым можно отнести: 1. Месторасположение торгового центра. 2. Площадь магазина. З. Профиль магазина (категория товарного ассортимента). 4. Технические параметры помещения: форма арендуемого помещения, размер витрин, внутренняя планировка). 5. Месторасположение внутри торгового центра (этаж, расположение относительно входа, зон вертикальной циркуляции), что сильно влияет на покупательские потоки рядом с помещением. 6. Окружение магазина (соседние помещения, близость «якорных» магазинов). 7. Узнаваемость представляемого магазином бренда для покупателей в данном месторасположении. 8. Срок аренды. 9. Общее состояние бизнеса компании. При определении ставки для определенного магазина девелоперу необходимо рассматривать все эти факторы в совокупности. Следует отметить, что изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих 108 непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: социальные: - базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; - тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.; - тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности; - стиль и уровень жизни. экономические: - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; - факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.; - факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги. 109 физические: - климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.; - экология; - сейсмические факторы. политические (административные): - политическая стабильность, безопасность; - налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба; - наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности. Ко второму уровню относятся следующие факторы: местоположение: - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.); - наличие и состояние коммуникаций; - наличие объектов социально-культурного назначения; - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение. условия продаж: - особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств. К третьему уровню относятся следующие факторы: физические характеристики: - физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.; 110 - качество строительства и эксплуатации; - наличие коммунальных услуг; - функциональная пригодность; - привлекательность, комфорт. архитектурно-строительные: - стиль, планировка, конструкции и т. д.; - объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные: - эксплуатационные расходы; - стоимость строительства; - доходы, генерируемые объектом недвижимости. Среди факторов, влияющих на рыночную стоимость коммерческих объектов, можно выделить, прежде всего, такие: местоположение объекта относительно наиболее оживленных улиц, пешеходных маршрутов, подъездных путей, остановок общественного транспорта, а также объектов конкурентов и т.д. С финансовой точки зрения на рыночную стоимость коммерческого объекта влияет прогнозируемый период его окупаемости. Кроме того, учитываются такие показатели, как прибыль, доход, затраты, рентабельность, индекс доходности. Из анализа рынка аренды объектов недвижимости нежилого назначения, анализа рекомендаций по оценке арендной платы за объекты недвижимости немуниципальной собственности следует вывод об отсутствии влияния фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора. В данном случае значение коэффициента учета фактора социально значимых видов деятельности Кс=1,0. Наряду с вышесказанным следует учесть, что отмена коэффициента социальной значимости по аренде станет катастрофой для многих общественных организаций, СМИ, обществ инвалидов, предприятий, оказывающих бытовые услуги населению. Эта льгота была единственной реальной поддержкой для малого бизнеса. Категории арендаторов, к которым предполагается применить указанный фактор, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора, предоставляют рабочие места инвалидам, работают с трудными подростками, обучают детей, которые не могут адаптироваться в обычной школе, проводят разнообразные бесплатные консультации для огромного числа людей. Отказ от льгот, возможно, приведет к закрытию сотен учреждений науки, культуры и образования. В результате ликвидации ряда негосударственных учебных 111 заведений увеличится количество учеников государственных школ, что повлечет за собой дополнительную нагрузку на бюджет города. Причем эти затраты могут превысить размер доходов от повышения арендной платы. Наряду с этим, отмена Кс может стать поводом для судебных исков к органам власти Красноярска, так как это фактически означает принудительное расторжение долгосрочных договоров аренды, заключенных с учетом Кс. А во-вторых, все оценки экономического эффекта от деятельности арендаторов-льготников очень субъективны. Есть только один способ проверить, насколько выгодно городу существование такой большой армии льготников, попробовать сократить их число и проанализировать потери, если они будут. Особо следует отметить отсутствие утвержденных методик, рекомендаций, нормативно-правовых актов, определяющих порядок, методы, принципы определения экономически обоснованного значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора. Способ 2. В соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.06.2009 года № Д05-3247 вопросу предоставления льгот по арендной плате на федеральное недвижимое имущество для субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с п. 6 Протокола заседания Правительства Российской Федерации от 26.03.2009 N 10 и во исполнение п. 54 Плана действий, направленных на оздоровление ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики, утвержденного Председателем Правительства Российской Федерации 06.11.2008 N 4863п-П13, в Правительство Российской Федерации представлен проект постановления Правительства Российской Федерации "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества в аренду" (Письмо от 22.06.2009 N 9745-ЭН/Д08), предусмотрены особенности предоставления федерального недвижимого имущества в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, в том числе льготный порядок расчета арендной платы при предоставлении федерального недвижимого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, занимающимся социально значимыми видами деятельности. Арендная плата по договорам аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства, занимающимися социально значимыми видами деятельности, рассчитывается в размере: - в первый год аренды - 40% от размера арендной платы; - во второй год аренды - 60% от размера арендной платы; 112 - в третий год аренды и далее - 80% от размера арендной платы. Предлагается значение фактора принять на уровне Кс=0,4. Способ 3. Расчет коэффициента Кс, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора, провести по аналогии с коэффициентом К2 - корректирующим коэффициентом базовой доходности (при расчете ЕНВД), в соответствии с решением Красноярского городского Совета депутатов от 29.11.2005 № В-137 «О системе налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности на территории города Красноярска», в случае, если какие-либо виды деятельности не отражены в вышеуказанном Постановлении, предлагаем в качестве значений корректирующего коэффициента Кс принять действующие значения коэффициента К2. Для общественных организаций, некоммерческих организаций, кроме политических партий, К2 принят равным 0. Обоснованность такого подхода обоснования значения фактора, учитывающего социально-значимые виды деятельности арендатора, обусловлена следующим: Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности является специальным режимом налогообложения. Она регулируется главой 26.3. Налогового кодекса РФ. Вмененный доход — потенциально возможный доход налогоплательщика единого налога, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на получение указанного дохода, и используемый для расчета величины единого налога по установленной ставке. Базовая доходность — условная месячная доходность в стоимостном выражении на ту или иную единицу физического показателя, характеризующего определенный вид предпринимательской деятельности в различных сопоставимых условиях, которая используется для расчета величины вмененного дохода. Корректирующие показывающие степень коэффициенты влияния базовой того или доходности — иного условия коэффициенты, на результат предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом. K1 — устанавливаемый на календарный год коэффициент-дефлятор, учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде. Коэффициент-дефлятор 113 определяется и, подлежит официальному опубликованию в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. К2 — корректирующий коэффициент базовой доходности, учитывающий совокупность особенностей ведения предпринимательской деятельности, в том числе ассортимент товаров (работ, услуг), сезонность, режим работы, фактический период времени осуществления деятельности, величину доходов, особенности места ведения предпринимательской деятельности, площадь информационного поля электронных табло, площадь информационного поля наружной рекламы с любым способом нанесения изображения, площадь информационного поля наружной рекламы с автоматической сменой изображения, количество автобусов любых типов, трамваев, троллейбусов, легковых и грузовых автомобилей, прицепов, полуприцепов и прицепов-роспусков, речных судов, используемых для распространения и (или) размещения рекламы, и иные особенности. Таким образом, система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход определена для отдельных видов деятельности, предлагаемая формула расчета арендной платы с учетом Кс предполагается так же для отдельных видов деятельности. При введении ЕНВД на своей территории представительные органы вправе установить значение коэффициента К2, указанного в статье 346.27 Налогового кодекса РФ, или значения данного коэффициента, учитывающие особенности ведения предпринимательской деятельности (пп. 3 п. 3 ст. 346.26 Налогового РФ). При этом виды деятельности, попадающие под ЕНВД, и социально значимые виды деятельности арендаторов установлены Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) и преимущественно совпадают. Предлагаемый коэффициент Кс подразумевает под собой учет видов деятельности арендаторов, так же как и коэффициент К2 при расчете ЕНВД учитывает совокупность особенностей ведения различных видов предпринимательской деятельности, ЕНВД система налогообложения отдельных видов предпринимательской деятельности, именно деятельности, а не юридического лица или предпринимателя. Также наряду с вышесказанным, следует отметить, что арендная плата с учетом коэффициента Кс, учитывающего социально значимые виды деятельности и ЕНВД с учетом коэффициента К2, учитывающего предпринимательской деятельности, совокупность особенностей являются бюджетными платежами ведения и имеют сходный экономический характер, как платежи хозяйствующего субъекта, зависящие от видов деятельности и учитывающие арендатором/налогоплательщиком, таких ряд как 114 факторов доходность ведения деятельности деятельности (ЕНВД), доходность социально-значимых видов деятельности (при расчете арендной платы), одновременно являются бюджетными платежами и носят фискальный характер для арендатора и налогоплательщика. Таким образом, 3 вышеуказанных совпадения говорят о схожести в экономическом смысле коэффициента К2 и Кс. В случае отсутствия видов деятельности, отнесенных к социально-значимым в перечне видов деятельности для применения ЕНВД, предлагаем оставить коэффициент Кс в размере действующего коэффициента К2, который фактически действует в настоящее время, что доказывает его экономическую обоснованность. Предлагается провести экономическое обоснование фактора, учитывающего социально-значимых видов деятельности арендатора, несколькими способами, затем провести согласование полученных результатов, в том числе с учетом выводов, сделанных по результатам вышеуказанного анализа, и вывести среднее значение величины фактора, учитывающего социально-значимых видов деятельности арендатора. 12.2 Анализ категорий арендаторов, по отношению к которым предполагается применять фактор социальной значимости По ряду видов деятельности арендаторов, отнесенных к социально- значимым, не определены коэффициенты К2, что делает невозможным применение данного метода расчета к ряду видов деятельности, попадающих под применение коэффициента Кс. По видам социально-значимых видов деятельности, для которых возможно определение Кс вышеуказанным способом предлагаем принять значение Кс в размере, указанном в таблицах №№83-94. Были предоставлены данные по 1249 арендаторам, из которых действующие договора аренды в разрезе видов деятельности арендаторов распределены следующим образом: Таблица 95–Распределение договоров аренды по видам деятельности арендаторов. № п/п Категория арендаторов в разрезе видов деятельности Кол-во действующих договоров аренды, шт. Начисленная сумма АП, руб. Значение коэффициента Кс 1 Банки 7 916402,77 5 2 Страховые и инвестиционные компании, лизинговые и страховые компании 3 37414,4 3 115 3 Предприятия, занимающиеся биржевой деятельностью 0 0 4 Ломбарды 4 69975,68 5 Агентства по продаже недвижимости 6 82776,32 6 аудиторские фирмы 0 0 7 Рекламные агентства 0 0 8 Нотариальные конторы и юридические консультации 2 28953,6 9 Магазины по продаже автомобилей 0 0 10 Ювелирные магазины 7 95269,33 11 Специализированные магазины по продаже винно-водочных изделий 8 22888,71 12 Туристические агентства 1 3209,6 13 Предприятия питания, торгующие винноводочной продукцией -- --- 14 предприятия гостиничного бизнеса -- --- 15 предприятия оптовой торговли, склады 105 1987647,06 16 предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами --- --- 17 аптеки, не занимающиеся изготовлением лекарственных средств 89 1953600,73 116 2,5 0,9 Продолжение таблицы 95 18 Оптики 6 205125,12 19 рынки --- --- 20 организации, финансируемые из краевого и федерального бюджетов 4 125303,47 21 почтамт 2 65289,22 22 средства массовой информации 10 305185,99 23 узлы радиовещания и радиосвязи, организации, предоставляющие услуги связи (почта, телеграф, телефон) узлы радиовещания и радиосвязи, организации, предоставляющие услуги связи (почта, телеграф, телефон) 42 368724,28 24 Организации ЖКХ независимо от формы собственности 54 1388658,01 25 для организаций здравоохранения (включая производственные площади аптек, занимающихся изготовлением лекарственных средств) 97 1 345 696,10 26 Организации образования, культуры, спорта 81 881 824,00 27 Правоохранительные и судебные органы 1 70955,52 28 Предприятия массового питания (не торгующие винно-водочной продукцией) --- --- 29 Предприятия бытового обслуживания населения (включая ритуальные услуги) 230 1 064 849,35 30 Производственные помещения местных товаропроизводителей, производителей сельхозпродукции --- --- 31 Немуниципальные библиотеки --- --- 32 Общественные объединения и религиозные организации (при использовании помещений в некоммерческих целях) 7 21036,38 33 Детские и молодежные клубы 4 134972,22 34 Ветеринарные лечебницы 1 1 556,48 35 Прочие 35 82738,34 0,9 0,4 0,1 Анализ категорий арендаторов по виду деятельности и количеству заключенных договоров приведен в диаграмме: 117 Рисунок 15 - Анализ категорий арендаторов по видам деятельности и количеству заключенных договоров. Таблица 96 - Примечание к рисунку 15 №п/псответствует оси Х на рисунке 15 Категория арендаторов в разрезе видов деятельности Количество действующих договоров аренды, шт. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Банки Страховые, лизинговые и инвестиционные компании Предприятия, занимающиеся биржевой деятельностью Ломбарды Агенства по продаже недвижимости Аудиторские фирмы Рекламные агенства Нотариальные конторы юридические консультации Магазины по продаже автомобилей Ювелирные магазины 7 3 0 4 6 0 0 2 0 7 11 Специализированные магазины по продаже вино-водочных изделий 8 12 Туристические агентства 1 13 Предприятия питания, торгующие вино-водочной продукцией 0 118 Продолжение таблицы 96 Предприятия гостиничного бизнеса Предприятия оптовой торговли, склады Предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами 0 105 17 Аптеки, не занимающиеся изготовлением лекарственных средств 89 18 19 Оптики Рынки 6 0 20 Организации, финансируемые из краевого и федерального бюджетов 4 21 22 Почтамт Средства массовой информации 2 10 23 Телеграф, телефон, почта, узлы радиовещания и радиосвязи, 42 24 25 26 27 Организации ЖКХ Организации здравоохранения Организации образования, культуры и спорта Правоохранительные и судебные органы Предприятия массового питания (не торгующие вино-водочной продукцией) Предприятия бытового обслуживания населения (включая ритуальные услуги) 54 97 81 1 14 15 16 28 29 0 0 230 30 Производственные помещения местных товаропроизводителей, производителей сельхозпродукции 0 31 Немуниципальные библиотеки 0 32 Общественные объединения и религиозные организации 7 33 34 35 Детские и молодежные клубы Ветеринарные лечебницы Прочие 4 1 35 12.3 Согласование результатов определения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора Обобщение результатов определения экономически обоснованного значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора, полученных с использованием вышеуказанных методов (далее - обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями: - должны быть обоснованно установлены критерии обобщения; - должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения; - по каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок величины арендной платы с использованием методов; - на основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок методами к определению рыночной 119 величины арендной платы должно быть осуществлено определение весов оценок каждым из методов. Результаты, полученные 1 способом, отражают требования п.5.1 приложения А и являются рыночными данными, однако не учитывают возможную социальную напряженность, которая возникнет в случае отмены льготного коэффициента Кс. Результаты, полученные 2 способом, подтверждены нормативной базой, но их применение рекомендуется для объектов аренды федеральной собственности. Результаты, полученные 3 способом, подтверждены нормативной базой, отражают сложившийся уровень поддержки видов деятельности, в том числе и социально значимых, утвержденный Городским Советом депутатов г. Красноярска, однако для ряда социально значимых видов деятельности арендаторов невозможно определить значение коэффициента Кс. Учитывая вышесказанное, считаем, что результатам, полученным каждым из способов необходимо придать одинаковое весовое значение. Итоговая величина значения коэффициента Кс определяется по формуле (10): V V 1 Q 2 V 2 * Q 2 V 3 * Q3 (10) Где: V – итоговое значение коэффициента Кс; V1,2,3 – значение коэффициента Кс, определенное соответственно 1,2,3 способом; Q1 , Q2 ,Q3 – весовое значение, придаваемое каждому из полученных значений коэффициента Кс , взято в размере 1/3. Весовые значения для каждого из результатов равны ввиду отсутствия утвержденных методик, рекомендаций, нормативно-правовых актов, определяющих порядок, методы, принципы определения экономически обоснованного значения фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора при расчете арендной платы. Таким образом, каждый из предложенных способов имеет «право на жизнь», отражает различные экономические стороны обоснования фактора социальной значимости и соответственно имеет равнозначное значение. Для видов деятельности, по которым число примененных способов отлично от трех, весовые коэффициенты принимались: для двух результатов – по 0,5, для одного результата – 1,0. Для организаций с ОКВЭД 85.31, 85.32, 91, 80.1, 01, 75.13 применяется дополнительный коэффициент в виде соотношения действующей и предлагаемой базовой ставки 2 560/27 600=0,09. 120 Итоговое значение коэффициента социальной значимости Кс для ОКВЭД 85.31, 85.32, 91, 80.1, 01, 75.13, определяется по формуле Кс/доп= V*0,09 ( 11) Где Кс/доп- коэффициент фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора для организаций с ОКВЭД 85.31, 85.32, 91, 80.1, 01, 75.13; V- итоговое значение коэффициента Кс Аналогичный порядок применяется для некоммерческих организаций, в том числе благотворительных фондов. Для организаций и индивидуальных предпринимателей, чья деятельность не включена в таблицы 83-94, коэффициент Кс устанавливаем равным 1. Таблица 97- Расчет итогового значение коэффициента Кс № п/п 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 3 Подгруппы, виды деятельности ОКВЭД 52.7, 71.4, 74.81 Ремонт, окраска и пошив обуви-(ОКВЭД 52.71) Ремонт и техническое обслуживание бытовой радиоэлектронной аппаратуры, бытовых машин, бытовых приборов(ОКВЭД 52.72) Услуги по ремонту прочих бытовых изделий и предметов личного пользования (ОКВЭД 52.74) Прокат бытовых изделий и предметов личного пользования- (ОКВЭД 71.4) Деятельность в областях фотографии- (ОКВЭД 74.81) Техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств (ОКВЭД 50.2) Техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств (ОКВЭД 50.2) Розничная торговля. Ассортимент товаров (ОКВЭД 52.21, 52.22, 52.23, 52.24, 52.25.2, 52.27, 52.32, 52.33, 52.4, 52.50.3, 52.4) 121 Значен ие коэффи циента КС, рассчит анное способ ом 1 Значе ние коэф фици ента КС, рассч итанн ое спосо бом 2 Значе ние коэф фици ента КС, рассч итанн ое спосо бом 3 Дополн ительн ый коэффи циент Итогов ое значени е Кс 1 0,4 0,5 - 0,633 1 0,4 0,7 - 1 0,4 0,55 - 0,65 1 0,4 0,5 - 0,633 1 0,4 1 - 0,8 1 0,4 1 - 0,8 0,7 Продолжение таблицы 97 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 4 5 5.1 5.2 6. 6.1 6.2 7 8 9 10 Фруктами, овощами, картофелем(ОКВЭД 52.21) Мясом, мясом птицы, продуктами и консервами из мяса и мяса птицы – (ОКВЭД 52.22) Рыбой, ракообразными и моллюсками(ОКВЭД 52.23) Хлебом, хлебобулочными и кондитерскими изделиями(ОКВЭД 52.24) Безалкогольными напитками(ОКВЭД 52.25.2) Прочая розничная торговля пищевыми продуктами в специализированных магазинах(ОКВЭД 52.27) Розничная торговля медицинскими товарами и ортопедическими изделиями(ОКВЭД 52.32) Косметическими и парфюмерными товарами(ОКВЭД 52.33) Розничная торговля прочими бывшими в употреблении товарами(ОКВЭД 52.50.3) Услуги по розничной торговле в специализированных магазинах за исключением (ОКВЭД 52.48.22) «Розничная торговля ювелирными изделиями», (ОКВЭД 52.48.38) «Розничная торговля пиротехническими средствами»(ОКВЭД 52.4) Деятельность столовых при предприятиях и учреждениях и поставкапродукции общественного питания (ОКВЭД 55.5) Предоставление социальных услуг с обеспечением проживания/ без обеспечения проживания (ОКВЭД 85.31, 85.32) Предоставление социальных услуг с обеспечением проживания – (ОКВЭД 85.31) Предоставление социальных услуг без обеспечения проживания(ОКВЭД 85.32) Деятельность общественных объединений (ОКВЭД91, 92) Деятельность общественных организаций (ОКВЭД 91), некоммерческих организаций (кроме политических партий) Деятельность политических партий (ОКВЭД 91) Дошкольное и начальное образование (ОКВЭД 80.1) Регулирование и содействие эффективному ведению экономической деятельности, деятельности в области региональной, национальной и молодежной политики (ОКВЭД 75.13) Деятельность по организации отдыха и развлечений, культуры и спорта, за исключением ОКВЭД 92.1, 92.34.3, 92.7 (ОКВЭД 92) Сельское хозяйство, охота и предоставление услуг в этих областях (ОКВЭД 01) 122 1 0,4 0,3 - 0,567 1 0,4 0,3 - 0,567 1 0,4 0,3 - 0,567 1 0,4 0,3 - 0,567 1 0,4 0,3 - 0,567 1 0,4 0,3 - 0,567 1 0,4 0,6 - 0,667 1 0,4 1 - 0,8 1 0,4 0,6 - 0,667 1 0,4 0,6 - 0,667 1 0,4 0,1 - 0,5 1 0,4 0,1 0,09 0,045 1 0,4 0 0,09 0,042 1 0,4 0 0,09 0,042 1 0,4 1 0,09 0,072 1 0,4 0 0,09 0,042 1 0,4 - 0,09 0,063 1 0,4 - - 0,7 1 0,4 - 0,09 0,063 Продолжение таблицы 97 11 12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 Обрабатывающие производства ОКВЭД 15-37 (за исключением ОКВЭД 15.91-15.97) «Производство напитков (алкогольных)», ОКВЭД 16 «производство табачных изделий») Предоставление персональных услуг (ОКВЭД 93.01, 93.02, 93.03) Стирка, химическая чистка и окрашивание текстильных и меховых изделий-(ОКВЭД 93.01) Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты-(ОКВЭД 93.02) Организация похорон и предоставление связанных с ними услуг-(ОКВЭД 93.03) Предоставление прочих персональных услуг (ОКВЭД 93 за исключением 93.01, 93.02, 93.03) Услуги по обслуживанию многоквартирных жилых домов (ОКВЭД 70.32, 13.621) 123 1 0,4 - - 0,7 1 0,4 0,75 - 0,72 1 0,4 0,87 - 0,757 1 0,4 0,75 - 0,72 1 0,4 1 - 0,8 1 0,4 - - 0,7 13 Исследование фактора рабочего времени Для муниципальных учреждений одним из ограничивающих факторов является фиксированный режим их работы. Кроме того, в практике арендных отношений встречаются ситуации, когда помещение (часть помещения) арендуется на определенное число часов за календарный период. В связи с этим необходимо проанализировать возможность учета времени аренды и количественную меру такого учета. Существующий подход основан на корректировке арендной платы, исходя из времени работы соответствующего учреждения. Нам представляется более правильным исходить из потенциального времени работы арендатора. Это связано с тем, что арендатор теряет свой потенциальный доход, арендуя помещения в ограниченном по режиму использования месте. Исходя из логики такого подхода, апробированного при многолетней оценке прав возмездного пользования помещений краевых и федеральных учреждений, нами были проанализированы режимы работы субъектов предпринимательской деятельности по видам функционального использования в разрезе административных районов города Красноярска. Результаты сведены в таблицу 98, полный свод приведен в приложении Г. Количество часов приведено к 1 месяцу продолжительностью 30 дней. Выборка сформирована по результатам исследования официальной информации, размещенной на сайте ДубльГИС и других аналогичных сайтах. Общая выборка составила свыше 200 единиц. Несмотря на местами довольно существенные отклонения от среднего, мы считаем возможным рекомендовать использование для дальнейшего расчета именно средние значения. Это объясняется тем, что колебания обусловлены наличием единичных крайних показателей, которые не исключались при анализе. Основная масса результатов укладывается в достаточно согласованный диапазон +/- 20%. Исходя из проведенных расчетов, можно вывести стоимость 1 часа аренды для арендодателя соответствующего функционального вида (12): АПчасi = АПi/Тi, (12) где АП часi – стоимость 1 часа арендной платы, рублей/час, АПi – арендная плата за соответствующий функциональный вид использования, полученная путем расчета по приведенной ранее методике, рублей/месяц Тi – среднее значение времени работы соответствующего функционального вида деятельности, часов/месяц. 124 Аналогично можно предложить расчет арендной платы за использование соответствующих помещений в течение количества дней в месяц или недель в году (13): АПд = АПм/N (13) Где АПд- арендная плата в день, руб.; АПм- арендная плата в месяц, руб. N – число дней работы учреждения в месяц. Для расчета стоимости аренды за 1 неделю можно трансформировать формулу исходя из числа рабочих недель в году (14): АПнед = АПгод/52 Где АПнед- арендная плата в неделю, руб.; АПгод- арендная плата год, руб. 52 – количество рабочих недель в году. 125 (14) 333 385 406 322 386 377 388 425 375 412 454 214 375 200 243 207 235 175 302 236 228 177 283 314 306 190 376 338 248 178 286 181 476 165 323 198 275 169 278 126 Максимал ьное отклонени е 338 Минималь ное отклонени е Центральн ый район 295 Октябрьск ий район Советский район 362 Среднее значение времени, часов/ месс. 349 Железнод орожный район Свердловс кий район Общепит Вендинг, торговое Офисное Спорт Учебное Прочие Кировский район Функциональное назначение объектов недвижимости Ленински й район Таблица 98- Время предоставления услуг по районам Красноярска, часов/месяц 15 16 402 7 13 241 306 179 299 25 25 8 19 40 55 12 26 14 Методика расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Красноярска с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы 14.1 Расчет арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда Расчет арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда производится исходя из базовой ставки. Размер базовой ставки арендной платы устанавливается решением Городского Совета в размере 2 300 рублей в месяц, или 27 600 рублей в год. Пересмотр базовой ставки допускается не чаще одного раза в год решением Городского Совета. 14.2 Размер годовой арендной платы Размер годовой арендной платы определяется по формуле (15): AП = Cа * S * Kв * Кто * Kи * Kт * Кфунк * Kс, (15) где: Cа - базовая ставка арендной платы; S - площадь занимаемого помещения (здания); Кв - коэффициент фактора, учитывающего вид объекта аренды; Кто - коэффициент фактора, учитывающего техническое обустройство помещений; Ки - коэффициент фактора, учитывающего степень износа помещения; Kт- коэффициент фактора территориальности; Кфунк - коэффициент фактора, учитывающего функциональное назначение использования помещения; Kс – коэффициент фактора, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора. 127 15 Итоговый анализ результатов применения методики Для расчета результатов применения методики необходимо изменить действующие коэффициенты на предлагаемые. При этом возникают следующие проблемы: Заказчиком не расшифрованы в разрезе заданных в техническом задании виды деятельности арендаторов, отсутствуют данные по техническому обустройству и износу арендуемых помещений. В связи с этим указанные коэффициенты приняты равными 1,0. Поэтому полученные результаты не могут дать адекватного отражения реальных изменений поступлений в бюджет, а могут лишь отразить общую тенденцию изменения этих поступлений. Необходимо также учесть следующие допущения: 1) Согласно данным Заказчика, все здания и помещения, находящиеся в муниципальном ведении и сдаваемые в аренду, находятся в неудовлетворительном состоянии. Поэтому при расчетах, для действующих договоров, применялся коэффициент 0,56. 2) Значения коэффициента фактора, учитывающего техническое обустройство объектов аренды: Для теплых складов 1,0 Для холодных складов 0,77 Для зданий другого функционального назначения данный коэффициент равен 1. 3) Для тех объектов, которые расположены за пределами города (например, ст. Маганская)применяется наименьший территориальный коэффициент. 4) В случае, если невозможно полностью идентифицировать объект аренды, поправочные коэффициенты были приняты максимальными. 5) Все расчеты проведены с помощью программы Excel, что подразумевает собой некоторые погрешности. 15.1 Расчет и анализ среднемесячных и годовых изменений доходов бюджета города Красноярска в 2012 году в результате применения методики При анализе использованы данные по предлагаемой методике с коэффициентов: Коэффициент фактора, учитывающего вид объекта аренды; фактора, учитывающий учитывающий территориальности; техническое степень износа Коэффициент обустройство помещения; фактора, помещений; Коэффициент, учитывающий учетом 6-ти Коэффициент Коэффициент фактора, учитывающий функциональное фактор назначение использования помещения, коэффициент фактора, учитывающего социально значимые виды. Остальные коэффициенты применить невозможно ввиду отсутствия сведений заказчика об арендуемых помещениях. 128 До применения методики АП составляла в среднем 29 млн. руб. в месяц по всем объектам (28 870 582 руб.), после применения методики Ап составит 82, 5 млн. руб. (82 533 752 руб.) Среднемесячный рост АП составит после применения методики в среднем 53, 5 миллиона рублей (53663170 руб.), соответственно годовой доход бюджета вырастет на сумму 53, 5*12= 640млн. руб. (643 958 040 руб.). Арендуемая площадь составляет 309 026,47 кв.м , таким образом, до применения методики АП (руб./кв.м./мес.) в среднем по всем объектам составляла 28 870 582/309 026,47= =93,42 руб. По итогам проведенного анализа рынка недвижимости в городе Красноярске в части предложений по коммерческой аренде нежилых помещений (в разрезе видов помещений) видно, что данная величина не соответствует рыночным значениям даже на минимальном уровне последних. После применения методики АП/кв.м./мес. в среднем составит 82 533 752/309 026,47= 267руб. При этом из 2183 сдаваемых в аренду помещений, встроенных и встроено пристроенных помещений 923 , что составляет 42,29%, гаражей 41, что составляет 1,88%, крыш – 11, что составляет 0,51%, лестничных клеток 245 – 11,23%, неотапливаемых складов – 37 -1,7%, отдельно стоящих 224 здания., что составляет 10,27% , подвальных 594 помещения – 27,21 %, подземных переходов -1 помещение, производственных цехов – 68, технических подвалов – 5, технических этажей – 2, цокольных – 20, чердаков – 3, элеваторной – 4, электрощитовых – 4. Таким образом, преимущественно состав арендуемых помещений представлен встроенными и встроено-пристроенными помещениями, арендная плата по которым (по итогам проведенного анализа рынка недвижимости в городе Красноярске в части предложений по коммерческой аренде нежилых помещений (в разрезе видов помещений) соответствует выводам сделанным исполнителем. 15.2 Расчет и анализ изменения нагрузки на арендаторов Нагрузку на арендаторов можно рассчитать как отношение арендной платы к общей выручке арендатора. Однако анализируя организационно-правовые формы арендаторов, можно сделать вывод о том, что расчет изменения нагрузки на арендатора можно произвести только в относительных величинах, что и было сделано в таблицах Приложения к отчету. В исходных данных, предоставленных Заказчиком, не было сведений о выручке или иных финансовых показателях деятельности арендаторов, в связи с чем абсолютное значение арендной нагрузки рассчитать невозможно. Пример различных организационно- правовых формах, арендаторов приведен ниже в приложении Д, из которой можно видеть, что арендаторами являются как 129 достаточно крупные организации, для которых нагрузка после применения методики не отразится, так и физические лица. Таким образом, в отсутствие в Техническом задании указаний на формы проведения анализа изменения нагрузки на арендаторов ООО «Траст-аудит» для каждого из арендаторов произвело расчет изменения нагрузки в абсолютном (денежном) выражении и представлено изменение арендной платы в процентном отношении (данные в таблицах приложения к отчету). При этом следует учитывать, что данные расчеты базируются на допущении о том, что финансовое состояние арендаторов остается величиной постоянной до и после применения методики, что маловероятно, и тот факт, что расчет произведен с учетом применения 6-ти коэффициентов - Коэффициент фактора, учитывающего вид объекта аренды; фактора, учитывающий учитывающий степень территориальности; техническое износа Коэффициент обустройство помещения; фактора, помещений; Коэффициент, учитывающий Коэффициент Коэффициент фактора, учитывающий фактор функциональное назначение использования помещения, коэффициент фактора, учитывающего социально значимые виды. 15.3 Оценка социально-экономических последствий расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска в соответствии с разработанной методикой Законодательством РФ не введено понятие «социально-экономические последствия». Техническим заданием не предусмотрен порядок проведения оценки социальноэкономических последствий, не предъявлены требования по формам выходных данных, не указано, для кого именно нужно оценить последствия, таким образом, исполнитель посчитал единственно возможным произвести оценку социально- экономических последствий расчета АП только для арендаторов, бюджета г.Красноярска и населения г.Красноярска. Вместе с тем следует учесть, что решение социальных задач отнесено к исключительной компетенции органов местного самоуправления и не может решаться на уровне исполнителя по настоящей работе. Мы можем предложить и оценить экономические последствия внедрения методики и определить экономическую базу для реализации этих последствий. Оценка социально- экономических последствий расчета АП за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска в соответствии с разработанной методикой для бюджета города Красноярска. До применения методики АП составляла в среднем 29 млн. руб. в месяц по всем объектам (28 870 582 руб.), после применения методики АП составит 82533752. руб. Среднемесячный рост АП составит после применения методики в среднем 53,5 миллионов рублей (53 633 170 руб.), 130 соответственно годовой доход бюджета вырастет на сумму 53, 5*12=640 млн. руб. (643958040 руб.). Оценка социально- экономических последствий расчета АП за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска в соответствии с разработанной методикой для арендаторов. В целом рост арендной платы приводит к стимулированию более эффективной деятельности, тем самым внедрение предлагаемой методики позволит повысить эффективность предпринимательской деятельности, отсеять нежизнеспособные проекты, повысить конкурентоспособность бизнеса. Количественно оценить социально-экономические последствия не представляется возможным. Оценка социально- экономических последствий расчета АП за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска в соответствии с разработанной методикой для потребителей услуг - населения и т.д. 131 ЗАКЛЮЧЕНИЕ Проведенные исследования показали, что рынок города Красноярска в части арендных отношений достаточно развит. Существующие сегменты рынка различаются по своей активности и числу участников. Действующие арендные отношения по муниципальному имуществу не отражают рыночных реалий. Исследование факторов, действующих на рынке аренды, позволило выявить наиболее эффективные варианты использования площади с точки зрения арендодателя. Анализ показал, что не все факторы, заявленные в техническом задании, являются существенными для рынка, более того, фактор социальной значимости вообще не замечен рынком. Вместе с тем на рынке действует целый ряд факторов, не отраженных в техническом задании, но значимом с точки зрения величины арендной платы. В работе проведены исследования и анализ, выявлены количественные параметры факторов, проведена их классификация по определенным значимым признакам. Выявлены потенциальные режимы работы секторов рынка аренды, получены коэффициенты корректировки на время работы учреждений. В результате всех исследований сформирована методика определения арендной платы за пользование муниципальными нежилыми объектами, разработан проект решения Городского Совета. Исследование полностью отразило все вопросы, поставленные в техническом задании, и позволило сформировать работоспособный механизм определения ставки арендной платы для различных категорий арендаторов. Анализ влияния полученных результатов на налоговую нагрузку арендаторов, а также изменений поступлений в бюджет города проведен с учетом полноты информации, полученной от заказчика. Результаты исследования показывают рост поступлений в бюджет и стимулирование повышения эффективности деятельности арендаторов. 132 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. «Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Красноярска за 4 квартал 2011 г.», выполненный ООО «Агентство «RID Analitic», местоположение: 630001, Россия, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Жуковского, 102, офис 301; 2. Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №№ 254, 255, 256 от 20 июля 2007 г.; 3. Сборник УПВС, 1969 г.; 4. Бурменко Р.Р., Бурменко А.Д. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ГАЦМиЗ. – Красноярск, 2001; 5. Бурменко Р.Р., Бурменко А.Д., Корпачева Л.Н. Оценка недвижимости:/Учебное пособие/ ГАЦМиЗ, Красноярск, 2000; 6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001; 7. Каминский А.В., Сирахов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: Международная академия оценки и консалтинга. 2004; 8. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса)/Учебник: под редакцией Кошкина В. И. М. : ИКФ «ЭМОС», 2002; 9. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учебное пособие для ВУЗов. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2002; 10. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации/ М. А. Федотова, В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 384 с.: ил.; 11. Оценка недвижимости. Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М: Финансы и статистика, 2002; 12. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов.- КНОРУС, 2010.-752с.; 13. Риполь – Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: Книга – сервис, 2002; 14. Синицына Н.М. Концептуальные вопросы формирования локального рынка недвижимости и его анализ.- Нижний Новгород, «НОВО»,2004; 15. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов / Под ред. Проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2004; 133 16. Федотова М.А., Кондрашов Г.М., Гинзбург Р.Ф., Костин П.Н. Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости.- Москва – Волгоград – Астрахань, 2003; 17. Экономика и управление недвижимостью: Учебно-методические материалы для слушателей программы профессиональной переподготовки «Имущественный менеджмент (управление недвижимостью)». – Красноярск, 2001; 18. Методические и практические вопросы оценки земельных участков: Галушка А.С., Третьякова Г.Б.-М.: РКО, 2005г.; 19. Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг:-А.А. Марчук, www.appraiser.ru; 20. Определение величины арендной ставки помещений объекта оценки методом поправочных коэффициентов./ Вольнова В.А., Храпель Е,И.// Ежеквартальный научно-практический журнал «Проблемы финансов и учета», №3, - ООО «Сибирский оценщик».-2005г.; 21. Оценка стоимости недвижимости: С.В.Грибовский, УП- М.: Маросейка, 2009г.; 22. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», М.: Экономикс, 2000. - 92 с.; 23. Афонасова М.А. «Экономика недвижимости», Томск, Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.; 24. Гриненко С.В. "Экономика недвижимости", Таганрог, изд-во ТРТУ 2004. – 107 с.; 25. Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости", КноРус, 2007. - 344с.; 26. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003; 27. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135–ФЗ от 29 июля 1998 года; 28. http://ros-nedvigimost.ru/publikaciya-polnaya/497; 29. http://crelist.ru/rent/39-factortc.html; 30. Кузин Н. Я., Люлькин В. С. ROS-NEDVIGIMOST.RU 2010-2011 © ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ информационный портал; 31. Статья Лейфер Л.А., Гришиной М.Д. «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости» (г. Нижний Новгород, 2010 г.)// www.appriser.ru. 134 Общество с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» УДК 001.891 УТВЕРЖДАЮ № гос. регистрации Инв. № Генеральный директор _______________А.А. Лукин 07 августа 2012г. ОТЧЕТ О НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОЙ РАБОТЕ по теме: РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕЖИЛОГО ФОНДА ГОРОДА КРАСНОЯРСКА С УЧЕТОМ ПРИМЕНЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИ ОБОСНОВАННЫХ БАЗОВОЙ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ВЕЛИЧИНУ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ (заключительный) ПРИЛОЖЕНИЯ Научный руководитель _________________ подпись 07.08.2012г. Красноярск 2012 135 А.А. Лукин ПРИЛОЖЕНИЕ А ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ на выполнение научно- исследовательской работы по разработке методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы. 1 Основание для проведения работы: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 06.10.2006 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Федеральный закон от 12.01.1996 №7ФЗ «О некоммерческих организациях», Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, иными федеральные законы, законы Красноярского края, а также правовые акты города Красноярска. 2 Заказчик: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска. 3 Цель выполнения работы: совершенствование механизма расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска. 4 Задачи выполнения работы: разработка методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы в соответствии с требованиями действующих федеральных законов, нормативно-правовых актов и с учетом судебной практики. 5 Требования к содержанию и качеству выполняемой работы: 5.1 Проведение анализа рынка недвижимости в городе Красноярске в части предложений по коммерческой аренде нежилых помещений (в разрезе видов помещений). 136 5.2 Проведение сравнительного анализа начисленных сумм арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска по действующим договорам аренды в разрезе категорий арендаторов. 5.3 На основе проведенных анализов разработка методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы: 5.3.1 Определение экономически обоснованной базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. в год муниципальной аренды помещений, имеющих наилучшие характеристики (месторасположение, состояние, этажность, наличие отдельного входа, наличие коммуникаций, год постройки, для отдельно стоящих – наличие земельного участка, зарегистрированного на праве муниципальной собственности) с учетом стоимости коммерческой аренды объектованалогов. 5.3.2 Определение экономически обоснованных значений факторов, влияющих на величину арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска, значения которых будут меньше или равны единице: - фактор, учитывающий вид объекта аренды (отдельно стоящее здание, пристроенное помещение, встроенно-пристроенное помещение, цокольный этаж, подвал, чердак и иное согласно действующему законодательству); - фактор технического обустройства помещения (наличие отопления, водопровода, канализации, электроосвещения, телефона); - фактор, учитывающий степень износа объекта; - фактор территориальности (необходимо учесть: район города, удаленность от «деловых центров» города; указать названия улиц, при необходимости ограничив их нумерацией домов); - фактор функционального административно-офисное, назначения использования производственно-складское и иное помещения согласно (торговое, действующему законодательству); - фактор, учитывающий социально-значимые виды деятельности арендатора. Проанализировать категории арендаторов, которым предполагается применить указанный фактор. Наименование категории должно соответствовать видам деятельности, установленным Общероссийским классификатором видов экономической деятельности 5.3.3 Включение в методику расчета арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска формулы расчета арендной платы за использование помещений, находящихся в оперативном управлении муниципальных определенное количество часов, дней, недель. 137 учреждений, на 5.4 Оценка социально-экономических последствий расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска в соответствии с разработанной методикой. Расчет и анализ изменения нагрузки на арендаторов; расчет и анализ среднемесячных и годовых изменений доходов бюджета города Красноярска в 2012 году в результате применения методики. 5.5 Разработка проекта решения Красноярского городского Совета депутатов об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы. 5.6 Презентация методики в администрации города Красноярска (с приглашением специалистов департамента финансов, департамента экономики, департамента муниципального имущества и земельных отношений). 5.7 Сопровождение проекта решения в Красноярском городском Совете депутатов. 5.8 Отчет должен содержать ссылки на официальные источники информации, используемой в расчетах. 5.9 Аналитические и расчетные таблицы в отчете должны быть выполнены с применением программного средства MS Excel, с обязательным сохранением расчетных формул. 6 Исходные материалы и сведения: Исходными материалами и сведениями являются: - решение Красноярского городского Совета от 08.02.2000 №22-232 «Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы»; - сведения ИС «Единый муниципальный кадастр»: информация о договорах аренды за объекты недвижимости, информация об арендаторах, информация о переданных в аренду объектах недвижимости. Также исполнитель обязан в анализах и расчётах использовать иные официальные источники информации. 7 Отчетная документация: По окончании выполнения научно-исследовательской работы Исполнитель представляет Заказчику акт сдачи-приемки работ, прилагая к нему изготовленный в двух экземплярах сброшюрованный, подписанный должностным лицом, заверенный печатью, оформленный в 138 соответствии с ГОСТ 7.32-2001 «Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Отчет о научно-исследовательской работе. Структура и правила оформления» отчет о результатах выполненной научно-исследовательской работы по разработке методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы и его электронную версию на электронном носителе CD-R, (DVD-R) содержащую отсканированный образец документа, значение разрешения – 300 dpi; отсканированный образец документа должен быть черно-белый, отсканированный образец документации должен быть многостраничным в формате PDF; отсканированный образец документа должен быть идентичен бумажному носителю. В отчете должны быть отражены следующие разделы: - Анализ рынка недвижимости в городе Красноярске в части предложений по коммерческой аренде нежилых помещений (в разрезе видов помещений); - Сравнительный анализ сумм арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска по действующим договорам аренды в разрезе категорий арендаторов; - Методика расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы с определением: - экономически обоснованной базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. в год муниципальной аренды помещений, имеющих наилучшие характеристики (месторасположение, состояние, этажность, наличие отдельного входа, наличие коммуникаций, год постройки, для отдельно стоящих – наличие земельного участка, зарегистрированного на праве муниципальной собственности) с учетом стоимости коммерческой аренды объектов-аналогов; - экономически обоснованных значений факторов, влияющих на величину арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска, значения которых будут меньше или равны единице: - фактор, учитывающий вид объекта аренды (отдельно стоящее здание, пристроенное помещение, встроенно-пристроенное помещение, цокольный этаж, подвал, чердак и иное согласно действующему законодательству); - фактор технического обустройства помещения (наличие отопления, водопровода, канализации, электроосвещения, телефона); - фактор, учитывающий степень износа объекта; - фактор территориальности (необходимо учесть: район города, удаленность от «деловых центров» города; указать названия улиц, при необходимости ограничив их нумерацией домов); 139 - фактор функционального административно-офисное, назначения использования производственно-складское и иное помещения согласно (торговое, действующему законодательству); - фактор, учитывающий социально-значимые виды деятельности арендатора. Проанализировать категории арендаторов, которым предполагается применить указанный фактор. Наименование категории должно соответствовать видам деятельности, установленным Общероссийским классификатором видов экономической деятельности. -Включение в методику расчета арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска формулы расчета арендной платы за использование помещений, находящихся в оперативном управлении муниципальных учреждений, на определенное количество часов, дней, недель. - Оценка социально-экономических последствий расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска в соответствии с разработанной методикой. Расчет и анализ изменения нагрузки на арендаторов; расчет и анализ среднемесячных и годовых изменений доходов бюджета города Красноярска в 2012 году в результате применения методики; - Разработанный проект решения Красноярского городского Совета депутатов об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы. 8 Основное практическое назначение отчетной документации: Разработка и принятие решения Красноярского городского Совета депутатов об утверждении Положения об аренде муниципального имущества города Красноярска. 140 141
