Likv-artikl-Mihailets - Библиотека оценщика LABRATE.RU

Михайлец В.Б.
г. Москва
Ликвидационная стоимость объекта оценки и проблема расчета дисконта при
кредитовании имущества под залог
(Тезисы выступления на семинаре: «Особенности оценки основных видов имущества при кредитовании под залог»
1. Определение ликвидности. Показатели ликвидности
Ликвидность имущества – способность его к реализации, степень обратимости его
в денежные средства, возможность быстро и без потерь продать имущество по разумной,
реальной рыночной цене.
Ликвидность обратно пропорциональна среднему времени экспозиции,
необходимой для превращения товара в деньги, т.е. для продажи объекта.
Часто в качестве показателя ликвидности используют среднее время экспозиции,
что более понятно для осмысления, чем обратная этому времени величина, являющаяся
интенсивностью или скоростью процесса.
2. Ликвидационная стоимость. Определения. Краткий обзор методов расчета:
Два понимания сути ликвидационной стоимости:
1. Ликвидационная стоимость - выручка от продажи основных средств, годных строительных материалов,
деталей и узлов, металлического лома, остающихся после прекращения функционирования объекта 1.
2. Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный
объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для
рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества 2.
Методы расчета ликвидационной стоимости:
«экспертные» методы, в т.ч. имитационного моделирования (О.А. Ахметов, М.Б. Мжельский – СЦО, Вопросы
оценки, №3, 2002);
Сл = Ср*Кл
где Кл – определяются экспертным путем.
методы, основанные на позиции кредитора (Козырь Ю.В. - «Вопросы оценки» №4/2000; Галасюк В.В.,
Галасюк В.В.3; Квинто Консалтинг);
Для оперативной продажи объекта цену назначают ниже рыночной настолько, насколько
могут "вырасти" альтернативно вложенные средства, вырученные за объект, за оставшийся до
возможного момента продажи объекта по рыночной цене период:
Сл 
Ср
(1  r )
(Т p t )
 Kэ ,
где Ср – рыночная стоимость; r – ставка дисконтирования (альтернативная доходность
полученных от реализации объекта средств); Tp – среднее время продажи объекта, если он
выставляется на продажу по цене, равной рыночной его стоимости; t – желаемое время продажи
объекта; Кэ – коэффициент эластичности.
Коэффициент эластичности Кэ в интерпретации Галасюк В.В. и Галасюк В.В. имеет вид:
E
e D e D
K э  th E D  E
E
e D e D
E
,
где th - гиперболический тангенс;
ED - коэффициент эластичности спроса по цене;
е = 2,71828 (const).
методы, основанные на позиции инвестора (Родин А.Ю.)4;
Pликвид. =
[Pрыночн (1 - (iнорма прибыли * (Tэкспозиц. рыночн. - Tэкпозиц ликвид))] /
(1+ i дисконт* (Tэкспозиц.рыночн. - Tэкпозиц ликвид.))
методы, основанные на использовании рыночных закономерностей формирования спроса:
Cловарь экономических терминов. http://allworld.wallst.ru/
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)".
Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255
3
Гауласюк В. Учет фактора экономической вынужденности реализации объектов оценки при определении
их ликвидационной стоимости по методу Гласюков. www.appraiser.ru
4
«Вопросы оценки», № 1 2003 г., Родин А.Ю
1
2
1
таблицы рыночных данных – Чемерыкин С.М. Ликвидационная стоимость в оценке
недвижимости. Вопросы оценки, №1, 2001;
1
C  CR (
tэ KR
)
tR
- Мышанов А.И., Рослов В.Ю., Подколзин И.А. (Вопросы оценки, №1, 2003);
1
 Т  Тп  n

Сл  Сп  [(1  к р )  С р  Сп ]   л
 Т р  Тп 

 - Фоменко А.Н.(Методический подход к оценке
ликвидационной стоимости объектов недвижимости. Бюллетень СМАО «Оценочная деятельность»
№1, 2006 (http://smao.ru/catalog.asp?ob_no=219&pg=1));
и др.
Позиция Комитета АРБ по оценочной деятельности в отношении ликвидационной стоимости (Портал
«Appraiser.Ru. Вестник оценщика» - Вопросы и ответы):
… залоговая стоимость не тождественна ликвидационной стоимости.
Определение ликвидационной стоимости, так же как и рыночной, приведено в ФСО №2.
Фактически, ликвидационная стоимость отличается от рыночной двумя факторами ограниченным
сроком экспозиции и вынужденностью продажи.
Использование моделей, отражающих в той или иной степени представления авторов о
механизмах формирования величин необходимых скидок от рыночной стоимости, без анализа
достаточного массива статистических данных, позволяющих проверить адекватность предлагаемых
подходов, может скорее дезориентировать, чем приблизить к истине.
Тем не менее, если будет разработана методика, подтвержденная реалиями рынка, либо будет
доказана практическая адекватность какой-либо из существующих методик, такой инструмент будет
весьма эффективен при оценке для целей залога.
3. Формула для расчета ликвидационной стоимости
Зависимость времени продажи от цены имущества:
Рынок активный (Рс=1000, Тр=5, Е=-6,3)):
2
Рынок неактивный (Рс=1000, Тр=5, Е=-0,6)):
Рынок стабильный (Рс=1000, Тр=5, Е=-1,0)):
Понятие эластичности продаж по цене:
dn C
El 
 ,
dC n
n – спрос (интенсивность продаж объекта в зависимости от цены), число продаж
объекта в единицу времени;
dn
- первая производная от спроса по цене;
dC
С – цена (стоимость) объекта;
3
Рыночная модель зависимости цены (ликвидационной стоимости) от желаемого
времени продажи. Рассчитывать ликвидационную стоимость объекта можно, используя
свойство "эластичности спроса по цене":
dn C
  El ,
(1)
dC n
где n – спрос (интенсивность продаж объекта в зависимости от цены), число
продаж объекта в единицу времени;
dn
- первая производная от спроса по цене;
dC
С – цена (стоимость) объекта;
El – эластичность спроса по цене.
Решение дифференциального уравнения (1) при начальном условии n(Cp)=np ,
означающем, что спрос при рыночной цене, равен рыночному спросу, имеет вид:
n  C 

n p  C p 
El
.
(2)
Спрос или интенсивность продаж n можно выразить через среднее время продаж t:
1
n .
(3)
t
Соответственно, при рыночной цене спрос или интенсивность продаж nр можно
выразить через среднее время продаж Тр:
1
.
(4)
nр 
Тр
Тогда формула (2) примет вид:
 C

C
t
 p
откуда
Tp
El

 ,


 Tp
C  C p  
 t
(5)
1
 El
 .


(6)
Таким образом, стоимость С объекта при вынужденной его продаже в срок t,
меньший, чем срок Тр его продажи в рыночных условиях, зависит как от соотношения
этих сроков, так и от эластичности El спроса по цене.
4. Основы метода расчета размера кредита, выдаваемого под залог
(целесообразный размер скидки с рыночной стоимости)
4.1. Кредиторская модель зависимости цены от желаемого времени продажи
имущества
С точки зрения кредитора, который вынужден или желает продать объект быстрее,
чем обычно продаются такие объекты, но без ущерба для себя ликвидационная стоимость
должна рассчитываться по формуле:
C p (1  d )  C p z
Ck  Z r
,
(7)
Сл 

(Т  t )
(T  t )
(1  r ) p
(1  r ) p
где Ск – величина кредита; Zr – затраты по реализации имущества должника; d –
дисконт кредитора; z – затраты по реализации имущества в долях от его рыночной
стоимости; Ср – рыночная стоимость; r – ставка дисконтирования (альтернативная
доходность полученных от реализации объекта средств); Tp – рыночное (наиболее
4
вероятное) время продажи объекта по рыночной стоимости; t – вынужденное или
желаемое время продажи объекта.
Смысл формулы (7) состоит в том, что кредитор, желая вернуть свои деньги
(кредит Ск + затраты на реализацию Zr) за время t, должен назначить цену заложенному
имуществу такую, чтобы вырученные за имущество деньги за оставшееся время Tp-t
"выросли" в условиях бизнеса кредитора до суммы, равной «кредит Ск + затраты на
реализацию Zr».
4.2. Алгоритм расчета размера скидки, выдаваемого под залог имущества
(целесообразный размер скидки с рыночной стоимости)
Поскольку оценки стоимости кредитора и покупателей на рынке должны совпасть,
то должны быть равны между собой правые части уравнений (6) и (7):
С р (1  d )  C p z
(1  r )Tp t
 Tp
 C p  
 t
1
 El


..
(8)
Решая уравнение (8) относительно неизвестной d – дисконта кредитора, получаем
формула для расчета дисконта (скидки):
Графические пояснения алгоритма:
А) Рынок пассивен (эластичность El = -0,6), вернуть кредит, выданный без скидки (d=0), возможно только
продав имущество по рыночной стоимости в течение рыночного времени экспозиции (затраты по продаже z=0):
Б) Рынок активен (эластичность El = -6,6), вернуть кредит, выданный без скидки (d=0), возможно в течение
0,43 года, снизив цену продажи до 881 (затраты по продаже z=0):
5
В) Рынок активен (эластичность El = -6,6), вернуть кредит, выданный без скидки (d=0), невозможно (затраты
по продаже z=0,1):
Г) Рынок активен (эластичность El = -6,6), вернуть кредит при затратах z=0,1 возможно, если кредит был выдан
ниже рыночной стоимости (скидка d=0,15), в течение 0,23 года, объявив цену продажи 800:
6
Д) Рынок пассивен (эластичность El = -0,6), вернуть кредит при затратах z=0,1 возможно, если кредит был
выдан ниже рыночной стоимости (скидка d=0,15), в течение 0,97 года, объявив цену продажи 943:
Е) Зависимость величины скидки от желаемого времени продажи (рынок пассивен (эластичность El = -0,6),
затраты z=0,1):
7
Ж) Зависимость величины скидки от желаемого времени продажи (рынок активен (эластичность El = -6,6),
затраты z=0,1):
Предложены основы метода расчета скидок при выдаче кредитов под залог
имущества. При разработке полной методики расчета требуется учет дополнительных
факторов, в т.ч. и информация о надежности заемщика, и т.п.
05.11.2008
8