Независимая профессиональная оценка ОТЧЕТ № 01

Независимая профессиональная оценка
ОТЧЕТ № 01-в/2012
об оценке рыночной стоимости размера арендной платы нежилых помещений
общей площадью 82,97 кв.м, расположенных по адресу:
Чувашская Республика, Вурнарский район, пос. Вурнары,
ул. Советская, д.15
СОБСТВЕННИК ИМУЩЕСТВА:
МУНИЦИПАЛЬНОЕ
ОБРАЗОВАНИЕ
ВУРНАРСКОГО
РАЙОНА ЧУВАШСКОЙ
РЕСПУБЛИКИ
ЗАКАЗЧИК:
АДМИНИСТРАЦИЯ
ВУРНАРСКОГО
РАЙОНА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ
ЖАМКОВ ФЕДОР НИКОЛАЕВИЧ
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ:
ДОГОВОР №01 ОТ 08.02.2012 Г.
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА:
08 ФЕВРАЛЯ 2012 ГОДА
с. Шемурша-2012 г.
Сопроводительное письмо Главе
администрации Вурнарского района
Николаеву Л. Г.
Уважаемый Леонид Григорьевич!
В соответствии с Договором №01 от 08.02.2012 г. заключенным между индивидуальным предпринимателем
Жамковым Ф.Н. и администрацией Вурнарского района, мною была выполнена оценка рыночной стоимости
размера годовой арендной платы нежилых помещений общей площадью 82,97 кв.м.,в, расположенных по адресу:
Чувашская Республика, Вурнарский район, пос. Вурнары, ул. Советская, д. 15.
Целью и назначением проведенного исследования является консультирование заказчика о рыночной
величины годового размера арендной платы для установления начальной цены торгов при продаже права аренды на
аукционе.
Оценщик индивидуальный предприниматель Жамков Федор Николаевич (свидетельство о членстве в РОО
№0008322 от 25.10.2010г.) осуществляет оценочную деятельность в соответствии с требованиями Федерального
Закона №135-Ф3 от 29.07.1998 года с изменениями. Срок действия свидетельства - 3 года. Копия свидетельства
предоставлена в приложении к настоящему отчету.
Оценка объекта произведена на основании визуального осмотра произведенного оценщиком со слов и в
присутствии представителя Заказчика, анализа документации, предоставленной Заказчиком, а также анализа рынка
и расчетов выполненных оценщиком в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-Ф3 от 29.07.1998 г.
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия
оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), Федерального стандарта оценки «Цель
оценки и виды стоимости (ФСО №2), Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3),
утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256.
Обработка и анализ исходной документации, данных о состоянии рынка представлены в соответствующих
частях настоящего отчета. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с
полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.
Данные о проведенных расчетах приведены в настоящем отчете.
Принятые допущения и ограничения:
Данные о характеристиках оцениваемого объекта взяты из документов и материалов, предоставленных
Заказчиком и на основании осмотра.
Заключение о рыночной стоимости:
Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации, позволяют сделать вывод о том, что
рыночная величина годового размера арендной платы нежилых помещений общей площадью 82,97 кв.м.
расположенных по адресу: Чувашская Республика, Вурнарский район, пос. Вурнары, ул. Советская, д.15, по
состоянию на 08 февраля 2012 года составляет округленно (без учета НДС) :
75800 (Семьдесят пять тысяч восемьсот) рублей
Следует отметить, что приведенное значение итоговой величины рыночной стоимости отражает
профессиональное мнение оценщика, и само по себе не является гарантией того, что объект оценки будет
реализован по цене, эквивалентной приведенной в отчете. Реальная цена сделки может отличаться от приведенной в
настоящем отчете в результате действия различных факторов, уникальных для каждой сделки.
Благодарим Вас за возможность оказать Вам услугу. По всем вопросам, касающимся существа настоящей
оценки, или будущего сотрудничества обращаться по телефону: 89093059017
Удостоверяю, что в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требованиями
Кодекса поведения МСО
Срок экспозиции объекта оценки: 6 месяцев.
Оценщик
Отчет 01-в/2012 г.
<3>.Н. Жамков
1. Основные факты и выводы
1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
Объект оценки: Нежилые помещения ( с 01 по 11) общей площадью 82,97 кв.м, расположены на первом
этаже в двухэтажном кирпичном здании, по адресу: Чувашская Республика, Вурнарский район, пос. Вурнары, ул.
Советская, д. 15.
В ходе применения различных подходов к оценке были получены следующие результаты оценки (таблица 1).
Таблица 1
1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Наиболее эффективное использование объекта:
Результаты расчетов рыночной стоимости по двум
подходам: Затратный Доходный Сравнительный
В
текущем
состоянии
объект
оценки
эксплуатируется. Наиболее эффективное
использование объекта с нашей точки зренияпредоставление в аренду
Не применялся
80600 рублей
71000 рублей
1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки
Итоговая величина рыночной стоимости годового размера
арендной платы нежилых помещений общей площадью 75800 (Семьдесят пять тысяч восемьсот) рублей
82,97 кв.м. состоянию на 08 февраля 2012 года
составляет (без учета НДС)
Мнение Оценщика относительно предполагаемой рыночной стоимости полных прав собственности на
объект оценки действительно только на дату проведения оценки.
Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических,
юридических и природных условий, которые могли бы повлиять на изменение стоимости оцениваемого объекта
после даты оценки.
Жамков
Оценщик
Отчет 01-в /2012 г.
2. Задание на оценку
Таблица 2
Заказчик
Объект оценки
Администрация Вурнарского района
Нежилые помещения (01-11) , находятся на первом этаже двухэтажного
кирпичного здания, расположенного по адресу: Чувашская Республика,
Вурнарский район, пос. Вурнары, ул. Советская, д. 15: Нежилые помещения
общей площадью 82,97 кв.м.;
Адрес объекта оценки
Чувашская Республика, Вурнарский район, пос. Вурнары, ул. Советская,
Д.15.
Собственник объекта оценки
Имущественные права на
объект оценки
Дата составления отчета
Дата проведения оценки
Дата определения стоимости
объекта оценки
Дата обследования объекта
оценки
Срок проведения оценки
Цель оценки
Назначение оценки:
Предполагаемое
использование результатов
оценки
Применяемые стандарты
Форма отчета
Допущения и ограничения, на
которых
должна
основываться оценка
Отчет 01-в /2012 г.
Муниципальное образование Вурнарского района Чувашской Республики
Право собственности
08 февраля 2012 года
08 февраля 2012 года
08 февраля 2012 года
08 февраля 2012 года
С 08 февраля 2012 года по 14 февраля 2012 года
Определение рыночной стоимости годового размера арендной платы для
передачи объекта оценки в аренду
Консультирование заказчика относительно рыночной стоимости годового
размера арендной платы объекта оценки
Результаты
настоящей оценки будут использованы
(собственником) для передачи объекта оценки в аренду
заказчиком
Работа выполнена в соответствии с Федеральным Законом №135 -ФЗ от
29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",
Федеральными стандартами утвержденные приказом Минэкономразития
России от 20 июля 2007 г. №256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО №1), «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке (ФСО №3),
Письменный, полный отчет
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями и
ограничениями: Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в
указанных в нем целях. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать
отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об
оценке. Оцениваемые права, относящиеся к объектам оценки,
считаются достоверными. Оценщик не несет ответственности за
юридическую достоверность предоставленных Заказчиком документов,
подтверждающих право собственности на оцениваемые объекты.
Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних
специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик освобождается от
ответственности за достоверность информации, предоставленной
Заказчиком, и не обязан проводить ее проверку. Он также не может
гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной
другими сторонами, поэтому, по возможности, для всех сведений,
использованных в отчете об оценке, указываются источники информации.
Предполагается, что характеристики объектов, предоставленные Оценщику
Заказчиком, являются достоверными, и Оценщик не несет ответственности
за их неточность. Специальных измерений Оценщиком не проводилось.
Предполагается, что отсутствуют какие-либо иные скрытые дефекты,
которые требуют проведения специальных исследований и оказывают
влияние на оцениваемую полезность объектов, но обнаружить которые
Я ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Договор №01 от 08 февраля 2012 года, заключенный между независимым оценщиком Жамковым Ф.Н.
(Исполнитель) и Администрацией Вурнарского района Чувашской Республики (Заказчик).
4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
4.1. Сведения о заказчике
Заказчик- юридическое.
Организационно-правовая форма: Муниципальное образование
Полное наименование юридического лица: Муниципальное образование Вурнарский район Чувашской
Республики
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН): 1022102031918
Место нахождения заказчика: Чувашская Республика, Вурнарский район, пос. Вурнары, ул. Советская, д.20
4.2. Сведения об оценщике
Таблица 3
Фамилия, имя, отчество:
Жамков Федор Николаевич
Серия и номер документа, удостоверяющего
личность, дата выдачи и орган
Информация о членстве в
саморегулируемой организации оценщиков
Паспорт серия 97 99 № 090813 выдан Шемуршинским РОВД Чувашской
Рспублики от 25.04.2000 г.
Член Российского Общества Оценщиков: Свидетельство о членстве в
саморегулируемой организации оценщиков ООО РОО №0008322 от
25.10.20 Югода.
Номер и дата выдачи документа,
подтверждающего получение
профессиональных знаний в области
оценочной деятельности
Сведения о страховании гражданской
ответственности оценщика 3
.
Диплом о профессиональной переподготовке в области оценки ПП №
983000 Международной академии оценки и консалтинга, г. Москва выдан
13 июля 2007 года
О
С
Н
Стаж работы в оценочной деятельности
О
В
А
Н
Отчет 01-в /2012 г.
И
-Полис страхования ответственности оценщиков №3849 к договору
№433-046556/11 /0321R/776/0002/1 / 1186FB4QR0383 от «18» августа
2011 год (г. Москва) -Полис страхования ответственности оценщиков
№0071561 серия ПООЦ в ОАО «НАСКО» (представительство в г.Канаш)
от 21.07.2011 г.
4 года
6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЛЬНОСТИ
В данном отчете применены следующие стандарты оценки:
Федеральные стандарты оценки, ФСО№1, ФСО№2, ФСО№3, утвержденные приказами Минэкономразвития
России от 20 июля 2007года №№ 254, 255, 256- Обоснование их применения: Требование закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №11 «а»35-ФЗ;
Стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации "Российское
общества оценщиков" (2010) - Обоснование их применения: Требование закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-Ф3 и требование саморегулируемой организации РОО.
В данной оценке применены следующие стандарты оценки:
Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с
Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой
организации оценщиков.
Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО) предназначен для оценки
стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ— в полном соответствии с принятыми
документами:
ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ:
-Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256)
- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утв. приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255)
-Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утв. приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256)
МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ (МСО) 2007
Стандарты ССО РОО 2010
ССО РОО 1-01-2010 Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО) ССО РОО 1-02-2010
Правила деловой и профессиональной этики общероссийской общественной организации «Российское
общество оценщиков» ССО РОО 1-03-2010 Типы имущества
ССО РОО 2-01-2010 МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки ССО РОО 2-022010 МСО 3. Составление отчета об оценке ССО РОО 2-05-2010 МР 1 .Оценка
стоимости недвижимого имущества ССО РОО 2-06-2010 МР 2 Оценка стоимости
интересов [прав] аренды ССО РОО 2-07-2010 МР 3. Оценка стоимости установок,
машин и оборудования ССО РОО 2-08-2010 МР 4. Оценка стоимости
нематериальных активов ССО РОО 2-09-2010 МР 5. Оценка стоимости движимого
имущества ССО РОО 2-10-2010 МР 6 Оценка стоимости бизнеса
ССО РОО 2-15-2010 МР 11. Экспертиза [рецензирование] оценок стоимости
ССО РОО 2-17-2010 МР 13 Массовая оценка для налогообложения имущества
Обоснование использования стандартов при проведения оценки данного объекта оценки
В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе
Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. и Свода стандартов оценки
Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки
(2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.
Применение ССО РОО 2010, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности обусловлено
тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик осуществляет
свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении подходов к
оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.
Применение Свода Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что Стандарты
оценки РОО наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при
проведении работ по оценке различных видов имущества.
Недвижимое имущество представляет собой имущественное (вещное) право (интерес) в недвижимости.
Это право обычно оформляется в виде официального документа, такого, как документ о передаче правового
титула или договор аренды. Поэтому имущество — юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости,
которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество распространяется на все права, интересы и
выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимость же охватывает сам земельный участок,
все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному
участку, такие как строения и улучшения на нем.
Отчет 01-в/2012 г.
8
Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пакетом прав. В
него могут входить право пользования, владения, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора
использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут
быть отделены от пакета и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.
7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
7.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки
7.1.1. Имущественные права на объект оценки
Определение стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке при соблюдении
определенных условий, перечисленных выше. В результате аренды имущества, к арендатору переходит право
пользования объектом оценки.
Объект оценки: нежилые помещения (01-11) общей площадью 82,97 кв.м, расположенные на первом этаже
двухэтажного кирпичного здания - принадлежат муниципальному образованию Вурнарский район Чувашской
Республики.
В настоящем отчете производилась оценка прав аренды на объект оценки.
7.1.2. Обременения, связанные с объектом оценки
Заказчик свидетельствует, что ограничения и обременения прав на объект оценки отсутствуют. Объект
оценки не отчужден, в споре и под арестом не находится.
7.1.3. Физические свойства объекта оценки
Объект оценки расположен в двухэтажном кирпичном здании. Год постройки здания -1967 год. Здание
двухэтажное.
Балансовая стоимость помещения из общей стоимости здания не выделена. Высота
потолков по внутреннему обмеру составляет 3,20 м. 1. Объем оцениваемого
помещения общей площадью 82,97 кв.м. - 293,98 куб.м.
Строительные характеристики здания: фундамент -бутовый ленточный; стены -кирпичные, перекрытия - ж/б
плиты; перегородки - кирпичные, часть тесовые, крыша- шифер; полы- дощатые, часть линолеум, проемы: оконные двойные створчатые, дверные- простые; внутренняя отделка -пластик; отопление - центральное; электрическое
освещение- скрытая проводка, канализация - сеть, водоснабжение- центральное, телефон.
7.1.4.Определение накопленного износа
Год постройки здания -1967. Физический износ принимается в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки
физического износа жилых зданий» -59%.
7.2. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта
оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты объекта оценки
Не выявлены
7.3. Информация о текущем использовании объекта оценки
В текущем состоянии объект эксплуатируется в качестве испоьзования помещений под офис Вурнарского
управления ЖКХ. Оцениваемое помещение сдается в аренду разным хозяйствующим субъектам. Оцениваемый
объект находится в рабочем состоянии.
Отчет 01-в /2012 г.
7.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его
стоимость
Не выявлены.
8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ
ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСТРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВИЛИЯЮЩИХ НА ЕГО
СТОИМОСТЬ
8.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости по Чувашской Республике
На сегодняшний день рынок недвижимости в Чувашской Республике (далее рынок) можно охарактеризовать
как наиболее динамично развивающийся. Подобная ситуация обусловлена прежде всего положительной динамикой
развития экономики республики.
Амплитуда цен зависит от месторасположения офиса - в районах республики. Определяющими
факторами, влияющим на цены площадей, по мнению компаний, являются:
• состояние экономики;
• форма собственности;
• нормативно-правовые акты муниципальных образований (в частности: решение повышения коэффициентов
арендных ставок на муниципальные площади влечет за собой общее изменение ценовой политики на
рынке);
• размер площадей, предлагаемой в аренду.
Сегодня на рынке офисов отмечается и другая тенденция - бизнесмены начинают отдавать предпочтение
покупке офисных площадей. Но данная тенденция еще не проявилась в полную мощь и доля покупки в соотношении
с арендой незначительна.
В последнее время прослеживается четкая тенденция превалирования субаренды по сравнению с арендой.
Помимо повышения спроса на объекты с хорошим техническим оснащением (так называемые интеллектуальные
здания) у компаний прослеживаются тенденции к расширению офисных площадей. Если раньше наибольший спрос
был на площади от 100 до 150 кв. м., то в настоящий момент, наиболее спрашиваемые площади колеблются от 200 до
400 кв. м. Кроме того, увеличиваются сроки аренды от 3 до 5 лет (ранее 1 - 3 г.)
В следующем году на рынке коммерческой недвижимости ожидается баланс спроса и предложения. Рост
арендных ставок будет незначительным, увеличится срок окупаемости и сократится доходность некоторых проектов
- об этом пишет журнал "Эксперт".
Основные тенденции 2012 года:
•Изменение структуры рынка торговых объектов: уменьшение доли рынков, киосков и павильонов в
товарообороте Республики за счет увеличения числа отдельно стоящих магазинов и торговых центров;
•Усиление конкуренции между торговыми центрами;
•Профессиональный подход к девелопменту, архитектуре и дизайну торговых центров;
■Увеличение доли развлекательного сегмента в составе торговых центров;
•Освоение спальных и пригородных районов для девелопмента новых торговых объектов;
•Обострение конкуренции и передел рынка торговыми сетями вследствие роста местных и экспансии
международных сетей в Россию, слияний и поглощений.
В Республике созданы благоприятные условия для дальнейшего развития рынка торговых помещения. В
условиях возрастающей конкуренции усилится роль качественной составляющей торговых центров. В конкурентной
борьбе будут выигрывать центры с правильно разработанной маркетинговой концепцией и грамотным
менеджментом.
Спрос на качественные торговые помещения с удачным месторасположением сохранится, что обусловлено
устойчивой тенденцией к расширению региональных и международных торговых сетей и приходом новых
международных операторов.
В успешных торговых центрах ставки сохранятся на прежнем уровне, возможно предоставление сезонных
скидок в размере 10-15%. В центрах с концептуальными ошибками, а также со слабым менеджментом вероятна
ротация арендаторов и значительное снижение арендных ставок.
Девелоперы проектов и торговые операторы будут искать новые взаимовыгодные условия сотрудничества.
Возможно, более широкое распространение получит механизм расчета арендных ставок как процента с торгового
оборота оператора, но не менее фиксированного уровня. Такая схема исключает противоречия между арендодателем
и арендатором на протяжении срока аренды. Благодаря ей обе стороны становятся одинаково заинтересованными в
проведении мероприятий, направленных на привлечение в торговый центр дополнительных потоков покупателей.
Отчет 01-в/2012 г.
10
8.2. Описание района объекта оценки
Объект оценки расположен на территории Вурнарского района по адресу: пос. Вурнары, ул. Советская, д. 15.
1. Географическое положение
Расстояние до Москвы - 628 км.
Расстояние до других ближайших центров соседних регионов:
г.Чебоксары - 110 км,
г. Казань- 166 км.
Территория, население
Площадь территории - 1012,6 тыс.кв.м
Численность населения - 40,13 тыс.чел.
Количество муниципальных образований -19 ед., в том числе:
городских поселений - 1 ед.
сельских поселений - 18 ед.
Воздушное сообщение
Расстояние до ближайшего аэропорта г.Чебоксары 110 км.
Железнодорожное сообщение:
- пассажирооборот ж/д станции в 2008 г. составил 17,3 тыс.чел., в том числе на пригородном сообщении
9,450 тыс.чел.
Автомобильное сообщение: близость к магистралям федерального значения
Автотрасса Чебоксары - Саранск проходит через с. Калинино Вурнарского района. Расстояние от пгт. Вурнары до
автотрассы составляет 18 км. Возможность перевалки грузов
- Железнодорожный тупик для выгрузки угля, минеральных удобрений, инертных материалов (гравмассы,
цемента). Мощность более 2,5 тыс.тонн.
Связь
Количество телефонных подключений всего 4,092 тыс., в том числе 3,261 квартирных 0,831 тыс. - телефоны
организаций, в том числе п. Вурнары - 1,849 тыс. квартирных и 0,513 тыс. телефоны организаций.
В районе функционируют организации, предоставляющие услуги сотовой связи - 5 (МТС, Мегафон, Билайн,
Смартс, НСС).
Инфраструктура
Гостиничная инфраструктура
Гостиница на 23 места (10 номеров) МУП «Банно-прачечный комплекс» п. Вурнары, ул. Илларионова, д. 4а,
руководитель Гузачева Галина Андреевна.
Инженерная инфраструктура:
1) Протяженность газопроводов, находящихся в эксплуатации по району всего 805,76 км, в том числе:
надземных - 596,25 км;
подземных - 209,47 км.
2) Теплоустановки и ТЭЦ
В черте района расположены 87 котельных, в т.ч. 22 - в школах, 3 - в детсадах и
2ЦТП.
Мощность водоснабжения 1,5 тыс. куб. м. в сутки
Мощность водоотведения 1,8 тыс. куб. м. в сутки
Информация о социально-экономическом развитии
Вурнарского района за 2011 год
Оборот организаций, не относящимся к субъектам малого предпринимательства в действующих ценах в
абсолютных цифрах за 2011 год по оперативным данным составил 8 млрд. 928 млн. 489 тыс. руб., что составляет
129,0 % к соответствующему периоду предыдущего года. Объем отгруженных товаров собственного
производства, выполненных работ и услуг собственными силами организаций по промышленности
достиг уровня 5 млрд. 580 млн. 400 тыс. рублей (131,8% к предыдущему году).
Сложившийся темп роста промышленного производства главным образом сохраняется за счет
эффективной работы ведущих предприятий района:
филиала ЗАО фирма «Август» «Вурнарский завод смесевых препаратов» - в сфере химического производства,
ОАО «Вурнарский мясокомбинат», ООО «Вурнары Завод СОМ» - в сфере производства пищевых продуктов, а также
МП «Электрические сети» - в сфере производства и распределения электроэнергии.
Увеличение объемов производства достигнуто в шести из семи предприятий.
Отчет 01-в /2012 г.
В 000 «Вурнары Завод СОМ» ведутся работы по модернизации производственной линии. С её вводом в
эксплуатацию предприятие будет иметь возможность производить до 36 видов кисломолочной продукции.
ЗАО «Чувашкабельмет» ведутся работы по размещению на бывшей строительной площадке МГП -48
мини-завода по производству медной проволоки.
На данном объекте проведены ремонтные работы в зданиях, работы по подключению необходимых
коммуникаций: электроснабжения, теплоснабжения и прочее. Установлено основное оборудование.
В настоящее время ведутся пуско-наладочные работы в основном цеху.
После завершения пусконаладочных работ на этом предприятии приступят к производству прутковых
заготовок из катодной меди и медных слитков.
Планируемый объем производства продукции до 3 тысяч тн в год. После завершения пусконаладочных работ
на этом предприятии приступят к производству прутковых заготовок из катодной меди и медных слитков.
Планируемый объем производства продукции до 3 тысяч тн в год.
Предприятия розничной торговли Вурнарского района также сумели сохранить позитивный темп роста
объема розничного товарооборота - 102,%. Общий оборот розничной торговли по организациям всех видов
деятельности, включая оборот малых предприятий (по оперативным данным) составил 830 млн. 612 тыс. рублей.
Доля оборота предприятий двух райпо в розничном товарообороте района составила 30,5%.
Вместе с тем, индекс физического объема оборота крупных и средних предприятий торговли снизился и
составил 94,5 %.
Силами малого предпринимательства в 2011 году в районе введено в действие 4 торговых объекта общей
сметной стоимостью 5,5 млн. руб. В них создано 6 рабочих мест.
Кроме того, в сентябре 2011 года Калининским райпо в Ермошкинском сельском поселении в деревне
Кивсерт-Мураты открылся новый магазин розничной торговли.
Средняя месячная заработная плата в Вурнарском районе по итогам 11 месяцев 2011 года составила 11752,6
рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2010 года увеличилась на 10,6 %.
По основным видам экономической деятельности среднемесячная заработная плата распределяется
следующим образом: сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство - 9544,9 руб., обрабатывающие производства 16655,4 руб., производство и распределение энергии, газа и воды - 15880,0 руб., оптовая и розничная торговля 10041,4 руб., образование - 9557,5 руб., здравоохранение и предоставление социальных услуг- 9491,8 руб.
По сведениям организаций (без субъектов малого предпринимательства) задолженность по заработной
плате по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности отсутствует.
В течение 2011 года в Центр занятости населения за содействием в поиске работы обратилось 1327 человек,
что в 1,3 раза меньше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.
По состоянию на 1 января 2012 года численность безработных граждан. В Вурнарском районе составила 202
человека; уровень регистрируем безработицы составил 0,9 % по отношению к численности трудоспособннаселения
(в 2010 году 1,2%).
В течение 2011 года в центр занятости населения работодателями заявлено 1481 вакансия. По состоянию на 1
января потребности в кадрах насчитывает 307 вакантных мест. Коэффициент напряженности на рынке труда района
по сравнению с 2010 годом снизился и составляет 0,7 человека на одну вакансию (год назад на вакансию
претендовали 6,7 человека).
В ходе реализации Республиканской целевой программы дополнительных мероприятий по снижению
напряженности труда Чувашской Республики на 2011 год в январе-декабре 2011 года охвачено 259 человек, что
составляет 105,3 % предусмотренной численности в программе. В рамках данной программы оказана помощь в
открытии собственного дела 89 безработным гражданам. Всего рассмотрено 92 бизнес-плана, 3 бизнес-плана с
созданием дополнительного рабочего места.
Демографическая ситуация в районе остается не простой. Она характеризуется значительным
превышением смертности над рождаемостью. За 12 месяцев в районе родилось 368 детей, умерло 686 человек, в том
числе 2 ребенка в возрасте до 1 года. Зарегистрировано 216 новых семей, но в тоже время 93 семьи распались.
Следует отметить, что средняя продолжительность жизни несколько увеличилась, среди мужчин с 59 лет до 61
года, среди женщин - с 73 до 75 лет.
В рамках реализации Закона Чувашской Республики «О предоставлении земельных участков
многодетным семьям в Чувашской Республике» бесплатно получили в собственность земельные участки 47
многодетных семей. Для дальнейшего предоставления земельных участков многодетным семьям на территории
Вурнарского городского поселения имеются достаточное количество свободных земельных участков. В
сельских поселениях также зарезервировано по 3-5 земельных участков.
Важной отраслью производства в районе является сельское хозяйство. Объем кредитов, полученных
сельскохозяйственными предприятиями и сельскохозяйственными потребительскими кооперативами за 2011 год на
приобретение ГСМ, семян, удобрений, запасных частей, реконструкцию животноводческих помещений, составил
16 кредитов на сумму 65 млн. 301тыс. рублей.
Отчет 01-в/2012 г.
12
За 2011 год выдано 628 кредитов ЛПХ на общую сумму 91693 тыс. руб. За время реализации Национального
проекта «Развитие АПК» 24,4 % от общего количества личных подсобных хозяйств оформили кредиты на развитие
хозяйства на общую сумму 439798,2 тыс. руб.
По итогам 2011 года урожайность сельскохозяйственных культур значительно выше показателей прошлого
года.
Зерновые и зернобобовые культуры намолочено в 2011 году в объеме 36,220 тыс. тн на площади 13102 га со
средней урожайностью 26,05 ц/га. В прошлом году урожайность зерновых составила 14,8 ц/га.
Валовой сбор картофеля в хозяйствах всех категорий составляет 27078,5 тонн, с площади 1443 га при средней
урожайности 187,65 ц/га (в прошлом году урожайность картофеля составляла 138,2 ц/га).
В 2011 году под урожай 2012 года посеяно озимых зерновых культур на площади 5690 га, что составляет 80,1
% от плана сева озимых.
По состоянию на 01 января 2012 года во всех категориях хозяйств реализовано на убой скота и птицы в объеме
72214,6 тн, что составило 106,0% к уровню прошлого года, получено молока 34205 тн, или 97,0% к уровню 2010
года.
В общественном секторе произведено 9620,5 тн. молока, что на 4,2 % меньше чем в прошлом году.
Численность КРС во всех категориях хозяйств составила 18070 гол. (101,0% к уровню прошлого года), свиней -17588
гол. (03,5%), овец 8197 гол. (104,0%), в т.ч. в общественном секторе 6045 гол. КРС (92,5%), в том числе коров 2306
(100,5%), свиней 13708 гол. (103,7%). Таким образом, снижение поголовья с/х животных в Вурнарском районе в 2011
году не допущено.
На 30 декабря 2011 года сельхозпредприятиями приобретено 11 тракторов, 6 зерноуборочных комбайна марки
Агрос-530/580 и 3 кормоуборочных комбайна модели Дон-680М, КСК-600. Сумма инвестиций на приобретение
сельскохозяйственной техники составила 60322 тыс. руб., в т.ч. за счет собственных средств — 11927 тыс. руб.
В 2011 году в СХПК «Янгорчино» завершилась реализация инвестиционного проекта по реконструкции
животноводческого помещения для содержания КРС на 100 голов.
В ОАО «Вурнарский мясокомбинат» состоялось открытие нового сельскохозяйственного объекта:
животноводческий комплекс на 500 голов дойных коров в деревне Малдыкасы. Ввод в эксплуатацию второй очереди
состоится в будущем году. Сегодня в хозяйстве содержится около 1400 голов крупного рогатого скота.
В течение 2011 года на территории Вурнарского района за счет всех источников финансирования введено в
эксплуатацию 43850 кв.м. общей площади жилья.
Сдан в эксплуатацию 70-квартирный жилой дом в п. Вурнары, в котором, 31 квартира предоставлена
ветеранам Великой Отечественной войны, 16 квартир - по программе «Переселение граждан из ветхого и
аварийного жилья». В настоящее время в п. Вурнары по пер. Тракторный, поз.З., ведется строительство
нового 40-квартирного жилого дома. Строительство планируется завершить в октябре 2012 года. В доме будет 20
однокомнатных и 20 двухкомнатных квартир. В настоящее время ведется кладка 4 и 5 этажей.
По состоянию на 1 января 2011 года всего по Вурнарскому району после 1 марта 2005 года поставлено на учет
297 ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны. 240 граждан данной категории получили свидетельства
для улучшения жилищных условий и реализовали свое право на улучшение жилищных условий, путем
приобретения готового жилья или строительства индивидуального жилого дома.
В п. Вурнары завершилось строительство нового жилого дома по ул. Комсомольская, проектной
стоимостью 2 млн. 335 тыс. рублей для предоставления жилья многодетной семьи.
По федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2012 года», по мероприятию «Обеспечение
жильем молодых семей и молодых специалистов» оказана помощь 6 семьям на общую сумму 2812,4 тыс. рублей, а
по мероприятию «Обеспечение жильем граждан, проживающих в сельской местности 10 семьям на сумму 2481,7
тыс. рублей.
По федеральной целевой программе «Жилище» выделены финансовые средства для оказания помощи 32
семьям на сумму более 10,6 млн. рублей. Продолжается начатое в начале года строительство станции очистки воды.
Ведутся работы по строительству группового водовода.
С начала 2011 года завершены работы по электрификации новых улиц в Апнерском, Ермошкинском,
Янгорчинском сельских поселениях и 1 этапа в п. Вурнары. Продолжаются работы в Буртасинском, Шинерском
сельских поселениях и работы по 2-му этапу в п. Вурнары.
Завершилась разработка проекта на строительство крытого тренировочного дворца. Строительство
запланировано на 2012 год.
Для качественного снабжения населения района теплоэнергией произведена закупка газовый котло в для
котельных п. Вурнары -1 котел, с. Янгорчино -2 котла, д. Кольцовка- 1 котел.
В Ермошкинском сельском поселении проведены ремонтные работы дорожного полотна на площади 2600
кв.м.
Произведены работы по устройству разворотной площадки в д. Н.Яхакассы и д. Чаркли.
Отчет 01-в/2012 г.
13
Система школьного образования района включает 24 общеобразовательных
По данным налоговой службы за 9 месяцев 2011 года собрано в Вурнарском районе налогов и сборов в
бюджеты всех уровней в сумме 308,9 млн. рублей, что на 9,1 % меньше уровня сбора платежей за аналогичный
период прошлого года. Снижение поступлений налогов и сборов произошло по федеральному бюджету на 1,5 % (по
налогу на прибыль и НДС) и по сборам в республиканский бюджет на 17,5 млн. рублей (налог на прибыль,
транспортный налог, ЕСХН).
В бюджет района и бюджеты сельских поселений поступило 107,5 млн. рублей, что на 2,9 % больше суммы
налоговых поступлений в местный бюджет за 2010 год.
8.3. Анализ месторасположения объекта оценки
Границы
Застроенность окружения
Месторасположение
Сельская зона
Жилая зона, магазины
С точки зрения транспортной доступности объект
оценки
расположен
благоприятно.
Подъезд
автотранспорта к зданию свободный
Развитость инженерной инфраструктуры
Здание благоустроенно, имеется цент ральное
отопление,
водоснабжение,
канализация,
электроснабжение, телефон
Землепользование только под застройкой, подъезд
автотранспорта
Источников
отрицательного
воздействия
и
потенциальной опасности не выявлено
Зонирование, тип землепользования -типичное
использование окружающей недвижимости
Состояние окружающей среды
ВЫВОДЫ
Положительные характеристики
Отрицательные характеристики
Местоположение объекта хорошее, расположен в
жилой зоне, транспортная доступность хорошая
Отрицательных факторов нет
9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей
отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой
оправданности такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника
оцениваемого объекта, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом
суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный
факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой
предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре
основных критерия анализа:
1. Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования
рассматриваемого объекта.
2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит
законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.
3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен
обеспечить чистый доход собственнику имущества.
4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное
использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной
стоимости самого объекта.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено следующее: Физически
возможно: На земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.
Отчет 01-в/2012 г.
14
10. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С
УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ
Анализ рынка:
Информация собираемая из средств массовой информации (газеты «Из рук в руки», на интернет сайтах:
-http:/www.gov.cap.ru/
-http://market.elec.ru/
Информация по земле:
-Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков,
утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. №11 «а»102-р;
-Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные
распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р;
-Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики 206 утверждении результатов государственной
кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики» от 23.01.2008 г. №11 «а»2.
Информация по рискам:
-Безрисковая ставка-журнал «Эксперт» (http:/www.expert.ru)
-поправка на риск вложений в регион- электронный сайт рейтингового агентства «Эксперт РА» (
http:/www.raexpert.ru).
Другие источники:
-Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №11 «а»35-ФЗ от 29.07.1998г. (с
изменениями и дополнениями);
-Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные приказами
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года№№ 254,255,256;
- Стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации "Российского
общества оценщиков" (ССО РОО 2010);
- Постановление Правительства РФ от 1 января 2002 г. №11 «а» "О Классификации основных средств,
включаемых в амортизационные группы" (с изменениями от 9 июля, 8 августа 2003г.);
- Общероссийский классификатор основных фондов, введенный в действие 01.01.1996г. (утвержденный
постановлением Госстандарта РФ №359 от 26.12.1994г. с изменениями и дополнениями 1/98г.);
- Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного
хозяйства СССР, утвержденные Постановлением Совмина СССР от 22 октября 1990г. №11 «а»072г;
- ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" Утверждены Приказом №446
Госражданстроя от 24 декабря 1986 г.;
- Сборник №4 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных
зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основн ых фондов. Издательство литературы по
строительству М. 1972г.;
-Сборник «Индексы цен в строительстве» №44,, «Ко-инвест», 2003 г.;
-Письмо № 18769-АП/08 от15.07.2011 г. Рекомендуемые к применению в III квартале 2011 года индексы
изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, изменения сметной
стоимости проектных и изыскательских работ, изменения сметной стоимости прочих работ и затрат.
11. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И У СТАН ВЛИВАЮЩИЕ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
-Технический паспорт на нежилые помещения №1-11 находящиеся в двухэтажном кирпичном здании (литер А-02) от 21.04.2009 года (инв. №Р09/1343-А-02).
-Свидетельство о государственной регистрации права выданное Управлением Фе деральной
регистрационной службы по Чувашской Республике от 20 мая 2009 года серия 21 АА №621623.
12 ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ
Подписавший данный отчет оценщик настоящим заявляет, что в соответствии с имеющимися у него
данными:
1.
Все факты, изложенные в настоящем отчете, мной проверены, верны и соответствуют
действительности.
2.
Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми предположениями и
существующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отч ета, и
представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки.
3.
В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщик не имеет
никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоит в родстве, не имеет никаких
Отчет 01-в/2012 г.
15
личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего
отчета владельцами оцененной недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.
4.
Оплата услуг оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью
недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой
стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и
совершением сделки с недвижимостью.
5.
Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с федеральными стандартами оценки,
ФСО №1», ФСО №2, ФСО №3, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007года №№ 254,
255, 256 и стандартами и правилами оценочной деятельности Общероссийской общественной организации
"Российское общества оценщиков" (2010, стандартов РФ "Единая система оценки имущества" ГОСТ Р51195.0.02-98,
стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков.
6.
В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько -нибудь существенной помощи
оценщику, подписавшим настоящий отчет.
. Жамков
Оценщик
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в
отношении
которых
13. ОСНОВНЫЕ ПОНИЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОБЩАЗ^ЬНЫЕ|
ЕНЕНИЮ В
СООТВЕТСТВИИ С ФСО-1 РАЗД.
ф
^
^
законодательством РФ установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
При определении цены объекта оценки определяется
денежная
сумма,
предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки
участниками
совершенной или планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки,
определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости Совершении сделки с объектом оценки
не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при
использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных
в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода
информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации
проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти
не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания
или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование
объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке
соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой
информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования
подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании
различных подходов к оценке и методов оценки.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная
оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Рыночная стоимость (определяется при целях оценки- при изъятии имущества для гос. нужд, при определении
стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или
по решению совета директоров ( наблюдательного совета) общества, при определении стоимости объекта залога, в
том числе при ипотеке, при определении стоимости не денежных вкладов в уставной капитал, при определении
стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, при определении стоимости безвозмездно
полученного имущества.
Инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным
лицом инвестиционных целях использования объекта оценки, при этом учет возможн ости отчуждения по
инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен).
Отчет 01-в/2012 г.
16
Ликвидационная стоимость (определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по
которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции
для рыночных условий, в условиях когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца отчуждать объект на условиях, не
соответствующих рыночным.).
Кадастровая стоимость (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и
утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки, в частности
определяется для целей налогообложения)
14. ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
В соответствии со Стандартами оценки, проведение оценки включает в себя следующие этапы:
•
Заключение договора на проведение оценки, включающего задания на оценку;
•
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
•
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление
необходимых расчетов;
•
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение
итоговой величины стоимости объекта оценки;
•
Составление отчета об оценке.
15. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:
• Изучение и анализ документов об объекте оценки:
• Визуальное освидетельствование объекта оценки.
• Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие
природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах
района расположения объекта.
• Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация,
относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам.
• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной
информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района
расположения объекта.
• Применение стандартных процедур расчета стоимости объекта: для оценки рыночной стоимости объекта
были применены три метода (затратный, сравнительный и доходный) расчета стоимости.
• Сведение результатов расчетов рыночной стоимости, полученных различными методами: на данном этапе
были проанализированы результаты расчетов стоимости по различным методикам и сделан вывод относительно
итоговой величины (взвешенной оценки) рыночной стоимости объекта.
16. РАСЧЕТ РЫЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
•
затратный подход;
•
сравнительный подход;
•
доходный подход.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же
объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости
недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод наиболее соответствует оцениваемому объекту.
Затратный подход
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и,
исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в
которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по
Отчет 01-в /2012
г.
17
назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может
привести к объективным результатам, если возможно точно оценить вели чины затрат на строительство
аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на
рынке недвижимости.
Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную стоимость объекта
(либо полную стоимость замещения) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Под полной восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном
виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в них прибыль строительной (либо
продающей - для машин и оборудования) организации и инвестора.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном
выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении
земли в целях оптимального ее использования.
2. Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов - получение полной
восстановительной стоимости объектов.
3. Определение величины накопленного физического, функционального и внешнего износа объекта
недвижимости.
4. Уменьшение полной восстановительной стоимости объекта на сумму износа для получения остаточной
восстановительной стоимости объекта.
5. Добавление к рассчитанной реальной стоимости объекта стоимости земли.
Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный
вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость - различные понятия
Сравнительный подход.
Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по
аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается
на принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за
выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести
аналогичный по качеству и пригодности объект. Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта
определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов,
после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемым и с равнимым объектом.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с
оцениваемыми объектами. Цены на объекты-аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым
объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной
стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по
продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что
совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной
единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся
на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению
их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности
информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть п редставлены в виде
группы показателей или диапазона цен.
Доходный подход.
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный
инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами,
стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта
владения данным объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального,
действительного или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения
стоимости объекта. Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который
Отчет 01-в /2012 г.
18
базируется на стабильных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных потоков,
который наиболее приемлем при переменных денежных потоках (первичные инвестиционные вложения, а затем
периодические потоки дохода и доход от реверсии - продажи объекта). Использование доходного подхода при
оценке рыночной стоимости предполагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого
объекта, с тем, чтобы точно установить какие направления использования являются доходными и в какой мере
возможна реализация этих направлений. Данный подход оценки недвижимости применим только к доходной
недвижимости, т.е. к такой недвижимости единственной целью владения которой является получение дохода.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на
основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналитических объектов. Оценка осуществляется на
определенный прогнозный период.
2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к
оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а
итоговый показатель является действительной валовой выручкой.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических
издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из
действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой прибылью предприятия.
4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается
чистая прибыль.
5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.
6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов
различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.
7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.
8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей
остаточной стоимости объекта недвижимости.
Определение итогового значения рыночной стоимости объекта.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов.
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных
подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает
слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное
состояние рынка. Сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых
подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или
подходов, которые расценены как наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к установлению
окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.
17. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ
ПОДХОДОМ
Сравнительный подход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими
объектами недвижимости, которые были предложены на рынке. Сравнительный подход наиболее действенен для
объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли продажи.
17.1. Расчет ставки арендной платы
Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе средней арендной платы, получаемой
владельцами данного имущественного комплекса и сопоставимых объектов.
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с
оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к
объекту, наличие парковки для автотранспорта и охраны.
В таблице приведены корректировки арендных ставок для сопоставимых объектов.
Отчет 01-в/2012 г.
19
Элементы сравнения
Оцениваемый объект
Объекты сравнения -здания (сооружения)
Объект №1
Объект №2
Нежилое помещение
Нежилое
помещение
Объект №3
Функциональное
назначение
Нежилые помещения
общей площадью
Нежилое
одноэтажное
бревенчатое
административно
е здание
Чувашская
Чувашская
Чувашская
Республика,
Республика,
Республика,
Вурнарский
Вурнарский район, Вурнарский район,
район, п.
пос. Вурнары, ул.
пос. Вурнары, ул.
Вурнары, ул.
Ленина, д.56
Ж. Илюкина, д.15
Комсомольская,
Местоположение
Чувашская Республика,
Вурнарский район, пос.
Вурнары, ул. Советская,
д.15
Переданные
правомочия
Общая площадь
помещения, м2
Стоимость арендной
платы в год
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Расположение
Наличие отдельного
входа
Охрана
Прямая аренда
Прямая аренда
Прямая аренда
Прямая аренда
82,97
45
7,22
316,41
18568
7571
285376
412,64
1048,61
901,92
1 этаж
есть
1 этаж
нет
1 этаж
нет
1 этаж
есть
нет
нет
нет
нет
Парковка
есть
есть
есть
есть
Коммунальные
платежи
Целевое
использование
Дата размещения
Не включены
Не включены
Не включены
Не включены
Для организации
школьного питания
2010 год
Под офис
Для размещения
офисов
2011
Д.54
Источник информации
www.vurnar.cap.ru.
2011 год
www.vurnar.cap.ru www.vurnar.cap.r
u
Корректировки мы вводили экспертным подходом. При этом мы считали, что оцениваемый объект сдан в
аренду.
Корректировка на местоположение, предполагает их удаленность от центра пос. Вурнар и транспортную
доступность.
Корректировка на расположение в данном случае учитывает тот факт, что объекты, расположенные на
первых этажах.
Корректировка на наличие отдельного входа проводилась исходя из предположения, что его наличие
предпочтительнее.
Корректировка на наличие парковки не проводилась, так как у всех аналогов парковка стихийная на улице.
Корректировка на наличие охраны предполагает, что охрана на входе в здание предпочтительнее.
Корректировка, учитывающая необходимость проведения ремонта не проводилась, так как все аналоги
находятся в рабочем состоянии.
Корректировка на разрешенный вид деятельности предполагает, что размещения общественного питания
является более выгодным по сравнению с содержанием помещения под офис.
Корректировка на дату размещения производилась на основании индекса потребительских цен в 2010 году 108,4%
(источник
информации
данные
Росстата,
сайт:
http://www.gks.ru/bgd/free/bO4_O3/lssWWW.exe/Stg/dO3/l.htm),
в 2011 году по сравнению с 2012 году индекс с начала года составил 102,7% (источник информации данные
Росстата, сайт: http://www.gks.ru/bgd/free/bO4 03/fssWWW.exe/Stg/dQ3/26ozen8.htm).
Результаты расчета рыночной стоимости аренды оцениваемого здания приведены ниже.
В качестве единицы сравнения выбрана стоимость аренды 1 кв. м общей площади сдаваемого помещения.
кв.м.
Нежилые помещения общей площадью 82,97
Оцениваемый
Элементы сравнения
Объекты сравнения - здания
объект
Функциональное
назначение
Местоположение
Нежилое
помещение
Чувашская
Республика,
Вурнарский район,
пос. Вурнары, ул.
Советская, д. 15
Объект №1
Нежилое
помещение
Чувашская
Республика,
Вурнарский район,
пос. Вурнары, ул.
Ленина, д.56
Объект №2
Нежилое
помещение
Чувашская
Республика,
Вурнарский
район, пос.
Вурнары, ул. Ж.
Илюкина, д. 15
Объект №3
Нежилое
помещение
Чувашская
Республика,
Вурнарский район,
п. Вурнары,
ул. Комсомольская,
Д.54
Переданные
правомочия
Прямая аренда
Прямая аренда
Прямая аренда
Прямая аренда
Общая площадь
помещений, м2
82,97
45
7,22
316,41
412,64
1048,61
901,92
Чувашская
Республика,
Вурнарский район,
пос. Вурнары, ул.
Ленина, д.56
Чувашская
Республика,
Вурнарский
район, пос.
Вурнары, ул. Ж.
Илюкина, д. 15
Чувашская
Республика,
Вурнарский район,
п. Вурнары, ул.
Комсомольская, Д.54
0%
412,64
0%
1048,61
0%
901,92
1 этаж
1 этаж
0%
412,64
1 этаж
0%
1048,61
1 этаж
0%
901,92
есть
нет
нет
есть
5%
433,27
5%
1101,04
0%
901,92
нет
нет
0%
433,272
нет
0%
1101,0405
нет
0%
901,92
есть
есть
0%
433,27
есть
0%
1101,04
есть
0%
901,92
Не включены
Не включены
Не включены
Не включены
0%
433,27
0%
1101,04
0%
901,92
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Местоположение
% корректировки
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Расположение
% корректировки
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Наличие отдельного
входа
% корректировки
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Охрана
% корректировки
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Парковка
% корректировки
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Коммунальные
платежи
% корректировки
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Отчет 01-в /2012
г.
Чувашская
Республика,
Вурнарский район,
пос. Вурнары, ул.
Советская, д. 15
21
Разрешенный вид
деятельности
% корректировки
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Дата размещения
% корректировки
Стоимость аренды 1
м2 руб. в год
Для размещения
офиса
2012
Для организации
школьного питания
Для размещения
офиса
Для размещения
офисов
5%
454,94
0%
1101,04
0%
901,92
2010
111,3%
506,48
2011
102,7%
1130,77
2011
102,7%
926,27
Средняя стоимость аренды 1 кв. м. в год составит: (506,48+1130,77+926,27) /3 = 854,51 ~ 855 рублей
На основании анализа представленной информации и произведенных расчетов величина арендной платы за
объект оценки, полученная методом сравнительного анализа (без учета НДС) округленно составляет 855 рублей
за 1 кв.м. в год.
Таким образом, рыночная стоимость арендной платы нежилых помещений общей площадью 82,97 кв.м.
полученная методом сравнительного анализа (без учета НДС) округленно составляет 71000 (Семьдесят одна
тысяча) рублей в год.
18 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания
покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в
определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно
которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой
недвижимости, способной приносить аналогичный доход.
Таким образам, настоящий подход подразумевает, что цена помещения, на дату оценки, есть текущая
стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет пос ле сдачи
помещения в аренду.
Процесс расчета стоимости доходным подходом состоит из трех этапов:
сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам
операционных расходов, уровням риска инвестиций и т.д.;
прогнозирование денежных потоков, которые собственность, вероятно, будет генерировать в будущие периоды;
пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость подходами капитализации. Для оценки стоимости
доходной недвижимости применяют технику капитализации или дисконтирования. Метод капитализации доходов
позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать
вывод о стоимости объекта.
Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к
одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.
18.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете,
18.2. Расчет коэффициента капитализации
Определение коэффициента капитализации является составной частью процесса оценки. Требуемая норма
отдачи для инвестора есть функция делового риска, финансового риска и риска ликвидности, которые присущи
бизнесу. Чем выше степень риска, тем выше норма отдачи, требуемая инвестором. Средневзвешенная стоимость
капитала является ставкой дисконтирования, представляющая собой требуемую норму отдачи капитала,
необходимую для оправдания инвестиций.
Наиболее корректным подходом, по нашему мнению, для определения коэффициента капитализации является
использование статистических результатов. Поэтому мы были вынуждены использовать подход кумулятивного
построения. Для начала определяем безрисковую ставку. В качестве последней принимается ставка
рефинансирования Центрального Банка России -8,0%.
Отчет 01-в/2012 г.
22
Также основные премии за риск, которые обычно рассматриваются, это премии за недостаточную
ликвидность (от 0% до 5%, нами определена в размере 1 %) и премия за менеджмент (также от 0% до 5%, нами
определена в размере 2 %), премия за альтернативный риск (от 0% до 5% нами определена в размере 5 %) и т.д.
Таким образом, коэффициент капитализации определен нами в размере 25%.
Расчет коэффициента капитализации методом построения
Безрисковая процентная ставка
Норма инфляции
Риск рынка недвижимости
Риск рынка капитала
Риск низкой ликвидации
Риск низкой инфляции
Риск управления недвижимостью
Финансовый риск
Экологический риск
Законодательный риск
Норма дисконтирования
8
4
4
2
1
2
1
2
0
1
25
18.3. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования
Стоимость объекта рассчитывают по формуле:
N
„
1
х , где
r)n
PV - текущая стоимость денежного потока, CF
- годовой поток дохода, г - ставка
дисконтирования; п - прогнозные периоды; N
- горизонт расчета.
Стоимость объекта недвижимости в последний прогнозный год определяют по следующей формуле:
V=CF/K, где:
V - стоимость объекта недвижимости в последний год расчетного периода;
CF - поток дохода за последний год расчетного периода; К - ставка
капитализации.
Оценка ставки арендной платы для объекта оценки
1)
Ставка арендной платы для объекта оценки определена в соответствии с фактическим состоянием
оцениваемого объекта и на основании анализа рынка аренды нежилого площадей в населенных пунктах
Вурнарского района составляет 60- 150 рублей /кв.м. в месяц. Для расчета ставка арендной платы принята в размере
70 рублей в месяц.
2)
Оценка операционных расходов
В состав операционных расходов включены затраты на текущий ремонт объекта, а также затраты по
содержанию объекта оценки в течение года.
Оценка затратна ремонт здания
Затраты на текущий ремонт зависят от возраста здания и его состояния. В связи со спецификой
аттестационной работы, Оценщик не располагает данными о фактических затратах на текущий ремонт объекта.
Собственные исследования Оценщика, показали, что затраты на текущий ремонт объекта оценки не потребуются.
Отчет 01-в /2012
г.
23
3)
Оценка инвестиционных затрат
Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии и проведение капитального ремонта в ближайшем
времени не планируется, в результате инвестиционные затраты будут равны нулю.
4)
Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков
Движение денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода. Первый (наивысший)
уровень - это потенциальный валовой доход, который предполагает, что все полезные площади объекта арендованы
на целый год. Второй уровень - действительный валовой доход рассчитывается путем вычета потерь от недозагрузки
площадей. Коэффициент от недоиспользования площадей в данном случае не учитывается, так как в качестве
аналогов брались арендные ставки для общей площади сдаваемых помещения. Третий уровень - чистый
операционный доход показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных
расходов, которые по предоставленным данным для данного помещения составляют 60%. Четвертый уровень поступление денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает
собственник после вычета всех денежных выплат.
Коэффициент капитализации принимается равным 25 %.
Нежилые помещения общей площадью 82,97 кв.м.
Наименование статей
Потенциальный валовой доход от
сдачи в аренду объекта за 1 кв.м.,
руб.
Поправка на экономическое
недоиспользование объекта
Действительный валовой доход
от сдачи в аренду объекта
Затраты на текущий ремонт
здания
Прочие операционные расходы
Инвестиционные затраты на
ремонт объекта
Чистый операционный доход
Стоимость объекта в
постпрогнозный период (цена
перепродажи)
Фактор текущей стоимости (в
предположении образования
денежного потока в середине года
для прогнозного периода и в
начале года -для
постпрогнозного)
Текущая стоимость денежного
потока
Рыночная стоимость объекта
оценки по доходности
Отчет 01-в/2012 г.
1- й
прогнозн
ый год
840,00
2- й
прогнозн
ый год
865,20
3- й
прогноз
ный год
891,16
4- й
прогноз
ный год
917,89
5- й
прогнозн
ый год
945,43
Постпрогн
озный
период
0
0
0
0
0
—
69695
71786
73939
76157
78442
0
0
0
0
0
41817
0
43071
0
44364
0
45694
0
47065
0
27878
28714
29576
30463
31377
7722
82 571
0,8000
0,6400
0,5120
0,4096
0,3277
0,2621
22302
18377
15143
12478
10282
2024
—
80606 ~ 80600
24
Таким образом, рыночная стоимость годового размера арендной платы нежилых помещений общей
площадью 82,970 кв.м., определенная методом дисконтирования по состоянию на 08 февраля 2012 года
составляет округленно: 80600 (Восемьдесят тысяч шестьсот) рублей.
19. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Пытаясь применить различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:
1. Нежилые помещения общей площадью 82,97 кем.
Наименование метода
Стоимость, руб.
%
Сравнительный метод
Доходный метод
ИТОГО (округленно)
71000
80600
0,5
0,5
35500
40300
75800
Рыночная стоимость годового размера арендной платы нежилых помещений общей площадью 82,970 кв.м.
составит округленно (без учета НДС): 75800 (Семьдесят пять тысяч восемьсот) рублей.
Я, являясь профессиональным оценщиком недвижимости, заявляю, что:
все факты, изложенные в настоящем отчете, мною проверены;
приведенные анализы, мнения и выводы, ограничиваются лишь принятыми мной предположениями и
существующими ограничительными условиями и представляют собой наши личные беспристрастные
профессиональные формулировки;
в отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, мы не имеем никакой личной
заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также мы не состоим в родстве, не имеем никаких личных
интересов или пристрастия по отношению к лицам, являющимися на дату вступления в силу настоящего отчета
владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающимися совершить с ней сделку; оплата наших услуг
не связана с обусловленной или заранее установленной стоимости недвижимости или с деятельностью по
оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной
недвижимости, с достижением оговоренных или возникновением последующих событий и совершением
сделки с недвижимостью;
наши анализы, мнения и выводы осуществлялись, а отчет об оценке недвижимости составлен в полном
соответствии с Правилами осуществления оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости;
мы осуществили личный осмотр оцененной недвижимости, которая являлась предметом рассмотрения в
настоящем отчете;
в ходе подготовки отчета об оценке никто не оказывал нам существенной профессиональной помощи. Все расчеты,
проведенные в рамках настоящего отчета, основаны на документах и материалах, предоставленных
ЗАКАЗЧИКОМ.
Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах
оговоренных в настоящем отчете допущений и ограничительных условий и являются нашими персональными,
непредвзятыми, профессиональными анализом, мнениями и выводами. Оценка произведена с учетом всех
ограничительных условий и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи. Такого рода ограничения
оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.
Оценщик
Отчет 01-в /2012
г.
мков Ф.
Н.
25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимост и (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке (ФСО №3),
утвержденные приказом Минэкономразития России от 20 июля 2007 г. №256.
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/ под редакцией В.В. Григорьева. М.:ИНФРА-М.2ОО4.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «оценочная деятельность». Учебное и практическое
пособие.-М.: Дело, 2002.
Сборник №4 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных,
коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов. Издательство
литературы по строительству М. 1972г.
Сборник «Индексы цен в строительстве» №44,, «Ко-инвест», 2003 г.
Статья "Безрисковая ставка доходности", Ткачук А.Ю., "Вопросы оценки", 2000 г., № 3, стр. 71.
Статья «Опыт расчет примерного коэффициента капитализации, валового рентного множителя и
коэффициентов подобия для жилой недвижимости» руководителя экспертного отдела Российского
общества оценщиков В.А. Шакина (ж. «Российский оценщик» № 1-2, 2000г.).
ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" Утверждены Приказом №446
Госражданстроя от 24 декабря 1986 г.
Д. Фридман, Н. Ордуэй. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» М, «Дело Лтд», 1995 г.
В.С.Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров, учебник «Введение в теорию оценки недвижимости», Москва,
1998г.
Четыркин Е. Подходы финансовых и коммерческих расчетов. М., 1993.
МелкумовЯ.С. Теоретическое и практическое пособие по финансовым вычислениям. М., ИНФА-М, 1996.
Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М., Экономика 1996.
Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия?. М., Финстатинформ, 1996.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.
Т. Саати. Принятие решений. Подход анализа иерархий //М. «Радио и связь», 1993.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера, М., «Дело», 1998.
Генри С. Харрисон. «Оценка недвижимости». Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.
"Из рук в руки" - газеты бесплатных объявлений (т. 252-51-44).
Отчет 01-в /2012 г.
26
ПРИЛОЖЕНИЯ
Копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы:
-Свидетельство о государственной регистрации права серии 21 АА №621613 от 20 мая 2009 года.
Документы технической инвентаризации:
-Технический паспорт на объект недвижимости - нежилые помещения №1-11, находящиеся в
двухэтажном кирпичном здании (литера А-2), составленный МУП «Вурнарское БТИ» по состоянию на 21 апреля
2009 г. инвентарный номер Р09/1343-А-02.
Заключения специальных экспертиз:
Не применялись
Другие документу по объекту оценки:
-Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков ООО РОО №0008322 от
25.10.20 Югода;
-Полис страхования ответственности оценщиков №3849 к договору №433-046556/11 / 0321R/776/0002/1 /
1186FB4QR0383 от «18» августа 2011 год (г. Москва)
-Полис страхования ответственности оценщиков №0071561 серия ПООЦ в ОАО «НАСКО»
(представительство в г.Канаш) от 21.07.2011 г.
Отчет 01-в/2012 г.
27