определение рыночной величины арендной ставки объекта

1
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ОБЪЕКТА
МЕТОДОМ КОДИРОВКИ
Вольнова Вера Александровна,
сертифицированный РОО оценщик недвижимости,
сертифицированный оценщик недвижимости, согласно
требованиям Европейских стандартов, оценщик I категории
Храпаль Елена Ивановна,
оценщик II категории
При расчете арендной ставки для объектов недвижимости после формирования выборки
сопоставимых объектов оценщик сталкивается с необходимостью провести сравнение их
качественных характеристик. Задача оцифровки качественных параметров является достаточно
сложной, и обычно решается с применением методов регрессионного анализа, который
подразумевает составление объемной выборки объектов сравнения.
В случае отсутствия возможности сформировать обширную базу данных сравнимых
объектов оценщик, как правило, использует оцифровку качественных параметров по
равномерной бальной шкале, что не всегда отражает степень влияния изменения параметра на
рыночную стоимость объекта недвижимости.
Для упрощения процедуры сравнения качественных характеристик объектов специалисты
компании «Сибирский оценщик» провели расчет коэффициентов, применяемых в процедуре
относительного анализа при определении арендной ставки объекта недвижимости. Следует
сразу отметить, что данные коэффициенты не являются оцифровкой качественных параметров
в совокупности факторов, характеризующих объект недвижимости (местоположение, площадь
и т.д.), а лишь отражают колебание арендных ставок в зависимости от изменения отдельного
параметра в границах каждого фактора.
В качестве границ отдельного фактора рассматриваются крайние точки, характеризующие
интервал параметров, в котором величина арендной ставки изменяется известным образом
(например, для такого фактора как местоположение крайние точки интервала параметров:
центр – окраина).
Перед оценщиком была поставлена задача получить значения некоторых кодов
(коэффициентов), при помощи которых можно было бы рассчитать рыночную величину
арендной ставки для объекта недвижимости в случае малого количества объектов сравнения.
Работа проводилась в следующей последовательности:
1. Определение основных факторов, влияющих на размер арендной ставки.
2. Определение средних значений арендных ставок по сегментам рынка.
3. Определение кодов для параметров основных ценообразующих факторов.
Расчеты проведены на основе Мониторинга рынка коммерческой недвижимости
г. Новосибирска за 2004 – 2006гг., выполненного аналитическим агентством RID Analytics (тел.
(383) 263-44-08, www.ridasib.com).
При этом абсолютные значения ставок аренды не рассматривались, а использовались
лишь тенденции изменения цен по каждому фактору и сегменту рынка. В рамках настоящей
статьи рассмотрен сектор рынка офисной недвижимости.
1. Определение основных факторов, влияющих на размер арендной ставки
Для определения факторов, наиболее влияющих на величину арендной ставки, применен
экспертный метод, который включал в себя;
 интервью
с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний
г. Новосибирска;
 согласование результатов проведенного опроса;
 выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на величину
арендной ставки.
2
В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы –
более 10 лет в агентствах недвижимости и оценочных компаниях г. Новосибирска. Список
опрошенных экспертов представлен в таблице 1.1.
Таблица 1.1 - Список экспертов
№
п/п
Наименование организации
Ф.И.О. эксперта
Телефон
Должность эксперта
1
2
3
4
5
ОГУП «Техцентр НСО»
АН «Доктор Риэлт»
АН «Комплекс Риэлт»
АН «Афина-Паллада»
АН «Доктор Ключ»
Романов Владимир Иванович
Филипова Светлана Николаевна
Гостева Елена Генадьевна
Гарипова Наталья Олеговна
Грицан Наталья Леонидовна
(383) 217-22-04
(383) 223-12-39
(383) 275-90-71
(383) 218-40-41
(383) 222-88-44
начальник отдела оценки
менеджер по недвижимости
ведущий риэлтер
специалист-риэлтер
специалист по недвижимости
В ходе интервью, каждому эксперту были заданы следующие вопросы:
1. какие ценообразующие факторы являются основными для определенного типа
помещений по назначению;
2. степень влияния каждого указанного фактора (вне зависимости от других) на арендную
ставку, при этом значение определяются экспертами по специальной шкале интенсивности
влияния, учитывающей степень влияния фактора:
 влияет несущественно – 1;
 влияет существенно – 2;
 влияет значительно – 3;
Результаты опроса экспертов по офисным помещениям представлены в таблице 1.2.
Таблица 1.2 - Мнения экспертов о влиянии факторов на арендную ставку для офисных помещений
Ценообразующие
факторы
Площадь
Местоположение
Состояние
Наличие дополнительных
инженерных систем
Занимаемый этаж
Количество
телефонных
линий
Наличие парковки
Порядковый номер эксперта по табл. 1
1
2
3
4
5
2,00
3,00
3,00
2,00
2,00
3,00
3,00
2,00
3,00
3,00
2,00
1,00
3,00
3,00
3,00
1,00
2,00
2,00
3,00
1,00
Средневзвешенное
значение
оценки
фактора
2,40
2,80
2,80
1,40
2,00
1,00
2,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2,00
1,00
1,00
1,40
1,20
1,00
1,00
1,00
1,00
2,00
1,20
Степени влияния ценообразующих факторов определяются методом анализа иерархий
Томаса Саати, путем построения обратносимметричной матрицы. Составляющими матриц
являются интенсивности проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j,
которые определяются экспертно по специальной шкале интенсивности:
1 – равная важность;
3 – умеренное превосходство одного над другим;
5 – существенное превосходство одного над другим;
7 – значительное превосходство одного над другим;
9 – очень сильное превосходство одного над другим;
2, 4, 6, 8 – соответствующие промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора i с другим фактором j получено а(i, j) = b, то при
сравнении второго фактора с первым получаем а(j, i) = 1/b. Сравнение элементов a и b
проводится по следующим критериям:
 какой из элементов важнее или имеет большее воздействие;
 какой из элементов более вероятен.
Построение матрицы начинается с тех факторов, которые получили наибольший балл у
экспертов, т.е. площадь, местоположение и состояние. В соответствующей строке
расставляются баллы, характеризующие превосходство данного фактора над другими
факторами.
Например, «местоположении» и «состояние» в табл. 1.2 имеют равные средние баллы 2,80. Следовательно, «местоположении» и «состояние» имеют равную важность по степени
влияния на арендную ставку. Таким образом, в строке «местоположение»/столбце «состояние»,
3
и в строке «состояние»/столбце «местоположение» ставится «1,00»; в строке
«местоположение»/столбец «площадь» ставится интенсивность «3,00» т.к. местоположение
умеренно превосходит площадь согласно табл. 1.2. Остальные ячейки матрицы заполняются
аналогично.
Значение весового коэффициента рассчитывается как отношение суммы относительных
коэффициентов для каждого фактора к итоговой сумме относительных коэффициентов,
например, для фактора «площадь» значение весового коэффициента определяется как 25,70 /
122,70 = 0,210.
Для иллюстрации в табл. 1.3. приведена матрица влияния ценообразующих факторов на
арендную ставку для офисных помещений.
Таблица 1.3 Матрица степени влияния факторов на арендную ставку для офисных помещений
Ценообразующие
факторы
Площадь
Местоположение
Состояние
Наличие
дополнительных
инженерных
систем
Занимаемый этаж
Наличие
телефона
Наличие
парковки
Итого:
Площадь
Местоположение
Состояние
1,00
3,00
3,00
0,20
0,33
1,00
1,00
0,14
0,33
1,00
1,00
0,14
Наличие
дополнительных
инженерных систем
5,00
7,00
7,00
1,00
Занимаемый этаж
Наличие
телефона
Наличие
парковки
5,00
7,00
7,00
1,00
7,00
9,00
9,00
3,00
7,00
9,00
9,00
3,00
Сумма
относительных
коэффициентов
25,70
37,00
37,00
8,50
0,20
0,14
0,14
0,11
0,14
0,11
1,00
0,33
1,00
0,33
3,00
1,00
3,00
1,00
8,50
3,00
0,069
0,024
0,14
0,11
0,11
0,33
0,33
1,00
1,00
3,00
0,024
122,70
1,000
Значение
весового
коэффициента
0,210
0,302
0,302
0,069
Из проведенных расчетов следует, что основными ценообразующими факторами,
наиболее влияющими на величину арендной ставки для помещений всех типов, являются:
 площадь,
 местоположение,
 состояние.
Поскольку сумма весовых коэффициентов остальных четырех факторов меньше, чем
весовой коэффициент наименее значимого из основных ценообразующих факторов, в
дальнейшем, при расчете арендной ставки другие факторы не учитываются.
2. Определение средних значений арендных ставок
Для дальнейших расчетов необходимо определить средние значения арендных ставок по
секторам недвижимости.
В ходе работ использовались данные указанного выше Мониторинга рынка
недвижимости, который на постоянной основе ежеквартально отслеживает цены предложений
по продаже и аренде коммерческой недвижимости различного назначения в г. Новосибирске.
В Мониторинге представлены сведения по недвижимости торгового, офисного и
производственно-складского назначения, сгруппированные в зависимости от их площади и
местоположения относительно центра города. Общее число объектов, входящих в базу данных
Мониторинга составляет около 15 000 единиц.
Используются средние цены, что позволяет исключить случайные значения и возможные
выбросы. При этом данные Мониторинга используются для выявления тенденций изменения
ставки аренды по различным объектам. То есть, абсолютные величины, приведенные в
Мониторинге, не используются.
Как показал анализ рынка, каждый ценообразующий фактор обладает четырьмя
укрупненными параметрами. В табл. 2.1 представлены группы, на которые разбиты офисные
помещения.
4
Таблица 2.1 – Укрупненные характеристики ценообразующих факторов
Ценообразующие факторы
Интервалы параметров
Площадь
до 100 кв. м
от 101 до 250 кв. м
от 251 до 500 кв. м
Местоположение
центр
приближенное к центру
средней удаленности
более 500 кв. м
окраина
Состояние
требует ремонта
под самоотделку
не
требует
(хорошее
удовлетворительное)
отличное
ремонта
или
В табл. 2.2 приведены средние арендные ставки по офисным помещениям в зависимости
от основных ценообразующих факторов. Средние величины арендных ставок рассчитаны как
среднеарифметические за 2004 – 2006гг. по Мониторингу.
При этом каждый ценообразующий фактор рассматривается отдельно от двух других, т.е.
вся исследуемая совокупность объектов сначала группируется по площади вне зависимости от
местоположения и состояния, затем группируется по местоположению вне зависимости от
площади и состояния, и группируется по состоянию вне зависимости от площади и
местоположения.
Таблица 2.2 – Средние арендные ставки по офисным помещениям (руб./кв. м в месяц)
Ценообразующие
факторы
Площадь
Местоположение
Состояние
Интервал параметров
Среднее значение
до 100 кв.м
101-250 кв.м
251-500 кв.м
более 500 кв.м
центр
приближенное к центру
средней удаленности
окраина
требует ремонта
под самоотделку
не требует ремонта (хорошее и удовлетворительное)
отличное
662
666
679
642
746
611
472
399
470
857
718
740
Далее были проведены расчеты по определению кодов указанных в табл. 2.2 параметров.
3. Определение кодов для основных ценообразующих факторов
Расчеты кодов для основных ценообразующих факторов (на примере офисных
помещений) проводятся следующим образом.
1. Определяется среднее и минимальное значение арендной ставки по каждому
ценообразующему фактору: например, по площади средние арендные ставки от 642 до 679
руб./кв.м/мес., а минимальная составляет 642 руб./кв.м/мес. (см. табл. 2.2);
2. Рассчитывается отношение каждого «среднего значения» по анализируемому фактору к
«минимальному значению» по данному фактору. Сумма полученных показателей
характеризует вклад данного ценообразующего фактора в итоговую величину арендной
ставки (см. табл. 3.1: 1,03+1,04+1,06+1,00=4,13);
3. Дальнейшие расчеты проводятся из допущения, что сумма кодов по всем параметрам
ценообразующего фактора равна количеству параметров (для офисных помещений все
ценообразующие факторы имеют 4 параметра). С учетом принятого допущения, коды для
параметров основных ценообразующих факторов определяются как отношение результатов
по каждой строке столбца 5 к итогу по этому столбцу, умноженное на количество
параметров (см. табл. 3.1: 1,03/4,13 * 4 = 1,00; (1,04/4,13*4 = 1,01 и т.д.).
Таблица 3.1 – Коды для параметров по площади для арендных ставок по офисным помещениям
ценообразующего Среднее значение Минимальное
по площади
значение
Отношение
каждого
«среднего значения по Коды
для
площади»
к параметров
по
«минимальному значению площади объекта
по площади»
№
п/п
Характеристики
фактора
1
2
3
4
5
6
1
2
3
До 100 кв.м
101-250 кв.м
251-500 кв.м
662
666
679
642
642
642
1,03
1,04
1,06
1,00
1,01
1,03
5
4
Более 500 кв.м
Итого:
642
642
1,00
4,13
0,96
4,00
После проведенных аналогичным образом расчетов по помещениям другого назначения и
другим ценообразующим факторам, полученные значения сводятся в итоговую таблицу кодов
для каждого типа объектов недвижимости по назначению.
Таблица 3.2 – Кодировка ценообразующих параметров для офисных помещений
Ценообразующий фактор
Площадь, кв. м
Местоположение
Состояние
Интервалы параметров
до 100 кв.м
101-250 кв.м
251-500 кв.м
более 500 кв.м
центр
приближенное к центру
средней удаленности
окраина
под самоотделку
отличное
не требует ремонта (хорошее и удовлетворительное)
требует ремонта
Код
1,00
1,01
1,03
0,96
1,34
1,10
0,84
0,72
1,23*
1,07
1,03
0,67
Таблица 3.3 – Кодировка ценообразующих параметров для торговых помещений
Ценообразующий фактор
Площадь, кв. м
Местоположение
Состояние
Интервалы параметров
до 100 кв.м
101-200 кв.м
201-600 кв.м
более 600 кв.м
центр
приближенное к центру
средней удаленности
окраина
под самоотделку
отличное
не требует ремонта (хорошее и удовлетворительное)
требует ремонта
Код
1,23
1,05
0,99
0,73
1,31
1,12
0,93
0,64
1,15*
1,14
1,02
0,69
Таблица 3.4 – Кодировка ценообразующих параметров для производственно-складских помещений
Ценообразующий фактор
Площадь, кв. м
Местоположение
Состояние
Интервалы параметров
до 500 кв.м
501-1000 кв.м
1001-5000 кв.м
более 5000 кв.м
центр
приближенное к центру
средней удаленности
окраина
под самоотделку
отличное
не требует ремонта (хорошее и удовлетворительное)
требует ремонта
Код
1,24
1,06
1,00
0,70
1,23
0,93
0,97
0,87
0,00**
1,64
1,54
0,82
* - из табл. 3.2 и 3.3 видно, что наиболее высокими являются ставки аренды для офисных и торговых
помещений предлагаемых «под самоотделку». Данное обстоятельство связано с тем, что «под
самоотделку» предлагаются вновь построенные объекты более высокого класса (например, офисы кл. А,
В, В+), чем существующие объекты, сдаваемые в отличном стоянии, но относящиеся к менее высокому
классу.
** - за анализируемый период (с 2004 по 2006 гг.) производственно-складские помещения в состоянии
«под самоотделку» не сдавались в аренду.
4. Пример расчета арендной ставки с применением метода кодировки
Последовательность действий при расчете арендной ставки с применением метода
кодировки включает в себя следующие шаги:
1. Каждому параметру из ценообразующих факторов объекта оценки и объектов
сравнения присваивается абсолютный код, согласно табл. 3.2 – 3.4.
6
2. Величина абсолютных кодов приводится к относительным величинам путем деления
абсолютных значений кодов по каждому из ценообразующих параметров на максимальное
значение кода.
3. По результатам кодирования производится расчет суммарного коэффициента качества
для объекта оценки и каждого из объектов сравнения (СКК).
4. Для дальнейшего расчета арендная ставка каждого из объектов сравнения делится на
суммарный коэффициент качества, и находится среднее значение полученных величин. Данный
коэффициент можно рассматривать в качестве общей характеристики рассматриваемого
сектора недвижимости для каждого объекта сравнения.
5. Для определения скорректированного значения арендной ставки по объектам сравнения
коэффициент общей характеристики сектора недвижимости для каждого объекта сравнения
умножается на суммарный коэффициент качества объекта оценки.
6. Для дальнейшего расчета определяется абсолютного значение разности между
суммарным коэффициентом качества объекта оценки и суммарным коэффициентом качества
каждого объекта сравнения. Данный показатель характеризует общую степень отличия объекта
оценки от каждого из объектов сравнения.
7. Для дальнейшего расчета определяются весовые коэффициенты, которые учитывают
диапазон общей валовой разности относительных кодов и назначаются, исходя из величины
общей валовой разности относительных кодов.
8. Средневзвешенное значение коэффициента общей характеристики сектора
недвижимости определяется путем умножения коэффициента общей характеристики сектора
недвижимости для каждого объекта сравнения на соответствующее значение весового
коэффициента для данного объекта сравнения.
9. Для определения арендной ставки для оцениваемого объекта необходимо
средневзвешенное значение коэффициента общей характеристики сектора недвижимости
умножить на суммарный коэффициент качества для объекта оценки.
Пример расчета арендной ставки для офисного здания приведен в табл. 4.1.
Таблица 4.1 – Расчет арендной ставки для офисного здания
№
Наименование корректировки
п/п
1 Ставка аренды в месяц
2
Площадь
Абсолютные коды
3
Площадь
3.1 величина кода
4
Местоположение
Ед.
измер.
руб./кв.м
кв. м
0,96-1,03
4.1 величина кода
5
Состояние
5.1 величина кода
0,72-1,34
0,67-0,67
Объект
оценки
543,3
Объект
сравнения №1
400
900
Объект
сравнения №2
500
380
Объект
сравнения №3
425
150
Объект
сравнения №4
380
150
543,3
0,96
приближенный
к центру
1,10
требует ремонта
0,67
900
0,96
приближенный к центру
1,10
отличное
1,07
380
1,03
центр
1,34
отличное
1,07
150
1,01
приближенный к центру
1,10
хорошее
1,03
150
1,01
приближенный к центру
1,10
хорошее
1,03
0,9320
0,8209
0,5447
2,30
0,9320
0,8209
0,8699
2,62
1,0000
1,0000
0,8699
2,87
0,9806
0,8209
0,8374
2,64
0,9806
0,8209
0,8374
2,64
153
174
161
144
352
400
370
331
0,32
0,57
0,34
0,34
0,30
0,20
0,25
0,25
Относительные коды
6
7
8
Площадь
Местоположение
Состояние
9
Суммарный коэффициент качества
(сумма относительных кодов) -СКК
10
Коэффициент общей характеристики
сектора недвижимости (стр.1/стр.9)
Скорректированное значение ставки
аренды (СКК*стр. 10)
Общая валовая разность относительных
кодов (СКК - стр. 9)
Весовой коэффициент
Средневзвешенное
значение
коэффициента общей характеристики
сектора недвижимости (стр.10 * стр.12)
11
12
13
14
15
Расчетная
величина
ставки объекта оценки
арендной руб./кв.м
1,00
157
361
7
Таким образом, величина арендной ставки для объекта оценки, полученная методом
кодировки, составляет 361 руб. за 1 кв. м в месяц.
5. Вывод
Применение метода кодировки при определении рыночной величины арендной ставки в
рамках доходного подхода позволяет учесть влияние изменения параметров того или иного
ценообразующего фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в случае небольшого
количества объектов сравнения. Метод опирается на данные профессиональных участников
рынка недвижимости и использование объемной базы данных.
Следует отметить, что применение данного метода корректно при условии
ежеквартального обновления базы данных и достаточного объема информации для составления
репрезентативной выборки и проведения анализа.
Так как основные тенденции рынка недвижимости в разных городах Сибирского
регионасовпадают, оценщик считает, что данные разработки можно применить не только в
Новосибирске, но и в других населенных пунктах.
6. Заключение
На основании изложенного выше метода, оценщик может на практике использовать
приведенные в таблицах коды ценообразующих параметров при расчете арендных ставок для
помещений:
1. офисные – табл. 3.2;
2. торговые – табл. 3.3;
3. производственно-складские – табл. 3.4.
Применение приведенной методики позволяет ускорить процесс оценки и рассчитать
арендную ставку в условиях ограниченности информации. Особо следует отметить, что данная
методика применима при постоянном (в нашей компании это делается ежеквартально)
обновлении исходных данных для составления матриц определения кодов.