1 Порядок государственной регистрации прав на земельные

Порядок государственной регистрации прав на земельные участки
бывших сельскохозяйственных предприятий
В редакцию нашей газеты (нашего журнала) достаточно часто
поступают письма с просьбой разъяснить порядок государственной
регистрации прав владельцев земельных долей на земельные участки
реорганизованных сельскохозяйственных предприятий, а также порядок
совершения сделок с ними. Особенный интерес вызывают данные вопросы в
условиях изменяющегося земельного законодательства.
На вопросы наших читателей отвечают специалисты Учреждения
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории Самарской области «Самарская областная
регистрационная палата».
Вопрос:
Подлежит ли государственной регистрации в учреждениях
юстиции по регистрации прав право собственности на земельные доли?
Ответ:
В
соответствии
с
действующим
законодательством
государственной регистрации подлежат право собственности и иные
вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним в
установленных законом случаях. Земельная доля сама по себе недвижимым
имуществом не является. Вместе с тем, исходя из положений действующих
нормативно-правовых
актов,
регламентирующих
порядок
обращения
земельных долей, земельная доля (свидетельство о праве на земельную
долю) подтверждает наличие у ее законного владельца доли в праве
собственности
на
земельные
угодья
соответствующего
бывшего
сельскохозяйственного предприятия. (Аналогичная норма содержится в
ст.15 Федерального Закона РФ № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения», вводимого в действие с
28 января 2003 года).
Таким образом, владелец земельной доли вправе обратиться в
учреждение юстиции по регистрации прав за государственной регистрацией
2
права общей долевой собственности на земельный участок (участки) из
состава земель реорганизованного сельскохозяйственного предприятия.
Вопрос:
Какие документы необходимо представить в учреждение
юстиции по регистрации прав для государственной регистрации прав
владельцев земельных долей?
Ответ:
В соответствии со ст.ст.16 и 24 Федерального Закона РФ
№ 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация права общей долевой
собственности владельцев земельных долей на земельный участок из
состава земель бывшего сельскохозяйственного предприятия проводится на
основании совместного заявления всех участников общей собственности
или лица, уполномоченного представлять их интересы по доверенности.
В том случае, если права владельцев земельных долей ранее были
зарегистрированы соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и
землеустройству,
что
подтверждается
свидетельствами
на
право
собственности на землю, каждый из них вправе самостоятельно обратиться
за регистрацией своего права.
При личном обращении правообладателя он должен представить
документ, удостоверяющий личность. При обращении представителя
владельца земельной доли он также должен представить документ,
удостоверяющий его личность, а также доверенность на представление
интересов правообладателя при регистрации права общей долевой
собственности.
Согласно
п.1
ст.17
и
п.4
ст.18
Федерального
Закона
РФ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним», ст.16 Федерального Закона РФ № 28-ФЗ от 2 января 2000 года
«О государственном земельном кадастре» на государственную регистрацию
права общей долевой собственности на земельный участок должен быть
представлен кадастровый план данного земельного участка, выданный
3
соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
При этом на приложении к плану земельного участка в текстовой форме
указываются
сведения
о
количестве
участников
общей
долевой
собственности, их фамилии, имена, отчества, размер доли каждого
участника долевой собственности в виде простой правильной дроби.
Для государственной регистрации прав владельцев земельных долей в
учреждение юстиции по регистрации прав необходимо представить акт
районной администрации (исполкома районного Совета) об определении
размера
земельных
угодий
реорганизуемого
сельскохозяйственного
предприятия, а также правоустанавливающие документы, на основании
которых каждый из заявителей является владельцем земельной доли.
В качестве таких документов могут быть представлены:
-
протокол
общего
собрания
участников
(членов)
сельскохозяйственного предприятия, принявшего решение о выборе формы
собственности на землю, реорганизации предприятия, распределении
земельных угодий и установлении пофамильно за каждым участником
(членом) предприятия размера земельного пая и его стоимости (если
реорганизация сельскохозяйственного предприятия осуществлялась после
1 февраля 1995 года данный протокол должен быть утвержден решением
районной администрации в соответствии с п.18 Рекомендаций о порядке
распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных
Постановлением Правительства РФ № 96 от 1 февраля 1995 года);
-
свидетельство на право собственности на землю, выданное
уполномоченным органом до начала работы учреждения юстиции по
регистрации прав (соответствующего филиала) и удостоверяющее право
лица на земельную долю;
-
свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,
если земельная доля была получена в порядке наследования;
-
договор купли-продажи, мены или дарения земельной доли, если
земельная доля была приобретена на основании сделки.
4
Обязательным приложением к документам, представляемым на
государственную
регистрацию,
является
документ,
подтверждающий
внесение платы за регистрацию в установленных размерах. Вместе с тем, в
том случае, если право владельца земельной доли подтверждается
свидетельством
на
право
собственности
на
землю,
выданным
уполномоченным органом до начала работы учреждения юстиции по
регистрации прав (соответствующего филиала), в соответствии с п.7 ст.4
Закона Самарской области № 13-ГД от 16 июля 1998 года «О плате за
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах в
Самарской области», плата за регистрацию права общей собственности не
взимается. В таком случае представление документа об оплате регистрации
не требуется.
Вопрос:
Вправе ли владелец земельной доли продать ее, подарить
или обменять на другое имущество?
Ответ:
долевой
Владелец земельной доли, являясь участником общей
собственности
на
земельный
участок
реорганизованного
сельскохозяйственного предприятия, вправе самостоятельно распоряжаться
принадлежащей ему долей в праве общей собственности на земельный
участок с учетом ограничений, установленных Гражданским Кодексом РФ.
Так, согласно ст.250 Гражданского Кодекса РФ при продаже доли в
праве общей собственности постороннему лицу (кроме случая продажи с
публичных торгов) остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую
она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при продаже доли в
праве собственности продавец обязан известить в письменной форме
остальных участников долевой собственности о намерении продать свою
долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых
продает ее. Если остальные участники долевой собственности на земельный
5
участок откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в
праве собственности на земельный участок в течение месяца, продавец
вправе
продать
ее
любому
лицу.
Соответствующие
документы
(подтверждающие извещение сособственников о продаже доли или отказы
сособственников от права преимущественной покупки, удостоверенные
нотариально или оформленные в учреждении юстиции по регистрации прав)
должны
представляться
на
государственную
регистрацию
(ст.24
Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»).
Принимая во внимание большое количество участников общей
долевой собственности на земельные участки, передаваемые гражданам при
реорганизации колхозов и совхозов (от 500 до 2500), указанные нормы
действующего законодательства существенно затрудняют оборот долей в
праве
собственности
земельные
участки
реорганизованных
сельскохозяйственных предприятий. Поэтому Федеральный Закон РФ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступает в
действие с 28 января 2003 года) упрощает процедуру извещения
сособственников о предстоящей продаже доли в праве собственности на
земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия,
допуская возможность опубликования соответствующего извещения в
средствах массовой информации, определенных субъектом Российской
Федерации (ст.12 Закона).
Вместе с тем, та же ст.12 Федерального Закона РФ «Об обороте земель
сельскохозяйственного
требование об
назначения»
извещении о
устанавливает
готовящейся
дополнительное
продаже доли
в праве
собственности высшего исполнительного органа субъекта Российской
Федерации в случае, если ни один из участников общей долевой
собственности не изъявит желания приобрести отчуждаемую долю.
Дарить, менять, передавать в залог долю в праве собственности на
земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия
6
владелец
доли
вправе
без
согласия
остальных
участников
общей
собственности.
Вопрос:
собственность
Вправе ли владелец земельной доли приобрести в
выделенную
в
натуре
часть
земельного
участка
реорганизованного сельскохозяйственного предприятия?
Ответ:
Порядок выдела в натуре доли в праве собственности на
общее имущество регламентирован ст.252 Гражданского Кодекса РФ.
Особенности выдела земельных участков из земель реорганизованных
сельскохозяйственных предприятий в счет земельных долей установлены
разделом V Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и
имущественными паями. С 28 января 2003 года особенности выдела
земельных участков в счет долей в праве общей собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения будут
определяться ст.13 Федерального Закона РФ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения».
В соответствии со ст.252 Гражданского Кодекса РФ выдел в натуре
доли в праве общей долевой собственности из общего имущества
осуществляется по соглашению участников долевой собственности, а в
случае недостижения согласия - в судебном порядке. В соответствии с п.28
Рекомендаций
о
порядке
распоряжения
земельными
долями
и
имущественными паями решение вопроса о выделе в натуре земельного
участка владельцу земельной доли отнесено к компетенции собрания
собственников земельных долей и оформляется протоколом собрания.
Ст.13
Федерального
Закона
РФ
«Об
обороте
земель
сельскохозяйственного назначения» также основана на положениях ст.252
Гражданского
Кодекса
РФ.
Вместе
с
тем,
Закон
устанавливает
принципиально иную процедуру достижения соглашения о выделе
земельного участка в счет доли в праве общей собственности.
7
В соответствии со ст.13 Федерального Закона РФ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» для выдела земельного участка в счет
доли в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения участник долевой собственности обязан
известить о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве
общей
собственности
сельскохозяйственного
на
земельный
назначения
в
участок
письменной
из
форме
земель
остальных
участников долевой собственности или опубликовать сообщение в
средствах массовой информации, определенных субъектом Российской
Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого
земельного участка и размера компенсации (в установленных случаях)
остальным участникам долевой собственности. В случае, если в течение
месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности
или опубликования сообщения от участников долевой собственности не
поступят возражения, предложение о местоположении земельного участка и
размере компенсации считается согласованным. При наличии возражений
спор
разрешается
с
использованием
согласительных
процедур,
определяемых Правительством РФ, или в судебном порядке.
Вопрос:
Вправе ли владелец земельной доли сдать ее в аренду?
Ответ:
В соответствии с п.1 ст.607 Гражданского Кодекс РФ
в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,
здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи,
которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования
(непотребляемые вещи). Земельная доля не является вещью в принципе, в
связи с чем сама по себе не может являться объектом договора аренды.
В данном случае более уместно говорить об аренде земельного участка или
части
земельного
участка
реорганизованного
сельскохозяйственного
предприятия, находящегося в общей долевой собственности владельцев
8
земельных долей. При этом представляются возможным три варианта
распоряжения земельным участком путем передачи его в аренду полностью
или частично.
Согласно ст.608 Гражданского Кодекса РФ право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также
лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в
аренду. В соответствии с п.2 ст.9 Федерального Закона РФ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения», вводимого в действие с
28 января 2003 года, в случае передачи в аренду находящегося в долевой
собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения договор аренды земельного участка заключается или с
участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на
основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой
собственности. Таким образом, все сособственники земельного участка
реорганизованного сельскохозяйственного предприятия вправе по общему
согласию сдать в аренду данный земельный участок или его часть любому
заинтересованному лицу.
Сособственники
земельного
участка
реорганизованного
сельскохозяйственного предприятия вправе также сдать земельный участок
или
его
часть
нескольким
арендаторам
(договор
аренды
со
множественностью лиц на стороне арендатора). При этом в соответствии с
п.4 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и
имущественными паями с согласия собственников земельного участка
арендаторы вправе осуществлять действия по выделению в натуре частей
земельного участка, находящихся в пользовании каждого из них.
Наконец, в соответствии со ст.247 Гражданского Кодекса РФ владение
и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении
согласия - в порядке, устанавливаемом судом. При этом участник долевой
собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование
9
части общего имущества, соразмерной его доле. Поэтому участники общей
долевой собственности на земельный участок вправе без прекращения права
долевой собственности определить порядок пользования земельным
участком, выделив в натуре части участка, причитающиеся на долю каждого
из сособственников. При этом соглашением о порядке пользования может
быть предусмотрено право каждого из сособственников без согласия
остальных
участников
общей
собственности
соответствующую часть земельного участка.
сдавать
в
аренду