комментарий - Правительство Новгородской области

КОММЕНТАРИЙ
к областной целевой программе «ипотечное жилищное кредитование в новгородской
области на 2004—2008 годы»
Ипотечное кредитование при работе по стандартам
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (вопросы и ответы)
1. Как происходит процесс ипотечного кредитования?
Потенциальный заемщик обращается в Новгородагрожилстройфонд (далее — Фонд), который
отправляет его в Банк, где производится оценка платежеспособности гражданина. Если
платежеспособность и приобретаемое гражданином жилье соответствуют всем предъявляемым
требованиям, через Банк производится оформление кредитного договора и выдача кредита,
оформление договоров купли-продажи жилого помещения и ипотеки (залога) жилого помещения.
Затем кредитный договор и договор ипотеки трансформируются в закладную, которую
приобретает Фонд, выступающий в качестве Регионального оператора Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию (далее — Агентство).
Из выкупленных Фондом закладных формируется пул, который направляется Агентству для
последующего выкупа, а средства, полученные Фондом, направляются на покупку новых
закладных. Таким образом, происходит рефинансирование системы ипотечного кредитования.
2. Какие организации задействованы в ипотечном кредитовании?
Участники cистемы ипотечного кредитования
Координатор Программы — управление строительства и инвестиционной политики области,
осуществляющее координацию участников Программы в выполнении мероприятий по ипотечному
кредитованию и контроль за реализацией Программы.
Региональный оператор (Новгородагрожилстройфонд) — действует от своего имени или от
имени Агентства, осуществляет привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и
рефинансирует кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты как за счет собственных,
так и привлеченных средств, с последующей передачей их Агентству.
— оказывает содействие заемщику в поиске жилого помещения и оформлении договора куплипродажи.
Банк (Новгородский филиал ОАО КБ «Севергазбанк») — выдает ипотечные кредиты;
— оформляет кредитные договоры, договоры ипотеки и закладную;
— продает закладную Региональному оператору;
— принимает платежи по закладной и перечисляет их Региональному оператору или Агентству.
Страховая компания (ОАО «Военно-страховая компания», ООО «Страховая компания
«Согласие») — страхует жизнь и здоровье заемщика, имущество, заложенное по договору об
ипотеке.
Нотариус — нотариально удостоверяет договор ипотеки;
— делает отметку на закладной о времени и месте нотариального удостоверения договора об
ипотеке.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним — регистрирует договор купли-продажи жилого помещения;
— регистрирует договор ипотеки;
— вносит запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество об
обременении квартиры залогом;
— регистрирует законного держателя закладной в едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество в качестве залогодержателя.
Оценщик недвижимости (ООО «Новинвент») — производит оценку квартиры, на покупку которой
выдается ипотечный кредит (оценка влияет на сумму получаемого кредита).
3. Зачем нужны страховые организации?
В соответствии со ст. 31 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
залогодатель (обычно залогодателем выступает заемщик) обязан страховать за свой счет
закладываемое имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения на сумму, не
меньшую, чем стоимость обязательства, обеспеченного ипотекой.
Кроме имущественного страхования, залогодатель, в соответствии с требованиями кредитора,
обязан осуществлять личное страхование в течение всего срока действия договора ипотеки.
4. Зачем нужен нотариус?
Ст. 10 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает обязательное
нотариальное удостоверение договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права
залогодержателя в соответствии со ст. 13 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется
закладная.
Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора
об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
5. Зачем нужен оценщик?
Оценка стоимости залога, в соответствии с ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности», требуется при
ипотечном кредитовании физических и юридических лиц для определения реальной рыночной
стоимости предмета залога.
УСЛОВИЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
6. На каких условиях предоставляется кредит?
По состоянию на 15 февраля 2004 года:
Срок пользования кредитом — от 1 до 20 лет.
Годовая процентная ставка — 15% годовых (с тенденцией к снижению).
Максимальный размер кредита — не более 70% стоимости приобретаемого жилья.
Валюта кредита — кредит, график погашения по нему и все платежи осуществляются в рублях.
7. Кто может получить кредит?
Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо, удовлетворяющее следующим
требованиям:
— возраст заемщика на момент получения кредита должен быть не менее 18 лет, при этом срок
возврата всей суммы кредита и процентов по нему должен наступать не позднее достижения
заемщиком пенсионного возраста (55 лет — для женщин и 60 лет — для мужчин);
— заемщик должен иметь стабильный и достаточный для погашения ипотечного кредита источник
дохода;
— доходы заемщика должны быть официально подтверждены. Основными источниками
получения доходов, учитываемых при расчете платежеспособности, являются:
— заработная плата по основному месту работы, по совместительству и за неполный рабочий
день;
— пенсионные выплаты и стипендии;
— доходы в виде дивидендов;
— проценты по вкладам и постоянным страховым выплатам;
— доходы в виде арендной платы;
— алименты и пособия на детей.
8. На какую сумму кредита вы можете рассчитывать?
Сумма кредита определяется на основе двух факторов: стоимости приобретаемого жилья и
дохода заемщика. Она не может превышать 70% рыночной стоимости приобретаемого жилья.
Сумма предоставляемого кредита ограничивается совокупным доходом заемщика и созаемщика.
Размер ежемесячных выплат в счет погашения кредита и процентов по нему не должен
превышать 35% от размера их чистого месячного совокупного дохода.
9. Какие требования предъявляются к созаемщику?
Созаемщиком может выступать любое физическое лицо, несущее солидарную ответственность в
рамках кредитного договора, достигшее возраста 18 лет, при условии, что срок возврата кредита
наступает до достижения созаемщиком пенсионного возраста (55 лет — для женщин, 60 лет —
для мужчин). Требования к кредитоспособности, порядок определения кредитоспособности
созаемщика аналогичны требованиям и порядку определения кредитоспособности заемщика.
10. Какая квартира обременяется залогом по договору ипотеки?
По договору ипотеки залогом обременяется квартира, приобретаемая на средства
предоставленного ипотечного кредита.
11. Какую квартиру можно купить на ипотечный кредит?
Квартиру, которую можно купить на ипотечный кредит, заемщик ищет самостоятельно или при
помощи Фонда. Дом, в котором заемщик покупает квартиру, должен быть введен в эксплуатацию и
зарегистрирован в БТИ, иначе заемщик не сможет оформить право собственности на квартиру. В
связи с этим ипотечные кредиты под долевое строительство не выделяются.
Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
— иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (коммунальные квартиры в залог
не принимаются);
— быть подключенным к электрическим, водяным или газовым системам отопления,
обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
— быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
— иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир
на последних этажах).
ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ВАРИАНТОВ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ
12. Что выгоднее: ипотечный кредит или накопление денег в банке?
Процентные ставки по депозитам в банках не столь высоки, чтобы обеспечить быстрое
накопление суммы, недостающей для покупки квартиры. С течением времени могут измениться
цены на квартиры. Кроме того, существуют определенные риски, связанные с надежностью и
устойчивостью банка, которому вы доверите свои средства на столь длительный срок. И, наконец,
главное: в течение всего времени накопления средств вы живете в старой квартире. Если
же вы возьмете ипотечный кредит на приобретение квартиры, то сразу станете ее собственником
и сможете ею пользоваться.
13. Что выгоднее: покупка жилья на ипотечный кредит или аренда жилья?
Стоимость аренды жилья сопоставима с ежемесячным платежом по ипотечному кредиту. Но в
первом случае вы платите за проживание в чужой квартире, а во втором — расплачиваетесь за
свою собственную.
Кроме того, арендодатель может в любой момент прекратить действие договора аренды, и вам
придется искать себе новое жилье. А из квартиры, купленной на ипотечный кредит, — конечно, при
условии выполнения всех обязательств перед владельцем закладной — вас никто не может
выселить, так как эта квартира является вашей собственностью.
ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА
14. Предварительная оценка платежеспособности заемщика
Предварительная оценка платежеспособности заемщика производится специалистами Фонда.
По результатам собеседования заемщик заполняет регистрационную форму заявления об участии
в ипотечной программе, а специалист Фонда производит предварительный расчет:
— максимально возможной суммы кредита;
— размера ежемесячных платежей в счет погашения суммы кредита и процентов по нему.
15. Окончательная оценка платежеспособности заемщика
При положительной предварительной оценке потенциальный заемщик направляется в Банк. В
процессе работы с Банком заемщик готовит полный комплект необходимых документов на
получение ипотечного кредита. Банк производит проверку документов и оценку
платежеспособности и кредитоспособности заемщика — его способности погашать полученный
кредит и проценты по нему.
Банк окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита может рассчитывать
заемщик.
16. Какие документы необходимо представить?
Для получения ипотечного кредита вы должны представить следующие документы:
— документы, идентифицирующие личность;
— документы о семейном положении;
— документы о состоянии здоровья;
— документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе (в том числе при наличии иных
источников дохода (работа по совместительству, пособия, пенсия, дивиденды и т.д.);
— документы по приобретаемой квартире;
— документы, представляемые созаемщиком.
17. Как оформляются договор кредита и договор ипотеки?
В случае принятия Банком и, при повторной проверке, Фондом положительного решения о выдаче
кредита заемщик вносит сумму первоначального взноса (в размере не менее 30% от стоимости
квартиры) в счет оплаты по договору купли-продажи Банку или продавцу квартиры (с
последующим представлением подтверждения произведенного платежа Банку).
Банк заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор ипотеки под залог
приобретаемой квартиры. Заемщик, при содействии Фонда, оформляет покупку квартиры у
продавца, заключая договоры купли-продажи и ипотеки жилого помещения. Сторонами по этим
договорам являются:
— заемщик (покупатель квартиры);
— продавец квартиры;
— Банк, предоставляющий кредит и выступающий залогодержателем по приобретаемой
заемщиком квартире.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке
удостоверяются закладной. Договор купли-продажи жилого помещения, договор ипотеки и
закладная подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации в Учреждении
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В день подачи документов в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним Банк перечисляет продавцу полную стоимость квартиры,
указанную в соответствующих пунктах договора купли-продажи.
Рассмотренная схема является типовой и не учитывает индивидуальных особенностей каждого
конкретного случая получения кредита. Ответы на нетиповые вопросы всегда можно получить у
специалистов Фонда или в Банке.
18. Кто непосредственно получает деньги ипотечного кредита?
Деньги, выделяемые на ипотечный кредит, перечисляются продавцу квартиры. Непосредственно
заемщик денег не получает.
19. Какие расходы несет заемщик в процессе получения кредита?
В процессе получения кредита заемщик несет дополнительные расходы, связанные с выдачей
кредита и покупкой квартиры, а именно:
— нотариальное удостоверение договора ипотеки;
— нотариальное удостоверение согласия лиц, которые будут проживать в квартире, об
освобождении жилья в случае обращения на нее взыскания;
— расходы по оформлению документов в Учреждении юстиции по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— нотариальное удостоверение закладной;
— независимая оценка недвижимого имущества;
— страховые взносы по страхованию заложенного имущества и жизни заемщика.
ПОРЯДОК ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА
20. Куда вносятся платежи?
Все платежи по погашению кредита вносятся в Банк. Между Банком и Фондом заключено
соглашение, в соответствии с которым Банк принимает от заемщиков все платежи по закладной и
перечисляет их Фонду.
21. Можно ли досрочно погасить кредит?
Досрочный возврат всей суммы кредита и уплата процентов, начисленных за пользование
кредитом, возможен с согласия Фонда, как законного держателя закладной, после его
предварительного письменного уведомления.
22. Что происходит, когда заемщик не вносит своевременно платеж?
Если заемщик не вносит до назначенной даты ежемесячный платеж, то ему и его созаемщикам
направляются письменные требования произвести ежемесячный платеж. Если через 7 дней после
получения уведомления о вручении требования ни заемщик, ни созаемщики не вносят
соответствующие платежи, им направляется требование о досрочном исполнении обязательства
по полученному ипотечному кредиту в полном объеме.
23. Что происходит с квартирой, если заемщик не может погасить кредит?
Жилое помещение, находящееся в залоге, после предоставления гражданам жилого помещения
из фонда жилья для временного поселения, будет подлежать реализации. Средства, полученные
от реализации, будут направляться на погашение требований кредитора в порядке установленной
очередности, оставшаяся сумма может быть использована на приобретение иного жилого
помещения в собственность граждан для их дальнейшего проживания или передается заемщику.
В целях реализации областной Программы ипотечного кредитования предполагается создание в
установленном порядке фонда жилья для временного поселения граждан. Он послужит гарантией
по обеспечению жильем граждан, не выполнивших обязательства по договору, обеспеченному
ипотекой.
Жилые помещения из фонда жилья для временного поселения предоставляются гражданам,
утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено
за счет ипотечного кредита и заложено в обеспечение возврата кредита в случае, если на момент
обращения взыскания такое жилье является для них единственным пригодным для проживания.
Собственник квартиры, которая приобретена за счет средств ипотечного кредита банка,
предоставленного на приобретение жилья, а также совместно проживающие с ним члены семьи
(бывшие члены семьи) обязаны освободить такое жилое помещение по требованию нового
собственника жилого помещения.
Заемщик в любом случае не теряет свои деньги, а Фонд не «наживается» на финансовых
проблемах заемщика. Хочется подчеркнуть, что Фонд заинтересован в том, чтобы дело не
доходило до продажи квартиры «с молотка», а заемщик своевременно вносил все платежи.
Начальник управления
И.Л. Желтова.