Рассмотрены содержание и сущность ипотечного ... детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и
advertisement
Аннотация, содержание Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина. – М. : Юрист, 2002. – 525 с. Рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования, детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства, как федерального, так и регионального, применяемые в мировой практике системы организации ипотечного кредитования. Особое внимание уделено возможностям организации наиболее эффективных и адаптированных к современным условия м программ ипотечного кредитования. В самостоятельный раздел выделены вопросы налогообложения практических участников рекомендаций по программ оптимизации ипотеки. Дан ряд налогообложения и разрешению налоговых проблем. Для участников ипотечных программ: ипотечных и универсальных банков, страховых компаний, лицензированных оценщиков, риэлторских фирм, компаний, (управляющих обслуживающих компаний, паевые инвестиционные специшшзированных фонды депозитариев регистраторов, агентов), а также для сотрудников государственных органов. СОДЕРЖАНИЕ Введение ........................................ 15 I. Установление ипотечных отношений 1. Закон об ипотеке и понятие ипотеки.......................16 1.1. Закон об ипотеке.............................16 1.2. Понятие и виды ипотеки...................,.....20 1.3. Ипотека в силу закона..........................21 1.4. Особенности ипотеки в силу закона, установленные Законом об ипотеке.................................25 2. Ипотека по договору и договор об ипотеке.....................27 2.1. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой......28 2.2. Имущество, которое может быть предметом ипотеки........33 2.3. Ипотека имущества, являющегося частью кондоминиума.....44 2.4. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности . ... 48 3. Требования, предъявляемые к договору об ипотеке...............49 3.1. Общие правила заключения договора об ипотеке..........49 3.2. Содержание договора об ипотеке....................50 3.3. Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке.................................52 3.4. Указание в договоре об ипотеке о правах третьих лиц на предмет ипотеки...................................53 4. Закладная......................................54 4.1. Права, удостоверяемые закладной...................54 4.2. Содержание закладной и приложения к закладной.........57 4.3. Регистрация владельцев закладной...................59 и Аннотация, содержание 4.4. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства.........................61 4.5. Восстановление прав по утраченной закладной...........62 5. Государственная регистрация ипотеки в Едином государственном реестре........................................64 5.1. Государственная регистрация ипотеки................64 5.2. Порядок государственной регистрации ипотеки...........67 5.3. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки......................70 5.4. Публичный характер государственной регистрации ипотеки ... 72 5.5. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки...........................72 5.6. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку.........73 6. Обеспечение сохранности заложенного имущества..............73 6.1. Правила пользования заложенным имуществом...........74 6.2. Содержание и ремонт заложенного имущества...........77 6.3. Страхование заложенного имущества.................80 6.4. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения..............................88 6.5. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц. ... 90 6.6. Проверка заложенного имущества...................94 6.7. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества.................95 6.8. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества . 97 II. Изменение отношений сторон по ипотеке 7. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц.....99 7.1. Отчуждение заложенного имущества................. 99 7.2. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество кдругомулицу..............................100 7.3. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества................................102 7.4. Обременение заложенного имущества правами других лиц. ... 105 7.5. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества........................Ill 7.6. Последствия виндикации заложенного имущества........120 8. Последующая ипотека..............................126 8.1. Понятие последующей ипотеки....................126 8.2. Условия, при которых допускается последующая ипотека . ... 128 8.3. Обязанность залогодателя по предупреждению залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках............129 8.4. Изменение предшествующего договора об ипотеке ......... 131 8.5. Государственная регистрация последующей ипотеки.......132 8.6. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам ..................133 9. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной.....135 9.1. Уступка прав по договору об ипотеке. ................135 9.2. Передача прав по закладной.................... . . 139 9.3. Залог закладной.............................140 10. Обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки......................................141 10.1. Основания обращения взыскания на заложенное имущество. . 142 10.2. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество................................143 10.3. Исковое заявление об обращении взыскания на предмет ипотеки..................................147 10.4. Процессуальные меры по защите интересов других залогодержателей и третьих лиц при обращении взыскания на предмет ипотеки...........................150 10.5. Отдельные вопросы предварительной подготовки и судебного разбирательства дела об обращении взыскания на заложенное имущество................................154 10.6. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.........157 10.7. Условия и порядок предоставления отсрочки реализации заложенного имущества........................163 10.8. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке........................167 11. Реализация заложенного имущества при обращении взыскания......172 11.1. Способы реализации заложенного имущества и ограничения на применение отдельных способов.................172 11.2. Реализация имущества по Закону об ипотеке...........173 11.3. Правила проведения торгов, установленные в ГК РФ и Законе об исполнительном производстве..................176 11.4. Правила проведения торгов, установленные Законом об ипотеке.................................180 11.5. Объявление публичных торгов несостоявшимися.........184 11.6. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе...............................189 11.7. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации.............................190 Аннотация, содержание 11.8. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества................................192 11.9. Удовлетворение требований кредитора без обращения взыскания на предмет ипотеки....................196 III. Ипотека отдельных видов недвижимости 12. Особенности ипотеки земельных участков..................200 12.1. Особенности ипотеки земельных участков, установленные в ГК РФ..................................200 12.2. Особенности ипотеки земельных участков, установленные в главах 1-Х Закона об ипотеке....................201 12.3. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. . 202 12.4. Земельные участки, не подлежащие ипотеке............205 12.5. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю.....■.....206 12.6. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке..................208 12.7. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам.........210 12.8. Особенности оценки земельного участка при его ипотеке. ... 211 12.9. Дополнительные требования к договору об ипотеке земельного участка .................................. 214 12.10. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.................216 13. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.........218 13.1. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся.................218 13.2. Ипотека предприятия как имущественного комплекса....... 13.3. Заключение независимого аудитора при ипотеке предприятия. 223 13.4. Оценка стоимости имущества при ипотеке предприятия .... 237 13.5. Отчет об оценке имущества при ипотеке предприятия......241 13.6. Обязательства, которые могут-обеспечиваться ипотекой предприятия...............................243 13.7. Права залогодателя и залогодержателя в отношении заложенного предприятия.......................245 13.8. Обращение взыскания на заложенное предприятие. Переход права собственности на предприятие к лицу, победившему на публичных торгах..........................250 13.9. Возможности передачи в ипотеку предприятия как имущественного комплекса, находящегося в собственности коммерческой организации......................256 14. Особенности ипотеки жилых домов и квартир................259 14.1. Виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир..................................260 14.2. Применение правил Закона об ипотеке в случаях, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат......264 14.3. Специальные правила заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир.........................266 14.4. Правила залога доли в праве общей собственности на жилой дом при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме......269 14.5. Особенности ипотеки строящихся жилых домов.........271 14.6. Особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита, установленные в Законе об ипотеке................................275 14.7. Ипотечные кредиты для приобретения или строительства жилья и ипотечные кредиты для других целей...........280 14.8. Отмена залога приобретаемого объекта и установление ипотеки на объект недвижимости, находящийся в собственности заемщика.................................283 14.9. Особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира.......286 14.10. Права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение. . . . 292 IV. Налогообложение при ипотеке 15. Налоги, уплачиваемые при операциях с залогом недвижимости......297 15.1. Действующее законодательство РФ о налогах и сборах.....297 15.2. Основные начала и принципы налогообложения......... 298 15.3. Основные понятия и термины, используемые в актах законодательства о налогах и сборах.................302 15.4. Общие условия установления налогов и сборов..........305 15.5. Права и обязанности плательщиков налогов и сборов и налоговых агентов...........................306 15.6. Виды налогов, плательщиками которых являются лица, совершающие операции с залогом недвижимости.........309 15.7. Особенности системы налогов и сборов, плательщиками которых могут быть лица, совершающие операции с залогом недвижимости..............................314 16. Налоговые последствия совершения сделок с залогом недвижимости по доверенности и на основе доверительного управления имуществом....................................317 16.1. Налоговые последствия совершения сделок с недвижимостью по доверенности..............................317 16.2. Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих на основе договора о доверительном Аннотация, содержание управлении.........320 16.3. Налоговые последствия совершения операций с недвижимостью на основе договора доверительного управления..........322 16.4. Обязанности доверительного управляющего как налогового агента...................................324 16.5. Налогообложение дохода в форме материальной выгоды при сделках с залогом недвижимости, заключенных доверительным управляющим.........................328 17. Налоговый контроль при приобретении недвижимости с привлечением ипотечного кредита................................329 17.1. Система налогового контроля....................329 17.2. Обязанности и ответственность организаций или уполномоченных лиц, связанных с проведением налогового контроля . .331 17.3. Проведение налогового контроля за расходами физического лица....................................333 17.4. Ответственность физического лица за непредставление специальной декларации...................... 17.5. Ипотечное кредитование как способ решения проблем, связанных с налоговым контролем................ 17.6. Другие способы решения проблем, связанных с налоговым контролем............... 18. Налоговые обязательства при приобрел 1е 1 IT------ ,_....____,»wnnd недвижимости как объект обложения налогом на доходы физических лиц . 18.3. Методы определения цены товаров (работ, услуг) для целей налогообложения........................... 18.4. Определение цены объекта недвижимости для целей налогообложения........................... 19. Материальная выгода от экономии на процентах при получении ипотечного кредита.............................. ) 19.1. Налогообложение материальной выгоды в виде экономии на процентах до 2001 г......................... 19.2. Материальная выгода как объект обложения налогом на доходы физических лиц...................... 19.3. Налоговая ставка, применяемая к доходу в форме материальной выгоды от экономии на процентах........ 19.4. Особенности исчисления и уплаты налога с дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах........ 19.5. Учет особенностей системы налогообложения материальной выгоды от экономии на процентах при заключении договоров ИПОТеЧНОГО кпе.тгтпяглжп ипотечного кредитования 20. Имущественный имущественный налоговый вычет при приобретении или строительстве жилья с привлечением ипотечного кредита . 335 336 338 ___ .U.WIDVI »а при приооретении недвижимости........341 1/П 18.1. Налог на доходы физических лиц.............. 18.2. Материальная выгода при приобретении vat/- r^fc-rr ~-— - 341 . 345 . 348 . 350 . 353 . 353 . 354 , 355 356 360 361 361 366 ________i кредита......... 20.1. Льгота по подоходному налогу с физических лиц при приобретении или строительстве жилья.............. 20.2. Условия предоставления имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры.............................. • 20.3. Основные различия механизмов льготы по подоходному налогу с физических лиц и имущественному налоговому вычету по налогу на доходы физических лиц................368 20.4. Размер имущественного налогового вычета при ипотечном кредитовании..............................370 21. Налогообложение доходов от продажи недвижимого имущества, приобретенного с привлечением ипотечного кредита............. 373 21.1. Система налогообложения доходов физических лиц от продажи имущества, принадлежащего на праве собственности......373 21.2. Об интерпретации норм, содержащихся в п. 1. ст. 220 НК, в Методических рекомендациях Министерства РФ по налогам и сборам..................................374 21.3. Особенности определения налоговой базы При продаже недвижимого имущества, приобретенного физическим лицом за счет ипотечного кредита......................376 21.4. Особенности налогообложения доходов индивидуального предпринимателя от продажи недвижимости, являющейся предметом ипотеки...........................378 22. Налогообложение недвижимого имущества физических лиц при ипотеке....................................381 22.1. Налог на имущество физических лиц................381 Аннотация, содержание 22.2. Льготы по налогам на имущество физических лиц........384 22.3. Исчисление и уплата налога на строения, помещения и сооружения...............................387 22.4. Возможности минимизации обязательств по налогу настроения, помещения и сооружения...............389 23. Недвижимость, заложенная по договору об ипотеке, как объект налогообложения при наследовании или дарении..............393 23.1. Налогообложение имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.......................393 23.2. Оценка недвижимого имущества для целей налогообложения . 398 23.3. Налоговые ставки по налогу с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения................399 23.4. Льготы по налогу с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.......................400 23.5. Исчисление и уплата налога, предоставление отсрочки и рассрочки................................ 402 23.6. Особенности налогообложения при наследовании недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. . . 404 23.7. Способы минимизации налоговых обязательств.........405 24. Налоговые обязательства сторон по договору ренты. ............407 24.1. Понятие и виды ренты.........................407 24.2. Права и обязанности сторон по основным видам договоров ренты...................................408 24.3. Трактовка договоров ренты в документах налоговых органов. . 412 24.4. Налогообложение дохода получателя ренты............416 24.5. Налоговые обязательства плательщика ренты...........417 25. Налогообложение юридических лиц при ипотечных операциях......418 25.1. Налог на прибыль организаций, налогоплательщики......418 25.2. Объект налогообложения, налоговая база и налоговые ставки по налогу на прибыль организаций..................421 25.3. Порядок исчисления налога и авансовых платежей........424 25.4. Особенности налогообложения дохода в виде процентов.....427 25.5. Налоговый учет доходов (расходов) в виде процентов......429 25.6. Особенности отнесения процентов по полученным заемным средствам к расходам..........................431 26. Налогообложение доходов при операциях с закладной, i . ценными бумагами, эмитируемыми на основе закладных и при уступке (переуступке) прав по кредитному договору и договору об ипотеке.....433 26.1. Доходы физических лиц по операциям с закладной и ценными бумагами, эмитируемыми на основе закладных..........433 26.2. Налоговая база и порядок уплаты налога на доходы физических лиц при операциях с закладной или с ценными бумагами, эмитированными на основе закладных . ............. . 437 26.3. Материальная выгода от приобретения закладной........440 26.4. Налогообложение дохода физического лица при безвозмездном получении закладной от организации или индивидуального предпринимателя 27. Налогообложение доходов юридических лиц по операциям с ипотечными ценными бумагами....................... 27.1. Доход юридического лица по операциям с закладной или с ценными бумагами, эмитированными на основе закладных. 27.2. Налогообложение дохода юридического лица при уступке (переуступке) прав по кредитному договору и договору об ипотеке......... 442 443 443 444 27.3. Особенности налогообложения прибыли профессиональных участников рынка ценных бумаг...................445 27.4. Особенности налогообложения прибыли банков...... 447 V. Программы ипотечного кредитования 28. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ................................452 28.1. Общая характеристика Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования................452 28.2. Цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования................453 28.3. Основные задачи Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.......................457 28.4. Организация системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования............................ 28.5. Стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам......................... 28.6. Механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования..........461 29. Программа мероприятий по реализации Концепции раз] 457 460 ипотечного жилищного кредитования звития системы 466 29.1. Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке................................466 29.2. Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного Аннотация, содержание жилищного кредитования.......................468 29.3. Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования................470 29.4. Снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки..................................472 29.5. Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов.....473 30. Роль органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования.....................475 30.1. Направления деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования..............................475 30.2. Финансирование приобретения и строительства жилья в регионах РФ..............................477 30.3. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов и муниципальные жилищные облигации.........................480 31. Ипотечная программа г. Москвы........................481 31.1. Система ипотечного жилищного кредитования в г. Москве. . . 481 31.2. Результаты начального периода развития системы жилищного ипотечного кредитования в г. Москве................483 31.3. Цели развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве................................485 31.4. Действующая система ипотечного жилищного кредитования в г. Москве................................486 31.5. Кредитование строительства и принципы развития системы ипотечного жилищного кредитования................489 31.6. Схема ипотечного жилищного кредитования Департамента муниципального жилья и жилищной политики..........492 32. Ипотечная программа Московской области.................493 32.1. Система ипотечного кредитования в Московской области . . . 493 32.2. Законодательная регламентация права повторного приобретения жилья..........................496 32.3. Областная целевая программа ипотечного жилищного кредитования.............................. 497 32.4. Цели, задачи, сроки и этапы реализации областной целевой программы................................498 32.5. Система программных мероприятий и управление Программой...............................499 32.6. Ресурсное обеспечение финансирования Программы......501 33. Ипотечная программа Красноярского края..................502 33.1. Закон Красноярского края о государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе................................502 33.2. Фонд ипотечного кредитования..................... 33.3. Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе................................550 33.4. Краевая целевая программа «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001—2005 годы»...........507 33.5. Механизм реализации и результаты реализации краевой целевой программы...........................510 34. Программа ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия......................................513 34.1. Участники программы ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия..........................513 34.2. Операторы первичного рынка ипотечных кредитов.......515 34.3. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные агентства).........................517 34.4. Кредиторы................................519 34.5. Сроки и этапы реализации программы ипотечного жилищного кредитования..............................522 Алфавитно-предметный указатель.........................523
