Оборот земли и инвестиционный климат Свердловской области

Земельные ресурсы и власть
Уважаемые участники заседания!
Необходимость повышения эффективности региональной экономики обусловлено
жесткой конкурентной борьбой на мировых и региональных рынках. Одним из ключевых
факторов развития деловой среды является эффективность использования земельных
ресурсов как инструмента улучшения инвестиционного климата региона.
Недостаточная обоснованность существующих методик проведения государственной
кадастровой оценки земель, фактический запрет на залог государственных земель,
отсутствие полноценного рынка земли – все это отрицательно влияет на развитие
земельных отношений в регионе.
Одним из основных направлений взаимодействия бизнеса и власти в сфере
земельных отношений является
оценка кадастровой стоимости земли в
Свердловской области
В соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области ПП №695
от 07.06.2011 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки
земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области» с
01.01.2012 г введена новая кадастровая стоимость земельных участков промышленного
назначения на основании проведенной переоценки в 2011 году.
Для целого ряда предприятий отмечен существенный рост земельных платежей, в
некоторых случаях в три и более раз, что является дополнительной нагрузкой на бизнес.
Есть факты увеличения кадастровой стоимости земельных участков под социальными
объектами и спортивными сооружениями.
Кадастровая оценка на территории Свердловской области применяется для
определения размеров земельного налога, арендной платы, выкупа земельных участков в
собственность. Проблемы кадастровой оценки имеют прямое отношение к развитию
бизнеса в Свердловской области. В соответствии с действующим законодательством (ФЗ
№167),
в
Свердловской
области
отсутствовала
возможность
досудебного
административного обжалования результатов государственной кадастровой оценки
земель, так как данная оценка была проведена ранее и не подпадала под его действие.
В настоящее время активно применятся практика установления кадастровой
стоимости земли на уровне ее рыночной оценки в судебном порядке . При этом
выявляется одна и та же тенденция, Исходя из сложившейся в уральском регионе
судебной практики по данному вопросу, кадастровая стоимость земельных участков
значительно (в разы) превышает их реальную рыночную стоимость. Считаем, что данные
факты могут свидетельствовать о недостоверности кадастровой оценки.
Одним из ключевых инструментов улучшения инвестиционного климата является
формирование зон территориального развития (ФЗ-393), которые включают в себя
инновационные предприятия, технопарки, индустриальные парки, бизнес-инкубаторы.
При этом создание индустриальных парков подразумевает подготовку участков из земель
различных форм собственности и целевого назначения, разработку механизмов
управления, определение преференций по налогам на землю.
Особое значение имеет решение земельных вопросов при создании инженерной
инфраструктуры инвестиционных проектов (энергетика, газ, водоканал, транспорт).
Зачастую сроки реализации таких проектов сдерживаются из-за длительных
согласования и прохождения нормативных документов по земле.
сроков
Инвестиционные паспорта муниципальных образований недостаточно проработаны
с точки зрения обеспечения новых проектов готовыми земельными участками.
Необходимо учитывать и проблемы отдельных категорий землепользователей,
например:
1.
Недропользователи.
(Участки недр выставляются на аукционы без
автоматического приобретения права на находящиеся над этими участками недр
земельные участки , лесные участки , водные объекты).
2.
Сельхозпроизводители (Значительная часть сельхозугодий фактически не
может находиться в законном гражданско-правовом обороте, поскольку права
граждан на эти земли до сих пор полностью не оформлены).
3.
Пользователей лесными землями (75% лесных площадей имеют срок
давности материалов лесоустройства от 15 до 25 лет, а это приводит к сокращений
возможностей формирования участков для набора лесосек на текущий год ).
Нельзя не отметить, что в последнее время при регулировании земельных
отношений между властью и бизнесом начал налаживаться конструктивный диалог.
В частности,
МУГИСО разработана «Дорожная карта» Концепции улучшения
предпринимательского климата в сфере строительства на территории Свердловской
области», которая утверждена Правительством Свердловской области (ПП 2468 от
11.12.2012 г). Данный документ определяет план действий в этой сфере на ближайшие
годы. Например, планируется сократить сроки с момента запроса о предоставлении
земельного участка до момента выдачи разрешения до 150 дней, тогда как сейчас на это
уходит почти 300 суток. Планируется сократить количество административных процедур
с 56 до 11. И это дает первоначальные результаты.
В ноябре 2012 года в рамках поручения Губернатора Свердловской области в целях
прекращения и минимизации последствий массового оспаривания собственниками и
арендаторами кадастровой оценки земельных участков МУГИСО проведена переоценка
земель муниципального образования «Город Екатеринбург». Уменьшена кадастровая
стоимость на землю под объектами торговли, офисными зданиями коммерческого
назначения, производственно-складскими помещениями, участками электростанций,
участками для разработки полезных ископаемых, на территориях проспектов, площадей,
аллей, проездов, и объектах социальной сферы.
В феврале текущего года МУГИСО создана Межведомственная комиссия по
рассмотрению споров в отношении кадастровой стоимости, что позволит значительно
ускорить сроки пересмотра кадастровой стоимости во внесудебном порядке.
Критика власти :
Но в тоже время хотелось бы отметить и негативные моменты в действиях органов
региональной и муниципальной власти
1. Межведомственная комиссия по рассмотрению споров в отношении кадастровой
стоимости создана без участия представителей землепользователей. Нет информации о ее
деятельности, составе, и разъяснении порядка обращений.
2. Несогласие с результатами кадастровой оценки земли привело к значительному
количеству обращений в суды пользователей земельных участков для отстаивания своих
интересов, о чем уже говорилось выше
3. Использование большинством муниципалитетов максимальной ставки земельного
налога.
4. Наличие фактов повышения кадастровой стоимости земельных участков без учета
целей их использования, а именно рост платежей по земельным участкам под
социальными объектами и спортивными сооружениями.
5. Избирательность при проведении корректировки в 2011 году по результатам
предыдущей переоценки 2008 года. Для одних организации был сделан перерасчет для
других нет, несмотря на подготовленные документы.
6. Недостаточная разъяснительная работа среди землепользователей и отсутствия
взаимодействия с отраслевыми союзами работодателей.
Что предлагает Союз для улучшения ситуации в сфере земельных отношений?
Для развития инвестиционного климата региона предлагается
1. Продолжить формирование регионального сегмента инфраструктуры пространственных
данных по учету и управлению земельными, водными, лесными ресурсами с
использованием возможностей геоинформационной системы, в том числе в сфере
территориального планирования и обеспечения градостроительной деятельности.
2. Предусмотреть льготы для инвестиционных проектов в виде снижения ставок
земельных платежей или предоставления налоговых каникул на период реализации
проекта. При этом необходимо предусмотреть возможность компенсации выпадающих
доходов муниципальных образований.
3. Дополнительно подготовить дополнительные мероприятия по ЗАПУСКУ ЗЕМЛИ В
ОБОРОТ в том числе совершенствование процедуры землеотведения
земель
сельскохозяйственного назначения и лесных угодий для инвестиционных проектов,
предоставление налоговых каникул по земельным платежам на период строительства
объекта.
4. Определить полномочия региональных властей, которые могут быть переданы на
муниципальный уровень для ускорения решения вопросов перевода земельных участков
в различные категории.
5. Разработать «дорожную карту» по реализации на территории региона принципа
«одного окна» при
оформлении документов на землю
в рамках деятельности
Многофункциональных центров Свердловской области.
6. Создать межведомственную рабочую группу для ускорения решения вопросов
предоставления земельных участков под строительство линейных объектов
инфраструктуры, софинансирования этих проектов из регионального и муниципального
бюджетов с использованием механизмов государственно-частного партнерства, а также
решения вопросов перевода земель из одной категории в другую.
7. Выработать механизмы, предусматривающие включение в генеральные планы и
инвестиционные паспорта территорий проектов по строительству объектов
инфраструктуры. При участии региональных отделений СОСПП и предпринимателей
провести серию «круглых столов», посвященных эффективности инвестиционных
паспортов муниципальных образований и паспортов инвестиционных площадок. Учесть
предложения, выработанные на данных мероприятиях, при реализации инвестиционных
проектов в муниципальных образованиях.
И закончить свое выступление я хотел бы цитатой из выступления Президента РФ
Путина Владимира Владимировича на заседании Государственного совета РФ 17
июля 2012 года «О повышении управления земельными ресурсами в интересах
граждан и юридических лиц» :
«Земля должна работать – и работать эффективно, в полном соответствии с нашим
земельным законодательством, согласно которому земля – это основа жизни и
деятельности человека.».
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ.