Обратное падение

Обратное падение
Четыре года рыночные цены на жилье непрерывно росли. Сейчас начался
обратный процесс, главным итогом которого станет очищение строительного
бизнеса: себестоимость строительства и рыночная стоимость жилья снова пойдут
рядом, рука об руку, как это бывает в нормальной экономике.
К концу лета-2008 на рынке недвижимости в регионе только неосведомленные
обыватели могли не заметить тревожных явлений, а для специалистов многое стало ясно
уже в июле-августе.
«Все началось с падения цен на цемент: к середине лета они, достигнув пика,
довольно резко пошли вниз, – рассказывает технический директор Челябинского
регионального центра по ценообразованию в строительстве Елена Горностаева. – К
концу февраля нынешнего года цемент подешевел уже на 30-40% и стоит меньше 3
тысяч рублей за тонну, что ниже уровня января 2008 года. Следующим был
металлопрокат, затем стали падать цены и на сборный железобетон, и на товарные
бетоны и растворы».
По данным специалистов Челинформцентра, среди предприятий стройиндустрии
первыми снижением цен на свои изделия отреагировали производители железобетонных
конструкций общего назначения - фундаментных блоков для стен и подвалов,
перекрытий, перемычек и т.д. Здесь цены снизились в промежутке от 10 до 25%. К началу
марта 2009 года рынок железобетонных конструкций подошел к показателям января
2008. Несколько иная ситуация с кирпичом. Этот важнейший ресурс подешевел
незначительно - в среднем на 5%.
Все это факторы, из которых и складывается важнейший показатель –стоимость
строительства. Впрочем, важнейшим он может стать и становится сейчас, а в течение
последних нескольких лет стоимость строительства была интересна только экономистам,
потому что от рыночной цены жилья отличалась разительно, почти на 100%.
«С введением ипотеки в 2004 году рыночная стоимость жилья стала отрываться от
стоимости строительства, и, как ракета, взмыла вверх, – говорит Игорь Лазарев,
председатель совета директоров группы компаний Челинформцентр. – Спрос на жилье,
спровоцированный ипотекой, упал на неподготовленную почву, на недостаточный объем
строительства. Четыре года – с 2004 по 2008 год – цены на квадратные метры росли
ежемесячно. Люди понимали, что скромные панельные квартиры не стоят таких денег, но
продолжающаяся инфляция и рост цен вели к тому, что жилье покупали не только
нуждающиеся, но и инвесторы – такую доходность, как дорожающий метр, не мог
обеспечить ни один банк».
В этой ситуации рост цен на стройматериалы, а значит, рост рыночной стоимости
строительства был вызван не столько объективными обстоятельствами – инфляцией,
ростом тарифов и т.д., сколько желанием предприятий стройиндустрии заставить
застройщиков – продавцов жилья – поделиться сверхприбылями, получить свою долю
пирога. Однако делиться прибылями никакой бизнес не хочет, особенно если прибыль
достигает 100%. Хочется всю ее забрать себе. Так возникли в России в целом и в нашем
регионе крупные компании, целые корпорации, которые брали в свои руки весь процесс:
инвестирование, строительство, продажа квартир, эксплуатация готового жилья. Народ
узнал новое слово – девелопмент. Собственно строительство для девелоперов – едва ли
треть их деятельности. При этом вся нагрузка на содержание корпорации тоже ложится
на стоимость квадратного метра.
Что же теперь? В начавшемся кризисе и строители, и производители
стройматериалов повели себя по-разному. По данным специалистов Челинформцентра,
большая часть предприятий стройиндустрии по-прежнему держат базовые прайс-листы
без изменений, не снижая цены и указывая их на уровне лета или даже января 2008 года,
но предлагают своим партнерам скидки, доходящие до 30%. Лишь один производитель
сборного железобетона – ООО ПСО "КПД и СК" – показал снижение цен в прайс-листах –
с 12 до 10 тысяч рублей за кубометр с НДС; из производителей кирпича официально
снизил цены только Миасский керамический завод. То же и застройщики. Продолжая
утверждать до последнего, что предпосылок для падения цен на жилье нет, и что скоро
все вернется на круги своя, они и в конце прошлого года, и в начале нынешнего
проводили и проводят различные акции, объявляют скидки до 30 и более процентов,
чтобы продать квартиры. Впрочем, некоторые из них считают, что с началом
стабилизации курса рубля ушли предпосылки к дальнейшему падению рыночных цен на
жилье. Мол, ситуация стабилизировалась. Однако практикующие риэлторы опровергают
это утверждение: цены на квадратные метры и на первичном, и на вторичном рынке
продолжают снижаться, спрос не растет. О том же свидетельствуют личные наблюдения:
одна моя хорошая знакомая с сентября прошлого года безуспешно пытается продать
когда-то самый ходовой на рынке товар - однокомнатную квартиру в нестаром доме 121-й
серии. Цену предложения продавец снизила уже более чем на 20%, но покупателей попрежнему нет.
«Аналитики Челинформцентра несколько лет твердили, что себестоимость
квадратного метра в панельном доме составляет около 25 тысяч рублей, в кирпичном –
30 тысяч. Застройщики с нами категорически не соглашались, называя свои цифры – 35
тысяч и выше. Сейчас, когда правительство предложило выкупить жилье по 27 – 25 тысяч
рублей за метр, выстроилась очередь из желающих. В Челябинске группа компаний
"Стройком" продала больше 300 тысяч квадратных метров по 27,1 тысячи рублей за
метр. В первом квартале нынешнего года предложенная цена выкупа еще ниже – 25,2
тысячи рублей за метр, и вновь очередь из желающих. Цена состоявшейся сделки и есть
цена товара на данный момент», – говорит Игорь Лазарев.
Как будут взаимодействовать в новых условиях стоимость строительства и
рыночная цена квадратного метра? Сближение состоится неизбежно, однако, не так
быстро – года за три, пока у застройщиков висят на балансе дома, построенные в
условиях высоких цен на ресурсы. Кстати, и цены на некоторые ресурсы вновь проявили
тенденцию к росту. Как сообщили в Челинформцентре, с февраля 2009 года начал
дорожать металлопрокат, причем, существенно – до 20% от того уровня, до которого упал
к началу нынешнего года. С отсрочкой от одного до нескольких месяцев это скажется на
ценах производителей железобетона. Впрочем, предприятия по-прежнему указывают в
прайс-листах не истинные цены, по которым продается продукция, а те, по которым хотят
ее продать. Региональный центр по ценообразованию в строительстве вынужден
оперировать пока только этими "хотелками", по которым не так просто просчитать
стоимость строительства и прогноз ее изменения.
Могла бы помочь электронная биржа по торговле стройматериалами, однако и к
этому шагу строительная отрасль пока не готова по нескольким причинам. Главная из них
– продукция стройиндустрии не унифицирована, не закодирована, не имеет единой,
понятной всем маркировки. А без этого биржевой товар – не товар, и торговля
невозможна. Работа по кодификации в региональных центрах по ценообразованию в
строительстве уже началась, и в Челябинске тоже. Однако дело это небыстрое – надо
расписать десятки тысяч разновидностей товаров, и при этом специалистам в разных
регионах прийти к единому мнению относительно кода той или иной продукции.
По словам руководителя Челинформцентра Игоря Лазарева, давно выступающего
с идеей создания электронной торговой биржи стройматериалов, на биржевых ценах,
ценах сделок, легко можно базировать любые расчеты и говорить, сколько же на самом
деле стоит строительство.
Государство наконец-то решило навести порядок в сфере управления затратами в
строительстве. Для чего это нужно?
«Сейчас пока разорван процесс планирования капитальных вложений и реальный
процесс строительства, – говорит технический директор Челинформценра Елена
Горностаева. – При этом строительство остается единственной отраслью, где
сохранились государственные нормативы и расценки на виды работ. Это уже
существующие кирпичики будущей системы. На базе этих кирпичиков надо создать более
укрупненные блоки, и наконец, объект-аналоги. Допустим, кирпичный дом такой-то
этажности стоит столько, каркасный – столько, офисное здание – столько. И тогда на
стадии планирования капвложений появится цена, которую можно постоянно
индексировать. А дальше в цепочке – проектирование. Проектировщик должен свои
параметры все время сравнивать с аналогом и не выходить за его параметры, не только
конструктивные, но и стоимостные. Затем строитель, получив смету, будет на нее
ориентироваться и стараться не выйти за рамки, потому что она обоснована, стоимость
строительства – контролируема. Когда все элементы сложатся, получится внятная
система управления затратами. И тогда мы сможем строить реальные прогнозы: к
примеру, через год стоимость квадратного метра будет не 14 тысяч рублей, а 13 600,
потому что мы все это просчитали. А сейчас можем только гадать. А если попадаем в
точку со своими прогнозами, только потому, что постоянно все анализируем и не особо
верим тем, кто показывает желаемые, а не реальные цены».
О важности этой работы говорит такой факт: министерству регионального
развития дано задание разработать правительственный Акт о достоверности сметной
стоимости, где достоверная сметная стоимость – та, что заложена на стадии бюджетного
планирования капитальных вложений.
Так что же ждет нас в 2009 году в части себестоимости строительства? В
региональном центре по ценообразованию подготовлен прогноз на текущий год.
«На основе государственных нормативов и текущих цен на материальные
ресурсы 20 января мы подготовили прогноз на 2009 год, – рассказывает Елена
Горностаева. – Получилось, что снижение к расчетным показателям 4-ого квартала 2008
года составит 12%. Мы не делали поквартальной разбивки и оставили себе право на
уточнение этого прогноза. Вышедший 22 января прогноз Минэкономразвития России
тоже предполагает снижение стоимости строительства в течение года на 12%.
Поквартально это будет выглядеть так: первый квартал – снижение к уровню четвертого
квартала 2008 года, второй квартал – тоже снижение, а в третьем квартале начнется
рост. Предпосылки к росту уже налицо: подорожал металлопрокат, за ним начнут
дорожать ЖБИ. Причем, цены на аналогичную продукцию могут отличаться в два раза – у
некоторых производителей еще есть резервы к снижению цен, другие эти резервы
исчерпали. В марте ожидается дальнейшее снижение цен, либо они зафиксируются при
недостаточном платежеспособном спросе на стройконструкции. Рост цен, если и
начнется, уже не будет иметь таких масштабов, как раньше».
По данным экономистов, в стоимости строительства материальные ресурсы
играют решающую роль – более 60% от норматива. 10% занимает фонд оплаты труда.
Опять же, по прогнозам, средняя зарплата строителей составит 13 660 рублей. При этом
производительность труда российских строителей в 4 раза ниже, чем в мире. По мнению
Игоря Лазарева, труд строителей недооценен, зарплату надо повышать. Если поднять
производительность труда, удорожания стоимости строительства в целом не произойдет.
В нормативах заложена и прибыль от фонда оплаты труда. При ее отнесении к
себестоимости средний размер составит 8%. Много это или мало – тоже вопрос
философский. Как говорят эксперты, в общемировой практике и пятипроцентная прибыль
считается нормальной, но согласны ли с этим наши застройщики, еще недавно имевшие
100%? Очевидно, умерить аппетиты все же придется. Уже в апреле-мае, по мнению
Игоря Лазарева, мы увидим первых разорившихся в результате кризиса. Сначала это
будут застройщики, те, что жили за счет сверхприбылей, а затем и некоторые
предприятия стройиндустрии. Но строительный бизнес не рухнет, а скорее, выйдет из
кризиса очищенным. Возможно, вернется специализация в строительстве, когда котлован
роет одна фирма, монтаж ведет другая, электрику прокладывает третья. Продают
готовые квартиры и эксплуатируют жилье тоже специализированные компании. Такие
гибкие мобильные компании более устойчивы и способны выжить в сложной
экономической ситуации. Строителям, в отличие от девелоперов, хватит прибыли,
которая образуется в процессе строительства, а значит, не будет предпосылок к
масштабному росту цен. Если государство вновь не перегнет палку в стимулировании
спроса при недостаточном объеме предложения, стоимость строительства и рыночная
стоимость жилья вновь пойдут рядом. Все должно вернуться к разумному порядку вещей.
Как бы то ни было, вряд ли квадратный метр будет расти в цене быстрыми темпами –
обедневшее в кризисе население еще не скоро обретет способность покупать дорогое
жилье.
Динамика изменения отпускных цен (с НДС) на конструкции КПД
за период июнь 2008 г. − февраль 2009 г.
Челябинская область
Свердловская область
Республика Башкортостан
Галина Абакумова
Журнал «Южно-Уральская недвижимость», № 1, март, 2009 г.