ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС ИМУЩЕСТВЕННЫХ

ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ
ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯ. МЕТОДЫ РАСЧЕТА.
Карцев П.В.
Износ как потеря стоимости имущества
Существует несколько методов расчета износа, как общей потери стоимости
объекта под влиянием действия различных факторов. Основных метода два: метод
разбивки и метод оставшегося срока экономической жизни.
Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический
износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ.
Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со
следующей формулой:
И %  1  (1  И физ% ) * (1  И фун% ) * (1  И вн % )
где




И%
Ифиз%
Ифун%
Ивн%
накопленный износ, %;
физический износ, %;
функциональный износ, %;
внешний износ, %.
Физический износ вызван физическим старение имущества, признаками которого
являются потеря прочности, точности, снижение производительности. Здесь фактическое
состояние имущества сравнивается с состоянием такого же нового объекта.
Функциональный (моральный) износ может быть вызван наличием целого ряда
факторов: более современных аналогов имущества, которые обеспечивают большую
производительность; повышенным потребление ресурсов в процессе производства
оцениваемого объекта по сравнению с современными аналогами; более высокой
стоимостью создания самого объекта по сравнению с аналогами; для зданий –
несоответствие планировочных решений современным требованиям и многими другими.
Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная
влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как
общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на
определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья,
рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые
изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям,
зонированию и административным распоряжениям.
Метод оставшегося срока экономической жизни предполагает учет всех
факторов износа в одном показателе – оставшемся сроке экономической жизни. Износ
здесь рассчитывается по формуле:
И% 
где:
И%
Тэф
Тост



Т эф
Т эф  Т ост
накопленный износ, %;
эффективный возраст, лет;
оставшийся срок экономической жизни, лет.
Таким образом, здесь учитывается желание инвестора окупить вложения за
определенный срок. Более этого срока с точки зрения пользователя эксплуатация данного
объекта не является необходимой, даже если физически он и может использоваться далее.
Способы расчета внешнего износа
Очень часто в оценочной практике используется первый метод расчета износа.
Если с определением физического износа проблем возникает не много, поскольку в
советское время была разработана достаточно большая нормативная база по
строительству и машиностроению, нормы амортизации и прочие показатели, которые
могут быть использованы для оценки физического состояния объекта, то с определение
остальных двух составляющих имеется намного больше сложностей.
При этом в наше время снижение стоимости имущества, построенного в советское
время, произошло больше под влиянием экономических факторов, поэтому следует
особое внимание уделять правильной оценке внешнего (экономического) износа.
В настоящее время практически не существует способов определения внешнего
износа в нашей стране, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом. В то
же время существует несколько способов, которые заслуживают наибольшего внимания.
Вариант 1. Разбивка на микро и макро- экономические составляющие.
Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает
вследствие воздействия макро- и микро- факторов.
Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является
снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие
факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли. То же можно сказать и
про экономическую ситуацию в регионе. Ситуация в отрасли в целом может быть
достаточно хорошей, но в местной промышленности, в таких отраслях как сельское
хозяйство, пищевая промышленность, швейная промышленность и т.п. (применительно к
малым и средним предприятиям) отдельных регионах может быть кризис. Предприятия
работают на местные рынки. Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном
регионе сказывается на доходности этих предприятий, а соответственно на их стоимости.
Микро-факторами
может
быть
признано несоответствие отраслевым,
региональным показателям показателей загрузки мощностей и доходности на конкретном
предприятии. В сравнительном и доходном подходе это учитывается через
соответствующие отраслевые коэффициенты или напрямую через поток дохода
конкретного предприятия. В затратном же подходе это должно учитываться через
внешний износ.
Макроэкономические факторы могут быть учтены через разницу в уровне доходов
населения конкретного региона по сравнению со среднестрановым показателем.
Доходность по отраслям обычно хорошо коррелирует со средними заработными платами
по этим отраслям, поэтому отраслевую составляющую также можно учесть через данный
показатель.
И Вн.Макро%
где
ИВн.Макро%
ЗПСтрана
ЗПРегион
ЗПОтрасль




ЗП Отрасль
ЗП Регион
1 (
)*(
)
ЗП Страна
ЗП Страна
макроэкономическая составляющая внешнего износа, %;
средняя заработная плата по России, руб.;
средняя заработная плата в регионе, руб.;
средняя заработная плата в отрасли, руб.
Здесь сразу возникает вопрос какой будет внешний износ, если заработная плата в
регионе или отрасли выше среднероссийского показателя. По определению износ –
уменьшение стоимости, поэтому значение износа (в процентах) не может быть
отрицательным, т.е. приводящим к увеличению базы расчета, стоимости нового объекта.
Если объект востребован на рынке, спрос на товары, производимые с помощью
оцениваемого имущественного комплекса высок, то положительное значение внешнего
износа будет учтено в увеличении предпринимательской прибыли на стадии
строительства (создания) комплекса. В данной же формуле при соотношении заработной
платы в регионе (или отрасли) со среднероссийской большем единицы, необходимо
принять значение равное 1.
Микроэкономическая составляющая внешнего износа при таком методе расчета
должна учитывать меньшую отдачу от имущества на конкретном предприятии по
сравнению со средней отдачей на предприятиях рассматриваемой отрасли в конкретном
регионе. В качестве показателя можно взять фондоотдачу. Фондоотдача на оцениваемом
предприятии (имущественном комплексе) сравнивается со средней по региону в
соответствующей отрасли. Для этого можно использовать статистические сборники,
публикуемые органами государственной статистики.
И Микро%  1  (
где



ИВн.Макро%
FПредприятие
FСредняя
f Предприятие
f Средняя
)
макроэкономическая составляющая внешнего износа, %;
фондоотдача на оцениваемом предприятии, руб.;
средняя фондоотдача в регионе по соотв. отрасли, руб.
Можно и здесь использовать показатель средней заработной платы и сравнивать
среднюю заработную плату на предприятии со средней заработной платой в регионе по
данной отрасли.
Вариант 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
Вторым вариантом расчета внешнего износа является вариант, опирающийся не на
макро- и микроэкономические показатели, а на степень загрузки производственных
мощностей.
В общем виде расчет производится по следующей формуле:
Факт
)
 Макс
И ВН %  1  (
где
ИВН%
ΗФакт


ΗМакс

внешний износ, %;
фактическая
загрузка
производственных
продукции), ед. ;
максимальная производственная мощность, ед.
мощностей
(выпуск
Формула отражает следующее утверждение. Если мощности загружены на 70%, то
присутствует внешний износ не менее 30%. «Не менее», потому что реальное снижение
доходности больше снижение объемов производства, поскольку присутствуют
постоянные затраты.
В качестве максимального объема выпуска продукции можно использовать
проектную мощность или максимально-достигнутую с момента запуска комплекса (как
правило, в советское время).
По сравнению с предыдущим вариантом данный лишен такого недостатка, как
возможность получения положительных значений износа, поскольку фактический выпуск
продукции никогда не может быть выше максимального.
Пример расчета внешнего износа
для птицефабрики яичного направления
Возможно, если необходимо получить не только значение стоимости всего
производственного комплекса, но и стоимость отдельных его составляющих элементов,
учитывать степень загрузки отдельно по группам имущества, входящим в комплекс.
Следующий пример показывает, как это было сделано в реальной оценочной
практике при оценке агропромышленного предприятия, состоящего из трех птицефабрик
яичного направления.
Внешний износ рассчитан раздельно для основного производственного
оборудования (клеточного оборудования и инкубаторов), основных производственных
зданий (птичников) и прочих производственных основных средств. Подобный расчет
внешнего износа связан с различной степенью загрузки данных групп основных средств.
Внешний износ основных производственных зданий (птичников)
Внешний износ птичников рассчитан исходя из степени использования данных
зданий, на которую влияют:
 степень использования зданий как таковых, используется или не используется в
производственном процессе (доля неработающих птичников из общего
количества) ,
 степень загрузки оборудования, установленного в здании (отношение
фактически используемого количеству птицемест к нормативному),
 уровень выхода продукции (отношение фактической яйценоскости к
нормативной).
И ВН %  1  (1  К1) * К 2 * К 3
где:
Ивн%
К1
К2
К3




внешний износ зданий птичников, %;
доля неработающих птичников из общего количества, %;
отношение фактически используемого количества птицемест к нормативному;
отношение фактической яйценоскости к нормативной.
Внешний износ птицеводческого оборудования
Внешний износ птицеводческого оборудовании (клеточного оборудования и
инкубаторов), в отличие от внешнего износа зданий птичников, учитывает только
загрузку оборудования, т.е. только имеет только две составляющие:
 степень загрузки оборудования, установленного в здании (отношение
фактически используемого количеству птицемест к нормативному),
 уровень выхода продукции (отношение фактической яйценоскости к
нормативной).
И ВН %  1  К 2 * К 3
где:
Ивн%
К2
К3



внешний износ птицеводческого оборудования, %;
отношение фактически используемого количества птицемест к нормативному;
отношение фактической яйценоскости к нормативной.
Внешний износ вспомогательных основных средств
Прочие производственные основные средства были запроектированы и построены
для обслуживания вышеуказанных. Общая проектная мощность, а соответственно
капиталовложения по таким объектам, как кормоцех, убойные цеха, склады,
вспомогательное оборудование и прочее, рассчитывались исходя из количества птицы.
Соответственно основным фактором внешнего износа по данным объектам является
общая недозагрузка производственного комплекса птицефабрики по поголовью.
И ВН %  1  К 4
где:
Ивн%
К4


внешний износ вспомогательных основных средств производственного назначения,
общая загрузка мощности производственного комплекса птицефабрики по поголовь
Сам расчет приведен в таблице далее. Для выполнения подобного расчета
предварительно было проведено обследование имущества, сбор финансовоэкономической и технической информации.
Таблица.
№
Пример расчета внешнего износа на основе загрузки производственных
мощностей с разбивкой по группам основных средств и филиалам.
Расчет внешнего износа
Всего
Филиал
№1
Филиал
№2
Филиал
№3
79
31
39%
29
5
17%
23
11
48%
27
15
56%
57%
33%
43%
58%
24%
38%
51%
26%
35%
61%
60%
61%
270
340
79%
80%
245
340
72%
77%
250
340
74%
86%
287
340
84%
77%
57%
58%
51%
61%
33%
43%
24%
38%
26%
35%
60%
61%
270
340
79%
66%
245
340
72%
73%
250
340
74%
74%
287
340
84%
49%
982
1073
350
360
272
382
360
331
Внешний износ для зданий птичников
1
2
3
1
2
3
1
2
Первая составляющая внешнего износа
По количеству работающих птичников
Всего птичников
из них не работает
Доля неработающих птичников, %
Вторая составляющая внешнего износа
По использованию птицемест
Использование мощности по несушкам, %
Использование мощности по молодняку, %
Использование мощности по общему поголовью, %
Третья составляющая внешнего износа
По яйценоскости птицы
Яйценоскость, яиц в год с одной несушки (средняя)
Норма яйценоскости, яиц в год
Выполнение нормы, %
Итого внешний износ для зданий
Внешний износ для оборудования
1
2
3
1
2
1
-
Первая составляющая внешнего износа
По использованию птицемест
Коэффициент использования птицемест по взрослой
птице
Коэффициент использования птицемест по молодняку
Общий коэффициент использования птицемест
Вторая составляющая внешнего износа
По яйценоскости птицы
Яйценоскость, яиц в год с одной несушки (средняя)
Норма яйценоскости, яиц в год
Выполнение нормы, %
Итого внешний износ для оборудования птичников
Внешний износ для прочих зданий и оборудования
По использованию проектной мощности по кол-ву
птицемест
Производственная мощность, птицемест
Несушки
Молодняк
№
2
3
4
Расчет внешнего износа
Родительское стадо
Итого
Фактический размер стада, голов
Несушки
Молодняк
Родительское стадо
Итого
Использование мощности по несушкам, %
Использование мощности по общему поголовью, %
Итого внешний износ для зданий и оборудования
Всего
Филиал
№1
Филиал
№2
Филиал
№3
209
2264
76
786
61
715
72
763
488
238
0
726
50%
32%
68%
204
77
0
281
58%
36%
64%
131
63
0
194
48%
27%
73%
153
98
0
251
43%
33%
67%