ПАМЯТКА По проведению общего собрания собственников МКД

ПАМЯТКА
По проведению общего собрания собственников МКД (в случае расторжения договора
управления с управляющей компанией и переходе на непосредственное управление и
заключения договора оказания услуг по содействию управлению МКД)
Созываем Общее собрание. Инициатором такого собрания может выступить любой
собственник. При этом от него требуется:
Шаг 1. Изготовить уведомление о проведении общего собрания.
В уведомлении указывается:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание (ФИО, № квартиры);
- форма проведения собрания (в нашем случае – собрание в форме присутствия);
- дата, место, время проведения собрания;
- повестка дня собрания (в повестке указываем максимально возможное количество
вопросов, которое необходимо решить в рамках собрания – см. приложение 1);
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (проекты
писем, договоров и пр., инициатор указывает удобное для него место и время, когда он
сможет ознакомить других собственников с информацией).
Для наглядности можно воспользоваться Образцом (приложение 1).
Шаг 2. Сообщить собственникам помещений в МКД о проведении собрания не
позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Это можно сделать:
- заказным письмом;
- вручить каждому собственнику под роспись;
- разместить в общедоступном помещении МКД информацию о собрании
Собрание лучше проводить в каком-нибудь месте, которое обеспечивало бы удобство
обсуждения поставленных вопросов, не создавало бы давки и толчеи, в теплое время года
можно на улице. Место, где проводится собрание, желательно оборудовать письменным
столом и стульями для присутствующих, а также письменными принадлежностями для
ведения протокола.
Шаг 3. Проводим собрание.
В день и час, указанный в уведомлении, проводится общее собрание. Общее
собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники
помещений в МКД или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью
процентами голосов от общего числа голосов. При этом не забываем, что правом
голосования на общем собрании обладают собственники помещений (не просто
проживающие, а именно собственники, поэтому на собрание пусть все возьмут с собой
копии свидетельств о праве собственности на квартиру). Голосование на общем собрании
собственников осуществляется собственником как лично, так и через представителя
(должна быть нотариально заверенная доверенность). Количество голосов, которым
обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на
общее имущество в МКД.
Доля в общем имуществе рассчитывается следующим образом:
из общей площади дома вычитается общая площадь жилых помещений, эта
разность составит общую площадь мест общего пользования;
затем общая площадь мест общего пользования делится на общую площадь жилых
помещений, получается то число квадратных метров мест общего пользования, которое
приходится на 1 м. кв. занимаемого жилого помещения;
затем это число умножается на площадь жилого помещения и получаете Вашу
долю в общем имуществе.
На цифрах примерно так: Общая площадь дома - 785,175 м. кв.
в т. ч. - общая площадь жилых помещений 725 м. кв.
общая площадь мест общего пользования 60,175 м. кв.
60,175 м. кв./725 м. кв.=0,0830 м. кв. на 1 м. кв. занимаемого помещения.
Площадь занимаемого помещения 40,7 м. кв.
Итого: 40,7*0,0830=3,3781 м. кв. площадь мест общего пользования,
приходящаяся на занимаемое жилое помещение.
Таким образом, для того, чтобы зафиксировать полномочия присутствующих на
собрании лиц (чтобы потом решение собрания не было отменено в суде) регистрируем
всех присутствующих в регистрационном листе (см. приложение 2), это не обязательно с
точки зрения закона, но очень хорошая мера подстраховки.
Шаг 4. Как вести собрание.
- определяем порядок проведения собрания (последовательность обсуждения вопросов
Повестки, форму голосования, выбираем председателя и секретаря собрания, определяем
форму ведения протокола (образец см. в Приложении 3)).
- Обсуждаем вопросы повестки дня. Помним, что общее собрание собственников не
вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного
собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Если целесообразно какойлибо вопрос повестки с голосования снять, голосуем за снятие в общем порядке.
- На собрании лучше вести себя по возможности корректно и доброжелательно,
продвигать свою точку зрения с учетом мнения остальных собственников помещений в
МКД. Помните, с соседями лучше не ссориться!
Шаг 5. Принимаем решения.
- Решения принимаются большинством голосов присутствующих на собрании;
- Решение общего собрания оформляется протоколом (поэтому уделяем особое внимание
оформлению протокола, см. образец в приложении 3, необходимо всех присутствовавших
на собрании ознакомить с протоколом под роспись).
Шаг 6. Доводим итоги голосования до сведения все собственников в МКД,
- Инициатор собрания обязан довести итоги голосования и решения собрания до сведения
всех собственников помещений в МКД путем размещения информации в общедоступном
месте не позднее, чем через десять дней со дня принятия этих решений.
ВНИМАНИЕ!!!!
Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений МКД, в том
числе и для тех, кто в собрании не участвовал!
Если вы не принимали участие в собрании или голосовали против принятия решения, и
этим решением нарушены Ваши права, вы можете обжаловать решение общего собрания
в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о
принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе
обжалуемое решение, если Ваш голос на собрании не мог повлиять на результаты
голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не
повлекло за собой причинение вам как собственнику убытков.
Шаг 7. Расторгаем договор с управляющей организацией.
- После принятия решения о расторжении договора с управляющей организацией
собственник, уполномоченный общим собранием, направляет управляющей организации
уведомление о расторжении договора в сроки, указанные в вашем договоре управления. К
уведомлению о расторжении договора лучше приложить решение общего собрания, чтобы
подтвердить законность и обоснованность уведомления.
- За 30 дней до даты расторжения договора УО должна передать собственнику,
определенному ОС, всю техническую документацию на МКД. Не поленитесь составить
подробный акт приема-передачи, от этого зависит дальнейшая благополучная
эксплуатация вашего дома!
Шаг 8. В рамках непосредственного управления заключаем договор об оказании
услуг.
- Согласовав на общем собрании условия такого договора, направляем обслуживающей
организации подписанный экземпляр договора (в случае полного согласия с условиями)
либо подписанный протокол разногласий с вашими предложениями по спорным пунктам.
- Договор и/или протокол разногласий подписывает лицо, уполномоченное общим
собранием (к договору / протоколу прикладываем копию решения общего собрания о
наделении указанного лица полномочиями). В дальнейшем это уполномоченное лицо
будет взаимодействовать с обслуживающей организацией и остальными собственниками
по всем вопросам.
Шаг 9. Заключаем договоры с ресурсоснабжающими организациями.
При непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирного домом
указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей
воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении
непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. При этом
предоставляются следующие документы:
- Заявление о заключении договора;
- Копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о
выборе способа управления МКД и старшего по дому;
- Правоустанавливающие документы на жилое (нежилое) помещение.
- Доверенность на управляющего, если договор от имени собственников заключает
управляющий (лучше нотариально заверенная).
В зависимости от вида коммунальных услуг РСО может запросить и иные документы.
Оригиналы представляемых документов лучше иметь с собой на случай возникновения
вопросов.
Формы договоров у всех РСО типовые, у каждого свои. Не стесняйтесь составлять
протоколы разногласий и обсуждать компромиссные варианты сотрудничества.
Следует быть готовыми к тому, что ресурсоснабжающая организация будет искать
всевозможные предлоги, чтобы не заключать договор напрямую с каждым
собственником. Однако заключение прямых договоров между РСО и каждым
собственником помещений в МКД при непосредственном управлении домом прямо
предусмотрено Жилищным Кодексом РФ. Не верьте словам представителей РСО, будто
бы они не работают напрямую с физическими лицами. Будьте готовы отстаивать свои
права.
Также необходимо помнить, что у бывшей управляющей организации могли остаться
долги (переплаты) перед ресурсовиками. В таком случае необходимо заключить
трехстороннее соглашение о переводе долга (уступке права требования) и передаче
сальдовых остатков. Заключение такого соглашения не является обязательным в силу
закона, однако бывшая УК охотно пойдет на это в случае с долгами. Труднее будет в
случае с переплатой, однако здесь пригрозить обращением в суд бывшей УК могут сами
ресурсовики.
После заключения договоров с РСО старший по дому или управляющий обращается с
заявлением в ООО «Вычислительный центр ЖКХ г.Барнаула» с предложением о
заключении договора на оказание услуг и договора присоединения к системе Сбора и
обработки платежей «Город» и прилагает следующие документы:
- Выписку из протокола общего собрания о назначении старшего по дому либо
доверенность на Управляющего, если от имени собственников договор заключает
Управляющий.
Шаг 10. Заключаем договоры с подрядчиками на содержание и ремонт МКД
Для заключения таких договоров необходимо:



провести мониторинг организаций и индивидуальных предпринимателей,
оказывающих соответствующие услуги, и выбрать лучшего по соотношению цены и
качества;
провести встречу с выбранным поставщиком и узнать в деталях, на каких условиях он
готов заключить договор;
утвердить указанные условия общим собранием собственников МКД.
При мониторинге подрядчиков ориентируйтесь, прежде всего, на текущие
потребности Вашего дома и платежеспособность собственников. Пусть мониторингом
займутся
наиболее
грамотные
и
активные
собственники
Вашего
дома.
Проконсультируйтесь у Ваших знакомых, осуществляющих непосредственное управление
своим домом, не стесняйтесь перенимать чужой опыт и просить о помощи.
На встречу с уже выбранным поставщиком пойти лучше не одному старшему по дому
или управляющему, а инициативной группой из 2-3 человек. Максимально уточняйте
условия сотрудничества, обязательно возьмите проект договора для вынесения его на
общее собрание. Тщательнее всего изучите условия оплаты. Будьте внимательны,
опасайтесь мошенников!
При обсуждении договора на общем собрании старайтесь прислушиваться к мнениям
всех собственников, в том числе тех, кто данный договор заключать не хочет, выясните
для себя их мотивы, может быть, они в чем-то правы и лучше доработать договор либо
поискать подрядчика, который предложит более выгодные условия. Помните, Вам важен
результат в виде процветания Вашего дома, а не количество заключенных договоров и
произведенных оплат.
Когда в установленном порядке решение о заключении договора принято,
подписываем договор. Обязательно заведите себе отдельную папку для хранения
договоров, в случае возникновения спора Вы сможете оперативно найти нужный
документ. Отслеживайте оплаты по каждому подрядчику, для этого хорошо подходит
программа 1С Бухгалтерия, либо можно завести тетрадь и делать записи в ней.
Шаг 11. Взаимодействие с государственными и муниципальными органами во
время проведения проверок.
Закон напрямую не предусматривает проверок граждан, осуществляющих
непосредственное управление. Однако по жалобам это могут сделать, например,
прокуратура или жилищная инспекция. Важно помнить, что цель любой проверки любого
контролирующего органа – выявить как можно больше нарушений в Вашей деятельности.
Поэтому необходимо запомнить несколько простых правил, чтобы минимизировать
последствия.
1.Ведите себя спокойно, не нервничайте. Помните, что нарушения есть всегда и у всех.
Лучше заранее подготовиться к возможной проверке (особенно если в доме уже кто-то
открыто изъявляет недовольство Вашей деятельностью), привести в порядок документы, а
также изучить полномочия проверяющего органа (они перечисляются в соответствующих
законодательных актах и актах органов местного самоуправления). Если же проверка
внеплановая, действуйте по ситуации.
2.На все вопросы проверяющих отвечайте четко и ясно, чтобы избежать двусмысленных
трактовок Ваших ответов в дальнейшем. Никогда не оправдывайтесь, даже если видите,
что выявленное нарушение существенно – будьте сдержаны и ни в коем случае не грубите
проверяющим. Не пытайтесь сваливать вину на кого бы то ни было: жителей, подрядные
организации и пр. Не скатывайтесь до разговора, построенного на взаимных обвинениях.
3.Не торопитесь выкладывать сразу «все карты на стол», представляйте документы и
информацию только после того, как Вас об этом попросят. Ни в коем случае не пытайтесь
укрывать документы от проверяющих, особенно после того, как они сами убедились в их
наличии.
4.Постарайтесь не оставлять проверяющих один на один с недовольными жителями.
5.Если Вы заметили, что проверяющие действуют неправомерно, сообщите им об этом в
вежливой и корректной форме. Если после этого они не прекратили неправомерных
действий, впоследствии Вы можете их обжаловать в вышестоящий орган власти либо в
судебном порядке. Для этого при проверке должны присутствовать как минимум двое
свидетелей с Вашей стороны. Их подписи в актах о проверке в дальнейшем укрепит
весомость их показаний.
6. Никогда не отказывайтесь от подписания актов проверки, протоколов и т.п. Наоборот,
используйте всякую возможность, чтобы вписать в такой документ все свои несогласия, и
замечания.
7. Во время проверки не бравируйте своими связями. Если они у вас есть и вы уверены,
что ваш звонок «другу» все решит, то, не говоря ничего проверяющим, сделайте звонок
«другу» и просто дайте старшему трубку. И тем более, никогда не угрожайте
проверяющим, не оказывайте явного физического сопротивления.
Шаг 12. Работа с населением.
1.Будьте всегда вежливыми, внимательно выслушивайте вопросы и претензии от жителей.
Не следует перебивать, хамить в ответ, переходить на личности. Следует воздержаться от
оскорблений, даже в ответ на агрессивное поведение. Помните, что Ваша несдержанность
может стоить Вам репутации.
2.Уделите пристальное внимание делопроизводству. Вся входящая и исходящая
корреспонденция должна быть зарегистрирована в соответствующих журналах и подшита
в скоросшивателях в хронологическом порядке. Все договоры, бухгалтерские документы
и т.п. следует хранить в отдельных папках по видам в хронологическом порядке. Ни в
коем случае не храните совместно документы разных видов, т.к. в дальнейшем это может
привести к их порче либо утрате.
3.Установите график приема жителей. Поскольку многие жители Вашего дома, скорее
всего, работают, лучше вести прием примерно с 18-00 до 20-00 два раза в неделю. Также
два раза в неделю определите утренние часы приема для неработающих жителей дома.
Таким образом, Вы сможете обеспечить комфортное взаимодействие жителей с Вами.
4.Претензии неплательщикам, ответы на письменные запросы, а также ответы на устные
запросы особо скандальным жителям следует отправлять заказным письмом с
уведомлением, чтобы в дальнейшем, если дело дойдет до суда, у Вас на руках были
доказательства отправки и получения корреспонденции. Квитанции об отправке писем и
почтовые реестры следует хранить в отдельной папке. Если реестром отправляются
уведомления о проведении общего собрания, копию такого реестра следует подшить к
протоколу собрания.
5.Помните, что в соответствии с действующим законодательством тарифы на содержание
жилья должны быть утверждены ОБЩИМ СОБРАНИЕМ собственников помещений в
доме, и никак иначе. В указанный тариф должны включаться: расходные материалы
(моющие средства, канцелярия и пр.), техническое оснащение (компьютер, принтер),
оплата за услуги управляющей компании, непредвиденные расходы и пр. Лучше всего
данные средства аккумулировать на специально открытом счете с предоставлением
ежемесячных авансовых отчетов жителям по фактически понесенным затратам. В случае,
если Вы будете производить затраты без одобрения общего собрания, а потом выставлять
указанные суммы собственникам, любой из них может оспорить Ваши действия в суде и
будет прав. Сохраняйте первичные бухгалтерские документы (чеки, квитанции, счета от
контрагентов и пр.).
6.Никогда не уклоняйтесь от общения с собственниками, даже если они пытаются
скандалить, иначе они решат, что Вам в самом деле есть, что скрывать. Отвечайте на
поставленные вопросы прямо и открыто, не уходите от ответа, даже если вопрос Вам
неприятен либо оскорбителен. К сожалению, большинство людей считает, что тот, кто
берет с них деньги, пусть и для их же нужд – вор и мошенник. Если Вы будете вести себя
правильно, то сможете снискать уважение и поддержку в лице собственников помещений
в Вашем доме.
Приложение 1
УВЕДОМЛЕНИЕ
О проведении «___» ______ 2011 г. в ___ час. ___ мин. Общего собрания собственников
помещений
многоквартирного
дома,
расположенного
по
адресу:
_____________________________________________________________________________
Собрание проводится в форме: собрания
По инициативе ______________________________________________________________
По адресу: ___________________________________________________________________
ПОВЕСТКА
1. Определение порядка проведения общего собрания. Избрание председателя и секретаря общего собрания.
Определение формы ведения протокола общего собрания.
2.
Решение вопроса о расторжении договора управления с управляющей организацией ООО
«________________________________».
3. Переход на непосредственное управление многоквартирным домом.
3. Наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников
многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами.
4. Согласование условий договора оказания услуг с ООО «_______________________________».
5. Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование).
С информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании,
можно ознакомиться по адресу: _________________________________________________
с___ час ____ мин до ____ час ____ мин ежедневно.
Внимание!
Вы можете участвовать в собрании через своего представителя путем оформления на него
доверенности в соответствии с нормами ст. 185 ГК РФ
В случае отсутствия Вас или Вашего представителя на общем собрании, решения по
вопросам повестки дня будут приняты без Вашего участия. Обжалование решений общего
собрания по принятым вопросам, если они нарушают Ваши законные интересы и наносят
Вам существенный ущерб возможно в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня
принятия решения.
ЛИНИЯ ОТРЫВА_____________________________________________________________
Собственник: __________________________________________________
Проживающий: ________________________________________________
Не возражаю против проведения собрания «___» ________________ 2011 г.
Уведомление и повестка дня собрания получены лично «___» ______________ 2011 г.
__________________ (___________________) дата
______________________ /__________________/
Приложение 2
Регистрационный лист
собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу:
_____________________________________________________________________________
общей площадью: _________________________________________________________ кв.м.
Номер
ФИО собственника
Реквизиты
квартиры,
или его
документа о
наименование
представителя
праве
помещения
собственности
1
2
3
Номер
Количество Подпись
доверенности
голосов в
в случае, если соответствии
присутствует
с реестрами
представитель
жилых и
собственника
нежилых
помещений
4
5
6
Приложение 3
Протокол №___
Общего собрания собственников помещений жилого дома
г. Барнаул
«____» ___________ 2011 г.
Общее
собрание
собственников
помещений
многоквартирного
дома
_____________________________________________________________________________
по
адресу:
Собрание проводится в помещении ______________________________________________
Присутствовали собственники помещений (их представители), подтвердившие свои полномочия на участие
в собрании с правом голоса, в количестве _____ человек, обладающих голосами в количестве ( % от
общего числа голосов), действующих на основании документов, указанных в Регистрационном листе,
который прилагается к настоящему Протоколу.
Собрание правомочно. Кворум имеется.
Собрание начато: ____ час ____ мин
Собрание окончено ____ час ____ мин
Определен порядок проведения общего собрания и ведения протокола общего собрания.
Председателем собрания избран _________________________________________________
Секретарем собрания избран ____________________________________________________
Председатель оглашает Повестку собрания.
1. Определение порядка проведения общего собрания. Избрание председателя и секретаря общего собрания.
Определение формы ведения протокола общего собрания.
2.
Решение вопроса о расторжении договора управления с управляющей организацией ООО
«________________________________».
3. Переход на непосредственное управление многоквартирным домом.
3. Наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников
многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами.
4. Согласование условий договора оказания услуг с ООО «_______________________________».
5. Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование).
Вопросы, изложенные в Повестке собрания, участникам собрания понятны.
По вопросу № ___ Повестки слушали: ____________________________________________
Предложения: ________________________________________________________________
Результаты голосования по вопросу №___ Повестки
Количество голосов «За» __________________________ (___)% от общего числа голосов
Количество голосов «Против» » ____________________ (___)% от общего числа голосов
Количество голосов «Воздержался» » _______________ (___)% от общего числа голосов
Большинством голосов принято решение: _________________________________________
Решения общего собрания являются обязательным для всех собственников многоквартирного дома,
расположенного по адресу :________________________________________________________________, в том
числе и для тех, кто не принимал участие в общем собрании.
Собрание закрыто.
Председатель собрания _________________ (подпись)
Секретарь собрания _________________ (подпись)
Протокол изготовлен и подписан «___» _____________ 2011г.
Протокол хранится ____________________________________________
С протоколом ознакомлены:
№п/п
ФИО
Дата ознакомления
Подпись