Как управлять своим домом и двором

Ярославская региональная общественная организация
«Центр социального партнерства»
Как управлять своим домом и двором
Ярославль
2006
КАК ЖИЛИ РАНЬШЕ И ЧТО СЕЙЧАС?
ВЫБИРАЕМ ФОРМУ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
ФОРМА 1.
ПОМЕЩЕНИЯ
НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ
УПРАВЛЕНИЕ
СОБСТВЕННИКАМИ
ФОРМА 2. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)
ФОРМА 3. УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ
ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОКАЗАНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
ПРИДОМОВАЯ
ЗАСТРОЙКИ
ТЕРРИТОРИИЯ.
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
- ЖИЛЬЕ И РЕФОРМА ЖКХ
- ЖИЛЬЕ И СЕМЬЯ
- ЖИЛЬЕ И ПРИВАТИЗАЦИЯ
- ЖИЛЬЕ И НАСЛЕДСТВО
- ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ПРОБЛЕМЫ
БОРЬБА
ПРОТИВ
УПЛОТНИТЕЛЬНОЙ
КАК ЖИЛИ РАНЬШЕ И ЧТО СЕЙЧАС?
СОБСТВЕННИКИ И НАНИМАТЕЛИ
В1991 году, когда была разрешена приватизация, то есть передача государственного
(или муниципального) жилья в собственность граждан, все мы разделились на
собственников и нанимателей жилья. Но, следует оговориться, что уже тогда
существовали жилищно-строительные кооперативы. Это дома, квартиры, которые тогда
находились в собственности граждан, потому что были куплены ими на личные
сбережения. Но количество их было невелико. Процедура приватизации квартир не
сильно отразилась на квартплате собственников и нанимателей. И те, и другие в равной
степени оплачивали потребляемые коммунальные услуги, то есть оплачивали
предоставляемое тепло, горячую и холодную воду, газ, электричество. В сумму
квартплаты входили также оплата текущего и капитального ремонта (которые чаще всего
не проводились), содержание и обслуживание общего имущества дома (лифтов,
лестничных пролетов, тамбуров, чердаков и проч.), которые также оставляли желать
лучшего. Все это коротко называлось: жилой фонд находится на балансе города, района,
поселка или другого муниципального образования в лице ДЕЗов, ЖЭКов, ЖКСов, ЖЭУ и
прочих Ж... , которым мы и перечисляли ежемесячно квартплату. Справедливости ради
следует отметить, что далеко не все перечисляли эту квартплату регулярно и в полном
объеме. Некоторые умудрялись накапливать долги по квартплате за 5-10 и более лет. Это
не лучшим образом сказывалось на работе тех самых Ж..., обслуживании домов, в
которых мы жили, и предоставлении нам тепла, горячей воды и прочих благ цивилизации.
Кроме того, нам постоянно твердили, что коммунальные услуги мы оплачиваем не на
100%, а только небольшую их часть (20,30,40%). Недостающая же сумма компенсируется
ЖЭКам, а также поставщикам тепла, воды и электроэнергии из средств федерального
бюджета. А поскольку - объясняли нам постоянно - средств на содержание жилья всегда
не хватает, в наших квартирах намного холоднее, чем нам хотелось бы и чем требуют
санитарные нормы и правила, а штукатурка в подъездах грозит обрушиться на голову
жильцов. Мы время от времени взбрыкивали, возмущались, единицы подавали на работу
ЖЭКов в суд и иногда даже выигрывали, но в целом мирились с таким положением дел. И
хорошо уразумели: есть ЖЭК, ему нужно платить квартплату и у него можно потребовать
или попросить необходимую для жизни справку.
Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.) нас всех
стали готовить к тому, что в ближайшем будущем мы должны начать управлять своими
домами самостоятельно, или придет некий дядя в лице коммерческой управляющей
компании и возьмет все обязанности по уходу за нашим жильем на себя. Но при этом мы
должны будем оплатить его услуги из собственного кармана плюс к оплате потребляемой
горячей и холодной воды, тепла и электроэнергии. Более детально этот процесс нам никто
не описал. Поэтому большинство россиян уповает пока на авось и на то, куда прямая
выведет.
ВЛАДЕЛЬЦЫ СОБСТВЕННЫХ ДОМОВ
Владельцев домов и коттеджей процесс реформирования ЖКХ коснется меньше,
поскольку они и до реформы все вопросы, касающиеся содержания собственного жилья,
решали самостоятельно: когда ремонтировать батареи отопления, когда восстанавливать
кровлю и ставить новый забор вокруг дома.
Решался этот вопрос просто: есть средства - будет новая крыша. Нет средств поживем еще немного под старой, подлатав ее кусками рубероида. Правда, собственникам
домов, как и владельцам (и нанимателям) квартир, с каждым годом приходилось все
больше и больше платить за потребляемые газ, воду, электроэнергию, а значит, еще туже
затягивать пояса и рассчитывать семейный бюджет так, чтобы хватило на ту самую новую
крышу.
ВЫБИРАЕМ ФОРМУ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
ШАГ 1: ГОТОВИМСЯ К ОБЩЕМУ СОБРАНИЮ ЖИЛЬЦОВ
Первый шаг, который необходимо предпринять всем собственникам квартир, - это
устроить общее собрание собственников жилья вашего дома, чтобы выбрать способ
управления домом (п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Только на таком собрании (не на лавочке у подъезда и не на кухне у соседа) можно
принять юридически значимое решение: какую именно форму управления домом выберут
его жители, кто будет обслуживать ваш дом, убирать в подъездах, менять лампочки,
производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все это
придется платить.
Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем
присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются
собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых
помещений этого жилого дома). Например, общая жилая площадь квартир в вашем доме
составляет 12 000 кв. м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем
будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть 6 000
кв. м и более. Если в вашем доме кроме собственников проживают и наниматели квартир,
принадлежащих муниципалитету (городу, району, поселку и т.д.), представители
муниципалитета должны присутствовать на вашем собрании и иметь право голоса наравне
с другими собственниками квартир. Должно быть принято решение о выборе одного из
трех способов управления домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):
1. непосредственное управление каждым жильцом своей собственной квартирой;
2. управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ);
3. управление посредством Управляющей компании (УК).
Если решение о способе управления домом принято, то те, кто не участвовал в
собрании или присутствовал, но проголосовал против принятого решения, обязаны будут
подчиниться данному решению. То есть если собрание собственников решило отдать дом
в управление какой-то Управляющей компании, то заключить договор с данной
компанией об управлении домом обязаны будут все собственники квартир: и те, кто был
«за», и те, кто хотел, к примеру, управлять своим жильем самостоятельно, и те, кто вовсе
не явился на собрание или воздержался. Так что не игнорируйте собрание жильцов, в
надежде, что его решение не повлияет на вашу дальнейшую жизнь. Идите, участвуйте и
голосуйте, а то другие проголосуют за вас, и вы будете вынуждены расплачиваться за
чужие решения. На раздумье вам осталось не так уж много времени: до 1 января 2007 года
вы должны будете представить в органы исполнительной власти вашего населенного
пункта (администрацию города, района, округа, поселка и т.д.) протоколы ведения общего
собрания собственников и результатов голосования.
ШАГ 2: ИЩЕМ МЕСТО ДЛЯ СБОРА
Как вы уже поняли, двор или детская площадка рядом с вашим домом для этих целей
вряд ли подойдет. Местом проведения собрания может стать актовый зал ближайшей
школы или дома культуры. Будьте готовы к тому, что придется заплатить за аренду
помещения (для жильцов большого многоквартирного дома это будет не такая уж
большая сумма), но только так вы сможете собраться, выслушать своих соседей и
высказаться сами, а затем принять взвешенное решение - поскольку от него будет
зависеть очень многое: будет ли в ваших квартирах и дальше холодно, а в подъездах
грязно, или же в доме поселятся тепло и уют. Следует отметить, что правительством
Москвы уже разработано Постановление «Об организации управления многоквартирными
домами» от 17 января 2006 г. № 9-ПП, в котором предусмотрены многие организационные
вопросы, в том числе и информационно-организационная поддержка собственников
помещений в организации и проведении общих собраний (п. 1.6 Приложения к
Постановлению). Поинтересуйтесь в муниципалитете, возможно, в вашем регионе тоже
принято подобное постановление, на основании которого жители смогут получить
организационно-информационную поддержку при проведении собраний со стороны
власти. Например, вам помогут арендовать помещение для проведения общего собрания
без большой арендной платы, предоставят пакет необходимых документов, проведут
обучение инициативной группы.
ШАГ 3: СООБЩАЕМ ЖИЛЬЦАМ О МЕСТЕ И ВРЕМЕНИ
ПРОВЕДЕНИЯ СОБРАНИЯ
Сообщение должно быть доставлено каждому собственнику квартиры в
многоквартирном доме, в том числе и представителям местной власти (если в доме
имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем на основании договора социального
найма) заказным письмом или вручено под расписку не позднее чем за 10 дней до
проведения собрания. Как правило, эту миссию берут или должны взять на себя наиболее
энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Вместе с
сообщением о месте и времени проведения собрания можно сразу же вручить и
бюллетени для голосования. В бюллетени для голосования внесите их следующие графы:
- сведения о лице, участвующем в голосовании;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего
в голосовании, на помещение в данном многоквартирном доме. Это может быть номер
свидетельства на право собственности, выданный регистрационной палатой, договор
купли-продажи;
- решение по каждому вопросу (их может быть сразу несколько) повестки собрания,
выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».
Все это необходимо на случай, если кто-либо из собственников жилья окажется
недовольным результатами голосования и выбранной на собрании формой управления и
постарается признать эти результаты недействительными (через суд). Например, станет
утверждать, что не был оповещен о проведении собрания надлежащим образом, не принял
участия в голосовании или просто подвергнет сомнению результаты голосования. У вас
все будет задокументировано, и вы легко сможете отстоять принятое на собрании
решение.
ШАГ 4: ПОДВОДИМ ИТОГИ ГОЛОСОВАНИЯ
Подсчет бюллетеней для голосования осуществляется представителями инициативной группы или членами выбранного на собрании собственников жилья
президиума. В протоколе ведения собрания и протоколе голосования обязательно должна
стоять дата проведения собрания, количество присутствующих, процентное соотношение
присутствующих к общему числу собственников жилого дома и итоги проведенного
голосования.
Собрание считается состоявшимся, если на нем присутствовало 50% и более от
числа всех собственников квартир вашего дома. Решение принимается исходя из
большинства проголосовавших.
ЗАПОМНИТЕ!
Наниматели квартир, то есть те, кто проживает в них на основании договора
социального найма, не принимают участия в общем собрании собственников жилья. Их
интересы на данном собрании представляет муниципалитет (администрация города,
района, поселка и т.д.), который и является собственником определенного количества
квартир в конкретном многоквартирном доме.
КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА
Рассмотрим пример: 45% собственников проголосовало за непосредственное
управление; 30% - за ТСЖ, 20% -за УК и 5%- воздержалось. Какую форму управления
принять?
В данной ситуации я порекомендовал бы провести второй тур голосования и
выбирать уже из двух форм, набравших большинство голосов: то есть между
непосредственным управлением и ТСЖ. В этом случае выбирается та форма управления,
которая получила большинство голосов. Например, за непосредственное управление
проголосовало во время второго тура 53%, за ТСЖ-40%, воздержалось - 7% от общего
числа собравшихся. Короче, принимается только абсолютное большинство голосов: более
50% голосов от числа собравшихся, то есть 50+1 голос. При этом следует отметить, что
под голосами подразумевается не конкретное количество людей, а квадратные метры
общей жилой площади, которые данный собственник занимает. Например: за 1 голос
принято 10 кв. м общей площади жилья (квартиры). Значит, собственник, имеющий
квартиру площадью 73 кв. м (3-комн. кв-ру), будет иметь 7,3 голоса. Собственник 2-комн.
кв. (общая площадь 55 кв. м) будет иметь 5,5 голоса, владелец 1 -комн. кв. (общая
площадь 38 кв. м) будет иметь на общем собрании 3,8 голоса. Все это будет
суммироваться и получится процент голосов собственников за ту или иную форму
управления.
ПРОТОКОЛ
общего собрания собственников помещений (жилья) в многоквартирном доме,
расположенном по адресу: ______________________________________________ о выборе
формы управления домом.
Сокращения:
1. «Общее собрание» - общее собрание собственников помещений в
многоквартирном
доме,
расположенном
по
адресу:
_____________________________________________
2.
«Дом»
многоквартирный
дом,
расположенный
по
адресу:
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Форма проведения общего собрания: заочное голосование, очное голосование
(нужное подчеркнуть).
Дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на
голосование (бюллетеней) при заочном голосовании: ______________ 2006 г.
Дата составления протокола общего собрания: ____________________2006 г.
Повестка дня:
1. Выбор председателя и секретаря собрания.
2. Выбор формы управления домом:
а) непосредственное управление;
б) Товарищество собственников жилья;
в) Управляющая компания.
3. Разное
В общем собрании приняли участие _______ собственников помещений в доме
(из них ____ физических лиц и______ юридических лиц), обладающие голосами
(долями в общей собственности), что составляет ____% от общего числа голосов. Кворум
имеется, и собрание правомочно решать все вопросы повестки дня.
Полностью недействительных бюллетеней: ______ штук.
Вопрос №1:
заслушали (ФИО) ____________________ (кв. № _____), который(ая) предложил(а)
выбрать председателем собрания (ФИО) __________________________ (кв. № _______),
секретарем собрания (ФИО) ___________________________________ (кв.№ ______).
Вопрос поставлен на голосование
«За» _______ голосов, _______ %; «Против» ________ голосов, _______ %;
«Воздержались» __________ голосов, _________ %.
Решение:
Избрать председателем собрания (ФИО)_______________________ (кв.№ _____),
секретарем собрания (ФИО) _______________________________ (кв.№ ___________)
Вопрос №2:
а) заслушали (ФИО) _________________________ (кв.№ ____), который (ая)
предложил(а) выбрать непосредственную форму управления домом.
Вопрос поставлен на голосование
«За» _________ голосов, _________ %; «Против» ________ голосов, ________ %;
«Воздержались» ______________ голосов, ______________%.
б) заслушали (ФИО) ___________________ (кв.№ _________), который (ая)
предложил(а) выбрать управление домом посредством Товарищества собственников
жилья. Вопрос поставлен на голосование
«За» _________ голосов, _________ %; «Против» ________ голосов, ________ %;
«Воздержались» ______________ голосов, ______________%.
в) заслушали (ФИО) _______________________ (кв. № _____), который (ая)
предложил(а) выбрать управление домом посредством Управляющей компании.
Вопрос поставлен на голосование
«За» _________ голосов, _________ %; «Против» ________ голосов, ________ %;
«Воздержались» ______________ голосов, ______________%.
Решение. За непосредственную форму управления проголосовало более 50%
присутствующих на общем собрании собственников жилья. Следовательно, для
обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и в
установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в
многоквартирном доме выбрать форму непосредственного управления домом.
Инициатор Общего собрания _____________________________ / _____________
Ф.И.О.
(Подпись)
КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА
На предыдущих страницах мы дали примерный образец протокола общего собрания
в квартирном доме по выбору формы управления этим домом. Но вы можете вынести на
голосование и другие вопросы, касающиеся жизни дома. Кроме того, если первое
голосование не позволит выявить безусловного лидера среди форм управления (т.е. более
50% голосов за ту или иную форму управления), вам придется провести второй тур
голосования. Например, когда за непосредственное управление проголосовало 45%, за
ТСЖ - 30%, за УК - 20% и 5% воздержались. В повестку дня в зависимости от того, какую
форму управления выберет ваш дом, можно включить следующие вопросы:
- выбор уполномоченных домом представителей (при форме непосредственного
управления);
- создание Товарищества собственников жилья, утверждение Устава Товарищества,
выборы правления Товарищества, выборы председателя Товарищества (председателя
может выбирать и правление Товарищества), выборы ревизионной комиссии;
- выбор Управляющей компании, которой будет передано управление данным
многоквартирным домом; утверждение текста договора, который в дальнейшем УК
должна будет заключить с каждым собственником этого дома.
Также напоминаем, что форма голосования может быть не только очной, но и
заочной. То есть те собственники жилья, которые не хотят или не могут в силу каких-то
обстоятельств присутствовать на собрании, но которые уже определились в выборе
формы управления домом, могут проголосовать заочно. Для этого необходимо заполнить
бюллетень для голосования и в запечатанном конверте передать его одному из
представителей инициативной группы не позже заранее оговоренной даты и поставить
свою подпись в списке собственников жилья данного многоквартирного дома,
подготовленном инициативной группой. Данная подпись подтверждает факт участия в
голосовании. Конверты с бюллетенями могут быть распечатаны только в день подсчета
голосов. Например, это может быть день проведения общего собрания собственников и
очного голосования поданным вопросам. В протокол при этом нужно внести строку: в
заочном голосовании приняло участие столько-то собственников и как распределились
голоса в заочном голосовании. Впоследствии эти голоса суммируются с
соответствующими голосами той или иной формы управления.
ФОРМА 1.
НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЯ
УПРАВЛЯЕМ ЕДИНОЛИЧНО...
На общем собрании собственников жилья вашего дома был выбран способ
непосредственного (личного) управления многоквартирным домом. Это значит, что
каждый собственник жилья (квартиры) обязан будет заключить договоры на холодное и
горячее водоснабжение, водоотведение (канализацию), электроснабжение газоснабжение
(в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (или теплоснабжение) или
поставки твердого топлива там, где есть печное отопление. В соответствии с договорами
вы лично будете перечислять на соответствующие счета ежемесячную плату за
предоставленные услуги. Значит, квитанций об оплате станет больше - по количеству
потребляемых услуг. Но долги соседа на вас никак не отразятся.
...НО СООБЩА
Но непосредственное управление вовсе не сводится к тому, чтобы каждый владелец
(собственник) квартиры отвечал и обустраивал только свою квартиру. Или, например,
собственник какой-то квартиры лично вызывал мастера лифтового оборудования, чтобы
тот починил сломанный лифт, а расплачивался с мастером при этом хозяин квартиры из
своего кармана. И это только один пример. А ведь в вашем подъезде или доме есть еще
лестничные пролеты, тамбуры, общие стояки тепло- и водоснабжения, электрощитовая,
через которую электроэнергией обеспечивается весь подъезд или дом и т.д. Все это
называется общим имуществом собственников жилья, а оно требует ухода и ремонта, если
вы, конечно, хотите, чтобы лифт в вашем доме работал бесперебойно, и лампочки на
лестничных площадках тоже всегда горели.
То есть непосредственное управление собственников жилья не дает им права пускать
обслуживание и содержание общего имущества на самотек, экономить на этой статье
расходов или действовать единолично (п. 1 ст. 64 ЖК РФ). Тем более что, как уже сейчас
утверждают чиновники, дома эти будут постоянно контролировать такие организации, как
Госпожарнадзор, санэпидстанция, жилищные комитеты муниципалитетов и проч. Чтобы
управляться со всем этим непростым хозяйством, на общем собрании владельцев квартир
подъезда, нескольких подъездов или всего дома (это как вы пожелаете) вы должны
выбрать уполномоченное лицо (назовем его комендантом или управляющим, но при этом
не путайте с Управляющей компанией), которое от имени всех жильцов будет заключать
договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома (п. 3 ст. 164
ЖК РФ). Необязательно собираться вновь, возможно, что первое собрание по выбору
формы управления домом (стр. 4-5) плавно перейдет к обсуждению кандидатуры
коменданта подъезда (дома). Форма голосования в данном случае законодательством не
оговаривается и принимается на усмотрение общего собрания. Это может быть простое
голосование поднятием руки или тайное голосование. Лучше, если у вас будет несколько
кандидатур на роль коменданта (управляющего) из числа соседей, которые уже
зарекомендовали себя не столько на общественной работе, сколько на хозяйственной.
УПРАВЛЯЮЩИЙ ПЛАТНЫЙ ИЛИ БЕСПЛАТНЫЙ?
Вопрос оплаты работы управляющего (или коменданта) подъездом (или домом) тоже
будет решать общее собрание собственников жилья. Но здесь не стоит забывать простую
вещь: дешево не значит хорошо. На первых порах комендант, может, и будет работать на
голом энтузиазме, но придет время, когда и он задастся вопросом: «А почему я бегаю по
всевозможным конторам, заключаю от имени соседей договоры (в то время как они сидят
на диване и смотрят телевизор), выискиваю недорогие и качественно работающие фирмы
(например, по ремонту подъездов) и все это за «спасибо»?
Так что лучше на первом же собрании обсудить вопрос ежемесячного материального
вознаграждения вашего управляющего и разделить эту сумму на всех жильцов. Эффект от
его работы будет куда выше. Возможно, в помощь коменданту понадобится выбрать еще
и бухгалтера, поскольку документации даже у собрания жильцов одного-двух подъездов
будет немало. Бухгалтера тоже выбирайте из числа профессионалов, тех, кто хорошо
знаком с бухгалтерской документацией, Налоговым кодексом РФ и так далее.
СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ТРЕБУЕТ ДЕНЕГ
Услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома могут быть разовыми,
например, ремонт крыши. Или вы решили на общем собрании, что неплохо бы заново
заделать швы между панелями в стенах дома. Комендант (управляющий) найдет фирму,
которая латает крыши, или бригаду верхолазов, которая качественно заделывает швы,
договорится с ними об оплате и вынесет этот вопрос опять же на общее собрание. На нем
вы решите, какую сумму обязан будет внести в общий котел каждый собственник жилья,
включая и муниципальное. Совсем другое дело - обслуживание лифтового оборудования,
общих тепло- или электросетей в доме. Работа эта не разовая, а постоянная и требует
регулярной, то есть ежемесячной оплаты. Управляющий от имени жильцов подъезда или
дома должен будет заключить договоры с организациями, осуществляющими ремонт
электросетей или с тепловым хозяйством, который, к примеру, и ранее обслуживал ваши
теплосети, и оговорить с ними размеры оплаты услуг, сроки их внесения и т.д.
Всю эту информацию он донесет до жильцов, которые опять же на общем собрании
решат, кто и сколько будет платить (как правило, исходя из квадратного метра жилья).
Еще одна статья расхода - уборка подъездов, замена лампочек и прочие мелочи.
Возможно, на общем собрании вы решите этот вопрос просто: соберете определенную
сумму, приобретете лампочки, и кто-то из жильцов (бесплатно или за умеренную плату)
будет менять перегоревшие. То же самое с уборщицей: найдете аккуратную женщину,
оговорите с ней условия, периодичность уборки, размер ежемесячной оплаты и
«разбросаете» эту сумму на всех владельцев квартир. Но это не единственные статьи
расходов на содержание общего имущества. Их намного больше и диктовать вам их будет
сама жизнь. Важно! Не забывайте приглашать на собрания уведомлением под роспись или
заказным письмом представителей муниципалитета, если в подъезде есть квартиры, сдаваемые по договорам социального найма. Представители муниципалитета должны
наравне с другими собственниками участвовать в собраниях собственников и голосовать
за принятые вами решения по содержанию и ремонту общего имущества дома.
САМ СЕБЕ ЭЛЕКТРИК
Возможно, что в вашем подъезде живут мастера на все руки: электрики, малярыштукатуры или сантехники, специалисты по обслуживанию котельных и другого
теплооборудования. В этом случае закон допускает, что собственники квартир
распределят между собой обязанности по обслуживанию и ремонту общего имущества
дома. Но при этом они должны подтвердить свои способности либо документально
(например, наличием «корочек» профессионального электрика и т.д.), либо пройти
программу обучения и освоить основные правила эксплуатации электро-, газо- и
теплооборудования. В этом случае вы существенно сэкономите на обслуживании и
содержании общего имущества дома.
ЗЛОСТНЫХ НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ НАКАЗЫВАЙТЕ ЧЕРЕЗ СУД
Хочется заранее предупредить, что злостные неплательщики найдутся всегда, даже в
вашей ситуации: на собрании соглашались с размерами платежей, а как дело дошло до
самих капвложений, так сразу же появились какие-то отговорки. Приготовьтесь к тому,
что из некоторых соседей деньги все-таки придется «выколачивать». Хотя делать это
следует цивилизованно, через суд. Но здесь есть одно «но». Если, например, собственник
квартиры отказался вносить свою долю платежей за обслуживание и ремонт общего
имущества дома, оговоренных в «Правилах и нормах технической эксплуатации
жилищного фонда», утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и
жилищно-коммунальному комплексу в Постановлении от 27 сентября 2003 г. (о них мы
писали неоднократно), этот долг вы можете потребовать с него через суд, поскольку
оплачивать эту статью расходов - обязанность, а не право. Для этого придется подать
коллективное заявление в суд на должника и приложить к нему калькуляцию постатейных
расходов, копию решения общего собрания, на котором рассматривался вопрос оплаты.
Но если вы на собрании решили сделать в подъезде евроремонт, обзавестись консьержем в подъезде, а кто-то из жильцов отказался вносить свою долю за эти излишества,
заставить их вы не сможете. Это дело добровольное и выходит за пределы
вышеназванных «Правил и норм...». Придется смириться с тем, что кто-то из жильцов
будет вместе с вами красиво жить, но откажется платить за эту красоту.
ФОРМА 2.
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)
ЧТО СУЛИТ ВАМ ЭТА ФОРМА?
Допустим, на первом собрании вы выбрали в качестве формы управления домом
Товарищество собственников жилья. Что сулит вам эта форма? Кроме непосредственной
функции управления многоквартирным домом и обеспечения наиболее выгодной членам
ТСЖ эксплуатации всех систем вашего дома (тепло-, водо-, канализации, лифта и т.д.),
Товарищество может заниматься хозяйственной деятельностью и использовать общее
имущество дома в интересах всех собственников (ст. 152 ЖК РФ). Например, ТСЖ может
сдавать в аренду подвальные или иные помещения фирмам под офисы и магазины, а наружные стены дома и крыши - для размещения световой и прочей рекламы. Оно может
даже строить дополнительные помещения. Полученные от хозяйственной деятельности
средства могут быть использованы только на нужды Товарищества (на ремонт дома, на
создание резервного фонда оплаты коммунальных услуг и т.д.).
ЧЕТЫРЕ ШАГА НА ПУТИ К ТСЖ
Товарищество будет считаться законным только после государственной регистрации.
А для этого необходимо пройти несколько этапов:
1 -й шаг - провести общее собрание собственников жилья;
2-й шаг - принять Устав ТСЖ;
3-й шаг - избрать правление ТСЖ: председателя и членов ревизионной комиссии;
4-й шаг - на основании решения общего собрания пройти государственную
регистрацию ТСЖ в органах налоговой службы по месту нахождения.
ОБСУЖДАЙТЕ УСТАВ АКТИВНО
К общему собранию следует готовиться основательно. Еще раз напоминаем, что
принять участие в собрании могут только собственники жилья. Сообщение о дне его
проведения должно быть доставлено каждому собственнику квартиры (в том числе и
представителям местной власти, если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое
внаем) заказным письмом или вручено под расписку не менее чем за 10 дней до собрания.
В извещении должны значиться все вопросы повестки дня. К нему прилагаются
бюллетени для голосования по всем вопросам, проект Устава ТСЖ и проект договора,
который в дальнейшем Товарищество заключит с каждым собственником. Почему это
важно? В нашу газету уже поступают письма и звонки от читателей, которые
рассказывают, с какими проблемами столкнулись в процессе деятельности своих ТСЖ.
Например, в феврале 2006 года (спустя 6 месяцев после создания в их доме ТСЖ)
квартплата возросла вдвое. Причину такого роста председатель правления объяснила,
ссылаясь на некие пункты договора и Устава ТСЖ, которые дают ей широкие полномочия
для увеличения квартплаты с целью погашения каких-то долгов. Далее выяснилось, что
собственники дома этого Устава в глаза не видели, а проголосовали за его принятие по
старинке: «за», «против», «принято единогласно». А вместо договоров с ТСЖ вообще
подписывали чистые листы. Председатель заверила их тогда, что договоры типовые и не
сулят собственникам жилья никаких неожиданностей. Не повторите этих ошибок! Имея
на руках проекты Устава ТСЖ и договора задолго до дня проведения собрания, вы
сможете избежать подобных неприятностей. У каждого собственника жилья будет
достаточно времени, чтобы досконально изучить эти документы и при желании внести в
них свои коррективы, а в дальнейшем вынести их на всеобщее голосование.
ПОМНИТЕ:
Устав должен максимально защищать права каждого жильца, поскольку ТСЖ и
создается для того, чтобы качество жизни в вашем доме стало лучше, а квартплата -
меньше.
ВАЖНО!
Жилищный кодекс не устанавливает жестко, кто определяет общие условия договора
- собрание членов ТСЖ или правление Товарищества. Но лучше все-таки, чтобы текст
договора обсуждался на общем собрании собственников: меньше будет потом споров и
недовольства отдельными пунктами.
ВЫБИРАЕМ ПРАВЛЕНИЕ
В состав правления входят председатель, члены правления и члены ревизионной
комиссии, которые будут раз в год или чаще (как вы запишете в Уставе) проводить
ревизию финансовой деятельности и представлять результаты проверки на общем
собрании. Количество членов правления Жилищным кодексом не ограничено и
определяется собранием собственников, но, как правило, по 1 -2 человека от каждого
подъезда для равнозначного представления интересов всех жильцов дома (это же касается
и количественного состава членов ревизионной комиссии). Избирают правление на срок,
установленный Уставом, но не более чем на 2 года. В Устав можно включить пункт о
досрочном переизбрании правления. В компетенции правления находятся следующие
вопросы (ст. 148 ЖК РФ):
- контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных
обязательных платежей и взносов;
- составление смет доходов и расходов на год, предоставление на обсуждение
общего собрания отчетов о финансовой деятельности Товарищества за отчетный период;
- заключение договоров на управление данным многоквартирным домом, а также
договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
- ведение списка членов Товарищества, документов по делопроизводству,
бухгалтерскому учету и отчетности;
- созыв и проведение общего собрания.
ВОЗМОЖНОСТИ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ
У председателя правления не так много возможностей. Это стоит знать и тем, кто
уже столкнулся с неблаговидной деятельностью председателя своего ТСЖ, и тем, кто
только собирается создавать Товарищество (ст. 149 ЖК РФ).
Председатель правления:
- дает указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества;
- подписывает от имени Товарищества все платежные документы;
- совершает сделки (но только те, которые в соответствии с Жилищным кодексом и
Уставом не подлежат обязательному одобрению правления или общего собрания);
- разрабатывает и вносит на утверждение собрания правила внутреннего трудового
распорядка наемного персонала Товарищества, положение об оплате их труда.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
Документы для регистрации непосредственно предоставляются в налоговые органы
по месту нахождения создаваемого ТСЖ либо направляются по почте с объявленной
ценностью и описью вложенных в письмо документов (ст. 9 Федерального закона от
08.08.01 г. № 129 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей (с изменениями вплоть до 23.12.03 г.). Пакет
документов состоит из:
- заявления в налоговый орган (существует установленная форма заявления о
государственной регистрации юридического лица № Р11001 (эту форму мы обязательно
дадим в следующих номерах). С заполненной формой председатель идет к нотариусу,
расписывается при нем в этом заявлении, что нотариус и удостоверяет;
- протокола решения общего собрания о создании ТСЖ;
- Устава ТСЖ и протокола ведения собрания (данные документы могут быть как в
виде подлинников, так и в виде копий, заверенных в нотариальном порядке;
- заполненных форм документов, используемых при государственной регистрации в
налоговых органах по форме (приобретаются в налоговом органе за деньги);
- квитанции об уплате госпошлины;
- расписки с перечнем всех представленных документов.
НАЧИНАЕМ РАБОТАТЬ
После госрегистрации ТСЖ нужно:
- оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию
(заключить договор аренды с администрацией города или района);
- написать заявление в областной (краевой, автономного округа) комитет
государственной статистики о включении ТСЖ в состав единого госреестра предприятий
и организаций (ЕГРПО) и присвоении ему кода общероссийских классификаторов;
- написать заявление в Фонд социального страхования о прохождении обязательного
социального страхования юридических лиц;
- заключить договоры с организациями, предоставляющими жилищнокоммунальные услуги: газ, воду (горячую и холодную), тепло-, электроэнергию, вывоз
мусора;
- заключить договор управления многоквартирным домом с каждым членом ТСЖ;
- заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном
доме с собственниками жилья, не являющимися членами ТСЖ (см. стр. 13);
- заключить договоры об оказании услуг или трудовые договоры со штатными
сотрудниками Товарищества, а также прочие договоры в интересах членов ТСЖ.
ШТАТНЫЕ СОТРУДНИКИ ТОВАРИЩЕСТВА
Мы приведем минимальный перечень штатных сотрудников, которые обеспечат
полноценную жизнь дома:
- бухгалтер;
- специалист по электротехническому оборудованию (электрик);
- специалист (специалисты) по обслуживанию тепло-, водо-, газовых систем
(слесарь-сантехник);
- паспортист;
- уборщица;
- дворник и другие.
Всех (кроме бухгалтера) может нанять председатель правления на договорных
условиях.
Например, уборшица моет полы на лестничных площадках 2 раза в неделю,
паспортист (по совместительству) выдает справки 1 раз в неделю и т.д. Все зависит от
условий заключенного с этими сотрудниками договора и уровня оплаты труда. А вот
бухгалтера вы можете выбрать из числа самих жильцов на общем собрании (если в вашем
доме есть профессиональные бухгалтеры). Последний момент очень важен, поскольку
финансовой документации в работе ТСЖ будет много, бухгалтеру понадобится хорошее
знание налогового законодательства и бухучета. Так что выбор по принципу: да вот, моя
соседка Марья Ивановна нигде не работает, пусть с квитанциями нашими и разбирается в данном случае не подойдет. Первая же проверка налоговых органов может привести вас
к немалым штрафам. А вам это нужно?
ЗАПОМНИТЕ!
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления Товарищества и
созывается в порядке, установленном Уставом Товарищества.
Например, внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе как
правления и ревизионной комиссии (ревизоров), так и по заявлению рядовых членов
Товарищества (если данный пункт внесен в Устав). К компетенции общего собрания
членов ТСЖ относятся (ст. 145 ЖК РФ):
- внесение изменений в Устав;
- установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
- образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на
восстановление и ремонт общего имущества дома и его оборудования;
- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
- определение направлений использования доходов, полученных от хозяйственной
деятельности Товарищества;
- утверждение годового плана финансовой деятельности, отчет о выполнении
данного плана и др. (о них более подробно будет сказано в Уставе ТСЖ).
Как видите, все наиболее значимые финансовые вопросы принимаются не в узком
кругу правления и не председателем, а на общем собрании всех членов ТСЖ, в том числе
и вопросы оплаты труда сотрудников правления ТСЖ и штатных работников
Товарищества.
ФОРМА 3.
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
НЕ ПОЛАГАЙТЕСЬ НА ДЕШЕВУЮ РЕКЛАМУ
На общем собрании собственников жилья вашего дома было решено выбрать
Управляющую компанию (УК), которая возьмет на себя решение хозяйственных
вопросов, касающихся предоставления коммунальных услуг, технического обслуживания,
ремонта общего имущества и т.д. Все просто. Сложность состоит лишь в выборе самой
Управляющей компании. Естественно, любому собственнику захочется, чтобы компания
оказывала качественные коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное
не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное
соотношение цены и качества. Коммунальный рынок уже сегодня наводнен компаниямиоднодневками, а к 1 января 2007 года их станет еще больше, подобно тому, как лет 8-10
назад на финансовом рынке страны появлялись десятки и сотни всевозможных банков и
финансовых пирамид. Собрав с доверчивых вкладчиков их сбережения (под баснословные
проценты), эти банки лопались как мыльные пузыри или просто исчезали в неизвестном
направлении вместе с деньгами вкладчиков. Сегодня существует большая опасность
повторения пройденного, но на жилищно-коммунальном рынке. Так что вполне можно
предположить, что к концу 2006 года, когда все собственники обязаны будут принять
решение о выборе способа управления своим жильем, появится огромное количество
печатной и прочей рекламы о деятельности коммерческих компаний по предоставлению
коммунальных услуг (вспомните истории рекламных кампаний МММ, РДС, и прочих: где
теперь эти компании?). Рекламные листовки будут развешивать на подъездах ваших
домов, бросать в почтовые ящики. Так что, выбирая Управляющую компанию, обращайте
внимание в первую очередь на следующие моменты.
ДОВЕРЯЙТЕ ПРОФЕССИОНАЛАМ
Выбирая Управляющую компанию, обратите внимание, имеет ли компания опыт по
управлению жилищным фондом. Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом
сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником,
а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов
может дать вам данная компания. Например, занимается ли она озеленением или
обустройством детских площадок, есть ли у них в штате профессиональный дизайнер (не
улыбайтесь, от того, как обустроят ваш подъезд или детскую площадку, будет во многом
зависеть и ваше настроение, и настроение ваших детей). Хотя, возможно, выбранная вами
компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для
выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по
озеленению будет привлекать специализированные организации. Правда, такое
посредничество со стороны Управляющей компании ударит в первую очередь по карману
потребителей услуг, то есть вашему карману.
ДЕШЕВО - НЕ ЗНАЧИТ ХОРОШО
Если представители Управляющей компании предлагают вам услуги по низким
расценкам - есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не
может быть дешевым.
ВЫБИРАЙТЕ КОМПАНИЮ-ДОЛГОЖИТЕЛЯ
Одним из главных критериев при выборе Управляющей компании, прежде всего,
служит длительность работы этой частной компании на рынке жилищно-коммунальных
услуг. В больших городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, таких компаний уже
достаточно много, а вот информации об их работе нет практически никакой. Если нет
печатной информации о работе той или иной Управляющей компании (хотя крупная и
сильная компания обязательно имеет печатные проспекты о своей деятельности), просто
придите в офис той или иной УК и прямо просите: дайте нам адреса домов, которые вы
обслуживаете, - а затем не поленитесь пройтись по всем этим адресам и посмотреть, как
люди живут в этих домах. Обратите внимание на состояние подъездов, придомовой
территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше любого рекламного проспекта ответят
на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею
службы (сантехники, ремонтники, электрики и т.д.) реагируют на заявки жильцов,
регулярно ли проводится влажная и сухая уборка лестничных пролетов и площадок, и
сколько за все это жильцы платят. Одним словом, они вам ответят на главный вопрос,
который вас волнует: соответствует ли цена качеству предоставляемых услуг.
СИЛЬНАЯ КОМПАНИЯ - ЗНАЧИТ МАТЕРИАЛЬНО ОСНАЩЕННАЯ
Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой Управляющей
компании. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личная машина
руководителя да пара грузовых машин, толку от ее работы будет мало. На любую маломальски серьезную аварию в вашем доме специалисты фирмы вынуждены будут
арендовать те же бойлеры для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы у
кого-то. А это влетит в копеечку в первую очередь тем, кто коммунальные услуги
оплачивает, то есть собственникам жилья. Старый разводной ключ в чемоданчике
слесаря-сантехника - тоже пережиток прошлого. Сегодня хороший слесарь обвешан
новейшими орудиями труда как новогодняя елка. Такой слесарь и унитаз отремонтирует
по высшему разряду.
ПРОВЕРЬТЕ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ
Сильная Управляющая компания должна иметь собственные средства, своего рода
Уставной капитал, а не полагаться только на квартплату собственников жилья, с
которыми заключила договор об оказании коммунальных услуг. Поэтому вы имеете право
поинтересоваться у представителя компании о размерах ее Уставного капитала.
ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР
Наконец, компания выбрана. Теперь необходимо грамотно составить договор. Его
Управляющая компания будет заключать с каждым собственником индивидуально, но
условия договора, конечно же, будут общие для каждого конкретного дома (ст. 162
Жилищного кодекса РФ). В договоре управления многоквартирным домом должны быть
указаны:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
осуществляться управление, и адрес дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень
коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок и сроки
внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее
обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются
одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор
управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не
более чем пять лет.
Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не
позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (если иное не установлено самим
договором управления многоквартирным домом). Ежегодно в течение первого квартала
текущего года управляющая организация должна представить собственникам помещений
в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год
(если договором не установлены иные условия отчетности). Например, вы решите на
общем собрании, что на первых порах неплохо бы получать отчет о работе вашей УК
ежеквартально.
ДОГОВОР ПОДЛЕЖИТ ОБСУЖДЕНИЮ
Прежде чем подписывать договор, его условия лучше обсудить на общем собрании
собственников жилья в присутствии представителей УК. Поскольку жильцам одного дома
будет вполне достаточно, например, если лестничные площадки и тамбуры уборщица
будет мыть 1 раз в 2 недели, а другим, более состоятельным, захочется, чтобы их
подъезды мыли каждый день, да еще с использованием моющих средств. Естественно,
оплата услуг в разных случаях будет разной. Кроме того, Управляющая компания на
основании вашего с ней договора будет заключать договоры с поставщиками
коммунальных услуг (горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии, лифтовой
службой города). То есть теперь управляющая компания станет посредником между вами
и этими структурами. Тарифы на потребляемые услуги Управляющая компания изменять
не имеет право (они утверждаются на местном уровне, в соответствии с установленными
российским законодательством порядком и условиями), а вот за посредничество может
потребовать плату (а может и не потребовать). Размер этой оплаты и нужно оговорить.
Хотя, возможно, вам и не придется оговаривать скрупулезно каждую статью расходов.
Просто Управляющая компания представит вам (собранию собственников) стандартный
список оказываемых ею жилищно-коммунальных услуг и расценки на эти услуги. Вы
имеете право какие-то из них вычеркнуть, снизив тем самым размер ежемесячной
квартплаты. Однако из списка нельзя исключать те услуги по содержанию и ремонту
общего имущества дома, которые впоследствии могут сказаться на состоянии самого
здания и коммунальных коммуникаций. Особое внимание при составлении договора
обратите на обязанности исполнителя, то есть Управляющей компании, и штрафные
санкции, которые может повлечь ненадлежащее исполнение этих обязанностей. Если
зимой температура в квартире ниже показателей, установленных санитарными нормами и
правилами, нелишним будет прописать в договоре механизм установления данного факта.
Например, пропишите в договоре, кто (комиссия из скольких человек и в каком составе)
должен замерять температуру в квартире. Или вопрос отсутствия горячей воды в вечернее
время (такое, судя по вашим письмам, встречается очень часто). Обязанность же заказчика
услуг, то есть ваша, по большому счету, сводится только к одному: своевременно вносить
плату за эти услуги. Чтобы облегчить ваш диалог с выбранной вами УК, наши юристы
составили примерный типовой договор с Управляющей компанией. Вы можете опираться
на него, заключая свой договор с УК.
ЖЭК СМЕНИТ НАЗВАНИЕ
Если выбора нет, то есть управляющие компании в вашем городе молодые или
вызывают большие сомнения, лучше не рисковать и заключить договор с прежним
ЖЭКом (ЖЭУ, ДЭЗом и пр.), которые к 1 января 2007 года не исчезнут бесследно, а лишь
изменят свой юридический статус. До этого они были (за редким исключением)
муниципальными унитарными предприятиями. Теперь могут стать самостоятельными
хозяйственными организациями. Ваша задача умно составить с ними договор об оказании
услуг, чтобы было проще предъявлять претензии к их качеству.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ
Плюсы
Товарищество
- собственники жилья сами,
собственников
через правление, распоряжаются
жилья
своими деньгами;
- можно отказаться от услуг
ЖЭКа и нанять другие организации,
обслуживающие электро-, тепло- и
проч. сети в доме;
- работу правления может
проконтролировать
любой
из
членов ТСЖ;
правление
можно
переизбрать;
- создается юридическое лицо
со своим банковским счетом и
обладающее правом на судебное
разбирательство;
- можно приватизировать
землю вокруг дома;
можно сдавать в аренду помещения
и прибыль использовать на нужды
всего дома
Управляющая
- основной плюс - не надо
компания
думать самим.
Точнее, думать
придется только на этапе выбора
Управляющей компании;
- если дом большой, можете
создать собственную УК и взять
управление
жилищнокоммунальным хозяйством дома в
свои руки, а при желании,
оказывать эти услуги соседним
домам.
Непосредственн
нет
коллективной
ое управление
ответственности (вас не отключат
за долги соседей);
- не надо ставить общие
домовые счетчики на потребляемые
энергоресурсы;
- вы лично осуществляете
контроль за тарифом и качеством
коммунальных услуг;
- проще, чем в ТСЖ и УК,
контролировать
расходование
средств на содержание общего
имущества подъезда (дома).
Минусы
- расчет за коммунальные
услуги идет со всего дома. То
есть, если часть жильцов
задолжала, от электроэнергии,
воды и отопления отключат
всех. На дом ставится общий
счетчик
потребления
воды
(горячей,
холодной),
газа,
электроэнергии, тепла (хотя
поквартирные счетчики при
этом остаются);
если
в
правлении
Товарищества
окажутся
не
вполне
порядочные
люди,
деньги собственников жилья
могут уходить «налево», и
вскрыться это может не скоро,
например, при смене правления
или при проверке ревизионной
комиссии. Вернуть деньги по
суду весьма проблематично.
- «круговая порука» как и в
ТСЖ. Стой разницей, что УК
может обслуживать не один
дом, а несколько. Поэтому если
задолжает энергетикам и т.д.,
без света и тепла могут оставить
целый квартал;
- если УК разорится,
деньги с нее взять будет очень
сложно (как и в историях с
«финансовыми пирамидами»);
деньги, перечисляемые вами на
ремонт общего имущества,
могут быть направлены на
другие дома.
- не создается юридическое
лицо, как в ТСЖ;
- труднее будет копить
деньги на счете, например, для
будущего ремонта крыши или
капитального
ремонта
теплоцентрали;
для старых домов наименее
приемлемо, поскольку требует
больших
капвложений
на
ремонт общего имущества.
ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ЧТО ЭТО ТАКОЕ?
Это договор, который заключается органами местного самоуправления или органами
федерального значения с гражданами, признанными в соответствии с законом
малоимущими и нуждающимися в получении жилья (стояли на очереди). Само жилье
называется социальным. То есть если муниципалитет или федеральные жилищные
службы предоставили вам жилье внаем, с вами обязаны заключить договор социального
найма. Не будем рассказывать, по каким критериям гражданин признается малоимущим и
нуждающимся: это тема отдельного разговора.
Напомним лишь, что жилье, которое было получено гражданином по договору
социального найма после 1 марта 2005 г., не подлежит приватизации (передаче в
собственность).
ТИПОВОЙ ДОГОВОР ДЕЙСТВУЕТ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ РОССИИ
21 мая 2005 г. Правительством РФ впервые был утвержден текст типового договора
социального найма. Отныне форма договора социального найма едина на всей территории
России. Поэтому основные положения этого типового договора не могут быть изменены.
Но это вовсе не означает, что в договор социального найма не могут вноситься
дополнительные условия, конкретизирующие права и обязанности сторон. Главное, чтобы
эти условия не ухудшали положение нанимателя жилья по сравнению с действующим
законодательством и существующим типовым договором.
НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОДПИСАНИИ ДОГОВОРА
Если ваши органы местного самоуправления разработали свой вариант договора
социального найма, при его подписании в первую очередь проверьте:
- не были ли включены в ваш договор новые пункты или изменены в худшую
сторону уже имеющиеся положения, закрепляющие права нанимателя;
- и добавлены положения, устанавливающие дополнительные обязанности
нанимателя, по сравнению с типовым договором и российским законодательством.
Введение типовой формы договора на всей территории страны позволяет гражданам
отстаивать свои права, вплоть до рассмотрения спора в суде. Поэтому перед подписанием
предложенного вам варианта договора следует внимательно перечитать (лучше, если вы
возьмете образец договора домой, ознакомитесь с ним в спокойной обстановке) и
сравнить его с типовым договором, утвержденным Правительством РФ.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛЬЯ
Особое внимание при заключении договора следует обратить на акт приемапередачи помещения. Принято считать, что данный акт - некий необязательный документ,
который наниматель подписывает автоматически (не читая) при подписании договора
найма. Это в корне неверно! Акт для того и служит, чтобы вписывать в него информацию
о состоянии данного конкретного помещения, о том, когда и в каком объеме проводился в
данном жилом помещении текущий или капитальный ремонт (особенно, если жилье
старое). Акт будет служить основанием и отправной точкой для рассмотрения любых
споров, связанных с состоянием сдаваемого помещения. В нем указывается как состояние
самого помещения, так и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в
нем (унитазы, газо- и электроплиты, ванна, раковины и т.д.). Поэтому перед подписанием
акта проверьте степень сохранности входных и межкомнатных дверей, оконных рам, стен,
напольного покрытия, состояние электропроводки и отопительных приборов (все это
должно быть отражено в акте). Проследите, чтобы все эти данные максимально точно
отображали истинное состояние дел. Не подписывайте акт, в котором будут только общие
фразы типа «помещение пригодно для проживания». В нем также должна быть указана
дата проведения последнего текущего ремонта. Например, указание в акте того, что
помещение пригодно для проживания, без оговорки, что требуется заменить в нем
оконные блоки, сразу повлечет за собой обязанность менять эти блоки нанимателю за
свой счет. То же касается электропроводки (подобные вопросы часто встречаются в ваших
письмах). Если вы не проверите состояние электро- или газовой плиты, и через неделю
после «новоселья» окажется, что она работает плохо, покупать новую или оплачивать
ремонт вам придется из собственного кармана. Одним словом, какое жилье примете, в
таком и жить будете!
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОКАЗАНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
ЭТО ВАЖНО!
В июне 2006 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ № 306 «Об
утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных
услуг». Документ этот важен не только для коммунальщиков, но и для каждого из нас,
потребителей этих услуг, поскольку четко отвечает на многие из тех вопросов, которые
вы присылаете в редакцию.
КАК ПРОИСХОДИТ ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ?
Плата за тепло, горячее и холодное водоснабжение, энергоресурсы, а также за
водоотведение (канализацию) осуществляется, исходя из показаний общедомовых
приборов учета, то есть установленных на «входе» в дом. Общий объем полученных
ресурсов распределяется между собственниками с учетом показаний индивидуальных
счетчиков. Если в квартирах таких счетчиков нет, то вся полученная жильцами вода,
тепло и так далее распределяются по плательщикам: отопление - исходя из площади
квартиры и норматива потребления, вода и канализация - в зависимости от количества
жильцов в каждой квартире.
КОГДА НАЧИНАЕТСЯ И ЗАВЕРШАЕТСЯ ОТОПИТЕЛЬНЫЙ СЕЗОН?
Начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре в
течение пяти суток подряд на улице ниже +8 градусов. Заканчивается - когда
среднесуточная температура в течение пяти суток подряд поднимается выше +8. Сроки
начала и окончания отопительного сезона устанавливают уполномоченные органы (как
правило, муниципалитеты) на основании данных среднесуточных температур.
ОТЛИЧАЮТСЯ ЛИ ТАРИФЫ ПОТРЕБЛЯЕМЫХ УСЛУГ ДЛЯ ТСЖ,
УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИИ И НАНИМАТЕЛЕЙ КВАРТИР?
В Тарифы на потребляемые энергоресурсы, а также потребляемую горячую и
холодную воду, тепло- и водоотведение едины для всех собственников жилья, независимо
от выбранной формы управления многоквартирным домом, а также для жильцов,
проживающих в квартире на основании договора социального найма.
ПУСКАТЬ ИЛИ НЕ ПУСКАТЬ В КВАРТИРУ ПОСТАВЩИКА УСЛУГ ЛИБО ЕГО
ПРЕДСТАВИТЕЛЯ?
В идеальном варианте показания внутриквартирных счетчиков снимают
представители управляющей организации (электросети, газовой службы и т.д.), но на
практике это чаще делают сами жильцы. И это не считается нарушением. Представитель
поставщика энергоресурсов приходит, если у поставляющей организации возникают
сомнения в правильности оплаты. При неоднократном отказе открыть дверь жилец
получает письменное извещение (под роспись) и должен сообщить представителю, когда
он будет дома и сможет показать ему приборы учета. После такого предупреждения
жилец обязан предоставить доступ к своим приборам учета.
КАК РАССЧИТЫВАЕТСЯ ОПЛАТА, ЕСЛИ СЧЕТЧИК ВЫШЕЛ ИЗ СТРОЯ ИЛИ
НАХОДИТСЯ В РЕМОНТЕ?
Во время ремонта, замены, проверки и общедомовых, и внутриквартирных приборов
учета (но не более чем в течение 30 дней), объемы воды и других ресурсов для расчета
оплаты за них исчисляются исходя из средних показателей за последние полгода (либо
если счетчики были установлены меньше, чем шесть месяцев назад, - за время
фактической их работы).
ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ЛИ ПЕРЕРАСЧЕТ, ЕСЛИ ЖИЛЬЦЫ УЕЗЖАЮТ ИЗ ДОМА?
При временном отсутствии потребителя более пяти календарных дней подряд
делается перерасчет платы за холодную и горячую воду, водоотведение, электричество и
газ (если в квартире нет приборов учета). Для этого нужно подать письменное заявление
управляющей организации (поставщикам энергоресурсов) в течение месяца после
возвращения домой, и перерасчет должен быть сделан в течение пяти дней. К заявлению
прилагаются документы, подтверждающие временное отсутствие (например, копия
командировочного удостоверения, справка о лечении в стационаре больницы, проездные
билеты, счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного
пребывания и т.д.). Точно так же делается перерасчет, если жилец фактически проживает
по другому адресу. В этом случае надо должен представить документ, удостоверяющий
место фактического проживания, например, квитанции об оплате коммунальных услуг в
месте своего фактического проживания.
ЧЕМ ГРОЗИТ САМОВОЛЬНОЕ ПОДКЛЮЧЕНИЕ К ЭНЕРГОРЕСУРСАМ В
ОБХОД ПРИБОРОВ УЧЕТА?
Если обнаружится несанкционированное подключение к системе водо- и
теплоснабжения, а также электросетям, управляющая организация (или поставщик
энергоресурсов) вправе сделать перерасчет оплаты за последние шесть месяцев по
правилам, применяемым для домов, не оборудованных приборами учета, то есть в
соответствии с тарифами.
ДОЛЖНЫ
ЛИ
ПРЕДУПРЕЖДАТЬ
ОБ
ИЗМЕНЕНИИ
ПЛАТЫ
ЗА
КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?
Информация об изменении размера оплаты, тарифов и нормативов потребления
коммунальных услуг направляется управляющей организацией (поставщиком
энергоресурсов) потребителю в письменной форме не позднее чем за 30 дней до даты
выставления платежных документов (если иное не предусмотрено договором между
жильцом и поставщиком энергоресурсов).
КАК ДОЛЖНЫ УЧИТЫВАТЬСЯ ЛЬГОТЫ?
Если в квартире проживают льготники, имеющие право на скидку (то есть
получающие льготу в натуральном виде), при расчете оплаты коммунальных услуг ее
размер уменьшается на величину скидки.
Если льготник получает денежную компенсацию своей льготы, например на
банковский счет, размер оплаты не уменьшается.
В КАКОМ СЛУЧАЕ МОГУТ ОТКЛЮЧИТЬ ВОДУ, СВЕТ, ГАЗ?
Управляющая организация (поставщик энергоресурсов) имеет право ограничить и
даже полностью приостановить предоставление коммунальных услуг (за месяц
предупредив об этом потребителя), но лишь в нескольких случаях:
- если имеется долг по оплате одной или нескольких услуг больше, чем за полгода;
- если обнаружено самовольное подключение к инженерным сетям;
- если стало известно, что жильцы используют более мощные, чем разрешено по
техническому паспорту жилого помещения, электробытовые приборы. Запрещается
отключать три вида услуг: отопление, холодную воду и водоотведение. Временное
отключение услуг допускается только при проведении ремонта инженерных сетей в доме.
КАК МОГУТ НАКАЗАТЬ НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ?
Сначала нарушителю должны направить письменное уведомление о том, что если в
течение месяца долги не будут погашены, предоставление коммунальных услуг ограничат
или прекратят.
За трое суток, если долги не погашены, жильцов предупреждают еще раз.
После этого свет, газ и горячая вода могут быть отключены до момента, пока
потребитель не вернет всю невыплаченную им сумму.
Вновь их должны подключить в течение двух дней после возвращения
задолженности.
КАК ДОЛЖНЫ ОФОРМЛЯТЬСЯ ПЛАТЕЖНЫЕ ДОКУМЕНТЫ?
В квитанции об оплате коммунальных услуг обязательно указываются:
- почтовый адрес;
- сведения о собственниках или нанимателях, наименование исполнителя
(организации, приобретающей коммунальные услуги у поставщиков и отвечающей за их
предоставление жильцам) и подробная информация о нем (адрес, банковские реквизиты,
телефоны, адрес электронной почты и т.д.);
- расчеты оплаты за каждый вид услуги должны вноситься в квитанцию отдельной
строкой;
- количество полученных воды, электричества, газа и т.д. по счетчику (либо норма
потребления), тариф и окончательная сумма платежа;
- если есть задолженность - она также вписывается в платежку;
- сведения о предоставлении субсидий и льгот, изменения в оплате (например, если в
квартире проживают временные жильцы);
- размер неустоек (штрафов) за нарушение потребителем условий договора
указывается в отдельном документе.
ПРИДОМОВАЯ
ЗАСТРОЙКИ
ТЕРРИТОРИИЯ.
БОРЬБА
ПРОТИВ
УПЛОТНИТЕЛЬНОЙ
ОФОРМЛЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ ЖИТЕЛЕЙ ПРИДОМОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА
Одной из важнейших проблем, стоящей перед жителями независимо от того, какую
форму управления они выбрали, является проблема оформления в собственность
придомовой территории (земельного участка). Между тем, это могло быть эффективным
способом избавиться от угрозы "точечной" застройки высотки у себя во дворе. И, как
иллюстрирует громкий скандал с выселением людей из поселка в Южном Бутово,
случившийся именно из-за того, что московская мэрия упорно сопротивляется
оформление земли в частной собственности.
Также как и в других поставленных новым ЖК вопросах жильцам приходится
взвешивать плюсы и минусы. Среди минусов: платежи за межевание, которое зачастую
отсутствует или уплата налога на землю, который имеет тенденцию к быстрому росту.
Плюс, возможность использовать участок для коммерческих целей в интересах
жителей, но прежде всего, контролировать вопросы застройки, которые, как будет
показано ниже, приобретают все большую остроту, особенно в крупных городах.
Впрочем, если вчитаться в ЖК, выяснится, что вопрос — брать или не брать землю
— за жителей уже решили. Ст. 36 ЖК определяет в составе общего имущества, которым
сообща владеют собственники помещений в многоквартирном доме земельный участок,
на котором расположен дом. Проблемными, как показывает практика, являются вопросы о
границах участка и сроках его оформления.
Согласно Закону РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (№ 189 РФ, ст.
16) при решении этого вопроса действуют следующие нормы и процедуры:
1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором
расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью
собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок ..., который сформирован до введения в действие Жилищного
кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет,
переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме.
3. Если земельный участок ...не сформирован до введения в действие Жилищного
кодекса РФ, (то) на основании решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме любое уполномоченное данным собранием лицо вправе
обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с
заявлением о формировании земельного участка...
4. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного
кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме, чем администрация
города составляет соответствующий "Акт передачи — приема).
Казалось бы все просто. Да, но только в том случае, если у граждан есть кадастровая
карта (план) участка. Ее надо приложить к заявлению (ст. 36, п. 5 ЗК РФ) и в этом случае
орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления
должен принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно
(ст. 36, п. 5,6 ЗК РФ).
Если кадастровой карты нет, то, как гласит Земельный Кодекс, орган местного
самоупр ния на основании дежурной кадастровой карты и градостроительной
документации в месяц срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление
кадастровой карты земельи участка и утверждает проект его границ (ст. 36,п. 7). Далее
орган местного самоуправленц двухнедельный срок со дня предоставления проекта
границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка
заявителям и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного
участка. Изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка в этом случае
обеспечивается за счет заявителей (ст. 36, п. 8). Таким образом, Земельный Кодекс
возлагает расходы по формированию земельного участка на жителей. При этом, хотя в
цитируемой выше статье ФЗ "О введении в действие ЖК" говорится о бесплатной
передаче участка, но из нее не следует очевидно, что оформление участка тоже бесплатно.
Тем не менее, жителям надо настаивать именно на таком толковании норм ЖК, которое
позволило бы возложить расходы на оформление участка на муниципалитет.
Если же ситуация вынуждает срочно провести оформление в собственность
придомовой территории, сделать межевание можно и за счет жильцов, но обязательно
вчинить муниципалитету иск о возмещении этих расходов. Прецеденты есть.
Другой больной вопрос — размер земельного участка. Городская власть использует
любые поводы, чтобы максимально урезать эти границы, особенно, в центре города, где
земля имеет высокую ценность. Ни в Жилищном ни в Земельном кодексах нет
определенных указаний на размеры участка для различных домов.
Единственным документом, содержащим методику расчета размера придомовой
территории на данный момент является Постановление Правительства РФ от 26 сентября
1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении
границ земельных участков в кондоминиумах" (с изменениями от 30 марта 1998 г., 21
августа 2000 г.). Для разных по этажности домов размеры участка разные формулы
расчета приведены в приложении, но в среднем это 7 площадей фундамента самого дома.
Хотя власти часто отказываются признавать основанные на этом постановлении расчеты,
аргументируя это тем, что данный документ касался только кондоминиумов, к каковым
большинство домов не относятся. Более того, само понятие "кондоминиум" с принятием
ЖК устранено из законодательства и заменено Понятием "ТСЖ" Однако, такое
толкование крайне спорно и в условиях отсутствия нормативной базы по данному
чрезвычайно важному вопросу, по нашему мнению, использование Постановления №122:
вполне оправданно.
Другой вариант - обратиться в архив и истребовать комплект документов по
строительству и сдаче в эксплуатацию вашего дома. Среди этих документов обязательно
должны быть сведения и об относящемся к дому земельном участке. От необходимости
регистрировать право собственности это не освобождает, но как аргумент в судебном
споре с мэрией использовать можно.
У многих, наверное, возникнет вопрос, а надо ли заниматься при всех этих
сложностях оформлением земельного участка и получением официального свидетельства.
Земля ведь всегда при доме и никуда не денется. Ответ прост: в условиях рынка право на
этот участок может приобрести некий "дядя", причем для того, чтобы выставить "спящим"
жильцам дома арендную плату, во много раз превышающую размер налога на землю, а то
и вовсе перепродать ее под строительство.
БОРЬБА С УПЛОТНИТЕЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ
Неурегулированность земельных отношений уже приводит к многочисленным
конфликтам с нарастающей интенсивностью. Особенно острая ситуация в столице с ее
бурным строительством и высокой стоимостью земли. Но "земельные бои" уже проходят
и в других крупных городах.
По одну сторону баррикад - жильцы, с появлением нового жилищного
законодательства получившие право собственности на придомовую территорию. По
другую сторону - власти, спешащие распродать как можно больше участков земли до
того, как они будут формально закреплены за собственниками жилья. Да, и то по новому
законодательству власть может принудительно изъять и дом, и земельный участок в
рамках реализации генерального плана развития города. Причем, по новому жилищному
кодексу (ст. 32), при принудительном сносе домовладения власть, на свое усмотрение (!)
предоставляет жителям или выкупную цену по стоимости сносимого жилья, или иное
жилье. Параметров иного жилья в законе не определено. Группа оппозиционных
депутатов пытается внести поправки в ЖК, по которой предоставляемое взамен
сносимого жилье должно быть не меньше по площади и не хуже по благоустройству
сносимого, а, кроме того, дать право выбора между деньгами и жильем самим людям, а не
власти. Однако "Единая Россия" не пропускает этих предложений. Здесь тоже необходимо
массовое протестное движение для продвижения этих поправок.
Впрочем, это не значит, что жители беззащитны перед произволом застройщика.
Законодательные зацепки
Существующее законодательство предусматривает ряд процедур, без которых
строительство не может считаться законным. Задача жителей - следить за их неуклонным
исполнением.
По новому Градостроительному кодексу, согласно п.4 ст.39, органы местного
самоуправления обязаны организовать публичные слушания: "комиссия направляет
сообщения о проведении публичных слушаний" владельцам квартир - причем не позднее
чем через 10 дней со дня поступления заявления от застройщика. При нарушении обращаться в прокуратуру. Правда, даже если жители выражаются против застройки в
ходе слушаний, власть имеет право дать согласие на стройку. Но с помощью пропаганды
и общественного давления, дать согласие будет не так уж просто.
Требовать соблюдения ВСЕХ пунктов формальной процедуры.
Часто застройщик, невзирая на незаконность своих действий, стремится как можно
быстрее захватить территорию, установить ограждение, уничтожить деревья и газоны,
начать рытье котлована, в надежде, что жители смирятся со свершившимся фактом. В
этом случае нельзя рассчитывать только на суды, так как к тому времени спасать будет
уже нечего.
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
ЖИЛЬЕ И РЕФОРМА ЖКХ
ДОЛЖНИКИ МОГУТ СТАТЬ БОМЖАМИ?
Смогут ли ТСЖ или Управляющая компания выселить должника по квартплате из
квартиры?
Нет. ТСЖ или Управляющая компания смогут только через суд потребовать
исполнения обязательств по оплате обязательных платежей и/или взносов. Но даже
присужденные суммы взыскиваются в соответствии с законодательством об
исполнительном производстве. А вот при исполнении решения суда взыскание может
быть обращено на имущество должника (с ограничениями, установленными законом: так,
если находящаяся в собственности квартира является единственным пригодным для
проживания помещением, на это помещение взыскание не обращается). А вот в
отношении проживающих по договору социального найма подобный исход возможен.
Правда, выселение может производить не ТСЖ или УК, а собственник жилого помещения
(уполномоченные органы местного самоуправления). Но такое выселение
предусматривается с предоставлением иного жилого помещения. Так что в любом случае,
даже такого должника на улицу не выселят (ст. 90 ЖК РФ).
НАС ЗАСТАВЯТ ПЛАТИТЬ ЗА СОСЕДЕЙ-ДОЛЖНИКОВ?
Жильцы нашего дома не против создания ТСЖ. Но как быть с теми, у кого долги по
квартплате составляют по нескольку тысяч рублей? Не думаем, что со вступлением в
наше товарищество они сразу изменятся и станут платить за квартиру регулярно.
Ответьте, пожалуйста, будут ли члены ТСЖ отвечать за долги соседей - злостных
неплательщиков?
Теоретически, исходя из норм российского законодательства, - нет, поскольку
товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного
возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками жилья
в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей, взносов и
прочих общих расходов (п. 4 ст. 137 ЖК РФ).
Но давайте рассмотрим простую ситуацию: если злостный неплательщик - пьяница
или безработный без каких-либо перспектив, а главное - без желания устроиться на
работу. И собственная квартира - его единственное жилье. Меры воздействия - только
через суд, с истребованием задолженности в пользу ТСЖ. Да, суд примет решение в
пользу ТСЖ, то есть неплательщик обязан возместить долг. Но вот исполнить решение
суда будет трудно, поскольку имущества (кроме старого комода) у данного гражданина
нет и доходов тоже, ибо нет заработной платы. А изъять квартиру нельзя, поскольку
действует норма, освобождающая единственное жилое помещение от ареста и продажи с
молотка (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ). Существует, правда, ст. 177
УК РФ, допускающая по отношению к должнику арест и лишение свободы сроком до 2
лет, но это лишь при кредиторской задолженности свыше 250 000 рублей.
Поэтому, чтобы не допустить прекращения предоставления коммунальных услуг (в
случае больших задолженностей товарищества перед поставщиками тепла, воды и т.д.),
ТСЖ, скорее всего, будет формировать некий резервный фонд за счет увеличения размера
ежемесячной квартплаты других своих членов товарищества. В ситуации с Управляющей
компанией (если собственник задолжал ей) действия аналогичные. Чтобы избежать
нарастания долга поставщикам тепла, воды и прочих коммунальных услуг, УК вынуждена
будет увеличить размер оплаты услуг (то есть ежемесячной квартплаты), чтобы создать
резервный фонд. Возможно, называться это будет страхованием риска неплатежей, или
как-то иначе. Так что до принятия каких-либо дополнительных нормативных актов по
этим вопросам (а я думаю, что это все-таки произойдет), ТСЖ и УК (а значит, и граждане,
которые выбрали эти формы управления) будут оставаться заложниками злостных
неплательщиков. А заключать договоры непосредственно с поставщиками коммунальных
услуг при ТСЖ и УК-управлении, с тем, чтобы гражданин отчитывался перед
поставщиками сам (не отвечая за соседа), пока нельзя.
ПОМОГУТ ЛИ СЧЕТЧИКИ НЕ ОТВЕЧАТЬ ЗА ДОЛГИ СОСЕДА?
Мы хотим создать в своем 9-этажном доме Товарищество собственников жилья, а
чтобы не отвечать за соседа, который и прежнему-то ЖЭКу задолжал 25 000 руб. (значит,
и у нас будет в должниках ходить), решили поставить в каждой квартире счетчик горячей
и холодной воды. Правда, подачу в квартиры тепла не знаем пока как замерять.
Подскажите, что нам предпринять?
К сожалению, установка счетчиков в каждой квартире при ТСЖ не решит проблемы
долга товарищества перед поставщиками тепло- и водных ресурсов. Поскольку ТСЖ, как
собственно и Управляющая компания, заключают договор с поставщиками ресурсов от
имени жильцов и если какой-то нерадивый собственник из месяца в месяц не платит по
счетам, то расти будет в целом долг данного ТСЖ или Управляющей компании перед
поставщиками. Естественно, по закону и Товарищество собственников, и Управляющая
компания могут требовать возмещения этого долга от нерадивого жильца через суд. Но
ведь суд может тянуться (по причине пофигизма этого жильца) полгода и год. А долг
товарищества или Управляющей компании перед поставщиками тепла, воды и электроэнергии нужно покрывать как можно быстрее. Поэтому ТСЖ и УК будут делать это за
счет формирования резервного фонда (об этом мы уже рассказывали). Кроме того, сейчас
устанавливают общие счетчики потребления энергоресурсов на весь дом. Новостройки
уже оборудованы такими счетчиками.
ЖИЛЬЦЫ-ЕДИНОЛИЧНИКИ ОБЯЗАНЫ ПОДЧИНЯТЬСЯ БОЛЬШИНСТВУ
Обязаны ли подчиниться большинству те собственники квартир, которые в отличие
от этого большинства жильцов не захотели вступить в ТСЖ или заключить договор с УК,
а пожелали непосредственно управлять своим жильем?
Да. Единоличникам придется подчиниться большинству (ст. 161 ЖК РФ). Они могут
не вступать в ТСЖ, но обязаны заключить с ним (или с УК) договоры на обслуживание
общего имущества дома.
КВАРТПЛАТА ЧЛЕНОВ ТСЖ ВЫРАСТЕТ В ДВА-ТРИ РАЗА?
Правда, что с созданием ТСЖ и УК плата за коммунальные услуги вырастет во
много раз?
Теоретически - нет. Цены на коммунальные услуги регулируются органами местного
самоуправления, за исключением нормативов по электроснабжению и газоснабжению,
утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в
порядке, установленном Правительством РФ (пп. 1 и 2 ст. 157 Жилищного кодекса РФ). И
вне зависимости от изменения порядка управления домом цены эти не меняются (п. 3 ст.
157). Но они могут немного вырасти, чтобы ТСЖ или УК могли создать резервный фонд
(см. выше), а также для оплаты работы сотрудников Управляющей компании. Но,
конечно, не в два раза.
РАБОТУ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ И БУХГАЛТЕРА ТСЖ НУЖНО ОПЛАЧИВАТЬ
Правда, что при создании ТСЖ или Управляющих компаний жильцам квартир
придется оплачивать работу председателя товарищества, бухгалтера и сотрудников УК?
Говорят, что квартплата из-за этого возрастет раза в два.
Оплачивать работу придется. Пусть это и не прописано напрямую в ЖК РФ, но
подразумевается, что оказание услуг Управляющей компании может производиться
только за плату. В этом случае действуют нормы Гражданского кодекса РФ,
определяющие условия деятельности коммерческих организаций - то есть договор может
быть только возмездным (оплачиваемым). Другой вопрос, что размер оплаты - это
предмет для обсуждения двух сторон - участников договора об оказании услуг по ремонту
и обслуживанию дома: жильцов конкретного дома с одной стороны и Управляющей
компании - с другой.
Аналогично с ТСЖ - заставить бесплатно работать граждан, выполняющих
определенную работу в товариществе, нельзя. Именно поэтому в ст. 145 ЖК РФ, в
частности, определяется компетенция общего собрания ТСЖ, в которую включены и
вопросы по определению размеров оплаты труда членов правления ТСЖ. Далее в п. 2 ст.
149 ЖК РФ вопросы об оплате труда председателя правления товарищества, бухгалтера и
т.д. детализируются. Но хочу сказать, что и раньше (и сейчас еще) в ваших квитанциях по
квартплате значится строка: ремонт и обслуживание общего имущества дома (у кого-то
она называется иначе). Она составляет порядка 1/3 от общего размера квартплаты. Так
вот, в эту цифру закладывалась и зарплата обслуживающего персонала ЖЭКа, работников
лифтового хозяйства (если не было отдельной строки за обслуживание лифта) и т.д.
Теперь эта строка перейдет на оплату работы работников ТСЖ и УК. Так что если размер
квартплаты и возрастет, то незначительно, если, конечно, вы не потребуете от ТСЖ и УК
евроремонта в своем доме. За это придется платить отдельно.
ПОЙДУТ ЛИ МНОГОЭТАЖКИ С МОЛОТКА?
Правда ли, что правление Товарищества собственников жилья может брать кредиты
в банке? Что будет, если оно с этими кредитами не рассчитается: дом продадут с молотка?
Что касается кредитов - правда, но дом с молотка не продадут, поскольку постановка
вопроса не совсем правильна. На самом деле такую сделку может осуществить ТСЖ как
юридическое лицо. Правление - всего лишь один из выборных органов данного
юридического лица. А принятие решения о получении кредита отнесено законом к
компетенции общего собрания товарищества как высшего органа управления, а вовсе не к
компетенции правления ТСЖ. Поэтому брать или не брать кредит вы будете решать на
общем собрании, взвесив свои силы по возмещению кредита. И если ТСЖ не сможет
рассчитаться со взятым кредитом, то, в случае взыскания через суд, оно будет обращено
на имущество и средства самого ТСЖ, а не того дома, которым это ТСЖ управляет. Мы
уже говорили, что имущество ТСЖ - это какой-то хозяйственный инвентарь (грабли,
метлы, швабры, может, даже компьютер, который товарищество приобретет для работы
бухгалтера и проч.). Дом же сам по себе остается в собственности владельцев жилья
(квартир). ТСЖ по отношению к самому дому каких-либо вещных прав не имеет. Поэтому
и наложить арест и продать за долги квартиры владельцев жилья невозможно. Но отдавать
долги все же надо. Например, членам товарищества придется собирать деньги. Чтобы
такого не произошло, следует обдуманно брать кредиты и серьезно решать этот вопрос на
общем собрании товарищества.
ОТМЕНЯТ ЛИ ЖИЛИЩНЫЕ СУБСИДИИ И ЛЬГОТЫ?
Лишат ли пенсионеров субсидий, если они вступят в ТСЖ?
Не лишат. Участие в ТСЖ не относится к основаниям, по которым можно отказать в
предоставлении субсидий. Ведь помещения находятся в собственности члена ТСЖ, а
субсидии предоставляются именно по наличию жилого помещения, занимаемого данным
пенсионером или льготником на определенном праве (договора найма или права
собственности). И не связано с участием или неучастием гражданина в каких-либо
организациях («Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг» (утв. Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. №
761).
ВСЕ СПРАВКИ СТАНУТ ПЛАТНЫМИ?
Если не будет ЖЭКов, кто станет выдавать нам все необходимые справки? И правда,
что все справки с упразднением ЖЭКов будут платными?
Данный вопрос жилищным законодательством не регулируется. На каждый случай,
когда требуется предоставление определенных справок, в соответствующем
законодательстве имеется норма, определяющая, какой орган (организация) отвечает за
выдачу соответствующих справок. Порядок же и процедура выдачи справок могут
определяться как самими органами, которые такие справки выдают, так и
уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления, в
чьем ведении находятся такие организации. Скорее всего после завершения процедуры по
определению порядка управления многоквартирным домом органами власти будут
определены такие организации и порядок выдачи необходимых справок. Сказать же
сейчас точно, что эти справки будут платными или, наоборот, бесплатными, нельзя. Если
же выдача каких-то справок будет отдана в компетенцию ТСЖ и УК (аналогично тем
справкам, которые выдавал раньше ЖЭК), то вам необходимо четко оговорить в договоре
с УК, в Уставе ТСЖ и в договорах, которые ТСЖ будет заключать с каждым из
собственников жилья, что выдача таких справок должна быть бесплатной.
НУЖНО ЛИ ТОВАРИЩЕСТВО В ДОМЕ ПОД СНОС?
Обязанности создавать именно ТСЖ законом не предусмотрено. Вы ведь можете
выбрать и иной способ управления многоквартирным домом: непосредственное
управление или УК. Но определиться с формой управления вам придется, поскольку
каких-либо исключений в законе не предусмотрено. А если в вашем доме не будет
принято решение о способе управления, все равно управление будет осуществляться, но
только в одной, предусмотренной законом форме - через УК, выбранную
муниципалитетом на конкурсной основе.
ТРЕБУЙТЕ, ЧТОБЫ В ДОМЕ СДЕЛАЛИ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
Как осуществится передача жилья от ДЕЗов и ЖЭКов товариществам, если это
жилье пришло в полную негодность? Сможет ли Товарищество собственников жилья
потребовать от ЖЭКа возвращения средств, не потраченных в свое время на ремонт дома,
который ТСЖ берет в свое управление?
Пока Жилищным кодексом РФ не предусмотрена процедура передачи домов от
ДЕЗов Товариществам собственников. Но теоретически такое возможно, поскольку ранее
дом находился на балансе муниципальной организации (ЖЭК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.), и
жильцы платили им ежемесячную квартплату. В квитанции по квартплате есть строка:
содержание общего имущества дома (или похожая формулировка). Кроме того, на
капремонт жилого фонда города, района и т.д. ежегодно из федерального бюджета
выделялись определенные (надо сказать, немалые) средства. В любом муниципальном
образовании должны быть составлены графики капремонта жилых домов данного
населенного пункта. Если этот ремонт не производился 15 или 20 лет, то теперь жители
этих домов вправе потребовать его выполнения. Кстати, о том, что такое требование
вполне законно, говорят в последних интервью многие чиновники. Правда, механизм пока
не понятен и прецедентов таких пока не было. Так что вы можете стать первыми. Еще
могу сказать, что если путем простых письменных заявлений в ЖЭК (от имени всех
собственников жилья вашего дома), а затем в жилищную комиссию вашего
муниципального образования не получится добиться результата, то вопрос придется
решать в суде.
ПРЕЖНИЕ ДОЛГИ ЖИЛЬЦОВ ЛЯГУТ НА ПЛЕЧИ НОВОГО ТСЖ?
Как быть с должниками по квартплате после выхода из ЖЭУ? Лягут ли эти долги на
плечи вновь созданного ТСЖ? И еще вопрос: будут ли муниципальные власти как-то
помогать товариществам материально?
Относительно должников: конечно же, прошлые долги собственников квартир не
лягут на плечи вновь созданного ТСЖ. А вот вопросы материальной поддержки ТСЖ
будут решаться в соответствии с принятыми данным муниципальным образованием
актами. Закон не запрещает, а в некоторых случаях и рекомендует осуществлять
соответствующее финансирование ТСЖ. В подпункте 2 п. 1 ст. 165 Жилищного кодекса
(ЖК) РФ говорится: «В целях создания условий для управления многоквартирными
домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим
организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или
иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на
капремонт многоквартирных домов».
Как видите, в законе значится слово «могут» (то есть при наличии средств), а не
«должны». Поэтому обязать власти оказывать материальную помощь нельзя. Но,
учитывая, что муниципальное образование чаще всего является собственником какого-то
количества квартир в том или ином многоквартирном доме, оно обязано будет нести
бремя собственника, в том числе и по содержанию общего имущества этого дома.
Так что, скорее всего, в этом муниципальном образовании должны будут
приниматься акты, в которых устанавливается порядок участия муниципалитета в
исполнении этой обязанности. Например, в виде перечислений средств на эти цели в
ТСЖ.
А ЕСЛИ НЕ ВЫБЕРЕМ ФОРМУ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ?
А что, если жильцы не определятся с формой управления своим домом, то чем это
грозит?
На самом деле ничего страшного не будет. В этом случае устанавливается один
способ управления многоквартирным домом, а именно: с привлечением Управляющей
компании (п.4 ст. 161 ЖК РФ). И, соответственно, на год вы будете лишены права решать,
каким способом, отличным от указанного, вы сможете управлять своим домом.
ХОЧУ РАСПОРЯЖАТЬСЯ ДОЛЕЙ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ ДОМА
Какой будет моя доля в общедолевой собственности членов товарищества и смогу ли
я эту долю выделить и как-то использовать в личных целях?
Доля у вас имеется не в общедолевой собственности товарищества, а вправе на
общее имущество многоквартирного дома. И эта доля пропорциональна общей площади
помещения, находящегося в вашей собственности. Но эту долю нельзя выделить в натуре,
то есть в виде нескольких квадратных метров на лестничной площадке, на чердаке или в
подвале (п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Вы не можете также отчуждать эту долю и совершать с ней
какие-либо действия, которые могут повлечь передачу этой доли кому бы то ни было
отдельно от вашего права собственности на квартиру. Например, вы не можете продать
свою долю в общем имуществе дома другому человеку. Точно так же, если вы продали
свою квартиру, новому ее владельцу автоматически переходит и доля в общем имуществе
дома.
НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛЬЯ ОСТАЛСЯ БЕЗ ПРАВА ГОЛОСА?
Какое право голоса в Товариществах собственников жилья будет у нанимателей
квартир?
У нанимателей квартир права голоса в ТСЖ не будет, так как это Товарищество
собственников жилья. И право голоса в таком случае имеет только собственник
(например, муниципалитет), который предоставил гражданам это жилье на основании
договора социального найма. Интересы нанимателей в ТСЖ представляет муниципалитет.
Поэтому нужно серьезнее подходить к вопросу заключения договора социального найма.
ЕСЛИ СОБСТВЕННИКИ ОДНОЙ КВАРТИРЫ РАЗДЕЛИЛИСЬ ВО МНЕНИИ
Как быть, если голоса собственников в одной квартире на форму управления домом
разделились? Как будут засчитываться их голоса на общем собрании собственников
жилья?
Хотя в Жилищном кодексе РФ по этому вопросу отдельно ничего не сказано, но,
учитывая, что права собственников пропорциональны площади квартиры, то есть
учитывается не само количество собственников, а размер приходящейся на их долю
площади, то в таком случае при голосовании будут учитываться их доли в собственности
на квартиру, и соответственно права на общее имущество дома. Фактически это должно
выглядеть приблизительно так: если три сособственника имеют по 1/3 в квартире
площадью 90 кв. м, то при голосовании учитывается за каждым сособственником по 30 кв.
м, именно этим и будет определяться количество голосов каждого из сособственников.
Такой порядок определения полностью соответствует п. 3. ст. 48 ЖК РФ.
ВЫБРАЛИ ФОРМУ НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ. А ЧТО
ДАЛЬШЕ?
Наш дом на общем собрании выбрал форму непосредственного управления. В доме
есть все специалисты. В МУП «Шахтер» по оказанию коммунальных услуг сначала нам
отказывали передать техническую документацию дома, потом согласились, но
затребовали счет в банке, чтобы передать на него балансовую стоимость дома. А счет в
налоговой не открывают, поскольку мы не юридическое лицо, а ТСЖ для 40-квартирного
дома нам содержать невыгодно. Получается замкнутый круг. И еще вопросы: как
получить каждому собственнику положенные ему льготные деньги? Как выплата этих
льгот вообще будет осуществляться? Какие отношения с налоговой инспекцией
возникают у дома и его собственников, если они приняли форму непосредственного
управления? Какие налоги нужно им платить и каким образом?
Первый вопрос в настоящее время не имеет корректного ответа, поскольку
процедура передачи технической документации при выборе способа управления
многоквартирным домом (кто передает, кому передает, в какой срок передает), равно как
и перечень (объем) такой документации, на федеральном уровне пока не установлен.
Значит, невозможно говорить и о том, какие действия должны совершить органы
местного самоуправления. Хотя в отношении банковского счета можно сказать, что для
передачи технической документации наличие или отсутствие банковского счета не имеет
значения. Равно как и для снятия дома с баланса банковский счет не нужен. Поскольку
стоимость дома не передается на банковский счет в виде денежных сумм. Стоимость дома
учитывается на счетах бухгалтерского учета, но это не банковский счет. А вот процедуры
снятия с балансового учета домов в таких случаях действительно пока нет (неясно, кому
передавать на баланс, а это и есть основание для снятия с баланса), и это вызывает
определенные затруднения, но эти затруднения должны возникать не у вас
(собственников) и волновать не вас, а организации, на чьем балансе находилось здание
(ЖЭУ, ЖЭК, и проч.). Пусть голова болит у них. Поэтому пока вам следует представить в
муниципалитет все документы, подтверждающие выбор собственниками вашего дома
формы управления, в данном случае, непосредственного управления домом (протокол
общего собрания собственников с результатами голосования). А далее выбранный вами
представитель (комендант, например) на основании доверенности, выданной ему всеми
или большинством собственников, должен начать заключение договоров горячего и
холодного водоснабжения, водоотведения и т.д. напрямую с соответствующими
организациями. Что же касается процедуры выдачи субсидий, она ничем не отличается от
остальных случаев и того времени, когда вы не управляли своим домом. И зависит от
установленного в вашем муниципальном образовании порядка и Правил предоставления
субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761. Субсидии перечисляются
на имеющиеся или открываемые получателями субсидий банковские счета (например,
сберкнижки) или вклады до востребования. Могут также доставляться через организации
связи. Отношения же с налоговой регулируются налоговым законодательством, и вне
зависимости от способа управления налог на имущество остается прежним,
устанавливается и взыскивается со стоимости квартиры в соответствии с нормами Закона
РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» с
изменениями вплоть до 22 августа 2004 г. В вашей ситуации каждый собственник, как
платил, так и будет продолжать платить налог на недвижимое имущество, то есть квартиру, и не более.
ТЩАТЕЛЬНО ПОДСЧИТЫВАЙТЕ ГОЛОСА НА СОБРАНИИ
На что в первую очередь обратить внимание собственнику жилья при проведении
собрания собственников?
На правильность подсчета голосов: он должен производиться пропорционально
площади помещений, а не количеству граждан, проживающих в квартире. Поскольку один
жилец в 3-комн. квартире имеет на собрании большее число голосов, нежели пять
собственников 1-комн. квартиры. И, конечно, все ли вопросы были проголосованы. Чтобы
потом не оказалось, что какой-то жизненно важный вопрос (особенно касающийся
дополнительных оплат) остался вне поля зрения собравшихся и был принят без
голосования.
КОМУ ПРИНАДЛЕЖАТ ПОЛУПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМЕ?
Мы проживаем в 60-квартирном доме, где имеются полуподвальные помещения
(цокольный этаж), где расположены ЖКО, а также помещения, переделанные под
квартиры. Будет ли этот цокольный этаж передан вновь созданному ТСЖ или в него
войдут только квартиры собственников.
Как этот цокольный этаж будет теперь числиться? Общим имуществом дома, и
значит, собственники дома, объединившись в ТСЖ, смогут сдавать его теперь в аренду
или это самое ЖКО каким-то образом выкупило этот цокольный этаж (если вообще
законно и возможно ли такое) и теперь будет наравне с другими жильцами участвовать в
собрании по поводу создания ТСЖ? И если оформление в собственность ЖКО данного
полуподвального помещения незаконно, то как жильцам-собственникам этого дома
вернуть свою собственность, то есть общее имущество дома?
В конкретной ситуации вопрос не в этаже, на котором расположено вышеназванное
ЖКО. Этаж просто означает высоту расположения помещений относительно плоскости. И
сами названия помещений, и их место расположения не влияют на определение
принадлежности имущества тому или иному собственнику или в признании их общим
имуществом многоквартирного дома. По каждому помещению надо просто рассматривать
главный вопрос - может ли оно являться отдельным объектом права. И если помещение не
предназначено для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме,
то это точно так же, как и квартира, будет объектом права отдельного собственника, пусть
это помещение и нежилое. По тексту вопроса получается, что помещения, находящиеся в
цокольном этаже, такие же объекты права, и предназначение их (именно предназначение,
как, например, электрощитовая в доме) для обслуживания данного дома не установлено.
Значит эти помещения могут использоваться собственником для любых законных целей, в
том числе и не связанных с обслуживанием помещений в доме (в вопросе именно это и
сказано - ведется обычная деятельность какой-то организации). Поэтому, если судить по
тексту вопроса, такие помещения не могут признаваться общим имуществом
многоквартирного дома. ЖКО, конечно, вряд ли могло выкупить эти помещения. Скорее
всего они являются муниципальным имуществом, ЖКО же выступает просто в роли
представителя собственника, в данном случае муниципального образования. И
участвовать в деятельности ТСЖ, если это право ему, как представителю собственника, не
предоставило муниципальное образование, ЖКО не может. А вот распоряжаться
имуществом от имени собственника ЖКО, скорее всего, может. Но все-таки в таких
случаях надо смотреть как учредительные документы, так и акты органов местного
самоуправления, которыми и устанавливаются полномочия конкретной организации
(ЖКО).
МОЖНО ЛИ ПОСТРОИТЬ ГАРАЖ НА СОБСТВЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ ТСЖ?
Мы живем в 5-этажном доме. Создали ТСЖ. Имеем ли мы право построить гаражи
или подсобные помещения на территории дома? На каком расстоянии это можно сделать?
Какие документы для этого нужны?
Вопрос на самом деле распадается на два. Первый - для того, чтобы использовать
земельный участок, занятый вашим домом, необходимо сначала его сформировать и
получить в собственность. Порядок формирования такого земельного участка
предусматривается ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 26
декабря 2005 г.). Размеры земельного участка на самом деле невелики: в п. 1
вышеназванной статьи он определен как «участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества». Поэтому не рассчитывайте, что это будет какая-то большая территория, за
пределами линии, на которой расположен собственно многоквартирный дом. Возможно в
этот земельный участок будет внесена детская площадка вблизи жилого дома или полоса
зеленых насаждений. Поэтому не уверен, что на отведенной для вашего дома территории
можно будет строить гаражи. Тем более, что гараж - уже предполагает чью-то
собственность, а данный земельный участок считается общедолевой собственностью всех
владельцев квартир данного многоквартирного дома. Второй момент, в вашем вопросе:
возведение построек и гаражей все равно потребует определенных согласований в органах
власти (местного самоуправления), потому что такое строительство регламентируется, в
том числе, и нормами законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому
хаотично строить гаражи на небольшом клочке земли, который отдадут в собственность
вашего дома, тоже вряд ли удастся.
КАК КОПИТЬ ДЕНЬГИ НА РЕМОНТ ВСЕГО ДОМА ПРИ НЕПОСРЕДСТВЕННОМ
УПРАВЛЕНИИ?
Мы выбрали управление домом, как управление собственниками помещения. Как
нам оплачивать услуги бухгалтера и паспортиста? Куда идти по вопросу прописки и
выписки? На каком счете находятся деньги на ремонт дома?
К сожалению, детальной регламентации действий федеральное законодательство в
таком случае не дает. Можно пользоваться только основными нормами законодательства.
Так, оплату бухгалтера, если он вам нужен, можно проводить по договору оказания услуг
(гражданско-правовой договор, но не путайте его с трудовым). Заключить такой договор
может любой из собственников жилого помещения, например тот, кого вы выбрали в
качестве уполномоченного лица (или старшего по дому, подъезду и т.д.). В отношении
паспортиста - вопрос сложнее. Эту процедуру взаимодействия и кандидатуру паспортиста
уже необходимо согласовывать с паспортным столом, оплату же можно проводить
аналогично, как и бухгалтера, например, заключить аналогичный договор с работником
паспортного стола, который в определенные дни будет выдавать справки жильцам именно
вашего дома. По поводу же прописки и выписки, если не удалось согласовать кандидатуру паспортиста, то каждому жильцу необходимо будет проходить эту процедуру
непосредственно в паспортном столе. Это вытекает из положений Правил регистрации и
снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и
по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением
Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (с изменениями вплоть до 22 декабря 2004 г.).
Что же касается денег на ремонт дома, то в вашем случае (непосредственное управление
собственниками жилья) они будут находиться не на счете, а просто собираются с жильцов
по мере необходимости уполномоченным лицом, которое и производит расчет с лицами,
осуществляющими ремонт. Хотя никто не возбраняет уполномоченному лицу завести, к
примеру, сберегательную книжку и складывать деньги на будущий ремонт на этот счет.
Но это уже будет банковский счет частного лица, в данном случае вашего уполномоченного по подъезду, который на основании выданной ему доверенности всеми жильцами
будет распоряжаться данными накоплениями в интересах всего дома.
ЖИЛЬЕ И СЕМЬЯ
ОТМЕНЕН ЛИ РОДСТВЕННЫЙ ОБМЕН?
В том виде, в каком это допускалось до 2005 г., действительно отменен. Ранее под
родственным обменом подразумевалось (но это на практике, а не как отдельное правовое
понятие), что наниматель жилья с согласия других членов семьи мог прописать в квартиру
своего родственника и затем освободить квартиру, оставив ее вновь прибывшему, а сам
прописаться таким же образом (в качестве родственника) в его квартиру (при согласии
других членов семьи, проживающих в квартире). Новый Жилищный кодекс не допускает
подобных действий. Но сам по себе обмен, если участниками (или владельцами
помещений) являются родственники, не запрещен. При этом следует помнить основное
условие: обмен квартиры, находящейся в частной собственности, нельзя поменять на
неприватизированное жилье.
МУЖ ВЫПИСАЛСЯ, ЧТОБЫ НЕ ПЛАТИТЬ. КТО ПОГАСИТ ЕГО ДОЛГИ?
Я и мой муж проживали в неприватизированной квартире. Ордер у нас с ним не
разделен, поэтому я оплачивала половину начисляемой квартплаты (документы есть). А
бывший муж, после того как мы развелись, ничего не оплачивал три года. Вследствие
этого накопился долг. И чтобы не платить его, он выписался из квартиры, хотя был
основным квартиросъемщиком. Теперь этот долг повесили на меня. Имеют ли они на это
право? И как мне теперь поступить, чтобы его не оплачивать?
Действительно, взыскать долг с любого из нанимателей квартиры возможно в силу ч.
2 ст. 69 ЖК РФ, в которой сказано: «Дееспособные члены семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем
ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма».
Солидарная ответственность как раз и означает ответственность «всех за одного». После
оплаты «чужого» долга у плательщика остается право взыскать деньги с первоначального
должника, в том числе в судебном порядке (п. 2 ч. 1 ст. 325 Гражданского кодекса РФ).
Поэтому вам остается только погасить долг, пока он не вырос еще больше, и подать
заявление в суд на взыскание с вашего мужа этого долга. Иного пути нет.
СПРАВКИ ОБЯЗАНЫ ВЫДАВАТЬ, НЕСМОТРЯ НИ НА ЧТО!
Скажите, вправе ли домоуправление не выдавать справку о месте жительства внука
(ему 4 месяца) только потому, что его отец задержал квартплату на 2 месяца? Мать
ребенка, моя дочь, не может из-за этого получить пособие и направление на детское
питание в молочной кухне. У нас его дают деткам только по месту жительства. Как нам
защитить здоровье нашего малыша?
Не существует на федеральном уровне ограничений по выдаче предусмотренных
законодательством справок в зависимости от оплаты/неоплаты платежей за квартиру. В
таких случаях следует в письменной форме подать заявление в домоуправление с
просьбой выдать такую справку, с указанием для чего она нужна, и в случае отказа просто
идти в суд с требованием о признании отказа недействительным (если был получен
письменный отказ). Или обжаловать бездействие, если письменный отказ не поступит. На
практике обычно после подачи в домоуправление такого заявления (лучше в 2 экз., на
вашем должен быть проставлен номер входящего документа), особенно если будет
указана цель выдачи справки, справку сразу выдают, поскольку невыдача такой справки слишком явное препятствие в осуществлении гражданином своих прав. Ваше заявление в
суде должно быть рассмотрено в 10-дневный срок (ст. 257 Гражданского процессуального
кодекса РФ). В своем заявлении в суд можете опираться на ст. 254 ГПК РФ «Подача
заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной
власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или
муниципального служащего».
БЫВШАЯ ЖЕНА НЕ ПОЗВОЛЯЕТ ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ
У меня запутанная ситуация, и надежда только на вас. В 99-м развелся с женой, сын
(14 лет) остался со мной, а нашу кооперативную квартиру суд поделил: 3/5 мне (потому
что делал первоначальный взнос), 2/5 -бывшей супруге. Она на свою половину прописала
сына от второго брака и пустила цыган. Жизнь была ужасная. Теперь у взрослого сына
родился ребенок, и «бывшая» уговорила сына прописать его на мою половину. Я хотел
продать свою долю и оповестил жену об этом. Она отказалась купить. Подал иск, чтобы
выписали внучку, но суд отказал. Теперь снимаю квартиру. Подскажите, как и при каких
условиях я могу продать свою долю или придется до конца жизни мыкаться по чужим
квартирам?
Дело в том, что квартира - неделимое имущество. И у вас имеется именно доля в
праве собственности на квартиру, а не имущество в натуре (эта часть квартиры у вас, а эта
- у вашей жены - такого не бывает). И если в квартире прописан внук, то это вовсе не
значит, что прописан он на вашей половине. Поэтому вы вполне можете распорядиться
своей долей, например, продать с учетом имеющегося у сособственника
преимущественного права приобретения. Вы это право учли, уведомив бывшую жену о
предстоящей продаже. Имея на руках ее письменный отказ, вы можете теперь продать эту
долю третьему лицу (п. 2 ст. 250 ГК Российской Федерации). Так что действуйте.
ОБЪЕДИНИЛИ ДВЕ КВАРТИРЫ
Моя семья и семья сына купили две квартиры на одной площадке. В семье сына есть
ребенок-инвалид, и, чтобы с ним всегда кто-то был рядом, решили сделать проем между
квартирами. Скажите, как правильно оформить, чтобы квартиры при этом остались
самостоятельными, со своим счетом и адресом и чтобы при необходимости каждая семья
могла продать свою квартиру, без повторного согласования нового проекта?
Просто следует при согласовании проекта предусмотреть устройство дверного
проема между самостоятельными квартирами, а не их объединение. Перепланировка
предполагает не только разукрупнение многокомнатных квартир, но и устройство
дверных проемов (п. 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
(утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170). Главное, чтобы эта
перепланировка не нарушала целостности здания и не создавала опасность разрушения.
МОЖНО ЛИ ВЫСЕЛИТЬ ФИКТИВНОГО СУПРУГА?
В 1993 году заключила брак с мужчиной и зарегистрировала его в своей квартире. А
потом узнала, что он много лет просидел в тюрьме. Узнала я это лишь на суде, когда он
снова совершил очередное преступление. Оказывается, ему нужна была только моя
прописка. Я подала в суд заявление о признании брака фиктивным. Суд брак фиктивным
признал. Могу ли я теперь на этом основании выселить «мужа»-уголовника?
Автоматически, только на том основании того, что брак - фиктивный, не
выписывают. Вам необходимо снова подать заявление в суд на выселение на основании
решения первого суда. Органам регистрации необходимо правовое основание выселения.
Этим основанием и будет решение второго суда. В заявлении следует написать: «Прошу
признать гражданина (фамилия, имя, отчество), не приобретшим права на жилую
площадь, и прекратить регистрацию по прежнему месту жительства. К этому новому
заявлению приложите решение первого суда.
ДОЧЬ ВЫГОНЯЕТ ОТЦА ИЗ ЕГО КВАРТИРЫ...
Мой брат - собственник квартиры, доставшейся ему от матери. Он прописал свою
взрослую дочь. Когда та вышла замуж, ее муж пришел жить в эту квартиру. А теперь дочь
брата требует, чтобы он прописал ее родившегося ребенка в эту же квартиру и завещал
жилище ему. И все выживают брата из квартиры. Брат внука прописывать не хочет. Как
собственник имеет он на это право?
Не нужно смешивать административно-правовые (регистрация по месту жительства)
и имущественные правоотношения. Как собственник ваш брат имеет право сделать с
квартирой все, что пожелает: подарить, продать. Если не желает, значит, может этого не
делать. Регистрация же сама по себе не накладывает на зарегистрированного какие-то
обязанности и не влечет за собой возникновения каких-либо прав по отношению к
данному имуществу. Если объяснять популярно, регистрация - это фиксирование, где тот
или иной человек пребывает на данный момент. И на практике работники паспортного
стола не зарегистрируют (даже несовершеннолетнего) без согласия собственника (вашего
брата). Если, как вы говорите, вашего брата терроризирует и выгоняет из собственной
квартиры муж дочери, пусть брат подаст заявление в суд о выселении и зятя, и дочери. С
зятем будет проще, в отношении дочери чуть сложнее, суд будет рассматривать все
обстоятельства дела. Например, на каком основании вселялась дочь. Если как член семьи
собственника жилья (то есть, если на момент вселения они с дочерью вели совместное
хозяйство) - то суд, скорее всего, откажет в ее выселении. Если он зарегистрировал ее как
бывшего члена семьи, то есть она проживала в квартире, но вела с отцом раздельное
хозяйство, то суд может принять решение о ее выселении. Хотя в подобном вопросе
трудно что-либо прогнозировать, поскольку рассматриваются многие аспекты. Могу
сказать лишь одно: брат может продать квартиру и купить себе другую. При этом он
имеет полное право не регистрировать родственников в новую квартиру. И они также (в
том числе и дочь) не могут воспрепятствовать продаже.
ВОЗМОЖНА ЛИ СУБСИДИЯ ДЛЯ ОДНОГО ЧЛЕНА СЕМЬИ?
Наша квартира приватизирована на меня, моего сына, брата и маму. Но я бы хотела
оформить субсидию только на себя и своего ребенка. Можно ли это сделать, не разделяя
лицевых счетов?
Счета в приватизированной квартире не разделяются вообще. Да и в
неприватизированной тоже, поскольку разделение счетов - это фактически заключение
отдельных договоров найма на изолированные жилые помещения в квартире. И получить
субсидию отдельно на каждого члена семьи тоже нельзя, поскольку субсидия
предоставляется пусть и гражданам, но на конкретную жилую площадь, и при
предоставлении субсидии учитываются все члены семьи, проживающие (постоянно
зарегистрированные) в этом жилом помещении (п. 4 Правил предоставления субсидий на
оплату жилого помещения и коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства
РФ от 14 декабря 2005 г. № 761).
КАК ВЫПИСАТЬ ЧУЖОГО ЧЕЛОВЕКА?
Моя тетя, проживающая в поселке Торпеево (Республика Мордовия), прописала в
своем частном доме знакомую, чтобы та могла устроиться на работу. Знакомая там не
жила, за коммунальные услуги не платила. А через некоторое время уволилась и уехала на
заработки в Москву, где имеет сейчас регистрацию. Тетя умерла и оставила завещание на
меня. Но эта женщина не хочет выписываться с данной жилплощади. Как мне ее
выписать?
Только через суд. Снятие с регистрационного учета (или как еще говорят, выписка)
граждан осуществляется по Правилам, утвержденным Постановлением Правительства
России от 17.07. 1995 г. № 713. Основанием для принудительного снятия с
регистрационного учета является утрата гражданином (знакомой умершей тети) права
пользования жилым помещением, на основании вступившего в законную силу решения
суда (п/п «е» п. 31 Правил). Право пользования жилым помещением возникает при
вселении и проживании в жилом помещении и, что следует подчеркнуть особо,
независимо от наличия или отсутствия регистрации. Поэтому поговорите с соседями
умершей тети, сотрудниками завода, на котором работала знакомая, убедите их
засвидетельствовать в суде, что знакомая никогда у тети не проживала и не вселялась в ее
дом. С этими свидетельскими показаниями смело обращайтесь в суд с иском о признании
данной гражданки, не приобретшей права пользования жилым помещением. А затем с
решением суда и заявлением обратитесь в паспортный стол. Но если сложится так, что
никто не станет вам помогать (свидетельствовать), следует подавать иск о признании
знакомой тети, утратившей право пользования домом. Пункт 2 ст. 292 Гражданского
кодекса РФ гласит: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому
лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением
членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Тем более что
данная гражданка не является членом семьи. Для суда нужно будет предъявить
свидетельства о праве на наследство и государственной регистрации вашего права
собственности на этот дом.
ЕСЛИ БАБУШКА НЕ ХОЧЕТ ПРОПИСЫВАТЬ ВНУКА...
Квартира приватизирована на меня, но в ней прописан сын. Он женился на
гражданке Украины. У них родился ребенок. И теперь сын хочет сделать постоянную
прописку своему ребенку, а я готова сделать внуку только временную регистрацию. Имею
ли я право отказать сыну в постоянной прописке моего внука и сделать только
временную?
В силу ч. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства
несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их родителей.
Если сын проживает с вами, он без вашего согласия может обратиться в паспортный стол.
На основании свидетельства о рождении ребенка и паспорта отца сведения о внуке будут
внесены в поквартирную книгу, что и будет означать постоянную регистрацию внука. Но
если внук уже совершеннолетний, то решаете этот вопрос вы и пишете заявление для
регистрации по месту пребывания (временная регистрация) или по месту жительства
(постоянная).
ОБЯЗАН ЛИ ОТЕЦ ОБЕСПЕЧИТЬ РЕБЕНКА ЖИЛЬЕМ?
Дочь прописана у меня, а живет у мужа в Москве. Их сын родился в 1997 году, но до
его рождения зять приватизировал квартиру на себя. Сына он прописал. В случае разрыва
отношений, имеет ли зять право выписать сына и какие права будет иметь жена на эту
квартиру?
Поскольку в семье есть несовершеннолетний ребенок, расторжение брака будет
рассматриваться в суде (п. 2 ст. 21 Семейного кодекса РФ). Так как зять единоличный
собственник квартиры, его сын и жена в случае прекращения брачных отношений будут
иметь права бывших членов семьи, то есть за ними сохранится право пользования жилым
помещением собственника (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса). Но есть ряд особенностей.
Во-первых, соглашением бывшие супруг могут самостоятельно определить, как, на каких
условиях будут пользоваться жильем. Во-вторых, если на деньги вашей дочери квартира
зятя была капитально отремонтирована, то выселить ее и сына нельзя, поскольку
имущество будет считаться совместно нажитым (абз. 3 п. 2 ст. 256 Гражданского кодекса).
В-третьих, суд может сохранить на определенный срок право пользования жильем за
вашей дочерью и внуком, принимая во внимание, например, их имущественное
положение, невозможность проживания у вас, другие обстоятельства, свидетельствующие
о невозможности дочери обеспечить себя иным жильем. Наконец, дочь вправе просить
суд обязать бывшего супруга обеспечить ее и сына иным жильем (в собственность или
безвозмездное пользование), поскольку до достижения ребенком 18 лет его отец несет
перед ним алиментные обязательства (ст. 80 СК РФ). Если право пользования квартирой
за внуком будет сохранено (по решению суда или по соглашению бывших супругов), то
выписать его отец не сможет. Но для этого в ходе судебных слушаний о расторжении
брака ваша дочь сама должна поставить вопрос о праве пользования квартирой бывшего
мужа.
НЕ ДАРИТЕ ЖИЛПЛОЩАДЬ НА СЛОВАХ!
Сын развелся с женой, и она ему дарственно оставила жилплощадь, но в
регистрационной палате он не зарегистрировал право собственника. На этой жилплощади
прожил пять лет, но в этом году умер. Могу ли я как мать оформить квартиру на себя?
Нужно уточнить, был ли письменно оформлен договор дарения квартиры. Если
договор существует, квартиру получат наследники сына (отсутствие госрегистрации права
собственности не имеет значения). Если сын не оставил завещание, наследники будут
определены по закону: дети, родители и супруга, но не бывшая (ст. 1111 и 1141
Гражданского кодекса). Поэтому вы можете рассчитывать на наследство. Кроме того,
родители-пенсионеры по возрасту могут претендовать на обязательную долю в наследстве
даже при наличии завещания не в их пользу (ст. 1149 ГК). Имея на руках паспорт, договор
дарения от бывшей супруги вашего сына, свидетельство о смерти и техпаспорт БТИ на
квартиру, обратитесь к нотариусу по последнему месту жительства сына с заявлением о
принятии наследства. Но если квартира была подарена сыну только на словах,
собственником останется бывшая невестка.
КОГДА ЖЕНУ НЕ ПРОПИСЫВАЮТ К МУЖУ В КВАРТИРУ?
У меня умерла свекровь. Мы с мужем и детьми переехали в ее дом. У этого дома два
совладельца, мой муж и его сестра, но вход один. Сестра мужа живет и прописана в
Санкт-Петербурге более 20 лет. Мужа и детей в этот дом прописали совершенно
спокойно, а мне в прописке паспортный стол отказал. Объяснили тем, что нужно согласие
сестры мужа. Хотя при прописке мужа и детей этого не требовалось. Правда ли это, или
из меня просто вытягивают деньги?
Правда. Прописаться (зарегистрироваться по месту жительства) в вашем случае без
согласия всех сособственников, одним из которых является сестра мужа, нельзя.
Законодательство о регистрации устанавливает нормы, в соответствии с которыми
регистрация собственника (вашего мужа) происходит на основании документов,
подтверждающих право собственности (в данном случае вашего мужа) на помещение.
Регистрация несовершеннолетних происходит без учета согласия иных
сособственников или членов семьи собственника, а только на том основании, что они дети
собственника.
Вы же не являетесь ни несовершеннолетней, ни сособственником помещения.
Поэтому вам отказывают в регистрации по месту жительства в указанном помещении без
согласия второго из сособственников. В данном случае сестры вашего мужа (п. 4.3
Приложения 1 к приказу МВД РФ от 23 октября 1995 г. № 393).
ПОЛУЧИТЬ КВАРТИРУ - НЕ ЗНАЧИТ СТАТЬ ВЛАДЕЛЬЦЕМ
Мы с мужем поженились 10 лет назад. Прописала его в квартиру, которую
приобрела без его участия. А в 1995 году мы совместно ее приватизировали. Сейчас муж
подал документы на развод и требует часть квартиры. Имеет ли он на это право?
В вашей ситуации правильнее было сказать не «приобретала», а «получила». И то,
что вы получили ее (то есть заключили договор найма) еще до замужества, к сожалению,
значения не имеет. А имеет значение приватизация, то есть получение части этой
квартиры в собственность. И как следует из вашего вопроса, вы с мужем являетесь
сособственниками. По заявлению любого из сособственников суд может определить доли
каждого в праве собственности. В вашем случае это будет по 1/2 доли у каждого. Так что
муж вправе распоряжаться своей долей по собственному усмотрению, в том числе и
продавать. У вас, как мы не раз писали, останется преимущественное право приобретения
этой доли, если бывший муж решит ее продать (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).
ВЫСЕЛЯЙТЕ ЦИВИЛИЗОВАННО
Имею 2/3 доли от умершего отца в квартире. 1/3 принадлежит его жене, которая
после своей смерти передала эту долю дочери. В настоящее время в доме проживает сын
умершей, то есть брат этой дочери с детьми. Но он в квартире не зарегистрирован. Могу я
выселить этих жильцов или продать свою долю?
Можете и продать, и выселить, потому что вы - собственница и, своего согласия на
их вселение не давали. Можете сделать это простой сменой замков, предложить им
забрать свои вещи. Это радикальный способ. Но прибегнуть к нему лучше лишь тогда,
когда «квартиранты» вас сильно доймут. Можете сделать это цивилизованно, через суд.
Но на это уйдет не меньше года. А можете не выселять, а просто продать свои 2/3 доли, и
новые собственники будут иметь полное право выселить их. Но сначала письменно
уведомите собственницу 1/3 доли (лучше через нотариуса или письмом с уведомлением) о
том, что намерены продать свою долю и назвать стоимость. Если через месяц она не
изъявит желания купить эту долю, можете смело продавать ее на тех же условиях (ст. 250
Гражданского кодекса РФ).
КАК ВЫПИСАТЬ НЕВЕСТКУ, ЕСЛИ ОНА НЕ ПРОЖИВАЕТ В КВАРТИРЕ?
Чтобы получить площадь большего размера, прописала к себе невестку с внучкой.
После смерти сына попросила невестку выписаться из моей квартиры, но она отказалась.
Причем сразу стала оплачивать 50% стоимости квартплаты. В моей квартире теперь живет
только моя мама. Я живу у мужа. У нас родился сын. Могу ли я выписать невестку с
внучкой по месту их проживания? Ведь фактически они в этой квартире не проживают.
Почему я должна оставлять квартиру невестке, если у меня есть сын?
Это последствия необдуманного решения об увеличении количества членов семьи
для получения очередником жилой площади большего размера. Вы по собственной воле
зарегистрировали невестку в квартире.
Вам вместе с вашей мамой следует обратиться в суд с иском о признании невестки и
внучки не приобретшими права пользования жилым помещением в связи с тем, что они
никогда в данную квартиру не вселялись и не пользовались ею. Следовательно,
жилищных правоотношений не возникало, а регистрация по месту жительства сама по
себе не может служить условием реализации жилищных прав (ст. 3 закона РФ от 25 июня
1993 г. №5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания
и жительства в пределах РФ»). В суде вам необходимо любыми способами доказать тот
факт, что невестка с дочерью никогда не пользовались квартирой, а проживали и
проживают по другому (указать какому) адресу. Невестка, в свою очередь, вправе
доказывать обратное.
КАК ВЫПИСАТЬ МУЖА ИЗ КВАРТИРЫ?
В нашей квартире прописано 3 человека. Бывший муж в ней не проживает и
квартплату не платит. Я оплачивала 8 квитанций за каждый год, а 4 отдавала ему, считая,
что так будет понятно, кто платит за квартиру, а кто нет. Но он свою часть не оплачивал,
за 2001-2004 гг. накопился долг в 7 000 руб. В конце 2004 г. состоялся суд по неуплате за
квартиру, суд обязал меня оплатить эту сумму. Муж по-прежнему и не платит, и не выписывается. Есть справка от ЖЭКа, что он с нами не живет и не платит за квартиру. Что
делать?
В соответствии с п.4 ст. 69 Жилищного кодекса РФ (ЖК), действующим с 1 марта
2005 г., если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, он самостоятельно
отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, в том
числе обязан оплачивать свою долю квартплаты и коммунальных платежей. Если вы не
хотите в дальнейшем оплачивать долю бывшего мужа, вам следует не отдавать ему часть
квитанций, а оплачивать каждую квитанцию за вычетом его доли. Будет накапливаться
долг. Через 6 месяцев в соответствии с п./п. 1 п.4 ст. 83 ЖК РФ жилищные органы имеют
право в судебном порядке требовать выселения вашего бывшего мужа.
Вы в свою очередь также имеете право предъявить в судебном порядке иск к бывшему мужу о признании его не сохранившим право пользования жилым помещением на
основании п.4 ст. 69 и п.З ст. 83 ЖК РФ. Но для этого вам надо будет доказать в суде, что
он фактически постоянно проживает по иному адресу. Взыскать с бывшего мужа
уплаченные вами суммы квартплаты и коммунальных платежей, соответствующие его
доле, вы можете в судебном порядке, предъявив иск на основании ст. 1102 Гражданского
кодекса РФ о возврате неосновательного обогащения.
МОЖНО ЛИ ПРОПИСАТЬ РЕБЕНКА В КВАРТИРУ БЕЗ СОГЛАСИЯ
ОСТАЛЬНЫХ ЖИЛЬЦОВ?
Может ли мой сын прописать ребенка без согласия всей семьи в нашу
неприватизированную квартиру, сын и невестка живут в другом месте.
Ваш сын может вселить в квартиру своего ребенка. В соответствии со ст. 70
Жилищного кодекса (ЖК) РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не
требуется согласие остальных членов семьи. Однако для возникновения права
пользования жилым помещением имеет значение не регистрация (прописка), а
фактическое проживание и пользование квартирой. Если ваш родственник фактически
квартирой не пользуется, не оплачивает жилье и коммунальные услуги, выехал на иное
постоянное место жительства, то, доказав это в судебном порядке, вы можете потребовать
признания его утратившим право пользования жилым помещением на основании ч. 3 ст.
83 ЖК РФ.
ЖИЛЬЕ И ПРИВАТИЗАЦИЯ
ДЕНЬГИ «СОДРАЛИ», А ПРИВАТИЗАЦИЮ НЕ ОФОРМИЛИ
Заключила договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, заплатила
риелтору 500 долларов США за приватизацию. Риелтор квартиру приватизировала, но
привела лишь двоих покупателей, а тут и договор с агентством истек. Нам сказали, что
если квартира не продается, то происходит расприватизация. Так ли это? И должна ли
риелтор вернуть мне деньги?
Автоматическая «расприватизация» невозможна. Такой процедуры не существует.
Получив от муниципалитета договор на передачу квартиры в собственность (а именно его
вам должен был вручить риелтор), обратитесь сразу с заявлением в территориальный
орган Росрегистрации (учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним). И только когда получите на руки свидетельство
на право собственности, можете с полной уверенностью назвать себя собственником
квартиры. Если же договор от муниципалитета риелтор вам не представил, скорее всего,
никакой приватизацией он не занимался. Поэтому внимательно прочитайте договор,
который заключили с риелтором. В нем должно быть четко сказано, какие документы о
приватизации она должна была вам представить. Если условие (приватизация квартиры)
не выполнено, обращайтесь в суд с иском о возвращении оплаты услуг по приватизации
квартиры. Что же касается ее продажи, то здесь также следует перечитать договор. Если в
нем нет однозначной обязанности риелтора осуществить продажу квартиры, а только
обязанность оказать услуги по продаже без увязки с конечным результатом - продажей, то
риелтор ничего не нарушил: подобрав несколько вариантов для сделки, посчитал
выполненной свою часть договора.
ПО СИЛАМ ЛИ ПЕНСИОНЕРКЕ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО?
Я пенсионерка, занимаю комнату в коммуналке. Хотела бы ее приватизировать,
чтобы оставить внуку, но говорят, что за приватизированное жилье скоро будут платить
большой налог и страховку. Я могу это просто не потянуть.
Не переживайте: пенсионеры освобождены от налога на имущество. Что касается
страхования недвижимости, то это совершенно добровольное дело. Обязательное
страхование у нас пока существует только для автотранспорта. А сроки бесплатной
приватизации у нас продлены до 2010 года.
ЕСЛИ ОТКАЗАЛИ В ПРИВАТИЗАЦИИ...
Муж - военный пенсионер с 1982 года, проживаем в закрытом городке,
принадлежащем Минобороны. Но жилье в этом городке в 2000 г. отдано унитарному
предприятию. Нам отказали в праве приватизировать жилье. Это правильно?
Если ваше жилье служебное, то вам отказали правильно, поскольку служебное жилье
не подлежит приватизации. И то, что это сейчас - не воинская часть, а унитарное
предприятие, значения не имеет, поскольку все зависит от статуса жилья, а не от того, кто
его обслуживает. В вашей ситуации жилье служебное, поскольку принадлежит
Министерству обороны, а значит, не подлежит приватизации.
ОТКАЗАЛИ В ПРИВАТИЗАЦИИ ПО ДОВЕРЕННОСТИ
Каковы основания отказа в приватизации по доверенности?
По доверенности приватизировать можно, поэтому смело можете опротестовать этот
отказ в суде. Для этого вам нужно получить этот отказ в письменной форме и с ним идти в
суд.
КВАРТИРУ В ДОЛГОСТРОЕ ЗАПРЕТИЛИ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ
Муж - участник боевых действий в Афганистане. В 2003 году муниципалитет
выделил ему квартиру в новостройке, но дом сдали только в январе 2006 года. Теперь
мужу отказывают в приватизации. Что делать?
Суд может признать за вами право на приватизацию, только если дом (по
документам) должен был быть построен до 1 марта 2005 года и до этой даты вы
письменно обращались с намерением приватизировать квартиру (это важно!), поскольку
по не зависящим от вас причинам вы были лишены возможности соблюсти все правила
оформления документов на приватизацию. Обратитесь с исковым заявлением в суд (глава
12 Гражданско-процессуального кодекса). В качестве ответчика укажите муниципальное
образование, которому принадлежит дом. Исковое требование должно состоять из двух
частей:
- признать за вами право на приватизацию занимаемой квартиры;
- обязать администрацию соответствующего муниципального образования
заключить договор на передачу вам квартиры в собственность в порядке приватизации.
Госпошлина взимается как с искового заявления, не подлежащего оценке, то есть в
твердой сумме 100 рублей вне зависимости от стоимости квартиры (подл. 3 п. 1 ст. 333.19
части II Налогового кодекса).
ДЕТИ ОТКАЗЫВАЮТСЯ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ ТОЛЬКО С СОГЛАСИЯ
ОРГАНОВ ОПЕКИ
Могут ли несовершеннолетние дети вместе со своими родителями при приватизации
квартиры отказаться в пользу дедушек и бабушек?
Отказ от приватизации несовершеннолетних (даже если они не сироты) возможен
только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Но
такое согласие они могут дать, если у детей есть другое гарантированное жилье не
меньшей площади, чем та, которую они имеют в данной квартире. Но имейте в виду,
отказа от приватизации в пользу кого бы то ни было формально не существует. Если вы
(или дети) отказываетесь от приватизации, то жилье в собственность получают другие
члены семьи, имеющие право приватизировать квартиру наравне с вами (или детьми) и
выразившие свое желание участвовать в приватизации (ст. 2 Закона от 4.07.1991 № 1541-1
«О приватизации жилищного фонда в РФ»). Но если у бабушки и дедушки этого права нет
(например, они в этой квартире не прописаны), оформите приватизацию на себя. И
подарите им недвижимость.
НЕ ОПЛАЧИВАЙТЕ ЧУЖИЕ ДОЛГИ
Моя семья жила в муниципальном общежитии с 1995 года. Муниципалитет
предложил нам взаимообмен: мы переезжаем в квартиру мужчины, у которого возник
большой долг по квартплате, и покрываем задолженность. Мы все выполнили и решили
квартиру приватизировать. Но нам отказали на том основании, что квартира получена
после 1 марта 2005 года. Правомерно ли это?
У вас действительно был заключен новый договор найма, а поскольку он был
заключен после 1.03.05, то права на приватизацию этого жилья у вас нет. А
приватизировать комнату в общежитии вы не могли, поскольку специализированное
жилье не подлежит приватизации. Просто вам не следовало оплачивать долги прежнего
нанимателя жилья или оговорить заранее, что договор найма квартиры будет продлением
прежнего договора.
КАК ВОССТАНОВИТЬ ДОКУМЕНТЫ О ПРИВАТИЗАЦИИ КВАРТИРЫ?
Как восстановить документы о приватизации, сгоревшие при пожаре?
Не очень понятно, какие документы на приватизацию могли сгореть. Если имеется в
виду свидетельство о праве собственности на жилье, полученное в ходе его приватизации,
то за дубликатами этих документов следует обратиться в органы, выдавшие этот
документ, а именно в регистрационную палату по месту нахождения собственности. В
крайнем случае можно обратиться в суд с заявлением об установлении факта, имеющего
юридическое значение, в данном случае факта приватизации жилья (подпункт 6 пункта 2
статьи 264 Гражданского процессуального кодекса РФ). Почему - в крайнем случае?
Потому, что следующая, 265-я статья четко говорит, что факт приватизации вами жилья
суд будет устанавливать только «при невозможности получения заявителем в ином
порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности
восстановления утраченных документов». Поэтому сначала попробуйте написать
заявление в регистрационную палату на получение дубликата. И только если вам будет
отказано, идите с этим отказом и с копией вашего первоначального заявления в суд.
ЕСЛИ ВАС ЛИШИЛИ ДОЛИ В ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ КВАРТИРЕ
Я была прописана в 3-комнатной квартире, которую приватизировали на трех членов
семьи в августе 1993 года. Тогда мне было 9 лет, в приватизацию меня не включили.
Позже в закон были внесены поправки относительно участия в ней несовершеннолетних
детей. Могу ли я сейчас претендовать на выделение мне доли собственности в этой
квартире через суд? Каков срок давности по подобной операции, возможен ли ее
пересмотр в судебном порядке? Если возможен, то на какой момент будет
рассматриваться мое участие в приватизации: на момент 1993 года или на текущий
момент? Дело в том, что один из родственников, участвовавших в приватизации, умер.
Судя по вопросу, претендовать на выделение доли в приватизированной квартире вы
не можете, поскольку законодательством не были установлены ограничения на момент
приватизации (1993 г.), касающиеся несовершеннолетних детей. Значит, нарушения норм
закона на тот момент не было. Относительно же конкретной ситуации - существует ряд
судебных постановлений, из которых вытекает, что вашу ситуацию можно было бы
трактовать как недействительную сделку, если были при этом нарушены права
несовершеннолетнего. Но, к сожалению, вы пропустили срок исковой давности,
составляющий для подобных ситуаций 3 года (ст. 181 ГК РФ). Но у вас остается
бессрочное право пользования данной жилой площадью. Это вытекает из «Обзора
законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2005 г.»
(утв. постановлением Президиума Верховного суда РФ от 1 марта 2006 г.). В этом
документе как раз и говорится, что при приобретении такой квартиры (в которой
прописано и проживает лицо, отказавшееся от приватизации) покупателем, в договоре
купли-продажи должно указываться это лицо (или лица), с указанием их прав на
пользование продаваемым жилым помещением. Этот пункт является существенным
условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в
которых эти лица проживают. Так что вас, например, при продаже этой квартиры не могут
выселить из нее. Причем право пользования носит бессрочный характер.
НЕ КАЖДЫЙ ОРДЕР ДАЕТ ПРАВО НА ПРИВАТИЗАЦИЮ
Комнату в общежитии я получила от завода, но сейчас завод выкупили. Ордера на
комнату у меня нет. Где я могу его получить и могут ли мне отказать в приватизации? В
1990 году у меня родился ребенок.
Ордер вам должны были выдать, но только внутренний, в соответствии с
действовавшим ранее положением об общежитиях. Но указанный ордер не является
документом, подтверждающим право на получение жилья, подлежащего приватизации.
Поэтому наличие или отсутствие такого ордера на возможность приватизации не влияет.
Приватизация возможна только в том случае, если с указанного помещения в
установленном порядке был снят статус «общежития», и помещение передано в ведение
муниципального образования.
ЖИЛЬЕ И НАСЛЕДСТВО
ДО ВСТУПЛЕНИЯ В НАСЛЕДСТВО НЕ ПУСКАЙТЕ КВАРТИРАНТОВ
Мы получаем квартиру в наследство. Имеем ли мы право сдавать квартиру внаем до
оформления документов вступления в наследство?
Независимо от того, какое у вас наследование - по закону или по завещанию сдавать наследуемое жилье внаем до оформления прав собственности нельзя. Дело в том,
что заключение договора найма - это распоряжение имуществом, а не пользование им, как
это может показаться. Пока вы вправе фактически принять наследство (п. 2 ст. 1153
Гражданского кодекса), то есть пользоваться наследуемым имуществом: жить в квартире,
пользоваться ею, оплачивать расходы по содержанию. А вот распоряжаться наследуемой
квартирой станет возможным после государственной регистрации права собственности на
недвижимость в территориальном органе Росрегистрации.
УМЕРЛА ОДИНОКАЯ ЖЕНЩИНА, И ТУТ НАБЕЖАЛИ РОДСТВЕННИКИ
У меня такая ситуация: ухаживала за пожилой женщиной. За 2 недели до смерти она
на меня оставила завещание. Когда она умерла, я ее похоронила. Через год приехала ее
племянница из Украины и стала требовать, чтобы я отдала ей половину квартиры или
часть ее стоимости. Что мне делать?
Требовать выделения ей доли квартиры или денежной компенсации за нее
племянница может только через суд. При появлении такого иска вам должны прислать его
копию по почте. Чаще всего оспаривают завещание по ст. 177 Гражданского кодекса РФ
«Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать
значение своих действий или руководить ими». И здесь важно, в каком состоянии
умершая составила завещание, чем болела (в суде придется представлять копию истории
болезни или заключение лечащего врача). Ни в коем случае не нужно отдавать деньги до
каких-либо судебных разбирательств. Лучше всего вам обратиться к юристу для
определения ваших перспектив, если суд все-таки состоится.
ЕСЛИ МАТЬ ГРОЗИТ ОСТАВИТЬ СЫНА БЕЗ НАСЛЕДСТВА
Мать моего мужа грозит написать завещание в пользу его брата и сестры. А муж
сейчас прописан в этой квартире. Может ли он через суд оспорить завещание матери?
Завещание можно оспорить только после смерти и то при наличии оснований,
например, если вашим мужем в суде будет доказано, что мать была невменяема на момент
составления завещания или составляла его под воздействием насилия или угроз со
стороны обозначенных в завещании наследников. А сделать это очень и очень трудно.
Регистрация же в квартире не дает оснований претендовать на что-то большее.
КООПЕРАТИВНАЯ КВАРТИРА - СОБСТВЕННОСТЬ ЕЕ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ
Умер отец. Я - его дочь от первого брака. После него осталась кооперативная
квартира (была приобретена по обмену в период его первого брака). В этой квартире были
прописаны отец и я (и ордер выдан на нас), но никто в ней не проживал. Детей во втором
браке у него не было. Пожалуйста, напишите, как распределятся доли между его второй
женой мной?
Если квартира действительно была приобретена в жилищно-строительном
кооперативе в период первого брака вашего отца, то она принадлежала не только вашему
отцу, но и вашей маме. Вашей доли в этой квартире нет, вы там были только прописаны.
Но ваша мама свою долю теперь уже выделить не сможет в связи с пропуском срока (хотя
это вам следует уточнить у вашей мамы). Возможно, что она при расторжении брака
получила другую собственность. В таком случае кооперативная квартира полностью
принадлежала вашему покойному отцу. И тогда она переходит вам вместе со второй
супругой отца в равных долях при отсутствии других наследников (детей, родителей).
СВЕКРОВЬ НЕ ВЫГОНИТ
Недавно в автокатастрофе погиб муж (дочери 5 лет). Жили в квартире (куплена до
брака) с его матерью (они равные собственники). Прописана с дочкой была у моих
родителей. Теперь свекровь выгоняет меня, говорит, что я не имею никакого права на
долю мужа. Неужели это так?
Ваша свекровь не права. Вы и дочь являетесь наследниками первой очереди наравне
с матерью вашего супруга. К сожалению, вы не указали, сколько времени прошло с
момента гибели мужа. Если менее 6 месяцев, то вам нужно как можно быстрее обратиться
к нотариусу по месту последнего проживания вашего супруга с заявлением о выдаче вам и
вашей дочери свидетельства о праве на наследство. При себе нужно иметь паспорт,
свидетельства о рождении дочери, о браке, о смерти супруга, справку с его места
жительства. Если срок 6 месяцев пропущен, следует обратиться в суд и установить факт
принятия наследства, поскольку вы в этой квартире проживали. И до разрешения всех
вопросов по наследованию лучше из квартиры не выселяться. Если свекровь не желает
видеть вас, пусть она подает в суд на выселение. Это, кстати, будет для вас
положительным моментом, то есть доказательством вашего фактического проживания. В
итоге за вами и дочерью при любом раскладе признают по 1/3 доли за каждым всего
личного имущества супруга и по 1/6 доли квартиры. Но если у мужа было составлено
завещание в пользу матери, то вам не на что рассчитывать, а вот дочь будет наследовать
отцовскую долю наравне с бабушкой (обязательная доля по ст. 1149 ГК РФ).
С КАКОЙ СТОИМОСТИ ДОМА БЕРУТ ГОСПОШЛИНУ?
Я получила в наследство садовый участок с домом. Для определения госпошлины
нотариус требует обязательного определения рыночной стоимости дома, ссылаясь на
новые изменения в законе о нотариате. Правомерны ли действия нотариуса? Или она нас
обманывает?
В этом неоднозначном вопросе нотариусы ссылаются на вступившую в силу с
1.01.05 г. главу 25.3 Налогового кодекса РФ, Закон РФ «Об оценочной деятельности в
РФ» от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ и ст. 1115 Гражданского кодекса РФ. В НК вид стоимости
наследуемого недвижимого имущества четко не прописан: стоимость может определяться
как организациями, получившими в установленном порядке лицензию на оценку
земельных участков, так и федеральным органом исполнительной власти,
уполномоченным в области кадастра объектов недвижимости, и его территориальными
подразделениями (п. 9 ст. 333.25 НК РФ). Не исключается и предоставление справки о
кадастровой стоимости участка.
Ст. 7 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» гласит: «В случае, если в
нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки
какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен
конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость
данного объекта» .Ст. 1115 ГК РФ устанавливает, что ценность имущества определяется
исходя из его рыночной стоимости.
Налоговый кодекс РФ по вопросам налогов и сборов имеет приоритет перед всеми
иными правовыми актами и вы можете предоставить нотариусу документы о кадастровой
стоимости земли. В случае отказа в совершении нотариального действия, его следует
обжаловать в суд в 10-дневный срок со дня, когда заявителю стало известно об отказе в
совершении нотариального действия (ст. 310 Гражданского процессуального кодекса РФ).
ОБМАНОМ ЗАБРАЛИ НАСЛЕДСТВО
— Отец завещал после смерти дом в равных долях мне, брату и второй жене. Та
уговорила нас отказаться от своих долей, так как родственников у нее нет. А после смерти
мачехи узнали: она подписала дом дальней родственнице. Как нам с братом вернуть свои
доли? Я инвалид II группы по труду, а брат пенсионер.
Увы, прав на наследство после смерти мачехи у вас с братом нет. После смерти отца
надо было не отказ делать, а получать свою обязательную долю. Тогда вы бы имели хотя
бы часть дома. А так, признать ваш отказ от наследства недействительным нельзя, так как
нет законных оснований для этого, да и сроки давно истекли.
НОТАРИУС ТРЕБУЕТ БЕШЕНЫЕ ДЕНЬГИ...
В 2005 году умерла мать. Мы жили вместе 20 лет в доме, купленном сообща, но
оформили на нее. Теперь нотариус говорит, что для оформления наследства нужно
заплатить 200 000 рублей - 6% от оценочной стоимости дома и неважно, жила я в этом
доме или нет. Это правда?
Нотариус вам дал неверную информацию. Он вправе взимать госпошлину за выдачу
свидетельства о праве на наследство в размере 0,3%, но не более 100 000 рублей. Но в
вашем случае вы вообще освобождены от уплаты пошлины за выдачу свидетельства о
праве на наследство, так как в соответствии со ст. 333.38 НК РФ от уплаты
государственной пошлины за совершение нотариальных действий освобождаются
физические лица за выдачу свидетельств о праве на наследство при наследовании жилого дома, а также земельного участка, на котором расположен жилой дом, квартиры,
комнаты, - если эти лица проживали совместно с наследодателем на день смерти
наследодателя и продолжают проживать в этом доме (этой квартире, комнате) после его
смерти.
ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ПРОБЛЕМЫ
ВОПРОС ОПЛАТЫ ЛИФТА РЕШАЙТЕ С МЕСТНОЙ ВЛАСТЬЮ
У нас в Петрозаводске плата за лифт взимается с кв. м общей площади, независимо
от количества жильцов и этажности. Шесть человек из однокомнатной квартиры платят
меньше, чем один из трехкомнатной. Есть какие-то общие законы по стране?
С января 2006 года в квитанцию об оплате за квартиру стали включать лифт. И
жильцы первых этажей целого квартала собрали подписи, чтобы у нас эту графу сняли.
Скажите, реально чего-либо нам добиться и к кому обращаться?
Федеральное законодательство такие положения не регулирует. Существуют лишь
общие нормы, по которым все собственники и наниматели жилья должны нести
ответственность за содержание общего имущества дома (ст. 39 ЖК РФ). А лифт тоже
относится к общему имуществу. И независимо от того, на каком этаже проживают
жильцы, и сколько народу из квартиры пользуются лифтом, они должны оплачивать
эксплуатацию этого лифта. На местном уровне принимаются свои нормативные акты, где
и отражено, как именно оплачивается содержание общего имущества дома и лифтового
хозяйства, в частности: исходя из площади квартиры или в зависимости от количества
проживающих в них. Поэтому вам достаточно обратиться в местную администрацию с
письменным заявлением и узнать какие нормативы приняты в вашем регионе. Что
касается второго вопроса, можно попробовать обратиться с заявлением в органы местного
самоуправления, чтобы они приняли решение об освобождении жильцов первых этажей
от платы за пользование лифтом. В некоторых регионах так уже поступили.
МОГУТ ЛИ СНЯТЬ С ОЧЕРЕДИ НА ЖИЛЬЕ БЕЗ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ?
Я военнослужащая. С 2002 года встала на очередь на улучшение жилья, так как
собиралась увольняться из Вооруженных сил по предельному возрасту.
Но потом
решила уволиться в 2007 году. Могли меня при этом снять с очереди и нужно ли мне
снова в нее вставать?
Если вас письменно не извещали о снятии с очереди, то, значит, и не снимали. А
если сняли, не известив (оснований для снятия, судя по вашему вопросу, у них не было),
вы можете обжаловать их решение в суде по ст. 5 Закона Московской области от 12
декабря 2005 г. № 260/2005-03 «О порядке ведения учета граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма».
Он принят постановлением Московской областной думы от 30 ноября 2005 г. № 7/160-П.
Потому что снятие с очереди без уведомления - явное нарушение ваших прав. Сами же
вы, насколько понятно из вопроса, заявления на снятие с учета в качестве нуждающихся в
жилье не писали.
ПЕНСИОНЕРУ МВД НЕ ВЫДАЛИ ЖИЛИЩНЫЙ СЕРТИФИКАТ
Я - один из наследников старого дома. Обратился в ОВД, чтобы меня прописали.
Мне отказали на основании того, что по жилищным нормам в доме не хватает метража. И
второй вопрос: я - пенсионер МВД, но когда уходил на пенсию, никто мне не выдал
никакого жилищного сертификата. Куда мне обращаться?
Оспаривайте отказ в регистрации в суде на основании того, что вы являетесь
собственником доли в указанном доме. Что касается второго вопроса, то вы и сейчас
можете обратиться в соответствующую службу, которая занимается у вас оформлением
жилищных сертификатов, но при условии, что вы стояли на учете в качестве
нуждающегося в улучшении жилищных условий. Если вы на учете не стояли, то вам
такой сертификат не выдадут. Возможно, и не выдали именно на этом основании.
ЕСТЬ КВАРТИРА, НО ЧУВСТВУЕШЬ СЕБЯ БОМЖОМ
Мы купили квартиру, вложив в ее строительство. В мае мы въехали в эту квартиру.
Регистрации у нас нет. Собственность на квартиру нам еще не оформили, хотя обещают с
мая. В связи с этим у нас большие проблемы с работой, с медобслуживанием, которое
является для нас платным. Есть ли какая-то законная база для таких, как мы? Мы живем в
квартире, но чувствуем себя как бомжи.
Эти проблемы вызваны не наличием законодательных норм, ограничивающих ваши
права, а с тем, что ваши права нарушаются должностными лицами.
В соответствии со ст. 64 Трудового кодекса РФ запрещается ограничивать трудовые
права граждан РФ по причине места жительства, в т. ч. наличия или отсутствия
регистрации по месту жительства или месту пребывания. В случае незаконного отказа в
приеме на работу вы имеете право обратиться в суд, а также с жалобой в
Государственную инспекцию труда.
В соответствии со ст.6 Закона РФ № 1499-1 от 28.06.1991 г «О медицинском
страховании граждан РФ» граждане РФ имеют право на получение медицинской помощи
на всей территории РФ, в том числе за пределами постоянного места жительства. Если у
вас есть страховой медицинский полис, выданный по прежнему месту жительства, или
хотя бы паспорт гражданина РФ, вам не может быть отказано в предоставлении
бесплатной медицинской помощи. В случае отказа направьте письменную жалобу
главному врачу медицинского учреждения, в Комитет по здравоохранению СанктПетербурга, в суд. Во избежание конфликтов с представителями медицинских
учреждений рекомендуется обратиться в страховую медицинскую организацию, выдавшую полис обязательного медицинского страхования, с заявлением о прикреплении
вас к другому (указать адрес) поликлиническому медицинскому учреждению.
КАК ПЕРЕСЧИТАТЬ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?
Все лето я живу на даче. Там беру справку для предоставления в жилконтору для
перерасчета коммунальных услуг, но пересчитывают лишь плату за воду. Насколько
правы сотрудники жилищной конторы? Должны ли еще другие услуги пересчитывать,
например, газ, уборку территорий и прочие?
Да, должны. В соответствии с п.11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ при временном
отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг,
рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета
платежей за период временного отсутствия граждан. Должен быть произведен перерасчет
по всем коммунальным услугам, которые рассчитываются исходя из нормативов
потребления на человека, например, вывозу твердых бытовых отходов, водоснабжению,
газоснабжению.
ТИШИНУ В ДОМЕ СЛЕДУЕТ ОТВОЕВЫВАТЬ
У нас в цокольном этаже установили автоматический тепловой пункт, прямо под
моей квартирой. Но в квартирах как было +15°С, так и осталось. Зато теперь от него
постоянный шум. Обращалась в санэпидстанцию, сделали замеры и написали, что норма.
ЖЭК - тоже пишет норма. В какие бы я инстанции ни обращалась, кругом одни отписки.
А жить невозможно. Как подать в суд на жилищную компанию? Как привлечь этих людей
к ответственности?
Ситуация сложная. Максимально допустимый уровень шума в жилых помещениях с
23 до 7 часов по санитарными нормами не должен превышать 45 децибел, с 7 до 23 - 55 дБ
(СН 2.2.4/2.1.8.562-96 и СанПиН 2.1.2.1002-00, утвержденными соответственно
постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31.10.1996 и Минздравом РФ от 15.12.2000
г.). По вашему заявлению на имя Главного санитарного врача города должна была быть
проведена бесплатная экспертиза или обследование (п. 5 и 6 приказа Роспотребнадзора
РФ от 21.11.2005 № 776). Заверенную копию экспертного заключения, утвержденного
Главным санитарным врачом города (или его заместителем), или акт обследования вам
обязаны предоставить по вашему заявлению. Далее требований о проведении экспертизы
вы не пошли, а это следует сделать, тогда, возможно, вы сумеете отвоевать тишину в
доме. Направьте по почте жалобу в областную санитарно-эпидемиологичесую службу, а
копию - в областную прокуратуру (еще одну копию оставьте у себя). Почему лучше
добиться заключения специалистов таким путем, а не в ходе судебного разбирательства
против жилищной компании? Потому что по жалобе в СЭС экспертиза проводится за счет
федерального бюджета, а в ходе судебного процесса - вероятнее всего, за ваши деньги (ст.
96 Гражданско-процессуального кодекса РФ). Если результаты исследований вас не
удовлетворят, обжалуйте действия СЭС в суде в порядке главы 25 Гражданскопроцессуального кодекса. Ссылайтесь на нарушение ваших прав, установленных ст.ст. 8,
23 Закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения». Ходатайствуйте о назначении повторной экспертизы (обследования). Без
результатов экспертиз и обследований судиться с жилищной компанией - только тратить
время и деньги.
С КОГО ВЗИМАЮТ КВАРТПЛАТУ - С ПРОЖИВАЮЩИХ ИЛИ С
ПРОПИСАННЫХ?
Имеет ли право жилищный кооператив принимать устав, в котором говорится, что
квартплата взимается с проживающих, а не с прописанных?
Прописки не существует. Существует обязанность гражданина, поменявшего место
жительства в пределах РФ, зарегистрироваться по месту жительства либо по месту
пребывания. Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием
ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона РФ № 5242-1
от 25.06.1993г. «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания
и жительства в пределах РФ»).
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за
жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива с
момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом. Оплата,
действительно, взимается с лиц, которым кооператив предоставил жилье, с учетом лиц,
совместно проживающих с ними.
Однако подтверждением факта проживания этих лиц являются документы, в первую
очередь регистрация по месту жительства или по месту пребывания. В противном случае
кооператив не сможет доказать факта их постоянного проживания в доме кооператива.
Кооператив не имеет права произвольно учитывать в квитанциях по оплате жилья и
коммунальных услуг лиц, не зарегистрированных по месту жительства или пребывания в
указанном доме. Более того, даже зарегистрированные по месту жительства лица имеют
право на перерасчет оплаты коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов
потребления за период их временного отсутствия, подтвержденного документально (п. 11
ст. 155 ЖК РФ).
БАТАРЕИ ОТОПЛЕНИЯ - СОГЛАСНО ПРОЕКТУ
Подскажите, сколько должно быть звеньев у чугунной батареи? Сантехники грозятся
прийти и отрезать лишние звенья, т.к. из-за них не протапливается квартира.
Сведения о модели радиатора отопления, количестве секций содержатся в проектной
документации на конкретный дом. Ведь при застройке его учитываются многие факторы:
в какой климатической зоне находится, из какого материала сделан и т.д. И гражданам
запрещается без письменного разрешения обслуживающей организации устанавливать
дополнительные секции (п. 4.3.2 Правил предоставления коммунальных услуг,
утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1099). Но срезать
лишние секции коммунальщики могут лишь по решению суда. Просто ворваться в
квартиру и творить беспредел они не могут. Сначала они должны подать в суд иск о
нарушении вами вышеназванных правил. Если такое случится, можете подать встречный
иск, если коммунальные службы в период отопительного сезона не обеспечивают
температуру в квартире +18°С (приказ Госстроя РФ от 11.12.1997 № 17-132 «Об
утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы
жилищно-коммунального хозяйства»). В иске требуйте снижения квартплаты в связи с
ненадлежащим качеством выполнения коммунальных услуг и нарушением ст. 4 Закона от
7.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
ПОЛУЧИЛ КВАРТИРУ БЕЗ ОКОН И ДВЕРЕЙ
Я заключил договор на получение квартиры, по которому должен был отработать
пять лет. По договору отработал, но квартиру получил без ванны, сантехники, дверей.
Полы некрашеные. А по договору должен был получить благоустроенную квартиру.
Отремонтировал ее своими силами. Можно ли взыскать с организации потраченные мной
средства? Если мы приватизируем квартиру - оплатят ли мне ремонт?
Потребовать возмещения стоимости ремонта с организации, с которой был заключен
договор, можно, поскольку имеет место односторонний отказ от исполнения договора или
одностороннее изменение условий договора, что недопустимо (ст. 310 Гражданского
кодекса РФ). Другое дело, что вы, скорее всего, приняли квартиру, подписали акт приемапередачи и, видимо, никаких претензий по состоянию жилья не оформляли. А это значит,
что доказать факт передачи квартиры в разгромленном состоянии будет сложно. Но если
такие доказательства существуют, обращайтесь в суд с исковым заявлением.
Прикладывайте к нему чеки потраченных денег. Общая сумма затрат, связанных с
ремонтом, будет считаться ценой иска, с которой необходимо заплатить госпошлину.
Оформление приватизации не помешает судебному рассмотрению дела.
ПОЧЕМУ ПОД МОЕЙ КВАРТИРОЙ ОТКРЫЛИ МАГАЗИН?
Подо мной - магазин, а вдруг я залью его? Почему разрешаются в жилых домах
магазины?
Наличие нежилых помещений, встроенных в жилые здания, допускается
санитарными и строительными нормами (СанПиН 2.1.2.1002-00, СНиП 2.08.01-89 «Жилые
здания»). Такие помещения должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
Перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые разрешен
законодательством. В соответствии со ст. 22 ЖК РФ перевод допускается только, если
такая квартира расположена на 1-м этаже указанного дома или выше 1-го этажа, но
помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое
помещение, не являются жилыми. При заливе магазина могут последовать требования
пострадавших к виновному лицу о возмещении ущерба. Можно застраховать риск своей
ответственности.
ЗА УКРАДЕННЫЕ ЭЛЕКТРОСЧЕТЧИКИ ОТВЕТЯТ... ВОРЫ
У меня малосемейка. В общем коридоре шесть квартир. Электрические счетчики
стояли на общем щитке и их украли. Кто должен поставить мне счетчик и заплатить за
установку?
Возмещать ущерб должны лица, совершившие кражу (ст. 1064 Гражданского кодекса
РФ). Я мог бы посоветовать написать заявление в милицию по факту кражи, но вы же
понимаете, что найти воров, к которым вы могли бы предъявить претензии, практически
невозможно. А приобретаются и устанавливаются приборы учета (в том числе и
электроэнергии) за счет потребителя электроэнергии (ст. 539). Поэтому пока виновные в
краже не будут установлены, оплатить электросчетчик и его установку придется вам.
ЗА ЧЕЙ СЧЕТ СТАВЯТ ЭЛЕКТРИЧЕСКИЙ СЧЕТЧИК?
У нас летом поставили счетчики, через неделю их срезали. Теперь заставляют или
платить большую сумму или ставить счетчик за свой счет - якобы мы их не уберегли.
Начальник Петроэнергосбыта лично не принимает. Что нам дальше делать?
Сначала внимательно посмотрите свой договор с Петроэлектросбытом: именно в нем
и следует искать ответ на вопрос, за чей счет производится замена счетчика.
Пунктом 3.1. Типового договора, заключаемого Петроэлектросбытом с абонентами,
установлено, что при обнаружении у абонента пропажи (хищения), повреждений,
приведения в неработоспособное состояние приборов и систем учета электроэнергии,
принадлежащих энергоснабжающей организации, абонент возмещает ущерб либо в виде
предоставления (замены) новых приборов и систем учета, либо путем выплаты денежной
компенсации за утраченное оборудование (в размере балансовой стоимости на дату
выплаты).
Но говорить об ответственности гражданина можно лишь в случае, если счетчик
находится на территории абонента, т. е. в его квартире. Счетчик является собственностью
Петроэлектросбыта, а кто отвечает за обеспечение сохранности счетчика, зависит от
многих обстоятельств, в первую очередь от оснований проживания потребителя
электроэнергии (является ли он нанимателем или собственником жилья, или членом
кооператива, или проживает на иных основаниях, и какая организация занимается
обслуживанием жилдома).
Логически отвечает за сохранность счетчика лицо, которое обязано осуществлять
надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, лестничных клеток и др. мест общего
пользования в жилых домах. Согласно п/п в) п. 16 действующих Правил пользования
жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории,
утвержденных Постановлением Совета министров РСФСР от 25.09.1985 года № 415, эта
обязанность возложена на наймодателя, от имени которого выступает жилищноэксплуатационная организация. Это правило можно использовать применительно к
отношениям по договору социального найма. Итак, если вы наниматель государственного
(муниципального) жилого помещения по договору социального найма, то вы имеете право
в судебном порядке требовать восстановления утраченного счетчика за счет жилищноэксплуатационной организации, обратившись к ней с соответствующей письменной
претензией, либо восстановить счетчик за свой счет и требовать от жилищноэксплуатационной организации возмещения понесенных расходов.
ЗА ИЗЛИШКИ ЖИЛЬЯ ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ
Племянница является собственницей квартиры, общей площадью 64 кв. м. Но
прописана и проживает в другом месте. С нее требуют плату за излишки жилплощади и
еще начисляют сумму за коммунальные услуги. Какие справки нужно представить и за
какой период, чтобы сделали перерасчет по квартплате? Имеют ли они право брать за
излишки жилплощади?
Все правильно. Часть коммунальных платежей - отопление, плата за содержание
общего имущества дома (что подразумевается под этим, мы подробно писали в № 1 6)
оплачивается вне зависимости от проживания, а только в силу того, что это имущество
является частной собственностью. Другая же часть (за горячую и холодную воду, вывоз
мусора и т.д. по квитанции) действительно оплачивается по фактическому месту
проживания. Соответственно, по месту, где гражданин не проживает, они не
уплачиваются. Ваша племянница может представить справки с места фактического
проживания. Перерасчет сделают с даты представления справки. Что же касается оплаты
жилья, превышающего установленную социальную норму, она предусмотрена актами г.
Москвы, а значит, правомерна. Она должна производиться «собственниками жилых
помещений - начиная с даты регистрации прав собственности; пользователями жилых
помещений - начиная с даты заключения договоров, дающих право пользования жилыми
помещениями» - п. 1 ст. 19 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной
политики города Москвы» (с изменениями вплоть до 16 февраля 2005 г.).
МЕНЯ ЗАТОПИЛИ СОСЕДИ...
Мою кухню затопили соседи, живущие на верхнем этаже. В акте, составленном РЭУ,
указана причина: «обрыв шланга». Соседи ремонт не оплачивают, поскольку считают, что
их вины нет, и предлагают подавать в суд на водоканал. Я хочу знать, кто в такой
ситуации будет оплачивать ремонт кухни и на кого подавать в суд, если ремонт не будет
оплачен: на собственника квартиры или на водоканал?
В вашем случае причинителем вреда являются соседи, так как именно их действия (и
бездействие) повлекли причинение вреда вашему имуществу. Поэтому в суд следует
подавать на собственников квартиры. Если же они считают, что вред произошел по вине
водоканала, они в соответствии со ст. 1083 Гражданского кодекса РФ смогут в порядке
регресса взыскать оплаченную вам сумму ущерба с водоканала. В этой ситуации акт всего
лишь зафиксировал источник причинения вреда (обрыв шланга). А почему произошел
обрыв - в результате внешнего воздействия (кто-то его надрезал или просто порвал), в
результате производственного дефекта (нарушение структуры материала, из которого
изготовлен шланг), в результате резкого повышения давления воды (почти невероятно, но
принципиально возможно) до пределов, на которые материал шланга не мог быть
рассчитан, в результате естественного старения (соответственно, собственники квартиры
должны были его заменить), этого акт не определяет. И разумеется, собственник квартиры
может предъявлять претензии не только водоканалу, который необязательно виноват, а
другим лицам, в соответствии с перечисленными выше причинами. Но будут ли соседи
подавать регресс, и на кого, вас должно мало волновать.
ВХОДИТ ЛИ ЛОДЖИЯ В ОБЩУЮ ПЛОЩАДЬ?
Почему в договоре передачи жилого помещения в собственность балкон не входит в
метраж квартиры? Считается ли он в таком случае приватизированным?
В соответствии с Жилищным кодексом РФ общая площадь квартиры не включает
площадь балконов и лоджий. Об этом четко сказано в п. 5 ст. 15 кодекса. А в договоре
передачи указана именно общая площадь. Наличие или отсутствие балкона может
подтверждаться как просто упоминанием в тексте договора, так и техпаспортом квартиры.
Балкон, конечно, приватизируется, это часть имущества (квартиры).
МОРАЛЬНАЯ ПОДДЕРЖКА В ДОГОВОР РЕНТЫ НЕ ВХОДИТ
Заключила договор пожизненной ренты. Но фирма обманула. Обещали 2 раза в год
мыть окна, привозить продукты и лекарства, навещать в больнице, оказать помощь в
ремонте. Сами же деньги на ремонт дали и сами же ремонт делать отказались. И теперь
еще никакой моральной поддержки с их стороны. Если я подам в суд на расторжение
договора, придется ли возвращать все выплаченные ранее деньги плательщику ренты? И
могут ли у меня забрать квартиру?
К сожалению, вы требуете от фирмы слишком многого. Договор пожизненной ренты
не предполагает включения оговоренных вами условий в текст договора. Такие условия
предусмотрены только для договора пожизненного содержания с иждивением. Но если уж
вы и выдвигали такие условия, они должны были быть зафиксированы в письменном виде
(в договоре между вами и фирмой). В этом случае вы смело можете обратиться в суд с
заявлением по исполнению данных обязательств. Если же они не были изложены на
бумаге, вам трудно будет доказать, что таковая договоренность была, и прекращение
договора повлечет за собой указанные вами последствия. Единственное, что могу сказать
- исполнение решения суда о возврате денежных сумм может быть осуществлено только
за счет ареста имущества (например, ареста и продажи каких-то принадлежащих вам
ценностей), а если имущества недостаточно, за счет периодических платежей (например
из пенсии). А вот квартира, если она является единственным вашим жильем, будет
освобождена от ареста. На нее взыскание не наложат.
КАК ОТСТОЯТЬ ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА БЫВШЕГО ОСУЖДЕННОГО?
Мой сын был осужден на 5 лет. За время его отсутствия его выписали из квартиры, в
которой он жил, и теперь не прописывают обратно. Квартира не приватизирована. Все это
время я оплачивала квартплату за нее, не сдавала внаем. Теперь мы бы хотели ее
приватизировать, но нам не дают этого сделать. И не прописывают обратно сына. Права
ли администрация ЖКО и что нам делать?
Выселение гражданина в связи с осуждением к лишению свободы было
предусмотрено ст. 60 прежнего Жилищного кодекса РСФСР. Однако эта норма была
отменена постановлением Конституционного суда РФ от 23 июня 1995 г. №8-П.
Временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи)
в связи с осуждением к лишению свободы само по себе не может служить основанием
лишения права пользования жилым помещением. Вашему сыну следует обратиться в
жилищные органы с письменным заявлением о регистрации его по месту жительства и
потребовать официального отказа. В случае отказа в регистрации либо отсутствия ответа
свыше 10 дней обращаться в суд с исковым заявлением о признании права пользования
жилым помещением.
НЕ ОПЛАЧИВАЮТ УСЛУГИ ОДНИ, А СТРАДАЮТ ДРУГИЕ
В нашей пятиэтажке отключили (заранее предупредив) электроэнергию из-за
одиннадцати злостных неплательщиков. Говорят, что поквартирно сделать это
невозможно. В доме нет газа, только электроплиты. Имеют ли право энергетики так
поступать и как нам быть? И можно ли как-то выселить неплательщиков?
Ваши поставщики электроэнергии не правы. Из текста ст. 546 Гражданского кодекса
РФ следует, что отказ от исполнения договора энергоснабжения (путем отключения) при
отсутствии вины абонента законом не допускается. Это возможно только в отношении
неплательщиков. Как бороться с неплательщиками - головная боль энергетиков. И пусть
они с ней справляются, но не за ваш счет. А жильцам дома можно обратиться с
коллективным заявлением в суд, поскольку за незаконные действия («Прекращение или
ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников
жизнеобеспечения») может быть применена даже уголовная ответственность (ст. 215.1
Уголовного кодекса РФ). К заявлению приложите копии своих квитанций об оплате.
Возможно, отключение электроэнергии повлекло выведение из строя каких-либо бытовых
электроприборов. Тогда вы сможете требовать возмещение имущественного вреда. А если
отключение электричества повлекло у кого-то из жильцов обострение хронического
заболевания, предположим, гастрита или язвы из-за невозможности готовить пищу,
можете рассчитывать даже на возмещение морального вреда.
ОТБИРАЮТ ЛИ КВАРТИРУ ЗА ДОЛГИ?
В приватизированной квартире проживает мой бывший муж, я и наш сын, мы имеем
неравные доли, возможна ли конфискация доли сына за долги перед банком, если у него
есть несовершеннолетний ребенок?
В соответствии со ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскание не
может быть обращено на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику, если
это помещение для должника и членов его семьи является единственным пригодным для
постоянного проживания. Если у сына имеется другое жилье, то возможно обращение
взыскания банком на долю в вашей квартире, принадлежащую сыну.
КАК ВКЛЮЧИТЬ СЧЕТЧИК?
Мы поставили счетчики на воду с апреля 2005 года, но председатель ЖСК говорит,
что счетчик нужно зарегистрировать в Водоканале, нужно организовать собрание, и т.п. В
результате счетчиком мы не пользуемся уже 8 месяцев. Как с этим бороться?
Ни разрешения Водоканала, ни проведения какого-либо собрания для установки
жильцом счетчика в жилом помещении не требуется. Вам следует обратиться в ЖСК с
письменным заявлением о проведении приемки прибора учета расхода воды.
В соответствии с приказом Комитета по содержанию жилищного фонда № 77 от
11.06.1998 г. «Об утверждении Временного положения о порядке расчетов населения за
потребленные энергоресурсы по показаниям квартирных приборов учета», если
соблюдены все необходимые условия и порядок установки приборов учета, организация,
на техническом обслуживании которой находится данный дом, обязана принять приборы
учета по расходу холодной и горячей воды в коммерческий учет.
Установите разумный срок для удовлетворения вашего требования - 2 недели.
Заявление надо вручить под роспись ответственному лицу либо направить по почте
заказным письмом с почтовым уведомлением о вручении. Копию заявления, почтовую
квитанцию и уведомление сохранить.
В случае необоснованного отказа или отсутствия реакции со стороны ЖСК по
истечении оговоренного срока обращайтесь в суд с заявлением об обязании ЖСК
совершить требуемые действия и о возмещении понесенных вами убытков. Жалобу
можно также направить в ЖК города.
Порядок установки приборов учета потребления энергоресурсов (природного газа,
тепловой энергии, хол. и гор. воды) в жилых домах (квартирах), независимо от их форм
собственности, определяется на основании Распоряжения губернатора Санкт-Петербурга
от 6.11.1997 г. №1139-р «Об установке приборов учета расхода энергоресурсов в
эксплуатируемых жилых зданиях».
КУПИЛА ДОМ ПО ДОВЕРЕННОСТИ И НЕ ОФОРМИЛА...
Купила дом у человека, который, как впоследствии оказалось, не был его хозяином,
но у него была генеральная доверенность на дом. Документов на куплю-продажу не
оформили. Настоящая хозяйка дома не согласна с продажей и требует его освободить.
Имею ли я какие-нибудь права на этот дом? И как я могу оформить на него документы?
К сожалению, совершенная вами сделка купли-продажи дома недействительна. В
соответствии со ст. 164, 165 Гражданского кодекса РФ сделки, влекущие переход права
собственности на недвижимое имущество (дом), подлежат обязательной государственной
регистрации. Вы должны были оформить договор купли-продажи дома и
зарегистрировать его в Федеральной регистрационной службе. Несоблюдение этого
требования влечет недействительность сделки (ничтожность). Поскольку право
собственности на дом у вас не возникло, требования собственницы дома правомерны.
Единственное, что вам остается - это разыскать человека, который продал вам дом, и
попытаться взыскать с него в судебном порядке уплаченную вами сумму.
ЗА ЧТО ПЛАТИТЬ, ЕСЛИ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ НЕ ДЕЛАЕТСЯ?
У нас квартплата за отопление идет круглый год. А также ввели графу капитальный
и текущий ремонт, но ничего не делается. Имеют ли они на это право?
Графа законна, если вы собственник жилого помещения, в соответствии с п. 2 ст. 154
Жилищного кодекса РФ. Если вы наниматель, то не должны оплачивать капитальный
ремонт, т.к. в соответствии с п.1 указанной статьи капитальный ремонт производится за
счет собственника жилищного фонда. Оплата за отопление действительно начисляется
круглый год по среднегодовому тарифу. С письменной претензией по поводу объема и
качества оказания услуг по ремонту и коммунальных услуг вам следует обратиться в
обслуживающую ваш дом организацию.
КАК ЗАНЯТЬ ОСВОБОДИВШУЮСЯ КОМНАТУ?
Я с сыном и его семьей проживаю в 3-комнатной коммунальной квартире. Мы
занимаем 2 комнаты. Я стою на исполкомовской очереди на квартиру. Имеем ли мы право
занять освободившуюся комнату? Нашу соседку за неуплату квартплаты хотят выселить.
Как занять освободившуюся комнату? Вам нужно подать заявление в свою
жилищную контору. В соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса РФ освободившаяся
комната по договору социального найма в коммунальной квартире в первую очередь
предоставляется по заявлению нанимателей и (или) собственников, если они на момент
освобождения комнаты признаны или могут быть признаны малоимущими и
нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии граждан указанной категории
комната по договору социального найма предоставляется жильцам, которые могут быть
признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на
одного члена семьи менее нормы предоставления.
При отсутствии вышеуказанных категорий граждан комната может быть предоставлена по договору купли-продажи жильцам, обеспеченным общей площадью жилого
помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
КАК НАЧИСЛЯЕТСЯ ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ В ТОЛЬКО ЧТО
КУПЛЕННОЙ КВАРТИРЕ?
Моя дочка купила квартиру. Мы получили на руки смотровой ордер. В квартире
были недоделки, нам сказали прийти через месяц, что все сделают. Когда мы пришли, то
не смогли попасть в квартиру, так как входная дверь не открывалась. Ключи от квартиры
нам выдали только через месяц. Вправе ли ТСЖ предъявить счет по оплате квартиры,
начиная с момента ее покупки?
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса (ЖК) РФ обязанность по внесению
платы за жилье и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с
момента возникновения права собственности на жилое помещение. Право собственности
на жилое помещение в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ возникает с
момента государственной регистрации. Таким образом, требовать от вас оплату жилья и
коммунальных услуг до этого момента ТСЖ не имеет права, если только вы не заключали
какого-нибудь специального соглашения на эту тему.
Если после регистрации права собственности вы не могли вселиться в квартиру и
проживали в другом месте, то вы можете воспользоваться правом на перерасчет оплаты за
отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов
потребления. Это право предусмотрено п.11 ст. 155 ЖК РФ. Обратитесь с письменным
заявлением в ТСЖ. Кроме того, установив лиц, по вине которых вы были лишены
возможности пользоваться собственной квартирой, вы имеете право потребовать от них
возмещения причиненного вам имущественного вреда, в том числе в судебном порядке.