Заключение по вопросам передачи права на земельный участок О.А.Жарковой)

Заключение
по вопросам передачи права на земельный участок (подготовлено к.ю.н., доц.
О.А.Жарковой)
Перед экспертами Экспертно-правового центра был поставлен следующий вопрос:
обязан ли продавец передать в собственность покупателю вместе с помещением
долю в праве на земельный участок (без выдела в натуре), если и здание и земельный
участок принадлежит ему, или он может только передать помещение по договору
купли-продажи
и заключить договор аренды земельного
участка
со
множественностью лиц на стороне арендатора с покупателем?
При ответе на данный вопрос следует руководствоваться положениями ст. 35 ЗК РФ,
в которой реализован принцип единства судьбы земли и недвижимости.
Ст. 35 ЗК регулирует переход прав на землю при переходе прав на объект
недвижимости.
В том случае, если у продавца недвижимости земельный участок находится на праве
собственности, п.4 ст. 35 ЗК РФ по-существу содержит три самостоятельных правила.
1) Отчуждение здания возможно только с отчуждением земельного участка, если они
принадлежат одному лицу на праве собственности (абз.3 п.4 ст. 35 ЗК).
2)Отчуждение доли в праве собственности на здание, находящееся на земельном
участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, должно
производиться вместе с долей в праве собственности на земельный участок, размер
которой пропорционален доле в праве собственности на здание (абз. 4 п.4 ст. 35 ЗК).
Но есть еще и треть правило – отчуждение части здания, которая не может быть
выделена в натуре, производится без отчуждения части земельного участка (абз. 1 ч.4 ст.
35 ЗК).
Под частью здания законодатель, по всей видимости, имел в виду помещение.
Во всяком случае в практике ВАС РФ периода принятия ЗК РФ часто фигурировало
высказывание «помещение (часть здания)».
Эта норма неоднократно подвергалась критике в литературе, но до сих пор
изменения в нее не вносились.
ФАС СЗО при принятии решений исходит из буквального толкования данной нормы.
В деле № А13-2905/2006-06 рассматривается ситуация, когда собственник здания одному
лицу продал помещение без прав на земельный участок, а другому лицу – оставшиеся
помещения и весь земельный участок.
По иску первого покупателя – гражданки Важинской – ФАС СЗО указал следующее
со ссылкой на п.4 ст. 35 ЗК: основанием возникновения у Важинской права собственности
на часть земельного участка либо на долю в праве общей собственности на весь
земельный участок договор купли-продажи помещений служить не может. Предметом
договора купли-продажи являлись помещения первого этажа двухэтажного здания,
которые не могли быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, в связи с
чем продажа помещений без земельного участка не противоречит законодательству и
соответствует п.4 ст. 35 ЗК РФ.
Аналогичная позиция была изложена судами трех инстанций по делу № А6025628/2007-С2: истец как покупатель помещений (части здания) не располагает правом
приобретения в собственность земельного участка.
Однако ВАС РФ с таким подходом не согласился и в Постановлении Президиума от
17 февраля 2009 года №12277/08 указал следующее: истец после приобретения в
собственность нежилых помещений в здании согласно п.4 ст. 35 ЗК РФ вправе
претендовать на приобретение в собственность соответственной части земельного
участка.
Позиция ВАС РФ не представляется правильной, т.к. она основана на
расширительном толковании нормы закона и не соответствует п.4 ст. 35 ЗК РФ.
Не понятно также, как часть земельного участка может быть приобретена в
собственность.
В случае продажи помещений без прав на землю собственником земельного участка
останется продавец помещений, если какое-либо помещение он оставил себе. В этом
случае требовать заключения договора аренды земельного участка с множественностью
лиц на стороне арендатора от покупателя помещений он не может, т.к. в соответствии с
ч.3 ст. 36 ЗК собственники помещений не должны, а могут оформить свои права на землю
как собственники вторичных объектов недвижимости.
В случае отказа собственников помещений от заключения договора аренды
земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора собственник
земельного участка может предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения,
которое рассчитывается по базовым ставкам арендной платы. Подобные иски со стороны
КУГИ арбитражными судами удовлетворяются.