Схемы воспрепятствования выкупу субъектам малого и среднего

Схемы воспрепятствования выкупу субъектам
малого и среднего предпринимательства со стороны
Департамента городского имущества города Москвы.
Судебная практика арбитражных споров по ФЗ РФ № 159-ФЗ на протяжении
последних трех лет, позволяет сделать вывод, что со стороны чиновников Департамента
городского имущества чинятся многочисленные препятствия в выкупе субъектами малого и
среднего предпринимательства арендуемых ими объектов.
1 схема. Передача арендованного имущества в хозяйственное ведение ГУПов.
Департаментом городского имущества принимается решение о передаче арендуемого
субъектом малого предпринимательства имущества в хозяйственное ведение ГУПа (чаще
всего, это ГУП «Московское имущество, ранее- СГУП по продаже имущества города
Москвы). Далее, при подаче заявления на выкуп, Департамент предлагает «альтернативный
механизм выкупа», а именно, обратиться с заявлением о выкупе в ГУП. При этом, если
Законом предусмотрена обязанность Департамента городского имущества города Москвы
продать Арендатору недвижимое имущество, у ГУПа такой обязанности нет, а есть лишь
право. Которым ГУП успешно пользуется, отказывая арендатору в продаже арендованного
имущества. Как результат- Арендатор пропускает срок исковой давности по обжалованию
отказа ДГИ, а исковое требование о понуждении ГУПа заключить договор купли-продажи,
удовлетворению не подлежит.
Дальнейшее развитие ситуации подробно описано на сайте Федеральной
антимонопольной службы (http://www.fas.gov.ru/fas-in-press/fas-in-press_39003.html).
Следует также отметить, что арбитражная практика по обжалованию отказа ДГИ в
продаже имущества в связи с передачей имущество в хозяйственное ведение, не отличается
единообразием (см.например Дело № А40-34031/13, Дело № А40-15239/14, Дело № А4035232/2014, Дело № А40-158983/2013).
2 схема. Отказ в связи с нарушением требованием ФЗ РФ № 135-ФЗ «О защите
конкуренции».
В период с 2006 по 2012года Департаментом было согласовано около двухсот
Протоколов-соглашений о переуступке прав по договору аренды (преимущественно в ЦАО
города Москвы). Все указанные Протоколы-соглашения прошли государственную
регистрацию в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (Росреестре города Москвы).
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и
муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая
введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в
Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты
Российской Федерации". В силу части 1 статьи 17.1 Закона защите конкуренции (в редакции,
действовавшей на момент заключения спорного протокола-соглашения) заключение
договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного
управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или)
пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не
закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть
осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право
заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое
имущество.
В соответствии с позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации,
изложенной в Постановлении Пленума № 73 от 17.11.2011года, договор аренды в отношении
государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без
проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о
продлении такого договора.
После разъяснений Высшего суда, в 2012году, позиция Департамента кардинально
поменялась и ранее согласованные переуступки прав по договорам аренды , Департаментом
стали трактоваться как ничтожные. Как следствие- в выкупе отказывается по названным
причинам.
Судебная практика по указанному вопросу также не отличается единообразием,
каждый отказ ДГИ является индивидуальным и требует тщательного правового анализа. Тем
не менее, справочно можно привести решение Арбитражного суда города Москвы по делу №
А40-188345/2014.
3 схема. Отказ в выкупе со ссылкой на ст. 9 Закона города Москвы № 66.
Статья 9 указанного Закона регулирует особенности приватизации объектов
культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности
города Москвы. Основная идея законодателя- не допустить продажу объекта культурного
наследия по частям.
Однако, указанная норма применяется лишь с 2008года, а в 2013году были внесены
изменения в ст. 9 Закона города Москвы, касающиеся возможности продажи части объекта
культурного наследия в случае если на момент вступления в силу Закона № 66, объект
культурного наследия уже имел сособственника кроме Правительства города Москвы.
Судебная практика по обжалованию отказов в выкупе по данному основанию является
разнообразной. В качестве примера следует привести Дело № А40-73228/2014, Дело № А40144836/12, А40-173348/12.
В любом случае, отказ Департамента городского имущества города Москвы в
приватизации нежилого помещения в объекте культурного наследия требует тщательного
правовой анализа.