Обзор судебной практики за II квартал 2015 г.
advertisement
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ за 2 квартал 2015 г. по вопросам, связанным с деятельностью Фонда «РЖС» (на основе публикаций в справочной правовой системе «КонсультантПлюс») 1. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2015 № 915-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Элит-билдинг" на нарушение конституционных прав и свобод статьями 11, 12 и 15 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства». Решением арбитражного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, обществу было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом о передаче в собственность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства земельного участка, ранее предоставленного в аренду государственному научному учреждению, которое, в свою очередь, через несколько месяцев после заключения договора аренды уступило свои права и обязанности по этому договору обществу. Кроме того, решением арбитражного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, был удовлетворен иск Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства о расторжении указанного договора аренды и отказано обществу в удовлетворении встречного требования о взыскании убытков. Как указали суды, общество не использует земельный участок согласно его целевому назначению и не представило доказательств, свидетельствующих о наличии затрат, связанных с таким использованием. Также суды учли, что Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства не является стороной договора аренды и не уполномочен законодателем компенсировать убытки, связанные с прекращением арендных прав на основании положений Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». 2 В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации общество оспаривает конституционность следующих норм указанного Федерального закона: статьи 11, предусматривающей порядок подготовки предложений об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, для целей содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, в том числе подготовку Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства предложений о расторжении договоров аренды земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и предоставлены организациям; статьи 12, регламентирующей процедуру принятия межведомственным коллегиальным органом решений по указанным предложениям, в том числе издание предписаний в адрес Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, касающихся передачи ему земельных участков, учета и последующего распоряжения ими в качестве агента Российской Федерации; статьи 15, устанавливающей особенности прекращения прав на земельные участки, иные объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности, включая возможность досрочного расторжения или прекращения договоров аренды земельных участков по соглашению сторон или по решению суда и независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. По мнению заявителя, эти нормы, как предусматривающие возможность подачи и реализации предложений о формировании имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства за счет земельных участков, находящихся в аренде у коммерческих организаций, и как допускающие прекращение договоров аренды без предварительного и равноценного возмещения убытков арендаторам, не соответствуют Конституции Российской Федерации, в том числе ее статьям 35 (часть 3) и 55 (части 2 и 3). Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 4 октября 2012 года № 1911-О и от 23 апреля 2013 года № 533-О, положения 3 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства», включая его статьи 12 и 15, призваны обеспечить решение социальных задач государства в жилищной сфере наиболее оперативным способом и по своей сути направлены на реализацию гарантий, закрепленных в статьях 7 и 40 Конституции Российской Федерации. Как следует из содержания оспариваемых норм, решение данных социальных задач достигается в том числе за счет изъятия у землепользователей и арендаторов земельных участков, относящихся к федеральной собственности. При этом отсутствие непосредственно в Федеральном законе «О содействии развитию жилищного строительства» каких-либо механизмов, предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера. С учетом изложенного оспариваемые нормы сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя в аспекте, указанном в жалобе. 2. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2015 № 307-ЭС14-8324. Единственный участник общества (арендатора), ссылаясь на отсутствие согласия на совершение сделки, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, которым уменьшен срок аренды земельного участка. Судебная коллегия считает, что судами нижестоящих инстанций спорное дополнительное соглашение об изменении ранее одобренного обществом договора аренды обоснованно квалифицированно в качестве самостоятельной сделки. Такая сделка также нуждается в новом одобрении, если она влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки. Однако, настаивая на необходимости квалификации сокращения спорным соглашением срока аренды в качестве способа отчуждения арендатором имущества в смысле пункта 1 статьи 46 Федеральному закону от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», суд округа не 4 принял во внимание, что дополнительное соглашение влечет очевидно выгодные последствия для общества в виде сбережения арендной платы за 46 лет, тогда как ссылка на убыточность соглашения об изменении срока аренды земельного участка сделана без учета того обстоятельства, что основным видом деятельности общества является деятельность гостиниц, которая ни договором аренды, ни дополнительным соглашением не регулируется. При таких обстоятельствах отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении требования согласуется с разъяснениями, содержащимися в подпункте 1 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», о том, что не требует одобрения сделка, изменяющая условия ранее одобренной сделки, если соответствующее изменение было очевидно выгодным для хозяйственного общества. 3. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 309-КГ15-209. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в администрацию о выдаче разрешения на строительство объекта «Жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями» на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке. Отказывая в удовлетворении требований общества, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в силу статей 49 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство должна предшествовать осуществлению строительства объекта недвижимости. Поскольку на момент обращения с заявлением о выдаче указанного разрешения объект уже был частично возведен, суды сделали вывод о том, что администрация не имела правовых оснований для выдачи обществу разрешения на строительство. Застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления 5 всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Предоставление застройщиком указанных в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства. 4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2015 № 301-ЭС14-9021. Суд первой инстанции указал, что при определении платы за сервитут суды исходили из того, что размер платы за сервитут фактически является размером убытков и должен определяться как разница между стоимостью земельного участка до установления сервитута и стоимостью земельного участка после установления сервитута, причем независимо от срока и площади установления сервитута. Однако, по мнению суда кассационной инстанции, данный подход противоречит положениям статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы. 6 5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2015 № 306-КГ15-578. Общество направило в учреждение заявления о внесении изменений в ранее выданные разрешения на строительство в связи с корректировкой проектной документации в части увеличения этажности и перерасчета загрузок этих жилых домов. Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявленные требования направлены на переоформление ранее выданных разрешений на строительство жилых домов, связаны с корректировкой проектной документации, в частности с изменением техникоэкономических характеристик объекта (изменение этажности). Суд счел, что в данном случае необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в ранее выданные разрешения. В кассационной жалобе общество выражает несогласие с указанным выводом суда, полагает, что отсутствие в Градостроительном кодексе Российской Федерации норм, регламентирующих порядок внесения изменений в случае изменения проектной документации на объект, находящийся в стадии строительства, не может являться основанием для отказа заявителю в реализации его права на приведение строительной документации в соответствие с внесенными в установленном порядке изменениями в проект, в том числе ввиду изменившихся параметров застройки территории. Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит запрета на внесение изменений в разрешение на строительство, в связи с изменением проектной документации. Судебная коллегия, проверяя указанные доводы заявителя, пришла к следующим выводам. В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти. К заявлению прилагаются перечисленные в названной статье документы. 7 Материалами дела также подтверждается, что с заявлениями о внесении изменений в разрешения на строительство общество представило все необходимые документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие в Градостроительном кодексе Российской Федерации норм, регламентирующих порядок внесения изменений в случае изменения проектной документации на объект, находящийся в стадии строительства, не может являться в данном случае основанием для отказа застройщику в реализации его права на приведение строительной документации в соответствие с внесенными в установленном порядке изменениями в проект, в том числе ввиду изменившихся параметров застройки территории, является обоснованным и правомерным. Перечисленные в частях 21.5 - 21.7, 21.9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации случаи внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими основаниями внесения таких изменений.
