Ролевая игра «Аренда жилья в Москве: с посредником или без

Ролевая игра
«Аренда жилья в Москве: с посредником или без»
Общая информация
Спрос и предложение объектов на рынке аренды жилья в декабре 2010 года1
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», спрос на квартиры в декабре 2010 года снизился, по сравнению с ноябрем
довольно значительно (на 24%), однако, показатели спроса по-прежнему достаточно высоки, причем спрос значительно
превышает предложение, что, как правило, наблюдалось только во время «высокого» сезона. Предложение квартир в декабре
по сравнению с ноябрем также несколько снизилось (на 3,2%), при этом следует отметить увеличение предложения дешевых
квартир (до 750 долл.) на 6,3%, правда. В основном за счет предложений в городах ближнего Подмосковья. Максимальное
предложение квартир в декабре 2010 года по-прежнему сохраняется в ценовом диапазоне от 1000 долл. до 3000 (44,73%), на
втором месте предложение квартир стоимостью до 750 долл. и от 750 до 1000 долл. и (27,81% и 24,73% соответственно). На
элитные квартиры стоимостью от 6000 долл. пришлось всего 0,59% от общего предложения. Максимальным спросом в декабре
пользовались квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл. и от 750 до 1000 долл. (37,96% и 36,92% от общего спроса,
соответственно), наименьшим спросом пользовались элитные квартиры стоимостью от 6000 долл. (0,41%).
Динамика спроса и предложения квартир на рынке аренды жилья
300,0
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
предложение
ноя.10
сен.10
июл.10
май.10
мар.10
янв.10
ноя.09
сен.09
июл.09
май.09
мар.09
янв.09
ноя.08
сен.08
июл.08
май.08
мар.08
янв.08
ноя.07
сен.07
июл.07
май.07
мар.07
янв.07
0,0
спрос
Что влияет на стоимость аренды квартиры?2
Тема аренды недвижимости была весьма актуальна для больших городов, а особенно – для столицы: снять квартиру
гораздо проще, чем купить её. Пожалуй, самый главный вопрос в этом деле – финансовый. Можно примерно подсчитать цену
аренды, скажем, однокомнатной квартиры в Москве. Но это будет только приблизительная стоимость – в реальности цена
может сильно варьироваться. Арендная ставка всегда зависит от множества разнообразнейших факторов. Каких же?
В первую очередь это, конечно, район, в котором находится квартира. Математика простая: ближе к центру – дороже,
на периферии – дешевле. Также немаловажную роль играет экологическая обстановка: естественно, всем хочется жить в
экологически благополучном зелёном районе, а не в промышленной зоне с дымящими трубами.
Второй важнейший фактор – наличие рядом с домом так называемого транспортного узла. Для тех, кто передвигается
на автомобиле, особое значение имеет удобный выезд на основные магистрали города. Цена квартиры сильно меняется в
большую сторону, если в шаговой доступности есть метро. Если до подземки нужно долго добираться одним, а то и
несколькими видами транспорта, то стоимость жилья гораздо ниже.
Третий фактор – количество комнат. Большинство квартиросъёмщиков арендует одно- и двухкомнатные квартиры,
поэтому стоимость таких апартаментов всегда немного завышена. Большая площадь комнат тоже может несколько увеличить
арендную ставку.
На стоимость квартиры сильно влияет и наличие ремонта. Жильё на окраине, но с хорошей внутренней отделкой
может стоить столько же, сколько обычная квартира ближе к центру. Очень важно, есть ли в квартире мебель и бытовая
техника. А если есть – то в каком состоянии. Квартира с подтекающим холодильником, изношенной поцарапанной мебелью 70х годов и продавленным скрипучим диваном и будет стоить сравнительно недорого, но дороже, чем жильё без мебели.
Ещё один фактор, определяющий стоимость аренды, - тип и состояние дома, в котором расположено жильё. Например,
квартиру в хрущёвской пятиэтажке нельзя назвать элитной, даже если там сделан дорогой качественный ремонт.
Развитая инфраструктура – ещё один важный фактор, влияющий на стоимость квартиры. Если рядом есть детская
площадка, удобная парковка и приемлемые условия для занятий спортом, то стоимость аренды тоже может возрасти. Есть и
множество других факторов - например, наличие рядом с домом удобных магазинов или, к примеру, отсутствие скандальных
или шумных соседей. Такие факторы тоже влияют на стоимость аренды.
1
2
http://arenda.miel.ru/press-centre/analytics
http://www.arenda-kvartir.ru/stati/?id=2112
Снимаем и сдаём, доверившись профессионалам3
В достаточно непростой финансовой ситуации, которая возникла в последние месяцы, необходимо со всей
ответственностью подойти к многоэтапному процессу аренды квартир в Москве. Согласитесь, что доверие сомнительным
источникам, случайным посредникам, предлагающим Вам сдать квартиру в Москве или снять квартиру в Москве сомнительный шаг с точки зрения личной и финансовой безопасности. Однако можно довериться профессиональным
компаниям, имеющим хорошую репутацию и многолетний опыт оказания услуг в сегменте аренды квартир в Москве. За
требуемую сумму вознаграждения высокопрофессиональные специалисты смогут точно рассчитать ценовой диапазон,
оформить договор на аренду жилья, учитывая при этом все нюансы и непредвиденные обстоятельства. Агентства
недвижимости информативно, в минимально сжатые сроки, могут предложить своим клиентам большой перечень
предлагаемых вариантов.
Сдать квартиру в Москве возможно также без утомительных переговоров с потенциальными арендаторами, без
мучительных раздумий о выгодах и недостатках своего предложения. Профессиональные агентства недвижимости указывают
полную контактную информацию и часто имеют свой сайт с удобной навигационной системой, где можно отследить все
варианты в рубриках «сдам квартиру», «сниму квартиру». Оплата сделки совершается лишь после заселения клиента в
съемную квартиру, после того, как компания, которая занимается предложением услуг аренды жилья в Москве, будет убеждена
в полном соблюдении представленных требований.
Договор найма4
В странах без социалистического прошлого рынок аренды недвижимости формировался десятки лет. Поэтому сегодня
там все сделки происходят строго в рамках законодательства. В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи
квартир в найм, но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая (или снимая) жилье. Кроме
того, собственники квартир в России зачастую предпочитают при сделке ограничиваться устными договоренностями. Так,
конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь.
Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник
жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое
помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ). Такой договор заключается в
письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для
постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Защита прав нанимателя и наймодателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством и в первую
очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, но только в том
случае, если между ними заключен договор найма, в котором оговорены все необходимые условия найма. «В настоящее время
договор найма составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и
государственной регистрации, - добавляет заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Достаточно,
чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в
соответствии с условиями договора».
Вопросы, возникающие после того, как квартира сдана5
1. Повышение арендной платы
Допустим, человек недавно снял квартиру, прожил в ней пару месяцев, а хозяин повысил арендную плату, не предупредив
заранее. Так как при найме жилья для многих нанимателей немаловажен стоимостной аспект, многие ищут жилье подешевле и
рассчитывают именно на первоначальную сумму. Но привычка делает свое дело. И наниматель соглашается с новой арендной
платой, потому как мысль о переезде гораздо страшнее дополнительных 50-100 долларов. Все потому, что не заключен договор
найма (аренды) и у нанимателя нет документа, подтверждающего размер арендной платы. Именно в договоре фиксируется
стоимость одного месяца, а также время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять.
2. Контроль со стороны наймодателя
В договоре надо обязательно обговорить вопрос о возможных визитах. Это поможет решить, как и когда принимать хозяина с
проверкой, или отказаться от жилья, если он беспокоится за имущество и планирует наведываться чаще, чем позволено.
Обычная практика такова: наймодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой, и заранее предупредив
нанимателя по телефону о своем визите. По закону же на период действия договора найма на нанимателя переходит право
неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требовать от хозяина квартиры не приходить без
предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.
3. Междугородние телефонные переговоры
Нанимателю нужно обсудить проблему междугородних разговоров. Некоторые наймодатели предпочитают отключать
«восьмерку», чтобы избежать ненужных хлопот, однако это значительное неудобство для нанимателя: трудно звонить на
мобильные с федеральным номером, а для междугородних звонков – покупать карточки. Поэтому стоит убедить хозяина пойти
на компромисс: например, дать какую-то сумму в залог (ее вернут, когда наниматель будет съезжать, или засчитан за
последний месяц арендной платы). Контролировать стоимость переговоров сейчас несложно – наймодатель может по телефону
еще до прихода счета выяснить, сколько жилец наговорил за месяц.
4. Повреждение имущества
Есть такое понятие – естественный износ квартиры. Есть неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и
прочие. Но арендная плата – это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за поврежденное имущество
нужно платить, а за естественный износ – нет, если это не оговорено особо в договоре. Подобные моменты просто необходимо
обговорить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать
капитальный ремонт или возмещать стоимость тех вещей, которые были сломаны до вселения.
3
http://www.flatroom.ru/flat.php
http://www.doki.ru/company/news-market/2007/2708.htm
5
http://www.flatroom.ru/flat.php
4
Агентство недвижимости
Вы сравнительно молодое агентство недвижимости, пока не обладающее громким именем на рынке аренды жилья.
И чтобы привлечь клиентов (по привычке ориентирующихся на бренд), вам необходимо сделать себе хорошую
рекламу. Может, стоит учесть как можно больше проблем, с которыми могут столкнуться потенциальные
арендаторы и арендодатели – и решить, как именно ВЫ можете им помочь?
Для тех, кто сдаёт6
Персональный специалист.
Те, кто хотя бы раз сдавал квартиру или коттедж внаем путем размещения информации об объекте недвижимости в базе
риэлтерского агентства, никогда не забудут ту головную боль, которая возникает от множества телефонных звонков,
раздающихся в самое неподходящие время, и необходимости раз за разом отвечать на одни и те же вопросы. После заключения
Вами эксклюзивного договора с компанией «МИЭЛЬ-Аренда» персональный специалист, с отличной профессиональной
подготовкой, возьмет на себя все проблемы по подбору потенциального нанимателя Вашего объекта недвижимости, учитывая
при этом все Ваши пожелания и требования.
Защита экономических и правовых интересов наймодателя.
После подбора нанимателя на Ваш объект недвижимости эксклюзивный договор прекращает свое действие, но, тем не менее,
Вы сможете в любое время получать бесплатные консультации по юридическим, маркетинговым, налоговым вопросам,
связанным с наймом жилья. Кроме этого, в течение всего срока действия договора найма Компания «МИЭЛЬ-Аренда» окажет
Вам содействие в решении спорных вопросов, возникших между Вами и нанимателем Вашего объекта недвижимости.
Экономия времени и избегание ненужных контактов.
Сколько часов, складывающихся в дни, недели, месяцы, потребуется человеку, сдающему квартиру на телефонные переговоры,
встречи с потенциальными нанимателями квартиры. Много! И нет никакой гарантии, что все затраты времени и сил
не окажутся тщетными. А поскольку время — это деньги, резонно его экономить, поручив решение всех проблем, связанных
со сдачей внаем Вашего объекта недвижимости, специалисту, который, действуя по наработанным технологиям, справится
с ними быстрее и успешнее. Специалист «МИЭЛЬ-Аренда» возьмет на себя всю работу по отбору потенциальных нанимателей,
по проведению предварительных переговоров с ними, организует просмотры Вашего объекта недвижимости в удобное для Вас
время.
Обширная, эффективная реклама Вашего объекта.
После заключения эксклюзивного договора, сведения о Вашем объекте недвижимости будут размещены в базе данных
компании «МИЭЛЬ-Аренда», наиболее читаемых специализированных СМИ, на сайте нашей Компании и других Интернетресурсах. Также информация о Вашем объекте недвижимости будет разослана во все ведущие риэлтерские компании. При этом
Ваш объект недвижимости будет рекламироваться только под рекламными телефонами Компании, а значит, Вас никто
не побеспокоит ненужными звонками. Ваш телефон не попадет ни в одну базу агентств недвижимости города.
Предоставление пакета документов.
Для оформления отношений между Вами и нанимателем Вашей квартиры Компания «МИЭЛЬ-Аренда» предоставит Вам пакет
документов необходимый для заключения договора найма, разработанный юристами компании, в котором максимально учтены
Ваши интересы.
Страховой полис в подарок.
Владелец объекта недвижимости, выполнивший свои обязательства по эксклюзивному договору получает в подарок страховой
полис от одной из ведущих страховых компаний.
Гарантии по эксклюзивному договору.
В случае досрочного расторжения договора найма по инициативе нанимателя, без нарушения условий договора с Вашей
стороны, в течение первых трех месяцев, мы бесплатно осуществим поиск нового нанимателя в соответствии с Вашими
пожеланиями и требованиями.
Для тех, кто снимает
Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость»7
Специалисты Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» помогут вам легко и быстро решить вопрос аренды квартиры: для вас
проведут бесплатную консультацию, подберут варианты, соответствующие вашим требованиям, соберут и подготовят все
необходимые документы для совершения сделки, проверят юридическую чистоту квартиры. Мы располагаем актуальной базой
по аренде жилья, в которой содержится множество вариантов, начиная с недорогих решений и заканчивая элитными
квартирами в центре города.
Если вам необходимо снять квартиру или комнату без рисков и с максимальной гарантией, то самый эффективный
способ — обратиться к нашим риэлторам, которые помогут вам найти нужное жилье в кратчайшие сроки и соблюдением всех
юридических норм.
 бесплатная консультация специалиста по сдаче или найму квартиры
 проверка юридической чистоты квартир и комнат
 составление необходимой документации и сопровождение сделки
 оценка квартиры
 сопровождение просмотра квартиры
 гарантия сделки
6
7
http://arenda.miel.ru/services/exclusive
http://www.incom-realty.ru/our-services/residential-realty/?page=1080
Финансовые гарантии8
С октября 2002 года в "МИЭЛЬ-Аренда" действует документ, защищающий добросовестных нанимателей - Положение "О
гарантийных обязательствах", принимаемых на себя "МИЭЛЬ-Аренда" в отношении клиентов "МИЭЛЬ-Аренда" - нанимателей
и арендаторов жилых помещений" (далее - "Положение о гарантийных обязательствах").
В случае досрочного расторжения договора найма по инициативе владельца квартиры, при условии соблюдения условий
договора найма или аренды нанимателем или арендатором, "МИЭЛЬ-Аренда" производит возмещение ущерба клиентам в
соответствии с "Положением о гарантийных обязательствах".
Чего хочет клиент?9
Г.Старостина
Риэлтору достаточно представить, что он завтра идёт к врачу (и, на его взгляд, с ним что-то серьёзное). И точно так же как
риэлтор проводит свою сделку, врач обойдётся и с ним! Риелтор обязан! держать клиента в курсе всего происходящего. Не
совершать без ведома клиента никаких манипуляций (без нас опустили цену на нашу квартиру и взяли аванс!).
Ездить с клиентом на просмотр! (чтобы понимать, что хочет клиент). Не предлагать вариантов - лишь бы что-то предложить
(тогда и ездить возможно придётся всего раза два). Самому показывать недвижимость клиента (правильно оценивая
недвижимость). В общем, всё, что мы хотим от простых продавцов. Только если гнилые фрукты я могу выкинуть, то в
квартирке (или на улице) придётся ЖИТЬ.
Taneshcka
В брендовые раскрученные агентства обращаться не стоит. Ну, по крайней мере, надо быть готовым, что с тебя там сдерут в
три дорога! Недавно искали квартиру (аренда в Москве), позвонили в Инком, просили в пределах 22 тысяч рублей однушку.
Ответили оперативно, ничего не скажешь, но предложения просто убили - самое дешевое что предложили - 24 тысячи на
Речном вокзале и 25 на Бабушкинской! Я конечно не против того, что на Академической. И район отличный и квартиры, и
цены высокие, но я-то просила за 22!!! Отказались. Через день опять позвонили, спрашивают - не нашли, говорю - нет,
рассказала о ситуации. Милая девушка в телефоне говорит - мы вам поменяем агента, не волнуйтесь. Через 30 минут звонит
новый агент и ситуация повторяется. Так что, друзья, вспоминаем, что спасение утопающего – дело его собственных рук, и
берем все в свои проверенные лапы :)))
Стоимость услуг для арендодателя10
Для Вас, как для арендодателя, услуги по сдаче Вашей квартиры или комнаты оказываются многими агентствами
недвижимости совершенно БЕСПЛАТНО. Все консультации для Вас БЕСПЛАТНЫ. Вы можете в любое время
проконсультироваться у агента, который был у Вас на квартире при заключении договора, у менеджеров и, в сложных случаях,
у директора и юриста. И все это совершенно бесплатно. Агентство недвижимости поможет найти клиента, если он вдруг
исчезнет, агент поможет вам обратиться в милицию и, при необходимости, выступит в суде в качестве свидетеля заключения
договора. И все это СОВЕРШЕННО БЕСПЛАТНО. Если же Вы желаете заказать уборку вашей квартиры перед следующей
сдачей, уничтожение насекомых, косметический ремонт, то это уже за деньги.
Популярные способы обмана11
Начало осени на московском рынке съемных квартир - самое ажиотажное время. Съезжаются студенты, открываются новые
рабочие места. Активизируются и всевозможного рода мошенники, которые не упустят возможности подзаработать на
квартиросъемщиках. "Комсомольская правда" приводит три самых популярных способа обмана желающих снять жилье.
1. Информационная база
На каждом столбе в Москве висят объявления, обещающие "комнаты, коммуналки за 50 долларов". В агентствах,
распространяющих подобный спам, с вас действительно не возьмут больше полутора тысяч рублей. После уплаты денег
выдадут листок со списком адресов. Но обозначенные там квартиры никто не собирается сдавать - нечистые на руку маклеры
приторговывают устаревшими квартирными базами.
2. Квартиры под ремонт
Риелтор будет нахваливать эту квартиру изо всех сил - хороший район, рядом с метро. Одна беда - нужно сделать небольшой
ремонт. Но, поэтому хозяин и сдает жилье процентов на 15 дешевле, чем в среднем по Москве. Одного вам не говорят: когда
вы доделаете ремонт, хозяин поблагодарит вас и попросить съехать. В дальнейшем они с риелтором сдадут приведенное в
порядок жилье уже по цене на 15 процентов превышающей среднерыночную.
3. Возвращение хозяина
Сняв квартиру и прожив там с месяц, вы в один прекрасный день обнаруживаете у себя на кухне незнакомого мужчину. С
документами, подтверждающими его право собственности. Далее выясняется, что хозяин жилья находился, например, в
тюрьме, а квартиру сдали родственники без его ведома.
Уважающее себя агентство должно предоставить вам письменные гарантии (хорошо, если это прописано в договоре): в случае
непредвиденных обстоятельств, приведших к досрочному выселению из квартиры, риелтор обязуется возместить вам ущерб и
бесплатно подыскать новое жилье.
Основная задача: Убедить собственников жилья и потенциальных арендаторов воспользоваться вашими
услугами. Для обоснования своего предложения необходимо объяснить потенциальным клиентам, почему
обращение в ваше агентство позволит снизить их трансакционные издержки (как до, так и после
заключения сделки).
8
http://arenda.miel.ru/services/warranty/
http://www.retalk.ru/index.php?showforum=8
http://www.arenda-kvartir.ru/stati/?id=847
11
http://www.newsmsk.com/article/30Sep2008/razvod.html
9
10