1 Опыт оценки объектов собственности
advertisement
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ И РАДИОЭЛЕКТРОНИКИ» (ТУСУР) Кафедра телевидения и управления (ТУ) УТВЕРЖДАЮ Заведующий кафедрой ТУ, профессор _________________И.Н. Пустынский «______»___________________2012 г. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Учебное пособие РАЗРАБОТАЛ _________ Г.В. Дементьева «______»_________2012 г. 2012 1 Дементьева Г.В. Теория и практика оценочной деятельности: Учебное пособие. – Томск: кафедра ТУ, ТУСУР, 2012. – 250 с. © Дементьева Г.В., 2012 © Кафедра Телевидения и управления, ТУСУР, 2012 2 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 2 1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ ...................................................................... 9 1.1 Общие определения ....................................................................................... 9 1.2 Дата оценки ................................................................................................... 12 1.3 Виды имущества, подлежащего оценке ..................................................... 13 1.4 Цели оценки .................................................................................................. 15 1.5 Виды стоимости............................................................................................ 18 1.6 Принципы оценки......................................................................................... 21 1.6.1 Принципы, основанные на представлениях собственника............... 22 1.6.2 Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией........................................................................................ 23 1.6.3 Принципы, связанные с рыночной средой ......................................... 26 1.6.4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования .... 28 1.7 Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику.................................. 29 2 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ ................................ 31 2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества ..................................... 31 2.2 Право собственности на недвижимость, включая землю ........................ 32 2.3 Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке ................................. 34 2.4 Оценка прав собственности ........................................................................ 35 2.5 Особенности права собственности на жилое помещение. ....................... 36 2.6 Защита вещных прав .................................................................................... 39 2.7 Особенности права собственности на земельные участки ...................... 39 2.7.1 Регулирование земельных отношений ............................................... 39 2.7.2 Ограничение прав собственности на земельные участки ................. 41 2.7.3 Изъятие земельного участка у собственника ..................................... 44 2.8 Частичные права собственности................................................................. 44 2.9 Законодательство и стандарты оценочной деятельности ........................ 47 3 ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ................... 49 3.1 Этапы проведения оценки ........................................................................... 51 3.1.1 Подготовительный этап........................................................................ 52 3.1.2 Этап сбора информации ....................................................................... 53 3.1.3 Этап расчета стоимости объекта оценки ............................................ 54 3.1.4 Заключительный этап ........................................................................... 54 4 ШЕСТЬ ФУНКЦИЙ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ................................................. 55 4.1 Основные понятия ........................................................................................ 55 4.2 Начисление простых процентов ................................................................. 57 3 4.3 Первая (прямая) функция сложного процента. Накопление суммы денежной единицы. ......................................................................... 58 4.4 Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии) .............. 61 4.5 Третья (прямая) функция сложного процента: текущая стоимость единичного аннуитета ............................................................... 63 4.5.1 Обычный аннуитет................................................................................ 63 4.5.2 Авансовый аннуитет ............................................................................. 66 4.5.3 Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета ..... 67 4.5.4 Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов) .................................................................................... 67 4.5.5 Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов ........................ 68 4.6 Четвертая (обратная) функция сложного процента: взнос на амортизацию денежной единицы ............................................................... 71 4.7 Пятая (прямая) функция сложного процента: накопление (рост) единицы за период ............................................................................ 73 4.8 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения ................................................................................................... 75 4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений ................................................................................... 76 5 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ .............................. 78 5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу ................................ 78 5.2 Основные этапы оценки доходным методом ............................................ 79 5.3 Определение чистого дохода ...................................................................... 80 5.4 Метод капитализации доходов ................................................................... 82 5.4.1 Стоимость капитала (основной суммы) не меняется ........................ 83 5.4.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала ................................ 83 5.4.3 Частичное возмещение капитала......................................................... 84 5.4.4 Разделение на составляющие............................................................... 85 5.4.5 Прогнозируется повышение стоимости капитала ............................. 85 5.5 Определение коэффициента капитализации ............................................. 85 5.5.1 Метод прямой капитализации ............................................................. 85 5.5.2 Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа) ................................ 86 5.5.3 Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов ................................................................................................. 88 5.5.4 Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения) .............. 88 5.6 Достоинства и недостатки метода капитализации дохода ...................... 90 5.7 Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования) ...................................................... 91 5.7.1 Общая характеристика и область применения .................................. 91 4 5.7.2 Прогнозирование денежных потоков ................................................. 92 5.7.3 Определение остаточной стоимости объекта .................................... 94 5.7.4 Определение ставки дисконта ............................................................. 95 5.7.5 Определение взвешенного дохода ...................................................... 96 5.8 Достоинства и недостатки доходного подхода ......................................... 97 6 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД ................................................ 98 6.1 Метод прямого сравнительного анализа продаж ...................................... 98 6.1.1 Основные этапы метода сравнительного анализа продаж ............... 99 6.1.2 Поправки, влияющие на стоимость объекта .................................... 101 6.1.3 Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж .................................................................................................. 101 6.1.4 Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа.................................................................................................. 102 6.1.5 Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов...................................................................... 103 6.1.6 Единицы сравнения ............................................................................ 104 6.2 Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора ........................................................................................ 105 6.3 Достоинства и недостатки сравнительного подхода .............................. 106 7 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ ............................ 107 7.1 Область применения .................................................................................. 108 7.1.1 Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами .................................................. 108 7.1.2 Оценка объектов специального назначения..................................... 108 7.1.3 Оценка объектов недвижимости в условиях «пассивного» рынка .................................................................................................... 109 7.1.4 Оценка объекта собственности для страхования ............................ 109 7.1.5 Технико-экономическое обоснование нового строительства ........ 109 7.1.6 Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка ................................................... 110 7.1.7 Выбор профиля объекта недвижимости ........................................... 110 7.1.8 Ограничения на применение затратного подхода ........................... 111 7.2 Технология применения для оценки объектов недвижимости ............. 111 7.3 Определение рыночной стоимости земельного участка ........................ 112 7.4 Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения ................................................................................................... 112 7.5 Определение износа объекта недвижимости .......................................... 115 7.5.1 Физический износ ............................................................................... 115 7.5.2 Функциональный (моральный) износ объекта ................................ 121 7.5.3 Внешний (экономический) износ ...................................................... 122 7.6 Достоинства и недостатки затратного подхода ...................................... 123 5 8 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ОФОРМЛЕНИЕ ОТЧЕТА ............................................................................................................... 125 8.1 Согласование результатов оценки ............................................................ 125 8.2 Содержание и порядок сдачи отчета об оценке ...................................... 126 9 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ .............................................................. 128 Особенности земли как товара ................................................................. 128 Специфика земельного участка как объекта оценки .............................. 128 Категории использования земли............................................................... 130 Зонирование городских земель ................................................................. 132 Факторы, определяющие цену городских земель ................................... 133 Виды стоимости земельного участка ....................................................... 134 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков ................................................................ 138 9.7.1 Общие рекомендации по проведению оценки ................................. 138 9.7.2 Методы оценки .................................................................................... 139 9.7.3 Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения .................................................. 149 9.8 Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования .......................... 152 9.8.1 Факторы, влияющие на выбор наилучшего варианта ..................... 153 9.8.2 Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ..................................................................................... 158 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 10 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.......................................................................... 159 10.1 Особенности рынка недвижимости ......................................................... 159 10.2 Классификация объектов недвижимости................................................ 161 10.3 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости ................................. 163 10.4 Основные виды сделок с недвижимостью............................................... 164 10.5 Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости ............................................................................................. 166 10.6 Методика оценки квартир ......................................................................... 168 10.7 Оценка торговых помещений ................................................................... 170 10.7.1 Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений .......... 171 10.7.2 Методы оценки торговых помещений .......................................... 174 10.8 Методы оценки гостиниц .......................................................................... 176 10.9 Оценка офисов ............................................................................................ 179 11 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ................................................................. 183 11.1 Кредиты с «шаровым» платежом ............................................................. 183 11.2 Кредиты с фиксированным платежом основной суммы ........................ 184 11.3 Совместное участие ................................................................................... 184 11.4 Нарастающие платежи ............................................................................... 185 6 11.5 Обратный аннуитет .................................................................................... 185 11.6 Переменная ставка ..................................................................................... 185 11.7 Канадский ролл-овер.................................................................................. 186 11.8 Завершающая ипотека ............................................................................... 186 12 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ .............................................................................................. 187 12.1 Виды стоимости.......................................................................................... 187 12.2 Цели оценки и виды стоимости ................................................................ 187 12.3 Классификация и идентификация машин и оборудования ................... 188 12.4 Виды износов машин и оборудования ..................................................... 189 12.5 Физический износ машин и оборудования.............................................. 189 12.5.1 Диагностика износа ........................................................................ 192 12.5.2 Экспертные методы диагностики ................................................. 192 12.5.3 Экономико-статистические методы диагностики ....................... 194 12.5.4 Экспериментально-аналитические методы диагностики ............ 196 12.6 Функциональное и экономическое устаревание ..................................... 198 12.6.1 Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами.................................................................... 198 12.6.2 Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами ......................................................... 200 12.6.3 Экономическое устаревание .......................................................... 201 12.7 Доходный подход к оценке машин и оборудования .............................. 203 12.7.1 Метод капитализации прибыли ..................................................... 204 12.7.2 Метод дисконтирования чистых доходов .................................... 209 12.7.3 Метод равноэффективного аналога .............................................. 211 12.8 Рыночный подход ....................................................................................... 212 12.8.1 Информационное обеспечение ...................................................... 212 12.8.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж ........................ 216 12.8.3 Определение поправок или корректировок ................................. 217 12.8.4 Метод статистического моделирования ....................................... 224 12.9 Затратный подход ....................................................................................... 228 12.9.1 Расчет по цене однородного объекта ............................................ 228 12.9.2 Поэлементный (поагрегатный) расчет.......................................... 230 12.9.3 Анализ и индексация затрат .......................................................... 230 12.9.4 Расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам .......................................................................................... 233 12.9.5 Достоинства и недостатки затратного подхода к оценке оборудования ....................................................................................... 238 13 ОЦЕНКА И ПЕРЕОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ ................................ 239 13.1 Метод прямой оценки ................................................................................ 241 13.2 Индексный подход к переоценке основных фондов .............................. 243 7 13.3 Полная и остаточная восстановительная стоимость .............................. 247 14 ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ .............................................. 250 14.1 Технология оценки инвестиционных проектов ...................................... 250 14.2 Сравнение инвестиционных проектов ..................................................... 251 ЛИТЕРАТУРА ......................................................................................................... 255 8 ВВЕДЕНИЕ В России с возрождением института частной собственности в начале 1990-х годов начали появляться и развиваться различные типы рынков: недвижимости, нематериальных активов, фондовых и т.д. Этот процесс способствовал формированию рынка независимых оценочных услуг. Наиболее быстро развивалась оценка недвижимости, часто – в рамках риэлторской деятельности, и оценка основных средств с целью переоценки. Остальные виды оценки приживались достаточно медленно. В настоящее время сложился достаточно стабильный оценочный рынок, который поделили между собой несколько крупных, около сотни средних и около трех тысяч мелких оценочных компаний. По данным Минимущества РФ, по состоянию на 04.04.2002 г. в России зарегистрировано 3342 лицензированных оценщика. По оценкам экспертов, эта цифра на порядок ниже требуемого количества для проведения потенциально необходимого объема работ. Настоящее пособие представляет собой конспект лекций по одноименному курсу в соответствии с Государственным образовательным стандартом для специальности "Антикризисный управляющий". В пособие вошли материалы из литературы [1-6]. В настоящее время большинство отечественных предпринимателей фактически не понимает сути и необходимости независимой оценки как признанного во всем мире, весьма действенного и при этом абсолютно законного инструмента управления стоимостью имущества. Цель пособия формирование теоретических, методических и практических подходов к оценке собственности. В нем приведены цели, задачи, принципы оценки, рассмотрены подходы к оценке различных видов собственности, сфера их применения, а также порядок работ по проведению оценки. Изложенных в пособии теоретических знаний и примеров из практики вполне достаточно, чтобы грамотно ориентироваться в вопросах оценки и говорить с оценщиком на одном языке, а также проводить некоторые операции по оценке самостоятельно. 9 1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ 1.1 Общие определения Глагол «оценивать» имеет несколько значений в зависимости от контекста. Он может означать: определять цену, устанавливать стоимость, оценивать количество, выносить суждение о качестве или ценности чего-либо. Для наших целей будем использовать все вышеуказанные значения глагола «оценивать». Поскольку процесс оценки охватывает все значения, оценщик не только определяет ценность оцениваемого объекта, но и устанавливает количественные и качественные параметры для определения ценности. Термин «оценка» также имеет несколько значений в зависимости от контекста: 1) научно обоснованное заключение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта (имущества), 2) процесс определения стоимости объекта или 3) отчет, в котором представлены результаты исследований. В нашем курсе будем считать, что: оценка – процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении; оценивать – это искусство установления стоимости путем соответствующего исследования, согласующегося с общепринятыми процедурами и выполняемого с применением общепринятых принципов оценки. Стоимость определяется в денежном выражении. Это значит, что в отчете стоимость должна быть выражена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте. Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. Полезность – способность какого-либо объекта удовлетворять наши потребности. 10 Стоимость – денежное выражение полезности. Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже на дату оценки. Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки. Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (оценщики), а с другой – потребители их услуг (клиенты или заказчики). Оценщик – это специалист, который обладает специальными знаниями для проведения оценки определенного объекта собственности, получивший аттестат и имеющий сертификат на проведение оценки. Оценка не является наукой в чистом виде, когда при одних и тех же исходных данных всегда получается один и тот же конечный результат. В оценке много субъективизма: на конечный результат влияют квалификация оценщика, его интуиция, его понимание ситуации, дар предвидения, то есть это деятельность на грани науки и искусства. Поэтому оценки одного и того же объекта, проведенные несколькими независимыми оценщиками, как правило, не совпадают. Оценщик должен работать компетентно, не допускать в своем поведении противозаконных, неэтичных или малоквалифицированных действий, должен исполнять заказ беспристрастно, объективно, без внесения в оценку своих личных интересов. Предмет оценки — это различные типы прав собственности. 11 Полное право собственности — право владения, пользования и распоряжения собственностью. Объект оценки — это различные активы – земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и т. д. Гудвилл (деловая репутация) – нематериальный, юридически не идентифицируемый и неотчуждаемый от предприятия актив, возникающий благодаря позитивному имиджу, узнаваемости фирменного наименования, наличию постоянной клиентуры и другим факторам, стоимость которых нельзя выделить и оценить по отдельности, но которые обусловливают дополнительный доход. Клиент — заказчик, которому оказывает услуги экспертоценщик. Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие: – аналитическую и расчетную, – грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение. Аналитическая составляющая – это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение предоставленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками. Расчетная составляющая – это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться и т.д., пока оценщик не придет к конечной искомой цифре. Хотя оценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективной величиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой – состояние объекта. Приведем еще несколько определений из Стандартов оценки: 12 Метод оценки способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Аналог объекта оценки сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Срок экспозиции объекта оценки период времени, начиная с даты представления объекта оценки на открытый рынок (публичная оферта) до даты совершения сделки с ним. Итоговая величина стоимости объекта оценки величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Экспертиза отчета об оценке совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке. 1.2 Дата оценки Произведя расчет стоимости объекта, оценщик обязательно уточняет, что стоимость определена именно по состоянию на конкретное календарное число, называемое датой оценки. Дата проведения оценки (дата оценки) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Естественно, что со временем стоимость объекта может значительно меняться в связи с изменением характеристик как самого объекта, так и окружающей среды. Величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, в соответствии с действующими стандартами оценки может быть признана рекомендуемой для целей свершения сделки с объектом только в течение 6 месяцев, считая с даты оценки. 13 Иногда за эти 6 месяцев стоимость объекта оценки практически не изменяется. Бывают случаи, когда стоимость за это время меняется несколько раз. Например, после объявления компанией «ЛУКойл» оферты на покупку компании «КомиТЭК» акции «КомиТЭК» за сутки взлетели более чем в полтора раза. А вот при объявлении о махинациях с финансовой отчетностью компании ее стоимость за тот же срок может упасть в полтора раза. 1.3 Виды имущества, подлежащего оценке Стоимость приобретает экономическое содержание там, где присутствует акт обмена, сделка, добровольный переход эквивалента из рук в руки. Чтобы у имущества возникла экономическая стоимость, необходимы следующие условия: оно должно быть полезным; предложение должно быть ограничено; спрос должен быть платежеспособным; имущество должно иметь возможность отчуждаемости. Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре группы: недвижимое имущество, движимое имущество, интеллектуальная собственность и бизнес. Недвижимость (недвижимое имущество) – это здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки (в том числе и недра), многолетние насаждения и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, хотя по сути они являются транспортными средствами. К недвижимым вещам с юридической точки зрения относятся также проценты, доходы, прибыль и соответствующие права, проистекающие от владения недвижимостью. Движимое имущество – имущество, не относящееся к недвижимому имуществу и не требующее государственной 14 регистрации. Это в первую очередь машины, оборудование и транспортные средства, а также личное имущество: деньги, ценные бумаги, мебель, художественные работы, антиквариат, ювелирные изделия, коллекции. В этой группе можно выделить в подгруппу производственные средства, машины и оборудование – класс активов, не относящихся к недвижимости и проявляющие себя посредством своего физического существования. Это – материальные объекты собственности, как правило, приносящие прибыль своему владельцу. Их можно рассматривать как подкласс материальных активов, они часто относятся к движимому имуществу и могут существовать как отдельные объекты или часть системы, выполняющей определенную функцию. Под общее определение движимого имущества подходит все (кроме нематериальных активов), что не является недвижимостью и (или) не прикреплено к недвижимости постоянно. Часто объект оценки оказывается как бы на грани между недвижимостью и движимым имуществом, например, инженерное оборудование зданий, шахтные подъемники или корабли, которые по российскому законодательству относятся к недвижимости. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо тщательно проанализировать ситуацию, чтобы принять решение, к какому типу активов отнести объект оценки. Интеллектуальная собственность (нематериальные активы) – это научно-техническая продукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау, патенты, авторские свидетельства, торговая марка, гудвилл, компьютерные программы и другие нематериальные объекты. Действующее предприятие (бизнес) – предприятие, в отношении которого отсутствует информация о вероятном прекращении его деятельности в прогнозируемый период времени. Предприятие может оцениваться как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, 15 предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, нематериальные активы, долги, товарные знаки и другие исключительные права. Предприятием также обозначается предпринимательское дело, бизнес, понимаемые в большей мере как нематериальный актив, способствующий получению прибыли, и в меньшей – как имущественный комплекс, необходимый для достижения той же цели. Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и производные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационноправовых форм собственности. На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Введем еще одну подгруппу активов – основные фонды – здания, сооружения, машины и оборудование, вычислительная техника, измерительные регулирующие приборы, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и другие основные средства. В связи с разнообразием задач, поставленных перед оценщиком, существуют различные направления оценочной деятельности: оценка недвижимости; оценка бизнеса (действующего предприятия); оценка машин, оборудования, транспортных средств; оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов). 1.4 Цели оценки Ситуаций, когда может потребоваться оценка имущества, великое множество. В определенных случаях, оговоренных законом, оценку проводить обязательно. Иногда собственник проводит оценку по собственной инициативе для того, чтобы проверить правильность своих предположений о выгодности свершения той или иной операции, максимизировать прибыль, 16 снизить риски деловой операции и предупредить возможные потери. Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости для свершения тех или иных действий с объектом оценки. В зависимости от цели, для которой производится оценка объекта, его стоимость может отличаться весьма значительно. Возможные цели оценки имущества: купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, лизинг; внесение имущества в уставной капитал, определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; отражение в отчетности; оценка с целью переоценки основных фондов; инвестиционное проектирование; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налогов, пошлин, сборов; приватизация; национализация; конфискация; возмещение ущерба; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача собственности. Этот внушительный список можно еще продолжить. Перечень случаев обязательной оценки определен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Помимо него на необходимость проведения обязательной оценки указывают и другие законы. В соответствии с Федеральным законом вовлечение в сделку объектов, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном порядке. Это происходит в следующих случаях: при продаже объекта или ином отчуждении; 17 в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное управление, в аренду; при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; при использовании объекта в качестве предмета залога; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися в государственной собственности, собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности. Из существующего на сегодняшний день законодательства вытекают следующие случаи обязательной оценки: при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал акционерного общества имущества (ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ); в случае выкупа акций акционерным обществом по требованию акционеров (ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ); в случае оплаты либо увеличением неденежным вкладом доли участника общества с ограниченной ответственностью на сумму более двухсот МРОТ (ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.12.1998 г. № 14-ФЗ); в случае внесения паевого взноса в производственных кооперативах, превышающего двести пятьдесят МРОТ (ФЗ «О производственных кооперативах» от 08.05.1998 г. № 41-ФЗ); при выставлении на продажу агентством по реструктуризации кредитных организаций активов или бизнеса кредитной организации, при продаже (переводе) активов реструктурируемой кредитной организации (ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций» от 08.07.1999 г. № 144-ФЗ); при продаже предприятия либо части имущества должника в период внешнего управления, при продаже имущества в ходе конкурсного производства (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). В других случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании соответствующего 18 определения суда или решения таможенных или налоговых органов. 1.5 Виды стоимости В зависимости от цели проведения оценки для каждого из перечисленных видов имущества можно определить несколько видов стоимости. Наиболее часто требуется определить рыночную стоимость. Рыночная стоимость имущества – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда срок экспозиции объекта на рынке соответствует среднерыночному для данного вида объектов оценки, стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Есть также другие виды стоимости, рассчитываемые для конкретных целей. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Эту стоимость может потребоваться найти, например, в случае, если вы по каким-то причинам отказываетесь предавать огласке факт продажи вашего имущества. Другой случай, когда продажа на открытом рынке невозможна, – объект не пользуется спросом. Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства нужна для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба. Стоимость воспроизводства также рассчитывается оценщиком для определения рыночной стоимости методами затратного подхода, о чем будет рассказано ниже. Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных 19 ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом под аналогичным объектом подразумевается тот, который обладает максимально сходными с оцениваемым объектом качественными и количественными характеристиками, но создан из современных материалов по современным технологиям. Определить эту стоимость бывает необходимо для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба в случае, если невозможно определить стоимость воспроизводства объекта. Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из существующих условий и цели его использования. Предположим, вы захотите узнать, насколько эффективно используете свою собственность. Для этого необходимо оценить стоимость при существующем использовании и сравнить со стоимостью при альтернативном использовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или смена профиля предприятия позволила бы получать больший доход. Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Например, вы – владелец металлургического комбината. На продажу выставлено предприятие, добывающее руду, – одно из поставщиков вашего комбината. Для того, чтобы принять решение о покупке добывающего предприятия, вам необходимо узнать его инвестиционную стоимость, т. е. его стоимость конкретно для вас, с учетом имеющегося металлургического комбината. Если инвестиционная стоимость окажется выше цены предложения (даже если цена предложения выше рыночной стоимости) – можно покупать не задумываясь. Если меньше – тогда на чашу весов нужно класть дополнительные аргументы в пользу покупки. Например, опасения, что новый собственник ужесточит условия поставки и ваши затраты в связи с этим могут превысить отрицательную разницу между инвестиционной стоимостью и ценой предложения. Но это уже частный случай. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления 20 налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Для целей налогообложения может рассчитываться стоимость имущества, стоимость реализованной продукции, стоимость основных средств предприятия и другие объекты. Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако, с увеличением срока экспозиции приближается к последней. Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. В ряде случаев затраты на утилизацию могут превышать стоимость материалов. Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки. Это может быть стоимость приобретения или воссоздания в текущих ценах на дату оценки аналога оцениваемого объекта, с такой же полезностью, функциональными свойствами и физическими параметрами. От стоимости воспроизводства она отличается тем, что при ее определении не учитывается износ. Кроме того, в процессе оценки рассматриваются также следующие виды стоимости: первоначальная стоимость; остаточная стоимость; стоимость действующего предприятия; залоговая стоимость; стоимость права аренды имущества. При банкротстве и реструктуризации предприятий применяются следующие виды стоимости. Планомерная ликвидационная стоимость – расчетная величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую 21 ожидается получить от продажи имущества при условии, что у продавца есть некоторый разумный период времени для поиска покупателя (покупателей) и что он обязан продавать имущество в том виде, как оно есть, в том месте, где оно находится. Эту стоимость также называют стоимостью при упорядоченной ликвидации. Стоимость при ускоренной ликвидации – расчетная величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получить от открытой продажи имущества, проведенной должным образом с адекватной рекламой, при условии, что продавец обязан продавать имущество срочно в том виде, как оно есть, и в том месте, где оно находится. Иногда эту стоимость называют вынужденной ликвидационной стоимостью. Утилизационная стоимость – определяется как величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получить от открытой продажи выбывших активов или их составных компонентов для альтернативного использования. Также эту стоимость называют остаточной ликвидационной стоимостью. Стоимость скрапа (лома) – определяется как величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую можно получить от продажи имущества, реализуемого не для продуктивного использования, а лишь как совокупность материалов, которые в нем содержатся. Вместо понятия «вид стоимости» оценщики часто используют термин база оценки. Это тот вид стоимости объекта, который устанавливается в процессе оценки в соответствии с целью оценки и видом оцениваемого имущества. 1.6 Принципы оценки При оценке собственности используются определенные принципы. Оценщики называют эти принципы фундаментальными. Все принципы, используемые при оценке, можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; 22 связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; связанные с рыночной средой. 1.6.1 Принципы, основанные на представлениях собственника Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять потребность пользователя в данном месте в течение данного периода времени. Полезность для каждого собственника индивидуальна и выражается в способности объекта собственности или актива приносить доход его потенциальному владельцу. Объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужен для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или для выращивания урожая. Он может быть полезен, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение им, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет другую психологическую потребность. Следует иметь в виду, что полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова. Замещение – максимальная стоимость собственности на открытом конкурентном рынке определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена или создана другая собственность с эквивалентной полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме уникальных – вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения. Этот принцип лежит в основе всех трех подходов к оценке любого актива: затратного, рыночного и доходного. С точки зрения сравнительного подхода, расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше минимальной цены, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности, то есть спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Соответственно с точки зрения затратного подхода, было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если 23 другой объект с аналогичной полезностью может быть приобретен или воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. С точки зрения доходного подхода, стоимость объекта собственности определяется на конкурентной основе сравнением среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли. Предвидение (ожидание) – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Стоимость создается ожиданием выгод, которые могут быть получены в будущем. Это очень важный принцип, определяющий логику любого покупателя-инвестора. Действительно, имеет смысл сегодня вкладывать деньги в тот объект, который в будущем гарантирует определенную выгоду, причем будущий доход, пересчитанный к сегодняшнему дню, должен оправдать сегодняшнее вложение. На этом принципе базируется доходный подход к оценке. Поскольку деньги приносят процент, то один рубль, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний рубль. Для правильной оценки будущих рублей, ожидаемых от владения объектом собственности, очень важно скорректировать прогнозируемые будущие поступления на их стоимость во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. 1.6.2 Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией Вклад (предельная продуктивность) – это сумма прироста стоимости объекта собственности в результате внесения какоголибо нового компонента, а не стоимость самого этого компонента. Стоимость отдельного компонента измеряется его вкладом в стоимость всего объекта собственности той или иной величиной, которая должна быть вычтена из стоимости всего объекта в случае его отсутствия. Стоимость самого компонента может не равняться величине вклада. Могут быть случаи, когда наличие 24 компонента уменьшает стоимость самого объекта, а не увеличивает ее. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно превышающих затраты на ремонт. Застройщик решает, построить ли при жилом комплексе бассейн. Необходимо оценить, какую сумму бассейн добавляет к общей стоимости комплекса. Если затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн. Новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным, следовательно, увеличить стоимость. Однако в том случае, если цвет не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться. То же самое может произойти при выборе обивки для мебели более высокого качества, но непривлекательной расцветки. Принцип остаточной продуктивности земли – земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства: труда, капитала и управления производственной деятельностью. Земля = доход от бизнеса оплата 3-х факторов производства (труда, капитала и управления) На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте. Возрастающая и уменьшающаяся доходность (предельная производительность) – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства доходы увеличиваются растущими темпами до определенной точки, начиная с которой, общие доходы хотя и растут, но уже замедляющими темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем добавляемые ресурсы. Построив один цех, владелец получает определенный размер прибыли, строя второй цех, он получает прибыль большую, строя третий – еще больше увеличивает свой доход. Однако после постройки третьего цеха прибыль поступает в сроки, 25 превышающие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказывается неэффективным с точки зрения окупаемости. доходы ресурсы Рис. 1 Графическая иллюстрация принципа возрастающей и уменьшающейся доходности. Рассмотрим пример. Компания Х владеет одним гектаром земли. Если компания построит один дом, ее прибыль составит 100 000 руб. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка земли. Результаты сведены в таблицу. При постройке до двух домов прибыль увеличивается возрастающими темпами. Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, общая прибыль компании растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль. Число домов Прибыль на дом (тыс. руб.) 0 1 0 100 Общая прибыль (тыс. туб.) 0 100 26 2 3 4 5 6 7 150 120 100 80 60 40 300 360 400 400 360 280 Сбалансированность – все факторы производства при любом типе собственности должны находиться в таком соотношении, чтобы доходы от объекта были максимальны. Этот принцип используется при оценке объектов недвижимости, в том числе и земли, и предприятия (бизнеса). Компания Х обнаружила, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. При застройке участка четырьмя домами риск меньше, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше, то есть по принципу сбалансированности строительство четырех домов даст оптимальную плотность застройки. Для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получали оптимальную заработную плату, заработная плата продавцов зависела от интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих от магазина будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта при оценке будет выше. 1.6.3 Принципы, связанные с рыночной средой Зависимость – стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. Например, в районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе. Соответствие – максимальная стоимость объекта создается и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям местного рынка. 27 Объект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего, проиграет в финансовом отношении. Если в данной местности рыночный стандарт на жилье, при котором достигается максимальная арендная плата на 1 кв. метр, требует двухкомнатные квартиры, то проект, составленный из однокомнатных квартир, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет такая же, как и для двухкомнатных квартир, даже если однокомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и двухкомнатная. Кроме того, нежелательно строить химический комбинат в центре густонаселенного жилого района или мусоросжигательный завод рядом с детским санаторием. Предложение и спрос – цена собственности растет при увеличении спроса и снижается при увеличении предложения, а когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная стоимость обычно отражает затраты на производство. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяет цены. Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен снижаются. Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. В краткосрочном плане предложение обычно неэластично. Для увеличения предложения, особенно недвижимости, требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменение цен. Изменение объема денежной массы, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время. Конкуренция – когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, ведет к снижению общего уровня чистых доходов. Существуют взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных покупателей по обеспечению покупки, а между 28 продавцами взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных продавцов по совершению продажи. Конкуренция – основа максимализации прибыли и экономического развития. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции. Изменение – стоимость объекта не остается постоянной и меняется с течением времени и под воздействием других факторов, влияющих на объект. Объекты постепенно изнашиваются. Изменяется характер использования земли под влиянием государства и частного сектора. Колеблются процентные ставки. Появляются новые технологии. На стоимость сырьевых товаров влияют международные события. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Оценщик должен отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на объект. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Поскольку события и условия постоянно меняются, по единым профессиональным стандартам оценки оценщики производят оценку объекта собственности на конкретную установленную дату. 1.6.4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Этот принцип можно выделить отдельно. Принцип наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех групп. Это основной принцип оценки, так как он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия, и одновременно определяет другие известные принципы. Принцип наиболее эффективного использования – тот вариант использования, который обеспечит объекту наибольший чистый доход в течение заданного периода времени, т.е. тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, приводит к наивысшей стоимости объекта. Для оборудования, например, часто наилучшим и наиболее эффективным использованием является то, для которого это 29 оборудование было спроектировано и построено. Однако это не всегда так. Для зданий обычно имеется несколько возможных вариантов использования. Поэтому оценщик должен провести анализ существующего использования объекта и возможных альтернативных вариантов. Этот принцип универсален и связывает между собой все остальные принципы, лежащие в основе оценочной деятельности. При оценке определенного объекта могут одновременно использоваться несколько из приведенных принципов, но не обязательно все. Выбор принципов, по которым проводится оценка, определяется целями и задачами оценки. Эти принципы взаимосвязаны. Следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Люди часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков может быть несовершенным, реализации того или иного принципа может помешать вмешательство государственных органов. По этим причинам упомянутые принципы отражают тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение. 1.7 Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику Требования к эксперту-оценщику формируются по следующим аспектам: 1) образование, компетенция, квалификация; 2) отношения с клиентом. Для того чтобы отчет об оценке имел юридическую силу, оценщик должен быть независимым. Оценка не может производиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком оцениваемой компании, если он занимает какую-либо должность в оцениваемой компании, если состоит в близком родстве с работниками оцениваемой компании или собственниками оцениваемого имущества. 30 Для заключения договора об оценке сотрудник любой оценочной фирмы должен предоставить следующие обязательные документы. Лицензия на осуществление работ (услуг) в области оценочной деятельности выдается Министерством имущественных отношений Российской Федерации на четыре вида оценочных услуг: оценка недвижимого имущества, оценка движимого имущества, оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности и оценка стоимости предприятия (бизнеса). Лицензия выдается сроком на 3 года с правом последующего продления. Страховой полис. Для защиты прав потребителей оценочных услуг законодательством предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков. Законодательство также предусматривает вариант, когда договор страхования заключается непосредственно при заключении с заказчиком договора об оценке. На практике разовый полис обходится дороже, а покрытие по такому полису меньше, поэтому такие случаи встречаются достаточно редко. Диплом о высшем образовании в области оценки либо диплом о дополнительном профессиональном образовании (переподготовке) должен быть выдан образовательным учреждением, прошедшим согласование обязательных программ в области оценочной деятельности в Минимуществе России. Согласно «Положению об оценочной деятельности», утвержденному постановлением Правительства РФ № 395 от 07.06.2002 г., оценщики обязаны не реже одного раза в три года проходить профессиональную переподготовку. Кроме обязательных, оценщик может представить следующие необязательные документы: свидетельства о добровольной аттестации; свидетельства о добровольной сертификации; свидетельства о членстве в общественных оценочных организациях; свидетельства об участии в семинарах и конференциях; рекомендации. 31 2 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ 2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества В государственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации: 1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права; 2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права. Нормы публичного права: налогообложение; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд; приватизация. Нормы частного права: сделки купли-продажи; кредитование под залог имущества; страхование имущества. Имущество – как юридическое понятие – это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, часто называют имущественными отношениями. Содержание имущества, принадлежащее какому-либо лицу, представляет собой: 1) Актив: а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество). 2) Пассив: а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б) совокупность обязательств, существующих у данного лица. 32 Отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, регулируются: гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации; законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ннапример, жилищное, земельное, водное законодательство); градостроительным законодательством. Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т. д. Наличие обременения может влиять на оцениваемую стоимость, снижая оценку этой стоимости. Сервитут (ограниченное вещное право) – невладельческий интерес одного лица на землю другого лица таким образом, что первое лицо имеет право частичного использования такой земли для специальных целей. Такие интересы создаются для того, чтобы обеспечить доступ к другому участку земли, будь то общественная или частная земля. 2.2 Право собственности на недвижимость, включая землю Право собственности – определенная совокупность полномочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежит пять основных полномочий: право пользования вещью; право извлечения доходов; право распоряжения вещью; право владения вещью; право истребовать вещь из чужого незаконного владения. В странах общего права (Англия, США, Канада и др.) считается, что собственнику принадлежит “набор прав”: право владения; 33 право пользования; право распоряжения; право залога; право завещания; право наслаждаться. Полное (абсолютное) право собственности – наиболее полная степень владения недвижимым имуществом; однако и оно включает некоторые ограничения и оговорки и, соответственно, не гарантирует неограниченного использования всего комплекса прав. В отличие от полного права собственности, частичное право собственности подразумевает обладание только частью “набора прав”. В соответствии с Гражданским кодексом (ГК) РФ собственник вправе совершать в отношении приндлежащего ему имущетсва следующие действия: отчуждать собственность другим лицам; передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества; отдавать имущество в залог; распоряжаться имуществом иным способом, а также каклибо обременять его. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором. Право собственности возникает: при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом; на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; при реорганизации юридического лица; при передаче недвижимости или имущественных прав на иное имущество по наследству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом. 34 Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Права собственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изменяются или прекращаются только с момента государственной регистрации, а не с момента заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены. Право собственности прекращается, если собственник: передал имущество другим лицам; отказался от права собственности; утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества. Отказ от собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника недвижимости до приобретения права собственности на нее другим лицом. Принудительное изъятие недвижимости у собстсвенника недопустимо, кроме случаев, предусмотренных ГК РФ. 2.3 Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке Оценщик определяет стоимость собственности как физического объекта, а также все связанные с ней права. Особую актуальность это приобретает при оценке объектов недвижимости. Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам. В зависимости от объема власти существуют различные виды вещественных прав: см. статью 21 ТК: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); сервитут (статьи 274, 277); право хозяйственного ведения (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296); 35 иные вещные права, которые могут быть введены указами Президента Российской Федерации. Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц. Объект вещного права – вещь в материальном значении этого слова. Все иные вещные права, за исключением права собственности, являются правами на чужие вещи. Основные характеристики вещного права на имущество: право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этого имущества; при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещное право не прекращается; права защищаются от нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского Кодекса РФ. 2.4 Оценка прав собственности Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной. Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления. В соответствии со ст. 12 Конституции «органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти», следовательно, муниципальная собственность не является государственной. Действующий Гражданский кодекс устанавливает, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Содержание понятия «государственная собственность» ни в ГК, ни в иных федеральных законах не раскрыто. 36 Частная собственность имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц. Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: «собственность» и «право собственности» (смысл последнего рассматривается в подразделе о вещных правах). Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства может производиться при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям. Общее имущество подлежит разделу по тем же правилам, которые предусмотрены для раздела общей собственности. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. 2.5 Особенности права собственности на жилое помещение В соответствии с нормами главы 18 Гражданского кодекса (статьи 288293) собственник осуществляет права владения, 37 пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с назначением такого помещения: для личного проживания и проживания членов его семьи; для проживания других лиц на основании договора аренды. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода помещения в нежилое. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: общие помещения дома; несущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру. Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут образовывать товарищество собственников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют следующие права: право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, которое не прекращается и при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу; право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Обязанности собственника жилого помещения: 38 использовать жилое помещение только по назначению; не нарушать права и интересы соседей; бережно обращаться с жильем, не допуская его разрушения; проводить ремонт, не допуская разрушения помещения. Если собственник не выполняет своих обязанностей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств. Основные положения, обеспечивающие защиту права собственности и других вещных прав, определяются нормами главы 20 Гражданского кодекса. Вещные права относятся к абсолютным правам, поэтому иск для защиты вещного права может быть направлен против любого лица, нарушающего это право. Собственник имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения. Иск как бы следует за имуществом и направляется против лица, у которого находится вещь, независимо от того, кто взял ее у собственника. При этом собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), или добросовестного возврата, или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. Если имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог 39 знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Собственник также может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения. 2.6 Защита вещных прав Права на защиту прав собственника принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Право на защиту его владения может быть выдвинуто даже против собственника имущества. Гражданский кодекс содержит норму (статья 306), защищающую право частной собственности от государства. Например, в случае национализации какого-либо вида имущества убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом. 2.7 Особенности права собственности на земельные участки 2.7.1 Регулирование земельных отношений Регулирование земельных отношений осуществляется гражданским и специальным земельным законодательством и имеет существенные особенности. 40 Земля и иная недвижимость – это товар, гражданский оборот которого происходит в соответствии с законодательством государства, поскольку земельный оборот не может регулироваться нормами только частного права, так как при совершении сделок с землей должен обязательно учитываться публичный интерес. В 1991 г. Земельный кодекс РСФСР продекларировал равенство всех форм собственности, как государственной, так и частной. Однако в связи с отсутствием необходимых нормативных разработок, неготовностью законодательных, исполнительных и судебных структур власти институт частной собственности на землю в настоящее время во многом остается декларативным. В статье 36 Конституции России говорится: «...граждане... вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц». Из этой формулировки следует необходимость определения точного юридического содержания понятий «ущерб окружающей среде» и «права и законные интересы иных лиц». В соответствии с действующей Конституцией РФ законодательство о земле и иных природных ресурсах отнесено к предметам совместного ведения и, следовательно, должно приниматься по специальным процедурам, учитывающим потребности субъектов Российской Федерации, в том числе и в части терминологии. Существует определенный перекос российского законодательства из крайности норм, обеспечивавших преобладание публичного интереса в недавнем прошлом к крайности норм, обеспечивающих преобладание частного интереса. Так, например, распространено устойчивое мнение, что регулирование отношений, касающихся недвижимости, является предметом только гражданского законодательства, отнесенного статьей 71 Конституции к исключительному ведению федеральных органов. Однако гражданское (или частное) право основывается на признании равенства участников отношений, невмешательства 41 кого-либо в частные дела, на действиях лиц при осуществлении сделок исключительно в своем частном интересе. При этом Гражданский кодекс причисляет к участникам частных правоотношений субъекты РФ и муниципальные образования в лице их уполномоченных органов, которые могут действовать только в публичном интересе, распоряжаясь публичной собственностью. Вместе с тем в Законе РФ «О недрах» говорится, что недра – это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя земли, являются государственной собственностью и не подлежат передаче в собственность частных лиц. Определенную часть в вопросы регулирования прав собственности на землю внес Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 г., в котором в целом ряде статей установлены основания возникновения прав собственности на землю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, порядок разграничения государственной собственности на землю, разрешение споров о разграничении и государственной собственности на землю. 2.7.2 Ограничение прав собственности на земельные участки Право собственности на земельные участки определенным образом ограничивается. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, сдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения, т.е. собственник вправе использовать все, что находится над и под 42 поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику, а также не нарушает иных прав собственника. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом и разрешенном использовании земельного участка. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. 43 Владелец земельного участка, не являющийся его собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет вещное право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник объекта недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. При прекращении права пользования земельным участком право на недвижимость определяется в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества или в судебном порядке. При переходе права собственности на здание (сооружение), принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к покупателю здания (сооружения) переходят права пользования на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. 44 2.7.3 Изъятие земельного участка у собственника Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, если: участок не используется для соответствующей цели (сельскохозяйственное производство или строительство); использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством. Отчуждение земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную должно проводиться в соответствии со специальным законодательством о приватизации земельных участков. 2.8 Частичные права собственности Иным видам вещных прав в Гражданском кодексе России отведено несравнимо меньше места, чем праву собственности. Кроме полного права собственности можно выделить следующие частичные права собственности. 1. Право хозяйственного владения или оперативного управления имуществом. Субъектом права хозяйственного ведения может быть государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом и соглашением с собственником имущества. Для распоряжения недвижимостью, т.е. для того, чтобы продать такое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом, необходимо согласие собственника. Таким образом, объем конкретных полномочий субъекта права хозяйственного владения определяется собственником (соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления). Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает следующие вопросы: 45 создание предприятия; определение предмета и целей его деятельности; реорганизация и ликвидация; назначение директора (руководителя) предприятия; осуществление контроля за использованием по назначению и за сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Субъектом права оперативного управления может быть только казенное предприятие или учреждение, которое осуществляет в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Объем прав у субъекта права оперативного управления меньше, чем объем полномочий обладателя права хозяйственного ведения, и полностью определяется собственником имущества. Казенное предприятие вправе: отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества; самостоятельно реализовывать производимую продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Однако порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе. 46 2. Право пожизненно наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Субъектом права в этом случае может быть только гражданин, т. е. Физическое лицо. Владелец участка вправе возводить на нем здания и другие сооружения, передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование, но продажа, залог земельного участка не допускаются. 3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам. При реорганизации юридического лица данное право переходит в порядке правопреемства. Владелец такого участка вправе самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым назначением и передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. 4. Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется. Право пользования, устанавливаемое сервитутом, всегда меньше объема прав собственника. Сервитут не распространяется на правомочие распоряжения вещью. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других прав собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Основные характеристики сервитута: устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута и собственником соседнего участка; подлежит регистрации в общепринятом порядке; если соглашение не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке; 47 не может передаваться другим лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для которого сервитут установлен; может быть прекращен в виду отпадения оснований, по которым он был установлен; если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Положительный сервитут – право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости (проход или проезд через участок, прогон скота, пользование водой и т. д.). Отрицательный сервитут – право требовать от собственника участка воздерживаться от некоторых видов его использования (сервитут света и воздуха, сервитут вида и т. д.). 2.9 Законодательство и стандарты оценочной деятельности Основной документ – Федеральный закон от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изм. и доп. от 21.12.2001 г, 21.03, 14.11.2002 г., 10.01.2003 г. Он базируется на Конституции РФ и Гражданском Кодексе РФ и вводит основные понятия оценочной деятельности, основания и условия для осуществления и регулирования оценочной деятельности. В целях упорядочивания деятельности оценщиков разработаны Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки»). Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. № 285 «О лицензировании оценочной деятельности» введено положение о лицензировании оценочной деятельности. Нормативная цена земельного участка была определена постановлением Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли». 48 Рыночная стоимость земельных участков в настоящее время определяется в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р. Переоценка основных фондов предприятий и организаций проводится в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций» (с изменениями от 14 февраля 1994 г.), утвержденным постановлением Правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 года. 25 ноября 1995 г. было принято Постановление Правительства РФ № 1148 "О переоценке основных фондов" (с изменениями от 12 апреля, 13 августа 1996 г.). Некоторые особенности проведения переоценки основных средств приведены в «Порядке проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г.» (утв. Госкомстатом РФ, Минэкономики РФ, Минфином РФ 18 февраля 1997 г. № ВД-124/336). Отражение результатов переоценки в статьях бухгалтерского учета проводится согласно действующему законодательству (Положение по бухгалтерскому учету – ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина от 30.03.2001 г. № 26н, с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Минфина от 18.05.2002 г. № 45н). Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней производится в соответствии с ГК РФ и Федеральным Законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 г. 49 3 ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ В соответствии со Стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход. Взаимосвязь перечисленных подходов приведена на рис. 2. Подходы к оценке Экспертный подход Затратный Аналитические подходы Сравнительный Доходный Рис. 2 Взаимосвязь подходов к оценке собственности Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объекта. Рыночный подход определяет рыночные цены непосредственно на данный объект. Доходный подход определяет рыночные цены оборудования, исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую владелец может получить от его использования. 50 Таким образом, нерыночных подходов для определения рыночных стоимостей не бывает. Проведя расчеты тремя подходами, оценщик в большинстве случаев получает три различных результата. Поэтому необходим еще один этап – согласование, который заключается в анализе полученных результатов, их сопоставлении и выборе окончательной величины оценочной стоимости. Есть объекты, которые вообще очень сложно оценить любым из существующих методов. Предположим, необходимо оценить картину Казимира Малевича «Черный квадрат». Понятно, что стоимость холста, красок и десяти минут работы студента Академии художеств не будут отражать реальную стоимость шедевра. Поэтому затратный подход использовать не имеет смысла. В доходном подходе есть вариант: смоделировать стоимость будущих денежных потоков, которые могут возникнуть (а могут и не возникнуть) либо от продажи билетов на осмотр картины на территории владельца, либо от платы за прокат картины в продвинутых галереях мира. Подход в целом применим, но с учетом значительных ограничений и допущений, поэтому в данном случае не очень объективен. А сравнительным методом «Черный квадрат» вообще нельзя оценить. Аналогов произведениям искусства такого рода нет и быть не может. Слишком уж картина … индивидуальна. В этом случае применяется еще один, ни в каких стандартах не прописанный, экспертный подход. Фактически экспертный подход – это мнение оценщика, основанное исключительно на его опыте, без применения каких-либо расчетов. Расчетная часть в экспертном подходе полностью отсутствует. Основываясь на собственном опыте, интуиции, оценщик может достаточно точно определить возможную рыночную стоимость даже самого уникального объекта, не проводя никаких расчетов. Но это уже высший пилотаж. Самое сложное в этом подходе – отразить его результаты в отчете. Кстати, недавно «Черный квадрат» был выкуплен российским Министерством культуры из частной коллекции за 1 млн. долларов. 51 3.1 Этапы проведения оценки Проведение оценки включает в себя следующие основные этапы: Подготовительн ый этап Ознакомление с объектом оценки. Составление перечня необходимых документов, представляем ых заказчиком. Заключение договора на проведение оценки с указанием объекта оценки и целей оценки. Этап сбора информации Осмотр объекта оценки на месте. Получение информации от заказчика. Получение дополнительн ой информации из официальных источников, печатных изданий, в сети Интернет, в базах данных оценщиков, в сборниках законодательс тва РФ и ее субъектов. Исследование рынка. Этап расчета стоимости объекта оценки Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования . Определение стоимости объекта оценки с использование м методов затратного, сравнительног о и доходного подходов. Согласование результатов оценки, полученных с применением различных методов, и получение итоговой стоимости. Заключительны й этап Подготовка окончательног о текста отчета. Передача отчета заказчику, подписание акта приемапередачи и возвращение документов заказчику. 52 Ниже коротко рассмотрен каждый из основных этапов. 3.1.1 Подготовительный этап Прежде чем подписывать с заказчиком договор на проведение оценки, оценщику необходимо уточнить цель оценки, ознакомиться с имеющимися документами на оцениваемое имущество, определить, что входит в состав имущества и какова его специфика. Оценщик выясняет, достаточно ли документов, имеющихся у заказчика, или требуется получить дополнительную информацию. После согласования сроков исполнения работ, цены и других существенных условий заключается договор на проведение оценки. Договор об оценке – соглашение между заказчиком и оценщиком, заключенное в соответствии с законодательством РФ и предусматривающее проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов или долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. Договор должен содержать следующие обязательные условия, перечень которых определен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основания заключения договора. В случае обязательной оценки указывается статья 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или соответствующая статья другого закона. Вид объекта оценки. Например, «объект недвижимости, состоящий из …» или «имущественный комплекс ОАО (название)» и т. п. Вид определяемой стоимости. Например, «рыночная стоимость», «стоимость воспроизводства», «ликвидационная стоимость». Точное указание на объект оценки, а также его описание. Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, выдавшего лицензию, и срока, на который лицензия выдана. 53 Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. Указываются наименование страховщика и объект страхования. Денежное вознаграждение за проведение оценки. Хотя этого прямо не требует законодательство, рекомендуется также включать в договор следующие условия. Цель проведения оценки. Указание даты, на которую проводится оценка имущества. Валюта, в которой будет представлена итоговая величина стоимости объекта (в случае, если требуется представление результатов в иной, чем рубли, валюте). Срок и порядок окончательного представления заверенного отчета. Количество первых экземпляров отчета (на случай, если понадобится более одного экземпляра). Основания для пролонгации сроков исполнения работ по договору. Порядок вынесения обоснованных претензий заказчика к отчету (и порядок проведения в этом случае экспертизы отчета). Возможность и условия участия оценщика в судебных разбирательствах при возникновении спора о достоверности отчета. Обязанность оценщика соблюдать конфиденциальность. 3.1.2 Этап сбора информации Прежде чем приступить к оценке объекта, оценщик собирает и анализирует очень большое количество информации. Это самый сложный и ответственный этап, поскольку от полноты и достоверности используемой информации будет зависеть объективность оценки. Во-первых, необходимо визуально осмотреть объект оценки и выполнить необходимые замеры. Во-вторых, часто для уточнения некоторых деталей требуется провести интервью с представителем заказчика. На этом этапе оценщик подробно знакомится с представленной заказчиком проектно-сметной, бухгалтерской и иной документацией. 54 На этом же этапе выявляются и анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабе региона, города и района расположения объекта. Основные источники дополнительной информации для аналитических исследований – это печатные издания, Интернет, статистические сборники, специальные базы данных оценщиков, риэлторов, сборники законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Иногда требуется получить недостающую информацию из органов государственной власти или местного самоуправления, у сторонних организаций. 3.1.3 Этап расчета стоимости объекта оценки Собрав необходимую информацию и проведя при необходимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, оценщик приступает к выбору методов оценки в рамках трех подходов и проведению расчетов. В процессе расчета принимаются во внимание все проанализированные ранее факторы, влияющие на стоимость. Каждый из подходов приводит к получению различных значений стоимости. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и провести согласование полученных результатов, т. е. установить итоговое значение стоимости объекта оценки. 3.1.4 Заключительный этап На этом этапе составляется окончательный вариант текста отчета. Отчет об оценке – документ, отражающий результат выполненной оценки, оформленный в соответствии с требованиями законодательства РФ и стандартов оценочной деятельности, с указанием всех исходных данных, фактов, расчетов, обоснований и выводов. Помимо описания объекта оценки и расчетов в отчет включаются аналитические материалы о состоянии рынка объектов – аналогов оцениваемого, об экономических и политических факторах, оказывающих влияние на состояние объекта оценки и др. Отчет подписывается оценщиком и передается заказчику по акту приема-передачи. 55 Одновременно заказчику возвращаются переданные им ранее документы. 4 ШЕСТЬ ФУНКЦИЙ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ 4.1 Основные понятия Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денег, которые, как ожидается, будут получены в различные периоды времени в будущем. Рубль, полученный через год, стоит меньше, чем рубль, получаемый сегодня, и, как правило, больше, чем рубль, полученный через 10 лет. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих поступлений необходимо сделать соответствующие поправки. Рассмотрим два альтернативных варианта инвестиций. Инвестиции А – 100 000 руб. будут в течение 30 лет приносить ежегодный доход в 10 000 руб. Инвестиции Б – 50 000 руб. дадут доход в 100 000 руб., однако лишь через 20 лет. Какой из этих вариантов лучше, если предположить, что риск в обоих случаях одинаков? Для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций следует внимательно определить: 1) денежные суммы; 2) время; 3) риск; 4) ставку дохода. Денежные суммы – суммы, которые будут инвестированы в объект собственности и получены от этих инвестиций в процессе его функционирования. Важно с максимальной точностью спрогнозировать общие суммы, которые, как ожидается, будут инвестированы или получены от инвестиций. Это позволит ответить на главный вопрос: обеспечит ли данное вложение положительную ставку дохода, то есть превысит ли приток денежных средств их отток. Но даже известные с абсолютной точностью суммы ничего не говорят, какой будет ставка дохода или связанный с вложением риск. Например, предположим, что инвестируемые 1000 руб. должны принести позднее 2000 руб., насколько это удачное вложение средств? На этот вопрос нельзя ответить правильно до тех пор, пока не оценены вероятность получения 2000 руб., а также время, когда это произойдет. 56 Время – один из наиболее ценных и незаменимых ресурсов для инвестора. Будучи потерянным, оно не может быть восполнено. Известная фраза «Время – это деньги» принадлежит Бенджамину Франклину. Он отмечал, что непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого – заставить капитал работать, то есть вложить его в дело. Деньги используют для того, чтобы приносить процент. Важно время получения процента, так как полученный процент может быть использован для получения еще большего процента. Время получения инвестиционного дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в любом инвестиционном анализе. Например, если инвестиции составляют 100 руб. и ожидается, что от них будут получены 200 руб., большое значение имеет, поступят ли эти 200 руб. на следующий год, через 5 лет или через 50 лет. Как правило, чем раньше суммы будут получены, тем предпочтительнее инвестиции. Эти доходы могут быть вновь реинвестированы. Риск – это непостоянство и неопределенность в получении чистых доходов от инвестиций. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых. Заключенное на скачках пари в 100 руб. при ставке 50:1 характеризуется высоким уровнем риска. Его результатом может стать потеря 100 руб. или же выигрыш 5000 руб. Оценщику следует помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений не является абсолютно безрисковым. Ставка дохода – процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Правильно определенная ставка дохода учитывает суммы и время получения ожидаемых чистых доходов. Ставку дохода на инвестиции часто называют ставкой конечной отдачи. Из различных вариантов инвестиционных проектов выбирается тот, ставка дохода по 57 которому наиболее высока (если эксперты руководствуются только экономическими соображениями). Если ставки дохода двух проектов одинаковы, выбирается проект с меньшим риском. Чем выше риск, тем выше должна быть ставка дохода, чтобы компенсировать риск инвестору. Чистый доход – сумма чистой прибыли, полученной после уплаты налогов и других обязательных платежей и амортизационных отчислений. Аннуитет – серия выплат равными долями за определенный период времени через равные промежутки, с определенной долей процента, включенной в платежи. Платеж производится в конце рассматриваемого промежутка, в отличие от авансового аннуитета, платежи по которому осуществляются в начале каждого промежутка. 4.2 Начисление простых процентов Если PV – текущая сумма, а i – ставка процента, то будущую сумму FV при простом начислении процентов для n периодов (лет) можно определить как FV=PV*(1+i*n). Дисконтирование – процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости. Дисконтирование – всегда уменьшение суммы. Математически дисконтирование представляет собой формальное решение задачи, обратной приращению первоначальной суммы долга. PV=FV/(1+i*n), где 1/(1+i*n) – коэффициент дисконтирования (дисконтный множитель); Коэффициент дисконтирования – коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость. D=FV-PV – дисконт FV. 58 4.3 Первая (прямая) функция сложного процента. Накопление суммы денежной единицы Сложный процент означает, что полученный процент, положенный на депозит вместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы. В следующий промежуток времени он наряду с первоначальным депозитом уже сам приносит процент. Простой процент не предполагает получение дохода с процента. Год 1 2 … n Проценты PV*i PV*(1+i)*i … PV*(1+i)n-1*i Будущая стоимость FV=PV+PV*i = PV*(1+i) FV= PV*(1+i) + PV*(1+i)*i = PV*(1+i)2 … FV= PV*(1+i)n Наращение суммы по сложным % можно представить как последующее реинвестирование средств, вложенных под простые % на один период начисления. Присоединение начисленных % к сумме, которая послужила базой для их начисления, называется капитализацией %. Предположим, что 100 руб. положены на счет, ставка по которому составляет 10% и этот процент накапливается раз в год. Год 0 1 2 3 4 5 Депозит Полученный процент Остаток, конец года Полученный процент Остаток, конец года Полученный процент Остаток, конец года Полученный процент Остаток, конец года Полученный процент Сложный процент Простой процент 100,00 10,00 110,00 11,00 121,00 12,10 133,10 13,31 146,41 14,64 100,00 10,00 110,00 10,00 120,00 10,00 130,00 10,00 140,00 10,00 59 Остаток, конец года 161,05 150,00 По истечении 5 лет остаток на счете при сложном проценте составит 161,05 руб., а при простом проценте – 150 руб. Силу сложного процента можно показать на следующем примере. Если бы индейцы, продавшие в 1626 году остров Манхэттен Питеру Миньюту за товары стоимостью 24 дол., инвестировали эти 24 долл. под ежегодно накапливаемые 6%, то в 1983 году (через 357 лет) сумма этих вложений составила бы почти 26 млрд. долл. Если бы индейцы инвестировали под ежегодно накапливаемые 7%, то остаток достиг бы астрономической суммы 741 млрд. долл. В то же время при 6%ной простой ставке за тот же период времени 24 долл. превратились бы только в 538,08 долл., при 7%-ной простой ставке – только в 623,76 долл. Логика сложного процента очевидна. Все деньги, которые оставлены на депозите, должны приносить процент. Рисунок 3 показывает графический рост основной суммы сегодняшних вложений до расчетной будущей стоимости с учетом сложного процента. Расчетная будущая стоимость Доход на инвестиции Сегодняшняя основная сумма Возврат инвестированной суммы 1 Время, годы 2 3 Рис. 3 Рост основной суммы по сложному проценту 60 Специальные таблицы шести функций денежной единицы помогают экспертам-оценщикам вести расчеты с использованием сложных процентов. Каждая страница таблицы рассчитана, по крайней мере, на 30 лет. Таблицы состоят из шести колонок, в которых помещены значения, полученные исходя из шести функций денежной единицы. Таблицы приведены в приложении к учебно-методическому пособию. В специальных таблицах шести функций денежной единицы данные о накопленной сумме в 1 рубль по сложному проценту содержатся в 1 колонке. Зная, какова будет стоимость 1 руб. к концу 8 года, оценщику не составит труда определить, какова будет стоимость 137 руб. – надо умножить 137 руб. на стоимость одного рубля к концу 8 года. Во всех таблицах сложного процента используется формула: FV=(1+i)n, где FV – сумма после n периодов; i – периодическая ставка процента (в долях); n – число периодов. Правило 72-х использует число 72 для примерного расчета количества лет, необходимых для увеличения денежной суммы в два раза при том, что весь процент остается на депозите. Чтобы рассчитать этот срок, необходимо разделить 72 на ставку процента, выраженную целым числом. Это правило достаточно хорошо срабатывает от 3 до 18%. 72:3=24 года; 72:4=18 лет; 72:12=6 лет. Правило 72 действует также и в обратном направлении. Если известно, что за шесть лет 10000 руб. превратились в 20000 руб., то сложная годовая ставка составляет примерно 12%. Если же 10000 руб. удвоились за 10 лет, то ставка равна примерно 7,2%. (см. рис. 4). 61 Сумма S2 S1 6 лет 9 лет 12 лет Время Рис. 4 Правило 72-х – время, необходимое для увеличения денежной суммы в два раза при сложном проценте. Более частое накопление может происходить ежедневно, раз в месяц, квартал, в полгода или непрерывно. Обычно устанавливается номинальная годовая ставка, но при более частом накоплении ставка повышается и называется эффективной. Общая формула остается той же, однако число лет, на протяжении которых происходит накопление, умножается на его частоту в течение одного года; одновременно номинальная годовая ставка процента делится на частоту накопления. FV=PV*(1+i/m)m*n. Например, 10% ставка при ежеквартальном накоплении означает в действительности, что процент будет выплачиваться по ставке 2,5% за каждый квартал года, то есть четыре раза. Если накопление происходит ежемесячно, то выплачиваемый за месяц процент составит 0,1:12=0,00833. Чем выше частота накопления, тем быстрее растет денежный остаток. Это означает, что эффективная годовая ставка будет выше номинальной годовой ставки. Эффективная ставка измеряет тот реальный относительный доход, который получается в целом за год от начисления %. 4.4 Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии) 62 Текущая стоимость денежной единицы PV – величина, обратная накопленной сумме единицы или будущей стоимости FV. Это текущая стоимость одного рубля, который должен быть получен в будущем (рис. 5). Поскольку целью осуществления инвестиций является получение доходов в будущем, умножение фактора текущей стоимости реверсии на величину ожидаемого будущего дохода является важнейшим шагом при оценке инвестиций. Известная будущая стоимость S Неизвестная текущая стоимость 0 1 Дисконтирование по заданной ставке сложного процента 2 3 4 6 5 7 t Рис. 5 Диаграмма текущей стоимости денежной единицы. S – депозитная сумма; t – время, годы. При определении текущей стоимости используют понятия дисконтирование или ставка дисконта, противоположные понятиям накопление и ставка процента, применяемые при расчете накопленной суммы единицы. Насколько меньше рубль, полученный в будущем, будет стоить рубля сегодняшнего (ставка дисконта), зависит от: а) разрыва во времени между оттоком и притоком денежных средств и б) необходимой ставки процента или дисконта. Формула расчета текущей стоимости реверсии имеет вид: PV FV 1 i n . Любая задача, которая может быть решена с использованием накопленной суммы единицы, может быть также решена с применением реверсии, но не через умножение, а через деление. Текущая стоимость денежной единицы приводится в 4 колонке таблиц сложного процента. Вычислить текущую 63 стоимость денежной единицы можно, определив обратную величину от накопленной суммы (из 1 колонки). Безопасный рубль стоит дороже, чем рискованный. Рассмотрим следующую ситуацию. Предположим, что вы рассматриваете проект инвестиций в строительство офисного здания. Прогнозные расчеты показали, что через год можно продать офисное здание за 400 000. Какую сумму можно сегодня инвестировать в строительство? Очевидно, что получаемые через год 400 000 должны включать в себя как начальную инвестированную сумму, так и плату за использование ваших денег. Как определить норму оплаты за это использование? Как свободный участник рынка, вы можете инвестировать ваши средства в государственные ценные бумаги. При этом предполагается, что государство заплатит за использование капитала 7%, следовательно, вы можете через год получить 400 000, вложив сегодня PV=400 000 / (1+0,07)=373 832. В этом случае говорят, что стоимость вашего капитала 7%. Посмотрим на альтернативную стоимость капитала с точки зрения риска. Предположим, что на рынке акций вы нашли компанию, занимающуюся вложением денег в строительство под 12%. Какую сумму вы должны вложить сегодня? PV=400 000 / (1+0,12)=357 143. При более частом дисконтировании интервалы между периодами дисконтирования могут быть короче, чем один год. В расчете текущей стоимости реверсии это учитывается так же, как и при накоплении процента. Номинальная ставка дисконта делится на частоту интервалов, а число периодов в году умножается на число лет. 4.5 Третья (прямая) функция сложного процента: текущая стоимость единичного аннуитета 4.5.1 Обычный аннуитет На рис. 6 представлена диаграмма текущей стоимости обычного аннуитета, то есть текущей стоимости серии 64 равновеликих платежей. Аннуитет можно также определить как серию поступлений. Например, право получать 100 руб. в конце каждого года в течение последующих 4 лет создает обычный аннуитет. Эта ситуация может возникнуть, если собственник сдает активы в аренду и хочет получать ежегодную арендную плату. Аналогично обязательство выплачивать ежемесячно 100 руб. в течение следующих 300 месяцев является обычным аннуитетом. Текущая стоимость аннуитета показана на рисунке 6. аннуитета S Известный поток равновеликих платежей в конце каждого периода, дисконтированный по заданной ставке Неизвестная текущая стоимость (сегодня) 0 1 2 3 4 Время, годы Рис. 6. Текущая стоимость обычного аннуитета Текущая стоимость обычного аннуитета может быть рассчитана путем оценки каждого платежа в отдельности. Каждое из четырех поступлений можно учесть как отдельную реверсию. При 10%-ной ставке дисконта стоимость первого поступления равна 90,91 руб. (100 0,90909 = 90,91); второго – 82,64 руб., третьего – 75,13 руб., четвертого – 68,30 руб. Текущая стоимость всего четырехлетнего аннуитета составляет 316,98 руб. Поэтому при 10%-ной ставке сегодняшние инвестиции в 316,98 руб. (текущая стоимость) являются обоснованной платой за право ежегодного получения 100 руб. на протяжении последующих четырех лет. В таблицах сложного процента для определения текущей стоимости аннуитета предназначена пятая колонка. Данная таблица показывает факторы с учетом того, что каждый платеж за период равен 1 руб. Это факторы аннуитета или факторы 65 Инвуда по имени Уильяма Инвуда, открывшего этот фактор (1771-1843). Фактор Инвуда рассчитывается по следующей формуле: 1 PV PMT * 1 1 i n . i 66 Фактор текущей стоимости аннуитета может быть рассчитан как сумма текущих стоимостей в 1 руб. за определенный временной период: PV n PMT n 1 i t PVt . t 1 t 1 Для построения аннуитетной таблицы можно просто сложить факторы текущей стоимости единицы за соответствующее число лет. Чтобы определить текущую стоимость аннуитета, необходимо фактор Инвуда из таблицы умножить на величину платежа. При укороченных интервалах поступления происходят чаще, раз в полугодие, квартал, месяц. Чтобы учесть это, необходимо номинальную ставку процента разделить на количество периодов в году, а общее число периодов взять равным числу лет, умноженному на число периодов в году. 4.5.2 Авансовый аннуитет Если собственник договаривается с арендатором, что первый платеж вносится немедленно после подписания контракта, а последующие равные платежи – через определенный период, то такие платежи называются авансовым аннуитетом. При авансовом аннуитете первый платеж не дисконтируется, так как он вносится немедленно после подписания. Для превращения обычного аннуитета в авансовый необходимо к фактору обычного аннуитета, укороченного на один период, добавить единицу. 1 1 n 1 1 i PV PMT * 1. i PV = PMT*(фактор для n-1 +1). 67 В нашем примере при авансовом аннуитете текущая стоимость первого платежа – 100 руб., второго – 90,91 руб., третьего – 82,64 руб., четвертого – 75,13 руб. Текущая стоимость авансового аннуитета при 10%-ной ставке составит 348,68 руб. 4.5.3 Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета Доход от владения собственностью часто может состоять из двух частей: а) в виде денежного потока от арендных платежей; б) в виде единовременной выручки от перепродажи объекта собственности. Например, на протяжении 25 лет в конце каждого года объект собственности будет приносить прибыль, равную 65 000 руб. Затем планируется перепродать объект за 500 000 руб. Соответствующая ставка дисконта равна 12%. Для оценки ожидаемых доходов от 65 000 руб. ежегодных платежей используем фактор текущей стоимости аннуитета (колонка 5) (65000 7,84314 = 509802 руб.), а для оценки текущей стоимости от продажи – фактор текущей стоимости (колонка 4) (500000 0,05882 = 29411 руб.). Общая стоимость собственности оценивается в 539 000 руб. (509802 + 29411 = 539213 руб.). Таким образом, для анализа дохода от данного объекта собственности использованы два различных фактора сложного процента. 4.5.4 Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов) Инвестиционные предложения могут содержать прогнозы на получение доходов с разным уровнем риска. Для того, чтобы сделать поправки на эти различия, при оценке прогнозируемых доходов следует применять различные ставки дисконта. Например, пусть здание сдано в аренду по договору на 25 лет 68 солидной организации, тогда поток доходов абсолютно ясен. Относительно цены продажи остается неопределенность: объект может быть реализован за значительно большую или меньшую сумму, чем 500 000 руб. Чтобы учесть неопределенность прогнозируемой цены продажи, при ее дисконтировании следует использовать более высокую ставку. Так, известный поток доходов может быть дисконтирован по 12%-ной ставке, а 500 000 руб., ожидаемые от продажи собственности – по 15%-ной ставке. В этом случае оценочная стоимость собственности составит 525 000 руб. (500000 0,0304 = 15200 руб., 509802 + 15200 = 525002 руб.) 4.5.5 Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов Меняющаяся конъюнктура рынка, усовершенствование собственником соответствующих эксплуатационных характеристик объекта, инфляция и многие другие факторы оказывают существенное влияние на величину ежегодного дохода. Определение текущей стоимости меняющегося потока доходов требует определенных навыков работы с коэффициентами шести функций сложного процента. Аренда может предусматривать периодическое увеличение или снижение платежей. В том случае, когда платеж должен возрастать, имеет место «повышающаяся» аренда, часто используемая арендодателем как средство защиты от инфляции. Снижение арендных платежей может использоваться с учетом износа собственности по мере ее старения. Например, предположим, что арендная плата будет выплачиваться в конце каждого периода по следующей схеме: годы 1 – 5 60 000 руб. годы 6 – 25 70 000 руб. Данному потоку доходов соответствует ставка дисконта 12%. Продажа собственности должна рассматриваться отдельно. Возможны три варианта оценки изменяющихся денежных потоков с использованием сложного процента. 1. Оценивается 25-летний поток ежегодного дохода в 70 000 руб., а затем вычитается текущая стоимость потока ежегодного 69 дохода в 10 000 руб., получаемого в течение первых 5-ти лет (рис. 7): 70000 7,84314 = 549020 руб. 10000 3,60478 = 36050 руб. текущая стоимость дохода 512970 руб. S Годовой доход 70000 Ставка 12% 10000*3,605 60000 70000*7,843 0 5 25 Время, годы Рис. 7 Первый вариант оценки изменяющегося потока доходов 2. Оценивается 25-летний поток ежегодного дохода в 60 000 руб., а затем добавляется текущая стоимость потока ежегодного дохода в 10 000 руб., получаемого в течение последних 20-ти лет (рис. 8): 60000 7,84314 = 470580 руб. 10000 7,469 0,5674 = 42381 руб. текущая стоимость дохода 512961 руб. 70 S Годовой доход Ставка 12% Ежегодно в течение 20 лет, начиная с шестого года плюс 10000*7,469*0,5674 70000 60000 60000 7,843 0 5 25 Время, годы Рис. 8 Второй вариант оценки изменяющегося потока доходов Здесь 7,469 – текущая стоимость аннуитета за 20 лет, 0,5674 – текущая стоимость денежной единицы, ожидаемой через 5 лет, то есть в данном случае десятитысячный доход оценивается как текущая стоимость аннуитета за 20 лет, а затем как текущая стоимость единицы за 5 лет. 3. Оценивается 25-летний поток ежегодного дохода в 60 000 руб. и добавляется текущая стоимость ежегодного дохода в 10 000 руб., полученного между пятым и двадцать пятым годами (рис. 9): 60000 7,84314 = 470580 руб. 10000 (7,843 3,605) = 42380 руб. текущая стоимость дохода 512960 руб. Здесь 7,843 – текущая стоимость аннуитета за 25 лет, 3,605 – текущая стоимость аннуитета за 5 лет. Разница в результатах текущей стоимости дохода обусловлена округлением чисел. 71 S Годовой доход Ставка 12% 70000 10000 (7,843 3,605) 60000 60000 7,843 0 5 25 Время, годы Рис. 9 Третий вариант оценки изменяющегося потока доходов 4.6 Четвертая (обратная) функция сложного процента: взнос на амортизацию денежной единицы Нередко кредиты структурированы таким образом, что платежи в их погашение в течение установленного периода времени превышают процент и позволяют полностью самортизировать кредит. Амортизацией называется процесс погашения (ликвидации) долга с течением времени. Взнос на амортизацию денежной единицы – это регулярный периодический платеж в погашение кредита, приносящего процентный доход. Это величина, обратная текущей стоимости аннуитета. Математически взнос на амортизацию кредита определяется как отношение одного платежа к первоначальной основной сумме и показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока. Как было показано выше, текущая стоимость 1 руб., ожидаемого в конце каждого года на протяжении 4 лет, при 10%ной ставке дисконта составляет 3,1698 руб. Стоимость первого поступления равна 0,9091 руб., второго – 0,8264 руб., третьего – 72 0,7513 руб., четвертого – 0,6830 руб. Сумма за 4 года и составит 3,1698 руб. Взнос на амортизацию 1 руб. рассчитывается как величина, обратная полученному результату. Иначе говоря, при кредите в 3,1698 руб. под 10% годовых взнос на амортизацию (ежегодный платеж, необходимый для погашения кредита в течение четырех лет) составит 1 руб. (PMT=1 руб.). Математически отношение одного платежа к первоначальной основной сумме кредита является фактором взноса на амортизацию: 1 / 3,1698 = 0,315477. Эта величина показывает размер периодического платежа для погашения задолженности по кредиту 1 руб., то есть, чтобы погасить долг – его первоначальную сумму и начисляемые на остаток 10% годовых за каждый рубль кредита, по окончании каждого года в течение четырех лет необходимо выплачивать 0,3155 руб. Чем выше процентная ставка и/или короче срок амортизации кредита, тем выше должен быть обязательный периодический платеж. И наоборот, чем ниже ставка процента и более продолжителен срок выплат, тем ниже обязательный регулярный платеж. Каждый равновеликий взнос на амортизацию единицы включает процент (доход на инвестиции) и выплату части основной суммы (возврат инвестиций). Соотношение этих составляющих изменяется с каждым платежом, как показано на рисунке 10. С течением времени сумма, выплачиваемая по процентам, уменьшается, так как уменьшается остаток кредита, а сумма основной выплаты возрастает. 73 Процент по кредиту Первоначальная основная сумма Серия равных платежей в погашение кредита Возврат основной суммы кредита 0 1 2 3 4 Время, годы Рис. 10 Взнос на амортизацию единицы В таблицах сложного процента в колонке 6 приведен фактор взноса на амортизацию в расчете на 1 руб. кредита. При вычислении фактора взноса на амортизацию используется следующая формула, обратная формуле текущей стоимости аннуитета: PMT PV i 1 1 1 i n . При укороченных интервалах необходимо разделить номинальную годовую ставку процента на частоту накопления в году (например, при ежемесячном накоплении разделить на 12) и умножить число периодов в году на число лет (например, при ежемесячном накоплении умножить число лет на 12, чтобы определить число периодов, на которые предоставляется кредит). 4.7 Пятая (прямая) функция сложного процента: накопление (рост) единицы за период Рассмотрим случай, когда предприниматель вкладывает 1 руб. в конце каждого года в течение 4-х лет при ставке 10% и 74 ежегодном накоплении. Рубль, вложенный в конце первого года, будет приносить процент в течение последующих трех лет; рубль, вложенный по окончании второго года, – в течение двух; в конце третьего года – в течение одного года; наконец, рубль, вложенный в конце четвертого года, вообще не принесет процента. К концу срока предприниматель скапливает сумму 4, 641 руб. Накопление единицы за период (4 года, ставка – 10%, периодический взнос –1 руб.) Год ы 1 2 3 4 Депозит на конец периода 1,00 1,00 1,00 1,00 Процент за период Остаток на конец периода 1,00 2,10 3,31 4,641 0,00 0,10 0,21 0,331 Фактор накопления денежной единицы за период позволяет определить, какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из интервалов. В таблицах шести функций денег фактор накопления денежной единицы за период приведен в колонке 2. Факторы рассчитаны при депонировании сумм в конце каждого периода. Формула накопления единицы за период: Sn 1 1 i n 1 Sp i i n 1 St 1, t 1 где i – периодическая ставка процента; n – число периодов; Sn – накопление денежной единицы (колонка 1 таблиц шести функций). Графически процесс накопления описан на рисунке 11. 75 Рассчитанная будущая стоимость S Доходы на депозиты Проц ент Депонирование сумм Б А 0 А Б 1.1.1.1.1.3 В 1.1.1.1.1.4 В Г 1 2 3 4 Время, годы Рис. 11 Накопление единицы за период 4.8 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения Предположим, что предпринимателю необходимо за 4 года скопить 4641 руб., депонируя в конце каждого года равные суммы, чтобы приобрести необходимое оборудование. В том случае, если остаток на депозите ежегодно приносит 10%, то обязательный ежегодный взнос должен составлять 1000 руб. (из предыдущего примера). Для получения 1 руб. при нулевом проценте через четыре года необходимо депонировать в конце каждого года по 25 коп. Если же сложная ставка составит 10%, то по окончании каждого года необходимо будет вкладывать 21,5471 коп. Это вытекает из пропорции: при взносе 1 руб. накоплено 4,641 руб. при взносе х руб. накоплено 1 руб. Отсюда х=1/4,641=0,215471. Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо вкладывать в конце каждого периода (периодический депозит), чтобы через заданное число периодов остаток на счете составил 1 руб. Это величина, обратная фактору накопления единицы за период (колонка 2). 76 Фактор фонда возмещения приведен в таблице шести функций денежной единицы в колонке 3. Он показывает, какими должны быть равновеликие периодические платежи при выбранной ставке процента, чтобы по окончании всего срока на счету аккумулировался 1 руб. (рис. 12). При расчете используется формула: fn 1 i i , S p Sn 1 1 i n 1 где i – периодическая ставка процента; n – число периодов; Sn – накопление денежной единицы (колонка 1). Sp – накопление денежной единицы за период (колонка 2). Известная будущая стоимость S Доходы на депозиты Процент Депонирование сумм А Б А 0 Б 1.1.1.1.1.2 В 1.1.1.1.1.1 В Г 1 2 3 4 Время, годы Рис. 12 Фактор фонда возмещения 4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений Инфляция характеризуется обесценением национальной валюты и общим повышением цен в стране. Пусть S сумма, покупательная способность которой с учетом инфляции равна покупательной способности суммы S при отсутствии инфляции. S – S = S – разница. 77 S/ S = процентный уровень инфляции – относительная величина – темп инфляции. Тогда S = S + S = S + S = S(1+). Величина (1+) показывает, во сколько раз S > S, т. е. во сколько раз в среднем возросли цены. I =(1+) – индекс инфляции. Пусть - годовой уровень инфляции. Через год сумма S 1 будет больше S в (1+) раз. Еще через год S2 будет больше S1 в (1+) раз, т. е. больше S в (1+)2 раз. Через n лет сумма Sn будет больше S в (1+)n раз. Инфляционный рост суммы S при годовом уровне инфляции то же самое, что и наращивание суммы S по сложной годовой ставке . Если в обычном случае первоначальная сумма PV при заданной процентной ставке превращалась за определенный период в сумму FV, то за этот же период в условиях инфляции она превратится в FV, что требует иной %-ной ставки. Для этого используется формула Фишера: i = i + + i . Зная формулу Фишера, можно избежать еще одной распространенной ошибки. Часто для пересчета %-ной ставки, учитывающей инфляцию, к величине реальной ставки доходности просто прибавляют величину темпа инфляции. Например, при i=25% и =15% за ставку, учитывающую инфляцию, принимают 25 + 15 = 40%. Но нужно помнить, что существует произведение i , величина которого тем больше, чем больше значение i и . В нашем примере 0,15 0,25 = 0,0375, т. е 4%. 78 5 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ 5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу Собственник приобретает объект собственности в основном по трем причинам: для непосредственного использования (например, жилье), для получения доходов от данного объекта собственности либо для морального удовлетворения. Чтобы собственность можно было считать доходной, необходимо, чтобы мотивом приобретения являлось получение дохода и соответствующий этому способ использования. Примеры доходной недвижимости: офисные помещения; торговые площади; производственные здания и сооружения; гостиницы; склады; бензозаправки и т.д. Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход. Основные действующие здесь принципы – ожидания и замещения. Процесс пересчета текущей стоимости потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она должна принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени удален от нас 79 момент получения доходов, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости. Применительно к доходному объекту собственности принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость объекта собственности, приносящего доход, ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичными степенью риска получения и размерами будущих доходов. Существует две основных формы получения дохода от операций с недвижимостью: периодический арендный доход; выручка от продажи объекта в конце периода владения. Величина капитализированной стоимости зависит: от суммы будущих доходов, времени и частоты их получения, от структуры этих доходов. 5.2 Основные этапы оценки доходным методом 1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнительных объектов. Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования. Например, при оценке недвижимости необходимо учесть фазу развития рынка на данном этапе. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти-шести годам. 2. Оценка потерь от неполной загрузки (например, сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, его динамики. Если оценивается новый объект, велика вероятность недогрузки объекта в начале эксплуатации. В последующие периоды объем недогрузки снижается, но процент потерь все же остается. Рассчитанная таким образом величина вычитается из потенциального валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом. 80 3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности. Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода, давая чистый доход. 4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами: 1) капитализации доходов (или методом прямой капитализации); 2) дисконтированных денежных потоков. 5.3 Определение чистого дохода Расчет чистого дохода начинается с определения валового дохода от использования объекта собственности. 1. Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте собственности. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиры, то арендная плата является валовым доходом от основного вида деятельности, а выручка за пользование гаражом, телевизионной антенной, стиральной машиной – дополнительным доходом. При определении потенциального валового дохода необходимо точно определить нормативные (проектные или рыночные) удельные стоимости использования оцениваемых фондов, например, месячную арендную плату за 1 кв. метр жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плата за 1 место стояки автомашины или за аренду гаража в данном месте). Кроме того, на данном этапе необходимо внести поправки в удельные стоимости, например, поправка на отсутствие балкона вносится в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1 кв. метра общей площади. ПВД = S Ар.ст. 12(мес). 81 2. Далее определяется поправка на недоиспользование объекта. Например, до 1991 года степень заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а в 1992 – 1994 гг. – около 60%. При оценке методом капитализации дохода гостиницы необходимо уменьшить величину потенциального валового дохода от основного вида деятельности на 40%. Добавив к полученной величине дополнительный доход, мы получим действительный валовой доход. 3. Далее из действительного валового дохода вычитаются расходы по эксплуатации объекта. Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на фиксированные, операционные (эксплуатационные) и резервы. К постоянным (фиксированным) издержкам относятся, например, отчисления на страхование имущества от несчастных случаев, проценты за кредит, амортизационные отчисления, некоторые налоги (например, на прибыль). К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации и предоставлению услуг пользователю. В их состав входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций и др.), представительские расходы, расходы на рекламу, транспортные расходы. К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта оборудования, мебели и других принадлежностей. Расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включаются в данный перечень расходов – они входят в состав амортизационных отчислений. В результате получается чистый операционный доход (ЧОД). 4. От ЧОД отнимается сумма, отчисляемая на обслуживание долга (проценты и выплата основной суммы) и капитальные затраты. Полученная величина называется поток денежных средств до налогообложения и используется в расчете как I. Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для его составления используется главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные 82 ведомости, накладные, документы. договора и другие бухгалтерские 5.4 Метод капитализации доходов Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов единую сумму текущей стоимости. Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта собственности и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. V I , R Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид: где V – стоимость; I – периодический чистый доход, R – коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации или ставка капитализации чистого дохода – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Коэффициент капитализации включает в себя саму чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта – доход на капитал (i), и возмещение основного капитала, затраченное на приобретение объекта – возврат капитала (of). R= i + of. Доход на капитал или отдача – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Текущая отдача показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Данный показатель может быть рассчитан по следующей формуле: Текущая отдача = Ежегодный доход / Цена инвестиций. 83 Возврат или возмещение капитала – погашение суммы первоначального вложения. Возмещение капитала характеризуется нормой возмещения, которая, как правило, зависит от срока инвестиций, ставки текущей отдачи, ожидаемой стабильности периодического дохода и от ожидаемой суммы прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения. Потоки доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке дисконта. Капитализация по ставке дисконта проводится также, если не прогнозируется изменение в капитальной стоимости инвестиций. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток дохода является отдачей (доходом на инвестиции). Возможны три варианта прогнозируемого изменения стоимости капитала: 1. Стоимость капитала (основной суммы) не меняется. 2. Прогнозируется снижение стоимости капитала. 3. Прогнозируется повышение стоимости капитала. 5.4.1 Стоимость капитала (основной суммы) не меняется В этом случае возмещение капитала происходит из стоимости актива при его перепродаже. Поток доходов может быть капитализирован по ставке дисконта (R = i). Такой подход применим, например, для облигаций, которые покупаются и гасятся по одной и той же цене. Инфляционные ожидания часто оправдывают отсутствие поправки на возмещение капитала. Нередко ожидается, что повышение стоимости недвижимости в результате инфляции перекроет потери, вызванные физическим износом и устареванием объекта. 5.4.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала (основной суммы) уменьшится, часть или вся сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего 84 дохода. Поэтому коэффициент капитализации должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери. Существуют три способа возмещения инвестированной суммы: 1. Прямолинейный возврат капитала. 2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции. 3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты по кредиту постепенно уменьшаются, то есть прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и не должна использоваться для потоков равновеликих доходов. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) называется также аннуитетным. Выплаты в этом случае производятся ежегодно равными частями. При этом часть суммарного потока доходов составляет доход на капитал, остаток дохода обеспечивает возврат капитала. Та часть доходов, которая идет на возмещение капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции и к концу срока произойдет полное возмещение капитала. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента используется в случаях, когда инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, «безрисковой» ставке процента. Этот метод называют также методом Хоскольда. 5.4.3 Частичное возмещение капитала Инвестиции могут терять свою стоимость частично, т.е. менее чем на 100%. При таком прогнозе норма возмещения 85 капитала должна составлять лишь часть от полной суммы, например, только 50% от вложенной суммы. При прямолинейном методе возврата инвестиций на возмещение капитала ежегодно надо направлять 12,5% дохода (50% / 4 года). При этом коэффициент капитализации составит 12% +12,5% = 24,5%. При аннуитетном возмещении капитала возврат инвестиций должен составить 50% от фактора фонда возмещения 0,209, т. е. 0,1045. В этом случае коэффициент капитализации равен 0,12 + 0,1045 = 0,2245. 5.4.4 Разделение на составляющие Разделение на составляющие заключается в разделении инвестиций на инвестиции, относящиеся к земле, и инвестиции, относящиеся к зданиям. Считается, что доход от земли и ее стоимость (например, 50%) будут оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Доход, приписываемый зданию, будет постепенно снижаться, поэтому 50% инвестиций должны быть возвращены к концу срока. 5.4.5 Прогнозируется повышение стоимости капитала В случае, когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала, а текущий доход может быть достаточно низким, при определении коэффициента капитализации следует вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки дисконта. 5.5 Определение коэффициента капитализации 5.5.1 Метод прямой капитализации Определение коэффициента капитализации методом прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта собственности и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации определяется следующим образом: 86 Коэффициент капитализации = Чистый доход / Цена объекта. Ставка капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации. Метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления) заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Эксперт-оценщик при реализации данного метода должен подобрать подходящий объект-аналог. Для этого необходимо тщательно проанализировать отчеты о доходах и расходах по потенциальным объектам-аналогам, причем лучше рассматривать схожие объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае не требуется существенной корректировки данных. Количественно чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации. Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. 5.5.2 Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа) Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна: удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала – иначе кредиторы не будут предоставлять кредит; предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат; удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу – иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку объекта; 87 предусматривать получение инвестором не только нормативного (рыночного) дохода, но и возврат самого капитала. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме кредита. Ипотечная постоянная состоит из ставки процента по кредиту i и коэффициента фонда погашения (фактор фонда возмещения – шестая функция денежной единицы – колонка 3) и может быть определена по таблицам шести функций денег (четвертая функция – взнос на амортизацию денежной единицы – колонка 6). Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала и отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости инвестиций (Укр) называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна (1Укр). Данные по размерам ипотечной составляющей можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала. (?) Схему реализации метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – можно представить следующим образом: 88 Составляющая заемного капитала = Rкр Укр + Составляющая собственного капитала = Rск (1Укр) _______________________________________________ Сумма составляющих = Rобщ, где Rкр – ипотечная постоянная; Rск – ставка капитализации на собственный капитал. 5.5.3 Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов Метод рыночной экстракции для идентичных объектов основан на статистической обработке рыночной информации о величине чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле: 1 Rобщ n n Rj, j 1 где j – количество идентичных объектов; Rj – коэффициент капитализации j-го объекта: Rj Ij Vj . Весовые коэффициенты отражают степень похожести аналогов на объекты оценки по основным ценнообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика. 5.5.4 Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения) Особенностью данного метода является то, что при расчете общего коэффициента капитализации две составляющие коэффициента – ставка дохода на капитал и ставка возмещения капитала – рассчитываются отдельно. Ставка дохода на капитал разбивается на отдельные компоненты, которые затем суммируются. В качестве базовой используется безрисковая ставка дохода (она обычно равна ставке дохода на долгосрочные правительственные облигации, а если они отсутствуют – то на среднесрочные правительственные облигации). Безрисковая 89 ставка определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени. К данной безрисковой ставке прибавляется поправка на риск, связанный с особенностями оцениваемого объекта собственности. Риск считается низким, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов. По объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таких, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств, риск считается высоким. Общее правило формулируется следующим образом: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску. Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность объекта собственности. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями или облигациями. Кроме того, должна быть внесена поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Для некоторых видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других – большие управленческие усилия. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением объектом собственности, которое предусматривает ежедневный контроль и затраты на которое включаются в эксплуатационные расходы. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а, например, управленческие расходы по вкладам до востребования в сбербанке минимальны. Размер этой поправки может быть от 1% до 5%. Таким образом, процентная ставка дохода равна сумме безрисковой ставки, поправки на дополнительный риск, поправки на неэффективное управление и поправки на низкую ликвидность. При кумулятивном построении учитываются следующие факторы: компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции) (безрисковая ставка); 90 компенсация за риск (в т.ч. страновой); компенсация за низкую ликвидность; компенсация за инвестиционный менеджмент; поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости активов. Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается величина, как обратная числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала. Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки дохода, полученной кумулятивным методом, и ставки капитализации собственного капитала, включающей в себя ставку дохода на собственный капитал и ставку возмещения собственного капитала. Если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата собственного капитала может приниматься со знаком «минус». 5.6 Достоинства и недостатки метода капитализации дохода Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с объекта собственности является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их изменения умеренны. Это касается, например, объектов недвижимости с четко определенной арендной платой на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента, для его использования необходимы четкие указания, основанные на данных рынка, на его величину. Основное преимущество данного метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости. 91 Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не достроен, а значит не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, то есть требует серьезной реконструкции. Метод имеет еще один серьезный недостаток. В формуле расчета присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода берется чистый доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой. 5.7 Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования) 5.7.1 Общая характеристика и область применения Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. При определении стоимости объекта необходимо решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать. Метод дисконтированных денежных потоков ДДП используется в следующих случаях: ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих; можно обоснованно оценить будущие денежные потоки, получаемые от использования оцениваемого объекта; объект создается или только что создан; 92 потоки доходов и расходов носят сезонный характер. На практике, как правило, этот метод используется и дает хорошие результаты для больших коммерческих объектов типа гостиниц, пароходов и т.п. С теоретической точки зрения метод дисконтирования доходов самый лучший, однако он весьма трудоемок. Есть оценки, которые в принципе невозможно осуществлять без использования этого метода – это разработка и оценка инвестиционных проектов. Для расчета ДДП необходимы следующие данные: длительность прогнозного периода; прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; ставка дисконтирования. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России типичной величиной является период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. 5.7.2 Прогнозирование денежных потоков Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта собственности в ретроспективном периоде; изучения текущего состояния соответствующего сегмента рынка и динамики изменения его основных характеристик; прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. При оценке методом ДДП рассчитывается несколько видов доходов от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 93 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов (денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца объекта собственности). На практике российские оценщики дисконтируют следующие доходы: ЧОД (объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами), чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, реконструкцию и земельного налога, облагаемую налогом прибыль. Желательно дисконтировать именно денежный поток, так как: денежные потоки не так изменчивы как прибыль; понятие «денежный поток» учитывает приток и отток денежных средств, учитывая капиталовложения и долговые обязательства, которые не включаются в расчете прибыли; показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; денежный поток – показатель достигнутых результатов, так как отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца. При оценке недвижимости методом ДДП учесть следующее. 1. Имущественный налог, слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов (ОР). 2. Амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому при прогнозировании доходов не учитывается. 3. Капитальные вложения вычитаются из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии. 94 4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из ЧОД, если оценивается инвестиционная стоимость объекта для конкретного инвестора. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо. 5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта. Таким образом: Денежный поток до уплаты налогов = ПВД – Потери от недозагрузки и невзысканных платежей + прочие доходы = = ДВД – ОР Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = = ЧОД – капиталовложения – обслуживание кредита + прирост кредитов. Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. 5.7.3 Определение остаточной стоимости объекта После вычисления величин денежных потоков необходимо определить остаточную стоимость (реверсию) – стоимость объекта по истечении прогнозного периода денежных поступлений. Стоимость перепродажи всего объекта в конце срока экономической жизни мало влияет на текущую стоимость объекта, так как перепродажа производится через много лет. Но период владения редко равен продолжительности полезной жизни объекта. Если необходимо определить реверсию от перепродажи объекта до истечения срока экономической жизни, предполагаемая стоимость продажи может быть равна сумме недополученных доходов, которые должен приносить объект после продажи. В зависимости от вида объекта собственности 95 могут применяться различные методы для определения остаточной стоимости: 1. Модель Гордона (для оценки предприятий): Остаточная стоимость=Денежный поток в первый простпрогнозный год / (ставка дисконта – долгосрочные темпы роста) 2. Метод предполагаемой продажи состоит в пересчете ожидаемой выручки от продажи с помощью текущей стоимости денежной единицы (колонка 4 в таблице шести функций денег). 3. Капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. 5.7.4 Определение ставки дисконта В процессе расчетов необходимо знать ставку дисконта. Она должна отражать взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой собственности. Ставка дисконта служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: очищенной от риска нормы дохода, коэффициента и рыночной премии за i iф im iф , риск: где i – ожидаемая ставка дохода; iф – безрисковая ставка дохода (определяется исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям). Для долгосрочных правительственных облигаций США эта ставка равна 3,8%. Россия относится к группе стран со средним уровнем риска, поэтому надбавка за страновой риск в этом случае составляет 7%. мера систематического риска; iт – среднерыночная ставка дохода; iт iф – рыночная премия за вложения в рискованный актив. Рыночная премия представляет собой дополнительный доход (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск. 96 Перевод известной номинальной ставки в реальную с учетом инфляции осуществляется по формуле: i р iн i , где iр – реальная безрисковая ставка дохода; iн – номинальная безрисковая ставка дохода; i – инфляция за рассматриваемый период. На заключительном этапе расчетов по этому методу величина ставки дисконта корректируется (в сторону увеличения или уменьшения), чтобы учесть действие тех уникальных для данного объекта факторов, которые еще не были охвачены указанными показателями. Ставку дисконта можно определить также методом мониторинга. При этом регулярно отслеживаются данные сделок и обобщаются по различным сегментам рынка. 5.7.5 Определение взвешенного дохода Для определения чистого дохода иногда рассчитывается оценочный (взвешенный) доход. Аналитики дают три оценки чистого дохода: наиболее оптимистичную оценку (оценку максимальной прибыли, которую предприятие может получить при наиболее благоприятных условиях); наиболее вероятную оценку (прибыль, получение которой наиболее велика); наиболее пессимистичную оценку (прибыль при наихудшем стечении обстоятельств). Далее рассчитывается значение оценочного (взвешенного) дохода: I оц I опт 4 I m I пес , 6 где Iоц – оценочный (взвешенный) доход; Iопт – наиболее оптимистичная оценка дохода; Iт – наиболее вероятная оценка дохода; Iпес – наиболее пессимистичная оценка дохода. После определения остаточной стоимости необходимо найти сумму всех текущих денежных выгод от оцениваемого объекта. Эта величина и будет текущей стоимостью объекта. 97 5.8 Достоинства и недостатки доходного подхода Достоинства и недостатки доходного подхода, а также области применения следующие: Достоинства Это единственный подход, который учитывает будущие ожидания относительно затрат, цен, инвестиций и других рыночных тенденций. Он включает в себя рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дисконта определяется рынком. + Недостатки Трудности при выработке прогноза. Трудности при получении внутренней информации об объекте оценки. Умозрительность метода. Применение Может применяться для оценки любых объектов, приносящих доход. 98 6 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД Сравнительный подход предполагает использование методов, позволяющих произвести сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, и на основе этого анализа установить стоимость объекта оценки. Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект собственности, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды. В настоящее время это сектор жилья. В других секторах возможности широкого использования данного подхода ограничены в силу того, что отсутствует информация, необходимая для точной и квалифицированной оценки. 6.1 Метод прямого сравнительного анализа продаж Метод прямого сравнительного анализа продаж или метод сделок заключается в анализе характеристик сопоставимых объектов, проданных в последнее время, и в сравнении их с оцениваемым объектом. Эксперт-оценщик анализирует сделки в соответствующем секторе рынка и делает поправки в цене на различия между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта так, если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Стоимость объекта собственности по этому методу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта: V Vk D где Vk – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов); D – сумма поправочных корректировок. 99 Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например, для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т. п. Особенности внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. 6.1.1 Основные этапы метода сравнительного анализа продаж Этап 1. Выяснение недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлторских фирм, банки данных нотариальных контор, службы БТИ, территориальные агентства Госкомимущества, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и другие источники. При анализе недавних продаж объектов необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, величину, те же финансовые условия сделки, представляет ли те же удобства и пр. Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером, сопровождавшим данную сделку, и оценщиком. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на вторичном рынке в договоре купли-продажи указывается меньшая величина, тогда как фактическая цена сделки гораздо выше. Уменьшение фактической величины сделки в договоре купли-продажи 100 объясняется непомерно большими налоговыми госпошлинами и незначительными льготами по налогообложению доходов от сделок. Проблема «двойной цены» – это государственная проблема. В некоторых странах она решается введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта осуществляется по цене значительно ниже рыночной стоимости, принимается решение о покупке муниципалитетом данного объекта по этой заниженной цене. В нашей стране проблему «двойных цен» можно решить с помощью изменения в системе налогообложения, а также предусмотрев регистрацию сделок при наличии заключения о цене объекта, выполненного независимым аттестованным экспертом-оценщиком. Особенно тщательно должны проверяться цены по сделкам купли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными взаимными интересами сторонами, например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т. д. Оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным продажам, продажам имущества умерших лиц и, как правило, отвергать их. Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки в процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму мог бы быть продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый?». Например, если сопоставимый жилой дом расположен в более живописной местности, чем оцениваемый, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 50000 руб., то его фактическая продажная 101 цена должна быть уменьшена на 50000 руб. Когда сравнимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за которую он был бы продан, обладая, более высокими характеристиками оцениваемого объекта. Для определения величины поправок используют следующие методы: анализ парных продаж, регрессионный анализ, расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка. 6.1.2 Поправки, влияющие на стоимость объекта 1. Состав имущественных прав. 2. Условия финансирования. 2.1. Коэффициент ипотечной задолженности. 2.2. Процентная ставка. 2.3. Срок займа. 2.4. Амортизационные выплаты. 3. Условия продажи. 3.1. Обычные или особые закладные. 3.2. Мотивы и знания покупателя и продавца. 4. Время продажи. 5. Местоположение. 5.1. Экологическая привлекательность. 5.2. Доступ к оживленным магистралям. 5.3. Связь. 6. Физические характеристики. 6.1. Физические параметры. 6.2. Качество строительства и эксплуатации. 6.3. Удобства. 6.4. Функциональная пригодность. 6.1.3 Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов, за исключением одной характеристики, которую эксперт должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене 102 сопоставимого объекта. Например, представьте, что оценщик пытается оценить поправку на наличие балкона. В таблице суммируется информация о пяти парных продажах, которые оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал среднее, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен был решить, каким образом наличие или отсутствие балкона влияет на общую стоимость собственности. Медиана – это такое значение в ряду величин, которое делит всю их совокупность на две равные части так, что значения в одной части оказываются меньше медианы, в другой – больше медианы. Мода – наиболее часто встречающееся значение в ряду величин. Процесс корректировки может принимать одну из трех форм: 1) поправки в рублях; 2) поправки в процентах; общая группировка. Рублевые поправки – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. Процентные поправки – используются, когда сложно определить точные рублевые суммы, но имеются рыночные данные, свидетельствующие о существовании процентных различий, например, поправка на время. Процентные поправки могут просто суммироваться или перемножаться – такие поправки называются кумулятивными. Общая группировка может использоваться, если на рынке найдено достаточное число продаж, чтобы сузить рыночный разброс цен благодаря наличию относительно однородных объектов. 6.1.4 Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа При оценке стоимости объектов собственности методом регрессионного анализа определение величины поправок основано на серии формул, например: а) Vp=BX; где Vp – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; 103 В – коэффициент, полученный для единицы сравнения; Х – замеренные данные для объекта недвижимости. б) Vp=B X+а+с+…+ n; где а, с, …, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты в руб. в) Vp=А+b+с+…+n; где А – некая базовая величина. г) Vp=А(100+b+с+…+n)/100; где b, с, …, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты в процентах. На развитых секторах рынка используются многофакторные линейные и нелинейные модели типа: Vp n a i xi , i 1 где ai – коэффициенты регрессии; xi – различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависит стоимость объекта. Однако применение подобных моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках куплипродажи аналогичных объектов собственности. 6.1.5 Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов Внесение продаж в цены сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми объектами определены и различия оценены. Если поправки выражены в рублях или долларах, неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на конечный результат (на стоимость оцениваемого объекта). Строгой последовательности внесения поправок не существует, но Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок: 104 1. Состав имущественных прав. 2. Условия финансирования. 3. Условия продажи. 4. Время. 5. Местоположение. 6. Физические характеристики. 6.1.6 Единицы сравнения Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов. Например, 1 кв. м, 1 кв. м полезной площади, 1 кв. м общей площади, 1 куб. м, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д. Некоторые виды объектов сравниваются в расчете на единицу, приносящую доход. Таким образом сравниваются, например, гаражи: единицей, приносящей доход, для них будет стоянка одной автомашины. Часто для сравнения объектов применяют отношение выручки к продажной цене либо чистого дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является либо валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации. Валовой рентный мультипликатор – это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной валовой выручкой. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности их расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще. Если между сопоставимым и оцениваемым объектами есть различия, например, в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и, например, ставках арендной платы. Поэтому самостоятельно эти различия при использовании данного метода не анализируются. 105 6.2 Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора Валовой рентный мультипликатор – это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной валовой выручкой. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности их расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще. Действительная валовая выручка равна потенциальной за вычетом процентов недоиспользования объекта и безнадежных долгов. Если между сопоставимым и оцениваемым объектами есть различия, например, в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и, например, ставках арендной платы. Поэтому самостоятельно эти различия при использовании данного метода не анализируются. Этот рыночный способ оценки применяется, как правило, для расчета объекта недвижимости, сдаваемого в аренду и приносящего доход. Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуществляется следующим образом: 1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта. 2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов. 3. Умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов. Применение в практике оценки валового рентного мультипликатора очень удобно, так как не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Подразумевается, что если между ними имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Если сопоставимый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная 106 цена и ставка арендной платы ниже, а математическое отношение цены и арендной ставки не меняется. Данный метод прост и удобен в практическом применении, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках. Ограничения по использованию данного метода 1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их потенциальной и действительной выручек. 2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, то метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, в нормах возврата капитала и чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. 6.3 Достоинства и недостатки сравнительного подхода Сравнительный подход также имеет свои достоинства и недостатки и ограничения в использовании. Достоинства + Недостатки Это единственный подход, базирующийся, главным образом, на рыночных данных. Трудности в получении данных по сопоставимым объектам. Подход отражает реальную нынешнюю практику покупателей и продавцов. Необходимость внесения целого ряда поправок. Наиболее простой подход. Подход основан на прошлых событиях и не берет в расчет будущие ожидания. Применение Применим только при существовании объектов, аналогичных оцениваемому, по которым существуют данные о сделках с ними. 107 7 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ При затратном подходе считают, что стоимость оцениваемого оборудования определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию, то есть считается, что затраты на строительство объекта за вычетом износа являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта собственности. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество и конкурентоспособность. Затратный подход показывает восстановительную стоимость объекта или стоимость замещения объекта за вычетом износа. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, эксперт-оценщик решает, исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Если имеется проектно-сметная документация на строительство оцениваемого объекта, то после пересчета объемов строительно-монтажных работ по новым текущим ценам мы получим полную восстановительную стоимость объекта. В отсутствие проектно-сметной документации на оцениваемый объект либо разрабатывается смета на строительство оцениваемого объекта (тогда вновь получаем полную восстановительную стоимость), либо для расчета применяется сметная стоимость современного объекта-аналога (тогда получаем полную стоимость замещения). При оценке машин и оборудования затратным подходом чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать. Это происходит потому, что, во-первых, подобные объекты могут сегодня не производиться и их производство никто не собирается налаживать, и, во-вторых, если бы даже такое производство и существовало, в нем использовались бы уже новые материалы и технологии. В основу затратного подхода положен принцип замещения, то есть с точки зрения затратного подхода было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой 108 объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. 7.1 Область применения Затратный подход используется в следующих случаях: наравне с двумя другими подходами для более полного итогового согласования стоимости; для объектов специального назначения, которые не продаются (тюрьмы, банки, церковь, …); в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж; для целей страхования; при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка; при оценке объекта доходным подходом, если объект требует ремонта или реконструкции; в инвестиционных проектах – при реконструкции существующего объекта или строительстве нового; для целей налогообложения; для получения кредита в банке. 7.1.1 Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами Для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять расчеты различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе. На заключительных этапах оценки осуществляется согласование результатов оценки стоимости объекта, полученных различными методами. Согласование проводится экспертным или формальноэкспертным путем. 7.1.2 Оценка объектов специального назначения Оценка объектов специального назначения – школ, церквей, вокзалов, почт и пр. – производится в основном затратным методом, так как на региональном рынке недвижимости обычно 109 трудно получить информацию об аналогичных проданных объектах. Полученные затратным подходом стоимости замещения или воспроизводства в совокупности с оценкой оставшегося срока полезной жизни специального объекта позволяют сделать вывод о его стоимости. 7.1.3 Оценка объектов недвижимости в условиях «пассивного» рынка В «пассивных» секторах рынка недвижимости (в России это рынок нежилых помещений или промышленных зданий) оценка осуществляется с использованием затратного подхода, так как рыночных данных о сделках купли-продажи рынок нежилых помещений и промышленных зданий недостаточно или они недостоверны для обоснованного заключения о стоимости объекта. 7.1.4 Оценка объекта собственности для страхования При оценке объектов собственности для страхования предпочтение обычно отдается затратному подходу, поскольку страховая сумма, страховой взнос и страховое возмещение определяются часто исходя из затрат страхователя. Именно этот подход используется при страховании жилых помещений. 7.1.5 Технико-экономическое обоснование нового строительства Пример. Стоимость строительства нового цеха, определенная затратным подходом, составляет 7000000 руб. Годовая прибыль от эксплуатации цеха равна 800000 руб., минимальный приемлемый коэффициент капитализации на рынке – 15%. Будет ли строительство нового цеха эффективно? Минимальная прибыль, которую должен приносить построенный цех с учетом коэффициента капитализации, 1050000 руб. (7000000*0,15), поэтому строительство будет неэффективно. 110 7.1.6 Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка Пример. Имеется земельный участок стоимостью 800000 руб. Рыночный коэффициент капитализации составляет 12%, т. е. годовая прибыль, которую должен приносить участок, составляет 96000 руб. Двухэтажный жилой дом на участке приносит лишь 70000 руб. прибыли, т. е. это здание не оправдывает даже затрат на земельный участок. Восемнадцатиэтажный жилой дом, построенный на этом участке, может принести, допустим, в 20 раз большую прибыль, т. е. 1400000 руб. В результате могут быть не только покрыты затраты на его строительство (например, в 4500000 руб.), но и обеспечен требуемый от земли доход в 96000 руб. Однако стоэтажный дом из-за высокой стоимости строительства, низкого уровня занятости, значительных эксплуатационных издержек может не обеспечить прибыль, достаточную для оправдания инвестиции. Рассмотренный пример показывает, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка стоимостью 800000 руб. может быть строительство жилого дома этажностью, например, от пяти до пятидесяти этажей. Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка позволяет оценить стоимость объекта недвижимости, полученную затратным путем. Путем сравнения затрат на строительство объекта с полученным от него доходом можно сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка. 7.1.7 Выбор профиля объекта недвижимости Пример. Необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него 3000000 руб., или при тех же затратах перепрофилировать его в оптово-торговый центр. Ежегодный доход от офиса составляет 200000 руб., а 111 планируемая прибыль от оптово-торгового центра – 1200000 руб. Коэффициент капитализации на рынке – 15%. Из приведенных данных следует, что перепрофилирование офиса в оптово-торговый центр – более эффективное решение, так как первый проект дает 6,7% ежегодной прибыли (200000 / 3000000), второй проект приносит 40% прибыли и удовлетворяет требованию рынка о доходности инвестиционных проектов. Данный пример показывает, как с помощью затратного подхода определить стоимость модернизации объекта и далее, сравнивая годовые доходы от разных вариантов использования объекта, сделать обоснованный вывод относительно его профиля. 7.1.8 Ограничения на применение затратного подхода Затратный подход не следует применять в следующих случаях: для зданий, имеющих историческую ценность; когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом; когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка. 7.2 Технология применения для оценки объектов недвижимости Технология применения затратного подхода объектов недвижимости включает следующие этапы. Этап 1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Этап 2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определяется. Этап 3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального, внешнего. Этап 4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за вычетом износа. Этап 5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей. 112 7.3 Определение рыночной стоимости земельного участка Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка, для установления размеров компенсации при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В РФ в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям, и нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога. Однако в связи с становлением российского земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения на этом рынке. Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с окружением; г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и другие источники. Методические аспекты оценки рыночной стоимости земельных участков рассмотрены ниже. 7.4 Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения: метод сравнительной единицы (или метод 113 удельной стоимости), поэлементный метод, сметный и индексный методы. 1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости) По этому методу для расчета выбирается единица измерения оцениваемого объекта, определяется ее текущая стоимость и умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 кв. м, 1 куб. м, 1 место и т. д. Если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками российского Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством и проектных институтов, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и в прогнозном уровне цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы, а также другие укрупненные проектные стоимости объектов. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который всегда может применяться экспертами-оценщиками. 2. Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты) Метод разбивки на компоненты заключается в разбивке всех издержек на компоненты (или элементы), определении текущей стоимости каждого элемента и определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат. Поэлементными затратами могут быть затраты на проектирование и составление сметы, затраты на материалы и рабочую силу, затраты на производство земляных, монтажных, отделочных работ, затраты на оборудование и т. д. 3. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости При оценке объекта этим методом составляется смета строительства данного объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранилась старая проектно-сметная документация, по которой он строился. В противном случае эксперту-оценщику 114 необходима помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам. В нашей стране стоимость строительства, как правило, определяется как сметная стоимость строительства в соответствии со сметными нормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции – IV часть строительных норм и правил (СНиП). Сметная стоимость определяется следующим образом. 1. Строительно-монтажные работы. 1.1. Основная заработная плата строительных рабочих. 1.2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций. 1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов. Итого прямые затраты (ПЗ) 1.4. Накладные расходы (НР). Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ+НР) 1.5. Плановые накопления (ПН). Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ Св смр= С+ПН). 2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО). 3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством. Затраты на проектно-сметные и изыскательские работы. Затраты, связанные с землеотводом. Оплата юристов и других консультантов. Страховые платежи. Налоги (транспортный налог, налог на автодороги, НДС). Расходы по продаже. Прочие затраты. Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ) Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр+ЗО+ПЗЗ) 4. Прибыль застройщика (ПрЗ). Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ+ПрЗ). 115 4. Индексный метод оценки объектов недвижимости. Индексный метод оценки объектов недвижимости заключается в корректировке балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 года. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати. 7.5 Определение износа объекта недвижимости Износ (или устаревание) – это уменьшение стоимости объекта собственности, обусловленное различными причинами. Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения его текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости. При затратном подходе износ определяется в рублях в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства объекта и используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта собственности. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного объекта (определенной с помощью затратного подхода) для определения стоимости оцениваемого объекта. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический). 7.5.1 Физический износ Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы, появляются 116 дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Определение износа для машин и оборудования отличается от приведенного и будет рассмотрено ниже. Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания. Экспертный метод расчета физического износа заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле: Иi = Уi ПИi / 100, где Уi – удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %; ПИi – процент износа i-го конструктивного элемента. Процент износа i-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами здания первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектносметной документации, и его состояния выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам здания или n ПИ сооружения. У i ПИ i i 1 100 n Иi . i 1 117 Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа. Данный метод обычно применяется и при инвентаризации объектов недвижимости. Существует устранимый и неустранимый физический износ. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к исходной стоимости объекта. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать полученные выгоды. Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, либо путем расчета фактического срока службы и нормативного срока службы элемента, либо по нормативам. Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать стоимостной метод. Элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания, относятся ко второй категории – категории быстроизнашивающихся элементов. Сюда входит кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы, которые можно восстановить посредством текущего ремонта. Методы расчета физического износа этой категории элементов аналогичны тем, которые используются для оценки физического износа долговременных элементов здания. Стоимостной метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Нормативный (или бухгалтерский) метод расчета физического износа предполагает использование Единых норм 118 амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ №1072 от 29 октября 1990 года. Эти нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а в оценке следует определить так называемый совокупный физический износ, включающий норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию здания и сооружений. Норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию здания и сооружений (Нк.р.) можно рассчитать по следующей формуле: Н к . р. Зср N к. р. Зм Сб * Т н 100, где Зср – средняя величина затрат на капитальный ремонт здания или сооружения; Nк.р. – нормативное количество ремонтов за весь нормативный срок службы объекта; Зм – затраты на модернизацию объекта; Сб – балансовая стоимость объекта; Тн – нормативный срок службы объекта. В Единых нормах амортизационных отчислений величина норм рассчитана с учетом нормативных режимов функционирования объектов. Поэтому если оцениваемый объект подвергался особым природным или искусственным воздействиям (например, землетрясению, наводнению, агрессивной среде, вибрации), то необходимо применять соответствующие поправочные коэффициенты: Н ск Н о К1 К 2 ... К n , скорректированная норма где Нск — амортизационных отчислений; Но — совокупная норма амортизационных отчислений, определяемая как Н о Н н Н кр (Нн — норма амортизационных отчислений, определенная по Единым нормативам амортизационных отчислений; Нкр — норма 119 амортизационных отчислений на капитальный ремонт и амортизацию); К1, К2,… Кn — поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов функционирования зданий, сооружений и других условий. Эти коэффициенты определяются экспертным путем; п — количество поправочных коэффициентов. Если оценивается здание или сооружение, нормативный срок службы которого истек (т. е. его первоначальная стоимость полностью "самортизировалась"), то его стоимость определяется следующим образом. Устанавливается возможный оставшийся срок службы (либо оставшийся экономический срок жизни); этот срок службы умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, определенную исходя из Единых норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта. Физический износ здания или сооружения в данном случае получают умножением совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на эффективный срок службы здания или сооружения. Метод расчета срока жизни объекта Сроки жизни объекта Хронологический срок жизни — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты его оценки (рис. 13). Типичный срок физической жизни — это период, когда здание (или сооружение) существует и в нем можно работать или жить. Нормативный срок службы — это период существования здания, когда в нем можно работать, определенный государственными нормативными документами. Эффективный срок жизни строения (или эффективный возраст) — это срок его жизни, определенный экспертным путем исходя из оценки его внешнего вида, технического состояния, экономических и других факторов. Эффективный возраст строения — это возраст строения, который соответствует текущему физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. 120 Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая из него прибыль. Если хронологический срок жизни здания или сооружения превышает нормативный, то величина физического износа (Иф) может также определяться по следующей формуле: Т хр 100, Т хр Т о где Тхр – хронологический срок жизни объекта; То – остаточный срок жизни объекта (либо остаточный экономический срок жизни объекта), определенный экспертным путем. Иф Здание построено Дата оценки Хронологический возраст Эффективный возраст Улучшения перестают давать вклад в стоимость Дом сносится Оставшийся срок экономической жизни1 Время жизни Срок экономической жизни1 Типичный срок физической жизни2 Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования (перестройки), модернизации или изменения условий. 2 Может быть больше, чем фактический возраст здания. 1 Рис 13 Сроки жизни объекта Определение физического износа объекта методом расчета срока его жизни осуществляется несколькими путями: - во-первых, делением хронологического срока жизни на типичный срок физической жизни (либо нормативный срок службы строения); - во-вторых, делением эффективного срока жизни на типичный срок физической жизни (либо на срок экономической жизни, либо на нормативный срок службы строения). Рассмотренные способы расчета физического износа относятся к наиболее простым. Однако иногда сложно определить экономический и эффективный сроки жизни 121 строения. Тогда эту задачу решают приглашенные специалисты – технические эксперты. 7.5.2 Функциональный (моральный) износ объекта Функциональный (или моральный) износ объекта – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.). Функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счетчиков водяных и газовых, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа с точки зрения устранимости также является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных характеристик здания. Например, в Москве на рынке недвижимости большим спросом пользуются складские помещения, оборудованные по современным стандартам (автоматизированные линии и пр.). Поэтому складские помещения старого образца имеют неустранимый функциональный износ. При оценке складского помещения, не соответствующего современным стандартам, необходимо учитывать неустранимый функциональный износ. Величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь от разницы цен на эти складские помещения (разницы между ценой современного складского помещения и ценой "старого" складского помещения, аналогичного оцениваемому). Примером функционального износа, когда имеются избыточные качественные характеристики, т. е. избыточные 122 потребительские качества, может служить наличие так называемых излишних элементов. Например, работники предприятия, приспосабливая его «под себя», вносят дополнительные изменения для собственного удобства – создают систему внутренней связи и кондиционирования воздуха. Если затраты по установке этих элементов в сумме составили 100 000 руб., а при оценке здания эти элементы прибавили его стоимости лишь 75 000 руб., то убыток от установки этих элементов равен 25 000 руб. Этот убыток и составляет величину неустранимого функционального износа, связанного с избыточными потребительскими качествами. (Дом с печью). Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного или эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта (стоимость, кв. м. и т.д.). 7.5.3 Внешний (экономический) износ Внешний (или экономический) износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам – болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. 123 Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации, то внешний износ в большинстве случаев неустраним. Наиболее распространенным методом определения внешнего износа является метод анализа парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, а другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта собственности. Другой метод измерения внешнего износа – сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негативному внешнему воздействию Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Капитализация в данном случае осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора, т. е. разница в ставке арендной платы сравниваемого и оцениваемого объектов умножается на мультипликатор валовой арендной платы, характерный для данного вида объектов – это и будет являться величиной внешнего износа. Определив износ оцениваемого объекта, необходимо вычесть его из полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения. Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа – физического, функционального и внешнего. 7.6 Достоинства и недостатки затратного подхода 124 Достоинства и недостатки затратного подхода для расчета рыночной стоимости обуславливают области его применения в оценке. Достоинства Подход основывается на существующих активах, поэтому наименее умозрителен. + Недостатки Применение Подход статичен, т. е. не учитывает будущие перспективы. Оценка уникальных по своему виду и назначению объектов. Подход не рассматривает показатели доходности. Оценка объектов, рынок которых ограничен и объектов, пользующихся незначительным спросом. Подход отличается значительной трудоемкостью. Оценка нового строительства. 125 8 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ОФОРМЛЕНИЕ ОТЧЕТА 8.1 Согласование результатов оценки После того как с использованием всех доступных подходов выбранными методами были получены разные величины стоимости, делается так называемое согласование результатов оценки. Согласование результатов оценки – определение окончательной стоимости объекта путем усреднения, математического или субъективного взвешивания результатов оценки, полученных в рамках всех использованных подходов. При усреднении итоговая величина стоимости будет равна среднему значению стоимостей, полученных при оценке всеми использованными методами. Например, оценщик установил: стоимость, полученная методами затратного подхода, равна Х, методами сравнительного подхода – Y, методами доходного подхода – Z. Итоговая стоимость объекта оценки равна (Х + Y + Z)/3. Это наиболее простой и наименее обоснованный способ согласования результатов. При математическом взвешивании каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля. Весовая доля тем больше, чем больше, по мнению оценщика, данный подход применим для расчета стоимости объекта оценки и чем лучше найденная стоимость отражает реальную стоимость объекта оценки. Для приведенного выше примера вес стоимости, полученной затратным подходом, оценщик принял равным 0,3; сравнительным – 0,5; доходным – 0,2. При этом сумма весовых коэффициентов должна быть равна 1. Итоговая стоимость объекта оценки равна 0,3Х + 0,5Y + 0,2Z. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта собственности. Оценщик, опираясь на результаты, полученные разными методами, выносит свое суждение об окончательной стоимости объекта без использования математических формул, 126 опираясь на свои знания, интуицию и опыт. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от опыта и квалификации эксперта-оценщика. 8.2 Содержание и порядок сдачи отчета об оценке Отчет об оценке – документ, отражающий результат выполненной оценки, оформленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Отчет об оценке составляется оценщиком в письменной форме в том количестве экземпляров, которое указано в договоре, но не менее двух. Один экземпляр отчета в соответствии с требованиями российского законодательства будет храниться у оценщика в течение как минимум трех лет. Передача отчета по оценке производится по акту приемапередачи, который подписывается представителями каждой из сторон. В соответствии с действующим законодательством отчет должен содержать следующие обязательные сведения. Дата проведения оценки объекта оценки. Это дата, на которую было оценено имущество. Цели и задачи проведения оценки. Дата составления отчета. Это время подписания оценщиком отчета об оценке. Порядковый номер отчета у исполнителя. У каждого оценщика своя классификация номеров. Основание проведения оценки – это может быть договор, а в случае обязательной оценки также соответствующий нормативно-правовой акт либо соответствующее определение суда или налогового органа. Юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества. Реквизиты юридического или физического лица – собственника оцениваемого имущества, точное описание объекта оценки. 127 Перечень использованных стандартов оценки. Помимо обязательных к использованию российских стандартов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», оценщик может использовать в своей работе при необходимости международные, европейские, американские, стандарты Российского общества оценщиков и т. д. Факт использования каждого стандарта должен быть зафиксирован в отчете. Перечень использованных данных с указанием источника их получения. Принятые при проведении оценки допущения. Последовательность определения стоимости объекта. Итоговое заключение о стоимости объекта оценки в рублях, если иное не предусмотрено договором, в виде одной цифры. Пределы и ограничения использования отчета. Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Часть этих документов может быть подобрана заказчиком, часть самостоятельно найдена и подобрана оценщиком. Собственноручная подпись и печать оценщика. Кроме перечисленных выше обязательных, оценщик имеет право указывать в отчете иные сведения, являющиеся, по его мнению, существенно важными для полноты отражения приведенного им метода расчета стоимости объекта оценки. В соответствии с законодательством отчет не должен допускать неоднозначного толкования и вводить в заблуждение не только заказчика, но и других пользователей, которым заказчик будет предоставлять отчет. Если отчет содержит все требуемые сведения, то итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки. В случае спора о достоверности определенной величины стоимости или если имеется другой отчет об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению в суде. 128 9 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 9.1 Особенности земли как товара Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом – уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772 – 1823) сделал весьма важные выводы. 1) Расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока, потому что высока рента землевладельцев, ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней. 2) Налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту. 3) Стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне. 9.2 Специфика земельного участка как объекта оценки Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями: а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно произвести, в отличие от других объектов недвижимости; 129 б) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: как основного средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли) и как пространства для социально-экономического развития; в) земельный фонд обеспечивает экологическую безопасность населения (земли лесного и водного фонда), поэтому государство регулирует использование земли; г) к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поэтому стоимость земли со временем, как правило, увеличивается. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Цель кадастровой оценки – одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определенную дату. Цель единичной оценки – определение рыночной или какойлибо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и правилами. Результаты кадастровой оценки городских земель могут использоваться для следующих целей: формирование налогооблагаемой базы земель поселений; уточнение схемы территориально-экономического зонирования; установление ставок арендной платы за муниципальные земли; установление стартовых цен на конкурсах и аукционах; определение величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд; создание фондового рынка земельных бумаг и ипотеки и пр. Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель основывается на их кадастровой стоимости и 130 предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. 9.3 Категории использования земли Земельный фонд РФ по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: 1. Земли поселений (городов, поселков и сельских поселений). К ним относятся все земли в пределах черты поселений – внешних границ земель города или поселка, которые находятся в ведении городских и сельских администраций. 2. Земли сельскохозяйственного назначения. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. 3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения отведены соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности. 4. Земли особо охраняемых территорий имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное и иное ценное назначение. Эти земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и для них установлен особый правовой режим. 5. Земли лесного фонда – лесные земли (покрытые и непокрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства. 6. Земли водного фонда – территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли под гидротехническими, водохозяйственными и другими сооружениями, необходимыми для использования водных объектов. 7. Земли запаса – государственные земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. 131 Земельный фонд Российской Федерации на 1.01.1996 г. составляет 1709,7 млн. га. Около 1100 млн. га земель находится в зоне вечной мерзлоты. Распределение земельного фонда по категориям: I – земли сельскохозяйственных предприятий и граждан – 38,4%; II – земли, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских администраций – 2,2%; III – земли промышленности, транспорта и иного назначения – 1%; IV – земли природоохранного назначения – 1,7%; V – земли лесного фонда (лесохозяйственных предприятий) – 49,6%; VI –земли водного фонда – 1,1%; VII – земли запаса – 6%. Состав земельного фонда: сельскохозяйственные угодья – 13%; леса и кустарники – 46%; земли, занятые болотами и под водой – 10,6%; оленьи пастбища – 18,7%; земли, занятые строениями и сооружениями – 0,3%; земли, занятые дорогами – 0,5%; нарушенные земли и земли, находящиеся в стадии восстановления – 0,1%; земли под развеваемыми песками, оврагами, оползнями, осыпями, ледниками и прочие неиспользуемые земли – 10,8%. Формы земельной собственности: государственная; частная (личная и коллективная). В настоящее время рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии своего становления и развития и процесс купли-продажи земельных участков отражает массу противоречий, имеющихся в реальной жизни. Земельный участок промышленного назначения — это принадлежащая промышленному предприятию часть поверхностного (почвенного) слоя суши, определенная территориальными границами, включая находящийся на ней лес, 132 растения и замкнутые водоемы. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится под и над поверхностью этого участка. При этом для пользования воздушным пространством на большой высоте и недрами необходимо получить соответствующие лицензии и осуществлять периодические платежи за их использование. Отдельная оценка стоимости земельного участка промышленного назначения осуществляется для того, чтобы: • определить стоимость всего объекта собственности; • рассчитать величину налогооблагаемой базы, приходящейся на земельный участок; • установить размеры компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта собственности и осуществлении нового строительства; • установить арендную плату за землю. 9.4 Зонирование городских земель В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны: жилая зона; общественно-деловая зона; производственная зона; зона инженерной и транспортной инфраструктуры; сельскохозяйственная зона, занятая садами, пашнями, виноградниками, огородами и т. п.; рекреационная зона; прочие зоны, например, зоны военных объектов, свалки, кладбища и т. п. При сегментировании земельного рынка земельные участки делятся на следующие группы: участки, используемые для целей садоводства и огородничества; участки, используемые для индивидуального жилищного строительства; участки, используемые для массового жилищного строительства; 133 участки под объектами коммерческой недвижимости; участки под промышленной застройкой; участки под общественными объектами и т. п. Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь – участки, которые раньше использовались под пашню и более одного года не используются. 9.5 Факторы, определяющие цену городских земель Физические факторы характеризуют размер участка, протяженность фронтальной линии (прилегающей к магистрали), местоположение в плане города, инженерно-геологические условия. Экономические факторы – дефицит земель, получаемый с этого участка доход; инвестиции, произведенные на данной территории; в какой мере они снижают предстоящие затраты на освоение участка. Административные факторы – законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в расположении отдельных объектов. Из всей группы факторов наибольшее значение имеет доступность к центру города, местам приложения труда. Анализ механизма формирования цен на городские земли в капиталистических странах позволяет сделать следующие выводы: основным фактором, в наибольшей степени определяющим цену земли, является доступность участков территории к общегородскому центру, вторичным центрам культуры, бытового тяготения, местам приложения труда; эта доступность во многом зависит от уровня развития и качества транспортной сети; 134 в практике землепользования рыночная цена на землю в значительной степени формируется под влиянием спроса и предложения; цены на землю часто растут быстрее, чем общий уровень цен на другие товары. В среднем цена на землю составляет 20 – 30% от стоимости возводимого на ней здания; однако возможны ситуации, когда плата за участок дороже возводимого на ней объекта; общей тенденцией является снижение цены на землю от центра к периферии города, причем в центральных районах города она в среднем в 4 - 5 раз выше, чем на периферии. В предместьях городов цена земли составляет 10% от стоимости строения, но вблизи станций скоростного транспорта она может увеличиваться в 2 раза и более; цены на землю растут по мере увеличения численности населения городов. В городах Новой Зеландии при увеличении численности населения в 20 раз цены на землю возросли в 10 раз. Особенно быстро увеличиваются цены на землю в крупных и быстрорастущих малых и средних городах, расположенных в районах перспективного промышленного освоения, достигая роста 100% в год. 9.6 Виды стоимости земельного участка Нормативная цена земельного участка – это установленная правительством РФ минимальная цена земли, параметр, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (Из инструкции Госналогслужбы РФ от 17.04.95 г.). Нормативная цена земельного участка была определена постановлением Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. г. "О порядке определения нормативной цены земли". Параметр нормативной цены земли был введен на всей территории Российской Федерации для обеспечения экономического регулирования земельных отношений в следующих случаях: 135 при передаче земли в собственность (при этом введен коэффициент 200 к ставкам земельного налога на единицу земельного участка); при установлении долевой и совместной собственности на землю (если в этих сделках участвует земля, принадлежащая государству или муниципалитету); при предоставлении земли гражданам и предприятиям при кредитовании и налогообложении; при передаче по наследству, дарении; при изъятии земель для государственных и общественных нужд. Нормативная цена земли рассчитывалась, как мы отметили выше, исходя из ставки земельного налога, ежегодно устанавливаемого Правительством РФ. Например, в 1996 г. индекс повышения ставки земельного налога установлен в размере 1,5 ставке 1995 г. Рассчитанная по ставкам земельного налога нормативная цена земли могла быть скорректирована органами исполнительной власти субъектов Федерации в зависимости от уровня рыночных цен на землю различного назначения с помощью повышающих коэффициентов. В этом случае нормативная цена земли не должна была превышать 75% уровня рыночных цен, сложившихся на соответствующем местном земельном рынке для аналогичных участков. Администрация района или города могла понижать или повышать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли конкретного участка удостоверяется документом, выдаваемым территориальным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству заинтересованным лицам при регистрации земли, при сделках с ней или в других случаях. Цена земельных участков, продаваемых юридическим и физическим лицам, определяется на аукционах и конкурсах, проводимых в соответствии с "Порядком организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, 136 или права их аренды", утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. №2. Потребительские стоимости земельного участка рассчитываются на базе либо инвестиционной стоимости, которая определяется исходя из данных по величине чистого дохода, по профилю использования и по ставкам дохода, сформулированных инвестором, либо потребительской стоимости участка с учетом его текущего использования (когда величина чистого дохода рассчитывается исходя из существующего использования оцениваемого земельного участка). Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования в отличие от рыночной стоимости, которая является наиболее вероятной ценой продажи на открытом и конкурентоспособном рынке. Рыночная стоимость земли также дифференцируется на рыночную стоимость с учетом текущего использования земельного участка и рыночную стоимость, рассчитываемую исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при 137 наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания). Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, а также от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип зависимости от внешней среды). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка. Выбор того или иного вида стоимости земли зависит от функции оценки. Если функцией оценки является продажа данного действующего предприятия и предполагается, что профиль его сохранится, то рассчитывается рыночная стоимость с существующим профилем использования. Если оценка осуществляется для определения стоимости акций оцениваемого действующего предприятия и предполагается, что профиль его не будет меняться, то рассчитывается потребительская стоимость 138 участка с учетом его текущего использования. Если оценка предприятия осуществляется для продажи и неизвестен его будущий профиль, но известно, что профиль можно поменять, то рассчитывается рыночная стоимость с реализацией принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Ниже рассматриваются методы расчета различных видов стоимости земельного участка. 9.7 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 9.7.1 Общие рекомендации по проведению оценки Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков приведены в распоряжении Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости. В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать: 139 описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее улучшения земельного участка); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин). 9.7.2 Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы 140 затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. 1. Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее незастроенных земельных участков). Условие применения метода наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами (далее элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. 141 Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, информированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. 142 Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения; корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок. 2. Метод выделения Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. 143 Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсноиндексного методов. Ресурсный и ресурсно-индексный методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и 144 тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений, который может определяться как сумма в денежном выражении физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. 3. Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта 145 недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. 4. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода: возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за 146 первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации являются: деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). 5. Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода: возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, 147 приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Метод допускает также следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. 148 Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий. При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения). 6. Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; 149 расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. 9.7.3 Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия 150 негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы. Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, 151 влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения. При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. 152 Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса. При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается: - возраст многолетних насаждений; - породно-сортовой состав многолетних насаждений; - особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка; - возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников. 9.8 Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования Какую максимальную цену следует уплатить за конкретный участок земли? Этот вопрос применим к четырем типам инвестиционных ситуаций, с которыми обычно сталкивается аналитик по недвижимости: 1. Земля ожидает своего пользователя. 2. Пользователь ищет определенный вид земли. 3. Инвестор ищет необходимое сочетание земли и пользователя. 4. Спекулянт подбирает землю, обладающую значительным потенциалом повышения стоимости. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования предполагает рассмотрение различных стратегий освоения и застройки земли с тем, чтобы определить, какая из них обеспечит ей наибольшую остаточную стоимость. Данный 153 подход может помочь решить общие проблемы, связанные с подбором пользователя для земли, а также с определением земли, обладающей значительным потенциалом повышения стоимости. Два других вида проблем решаются с применением рыночного подхода. 9.8.1 Факторы, влияющие на выбор наилучшего варианта Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов: потенциала местоположения, рыночного спроса, правовой обоснованности застройки, ресурсного качества участка, технологической обоснованности и финансовой обоснованности. Потенциал местоположения. Местоположение земли имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Необходимо оценить, насколько участок подготовлен для застройки, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования. Вторая характеристика – доступность участка. Если доступ к участку затруднен, то и польза от него невелика. Представим себе человека, намеренного построить кафе для автомобилистов. Он может выбрать из двух участков, расположенных по разным сторонам улицы. Выбранный застройщиком участок наиболее доступен для лиц, совершающих поездки по утрам. Если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе или железную дорогу. Для некоторых типов недвижимости, таких, как магазины хозяйственных товаров или рестораны быстрого обслуживания и мотели, очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Подобная открытость может быть не столь важна для мебельного магазина или для автомобильного дилера, поскольку обычно они привлекают своих клиентов за счет эффективной рекламы. При анализе местоположения необходимо принять во внимание несовместимые с ним варианты землепользования, различные неудобства и опасности. Подобную информацию о 154 местоположении следует нанести на карту. Карта может содержать данные о времени доступа на автомобиле к центрам занятости, о транспортных коммуникациях, а также идентифицировать важные варианты землепользования. Некоторая информация может быть получена при анализе результатов аэрофотосъемки, карт, опубликованных плановых исследований, демографических таблиц, данных, предоставленных торговыми палатами, или из других источников. Рыночный спрос. Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный вариант или набор вариантов использования. Он может быть также применен для оценки общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта в целом. Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи: полевой анализ, количественный анализ, качественный анализ и синтез. 1) Полевой анализ предполагает выезд в районы, являющиеся перспективными с точки зрения развития рынка, и получение там необходимой информации: изучение спроса клиентов и производственных возможностей конкурентов по отношению к определенному предприятию, каналов доступа-выхода, сбытовой активности, ценовых параметров. В ходе анализа определяется, например, время доступа к предполагаемой общественной точке питания, проводится обследование потребителей. Наконец, интенсивно анализируется география района: дорожная сеть, транспортные потоки, окружающие условия, характеристики населения и доходов. 2) Количественный анализ предполагает обработку собранных полевых данных количественно, с помощью понятных символов и терминов. Необходимо графически и математически описать возможное место расположения объекта, покупательную способность населения, доли на рынке и конкурентоспособности предполагаемого проекта и конкурентов. 155 3) Качественный анализ предполагает определение данных не с помощью математического аппарата или графики, а исходя из опыта и знаний. Включает модели демографического развития и поведения потребителей. 4) Синтез всей информации с тем, чтобы определить возможность создания, обоснованность и доходность создаваемого объекта, например, точек общественного питания, как новых, так и расширяемых или перестраиваемых. В рамках каждой из этих задач реализуются определенные цели. Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования, то есть должен быть определен «целевой рынок». Необходимо выявить тех пользователей, которые, скорее всего, могут купить или арендовать данную недвижимость. Например, целевым рынком для однокомнатных квартир могут быть молодые специалисты и супружеские пары без детей. После определения целевого рынка анализируются удобства, которые способны обеспечить «конкурентный дифференциал» между оцениваемым и всеми другими объектами, то есть то, что дает данному объекту сравнительное преимущество. Удобства могут включать бассейны, автостоянки, подсобные складские помещения, детские площадки и т.д. Необходимо принять во внимание темпы и направление роста населения, проанализировав демографическую информацию. Затем необходимо выяснить конкурирующие объекты, описать и оценить их удобства и другие характеристики. Важно составить прогноз числа конкурирующих объектов, которые будут построены в будущем. Эти сведения можно получить из публичных архивов, содержащих разрешение на новое строительство. Правовая обоснованность застройки. Необходимо изучить все публичные (государственные и частные) ограничения, связанные с реализацией предполагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на 156 получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положение о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затененности, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое. В некоторых случаях применительно к крупным проектам обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять от 10% и более квартир в многоквартирных домах или такую же часть застройки в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем доходов по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Многие из этих ограничений и правил могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования. Частные ограничения могут включать, например, исторические здания, не подлежащие сносу, или захоронения, находящиеся на участке, то есть титул на данную собственность может страдать определенными изъянами. Если оценщик предполагает, что могут существовать правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить заключение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию. Ресурсное качество участка. Ресурсное качество участка связано с его емкостью и эффективностью. Емкость показывает, сколько факторов может быть приложено к участку, например, какой этажности здание строить на участке. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности можно обеспечить в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием. Необходимо определить, какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. Для этого необходимо лично обследовать участок, а также прилегающие территории, с которыми участок связан и от которых он зависит. В целом следует обследовать размер и форму участка, беря на заметку любые его естественные особенности, такие, как 157 наличие ручья, затопляемых зон, крупных скальных образований и растительности. Измеряется топография участка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях участка. Проводится анализ пробы почвы, оценивается несущее качество почвы, его дренажные свойства. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следует определить, какие внешние объекты могут создать неудобство и нанести вред планируемой застройке. Например, дом для престарелых не следует строить рядом с предприятием тяжелой промышленности. Технологическая обоснованность. Технологическая обоснованность определяется тем, может ли он быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между качеством и стоимостью строительства. Если завершение проекта займет слишком много времени, если затраты по нему слишком велики или если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято считать технологически необоснованным. Существуют физические, правовые ограничения, требования обеспечения безопасности, возможность использовать определенные виды материалов, финансовые ресурсы, рабочую силу. Эти ограничения могут быть установлены в законодательном порядке (правила по охране труда, требования к энергосбережению), поставщиками (задержки в поставках материалов), кредитными соглашениями (лимиты на строительные кредиты) или могут быть обусловлены другими причинами (профсоюзные забастовки или бойкоты). Финансовая обоснованность. Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи. 158 9.8.2 Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования. 1 этап. Проводится отбор вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Данная процедура позволяет ограничить круг информации, которую необходимо собрать. 2 этап. Определяется стоимость застройки по каждому из альтернативных вариантов. Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки. 3 этап. Определяется финансовая обоснованность выявленных вариантов застройки. По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах и, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый доход. 4 этап. Проводится распределение чистого дохода между землей и зданиями/сооружениями. Для этого можно использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющейся рыночной информации. Для каждого из вариантов может быть свой коэффициент, значение которого зависит от уровня риска, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или понижения стоимости объекта. В данном случае коэффициент капитализации для торгового центра был выше из-за избытка торговых центров в данном районе. 159 10 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 10.1 Особенности рынка недвижимости Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как труд, капитал, товары и услуги для своего существования должны иметь соответствующие помещения для их деятельности. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. Характерная черта недвижимости – это то, что она не может быть перемещена с одного места на другое, т.е. ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Иначе рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также для получения дохода или прибыли. Жилая недвижимость удовлетворяет в первую очередь личные потребности ее собственника. Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода. Для владельца недвижимости она не только приносит доход, но и ограничивает его права. Государство по отношению к недвижимости не выставляет препятствий для реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации. Например, купленный земельный участок можно продать только через какое-то число 160 лет или в течение определенного договором времени, не меняя производственную ориентацию объекта. Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении этих свойств недвижимость может различаться местоположением, подъездными путями, экологической особенностью региона и т.д. Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Это приводит к формированию практически индивидуальных цен. Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. По жилой недвижимости средний срок экспозиции 1,5 – 3 месяца, по нежилой – более 3 месяцев. Вследствие этого ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки называются трансакционными издержками. Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек. Так как создание недвижимости занимает длительный период времени, предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения на данном рынке имеет место при достаточно эластичном спросе. На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют экономические, социальные, административные факторы и окружающая среда. Информация о рынке недвижимости не является такой открытой и достаточной, как на рынке товаров и услуг. На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный (недвижимость как товар впервые поступает на рынок) и вторичный (товар, ранее бывший в употреблении и 161 принадлежащий определенному собственнику) рынок недвижимости. Основными продавцами на первичном рынке выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании. Количество недвижимости на первичном рынке зависит от нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков. Рынок жилья подразделяется на городской жилой фонд и рынок загородного жилья. Рынок коммерческой недвижимости разделяется по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные. Рынок земельных участков в России только начинает складываться. 10.2 Классификация объектов недвижимости Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В России это квартиры и комнаты, офисные помещения, пригородные жилые дома с земельными участками и свободные земельные участки под застройку или для других целей. Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют различные условия и их сочетания, для проведения классификации использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по своему основанию по разным «ветвям». Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. 1. Происхождение 162 1.1 Естественные (природные) объекты. 1.2 Искусственные объекты (постройки). 2. Назначение 1.1.1 Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли). 1.1.2 Природные комплексы (месторождения и т. п.) для их эксплуатации. 1.2.1 Постройки для жилья 1.2.2 Постройки для офисов 1.2.3 Прочие 3. Масштаб 1.1.1.1 Земельные массивы. 1.1.1.2 Отдельные земельные участки 1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.). 1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный. 1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж). 1.2.1.4 Секция (подъезд). 1.2.1.5 Этаж в секции. 1.2.1.6 Квартира. 1.2.1.7 Комната. 1.2.1.8 Летняя дача. 1.2.2.1 Комплекс административных зданий. 1.2.2.2 Здание. 1.2.2.3 Помещения или части зданий (секции, этажи). 4. Готовность к использованию. 1. Готовые. 2. Требующие реконструкции или капитального ремонта. 3. Требующие завершения строительства («незавершенка»). Деление по признакам группы 4 может быть применено для всех групп искусственных объектов (от 1.2.1.1 до 1.2.2.3). На сформированном западном рынке принята другая, обличающаяся от предложенной выше классификация объектов недвижимости по категориям А, В и С. Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на следующие классы: 163 специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом. Примеры: нефтеперегонные заводы, химические, металлургические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования. неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду. Категория В. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал. Категория С. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью. Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. 10.3 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости Стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок. Они разделяются на макроэкономические (связанные с общей конъюнктурой рынка) и микроэкономические (связанные, например, с правовым 164 характером сделки: «черная», «белая»). В отдельную группу можно выделить факторы, связанные с феноменом массового сознания: инфляционные ожидания, влияние рекламы и т. п. Местонахождение – наиболее важный фактор (магазины, офисы, для фабрик – подъездные пути). Архитектурно-конструктивные решения проекта (естественное освещение, соответствие климатическим условиям, внешний вид, специальные перекрытия для размещения оборудования). Планировочные решения проекта (соответствие требуемому виду деятельности). Наличие коммунальных услуг. Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданием (оборудование для наилучшего использования здания; машины и оборудование, используемые в промышленных и коммерческих целях, должны оцениваться отдельно от здания). Состояние здания (затраты на ремонт). Сейсмические факторы (соответствие сейсмичности района). Объем оцениваемых имущественных прав (есть ли арендаторы, способны ли платить и т.д.). Экологические факторы (можно ли устранить источник или потенциальную опасность загрязнения, какие затраты потребуются, каковы риски за беспокойство, возобновления загрязнения и т.д.). Факторы спроса и предложения 10.4 Основные виды сделок с недвижимостью Аренда – право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Залог (ипотека) недвижимости – кредит, полученный под залог недвижимости (предприятия, строения, здания, сооружения 165 вместе с соответствующим земельным участком или правом пользоваться им). Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т.е. должника. Наследование – в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Дарение – безвозмездная передача имущества в собственность. Законом установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, имущества несовершеннолетних, на дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений. Специальный вид дарения – пожертвования в общеполезных целях. Мена – в соответствии с договором каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. По существу это встречная купля-продажа и все вопросы регулируются по правилам купли-продажи. Доверительное управление – новое явление в России. По договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Управляющий действует не в своих интересах, а в интересах учредителя управления. Безвозмездное пользование имуществом – современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом, поэтому теперь можно заключить договор на безвозмездное временное пользование любым объектом недвижимости. Страхование имущества производится на случай его утраты, недостачи или повреждения. Купля-продажа – сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель – принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение или другие объекты недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Законом 166 защищены требования проживающих в жилых помещениях граждан при продаже жилья. В какой бы форме не совершались сделки с имуществом, обязательно подлежат государственной регистрации: 1) права собственности; 2) вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право оперативного управления имуществом); 3) ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, доверительное управление, аренда). Таким образом, объектами государственной регистрации являются права, ограничения, сделки. Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. То есть право на имущество возникает с момента регистрации прав на него. Право на имущество и сделки с ним регистрируются в Едином государственном реестре прав в специальных учреждениях юстиции (ТОРЦ). Книги учета являются вечными. 10.5 Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости В рыночных условиях хозяйствования используются три общепризнанных подхода к оценке недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (рыночный), на основе которых оценщик определяет различные виды стоимости. Методы оценки недвижимости зависят от подхода, выбранного оценщиком. В большинстве случаев эксперт-оценщик определяет стоимость недвижимости с использованием всех трех подходов, а затем производит согласование результатов, полученных разными подходами, которые, как правило, должны быть близки. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на значительную несбалансированность рынка. По используемым методам возможные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости можно разделить на прямые и косвенные. К прямым относятся методы определения стоимости 167 на основе рыночных цен на идентичные или аналогичные объекты. При этом уровень цен этих объектов может корректироваться, чтобы учесть отличия оцениваемого объекта по потребительским характеристикам и по условиям ценообразования. Косвенные методы основаны на предположениях, согласно которым реальную стоимость объекта определяют затраты по его созданию или доходы от его эксплуатации. Прямые методы имеют преимущество, поскольку непосредственно учитывают рыночную конъюнктуру. Однако в чистом виде они пригодны лишь при оценке объектов массового спроса, когда на рынке одновременно вращаются десятки и сотни однородных объектов. Для сложных и уникальных объектов требуются значительные коррективы ценовых параметров по аналогичным объектам либо специальное моделирование аналогов. Поэтому для таких объектов предпочтительнее косвенные методы. То есть косвенные методы могут быть рекомендованы для оценки сложных и уникальных объектов недвижимости при условиях внесения в получаемые результаты дополнительных корректив, учитывающих конъюнктуру рынка: несбалансированность спроса и предложения, инфляционные перекосы и т. п. По «технологическому» признаку (по характеру исходной информации и процедурам ее обработки) – на статистические и экспертные (эвристические). Статистические предусматривают определение оценки на основе статистического анализа достаточно больших массивов фактической информации. Экспертные используют опыт специалистов либо формирование методики для расчетов стоимости объектов недвижимости. Статистические методы оценки недвижимости отличаются достаточно высокой достоверностью и объективностью результатов (особенно в рамках коротких временных интервалов, а при стабильной ситуации и для длительных периодов). При соблюдении определенных правил они дают надежные оценки, а иногда пригодны и для прогнозирования тенденций развития. Особенностью экспертных методов оценки недвижимости является их более широкая применимость (в т. ч для уникальных объектов). Они позволяют учесть различные специфические 168 факторы, которые трудно формализовать, а также быстро отразить крупные изменения рыночной ситуации, учет которой статистическими методами обычно запаздывает. 10.6 Методика оценки квартир Для определения среднерыночных цен предложения на квартиры в качестве основного можно использовать прямой подход с использованием статистических методов. В этом случае необходимо: определить информационный облик квартиры (перечень параметров с наборами значений, используемый для ее оценки); создать массив соответствующих данных и провести их статистическую обработку; разработать методику оценки (желательно в компьютерном виде); наладить ее эксплуатацию; периодически осуществлять актуализацию методики с учетом изменений рыночной конъюнктуры. В качестве примера приведен следующий перечень и упорядочивание параметров m-комнатной квартиры. 1. Место расположения строения. 2. Капитальность строения. 3. Общая площадь. 4. Жилая площадь. 5. Площадь кухни. 6. Этажное расположение квартиры. 7. Количество проходных комнат. 8. Вид санузла. 9. Высота помещения (этажа). 10. Количество балконов, лоджий. 11. Наличие телефона. Аналогичный подход рекомендуется и для анализа средних рыночных цен предложения при сдаче квартир в аренду. Анализ цен покупки и продажи затруднен из-за отсутствия достаточных массивов достоверной информации о совершенных сделках, поскольку многие сделки являются «черными», а реальные цены нигде не фиксируются. Поэтому необходимо сочетание рыночного прямого подхода к анализу цен предложения и выявление зависимости между этими и другими видами цен (покупки, продажи). В результате можно установить 169 зависимости этих видов цен от определяющих их факторов и решить задачу оценки стоимости массовых объектов недвижимости. Оценка стоимости каждого уникального объекта – самостоятельная проблема, поэтому более эффективными оказываются косвенные методы (доходный, затратный, сравнительный либо их сочетание). При определении стоимости рыночной квартир предварительные ориентировочные оценки используются в основном для предварительного отбора перспективных вариантов, содержащихся в базе данных. При этом должна использоваться только та информация (набор параметров квартир), которая имеется в этой базе. Такой набор является подмножеством полного набора параметров описания квартиры. Окончательная оценка осуществляется после обследования квартиры и сбора относящихся к ней документов. На этой стадии оценки должна использоваться полная информация о квартире. Целесообразно использовать дополнительную информацию о клиенте и характере сделки (условия финансирования и оплаты, риски, гарантии и т.п.) для уточнения оценки. Очень важное значение при оценке стоимости квартир имеет временной фактор. Динамика цен на квартиры имеет сложный характер, хотя сохраняет общую тенденцию к повышению. Могут наблюдаться резкие колебания среднемесячных цен (например, рост от 23% до 4 %). В Москве ЗАО «Агентство Контакт» разработан пакет специализированных программ. Предварительная оценка квартир ведется по 18 параметрам с учетом временного фактора. Но при оценке стоимости объекта на перспективу (особенно на срок более месяца) формальный статистический подход может оказаться ненадежным, поскольку тенденции изменения цен непостоянны. Перспективным направлением для прогнозирования цен на недвижимость является выявление зависимости цен от определяющих факторов, прогнозирование этих факторов и динамики цен на квартиры. 170 10.7 Оценка торговых помещений Рынок торговых помещений развит гораздо слабее, чем рынок жилья, но достаточно широко распространена аренда и субаренда торговых площадей. В центральной части города, где магазины конкурируют друг с другом, существует много данных об аренде, позволяющих сделать обоснованное заключение о величине арендной платы за определенное помещение. Часто торговец не имеет полной уверенности в уровне чистого дохода от своей деятельности, однако существует определенный коридор для определения арендной платы путем переговоров между арендатором и владельцем помещения. Арендная плата в этом случае составляет порядка 80% от рыночной стоимости аренды, и арендатор дополнительно соглашается уплачивать часть годового дохода от своей деятельности. Такую структуру арендной платы называют «аренда на основе товарооборота». Часть валового дохода, идущая на арендные платежи, зависит от типа продаваемых товаров, объема продаж, уровня капиталооборота, необходимого торгового пространства и т. д. (Ювелирные изделия и мясные продукты, ковры и мебель). Торговец выбирает лучшее местоположение для своего магазина исходя из своих финансовых возможностей. В рыночной экономике торговые компании вынуждены конкурировать за право аренды. Поэтому данные об арендной плате хорошо согласуются с рыночным уровнем оплаты. Максимальный уровень арендной платы определятся конкурентным уровнем получаемого дохода, и торговая компания готова платить максимальный уровень арендной платы, если конкуренция за арендные помещения достаточно высока. Примеры арендной платы с оборота при основной арендной плате 80%. Направление торговли Овощной магазин Универсальный магазин Процент с оборота 1,5 3 171 Мебельный магазин Ресторан Электротовары Мужская модная одежда Книжные, спортивные товары Женская модная одежда Кожгалантерея, ювелирные изделия 5 5,5 7 7,5 8 9 10 На процент, уплачиваемый с оборота, влияет торговая наценка и объем ожидаемых продаж. Стоимость недвижимости можно определять с использованием доходного подхода, применяя рыночную процентную ставку к определенному уровню арендных платежей. При оценке магазинов их стоимость зависит от торговых возможностей. Обычно будущий арендатор должен ответить на следующие вопросы: а) Каким может быть оборот магазина в этом помещении, принимая во внимание его местоположение и удобство? б) Какой может быть валовая прибыль (доход), принимая во внимание среднюю норму прибыли для такого бизнеса? в) Каковы могут быть расходы на зарплату, освещение, тепло, ремонт, налоги? г) Какую ренту можно позволить платить после вычета расходов и разумного дохода для себя самого? 10.7.1 Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений Местоположение. На стоимость аренды и активов в первую очередь влияет расположение. Но очень хорошо расположенные магазины обычно попадают к наиболее «сговорчивым» покупателям, легко переходят из рук в руки с увеличением стоимости, т. е. местоположение влияет на ставку капитализации. Эксперт-оценщик должен установить: к какому классу принадлежит данный район; каков тип улицы и что за люди ее используют; 172 каково положение магазина на улице? Может, это фокусное положение, например, угол при пересечении важнейших улиц; имеются ли многопрофильные магазины или другие «магниты»: большие супермаркеты или железнодорожные станции; находится ли магазин рядом с объектами, разрывающими торговую линию, например, офисы, церковь, банк, кинотеатр; находится ли магазин на лучшей стороне улицы; как он соотносится с лучшей позицией в городе. У плохо расположенных магазинов норма прибыли торговцев после вычетов первоочередных расходов оказывается очень низкой, поэтому сокращение оборота представляет большие проблемы. Оценщик должен также изучить динамические моменты (строительство торговых центров, расширение улицы или переселение жителей в новостройки). Встроенно-пристроенные объекты. Важное влияние на торговый потенциал имеют фронтальная часть и глубина магазина. Другие важные факторы: тип фронтальной части; размещение и освещение внутренней части; наличие или отсутствие двора; доступ для погрузочно-разгрузочных работ в задней части магазина; подвал, его размеры, конструкция, средства доступа, возможность использования; верхние этажи; приспособленность – удобно ли помещение для торговли, хранилища или проживания, имеются ли независимые средства доступа (важно одновременно при использовании для офисных нужд); общая инфраструктура и санитарное состояние прилегающих помещений, а также удовлетворяют ли санитарные приспособления, теплоснабжение и вентиляция требованиям основных стандартов. 173 Договора аренды. Арендные договора на хорошие магазины, как правило, перекладывают на арендатора многие дополнительные расходы. Если магазин является частью большого строения, владелец может переложить на арендатора свои обязанности по капитальному ремонту и страхованию. Владелец плохого магазина может принять на себя ответственность за капитальный ремонт. Это влияет на размер ставки капитализации. Оценщик должен ознакомиться с текстом арендного договора, отметить пункты, которые могут повлиять на его оценку, включая обязательства по дополнительным расходам, дату подписания, срок действия и размер арендной платы, порядок расторжения и пересмотра ставок, а также все торговые ограничения. Доход. Необходимо учесть действующие ставки и цены на аналогичные объекты и сделать поправки на все обязательные расходы, которыми отягощен владелец недвижимости. Если сегодняшнего арендатора можно считать ненадежным, лучше не учитывать в расчетах данный случай, а принять за основу полную рентную стоимость. Если арендная ставка назначена недавно, и оценщик считает ее реалистичной, ему следует проводить оценку на основе данной ставки. Если верхняя часть принадлежит той же торговой компании и имеет независимый доступ, хотя и используется для других целей, эта часть может быть оценена самостоятельно. В этом случае ставка дохода для верхней части здания может быть другой. Арендатор. Характер арендатора является главным фактором при оценке инвестиций в магазин. Если арендатор – крупный торговец, это само по себе является гарантией, что арендная плата будет вноситься вовремя. Большое значение имеет вид торговой деятельности. Торговля модными товарами менее стабильна, чем торговля базовыми товарами. Возможность будущих улучшений в магазине. Рентную стоимость можно увеличить установкой внешней витрины или увеличением глубины магазина путем устранения перегородок и т.п. В таких случаях оценка основывается на предполагаемом 174 увеличении рентной стоимости, исключая затраты на улучшение и случайные расходы. Надо уделить пристальное внимание градостроительным нормативам и зональным ограничениям, схемам будущего расширения улиц, которые могут повлиять на развитие территории и реконструкцию магазина. 10.7.2 Методы оценки торговых помещений В отдельных случаях можно определить стоимость магазина прямым сопоставлением, если предлагается магазин с возможностью его приобретения в собственность и имеются достоверные цифры о продаже аналогичных объектов. Однако в большинстве случаев для сравнения доступны лишь данные об арендных ставках. Стандартным методом следует считать оценку по чистой прибыли и капитализацию ее с помощью подходящей ставки годового дохода. Оценивая встроенно-пристроенные помещения, следует с большой осторожностью использовать данные о стоимости участка и здания. Величина затрат в этом случае – довольно ненадежный ориентир. Владелец может потратить непомерно большие деньги, чтобы приспособить помещение для своего собственного бизнеса, хотя торговец сделал бы то же самое, но намного дешевле. Затраты, например, на установку специальной витрины могут не иметь значения для других торговцев. Поэтому необходимо проводить оценку, основываясь на реальной ситуации. Рентная стоимость. Определение рентной стоимости может потребоваться для проверки уже принятого решения по сделке, при ведении переговоров об аренде магазина или для расчета возможной чистой прибыли при предполагаемой покупке магазина. Аренда магазинов в долгосрочном плане зависит от торговой прибыли. Поэтому целесообразно опираться на данные об аренде, уплачиваемой другими торговцами в том же здании. При оценке рыночной рентной стоимости необходимы следующие данные: 175 1) отношение общей ренты к общей площади, рассчитанной по аналогичным магазинам; 2) рента на квадратный метр «с поправкой на зону А». При расчете на основе зонирования первые шесть метров глубины считаются зоной А, следующие шесть – зоной Б и т. д. с приданием коэффициента эффективности 0,5 и 0,25 соответственно. Первые шесть метров будут иметь максимальную стоимость с двукратным убыванием вглубь на каждые шесть последующих метров. Однако для больших магазинов такое зонирование не всегда применимо. Капитальная стоимость. Норма капитализации чистой прибыли зависит от перечисленных выше факторов, а также от сравнения с результатами сегодняшних продаж. Большие инвестиции в обустройство магазина не вызывают возражений у покупателя, стоимость магазина при этом, как правило, растет, и покупатель предполагает, что его вложения в недвижимость скорее возрастут в цене, чем обесценятся. Нормы капитализации зависят и от динамики розничной торговли, и от макроэкономической конъюнктуры на инвестиционном рынке. По данным Великобритании объекты с наилучшим положением, находящиеся в хороших руках, могут иметь норму капитализации 4 – 5%. Тот же объект в руках мелкого местного торговца может приносить собственнику 6 – 8% чистой прибыли при нормальных арендных ставках. Средний магазин на окраине города, арендуемый солидным торговцем, может давать 9 – 10%. Частные магазины с не самым благоприятным местоположением, например, в новостройках, где имеется дефицит на торговые услуги, может приносить 11 – 13%. В России доходность магазинов должна следовать указанным тенденциям с поправками на иное соотношение инвестиционных альтернатив, инфляцию и ценовой порог для возможных покупателей. 176 10.8 Методы оценки гостиниц Существуют отдельные виды недвижимой собственности, спроектированные или приспособленные для определенного вида использования. К такому виду собственности относятся гостиницы. Эти помещения обычно сложно использовать для других целей. Оценку гостиниц можно производить и как объекта недвижимости, и как предприятия. Какая именно оценка интересует заказчика, должно быть отражено в задании на оценку. При этом необходимо помнить, что точнее оценивать гостиницу как предприятие. Следующий этап при оценке гостиниц – сбор необходимой информации. В первую очередь требуется подробное описание всех помещений. Гостиницы могут отличаться по своим источникам доходов. Большая часть доходов обычно поступает от аренды номеров, но в некоторых случаях в общем доходе велика доля поступлений от эксплуатации бара, ресторана, конференц-зала. Оценщик должен определить, к какому классу относится данная гостиница, являются ли арендованными мебель и оборудование, насколько хорошо работает система горничных. Для оценки номера необходимо знать такие параметры, как площадь, количество мест. Полезно определить, какие номера имеют преимущества, например, вид на море или парковую зону в городе, так как арендная плата за пользование этими номерами может быть выше. Нужно также установить, имеются ли номера, требующие отрицательных поправок, например, на шум от движения транспорта за окном и т.д. При осмотре помещений общественного пользования следует обратить внимание на общую площадь, вместимость и т.д. После осмотра всех помещений общественного пользования необходимо перейти к осмотру офисов, комнат гостиничного персонала, кухни, бойлерных, лифтов и т.д. Затем оценивается общее состояние гостиницы: внешний вид, состояние крыши и водосточных труб (это позволит определить величину расходов на ремонт). Следует обратить внимание на предполагаемый срок использования гостиницы и 177 срок капитального ремонта. Необходимо обратить внимание на состояние прилегающих земельных участков и зданий. Важным фактором, влияющим на величину стоимости, является местоположение. На прибыльность гостиницы влияет ее близость к транспортным линиям и наличие автостоянок. Следующий этап в оценке гостиниц – сбор финансовой информации. Важным моментом здесь является прогнозирование доходов и расходов. При прогнозировании доходов валовой оборот дается с разбивкой по отдельным статьям: поступления от сдачи в аренду номеров, банкетных и конференц-залов, продажи еды и алкогольных напитков и других услуг. Аналогичный подход используется и для прогнозирования расходов. Для прогнозирования доходов необходимо установить клиентов, которые являются основным источником дохода (отдельные лица, группы), и коэффициенты занятости на койку и на номер. На основе анализа данных за прошлые периоды для оцениваемой гостиницы устанавливается средний размер поступлений за сутки. Оценку стоимости гостиницы желательно провести тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. При оценке гостиницы как предприятия наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы, управление и ее клиентуру. Порядок расчета стоимости затратным методом следующий: Восстановительная стоимость или стоимость замещения Плюс Предпринимательский доход = Полная восстановительная стоимость минус Величина износа = Стоимость здания с учетом износа плюс Право пользования землей плюс Стоимость мебели, оборудования и инвентаря плюс Нематериальные активы = Стоимость гостиницы Использование метода сравнительного анализа продаж для оценки гостиниц в настоящее время затруднено, так как этот сектор рынка недвижимости еще не получил достаточного развития. 178 При оценке стоимости гостиниц с помощью доходного подхода удобно применять метод капитализации дохода, так как гостиницы имеют более или менее стабильный доход. Этот метод желательно использовать для оценки наряду с методом восстановительной стоимости. Оценка методом капитализации дохода предполагает следующие шаги. 1. Определение валовой выручки. Средняя суточная стоимость проживания в номерах различной категории определяется путем анализа рынка гостиничных услуг. Выручка от ресторана при гостинице обычно составляет около 10% валовой выручки от номеров. После этого определяется потенциальная валовая выручка от эксплуатации гостиницы. 2. Оценка заполняемости гостиницы также проводится для каждой категории номеров. Например, предполагается, что номера люкс заняты на 60%, обычные номера – на 80%. 3. Расчет издержек. Определяются уровень эксплуатационных расходов в % от валовой выручки от предоставления номеров (~60%) и издержки по эксплуатации ресторана (~80% от его валовой выручки). Затем определяется размер отчислений для создания резерва на замещение. Такие издержки обязательно возникнут у владельца гостиницы, хотя трудно предвидеть точное время выходящих из строя материальных фондов. Поэтому амортизационные средства начисляются ежегодно или ежеквартально. Необходимо также рассчитать платежи в бюджет по земельному налогу. Определенные таким образом издержки вычитаются из действительной валовой выручки. 4. Оценка стоимости объекта в конце рассматриваемого периода. Для этого валовую выручку от n+1 года разделить на ставку возвратной капитализации (~15%) и от полученного результата вычесть 3% комиссионного вознаграждения риэлторской фирме, обеспечивающей продажу объекта. Рассчитанная стоимость затем дисконтируется и вместе с поступлениями от аренды составляет текущую стоимость гостиницы. Предполагаемые поступления от арендных платежей могут дисконтироваться по ставке 20% годовых. Такая величина ставки 179 дисконтирования более точно отражает масштабы ожидания возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости, учитывает действительную инфляцию и возможность альтернативных вложений капитала. Итоговым этапом оценки стоимости гостиницы является сведение результатов, полученных разными методами, и выработка единой оценки стоимости. Критерии, определяющие достоинства методов оценки. 1. Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя. 2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводился анализ. 3. Способность учитывать конкурентные колебания. 4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость: местоположение, размер, потенциальная доходность. Затратный метод в меньшей степени отвечает этим критериям. Нынешний дисбаланс на рынке гостиничных услуг в России приводит к значительному превышению рыночных арендных ставок над восстановительными издержками. До тех пор пока предложение не будет соответствовать спросу, завышенные ставки и высокие продажные цены сохранятся. Поэтому метод капитализации дохода представляется более надежным для оценки стоимости гостиниц. Окончательная оценка должна выбираться из вариантов, полученных с помощью затратного подхода и метода капитализации дохода, но при этом тяготеть к последнему. 10.9 Оценка офисов Рынок офисных помещений так же, как и рынок торговых помещений, развит довольно слабо. Большее развитие получила аренда офисных помещений. Часто под офисы сдаются бывшие квартиры. На стоимость офисных помещений влияют многие факторы, но в различной степени. Если оценщик определил, что здание хорошо расположено и не требует ремонта, его стоимость будет зависеть от условий, на которых арендатор занимает помещение, 180 так как эти условия непосредственно определяют объем чистого дохода владельца. Если здание целиком передается одному арендатору, все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них полностью ответственность за выполнение ремонта, поэтому должен самостоятельно покрывать расходы за счет специальных фондов. Прочие затраты владельцы строения, как правило, стремятся переложить на плечи арендаторов. Обычно арендаторов обязывают покрывать местные налоги. Зачастую владелец в дополнение к арендной плате собирает с арендаторов плату за коммунальные услуги для оплаты водоснабжения, отопления, охраны, а также капитального ремонта. Чем меньше переменных расходов несет владелец объекта недвижимости и чем больше таких расходов он переложил на арендаторов, тем стабильнее его доход. При передаче здания целиком одному арендатору процесс оценки будет достаточно простым. Однако если здание «разбивается» на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения (главным входом, коридорами, лестницами и т.п.) и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы либо вычисляться отдельно, например, в расчете на 1 кв. м. в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие. Валовая выручка состоит из поступлений от существующих арендаторов и потенциальной выручки от неиспользуемых помещений, занимаемых домовладельцем. Расходы включают в себя: ремонт, водоснабжение, горячую воду и отопление, освещение, лифты, персонал, уборку помещений, управление и прочие расходы. При оценке рыночной стоимости здания следует ориентироваться на нормальные для рынка на момент оценки ставки аренды, а не на их фактическое значение по действующим контрактам. Если здание сдается большому числу мелких арендаторов, в одних случаях арендная ставка может быть чрезмерно высокой, в то же время в других – чрезмерно 181 заниженной. Эта разница может уравновешиваться устойчивой платежеспособностью арендатора в последнем случае по сравнению с ненадежным поступлением арендной платы в первом. При сдаче в аренду здания большими блоками, например, несколько этажей, такая разница в ставках может существенно повлиять на величину валовой выручки. Поэтому по каждому договору необходимо уточнить, является ли указанная ставка высокой, низкой или обычной по сравнению со средними условиями аренды на момент оценки. Базовая величина арендной ставки обычно определяется за квадратный метр общей площади. Если фактические ставки аренды можно считать обоснованными и устойчивыми, то валовая выручка определяется как сумма поступлений от аренды, а прибыль, получаемая после вычитания всех необходимых расходов, может быть капитализирована единовременно. Но некоторые арендные ставки сегодня могут показаться заниженными или чрезмерными. Чем старее договор, тем менее надежны для сравнения его условия, поэтому необходимо делать соответствующие поправки. При высокой арендной плате следует обратить внимание на степень надежности плательщика. Имеются большие расхождения в рентных ставках в различных частях города. В старых строениях без лифта зачастую производятся последовательные скидки с первого до последнего этажа. В новых строениях с современными лифтами и практически равной доступностью разных этажей рентные платежи практически не зависят от номера этажа. Первый этаж офисного строения, если позволяет местоположение, иногда используется под магазины, представительства страховых компаний, банков и т.д. В этом случае рента может значительно превышать среднюю для офисных строений. Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Размер затрат более точно позволяет определить строительная экспертиза. 182 Если по условиям арендного договора за ремонт отвечает владелец здания, требуется произвести подробное обследование помещений и вывести ежегодную среднюю величину расходов на текущий и капитальный ремонт. Особые трудности может представлять внешний ремонт. Можно оценить некоторые размеры, чтобы определить стоимость малярных работ с периодичностью в три-четыре года. Крайне опасно на практике представлять затраты на ремонт как процент от получаемой ренты, хотя из-за недостатка информации в некоторых случаях приходится поступать именно так. Считается, что для ремонта современных зданий следует выделять 7,5 – 12,5% чистой годовой ренты. Внешний ремонт требует 5 – 7,5% чистой годовой арендной платы. Большие или индивидуальные офисные строения следует оценивать методом капитализации на основе чистого дохода и коэффициента капитализации. Чистый доход – рассчитанная или фактическая выручка за вычетом рассчитанных связанных расходов. Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от многих других факторов, влияющих на надежность получения дохода. Для малых офисных помещений и помещений, находящихся в пожизненном пользовании, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок за квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах. 183 11 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ Большинство ипотечных кредитов являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равновеликие выплаты. Кредитор задает максимальную величину суммы кредита в процентах (часто 75% или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полной жизни объекта) и предлагает процентную ставку, исходя из рыночных условий. Затем рассчитываются периодические выплаты по ипотеке. Не все кредиты являются самоамортизирующимися, с фиксированным уровнем платежей. 11.1 Кредиты с «шаровым» платежом Кредиты с шаровым платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровой» платеж. В течение нескольких месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы тремя основными путями. 1. Замораживание процентных выплат до истечения срока кредита. По истечению срока кредита выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент. 2. Выплаты одних только процентов, затем «шаровой» платеж. Сумма ежегодного процентного платежа по такому кредиту вносится в конце каждого года или месяца. В это время выплаты основной суммы вообще не производятся. Первоначальная сумма подлежит возврату в виде «шарового» платежа. Оценка такого кредита производится в три этапа. Этап 1. Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости. Этап 2. Учет «шарового» платежа как реверсии и определение его текущей стоимости. 184 Этап 3. Сложение результатов первых двух этапов и определение общей текущей стоимости кредита. 3. Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом. При этом частичная амортизация кредита производится вместе с выплатами по процентам, оставшаяся сумма возвращается в виде «шарового» платежа. 11.2 Кредиты с фиксированным платежом основной суммы Кредиты с фиксированным платежом основной суммы предусматривают равновеликие платежи в счет основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название «пружинных» кредитов. Часто выплатам основной суммы предшествуют несколько лет одних лишь процентных платежей. Оценить такое кредитное обязательство лучше всего с учетом каждого платежа, продисконтировав его по заданной ставке отдачи. Такой вид кредитов иногда используется земельными спекулянтами. 11.3 Совместное участие Такие кредиты являются обычными при финансировании приносящей доход собственности. Как правило, они предусматривают выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс «кикер». Смысл «кикера» состоит в том, что кредитор участвует в доходах, получаемых собственником. Формы «кикера»: часть ренты сверх базовой суммы; часть чистого операционного дохода сверх базовой суммы; часть денежных поступлений до уплаты налога. Такие кредиты аналогичны самоамортизирующимся за исключением «кикера». Любой доход, полученный как «кикер», должен анализироваться отдельно. Данный доход из-за его неопределенности следует оценивать по более высокой ставке 185 дисконта, чем выплаты минимальных процентов и основной суммы долга. 11.4 Нарастающие платежи Ипотеки с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты. Такие кредиты применяются главным образом домовладельцами, рассчитывающими на рост доходов. В течение первых лет платежи по ним остаются низкими и могут давать отрицательную амортизацию, то есть в действительности остаток основной суммы увеличивается. Затем для полной амортизации платежи должны превышать уровень выплат по обычному самоамортизирующемуся кредиту. При оценке таких кредитов платежи могут быть сгруппированы по времени их получения и продисконтированы по заданной ставке отдачи для определения их текущей стоимости. 11.5 Обратный аннуитет Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом предоставлялись ушедшим на пенсию домовладельцам. Он предусматривает минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще отсутствие таковых вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. С учетом предполагаемого периода погашения такие ипотеки могут оцениваться так же, как и кредиты с замораживанием процентных выплат. Предполагаемый срок может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника или периодом, определенным контрактом. 11.6 Переменная ставка Процентная ставка в этом случае изменяется по индексу, определяемому по ситуации на денежном рынке. Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен, может быть установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки процента. 186 Изменения ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах регулярных платежей. Текущая стоимость в этом случае может быть определена исходя из минимального и максимального уровня процентной ставки. Отдачу можно привязать к заранее построенному индексу, но она не должна превышать заданный потолок или быть ниже установленного минимального значения. 11.7 Канадский ролл-овер Канадские ролл-оверные обязательства обычно выпускаются на срок 25 – 30 лет. Через заранее установленные временные интервалы (например, пять лет) процент по ним корректируется с учетом преобладающих в это время процентных ставок. Как правило, пересмотр ставок производится в пределах 5% от первоначального уровня. Ежегодные изменения не должны превышать 0,5%. 11.8 Завершающая ипотека Завершающие ипотеки являются разновидностью вторичного финансирования. На собственность, под которую уже предоставлен первый кредит, кредитор может предложить вторую, или завершающую ипотеку, но под более высокий процент на остаток первого кредита и на вновь выданную сумму. Затем он сам рассчитывается с первым кредитором, удерживая разницу как свои ежемесячные поступления. Завершающая ипотека может быть структурирована различными путями – как кредиты, предусматривающие выплаты одних только процентов, «замороженные» или «шаровые». Первая ипотека также может иметь различные формы. Поэтому при оценке необходимо учесть всю схему финансирования собственности. После этого рассчитать фактическую стоимость кредита. 187 12 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ 12.1 Виды стоимости Рыночная стоимость при продолжающемся использовании – оцененная величина в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки покупатель и продавец (причем обе стороны не испытывают никакого давления и действуют полностью осознанно), включающая затраты на установку и основывающаяся на предположении, что будущие прибыли достаточны для поддержания полученной величины стоимости. Рыночная стоимость установленного оборудования – оцененная величина установленной собственности в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки покупатель и продавец. Рыночная стоимость при перемещении – оцененная величина в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки покупатель и продавец, учитывающая затраты на перемещение собственности на другое место. При оценке машин и оборудования широко используются и другие перечисленные ранее виды стоимости. 12.2 Цели оценки и виды стоимости Можно установить следующее соответствие между целью оценки машин и оборудования и видом определяемой при оценке стоимости: передача собственности – рыночная стоимость; финансирование (предоставление кредитов и т. д.) – рыночная стоимость при продолжающемся использовании, рыночная стоимость при перемещении, ликвидационная стоимость; налогообложение – рыночная стоимость в пользовании, рыночная стоимость установленного оборудования; 188 страхование – полная стоимость воспроизводства или замещения за вычетом физического износа; финансовое планирование; расторжение партнерства (например, развод) – рыночная стоимость в пользовании, рыночная стоимость при перемещении; создание компании (вклад в уставной капитал) – рыночная стоимость установленного оборудования, рыночная стоимость при перемещении; исследование осуществимости проекта – все виды стоимости; определение ставок и тарифов – используется компаниями коммунальных услуг (электричество, отопление или телефонная связь), полная стоимость воспроизводства, полная стоимость замещения или рыночная стоимость при продолжающемся использовании. 12.3 Классификация и идентификация машин и оборудования Одна из трудностей, возникающих при оценке машин и оборудования, чрезвычайное разнообразие типов и видов, а также вариантов исполнения. Поэтому необходима группировка машин и оборудования по определенным принципам. Классификация используется и при определении объема выполняемых работ при оценке, распределении работ между оценщиками, привлечении экспертов и т.д. В качестве первичного объекта оценки могут быть выбраны: инвентарный объект; технологический комплекс оборудования; однородный машинный парк предприятия или его структурных подразделений. Обычно инвентарный объект выбирается при проведении детальных оценок отдельных объектов, технологический комплекс – при оценке с использованием доходного подхода обособленной группы оборудования, производящей готовую продукцию, машинный парк – при массовой переоценке основных фондов предприятия. 189 12.4 Виды износов машин и оборудования С точки зрения возможности устранения различают: неустранимый износ – износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей машин и оборудования или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям; устранимый износ – возможно осуществить устранение технически и целесообразно экономически. По причине, вызвавшей износ, различают: физический износ – обусловленный частичной потерей работоспособности машин и оборудования вследствие их эксплуатации или длительного хранения; функциональное устаревание – появляется из-за технического или технологического прогресса; экономическое (внешнее) устаревание – появляется из-за внешних по отношению к объекту собственности причин (экономических) и приводит к недоиспользованию объектов, т. е. снижению уровня доходов, приносимых ими владельцу. Способом устранения физического износа является ремонт, а функционального устаревания – модернизация машин и оборудования. 12.5 Физический износ машин и оборудования Физический износ выражается в изменении размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок или из-за разрушения поверхностного слоя при трении. Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и др. Определяется износ по изменению зазоров между сопрягаемыми поверхностями деталей, появлению течи в уплотнениях, уменьшению точности обработки изделия и др. Износы бывают нормальными и аварийными. Нормальным, или естественным, называют износ, который возникает при правильной, но длительной эксплуатации машины, т. е. в результате использования заданного ресурса ее работы. 190 Аварийным, или прогрессирующим, называют износ, наступающий в течение короткого времени и достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация машины становится невозможной. При определенных значениях изменений, возникающих в результате изнашивания, наступает предельный износ, вызывающий резкое ухудшение эксплуатационных качеств отдельных деталей, механизмов, машины в целом, что вызывает необходимость ее ремонта. Актуальность учета физического износа при оценке машин и оборудования обусловлена следующими причинами: относительно короткий срок жизни актива и резкое изменение его стоимости; существенное влияние физического износа на стоимость машин и оборудования; трудности при определении численных величин износа изза сложности конструкций и разнообразия видов машин, а также многообразия проявлений физического износа. В общем случае физический износ Фи учитывается при определении остаточной стоимости: Сост = С(1 – Фи), где С – первоначальная (восстановительная) стоимость. Различают следующие виды износа: а) механический износ – результат действия сил трения при скольжении одной детали по другой. При этом виде износа происходят стирание (срезание) поверхностного слоя металлов и искажение геометрических размеров у совместно работающих деталей. Он проявляется и при трении качения, но в подобных случаях бывает небольшим; б) абразивный износ – наблюдается в случаях, когда трущиеся поверхности загрязняются мелкими абразивными и металлическими частицами; в) смятие, т.е. нарушение поверхностных слоев сопрягаемых деталей без относительных перемещений из-за чрезмерных нагрузок; 191 г) усталостный износ, являющийся результатом действия на деталь переменных нагрузок, вызывающих усталость материала детали и его разрушение; д) износ при заедании, который возникает в результате прилипания («схватывания») одной поверхности к другой. Это явление наблюдается при недостаточной смазке, а также при значительном давлении, при котором две сопрягаемые поверхности сближаются настолько плотно, что между ними начинают действовать молекулярные силы, приводящие их к схватыванию; е) коррозийный износ, являющийся результатом изнашивания деталей машин и установок, находящихся под непосредственным воздействием воды, воздуха, химических веществ, колебаний температуры. Проявления различных видов износа, а также типовые детали, подверженные каждому из перечисленных видов, приведены в таблице 12.1. Таблица 12.1 Физический износ деталей Вид Проявление износа Типовые детали износа Механичес Отклонение от Направляющие станины, кий параллельности, столы, вал, подшипник, отклонение от цилиндрический поршень цилиндричности Абразивны Царапины и задиры на Направляющие, й сопрягаемых подшипники скольжения поверхностях Смятие Отклонение от Шпоночные, шлицевые и плоскостности резьбовые соединения Усталостн Трещины, излом деталей Валы, пружины, зубчатые ый колеса Заедание Прилипание сопрягаемых Фрикционные муфты, поверхностей тормозные колодки Коррозийн Окисление изнашиваемой Корпуса и кожухи, детали ый поверхности химических агрегатов 192 12.5.1 Диагностика износа Физический износ может быть определен по характерным признакам как для отдельных деталей, так и для машины в целом, (раздаточный материал) Например, для машин с коленчатыми валами и шатунами (двигатели внутреннего сгорания, насосы, компрессоры) внешним проявлением износа может быть глухой стук в месте сопряжения деталей, возникающий в результате механического износа шеек и подшипников. Износ может быть определен по отклонениям от номинальных режимов работы (искажение формы обработанной детали, следы дробления на обработанной поверхности). В общем случае износ машин и оборудования в целом может быть определен как снижение потребительских свойств в зависимости от наработки. Для некоторых видов машин накоплена значительная статистика по износу и построены соответствующие зависимости, позволяющие оценить износ как функцию наработки. Для большинства видов статистика либо не накоплена, либо недоступна для оценщиков, и для определения величины износа пользуются следующими методами: а) экспертные: метод эффективного возраста; метод экспертизы состояния; б) экономико-статистические: метод снижения доходности; метод стадии ремонтного цикла; в) экспериментально-аналитические: метод снижения потребительских свойств; метод поэлементного расчета; прямой метод. 12.5.2 Экспертные методы диагностики Экспертные методы основываются на суждении специалистаэксперта или самого оценщика о фактическом состоянии машины исходя из ее внешнего вида, условий эксплуатации и других факторов. Экспертные методы требуют высокого уровня знаний в 193 области конструкции и эксплуатационных характеристик оцениваемых машин. Метод эффективного возраста базируется на допущении, что можно достаточно точно определить остающийся срок службы Тост. Зная величину нормативного срока службы Тн, эффективный возраст может быть определен из выражения: Тэф = Тн – Тост, а физический износ – по формуле: Фи = Тэф / Тн. Срок Тн определяется по технической документации, а значение Тост – экспертно. Метод экспертизы состояния предусматривает привлечение специалистов для определения физического состояния машин и оборудования в соответствии с оценочной шкалой. Для повышения степени достоверности могут быть привлечены несколько экспертов, при этом результирующее значение износа определяется из зависимости Фи = Фиii, где Фиi –оценка износа i-го эксперта; i – весомость мнения i-го эксперта. Весомость мнений экспертов определяется из условия i = 1 и устанавливается в соответствии со шкалой экспертных оценок для определения коэффициента износа, приведенной ниже. Таблица 12.2 Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа Состояние оборудования Новое Очень хорошее Хорошее Характеристика физического состояния Коэффициент износа, % Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или 0 5 10 15 20 25 Продолжение табл. 12.2 Состояние оборудования Удовлетвор ительное Условно пригодное Неудовлетв орительное Негодное к применени ю или лом 194 Характеристика физического состояния Коэффициент износа, % реконструированное, в хорошем состоянии Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей таких, как подшипники, вкладыши и др. Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных аппаратов Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 97,5 100 12.5.3 Экономико-статистические методы диагностики Экономико-статистические методы применимы в тех случаях, когда имеется достоверная информация об эксплуатационных и экономических показателях в ретроспективном периоде. Метод снижения доходности базируется на допущении о том, что нарастание физического износа пропорционально снижению доходности оборудования, т. е. сокращению чистой прибыли, определяемой как разницу между выручкой и издержками. Величина Фи определяется из зависимости 195 Фи = (П0 – Пt) / П0, где П0 – прибыль, получаемая при эксплуатации новых машин; Пt – прибыль в текущем интервале времени. Метод стадии ремонтного цикла базируется на положении о том, что по мере эксплуатации машин и оборудования их потребительские свойства снижаются при возрастании физического износа. На рис. 14 приведена примерная зависимость потребительских свойств от наработки и проведенных ремонтов. Для упрощения при расчетах учитываются лишь капитальные ремонты, на протяжении ремонтного цикла Тр (наработка между двумя капитальными ремонтами) потребительские свойства убывают по линейной зависимости. Если через Кр обозначить относительное снижение потребительских свойств к концу ремонтного цикла, тогда в конце цикла значение потребительских свойств Пср1 составит: Пср1 = ПС – КрПС. Текущие ремонты ПС ПС ПСк Капитальные ремонты ПС ПСт Наработка t Наработка t Рис. 14 Фактическое и принятое изменение потребительских свойств в процессе эксплуатации машин и оборудования. Капитальный ремонт повышает потребительские свойства на величину ПС, таким образом, после его проведения ПСр = ПС – КрПС + ПС. Длительность ремонтного цикла для основных видов машин и оборудования регламентируется системой плановопредупредительных ремонтов (СППР), поэтому при допущении, 196 что в отношении объекта оценки соблюдается СППР, задача расчета износа сводится к определению интенсивности снижения потребительских свойств dПС за цикл и нахождению фактической наработки после ближайшего ремонта (начала эксплуатации). Расчеты проводятся по зависимостям: dПС = (ПС0 – КрПС0 + ПС) / Тр; ПСt = ПС – t dПС; t = М Д КсмКв. и Тс; Фи = (ПС0 – ПСt) / ПС0, где ПС0 – значение потребительских свойств в начале ремонтного цикла; t – наработка после капитального ремонта; М – число месяцев, отработанных после капитального ремонта; Д – число рабочих дней в месяце; Ксм – коэффициент сменности; Кв. и – коэффициент внутрисменного использования; Тс – продолжительность смены. 12.5.4 Экспериментально-аналитические методы диагностики Экспериментально-аналитические методы требуют проведения испытаний оцениваемого оборудования и наличия технико-экономической и технологической документации по оцениваемому объекту. Метод снижения потребительских свойств отражает зависимость потребительских свойств машин и оборудования от износа. Обобщенные потребительские свойства определяются как сумма отдельных потребительских свойств ПСi с учетом их весомости i: ПС = ПСi i, где i = 1. В процессе эксплуатации потребительские свойства снижаются на величину ПСi, при этом износ Фи = ПСi i. Метод поэлементного расчета основан на определении износа для отдельных элементов машин и оборудования и суммировании полученных величин с учетом доли себестоимости 197 этих элементов в себестоимости объекта оценки в целом. Расчетный износ i-го элемента Fip определяется из выражения: Fip = fi (ci / c) (Ti / T), где fi – фактический физический износ i-го элемента; ci, c – себестоимость i-го элемента и машин и оборудования в целом соответственно; Ti, T – нормативный срок службы i-го элемента и машин и оборудования в целом соответственно. Износ объекта в целом определяется как сумма расчетных износов его элементов: Фи = Fi. Прямой метод определения износа применим в тех случаях, когда известны стоимость новых машин и оборудования Сн и затраты З, которые необходимо произвести для того, чтобы довести изношенный объект до состояния нового. При этом износ определяется из выражения Фи = З / Сн. Таблица 12.3 Сопоставление методов оценки физического износа Наименование метода Эффективный возраст Экспертиза состояния Снижение доходности Стадия ремонтного цикла Снижение потребительских свойств Поэлементный расчет Прямой Достовернос ть Сложность получения исходной информации Необходимая квалификаци я оценщиков и экспертов Низкая Низкая Высокая Средняя Низкая Низкая Высокая Средняя Высокая Высокая Низкая Средняя Высокая Высокая Средняя Средняя Средняя Средняя Высокая Средняя Низкая 198 12.6 Функциональное и экономическое устаревание Функциональное устаревание (обесценение) – потеря стоимости машин и оборудования, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат. Функциональное устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат, часто называют технологическим устареванием. Оно возникает в результате появления новых материалов или невозможности оптимально использовать машины и оборудование из-за таких факторов, как неэффективное размещение и компоновка, излишек производственных мощностей по сравнению с требованиями современного производства, несбалансированность производственного процесса. Функциональное устаревание, связанное с различием в эксплуатационных расходах, часто называют операционным. Оно представляет собой результат либо технологических изменений, способствующих сокращению себестоимости продукции по сравнению с производственными затратами для данного типа машин и оборудования, либо неэффективности размещения и компоновки, которая увеличивает производственные затраты. Любое отличие новой техники от старой, вызывающее уменьшение привлекательности старой техники, приводит к ее обесценению и, следовательно, к ее функциональному устареванию. 12.6.1 Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами Этот вид функционального устаревания возникает, когда эксплуатационная производительность машин и оборудования из-за технических или технологических условий меньше расчетной, т.е. объект недоиспользуется. Предположим, что оценивается технологическая линия, состоящая из нескольких агрегатов. Все агрегаты имеют разный возраст и различную степень физического износа. Расчетная 199 производительность машин одинакова, и линия работает с полной нагрузкой. Экономическое устаревание отсутствует. В данном случае рыночная стоимость равна сумме стоимостей замещения каждого из агрегатов за вычетом его физического износа. Если в этой же линии один из агрегатов заменен новым, с большей производительностью, вклад нового агрегата в силу его недоиспользования будет меньше, чем его собственная стоимость как отдельной машины. В соответствии с принципом замещения необходимо найти стоимость машины с расчетной производительностью, равной производительности остальных машин. Эту новую стоимость замещения необходимо прибавить к стоимости остальных агрегатов для получения рыночной стоимости всей линии. Таким образом, здесь имеется функциональное устаревание одной из машин, вызванное избыточными капитальными затратами, снижающими ее стоимость. Величину обесценения можно определить через Н = (1 (П / Прасч)n) 100%, где Н – недоиспользование; П – реальная производительность; Прасч – расчетная производительность; n – фактор «экономии на размере» или коэффициент «торможения цены». Поскольку данная зависимость нелинейна, к выбору величины n можно подходить не очень строго. Величина n находится в переделах 0,5 0,7. Если в процессе модернизации все агрегаты будут заменены машинами большей производительности, вся линия будет работать с новой производительностью и функциональное устаревание исчезнет. Таким образом, функциональное устаревание может появляться и исчезать в зависимости от конкретных обстоятельств. В расчете стоимости установленной и работающей линии его следует учитывать, а при расчете стоимости перемещения для отдельного агрегата оно может и не учитываться. 200 То же самое можно сказать и о резервировании. Во многих отраслях техники надежность и безопасность повышается путем резервирования. Резерв может быть «горячим», когда резервный агрегат работает параллельно с основным, не беря на себя его нагрузку, т. е. в холостом режиме, или «холодным», когда резервный агрегат отключен, но постоянно готов к работе. Резервные агрегаты не испытывают функционального устаревания, хотя, возможно, они не заработают никогда. 12.6.2 Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами Расчет эксплуатационного (операционного) устаревания заключается в сопоставлении эксплуатационных расходов, характерных для оцениваемого объекта и его современных аналогов. Анализ различия в расходах позволяет провести расчет потерь, связанных со старой техникой, по сравнению с современным аналогичным оборудованием. Расчет обесценения включает следующие этапы. 1. Определение ежегодных эксплуатационных расходов по оцениваемому объекту. 2. Определение ежегодных эксплуатационных расходов для аналогичного современного оборудования. 3. Подсчет разницы затрат на эксплуатацию. 4. Учет влияния налогов. 5. Определение (оценка) остающегося срока экономической жизни объекта или времени на устранение недостатков. 6. Расчет текущей стоимости ежегодных будущих потерь с помощью капитализации или дисконтирования для остающегося срока жизни объекта по соответствующей ставке. Таким образом, операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих эксплуатационных расходов. Избыточные эксплуатационные расходы у старой техники могут быть связаны с лишними затратами труда на обслуживание старой техники (требует большего количества обслуживающего персонала), большими затратами на материально-техническое обслуживание, большими затратами на горючее или электроэнергию, меньшей производительностью и пр. 201 При расчете избыточных расходов на эксплуатацию необходимо обязательно учесть влияние налогов (подоходный налог или налог на прибыль), так как избыточные расходы уменьшают прибыль по сравнению с прибылью, которую приносят современные активы, работающие на развитом рынке. Это приводит к уменьшению налогооблагаемой базы и, следовательно, к экономии на налогах, которую следует учитывать. Остающийся срок экономической жизни может определяться по-разному. Его можно найти как при определении физического износа, им можно считать срок, определенный исходя из стратегии развития производства, когда известна плановая замена или модернизация данного оборудования. Это может быть время, определенное по продолжительности экономической жизни, если по окончании этого срока предполагается списание оборудования. Рассчитанная величина избыточных операционных ежегодных затрат должна быть приведена к текущей стоимости. В связи с этим встает очень сложный вопрос по выбору ставки дисконта. Определение ставки дисконта рассматривается в рамках оценки бизнеса, т. е., как правило, всего действующего предприятия. Оценщику машин и оборудования сложно провести адекватный выбор ставки дисконта из-за недостатка необходимой информации. При выборе ставки дисконта для оценки машин и оборудования может быть использован кумулятивный подход, при котором ставка дисконта определяется как сумма безрисковой ставки и премий за риск. Риски определяются для конкретных отраслей техники, предприятий, регионов и пр. 12.6.3 Экономическое устаревание Экономическое устаревание – потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, 202 относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Экономическое устаревание зависит от влияния слишком большого числа факторов, причем не всегда удается выявить наличие и степень влияния того или иного фактора. Довольно часто недоиспользование оборудования происходит не из-за внешних причин, а в связи с плохим управлением на конкретном предприятии, плохой работой служб маркетинга и т. д. Поэтому прежде чем рассчитывать обесценение, оценщик должен разобраться в ситуации не только на предприятии, но и в смежных отраслях техники, использующей аналогичное оборудование, учесть региональные и местные особенности. В связи с этим определение экономического устаревания – наиболее трудный этап затратного подхода. Это происходит потому, что экономическое устаревание – функция внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый актив в отдельности или их группу. Экономическое устаревание лучше оценивать с помощью доходного подхода. Если удается выявить экономическое устаревание, величину обесценения определяют, используя принцип замещения. Поскольку полезность машины в связи с недоиспользованием меньше, чем у машины, работающей с полной производительностью, то и стоимость ее уменьшается. Степень потери стоимости определяется по формуле, по которой определялось недоиспользование при расчете функционального устаревания. В соответствии с принципом замещения расчетливый инвестор не станет вкладывать деньги в непродуктивные мощности. В этом случае возможны два варианта: если предприятие работает не на полную мощность по экономическим причинам, то потери, обусловленные недоиспользованием, относятся к экономическому устареванию; если же нарушен производственный баланс (имеются узкие участки производства), то потери могут быть отнесены на функциональное устаревание. Недоиспользование может возникнуть и в силу физических причин: плохое техническое обслуживание, отложенный ремонт, недостаток запчастей и пр. Во всех случаях оценщик должен 203 выявить причины и сопутствующие обязательства, приведшие к недоиспользованию техники, чтобы четко разделить виды износа и устаревания и правильно их учесть. Кроме того, надо быть очень внимательным, чтобы не допустить двойного счета при определении функционально устаревания. Часто различия в полной стоимости воспроизводства и полной стоимости замещения заключаются в функциональном устаревании, обусловленном избыточными капитальными вложениями. Поэтому если в своих расчетах оценщик опирается на полную стоимость замещения, то вполне вероятно, что он уже учел этот вид функционального устаревания. 12.7 Доходный подход к оценке машин и оборудования Доходный подход наряду с затратным и рыночным подходами применяется для оценки машин и оборудования. Доходный подход объединяет методы дисконтированных денежных потоков, прямой капитализации дохода и равноэффективного аналога. Применение доходного подхода требует прогнозов будущих доходов за несколько лет работы предприятия. Напрямую применительно к машинам и оборудованию решить эту задачу затруднительно, поскольку доход создается всей производственной или коммерческой системой, всеми ее активами, к которым наряду с машинами и оборудованием относятся здания, сооружения, оборотные средства, нематериальные активы. Такая задача может решаться как для всего предприятия в целом, так и для отдельного цеха или производственного участка. Поэтому доходные методы базируются на поэтапном решении задачи. Вначале рассчитывают чистый доход от эксплуатации всей системы, а из нее тем или иным способом выделяют стоимость машинного комплекса, либо вначале выделяют из суммы чистого дохода ту его долю, которая непосредственно создается машинным комплексом. Затем по этой части дохода определяют стоимость самого комплекса. 204 Применение доходных подходов требует соблюдения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования производственного объекта: стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальна. В этом случае можно ожидать его наибольшей стоимости. Встречаются случаи, когда комплекс машин и оборудования наиболее эффективно эксплуатируется при условии дополнения его какими-либо устройствами и агрегатами. В этом случае оценку стоимости осуществляют с учетом этого дооснащения. 12.7.1 Метод капитализации прибыли Метод капитализации прибыли предполагает незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков, а также их умеренные и предсказуемые темпы роста и стабильное развитие бизнеса. Простота метода объясняется использованием только двух переменных: потенциальной прибыли и коэффициента капитализации. Определение базы прибыли Капитализация дохода может проводиться до или после учета выплаты процентов, начисления износа и амортизации, отчисления в резерв на замещение, компенсации собственникам, налогов, выплат основной суммы долга. Для использования в качестве доходной базы в методе капитализации прибыли предпочтительна чистая прибыль для предприятий, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся или устаревшее оборудование. Это машиностроительные предприятия с большой долей в активах технологического оборудования, вычислительные центры, таксопарки легковых автомобилей и т. п. Для предприятий, владеющих преимущественно застроенной недвижимостью, балансовая стоимость которой плавно уменьшается, но фактическая остается неизменной, в качестве доходной базы более предпочтителен денежный поток. При выборе капитализируемой базы нужно обратить внимание на следующее: 205 насколько база представляет доход в экономическом смысле; может ли база быть точно оценена применительно к данному объекту; может ли быть дана ее точная или сопоставимая оценка по сравнимым предприятиям исходя из информации, по которой могут быть определены соотношение цена/прибыль и коэффициенты капитализации; насколько данная база прибыли предпочтительна для покупателей и продавцов при определении рыночных цен. 206 Выбор временного периода При оценке потенциальной прибыли важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Считается, что применительно ко многим предприятиям достаточно проанализировать деятельность за последние пять лет, чтобы выявить устойчивую тенденцию. Но если, к примеру, за последние три года в деятельности предприятия произошли серьезные изменения, то следует использовать данные именно за этот период. Расчет чистой прибыли по ретроспективным данным может быть произведен несколькими способами. Если в динамике ретроспективной прибыли отсутствует ярко выраженная тенденция, то чистая прибыль определяется среднеарифметическим методом. Допустим, предприятие имело следующие чистые доходы: 1-й год 50000 2-й 56000 3-й 63000 4-й 69000 5-й 76000. I = (50000 + 56000 + 63000 + 69000 + 76000) / 5 = 62800. Наличие тенденции, которая экстраполируется в будущее, требует придания большего веса свежим данным по сравнению с данными предшествующего периода времени. Для этого используется метод средневзвешенной. В нашем примере получим: Чистый Весовой Результаты доход коэффицие нт 50000 1 50000 56000 2 112000 63000 3 189000 69000 4 276000 76000 5 380000 Итого 15 1007000 Средневзвешенная чистая прибыль равна 207 I = 1007000 / 15 = 61100. В случае резкого колебания прибыли в последний год целесообразно использовать трендовый анализ. Соотношением для расчета служит формула прямой: Y = a + bX, где Y – чистая прибыль в i-м году; X – вес i-го года; а и b – коэффициенты, определяемые из выражений: а = (Y –b(Х)) / n; b = (n(XY) – (X)(Y)) / (n(X2) – (X2)), где n – число периодов наблюдений. Для нашего случая получим: X Y X2 XY 1 50000 1 50000 2 56000 4 112000 3 63000 9 189000 4 69000 16 276000 5 76000 25 380000 Итого 15 314000 55 1007000 а = (314000 – 1480 15) / 5 = 58300; b = (5 1007000 – 15 314000) / (5 55 – 55) = 1480; Y = 58300 + 1480 5 = 65700. В случае высокой стабильности прибыли метод средневзвешенной дает более высокую величину прибыли, чем метод среднеарифметической. С целью сопоставления возможно применение всех методов. Следующий этап – выбор коэффициента капитализации. Он во многом определяется устойчивостью дохода предприятия. Более низкий коэффициент капитализации соответствует устойчивому росту прибыли, и наоборот, при нестабильных прибылях коэффициент капитализации повышается. Порядок действий при оценке стоимости машин и оборудования методом капитализации прибыли 1. Выделяют производственную систему (предприятие, цех, участок, модуль), машинный комплекс которой необходимо 208 оценить, и определяют чистый доход D от эксплуатации этой системы. 2. Определяют часть чистого дохода, относимого к земле: Dзем = Сзем rк.зем, где Сзем – текущая стоимость земли базисного года; rк.зем – коэффициент капитализации для земли. 3. Определяют часть чистого дохода, относимую к зданиям и сооружениям: Dзд = Сзд rзд, где Сзд – текущая стоимость зданий и сооружений в базисном году; rзд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений, определяемый из выражения: rзд = rк.зем rвоз, где rвоз – коэффициент возврата капитала. Коэффициент возврата капитала определяется двумя способами: или как величина, обратная сроку службы либо полезной жизни здания, или по формуле расчета коэффициента взноса на амортизацию (шестая колонка таблиц шести функций). 4. Методом остатка определяют часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу: Dмаш = D – Dзд – Dзем. 5. Методом прямой капитализации рассчитывают стоимость машинного комплекса: Смаш = Dмаш / (i + ka), где i – ставка дисконта; kа – коэффициент амортизации (возврата капитала). Коэффициент амортизации для машин и оборудования определяется с помощью фактора фонда возмещения (третья колонка таблиц шести фукций): ka = i / ((1 + i)T – 1), где T – нормативный срок службы машин и оборудования. 6. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это с помощью долевого коэффициента: Dед = Dмаш Вед, 209 где Вед – долевой коэффициент для оцениваемой единицы оборудования или машины, равный доле балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости машинного комплекса либо доле ремонтной сложности этой единицы в суммарной ремонтной сложности всего комплекса. 12.7.2 Метод дисконтирования чистых доходов Этот метод обладает рядом достоинств. Он позволяет получить прогнозную, то есть будущую доходность фирмы, что представляет наибольший интерес для инвестора. Метод дисконтирования доходов дает возможность учесть экономическое устаревание фирмы, показателем которого является превышение величины рыночной стоимости, полученной методом накопления чистых активов, над величиной рыночной стоимости, полученной методом дисконтирования доходов. Этот метод точнее других позволяет определить рыночную стоимость предприятия, но сложность его применения – в неточности прогнозирования. Порядок действий при оценке стоимости машин и оборудования методом дисконтирования чистых доходов 1. Определяют чистый доход от функционирования производственной или коммерческой системы (предприятия, цеха, участка), предварительно выделив машинный комплекс которой необходимо оценить. Под чистым доходом здесь понимается разница между валовым доходом, т.е. выручкой от реализации, и суммой затрат на производство и реализацию продукции. При этом в сумму затрат не входят амортизационные отчисления. Таким образом, чистый доход представляет собой сумму чистой прибыли, амортизации и налога (на прибыль). При прогнозировании дохода для уменьшения дисперсии прогнозируемой величины рассчитывается средневзвешенная величина дохода D из соотношения: D = (Dпес + 4Dвер + Dопт) / 6, 210 где Dпес – пессимистическая оценка дохода при функционировании предприятия в наихудших условиях; Dвер – прогноз, составленный из наиболее вероятных условий; Dопт – оптимистическая оценка дохода при функционировании предприятия в наиболее благоприятных условиях. Затем анализируются и прогнозируются расходы. Следует учесть, что темпы роста постоянных и переменных издержек отличаются и поэтому рассчитываются отдельно. Амортизационные отчисления рассчитываются исходя из основного капитала и прогнозов капитальных вложений. Затем определяются административные расходы, расходы на услуги (продажу продукции) и сумма налогов, которую должно выплатить предприятие. В модели оценки капитальных активов ставка дисконта определяется из соотношения: i = if + (im – if), где i – ставка дисконта или ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал; if – безрисковая ставка дохода; – мера систематического риска – соотношение между доходом на конкретную акцию и уровнем рыночного дохода; im – if – рыночная премия за вложения в рискованный актив. Учет инфляции осуществляется по модели: iр = (in – iи) / (1 + iи), где iр – реальная безрисковая ставка дохода; in – номинальная безрисковая ставка дохода; iи – темп инфляции. 2. Рассчитывают текущую стоимость производственной системы: С = (D / i)(1 – 1 / (1 + i)T) + Cм / (1 +i)T, где D – чистый доход, получаемый от эксплуатации всей системы и определенный на первом этапе; i –ставка дисконта; Cм – остаточная стоимость имущества к концу последнего (Тго) года службы машинного комплекса. Для упрощения вышеприведенного соотношения можно использовать функции денежной единицы: F5 – текущая 211 стоимость единичного аннуитета; F4 – текущая стоимость денежной единицы. Тогда соотношение можно записать: С = D F 5 + C м F 4. 3. Определяют стоимость машинного комплекса Смаш: Смаш = С – Cзем – Сзд. 4. Если нужно определить стоимость единицы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это с помощью долевого коэффициента: Сед = Смаш Вед. 12.7.3 Метод равноэффективного аналога При этом методе подбирается функциональный аналог (базисный объект), который выполняет одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по таким техническим характеристикам, как производительность, срок службы, качество изготовляемой продукции и другим показателям. В этом методе оценивается доход от объекта, но не в полном его объеме, а только в той части, на которую доход оцениваемого объекта отличается от дохода функционального аналога. Стоимость объекта выводится из цены базисного аналога при условии обеспечения их равной прибыльности. Метод базируется на положениях теории эффективности техники. Математическая модель получается из формулы для расчета экономического эффекта, если предположить, что разность эффектов оцениваемых объектов равна нулю (условие равноэффективности): С = (Сб + Иб / (kаб + i))(Q / Qб)(kaб + i) / (ka + i) – И / (ka + i), где С – стоимость оцениваемого объекта; Сб – стоимость базисного объекта; Иб и И – годовые издержки эксплуатации базисного и оцениваемого объектов соответственно (без их амортизации); kаб и kа – коэффициенты амортизации базисного и оцениваемого объектов соответственно, рассчитанные по фактору фонда возмещения; 212 Q и Qб – годовой объем продукции, производимой с помощью базисного и оцениваемого объектов соответственно. 12.8 Рыночный подход Рыночный подход применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитый вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться: с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке; с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с последующим внесением поправок при отсутствии точного аналога; с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок при отсутствии вторичного рынка. Данный подход включает два основных метода прямого сравнительного анализа продаж и статистического моделирования стоимости техники. 12.8.1 Информационное обеспечение Методика организации базы данных определяется самим оценщиком. База данных может быть организована в алфавитном порядке по фирмам-производителям, системам кодировки данных, основным отраслевым классификационным категориям или другим принципам или их комбинациям. В такой библиотеке должна быть следующая информация: реальные цены известных сделок купли-продажи нового и подержанного оборудования; цены прейскурантов-производителей или дилеров; цены предложений (оферт), полученные в результате письменных или устных запросов; индексы цен. Такая информация имеет различную ценность и доступность. Цены реальных сделок Уровень полезности информации: 213 наиболее точно отражает уровень цен на конкретный момент; дает возможность получения информации о деталях сделки и условиях контракта. Источники: личные связи; пресса и специализированные издания. Цены прейскурантов и каталогов Уровень полезности информации: точно отражают тип объекта, комплектацию и другие технические условия; это номинальные, или базовые, цены, в них не отражены возможные многочисленные скидки, получаемые в зависимости от реальных условий сделок. Источники: легко доступны по запросам. Цены оферт (предложений о продаже и покупке) Уровень полезности информации: точно отражают тип объекта, комплектацию и другие технические условия; содержат некоторое завышение или занижение (уторговывание). Источники: доступны по запросам, однако необходимы личные связи и определенная тактика для надежного получения информации. Индексы цен Уровень полезности информации: вспомогательная информация, сами по себе не могут быть использованы. Источники: общеэкономические и отраслевые издания. Индексы цен – один из самых простых и эффективных способов решения задач по оценке. Они представляют собой относительные показатели, отражающие динамику цен. Индексы цен всегда приводятся с указанием базового года, в котором значение индекса принимается равным 1 или 100%. 214 Основой для исчисления индексов служат преимущественно номинальные цены. Поэтому публикуемые индексы дают лишь приблизительную картину динамики прейскурантных цен, а не цен фактических сделок. Индексы цен определяются по формуле: I = q1P1 / q1P0, где q1 – количество товаров, произведенных в текущем периоде; P1, P0 – цены товаров, произведенных в текущем и базовом периоде соответственно. Бывают групповые и сводные индексы, т.е. относящиеся к одной группе оборудования или охватывающие несколько групп. Исчисление группового или сводного индекса производится на основе «схемы взвешивания», т.е. на основе удельных весов отдельных товаров или товарных групп в общей стоимости всех товаров. Индексы цен позволяют выявить основные тенденции в движении цен. При помощи индексов можно выявить динамику цен на продукцию целых отраслей промышленности или какихлибо товарных групп. Показания такого группового индекса могут отличаться от динамики цен входящего в эту группу товара с конкретными качественными показателями. Следовательно, публикуемые индексы цен недостаточны для определения цен по многим конкретным позициям. Применение индексов затрудняют следующие проблемы: Результат зависит от точности определения исторической себестоимости. Историческая себестоимость – затраты на приобретение нового оборудования у фирмы-производителя. Оценщик не всегда может доверять бухгалтерской информации. Во-первых, оборудование могло покупаться не новым. Вовторых, бывает сложно или даже невозможно выяснить, какие именно статьи затрат включены при определении первоначальной себестоимости в момент приобретения, монтажа, подключения и пуска в эксплуатацию данной установки. Втретьих, довольно часто встречаются ошибки и приписки. Трудности с поиском подходящего индекса. При поиске подходящего индекса приходится пользоваться групповыми индексами. Обычно публикуются индексы достаточно широких 215 групп, хотя оценщику нужны индексы как можно более узких групп. Кроме того, обычно существует большое число разновидностей комплектующих, из которых состоит то или иное оборудование, поэтому не всегда понятно, в каких отраслях следует искать подходящие индексы. Неизвестность относительных весов при выведении индексов. Оценщик никогда не узнает, каковы были весовые коэффициенты при выведении индекса, т.е. какое место в полном объеме продукции занимает данная конкретная машина. «Устаревание» индекса и накопление ошибок. Индексы отражают общую динамику цен, зависящую от многих причин, т.е. индекс учитывает сразу все: общие изменения в экономике страны, положение дел в данной и смежных отраслях, изменение цен в данной и смежных отраслях, изменение цен на сырье, энергию, труд, инфляцию и технический прогресс. Последнее наиболее важно, так как машины, выпускаемые сегодня и несколько лет назад, как правило, существенно отличаются по многим основным техническим характеристикам часто при том же наименовании и даже марке. Если с помощью индекса определить полную стоимость воспроизводства старой машины, можно допустить серьезную ошибку за счет привнесения в старое оборудование новейших технических достижений. Поэтому в мировой практике считается, что индексами можно пользоваться при пересчете стоимостей во временном интервале до трех, редко пяти лет, в крайнем случае – до семи лет, и никогда – свыше десяти. Вообще серьезные западные оценщики считают индексы «последним прибежищем» оценщика. При подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин и оборудования, которые так же, как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране. Для оценки необходима письменная информация. При использовании данных в устной форме гарантией их точности служит авторитет оценщика. Для повышения надежности анализа следует привлекать несколько (3-5) источников информации. 216 12.8.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж Метод прямого сравнительного анализа продаж применяется, когда имеется возможность подобрать аналог (или аналоги) оцениваемой машины. Цена объекта-аналога, по которому недавно произведена продажа, анализируется и корректируется в соответствии с различиями, которые имеются между объектоманалогом и оцениваемым объектом. Различия оцениваются по следующим характеристикам: по возрасту объекта, состоянию, степени устаревания, комплектности, местоположению, производителю, рыночным условиям (соотношение спроса и предложения и пр.), мотивации (цены продаж техники будут различными в зависимости, например, от того, приобретается ли она дилером для последующей продажи либо производителем для последующей эксплуатации), условиям финансирования, качеству объектов и их количеству (удельная цена объекта в случае оптовой продажи будет ниже обычной розничной цены), размерам, типу, времени продажи, типу сделки (конкурс, аукцион, оптовый склад, магазин и пр.). Приведенные характеристики сравнения объектов не исчерпывают весь их состав. Существуют и другие параметры, по которым могут сравниваться аналогичный и оцениваемый объекты. Эксперт-оценщик должен стремиться найти рыночные данные об объекте, наиболее близком к оцениваемому. Чем более сходными будут аналогичный и оцениваемый объекты, тем меньшее количество поправок потребуется вносить, тем легче, точнее и достовернее будет оценка. Например, стоимость автомобиля можно определить по каталогу, если известны производитель, номер модели, возраст и комплектность. Тогда корректировки потребуются лишь на пробег, время продажи, местоположение, состояние и степень устаревания. В данном случае оценщик сравнивает цены продаж идентичных автомобилей. Если же сравнение осуществляется по аналогичным объектам, например, по оборудованию, которое уже не выпускается или произведено не на том предприятии, где произведено оцениваемое оборудование, то количество сравниваемых параметров значительно увеличивается. 217 12.8.3 Определение поправок или корректировок После сопоставления всех факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимости объектов-аналогов, а не в стоимость объекта оценки. Очередность внесения поправок следующая: поправки на техническую сопоставимость; поправки к ценам на различия в условиях продажи. Поправки на техническую сопоставимость. Различают поправки на: типоразмер (мощность, грузоподъемность, производительность); комплектацию (наличие дополнительных приспособлений и устройств); возраст; качество; состояние, степень физического износа; местоположение объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера). Часто подобранные аналоги отличаются по мощности, производительности. В этом случае для внесения поправки можно использовать зависимость: Р1 / Р2 = (N1 / N2)n, где Р1, Р2 – цены (затраты) пары сопоставимых машин; N1, N2 – мощность, производительность или иной параметр сопоставимых машин; n – коэффициент «торможения цены», зависящий от конкретного вида технических устройств. Например, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов – 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, – 0,6 – 0,7 и т. д. Эта формула широко используется из-за простоты и достаточно высокой надежности. Но зависимость между ценами и параметрами имеет в действительности более сложный характер, поэтому значение показателя n может изменяться в зависимости от диапазона мощности. Особенно заметно 218 отклонение показателя n для машин на границах параметрического ряда (для наибольших и наименьших размеров). Это связано с серийностью, конструктивными особенностями. Поэтому цены в отдельных случаях (например, сверхмощные тракторы) растут быстрее, чем изменяются их параметры, и показатель n в формуле может превышать 1. Ниже приведены значения показателя n в зависимости от мощности для насосов и транспортеров. 219 Таблица 12.4 Значение показателя горизонтальных центробежных насосов Диапазон мощностей кВт л.с. 0,55 – 1,47 1,47 – 2,2 2,2 – 3,68 3,68 – 5,52 5,52 – 7,36 7,36 – 11 11 – 18,4 18,4 – 29,4 29,4 – 36,8 36,8 – 73,6 0,75 – 2 2–3 3–5 5 – 7,5 7,5 – 10 10 – 15 15 – 25 25 – 40 40 – 50 50 – 100 степени n для Показатель степени n Специальн ый сплав 0,13 0,30 0,30 0,50 0,50 0,68 0,68 0,86 0,86 0,86 Нержавею Углеродист щая сталь ая сталь 0,20 0,08 0,20 0,08 0,40 0,08 0,40 0,22 0,60 0,22 0,60 0,22 0,78 0,22 0,78 0,66 – 0,66 – – Чугун 0,07 0,20 0,20 0,20 0,40 0,40 0,58 0,75 0,75 0,75 Таблица 12.5 Величина показателя степени n для транспортеров Транспортеры Ленточные из углеродистой стали Шнековые Диапазон изменения произведения габаритных размеров, фут2 Показатель степени n 10 – 60 60 – 200 200 – 1200 10 – 20 20 – 50 50 – 100 100 – 500 0,23 0,50 0,81 0,22 0,39 0,53 0,77 Примечание. Если длина, ширина и диаметр выражены в мм, то их произведение нужно разделить на 7750. Очевидно, что формулой можно пользоваться только для сопоставления машин с близкими значениями параметров (30 – 50%), иначе точность результата резко снижается. Показатель степени n можно определить на основании имеющихся данных о ценах и параметрах ряда аналогичных изделий: n = lg(Р1 / Р2) / lg (N1 / N2). 220 Узнав цены и параметры, по крайней мере, двух изделий, легко рассчитать значение n. Для достоверного значения необходимо провести расчет не менее чем по 3-5 изделиям конкурирующих фирм. Другой важный показатель, влияющий на затраты при производстве и требующий внесения поправок, является частота вращения. Ниже в качестве примера приведены поправки на частоту вращения электродвигателей. Таблица 12.6 Поправки на частоту вращения электродвигателей Частота вращения, об/мин Диапазон мощностей, кВт Цена, (в % от базовой) 3000 1500 100 1000 1000 750 750 До 100 – До 1 1 – 10 10 – 100 До 10 10 – 100 90 100 115 125 120 170 150 Математические модели цен При наличии нескольких параметров, существенно влияющих на цену машин, применяются более сложные математические зависимости. Обычно для этого используются модели цен, связывающие параметры изделия и его цену. Подставив в нее параметры конкретного изделия, можно получить его цену. Для построения математических моделей цен используется метод корреляционно-регрессионного анализа. В общем виде зависимость цены изделий сразу от нескольких параметров выглядит так: Р = f(x1, x2, …, xn), где Р – цена изделия; x1, x2, …, xn – параметры. Задача заключается в том, чтобы найти математическое выражение путем обработки имеющейся информации о ценах и параметрах однотипных изделий. Последовательность действий при построении математической модели следующая: 221 выбор параметров изделия, в наибольшей степени влияющих на уровень цены; выбор формы зависимости (вида уравнения регрессии); формирование массива исходной информации; выполнение математических процедур (определение коэффициентов уравнения регрессии); анализ полученных результатов и выбор окончательного варианта модели. Рассмотрим содержание каждого из этапов. Выбор параметров изделия, в наибольшей степени влияющих на цены. Сколько и каких параметров необходимо выбрать, решается экспертным путем. Число параметров (аргументов), включаемых в модель, должно быть меньше, чем число изделий, по которым строится модель. При большом числе аргументов модель становится громоздкой, а точность практически не увеличивается, так как наибольшее влияние на цену оказывает изменение лишь нескольких основных параметров. На практике чаще всего в моделях цен используются 3 – 7 параметров. Степень зависимости цены от какого-либо параметра (тесноту корреляционной связи) можно оценить с помощью коэффициента корреляции. При этом исключаются те параметры, коэффициент корреляции которых меньше наперед заданного значения. Параметры, вкладываемые в модель, должны быть независимы между собой. На практике такая связь, как правило, существует, поэтому это требование в полной мере соблюсти сложно. Зависимость между факторами-аргументами называется мультиколлинеарностью. Мультиколлинеарность усложняет математическую обработку. Поэтому при выборе параметров надо исключить введение в модель параметров, сильно зависящих друг от друга. Коэффициенты корреляции между введенными в модель параметрами должны быть меньше, чем коэффициенты корреляции между этими параметрами и ценой. Выбор вида уравнения регрессии. Чаще всего используется два вида формул. Линейная формула: 222 Р = а0 + а1х1 + а2х2 + … + anxn, где а0, а1, а2, … an – коэффициенты параметрического уравнения; а0 – свободный член. Степенная мультипликативная формула: Р = а0х1а1 х2 а2 … xnan. Предпочтительное использование этих формул объясняется прежде всего простотой их математической обработки. Формирование массива исходной информации. Важнейшие требования к информации – ее однородность и представительность. Информация однородна, если различия в ценах изделий обусловлены только различиями в параметрах, включенных в модель. Все остальные различия и не учитываемые в моделях параметры должны быть одинаковы. Основные причины неоднородности – разброс информации во времени, неодинаковые коммерческие условия продажи, различия в конструкции и комплектации изделий. Неоднородность можно попытаться исключить с помощью индексов цен, курсов валют, учета различий в транспортировке и т. д. Чтобы информация была представительной, для включения в модель необходимо отобрать информацию по ценам и параметрам основных фирм-производителей данного вида оборудования. Выполнение математических процедур. Осуществляется на компьютере с использованием пакета программ, который включает программу расчета коэффициентов корреляции для отбора факторов-аргументов и проверки степени их мультиколлинеарности, программы расчета коэффициентов регрессии и статистических характеристик полученных моделей. Анализ полученных результатов и выбор окончательной модели. Путем логического анализа проверяется соответствие полученной модели сущности моделируемого процесса. Обычно строится несколько вариантов модели с использованием разных видов зависимостей и из разработанных вариантов выбирается наилучший по точности и удобству использования. 223 Поправки к ценам на различия в условиях продаж. Приводят цены всех найденных аналогов к единым коммерческим условиям продаж. Наиболее важные и распространенные поправки: поправка на уторговывание, срок поставки, дату продажи, серийность и условия платежа. Поправка на уторговывание. Это скидка с первоначальной цены предложения, как правило, завышенной. Завышения и, следовательно, скидки во многом носят субъективный характер. Поэтому определение величины скидки на уторговывание в каждом конкретном случае требует тщательного анализа большого числа различных ценообразующих факторов. Поправка на сроки поставки. Срок поставки определяет уровень производственных затрат, особенно при изготовлении уникальной, малосерийной продукции. Величина поправки зависит от длительности производственного процесса и темпов инфляции. Поправка на дату продажи. Чем дальше отстоит дата продажи от даты оценки, тем больше изменяются условия на рынке и цены на нем. Величина поправки может определяться с помощью индексов. В любом случае следует стремиться к тому, чтобы дата продажи была максимально приближена к моменту оценки. Поправка на серийность. Увеличение серийности позволяет снизить долю затрат на проектирование, приходящуюся на единицу продукции, а также приобретать материалы и комплектующие со скидкой, зависящей от величины серии. Поправка на серийность рассчитывается по формуле: Ц = С + И + Н, где Ц – цена машины; С – стоимость проектирования и изготовления оснастки; И – издержки производства по изготовлению машины; Н – неизменная часть цены (прибыль, амортизационные отчисления, накладные расходы). При серийной поставке цена может быть подсчитана по формуле: Цп = С / n + К1МИ + К2РИ + Н, 224 где Цп – цена с учетом поправок на серийность; n – число машин в серии; К1 – коэффициент, учитывающий снижение средней стоимости затрат на материалы и комплектующие изделия вследствие серийности; М – доля материалов и оборудования в величине И; К2 коэффициент, учитывающий снижение трудозатрат; Р – доля затрат на рабочую силу в величине И. Поправка на условия платежа. Условия платежа (авансовые платежи, платеж наличными, платеж в рассрочку, кредит, платеж в смешанной форме) характеризуют коммерческие условия продаж. Например, когда сравнивается продажа за наличные с продажей, предусматривающей предоставление кредита, необходимо либо: увеличить цену объекта, поставляемого на условиях оплаты наличными, на скрытую часть стоимости кредита (неучтенную в годовых процентах, взимаемых поставщиком с покупателя); уменьшить цену товара, поставляемого на условиях кредита, на скрытую часть стоимости кредита. К коммерческим поправкам можно отнести и поправки, связанные с транспортными расходами. Часть поправок на различия в условиях продаж делается в абсолютном стоимостном выражении, а другие вводятся в виде поправочных коэффициентов. К абсолютным поправкам относятся поправки на конкретную разницу в некоторых условиях поставки (транспортные расходы, затраты на страхование, на гарантии и пр.), к относительным – поправки на уторговывание, сроки поставки, условия платежа и т.п. 12.8.4 Метод статистического моделирования Метод статистического моделирования заключается в том, что оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны. Для данной совокупности объектов с использованием теории статистики и экономикоматематического моделирования разрабатывается 225 математическая модель зависимости цены от одного или нескольких известных параметров. По этой математической модели рассчитывается стоимость оцениваемой техники, определяется как бы среднестатистическая из данной совокупности однородных объектов. В зависимости от вида математической модели, выбранной для расчетов стоимости объекта, различают следующие разновидности данного метода оценки: • метод удельных стоимостных показателей; • метод корреляционных моделей; • экспертный метод. Метод удельных стоимостных показателей основывается на предположении о наличии прямой пропорциональной зависимости между стоимостью оцениваемого объекта и анализируемым параметром (А): С Суд А Сдоп , где С — стоимость оцениваемой техники; Суд — удельная стоимость объекта (например, стоимость 1 л. с. для двигателей; 1 т грузоподъемности для транспортных перевозок); Сдоп — стоимость дополнительных устройств. Массогабаритный метод оценки техники является разновидностью метода удельных показателей. Главными показателями оценки в данном случае служат массогабаритные параметры: масса оборудования или объем техники. Этот метод используется при оценке машинного парка. Машинный парк разбивается на однородные группы машин, определяется их масса и с помощью удельных весовых стоимостных параметров по каждой группе машин рассчитываются стоимости каждой группы; суммирование этих стоимостей дает стоимость всего машинного парка. Метод корреляционных моделей базируется на факте существования корреляционной связи между стоимостью оцениваемого объекта и его технико-экономическими 226 параметрами. Построение и анализ корреляционных моделей осуществляются в такой последовательности. На первом этапе определяется совокупность однородных объектов, аналогичных оцениваемому. Совокупность определяется вначале по видам, затем по характерному для отдельного вида машин технико-экономическому параметру (или параметрам), оказывающему наибольшее влияние на уровень стоимости объекта. На данном этапе также собираются исходные данные по выбранному параметру (или параметрам) по всей отобранной совокупности машин. На втором этапе в результате анализа статистических данных о параметрах делается предположение о форме корреляционной связи между стоимостью объекта и выбранными для анализа параметрами. Причем при парной корреляции могут быть использованы элементарные математические функции: линейная, степенная гиперболическая и пр.; при многофакторной корреляции – линейные или степенные функции вида С n i xi . i 1 Вначале могут быть выбраны несколько функций, а затем по формальным и неформальным критериям (например, по величине среднеквадратического отклонения теоретических данных, полученных по модели, от фактических данных) выбирается модель, наиболее адекватно отображающая реальное состояние тенденций и ее стоимость. Результаты оценки, полученные по корреляционным моделям, достаточно точные при наличии большой выборки данных (число объектов для построения корреляционной модели должно превышать число параметров, включаемых в модель, в 4 6 раз). Такой подход требует существенных объемов информации и применения адекватных методов сравнения. Оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы «впрок», так как оценщику приходится работать с самыми различными типами 227 машин и оборудования, и каждая следующая оценка может проходить в совершенно другой отрасли техники. Экспертный метод оценки техники заключается в определении средневзвешенного параметра в условных единицах (например, в баллах), характеризующего технико-экономические свойства объекта и связанного пропорциональной зависимостью со стоимостью объекта. В этом случае осуществляется сопоставление стоимости объекта и уровня его качества, производительности, надежности, дизайна и прочих параметров, выраженных в баллах. Расчет стоимости объекта производится по следующей формуле: С b n Bi Ai , i 1 где b — стоимость одного балла; Вi — удельный вес i-го параметра в баллах в общей совокупности i 1; Аi — значение i-го параметра в баллах. Если при оценке какое-либо свойство техники не удается описать конкретным параметром (например, комфортность, управляемость техники и др.), то балльная оценка осуществляется экспертным путем. Для этого разрабатываются различные вспомогательные таблицы с соответствующими пояснениями: "отлично", "хорошо", "удовлетворительно" и т. д. Ранжирование и определение удельных весов отдельных свойств техники также осуществляются экспертным путем, чаще – опросом специалистов. В процессе экспертизы широко используются парные сравнения, матрица предпочтений, расстановка приоритетов и другие приемы. Экспертные методы оценки обычно используются тогда, когда стоимость объектов зависит в большей степени от качественных характеристик. Описанные выше методы сравнительного (рыночного) подхода используются, если имеется достаточно информации об аналогичных объектах. Выбор того или иного метода оценка 228 определяется в основном характером объекта и наличием информации о нем. 12.9 Затратный подход Стоимость, определяемая с помощью затратного подхода, может не совпадать с рыночной стоимостью, но встречается немало случаев, когда применение затратного подхода оказывается оправданным и даже единственно возможным, например, при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке затратным подходом. Подобные объекты могут сегодня не производиться и их производство никто не собирается налаживать. Если бы даже такое производство и существовало, в нем использовались бы уже новые материалы и технологии. В нашей стране практика расчета стоимости на основе затрат хорошо известна, так как до наступления рыночной реформы все цены устанавливались только затратным подходом. Практически затратный подход к оценке машин и оборудования реализуется в следующих методиках: 1) расчет по цене однородного объекта; 2) поэлементный (поагрегатный) расчет; 3) анализ и индексация затрат; 4) расчет по укрупненным нормативам. 12.9.1 Расчет по цене однородного объекта Для оцениваемого объекта подбирают однородный объект, похожий по конструкции, используемым материалам и технологии изготовления. Причем однородный объект может иметь совсем другое назначение и применяться в другой отрасли. Однородный объект пользуется определенным спросом на рынке и цена на него известна. Предполагают, что себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости оцениваемого объекта и 229 формируется под влиянием общих для данных объектов производственных факторов. Цена на однородный объект складывается из полной себестоимости производства, чистой прибыли предприятия, налога на прибыль, торговой наценки и НДС. Полная себестоимость изготовления однородного объекта Сп.од равна: Сп.од = ((1 – Нд.с)(1 – Нпр – Кр) Цод) / (1 – Нпр), где Цод – цена однородного объекта (включая НДС); Нд.с и Нпр – ставки налогов на добавленную стоимость и на прибыль соответственно; Кр – показатель рентабельности продукции, т. е. доля чистой прибыли и торговой наценки по отношению к цене. Наибольшую трудность представляет определение показателя рентабельности. Он зависит больше всего от того, насколько велик спрос на данный однородный объект на рынке. Можно принять, что показатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом продукции составляет 0,25 – 0,35, для продукции, имеющей средний спрос, – 0,1 – 0,25, для продукции с малым спросом – 0,05 – 0,1. Полная себестоимость оцениваемого объекта рассчитывается по себестоимости однородного объекта, при этом вносится корректировка, учитывающая различия в массе или объеме конструкций объектов: Сп. = Сп.од (G / Gод), где G и Gод – масса или объем конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно. Если оцениваемый и однородный объекты изготовляются при разных типах производства, то вносится поправка на различие в коэффициентах серийности производства. Далее рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта Sв: Sв = ((1 – Нпр) Сп.) / (1 – Нпр – Кр). В этой формуле показатель рентабельности должен соответствовать степени ликвидности оцениваемого объекта. При 230 оценке объектов, которые не пользуются спросом, их стоимость принимают равной себестоимости. 12.9.2 Поэлементный (поагрегатный) расчет Данная методика применима в случаях, когда оцениваемый объект может быть собран из нескольких составных частей, которые можно приобрести и цены на которые известны на рынке. При этом исходят из того, что сборка такого изделия несложна и может быть выполнена самим потребителем. Характерный пример такой оценки – оценка стоимости компьютера по частям. Другой пример – стоимость поточной линии, собираемой из нескольких единиц универсального оборудования. Последовательность определения стоимости следующая. 1. Анализ структуры оцениваемого объекта и составление перечня его основных частей (устройств, блоков, агрегатов), которые могут быть приобретены отдельно. 2. Сбор ценовой информации по каждой части объекта. Если цены относятся к разным моментам времени, то их индексируют, приводя к моменту оценки. 3. Расчет себестоимости объекта в целом по формуле: Сп. = (1 + Ксоб) Цэл, где Цэл – суммарная стоимость частей объекта, рассчитанная по ценам этих частей; Ксоб – коэффициент, учитывающий собственные затраты изготовителя (равен 0,3 – 0,4). Затем определяют восстановительную стоимость: Sв = ((1 – Нпр) Сп.) / (1 – Нпр – Кр). 12.9.3 Анализ и индексация затрат Анализ и индексация затрат заключается в приведении старой стоимости (цены) объекта к современному уровню цен с помощью корректирующих индексов (индексов-дефляторов). Если известны ценовые индексы для той группы продукции, к 231 которой относится оцениваемый объект, за временной интервал от момента действия старой цены до момента оценки, то осуществляется прямое индексирование цены объекта. Этот подход реализуется, например, при переоценке основных фондов с помощью индексирующих коэффициентов, утверждаемых Госкомстатом. Особенность данной методики в том, что индексированию подвергают не стоимость (цену) объекта в целом, а затраты, из которых складывается его себестоимость. За основу берут цены тех ресурсов, которые расходуются при производстве объекта. Информация о ценовых индексах ресурсов обычно более доступна, чем о ценовых индексах готовых изделий. Речь идет о базисных ценовых индексах, представляющих собой отношение цены на конец определенного периода (года, квартала, месяца) к цене на конец базисного периода. Чтобы привести значение затратного показателя к моменту оценки, надо этот показатель по состоянию на исходный момент умножить на корректирующий индекс. Корректирующий индекс – отношение ценового индекса ресурса на момент оценки к ценовому индексу того же ресурса на исходный момент. По исходной стоимости объекта Sисх (без НДС) на определенный момент определяют его полную себестоимость по формуле: Сп = ((1 – Нпр – Кр) Sисх) / (1 – Нпр). Затем задаются структурой себестоимости по видам расходуемых ресурсов. На практике группируют затраты в себестоимости по четырем экономическим элементам: материалы (М), энергоносители (Э), оплата труда (Т), амортизация (А). Для оценки структуры могут быть использованы данные из статистических ежегодников или с предприятий-изготовителей. По процентным соотношениям в структуре рассчитывают указанные четыре экономических элемента, из которых состоит полная себестоимость. Далее в зависимости от вида к затратам применяют тот или иной ценовой индекс, или индексирующий показатель. Если объект изготовлен из черных металлов, то для индексации затрат на материалы используют индексы цен на продукцию черной 232 металлургии. Если в объекте много также цветных металлов, то ценовой индекс на материалы комбинируют из индекса цен на продукцию черной металлургии и индекса цен на продукцию цветной металлургии. Затраты на энергоносители индексируют по индексу цен на продукцию электроэнергетики. Затраты на оплату труда индексируют по величине среднемесячной заработной платы в промышленности. Причем корректирующий индекс рассчитывают как отношение среднемесячной заработной платы на момент оценки к среднемесячной заработной плате на исходный момент. Можно также индексировать данные затраты по величине минимальной заработной платы, установленной законом. Для индексации амортизации применяют комплексный индекс, объединяющий ценовой индекс на продукцию промышленности строительных материалов Iстр.м и ценовой индекс на продукцию машиностроения Iмаш. Например, органы статистики при разработке коэффициентов для переоценки фондов применяют следующий комбинированный индекс для амортизации: 0,4 Iстр.м +0,6Iмаш. Проиндексированные затраты суммируют и находят себестоимость объекта на момент оценки. Затем себестоимость преобразуют в стоимость по формуле Sтек = ((1 – Нпр) Сп.) / (1 – Нпр – Кр). Пользоваться этим методом надо довольно осторожно. Во-первых, неточности возникают при определении структуры себестоимости по экономическим элементам. Хотя структура себестоимости достаточно устойчива, на нее влияет ряд факторов. У сложных и трудоемких в изготовлении объектов повышена доля затрат на оплату труда. У тяжелых и металлоемких объектов в себестоимости значителен удельный вес материальных затрат. У объектов массового производства при высокой автоматизации производства в себестоимости повышенный процент затрат на амортизацию. Во-вторых, не всегда имеет место полная идентичность между используемыми ресурсами и той «корзиной» товаров, для которых выведены ценовые индексы. 233 В-третьих, ценовые индексы на момент оценки приходится прогнозировать по динамике на предшествующий период, и это тоже приводит к ошибкам. Однако дифференцированная индексация по экономическим элементам дает более надежные результаты, чем прямая индексация стоимости (цены) по одному корректирующему индексу. В любом случае следует избегать индексации на значительном отрезке времени, особенно в период повышенной инфляции. 12.9.4 Расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам Если имеется конструкторская документация на объект и оценщик может получить информацию от предприятияизготовителя, то можно рассчитать себестоимость объекта и стоимость по укрупненным нормативам. Сделать точный расчет себестоимости в том виде, как он делается для новой продукции, достаточно трудоемко, имея расчетный алгоритм и информацию от предприятий-производителей, можно провести расчет по укрупненным нормативам. Для укрупненных расчетов нужна информация из сферы производства продукции, похожей на оцениваемый объект по технологии изготовления, организации производства и материальному составу. При этом не надо подбирать функциональные и конструктивные аналоги. Например, ткацкий станок, упаковочная машина и сверлильный станок представляют собой разные изделия по назначению и конструкции. Но состав материалов, из которых они сделаны, технология и оборудование, по которому их изготовляют, некоторые стандартные комплектующие изделия у них одинаковы. Вполне возможно их изготовление на одном заводе. Методы расчета по укрупненным нормативам широко применяются в проектно-конструкторских и научноисследователь-ских организациях для технико-экономического обоснования создания новых изделий на ранних стадиях научноисследовательских и опытно-конструкторских работ. Эти методы могут с успехом применяться и в оценочной практике. 234 Нормативы затрат – относительные или удельные показатели, характеризующие расход какого-либо ресурса на единицу влияющего фактора. Укрупненными считают такие нормативы, которые объединяют несколько видов (статей) затрат. Например, удельные материальные затраты на единицу массы изделия представляют собой укрупненный норматив, так как он включает затраты на самые разные материалы, из которых состоит изделие, и, кроме того, в него могут входить затраты на технологическую электроэнергию и топливо. Методики расчета себестоимости производства изделий с помощью укрупненных нормативов применяются в разных отраслях промышленности. Методики различаются по расчетному алгоритму и системе нормативов, что объясняется спецификой продукции, технологии и организации ее производства. Однако в этих методиках есть много общего. 1. Состав нормативов затрат ограничен и охватывает те комплексы затрат, которые составляют в сумме около 70% себестоимости изделия. 2. В зависимости от специфики продукции и ее производства для расчета укрупненных нормативов выбирают те или иные влияющие факторы. Например, для материальных затрат в качестве влияющего фактора обычно берут массу конструкции изделия, но могут быть выбраны объем конструкции, мощность, размер рабочей площадки и т. д. 3. Для нормативов затрат устанавливают области их применения, и эти нормативы соответственно дифференцируются по группам объектов и диапазонам влияющих факторов. Пример. Методика определения себестоимости изготовления специального (нестандартного) технологического и вспомогательного оборудования, средств автоматизации и механизации. Полная себестоимость изготовления единицы оборудования: Сп = Sм + Sкп + Sзп + Sкос, где Sм – затраты на основные материалы; Sкп – затраты на комплектующие изделия; Sзп – заработная плата основных рабочих; Sкос – косвенные (накладные) расходы в производстве. 235 Затраты на материалы рассчитываются по формуле: Sм = Sуд G, где Sуд – удельные материальные затраты, приходящиеся на 1 т изделия; G – масса изделия объекта в тоннах. Удельные материальные затраты – это норматив материальных затрат, который рассчитывают, анализируя калькуляции на выпускаемые технологически подобные объекты оборудования. Для нескольких таких объектов статью затрат делят на массу изделия, затем выводят итоговое усредненное значение. Данный норматив иногда дифференцируется в зависимости от материальной структуры. Например, один норматив – для объектов, изготовляемых в основном из конструкционной стали и имеющих массивные литые корпуса, другой норматив – для объектов из стали, но не имеющих литых деталей, третий норматив – для объектов, существенную долю в которых занимают алюминиевые детали, и т. д. Возможна также дифференциация этого норматива по группам сложности объектов. Норматив удельных материальных затрат формируется в основном под влиянием цен на материалы, из которых состоит изделие, но он включает также затраты на оплату труда и прочие затраты, относящиеся к заготовительному производству. Затраты на комплектующие изделия Sкп можно рассчитывать разными способами. Если таких комплектующих изделий в объекте мало, то можно рассчитать их непосредственно, используя современные цены на эти изделия и их число по каждой позиции в спецификации. Если спецификация комплектующих изделий большая, то такой расчет очень трудоемок и могут быть известны цены не на все комплектующие. В этом случае в качестве укрупненного норматива для данных затрат берут их процент по отношению к затратам на основные материалы. Такой процент выводят из анализа калькуляций по нескольким объектам, относящимся к одной технологической группе. Если этот процент непостоянен у рассматриваемой совокупности объектов, то его 236 дифференцируют в зависимости, например, от группы сложности по степени автоматизации оборудования. Если объекты рассмотрения – автоматические и автоматизированные станки и агрегаты, затраты на комплектующие изделия становятся весомыми и могут доходить до 50% и более от себестоимости. Такие объекты, насыщенные электроникой (контрольные автоматы, прецизионные станки и т. д.), как правило, не обладают большой массой, то есть в них небольшие процентные затраты на материалы. В таких случаях наиболее точные результаты получают, если оценивать эти затраты по числу «входов-выходов»: Sкп = Sвв Nвв, где Sвв – удельные затраты на изготовление и приобретение комплектующих изделий, приходящиеся на один «входвыход»; Nвв – число «входов-выходов» на объекте. Число «входов-выходов» подсчитывают по электрической схеме объекта (выключатели, кнопки, сигнальные лампы, электромагниты, электродвигатели и т. д.). В зависимости от степени автоматизации рабочего процесса объекта число «входов-выходов» может колебаться от 10 до 200. Удельные затраты на один «вход-выход» также устанавливаются в виде норматива и определяются на основе анализа калькуляций нескольких объектов, относя затраты на комплектующие изделия к числу «входов-выходов». Заработная плата основных рабочих Sзп наиболее просто рассчитывается по удельной заработной плате, приходящейся на один технологический узел. К технологическим узлам относят узлы первого порядка, а также сложные детали оборудования (станины, корпуса, траверсы и т. д.). Расчет выполняют по формуле: Sзп = Sту Nту, где Sту – удельная заработная плата на один технологический узел; Nту – число технологических узлов в объекте. 237 Норматив удельной заработной платы на один технологический узел может быть принят либо постоянным как среднее значение, либо его дифференцируют в зависимости от того или иного параметра, например, от массы конструкции. Более точные результаты расчета можно получить с помощью балльного метода, но при этом увеличивается трудоемкость вычислений и требуется более детальная информация об объекте. При этом по каждому технологическому узлу подсчитывают количество баллов, характеризующих его технологическую сложность (число оригинальных деталей в узле, объемность конструкции, насыщенность узла сложными деталями). Все баллы по узлам суммируют и получают общий показатель сложности объекта в баллах. В качестве удельного норматива применяют удельную стоимость одного балла. Косвенные (накладные) расходы рассчитывают в полной сумме как процент этих расходов по отношению к заработной плате основных рабочих. Данный коэффициент представляет собой отношение суммы затрат на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственных и коммерческих расходов к заработной плате основных рабочих. Этапы расчета данным методом: 1. Собирают информацию о нескольких (не менее трех) объектах, относящихся к той же технологической группе, что и оцениваемый объект: калькуляции и основные технические сведения (масса конструкции, группа сложности по степени автоматизации, число технологических узлов и т. п.). 2. Индексируют затраты на момент оценки. 3. Рассчитывают удельные и относительные показатели по калькуляции выбранных объектов и после их анализа назначают укрупненные нормативы. Рассчитывают себестоимость и восстановительную стоимость оцениваемого объекта по укрупненным нормативам. Таким образом, чтобы применить эту методику расчета, необходимо накапливать и систематизировать данные из сферы производства, разработать и систематически обновлять стоимостные нормативы. 238 12.9.5 Достоинства и недостатки затратного подхода к оценке оборудования Методы затратного подхода обладают достоинствами и недостатками. Достоинства: 1) универсальность методов, т.е. можно применять для разнообразных видов оборудования, включая специальное и уникальное; 2) возможность точнее учесть влияние износа (разные агрегаты изнашиваются в разной степени), делать детализированные оценки страховой стоимости и страхового возмещения (разные агрегаты имеют разную степень риска), получить оценки имущества, удобные при его разделе, благодаря расчету по отдельным единицам оборудования; 3) используются данные из финансовых и учетных документов, поэтому результаты легко обосновать. Недостатки: 1) стоимость материалоемких и трудоемких в производстве объектов завышается, а конструктивно и технологически рациональных объектов занижается; 2) расчеты излишне детализированы и поэтому трудоемки; 3) затраты могут быть искажены специфическими особенностями предприятия-изготовителя, где собиралась информация, и отличаться от среднеотраслевых затрат. 239 13 ОЦЕНКА И ПЕРЕОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ Переоценка основных фондов предприятий – определение их полной восстановительной стоимости – периодически осуществлялась в СССР и в России. До 1991 г. переоценка основных фондов осуществлялась примерно один раз в десять лет. После 1991 г. в связи с интенсивными инфляционными процессами переоценку стали проводить каждый год. Согласно действующему законодательству (Положение по бухгалтерскому учету – ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина от 30.03.2001 г. № 26н, с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Минфина от 18.05.2002 г. № 45н), коммерческая организация имеет право не чаще одного раза в год, на 1 января отчетного года, переоценивать полностью или частично группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам. В 1993 г. впервые переоценку осуществили индексным методом в сочетании с рыночным подходом, так как становление рыночных отношений в России потребовало соответствующих методов учета имущества предприятий и использование действующих коэффициентов пересчета основных фондов приводило к существенным отклонениям от реальной восстановительной стоимости основных фондов. В 1993 году оценку основных фондов с использованием рыночного подхода осуществили лишь некоторые предприятия. В 1994 году переоценку основных фондов рыночным подходом произвели несколько тысяч российских предприятий, в 1995 году эта цифра возросла до одного миллиона. Руководители предприятий могут сами выбирать метод переоценки, более отвечающий, по их мнению, интересам своего предприятия. Минимальная стоимость основных фондов снижает налогооблагаемую базу при расчете налога на имущество предприятия. Переоценка для понижения стоимости основных средств может потребоваться, если на балансе предприятия много изношенных средств. По результатам переоценки будет 240 достигнута, во-первых, экономия по налогу на имущество, а, вовторых, сумма уценки будет отнесена к расходам предприятия – и тем самым уменьшится налог на прибыль. С другой стороны, при высокой стоимости основных фондов амортизационные отчисления, относимые на себестоимость продукции, уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Амортизационные отчисления, как правило, многократно превышающие налог на имущество, в этом случае остаются на предприятии и могут использоваться для воспроизводства основных фондов и для пополнения собственных оборотных средств. Переоценка основных средств в сторону повышения бывает необходима для повышения инвестиционной привлекательности бизнеса. Сумма дооценки основных средств будет отнесена к добавочному капиталу организации, увеличивая общую стоимость активов. В начале 2002 года несколько известных российских компаний для того, чтобы увеличить инвестиционные возможности, провели переоценку основных средств. К примеру, Сбербанку удалось увеличить балансовую стоимость основных средств на 40%. Если рассматривать проблему оценки основных фондов с точки зрения государственных интересов, то государство заинтересовано в информации о реальной стоимости фондов, которую можно получить лишь с использованием рыночного подхода к оценке. Анализ переоценки основных фондов предприятий не дал однозначного ответа на вопрос, какой из подходов дает более высокое значение стоимости фондов. Оценка велась параллельно двумя подходами. Какой из подходов выбрать – решали руководители предприятий, причем на одном предприятии для переоценки различных видов основных фондов могли использоваться разные подходы. Единый порядок переоценки основных фондов предприятий и организаций для создания экономически обоснованных условий формирования ресурсов денежных средств на воспроизводство основных фондов введен положением «О порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций» (с изменениями от 14 февраля 1994 г.), утвержденным постановлением Правительства РФ №1233 от 25 241 ноября 1993 года. 25 ноября 1995 г. было принято Постановление Правительства РФ № 1148 "О переоценке основных фондов" (с изменениями от 12 апреля, 13 августа 1996 г.). Некоторые особенности проведения переоценки основных средств приведены в «Порядке проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г.» (утв. Госкомстатом РФ, Минэкономики РФ, Минфином РФ 18 февраля 1997 г. № ВД-124/336). Эти документы с некоторыми корректировками действуют по настоящее время. Переоценке подлежат здания (кроме жилых), сооружения, передаточные устройства, машины, оборудование, транспортные средства и другие виды основных средств независимо от технического состояния (степени износа), как действующие, так и находящиеся на консервации, в резерве, запасе или незавершенном строительстве, а также объекты, сданные в аренду, под залог или во временное пользование. Переоценке подлежат также основные фонды, подготовленные к списанию ввиду их физического или морального износа, но не оформленные актами на списание в установленном порядке. Отнесение объектов оценки к тем или иным видам основных фондов при переоценке проводится обычно по сборнику норм амортизационных отчислений в РФ на полное восстановление основных фондов или по действующему классификатору основных фондов. Переоценка основных фондов проводится всеми предприятиями и организациями РФ независимо от форм собственности и вида деятельности. 13.1 Метод прямой оценки Согласно порядку проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г. (утв. Госкомстатом РФ, Минэкономики РФ, Минфином РФ 18 февраля 1997 г. N ВД-124/336) метод прямой оценки полной восстановительной стоимости основных фондов является наиболее точным и позволяет исправить неточности, накопившиеся в результате 242 применения среднегрупповых индексов в ходе предшествующих переоценок. Для документального подтверждения полной восстановительной стоимости объектов при применении метода прямой оценки по состоянию на 1.01.97 г. могут быть использованы: данные о ценах на аналогичную продукцию, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющихся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертные заключения о стоимости объектов основных фондов. Согласно официальному разъяснению Госкомстата РФ от 5 января 1996 г. N 3-1/1, Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.11.95 N 1148 всем организациям, проводящим переоценку, наряду с осуществлением ее путем индексации балансовой стоимости фондов (в соответствии с опубликованными Госкомстатом индексами изменения стоимости видов и групп основных фондов), предоставлено право осуществлять переоценку основных фондов также путем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к ценам, складывающимся на 01.01.96 г. на соответствующие виды основных фондов и подтвержденным документами и экспертными заключениями о рыночной стоимости указанных фондов. Это означает, что форму проведения переоценки своих основных фондов выбирает каждая организация самостоятельно и так же самостоятельно она привлекает к переоценке фондов тех или иных независимых экспертов, которые несут перед ней ответственность за результаты своей работы. Органы государственной статистики лишь получают и обобщают итоги переоценки. Госкомстат России никакой из действующих организаций оценщиков не поручал проведение переоценки основных фондов, равно как и не вводил никаких ограничений на право пользования услугами любой организации оценщиков, и не имеет право это делать. Система государственной статистики заинтересована в объективности и надежности получаемых материалов переоценки. 243 В ходе использования метода прямой оценки, в частности, могут быть использованы материалы, подготовленные на основе данных обследования по форме N 1-ОБТ "Сведения о цене приобретения оборудования и транспортных средств", утвержденной Госкомстатом России 13.09.96 г. N 114. При подготовке экспертных заключений о полной восстановительной стоимости объектов основных фондов могут быть использованы также данные территориальных комитетов статистики об изменениях цен на капитальные вложения, в том числе строительно-монтажные работы и приобретенное оборудование за 1996 год и предшествующие годы; материалы о ценах на строительную продукцию межрегионального и региональных центров по ценообразованию в строительстве Минстроя России; сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений (УПВС); сборники индексов пересчета стоимости строительства по конструктивным элементам и видам работ. При использовании метода прямой оценки приобретенных по импорту основных фондов можно использовать документально подтвержденные сведения о цене соответствующего объекта в иностранной валюте на дату переоценки, пересчитанной в рубли по официальному курсу на эту дату. 13.2 Индексный подход к переоценке основных фондов В случае, если организация не имеет возможности применить метод прямой оценки основных фондов, она может воспользоваться индексным методом, с применением индексов изменения стоимости основных фондов, рекомендуемых Госкомстатом России. Организации, проводящие переоценку имеющихся у них основных фондов, могут самостоятельно выбирать приведенные в таблице индексов минимальные, максимальные или промежуточные их значения, исходя из задачи наиболее точного определения их полной восстановительной стоимости. 244 Исходными данными для переоценки являются полная балансовая стоимость основных фондов, определенная по результатам инвентаризации на 1 января следующего после отчетного года; индексы (коэффициенты) пересчета балансовой стоимости основных фондов для определения их восстановительной стоимости ежегодно утверждаются соответствующим постановлением Правительства РФ. Инвентаризация имущества предприятий производится в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Мнфином РФ от 15 июля 1995 г. № 49. Переоценка основных фондов осуществляется умножением балансовой стоимости основных фондов на соответствующий индекс (коэффициент). Переоценка основных фондов предполагает также индексацию амортизационных отчислений, предназначенных на полное восстановление основных фондов. Обычно изменение величины амортизационных отчислений производится по тем же индексам, что и для переоценки основных фондов. Однако в практике функционирования предприятий известны случаи, когда принимаются индексы пересчета амортизационных отчислений, отличные от обычных. Действующими нормативами предусмотрены три таких случая, которым соответствуют следующие три вида амортизационных отчислений: индексация амортизационных отчислений, вызванная ухудшением финансово-экономических показателей деятельности предприятия; индексация амортизации в связи с необходимостью инвестирования в производство; индексация амортизации, вызванная высокими темпами инфляции в период между переоценками основных фондов. Для предприятий и организаций, финансово-экономические показатели которых после переоценки (индексации) основных фондов и роста амортизации (износа) могут существенно ухудшиться, применяются понижающие коэффициенты индексации амортизации (износа). Для предприятий и организаций, реализующих значительные инвестиционные программы, требующие формирования 245 дополнительных финансовых ресурсов, применяются повышающие коэффициенты индексации амортизации (износа) – ускоренная амортизация. Решение о применении того или иного коэффициента индексации амортизации и уровне указанных коэффициентов руководитель предприятия передает местному органу налоговой службы до окончания отчетного года. В дальнейшем эти коэффициенты не могут быть пересмотрены. Если необходимо применить понижающие коэффициенты ниже 0,75 (по малым предприятиям – ниже 0,5) или повышающие коэффициенты выше 1,25, они должны быть согласованы с местными финансовыми органами, а для крупных предприятий со стоимостью основных фондов свыше определенного уровня (после переоценки без учета повышающих или понижающих коэффициентов) (в 1993 году, например, свыше 1 млрд руб) – с Министерством экономики и Министерством финансов РФ. Повышающая индексация амортизации, связанная с высокими темпами инфляции в период между переоценками основных фондов, предусматривалась, например, постановлением Правительства РФ № 967 от 19 августа 1994 г. Она проводилась во второй половине 1994 года, поскольку в результате высоких темпов инфляции значительно возросла разница между балансовой и реальной (рыночной) стоимостью фондов предприятий. Восстановительная стоимость жилых зданий после переоценки не должна быть ниже стоимости, определяемой по коэффициентам, установленным БТИ для субъектов Российской Федерации. На практике это встречается редко. Приватизированные квартиры также подлежат переоценке, поскольку жилые дома находятся на балансе предприятий. Кондоминиум, созданный на базе приватизированных квартир, также должен отчитываться в переоценке фондов. Арендованные основные фонды должны переоцениваться арендодателем, кроме случаев долгосрочной аренды. При этом арендатор сообщает арендодателю, учитывающему арендованные фонды, всю необходимую информацию о законченных капитальных затратах в арендованные объекты, об их износе (если износ арендованного средства начисляется). В случае 246 долгосрочной аренды переоценку производят арендаторы. Предприятия, арендующие основные фонды у государства, в том числе у органов Госкомимущества, переоценивают их сами и представляют отчет в обычном порядке. Оборудование на складах предприятий переоценивается, если оно предназначено для эксплуатации в качестве основных фондов на данном предприятии. Оборудование, которое числится на балансе предприятия на момент переоценки в качестве товара на складах изготовителей или снабженческих организаций, не включается последними в отчет о переоценке основных фондов. После его продажи новый владелец должен будет впоследствии включать его в отчет по переоценке. Негосударственные (общественные, религиозные) некоммерческие организации, учреждения, общества, фонды, союзы и т. д., не являющиеся хозрасчетными предприятиями и госбюджетными организациями, должны отчитываться по форме № 11-краткая. Стоимость оборудования в составе основных фондов, учитываемых при переоценке, включает стоимость оборудования по цене производителя, а также затраты на торговотранспортные, посреднические услуги и монтажные работы. Здания культового назначения (церкви и пр.) также подлежат переоценке. Объекты, ранее не оцениваемые, поскольку они относились к памятникам истории и культуры, также должны быть переоценены по коэффициентам для зданий-памятников. При индексном подходе стоимость зданий культового назначения определяется без учета их историко-культурной ценности, тогда как рыночный подход к оценке зданий этого вида позволяет оценить их историко-культурную значимость. При переоценке полностью изношенных фондов (износ которых по данным бухгалтерского учета составляет 100%) их восстановительная стоимость принимается равной нулю. Однако если руководителю предприятия необходимо знать рыночную стоимость изношенного, но действующего имущества, он может обратиться к услугам независимых экспертов-оценщиков. Если при переоценке основных фондов используют данные о рыночной цене аналогичного объекта, но на другую дату, необходимо произвести досчет, отражающий рост стоимости 247 фонда за период с момента оценки до даты переоценки. Коэффициенты досчета рекомендует Госкомстат помесячно на первые числа предыдущего переоценке года. В связи с инфляцией индекс переоценки обычно больше единицы, однако фактический коэффициент переоценки может быть меньше единицы, если восстановительная стоимость основных фондов была завышена при предыдущей переоценке. Предприятия и организации, не имеющие на балансе основных фондов, оборудования на складах, а также незавершенного строительства, должны представить в местный статистический комитет соответствующий подтверждающий документ. 13.3 Полная и остаточная восстановительная стоимость При учете основных фондов предприятий в бухгалтерском и статистическом методах учета отражаются полная балансовая стоимость основных фондов и остаточная балансовая стоимость (с учетом накопленного износа). Полная балансовая стоимость учитывается в ценах приобретения основных фондов. Предприятие может приобретать основные фонды в разное время по разным ценам, разница между которыми увеличивается в связи с инфляционными процессами. Поэтому на балансе предприятия между переоценками основные фонды учитываются по различным ценам – ценам покупки. Для перехода к сопоставимым ценам и установления действительных на данный момент цен осуществляется переоценка основных фондов предприятия. При переоценке основных фондов определяется полная восстановительная стоимость имеющихся на дату оценки основных фондов, т. е. полная стоимость приобретения новых основных фондов, аналогичных оцениваемым. Полная восстановительная стоимость основных фондов не учитывает степени их износа. Таким образом, полная восстановительная стоимость фондов представляет собой величину средств, которые пришлось бы затратить предприятию для приобретения данных фондов на дату переоценки (при существующих расценках 248 стоимости строительно-монтажных работ, материалов и конструкций, торговых наценках, транспортных тарифах и т. д.) с целью имеющихся изношенных в той или иной мере основных фондов на новые аналоги для их полного восстановления в первоначальном (неизношенном) виде. Полная восстановительная стоимость здания представляет собой стоимость средств, необходимых для полного его восстановления в первоначальном виде по старому проекту. Полная восстановительная стоимость машин и оборудования – это полная стоимость приобретения функциональных аналогов на рынке. Полную восстановительную стоимость основных фондов можно определить индексным методом либо определением рыночной стоимости или цены фондов с учетом транспортных расходов и расходов на установку. При переоценке наряду с полной восстановительной стоимостью основных фондов определяется их остаточная восстановительная стоимость. Под остаточной восстановительной стоимостью основных фондов понимается стоимость основных фондов после переоценки с учетом начисленного износа. Остаточная восстановительная стоимость основных фондов определяется самими организациямисобственниками основных фондов самостоятельно. Предусмотрен следующий порядок переоценки основных фондов. Установление рыночной цены активной части основных фондов часто осуществляется на основе справок, выданных либо предприятиями-производителями, либо торгующими предприятиями. Установление рыночной стоимости недвижимости осуществляется экспертами-оценщиками. Остаточная восстановительная стоимость основных фондов с целью переоценки определяется бухгалтерией предприятия, осуществляющего переоценку фондов, на основании полученной величины полной восстановительной стоимости фондов и имеющегося в данных бухгалтерского учета до переоценки (и сохраняющегося в ходе переоценки) процента износа этих фондов. Износ рассчитывается на основе утверждаемых Нормативов амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов. 249 Например, рыночная стоимость нового станка на 1 января равна 50 000 руб. Следовательно, полная восстановительная стоимость аналогичного станка любого года приобретения – 50 000 руб. Если по данным бухгалтерского учета износ аналогичного действующего станка составляет 70%, то остаточная восстановительная стоимость данного действующего станка составляет 30% от полной восстановительной стоимости, или 15 000 руб. (5030 /100). Остаточную восстановительную стоимость основных фондов можно рассчитать при заполнении формы № 11 или № 11-краткая В рамках переоценки основных фондов определяется лишь физический износ фондов. Функциональный и экономический износы не учитываются. При любом методе переоценки степень износа каждого оцениваемого объекта не должна меняться по сравнению с существовавшей до переоценки. Основными причинами отклонения стоимости основных фондов, рассчитанной индексным методом, от реальной стоимости фондов, полученной с помощью рыночного подхода, являются: ошибки предыдущих переоценок, когда для переоценки фондов использовался лишь рыночный подход; постановка фондов на баланс по остаточной стоимости; искусственное занижение (или завышение) стоимости фондов при постановке на учет. 250 14 ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ Инвестиционный проект – программа целенаправленного изменения технической или социально-экономической системы. При оценке инвестиционного проекта необходимо воспринимать объект как единое целое на протяжении всего временного отрезка его существования – от замысла до полного его завершения. Цель оценки инвестиционного проекта – определение стоимости права инвестора получать ежегодный доход определенной величины. Для оценки инвестиционных проектов применяется метод сравнительного анализа продаж и капитализации дохода. Инвестор вкладывает деньги в недвижимость для получения дохода от ее аренды. При традиционном подходе текущая арендная плата остается постоянной на протяжении всего периода владения. Но при капиталовложениях в недвижимость наиболее привлекательным является страхование их от инфляции за счет ожидания увеличения арендной платы и спроса на рынке. Эти ожидания могут быть сбалансированы за счет использования нормы капитализации с учетом рисков, которая ниже текущего уровня доходов из-за ожидания значительного роста в будущем. Норма прибыли определяется первоначально методом сравнительного анализа продаж из рыночных данных для аналогичных объектов, затем корректируется оценщиком. 14.1 Технология оценки инвестиционных проектов 1 этап: определение валовой стоимости инвестиционного проекта. Оценщик должен определить: Достижимый уровень арендной платы либо стоимости 1 кв. м. Минус: эксплуатационные расходы. Минус: расходы на управление. Минус: размер средней платы по земельному участку. В результате полученный результат надо поделить на инвестиционную норму прибыли, определенную по рыночным 251 данным. В результате будет получена валовая стоимость (доходность) инвестиционного проекта. 2 этап: определение всех затрат на застройку. Затраты на развитие недвижимости будут включать в себя: стоимость подготовки площадки под строительство; стоимость строительства. Основной контракт может быть «мягким», когда инвестор, а не подрядчик, несет ответственность за дополнительные изменения в стоимости строительномонтажных работ (СМР). «Жесткий» вариант предусматривает ответственность подрядчика за изменение размеров затрат, при этом подрядчик берет на себя все возможные риски в будущем, повышая стоимость выполнения СМР; инфляционные и другие издержки при строительстве. Принято включать в затраты дополнительные 10% на случай непредвиденных расходов; затраты на обустройство территории (автостоянка, создание ландшафта); затраты на развитие объектов недвижимости; плата за услуги архитектора (могут составлять от 15% до 20% стоимости строительства), риэлтора, затраты на рекламу; доход и риск владельца должны составлять определенный % от капитальной стоимости законченного проекта и определяться исходя из ситуации на рынке, сложности проекта, надежности получения стабильного ожидаемого дохода и т. д. 3 этап: вычисление стоимости земли и доходности. Стоимость земли включает в себя стоимость приобретения и стоимость содержания земли с момента приобретения до момента, когда проект начнет приносить доход. Просуммировав величины, полученные на втором и третьем этапе, получим капитальные вложения на реализацию проекта. 14.2 Сравнение инвестиционных проектов Сравнить несколько инвестиционных проектов можно по нескольким показателям. 1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений: Э = П / К, 252 где П – годовая прибыль; К – капитальные вложения. 2. Срок окупаемости: Т = К / П. 3. Период окупаемости Ток = число лет до получения доходов + невозмещенная стоимость на начало года окупаемости / приток наличности в начале года окупаемости. Это более точный показатель. Для его расчета необходимо: 1) Рассчитать размеры и время денежных поступлений и определить ДДП по годам. 2) Рассчитать накопленный ДДП как разность затрат и потока доходов по проекту. Накопленный ДДП рассчитывается до первой положительной величины. 3) Определить срок окупаемости по формуле. Этот показатель является приоритетным, если для инвестора главное – максимально быстрый возврат инвестиций, например, выбор путей оздоровления обанкротившихся предприятий. Недостатки показателя: в расчетах игнорируются доходы, получаемые после предполагаемого срока окупаемости; сложность его расчета по портфелю инвестиций. В этом случае он не может быть определен как средняя величина и требует дополнительных расчетов. 4. Чистая текущая стоимость доходов (ЧТСД.) Этот показатель позволяет сравнить затраты с доходами по инвестиционному проекту, приведенные к текущей стоимости. Для его расчета требуется: 1) определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов; 2) суммировать текущие доходы по проекту (ПД – приведенные доходы); 3) определить текущую стоимость расходов по проекту (ПР – приведенные расходы); 253 4) Сравнить суммарные доходы с величиной затрат по проекту и рассчитать чистую текущую стоимость доходов (ЧТСД = ПД – ПР). ЧТСД показывает, как возрастет стоимость активов от реализации данного проекта. Это абсолютный показатель, результаты можно суммировать по портфелю в целом. Недостатки: абсолютное значение ЧТСД не учитывает объема вложений по каждому варианту; величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределению потока во времени. На результаты существенно влияет ставка дисконтирования, которая определяется аналитиками субъективно исходя из уровня риска. Один и тот же проект в разных условиях риска может из прибыльного превратиться в убыточный. 5. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта (СДП.) Ставка доходности проекта позволяет сравнить инвестиционные проекты, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Выбор оптимального проекта основан на эффективности единицы затрат. Ставка доходности проекта рассчитывается двумя способами: СДП = (ЧТСД / ПР) 100% показывает уровень чистого приведенного дохода на единицу затрат. СДП = ПД / ПР – отражает соотношение положительных и отрицательных денежных потоков по проекту. 6. Внутренняя ставка доходности проекта. Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) представляет собой ставку дисконтирования, при которой обеспечивается нулевое значение текущей стоимости доходов. Оценка инвестиционных проектов с помощью ВСДП основана на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными. Расчет ВСДП достаточно трудоемок, он основан на использовании метода интерполяции. 254 1. Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на ее основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту (ПД). 2. Определяются затраты по проекту и определяется ЧТСД. 3. Если ЧТСД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной; если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной. 4. Вторая ставка дисконтирования подбирается так, чтобы получить суммарную ЧТСД как больше, так и меньше затрат по проекту. 5. Рассчитывается внутренняя ставка доходности проекта методом интерполяции. Составляется пропорция: (Пдмах – ЗП) / (Пдмах – Пдmin) = (i1 – (i1 + Х)) / (i1 – i2). Отсюда определяется Х и ВСДП = i1 +Х. 255 ЛИТЕРАТУРА 1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1997. – 480 с. 2. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с. 3. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: Книга-сервис, 2002. – 240 с. 4. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИнфраМ, 1997. – 320 с. 5. Козодаев М., Пылов М. Оценка и бизнес. – М.: ОЛМАПРЕСС Инвест: Институт экономических стратегий, 2003. – 128 с. 6. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 240 с. 7. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Тесты и задачи по оценочной деятельности. – СПб: Питер, 2002. – 128 с. 8. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.). 9. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519).
