от чего защитит титульное страхование?

Губанов Филип
ОТ ЧЕГО ЗАЩИТИТ ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ?
Покупка квартиры — одно из крупнейших капиталовложений, которое делает
человек в своей жизни. Дорожа своим имуществом, многие решают воспользоваться
страхованием от всевозможных физических рисков: пожар, затопление и т. п. К
титульному же страхованию прибегают единицы. Это может быть связано с самыми
разными факторами: недостаточное освещение данного вопроса, относительно низкий
уровень страховой культуры в нашей стране, доверие к документам, предоставляемым
риэлторами относительно юридической чистоты объекта и проводимой с ним сделки и т.
д.
Титульное страхование является новой разновидностью имущественного
страхования на российском рынке. Оно представляет собой страхование имущественных
интересов страхователя, связанных с владением , пользованием и распоряжением
имуществом, от рисков утраты имущества в результате оспаривания или прекращения
права собственности на него вследствие недействительности сделки, совершенной
страхователем (выгодоприобретателем) с целью приобретения этого права, либо
истребования имущества из владения страхователя (выгодоприобретателя), являющегося
добросовестным приобретателем, либо иных требований третьих лиц, а также рисков
ограничения права собственности. 1
Родиной титульного страхования является США, именно там в 1868 году в столице
штата Пенсильвания состоялся уникальный для того времени судебный процесс, ставший
отправным пунктом в становлении современной американской системы гарантий прав на
недвижимость, известной как система "титульного страхования".
Некто Мюрхед занимался "расследованием" прав на недвижимое имущество, не
имея официального статуса юриста. Некто Ватсон, потенциальный приобретатель участка
земли в Филадельфии, нанял Мюрхеда для исследования титула владельца. На момент
расследования против владельца участка было выдвинуто обвинение в неуплате налогов,
признанное судом штата обоснованным. Однако Мюрхед посчитал, что судебное
постановление не дает право удерживать имущество до полной уплаты долга. Известный
адвокат, к которому обратился Мюрхед для консультаций, подтвердил данный вывод,
Мюрхед сообщил клиенту, что право законно и свободно от каких-либо "осложнений" в
будущем. Доверчивый Ватсон приобрел недвижимость. А спустя некоторое время суд
постановил: вынести имущество должника на продажу. Так началось дело Ватсона против
Мюрхеда.
Ватсон требовал возмещения ущерба, но суд вынес решение в пользу Мюрхеда,
признав тем самым право "расследователя" титула на ошибку. Суд постановил: ко всем
лицам, дающим информацию о правах на недвижимость, применяются нормы о
привлечении к ответственности, аналогичные тем, что применяются к врачам и юристам.
А именно: данные лица не считаются ответственными за свои непредумышленные
ошибки, не несут какой-либо ответственности в случаях халатности или проявления
отсутствия
должного
профессионализма.
В итоге процесс констатировал:
"расследователи" прав на недвижимость не могут гарантировать правильность
используемой информации и не несут финансовой ответственности за свои конечные
решения относительно доброкачественности титула.
В это время страна готовилась к проведению выставки в ознаменование столетия
Дня Независимости. Выставка должна была состояться в Филадельфии. На рынке
коммерческой недвижимости города наблюдался бум. Естественно, что после вынесения
1
Петров Н.В. К вопросу о понятии титульного страхования.//Новая правовая мысль.2007.№6.С 44
судебного решения по делу Мюрхеда бум обратился в спад. Это заставило политиков и
риэлтеров действовать незамедлительно.
В 1874 году правительство штата Пенсильвания принимает Закон "О содействии
учреждению и уставе компаний по страхованию земельного права". На основании этого
документа 28 марта 1876 в Филадельфии учреждается первая в Америке страховая фирма,
специализирующаяся на титульном страховании. В 1883 году титульная страховая фирма
учреждается в Нью-Йорке, через год в штате Мэриленд. К началу первой мировой войны
титульные страховые компании были учреждены во многих крупных городах США.
Для России титульное страхование является актуальным, поскольку риск утраты
права собственности на недвижимое имущество очень велик. Так , например, на
отечественном рынке недвижимости, помимо «стандартных» рисков (неправильное
оформление договора купли-продажи, недействительность сделки по различным
основаниям), добросовестный приобретатель может стать жертвой ошибок в
приватизации, наличия неучтенных прав бывших владельцев, упущений в процедуре
регистрации сделки и т.п., что приводит к утрате права собственности и финансовым
потерям.
Подобные споры возникают не только по поводу прав на недвижимость.
Приобретатели движимого имущества также испытывают «титульные риски». К примеру,
в московских судах находятся десятки судебных исков банков к гражданам, которые
приобрели автомобиль на вторичном рынке. В судебном разбирательстве
устанавливается, что данные автомобили были куплены в кредит и находятся в залоге,
обеспечивающим исполнение обязательства по возврату кредита. В последующем
автомобили были перепроданы приобретателям, которые не извещались о правах третьих
лиц на предмет спора. Истцы-залогодержатели требуют обратить взыскание на
приобретенные автомобили, которые являются предметом залога. По некоторым из этих
споров суды (в т.ч. Верховный Суд РФ) вынесли решения в пользу залогодержателя,
указывая, что, в соответствии со ст. 32 Федерального закона РФ «О залоге»2 и ст. 353 ГК
РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права
хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. То
есть правопреемник залогодателя становится на его место и несет все его обязанности,
если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Таким образом, в результате
недобросовестных действий продавцов добросовестные приобретатели остаются без
автомобилей и без денег.3
Всех этих проблем можно было бы избежать, если бы собственники имущества
заключили договор титульного страхования. Итак от чего же защищает титульное
страхование? К рискам, включенным в страховое покрытие, обычно относится
вступившие в законную силу решения суда:
1.О признании сделки недействительной:
- из-за совершения ее несовершеннолетним;
- из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие
психического расстройства;
- совершенной под влиянием заблуждения;
- в случае совершения ее неуполномоченным лицом, либо лицом с превышением
имеющихся у него полномочий;
- из-за совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих
действий или руководить ими в момент совершения сделки;
- из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности
вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
2
Закон Российской Федерации от 29 мая 1992г. «О залоге»//ВСНД и ВС РФ. 1992. №23.Ст.1239.
3
Автомобиль с темным прошлым//Российская газета.2007. 21 июля.
-совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения
представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;
- по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей
собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество полномочий от
других собственников;
2.С требованием возвратить приобретенное имущество собственником этого
имущества, если оно выбыло из его владения помимо его воли.
Если в течение срока действия договора страхования, страховая компания
становится ответчиком по делу о лишении страхователя права собственности, то, как
правило, она представляет его интересы в суде и несет все судебные издержки.
Также титульное страхование защищает добросовестного приобретателя от утраты
права собственности в результате ошибок в приватизации, наличия неучтенных прав
бывших владельцев, упущений в процедуре регистрации и т.д.
Кроме того титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского
кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные
расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также
значительно уменьшает кредитный риск.
Как и в любом страховании, есть риски, которые не покрывает страховой полис. В
титульном страховании грань очень тонкая, поэтому стоит понимать: от всего уберечься
невозможно.
Из существа титульного страхования вытекает, что страховая защита не
распространяется на случаи, когда оспаривание или прекращение права собственности
является результатом действий самого страхователя. Страховые организации, как
правило, оговаривают, что для заключаемого договора титульного страхования не
признаются страховым случаем убытки страхователя вследствие: отчуждения
страхователем имущества, утрата права собственности на которое застрахована, другим
лицам по возмездному или безвозмездному договору; неуплаты страхователем
необходимых сборов или налогов при оформлении и регистрации права собственности на
имущество; обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника; изъятия
имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю; выплаты
компенсации участнику долевой собственности остальными собственниками вместо
выделения его доли в натуре; использования страхователем принадлежащего ему жилого
помещения или иного имущества не по назначению, систематического нарушения прав и
интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем (или иным имуществом),
допускающего его разрушение; изъятия земельного участка, используемого с нарушением
законодательства; выкупа домашних животных при ненадлежащем обращении с ними;
отказа страхователя от права собственности или согласие на ограничение такого права на
приобретенное (полученное) им имущество, в том числе путем признания иска или
заключения мирового соглашения и т.п.4
Делая вывод можно сказать, что титульное страхование является надежным
гарантом защиты права собственности. Его оформление необходимо, а расходы окупятся
возможностью спокойной жизни без страхов и опасений потери своей собственности и
прав на нее.
Правила страхования имущественных прав (титульное страхование) ГУТАСтрахование//www.gutains.ru/privat/hypothec/rulestit/
4