Доклад о судебной практике о признании действительными

Судья
Ж.Б.Кушукова
Судебная практика о признании действительными сделок куплипродажи имущества.
Несмотря на повышение уровня правового сознания населения,
всеобщей грамотности, развитие рыночных отношений в 2010-2011 году
между гражданами продолжали иметь место устные сделки по отчуждению
имущества, за подтверждением которых заинтересованные лица обращались
в суд. Причем, количество таких дел не уменьшается.
В основном, судами вынесены решения об удовлетворении исковых
требований о признании действительными договоров купли-продажи
имущества.
В рамках темы семинара полагаю необходимым посвятить наше время
анализу качества рассмотрения и вынесения процессуальных документов по
признанию действительными договоров купли-продажи.
Обращает внимание то обстоятельство, что именно по содержанию
решений по сделкам видна теоретическая и практическая подготовка судьи.
К примеру, решения о расторжении брака, взыскании алиментов,
взыскании долга, признании недобросовестными поставщиками и пр. судье со
стажем можно написать, практически не заглядывая в законы. Взять из
искового заявления необходимые обстоятельства, ссылки на закон там тоже
можно найти, а можно вообще забыть и рассуждать общими фразами типа,
«обязательства должны исполняться надлежащим образом, но ответчик их не
исполнил, поэтому с него подлежит взысканию задолженность» и т.п.
Или еще одна распространенная методика, чье авторство неизвестно.
Как инкубаторские цыплята, многие решения судьи начинаются со слов
«Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается…»
( ст. 65 ГПК). Некоторые приводят еще ля разнообразия статьи 8, 24 ГПК.
И при этом, исковые требования удовлетворяются.
Зачем, скажите, этот красочный винегрет из положений ГПК?
Нам, возможно, тоже далеко до совершенства, но разрешите, с Вашего
позволения, на этом семинаре довести до Вас результаты обобщения судебной
практики и поделиться личным опытом.
Несколько практических советов.
1. О сделках написано очень мало, но содержательно в самих законах.
2. Поэтому всегда отталкивайтесь от определений, которые содержатся в
Кодексах, Законах, Нормативных Постановлениях ВС РК, читайте научнопрактические комментарии, побольше рассуждайте вслух, для этого и следует
обсуждать с коллегами и кураторами обстоятельства дел.
Согласно п.1 ст. 406 Гражданского кодекса, по договору купли-продажи
одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность,
хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне
2
(покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить
за него определенную денежную сумму (цену).
Из определения усматривается, что наряду со сторонами продавец (тот,
который передаст имущество, а в отношении недвижимости тот, на котором
зарегистрировано право собственности) и покупатель (тот, который передает
обязательно деньги, а не иное имущество), цена купленного имущества входит
в содержание договора или является существенным условием сделки.
Помимо определения договора купли- продажи, следует помнить, что
такое в целом сделка – это направленность действий и воли сторон.
Часто встречается словосочетание «волеизлияние», позвольте донести до
Вас, что в юридической литературе и в судебных решениях применительно к сделкам
речь может идти только о «волеизъявлении».
Чтобы утверждать, что сделка состоялась, необходимо установить стороны,
цену товара, факт передачи имущества и денег, а также дату и место сделки.
3. Чтобы не ошибиться, очень полезно узнать предыисторию создания
действующего закона, последние изменения и дополнения в законодательные
акты. Для этого каждому судье необходима постоянно обновляемая база
законов.
4. Рекомендуем журналы казахстанский «Зангер», российские «Хозяйство
и право», «Вестник Высшего арбитражного суда РФ», многочисленные
монографии, научные комментарии.
Так, в последнем журнале «Зангер» опубликована передовая, понастоящему креативная статья судей областного суда С. Оскембекова,
Г.Сыздыковой о праве собственности, злоупотреблении правом. Столько
хороших, смелых мыслей, спасибо авторам.
5. Все дела подлежат рассмотрению в исковом производстве, сроки
рассмотрения 2 месяца со дня окончания подготовки.
6. Поскольку на основании решения суда о признании сделки
действительной и регистрации права в юстиции у истца возникнет право
собственности на имущество, то спор в отношении недвижимости подлежит
подаче в суд по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 33 ГПК).
7. Госпошлина уплачивается как по имущественному требованию, 1%
или 3 % от суммы иска. При определении размера принимается во внимание
либо рыночная оценка искомого имущества, либо договорная, либо балансовая
(в отношении имущества организаций).
8. Следует иметь в виду, что свидетельские показания при устной сделке
купли-продажи доказательством быть не могут. В качестве доказательств
совершения сделки Нормативное постановление ВС РК советует принимать
письменные доказательства, доверенность, расписку.
Приведу пример, когда в деле, как нарочно, имеются все доказательства,
но от этого суду не стало легче решать дело.
Квартира приватизирована в апреле 1993 года несколькими
собственниками, указанными в договоре, доверенность выдана одним из них на
3
покупателя, остальные собственники согласия не выражали. К тому же на
момент выдачи доверенности в 1994 году супруга не было в живых.
Покупателю выдана доверенность 22 мая 2002 года, который не беспокоился
вплоть до 2010 года, представил в суд расписку продавца 2009 года о получении
85 000 тенге. Суд удовлетворил иск, при этом, привел в обоснование
мотивировку из искового заявления, в котором имеются ссылки на п.1 ст. 238,
ст. 393 ГК, а также на Нормативное Постановление ВС РК от 16.07.2006 года «
О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права
собственности на жилище».
В данном деле также имеется телеграмма от имени российских
ответчиков, матери и двух ее детей о том, что они согласны с исковыми
требованиями.
Порассуждаем по существу иска.
Предметом данной сделки является недвижимое имущество, поэтому к
нему п.1 ст.238 ГК о переходе права собственности с момента передачи
движимого имущества не имеет.
Что имеет к данному иску отношение?
Право собственности это полное право владения, пользования,
распоряжения имуществом.
Истец, обратившись в суд с данным иском, просил узаконить суд сделку
об отчуждении ему недвижимого имущества как основанию для последующего
перехода к нему права собственности от продавца. Иначе зачем ему этот иск?
Значит, первым делом следует выяснить имеет ли право продавец
распоряжаться имуществом?
По данному делу квартира приватизирована в апреле 1993 года.
Регистрации сделки не производилось.
До вступления в законную силу Указа о государственной регистрации
1995 года, по указанному договору о приватизации 1993 года права считаются
возникшими (ст. 32 Указа). Об этом суду и следовало указывать в решении,
потому что это существенно.
После того, как мы определили, кому принадлежит квартира – это
супруги и двое детей, каждому из них принадлежит по 1/ 4 доли, посмотрим,
кто указан в качестве ответчиков – это они - жена, дети, проживающие в
России.
Муж истца умер в 1994 году согласно свидетельству.
Между тем, 22 мая 2002 года жена, уже проживая на ПМЖ в России,
выдала доверенность на продажу истцу квартиры полностью. Могла?
Конкретный ответ может быть дан после изучения соответствующих
норм о наследстве.
Согласно ГК 1964 года переживший супруг унаследует имущество
умершего супруга фактически приняв его, т.е. достаточно установить факт
обладания им имуществом после смерти. Каким образом из дела видно, что
после смерти мужа жена с детьми проживала или каким либо образом владела
квартирой? Никаким. Только предположив, что они продолжали вместе до 22
мая 2002 года жить в квартире.
4
Следовательно, в таком важном для судебного решения вопросе как было
ли согласие всех собственников на продажу квартиры мы руководствуемся
предположениями. Вопрос на судебном процессе был задан один единственный, с какого времени проживает истец в квартире. Ответ – с 2002
года и все.
А ведь есть еще один документ в деле - расписка о том, что истец передал
ей деньги в сумме 85 000 тенге. Датирована она 19 июля 2007 года.
Таким образом, поскольку имущество уже передано, деньги переданы
19.07. 2007 года, то по определению ст. 406 ГК на указанную дату сделка
купли-продажи состоялась.
С учетом указанных обстоятельств, после всего установленного суду
следовало затребовать справки с места жительства уже совершеннолетних детей
на момент рассмотрения дела в суде и принять признание всеми ответчиками
иска и вынести об этом определение.
До получения же подтверждений о том, что телеграмма направлена
именно ответчиками по делу, которые действительно проживают в РФ и
признают исковые требования, суду следовало отказать в принятии признания
иска.
Мы подумали над тем, необходимо ли указывать в резолютивной части
решения по данному делу дату сделки и считаем, что необязательно, достаточно
об этом указать обстоятельства в мотивировочной части решения, т.к. в
противном случае, возникнет необходимость указания в резолютивной части и
продажной стоимости имущества, рассрочке и др. Поэтому считаем, что все
элементы сделки в резолютивной части указывать не обязательно.
Кроме того, на практике у судей возникал вопрос: следует ли указывать в
решении о признании сделки действительной, что у истца возникает право
собственности после государственной регистрации?
Полагаем, что о моменте возникновения права собственности у истца в
таких случаях указывать нет необходимости, т.к. это уже исполнение решения,
которое производится в установленном порядке.
9. Граждане обращаются с исками не только о признании сделки
действительной, как указано в законе, но и о признании сделок состоявшимися
или о признании права собственности на основании состоявшихся сделок.
Суды удовлетворяют иски. Впервые о возможности обращений граждан с
исками о признании сделки состоявшейся (а не о действительной) высказано в
п.8 Нормативного Постановления РК «О судебной практике по делам об
установлении фактов, имеющих юридическое значение» от 28.06. 2002 года.
В силу прямого указания в ст. 154 ГК о возможности иска о признании
сделки действительной, следует считать неудачной формулировку признать
сделку состоявшейся или заключенной.
10. Более того, исходя из буквального толкования п.2 ст. 154 ГК мы
предложили в обобщении ВС РК, что все иные сделки, которые не подлежат
обязательному нотариальному удостоверению и могут быть совершены в
устной или простой письменной форме, поэтому при обращении в суд о
5
признании сделки действительной заинтересованным лицам следует
отказывать.
В случае, если собственнику необходимо подтвердить свое право
собственности, он вправе обратиться с иском в порядке ст. 259 ГК.
11. Когда договор купли-продажи недвижимости заключен в письменной
форме, нет необходимости в признании сделки действительной в судебном
порядке.
На этот случай кодексом предусмотрена необходимость осуществления
сторонами сделки государственной регистрации (ст. 155 ГК), в связи с чем, в
иске о признании письменной сделки с недвижимым имуществом
действительной следует отказывать.
Необоснованный отказ в госрегистрации может быть обжалован в
судебном порядке.
Указанная точка зрения основана на анализе норм права, регулирующих
отношения в сфере сделок с недвижимостью.
В соответствии с пунктом 2 статьи 155 Гражданского кодекса
Республики Казахстан, если одна из сторон уклоняется от государственной
регистрации прав на сделку, суд вправе по требованию другой стороны
вынести решение с регистрации прав на сделку. В этом случае права
регистрируются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 4 статьи 21 Закона Республики Казахстан «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
от 26.07.2007 года, если сделка нотариально не удостоверена, то
регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц,
совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность
(правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.
Если сделка с недвижимым имуществом совершена в надлежащей форме,
но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка
регистрируется в соответствии с решением суда.
Такое же положение содержал п. 3 статьи 22 Указа Президента
Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25.12.1995 года № 2727 "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
утративший силу.
Таким образом, законодательно предусмотрено, что сделки с
недвижимостью считаются совершенными в надлежащей форме, если
регистрирующий орган проверил подлинность подписей лиц, совершивших
сделку в простой письменной форме, а также соответствие их воли
волеизъявлению.
При соблюдении сторонами вышеперечисленных условий, сделка куплипродажи недвижимости считается совершенной и подлежит регистрации на
общих основаниях.
12. В обобщении судебной практики, нами высказывается также
предложение о том, что самостоятельному оспариванию и отмене не подлежит
факт государственной регистрации права или сделки, т.к. это предусмотренная
6
законом процедура, а не нормативный акт и не последствие
недействительности сделки. Поэтому его нельзя отменить.
13. В случае оспаривания договора купли- продажи ввиду отсутствия
воли собственника на распоряжение, как правило, самая первая сделка
отменяется по основанию п.1 ст. 158 ГК. Но для истребования имущества у
последнего владельца возмездно приобретенного имущества необходимо,
помимо прочего, обсудить вопрос о добросовестности приобретателя, с
учетом положений ст. 261 ГК.