Квартиры, предлагаемые потребителю в массовом сегменте
advertisement
На правах рукописи РОДИМОВ АНТОН ОЛЕГОВИЧ ФОРМИРОВАНИЕ АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ СДАВАЕМОГО ВНАЕМ ЖИЛИЩА ДЛЯ МОЛОДОЙ СЕМЬИ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МОСКВЫ) Специальность 05. 23. 21 – архитектура зданий и сооружений. Творческие концепции архитектурной деятельности АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата архитектуры Москва-2013 3 Работа выполнена в аспирантуре ОАО “Центральный научно-исследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий” Научный руководитель: Дубынин Николай Васильевич кандидат архитектуры, доцент, руководитель отдела архитектуры жилых и общественных зданий ОАО «Центральный научно-исследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий» Официальные оппоненты: Карташова Кира Константиновна, доктор архитектуры, профессор, ФГБОУ ВПО “Московский архитектурный институт (государственная академия)”, доцент кафедры архитектурного проектирования. Белкин Александр Николаевич, кандидат архитектуры, профессор, заведующий кафедрой архитектуры ФГБОУ ВПО “Московская Коммунального Государственная Хозяйства и Академия Строительства (МГАКХиС)”. Ведущая организация «Московский - Государственное унитарное предприятие города Москвы научно-исследовательский и проектный институт типологии, Экспериментального проектирования» (ГУП МНИИТЭП). Защита состоится: “29” мая 2013 года в 12:00 часов на заседании объединенного Диссертационного совета ДМ 303.017.01 при ОАО “ЦНИИЭП жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища)” по адресу: 127434, Москва, Дмитровское шоссе, д.9, строение 3, зал заседаний. С диссертацией можно ознакомиться в методфонде ОАО “ЦНИИЭП жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища)”. Автореферат разослан: «29» апреля 2013 г. Ученый секретарь Диссертационного совета, кандидат архитектуры, профессор Магай А.А. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность исследования. Обеспечение молодых семей доступным жильем - одна из приоритетных задач социальной политики, нашедшая отражение в Федеральной целевой программе "Жилище". Между тем, ее решение с помощью ипотечного кредитования, на которое до последнего времени возлагались основные надежды граждан, не дало желаемых результатов, так как средняя ежемесячная выплата по кредитам оказалась слишком высокой для большинства молодых семей, которые в результате пришли к решению арендовать жилье. Следует отметить, что согласно официальному определению "Молодая семья" это семья с детьми, в которой возраст обоих супругов (в случае неполной семьи - мать или отец) не старше 35 лет (включительно), а также семья без детей, в которой оба супруга также не старше 35 лет (включительно) и состоят в зарегистрированном браке не менее одного года1. По данным государственного статистического наблюдения в Российской Федерации число молодых семей составляет более 10 млн., из них около 6 млн. нуждаются в улучшении жилищных условий2. При этом, за первые пять лет существования подпрограммы “Молодой семье - доступное жилье" (2005-2010 г.) на всей территории РФ улучшили свои жилищные условия только 145 тыс. молодых семей3, до 2015 года планируется обеспечить жилищем еще 172 тыс. молодых семей4. Однако, как стало известно, финансирование данной программы будет сокращено на 27.7%5. Постановление Правительства города Москвы от 10 февраля 2009 г. N 76-ПП. [Электронный ресурс] - Режим 1 доступа: http://housing.mos.ru/dmghtml/programs/family.htm 2 ФЦП ЭМОЛОДОЙ СЕМЬЕ – ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ” на 2005-2015 годы 3 По данным Российской Газеты от 08 июля 2011 г. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.rg.ru/2011/07/08/zhukov.html 4 Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050 г. Москва [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.rg.ru/2011/02/01/jilische-site-dok.html 5 Официальное интервью Рыбальченко http://www.rosbalt.ru/moscow/2011/12/13/924060.html 3 С.И. – Режим доступа: Согласно официальным данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (ДЖП и ЖФ г. Москвы) в настоящее время на жилищном учете в столице состоит около 34 тыс. молодых семей, а за 2011 год по программе "Молодой семье - доступное жилье" улучшили свои условия только 1,29 тыс. из них, хотя было запланировано чуть больше 6 тыс., и, как сообщил руководитель ДЖП и ЖФ Федосеев Н.В., в ближайшие несколько лет ситуация останется неизменна6. На таком фоне наиболее перспективным может стать развитие строительства сдаваемого внаем жилища, которое будет служить для молодых семей серьезной альтернативой квартирам, покупаемым в собственность. Кроме того, 25 декабря 2012 года в Государственную Думу внесен законопроект о создании в нашей стране жилищного фонда некоммерческого использования, который предполагает строительство многоквартирных зданий с жилыми помещениями, сдаваемыми внаем7. Учитывая практику архитектурного проектирования, а также указанный законопроект, сдаваемым внаем жилищем в данной работе предлагается называть жилые помещения, предоставляемые гражданам для временного проживания, а также здания, предназначенные для таких помещений. Под жилыми помещениями понимаются квартиры, которые включают жилые комнаты и подсобные помещения и сдаются молодым семьям на различный срок, но не более 17 лет, ввиду возрастного ограничения для людей, соответствующих определению “Молодая семья”. Здания, включающие такие квартиры, предлагается называть арендными домами. Проектирование и строительство арендных домов в нашей стране к настоящему времени ограничивается отдельными объектами экспериментального характера. Официально действуют всего 16 арендных домов для молодых семей, 6 По данным пресс-конференции руководителя ДЖП и ЖФ города Москвы Николая Викторовича Федосеева на тему «Реализация программы «Молодой семье – доступное жилье» в Москве», информационный сайт правительства Москвы [Электронный ресурс] Режим - доступа:http://www.icmos.ru/press/5670-press- konferenciya-nikolaya-fedoseeva.html 7 По данным ИТАР-ТАСС [Электронный ресурс] - Режим доступа: http//www.rg.ru/2012/12/26/zilyo-anons.html 4 расположенных в таких городах как Москва, Санкт-Петербург, Новокузнецк, Новосибирск. В архитектурно-планировочных решениях построенных объектов не учитывались демографическая структура молодых семей и их хозяйственно-бытовые потребности, в следствие чего комфорт их проживания не может быть гарантирован. Очевидно, что массовое строительство арендных домов требует разработки архитектурно-типологических основ проектирования, позволяющих архитекторам, инвесторам и арендаторам формировать параметры будущего объекта с учетом социально-демографических, архитектурно-строительных и градостроительных факторов, обеспечивая необходимый уровень комфорта проживания. Учитывая сказанное, актуальность исследования определяется возникновением в обществе потребности в сдаваемом внаем жилище, специализированном для молодых семей и необходимостью разработки архитектурно-типологических основ формирования его архитектурно-планировочных решений. Состояние вопроса Учитывая широкий круг вопросов проектирования арендных домов, в работе изучены труды ряда отечественных ученых. Объемно-планировочные решения жилища и влияющие на них демографические, социальные, экономические, санитарно-гигиенические факторы широко рассматривались в трудах Волова В.Г., Гнеся И.П., Губернского Ю.Д., Дурманова В.Ю., Забрусковой М.Ю., Карташовой К.К., Кияненко К.В., Лицкевича В.К., Лыжина С.М., Молчанова В.М., Овсянниковой Н.В., Смотриковского В.И. Проблемы индивидуализации и адаптации жилища в зависимости от запросов потребителя изучены Анисимовым Л.Ю., Асафовой Т.Г., Баталовым А.М., Звездиной Т.И., Мержановым Б.М., Морозом К.К., Смотриковским В.И., Этенко В.П., а также зарубежными специалистами Шродером У., Хабракеном Д. Особенности зонирования жилых помещений рассмотрены Белкиным А.Н., Миловидовым Н.Н. Появление и развитие сдаваемого внаем жилища в России в XVIII-XX веках на примере доходных домов рассмотрено Благовидовой Н.Г., Кириченко Е.И. 5 Однако, в изученных работах, послуживших фундаментальной основой настоящего исследования, комплексно не решались задачи формирования архитектуры сдаваемого внаем жилища для молодой семьи, а также не учтены современные экономические условия и требования к уровню его комфорта. Научная концепция работы заключается в том, что исследования в области формирования архитектуры сдаваемого внаем жилища, включая изучение опыта его проектирования, современных требований к нему молодых семей, социальноэкономических, демографических и градостроительных факторов, позволят создать типологический ряд арендных домов и квартир, дифференцированных по уровню комфорта, что будет способствовать решению важной социальной проблемы обеспечения жилищем молодых семей с учетом их состава и уровня дохода. Цель исследования – разработать архитектурно-типологические основы формирования архитектурно-планировочных решений сдаваемого внаем жилища для молодых семей. Задачи исследования: 1. Проанализировать типологические отличия сдаваемого внаем жилища для временного проживания молодых семей от других видов зданий, включающих жилые помещения по таким критериям, как функциональные особенности, социальная ориентированность, архитектурно-планировочные решения. 2. На основе изучения предшествующего опыта проектирования и строительства сдаваемого внаем жилища выявить закономерности развития и формирования его архитектуры по типологическому разнообразию, архитектурно-планировочным решениям, тенденциям размещения в городе. 3. Определить требования, предъявляемые молодыми семьями к сдаваемому внаем жилищу, обусловленные их социально-демографическими особенностями, образом жизни и экономическими возможностями. 4. Разработать предложения по типологическому ряду арендных домов и квартир сдаваемых внаем для молодой семьи. 6 5. Разработать рекомендации по архитектурно-планировочным решениям арендных домов и квартир, сдаваемых внаем для молодых семей. Объектом исследования является сдаваемое внаем являются типологические жилище, предназначенное для молодой семьи. Предметом исследования особенности архитектурно-планировочных решений зданий и квартир, сдаваемых внаем молодой семье. Методы исследования: 1. Изучение и анализ литературных источников, Интернет-ресурсов, статистических данных и проектных материалов о сдаваемом внаем жилище. 2. Натурные обследования сдаваемого внаем жилища (доходные дома конца XVIII - начала XX веков, современные арендные дома, построенные за последние 20 лет). 3. Социологический опрос представителей молодых семей, арендующих жилье, с помощью анкет (опрошено 230 респондентов). 4. Анализ и обобщение собранных в работе материалов и данных с помощью аналитических графиков и схем. На защиту выносятся: - предложения по типологическому ряду арендных домов и квартир для молодых семей (4 типа арендных домов, 4 типа и 19 подтипов квартир, сдаваемых внаем); - рекомендации по архитектурно-планировочным решениям арендных домов и квартир, сдаваемых внаем для молодых семей, обеспечивающие их типологические характеристики, включая взаиморасположение жилых и общественных помещений в здании, число и виды учреждений обслуживания, набор жилых и подсобных помещений квартир и их площади с учетом типов заселяемых молодых семей. 7 Границы исследования: 1) Географические: работа направлена на разработку научных выводов и рекомендаций по архитектурно-планировочным решениям сдаваемого внаем жилища на территории города Москвы. 2) Социальные: работа ориентирована на разработку типологического ряда сдаваемого внаем жилища для молодой семьи. 3) Архитектурно-планировочные: в работе рассматриваются здания для городской застройки от трех до двадцати пяти этажей. Научная новизна: - разработан типологический ряд арендных домов, отвечающих требованиям к комфорту жилища для молодых семей; - разработан типологический ряд квартир, сдаваемых внаем молодым семьям с учетом специфики их жизнедеятельности; - разработаны научно обоснованные рекомендации по архитектурно-планировочным решениям арендных домов и квартир, сдаваемых внаем, обеспечивающие их типологические характеристики. Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные архитектурно-типологические основы формирования архитектурно-планировочных решений сдаваемого внаем жилища для молодых семей предполагается использовать в архитектурном проектировании, а также при составлении технических заданий на разработку проектов. Это позволит создать современное жилище, обеспечивающее комфортность проживания молодых семей, и будет способствовать решению их жилищной проблемы. Апробация и внедрение результатов исследования Материалы диссертации апробированы при их представлении на III Международной научно-практической конференции "Проблемы устойчивости и безопасности систем жизнеобеспечения в сфере жилищно-коммунального хозяйства", ноябрь 2012 г., где были рассмотрены разнообразные типы 8 сдаваемого внаем жилища, включая арендные дома для молодых семей, развитие которого является одним из факторов устойчивости ЖКХ. Результаты исследования внедрены в работе ОАО “ЦНИИЭП жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища)” – “Архитектурно-технические решения (предпроектные предложения) единой серии крупнопанельных 10-17-этажных жилых зданий с применением гибкой системы панельного домостроения для ОАО “Домостроительный комбинат” в г. Ярославле”, октябрь 2012 г., в рамках которого была разработана секция с 1-2-комнатными квартирами, стандартного уровня комфорта, сдаваемыми внаем для молодых семей разных типов, отличающихся по демографическому составу. Результаты работы использованы при разработке методических указаний к курсу “Реконструкция зданий, сооружений и застройки” для студентов профиля “Промышленное и гражданское строительство” Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства (МГАКХИС), ноябрь 2012 г., где были рассмотрены основные вопросы проектирования арендных домов и дано задание на их разработку в рамках курсового проекта. Положения работы использованы при составлении заявки ОАО “ЦНИИЭП жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища)” по НИР “Провести исследования и разработать нормативно-методический документ по проектированию апартаментов в г. Москве” в Департамент градостроительной политики г. Москвы, январь 2013 г. Работа направлена на решение вопросов научно-методического обеспечения реализации жилищных программ г. Москвы, посредством разработки типологических основ проектирования квартир, сдаваемых внаем, в том числе, для молодых семей. Публикации По теме диссертации опубликовано 3 научных работы, одна из них в издании, рекомендованном ВАК. 9 Объем и структура работы Диссертация представлена в одном томе и включает текстовую часть (130 страниц), состоящую из введения, трех глав, заключения, библиографии (100 наименований), и графическую часть (35 страниц), содержащую иллюстрации к текстовой части, графоаналитические таблицы, схемы. Глава 1. Развитие архитектурно-планировочных решений сдаваемого внаем жилища. Глава 2. Факторы, влияющие на архитектурно-планировочные решения арендных домов и квартир, сдаваемых внаем. Глава 3. Рекомендации по формированию архитектурно-планировочных решений арендных домов и квартир, сдаваемых внаем. СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определено состояние вопроса, сформулированы цель и задачи исследования, проанализированы объект и предмет исследования, показаны научная новизна работы и ее практическая значимость. В первой главе в целях определения арендного дома для молодой семьи как самостоятельного типа жилища произведен его сравнительный анализ с существующими видами зданий, включающих жилые помещения, а именно: жилыми многоквартирными домами, общежитиями и гостиницами. В результате установлено, что арендный дом для молодой семьи нельзя отнести ни к одному из рассмотренных видов зданий в силу следующих принципиальных особенностей: - в отличие от жилого многоквартирного дома, в квартирах которого люди зарегистрированы и живут постоянно, в арендном доме для молодой семьи предусмотрено только временное проживание, а связанная с этим бытовая неустроенность компенсируется за счет обязательного наличия учреждений обслуживания; - в отличие от общежитий, где заселение осуществляется покомнатно, в арендном доме для молодой семьи необходим 10 более высокий уровень комфорта, обеспечиваемый заселением каждой семьи в отдельные квартиры, сдаваемые им внаем; - в отличие от гостиниц, ориентированных на кратковременное проживание, как правило, от нескольких дней до нескольких месяцев, в арендном доме для молодых семей срок проживания более длительный и может составлять до 17 лет. Кроме того, арендному дому для молодых семей присущи черты, отличающие его от арендных домов для других категорий граждан (специалистов социальной сферы и др.)8, а именно: - обязательное наличие учреждений обслуживания, необходимых именно молодым семьям (комната кратковременного присмотра за ребенком, аптечный и медицинский пункты); - определение площади и исполнение архитектурно-планировочных решений квартир, сдаваемых внаем с учетом особенностей быта молодых семей (наличие детей, их числа и возраста). Таким образом, арендные дома для молодых семей следует определить как самостоятельный тип жилища, который требует специального изучения. Анализ опыта проектирования и строительства сдаваемого внаем жилища позволил выявить первое упоминание о них в Древнем Риме, в IV-I вв. до н.э., а также выделить условные этапы формирования его архитектурно-планировочных решений в России: - конец XVIII - начало XX веков – появление и развитие сдаваемого внаем жилища в виде доходных домов; - XX век – сдача жилища гражданам в форме социального найма на условиях постоянного проживания; - начало XXI века – появление и развитие современных арендных домов. Параллельно рассмотрен и зарубежный опыт. Анализ полученного материала позволил сделать вывод, что сдаваемое внаем жилище для молодых семей до 8 Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию – Режим доступа: http://xn-- d1abbgf6aiiy.xn--p1ai/%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/17118 11 настоящего времени не было выделено. Однако, рассмотренный опыт позволил выявить общие закономерности формирования архитектурно-планировочных решений сдаваемого внаем жилища в различные временные периоды (с конца XVIII в. до начала XXI в.), которые могут быть аналогичны при развитии арендных домов для молодых семей. Прежде всего, это постепенное увеличение типологического разнообразия квартир, сдаваемых внаем, за счет их площади, количества комнат, различных планировочных решений по компоновке помещений, обеспечившее повышение их доступности для различных социальных слоев населения с разным уровнем дохода и увеличение процента городского населения, проживающего в таком жилище. Для архитектурно-планировочных решений зданий с квартирами, сдаваемыми внаем, характерно постоянное увеличение этажности с учетом технологических и конструктивных возможностей соответствующего периода, а также градостроительных ограничений. Важно отметить тенденции включения в здания с квартирами, сдаваемыми внаем, помещений для учреждений обслуживания жильцов, которые, в основном, размещались на первых этажах и в пристройках. В городе размещение зданий с квартирами, сдаваемыми внаем, как правило, осуществлялось рассредоточено, что обеспечивало равномерное распределение данного вида жилища в жилых районах с учетом спроса на него. Современное сдаваемое внаем жилище получило развитие в следующем виде: - арендные дома, построенные государством (бездотационные дома в городе Москва по улицам: Верхние поля, д.38 к.1, Брусилова, д.7, Маршала Савицкого д. 28, 30, 32, к.1 и др.); - отдельные частные квартиры, сдаваемые внаем в существующих жилых многоквартирных домах, потенциально в любом многоквартирном жилом доме); - жилые помещения, сдаваемые внаем в многофункциональных деловых комплексах (ММДЦ “Москва-сити”, БЦ “Парк-плейс”, ДК “ЦМТ” и др.). 12 В результате анализа архитектурно-планировочных решений различных объектов выявлено, что арендные дома, построенные государством, выполнены по типовым проектам, в которых планировки квартир однообразны и отсутствуют учреждения обслуживания. Архитектурно-планировочные решения частных квартир, сдаваемых внаем в многоквартирных жилых домах, разнообразны по планировочным решениям, но в этих домах также отсутствуют учреждения обслуживания. В многофункциональных деловых комплексах жилые помещения, сдаваемые внаем, достаточно разнообразны по своей планировке, чтобы удовлетворить самые разнообразные запросы потенциальных арендаторов, и предусмотрено большое количество учреждений обслуживания, но их аренда осуществляется по высокой цене, которая недоступна для большинства молодых семей. Изучение примеров сдаваемого внаем жилища, проектируемого в странах Европы (Англия, Испания, Португалия, Франция, Финляндия, Ирландия, Нидерланды), показало, что при небольшой стоимости найма они имеют большее разнообразие архитектурно-планировочных решений жилых помещений, чем в отечественной практике. Во многом на цену влияет наличие и количество помещений для учреждений обслуживания. Анализ зарубежного и отечественного опыта расположения арендных домов в городе показал, что 90% из них расположены в рядовой жилой застройке микрорайонов и выполнены в виде одного или группы объемов. Материалы, собранные в первой главе, позволили сделать выводы о развитии и формировании архитектурно-планировочных решений сдаваемого внаем жилища, основные из которых следующие: - появление в настоящее время сдаваемого внаем жилища, в том числе для молодых семей, и его развитие в виде арендных домов обусловлено социально- экономическими факторами и является объективно необходимым на данном этапе развития общества; 13 - включение в арендный дом учреждений обслуживания является востребованным, повышает комфорт проживания, но при этом влияет на стоимость найма квартиры; - целесообразность в разработке большого разнообразия архитектурно- планировочных решений квартир по количеству комнат и площади, позволяющих удовлетворить потребности молодых семей, имеющих различный демографический состав и социальное положение. Во второй главе в целях определения современных требований к архитектурно-планировочным решениям сдаваемого внаем жилища для молодых семей использованы статистические данные Росстата, результаты проведенных автором натурных обследований, существующих примеров сдаваемого внаем жилища. Помимо этого, выполнен социологический опрос людей, арендующих жилье, с помощью двух специально составленных анкет. Первая анкета включает 12 вопросов, анализ которых выявил предпочтения молодых людей в архитектурнопланировочных решениях арендного дома, опрошено 130 респондентов. Вторая анкета состоит из 30 вопросов, обработка ответов на них позволила определить пожелания молодых семей в архитектурно-планировочных решениях квартир, сдаваемых внаем, а также получить дополнительные сведения об их предпочтениях в объемно-планировочных решениях арендного дома, опрошено 100 респондентов. Критерием отбора респондентов было их соответствие определению “Молодая семья”, также в опросе приняли участие молодые люди, намеревающиеся в ближайшее время ее создать. В опросе участвовали 135 молодых семей и 95 потенциальных молодых семей. Молодые семьи с детьми составили 45 от общего числа молодых семей. Возраст респондентов распределился следующим образом: от 18 до 20 (25%), от 20 до 25 (38%), от 25 до 30 (18%), от 30 до 35 (19%). По результатам опроса были выявлены требования молодых семей к сдаваемому внаем жилищу, среди которых, как наиболее важные, можно указать следующие: - востребованность доступного по цене сдаваемого внаем жилища среди молодых семей (82% респондентов); 14 - неудовлетворенность своими жилищными условиями молодых семей (74% респондентов); - предпочтительность размещения учреждений обслуживания на 1-ом этаже (96% респондентов); - доступность цены найма квартир для большинства молодых семей около 600 руб./м2 (66% респондентов); - расположение арендных домов в новых районах города (59% респондентов), в центральных районах города (41% респондентов); - расположение арендных домов в глубине застройки (80% респондентов), расположение арендных домов около оживленной улицы (20% респондентов). Помимо этого, подтверждено, что молодыми семьями будут востребованы арендные дома от 3 до 25 этажей. Согласно различным требованиям молодых семей выделены 4 типа арендных домов для молодых семей, отличающихся по этажности (рис. 1). Каждый тип должен иметь помещение охраны (вахтера) и помещение колясочной, расположенные на первом этаже. Все типы арендных домов могут иметь один из трех уровней комфорта, который обеспечивается введением в их структуру учреждений обслуживания, разделенных на две группы: обязательную и дополнительную. Набор учреждений обязательной группы был получен согласно статистическим данным Росстата и ВЦИОМ, а также анкетному опросу молодых семей, в котором они высказали пожелания о размещении именно этих учреждений в арендном доме для молодых семей в первую очередь: комната кратковременного присмотра за детьми, аптечный и медицинский пункты. Учреждения обслуживания дополнительной группы были определены согласно частоте их посещения молодыми семьями: ежедневно (место общественного питания, продовольственный магазин, непродовольственный магазин, салон красоты ); 1-2 раза в неделю (тренажерный зал, прачечная, спортивная секция); 1-2 раза в месяц (химчистка, ремонтная мастерская, отделение банка). 15 На основании демографической структуры молодых семей были определены 19 их типов, включающих нукленарные семьи с двумя или одним родителем и имеющих до 3 детей включительно. Число детей более 3 не рассматривалось, так как таких молодых семей около 0,7%. Далее было выявлено, что дети в различном возрасте требуют различной степени присмотра со стороны взрослых, а также нахождения в общем или изолированном пространстве с родителями. Детям до 3 лет требуется контроль со стороны взрослых в дневное и ночное время, от 3 до 7 лет - необходим присмотр только днем, после 7 лет дети не нуждаются в постоянном контроле. В связи с этим дети от 0 до 3 лет должны находиться в одной комнате с родителями, дети от 3 до 7 лет должны находиться в комнате родителей, но иметь изолированную зону в ночное время, после 7 лет детям необходима изолированная комната. Согласно этому были определены 4 типа квартир, сдаваемых внаем, которые отличаются числом жилых комнат, тип 1 (одна жилая комната), тип 2 (две жилых комнаты), тип 3 (три жилых комнаты), тип 4 (четыре жилых комнаты) и 19 их подтипов, дифференцированных по площади жилых и подсобных помещений. Квартиры, сдаваемые внаем молодым семьям, могут иметь 3 уровня комфорта в зависимости от общей площади: стандартный, средний и повышенный (рис.2). Для определения площади жилых помещений были рассмотрены научные работы в области гигиены проживания, на основании которых проведен анализ количества объема воздуха, необходимого на каждого члена молодых семей. Было выявлено, что ребенку до 7 лет его требуется в 2 раза меньше, чем взрослому человеку. Кроме того, в соответствии с современными санитарно-гигиеническими нормами требуется не менее 60 м3 воздуха на человека, однако возможно сокращение этого объема при создании принудительной вентиляции, что может быть использовано в квартирах стандартного и среднего уровня комфорта. Стандартный уровень комфорта соответствует минимально разрешенному санитарно-гигиеническими нормами количеству объема воздуха на человека, а именно, 30 м3 на взрослого и 15 м3 на ребенка до 7 лет, и предусматривает 2-кратный 16 обмен воздуха в жилых комнатах. Средний уровень комфорта – 45 м3 и 30 м3, при 1,5-кратном обмене воздуха в жилых комнатах. Повышенный уровень комфорта – 60 м3 и 45 м3 при 1-кратном обмене воздуха в жилых комнатах. Основные результаты, полученные во второй главе: - выявлено 4 типа арендных домов, которые будут востребованы молодыми семьями; - определено 19 типов молодых семей в зависимости от возраста и числа их членов; - разработано 4 типа квартир, сдаваемых внаем, включающих 19 подтипов. В третьей главе предложено усредненное число квартир в арендном доме, наиболее благоприятное с точки зрения психологического комфорта и создания социальных контактов для молодых семей, определенное в ходе анкетного опроса, а именно 160-320, которое также необходимо для обеспечения достаточного количества клиентов учреждений обслуживания и их полноценного функционирования. В соответствии с этим условно определены архитектурнопланировочные решения арендного дома по этажности и протяженности, со всеми жилыми этажами для типа арендного дома 1 и первым нежилым этажом для типов – 2,3,4. Согласно расчету количества секций с усредненным числом квартир на этаже 48, взятым согласно Московскому территориальному строительному каталогу, а также проектам арендных домов, обследуемых в диссертации: - тип 1 – 3-5 этажей, 13 – 8 секций; - тип 2 – 6-9 этажей, 8 – 5 секции; - тип 3 – 10-17 этажей, 5 – 3 секции; - тип 4 – 18-25 этажей, 3 – 1 секции. На основании анкетного опроса определено процентное соотношение типов арендных домов, в котором они будут востребованы потенциальными арендаторами в настоящее время: тип 1 (44 %), тип 2 (34 %), тип 3 (15 %), тип 4 (7 %). Используя статистические данные Росстата и данные, полученные при натурных обследованиях объектов, проведенных автором совместно с научными 17 работниками ГУП “МНИИТЭП”, выведено процентное соотношение типов квартир в арендном доме для города Москвы. Большая их часть в арендном доме должна быть представлена типом 1 (63 %), после которого следуют тип 2 (24 %), тип 3 (8 %), тип 4 (5 %). Определено предпочтительное размещение учреждений обслуживания в арендном доме по этажам - подвальный, цокольный, первый и второй, а также два варианта их расположения в плане арендного дома (сосредоточенный и рассредоточенный). На основании этого даны рекомендации по архитектурнопланировочным решениям применительно к каждому типу арендного дома с учетом действующих нормативных документов. С целью увеличения срока морального износа жилых и общественных помещений в архитектурно-планировочных решениях арендных домов предлагается использовать конструктивную схему с продольными несущими стенами или с поперечными с широким шагом. Это обеспечит вариантность планировок квартир в пределах шага несущих конструкций на стадии проектирования, а также возможность перепланировки помещений, потребность в которой обусловлена изменениями конъюнктуры рынка и, как следствие, возникновением необходимости в корректировке соотношения квартир разных типов. При этом перепланировка может быть 3-х видов: 1. В пределах отдельных квартир (перемещение внутренних перегородок, изменение габаритов жилых комнат и подсобных помещений). 2. В пределах этажа арендного дома (перемещение перегородок между квартирами и изменение их площади). 3. В масштабах всего здания (изменение типов квартир, их количества на этаже, а также помещений общественного назначения). Такое предложение применено при участии автора в разработке секции арендного дома в работе ОАО “ЦНИИЭП жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища)” - “Архитектурно-технические решения (предпроектные предложения) единой серии крупнопанельных 10-17 этажных жилых зданий с применением гибкой 18 системы панельного домостроения для ОАО «Домостроительный комбинат» в г. Ярославле”. С учетом хозяйственно-бытовых потребностей разных типов молодых семей был выполнен анализ рассмотренного в первой главе опыта проектирования, а также научных работ в области индивидуализации и адаптации жилища в зависимости от запросов потребителей, на основании которого разработаны рекомендации по архитектурно-планировочным решениям применительно к рассматриваемым квартирам, сдаваемым внаем: - компоновка жилых помещений квартир, сдаваемых внаем, может выполняться по следующим схемам: линейная односторонняя (все помещения располагаются с одной стороны коридора), двусторонняя (помещения располагаются с двух сторон коридора), компактная (все помещения расположены вокруг холла), комбинированная (сочетания описанных выше схем); - жилые комнаты должны быть изолированы или смежно-изолированными для всех подтипов квартир независимо от типа семьи; - предлагается применять кухню-нишу в стандартном уровне комфорта в 1-2комнатных квартир независимо от типа семьи; - кладовая и летнее помещение (балкон, лоджия) должны быть в 1-4-комнатных квартирах всех уровней комфорта независимо от типа семьи; - необходимо выделение отдельной комнаты каждому ребенку старше 7 лет в 2-4комнатных квартирах всех уровней комфорта (для семей 2.1-2.6, 3.1-3.4, 4.1-4.2 типов); - кухню (кухню-нишу, кухню-столовую) следует размещать при комнате родителей (-ля) в 1-3-комнатных квартирах всех уровней комфорта (для семей 1.1, 1.3-1.7, 2.12.4, 3.1, 3.2 типов); - организация спального места детей до 3-х лет в жилой комнате родителей (-ля) при увеличении площади данной комнаты в 2-3-комнатных квартирах всех уровней комфорта (для семей 1.1, 1.3-1.7, 2.1-2.4, 3.1-3.2 типов); 19 - рекомендуется трансформация спального места для детей от 3 до 7 лет, расположенного в комнате родителей (-ля), в изолированное помещений в ночное время в 1-3-комнатных квартирах всех уровней комфорта (для семей 1.1, 1.3-1.7, 2.12.4, 3.1-3.2 типов); - необходимо предусмотреть возможность визуального контроля из кухни за детьми до 7 лет, обеспечив просматриваемость места пребывания ребенка в комнате родителей (-ля) за счет устройства проема с остекленной дверью в 2-3-х комнатных квартирах всех уровней комфорта (для семей 1.1, 1.3-1.7, 2.1-2.4, 3.1-3.2 типов) (рис. 3). На основании рассмотренного материала разработаны показательные примеры планировочных решений квартир, сдаваемых внаем (рис 4). Выявлено, что предпочтения о наличии мебели и бытовой техники в квартирах, сдаваемых внаем молодым семьям, оказались неоднозначными, поэтому предлагается учесть опыт, который использовался в домах гостиничного типа в Советском Союзе в виде услуги предоставления мебели в аренду, но на новом качественном уровне по ассортименту и обслуживанию. Предложено размещение арендных домов для молодой семьи в городской структуре, которое зависит от стоимости земельных участков и ограничений по этажности зданий. Согласно этому условно выделено несколько зон в городе Москве: 1. От Садового кольца до Третьего транспортного кольца (ТТК); 2. От ТТК до Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД); 3. Территория за МКАД (в границах города). Внутри Садового кольца в связи с запретом нового строительства при необходимости возможна организация арендных домов путем реконструкции уже существующих зданий, но эти вопросы не входят в границы исследования. Даны рекомендации по размещению в городе разработанных типов арендных домов для молодых семей в соответствии с принятыми зонами: 20 - тип 1 размещается преимущественно в третьей зоне, с учетом существующей здесь относительно других зон более низкой стоимости земли, а также государственной политики, направленной на малоэтажное строительство; - тип 2 размещается преимущественно во второй и третьей зоне, с учетом обеспечения баланса между стоимостью земли и интенсивностью ее использования; - тип 3 размещается во всех зонах, но преимущественно в первой и второй, с учетом обеспечения баланса между стоимостью земли и интенсивностью ее использования; - тип 4 размещается во всех зонах, но преимущественно в первой, с учетом обеспечения повышенной интенсивности использования городских территорий, компенсирующей высокую стоимость земли. В результате третьей главы получены следующие основные рекомендации и предложения: - архитектурно-планировочные решения четырех типов арендных домов для молодой семьи, учитывающие их этажность и протяженность в плане и целесообразное соотношение в застройке; - архитектурно-планировочные решения 19 подтипов квартир, сдаваемых внаем молодым семьям, предусматривающие набор и компоновку помещений, требования к их взаимосвязи и параметрам, а также их соотношения в арендном доме для молодых семей; - архитектурно-планировочные требования к конструктивным схемам арендных домов для молодых семей, обеспечивающие гибкость архитектурных решений помещений при строительстве и эксплуатации; - по размещению арендных домов для молодых семей в различных районах г. Москвы, с учетом градостроительных факторов (стоимость земли, требуемая плотность застройки, высотные ограничения). 21 ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Сопоставление различных видов зданий, включающих жилые помещения, существующих в настоящее время, показало, что арендный дом для молодой семьи следует выделить как самостоятельный тип жилища, имеющий ряд типологических особенностей: - функциональные характеристики (период проживания и уровень комфорта); - социальная направленность (решение жилищных проблем молодых семей); - архитектурно-планировочные решения (учет специфических требований молодой семьи к планировочным решениям и составу помещений квартир, сдаваемых внаем, а также размещению учреждений обслуживания в доме). 2. Выявлены закономерности развития сдаваемого внаем жилища в различные временные периоды (с конца XVIII в. до начала XXI в.), которые следует учитывать при формировании архитектурно-планировочных решений арендных домов для молодых семей, в том числе: - стремление к увеличению типологического разнообразия квартир; - развитие типологического ряда зданий за счет постоянного увеличения их этажности и увеличения номенклатуры учреждений обслуживания; - рассредоточенное размещение арендных домов в жилых районах города. 3. Предложены 4 типа арендных домов для молодых семей, отличающихся архитектурно-планировочными решениями и степенью востребованности: тип 1 (3-5 этажей), тип 2 (6-9 этажей), тип 3 (10-17 этажей), тип 4 (18-25 этажей). Каждый из этих типов домов имеет 3 уровня комфорта: стандартный необходимый набор учреждений обслуживания (3 учреждения), средний необходимый набор учреждений обслуживания плюс дополнительный набор (6 учреждений), повышенный - необходимый набор учреждений обслуживания плюс дополнительный набор (11 учреждений). Это обеспечивает учет адресных условий развития инфраструктуры района, в котором проектируется данный объект. 22 4. Рекомендовано размещение разработанных типов арендных домов в различных районах г. Москвы с учетом стоимости земли и градостроительных ограничений по этажности. При этом типы 1 и 2 рассматриваются как рациональные для жилых районов около МКАД, типы 3 и 4 могут размещаться во всех жилых районах, но предпочтительнее около Садового и Третьего транспортного колец. 5. Рекомендованы объемно-планировочные решения арендных домов для различной плотности застройки: - при низкой плотности застройки группа объемов - тип 1; - при средней плотности застройки группа объемов или один объем - типы 2 и 3; - при высокой плотности застройки один объем - тип 4. 6. Определены 19 типов молодых семей, для которых предложено 4 типа и 19 подтипов квартир, сдаваемых внаем, от 1 до 4 жилых комнат. Каждый из них имеет 3 уровня комфорта: стандартный (обеспечивает минимальные санитарные нормы), средний (обеспечивает комфортное проживание), повышенный (обеспечивает повышенный комфорт проживания). Предложенные типы квартир, сдаваемых внаем, и их градация по уровню комфорта позволяют максимально учесть демографический состав семей, а также их финансовые возможности как потенциальных арендаторов. 7. Разработаны рекомендации по архитектурно-планировочным решениям квартир, сдаваемых внаем, обеспечивающие реализацию типологических характеристик каждого из подтипов с учетом хозяйственно-бытовых потребностей молодых семей. Они определяют функциональный набор, необходимые взаимосвязи, компоновку и параметры жилых и подсобных помещений. 23 СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ По перечню ВАК: 1. Родимов А.О. Развитие потенциала КПД в архитектуре жилища, сдаваемого внаем // Жилищное строительство. – 2012. - № 8. – С. 9 – 13. В других изданиях: 2. Родимов А.О. Исторический аспект появления доходных домов в России // Архитектура и Время. – 2011. - № 2. – С. 17 – 21. 3. Родимов А.О., Дубынин Н.В Арендное жилье как фактор устойчивости ЖКХ // III Международная научно-практическая конференция "Проблемы устойчивости и безопасности систем жизнеобеспечения в сфере жилищно-коммунального хозяйства", сентябрь 2012 г. 24 25 26 27 3
