Cкачать! - Rent in Riga

Обзор рынка
АРЕНДЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
По данным оператора аренды и коммерческой аренды
Rent In Riga
2008/2009 год
Зима
Резюме.
В феврале 2009 года цены за аренду квартир в Центре Риги достигли самого
низкого уровня за последние 2 года.Но на рынке аренды не наблюдается
падение активности, наоборот, по сравнению с осенью активность возросла.
По данным оператора аренды и коммерческой аренды Rent In Riga,в отличие от
других отраслей народного хозяйства, где до сих пор заметно падение, на рынке
аренды в зимний сезон по сравнение с осенним наблюдается небольшое
увеличение активности. Это также подтверждает индекс активности рынка аренды,
который по сравнению с осенним периодом увеличился на неполные 0,4 пункта,
указывая на то, что количество сделок по аренде возросло.
Специалист Renti n Riga Янис Липша отмечает,что рынок аренды, в отличие от
рынка недвижимости, напрямую не связан с банковским сектором и намного
эластичней, поэтому между спросом и предложением цена рыночного равновесия
установится намного быстрее, по такой цене чаще всего заключаются сделки.
«Расходы на содержание квартир, это одна из основных позиций, на которой люди
стараются сэкономить.Мы заметили тенденцию,что вопреки договорам, хозяева
готовы снизить цену за аренду,для того чтоб не потерять хороших
арендаторов,которые по причине экономии могут начать поиски более выгодное
место жительства».-рассказывает Я.Липша.
Из-за большого количество предложений жилья в Центре Риги, резкно снизилась
средняя арендная плата, которая зимой по сравнению с осенью уменьшилась на
13%, а в сравнении с предыдущей зимой – на 30%.Средняя арендная цена квартир в
центре столицы, которая составляла 6,9 лата за квадратный метр, снизилась до 6
лат в феврале,что является самым низким показателем за последние два
года.Самые большие колебания цен наблюдается в секторе новостроек – в декабре,
январе и феврале, средняя арендная цена квартиры в новостройке за месяц
снизилась на 21%, а за весь год, на 36%.
Количество предложений во всех сегментах аренды продолжает увеличиваться. По
сравнению с прошлым годом, больше всего предложений появилось в сегменте
новостроек, их количество увеличилось на 36%, а за сезон, на 6%.
„Весной количество предложений по аренде в новостройках также продолжает
увеличиваться, так как пока не сложились обстоятельства для того, чтобы
количество продаж в новых домах возросло”, комментирует Я.Липша,объясняя
тенденции рынка.
Главные тенденции зимы:
-Увеличение активности по аренде квартир
-Цена за аренду квартир в Центре достигла самого низкого уровня за последние 2
года.
-Самая большая активность наблюдается в сегменте новостроек,в свою
очередь,серийным квартирам свойственна стагнация.
-Все больше предложений по аренде квартир предлагают как застройщики
проектов, так и владельцы,которые приобрели их для дальнейшей продажи.
Содержание.







Рыночный индекс аренды квартир
Аренда квартир в центре Риги
Аренда квартир в новостройках
Аренда квартир в серийных домах
Краткосрочная аренда
Аренда частных домов
Тенденции развития рынка аренды.
1.Рыночный индекс аренды квартир.
Период обзора – декабрь 2008 года, январь и февраль 2009 года –
рыночный Индекс активности аренды квартир, составленный Rent In
Riga, по сравнению с осенним периодом увеличился на 3,36 пункта.
Осенью стоимость индекс снизился до 3,37 пунктов. Летом индекс
составлял 3,70 пункта, а весной-3,69 пунктов.
Рыночный индекс аренды квартир
3,80
3,70
3,69
3,70
3,63
3,60
3,50
3,40
3,37
3,30
3,20
Весна
Лето
Осень
Зима
Индекс активности аренды квартир увеличился в зимний период –
период обзора, так как именно в это время возросла активность на
рынке аренды, так же как и в предыдущих периодах, продолжает
увеличиваться количество предложений по аренде,однако по
сравнению с осенними месяцами также увеличивается спрос и
количество сделок. Резкое падение индекса в осенний период
напрямую было связано с падением спроса на аренду квартир и
уменьшением количества сделок по сравнению с летом.
Сравнивая с осенними месяцами,зимой количество предложений
увеличилось во всех секторах аренды - это долгосрочная аренда,
аренда частных домов, аренда в новых проектах, а также аренда в
серийных домах. В последнем секторе,осенью уменьшилось
количество предложений.
Также как и в предыдущих обзорах по каждому периоду в течение
года, количество предложений по аренде увеличилось в основном из-за
резкого снижения спроса на приобретение жилья и уменьшением
количества сделок по продаже, что было вызвано изменениями в
экономической ситуации и трудностями при получении
кредита.Согласно информации из базы данных Rent in Riga, количество
предложений по долгосрочной аренде по сравнению декабрем,январем
и февралем прошлого года возросло на 25%,а по сравнению с осенью
2008 года – на 4%.
В свою очередь,спрос на долгосрочную аренду квартир зимой по
сравнению с осенью увеличился на 5,08%. Количество сделок по
долгосрочной аренде квартир, по сравнению с осенью выросло на 6%, а
по сравнению с зимой прошлого года – уменьшилось на 16%.
Увеличение спроса также связано с тенденцией снижения арендной
платы, что предполагалось ещё в обзорах предыдущих периодов.
В целом, на рынке аренды квартир количество предложений
превышают спрос, что выгодно для арендаторов. Арендодатели стали
идти на уступки при назначении арендной платы, а у арендаторов
появилось больше возможностей при выборе подходящего жилья. Изза увеличения конкуренции среди арендодателей, владельцы стали
уделять внимание ремонту и обустройству жилья.
Об индексе.
Индекс активности аренды квартир Rent In Riga состоит из данных,
обработанных Rent in Riga. В данных учитывается количество
предложений по аренде, уровень спроса и количество сделок за
определённый период времени. Индекс определяется, оценивая
соотношение между количеством сделок по аренде и спросом и
предложением. Уменьшение индекса означает снижение количества
сделок и снижение спроса по сравнению с количеством предложений, а
увеличение – возрастание этих показателей. Например, приближение
Индекса к нулю означает очень маленькое количество сделок по
сравнению с количеством предложений. В свою очередь, если спрос
превышает количество предложений, и количество сделок очень
большое, индекс значительно возрастает.
2. Аренда в Центре Риги.
В зимние месяцы, также как и осенью, средняя цена за аренду квартир
в центре Риги продолжает снижаться. Снижение происходит из-за того,
что количество предложений по прежнему превышает спрос, но в
последние месяцы наблюдается увеличение интереса потенциальных
арендаторов. На рынке аренды количество квартир продолжает
увеличиваться, так как активность со стороны покупателей жилой
недвижимости по прежнему очень мала.
До сих пор, несмотря на снижение платы за аренду, решающим
фактором для арендаторов является качество квартиры – место
расположение, ремонт, обустройство квартиры. Эта тенденция
характерна для всех жилых сегментов и стала определяющей, так как
выбор квартир по приемлемой цене очень большой. Важность
качественного предложения также осознают владельцы квартир,
многие заботятся не только об аспектах качества квартиры, но и
стараются обеспечить арендаторам дополнительный сервис, например,
решают вопрос о парковочном месте для автомобиля, предоставляют
информацию о ближайших стоянках и их ценах. Арендодатели стали
более уступчивыми в ценах за аренду и условиях аренды.
Из-за больших возможностей выбора и высоких требований со стороны
арендаторов, увеличился также срок заключения сделки. Но если
потенциальных арендаторов устраивает качество и цена за аренду
квартиры, то сделки заключаются очень быстро. Количество сделок
способствует также снижение цены за аренду до среднего уровня
рыночных цен.
Средняя цена за аренду в центре Риги продолжает снижаться
стремительными темпами – сравнивая с осенним периодом, она упала
на 13%, а сравнивая с предыдущей зимой – на 30%. Средняя цена за
квартиру в центре города раньше начиналась от 6,9 лат за квадратный
метр, а в феврале снизилась до 6 лат за квадратный, тем самым
достигнув самого низкого уровня за последние два года.
Таблица номер 1. Средняя цена в Ls за аренду квартиры в
центре Риги (в хорошем состоянии) в летний сезон, в
месяц (не считая коммунальные услуги).
Количество комнат
2-х комнатная
3-х комнатная
4-х и более комнатная
С
200
250
350
До
400
450
700
Средняя
цена*
320
370
550
*тут и далее – средняя цена, по которой чаще всего
заключаются сделки.
График номер 1. Средняя цена в Ls за аренду квартиры в
центре Риги (в хорошем состоянии) в зимний период,в
месяц, (не считая коммунальные услуги)
9
8.5
8.5
8.4
8.4
8.3
8.1
8
7.9
7.8
7.6
7.5
7.5
7.3
7
6.9
6.5
6.3
6
6
02.2009.
01.2009.
12.2008.
11.2008.
10.2008.
09.2008.
08.2008.
07.2008.
06.2008.
05.2008.
04.2008.
03.2008.
5
02.2008.
5.5
3. Аренда квартир в новостройках.
Сегмент новостроек в зимние месяцы был очень востребован. Из-за
того, что квартиры сейчас продавать невыгодно, аренду в новостройках
предлагают как застройщики проектов, так и хозяева квартир, которые
были приобретены для дальнейшей выгодной продажи. Однако, для
застройщиков аренда квартир по прежнему является временным
решением, которое обеспечивает определённый денежный поток и
позволяет покрыть расходы на содержание, до улучшения рыночной
ситуации. Поэтому о создании современных арендных домов говорить
пока ещё рано.
Количество предложений в новостройках продолжает расти и цена за
аренду падает, поэтому владельцы квартир в так называемых
эксклюзивных проектах, для удержания интереса со стороны
потенциальных арендаторов, вынуждены назначать цену, которая ниже
той цены, которая могла бы быть. Зимой появилась тенденция, когда
хозяева квартир, для предотвращения ухода арендаторов, снижают уже
установленную цену. Согласно информации Rent in Riga, количество
предложений по аренде квартир в современных многоквартирных
домах, зимой, по сравнению с прошлогодним периодом, увеличилось
на 34%, а по сравнению с осенью 2008 года – на 6%.
Количество предложений в новостройках превышает спрос,поэтому
цена за аренду продолжает уменьшаться. В декабре, январе и феврале,
по сравнению с осенними месяцами, средняя цена в новостройке,
площадью 45-60 квадратных метров уменьшилась на 21%, а сравнивая
с предыдущими зимними месяцами – на 36%.
Таблица номер 2.Средняя цена квартир в новостройках в летний
сезон, в месяц(без коммунальных услуг)LS
Количество комнат
Площадь квартир 45-60 квадратных метров
Площадь квартир более 60 квадратных метров
с
210
300
до
400
450
Средняя
цена
300
350
График номер 2.Средняя цена квартир в новостройках в зимний
сезон,в месяц(без коммунальных услуг)LS
8.5
8.3
8.2
8.1
8
8.1
7.9
7.8
7.7
7.5
7.5
7.5
7.3
7
7
6.6
6.5
6.2
6
02.2009.
01.2009.
12.2008.
11.2008.
10.2008.
09.2008.
08.2008.
07.2008.
06.2008.
05.2008.
04.2008.
03.2008.
5
02.2008.
5.5
Самые популярные новые проекты по аренде в осенний
период:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Panorama Plaza
Dignājas nami
Ziedoņdārza mājas
Zundas pasāža
Eksporta 12
Centra nams
Jaunais projekts Pūces ielā
Solaris
Metropolia
Dienvidu pakavs 2
4.Аренда в серийных домах.
Сегмент серийных домов, из-за большого количества предложений в новостройках,
переживает стагнацию. Количество предложений в домах, построенных в
советское время, увеличивается очень медленно, спрос остался неизменным,
поэтому цена за аренду квартир продолжает уменьшаться.
По данным Rent in Riga, зимой, по сравнению с осенью, количество предложений в
серийных квартирах увеличилось на 3%, а по сравнению с прошлым годом уменьшилось на 3%.
Практически неизменный уровень предложений объясняется тем, что рынок
предложений в серийных домах насыщен – существующий спрос удовлетворяется,
и резкое увеличение спроса в ближайшие годы не планируется. Из-за того, что цена
за аренду квартир в новых проектах стала более приемлемой чем раньше,
арендаторы предпочитают дома, построенные недавно. В сделках участвуют те
серийные квартиры, в которых сделан хороший ремонт, они находятся в хорошем
месте, у них приемлемая рыночная цена по аренде.
Спрос на серийные квартиры по сравнению с осенью остался практически
неизменным в большей части микрорайонов Риги, более высокий спрос
наблюдается в Задвинье -Агенскалнс, Иманта и Золитуде, но снизился в
Кенгарагсе. Оценивая серии домов, спрос на аренду продолжает падать в
литовских проектах и в хрущевках.
Таблица номер 3.Средняя цена за квартиру в серийном доме в зимний сезон,в
месяц(без коммунальных услуг)LS.
Количество комнат
1 комнатная
2 комнатная
3 или 4 комнатная
С
100
150
290
До
200
250
320
Средняя
цена
150
220
300
График номер 3. Средняя цена за квартиру в серийном доме в зимний сезон,в
месяц(без коммунальных услуг)LS
6,5
6
5,9 5,8
5,5
5,6 5,6
5,4
5
5,2 5,2 5,1
5
4,9
4,6
4,5
4,3
4
4,1
3,5
02.2009.
01.2009.
12.2008.
11.2008.
10.2008.
09.2008.
08.2008.
07.2008.
06.2008.
05.2008.
04.2008.
03.2008.
02.2008.
3
5.Краткосрочная аренда.
В зимний сезон активность по краткосрочной аренде значительно
уменьшилась, небольшое увеличение активности наблюдается лишь в
период праздников. Данный сегмент жилья рассчитан на туристов,
поэтому здесь наблюдаются чётко выраженные сезонные колебания.
По данным Rent in Riga, количество сделок по краткосрочной аренде в
зимние месяцы, по сравнению с осенью, снизилось на 44%. Осенью, по
сравнению с летом, количество сделок в этом сегменте снизилось на
40%. По сравнению с прошлой зимой, количество сделок по
краткосрочной аренде в декабре, январе и феврале увеличилось на 25%.
По сравнению с осенью, цена квартир по краткосрочной аренде
снизилась на 10 – 15%.
В сегменте краткосрочной аренды, большую конкуренцию составляют
недавно открытые гостиницы и хостелы, что уменьшает интерес
путешественников к квартирам. Кроме того, предложения квартир по
краткосрочной аренде сейчас считаются неразвитыми, потому что
предложения для туристов, которые предпочитают квартиру а не
гостиницу, не соответствуют их требованиям.
В сегменте квартир по краткосрочной аренде квартир в Риге,
множество негативных признаков – не развита система резервации
таких квартир, за аренду нельзя рассчитаться кредитной картой или
банковским перечислением.
Таблица номер 4.Цены по краткосрочной аренде квартир ,EUR
1, 2 комнатные квартиры
3, 4 и более комнатные квартиры
С
30
50
До
60
100
Средняя
цена
50
75
Аренда частных домов.
В сегменте частных домов сохранились тенденции предыдущих
периодов – из-за новых построенных домов количество предложений
продолжало увеличиваться, а из-за низкого спроса уменьшилось
количество сделок и цена за аренду. Но не смотря на это, интерес по
отношению к аренде частных домов есть, часть спроса обеспечивают
иностранные специалисты, работающие в Латвии, но всё же активность
в этом сегменте не высока.
Учитывая снижение цены за аренду, а также то, что стоимость
обслуживания и эксплуатационные расходы в небольшом доме ниже
чем в квартире с такой же площадью в новом проекте, данный сегмент
становится более привлекательным для семей, которые предпочитают
аренду дома. Также встречаются случаи, когда в целях экономии
частный дом снимают сразу две семьи.
Так же как и в сегменте новостроек, аренду частных домов предлагают
застройщики домов. Интерес к таким домам пока что не очень
большой, так как зачастую установленная цена за аренду слишком
высокая или территория вокруг дома ещё не благоустроенна.
По сравнению с осенними месяцами, средняя цена за аренду частных
домов зимой снизилась на неполные 27% и на данный момент
составляет 1 100 евро.
Таблица номер 5.Цена за аренду частных домов в сезон, EUR в
месяц (Без коммунальных услуг).
Частные дома
С
500
До
2500
Средняя
цена
1100
7. Тенденции развития рынка аренды жилой
недвижимости.
Можно прогнозировать, что в весенние месяцы количество
предложений по аренде жилой недвижимости будет увеличиваться, но
не так стремительно как раньше. Из-за увеличения количества
предложений и преобладания предложений над спросом сохранится
тенденция постепенного снижения арендной платы.
Но надо учитывать, что цены за аренду жилой недвижимости
приблизились к реальной платёжеспособности населения, кроме того,
цены почти приблизились к самому низкому уровню, по которому
владельцам экономически выгодно сдавать свои квартиры. До этого
цены за аренду была намного выше доходов населения, зачастую цена
не соответствовала качеству сдаваемой недвижимости. Сейчас
соотношение между ценой за аренду и качеством сдаваемой
недвижимости становится оптимальным, поэтому можно
прогнозировать, что снижение средней цены за аренду в дальнейшем
не будет таким резким.
С другой стороны, на цену аренды влияет не только возрастающее
количество предложений, но и подорожание коммунальных платежей.
Также конкуренцию рынку аренды недвижимости составляют
привлекательные цены по продаже квартир, хотя данный сегмент
недвижимости по прежнему не особо активен из-за ограниченных
возможностей кредитования и общего экономического спада. В
весенний период активность со стороны арендаторов скорее всего не
увеличиться, поэтому спрос на аренду жилой недвижимости и
количество сделок останутся на прежнем уровне. Нестабильная
экономическая ситуация не способствует принятию решений о
приобретении или аренде недвижимости.
Количество предложений по аренде будет увеличиваться в сегменте
новостроек, так как пока что не сформировались условия, чтобы
продажи новых квартир и новых частных домов стремительно
выросли.
В заключении можно сказать, что изменения на рынке недвижимости
позитивно повлияли на сегмент жилой недвижимости, который в
течение последнего года стал развиваться в новом направлении и
новом качестве. Благодаря увеличению количества предложений у
потенциальных арендаторов больше возможностей выбора, также
множество предложений соответствуют их уровню
платёжеспособности; в свою очередь арендодатели, при увеличении
конкуренции, всё больше внимания уделяют качеству недвижимости и
качеству предложения. В настоящее время рынок аренды больше не
считается придатком общего рынка недвижимости, а стал серьёзным и
самостоятельным сегментом.
Эксперты по аренде недвижимости и операторы компании Rent in
Riga:
Uldis Sperga, директор T. 67296648
Jānis Lipša, член правления T. 29878391
Dainis Sperga, специалист по долгосрочной аренде T. 29373993
Zane Zaka, специалист по краткосрочной аренде T. 29414679