развитие методов кадастровой оценки земельных участков
advertisement
Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» На правах рукописи Никитина Евгения Николаевна РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ Специальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук Научный руководитель: доктор экономических наук Волович Николай Владимирович Москва - 2015 2 ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ ..................................................................................................................... 4 ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ И ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................................................. 15 1.1 История научных взглядов на земельный участок как объект недвижимости. Рентный подход к оценке земельных и горных ресурсов ..................................... 15 1.2 Особенности землепользования, связанные с добычей полезных ископаемых ..................................................................................................................................... 29 1.3 Факторы стоимости земельных участков недропользования......................... 45 Выводы ....................................................................................................................... 53 ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РОССИЙСКОЙ И ЗАРУБЕЖНОЙ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ ......................................................................................................................................... 55 2.1 Система определения налоговой базы по земельному налогу от кадастровой стоимости земельных участков недропользования ............................................... 55 2.2 Особенности определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования ...................................................................................................... 67 2.3 Анализ российской и зарубежной практики определения стоимости земельных участков недропользования для целей налогообложения ................. 82 Выводы ..................................................................................................................... 100 ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ ......................................................................................... 102 3.1 Направление развития методов кадастровой оценки земельных участков недропользования .................................................................................................... 102 3.2 Проведение индивидуального расчета величины кадастровой стоимости земельных участков, входящих в земельно-имущественный комплекс горнодобывающего предприятия (на примере ОАО «Лебединский ГОК») ..... 126 Выводы ..................................................................................................................... 145 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 147 3 СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ ...................... 151 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ....................................................................................... 152 Приложение А Отчеты об определении кадастровой стоимости земельных участков, проанализированные в рамках диссертационного исследования ......... 165 Приложение Б Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения мест складирования отходов .......................... 167 Приложение В Расчет удельного показателя стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения ........................................................................... 170 4 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования. В настоящее время в российской экономике сложилась ситуация, в которой добывающие отрасли стали основным источником экономического роста Российской Федерации, формируя четвертую часть всей валовой добавленной стоимости, создаваемой в стране. Кроме того, сфера недропользования является наиболее привлекательной для российских и иностранных инвесторов. При этом квалифицированные инвесторы предъявляют повышенные требования ко всему комплексу экономико-правовых вопросов на каждой стадии разработки проекта, включая предоставление участков под разведку и добычу, а также их последующее налогообложение. Однако в стране еще не выработано единой позиции по вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые. Действующие в настоящее время методики кадастровой оценки земельных участков в зависимости от категории земли, и, соответственно, их нахождения в населенном пункте или за его пределами, предлагают два противоположных подхода к определению кадастровой стоимости таких участков (или как минимальная кадастровая стоимость земель промышленности по населенному пункту, или как средняя кадастровая стоимость по граничным земельным участкам). В результате складывается ситуация, когда два соседних участка, один из которых расположен в границе города, а второй – за его пределами, имеют различные удельные показатели кадастровой стоимости, а, следовательно, существенно различается и подлежащий уплате земельный налог, что приводит к возникновению серьезных конфликтов вокруг кадастровой стоимости и ее повсеместному оспариванию. Отсутствие экономической обоснованности платежей за землю приводит, в том числе, и к существенным потерям для бюджетов всех уровней, этим же обосновываются и неравные конкурентные условия между промышленными предприятиями. Ситуация усложнится и приведет к еще большим конфликтам после предполагаемой отмены деления земель на категории (данный законопроект уже обсуждается в Госдуме). В результате отмены категорий «земель населенных пунктов» и «земель промышленности» и введением единой «промышленной зоны» участки станут равнозначными в своем правовом статусе, а кадастровая стоимость и 5 рассчитанный на базе нее земельный налог будет существенно различаться, что только усилит общественное недовольство. Переход России на инновационный путь развития потребовал перестройки всей системы налогообложения. В качестве налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество граждан и юридических лиц относительно объектов недвижимости была установлена их кадастровая стоимость. При этом, в соответствии с рисунком 1, роль и значение имущественного налогообложения земельных участков и других объектов недвижимости для системы государственных и муниципальных финансов постоянно возрастает. Доля этих налогов в консолидированном бюджете Российской Федерации по итогам 2014 года составила 7%. 700 000 000 600 000 000 500 000 000 400 000 000 Налог на имущество физических лиц 300 000 000 Налог на имущество организаций 200 000 000 Земельный налог 100 000 000 01.01.2015 01.01.2014 01.01.2013 01.01.2012 01.01.2011 01.01.2010 01.01.2009 01.01.2008 01.01.2007 0 Источник: составлено автором по материалам сайта Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.nalog.ru/rn77/related_activities/statistics_and_analytics/forms/ (дата обращения: 03.02.2015). Рисунок 1 - Динамика поступления имущественных налогов в бюджет Российской Федерации Особая роль и значение при этом придается кадастровой стоимости земельных участков. Это связано и с тем, что, в соответствии с законодательством, на основании величины кадастровой стоимости устанавливаются не только налоги за землю, но и размер арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также стоимость, уплачиваемая собственниками участков при приватизации и при установлении платежей 6 при изменении видов использования. Кроме того, кадастровая стоимость используется в качестве базы для расчета штрафов за неиспользование земли по ее назначению. В перспективе кадастровая стоимость важна и как ориентир для осуществления рыночных сделок, а также для выдачи банковских кредитов под залог недвижимости. Таким образом, фактически именно кадастровая оценка призвана обеспечить общество системной информацией о рыночных процессах в сфере недвижимости, без чего невозможно последовательное государственное регулирование этой важнейшей сферы экономики. Придание государственной кадастровой оценке земель важной роли в регулировании всей системы земельно-имущественных отношений требует повышения качества организационно-кадрового и методического обеспечения этих работ. Сейчас отсутствие единой методологии и информационного обеспечения кадастровой оценки приводит к тому, что результаты кадастровой оценки земель в действительности отражают только субъективное мнение исполнителей работ при несоответствующем уровне достоверности результатов оценки. В итоге существенно подрывается доверие между государством, бизнесом и гражданами. Усилившийся в последние годы резкий рост количества споров с правообладателями земельных участков как в специально созданных Комиссиях по оспариванию результатов кадастровой стоимости, так и в судах, приводит к тому, что местные и региональные бюджеты теряют устойчивость своей налоговой базы. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту – Росреестр), только за 2014 год в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости снижение ее величины составило более 3 триллионов рублей. Сложившаяся ситуация приведет к тому, что размер дохода, который не будет получен региональными и местными бюджетами в 2015 году, превышает 46 миллиардов рублей. Решение проблемы достоверности результатов государственной кадастровой оценки земель возможно только при помощи совершенствования самой системы кадастровой оценки, а также методических подходов, применяемых при расчете кадастровой стоимости. необходимо, в том При числе, совершенствовании сосредоточиться на методического кадастровой обеспечения оценке земель недропользования, которым в настоящее время не уделяется должного внимания, 7 несмотря на то, что, учитывая особенности российской экономики и ее сырьевую ориентацию, они формируют значительную долю поступающего в бюджетную систему Российской Федерации земельного налога. Степень научной разработанности проблемы. Вопросам определения стоимости земельных участков, включая участки, содержащие в себе полезные ископаемые, посвящены исследования основоположников и наиболее выдающихся представителей классических научных школ, таких как: У. Петти, А. Смит, Д. Рикардо, И.Г. Тюнен, Дж. С. Милль, К. Маркс, Г. Джордж, А. Маршалл, Дж.Б. Кларк. Данные ученые исследовали особенности земельной и горной ренты, однако если часть из них придерживалась мнения об одних и тех же законах, формирующих два вида ренты, то другими отмечалось существование значительных различий между самой природой земельной и горной ренты, вызванных, в первую очередь, особенностью деятельности добывающего предприятия. Результаты исследований современных ученых, изучающих вопросы горной ренты и оценки стоимости месторождений, отражены в работах К.К. Вальтуха, Н.В. Володомонова, О.Е. Медведевой, Т.Б. Решетиловой, Э.Ю. Черкесовой, С.В. Чернявского. Однако данные исследователи рассматривали исключительно подходы и методы, применяемые к оценке месторождений, не уделяя внимания расчету стоимости расположенных над ними земельных участков. К российским ученым, работы которых посвящены вопросам кадастровой оценки земельных участков, относятся А.Ю. Буянов, Н.В. Волович, С.В. Грибовский, В.В. Григорьев, Е.Н. Иванова, С.П. Коростелев, С.И. Носов, А.Л. Оверчук, В.И. Петров, В.А. Прорвич, П.М. Сапожников, О.А. Скуфинский, С.Г. Стерник, М.А. Федотова. Среди современных зарубежных ученых, занимающихся вопросами оценки стоимости земельных участков, можно выделить В. Кляйбера, Х. Дитериха, Дж. Эккерта, Р. Вессели, Л. Волтерса, Р. Сиетчипинга, С. Хейла. Научные работы указанных авторов отражают особенности кадастровой оценки земельных участков, однако в большинстве своем не касаются исследования вопросов кадастровой оценки земельных участков недропользования. Это связано с тем, что в России, в отличие от стран с развитым рынком недвижимости, рынок земельных участков еще только формируется, что сильно затрудняет проведение системного анализа влияния различных факторов на такой сложный сегмент рынка, как рынок 8 земельных участков недропользования. При этом сам этот сегмент рынка играет значительную роль для экономики в силу сложившейся ее структуры. Нерешенность отмеченных и сопутствующих им вопросов в области кадастровой оценки земельных участков недропользования определила цель, задачи и структуру диссертационного исследования. Цели и задачи диссертационного исследования. Целью исследования является решение научной задачи развития и совершенствования методов расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования. Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующие задачи: - обосновать необходимость учета и идентификации прав на недра при оценке земельных участков; - доказать целесообразность выделения земель недропользования в особую группу земельных участков; - выявить несоответствия в современном методическом обеспечении в части кадастровой оценки земельных участков, содержащих полезные ископаемые; - обосновать возможность применения зарубежного опыта оценки земельных участков, содержащих в себе месторождения полезных ископаемых, в российских условиях; - систематизировать факторы, влияющие на стоимость земельных участков недропользования, определить среди них наиболее значимые для кадастровой оценки; - разработать методику расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования; - произвести апробацию разработанной методики, оценить ее эффективность и результативность. Объектом исследования являются земельные участки недропользования, входящие в состав земельно-имущественного комплекса добывающих предприятий. Предметом исследования служит кадастровая стоимость земельных участков недропользования, входящих в состав земельно-имущественного комплекса добывающих предприятий. Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с п. 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости 9 различных объектов собственности» Паспорта специальности 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит. Методология и методы исследования. Теоретическая и методологическая основы диссертационного исследования базируются на основных положениях, подходах и методах экономической теории, теории систем и системного анализа, а также выводах, содержащихся в трудах отечественных и зарубежных авторов по теории стоимостной оценки, в частности, по оценке стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения. Методологическую базу исследования составили инструменты и ключевые положения следующих научных дисциплин: налоги и налогообложение, теория бухгалтерского учета, теория оценки земли, управление стоимостью недвижимости, теория экономического анализа. При решении конкретных задач использовались общенаучные подходы и методы анализа, синтеза, индукции, дедукции, сравнения, группировки, табличного представления данных, экспертных оценок и другие. Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты, регламентирующие определение кадастровой стоимости в Российской Федерации, судебные решения Верховного суда России, Высших судов европейских стран с развитым рынком Министерства недвижимости, экономического аналитические развития и Российской статистические Федерации, материалы Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной налоговой службы Российской Федерации. В процессе выполнения информационные диссертационного ресурсы Международной исследования также использованы ассоциации налоговых оценщиков, Международные и Европейские стандарты оценки, стандарты оценки Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (далее по тексту – стандарты оценки RICS), отчеты об определении кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов и земель промышленного назначения в Российской Федерации, зарубежная практика оценки, а также ресурсы информационно- телекоммуникационной сети «Интернет». Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости выделения земельных участков недропользования в особую группу 10 земельных участков, а также в предложении методического инструментария их кадастровой оценки. Наиболее существенные положения исследования, выносимые на защиту: 1. Обоснована необходимость учета прав на недра при оценке земельных участков, содержащих в себе месторождения полезных ископаемых. На основе сделанного вывода о невозможности разработки полезных ископаемых без приобретения прав на землю, предложено идентифицировать переход прав на земельный участок над месторождением как отдельный сегмент рынка земельных участков, отличный от обычного оборота сельскохозяйственных или лесохозяйственных угодий (С. 64-67). 2. В результате проведенного исследования российской теории и практики определения кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, доказана целесообразность их выделения в отдельную внекатегорийную группу, для чего предложено понятие «земельные участки недропользования», под которыми предлагается понимать: «земельные участки, предоставленные компаниям добывающего сектора и представляющие собой единый комплекс земельных участков, которые используются для осуществления всего перечня работ, связанных с добычей, обработкой и транспортировкой полезных ископаемых и продукта их переработки, а также со складированием отходов добывающего производства» (С. 45-49). 3. Выявлены несоответствия в действующих методиках кадастровой оценки земельных участков, касающиеся определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования в зависимости от категории земель, к которой они относятся (С. 67-82). По итогам проведенного анализа результатов кадастровой оценки таких участков было выявлено, что в силу несовершенства методического обеспечения расхождение между удельными показателями кадастровой стоимости аналогичных по местоположению и виду использования земельных участков достигает более тысячи раз (С. 82-86). 4. Обоснована возможность применения принципиально важных зарубежных рекомендаций по расчету стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, в российских условиях для целей определения кадастровой стоимости земельных участков с учетом сложившегося на современном этапе информационного обеспечения кадастровой оценки, касающегося как рынка земельных участков, так и 11 характеристик объектов оценки, в том числе, обоснована необходимость учета фактора наличия и объема полезных ископаемых при оценке земельных участков, а также расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования в зависимости от стадии жизненного цикла расположенных на них объектов недвижимости (С. 94-100). 5. отдельный Доказано, что земельные участки недропользования представляют собой сегмент рынка земельных участков, которому присущи особые ценообразующие факторы. Выявлены и систематизированы наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков недропользования, среди них определены наиболее значимые для кадастровой оценки: наличие полезных ископаемых, местоположение и вид разрешенного использования земельного участка (С. 49-53). 6. Разработана методика расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования, в основу которой положены функциональные особенности рассматриваемых земельных участков, а также их вхождение в единый земельноимущественный комплекс добывающего предприятия, деятельность которого направлена, в первую очередь, на повышение эффективности деятельности по добыче полезных ископаемых и их переработке. Весь комплекс земель добывающего предприятия связан интегрирующем, единым качестве технологическим процессом, должен рассматриваться при и именно кадастровой в этом, оценке. Произведена апробация разработанной методики на практическом примере, в частности произведена оценка потенциальных изменений в размере доходов местных бюджетов от предложенных преобразований в области кадастровой оценки земель недропользования, а также сделаны выводы об установлении более справедливых и равных условий для предприятий сферы недропользования в области налогообложения (С. 106-126). Теоретическая значимость. Вынесенные на защиту положения работы можно интерпретировать как совершенствование методического инструментария определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков недропользования. Основные результаты исследования могут использоваться при формировании программ учебных курсов, связанных с оценкой земельных участков. Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения представленных в нем рекомендаций по совершенствованию системы кадастровой оценки земельных участков недропользования в процессе 12 проведения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков. Кроме того, полученные автором результаты исследования ориентированы на широкое применение в практике оценки рыночной стоимости участков, содержащих в себе полезные ископаемые. Самостоятельное практическое значение имеют следующие результаты работы: - введенное в оборот понятие «земельные участки недропользования», практическое использование которого позволяет учитывать при оценке неразрывную связь всего комплекса земельных участков добывающего предприятия; - факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков недропользования, которые позволяют составить мнение о текущем состоянии оценки и платформе для ее совершенствования; - обоснование необходимости учета прав на недра при оценке земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, которое существенно расширяет сферу практического использования результатов исследования; - методика определения стоимости земельных участков недропользования, которая может использоваться практикующими оценщиками как при расчете кадастровой стоимости для целей налогообложения, так и при расчете рыночной стоимости земельных участков недропользования. Степень достоверности, апробация и внедрение результатов исследования. Автором представлены достоверные исходные данные, основанные на утвердившихся в науке и всемирно признанных положениях классиков экономической мысли, предложенная авторская методика базируется на общепринятых методах определения стоимости и находится в строгом соответствии с применяемыми на практике принципами оценки. Результаты научного исследования докладывались на 1-м Международном и междисциплинарном симпозиуме «Устойчивое развитие: фокус на городском и пригородном девелопменте» (1st International and Interdisciplinary Symposium «Sustainability: Focus on Urban and Peri-Urban Developmen»t) (Ливерпуль, Великобритания, Европейская академия по земельным отношениям, 1-3 сентября 2011 года); на 3-м Международном и междисциплинарном симпозиуме «Новые вопросы земельной политики в городском и региональном развитии» (3rd International and Interdisciplinary Symposium «New Challenges for Land Policies in Urban and Regional Development») (Дрезден, Германия, Европейская академия по земельным отношениям, 13 5-7 сентября 2013 года); на III Международном молодежном форуме финансистов (Москва, ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», 6-7 декабря 2013 года); на XXVI Международной научно-практической конференция для студентов, аспирантов и молодых ученых «Экономическая стратегия развития субъектов макросреды и микросреды в условиях рыночной экономики» (Москва, Аналитический центр «Экономика и финансы», 31 мая 2014 года). Диссертация связана с исследованиями, проведенными в Финансовом университете в рамках Государственного задания на 2014 год по теме: «Развитие системы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости» (№ государственной регистрации 01201463819). Основные положения и выводы диссертационного исследования используются в работе Департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Министерства экономического развития Российской Федерации, проводимой в рамках совершенствования системы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Представленные в диссертационном исследовании рекомендации по совершенствованию системы кадастровой оценки земельных участков недропользования использованы при разработке проекта методических указаний о государственной кадастровой совершенствованию процедур оценке, подготовленного определения рабочей кадастровой группой стоимости по при Минэкономразвития России. В частности, применение рекомендаций по выделению земель недропользования в отдельную группу, позволяющих учесть особенности данного вида земельных участков, а также выводов о том, что земли недропользования представляют собой отдельный сегмент рынка земельных участков, которому присущи особые ценообразующие факторы, способствует повышению качества государственной кадастровой оценки, а также росту обоснованности и справедливости ее результатов. Материалы диссертации используются в практической деятельности Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», в частности используется разработанная в диссертации методика расчета стоимости земельных участков недропользования, в основу которой положены функциональные особенности рассматриваемых земельных участков, а также их вхождение в единый земельно-имущественный комплекс добывающего предприятия. По материалам исследования в практической деятельности компании внедрена 14 рекомендация о необходимости учета фактора наличия полезных ископаемых при оценке земельных участков, а также предложенный расчет кадастровой стоимости земельных участков недропользования в зависимости от стадии жизненного цикла расположенных на них объектов недвижимости. Предложенные авторские разработки по учету факторов, влияющих на стоимость земельных участков недропользования, позволили сформировать в компании особый, новый взгляд на формирование стоимости подобных объектов и методику их оценки. Применение авторской методики расчета стоимости земельных участков недропользования способствует повышению справедливости, обоснованности и точности результатов расчета стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, а также в целом способствует повышению качества оказываемых оценочных услуг, в том числе при выполнении работ по определению рыночной стоимости таких земельных участков для целей оспаривания их кадастровой стоимости. Результаты исследования используются в учебном процессе в ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой «Оценка и управление собственностью» в преподавании учебных дисциплин «Кадастровая оценка недвижимости и земли для налогообложения» и «Оценка имущества и бизнеса для целей налогообложения». Внедрение результатов диссертационного исследования в указанных организациях подтверждено соответствующими справками. Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 работ общим объемом 5,56 п.л. (авторский объем 4,39 п.л.), в том числе 4 работы общим объемом 3,92 п.л. (авторский объем 3,25 п.л.) в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России. Структура и объем диссертационной работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка сокращений и условных обозначений, списка литературы, включающего 117 наименований, 3 приложений. Текст диссертации изложен на 172 страницах. Работа иллюстрирована 17 таблицами, 10 рисунками. 15 ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ И ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 1.1 История научных взглядов на земельный участок как объект недвижимости. Рентный подход к оценке земельных и горных ресурсов Начало дискуссии о земельной ренте и стоимости земли было положено в XVII веке, когда ученые стали задумываться о поисках дополнительных источников покрытия государственных расходов, объем которых возрастал с каждым годом. А ввиду того, что основная часть богатства страны создавалась в сфере земледелия, в качестве наиболее простого и наименее конфликтного источника покрытия расходов было выбрано налогообложение земельных участков как основы богатства государства и его граждан. Первыми экономистами, начавшими работу над данным вопросом, стали физиократы, среди которых особый вклад в изучение проблемы налогообложения земельных участков внес Уильям Петти. В своем Трактате о налогах и сборах, изданном в 1662 году, он предложил два способа взимания налогов с земли. Первым вариантом стала национализация определенной части всей земли страны путем превращения ее в «коронную» землю. По подсчетам Петти, размер выделяемой земли, необходимой для покрытия всех государственных расходов, должен был составить одну шестую часть всей площади страны. Другим же вариантом было выделение в качестве налога шестой части ренты, собираемой со всех земель. Причем, по мнению физиократов, второй вариант был значительно лучшим, поскольку «он вернее обеспечивает доход короля, который в этом случае и имеет дело с большим числом ответчиков, если только трудности и издержки по сбору этого универсального налога не перевешивают значительно других его преимуществ».1 Однако данный способ был бы более уместен к применению в новом государстве, до того, как люди получали землю в собственность, поскольку введение такого налога в Англии привело бы к несправедливому 1 Петти, В. Трактат о налогах и сборах. Антология экономической классики: В 2 т. Т. 1/ В. Петти; сост. И.А. Столяров. - М.: Эконов, 1993. - С. 28. 16 налогообложению (собственники участков, у которых размер ренты установлен на несколько лет вперед, потеряли бы часть доходов, другие бы получили выгоду). При подсчете размера ренты Петти предлагал учитывать средний результат по всем сделкам, совершенным за последние три года, а при определении стоимости земли руководствоваться обследованием ее внутренней стоимости – провести границы очертаний, размеров и расположения всех земель, а также изучить ее плодородие путем указания наименований и динамики роста объемов продуктов, произрастающих на каждом конкретном земельном участке. Поскольку стоимость земельного участка исчисляется суммой ежегодно уплачиваемых за его использование рент, возникает закономерный вопрос: какому количеству рент равна эта стоимость. С точки зрения физиократов, «это такое число, которое могут рассчитывать прожить одновременно живущие: человек пятидесяти лет, другой – двадцати восьми и ребенок семи лет, т.е. дед, отец и сын».2 Для Англии показатель продолжительности одновременной жизни лиц трех поколений составлял 21 год. Для других стран он мог быть выше ввиду лучшей защиты прав собственности, более высокой плотности населения и средней продолжительности жизни. Аналогичных взглядов на ренту как продукт земли придерживался и основоположник классической политэкономии Адам Смит. В своем «Исследовании о природе и причинах богатства народов», впервые опубликованном в 1776 году во времена Шотландского Просвещения, он рассматривает ренту как плату за пользование землей, которая «очевидно, будет представлять собою наивысшую сумму, которую только арендатор может платить при данном качестве земли».3 Землевладелец стремится получить весь доход арендатора, который остается у него после учета всех расходов, связанных с ведением сельскохозяйственной деятельности, а также типичной для данной местности нормы прибыли на вложенный капитал. Землевладелец также требует увеличения ренты за землю, подверженную улучшениям, даже когда эти улучшения производились не за его счет, а за счет арендатора. Более того, он желает получать повышенную ренту даже за те улучшения, которые невозможно осуществить с помощью человеческого труда (природные улучшения). В связи с этим рента за землю 2 Петти, В. Трактат о налогах и сборах. Антология экономической классики: В 2 т. Т. 1/ В. Петти; сост. И.А. Столяров. - М.: Эконов, 1993. - С. 33-34. 3 Смит, А. Исследование о природе и причинах богатства народов / А. Смит; Под ред. П.Н. Клюкина. – М.: Эксмо, 2009. - С. 187. 17 рассматривается Смитом как монопольная цена, поскольку она исчисляется не на основе затрат, понесенных ее собственником, а определяется тем, сколько максимально арендатор в состоянии за нее платить. То есть фактически автором рассматривается абсолютная рента, представляющая собой часть прибавочной стоимости, создаваемой землепользователем и присваиваемой землевладельцем в силу монополии частной собственности на землю. В отличие от физиократов, которые считали ренту составной частью цены наравне с затратами, понесенными на покупку семян, заработной платой и прибылью, Смит считал, что рента входит в состав цены другим образом – не как причина высокой или низкой стоимости продукта, а как ее следствие. Изучая дифференциацию ренты, приносимой различными по качеству землями, Смит делает вывод о том, что «рента с обрабатываемых земель, продукт которых составляет пищу людей, регулирует ренту большей части других находящихся под обработкой земель».4 Обратная ситуация наблюдается по отношению к стоимости земель над рудниками, которым в «Исследовании о природе и причинах богатства народов» уделяется большое внимание. А. Смит говорит: «Так как цена драгоценных металлов и камней регулируется во всем свете ценою их на самых богатых рудниках, то рента, которую может давать своему владельцу тот или иной рудник, зависит не от его абсолютного, а, так сказать, относительного богатства или от избытка его добычи сравнительно с другими рудниками такого же рода». 5 Землевладелец будет получать стабильно высокую ренту с рудника до тех пор, пока этот рудник является самым богатым. Как только будет найдена новая более богатая залежь или залежь, разработка которой будет обходиться дешевле, стоимость первой, а, соответственно, и рента, выплачиваемая землевладельцу, сразу же уменьшится. Причем следует обратить внимание на то, что если стоимость каменноугольной копи зависит как от ее богатства, так и от местоположения, то стоимость рудника в большей мере зависит от его богатства, чем от местоположения, так как металлы (в особенности драгоценные), выделяемые из руды, имеют настолько высокую стоимость в расчете на 1 грамм, что удельные затраты на их перевозку даже на дальние расстояния будут мельчайшими. 4 Смит, А. Исследование о природе и причинах богатства народов / А. Смит; Под ред. П.Н. Клюкина. – М.: Эксмо, 2009. - С. 201. 5 Там же. С. 214. 18 Несмотря на то, что землевладелец обычно получает низкую ренту с угольных копий и рудников (1/10-1/5 часть валового продукта) по сравнению с землями, на которых ведется сельское хозяйство (1/3 валового продукта), для государства разработка рудников приносит значительную часть дохода. Поэтому во многих странах были приняты специальные законы, позволяющие любому человеку, открывшему новый рудник, отметить себе границы участка, необходимые для разработки этого рудника, и стать собственником этого участка и рудника, не уплачивая при этом вознаграждения землевладельцу. Однако введение во времена Смита таких законов, нарушающих право частной собственности, также как и обложение ренты налогом, предложенное Петти, осуществлялось исключительно с целью увеличения государственных доходов и не получило широкого распространения в последующие годы. С критикой позиции Смита выступил в 1817 году Давид Рикардо. В своем произведении «Начала политической экономии и налогообложения» он разделяет ренту, получаемую с улучшенных земель, в том числе каменноугольных копий, на ренту за пользование первоначальными свойствами почвы и вознаграждение, уплачиваемое за стоимость каменного угля, который может быть извлечен из копи. По мнению Рикардо, «рента – это та доля продукта земли, которая уплачивается землевладельцу за пользование первоначальными и неразрушимыми силами почвы». 6 Все те улучшения, которые созданы человеком, создают дополнительный доход землевладельца, уплачиваемый ему арендатором за пользование капиталом, который был затрачен на создание этих улучшений, однако этот доход по своей природе не является рентой. Как считает Рикардо, рента является результатом высоких цен, а ее повышение «является результатом роста богатства страны и трудности снабжения пищей ее возросшего населения… Рента увеличивается всего быстрее, когда уменьшаются производительные силы земли, имеющейся в нашем распоряжении». 7 В мире, где вся земля имела бы одинаковую плодородность, ренты не существовало бы в принципе. Она возникает лишь там, где земля обладает различной производительностью, поскольку при разработке менее плодородной земли необходимо прилагать дополнительный капитал, вследствие чего и образуется (а в дальнейшем и повышается) рента. Соответственно 6 Рикардо, Д. Начала политической экономии. Антология экономической классики: В 2 т. Т. 1 / Д. Рикардо; сост. И.А. Столяров. - М.: Эконов, 1993. – С. 432. 7 Там же. С. 439. 19 причиной возникновения ренты можно назвать ограниченное количество земли и ее различное качество. Отдельную главу своего исследования Рикардо посвятил ренте с рудников (глава III). Подобно земле, рудники приносят ренту их владельцу, и эта рента является следствием, а не причиной высокой цены их продукта. Аналогично теории земельной ренты, теория горной ренты основывается на том, что причиной возникновения ренты с рудников является различное качество этих рудников. Если бы все рудники были одинаковыми по своему качеству (объему и качеству запасов), и их количество было бы достаточным для удовлетворения потребностей всего населения, горной ренты не существовало бы в принципе. Но, как известно, на практике возникновение такой ситуации невозможно, и одинаковые затраты труда на разработку двух соседних рудников всегда приводят к совершенно различным результатам. «Доход, доставляемый беднейшим рудником, не платящим никакой ренты, будет регулировать ренту всех других более производительных рудников».8 Рикардо исходит из того, что беднейший рудник дает разрабатывающему его лицу обычную норму прибыли на капитал. Доходы же других более богатых рудников, которые превышают эту обычную норму прибыли, должны выплачиваться в качестве ренты их владельцу. Доказывая, что между законами, регулирующими ренту с рудников, и законами, регулирующими земельную ренту, нет никакого различия, Рикардо делает попытку опровергнуть теорию своего предшественника Адами Смита, который, как уже было сказано ранее, имел совершенно противоположные взгляды на ренту с земли и ренту с рудников, ставя первую в зависимость от абсолютного, а вторую от относительного плодородия земли. Аналогичных Рикардо взглядов придерживался и выдающийся представитель немецкой школы классической политэкономии Иоганн фон Тюнен. В своем самом известном произведении «Изолированное государство в его отношении к сельскому хозяйству и национальной экономике» 1826 года он выступил с критикой теории Адама Смита, который приравнивал ренту к доходу собственника от сдачи в аренду всего имения. По мнению Тюнена, ошибка Смита связана с тем, что в своих рассуждениях он основывался на предположении, в соответствии с которым капитал, который был 8 Рикардо, Д. Начала политической экономии. Антология экономической классики: В 2 т. Т. 1 / Д. Рикардо; сост. И.А. Столяров. - М.: Эконов, 1993. – С. 444. 20 затрачен на улучшения участка (преимущественно его застройка), впоследствии нельзя изъять и вложить в другое производство. Капитал, затраченный на строительство, которое является неотделимым улучшением участка, определенным образом срастается с землей и будет приносить доход только в том случае, если земельный участок будет обрабатываться. «Таким образом, между обоими видами дохода существует взаимодействие, а так как обработка земли продолжается и в то время, когда рента земли стала уже отрицательной величиной, то и представляется, что разделение дохода имения на доход земли и доход капитала недопустимо и вместе с тем бесполезно, так как доход имения (земельная рента Адама Смита), собственно представляется ему регулятором».9 Причиной данного заблуждения Тюнен считает рассмотрение Смитом лишь отдельных случаев земельной ренты, а не предмета целиком, или ограничение коротким промежутком времени. Устранив влияние данного фактора, он дает следующее определение земельной ренты: это «та часть дохода, которая остается за вычетом из общего дохода имения процентов на стоимость строений, леса, ограждений и вообще всех ценных предметов, отделимых от земли, и которая относится только к земле».10 То есть фактически автором было предложено рассматривать земельную ренту с точки зрения теории остатка. Как и Рикардо, Тюнен четко различает доход, который приносит земля, и доход, приносимый имением, расположенным на этой земле, причем земля начинает давать ренту только тогда, когда получить даром необработанную землю становится невозможным. Особое внимание Тюнен уделил способу расчета земельной ренты как базы обложения налогом на ренту. Несмотря на то, что рента возникает из чистого дохода землевладельца, будучи рассчитана как разница между чистым доходом и процентами, уплаченными на вложенный в улучшения капитал, она не может определяться только на основе этого чистого дохода. Если рассматривать два совершенно одинаковых по местоположению и качеству почв хозяйства, то нельзя быть уверенным в получении одинакового дохода с этих имений ввиду неравных знаний и предприимчивости администраторов этих имений. Однако то, что с имения с худшим качеством управления будет получен меньший доход, не означает, что его стоимость, а, соответственно, и 9 Тюнен, И.Г. Изолированное государство / И.Г. Тюнен; Пер. с англ. Е.А. Торнеус, Под ред. А.А. Рыбникова. - М.: Издательство «Экономическая жизнь», 1926. - С.30. 10 Там же. С.28. 21 рента, будут меньше. Как только это имение обретет нового квалифицированного управленца, его рента приблизится к среднерыночной. Соответственно, определять стоимость и ренту с имения может только постоянная и устойчивая величина – его местоположение и качество почвы, а не личностные качества его управляющего. Поэтому Тюненом был предложен следующий способ расчета ренты: «Общая сумма чистого дохода всех имений целой страны за скидкой процентов на капиталы, заключенные в постройках и пр., даст сумму земельной ренты, а разделив ее пропорционально качеству почвы и положению между отдельными имениями, мы получим земельную ренту одного имения». 11 Способом преодоления проблем, связанных с трудностью и массовостью осуществления такого расчета, он видел в выделении специальных людей, обладающих соответствующими знаниями и опытом, которые будут заниматься только этим вопросом. Однако ввиду того, что данная процедура была достаточно затратной, а также должна была носить регулярный характер, она не получила должного распространения в последующие годы. Теорию налогообложения ренты, предложенной Тюненом, в 1848 году продолжил Дж. С. Милль. В своих «Основах политической экономии» он также, как и другие представители классической политэкономии 19 века, разделял ренту, приносимую непосредственно землей, и доход на капитал, вложенный в улучшения этой земли. При налогообложении этой ренты он предложил соблюдать это же правило. Несмотря на то, что для землевладельца доход, получаемый от арендатора, распадается на ренту за пользование природными качествами земли и прибыль на вложенный капитал, для арендатора эта величина является рентой, налог на которую всецело падает на землевладельца, и он не имеет возможности перенести часть этого налога на кого-либо еще. Взимание налога в сложившейся ситуации справедливо лишь относительно ренты, уплачиваемой за пользование естественными качествами земли (плодородие, местоположение). Если же обложить налогом и ту часть ренты, которая фактически является прибылью землевладельца, то это отобьет у него всякое желание производить какие-либо улучшения в принципе. Таким образом, налог на ренту будет неудобен и несправедлив до тех пор, пока не будет предусмотрено освобождение от его уплаты той части ренты, которая считается прибылью землевладельца. То есть в теории, 11 Тюнен, И.Г. Изолированное государство / И.Г. Тюнен; Пер. с англ. Е.А. Торнеус, Под ред. А.А. Рыбникова. - М.: Издательство «Экономическая жизнь», 1926. - С. 284. 22 предложенной автором, были заложены основные принципы раздельного налогообложения земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства. Особая ситуация наблюдается с рентой с рудников. Все виды сырья, добываемые из недр, извлекаются из совершенно разных по качеству рудников, то есть при одинаковых затратах труда они дают разное количество продукта. Как и в случае с землей, «все рудники, превосходящие по продуктивности худший из реально разрабатываемых рудников, будут приносить ренту, равную излишку продукта». 12 Однако в случае открытия нового, превосходящего по качеству большинство из разрабатываемых, рудника, обычный ход событий будет нарушен. Увеличившееся предложение приведет к уменьшению стоимости, которое, в свою очередь, вызовет увеличение спроса. Более низкая стоимость выпускаемого продукта может оказаться недостаточной для покрытия расходов худших из эксплуатируемых рудников, что приведет к тому, что они могут быть заброшены. Здесь, в отличие от ситуации с сельскохозяйственной землей, когда рента устанавливается наименее плодородными землями, величину ренты будет регулировать рудник, обладающий более высокой продуктивностью. Несколько иных взглядов на природу земельной ренты придерживался немецкий философ и экономист, основатель появившегося в XIX веке движения марксизм – Карл Маркс. Будучи родоначальником теории прибавочной стоимости, он считал, что добавочная прибыль возникает у капиталиста исходя из разности между индивидуальной и общей ценой производства, а, соответственно, из разницы между средней и индивидуальной нормальной прибыли. В своей работе «Капитал», впервые изданной в 1867 году, он рассматривал два типа ренты – дифференциальная и абсолютная. Дифференциальная рента возникает «вследствие относительно большей производительности определенных отдельных капиталов, вложенных в известную сферу производства, по сравнению с теми капиталами, которые не могут воспользоваться такими исключительными, создаваемыми природой благоприятными условиями повышения производительной силы».13 Такая рента будет существовать только тогда, 12 Тюнен, И.Г. Изолированное государство / И.Г. Тюнен; Пер. с англ. Е.А. Торнеус, Под ред. А.А. Рыбникова. - М.: Издательство «Экономическая жизнь», 1926. - С. 218. 13 Маркс, К.Г. Капитал. Том третий / К.Г. Маркс. – М.: Издательство АСТ, 2001. - С. 445. 23 когда индивидуальная цена производства на конкретном участке будет ниже той цены производства, которая сложилась на рынке, что и приводит к образованию добавочной прибыли, представляющей собой ренту. В свою очередь, дифференциальная рента может существовать в двух различных формах. Дифференциальная рента 1 типа связана с различием земель по местоположению и плодородию, а возникновение дифференциальной ренты 2 типа Маркс связывал с различием в доходах, получаемых в результате более интенсивного ведения хозяйства. Аналогично тому, как дифференциальная рента возникает из добавочной прибыли, точно так же из избытка стоимости над производственными затратами возникает абсолютная рента. Причем ее природа никак не связана с плодородием земли, а связана лишь с удорожанием цены продукта, вызванным монополией частной собственности. Ставя под сомнение рассуждения своих предшественников, считавших, что самые худшие земли не могут приносить дохода своему землевладельцу, Маркс утверждал обратное, доказывая, что даже за пользование самыми никудышными землями их собственник может требовать с арендатора уплаты ренты, что ведет к увеличению цен, росту социального неравенства и несправедливому обогащению землевладельца. В частной собственности на землю он видел и другую помеху для развития рационального земледелия. В результате экономического развития происходит не улучшение жизни населения и снижение цен на товары, как это должно было бы быть, а происходит рост благосостояния крупных землевладельцев и увеличение стоимости принадлежащих им земель за счет фермеров, рабочих и простого населения. Аналогичным образом обстоит ситуация с месторождениями. Право на их эксплуатацию, которое было присвоено землевладельцем, позволяет ему эксплуатировать и присваивать себе результаты живого труда (добавочную прибыль). Частная собственность на землю и природные ресурсы воспринималась К. Марксом как зло, поскольку владение буржуазией овеществленным трудом дает ей возможность получать прибыль, не прикладывая к этому каких-либо усилий. Против частной собственности на землю выступал и другой известный экономист конца XIX века Генри Джордж. В 1879 году в своем «Исследовании причины промышленных застоев и бедности, растущей вместе с ростом богатства» в качестве единственно возможного и действенного способа борьбы с бедностью народа он выделяет уничтожение института частной земельной собственности. По его мнению, 24 пока земля будет находиться в собственности определенного круга лиц, «никакое увеличение производительных сил не будет содействовать более или менее прочному поднятию народных масс, а напротив должно будет все более и более стеснять их положение». 14 По мере увеличения производства растет благосостояние землевладельцев, а реальная заработная плата простого населения снижается, поскольку вся земля монополизирована, что несправедливо. Для устранения этой несправедливости необходимо, чтобы вся заработная плата, растущая вместе с производством, была полностью получена работником, а, следовательно, необходимо заменить частную собственность общественной, поскольку право людей на пользование землей столь же естественно, как и их право дышать воздухом. Существование частной собственности на землю приводит к тому, что часть результатов труда, затрачиваемого людьми, которые трудятся на этой земле, изымается в пользу землевладельца в качестве вознаграждения за пользование землей. Таким образом, собственник несправедливо обогащается, а работник беднеет, что позволяет отождествлять взимание ренты с рабством. Устранение данной проблемы и уменьшение разрыва между богатыми и бедными Джордж видел в возвращении земли в общую собственность. В своих рассуждениях о способах достижения поставленной цели он был близок к своему предшественнику Миллю, который предлагал сделать оценку рыночной стоимости всей земли и ежегодно взимать в пользу государства налог на прирост этой стоимости в части, не относящейся к произведенным на земле улучшениям. Продвинувшись дальше, Джордж предложил увеличить налоги на земельную ренту настолько, чтобы изъять ее всю. «Я не предлагаю ни выкупать, ни конфисковать право частной собственности на землю. Пусть они [землевладельцы] продолжают называть это своей землей… Мы можем спокойно оставить им скорлупу, если возьмем зерно, нет никакой необходимости конфисковать землю; необходимо только конфисковать ренту».15 Введение такого механизма (а впоследствии и отмена всех других налогов, кроме налога на земельные ценности), по мнению Джорджа, должно увеличить заработную плату рабочих, увеличить доходы на вложенный капитал, искоренить бедность, повысить нравственность населения и способствовать возникновению 14 Джордж, Г. Прогресс и бедность / Г. Джордж; Пер. с англ. С.Д. Николаева. – СПб.: Изд-во М.И. Ледерле, 1896. - С. 230. 15 Там же. С. 282. 25 множества других положительных изменений в обществе. Таким образом, государство без каких-либо дополнительных затрат и без присвоения себе новых функций не только существенно увеличит доходы бюджета, но и фактически станет всеобщим землевладельцем. Переход от классической политэкономии к неоклассическому направлению в конце XIX века привел и к смене взглядов на природу земельной ренты. В 1890 году основатель неоклассицизма английский экономист Альфред Маршалл опубликовал «Основы экономической науки», в которых он высказал новую точку зрения на земельную и горную ренту, возникновение которой было связано с изменением транспортной ситуации и средств добычи в мире в целом, что привело к изменению структуры применяемых видов труда. А. Маршалл рассматривал земельную ренту как часть приносимого землей дохода, которая достается землевладельцу и определяется преимущественно состоянием рынка в данный период времени, но также имеет связь с издержками, понесенными различными посредниками при производстве или выращивании данного продукта. Особое влияние на теорию земельной ренты оказало предложенное им определение стоимости, которое стало классическим и используется до сегодняшнего дня. «Капитализированная стоимость всякого земельного участка – это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые он может принести».16 Однако при ее определении следует учитывать определенные поправки. Во-первых, полученную стоимость необходимо скорректировать на побочные издержки, связанные, в том числе, и с затратами по сбору ренты. Во-вторых, нужно учесть и внести поправки на наличие у каждого конкретного земельного участка особых характеристик, оказывающих влияние на его стоимость, таких как: наличие полезных ископаемых, индивидуальный потенциал для строительства на нем различного типа предприятий, существующие эстетические и социальные преимущества в обеспечении возможностей для проживания. Главным отличием во взглядах на теорию земельной ренты со стороны представителей классической политэкономии и неоклассиков являлось то, что последние перестали рассматривать земельный рынок в качестве обособленного сегмента, которому присущи особые специфические черты и в котором действуют особые законы, в отличие от всех других рынков. Все их рассуждения были основаны на 16 Маршалл, А. Основы экономической науки / А. Маршалл; Под ред. П.Н. Клюкина. – М.: Эксмо, 2008. - С. 436. 26 том, что земельный рынок гармонично вписывается в единый рынок, являясь его составным элементом. Однако сам рынок недвижимости разделяется Маршаллом на сегменты в зависимости от видов ее использования, как то: сельскохозяйственный, жилой, торговый, промышленный. И каждый вид использования, а, соответственно, и расположенное на нем здание, приносит арендатору разный доход, а лендлорду разную земельную ренту: «объем капитала на квадратный фут, обеспечивающий максимальный доход, когда участок не обладает стоимостью, обусловленной редкостью, меняется в зависимости от цели, для которой предназначается строение». 17 В связи с активным развитием промышленного производства, а также ростом числа железных дорог во времена неоклассиков стало уделяться меньшее значение местоположению. Большое влияние на стоимость стали оказывать вид использования земельных участков, а также наличие на них хозяйственных построек. Участки стали рассматриваться в комплексе с расположенными на них зданиями, поскольку доход, получаемый и землепользователем, и землевладельцем, генерировался на основе их совместного использования. В своих исследованиях Маршалл пришел к тому выводу, что чистая земельная рента в строгом смысле этого слова практически нигде не встречается, поскольку любой доход, получаемый в качестве ренты, включает в себя элемент, приносимый затратами труда на строительство зданий и сооружений, орошение или осушение почвы и т.д. Поэтому он предложил выделять новые виды стоимости земельных участков. Одной из них является стоимость по местоположению – «денежная стоимость преимуществ по местоположению, которые один предприниматель имеет перед другим»18, а рента по местоположению, соответственно, представляет собой добавочный доход, получаемый с наиболее благоприятно расположенного участка. Другим видом стоимости является годовая стоимость строительного участка – «это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентной ставке»,19 которая для одного и того же участка будет в разы превышать стоимость по местоположению. В свою очередь большую часть первого вида стоимости будет образовывать так называемая общественная стоимость, 17 Маршалл, А. Основы экономической науки / А. Маршалл; Под ред. П.Н. Клюкина. – М.: Эксмо, 2008. - С. 437. Там же. С. 432. 19 Там же. С. 432. 18 27 которая формируется в результате роста общественного богатства и не связана с инвестициями в конкретный земельный участок. Таким образом, Маршалл изменил теорию земельной ренты, которой придерживались сторонники трудовой теории стоимости, рассматривая земельную ренту как доход, извлекаемый из земли благодаря ее первозданным свойствам, и как доход, возникающий в результате инвестирования капитала. Он предложил совершенно иной взгляд на вопрос ее возникновения и стал рассматривать земельную ренту как доход, представляющий собой «не прямой результат вложения капитала и труда индивидуумами с целью получения прибыли или заработка, а косвенный результат общего прогресса общества».20 Своей собственной позиции он придерживался и по отношению к выплачиваемой за пользование рудниками горной ренте. Если ранее экономисты придерживались мнения, что горная рента подчиняется тем же законам, что и земельная, то А. Маршалл утверждал, что эти две ренты имеют совершенно различную природу. Продуктом земли является постоянно получаемый с нее доход, а продукт рудников – это изъятие из самого рудника накопленных в нем сокровищ. «Продукт земельного участка — это нечто другое, чем почва, так как поле, надлежащим образом обрабатываемое, сохраняет свое плодородие. А продукт рудника является частью самого рудника». 21 А ввиду того, что фермер возвращает арендованную землю в таком же состоянии, в котором он ее и получает (в отношении ее плодородия), а горнодобывающая компания не в состоянии это сделать исходя из природы и цели своей деятельности, горная рента рассчитывается иначе, чем земельная рента. «Если земельная рента исчисляется ежегодно, горная образуется преимущественно из "выплат за право разработки недр" (royalties), которые производятся в пропорции к запасам, извлекаемым из природной кладовой». 22 Таким образом, Маршалл видел необходимость в выделении особого сегмента рынка земельных участков – земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые. Продолжил развитие неоклассических взглядов на теорию земельной ренты последователь Маршалла, основатель американской школы маржинализма Джон Бейтс Кларк. Основной идеей, на которой строились все его рассуждения в 20 Маршалл, А. Основы экономической науки / А. Маршалл; Под ред. П.Н. Клюкина. – М.: Эксмо, 2008. - С. 431. Там же. С. 204. 22 Там же. С. 205. 21 28 трактате «Распределение богатства» (1899 год), была необходимость изучения всех происходящих в обществе процессов в динамике. Причем динамика, по его мнению, должна рассматриваться не просто в физическом смысле, то есть являться деятельностью, не изменяющей социальной структуры общества, а должна приводить к более существенным и значимым изменениям, способствующим экономическому росту. В качестве основных факторов, воздействующих на структуру общества, Кларк выделял: рост населения, увеличение капитала, улучшение методов производства, изменение форм промышленных предприятий (исчезновение менее производительных и сохранение более производительных форм), изменение потребностей населения. Только под воздействием этих обстоятельств будут происходить изменения в структуре общества, способствующие динамическому росту экономики. Описанная выше позиция легла в основу выдвинутой Кларком теории земельной ренты, базирующейся на теории предельной производительности. В соответствии с этой теорией, рента – это «избыточная часть продукта всех предыдущих приращений труда».23 В своих рассуждениях о природе земельной ренты он игнорирует вспомогательный капитал и практически стирает границы между трудом и капиталом, с одной стороны, и землей как фактором производства, с другой, рассматривая в качестве производительных агентов только землю и труд. В свою очередь труд, примененный к земле, подчиняется закону убывающей доходности: при увеличении количества работников каждый последующий будет приносить меньший доход на одного работника. Это увеличение будет происходить до тех пор, пока не будет нанят работник, труд которого приносит доходы, покрывающие только его заработную плату. Соответственно владелец земли в данном случае получит ренту, равную разнице между общим продуктом поля и труда и платой, причитающейся всем работникам и рассчитываемой на основе дохода, приносимого последним работником. В действительности же этот доход землевладельца представляет собой результат той помощи, которую земля оказывает обществу (если конкретнее, то ее собственнику). 23 Кларк, Дж.Б. Распределение богатства / Дж.Б. Кларк. - М.: Гелиос АРВ, 2000. - С. 170. 29 Таким образом, природа земельной ренты у Кларка «заключается в трактовке ее как конкретного добавления, который один производственный агент способен сделать, к продукту, вменяемому другому производственному агенту». 24 1.2 Особенности землепользования, связанные с добычей полезных ископаемых В результате произведенного анализа исторических взглядов на земельную и горную ренты можно сделать вывод о том, что горная рента представляет собой избыточную прибыль, которую можно получить, эксплуатируя данное месторождение по сравнению с наименее богатым из разрабатываемых месторождений этого же полезного ископаемого. Д. Рикардо и К. Маркс отмечали, что рента с рудников принципиально ничем не отличается от земельной ренты. Другие же исследователи, такие как Адам Смит, Дж. С. Милль, Альфред Маршалл считали, что горная рента подчиняется совершенно другим законам и имеет отличную от земельной ренты природу. В последующем в западной литературе если речь и заходила об особенностях горной ренты, то только в связи с невоспроизводимостью минеральных ресурсов. Исследователями остался незамеченным специальный раздел, написанный Адамом Смитом о земельной ренте и озаглавленный «О сельскохозяйственном продукте, который иногда дает ренту, а иногда не дает ее». Это было, по-видимому, первое исследование именно горной ренты. А. Смит выделил ряд ее особенностей, и, прежде всего, показал объективность относительно низкой, по сравнению с сельскохозяйственной, горной ренты. А. Смит выделил три основные причины этого: 1) рисковый характер горнорудного производства; 2) взаимозаменяемость минерального сырья; 3) наличие в мире достаточно большого числа богатых месторождений металлов и минералов в совокупности с существованием мирового рынка металлов. Взгляды А. Смита на особенности горной ренты, высказанные два столетия назад, не потеряли свою актуальность и сегодня. Увеличение потенциально пригодных для освоения месторождений, рост коэффициента извлечения полезных компонентов из руды, снижение удельных затрат 24 Кларк, Дж.Б. Распределение богатства / Дж.Б. Кларк. - М.: Гелиос АРВ, 2000. - С. 170. 30 на добычу и переработку руд приводят к расширению географии горнорудного производства, быстрому росту производства в отдельных странах, созданию избыточных мощностей. Совершенствование технологий, развитие общества и процессы глобализации совершенно по-другому ставят вопрос разработки месторождений. Потенциальные объемы добычи многих полезных ископаемых в настоящее время избыточны. В этих условиях наличие горной ренты возможно только на лучших месторождениях. Велико влияние на рентабельность предприятий горнорудного сектора и изменение мировых цен на минеральные ресурсы. Одновременно разработка месторождений во все более отдаленных регионах нашей страны приводит к росту затрат на освоение этих месторождений, а, следовательно, и к росту стоимости добываемого сырья. Кроме того, практически все государства считают целесообразным поддерживать разработку месторождений, для которых рента отрицательна, в целях надежного снабжения стратегически важных отраслей экономики, в том числе оборонной промышленности, собственным сырьем, а также из-за ряда других факторов. Ввиду того, что в первой половине 20 века разработка месторождений играла преимущественно политическую роль, экономического анализа горной ренты или доходов, приносимых разработкой полезных ископаемых, фактически не производилось. Первые попытки оценить горную ренту в СССР были предприняты в конце 50-х годов. К тому времени возникла настоятельная необходимость денежной оценки месторождений полезных ископаемых. Наиболее последовательно и полно отстаивал идею синтезирующего денежного показателя оценки месторождений Н.В. Володомонов. В качестве такого показателя он предлагал использовать горную ренту, вычисляемую на базе бортовой себестоимости продукта. Под бортовой себестоимостью понималась «предельно допустимая себестоимость» продукта на наихудших из разрабатываемых блоков месторождения. Величина горной ренты, по мнению Н.В. Володомонова, - это денежная оценка месторождения. Она соответствует той денежной экономии, которая будет получена при разработке данного месторождения по сравнению с месторождением, где такое же количество металла было добыто из наихудших разрабатываемых блоков (металл из них получают по бортовой себестоимости). 31 Н.В. Володомонов рекомендовал устанавливать бортовую себестоимость по каждому виду полезных ископаемых, исходя из интересов народного хозяйства, составляя и изучая баланс обеспеченности каждой отрасли промышленности запасами минеральных ресурсов. При дефицитности баланса запасов бортовая себестоимость может быть повышена, при благоприятном балансе запасов - понижена. Фактически Н.В. Володомонов вплотную приблизился к идее использования замыкающих затрат для оценки месторождений.25 H.В. Володомоновым и другими исследователями были предложены формулы для исчисления горной ренты. Причем эти формулы ни в коей мере не предназначались для реальной оценки горной ренты на действующих предприятиях. Они были ориентированы только на использование в проектных расчетах. Оценивая ситуацию в российском горнодобывающем секторе на сегодняшний день, следует отметить, что переход экономики к рыночным отношениям лишил горнодобывающие предприятия значительной поддержки государства в плане инвестиций. Многие российские месторождения, особенно крупные, имеют запасы природного сырья с низким содержанием полезных компонентов и расположены в труднодоступных районах с тяжелыми природно-климатическими условиями. На таких предприятиях, добывающих и перерабатывающих крайне низкое по качеству сырье, с использованием устаревших неконкурентоспособной себестоимости. даже Большинство технологий на из внутреннем них обогащения, рынке работают из-за продукция слишком нерентабельно или стала высокой на грани рентабельности. Следует учесть и все специфические, негативные с точки зрения оценки особенности горного производства и связанные с этим риски. 1 . Горнодобывающее предприятие всегда выступает объектом повышенного риска. При принятии инвестиционных решений недропользователь всегда стоит перед выбором: продолжить разработку месторождения или бросить его. 2. Строительство горных предприятий всегда требует проведения большого количества строительно-монтажных работ, осуществление которых требует значительных временных затрат. 25 Володомонов, Н.В. Горная рента и принципы оценки месторождений / Н.В. Володомонов. – М.: Металлургиздат, 1959. – С.22–30. 32 3. Горная деятельность характеризуется высокой фондоемкостью и длительными сроками возврата первоначальных инвестиций. 4. Начавшийся с 2015 года «налоговый маневр», который предполагает изменение размеров экспортных пошлин, акцизов, повышение налога на добычу полезных ископаемых, делает процесс прогнозирования финансовых результатов в рамках доходного подхода более сложным и менее достоверным. 5. Учитывая особенности горнодобывающего производства, ему периодически необходимо осуществлять колоссальные капиталовложения, связанные с консервацией земель с целью реабилитации земель, подвергшихся загрязнению, и восстановления их плодородия. 6. В связи с особенностями добывающей деятельности горное производство практически не поддается перепрофилированию и характеризуется низкой ликвидностью основных средств. 7. Горное недропользователя производство является значительных экологически расходов на вредным проведение и требует от охранных и восстановительных мероприятий. 8. Ошибки, допущенные в технологии освоения месторождения много лет назад, приводят к неисправимым последствиям сегодня. Решение данных проблем также требует от недропользователя непредвиденного вливания в разработку месторождения большого объема денежных средств. Например, пустоты, образовавшиеся в недрах земли в результате добычи калийной соли шахтным способом в г. Соликамск Пермского края, привели к возникновению угрозы провала земной поверхности, в том числе той, на которой расположены жилые дома (несколько таких случаев уже было зафиксировано). Учитывая все эти факторы, можно сделать предварительное заключение о том, что добыча полезных ископаемых всегда связана с большими рисками и неопределенностью, а, следовательно, применение доходного подхода представляется весьма затруднительным. Предприятие, занимающееся разработкой месторождения, не может быть уверено в точности и корректности построенных им прогнозов денежных потоков до тех пор, пока не будет осуществлена добыча определенного объема полезного ископаемого. Соответственно, использование доходного подхода к оценке земель недропользования является достаточно проблематичным и рискованным. Вопервых, применение доходного подхода осложнено проблемой разделения горной и 33 земельной ренты (фактически на сегодняшний день сделать это представляется практически невозможным). Во-вторых, на практике, как правило, отсутствуют (или сильно искажены многочисленными переоценками) сведения о реальной стоимости основных производственных фондов горнорудных предприятий. Кроме того, в большинстве случаев представляется сложным оценить и реальные сроки выработки месторождений, что говорит о том, что построение прогнозов в данной ситуации будет неэффективным. Основой информационно-статистической базы, используемой для определения состояния запасов полезных ископаемых, являются данные, получаемые на основе федерального государственного статистического наблюдения по следующим формам: 1. форма №5-гр «Сведения о состоянии и изменении запасов твердых полезных ископаемых»; 2. форма №7-гр «Сведения об использовании средств на геологоразведочные работы по их видам и группам полезных ископаемых»; 3. форма №70-тп «Сведения об извлечении полезных ископаемых при добыче»; 4. форма №71-тп «Сведения о комплексном использовании полезных ископаемых при обогащении и металлургическом переделе, вскрышных пород и отходов производства»; 5. форма №22-2 «Сведения о наличии и распределении земель по категориям и угодьям». На основании этих форм формируется информация о разведанных, предварительно оцененных и прогнозных ресурсах, в том числе, забалансовых и балансовых геологических и извлекаемых запасах по категориям А, В, С, Д и Р. В настоящее время в России действуют «Классификация запасов и прогнозных ресурсов твердых полезных ископаемых» (2006 год)26, «Классификация запасов месторождений, перспективных и прогнозных ресурсов нефти и горючих газов» (1983 год)27 и «Классификация эксплуатационных запасов и прогнозных ресурсов подземных 26 Классификация запасов и прогнозных ресурсов твердых полезных ископаемых: [утв. приказом Министерства природных ресурсов РФ от 11.12.2006 N 278] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.10.2013). 27 Классификации запасов месторождений, перспективных и прогнозных ресурсов нефти и горючих газов: [утв. Пост. Совмина СССР от 08.04.1983 N 299] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.12.2013). 34 вод» (1997 год)28. Согласно этих Классификаций, запасы разделяются по степени изученности, разведанности и по экономическому значению, что представлено в таблице 1. Таблица 1 - Классификация запасов/ресурсов России Объекты оценки Месторождения Проявления и площади Степень изученности Разведанные Оцененные Запасы Рудопрояв ление Ресурсы Рудные поля Рудные районы Р, Р2 Рз Твердые полезные ископаемые А А В С1 С2 Нефтегазон Крупные региональные Предвари осный структуры тельно район оцененны Перспекти е Прогнозные вные С2 С3 Д1 Д2 Предва Освоенн Развед ритель Выявленн ые анные но ые оценен ные А Балансовые С1 Разведанные Нефть и природный газ Подземные воды В В С1 С2 Региональная площадная оценка Прогнозные Р Экономические Обычно не подразделяются Забалансовые Потенциально экономические Источник: составлено автором. Другой более простой и общей классификацией является разделение всех полезных ископаемых на общераспространенные и не общераспространенные. Перечни общераспространенных ископаемых разрабатываются органами исполнительной власти субъектов РФ в соответствии с рекомендациями государственной геологической службы. Применительно к данной работе следует выделить следующее принципиальное отличие этих двух типов полезных ископаемых: в определенных случаях разработка 28 Об утверждении Классификаций запасов полезных ископаемых: [утв. приказом Министерства природных ресурсов РФ от 07.03.1997 N 40] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 22.12.2013). 35 общераспространенных полезных ископаемых допускается без получения лицензии (в отношении не общераспространенных полезных ископаемых это невозможно). Данная норма установлена Земельным Кодексом РФ, в ст. 40 которого сказано, что право собственности на земельный участок дает его владельцу возможность «использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на 29 земельном участке общераспространенные полезные ископаемые» . В свою очередь Федеральный закон «О недрах», с одной стороны, расширяет перечень лиц, которым разрешается осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, добавляя в него землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков, а, с другой стороны, ограничивает возможности этих лиц, вводя следующие условия: разрешается добыча общераспространенных полезных ископаемых, не стоящих на государственном балансе; запрещается применение взрывных работ при осуществлении добычи; объем извлечения подземных вод не может превышать 100 куб. метров в разрешается осуществлять строительство подземных сооружений на сутки; глубину не более 5 метров30. Следует заметить, что в советское время, в условиях монопольной собственности государства на все природные ресурсы не было необходимости в четком определении понятий "земля", "недра", а также в разделении полномочий владения, пользования и распоряжения земельным участком и недрами между различными собственниками. Принятые в 1992 и 1995 годах Федеральные законы №2395-1 «О недрах» (далее по тексту – Закон) и №225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» в определенной мере урегулировали отношения государственной собственности на недра. Была предпринята попытка расширить представление о правах на недра и отойти от абсолютной монополии государства на извлекаемые полезные ископаемые. В то же время был сохранен приоритет государственной собственности, в чем проявилось противоречие с позже принятой Конституцией РФ, которая гласит: "Земля и другие 29 Земельный Кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос.Думой 28.09.2001 г. №136-ФЗ: по состоянию на 30 марта 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст. 40 (дата обращения: 02.04.2015). 30 О недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г. №2395-1 по состоянию на 19 августа 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.19. (дата обращения: 09.09.2014). 36 природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности"31. Если учесть, что Конституция РФ равным образом признает и защищает государственную, муниципальную и частную формы собственности, то логично предположить, что конституционное право предполагает возможность равноправного существования государственных, муниципальных и частных собственников как на земельные участки, так и на недра как один из видов природных ресурсов. При этом в соответствии с Законом, недра и содержащиеся в них полезные ископаемые, а также иные ресурсы всегда находятся в государственной собственности32. Одновременно Закон не требует, чтобы в собственности государства находился и участок земли, на который проецируется контур залегающего в недрах месторождения полезного ископаемого. Тем самым допускается появление сложной системы прав собственности, при которой недра принадлежат государству, а поверхность земли юридическому или физическому лицу. Поскольку и земля, и месторождение выступают как факторы производства, при их изучении необходимо руководствоваться требованиями и земельного законодательства, и законодательства о недрах. Они должны действовать одновременно, дополняя друг друга. Правильный подход к оценке земельных участков, в недрах которых содержатся месторождения, позволяет выбрать наиболее разумный и экономически выгодный способ добычи полезных ископаемых. Если предположить, что стоимость земли, содержащей полезные ископаемые, не принимается в расчет при выборе технологии добычи, то открытый способ является менее затратным, чем шахтный. Однако если учитывать, что при разработке месторождения карьерным способом прежняя стоимость земельного участка значительно снижается или требует существенных затрат на рекультивационные 31 работы для ее восстановления, то соотношение между Конституция Российской Федерации [принята всенародным голосованием 12.12.1993] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.9. (дата обращения: 08.08.2014). 32 О недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г. №2395-1 по состоянию на 19 августа 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.1.2. (дата обращения: 09.09.2014). 37 целесообразностью вложения средств в открытую и шахтную добычу может измениться в пользу последней. Если сами недра могут находиться исключительно в государственной собственности, то извлеченные из них полезные ископаемые и иные ресурсы могут находиться в любой форме собственности - федеральной, собственности субъекта, муниципальной или частной. Соответственно, государственная лицензия предоставляет право не собственности (владения и распоряжения) недрами, а лишь пользования ими, распространяемое на добываемый продукт. В этом случае лицензионный контракт, заключаемый между собственником государством и предприятием - пользователем недр, представляет собой фактически договор аренды участка недр. При этом по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получал, с учетом стандартного среднерыночного износа или в ином состоянии, предусмотренном договором. В этом случае владелец лицензии находится в более выгодном положении, чем арендатор земельного участка, поскольку он может извлечь из недр те полезные ископаемые, которые являются наиболее доступными и добыча которых требует минимальных затрат, а затем вернуть собственнику земельного участка совершенно другой объект, не содержащий полезных ископаемых, то есть, по существу, обесцененный земельный участок. На сегодняшний день в практике недропользования возможны различные соотношения видов собственности на недра и землю, что схематично представлено в таблице 2. Таблица 2 – Соотношение видов собственности на недра и на землю Вид собственности на недра Вид прав собственности Углеводородное и рудное сырье Общераспространенные ископаемые Вид собственно сти на землю Федеральная Субъекта РФ Муниципальная Федеральная Субъекта РФ Муниципальная Частная Источник: составлено автором. (+) + + + (+) + + (+) + Частная (+) 38 Обозначения в таблице: (+) рациональное (бесконфликтное) соотношение; + встречающееся соотношение в практике землепользования (компромиссное); - не встречающееся соотношение в практике землепользования (незаконное). Правовое разделение между понятием «недра» и «земельным участком недропользования» проводится на основе преамбулы к Закону: "Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения"33. С этим положением согласуется определение земельного участка, данное ст.6 Земельного кодекса РФ: "Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи". В более ранней редакции кодекса содержалось также указание на включение в понятие земной поверхности почвенного слоя, однако с 2008 года оно было исключено. Предоставление недр в пользование оформляется путем предоставления специального государственного разрешения - лицензии. При этом предоставление лицензии на пользование недрами осуществляется только при наличии предварительного согласия собственника земли либо органа управления земельными ресурсами на отвод участка для целей недропользования. В соответствии с лицензией, участок недр предоставляется пользователю в виде горного отвода - геометризованного блока недр. При определении его границ учитываются пространственные контуры месторождения полезных ископаемых и другие технические характеристики. Участки недр, а также связанные с их использованием земельные участки могут быть предоставлены в пользование как на определенный срок, так и без ограничения срока. На определенный срок недра и земельные участки предоставляются в пользование (аренду): 33 О недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г. №2395-1 по состоянию на 19 августа 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.1.2. (дата обращения: 09.09.2014). 39 для геологического изучения - на срок до 5 лет (до 10 лет в случае изучения недр морских вод); для добычи полезных ископаемых – на срок отработки месторождения; для добычи подземных вод - на срок до 25 лет; при совмещении указанных видов пользования - на срок до 25 лет. Без ограничения срока участки недр предоставляются для целей строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, а также других видов деятельности, не связанных с добычей полезных ископаемых. Государственное регулирование отношений недропользования осуществляется при помощи геолого-экономической и стоимостной оценок месторождений полезных ископаемых и участков недр, а также на основе платности недропользования. Методики геолого-экономической и стоимостной оценок месторождений полезных ископаемых и участков недр по видам полезных ископаемых утверждаются федеральным органом управления государственным фондом недр. Платность недропользования в свою очередь регулируется Налоговым кодексом РФ. Государственное регулирование отношений недропользования осуществляется на основе следующих видов платежей: сбор за участие в конкурсе (аукционе) и выдачу лицензий; регулярные платежи за пользование недрами; разовые платежи, подлежащие уплате недропользователем при наступлении определенных событий, оговоренных в лицензии; прочие налоги и сборы, установленные налоговым законодательством (платежи за пользование земельным участком, налог на добычу полезных ископаемых, налог на имущество, плата за воду, экологические платежи, акцизы и прочие). Каждый вид платежей, в соответствии с Законом и соответствующими статьями Налогового кодекса, имеет свою расчетную базу. Основным видом платежей за пользования недрами являются платежи за добычу полезных ископаемых, которые исчисляются от стоимости фактически добытых полезных ископаемых, и размеры которых устанавливаются с учетом вида добываемого полезного ископаемого. На сегодняшний день существует несколько способов использования недропользователем земельного участка для целей осуществления работ, связанных с разработкой полезных ископаемых, которые представлены на рисунке 2. 40 Источник: составлено автором. Рисунок 2– Способы использования земельного участка для целей недропользования Для целей недропользователем более подробного земельных изучения участков, выделим способов основные использования особенности предоставления земель недропользования. 1. Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены недропользователю в аренду на срок, не превышающий более чем на два года срок действия лицензии. Предоставление участка, необходимого для проведения работ, связанного с разработкой недр, предоставляется без проведения аукциона или торгов. В настоящее время в законодательных документах нет строгого обоснования размеров арендных платежей за землю. Если плата за недра нормативно предусматривает некоторую дифференциацию взимаемых сумм в зависимости от вида полезных ископаемых, то решение о размерах арендных платежей за землю, находящуюся в собственности Российской Федерации, определяется федеральными органами исполнительной власти. Как правило, арендные платежи за земельные участки, предоставленные пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами, составляют 2% от их кадастровой стоимости34. 2. Земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, на временной или постоянной основе 34 Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации: [утв: пост. Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.08.2014). 41 могут отчуждаться для целей недропользования с возмещением собственникам указанных земельных участков их рыночной стоимости. В случае изъятия земельных участков и ведения недропользования в местах проживания и ведения деятельности коренных малочисленных народов, предусматривается выплата дополнительной компенсации за нарушение их традиционных видов деятельности.35 3. Решение об отчуждении земельных участков, находящихся в частной собственности, принимается Федеральным агентством по недропользованию (в отношении земельных участков, необходимых для разработки недр федерального и регионального значения) или уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (в отношении земельных участков, необходимых для разработки недр местного значения). В случае, если земельный участок, необходимый для разработки месторождения, находится в государственной или муниципальной собственности, то он предоставляется недропользователю на основании его ходатайства без проведения аукционов или конкурсов. Решение же об изъятии участка, расположенного в районе мест проживания или ведения хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов, принимается законодательными органами субъекта РФ, на территории которого он расположен, с учетом интересов малочисленных народов, а также органов местного самоуправления. 4. Для целей ведения изыскательских работ, а также работ, связанных с использованием недр, в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, допускается установление сервитута. 5. Использование земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в целях геологического изучения недр может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Основанием для такого использования является разрешение органов государственной власти или местного самоуправления (данная норма Земельного Кодекса РФ вступила в силу в марте 2015 года). Таким образом, при использовании земельных участков для разработки полезных ископаемых недропользователь обязан уплачивать один из следующих видов платежей: земельный налог, арендную плату или плату за сервитут. Однако другой, более 35 О соглашениях о разделе продукции: [федер. закон: принят Гос. Думой 06.12.2005 г. №225-ФЗ: по состоянию на 16 июня 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 19.07.2014). 42 значительной статьей расходов недропользователя, является уплата налога на добычу полезных ископаемых. В соответствии с налоговым законодательством, по налогу на добычу полезных ископаемых в зависимости от вида добываемого минерального сырья устанавливаются минимальные и максимальные размеры налоговых ставок в диапазоне 3,8-8% в относительном выражении и 11-919 рублей за тонну добытого полезного ископаемого в абсолютном выражении (при этом предусматривается ставка в 0% при добыче определенных полезных ископаемых)36. предоставляет возможность Также организациям и глава 26 Налогового Кодекса предпринимателям, занимающимся разработкой месторождений, уплачивать налог исходя из стоимости добытых полезных ископаемых. В этом случае налоговые ставки лежат в пределах от 1 до 30%. Сумма доходов, получаемых государством от недропользователей, уплачивающих налог на добычу полезных ископаемых на основании вышеуказанных ставок, составляет практически четвертую часть всех доходов бюджета, причем, как видно из таблицы 3, ежегодно растет и его размер, и его доля в общей сумме доходов государства. Таблица 3 – Динамика поступлений налога на добычу полезных ископаемых и его доля в общей сумме поступлений в бюджетную систему РФ В тысячах рублей Показатель 01.01.2011 01.01.2012 01.01.2013 01.01.2014 01.01.2015 Налог на добычу полезных ископаемых, поступило в бюджет 1 406 312 676 2 042 549 612 2 459 397 777 2 575 778 758 2 904 200 872 Поступления в бюджетную систему, всего 7 662 893 653 9 719 599 225 10 958 192 714 11 325 853 271 12 670 496 099 Доля налога на добычу полезных ископаемых в общих доходах бюджета 18,35% 21,01% 22,44% 22,74% 22,92% Источник: составлено автором по материалам сайта Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.nalog.ru/rn77/related_activities/statistics_and_analytics/forms/ (дата обращения: 03.02.2015). 36 Налоговый кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 05.08. 2000 г. № 117-ФЗ: по состоянию на 20 мая 2014 г.]. Ч. 2 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.342. (дата обращения: 02.06.2014). 43 В практике недропользования по большинству месторождений полезных ископаемых платежи за добычу минерального сырья составляют в среднем 3-5% от стоимости фактически добываемой продукции со следующей структурой распределения по бюджетам разных уровней: Налог, исчисляемый по добытому углеводородному сырью, полностью (100%) перечисляется в Федеральный бюджет; Налог, исчисляемый по другим полезным ископаемым (за исключением углеводородного сырья и общераспространённых полезных ископаемых) перечисляется на 40% в Федеральный бюджет, и на 60% в бюджет субъекта РФ. В свою очередь доходы, получаемые государством от уплаты недропользователем земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком, необходимым для разработки месторождения, совершенно несопоставимы с объемом доходов, получаемых от НДПИ. Для сравнения: общая сумма земельного налога, уплаченного собственниками земельных участков (всех категорий и видов использования) по состоянию на 01.01.2015 года составила 175,3 млрд. рублей, что составляет лишь 6% от поступлений налога на добычу37. Учитывая существенное различие в величине суммарных платежей за использование недр, с одной стороны, и земельного налога и сумм арендной платы за земельный участок, с другой, становится понятным, что органы исполнительной власти, принимающие решение об отчуждении земельных участков, необходимых для проведения работ, связанных с изучением и использованием недр, не уделяют должного внимания платежам за землю, считая их долю незначительной в общей сумме платежей за использование недр. Таким образом, можно выделить следующие особенности правового режима земель добывающих предприятий, обусловленные двойной формой природопользования, т.е. совместным земельно-горным правовым регулированием. 1. Строительство горнодобывающих предприятий осуществляется на основании лицензии. Лицензия является документом, удостоверяющим право ее владельца пользования участком недр в определенных границах в соответствии с 37 Сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. Режим http://www.nalog.ru/rn77/related_activities/statistics_and_analytics/forms/ (дата обращения: 02.06.2014). доступа: 44 указанной целью в течение установленного срока при соблюдении им заранее оговоренных условий38. 2. Предприятие, получившее горный отвод, имеет исключительное право на разработку полезных ископаемых в его границах. Деятельность любого иного лица или предприятия в границах установленного горного отвода может осуществляться только с согласия предприятия-лицензиата. А поскольку деятельность других землепользователей в границах горного отвода ограничена, то это должно учитываться в платежах за землю. 3. Деятельность добывающего предприятия лимитируется целым рядом факторов: стратегическими целями экономики и соображениями национальной безопасности, использование в интересах некоторых которой участков могут недр устанавливаться (например, на ограничения сегодняшний на день стратегический запас нефти в России составляет около 30 млн. тонн); интересами жизни и здоровья людей, охраны окружающей природной среды, вследствие которых может быть наложен запрет на пользование недрами на территории объектов промышленности, транспорта и связи; соблюдением прав коренных малочисленных народов на сохранение их традиционных видов деятельности в случае размещения производства на территории традиционного природопользования этих народов; статусом особо охраняемых территорий и объектов, на которых разработка недр производится с соблюдением определенных ограничений; особенностями добываемых из недр полезных ископаемых и иного сырья. Так, пользователями недр для добычи радиоактивного сырья могут быть только юридические лица, имеющие специальные разрешения. При этом порядок предоставления и пользования недрами для разработки общераспространенных полезных ископаемых регулируется региональным законодательством, а порядок пользования необщераспространенными полезными ископаемыми регулируется федеральным законодательством; 38 О недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г. №2395-1 по состоянию на 19 августа 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.11. (дата обращения: 09.09.2014). 45 площадями залегания полезных ископаемых. Например, проектирование необходимых для строительства горнодобывающего предприятия хозяйственных построек разрешается только после получения информации об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком планируемой застройки, а застройка участка, содержащего в себе полезные ископаемые, допускается только после получения разрешения органа управления государственным фондом недр. 1.3 Факторы стоимости земельных участков недропользования В действующем российском законодательстве определение понятия земель недропользования отсутствует. В большинстве случаев под землями недропользования признаются земли, права на которые возникли у различных субъектов по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, для одного из видов пользования недрами, осуществление которого невозможно без использования земельного участка. Однако более подробное и четкое описание того, что включается в понятие земель недропользования, не приводится ни в нормативно-правовых актах, ни научной литературе. Приведенное определение не дает представления относительно вопроса о том, следует ли относить к данной категории только те участки, которые содержат в себе полезные ископаемые, или в нее также включаются те земли, которые используются в процессе добычи, но не содержат в своих недрах полезные ископаемые. Первые шаги в направлении совершенствования данного вопроса были сделаны сравнительно недавно. В сентябре 2014 года Приказом №540 Министерства экономического развития РФ был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В нем представлено 93 различных вида разрешенного использования, которые присваиваются земельным участкам после вступления в силу указанного Приказа. Земельные участки недропользования выделены в отдельную группу как особый вид разрешенного использования, который включает в себя возможность осуществления следующего перечня работ: осуществление геологических изысканий (которое с марта 2015 года возможно без предоставления земельного участка, о чем уже было сказано ранее); способами; добыча недр открытым (карьеры, отвалы) и закрытым (шахты, скважины) 46 размещение объектов капитального строительства, в том числе, подземных, в целях добычи недр; размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке; размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если добыча недр происходит на межселенной территории 39. Таким образом, мы видим, что, несмотря на отсутствие в законодательстве самого понятия земель недропользования, с недавнего времени в нем появился перечень, раскрывающий содержание данного понятия. Причем следует особо отметить то, что при формировании группы земель недропользования законодатель не ограничился лишь теми участками, которые содержат в себе полезные ископаемые, но и включил в группу участки, занятые размещением объектов капитального строительства, связанных с добычей, что, на взгляд автора, является, безусловно, важным и своевременным шагом в совершенствовании земельного законодательства. Данное нововведение подчеркивает необходимость рассмотрения всех земельных участков добывающего промышленного предприятия в совокупности, в рамках единого землепользования, в том числе и в процессе определения их стоимости, что и предлагается сделать в рамках данной работы. Однако на сегодняшний день одной из особенностей земель недропользования является то, что Земельным кодексом они не выделены в отдельную категорию земель, а отнесены к другим категориям. Земли недропользования чаще всего выступают в составе земель населенных пунктов; земель промышленного, сельскохозяйственного и лесного назначения. Однако это не исключает их нахождения и в границах других категорий земель, предусмотренных Земельным Кодексом РФ. В том числе, в связи с растущими объемами освоения месторождений Арктического шельфа, с каждым годом возрастает доля земель недропользования, относящихся к категории земель водного фонда. 39 Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков: [утв: пр. Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. №540] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 20.12.2014). 47 Отграничение земель недропользования от других земель в составе категорий производится по их целевому назначению, связанному со следующими видами пользования недрами: для регионального геологического изучения недр; для геологического изучения недр, включающего поиски и оценку месторождений; для разведки и добычи полезных ископаемых; для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых; для образования особо охраняемых геологических объектов; для сбора минералогических и иных геологических коллекционных материалов40. В зависимости от цели, для достижения которой планируется использовать земельный участок, ему присваивается соответствующий вид разрешенного использования. Большинство видов использования, которыми обладают земельные участки недропользования, имеют, так называемый, «промежуточный» характер. Это связано с тем, что в обозримом будущем наиболее эффективное использование таких участков может измениться (в зависимости от стадии жизненного цикла участка недр как сооружения, под которым понимается период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения) 41 . При этом под промежуточным видом использования чаще всего понимается следующее: «наиболее эффективное использование для данного периода времени, которое может измениться через некоторое время, т.е. через пять-семь лет».42 Земельные участки недропользования, которые используются для размещения карьеров, разрезов, шахт и других сооружений, которые необходимы для добычи полезных ископаемых, часто относят к особому случаю промежуточного использования, 40 О недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г. №2395-1 по состоянию на 19 августа 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.6. (дата обращения: 09.09.2014). 41 Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: [федер. закон: принят Гос. Думой 23.12.2009 г. №384-ФЗ: по состоянию на 16 января 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.2. (дата обращения: 15.06.2014) 42 Оценка недвижимости / Пер. с англ., Под общ. ред. И.Л. Артеменкова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2007. - С.386. 48 который продолжает свое существование до окончания процесса извлечения полезных ископаемых, то есть до истощения запасов. В целом земельным участкам недропользования присуще большое количество специфических свойств, которые позволяют особо выделить рассматриваемые участки среди остальных объектов недвижимости. Во многом это связано с особенностями данного сегмента земельного рынка, связанного с уникальностью каждого земельного участка и наличием у его правообладателей более выгодного положения относительно владельца прав на использование недр (разведку и добычу полезных ископаемых). Однако не стоит забывать о том, что с марта 2015 года новой редакцией Земельного кодекса РФ предусматривается возможность осуществления геологического изучения недр без предоставления земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, что предоставляет недропользователям более широкие возможности. При этом необходимо учесть, что 49 ст. Земельного кодекса РФ не предполагает в качестве целей изъятия земельных участков для государственных нужд необходимость разработки месторождений полезных ископаемых. Одновременно разделение прав на использование земельного участка и прав на недра, остающихся до момента добычи в исключительной федеральной собственности, требует учета данного фактора при их оценке. Кроме того, целесообразным является объединение всех участков, участвующих в процессе разработки полезных ископаемых, в отдельную внекатегорийную группу – земли недропользования. Данная необходимость продиктована тем, что в настоящее время, не будучи выделенными в особую группу, они относятся к различным категориям земель, как то: земли населенных пунктов, земли промышленного назначения, земли сельскохозяйственного назначения и другие. А в зависимости от отнесения земельного участка к той или иной группе, расчет его кадастровой стоимости осуществляется совершенно различными методами, и порой дает противоречивые и нелогичные результаты (о чем будет более подробно сказано в Главе 2). Объединение земельных участков, которые участвуют в процессе разработки полезных ископаемых, в отдельную группу и разработка специальной методики для определения их кадастровой стоимости, учитывающей их отраслевую принадлежность, особое целевое назначение и тот факт, что эксплуатация данных участков экономически целесообразна и эффективна 49 только при их совместном использовании, позволило бы устранить возникшие недоработки и противоречия. Однако просто выделение земель недропользования в качестве отдельного вида использования не решит сложившуюся проблему, поскольку при определении их кадастровой стоимости все равно нужно будет руководствоваться Методиками расчета кадастровой стоимости земель той категории, к которой они относятся. Поэтому предлагается выделить земли недропользования в качестве отдельной внекатегорийной группы земель и разработать для расчета кадастровой стоимости таких участков свою собственную методику оценки, учитывающую все виды разрешенного использования входящих в данную группу земельных участков. В свою очередь, для целей государственной кадастровой оценки считаем необходимым дать следующее определение земельных участков недропользования: «Земельные участки, предоставленные компаниям добывающего сектора и представляющие собой единый комплекс земельных участков, которые используются для осуществления всего перечня работ, связанных с добычей, обработкой и транспортировкой полезных ископаемых и продукта их переработки, а также со складированием отходов добывающего производства». Говоря об оценке таких земельных участков, стоит отметить следующую важную особенность. Рынок земельных участков с находящимися под ними месторождениями является обособленным сегментом общего рынка промышленной недвижимости, что, в первую очередь, связано с рискованностью оценки запасов. Также выделение земель недропользования в отдельную группу связано с особыми условиями функционирования объектов недвижимости добывающих предприятий, имеющих особые требования к выбору места размещения объектов, их строительству и эксплуатации. Рынок таких земельных участков даже в рамках предоставления под новое освоение или расширение действующих предприятий является самостоятельным сегментом рынка недвижимости, что подтверждается зарубежными исследованиями, о которых будет подробно сказано далее. Во-первых, нормативные требования к выбору земельных участков для размещения новых объектов или расширения действующих предприятий добывающей отрасли существенно отличаются от условий для размещения других объектов недвижимости, таких как объекты складского назначения или сборочные производства. 50 Например, действуют ограничения экономического характера в части близости к рынкам сырья и потребления готовой продукции, экологические требования к удаленности промышленного производства от жилых и социальных объектов и т.п. В соответствии с законодательством, на все предприятия, являющиеся источником воздействия на здоровье человека и его среду обитания, распространяются требования санитарных правил, устанавливающих их класс опасности и, в соответствии с определенным классом, размер охранной и других зон с особым режимом использования, которые необходимо сформировать для обеспечения безопасной деятельности предприятия. Так, в проекте санитарно-защитной зоны (далее по тексту – СЗЗ) определяются: - размер и границы СЗЗ; - мероприятия по защите населения от воздействия выбросов вредных химических примесей в атмосферный воздух и физического воздействия; - функциональное зонирование территории СЗЗ и режим ее использования43. Необходимость формирования СЗЗ ограничивает возможность предоставления земельных участков, находящихся в границах этой зоны, сторонним землепользователям. Таким образом, потенциал их рыночной стоимости фактически зарезервирован за добывающим предприятием, что, соответственно, должно быть учтено при расчете кадастровой стоимости его земельных участков. Во-вторых, важной особенностью предприятий, занимающихся добычей и разработкой полезных ископаемых, является вхождение в структуру единого землепользования не только земельных участков, предоставленных непосредственно для добычи полезных ископаемых (в том числе, и открытым способом), но и земельных участков, занятых производственными объектами, а также участков, предназначенных для складирования отходов (при необходимости). Исходя из сложившейся производственно-технологической цепочки добывающего производства, совокупность его земельных участков в функциональном смысле представляет собой одно целое, направленное, в первую очередь, на обеспечение выпуска производственной продукции предприятием. Все они образуют собой единый производственно-технологический 43 О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»: [сан. нормы и правила: утв. пост. Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 г. №74] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 09.09.2014). 51 комплекс добывающего производства, и именно в этом, интегрирующем, качестве должны рассматриваться при кадастровой оценке. Данная позиция изложена также в нормативно-правовых актах. Поскольку промышленное предприятие включает в себя как непосредственно основное, так и обслуживающее производство, все они являются участниками единого технологического процесса и должны рассматриваться в совокупности. В СНиП II-8980* «Генеральные планы промышленных предприятий» указано, что проектируемые объекты (промышленные предприятия) следует размещать компактно в составе групп с кооперацией подсобно-вспомогательных служб, систем инженерного и транспортного обеспечения, культурно-бытового обслуживания44. Причем планировка земельных участков объектов и групп должна обеспечивать наиболее благоприятные условия для производственного процесса и труда на предприятиях, рациональное и экономное использование земельных участков и наибольшую эффективность капитальных вложений. При планировке земельных участков промышленных предприятий, как правило, выделяются производственная, следующие подсобная, планировочные складская; также зоны: необходимо предзаводская, предусматривать организацию санитарно-защитной зоны. Из изложенного следует, что расчет кадастровой стоимости земельных участков добывающего предприятия должен производиться комплексно, исходя из признака единства землепользования. Все земельные участки, входящие в состав земельноимущественного комплекса, необходимо оценивать в совокупности в зависимости от их назначения. На основе изложенного можно выделить следующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков недропользования: Первая группа факторов - прямые факторы: Наличие запасов полезных ископаемых в границах земельного участка. При расчете рыночной стоимости земельного участка необходимо также учитывать объем полезных ископаемых, содержащихся в недрах земельного участка. Однако для целей 44 Об утверждении свода правил СНИП II-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий»: [стр. нормы и пр.: утв. пр. Минрегиона России от 27.12 2010 г. №790] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 30.08.2014). 52 кадастровой оценки данный фактор элиминируется, и учитывается только их наличие или отсутствие; Местоположение земельного участка (в том числе, удаленность от рынка сбыта); Вид разрешенного (фактического) использования участка и накладываемые законодательством градостроительные требования; Вторая группа факторов - косвенные факторы (зависящие от прямых): Площадь, рельеф и иные физические характеристики участка. Осуществление деятельности по добыче полезных ископаемых подразумевает наличие значительной площади земли, что является особенностью данного вида деятельности; Наличие коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр.) – фактор, обусловленный видом использования. Разработка месторождений всегда требует большого количества инженерных подключений, в особенности воды и электричества. Важным в данном случае является разделение коммуникаций на внешние (подключение к внешним источникам энергии, водоснабжения и прочим) и внутренние (сети, трубопроводы, проходящие по территории недропользователя и построенные за его счет). Транспортная доступность участка – зависит от предполагаемого вида использования земельного участка. Размещение добывающего предприятия обуславливает необходимость создания развитой сети автомобильных и железных дорог; Виды прав на земельный участок. При кадастровой оценке земельный участок всегда рассматривается как находящийся на праве собственности; Оформление горного отвода, получение лицензии на разработку полезных ископаемых; Затраты на рекультивацию нарушенного земельного участка; Стадия жизненного цикла сооружения, находящегося на земельном участке (Градостроительным кодексом РФ опасные производственные объекты, на которых ведутся горные работы, а также работы по обогащению полезных ископаемых отнесены к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам капитального строительства). 53 Учет всех представленных факторов при оценке позволит получить справедливую и обоснованную стоимость земельных участков недропользования, в том числе, применяемую для целей налогообложения. Выводы Земельные участки, содержащие в себе полезные ископаемые, представляют собой особый класс земельных участков, осуществление деятельности на которых регламентируется большим количеством нормативно-правовых документов. Уникальность таких участков отмечалась выдающимися учеными еще в период становления экономической мысли. Они отмечали существование значительных различий между самой природой земельной и горной ренты, вызванных, в первую очередь, особенностью деятельности добывающего предприятия. Так, если фермер берет в аренду земельный участок для ведения на нем сельскохозяйственной деятельности, то по окончании срока действия арендного договора он вернет земельный участок его собственнику в том же состоянии, которым он обладал при передаче его в аренду (то есть его плодородие позволит продолжить вести на нем сельскохозяйственную деятельность). При предоставлении же в аренду земельного участка, содержащего в себе полезные ископаемые, по окончании срока аренды землевладелец получит обесцененный земельный участок, который либо содержит в себе обедненные полезные ископаемые, разработка которых потребует большого объема затрат труда и капитала, либо не содержит полезных ископаемых вовсе. Кроме того, полная выработка полезных ископаемых требует от собственника проведения рекультивационных и иных работ по очистке участка и окружающей среды от различного рода загрязнений, что является достаточно дорогостоящим. В результате получается, что продукт сельскохозяйственного поля представляет собой результат использования его плодородия, уровень которого практически не снижается (а если и снижается, то со временем может быть восполнен), а продукт рудника – это часть самого рудника, который в процессе его разработки истощается, и не может впоследствии быть восполнен ни естественным, ни искусственным путем. На сегодняшний день право разработки полезных ископаемых оформляется посредством лицензии, в соответствии с которой участок недр предоставляется недропользователю в виде горного отвода. В связи с тем, что деятельность сторонних 54 лиц в границах оформленного горного отвода ограничена, при оценке земель недропользования необходимо рассматривать и учитывать все земли, попадающие в его границы, даже если они не используются в процессе добычи. Это также подтверждается требованиями законодательства, в соответствии с которыми к землям недропользования, помимо земельных участков, содержащих в себе недра, относятся также участки, занимаемые производственными и инфраструктурными объектами, которые участвуют в процессе разработки полезных ископаемых. Характерной особенностью земель недропользования является также существование сложной системы прав собственности на земельные участки и полезные ископаемые (которые находятся в собственности государства). Предоставление лицензии на разработку полезных ископаемых невозможно без предоставления в пользование земельного участка, в недрах которого находятся эти полезные ископаемые, что также говорит об исключительности таких участков и необходимости их рассмотрения с учетом присущих им особенностей. Таким образом, можно сделать вывод о том, что в результате проведенного анализа ведущихся и в прошлом, и в настоящем дискуссий о влиянии полезных ископаемых на стоимость земельного участка, автором не было выявлено единой позиции по рассматриваемому вопросу. Эта проблема вызвала необходимость более глубокого изучения поставленного вопроса, что и будет сделано в рамках данного диссертационного исследования. 55 ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РОССИЙСКОЙ И ЗАРУБЕЖНОЙ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ 2.1 Система определения налоговой базы по земельному налогу от кадастровой стоимости земельных участков недропользования Начало применения кадастровой стоимости в качестве базы по земельному налогу было положено в 1999 году с принятием Правительством РФ Постановления о необходимости проведения государственной кадастровой оценки всех категорий земель, расположенных на территории Российской Федерации, для целей налогообложения в период с 1999 по 2001 годы45. Для осуществления поставленной цели было издано большое количество нормативно-правовых актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, в том числе и Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, устанавливающие, что непосредственным предметом такой оценки является кадастровая стоимость земельных участков различного целевого назначения, а основной ее расчета является классификация земель по виду использования и функциональному назначению46. В процессе развития и совершенствования нормативного и методического обеспечения кадастровой оценки менялось и само понятие кадастровой стоимости. Впервые оно было дано в 1996 году в Письме Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, в соответствии с которым под кадастровой стоимостью предлагалось понимать «рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них)»47. 45 О государственной кадастровой оценке земель: [пост. Прав. Российской Федерации от 25.08.2000 г. №945] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.01.2014). 46 Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: [правила: утв. пост. Прав. Российской Федерации от 08.04.2000 г. №316] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 14.02.2014). 47 О Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли: [рекоменд.: утв. Письмом Роскомзема от 14.06.1996 N 1-16/1240] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 20.11.2013). 56 В своем современном виде (на момент написания диссертации) понятие кадастровой стоимости сформировалось в 2010 году с принятием Федерального стандарта оценки №4 (далее по тексту – ФСО 4). Стандартом было установлено, что «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». 48 Однако 20 апреля 2015 года Советом по оценочной деятельности было принято решение о рекомендации к утверждению нового ФСО 4, содержащего иное определение кадастровой стоимости, о чем более подробно будет сказано далее. Несмотря на то, что в представленном определении кадастровая стоимость фактически отождествляется с рыночной, они содержат ряд принципиальных различий, которые обусловлены особенностями их расчета. Сравнительная характеристика рыночной и кадастровой стоимостей представлена в таблице 4. Таблица 4 – Основные различия между кадастровой и рыночной стоимостью Параметр Цель оценки Методы определения Кадастровая стоимость Преимущественно для целей налогообложения Методы массовой оценки или индивидуально Рыночная стоимость Не учитываются Учитываются Учет вида прав и ограничений (обременений) на земельный участок Дата оценки Осмотр объекта оценки Анализ наиболее эффективного использования Определение стоимости объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует Дата формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке Не осуществляется Не проводится. Определяется исходя из текущего вида использования Определяется Для любых целей Индивидуальная рыночная оценка Любая Осуществляется Обязателен к проведению Определение невозможно Источник: составлено автором. 48 Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. № 508] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.12.2013). 57 На взгляд автора работы, кадастровая и рыночная стоимость представляют собой совершенно разные виды стоимости, которые определяются для различных целей (рыночная преимущественно для целей купли-продажи, кадастровая – для целей налогообложения). Их отождествление неправомерно и логически неверно по следующим причинам. 1. Исходя из определения кадастровой стоимости, ее расчет может осуществляться методами как массовой, так и индивидуальной оценки. Однако в данном случае методы, формально называемые индивидуальной оценкой, существенно отличаются от индивидуальной рыночной оценки, поскольку они не учитывают специфических особенностей объектов оценки. В результате те расчеты, которые, в соответствии с ФСО 4, предполагается осуществлять индивидуально, в реальности все равно производятся массово. 2. В соответствии со сложившейся практикой оценки, в качестве основных факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельного участка, чаще всего выделяются следующие49: местоположение и окружение; целевое назначение, вид его разрешенного использования; вид имущественных прав на земельный участок; основные физические характеристики (площадь, рельеф, конфигурация и транспортная доступность; обеспеченность земельного участка объектам инфраструктуры (наличие на т.д.); самом участке или в непосредственной близости коммуникаций или условий подключения к ним, социальные объекты и прочее). Однако при расчете кадастровой стоимости, ввиду особенностей организации ее проведения и ее массового характера, учитываются не все приведенные ценообразующие факторы, которые в некоторых случаях оказывают существенное влияние на величину рыночной стоимости. 49 Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: [методич.реком.: утв. расп. Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 г. N 568-р] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 25.01.2014). 58 При осуществлении работ по государственной кадастровой оценке (далее по тексту – ГКО) в распоряжении оценщика оказывается только та информация, которая предоставляется ему Заказчиком, который, в свою очередь, получает ее из государственного кадастра недвижимости (далее по тексту – ГКН). В соответствии с законодательством, в нем содержится информация об уникальных и дополнительных 50 характеристиках земельных участков, подлежащих массовой оценке . Перечень характеристик земельного участка представлен на рисунке 3. Источник: составлено автором. Рисунок 3 - Характеристики земельных участков, вносимые в ГКН Из представленных материалов видно, что характеристики земельных участков, учитываемые при расчете их кадастровой стоимости, не совпадают с основными ценовыми параметрами, оказывающими влияние на величину рыночной стоимости этих участков. Сведения, содержащиеся в ГКН, представляют собой лишь малую часть факторов стоимости, содержащихся в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков и учитываемых при оценке. 50 О государственном кадастре недвижимости: [федер. закон: принят Гос. Думой 04.07.2007 г. №221-ФЗ: по состоянию на 10 мая 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.7. (дата обращения: 22.06.2014). 59 Во-первых, в соответствии с п. 10 ФСО №4, при проведении кадастровой оценки методами массовой оценки виды прав и имеющиеся ограничения (обременения) на оцениваемые объекты не учитываются. Это ведет к возникновению разрыва между рыночной и кадастровой стоимостью, поскольку передаваемые имущественные права оказывают существенное влияние на стоимость земельного участка. В таблице 5 представлены корректирующие коэффициенты, применяемые оценщиками для введения корректировки на имущественные права в отношении земельных участков промышленного назначения (под индустриальную застройку). Таблица 5 – Величина корректировки стоимости земельного участка промышленного назначения на тип имущественных прав Значение Доверительный Среднее интервал Показатель Отношение удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности Отношение удельной цены земельных участков в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности 0,86 0,85 – 0,87 0,78 0,75-0,81 Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков / под ред. Л.А. Лейфера. – 3-е изд., актуал. и расшир. – Нижний Новгород, 2014. – С. 135. Таким образом мы видим, что, при прочих равных условиях, участки, находящиеся у землевладельца на праве собственности, дороже аналогичных участков, находящихся на праве аренды, на 15-30 %. Во-вторых, при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки не исследуется факт обеспеченности земельного участка объектами инженерной инфраструктуры и их мощность, а также формально изучается его транспортная доступность. В свою очередь наличие или отсутствие коммуникаций, а также существование вблизи предприятия развитой сети железных и автомобильных дорог, в особенности, когда это касается земельных участков промышленного назначения, на которых ведется деятельность по добыче полезных ископаемых, оказывает колоссальное влияние на величину их стоимости. Значение корректировок на коммуникации приведено в таблице 6. 60 Таблица 6 - Величина корректировки стоимости земельного участка промышленного назначения на объекты инженерной инфраструктуры и транспортную доступность Показатель Отношение удельной цены земельных участков с электроснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных электроснабжением Отношение удельной цены земельных участков с газоснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных газоснабжением Отношение удельной цены земельных участков с водоснабжением и канализацией, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных водоснабжением и канализацией Отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, к удельной цене аналогичных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог Отношение удельной цены земельных участков с ж/д веткой к удельной цене аналогичных участков без ж/д ветки Значение Доверительный Среднее интервал 1,16 1,14-1,18 1,17 1,15-1,19 1,15 1,13-1,16 1,29 1,24-1,35 1,14 1,13-1,15 Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков / под ред. Л.А. Лейфера. – 3-е изд., актуал. и расшир. – Нижний Новгород, 2014. – С. 135. Исходя из аналитических материалов, представленных в таблице 6, можно сделать вывод о том, что подключение земельного участка ко всем объектам инженерно-транспортной инфраструктуры увеличивает стоимость этого участка почти в 2 раза, а при наличии вблизи участка крупных автодорог и железнодорожной ветки его стоимость вырастает в 1,5 раза, что приводит, соответственно, к возникновению еще большего разрыва между рыночной и кадастровой стоимостью. Применительно к земельным участкам, содержащим в себе полезные ископаемые, ситуация обстоит еще более сложным образом. Как уже отмечалось при выделении факторов стоимости земель недропользования, значительное влияние на участок с месторождением оказывает объем запасов полезных ископаемых. Однако кадастр месторождений полезных ископаемых, представляющий собой свод данных о месторождениях и их проявлениях, никак не связан с государственным кадастром недвижимости. Соответственно, связать эти два кадастра для целей выполнения работ по государственной кадастровой оценке на сегодняшний день невозможно. А значит, 61 невозможно учесть объем запасов и при расчете кадастровой стоимости. Кроме того, в политических целях вся информация засекреченной, что также усложняет о крупных расчет месторождениях стоимости земельных является участков недропользования. 3. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности» законодатель определил кадастровую стоимость как самостоятельный вид стоимости, отличной от рыночной стоимости, и дал ей следующее определение: «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 51 настоящего Федерального закона» . Соответственно, кадастровая стоимость стала специальным видом стоимости, используемым при осуществлении оценочной деятельности. Однако действующее до последнего времени в ФСО №4 определение кадастровой стоимости, приведенное выше, фактически отождествляет понятия рыночной и кадастровой стоимости, что лишало понятие «кадастровая стоимость» самостоятельного значения. 4. Отождествление кадастровой и рыночной стоимости в содержательном плане не может происходить без существенных конфликтов с самим оценочным законодательством, в частности: кадастровой В соответствии со ст. 24.13 указанного закона, в перечень объектов оценки включаются все учтенные в государственном кадастре недвижимости объекты. То есть в него включаются также те объекты недвижимости, которые исключены из гражданского оборота. В результате у оценщиков возникает следующий вопрос: как определить кадастровую стоимость, представляющую собой рыночную стоимость, которая, в свою очередь, определяется только при условии обязательности свободного рыночного оборота, для объектов, которые исключены из оборота? Определение кадастровой стоимости методами массовой оценки не подразумевает учет ограничений и обременений на объекты оценки. Одновременно 51 Об оценочной деятельности в Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 16.07.1998 г. №135-ФЗ: по состоянию на 05 февраля 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 10.02.2015). 62 величина рыночной стоимости не может не учитывать частноправовые обременения и ограничения. Соответственно, приравнивание кадастровой стоимости к рыночной приводит к возникновению большого количества споров и непонимания со стороны исполнителей работ по государственной кадастровой оценке. В соответствии с п.20 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости» (далее по тексту – ФСО 7), определение рыночной стоимости земельного участка для целей ее внесения в ГКН осуществляется исходя из его фактического вида использования, также как и расчет его кадастровой стоимости. При этом расчет рыночной стоимости для прочих целей осуществляется исходя из наиболее эффективного использования земельного участка. 5. Отождествление кадастровой и рыночной стоимостей на практике вызвало большое количество противоречий при судебных разбирательствах. Устранение возникших противоречий и расхождений возможно только путем внесения изменений в действующие законодательные акты, касающиеся вопросов кадастровой оценки, а также уточнения формулировки самого понятия «кадастровая стоимость». Работа в данном направлении активно ведется и на момент подготовки диссертационного исследования находится на завершающей стадии. Рабочей группой по кадастровой оценке при Министерстве экономического развития Российской Федерации был разработан Проект Методических указаний по кадастровой оценке (20 апреля 2015 года Советом по оценочной деятельности данный проект был рекомендован на апробацию), в котором предложено следующее определение кадастровой стоимости: «Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект»52. Как видно из представленного определения, из предлагаемой членами Рабочей группы формулировки отождествление понятия кадастровой стоимости с рыночной полностью исключено. Представленное определение фигурирует также в Приказе «О внесении изменений в Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости 52 Федеральный портал проектов нормативных правовых http://regulation.gov.ru/projects#npa=22866 (дата обращения: 02.03.2015). актов. - Режим доступа: 63 (ФСО № 4)», принятом Советом по оценочной деятельности в апреле 2015 года и утвержденном Министерством экономического развития Российской Федерации. Проектом приказа предъявляемых Федерального к предлагается определению стандарта оценки также уточнение существующих кадастровой стоимости, а новыми требованиями, требований, также дополнение направленными на совершенствование методологических подходов к расчету кадастровой стоимости. Особенности объекта и предмета кадастровой оценки сформировали самостоятельную систему кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе, земельных участков. Это вызвано несколькими причинами. Во-первых, учитывая основную цель определения кадастровой стоимости – расчет налогооблагаемой базы по земельному налогу – организация и подготовка методического обеспечения для проведения кадастровой оценки всецело находятся в ведении государства и особо уполномоченных органов. Во-вторых, основным методом расчета кадастровой стоимости является метод массовой оценки, что особо выделяет и отличает ее от других видов стоимости. В соответствии с п.6 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», под массовой оценкой недвижимости понимается «процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке»53. Более полное определение массовой оценки приведено в учебнике профессора Грибовского С.В. По его мнению, массовая оценка представляет собой «одновременную оценку большой группы объектов, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще достаточно большому количеству однородных объектов-аналогов, и в процессе обработки этой информации широко используются методы статистического анализа с привлечением программного обеспечения компьютеров»54. Данное определение полностью коррелирует с определениями массовой оценки, сформировавшимися в большинстве экономически развитых стран. Так, в книге по 53 Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. № 508] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.12.2013). 54 Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие для вузов / С.В. Грибовский. – СПб.: Питер, 2001. – С.329. 64 оценке и налогообложению недвижимости, принятой в качестве базового пособия для подготовки налоговых оценщиков США, под массовой оценкой понимается «систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур статистического анализа», которая «требует разработки модели расчета стоимости, способной имитировать действие факторов спроса и предложения на большой территории». 55 Однако налоговое законодательство является исключительно национальным, что не позволяет применять данное определение в российской практике. По-другому стандартах понятие оценки. В массовой соответствии оценки с представлено этим в документом, Международных массовая оценка предусматривает проведение «оценивания множества объектов на заданную дату путем систематического и единообразного применения методов оценки, которые предусматривают статистическое исследование и анализ результатов»56. Причем в данном случае в качестве базы налоговой оценки признается рыночная стоимость. А поскольку массовая оценка предназначена для адволорного налогообложения имущества, то с целью устранения противоречий, связанных с включением в состав подлежащего налогообложению имущества, исключенного из рыночного оборота, в более широком смысле в качестве налогооблагаемой стоимости применяется «стоимость, связанная с рынком» (лат. – Ad Valorem), что позволяет применять ее также для неторгуемого имущества. Другим спорным вопросом в практике как кадастровой, так и рыночной оценки, является необходимость учета наличия полезных ископаемых в недрах земельного участка при расчете его стоимости. Единого мнения по данной проблеме не выработано и в научной литературе. Такие авторы, как Грязнова А.Г., Федотова М.А., Мирзоян Н.В., считают необходимым при оценке земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, применять метод дисконтирования, который основывается на величине запасов месторождения, производственных мощностях по добыче, а также планируемой 55 Организация оценки и налогообложения недвижимости. Том 2 / Под общ. ред. К. Эккерта. – М.: Стар Интер, 1997. - С. 14. 56 Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, А.И. Артеменкова; Под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. – М.: Российское общество оценщиков, 2008. – С. 297. 65 57 продолжительности эксплуатации месторождения . То есть, по их мнению, полезные ископаемые являются неотъемлемой частью земельного участка и должны приниматься в расчет при его оценке. Другие же авторы, среди которых Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С. и Медведева О. Е., полагают, что месторождения находятся на определенной глубине и поэтому не относятся к земельному участку, а, 58 следовательно, не учитываются при его оценке . Однако в данном случае возникает закономерный вопрос о том, что авторы подразумевают под «определенной глубиной» и как быть с теми месторождениями полезных ископаемых, которые выходят на поверхность земли. Положительно решается вопрос об учете полезных ископаемых при оценке земельных участков и в зарубежных стандартах оценки. В соответствии с общепринятыми принципами оценки, изложенными в Международных стандартах оценки, стоимость земельного участка создается благодаря его полезности. «Вклад в стоимость … вносят его уникальность, …, а также особая полезность данного земельного участка59». Среди основных характеристик, которые необходимо учитывать при оценке недвижимого имущества, стандартами особо выделяются экономические свойства и способность приносить доход. Аналогично тому, как в случае в землей сельскохозяйственного назначения ее полезность и уровень доходности будут основаны на плодородии почвы, а в случае с участком под застройку – на его потенциале для застройки (в большинстве случаев чем большей площади и высоты здание можно построить на земельном участке, тем выше его стоимость), в случае с земельным участком с месторождением, его стоимость будет зависеть от наличия и объема запасов полезных ископаемых, содержащихся в недрах данного участка. Однако в данном случае необходимо обратить внимание на различия в понятии земельного участка в России и за рубежом, поскольку то, что под ним подразумевается, оказывает влияние на расчет его стоимости. Например, если в России под земельным участком понимается недвижимая вещь, которая «представляет собой часть земной 57 Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2010. – С.131. 58 Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - С. 376. 59 Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, А.И. Артеменкова; Под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. – М.: Российское общество оценщиков, 2008. – С. 14. 66 поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи»60, то в США земельный участок рассматривается как единый объект недвижимости со всеми находящимися над и под ним зданиями и сооружениями (аналогичный подход к сущности земельного участка высказывал Альфред Маршалл). Соответственно, и подход к учету недр при оценке участков в различных странах будет отличаться. Европейские стандарты оценки выражают более конкретную и однозначную точку зрения по исследуемому вопросу. Относя земельные участки с полезными ископаемыми к категории истощимого имущества, которое имеет определенный срок жизни, стандарты четко говорят о том, что деятельность, связанная с разработкой месторождения, постепенно уменьшает стоимость участка до такой степени, когда его использование для цели добычи полезных ископаемых не будет приносить экономической выгоды. Соответственно, в данном случае вопрос о необходимости учета природных богатств при оценке земли решается однозначно, с уточнением того, что объем остающихся в недрах полезных ископаемых также должен учитываться при оценке. Наиболее подробную и развернутую позицию по вопросу оценки земельных участков с полезными ископаемыми содержат стандарты оценки Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (Royal Institution of Chartered Surveyors) (далее по тексту – RICS). Как и Европейские стандарты, RICS относит земельные участки с полезными ископаемыми к истощимым активам. Однако данные стандарты предполагают возможность возникновения у участков с месторождениями нулевой и даже отрицательной стоимости, указывая одновременно на возможность приобретения участками определенной ценности при их использовании для других целей после окончания извлечения природных ресурсов. Особенностью рассматриваемой группы участков является то, что величина арендной платы, а следовательно и стоимость, в данном случае зависят от объема добычи и срока разработки месторождения. Создание дополнительной стоимости земельного участка, вызванное наличием полезных ископаемых, объясняется тем, что имущественные права на участок над горными выработками могут обеспечить получение выгоды от добычи 60 Земельный Кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос.Думой 28.09.2001 г. №136-ФЗ: по состоянию на 30 марта 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.04.2015). 67 полезных ископаемых. При этом стандартами оценки RICS четко установлено, что полезные ископаемые являются частью земельного массива и, следовательно, оказывают влияние на величину его стоимости. В результате проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что наличие месторождения полезных ископаемых в недрах земельного участка оказывает непосредственное влияние на величину его стоимости, что, соответственно, должно учитываться и при выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель. 2.2 Особенности определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования В настоящее время все земельные участки, находящиеся на территории Российской Федерации, в зависимости от своего целевого назначения относятся к одной из 7 категорий земель, установленных Земельным Кодексом РФ, а именно: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее по тексту – земли промышленности); 4) земли лесного фонда; 5) земли водного фонда; 6) земли особо охраняемых территорий и объектов; 7) земли запаса.61 Как уже отмечалось ранее, земли, связанные с разработкой и добычей полезных ископаемых, могут находиться в любой из перечисленных категорий (чаще в первых четырех), несмотря на то, что с точки зрения теории и логики, а также учитывая природу ведущейся на них деятельности, они должны преимущественно относиться к землям промышленности. 61 Земельный Кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос.Думой 28.09.2001 г. №136-ФЗ: по состоянию на 30 марта 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.7. (дата обращения: 02.04.2015). 68 Действующая на сегодняшний день в России концепция проведения государственной кадастровой оценки предполагает применение особой методики для определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к каждой из категорий. Несмотря на то, что методики носят рекомендательный, а не обязательный характер, для целей соблюдения единообразия и справедливости полученных результатов в различных субъектах Федерации и ввиду отсутствия альтернативных способов определения кадастровой стоимости при проведении кадастровой оценки они принимаются практически повсеместно. Перечень методик, применяемых в зависимости от категории земельных участков, представлен на рисунке 4. Источник: составлено автором. Рисунок 4 – Методики, применяемые при расчете кадастровой стоимости земельных участков недропользования Ввиду того, что при проведении государственной кадастровой оценки земель, содержащих в себе полезные ископаемые, в зависимости от категории, в которую они попадают, предусмотрено применение различных методик, необходимо исследовать 69 каждую из приведенных методик в той части, которая непосредственно относится к изучаемой проблеме. 1. Земли промышленности В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения", утвержденной Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49 (далее по тексту – Методика), при проведении ГКО земель промышленности на первоначальном этапе все объекты, содержащиеся в Перечне объектов недвижимости и подлежащие кадастровой оценке, в зависимости от их функционального назначения, а, следовательно, и методов, применяемых при определении их стоимости, распределяются по 6 группам. Примечание - указанный перечень формируется в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 01.11.2013 N 648 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке", а также ст. 24.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Участки с полезными ископаемыми относятся к 4 группе, в которую среди прочего включаются «земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель»62. Расчет кадастровой стоимости таких участков осуществляется по формуле путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости (далее по тексту – УПКС) вида разрешенного использования пограничных участков на площадь оцениваемого участка (1) (1) где – кадастровая стоимость земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые (относящихся к категории земель промышленности); – удельный показатель кадастровой стоимости пограничных земельных участков; – площадь оцениваемого земельного участка. 62 Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения: [метод.: утв.пр. Росземкадастра от 20.03.2003 г. № П49] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.09.2013). 70 В рамках данной категории земель особое внимание необходимо уделить формулировке объекта оценки, который в Методике прописан как «земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации и восстановления ранее отработанных земель» (далее по тексту – земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых). Для того, чтобы более точно идентифицировать оцениваемый объект, обратимся к имеющейся нормативно-правовой базе, регулирующей данный вопрос. Прежде всего, необходимо определить, что подразумевает собой понятие «горный отвод» и какие действия необходимо выполнить для его оформления. Как уже было сказано ранее, законодательством о недрах установлено, что под горным отводом понимается геометризованный блок недр, границы которого устанавливаются с учетом пространственного контура месторождения полезных ископаемых.63 Предварительные границы горного отвода устанавливаются в лицензии на пользование недрами, для получения которой необходимо выполнить ряд действий, в том числе: Разработать технический проект; Получить положительное заключение на проект; Согласовать данный проект в специально созданной Комиссии; Утвердить порядок и срок ликвидации и консервации горных выработок; Утвердить порядок рекультивации земель. Кроме того, Закон о недрах накладывает на недропользователя ряд обязательств, среди которых следует особо выделить его обязанность после окончании разработки месторождения привести земельный участок, нарушенный в процессе пользования недрами, в состояние, пригодное для его последующего использования (что потребует от него немалых затрат). В свою очередь Земельный Кодекс, помимо проведения рекультивации нарушенных земель и восстановления плодородия почв, требует от лицензиата также осуществить снятие плодородного слоя почвы и использовать его в последующем для улучшения качества малопродуктивных земель. 63 О недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г. №2395-1 по состоянию на 19 августа 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.7. (дата обращения: 09.09.2014). 71 Таким образом, земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых и относимые Методикой к 4 группе земель промышленности, включают в себя только те участки, в отношении которых выполнен ряд процедур, являющихся достаточно затратными в материальном плане, и осуществление которых требует большого количества времени, что оказывает непосредственное влияние на их стоимость. Однако в реальности сумма затрат, понесенных недропользователем на выполнение данных мероприятий, совершенно не соответствует той кадастровой стоимости, которая устанавливается в отношении земельных участков с полезными ископаемыми в результате кадастровой оценки. В любом случае остается неясным вопрос, в какую группу относить участки, в отношении которых владелец еще не выполнил или вообще не собирается выполнять данные работы. Также непонятно, как рассчитывать стоимость тех участков, полезные ископаемые под которыми не разрабатываются вовсе. Как показывает практика, в процессе проведения кадастровой оценки оценщики не учитывают оформление горного отвода, получение лицензии, разработку проекта рекультивации и выполнение иных работ, связанных с градостроительным освоением земельного участка, существенно увеличивающих его стоимость. Это происходит потому, что кадастровая оценка является массовой, и в процессе ее выполнения очень сложно учесть специфические особенности каждого земельного участка, связанные с выполнением вышеуказанного перечня процедур. Практически это возможно осуществить только при расчете кадастровой стоимости индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Таким образом, в соответствии с действующей на сегодняшний день методологией, все земельные участки, которые так или иначе связаны с разработкой полезных ископаемых, независимо от произведенных работ, связанных с оформлением прав на недра, в случае их отнесения к категории земель промышленности, попадают в 4 группу. Данная ситуация приводит к возникновению определенных противоречий. Вопервых, получается, что часть участков, в отношении в которых не произведен указанный выше перечень работ, ошибочно относят к 4 группе, что ведет к применению неверных подходов и методов при определении их кадастровой стоимости. Во-вторых, как уже было сказано, рыночная стоимость участков, в отношении которых оформлен горный отвод и получена лицензия на добычу полезных ископаемых, существенно выше стоимости земель, в отношении которых данные работы не производились. А исходя из 72 того, что, в соответствии с требованиями первоначальной редакции ФСО №4, под кадастровой стоимостью понималась рыночная, определенной методами массовой 64 оценки , можно сделать вывод о том, что и кадастровая стоимость таких участков должна быть различной, поскольку рыночная стоимость таких участков существенно отличается. 2. Земли населенных пунктов При определении кадастровой стоимости земельных участков, входящих в границы населенных пунктов (в том числе, земельных участков с полезными ископаемыми), оценщики руководствуются Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. № 39 (далее по тексту – Методические указания). В соответствии с положениями данного документа, все земельные участки населенных пунктов, содержащиеся в Перечне объектов оценки, разбиваются на 17 групп в зависимости от состава факторов, влияющих на их стоимость. Участки, связанные с добычей полезных ископаемых, отнесены к 13 группе – «земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых…».65 Следует отметить, что в данных Методических указаниях, в отличие от Методики, объектом оценки выступают земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых. Соответственно, необходимо разобраться, что же представляет собой данный вид использования. Подобный анализ уже был проведен в отношении участков, предоставленных для разработки. Однако если в предыдущем случае объект оценки можно было легко идентифицировать благодаря тому, что, во-первых, в самой формулировке объекта содержался перечень работ, связанный с освоением земельного участка, а, во-вторых, сам порядок предоставления участков регулируется Земельным кодексом, то в случае с участками, предназначенными для разработки, представляется не совсем понятным, что именно подразумевал регулятор (Минэкономразвития РФ) под данной формулировкой. Какая64 Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. № 508] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.12.2013). 65 Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: [мет.указ: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 г. № 39] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 29.10.2013). 73 либо нормативно-правовая база по данному вопросу отсутствует. Можно лишь предположить, что участок с таким видом разрешенного использования представляет собой не что иное, как участок, в недрах которого содержится месторождение, однако какая-либо конкретная информация о его разработке отсутствует. Также, как и отсутствует информация о тех видах работ, которые были осуществлены в отношении данного участка. В любом случае остается неясным вопрос, к какой группе в рамках категории земель населенных пунктов относить земельные участки, на которые оформлен горный отвод, разработан проект рекультивации и выполнены прочие работы (с видом разрешенного использования, аналогичным тому, который приведен в Методике). Можно предложить, что с большой долей вероятности, оценщики будут относить его к той же 13 группе, что и участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых. Однако это будет неверно, поскольку такое отнесение приводит к отождествлению кадастровой стоимости земельных участков различных видов использования, что впоследствии вызывает рост количества конфликтов на практике. Изменение стоимости участка в зависимости от стадии его градостроительного освоения, а также перечень работ, связанных с таким освоением, графически представлено на рисунке 5. Источник: составлено автором. Рисунок 5 - Изменение стоимости земельного участка, содержащего в себе полезные ископаемые, в зависимости от степени его градостроительного освоения 74 На приведенном рассматриваемые рисунке стадии наглядно градостроительного продемонстрировано, освоения земельных что две участков, содержащих в себе полезные ископаемые, разделяет большой объем произведенных в их отношении работ, затратных как с финансовой, так и с временной точки зрения (процесс получения и согласования указанных документов может занять годы). Следовательно, и стоимость таких участков будет различаться. Неверным будет определять стоимость земель, предназначенных для разработки месторождений, аналогично тому, как определяется стоимость участков, предоставленных для разработки, и наоборот. Обратимся теперь к способу расчета кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых. В соответствии с Методическими указаниями, она рассчитывается по формуле путем умножения минимального для населенного пункта значения показателя кадастровой стоимости участков, отнесенных к 9 группе, на площадь участков (2) , где (2) – кадастровая стоимость земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые (относящихся к категории земель населенных пунктов); – минимальный для населенного пункта удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков 9 группы; – площадь оцениваемого земельного участка. В свою очередь к 9 группе земель населенных пунктов относят «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности…». Расчет кадастровой стоимости таких земель осуществляется на основе построения статистической модели, учитывающей зависимость стоимости участков от определенных факторов, значение которых определяется путем сбора и анализа имеющейся в наличии рыночной информации. В том случае, если земельный участок расположен не в городском, а в сельском населенном пункте, его расчет будет осуществляться иным образом. На первом этапе определяется соотношение между УПКС земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, и участков, предназначенных для малоэтажной жилой застройки, в населенном пункте с численностью 20-50 тысяч жителей в 75 муниципальном районе (в случае отсутствия – в субъекте РФ). Затем полученный показатель умножается на средний УПКС земельных участков, предназначенных для малоэтажной застройки. Для определения кадастровой стоимости конкретного участка последнее полученное значение умножается на площадь этого участка. Таким образом, мы видим, что действующие методики предполагают различный способ расчета кадастровой стоимости земель, содержащих в себе полезные ископаемые, не только в зависимости от категории, к которой относятся земельные участки, но также и в рамках одной категории предусматривают применение разной методологии в зависимости от типа населенного пункта, в котором расположен участок. 3. Земли сельскохозяйственного назначения Часто при проведении кадастровой оценки Оценщики сталкиваются с ситуацией, когда участки с полезными ископаемыми (чаще всего общераспространенными) попадают в границы земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае для определения кадастровой стоимости предусмотрено применение Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 г. № 445 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Указания) В соответствии с их требованиями, при определении кадастровой стоимости участки сельскохозяйственного назначения разделяются на 6 групп. В случае, если участок содержит в себе полезные ископаемые и, соответственно, имеет вид разрешенного использования «для добычи полезных ископаемых», «для разработки полезных ископаемых» и другие связанные с полезными ископаемыми виды разрешенного использования, то при проведении кадастровых работ данный участок относится к 6 группе – «прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками…». Расчет кадастровой стоимости участков, относящихся к данной группе, осуществляется по формуле путем умножения минимального для субъекта удельного показателя кадастровой стоимости земель, пригодных под пашни, пастбища, сенокосы и т.д. (п. 1.2.1. Указаний) на площадь земельного участка (3) , (3) 76 где – кадастровая стоимость земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые (относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения); – минимальный для субъекта удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков 1 группы; – площадь оцениваемого земельного участка. При этом расчет удельного показателя стоимости земель, приведенных в п. 1.2.1. Указаний, осуществляется следующим образом: выполняется расчет валового дохода на единицу площади на основе нормативной урожайности и рыночных цен различных сельскохозяйственных культур; рассчитываются затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур, а также на поддержание плодородия почвы; путем вычитания из удельного валового дохода удельных затрат и прибыли предпринимателя рассчитывается удельный показатель земельной ренты; определяется значение коэффициента капитализации земельной ренты; удельный показатель кадастровой стоимости рассчитывается путем деления удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации. Из приведенного алгоритма расчета мы видим, что стоимость сельскохозяйственных земель под пашни, пастбища, сенокосы и т.д. (п. 1.2.1. Указаний) в основном зависит от плодородности почв в регионе, нормативной урожайности земель, а также от конъюнктуры рынка сельскохозяйственных культур. А ввиду того, что удельный показатель стоимости земель 6 группы рассчитывается на основании минимального удельного показателя кадастровой стоимости 1 группы, то и стоимость земель, содержащих в себе полезные ископаемые, также будет зависеть от этих факторов. То есть если будет меняться рыночная стоимость сельхоз продукции, то будет меняться и стоимость земли под пашнями, сенокосами и пастбищами, а, следовательно, будет меняться и стоимость земель 6 группы (в том числе земель, содержащих в себе полезные ископаемые, в случае, когда они относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения). Таким образом, в данном случае мы наблюдаем отсутствие связи между типичными факторами, влияющими на рыночную стоимость (и в целом на ценность) 77 земельного участка, содержащего в себе месторождение, и факторами, влияющими на его кадастровую стоимость. При расчете кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, в границах сельскохозяйственных земель не учитывается ни их природный потенциал, ни местоположение, ни инфраструктура, ни другие факторы, которые, на взгляд автора, являются решающими при определении его стоимости. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков с месторождением (как и всех остальных участков, относящихся к 6 группе) на основе минимального показателя кадастровой стоимости земельных участков под пашнями, сенокосами и пастбищами (земельные участки 1 группы), зависящего от факторов, описанных выше, является нелогичным и необоснованным. 4. Земли лесного фонда Аналогичным образом обстоит ситуация и с земельными участками с месторождениями, находящими в границах лесного фонда. Однако в данном случае она усложняется отсутствием действующей методики по кадастровой оценке земель лесного фонда. Действующая с 2002 года Методика, утвержденная Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/336 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации", прекратила свое действие в марте 2010 года, и с этого момента в стране отсутствует единая законодательно утвержденная позиция по вопросу определения кадастровой стоимости лесных земель. Ранее Методикой предусматривался расчет кадастровой стоимости лесных земель на основе капитализированного годового рентного дохода, который может быть получен в результате использования этих земель. Размер рентного дохода зависел от базовой оценочной продуктивности земель, оценочных затрат на выращивание, восстановление и охрану земель, а также от цены производства древесины. На сегодняшний день единого подхода к определению кадастровой стоимости лесных земель не выработано, в каждом субъекте РФ она определяется по-разному. Например, при проведении работ по кадастровой оценке земель лесного фонда ЯмалоНенецкого автономного округа оценщики применяют методологию, изложенную в Методике (не действующей на дату оценки), а при расчете кадастровой стоимости лесов Сахалинской области оценщики на первом этапе осуществляют группировку всех 78 объектов, разбивая их на 4 группы, а затем применяют различные модели расчета стоимости объектов каждой из групп. Примечание – с Отчетами об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа и Сахалинской области можно ознакомиться в разделе Фонд данных государственной кадастровой оценки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/ (дата обращения: 29.10.2014). В результате складывается ситуация, когда рекомендации Методик и иных нормативных документов применяются оценщиками по-разному. С одной стороны, это не нарушает требований законодательства, а, с другой, приводит к парадоксу, описанному выше, особенно в тех случаях, когда осуществляется расчет кадастровой стоимости пограничных земельных участков, расположенных на стыке различных населенных пунктов или категорий земель. Обобщение проведенного анализа приведено в таблице 7, где представлена сравнительная характеристика основных параметров, учитываемых при определении кадастровой стоимости земель, содержащих в себе месторождения полезных ископаемых. Таблица 7 – Сравнительная характеристика методик по кадастровой оценке земель, содержащих в себе полезные ископаемые Категория земель Документ, регламентирующ ий правила проведения кадастровой оценки Земли населенных пунктов Городской Сельский населенный населенный пункт пункт Земли промышленности Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения" Земли сельскохозяйс твенного назначения Приказ Минэкономраз вития РФ от 20.09.2010 N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственн ой кадастровой оценке земель сельскохозяйст венного назначения" Земли лесного фонда Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 N П/336 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации" (не действует) 79 Продолжение таблицы 7 Объект оценки (группа) Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых и пр. (13 группа) На основе минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенны х для размещения производственн ых и административн ых зданий На основе соотношения между средним значением удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, и участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей Земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проект рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель (4 группа) На основе значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков категории и вида разрешенного использования пограничных земельных участков Прочие земли сельскохозяйст венного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками (6 группа) Лесные земли в составе земель лесного фонда (группировка объектов оценки не осуществляется) На основе минимального для субъекта значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйст венного назначения, пригодных под пашни, пастбища, сенокосы и пр. На основе капитализированног о годового рентного дохода, который может быть получен в результате использования этих земель. Размер рентного дохода зависит от оценочной продуктивности земель, затрат на выращивание, восстановление и охрану земель, а также от цены производства древесины. Источник: составлено автором. Рассмотренная ситуация касается тех участков, которые на момент проведения государственной кадастровой оценки стоят на учете в государственном кадастре недвижимости. Однако ситуация осложняется тем, что в случае, если в период между двумя последующими кадастровыми оценками характеристики какого-либо участка изменяются или образуется новый участок, то его кадастровая стоимость будет рассчитываться совершенно иным способом. Так, на законодательном уровне в такой ситуации при расчете кадастровой стоимости предусмотрено руководствоваться требованиями Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" (далее – Приказ). Данный документ регулирует вопросы расчета кадастровой стоимости вновь образуемых участков, участков, у которых изменяются 80 площадь, вид разрешенного использования или категория, в также ранее учтенных участков, в отношении которых в государственный кадастр недвижимости внесены новые сведения. Данный Приказ имеет особое значение для земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, по следующей причине. Ежегодно на территории России, прежде всего Сибири и Дальнего Востока, открываются все новые и новые месторождения. Чаще всего они обнаруживаются геологами на территории лесов, земель сельскохозяйственного назначения и водных объектов. А для того, чтобы начать разработку этих месторождений, на первоначальном этапе недропользователю необходимо изменить вид использования, а иногда и категорию земель, на соответствующие его предполагаемой будущей деятельности. Изменение вида использования вызовет последующее изменение его кадастровой стоимости, расчет которой и будет производиться в соответствии с нормами данного Приказа. Законодательно данная функция возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и должна осуществляться в момент постановки нового (с измененными характеристиками) земельного участка на кадастровый учет. В каждом из случаев, вызвавших необходимость определения кадастровой стоимости вне массовой оценки, ее расчет производится индивидуально, в зависимости от той категории, к которой относится новый (измененный) земельный участок. Порядок расчета в каждом из возможных случаев применительно к земельным участкам, содержащим в себе полезные ископаемые, представлен в таблице 8. Таблица 8 – Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, в случае образования нового или изменения характеристик уже существующего участка Основание Земли населенных пунктов Земли промышленности Земли сельскохозяйст венного назначения Земли лесного фонда Образование нового участка или включение в кадастр сведений о ранее учтенном участке Умножение УПКС земель 13 группы для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь участка Умножение среднего для района УПКС земельных участков промышленности, относящихся к 4 Умножение среднего для района значения УПКС земель сельскохозяйств енного назначения 6 Умножение среднего для лесхоза, в границ которого находится образуемый участок, 81 Продолжение таблицы 8 Перевод земельного участка в соответствующую категорию из состава иной категории Изменение вида разрешенного использования земельного участка Умножение УПКС земель 13 группы для кадастрового квартала населенного пункта, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, на площадь участка Умножение УПКС земель 13 группы, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь участка группе, на площадь участка группы на площадь участка значения УПКС лесных земель на площадь участка Кадастровая стоимость не изменяется Источник: составлено автором. Из приведенной таблицы видно, что определение кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, расположенных в населенных пунктах, осуществляется по-разному в зависимости от основания, на котором они вносятся в кадастр. Другой проблемой является то, что в рассматриваемом Приказе все расчеты базируются на утвержденных правительствами субъектов Российской Федерации удельных показателях кадастровой стоимости, устанавливаемых в процессе государственной кадастровой оценки, которая, как уже было указано, по отношению к земельным участкам с полезными ископаемыми является методологически неверной и противоречивой. Соответственно использование ее результатов при определении кадастровой стоимости новых участков приводит к тому, что их стоимость, будучи определенной на основе некорректной исходной информации, уже автоматически будет неверной. Таким образом, мы сталкиваемся со следующей проблемой: для расчета кадастровой стоимости земель, содержащих в себе полезные ископаемые, используются совершенно различные методики не только в зависимости от категории земель, к которым они относятся, но и в зависимости от субъекта РФ, в котором эти земли расположены. Это приводит к тому, что землепользователи несправедливо облагаются налогом, и собственнику земельного участка с месторождением, расположенного в границах населенного пункта, приходится платить исходя из его кадастровой стоимости более высокий налог, нежели собственнику аналогичного соседнего участка, находящегося за пределами населенного пункта. Данная ситуация сложилась по нескольким причинам. Во-первых, в стране отсутствует единая методика по 82 определению кадастровой стоимости земельных участков недропользования, которая бы применялась ко всем участкам такого типа. Во-вторых, существующие методические рекомендации и указания не носят обязательного характера, а по некоторым категориям земель и отсутствуют вовсе. А ввиду того, что работы по кадастровой оценке земель, расположенных в различных регионах, выполняют различные оценщики, часто случается, что при оценке земель одной категории в разных субъектах РФ используется совершенно различная методология, поскольку, в соответствии с требованием п. 20 Федерального стандарта оценки № 1 (далее по тексту - ФСО 1), оценщик вправе самостоятельно выбирать методы и подходы, используемые при оценке. 66 В результате это приводит к неравнозначным результатам кадастровой оценки в различных субъектах, а, следовательно, и к неравному и несправедливому налогообложению граждан и юридических лиц, поскольку кадастровая стоимость земли является базой для расчета земельного налога. 2.3 Анализ российской и зарубежной практики определения стоимости земельных участков недропользования для целей налогообложения Несовершенство действующих методик приводит к серьезным последствиям, с которыми приходится сталкиваться предприятиям сферы недропользования. В качестве примера рассмотрим случай Акционерной Компании «АЛРОСА» – компании, прежде всего занимающейся разработкой уникальных карьеров в Якутии, которые по своим горно-геологическим параметрам не имеют аналогов в мире. Имея в собственности большое количество земельных участков, которые используются компанией для целей добычи полезных ископаемых, она столкнулась с проблемой, что в некоторых городах местные органы власти намеренно включают эти участки в границы населенного пункта при разработке генеральных планов города. Так, в г. Мирный к категории земель населенных пунктов отнесены более 1,8 тысяч га, используемых компанией. А поскольку кадастровая стоимость и порядок ее расчета для участков, используемых для разработки полезных ископаемых, существенно различается в зависимости от категории земель, то это приводит к тому, что, например, земельный налог, подлежащий 66 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 256] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.02.2014). 83 уплате за участок месторождения «Иреляхская россыпь», при его включении в границы города Мирный увеличивается в 370 раз.67 С похожей ситуацией столкнулись и в Московском регионе, когда в 2011 году территория Москвы была увеличена в 2,4 раза за счет присоединения к ней земель Московской области. В результате 148 тысяч гектар земельных участков, часть из которых ранее относилась к категориям земель промышленного или сельскохозяйственного назначения или были расположены в сельских населенных пунктах, в которых кадастровая стоимость является достаточно невысокой, в одночасье стали территорией города Москвы. Данное нововведение, соответственно, потребовало пересчета кадастровой стоимости земельных участков, в результате чего налоговые платежи по земельному налогу граждан и юридических лиц значительно возросли. С существенным ростом кадастровой стоимости столкнулись и добывающие компании. Несогласованность методик государственной кадастровой оценки и дифференциация применяемых в расчетах методов в зависимости от категории земель (о чем уже было сказано ранее) повлекло за собой установление несправедливой кадастровой стоимости присоединенных земель. В связи с тем, что в границах присоединенной территории расположено большое количество земельных участков, содержащих в себе общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина, гравий и другие), предприятия недропользователи вынуждены платить увеличившийся в десятки раз земельный налог. Причем его увеличение совершенно ничем экономически не обосновано, поскольку местоположение, вид использования, обеспеченность коммуникациями и иные физически характеристики участков, содержащих в себе полезные ископаемые, не изменились. Несправедливость обложения компаний недропользователей земельным налогом часто вызвана и другой причиной, которая приводит к необходимости выплачивать необоснованно завышенные суммы налога. При осуществлении группировки объектов оценки в рамках определения кадастровой стоимости как земель населенных пунктов, так и земель промышленности, оценщики часто ошибочно относят земельные участки к той или иной группе. Особую остроту данная проблема приобретает именно в отношении земель, принадлежащих компаниям, которые занимаются разработкой 67 Сайт Некоммерческого партнерства Горнопромышленники России [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://gorprom.riu.ru/r6/news/alrosa.html (дата обращения: 12.02.2014). 84 полезных ископаемых. Как известно, для организации добывающего производства одного карьера/шахты/разреза недостаточно. Для их разработки необходимо организовать производство на территории, которая, например, в случае горнометаллургического производства, будет включать в себя основную производственную площадку, цех обжига, здание обогащения руды, здание сушки концентрата, склад окатышей, прочие производственные объекты и множество других зданий и сооружений, которые непосредственно участвуют в процессе разработки месторождения железной руды и без которых функционирование данного процесса было бы невозможным. Следовательно, можно с уверенностью утверждать, что земельные участки, на которых расположены данные объекты, при проведении кадастровой оценки необходимо относить к 4 группе земель промышленности – «земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых…», и 13 группе земель населенных пунктов – «земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых». Их стоимость должна коррелировать со стоимостью земель, занятых месторождениями. Однако на практике этого не происходит. В большинстве случаев при проведении массовой оценки оценщики не учитывают данный факт и рассчитывают стоимость таких участков наравне с землями, предоставленными для ведения любой другой производственной деятельности. Соответственно, участки, используемые в производственной деятельности добывающего предприятия, оказываются во 2 группе земель промышленности – «земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений…», или в 9 группе земель населенных пунктов – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности…», в зависимости от категории земель, в которую попадает каждый конкретный участок. А удельный показатель кадастровой стоимости таких земель на порядок выше аналогичного показателя для земель 4 и 13 групп соответственно. «К примеру, земельный налог на участок под отвал карьера «Удачный» при отнесении к 4 группе – 2 000 рублей, а ко 2 группе – 1 158 000 рублей, за участок под обогатительную фабрику № 12 земельный налог при отнесении к 13 виду составит 270 000 рублей, а к 9 виду – 975 000 рублей».68 68 Сайт Некоммерческого партнерства Горнопромышленники России [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://gorprom.riu.ru/r6/news/alrosa.html (дата обращения: 12.02.2014). 85 Причем данная ситуация характерна не только для описанного конкретного случая, но и наблюдается повсеместно. В качестве обоснования в таблице 9 приведены удельные показатели кадастровой стоимости 2 и 4 групп земель промышленности и 9 и 13 групп земель населенных пунктов, установленные в основных добывающих регионах страны. Таблица 9 – Сравнительная характеристика удельных показателей кадастровой стоимости земель недропользования различных регионов в зависимости от их категории Субъект РФ Земли промышленности УПКС 2 УПКС 4 группа группа 2 3 Разница в УПКС 2 и 4 групп Земли населенных пунктов УПКС 9 УПКС 13 группа группа 5 6 Разница в УПКС 9 и 13 групп 1 4 7 Ненецкий 406,24 0,09 4514 раз 982,94 321,54 3 раза автономный округ Красноярский 354,02 5,23 68 раз 326,71 243,21 1,3 раза край Ямало-Ненецкий 25,66 3,25 8 раз 794,05 689,79 1,2 раза автономный округ Сахалинская 91,1 0,23 396 раз 289,34 163,83 2 раза область Курская область 273,40 3,79 72 раза 97,8 33,37 3 раза Белгородская 359,15 148,88 2 раза 635,57 335,99 2 раза область Кемеровская 432,05 415,6 1,04 раз 1471,34 876,44 2 раза область Источник: составлено автором по материалам сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/ (дата обращения: 23.02.2015). Исходя из данных, приведенных в таблице 9, можно сделать два существенных вывода: 1) В зависимости от нахождения земельного участка, связанного с разработкой полезных ископаемых, в границах категории земель населенных пунктов (13 группа) или земель промышленности (4 группа), его кадастровая стоимость существенно различается. Разрыв между показателями в рассматриваемых регионах (столбцы 3 и 6) варьируется от 2 раз (в Кемеровской области) до 3500 раз (в Ненецком АО). Соответственно в случае включения муниципальным образованием земельного участка в границы города, его кадастровая стоимость, а, следовательно, и земельный налог, подлежащий уплате собственником такого участка, может вырасти в тысячи раз. 86 2) Земельные участки, участвующие в процессе разработки полезных ископаемых, но имеющие другой вид разрешенного использования, отличающийся от вида использования «для разработки полезных ископаемых», при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки практически повсеместно относятся ко 2 группе земель промышленности или к 9 группе земель населенных пунктов. В связи с тем, что Методиками по государственной кадастровой оценке предусмотрен иной метод расчета стоимости земельных участков в рамках данных групп, итоговый результат значительно превышает результат, полученный для аналогичных участков при их отнесении к 4 группе земель промышленности и 13 группе земель населенных пунктов. Так, в отношении земель промышленности разрыв между группами составляет 1,04- 4 514 раз, а в отношении земель населенных пунктов 1,2 – 3 раза. Таким образом, при неверном отнесении участка к той или иной группе его кадастровая стоимость увеличивается в разы, что впоследствии также ложится на плечи налогоплательщика при уплате земельного налога. Анализ российской практики расчета кадастровой стоимости земель недропользования показал, что в большинстве случаев оценщиками не учитывается тот факт, что земельные участки содержат в себе полезные ископаемые. В рамках проведенного анализа было произведено подробное исследование 11 отчетов об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в границах земель населенных пунктов и земель промышленного назначения. Подробная информация о данных отчетах представлена в таблице А.1 приложения А. В результате проведенного исследования методов, применяемых при расчете кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, было выявлено, что в 10 из 11 отчетов оценщики следовали требованиям Методики и Методических указаний, подробный анализ которых был осуществлен в п.2.2 данного диссертационного исследования. В случае с земельными участками категории земель населенных пунктов, участки с полезными ископаемыми были отнесены к 13 группе, и их кадастровая стоимость рассчитывалась на базе минимального удельного показателя кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий. Земельные участки для разработки полезных ископаемых, относящиеся к категории земель промышленности, в соответствии с Методикой, во всех отчетах были рассмотрены в рамках 4 группы, 87 кадастровая стоимость в рамках которой была определена исходя из удельных показателей кадастровой стоимости пограничных участков. Таким образом, можно сделать вывод о том, что в большинстве субъектов РФ при определении кадастровой стоимости земельных участков оценщики исходят из требований нормативно-правовых актов, которые не предполагают расчет кадастровой стоимости земельных участков с месторождениями в принципе, а просто приравнивают их с тем или иным показателям. Следовательно, дальнейшее подробное изучение рассматриваемых отчетов не имеет ни практического, ни теоретического значения, поскольку они выполнены в соответствии с требованиями документов, являющихся объектом критики в данной работе. Примечательными в рамках анализа российский практики оценки земельных участков с полезными ископаемыми являются результаты определения кадастровой стоимости земель промышленного и иного специального назначения на территории Кемеровской области, утвержденные Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 28.11.2014 № 4-2/4925 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Кемеровской области». Для целей диссертационного исследования Кемеровская область является наиболее показательным регионом, поскольку она представляет собой самый главный добывающий регион России, вся промышленность в данном регионе специализируется на добыче и обработке сырья. Поэтому подробное изучение Отчета об оценке земель промышленного назначения Кемеровской области позволит проанализировать порядок расчета кадастровой стоимости большой доли всех земельных участков недропользования России. В Кемеровской области удельные показатели кадастровой стоимости 4 и 6 групп в целом по региону являются практически равными, имея расхождение в 3% (432,05 для 4 группы и 415,6 для 6 группы). Полученные удельные показатели кадастровой стоимости существенно отличаются от аналогичных показателей, полученных в других регионах, специализирующихся на разработке полезных ископаемых, поэтому произведем детальный анализ Отчета № 24-ОК об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального 88 назначения Кемеровской области по состоянию на 01.07.2014г., выполненного ЗАО «Эксперт-Оценка» (далее по тексту – Отчет).69 Данный Отчет требует особого и пристального внимания по причине того, что в нем впервые в истории кадастровой оценки оценщиком применена совершенно иная методология и порядок рассуждений, чем это делалось ранее. С момента утверждения Методики государственной кадастровой оценки земель промышленного назначения в 2003 году при проведении кадастровых работ оценщики преимущественно использовали только ту методологию, которая предложена в рамках данной Методики. Ее недостатки и противоречивость, а также последствия, к которым приводит ее применение, уже были описаны выше. Порядок же расчетов, предложенный компанией ЗАО «Эксперт-Оценка» и реализованный в рамках рассматриваемого Отчета, не основывается на рекомендациях Методики, а предполагает расчет кадастровой стоимости земельных участков различных групп в зависимости от их реального функционального предназначения, который выполнен на основе индивидуальных отчетов об определении рыночной стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые. Как уже было описано, земельные участки, содержащие в себе полезные ископаемые, относящиеся к категории земель промышленности, при кадастровой оценке относятся к 4 группе – «земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых…». Расчет их стоимости осуществляется на основании среднего удельного показателя кадастровой стоимости категории или вида использования пограничных участков. Следовательно, Методика, приравнивая стоимость земель месторождений к стоимости пограничных участков, совершенно не учитывает их особенности, связанные с возможностью добывать из их недр полезные ископаемые. Поскольку Кемеровская область является основным угледобывающим центром России, а также ввиду того, что земли, связанные с разработкой полезных ископаемых, составляют более 90% всех земель промышленности Кемеровской области, оценщики, подготовившие Отчет, сочли необходимым применить специальный подход для установления кадастровой стоимости таких земель. 69 Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/ (дата обращения: 20.02.2015). 89 На первоначальном этапе оценщиком (с привлечением субподрядной организации) была произведена оценка индивидуальной рыночной стоимости 23 земельных участков, предназначенных для добычи полезных ископаемых и расположенных в различных угледобывающих муниципальных образованиях (так называемая «дооценка»). При этом расчет их стоимости был осуществлен на основе капитализации муниципальной арендной платы. Это позволило определить основные параметры рыночных цен таких земельных участков, а также установить и осуществить анализ влияния основных ценообразующих факторов. Затем на основании полученных данных о рыночной стоимости этих участков была построена модель, учитывающая зависимость кадастровой стоимости от следующих факторов: Экологический фактор – учитывался на основании данных о степени негативного влияния промышленных выбросов от стационарных источников в каждом из районов; Фактор площади – как правило, при увеличении площади земельного участка удельный показатель его стоимости уменьшается, и наоборот. В целях оценки разбивка была осуществлена в трех градациях: участки до 1Га, участки площадью от 1 до 10 Га и участки площадью свыше 10 Га; Фактор характера использования земельного участка – в качестве возможных способов разработки полезных ископаемых оценщиком выделаются следующие: открытые горные работы и подземный способ добычи (составляющие группу участков, используемых для добычи) и технологические объекты, обеспечивающие деятельность по добыче полезных ископаемых (земельные участки, предназначенные для обработки). Фактор местоположения – учитывает различие в стоимости земельных участков в зависимости от их расположения в том или ином районе. Разбивка была осуществлена по 5 муниципальным районам, которые совпали с районами, выбранными для учета экологического фактора. Поскольку в результате анализа выборки было установлено, что изменение стоимости земельных участков в зависимости от района их расположения коррелирует с изменением их стоимости в зависимости от степени их экологической загрязненности, данный фактор рассматривается в совокупности с экологическим фактором. 90 На основании зависимости рыночной стоимости от вышеприведенных факторов было построено уравнение регрессии, с помощью которого путем подстановки в данное уравнение данных об оцениваемых объектах была рассчитана кадастровая стоимость всех оцениваемых в рамках 4 группы земельных участков. В рамках отчета особое значение следует уделить методологии определения кадастровой стоимости земельных участков 2 группы земель промышленного назначения Кемеровской области. В соответствии с рекомендациями Методики, расчет стоимости участков, предназначенных для размещения производственных зданий, строений и сооружений, осуществляется на основе информации о рыночных ценах на земельные участки аналогичного назначения путем составления модели зависимости рыночной стоимости от различных факторов, оказывающих на нее влияние. 70 Однако в данном отчете оценщиком применен совершенно иной, новаторский и, на взгляд автора исследования, наиболее верный подход к определению кадастровой стоимости земельных участков такого вида. Основным доводом, положенным в основу применяемой методологии, является то, что основная часть земельных участков, используемых предприятиями для эксплуатации промышленных объектов и отнесенных ко 2 группе, расположена в границах земельных отводов, предоставленных недропользователям. Следовательно, при оценке таких участков нельзя ориентироваться только на информацию о виде разрешенного использования, имеющуюся в государственном кадастре недвижимости, так как все участки, принадлежащие добывающей компании, независимо от того, предназначены ли они для разработки месторождения или размещения промплощадки, фактически используются для достижения главной цели – добычи полезных ископаемых. В качестве обоснования своих доводов оценщик произвел анализ фактического использования земель в рамках одного квартала и сопоставил полученный результат с видами разрешенного использования, зафиксированными в документах. В результате было установлено, что, например, на территории кадастрового квартала 42:01:0101007 повсеместно ведется добыча каменного угля (Бачатский угольный разрез), соответственно, все земельные участки, находящиеся в границах этого 70 Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения: [метод.: утв.пр. Росземкадастра от 20.03.2003 г. № П49] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.09.2013). 91 кадастрового отвала попадают в границы горного отвода и используются для добычи угля открытым способом. Параллельно для подтверждения данного вывода оценщик обратился к данным портала Росреестра – «Публичная кадастровая карта». В результате поиска оцениваемых объектов и их идентификации на карте было установлено, что данные участки действительно расположены на территории промышленной площадки разреза, в непосредственной близости от карьера, соответственно, с высокой долей вероятности можно утверждать, что все они используются исключительно для цели добычи полезных ископаемых, несмотря на тот факт, что по документам они имеют иной вид использования. Следовательно, по формальным признакам эти участки относятся ко 2 группе, а по сути они представляют собой 4 группу. Таким образом, в сложившейся ситуации применение стандартного подхода к определению их кадастровой стоимости, прописанного в Методике, является нецелесообразным. Поскольку они расположены в границах лицензионных отводов, при расчете их стоимости следует придерживаться логике, аналогичной той, которая была выстроена при оценке участков, непосредственно занятых месторождениями (4 группа). На основании сделанных выводов, расчет кадастровой стоимости земельных участков 2 группы промышленности был осуществлен оценщиками на основании зависимости рыночной стоимости от факторов местоположения, экологии, площади и характера использования земельного участка (в данном случае всем объектам группы был присвоен одинаковый характер использования – объекты, обеспечивающие деятельность по добыче полезных ископаемых). В результате проведенного анализа Отчета № 24-ОК можно сделать вывод о том, что в целом применяемая в нем методика расчета кадастровой стоимости земель промышленности значительно отличается от тех, которые применялись ранее. Если в предыдущих работах по массовой оценке земель оценщики повсеместно следовали требованиям Методики, приравнивая стоимость земель месторождений к стоимости пограничных участков, то в рассматриваемом Отчете оценщиком были учтены особенности таких земельных участков, а именно то, что они содержат в своих недрах полезные ископаемые, а, следовательно, являются отдельным сегментом рынка недвижимости. Также оценщиком был осуществлен особый, совершенно новый способ расчета кадастровой стоимости земельных участков 2 группы (земель, предназначенных для размещения промышленных объектов), с привязкой их стоимости к факторам, 92 влияющим на стоимость земель месторождений, что, по мнению автора исследования, также является верным шагом в направлении совершенствования методологии массовой оценки. Однако, несмотря на все существенные достоинства данного Отчета, выгодно отличающего его от других проанализированных кадастровых отчетов, в нем допущен ряд нарушений законодательства в области оценки, которые нельзя не принимать во внимание. 1. Как уже говорилось выше, определение кадастровой стоимости земельных участков 4 группы основывалось на данных о рыночной стоимости 23 участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, определенной в рамках индивидуальных отчетов об оценке. При расчете рыночной стоимости оценщик принял решение об отказе от использования сравнительного подхода, несмотря на то, что в рамках анализа рынка им было найдено большое количество сделок и предложений о продаже участков аналогичного вида использования (приведены сведения об итогах аукционов о продаже земельных участков – более 20, а также частные предложения о продаже участков – 8 объектов). Данное решение было обусловлено тем, что в связи с уникальностью расположения оцениваемых участков в зоне земельного отвода, расположенного над участком недр, такие участки не участвуют в гражданском обороте, а, следовательно, те сделки и предложения, которые имеются на рынке, нельзя рассматривать в качестве объектов аналогов. На взгляд автора исследования, в данном случае оценщиком нарушено требование п. 8ж) ФСО №3 и п. 22 ФСО №1. В сложившейся ситуации применение сравнительного подхода является вполне возможным, поскольку оборот земельных участков недропользования законодательно не запрещен. Продаваемые на аукционах участки можно рассматривать как реальные оферты, а цены, по которым земельные участки были проданы победителю аукционов, как реальные цены сделок. Кроме того, начальные цены аукционов определяются на основании отчетов о рыночной стоимости, которая определяется исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть, для разработки полезных ископаемых. Следовательно, цены этих участков можно рассматривать в качестве использованием в качестве объектов аналогов. рыночных с последующим их 93 2. Осуществляя расчет индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, оценщик применяет метод капитализации земельной ренты, который основывается на доходе, который может приносить земельный участок в результате сдачи его в аренду на тех условиях, которые сложились на рынке земли по состоянию на дату оценки. Ввиду того, что, по утверждению оценщика, рынок аренды земель недропользования отсутствует, для расчета потенциального дохода использовались конкретные действующие арендные договора, в основе которых лежит величина арендной платы за оцениваемый участок, определенной независимым оценщиком на 2014 год. Таким образом, расчет рыночной стоимости строился на основе нормативной, а не рыночной арендной платы, что не соответствует понятию рыночной стоимости, приведенной в ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, в нарушение п. 4 ФСО №3, оценщиком не прикладывается отчет, на основании которого была определена величина арендной платы, а, соответственно, нельзя понять, каким образом и на основе каких данных был произведен ее расчет. Данная величина является особо значимой, поскольку на ее основе рассчитывается рыночная стоимость земельных участков, которая впоследствии ложится в основу расчета уравнения регрессии, используемого для определения кадастровой стоимости всех участков 4, а затем и 2 группы земель промышленности. 3. Используемые для составления модели расчета кадастровой стоимости данные о рыночной стоимости земельных участков недропользования являются недостаточными с точки зрения их объема, что является нарушением п. 19 ФСО №1. При проведении анализа зависимости рыночной стоимости от различных факторов используется недостаточное количество объектов, на основе которых рассчитывается значение этих факторов, а именно: При учете фактора местоположения и экологической ситуации все участки выборки группируются в зависимости от района, в котором они расположены: Новокузнецкий, Ленинск-Кузнецкий, Кемеровский, Прокопьевский и Беловский. В результате получается, что большинство земельных участков (15 объектов) расположено в Новокузнецком районе. В остальных же районах средний по выборке удельный показатель рыночной стоимости определяется на базе 3 (Прокопьевский район), 2 (Кемеровский и Беловский районы), и даже 1 (Ленинск-Кузнецкий район) земельного 94 участка. Использовать данные по столь незначительным выборкам для построения модели зависимости стоимости земли от местоположения представляется некорректным, поскольку стоимость одного и даже двух земельных участков не дает представления о реальной стоимости земель в районе. Аналогичная ошибка допущена при учете влияния фактора характера использования земельного участка. В анализируемой выборке 6 участков имеют характер использования «разрез», 15 – «шахта» и лишь 2 используются под размещение технологических объектов добывающих предприятий. Сделанный вывод о среднем удельном показателе стоимости последних на основе данных о двух участках, коэффициент вариации между ценой которых составляет более 40% (522,85 и 901,68 руб/кв.м.), является некорректным. Кроме того, оценщиком выделено только 2 возможных характера использования земель, непосредственно занятых месторождением (шахта и разрез), хотя и в теории, и на практике обычно выделяется как минимум 3 способа разработки полезных ископаемых: шахтный, карьерный (открытый) и скважинный. В результате проведенного анализа достоинств и недостатков Отчета об определении кадастровой стоимости земель промышленности Кемеровской области, являющегося, безусловно, передовым в области кадастровой оценки, можно сделать следующий вывод. Несмотря на тот факт, что кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, в ее основе лежит информация о рыночной стоимости земельных участков, определенная в рамках индивидуальных отчетов. Соответственно, способу расчета рыночной стоимости земель недропользования следует уделить особое внимание. Сложность оценки земель недропользования характерна и для стран с развитым рынком земельных участков. Однако непосредственно их методики трудно применимы в России не только в силу неразвитости рынка, но и по другой причине. Для России в силу роли недр в национальном богатстве и добывающей промышленности для экспортного потенциала и в целом ВВП страны характерен особый подход к разделению прав на земельные участки и другие объекты недвижимости. В ранее действовавшей редакции Земельного кодекса РФ земельный участок определялся как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п.2 ст. 6). На сегодняшний день из понятия земельного участка 95 было исключено указание на почвенный слой. Тем не менее, права на недра (кроме общераспространенных полезных ископаемых) остаются в исключительной федеральной собственности. Анализ зарубежной практики оценки земельных участков недропользования требует исследования вопроса, связанного с правом собственности на недра. Если в России права на недра полностью принадлежат государству, то в других странах иногда встречается возникновение смешанного вида прав (государственная + частная собственность). К таким странам относятся: Канада, Германия, Франция. В других же государствах, таких как Австралия, Аргентина, Бразилия, Великобритания, Венгрия, Монголия, Армения, Казахстан, Украина, все полезные ископаемые принадлежат государству и являются частью Государственного фонда недр. Особая ситуация наблюдается в США, которые отличаются от большинства стран тем, что собственник земельного участка обладает и собственностью на недра, что означает его прямую заинтересованность в их разработке. Если он пустит на свою землю добывающую компанию, то получит значительную часть дохода, приносимого месторождением. Соответственно, выгода от разработки полезного ископаемого очевидна и в случае осуществления добычи своими силами, и в случае привлечения сторонней компании. В случае, когда недра находятся в собственности физического или юридического лица, и их разработка не требует получения дополнительных лицензий и прочих разрешений, расчет стоимости находящегося над ними земельного участка не вызывает никаких вопросов. Наиболее популярным подходом, применяемым в данном случае, является доходный, который подразумевает расчет стоимости земельного участка на основе потенциального дохода, который можно получить от его использования. Подсчет доходов, приносимых добычей полезных ископаемых, при этом не составляет никакого труда, а, значит, не возникает проблем и с оценкой земельного участка. Более сложная ситуация наблюдается в тех странах, в которых право собственности на недра закреплено за государством. Несмотря на то, что разработка полезных ископаемых требует получения лицензии, земля, содержащая в себе эти полезные ископаемые, на взгляд автора (обоснование мнения приведено в предыдущих параграфах), стоит дороже, чем аналогичная земля без запасов полезных ископаемых. 96 Однако в большинстве стран при кадастровой оценке это не учитывается, поскольку отсутствует необходимая информация о полезных ископаемых. В некоторых странах определение кадастровой стоимости основывается на нормативной стоимости земли с проведением ее регулярной индексации. К этим странам относятся: Албания, Азербайджан, Белоруссия, Чили, Хорватия, Чехия, Казахстан, Польша, Румыния, Словакия, Украина. Учета содержащихся в недрах полезных ископаемых при расчете нормативной стоимости не производится, поскольку данный вид стоимости носит больше справочный характер и не отражает рыночных условий. К странам, в которых кадастровая стоимость рассчитывается на основании рыночных данных, относятся Австрия, Австралия, Испания, Латвия, Нидерланды, Франция, Швеция. Однако, несмотря на зависимость рыночной стоимости от рыночных данных, в представленных странах в большинстве случаев наличие полезных ископаемых в недрах земельного участка не учитывается. Расчет стоимости таких участков осуществляется путем их приравнивания к землям лесного и сельскохозяйственного назначения. В силу правовых особенностей регулирования российского рынка земельных участков, связанных с добычей полезных ископаемых, автором исследования в зарубежной судебной практике был найден только один прецедент, который может быть применен для российской практики в качестве методического обеспечения для определения рыночной стоимости земельных участков, необходимых для добычи полезных ископаемых, которые не являются общераспространенными и добыча которых открытым способом требует специального разрешения. Такой прецедент возник в Германии на землях бывшей ГДР, где после объединения с ФРГ сохранилось разделение прав на частные земельные участки и прав государства на расположенные под ними месторождения полезных ископаемых, требующие открытого способа добычи. В силу уникальности данной ситуации такой прецедент не мог быть создан в других странах с развитым рынком и поэтому, например, не мог стать предметом разбирательства в Европейском суде по правам человека. Однако такое уникальное сочетание права полностью аналогично случаю, с которым российские оценщики сталкиваются при оценке земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых. 97 Прецедентным в данном контексте для немецких оценщиков стало Определение Высшего суда Германии (Bundesgerichtshof) от 19.12.2002 г. (BGB, Beschl.von 71 19.12.2002- III ZR 41/02 ) по оценке рыночной стоимости земельных участков над месторождением полезных ископаемых, которые будут добываться открытым способом. Истец – собственник земельных участков, под которыми находится месторождение полезных ископаемых, которые будут добываться открытым способом (карьер). Собственник земельных участков был не согласен с суммой оценки своих прав на земельные участки, которые были оценены как обычные участки сельскохозяйственного и лесохозяйственного использования без учета того, что без них добыча полезных ископаемых открытым способом невозможна. Причем следует отметить, что и сам земельный участок, и расположенные в его границах недра, находятся в федеральной собственности, однако имеют различных правообладателей. Данное судебное решение гласило, что определение рыночной стоимости применительно к специальному сегменту рынка земельных участков над месторождениями полезных ископаемых, которые находятся в собственности других лиц, чем собственники самих земельных участков, не может осуществляться путем сведения их оценки к переносу на них рыночной стоимости сельскохозяйственных или лесохозяйственных участков. Мотивировка данного решения заключалась в том, что переход прав на земельный участок над месторождением является отдельным сегментом рынка земельных участков, и его нельзя идентифицировать как обычный оборот сельскохозяйственных или лесохозяйственных угодий, что подтверждается заключаемыми в аналогичных случаях договорами купли-продажи с существенно более высокими ценами сделок, чем для обычных сделок. Исходным с точки зрения теории стоимости стало определение рыночной стоимости земельных участков, которое должно исключать необычные или личные условия совершения сделок, но должно быть связано с закономерностями формирования стоимости на конкретном сегменте рынка. При принятии такого решения Высший суд Германии ссылался на ряд научных исследований, в том числе работы профессоров В.Кляйбера и Х.Дитериха, являющихся одними из наиболее выдающихся ученых Германии, специализирующихся на оценке земельных участков. По их мнению, основными подходами, которые следует применять при определении рыночной стоимости земельных участков, необходимых для 71 Картотека судебных дел Германии. - Режим доступа: http://lexetius.com/2002,2731 (дата обращения: 15.02.2014). 98 разработки полезных ископаемых открытым способом, являются сравнительный и доходный, что и было отражено в рамках вышеприведенного судебного решения. Методологические основы и практические рекомендации для определения рыночной стоимости земельных участков, необходимых для разработки месторождений полезных ископаемых открытым способом (карьер), наиболее полно изложены в работе 72 В.Кляйбера , а конкретно раздел «земли для разработки месторождений» (Abbauland). При этом сравнительный подход основан на анализе цен сделок с аналогичными земельными участками, т.е. когда их приобретение связано с разработкой земельных участков открытым способом. В данной работе В.Кляйбера в рамках сравнительного подхода приведен обзор цен сделок на приобретенные земельные участки, необходимые для разработки открытым способом находящихся под ними месторождениями. Они находятся в пределах 1.75- 14.2 евро за м2 для разрабатываемых открытым способом месторождений и соотносятся с «обычными» лесохозяйственными и сельскохозяйственными угодьями как 3 : 1 в земле Северный Рейн-Вестфалия и 1.5:1 - 5 :1 в земле Нижняя Саксония73. Доходный подход основан на использовании данного земельного участка в соответствии с его установленным видом разрешенного использования под разработку месторождения. При этом данный метод должен учитывать все этапы освоения месторождения – этап проектно-изыскательских работ, проведение вскрышных работ, этап собственно добычи исходя из прогноза ежегодной добычи, этап рекультивации, а также стоимости реверсии74. В итоге профессором В.Кляйбером в качестве метода оценки земельных участков для разработки открытым способом месторождений рекомендуется использовать следующую формулу (4): BW = + , (4) где BW – стоимость земельного участка для разработки полезных ископаемых; t – средняя глубина разработки с учетом откосов, м; P –долгосрочная достигнутая арендная плата, евро за м2; a – срок периода разработки в годах; b – срок периода обратного наполнения карьера годах; 72 Kleiber, W. Verkehrswertermittlung von Grundstuecken Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) / W. Kleiber. - Bundesanzeiger Verlag, 2010. – P.737-774. 73 Там же. Р. 750-752. 74 Там же. Р. 756. 99 V1 – стоимость единичного аннуитета для периода а; V2 – стоимость единичного аннуитета для периода b; (a+b) – общий период разработки и добычи в годах (=n); q – коэффициент капитализации, равный 1+p/100; p – ставка капитализации для данного вида недвижимости; KG – долгосрочная плата за складирование в отвалах, евро за м3; R – расходы на рекультивацию, евро за м2; BW′ -текущая стоимость рекультивированной земли, евро за м2. В качестве ставки капитализации профессором Кляйбером рекомендуется использовать не обычные ставки капитализации по земельным участкам, а сложившиеся ставки кредитования на рынке капитала по аналогичным проектам. При этом в расходную часть обязательно необходимо включать отчисления, обязательные под будущую рекультивацию как формирование специальных фондов. К сожалению, применение такой методики в России в настоящее время затруднено, т.к. отсутствует статистика уровня арендных ставок за земельные участки, предоставленные для разработки открытым способом месторождений полезных ископаемых, на разных стадиях его освоения, равно как распределение доходов между правообладателем земельного участка и владельцем лицензии на разработку недр. Тем не менее, ряд принципиально важных рекомендаций (например, использование не обычной ставки капитализации по недвижимости, а сложившейся на определенную дату кредитной ставки для проектов разработки месторождений) можно непосредственно использовать при определении стоимости требуемых для разработки полезных ископаемых открытым способом земельных участков. Для владельцев прав на земельные участки, из которых уже осуществляется или может осуществляться добыча полезных ископаемых, профессор В.Кляйбер рекомендует использовать доходный подход, основанный на капитализации ежегодно предполагаемого дохода до налогообложения в зависимости от количества добываемого сырья75. Таким образом, в настоящее время в России возможно использование трех методов оценки земельных участков, используемых для добычи горнорудного сырья 75 Kleiber, W. Verkehrswertermittlung von Grundstuecken Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) / W. Kleiber. - Bundesanzeiger Verlag, 2010. – P.2085-2088. 100 открытым способом и его обогащения, а также складирования отходов данного производства: - сравнения продаж для обычных земельных участков; - предполагаемого использования для основных видов использования земельных участков на отдельных стадиях процесса производства сырья; - метод остатка для всего комплекса участков, непосредственно участвующих в процессе добычи полезных ископаемых, их обогащения и складирования отходов производства. Выводы В результате проведенного анализа можно сделать вывод о том, что в настоящее время единый подход к расчету кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, отсутствует. Действующее законодательство предполагает применение совершенно различных подходов и методов к определению стоимости таких участков в зависимости от того, в границах какой категории они находятся, что приводит к несправедливым по отношению к правообладателям таких участков результатам. При проведении кадастровой оценки никак не учитываются те факторы, которые в реальности оказывают влияние на стоимость земель недропользования. Расчет кадастровой стоимости основывается преимущественно либо на удельном показателе стоимости пограничных земель, либо на минимальном удельном показателе стоимости земель производственного назначения, а иногда и на других факторах, что в корне неверно. В результате, в зависимости от включения или не включения земельного участка в границы населенного пункта, его кадастровая стоимость изменяется в некоторых случаях в тысячи раз. Различия в формулировках объекта оценки – земельных участков, предназначенных или предоставленных для разработки полезных ископаемых, в действующих Методиках по государственной кадастровой оценке, а также отсутствие понятия земель недропользования в законодательных актах Российской Федерации, приводят к непониманию оценщиками особенностей, связанных с оценкой таких земель, и, соответственно, к порожденным этим непониманием ошибкам при определении их кадастровой стоимости. 101 Также ошибочность полученных в рамках массовой оценки результатов связана с тем, что Методиками не предусмотрено рассмотрение земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, в совокупности с участками, занятыми объектами, которые непосредственно участвуют в процессе добычи и обработки полезных ископаемых. Без последних осуществление добывающей деятельности невозможно, что, соответственно, обязательно должно учитываться при оценке. Тем не менее, практика (особенно в добывающих регионах) показала, что сегодня кадастровые оценщики идут по пути уточнения методики, применяя свои собственные методы к оценке специфичных земельных участков, тем более, что им это разрешено на законодательном уровне. Показательным в данном отношении является Отчет об определении кадастровой стоимости земель промышленности Кемеровской области, в котором впервые при расчете кадастровой стоимости были учтены функциональные и физические особенности земель с месторождениями, а также их неразрывная связь с земельными участками, используемыми в технологическом процессе предприятий добывающей отрасли. Анализ зарубежного опыта определения стоимости земель, содержащих в себе полезные ископаемые, показал, что участки такого вида формируют особый сегмент рынка недвижимости, характеристиками. При обладающий расчете специфическими стоимости таких участков ценообразующими недопустимо их приравнивание к землям сельско- или лесохозяйственного назначения, поскольку они предполагают ведение отличного от сельскохозяйственного вида деятельности и, следовательно, обладают более высокой стоимостью ввиду наличия в их недрах полезных ископаемых. Способ реализации предложенной концепции оценки земель недропользования и будет предложен в следующей главе исследования. 102 ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ 3.1 Направление развития методов кадастровой оценки земельных участков недропользования Большое количество споров, возникших на сегодняшний день вокруг кадастровой стоимости земельных участков, говорит о том, что собственники земельных участков не согласны с установленными в результате проведения государственной кадастровой оценки размерами кадастровой стоимости своих участков, считая ее завышенной. Так, за 2014 год в Комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданных при территориальных органах Росреестра (далее по тексту – Комиссии), поступило 17 382 заявления о пересмотре кадастровой стоимости. За тот же период в судах инициировано 14 807 споров о величине внесенной в кадастр стоимости объектов недвижимости. Для сравнения: в 2013 году количество исков, поданных в суды, составило 6 190, в 2012 – 1200, а в 2011 – только 1 189 исков.76 Результаты рассмотрения споров о величине кадастровой стоимости земельных участков позволяют говорить об их обоснованности и оправданности. Так, в таблице 10 представлены произошедшие в результате оспаривания изменения в кадастровой стоимости, а, соответственно и в налоговой базе по земельному налогу за 2014 год. Таблица 10 – Результаты оспаривания кадастровой стоимости В миллионах рублей Комиссии Суды Величина кадастровой стоимости до оспаривания 4 100 000 2 000 000 Величина кадастровой стоимости после оспаривания 2 700 000 310 000 Абсолютное снижение кадастровой стоимости 1 400 000 1 690 000 Относительное снижение кадастровой стоимости - 34% - 84,5% Примерный расчет недополученного дохода бюджета 21 000 25 350 Источник: составлено автором по материалам сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/ (дата обращения: 23.03.2015). 76 Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/ (дата обращения: 23.03.2015). 103 В результате произведенных расчетов можно сделать заключение о том, что совокупный доход, который не будет получен в 2015 году бюджетом страны в результате снижения величины установленной кадастровой стоимости за 2014 год, составляет более 46 млрд. рублей (что сопоставимо с увеличением ставки налога на доходы физических лиц на 2%). Следует отметить, что большую часть заявителей представляют собой крупные промышленные компании, в том числе предприятия, занимающиеся разработкой полезных ископаемых, род деятельности которых требует размещения производства на крупных участках земли. Обладая как на праве собственности, так и на праве аренды большим количеством земельных участков различных видов использования, эти предприятия являются основными плательщиками земельного налога в своих регионах. А поскольку земельный налог является местным налогом, все доходы от него поступают в местные бюджеты, составляя в ряде муниципальных образований значительную часть общего дохода бюджета. Например, в г. Новокузнецк Кемеровской области в 2015 году доля земельного налога в доходах бюджета составит 21%77, в г. Губкин Белгородской области – 35%78, а в г. Липецк Липецкой области – 40%79. Таким образом, масштабное изменение кадастровой стоимости в результате ее оспаривания как в Комиссиях, так и в судах может привести к существенным диспропорциям в бюджете, которые, в первую очередь, окажут влияние на уровень жизни населения. Следовательно, в целях недопущения возникновения такой ситуации необходимо совершенствовать саму методологию массовой оценки, касающуюся порядка определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования. Именно эти участки ввиду своих размеров и функциональных особенностей представляют собой значительный потенциал для формирования налогооблагаемой базы по земельному налогу. Поэтому расчет кадастровой стоимости таких участков не должен строиться исходя из субъективного мнения конкретного оценщика, а должен быть обоснованным, логически верным и справедливым. 77 Сайт финансового управления города Новокузнецка. - Режим доступа: http://www.finnkz.ru/ (дата обращения: 15.04.2014). 78 Сайт Администрации Губкинского городского округа. - Режим доступа: http://www.gubkinadm.ru/ (дата обращения: 13.05.2014). 79 Сайт города Липецка. - Режим доступа: http://www.lipetskcity.ru/ (дата обращения: 28.04.2014). 104 Расчет кадастровой стоимости земельных участков недропользования предлагается осуществлять индивидуально для каждого земельного комплекса добывающего предприятия. Возможность отказаться от применения методов массовой оценки при расчете кадастровой стоимости установлена законодательно и содержится в определении самой кадастровой стоимости, которая представляет собой рыночную стоимость, определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости при 80 невозможности ее определения методами массовой оценки . Однако в рамках диссертационного исследования предлагается использовать не индивидуальную оценку в чистом виде (как в случае с рыночной оценкой), а особые методы индивидуальной оценки, без учета специфических характеристик оцениваемых объектов. Невозможность определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования методами массовой оценки и целесообразность осуществления особого индивидуального расчета обусловлена, на взгляд автора, следующими причинами: 1. Каждое добывающее предприятие в России обладает уникальными характеристиками, значительно отличающими его от всех других. Уникальной является и организация землепользования предприятий недропользователей. Учесть связанные с этим особенности в рамках массовой оценки невозможно, следовательно, только индивидуальный расчет кадастровой стоимости позволит получить более достоверные результаты. 2. Отличительной чертой добывающих предприятий является территория, которую они занимают. Площадь земель, занимаемых крупными недропользователями, в большинстве случаев превышает несколько тысяч гектар и включает в себя большое количество земельных участков, соответственно, расчет кадастровой стоимости участков таких предприятий методами индивидуальной оценки будет способствовать установлению более справедливых результатов кадастровой оценки и снижению количества оспариваний, которые могут привести к существенным потерям местных бюджетов. В данном случае речь идет о том, что, например, снижение кадастровой стоимости земельного участка под ИЖС, принадлежащего физическому лицу, в результате ее оспаривания в суде или специальной комиссии, никак не отразится на 80 Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. № 508] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.12.2013). 105 прогнозных доходах бюджета ввиду ее малого размера. Изменение же кадастровой стоимости участков крупных добывающих предприятий, являющихся в большинстве случаев градообразующими и занимающих значительную часть территории городов, в которых они расположены, может привести к снижению доходов бюджетов в несколько раз и вызвать серьезные диспропорции в экономике муниципалитетов. Избежать возникновения такой ситуации поможет применение методов индивидуальной оценки, которая уже на этапе ГКО дает более точные результаты, целесообразность оспаривания которых равна практически нулю. 3. Несмотря на то, что индивидуальная оценка требует больших затрат, чем массовая, ее организация в отношении земельных участков недропользования не потребует чрезмерно большого объема временных и финансовых затрат, поскольку количество таких объектов ограничено. В некоторых регионах залежи полезных ископаемых отсутствуют вовсе. Существует лишь несколько субъектов РФ, в которых количество крупных месторождений исчисляется сотнями, однако можно предположить, что муниципалитеты этих регионов, наоборот, будут заинтересованы в проведении индивидуальной оценки, поскольку она позволит увеличить доходы бюджетов. 4. При первом рассмотрении может показаться, что определение кадастровой стоимости земельных участков недропользования методами индивидуальной оценки обойдется очень дорого. Однако для того, чтобы оценить выгоды или ущерб, которые можно получить от использования предлагаемой методики, рассмотрим результаты оспаривания кадастровой стоимости рассматриваемых земельных участков в Комиссии. В качестве примера проанализируем один из Протоколов заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области № 11 от 20.06.2014 г.81 ОАО «Раменский горно-обогатительный комбинат» обратилось с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков в размере рыночной. В соответствии с информацией, содержащейся в ГКН, данные участки предназначены для отработки месторождения кварцевых песков. В результате рассмотрения поступившего заявления Комиссией было принято решение установить кадастровую стоимость в 81 Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: http://www.to50.rosreestr.ru/upload/to50/files/+Кристина/Ельцов/Протоколы/Протокол%2011.doc (дата обращения: 15.07.2014). 106 размере рыночной, определенной в рамках индивидуальной рыночной оценки независимым оценщиком. Отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило 47-77%. В таблице 11 представлен расчет дохода, который не будет получен местным бюджетом за один налоговый период (расчет осуществлялся исходя из ставки 1,5%). Соответственно, за трехлетний период в результате снижения кадастровой стоимости в бюджет не поступит более 75 миллионов рублей. Если сравнить полученное значение с затратами на подготовку отчета об индивидуальной оценке кадастровой стоимости семи земельных участков, расположенных в одном месте и имеющих одинаковый вид использования (менее 100 000 рублей за отчет), то целесообразность применения индивидуальной оценки очевидна. Таблица 11 – Расчет величины дохода, не полученного бюджетом в результате снижения кадастровой стоимости В рублях Кадастровый № земельного участка Кадастровая стоимость до оспаривания Кадастровая стоимость после оспаривания Изменение кадастровой стоимости Размер недополученного дохода бюджета Итого 50:23:0040 330:29 50:23:0040 330:28 50:23:0040 330:23 50:23:0040 330:27 50:23:0040 331:11 50:23:0040 330:25 50:23:004033 1:13 84 657 046 86 140 600 50 343 000 57 055 400 33 440 094 46 802 000 2 459 092 951 19 500 000 45 700 000 22 500 000 18 700 000 12 023 478 16 479 000 1 006 585 501 65 157 046 40 440 600 27 843 000 38 355 400 21 416 616 30 323 000 1 452 507 450 977 356 606 609 417 645 575 331 321 249 454 845 21 787 612 25 140 647 Источник: составлено автором по материалам сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Режим доступа: http://www.to50.rosreestr.ru/upload/to50/files/+Кристина/Ельцов/Протоколы/Протокол%2011.doc (дата обращения 15.07.2014). Таким образом, применение особых индивидуальных методов в рамках массовой оценки при определении кадастровой стоимости земель недропользования основательно, закономерно и финансово оправдано. Для целей определения кадастровой стоимости в рамках земель недропользования (соответствующее понятие приведено в п.1.3) необходимо выделить следующие группы земельных участков, обладающих сходным функциональным назначением: 107 Земельные участки, содержащие в себе полезные ископаемые (карьер, шахта, разрез, скважина); Земельные участки, занятые основной производственной площадкой, а также иными производственными объектами, связанными с добычей и обработкой полезных ископаемых; Земельные участки, связанные с местами складирования отходов (отвалы, хвостохранилища, водохранилища и прочие); Земельные участки, занятые инфраструктурными объектами (автодороги, железные дороги, линии электропередач и прочее); Земельные участки, предназначенные для организации санитарно-защитной зоны. Особое внимание следует уделить первой группе земельных участков – участкам, содержащим в себе полезные ископаемые. Отличительной чертой участков данного вида является то, что в процессе разработки месторождения полезных ископаемых вид использования земельных участков, а, соответственно, и их стоимость, постоянно изменяется. В зависимости от стадии градостроительного освоения – с того момента, когда они являются землями сельскохозяйственного или лесного назначения, и какаялибо информация о содержащихся в них полезных ископаемых отсутствует, до того момента, когда разработка месторождения окончена и участок начинает использоваться для организации мест складирования отходов или подлежит рекультивации с его последующей застройкой – удельный показатель его стоимости будет сначала увеличиваться, а потом снижаться. Наглядно описанная ситуация представлена на рисунке 6. 108 Источник: составлено автором. Рисунок 6 – Стадии градостроительного освоения земельного участка, содержащего в себе полезные ископаемые Стоимость земли напрямую зависит от стадии жизненного цикла расположенного на нем объекта недвижимости – месторождения полезных ископаемых. Рост стоимости земли в данном случае обусловлен тем, что в процессе освоения земельного участка с месторождением растут понесенные на его разработку затраты, уменьшаются риски и увеличивается его потенциальная доходность, что оказывает непосредственное влияние на стоимость земельного участка. При этом следует отметить, что в случае, когда затраты переносятся на стоимость земли, они должны быть экономически оправданы. После того, как разработка месторождения будет окончена, земельный участок можно будет использовать различными способами: участок может быть законсервирован, использован для захоронения отходов или может быть застроен после проведения комплекса рекультивационных работ. Окончание добычи полезных ископаемых потребует последующего изменения его вида разрешенного использования, и, следовательно, при проведении кадастровой оценки он уже не будет рассматриваться в рамках группы земель недропользования. Кроме того, в большинстве случаев после того как земельный участок будет разработан, и все полезные ископаемые будут 109 извлечены, он будет переведен в категорию земель запаса, которые не подлежат кадастровой оценке. Соответственно в данном диссертационном исследовании рассматриваются только те земельные участки, которые являются составной частью земельноимущественного комплекса добывающего предприятия и используются для цели добычи полезных ископаемых. Наиболее распространенными методами, применяемыми при оценке земельных участков, являются следующие. 1. Сравнительный подход. Метод сравнения продаж – применяется при оценке застроенных и незастроенных земельных участков. Основывается на информации о продаже аналогичных оцениваемому земельных участков с внесением соответствующих корректировок, учитывающих отличие характеристик объектов аналогов от оцениваемого объекта. Метод выделения – применяется при оценке застроенных участков. Основывается на подборе аналогичных объектов, земельные участки у которых сходны по своим характеристикам с оцениваемым. Из подобранных цен сделок или предложений вычитается рыночная стоимость улучшений. Полученный результат позволяет рассчитать удельный показатель стоимости земли. Метод распределения - применяется для оценки застроенных земельных участков. Основан на информации о стоимости продажи застроенных земельных участков и доле земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. 2. Доходный подход применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, использование которых предполагает возможность получения дохода. Метод капитализации земельной ренты. Расчет стоимости осуществляется путем деления земельной ренты участка на коэффициент капитализации для земли. Метод остатка. Предполагает расчет стоимости строительства на земельном участке объектов недвижимости, соответствующих его наиболее эффективному использованию с последующим определением величины чистого операционного дохода, приходящегося на единый объект недвижимости. Расчет стоимости земельного участка 110 осуществляется путем деления разности между доходом от единого объекта и доходом от улучшений на ставку капитализации для земли. Метод предполагаемого использования. Метод основан на расчете величины расходов, необходимых для использования участка в соответствии с его наиболее эффективным использованием, и последующем дисконтировании доходов и расходов, связанных с его использованием. Расчет кадастровой стоимости комплекса земельных участков недропользования предлагается осуществлять в рамках каждой из групп с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода в совокупности с методом затрат на освоение. Невозможность применения традиционных методов сравнительного подхода в чистом виде очевидна, поскольку поиск аналогичных оцениваемому земельных участков, обладающих запасами полезных ископаемых и другими схожими ценообразующими характеристиками, представляется достаточно проблематичным. Даже в том случае, если на рынке можно найти достаточное количество подходящих земельных участков, использование их в качестве аналогов потребует введения большого количества корректировок, что может негативно отразиться на точности итоговой величины кадастровой стоимости. Использование методов доходного подхода для определения стоимости земельных участков возможно, однако при оценке комплекса земельных участков недропользования, на взгляд автора работы, их применение не обосновано по следующим причинам. Во-первых, для определения стоимости земельных участков добывающей компании методом остатка будет необходимо провести оценку самого предприятия, что является трудозатратным и требует наличия большого количества информации (что в рамках кадастровой оценки является труднодостигаемым). Кроме того, ввиду того, что добывающее предприятие включает в себя огромное количество зданий, сооружений, нематериальных активов, оборудования и прочих объектов, участвующих в его производственной деятельности, доля земли в общей стоимости предприятия мала, и малейшая погрешность в вычислениях существенно повлияет на удельный показатель стоимости участка. Во-вторых, в соответствии с ФСО 1, «доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, 111 основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки»82. Ввиду того, что все методы доходного подхода основаны на прогнозировании тех или иных финансовых результатов компании, в большинстве случаев он дает большую погрешность, связанную как с нестабильностью деятельности самой компании, так и с нестабильностью и непредсказуемостью экономической ситуации в стране в целом. Например, в случае проведения кадастровой оценки в период кризиса, когда акции большинства компаний падают, что соответствующим образом влияет на величину ее рыночной стоимости, стоимость земельных участков компании также будет снижаться, что является в корне неверным. Кроме того, полученные в рамках метода капитализации земельной ренты и метода остатка доходы, приносимые земельным участком с полезными ископаемыми, необходимо распределить между землей и самими полезными ископаемыми, что в российских условиях представляется достаточно сложным ввиду отсутствия необходимой аналитической информации. В-третьих, при применении доходного подхода зачастую не анализируются градостроительные регламенты и в целом правила землепользования и застройки в части учета местоположения участка как не просто его адреса, а как отнесения к конкретной градостроительной зоне. Это, например, ограничивает класс вредности предприятий в ней, определяет иные существенные основания ведения деятельности на данном участке. Также совершенно не учитывается то, насколько оцениваемый земельный участок подключен к объектам инженерно-технического обеспечения, а также стадия жизненного цикла сооружений, расположенных в границах земель недропользования. Кроме того, зачастую не производится анализ и экологических факторов, влияющих на использование данного объекта и на окружающую застройку, также как не учитываются предполагаемые сроки освоения земельного участка. Не менее важным фактором, влияющим на возможность применения доходного подхода к оценке земель недропользования, является информация об объеме и качестве разведанных и прогнозных запасов полезных ископаемых, находящихся в недрах земельного участка. В связи с тем, что использование такой информации связано с 82 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 256] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.02.2014). 112 большими рисками, и с трудом поддается прогнозированию, результат, полученный на основе ее использования, может иметь большие расхождения с реальностью. На основе вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что применение доходного подхода при определении кадастровой стоимости земель недропользования является необоснованным и, следовательно, невозможным. Однако с целью подтверждения высказанной позиции, наряду с предложенной методологией расчета стоимости земель недропользования, в следующем разделе будет также произведен расчет кадастровой стоимости методом остатка в рамках доходного подхода. Как уже было сказано, для определения кадастровой стоимости земель недропользования предлагается использовать в совокупности модифицированные методы доходного и сравнительного подхода. В основе методики кадастровой оценки земель недропользования должна лежать реальная модель развития земельного участка от момента его использования как сельскохозяйственных и лесохозяйственных угодий до стадии эксплуатации возведённого основного объекта в соответствии с измененной целью использования участка при переводе его в иной вид разрешенного использования (далее по тексту - ВРИ). Расчет кадастровой стоимости следует осуществлять исходя из того, что все земельные участки добывающей компании связаны единым производственно- технологическим комплексом, а также из функциональных особенностей земельных участков, входящих в данный комплекс. Процесс определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования состоит из следующих этапов: 1) с Составление распределением всех баланса территории земельных участков, добывающего необходимых для предприятия организации производственно-технологического комплекса добывающего предприятия, по группам в зависимости от их назначения. 2) Определение общей площади земельных участков каждой из групп в соответствии с их функциональным назначением. 3) Расчет стоимости земельных участков, занятых местами складирования отходов. 4) Расчет корректировки на экономические характеристики, связанные с продолжительностью строительства. 113 Расчет стоимости подключения производственной площадки предприятия к 5) независимым объектам инфраструктуры. 6) Расчет затрат на формирование санитарно-защитной зоны. 7) Расчет управленческих и консультационных затрат. 8) Расчет стоимости земельных участков, занятых основной производственной площадкой, а также участков, содержащих в себе полезные ископаемые. Рассмотрим подробно порядок осуществления расчетов, выполняемых на каждом из этапов определения стоимости земельно-имущественного комплекса добывающего предприятия. 1 этап. Составление баланса территории. Учитывая то, что технологический процесс добычи и обработки полезных ископаемых представляет собой сложную производство-технологическую цепочку, земельные участки добывающего предприятия имеют большое количество видов разрешенного использования. При составлении баланса территории необходимо распределить весь комплекс земель предприятия по группам в зависимости от их функционального предназначения (перечень групп приведен выше). 2 этап. Определение общей площади земельных участков каждой из групп. В связи с тем, что земельные участки каждой из групп находятся на различных стадиях градостроительного освоения (в зависимости от стадии жизненного цикла расположенных на них зданий и сооружений), и ведение деятельности на них требует подключения различного набора коммуникаций (для мест размещения отходов электричество не требуется, а для основной производственной площадки оно первостепенно), обладающих необходимо сходными рассчитать требованиями общую в площадь отношении земельных участков, градостроительных или инфраструктурных улучшений. Стоимость таких улучшений следует относить только к тем группам участков, ведение деятельности на которых без этих улучшений невозможно (о чем будет более подробно сказано далее). 3 этап. Расчет стоимости земельных участков, занятых местами складирования отходов (базовая стоимость). Земельные участки, занятые отвалами, шламо- и хвостохранилищами, а также иными местами складирования отходов, имеют особую специфику. В соответствии с их 114 основным функциональным назначением, к ним предъявляются особые требования по их использованию. В связи с тем, что отходы способны порождать факторы опасности, повреждать различные элементы окружающей среды (воду, воздух, почву, дикую фауну и флору) и производить отрицательные факторы (запыленность), на собственника земельных участков, занятых отходами, накладываются обязательства по обеспечению безопасности населения и окружающей среды, в том числе, по проведению рекультивационных работ на загрязненных участках в соответствии с законодательством. Данные работы требуют значительных материальных и временных затрат, что необходимо учитывать при определении кадастровой стоимости земель, входящих в единый земельно-имущественный комплекс добывающего предприятия. Расчет стоимости земель, занятых размещением отходов, наиболее целесообразно осуществлять методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Поиск и подбор объектов аналогов не составит большой сложности по следующей причине. Действующие добывающие предприятия постоянно развиваются и расширяются, увеличивая свои объемы добычи, соответственно, растет и число отходов. В связи с тем, что высота отвалов всегда имеет определенные законодательством границы, размещение этих отходов становится возможным только путем расширения площадей действующих отвалов или организации новых. Получение новых земельных участков недропользователем для расширения мест складирования отходов осуществляется на основе аукционов, проводимых органами государственной власти или местного самоуправления. Данные об аукционах являются публичными, публикуются в сети «Интернет», а также могут быть получены на основе запросов, сделанных кадастровым оценщиком в соответствующие органы власти. В связи с тем, что земельные участки, используемые в качестве объектов аналогов, могут отличаться от оцениваемых по тем или иным элементам сравнения, для приведения стоимости земельных участков – аналогов к стоимости оцениваемого участка, кадастровому оценщику необходимо произвести сравнительный анализ и ввести соответствующие корректировки. Перечень корректировок, которые необходимо осуществить, в каждом случае определяется индивидуально и зависит от основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость конкретного объекта оценки. Наиболее распространенными корректировками, которые используются оценщиками при расчете стоимости земельных участков методом сравнения продаж, а также 115 рекомендуются к применению вышеуказанными Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, являются следующие 83. Корректировка на цену предложения. В случае, если объектом аналогом является предложение о продаже земельного участка, а не сделка, оценщику необходимо осуществить корректировку его стоимости на величину возможного торга. Корректировка на передаваемые имущественные права. При осуществлении работ по государственной кадастровой оценке оценщик исходит из того, что оцениваемые земельные участки находятся у правообладателя в собственности. Однако объекты аналоги могут находиться у продавцов как на праве собственности, так и на других видах прав, как то: аренда (краткосрочная или долгосрочная), право постоянного бессрочного пользования и другие. Вид права на землю оказывает существенное влияние на величину ее стоимости, соответственно оценщику необходимо ввести корректировку на имущественные права. Корректировка на условия финансирования. В связи с тем, что приобретение земельных участков – объектов аналогов может предусматривать различные условия финансирования, касающиеся соотношения собственных и заемных средств при оплате, а также условий предоставления заемных средств, данный фактор должен быть учтен при оценке, и при необходимости должна быть введена корректировка на условия финансирования. Корректировка на условия продажи. Как известно, на рынке зачастую присутствуют предложения о продаже земельных участков по более низкой по сравнению с реальной рыночной стоимостью цене. В большинстве случаев это связано с тем, что продавцу необходимо максимально быстро продать свой участок, для чего он сознательно занижает его стоимость. Также иногда сделки с объектами недвижимости заключаются между аффилированными лицами, что также приводит к снижению цены продажи. Поэтому оценщику следует проанализировать обстоятельства совершения сделки и, в случае фиксации нерыночных условий, произвести корректировку стоимости объектов аналогов. 83 Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: [методич.реком: утв. расп. Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 г. N 568-р] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 25.01.2014). 116 Корректировка на время продажи. При осуществлении кадастровой оценки датой оценки всегда выступает конкретное число месяца и года. Поскольку предложения о продаже аналогичных оцениваемому объектов могли быть опубликованы задолго до даты оценки, и являются неактуальными на дату оценки, а также ввиду того, что сделки с земельными участками также могли быть заключены до даты оценки, необходимо осуществить корректировку на время продажи. Данную корректировку следует рассчитывать на основе данных об изменении цен на земельные участки (или, в случае отсутствия такой информации, на недвижимость в целом) в рассматриваемом регионе. Также нельзя забывать о том, что использовать информацию об объектах аналогах, которые были выставлены на продажу или сделки с которыми были совершены после даты оценки, оценочным законодательством не разрешается 84. Корректировка на вид использования. Если объект аналог обладает отличным от оцениваемого объекта видом разрешенного использования, что приводит к ограничениям или дополнительным выгодам от его использования, данное различие требуется учесть с помощью корректировки. Корректировка на площадь. По сложившейся практике, удельная стоимость земельного участка, как правило, снижается по мере увеличения его площади. С другой стороны, в некоторых случаях возникает обратная ситуация. Например, использование земельного участка под сельскохозяйственное производство диктует необходимость наличия крупной площади для снижения размера удельных затрат на возделывание земли. Таким образом, два представленных противоположно направленных ценообразующих вектора могут нивелироваться взаимным влиянием. Поэтому оценщику необходимо рассчитать влияние площади земельного участка на его стоимость и ввести соответствующую корректировку. Корректировка на местоположение. В связи с тем, что в некоторых случаях оценщик сталкивается с недостатком предложений о продаже земельных участков в районе расположения объекта оценки, ему приходится использовать в расчетах объекты, расположенные в соседних, сходных с рассматриваемым, районах. При этом следует 84 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 256] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. п.19. (дата обращения: 02.02.2014). 117 ввести корректировку на местоположение, которая приведет цены объектов аналогов другого района к ценам, сложившимся в месте расположения оцениваемого объекта. Корректировка на условия доступа (подъездные пути). В соответствии с российским законодательством, образование земельного участка без подъездных путей запрещено. Согласно статье 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования, в том числе и путем установления сервитута. Соответственно можно сделать вывод о том, что каждый земельный участок обладает подъездными путями. Однако в различных случаях тип и качество этих путей может существенно отличаться. Например, земельный участок, расположенный вдоль трассы, имеет лучшую транспортную доступность, чем участок, добраться до которого возможно только преодолев несколько километров по грунтовой дороге. Эти различия и должны быть учтены в корректировке на подъездные пути. Корректировка на наличие коммуникаций. Наличие коммуникаций во многих случаях оказывает значительное влияние на величину стоимости земельного участка. В случае с земельными участками недропользования это влияние увеличивается в разы, поскольку разработка полезных ископаемых требует колоссальных объемов электроэнергии и воды. Соответственно оценщику необходимо ввести корректировку, учитывающую наличие или отсутствие таких коммуникаций, как: электричество, водоснабжение, газоснабжение, канализация и другие, существенные с точки зрения их влияния на стоимость земельного участка. Корректировка на форму и рельеф земельного участка. Если оцениваемый земельный участок или один из объектов аналогов обладают специфичной формой (например, вытянутая) или рельефом (имеет большой наклон или перепады высоты), то стоимость такого участка будет ниже ввиду ограничений, связанных с возможностью его застройки. Поэтому в данном случае оценщику следует ввести корректировку. В связи с тем, что в рамках предлагаемой автором методики расчета кадастровой стоимости предполагается использование именно результатов аукционов по продаже земельных участков под размещение мест складирования отходов, это позволяет получить наиболее достоверную рыночную информацию о стоимости участков такого вида использования, поскольку в данном случае отпадает необходимость вводить ряд 118 корректирующих коэффициентов. В частности, не нужно вводить корректировку на торг (так как используется цена сделки), корректировку на вид использования (потому что на торгах выставляются земельные участки, предназначенные для складирования отходов), корректировку на местоположение (поскольку рассматриваемые земельные участки предоставляются под расширение мест складирования отходов оцениваемого предприятия) и другие корректировки, которые в большинстве своем основываются только на экспертном мнении группы лиц и не всегда подтверждаются рыночными данными. Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков, занятых местами размещения отходов добывающего предприятия, входящих в единый земельноимущественный комплекс добывающего предприятия, необходимо производить методом сравнения продаж на основе информации об аукционах по продаже земель аналогичного назначения с введением соответствующих корректировок. 4 этап. Расчет корректировки на экономические характеристики, связанные с продолжительностью строительства (освоения земельного участка). Отличительной характеристикой земельных участков добывающих предприятий является значительный временной период, необходимый для подготовки его использования в качестве производственной площадки или в качестве, например, карьера или шахты. Следовательно, для расчета их стоимости необходимо ввести соответствующую корректировку, связанную с тем, что объекты аналоги являются участками, предоставленными под проектирование и строительство, а объекты оценки – участки для эксплуатации месторождений. В случае с незастроенными участками, размер данной корректировки составит 0%, поскольку для их подготовки к эксплуатации в соответствии с фактическим видом использования времени не требуется. В случае же с застроенными земельными участками, величина корректировки на различие в экономических характеристиках, в соответствии с принципом альтернативных (вмененных) издержек, определяется в размере недополученного дохода, который мог бы быть получен в результате инвестирования финансового капитала в альтернативные проекты, не имеющие присущих объекту оценки обременений. 119 Расчет величины корректировки на различия в экономических характеристиках, связанных с периодом формирования земельного участка, производится по формуле (5): , где (5) – корректировка на экономические характеристики; - удельная стоимость земельных участков, занятых местами размещения отходов; – кредитная ставка по аналогичным проектам; n – срок формирования участка / срок строительства (лет). Нормативная продолжительность строительства различного рода промышленных предприятий устанавливается СНиП «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений85. В документе представлены сроки строительства различных предприятий большинства отраслей экономики, в том числе: нефтедобывающей, угольной, черной металлургии и других. Однако учитывая то, что на практике процесс обустройства земельного участка для размещения добывающего производства требует более значительного времени, в качестве периода строительства следует использовать срок, определенный с учетом сложившихся на дату оценки сроков строительства аналогичных предприятий. В рассматриваемом периоде необходимо учитывать, в том числе, время, затраченное на согласование исходноразрешительной документации по проектируемому объекту, само проектирование, непосредственно строительство, а также время, необходимое для обеспечения объекта подключениями к единой энергетической и газотранспортной системам. Таким образом, в качестве периода формирования земельного участка под размещение добывающего предприятия следует принимать срок от начала строительства до момента выхода предприятия на проектную мощность. Необходимость использования именно этого периода продиктована невозможностью подтверждения объемов запасов на более ранних этапах, а также тем, что только эти данные можно рассматривать как наиболее достоверные. В связи с тем, что освоение земельных участков требует отвлечения денежных средств на длительный срок, а также приводит к возникновению у инвестора 85 СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II" [строит. нормы и правила: утв. пост. Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 г. №5190] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.08.2014). 120 дополнительных рисков, стоимость первоначальных вложений значительно по проектам предлагается увеличивается во времени. В качестве кредитной ставки аналогичным использовать ставку по кредитам, выдаваемым крупным промышленным предприятиям в целях кредитования их производственной деятельности, поскольку она является более доказательной и подтверждается рыночными данными. Это соответствует требованиями международных стандартов оценки, которые рассматривают в качестве затрат и затраты на финансирование проектов. 5. Расчет стоимости подключения производственной площадки предприятия к независимым объектам инфраструктуры. Размещение крупного промышленного предприятия всегда требует строительства большого количества объектов инфраструктуры: объектов электросетевого хозяйства, водоснабжения и водоотведения, газовых магистралей, очистных сооружений и прочих. Отличительной особенностью земельных участков недропользования, связанной с характером их использования, является потребность в выделении значительного объема электроэнергии, воды и газа. Следовательно, для приведения цен земельных участков, не обеспеченных коммуникациями, к ценам объектов, которые обладают коммуникациями, необходимо внесение корректировки. Издержки, требуемые для создания объектов инфраструктуры, необходимых для обеспечения деятельности добывающего предприятия, которые сооружаются за счет собственных средств предприятия и стоят у него на балансе, не учитываются, так как данные объекты инфраструктуры находятся в собственности предприятия, и облагаются налогом на имущество организаций. К таким объектам можно отнести: сети водоснабжения и водоотведения; сети снабжения тепловой энергией; линии электропередач; очистные сооружения; сети автомобильных и железнодорожных путей; Следовательно, в расчете необходимо учитывать только те денежные средства, которые уплачиваются предприятием за подключение к независимым объектам инфраструктуры. 121 Примыкание сетей и объектов дорожной инфраструктуры к автодорогам и железнодорожным путям общего пользования в большинстве случаев осуществляется бесплатно, следовательно, не учитывается при определении кадастровой стоимости земельных участков. Большее значение в данном случае следует уделить расчету стоимости подключения комплекса земель недропользования к внешним сетям электрои газоснабжения. Размер платы за технологическое присоединение определяется в соответствии с Методическими указаниями по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям. Также данным документом установлено, что размер платы за технологическое присоединение должен компенсировать расходы на проведение работ по технологическому присоединению нового объекта к электрическим сетям, при этом изменение формы собственности или собственника (Заявителя или Сетевой организации) не влечет за собой повторную оплату за технологическое присоединение86. Определение затрат на создание «с нуля» внешней электроэнергетической инфраструктуры для земельных участков промышленной площадки добывающего предприятия выполняется в зависимости от объема потребляемой предприятием мощности. То есть стоимость затрат на сооружение подстанции, применяемая в расчетах, должна быть пропорциональна объему потребляемой предприятием мощности. Электросетевая инфраструктура максимально может увеличивать стоимость земельного участка на величину платы за техприсоединение потребителей к внешним сетям, которая в предельном случае может включать инвестиционные затраты на строительство объектов этой инфраструктуры. Также для целей учета фактора электроснабжения необходимо учесть затраты на строительство объектов, находящиеся в собственности сторонних организаций (например, ОАО «ФСК ЕЭС», ОАО «МРСК»), которые задействованы в процессе энергоснабжения предприятия. Аналогичным образом рассчитываются и затраты на подключение предприятия к объектам газоснабжения. 86 Об утверждении Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям: [мет. рекоменд.: утв. пр. Федеральной службы по тарифам РФ от 11.09.2012 № 209-э/1] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.10.2014). 122 Таким образом, величина поправки на подключение производственной площадки предприятия к независимым объектам инфраструктуры представляет собой сумму затрат, необходимых для подключения основных объектов предприятия к внешним источникам энерго-, газо-, водоснабжения и водоотведения, и не включает в себя затраты на выполненное собственными силами предприятия сооружение объектов инфраструктуры, стоящих у него на балансе. 6. Расчет затрат на формирование санитарно-защитной зоны. Особые условия, которые необходимо учитывать при расчете кадастровой стоимости земельных участков недропользования, возникают вследствие правовой необходимости формирования санитарно-защитной зоны будущего предприятия. В соответствии с действующим законодательством РФ, СЗЗ является территорией с особым правовым режимом и условиями пользования. Так, согласно Санитарноэпидемиологических правил и нормативов, в СЗЗ не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.87 Таким образом, необходимость формирования СЗЗ ограничивает возможность осуществления большого количества видов деятельности, которые могли бы осуществляться в ее границах, а, следовательно, и ограничивает размер земельного налога, который подлежит уплате в бюджет. Соответственно потенциал рыночной стоимости участков, попадающих в СЗЗ, фактически зарезервирован за недропользователем, и должен быть учтен при расчете кадастровой стоимости земельных участков, входящих в его земельно-имущественный комплекс. Размер СЗЗ устанавливается в Проекте организации санитарно-защитной зоны предприятия и рассчитывается с учетом всей его территории, а также границ горного 87 О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»: [сан. нормы и правила: утв. пост. Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 г. №74] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 09.09.2014). 123 отвода. Для расчета поправки на организацию СЗЗ необходимо из ее общей площади вычесть площадь тех участков, которые участвуют в производственном процессе, а также площадь участков, уже занятых сторонними землепользователями, которые ведут свою деятельность в границах данных участков, поскольку по ним уже уплачивается земельный налог. В результате вычитания образуется площадь неиспользуемой предприятием территории санитарно-защитной зоны, за которую ни он, ни другие землепользователи не платят земельный налог или арендную плату, и которая является базой для определения поправки на организацию СЗЗ. Схематично описанный порядок расчета площади СЗЗ, которую необходимо учитывать при расчете кадастровой стоимости земельного комплекса предприятия недропользователя, представлен на рисунке 7. Размер расчетной СЗЗ = (1) – (2) – (3) – (4) Источник: составлено автором. Рисунок 7 - Схема расчета размера СЗЗ В качестве показателя рыночной стоимости участков для формирования СЗЗ принимается значение удельного показателя стоимости земель тех категорий и видов использования, которые попали в ее границы. Чаще всего таковыми являются земли промышленного или сельскохозяйственного назначения. Их расчет следует осуществлять традиционными методами, используемыми при оценке земельных участков. При этом следует учитывать те требования и ограничения, которые предъявляются к использованию участков, расположенных в границах СЗЗ. Таким образом, затраты на формирование санитарно-защитной зоны в требуемом объеме составляют (6): 124 , где (6) – затраты на организацию санитарно-защитной зоны; – площадь не занятых недропользователем земельных участков, попадающих в границы санитарно-защитной зоны; – удельная стоимость земельных участков в границах санитарно-защитной зоны. 7. Расчет затрат на управленческие и консультационные расходы Также необходимо учесть затраты на управленческие и консультационные расходы, которые понесет собственник во время подготовки к строительству и подключения участков к коммуникациям. Перечень затрат, включаемых в данную группу, в каждом конкретном случае определяется индивидуально. К наиболее распространенным и часто встречающимся можно отнести следующие: топогеодезические работы, связанные с проведением межевых работ по разделу исходного земельного участка большой площади на несколько более мелких как для организации самой промышленной площадки, так и для размещения необходимых объектов инфраструктуры; затраты на градостроительное проектирование, прохождение различного рода экспертиз, получение согласований государственных органов; прочие непредвиденные расходы, включающие в себя затраты на заключение дополнительных договоров с подрядными организациями, оплату пошлин за государственную регистрацию, работу нотариуса и т.д. По сложившейся практике, эти затраты составляют в среднем 3-5%. Остальная часть – до 10% от стоимости строительства соответствующих объектов, включена в сметы по строительству соответствующих объектов как затраты заказчика, и в итоге входят в балансовую стоимость данных объектов, поэтому учитываются в имущественном налогообложении как часть налогооблагаемой базы по данным зданиям и сооружениям, соответственно, их учет не требуется. 8. Расчет стоимости земельных участков, занятых основной производственной площадкой, а также участков, содержащих в себе полезные ископаемые. 125 На данном этапе осуществляется расчет земельных участков, объекты которых обладают сходными характеристиками в отношении требуемых подключений объектов инженерной инфраструктуры, а также длительности строительства. К ним относятся: Земельные участки, содержащие в себе полезные ископаемые. Учет объема и качества запасов полезных ископаемых при расчете кадастровой стоимости таких земельных участков не производится, так как деятельность по добыче полезных ископаемых подлежит обложению налогом на добычу полезных ископаемых. Поэтому для целей недопущения двойного налогообложения при расчете кадастровой стоимости учитывается только факт наличия полезных ископаемых в границах оцениваемых земельных участков; Земельные участки, занятые основной производственной площадкой, а также иными производственными объектами, связанными с добычей и обработкой полезных ископаемых; Земельные участки, занятые инфраструктурными объектами (автодороги, железные дороги, линии электропередач и прочее). Расчет осуществляется путем суммирования удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленного назначения без коммуникаций и различного вида поправок. К таким поправкам относятся: Корректировка на экономические характеристики, связанные с длительным периодом освоения оцениваемых участков; Корректировка на стоимость подключения предприятия к независимым объектам инженерно-транспортной инфраструктуры; Корректировка на необходимость организации санитарно-защитной зоны; Корректировка на управленческие и консультационные расходы. Для получения удельного показателя корректировки на последние три вида экономических характеристик, необходимо общую сумму затрат разделить на площадь только тех земель, которые подключены к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и являются застроенными. Таким образом, в общем виде формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых производственными объектами, а также участков, содержащих в себе полезные ископаемые, выглядит следующим образом (7): 126 , где (7) – удельный показатель кадастровой стоимости застроенного земельного участка и земельного участка, содержащего в себе полезные ископаемые; – удельный показатель кадастровой стоимости незастроенного земельного участка; – корректировка на экономические характеристики, связанные с длительным периодом освоения оцениваемых участков; – затраты на подключение земельного-имущественного комплекса предприятия к независимым источникам инженерно-транспортной инфраструктуры; – затраты на формирование санитарно-защитной зоны; – управленческие и консультационные затраты. – общая площадь земельных участков, для ведения деятельности на которых необходимы коммуникации (с целью корректировки удельного показателя, т.е. в расчете на 1 квадратный метр). 3.2 Проведение индивидуального расчета величины кадастровой стоимости земельных участков, входящих в земельно-имущественный комплекс горнодобывающего предприятия (на примере ОАО «Лебединский ГОК») В целях обоснования возможности применения предложенного комплексного подхода к оценке земель недропользования для целей установления их кадастровой стоимости проведем расчет кадастровой стоимости земельных участков, входящих в земельно-имущественный комплекс ОАО «Лебединский ГОК». Причиной выбора такого объекта в качестве примера является то, что Лебединский горно-обогатительный комбинат (далее по тексту – ЛГОК, Комбинат) является крупнейшим в России и СНГ предприятием, занимающимся добычей и обогащением железной руды. Кроме того, Комбинат имеет уникальную систему землепользования, которая связана с его расположением в нескольких городских округах Белгородской области, что на практике привело к возникновению несоответствий при расчете его кадастровой стоимости, о чем говорилось в п.2.2 данного диссертационного исследования. Также исключительность земельного комплекса ОАО «Лебединский ГОК» связана с наличием значительного числа участков различных категорий и видов 127 разрешенного использования, связанных единым производственным процессом на общей территории более 10 тыс. гектаров, что определяет необходимость учета, анализа и оценки всего комплекса земельно-имущественных отношений Комбината при расчете кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков. Лебединский ГОК входит в состав группы «Металлоинвест» - крупнейшего производителя железной руды и горячебрикетированного железа в Европе и СНГ. В 2014 году группа произвела 38,7 млн. тонн концентрата, 22,6 млн. тонн окатышей, 5,3 млн. тонн горячебрикетированного железа, 2,3 млн.т чугуна и 4,5 млн т 88 стали. Среднегодовая численность занятых на предприятии составляет 9000 человек. В основе производственного процесса Лебединского ГОКа положены запасы Лебединского железорудного месторождения в Белгородской обл., вблизи г. Губкин, на территории Курской магнитной аномалии. Оно было открыто в 1956 и эксплуатируется с 1959 (разработка богатых железных руд открытым способом). Основные административные и промышленные центры разработки - города Губкин и Старый Оскол. Запасы железной руды месторождения составляют более 4 млрд. тонн при содержании железа 44,6%. Лебединское железорудное месторождение является одним из самых уникальных в бассейне Курской магнитной аномалии. Благодаря своим огромным запасам и качеству руды (отсутствию вредных примесей), оно было дважды занесено в книгу рекордов Гиннеса. Лебединский карьер представляет собой огромную чашу на поверхности Земли. Он является одним из немногих антропогенных объектов, который хорошо виден из космоса ввиду его колоссальных размеров: более 5 км в длину, более 3 км в ширину и 300 метров в глубину. На рисунке 8 представлена схема размещения горнорудного производства Лебединского ГОКа: 88 Сайт группы компаний «Металлоинвест». - Режим доступа: http://www.metalloinvest.com/investors/operatingresults/ (дата обращения: 06.02.2015). 128 Обозначения: ЦО – цех обогащения; ФОК – фабрика окомкования; ЦГБЖ – цех горячебрикетированного железа Источник: составлено автором. Рисунок 8 - Схема размещения горнорудного производства ЛГОКа Таким образом, в соответствии с предложенной методикой, все участки, находящиеся на территории Лебединского горно-обогатительного комбината, можно разделить на следующие группы: Земельные участки карьера. Деятельность карьера обеспечивается соответствующим комплексом вспомогательных сооружений, расположенных на земельных участках карьера: железнодорожные пути и станции, технологические автодороги, дренажные подземные горные выработки и камеры, горизонтальные скважины (лучевые дренажи), системы карьерного водоотлива (насосные станции), вентиляторные установки местного проветривания, участковые подземные подстанции, магистральные пульповоды, погрузочно-складской комплекс. Земельные участки основной производственной площадки (фабричного комплекса). Основными производственными подразделениями фабричного комплекса являются – обогатительная фабрика по переработке железистых кварцитов и получения железорудного железорудные концентрата, окатыши, фабрика цеха окомкования, ЦГБЖ и на ЦГБЖ-2 которой по производятся производству горячебрикетированного железа. Земельные участки объектов размещения отходов. Объекты размещения отходов подразделяются на накопители отходов сухого складирования (отвалы, терриконы, склады некондиционных полезных ископаемых и др.) и гидротехнические 129 сооружения (хвостохранилища, шламоотстойники, гидроотвалы и др.). Для земельных участков Комбината, занятых размещением отходов, обязательно проведение рекультивационных работ в порядке, установленном законодательством. Земельные участки для размещения объектов инженерно-транспортной инфраструктуры. К ним относятся: участки, занятые железными и автомобильными дорогами, а также участки, на которых размещаются электроподстанции и высоковольтные линии электропередач. Все объекты инфраструктуры Лебединского ГОКа являются его собственностью и стоят у него на балансе. Однако за подключение к объектам центрального электроснабжения (ФСК) в 2007 г. плата составила около 20 000 000 рублей. Для подключения к центральному газоснабжению собственными силами был построен газопровод, который также стоит на балансе предприятия. За остальные подключения комбинат не платит. Земельные производственных участки объектов с санитарно-защитной технологическими зоны. Поскольку процессами, для являющимися источниками неблагоприятного воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается СЗЗ, она является самостоятельным элементом зонирования ЛГОКа. Ее размер, организация и благоустройство определяются в соответствии с требованиями действующих нормативных документов. Для целей определения кадастровой стоимости в таблице 12 был составлен Баланс территории Лебединского ГОКа с выделением основных групп видов использования земельных участков, связанных их функциональным назначением. Таблица 12 - Баланс территории Лебединского ГОКа В гектарах Основные виды использования земель Производственные объекты Места размещения отходов Наименование объекта Общая площадь Земли промышленности, в т.ч. Промплощадка ЦГБЖ Прочие производственные объекты Отвал рыхлой вскрыши Отвал скальной вскрыши Отвал сланцев Хвостовое хозяйство Гидроотвал Березовый Лог 9 975,19 420,99 93,44 519,28 722,95 17,21 599,30 2 251,15 700,07 130 Продолжение таблицы 12 Юж.Гидроотвал Карьер Расширение карьера Водохранилище Земли сельскохозяйственного назначения Земли поселений ВСЕГО Карьер СЗЗ 108,66 1 320,31 45,48 3 176,35 897,37 43,08 10 915,63 Источник: составлено автором. Примечание - для целей оценки земельный участок водохранилища исключен из баланса территории предприятия, так как в реальности ЛГОК не пользуется им в своей производственной деятельности. В соответствии с предложенной методикой, необходимо осуществить расчет рыночной стоимости всех земельных участков, входящих в земельно-имущественный комплекс горнодобывающего предприятия Лебединский ГОК в зависимости от их назначения. На первоначальном этапе следует осуществить расчет рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для размещения отходов. К таковым относятся: отвал рыхлой вскрыши, отвал скальной вскрыши, отвал сланцев, гидроотвалы и хвостохранилища. В результате анализа рынка земельных участков, предназначенных для промышленного производства в Старооскольском и Губкинском городских округах, был выявлен ряд сделок и предложений о продаже земельных участков, сопоставимых с оцениваемыми. Часть данных предложений предполагает собой проведение аукционов по продаже земельных участков Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа, однако их вид разрешенного использования отличен от вида разрешенного использования оцениваемых объектов (отвалы и хвостохранилища), кроме того, они имеют меньший размер и расположены в черте населенного пункта. Поэтому они не используются при расчете стоимости оцениваемых земельных участков. В качестве объектов аналогов были выбраны земельные участки, которые были проданы на аукционах Администрацией Губкинского городского округа (часть из них была куплена ЛГОКом). Рассматриваемые участки относятся к землям промышленности и иного специального назначения, и расположены по адресу: Белгородская область, Губкинский район, и имеют вид использования, связанный с размещением мест складирования отходов. 131 Перечень земельных участков, используемых в качестве объектов аналогов, с основными характеристиками приведен в таблице 13. Таблица 13 – Земельные участки, предназначенные для размещения мест складирования отходов, проданные на аукционах Дата проведения аукциона Площадь участка, кв.м. Кадастровый номер земельного участка 24285 31:03:0908001:1936 10595 31:03:0908001:1937 43400 31:03:0908001:1363 28512 31:03:0908001:1364 70009 31:03:0908001:1366 Губкинский район Губкинский р-н, в границах АОЗТ "Авангард" Губкинский р-н, в границах АОЗТ "Авангард" Губкинский район 36592 55455 1229380 59388 31:03:0908001:1367 31:03:0908001:1933 31:03:0908003:4 31:03:1404001:22 Губкинский район 54746 31:03:1404001:26 Губкинский район 170198 31:03:1404001:34 Губкинский район Губкинский район, в границах СПК "Сергеевский" Губкинский район 404333 31:03:1404001:33 55385 31:03:1403001:37 265197 31:03:0908001:1365 Губкинский р-н, в границах АОЗТ "Авангард" Губкинский р-н, в границах АОЗТ "Авангард" Губкинский район Губкинский р-н, северо-западный отвал сланцев Губкинский район, в границах ЗАО «Зори Авангарда», западнее существующего отвала скальной вскрыши 114798 49467 13286 78030 31:03:0908001:1938 31:03:0908001:1939 31:03:1005001:102 31:03:0908001:1918 9 366 000 43400 31:03:0908001:1363 4 884 670 28512 31:03:0908001:1364 3 209 026 70009 36592 31:03:0908001:1366 31:03:0908001:1367 7 879 513 4 118 430 55455 31:03:0908001:1933 6 241 461 Местоположение земельного участка Губкинский р-н, в границах бывшего АОЗТ "Авангард" Губкинский р-н, в границах бывшего АОЗТ "Авангард" Губкинский р-н, в границах ЗАО "Зори Авангарда", западнее существующего отвала скальной вскрыши Губкинский р-н, в границах ЗАО "Зори Авангарда", западнее существующего отвала скальной вскрыши Губкинский район 17.10.2013 24.12.2012 26.09.2013 Губкинский район, в границах ЗАО «Зори Авангарда», западнее существующего отвала скальной вскрыши Губкинский район Губкинский район Белгородская область, Губкинский район, в границах АОЗТ «Авангард» Цена продажи, руб. 302 199 676 Источник: составлено автором по материалам сайта Администрации Губкинского городского округа. - Режим доступа: http://www.gubkinadm.ru/ (дата обращения: 13.05.2014). Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения мест складирования отходов, представлен в таблице Б.1 приложения Б. 132 В связи с тем, что на этапе подбора аналогов были отобраны только те участки, которые по своим ценообразующим характеристикам максимально сходны с оцениваемыми, и, к тому же, были приобретены ЛГОКом на аукционах для расширения уже действующих отвалов, большинство производимых в расчетах корректировок равнялась 0. Единственным фактором, отличающим объекты аналоги от оцениваемых земель, является дата их продажи. Датами проведения аукционов являются 17 октября 2013 года, 26 сентября 2013 года и 24 декабря 2012 года. Размер корректировки на дату продажи был рассчитан на основе данных о ценах на недвижимость Белгородской области в 2000-2014 гг., представленных на сайте Территориального органа Федеральной государственной статистики по Белгородской области. Так, за 2013 год цены выросли на 0,5%, а за 2014 – на 2,2%. Соответственно, корректировка на дату продажи для объектов аналогов, проданных в 2012 году, составила 2,7%, а в 2013 году – 2,2%89. Таким образом, в результате произведенных расчетов стоимость 1 кв.м. земель промышленности, предоставляемых для размещения отвалов и хвостохранилищ, составила 116 рублей. На следующем этапе необходимо рассчитать стоимость земельных участков, занятых карьером и промышленными объектами. Для расчета стоимости земли, на которой размещаются промышленные объекты, в соответствии с предложенной в п.3.1 формулой, необходимо учесть время строительства и коммуникации. 1) Учет фактора продолжительности строительства В соответствии со сложившейся рыночной практикой, время, необходимое для строительства объектов типа горно-обогатительного комбината, составляет 4 года. Данная информация подтверждается также тем, что с момента начала разработки Лебединским ГОКом залежи железистых кварцитов (в 1973 году) и до момента завершения строительства I очереди комбината по переработке железистых кварцитов (конец 1976 года) прошло 4 года. По данным компании ОАО «Лебединский ГОК», эффективная ставка долгосрочных кредитов, сложившаяся у предприятия в последние годы, составила 7,57% в год. Таким образом, размер корректировки на длительность строительства будет рассчитываться следующим образом (8): 89 Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области. Режим доступа: http://belg.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/belg/ru/statistics/prices/ (дата обращения: 16.01.2015). 133 116 руб/кв.м. * ((1+0,0757)^4 – 1) = 39,3 рублей/кв.м. , 2) (8) Расчет стоимости подключения производственной площадки ГОК к независимым объектам электрообеспечения. ОАО «Лебединский горно-обогатительный комбинат» имеет в своем составе полный комплекс сооружений, позволяющих обеспечить комбинат электроэнергией, закупаемой на оптовом рынке. Однако, в соответствии с информацией, полученной от компании ОАО «ЛГОК», для передачи дополнительной электроэнергии ФСК заключила с ЛГОКом договор, а плата за дополнительное подключение к источнику электроснабжения (200 МВт) составила 20 000 000 рублей. С учетом уже фактически используемой подключенной мощности (400 Мвт), в расчете на 1 кв. метр занимаемой Лебединским ГОКом площади (в соответствии с таблицей 12, площадь, на которой расположены промышленные объекты и карьер, для функционирования которых требуется электроснабжение, составляет округленно 2 400 Га), стоимость подключения 1 кв.м. земельного участка ЛГОКа к внешним объектам электроснабжения составляет – 2,5 рубля (20 000 000 рублей * (400 МВт+ 200 МВт) / 200 МВт / 2 400 Га). Таким образом, стоимость земельного участка составит (9): 116 руб/кв.м. + 39,3 руб/кв.м. + 2,5 руб/кв.м. = 158 руб/кв.м. (округленно), 3) (9) Расчет стоимости подключения производственной площадки ГОК к независимым объектам железнодорожного сообщения. Стоимость подключения площадки ГОКа к железнодорожному сообщению не рассчитывалась, поскольку железнодорожные пути, ведущие к путям общего пользования, находятся у Комбината на праве собственности, также как и автомобильные дороги, примыкающие к дорогам общего пользования (следовательно, по ним уплачивается налог на имущество). 4) Расчет стоимости подключения производственной площадки ГОК к независимым объектам газоснабжения. Для подключения промышленной площадки в центральному газоснабжению был проложен внешний газопровод длиной 47,7 км и диаметром 1020 мм. Однако данный газопровод находится в собственности ЛГОКа, числится у него на балансе и входит в налогооблагаемую базу по налогу на имущество организаций как самостоятельный, отдельный от земельного участка объект налогообложения, поэтому стоимость 134 подключения производственной площадки к независимым объектам газоснабжения не увеличивает стоимость земли. 5) Также необходимо учесть затраты на управленческие и консультационные расходы, которые понесет собственник во время подготовки к строительству и подключения участков к коммуникациям. Как уже говорилось ранее, по сложившейся практике, эти затраты составляют в среднем 3%. Таким образом, стоимость земельных участков с учетом управленческих и консультационных затрат составит (10): 158 руб/кв.м. + 3% = 163 рублей/кв.м. , 6) (10) Учет фактора необходимости формирования санитарно-защитной зоны Лебединского ГОКа для использования объекта оценки в соответствии с его целевым назначением. предоставления Необходимость земельных формирования участков, СЗЗ находящихся ограничивает в границах возможность СЗЗ, другим землепользователям. Соответственно потенциал их рыночной стоимости фактически зарезервирован за Лебединским ГОКом. На рисунке 9 представлена схема границ санитарно-защитной зоны Комбината (выделена желтым). Как мы видим, в границах санитарно-защитной зоны расположены земельные участки, занятые Комбинатом и участвующие в его производственной деятельности. За эти земельные участки ГОКом платится земельный налог, следовательно, они не будут учитываться при расчете кадастровой стоимости земель, принадлежащих ОАО «Лебединский ГОК». Источник: по данным компании ОАО «Лебединский ГОК». Рисунок 9 - Схема границ санитарно-защитной зоны ОАО «Лебединский ГОК». 135 В результате, стоимость земельных участков, занятых карьером и промышленной площадкой Лебединского ГОКа, с необходимыми технологическими зонами, с учетом стоимости приобретения земель промышленного назначения, затрат времени на строительство объектов производственной инфраструктуры и их подключения к источникам электроснабжения и газоснабжения, составит 163 рубля за 1 кв. м. Также, как указано в Балансе территории ЛГОКа, Комбинату на праве собственности принадлежат также земли сельскохозяйственного назначения, которые попадают в границы санитарно-защитной зоны и были намеренно выкуплены предприятием для ее организации. По состоянию на дату оценки были найдены следующие предложения о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в районе расположения оцениваемых объектов, которые приведены в таблице 14. Таблица 14 – Предложения о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения Площадь, кв.м. 386144 709235 38718 550000 70093 27431 440000 Объект аналог 8 юговосточнее с. Кандауров о Губкинско го района 562918 Кадастровый номер 31:03:1909 001:12 31:03:1913 001:341 31:03:1905 001:10 31:03:1311 001:35 31:03:0811 001:19 31:03:0811 001:18 31:03:0811 001:1 31:03:0811 001:3 Местоположен ие Вид разрешенного использования Дата проведения аукциона Цена продажи, руб. Удельная цена продажи, руб./кв.м. Объект аналог 1 Объект аналог 2 Объект аналог 3 Объект аналог 4 Объект аналог 5 Объект аналог 6 Объект аналог 7 в границах АОЗТ им. Тимирязев а Губкинско го р-на в границах АОЗТ им. Тимирязев а Губкинско го р-на с. Копцево Губкински й р-н УПХ "Бабровск ое" Губкинско го р-на УПХ "Бабровск ое" Губкинско го р-на УПХ "Бабровск ое" Губкинско го р-на Губкински й р-н Для сельскохозяйственного производства Для ведения крестьянского хозяйства 23.01.12 15.11.13 29.11.13 03.11.11 03.11.11 03.11.11 29.04.11 29.04.11 717 649 1 312 085 71 627 1 022 175 130 268 50 981 814 000 1 041 398 1,86 1,85 1,85 1,86 1,86 1,86 1,85 1,85 Источник: составлено автором по материалам сайта Администрации Губкинского городского округа. - Режим доступа: http://www.gubkinadm.ru/ (дата обращения: 13.05.2014). При расчете рыночной стоимости оцениваемых земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо скорректировать цены объектованалогов. 136 Корректировка на цену предложения/продажи. В связи с тем, что представленные цены являются результатом совершения сделок с земельными участками, корректировка на торг составит 0%. Корректировка на передаваемые имущественные права. Оцениваемые земельные участки сельскохозяйственного назначения находятся у ОАО «Лебединский ГОК» на праве собственности. Объекты аналоги также находятся у продавцов в собственности. Соответственно корректировка на имущественные права составит 0%. Кроме того, в соответствии с п. 10 ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», при применении методов массовой оценки виды прав на оцениваемые объекты не учитываются. Корректировка на условия финансирования. Анализ предложений по продаже объектов-аналогов на предмет условий финансирования предполагаемой сделки показал, что предусматриваются рыночные условия финансирования. В связи с этим корректировка на условия финансирования составит 0%. Корректировка на условия продажи. Анализ предложений по продаже объектов-аналогов показал, что данные условия являются рыночными. Продавцы не находятся под давлением и являются финансово устойчивыми. На основании этого корректировка на условия продажи составит 0%. Корректировка на время продажи. Датами проведения аукционов являются 23.01.12, 15.11.13, 29.11.13, 03.11.11 и 29.04.11. Размер корректировки на дату продажи был рассчитан на основе данных о ценах на недвижимость Белгородской области в 2000-2014 гг., представленных на сайте Территориального органа Федеральной государственной статистики по Белгородской области. Так, за 2012 год цены выросли на 17,6%, за 2013 на 0,5%, а за 2014 – на 2,2%. Соответственно, корректировка на дату продажи для объектов аналогов, проданных 03.11.11 и 23.01.12, составила 20,3%, 15.11.13 и 29.11.13 – 2,2%, 29.04.11 – 14,4%90. Корректировка на вид разрешенного использования. Оцениваемые объекты имеют вид разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственной деятельности/производства. Объекты сельскохозяйственного использования 90 аналоги и имеют ведения вид использования для крестьянского хозяйства, что Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области. Режим доступа: http://belg.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/belg/ru/statistics/prices/ (дата обращения: 16.01.2015). 137 предполагает собой возможность ведения идентичных видов деятельности, что, соответственно, приводит к получению равновеликих доходов, поэтому корректировка на вид разрешенного использования составит 0%. Корректировка на площадь. Показатели площади объектов-аналогов варьируются в пределах интервала 2,7-70 Га. Стоимость 1 кв. м земли, как правило, увеличивается по мере уменьшения площади земельного участка. Однако при продаже больших массивов земли (площадью более 1 Га), данная закономерность слабеет и затем перестает действовать, соответственно уменьшение удельного показателя стоимости не происходит. На основании вышеизложенного корректировка на площадь земельных участков составила 0%. Корректировка сельскохозяйственного на местоположение. назначения находятся в Оцениваемые границах объекты Староосколького и Губкинского городских округов, объекты аналоги – в Губкинском. В отношении земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, при одинаковой удаленности от центра города местоположение не влияет на их стоимость в случае наличия одинаковых показателей плодородия земель в рассматриваемых районах. В соответствии с данными Справочника агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации, Губкинский и Староосколький районы находятся в одинаковой агроклиматической подзоне – 1.91 Таким образом, на рассматриваемых земельных участках возможно ведение сельскохозяйственной деятельности на равных условиях, поэтому корректировка на местоположение составит 0%. Корректировка на подъездные пути. К каждому из земельных участковобъектов аналогов, как и к оцениваемому участку, подходит удобная подъездная дорога. Подъехать к ним на автомобиле не составляет никакого труда, поэтому корректировка на подъездные пути составит 0%. Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки, как и объекты аналоги не имеют коммуникаций, все объекты инженерной инфраструктуры находятся за границами земельных участков, в непосредственной близости. Поэтому корректировка на наличие коммуникаций составит 0%. 91 Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Учебнопрактическое пособие / Под ред. С.И. Носова. – М.: Маросейка, 2010. – С.14. 138 Корректировка на форму земельного участка. Оцениваемые земельные участки имеют ровный рельеф и стандартную форму для наиболее эффективного использования. Подобранные аналоги также имеют ровный рельеф, и не имеют ярко выраженных особенностей формы, которые могли бы повлиять на стоимость. В связи с этим корректировка на форму земельного участка составит 0%. Для получения итогового результата применяется взвешивание. В связи с тем, что объекты аналоги имеют сходные ценовые характеристики, а стоимость каждого из них корректировалась одинаково, каждому из них был присвоен одинаковый вес. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка с учетом всех внесенных корректировок представлен в таблице В.1 приложения В. В результате произведенных расчетов итоговая стоимость земли сельскохозяйственного назначения составила 2,12 руб/кв.м. Таким образом, как представлено на рисунке 10, в зависимости от стадии градостроительного освоения и вида использования кадастровая стоимость земельных участков Лебединского ГОКа распределяется следующим образом. Источник: составлено автором. Рисунок 10 – Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в земельноимущественный комплекс ОАО «Лебединский ГОК» 139 Апробация разработанной автором методики кадастровой оценки земельных участков недропользования позволяет сделать следующие существенные выводы. 1. Применение метода затрат на освоение в дополнение к методу сравнения продаж обеспечивает рост базовой стоимости с 116 до 163 рублей/кв.м. На сегодняшний день в практике кадастровой оценки не учитываются затраты на организацию санитарно-защитной зоны, расходы на подключение земельных участков к объектам инфраструктуры, а также время, необходимое для освоения земельного участка. Как показали расчеты, данные затраты значительно увеличивают итоговую стоимость. Таким образом, при проведении кадастровой оценки в соответствии с действующей методикой, в качестве объектов аналогов будут использованы данные сделок по продаже земельных участков, средний удельный показатель в которых составил 116 рублей за 1 кв.м. Осуществление расчетов кадастровой стоимости земельных участков недропользования в соответствии с предложенной автором методикой увеличит полученную стоимость на 40%, что обеспечит пропорциональный рост доходов бюджетов. 2. В соответствии с результатами проведения государственной кадастровой оценки Белгородской области, удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков 4 группы земель промышленного назначения, действующий в период с 2011 по 2015 годы, составил 2,92 – 505,45 руб./кв.м., удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков 13 группы земель населенных пунктов составил 5,55 – 2 215,40 руб./кв.м. Применение разработанной автором внекатегорийной методики позволяет устранить противоречивые результаты, связанные с расхождениями в действующих методиках, и получить справедливый и обоснованный показатель кадастровой стоимости земельных участков недропользования, учитывающий их функциональное назначение, независимо от категории, в которой они расположены, что ставит предприятия добывающей отрасли в равные конкурентные условия в сфере налогообложения. Кроме того, применительно к расчету стоимости всех земельных участков, формирующих единый земельно-имущественный комплекс ОАО «Лебединский ГОК», возможно также применение метода остатка в рамках доходного подхода. Недостатки применения доходного подхода были подробно описаны выше, однако для 140 подтверждения высказанной позиции и ее доказательства, произведем подробный расчет кадастровой стоимости земельных участков недропользования методом остатка. Определение рыночной стоимости земли методом остатка предполагает выполнение следующих этапов: 1) Определение рыночной стоимости компании; 2) Определение рыночной стоимости основных средств, запасов, незавершенного строительства, НДС и дебиторской задолженности; 3) Определение рыночной стоимости лицензии на месторождение; 4) Определение рыночной стоимости земельных участков (п.1-п.2-п.3), включая корректировку на виды прав. 1) Определение рыночной стоимости компании. Для целей определения кадастровой стоимости комплекса земельных участков Лебединского ГОКа был произведен расчет рыночной стоимости компании ОАО «Лебединский горно-обогатительный комбинат», которая составила 80 957 054 000 рублей (округленно 81 млрд. рублей). Определение 2) рыночной стоимости основных средств, запасов, незавершенного строительства, НДС и дебиторской задолженности (метод чистых активов). В рамках расчета рыночной стоимости компании ОАО «Лебединский ГОК» в таблице 15 была рассчитана рыночная стоимость вышеуказанных позиций. Она составила: Таблица 15 – Рыночная стоимость основных средств, незавершенного строительства, запасов, НДС и дебиторской задолженности Наименование Основные средства Незавершенное строительство Запасы Налог на добавленную стоимость Дебиторская задолженность Итого В тысячах рублей Стоимость 60 117 393 3 654 141 1 927 911 286 845 4 876 791 70 863 081 Источник: расчеты автора. В итоге стоимость прав на землю и недра у Лебединского ГОКа составила (11): 80 957 054 000 – 70 863 081 000 = 10 093 973 000 рублей , (11) 141 3) Определение рыночной стоимости лицензии на месторождение. В результате анализа рынка была найдена информация о продаже лицензий на 20 лет на три месторождения, расположенных в Белгородской области. Более подробная информация по продаже лицензий на разработку месторождений представлена в таблице 16. Таблица 16 – Информация о продаже лицензий в Белгородской области Мест орож дение Прио сколь кое Черн янско е Черн янско е Запасы подробно Запасы богатых руд С1+С2 45,17 млн.т. Запасы железистых кварцитов В+С1+С2 - 2109,6 млн.т., в т.ч. В+С1 - 1522,6 млн.т. Запасы богатых руд А+В+С1 170,253 млн.т., С2 - 5966 млн.т., забалансовые запасы С1 - 448,8 млн.т., С2 - 28,54 млн.т.. Запасы железистых кварцитов А+В+С1 - 1737,5 млн.т., забалансовые С1 448,8 млн.т., С2 - 1162,7 млн.т. Запасы богатых руд В+С1 199,6 млн.т. Запасы железистых кварцитов В+С1 2093,4 млн.т. Запасы общие, млн.т. Цена сделки 2154,77 630 000 000 9962,59 2 254 000 000 2293 750 000 000 Цена за 1 т. Примечан ие Кредит ная ставка Цена за 1 т. с учетом времени на освоение 0,2924 До начала промышле нной добычи 10 лет 7,57% 0,6066 0,2262 До начала промышле нной добычи 13,5 лет 7,57% 0,6058 0,3271 До начала промышле нной добычи 10 лет 7,57% 0,6786 Источник: составлено автором по данным Бюллетеня «Недропользование в России». – Режим доступа: http://www.geoinform.ru/ (дата обращения: 08.05.2014). Как показано в таблице 16, стоимость 20-летней лицензии на добычу полезных ископаемых в расчете на 1 тонну железной руды составляет 0,2262-0,3271 руб. Однако ввиду того, что оцениваемое месторождение Лебединского ГОКа уже вышло на промышленную добычу, а аналоги - нет, необходимо проиндексировать данную стоимость. Как уже указывалось ранее, ставка капитализации для земельных участков для разработки месторождений составляет 7,57% в год. Также необходимо учесть время (10 лет в 1 и 3 случаях и 13,5 лет во 2) для выхода на проектную мощность. Было принято решение отказаться от конкурсов по Чернянскому месторождению (аналог 2 и 3), поскольку данные конкурсы не состоялись из-за отсутствия претендентов. 142 Реальная сделка была совершена (по средней стоимости) только по продаже лицензии на Приоскольское месторождение (Покупатель Магнитогорский - металлургический комбинат). Поэтому для расчета была использована приведенная стоимость данной лицензии на добычу железной руды. Она составила с учетом требования при проведении аукциона 10-летнего срока выхода на промышленную добычу в расчете на 1 тонну железной руды 0.6066 рубля (будущая стоимость составит 0.2924 рублей с учетом ставки капитализации 7,57% годовых за 10 лет). Таким образом, для расчета стоимости лицензии на разрабатываемые Лебединским ГОК участки Лебединского и Стойло-Лебединского месторождения использовались данные о продаже лицензии на Приоскольское месторождение железной руды. С учетом того, что запасы Лебединского и Стойло-Лебединского месторождений составляют 8 036 млн.т. (по данным ИАЦ Минерал), стоимость лицензии на данное месторождение составит (12): 8 036 000 000 рублей * 0,6066 = 4 874 638 000 рублей (округленно) , (12) 4) Определение рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельных участков, принадлежащих ОАО «Лебединский ГОК», рассчитана в таблице 17. Таблица 17 – Расчет рыночной стоимости земельных участков ОАО «Лебединский ГОК» В рублях Наименование Рыночная стоимость компании Рыночная стоимость основных средств, запасов, незавершенного строительства, НДС и дебиторской задолженности Рыночная стоимость лицензии на добычу. Рыночная стоимость земельных участков Сумма 80 952 565 000 -70 863 081 000 -4 874 638 000 5 214 846 000 Источник: расчеты автора. На основе данных, полученных в рамках метода остатка доходного подхода, стоимость земельных участков составляет 5,21 млрд.рублей, однако данная сумма не исключает расходы по будущей рекультивации земель отвалов и хвостохранилищ, а также ограниченный срок службы ряда из них. 143 Стоимость затрат на рекультивацию по состоянию на 01.01.09, в соответствии с Федеральными нормативами и Сборниками сметных цен, составляет 10 201 233 580 рублей. Ввиду того, что рекультивацию хвостохранилища будет необходимо производить в 2016 году (ее стоимость составляет 5 716 771 298 рублей), а рекультивацию отвалов в 2015 году (стоимость составляет 4 484 462 282 рубля), необходимо произвести дисконтирование данных стоимостей (13): , (13) Таким образом, общая стоимость земельных участков, права на которые закреплены за ОАО «Лебединский ГОК» составляют с учетом затрат на будущую рекультивацию (14): 5 214 846 000 рублей – 2 938 012 396 рублей = 2 276 834 000 рублей (округленно) , (14) Данную величину необходимо распределить между участками различного вида использования, а именно в соответствии с балансом территории ЛГОКа: Земельные участки промышленной площадки и карьера; Земельные участки отвалов и хвостохранилищ, подлежащие рекультивации; Прочие участки отвалов, хвостохранилищ и гидроотвалов; Земли сельскохозяйственного назначения. Учитывая то, что стоимость земель сельскохозяйственного назначения и земель, занятых размещением отходов, была рассчитана на основе реальных данных о сделках и предложениях, исходные данные для определения рыночной стоимости земельных участков, занятых размещением карьера и промышленных объектов ОАО «Лебединский ГОК», определены в размере, полученном в рамках расчетов методом сравнения продаж. В рамках сравнительного подхода была определена рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения, предполагаемая в будущем для использования в производственной деятельности ЛГОКа, а именно: 2,12 руб/кв.м. Соответственно стоимость земельных участков сельхоз назначения ЛГОКа составляет (15): 2,12 руб/кв.м. * 897,37 Га * 10000 = 19 024 244 рублей , (15) 144 Если принять допущение о том, что рекультивированные земли отвалов не имеют принципиального различия с обычными землями, то расчет стоимости земли, отведенной под производственные объекты, карьер, отвалы и хвостохранилище, выглядит следующим образом (16): 2 276 834 000 рублей – 19 024 244 рублей = 2 257 809 756 рублей , (16) Общая площадь всех этих земельных участков составит (17): 1033,71 га + 1365,79 га + 4399,34 га = 6 798,84 га , (17) Соответственно, средняя стоимость 1 кв.м. составит (18): 2 257 809 756 рублей / 6 798,84 га = 33 рубля , (18) Однако данная средняя величина не учитывает принципиальные различия между видами использования различных земельных участков. Прежде всего, необходимо из общей полученной промежуточной величины стоимости общей промышленной площадки (за исключением земель сельскохозяйственного назначения и водохранилища) выделить стоимость земель отвалов и хвостохранилищ, а также отдельно учесть ограниченный срок остаточной жизни тех из них, которые подлежат рекультивации в ближайшее время. Этого требует, в том числе подход, сформулированный в работе В. Кляйбера. Стоимость земельных участков отвалов и хвостохранилищ, подлежащих рекультивации, рассчитывается следующим образом: 1) Рассчитывается стоимость 1 кв.м. земли, предназначенной для размещения отвалов или хвостохранилищ. В соответствии с расчетом, приведенным выше, данная стоимость составила 116 руб/кв.м. 2) Рассчитывается годовая доходность земли. При ставке капитализации в 7,57% годовых, годовая доходность составит 6,7 рублей/кв.м. 3) Ввиду того, что спустя 7 лет складирования необходимо будет произвести рекультивацию, будущая сумма накопленного дохода (6,7 рублей ежегодно) при ставке дисконтирования 17,95% (ставка дисконтирования для инвестированного капитала ОАО «Лебединский ГОК») по формуле стоимости единичного аннуитета составит 25,57 рублей за кв.м., а для предполагаемого срока складирования равном восьми годам – 27,36 рублей за кв.м. Округленно стоимость данных земельных участков принимается за 26 руб. за м2. Общая площадь рекультивируемых земель составляет (19): 145 552,63 га + 670,28 га +1378,9 га = 2601,81 га , (19) При стоимости земли 26 рублей/кв.м. общая стоимость рекультивированных земель составит (20): 2601,81 га * 26 руб/кв.м. = 676 470 600 рублей , (20) Стоимость остальных земельных участков под размещение хвостохранилищ и отвалов составляет 116 рублей в расчете на 1 кв.м., что с учетом их площади в размере 1 797,53 га составит (21): 116 руб/кв.м. * 1 797,53 га = 2 085 134 800 рублей , В результате стоимость земельных участков, (21) занятых остальными производственными объектами, рассчитанная методом остатка, составляет 0 рублей. Даже если всю стоимость земельных участков (за исключением стоимости сельскохозяйственных производственными земель) объектами перенести (включая на стоимость карьер), а земель, занимаемых стоимость отвалов и хвостохранилища принять за 0, то стоимость земли составит 94 рубля за кв.м (2 257 809 756 рублей / 2 399,5 га), что меньше результата, полученного сравнительным подходом (163 рубля/кв.м.). Метод остатка часто дает погрешность, особенно учитывая ту финансовую ситуацию, в которой оказался Лебединский ГОК в кризис. Поэтому доходный подход был приведен лишь справочно, с целью проверки результатов (что они не являются заниженными), а также с целью продемонстрировать, насколько противоречивые результаты можно получить при использовании доходного подхода при кадастровой оценке комплекса земельных участков добывающего предприятия. Выводы В результате проведенного анализа российской и зарубежной теории и практики расчета кадастровой стоимости земель, занятых месторождениями полезных ископаемых, автором был сделан вывод о необходимости выделения земель недропользования в качестве отдельной внекатегорийной группы земельных участков. В состав данной группы необходимо включать все участки, непосредственно связанные с добычей и обработкой полезных ископаемых, а именно: земельные участки, содержащие в своих недрах месторождения полезных ископаемых, земельные участки, 146 занятые размещением производственной площадки вместе с иными производственными объектами, используемыми в процессе осуществления работ добывающим предприятием, а также земельные участки, предназначенные для складирования производственных отходов. Таким образом, при расчете кадастровой стоимости земель, принадлежащих промышленному предприятию добывающей отрасли, все земельные участки, входящие в его производственно-имущественный комплекс и связанные единым технологическим процессом, необходимо рассматривать в комплексе. Расчет кадастровой стоимости земельных участков недропользования предлагается осуществлять методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода в совокупности с методом затрат на освоение в рамках затратного подхода. Применение методов сравнительного подхода в чистом виде невозможно ввиду отсутствия на рынке земельных участков, которые могут быть использованы в качестве объектов аналогов, поскольку каждый земельный участок, содержащий в себе месторождение полезных ископаемых, является уникальным, и внесение обоснованных корректировок в данном случае представляется достаточно сложным. По мнению автора, применение методов доходного подхода также нецелесообразно, поскольку, с учетом особенностей деятельности добывающего предприятия, которая сопряжена с большими рисками и зависит от политической и экономической ситуации, прогнозирование финансовых результатов может давать большую погрешность, и, следовательно, не может быть использовано для расчета кадастровой стоимости земли. Предложенная в диссертационном исследовании методика расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования позволяет устранить противоречия, вызванные несовершенством действующих методик расчета кадастровой стоимости таких участков. стоимости Применение предоставляет принадлежащих предлагаемого возможность добывающим компаниям способа определения кадастровой получить справедливую стоимость земельных участков на еще этапе государственной кадастровой оценки, что, вероятно, приведет к снижению количества оспариваний ее результатов. Это существенно снизит транзакционные издержки и повысит доверие между государством и бизнесом. 147 ЗАКЛЮЧЕНИЕ Обобщение и систематизация проведенных по вопросу определения кадастровой стоимости земель недропользования исследований показали, что основным фактором, влияющим на недостоверность и необоснованность результатов кадастровой оценки, является отсутствие научно обоснованного информационно-методического обеспечения кадастровой оценки, а также противоречия, имеющиеся на сегодняшний день в законодательных актах Российской Федерации. Расчет стоимости земельных участков недропользования в зависимости от их нахождения в границах населенного пункта или за его пределами является методически неверным, также как и приравнивание стоимости земель, содержащих в себе месторождения полезных ископаемых, к стоимости пограничных земельных участков или к минимальной стоимости земель промышленного назначения в рассматриваемом населенном пункте. Данные земельные участки обладают уникальными, присущими только им, характеристиками, связанными с возможностью осуществления в их границах добычи полезных ископаемых. Эту особенность необходимо учитывать и при определении их кадастровой стоимости. Кроме того, учитывая тот факт, что разработка месторождения полезных ископаемых невозможна без организации сопутствующих производств, все земельные участки, связанные единым производственно-технологическим комплексом работ по разработке месторождений совокупности. Как полезных правило, ископаемых, должны земельно-имущественный рассматриваться комплекс в добывающего предприятия представлен земельными участками различного вида использования, и главная цель предприятия – получение прибыли в результате добычи и переработки полезных ископаемых, будет достижима только при использовании всех земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений в комплексе. Разграничение земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, и земельных участков, используемых в производственной деятельности добывающего предприятия, не позволит получить справедливый размер кадастровой стоимости таких участков. Кроме того, различные формулировки объектов оценки в действующих Методиках кадастровой оценки, а также отсутствие толкования данных формулировок в нормативно-правовых актах приводят к тому, что при проведении кадастровых работ 148 оценщики не только используют некорректную методологию расчета стоимости, но и не до конца осознают, что представляет собой оцениваемый ими объект. Для устранения возникших противоречий, недопонимания и несправедливого обложения собственников и арендаторов земельных участков недропользования земельным налогом или арендной платой, земельные участки недропользования необходимо выделить в отдельную внекатегорийную группу земель. В состав земель данной группы необходимо включать все земельные участки, которые связаны единым технологическим процессом добычи полезных ископаемых и тем самым входят в единый земельно-имущественный комплекс добывающего предприятия. На сегодняшний день в нашей стране недостаточно развита заслуживающая внимания практика определения рыночной стоимости земельных участков недропользования, что связано с очень быстрым развитием законодательства в сфере недропользования, а также с недавно проведенной приватизацией государственного имущества. Кроме того, сложность оценки участков, содержащих в себе запасы полезных ископаемых, связана с уникальностью каждого земельного участка, входящего в сегмент земель недропользования, которому присущи высокие риски и значительные затраты. В большинстве случаев расчет кадастровой стоимости рассматриваемой группы участков осуществляется путем приравнивания стоимости земель, содержащих в себе полезные ископаемые, к землям сельскохозяйственного назначения. В качестве обоснования этой точки зрения оценщики утверждают, что наличие полезных ископаемых в недрах земельного участка не дает права его собственнику осуществлять добычу этих полезных ископаемых без получения соответствующей лицензии, а, соответственно, его стоимость не превышает стоимость обычных сельскохозяйственных земель. Однако в данном случае оценщиками не учитываются следующие моменты. Во-первых, правообладатель земельного участка имеет право осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не стоящих на государственном балансе, в границах своего земельного участка (с определенными ограничениями, накладываемыми законодательством). Соответственно, рыночная стоимость такого земельного участка существенно увеличивается, поскольку растет потенциальный доход, который может приносить этот земельный участок. Во-вторых, оценщиками не учитывается, что сам факт наличия полезных ископаемых уже увеличивает стоимость 149 земельного участка, поскольку увеличивается возможный потенциал его использования. Это подтверждается и зарубежными исследованиями. В странах Европы, например, рыночная стоимость земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, может в 5 раз превышать рыночную стоимость аналогичных земельных участков, не обладающих запасами полезных ископаемых. Европейский опыт определения стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, на основе закономерностей, учитывающих огромное количество факторов, влияющих на их стоимость, является, безусловно, передовым и наиболее совершенным в вопросе расчета стоимости земельных участков с месторождениями. Однако в практике российской кадастровой оценки его применение, к сожалению, невозможно. В России просто отсутствует системная информация о размере рыночной арендной платы за земельные участки, содержащие в себе полезные ископаемые, а также за складирование отходов. На сегодняшний день, в соответствии с принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для ведения работ, связанных с разработкой недр, составляет 2% от кадастровой стоимости. Но, как было показано в диссертационном исследовании, кадастровая стоимость таких участков не обоснована реальными рыночными сделками. Следовательно, и экономическое обоснование арендной платы за использование таких земельных участков должным образом не соответствует предъявляемым требованиям. Таким образом, ввиду отсутствия релевантных рыночных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка с месторождением, применение европейского опыта, учитывающего объем и качество полезных ископаемых, нереально. Поэтому непосредственно при определении занятых кадастровой месторождением стоимости полезных земельных ископаемых, участков, предлагается использование не информации о запасах полезных ископаемых, а только факт наличия этих полезных ископаемых. Неиспользование данных о запасах компенсируется уплачиваемым недропользователем налогом на добычу полезных ископаемых, который рассчитывается в зависимости от типа и количества добытого полезного ископаемого. В рамках диссертационного исследования автором была предложена методика расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования методом 150 освоения затрат в совокупности с методом сравнения продаж. В связи с тем, что под кадастровую оценку попадают все действующие предприятия недропользователи, в основу расчета предлагается положить стадии освоения земельного участка, содержащего в себе полезные ископаемые, а также рассмотрение всех участков, на территории которых располагается добывающее предприятие, в совокупности. Комплексный подход к определению кадастровой стоимости всей совокупности земельных участков, обеспечивающих деятельность добывающего предприятия, приведет к получению более достоверных, обоснованных и объективных результатов кадастровой оценки. Одновременно применение предложенной автором методики позволяет повысить уровень справедливости налогообложения добывающих предприятий и обеспечить финансовую устойчивость доходов консолидированного бюджета. 151 СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации НК РФ – Налоговый Кодекс Российской Федерации ГК РФ – Гражданский Кодекс Российской Федерации ФЗ – Федеральный закон ФСО - федеральный стандарт оценки ГКО – государственная кадастровая оценка ГКОЗ – государственная кадастровая оценка земель ГКН – государственный кадастр недвижимости УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости ВРИ - вид разрешенного использования ПЗЗ - правила землепользования и застройки СЗЗ - санитарно-защитная зона СанПин - санитарные правила и нормативы СНиП – строительные нормы и правила НДПИ – налог на добычу полезных ископаемых МАНО – международная ассоциация налоговых оценщиков RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors 152 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Нормативно-правовые акты Российской Федерации 1. Конституция Российской Федерации [принята всенародным голосованием 12.12.1993: с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 08.08.2014). 2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос.Думой 22.12.2004 г. №190-ФЗ: по состоянию на 10 июня 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 20.08.2014). 3. Гражданский Кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ: по состоянию на 18 февраля 2015 г.]. Ч. 2 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 05.03.2015). 4. Земельный Кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос.Думой 28.09.2001 г. №136-ФЗ: по состоянию на 30 марта 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.04.2015). 5. Налоговый кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 05.08. 2000 г. № 117-ФЗ: по состоянию на 20 мая 2014 г.]. Ч. 2 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.06.2014). 6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 16.07.1998 г. №135-ФЗ: по состоянию на 05 февраля 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 10.02.2015). 7. О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 21.07.2014 г. №225-ФЗ: по состоянию на 13 сентября 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: 153 Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.11.2014). 8. О государственном кадастре недвижимости: [федер. закон: принят Гос. Думой 04.07.2007 г. №221-ФЗ: по состоянию на 10 мая 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 22.06.2014). 9. О государственной кадастровой оценке земель: [пост. Прав. Российской Федерации от 25.08.2000 г. №945] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.01.2014). 10. 19 августа О недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г. №2395-1 по состоянию на 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 09.09.2014). 11. О плате за землю: [федер. закон: принят 10.11.1991 г №1738-1: по состоянию на 30 марта 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 30.07.2014). 12. О соглашениях о разделе продукции: [федер. закон: принят Гос. Думой 06.12.2005 г. №225-ФЗ: по состоянию на 16 июня 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 19.07.2014). 13. земельных Об основных принципах определения арендной платы при аренде участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации: [утв: пост. Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.08.2014). 14. Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое 154 имущество и сделок с ним: [утв: расп. Правительства РФ от 01.12.2012 г. №2236-р] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 05.05.2014). 15. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 256] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.02.2014). 16. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 255] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.02.2014). 17. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 254] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.03.2014). 18. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. № 508] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.12.2013). 19. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 г. № 611] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.11.2014). 20. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков: [утв: пр. Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. №540] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 20.12.2014). 155 Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель 21. промышленности и иного специального назначения: [метод.: утв.пр. Росземкадастра от 20.03.2003 г. № П49] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.09.2013). Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной 22. стоимости земельных участков: [методич.реком.: утв. расп. Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 г. N 568-р] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 25.01.2014). Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой 23. оценке земель населенных пунктов: [мет.указ: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 г. № 39] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 29.10.2013). Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой 24. оценке земель сельскохозяйственного назначения: [метод.указ.: утв пр. Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г. №445] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 05.11.2013). 25. Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка: [мет.указ: утв пр. Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. №222] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 26.11.2014). 26. Об утверждении Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям: [мет. рекоменд.: утв. пр. Федеральной службы по тарифам РФ от 11.09.2012 № 209-э/1] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.10.2014). 156 27. Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»:[утв. пр. Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 г. №263] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.04.2013). 28. Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке: [утв: пр. Минэкономразвития РФ от 01.11.2013 г. №648] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 19.02.2014). 29. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: [правила: утв. пост. Прав. Российской Федерации от 08.04.2000 г. №316] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 14.02.2014). 30. Об утверждении свода правил СНИП II-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий»: [стр. нормы и пр.: утв. пр. Минрегиона России от 27.12 2010 г. №790] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 30.08.2014). 31. Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости: [утв: пр. Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 г. №382] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 10.12.2013). 32. О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»: [сан. нормы и правила: утв. пост. Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 г. №74] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 09.09.2014). 157 33. СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II" [строит. нормы и правила: утв. пост. Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 г. №51-90] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.08.2014). 34. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: [федер. закон: принят Гос. Думой 23.12.2009 г. №384-ФЗ: по состоянию на 16 января 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.06.2014). Книги, монографии, диссертации 35. Безруков, В.Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: монография / В.Б.Безруков, М.Н.Дмитриев, А.В. Пылаева // Нижнегор. гос. архитектур. строит. университет. - Н. - Новгород: ННГАСУ, 2011. - 155 с. 36. Вальтух, К.К. Природные ресурсы антропосферы: воспроизводство, стоимость, рента / К.К. Вальтух. - М.: "Янус-К", 2002. - 396 с. 37. Волович, Н.В. Система кадастровой оценки земель промышленности / Н.В. Волович. - Томск: Изд-во Томского университета, 2001. – 256 с. 38. Володомонов, Н.В. Горная рента и принципы оценки месторождений / Н.В. Володомонов. - Москва: Металлургиздат, 1959. - 80 с. 39. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие для вузов / С.В. Грибовский. – СПб.: Питер, 2001. – 334 с. 40. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / С.В. Грибовский. – М.: Маросейка, 2009. – 432 с. 41. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с. 42. Дамодаран, А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов / А. Дамодоран; Пер. с англ. Д. Липинского, И. Розмаинского, А. Скоробогатова; Под ред. М. Чекулаева, О. Осадчей. - 2-е изд. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. – 1342 с. 43. Джордж, Г. Прогресс и бедность / Г. Джордж; Пер. с англ. С.Д. Николаева. – СПб.: Изд-во М.И. Ледерле, 1896. – 394 с. 158 44. Коростелев, С.П. Кадастровая оценка недвижимости: учебное пособие / С.П. Коростелев. – М.: Изд-во Маросейка, 2010. – 366 с. 45. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие для студ. обуч. по спец. "Финансы и кредит" / Е.Н. Иванова; Под ред. М.А.Федотовой. - 2-е изд., стер. — М.: КНОРУС, 2008. - 344с. 46. Кларк, Дж.Б. Распределение богатства / Дж.Б. Кларк. - М.: Гелиос АРВ, 2000. – 368 с. 47. Кляйбер, В. Оценка стоимости земельных участков / В. Кляйбер, Х. Дитерих. - Томск: Издательство «Курсив», 2004 – 240 с. 48. Коростелев, С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью / С.П. Коростелев. – М.: Изд-во Маросейка, 2009. – 416 с. 49. Маркс, К.Г. Капитал. Том третий / К.Г. Маркс. – М.: Издательство АСТ, 2001. – 1039 с. 50. Маршалл, А. Основы экономической науки / А. Маршалл; Под ред. П.Н. Клюкина. – М.: Эксмо, 2008. – 832 с. 51. Милль, Дж.С. Основы политической экономии. Т. 2 / Дж.С. Милль; Пер. с англ., Под общ. ред. А.Г. Милейковского. - М.: Прогресс, 1980. – 480 с. 52. Мирзоян, Н.В. Оценка стоимости недвижимости. / Н.В. Мирзоян. – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. – 199 с. 53. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; Под ред. М.А. Федотовой. - 4-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2012. - 264 с. 54. Петров, В.И. Оценка стоимости земли: учебное пособие для студ., обуч. по профилю «Финансы и кредит» по напр. «Экономика» / В.И. Петров. – М.: Финуниверситет, 2012. – 168 с. 55. Петти, В. Трактат о налогах и сборах. Антология экономической классики: В 2 т. Т. 1/ В. Петти; сост. И.А. Столяров. - М.: Эконов, 1993. – 477 с. 56. Рикардо, Д. Начала политической экономии. Антология экономической классики: В 2 т. Т. 1 / Д. Рикардо; сост. И.А. Столяров. - М.: Эконов, 1993. – 477 с. 57. Самуэльсон, П.Э. Экономика: учебное пособие / П.Э. Самуэльсон, В.Д. Норхаус; Пер. с англ. - 16-е изд. - М.: Изд. дом «Вильямс», 2000. – 688 с. 159 58. Смит, А. Исследование о природе и причинах богатства народов / А. Смит; Под ред. П.Н. Клюкина. – М.: Эксмо, 2009. – 960 с. 59. Тюнен, И.Г. Изолированное государство / И.Г. Тюнен; Пер. с англ. Е.А. Торнеус, Под ред. А.А. Рыбникова. - М.: Издательство «Экономическая жизнь», 1926. – 326 с. 60. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997. – 462 с. 61. Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Г.С. Харрисон; Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с. 62. Яскевич, Е.Е. Практика оценки недвижимости / Е.Е. Яскевич. – М.: Техносфера, 2011. – 504 с. 63. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, А.И. Артеменкова; Под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. – М.: Российское общество оценщиков, 2008. –422 с. 64. авторов: На рубеже 20-летия: Сборник научно-методических статей / коллектив И.Л.Артеменков, В.А.Вольнова, Л.А. Лейфер, Е.И.Нейман. - М.: Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", 2013. - 368 с. 65. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Том 2 / Под общ. ред. К. Эккерта. – М.: Стар Интер, 1997. – 444 с. 66. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности / С.Сейс, Д. Смит, Р. Купер, П. Венмор-Роуланд; Пер. с англ. Г.И. Микерина, А.И. Артеменкова; Под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. - М.: Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", 2009. - 504 с. 67. Оценка недвижимости / Пер. с англ., Под общ. ред. И.Л. Артеменкова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2007. – 944 с. 68. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 560 с. 69. Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Учебно-практическое пособие / Под ред. С.И. Носова. – М.: Маросейка, 2010. – 208 с. 160 70. Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков / Под ред. Л.А. Лейфера. – 3-е изд., актуал. и расшир. – Нижний Новгород, 2014. – 260 с. 71. Стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО) = International Association of Assessing Officers Standards / Пер. с англ. НП «Российская коллегия оценщиков». – М.: Маросейка, 2013. – 472 с. 72. Стандарты оценки RICS, 6-е издание, дополненное. – Москва: Альпина паблишерз, 2011. – 187 с. 73. Европейские стандарты оценки недвижимости / Пер. с англ. И. Артеменков, Е. Тарасевич, П. Чампнис. – М.: Российское общество оценщиков, 1998. – 147 с. Статьи, опубликованные в периодических изданиях 74. Волович, Н.В. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Часть 1 / Н.В. Волович, Е.Ю. Турова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2012 .— № 5. - С.6-18. 75. Волович, Н.В. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Часть 2 / Н.В. Волович // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2012 .— № 11. – С.11-30. 76. Волович, Н.В. Переход к налогообложению объектов капитального строительства по их кадастровой стоимости. Часть 1 / Н.В. Волович // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - № 6. – С. 71-89. 77. Грибовский, С.В. О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения / С.В. Грибовский // Имущественные отношения в РФ. – 2012. - №2. - С.54-63. 78. Грибовский, С.В. Уравнение оценки стоимости / С.В. Грибовский // Вопросы оценки. – 2013. – № 2 (72). – С. 18–26. 79. Григорьев, В.В. Проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в Российской Федерации / В.В. Григорьев // Слияния и поглощения. — 2014. - № 5. - С.12-18. 80. Григорьев, В.В. О зарубежном опыте определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости / В.В. Григорьев, А. Пенчук // Агентство "Слияния и Поглощения". - 2014. - № 6. - С.8-12. 161 81. Григорьев, В.В. К вопросу о создании государственной системы определения кадастровой стоимости недвижимости с целью ее налогообложения / В.В. Григорьев // Экономические стратегии. — 2014 .— № 4. - С.52-57. 82. Григорьев, В.В. Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем / В.В. Григорьев, М.А. Федотова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014 . — № 11. - С.40-45. 83. Медведева, О. Е. Проблемы государственной кадастровой оценки земель и предложения по ее совершенствованию / О.Е. Медведева, В.М. Козлов, П.В. Козлов // Вопросы оценки. – 2010. - № 1. - С. 58-64. 84. Медведева, О.Е. Проблемы кадастровой оценки месторождений полезных ископаемых / О.Е. Медведева, Г.И. Микерин, С.А. Смоляк, А.И. Артеменков // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2012. - № 5. - С. 41-51. 85. Никитина, Е.Н. Применяемые в Российской Федерации методики кадастровой оценки земель месторождений / Е.Н. Никитина // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2014. - №10(157). - С. 32-44. 86. Никитина, Е.Н. О необходимости учета прав на недра при оценке земельного участка / Е.Н. Никитина // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2014. - №11. - С. 11-15. 87. Никитина, Е.Н. Совершенствование методологии кадастровой оценки земельных участков недропользования / Е.Н. Никитина // Экономика и предпринимательство. – 2015. - № 4 (ч.1) (57-1). - С. 574-580. 88. Никитина, Е.Н. Переход к налогообложению объектов капитального строительства по их кадастровой стоимости. Часть 2 / Е.Н. Никитина, Н.В. Волович // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2014. – № 9(156). - С. 50-63. 89. Никитина, Е.Н. Выбор земельного участка для размещения промышленного предприятия, занимающегося разработкой месторождений / Е.Н. Никитина // Экономическая стратегия развития субъектов макросреды и микросреды в условиях рыночной экономики: сборник XXVI Международной научно-практической конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых [31мая 2014 г.]. – М.: Аналитический центр «Экономика и финансы». - 2014. - С. 122-125. 162 Петров, В.И. Оценка земельных участков / В.И. Петров // Аудиторские 90. ведомости. – 2002. - № 11. - С. 72-81. Поветкина, 91. Е.Л. Проблемы пересмотра (оспаривания) кадастровой стоимости / Е.Л. Поветкина, Е.В. Деменькова // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2012. - № 2. - С. 48-77. Электронные ресурсы Волович, Н.В. О необходимости активного участия самих оценщиков в 92. формировании более прозрачного рынка недвижимости / Н. Волович, В. Кляйбер. – Режим доступа: http://smao.ru/files/magazine/2009/01/64-73.pdf (дата обращения: 15.09.2014). 93. Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/ (период обращения: 01.09.2013 20.04.2015). 94. Публичная кадастровая карта. Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Режим - доступа: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ (период обращения: 01.09.2013 -20.04.2015). 95. Сайт Федеральной службы государственной статистики. - Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 15.03.2015). 96. Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области. - Режим доступа: http://www.belg.gks.ru/ (дата обращения: 16.01.2015). 97. Сайт Федеральной налоговой службы РФ. - Режим доступа: http://www.nalog.ru/ (дата обращения: 26.02.2015). 98. Сайт Министерства экономического развития РФ. - Режим доступа: http://www.economy.gov.ru/ (дата обращения: 15.12.2014). 99. Федеральный портал проектов нормативных правовых актов. - Режим доступа: http://www.regulation.gov.ru/ (дата обращения: 02.03.2015). 100. Сайт финансового управления города Новокузнецка. - Режим доступа: http://www.finnkz.ru/ (дата обращения: 15.04.2014). 101. Сайт Администрации Губкинского городского округа. - Режим доступа: http://www.gubkinadm.ru/ (дата обращения: 13.05.2014). 163 102. Сайт города Липецка. - Режим доступа: http://www.lipetskcity.ru/ (дата обращения: 28.04.2014). 103. Сайт группы компаний «Металлоинвест». - Режим доступа: http://www.metalloinvest.com/ (дата обращения: 06.02.2015). 104. Сайт [Электронный Некоммерческого ресурс]. Режим партнерства доступа: Горнопромышленники http://gorprom.riu.ru/ (дата России обращения: 12.02.2014). Источники на иностранных языках 105. Kleiber, W. Verkehrswertermittlung von Grundstuecken Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) / W. Kleiber. - Bundesanzeiger Verlag, 2010. - 3214 p. 106. Nikitina, E. Guarantees of the rights of Indigenous Peoples to save their traditional activities in the Russian Federation (Гарантии прав коренных малочисленных народов на сохранение их традиционных видов деятельности в Российской Федерации) / E. Nikitina // Challenges for Governance Structures in Urban and Regional Development: Materials of the 3rd International and Interdisciplinary Symposium / European Academy of Land use and development, E. Hepperle ect. (eds).- Vdf Hochschulenverlag AG an der ETH Zuerich, 2015. – Р. 331-338. 107. Nikitina, E. The conflicts between the systems of public and private land law (Противоречия между системами публичного и частного земельного права)/ E. Nikitina, N.Volovich // Land Management: Potential, Problems and Stumbling Blocks: Materials of the 1st International and Interdisciplinary Symposium / European Academy of Land use and development, E.Hepperle ect. (eds).- Vdf Hochschulenverlag AG an der ETH Zuerich, 2013.P.195-210. – Р. 195-210. 108. Thiel, F. Strategisches Landmanagement. Baulandentwicklung durch Recht, Okonomie, Gemeinschaft und Information / F. Thiel. - Norderstedt, 2008. – 336 p. 109. Wessely, R. Geodaten als Grundlage einer osterreichweiten Liegenschaftsbewertung / R Wessely, C. Twaroch. – Wien.: Graz, 2015. – 215 p. 110. Challenges for Governance Structures in Urban and Regional Development / European Academy of Land use and development, E. Hepperle ect. (eds). - Vdf Hochschulenverlag AG an der ETH Zuerich, 2015.- 370 p. 164 111. European valuation standards. Seventh Edition. – TEGOVA, 2012. – 240 p. 112. International Valuation Standards. 2011. – International Valuation Standards Council, 2011. – 128 p. 113. International Valuation Standards. 2013. International Valuation Standards Council, 2013. – 117 p. 114. Land Management: Potential, Problems and Stumbling Blocks/ European Academy of Land use and development, E. Hepperle ect. (eds) .- Vdf Hochschulenverlag AG an der ETH Zuerich, 2013.- 320 P. 115. RICS Valuation – Professional Standards. – Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), March 2012. – 128 p. 116. Real Estate Valuation in Global Markets by Howard C. Gelbtuch, MAI, with Eunice H. Park. Second Edition. Appraisal Institute, 2011. – 617 p. 117. Картотека судебных дел Германии. http://www.lexetius.com/ (дата обращения: 15.02.2014). - Режим доступа: 165 Приложение А (справочное) Отчеты об определении кадастровой стоимости земельных участков, проанализированные в рамках диссертационного исследования Таблица А.1 - Отчеты об определении кадастровой стоимости земельных участков, проанализированные в рамках диссертационного исследования Категория земель Номер отчета об оценке кадастрово й стоимости Дата составлен ия отчета Земли промышленнос ти 24-ОК 31.10.2014 Земли промышленнос ти 31– ПРОМ–1 26.06.2014 Земли населенных пунктов 31-15 ГКОЗ НП 17.09.2014 Земли промышленнос ти 1508-14 01.09.2014 Земли населенных пунктов ГК6/10.1101 27.12.2011 Земли населенных пунктов 1454/12 Земли промышленнос ти 11-2013 Орган, утвердивший результаты Исполнитель определения кадастровой стоимости Кемеровская область Комитет по Закрытое управлению акционерное государственным общество имуществом «ЭкспертКемеровской Оценка» области Белгородская область Правительство ООО НПО Белгородской «ГеоГИС» области Администрация Белгородского ООО НПО района "ГеоГИС" Белгородской области Курская область Общество с ограниченной Администрация ответственность Курской области ю «ТамбовАппрайсал» ООО "МОКцентр" Администрация Курской области Сахалинская область Министерство имущественных и ООО АКГ земельных 26.09.2012 «ЭКФАРД» отношений Сахалинской области Ямало-Ненецкий автономных округ Департамент ООО НПФ 04.10.2013 природно"Недра" ресурсного Дата утвержден ия результат ов Номер документа, в соответствии с которым утверждены результаты 28.11.2014 № 4-2/4925 27.10.2014 399-пп 10.10.2014 130 20.01.2015 15-па 17.01.2012 15-па 12.11.2012 18-п 21.11.2013 1137 Продолжение таблицы А.1 Земли населенных пунктов ГКОЗНП89-2012 Земли населенных пунктов 4-2011 Земли промышленнос ти 0108/14 Земли населенных пунктов 190/2012 166 регулирования, лесных отношений и развития нефтегазового комплекса ЯмалоНенецкого автономного округа Департамент имущественных ОАО «РХК отношений 13.11.2012 «Земпроект» Ямало-Ненецкого автономного округа Красноярский край Правительство ООО НПФ 13.09.2011 Красноярского "Недра" края Ненецкий автономный округ Общество с Управление ограниченной государственного ответственность имущества 26.06.2014 ю АудиторскоНенецкого консалтинговая автономного группа округа «ЭКФАРД» Управление государственного ООО "КОимущества 26.09.2012 ИНВЕСТ" Ненецкого автономного округа 21.12.2012 1000 22.11.2011 708-п 01.09.2014 17 21.12.2012 25 Источник: Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/c5/jY7LDoIwFES_ yNypWlhXIKVFbQkSsRuCiSEkPFwYE_9e6l50Zjk5mUOO5o7Ns2ubRzeNTU8VuaAG44KlWyhT5j FEliSb6BQDMpz3S1BzfohUJhlMyXdQNjdCazDI9T0ktqmnpb5HlBRXDArQsDiB63Jtf10nS3P3nvZw-9LT5vLxGgYzoNN7oPZfUq1OoNdv1tuQ!!/dl3/d3/L0lDU0lKSWdrbUNTUS9JUFJBQUlpQ2dBek15cXp HWUEhIS80QkVqOG8wRmxHaXQtYlhwQUh0Qi83XzAxNUExSDQwSU9VUUQwQUtFRTNDV EQwMDQzLzpYRVM1NDIxODAwOTIvc2EucnUuZmNjbGFuZC5pYm1wb3J0YWwuc3ByaW5nL nBvcnRsZXQuZGlzcGF0Y2hlci5EaXNwYXRjaGVyQWN0aW9uRXZlbnQtTVVMVElQQVJU/?PC _7_015A1H40IOUQD0AKEE3CTD0043000000_ru.fccland.ibmportal.spring.portlet.handler.BeanNa meParameterHandlerMappingPATH=%2FShowInfoblockPageController&param_infoblock_document_path=svedeniya.htm (дата обращения: 05.11.2014 -20.04.2015). 167 Приложение Б (справочное) Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения мест складирования отходов Таблица Б.1 – Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения мест складирования отходов №1 №2 №3 №4 №5 №6 №7 №8 №9 №10 Объект аналог №12 №13 №14 №11 №15 №16 №17 №18 Рядом с Губки н-11 север озапад ный отвал сланц ев №19 №20 №21 №22 №23 Губкинский район Местоположение в границах бывшего АОЗТ "Авангард" Площадь, кв.м. 242 85 Кадастровый номер 090 800 1:19 36 в границах ЗАО "Зори Авангарда" 1059 5 434 00 285 12 700 09 0908 001: 1937 090 800 1:13 63 090 800 1:13 64 090 800 1:13 66 3659 2 в границах АОЗТ "Авангард" 5545 5 1229 380 в грани цах СПК "Серг еевск ий" Рядом с Губкин-11 593 88 5474 6 17019 8 4043 33 55385 в границах АОЗТ "Авангард" в границ ах АОЗТ «Аванг ард» в границах ЗАО «Зори Авангарда» 2651 97 1147 98 49467 13286 78030 43400 28512 70009 3659 2 55455 0908 001:1 365 0908 001: 1938 09080 01:19 39 10050 01:10 2 09080 01:191 8 09080 01:13 63 09080 01:13 64 09080 01:13 66 0908 001: 1367 090800 1:1933 31:03: Вид использования Дата проведения аукциона Цена продажи земельного участка, руб. Удельная цена продажи, руб./кв.м. Возможность 0908 001: 1367 0908 001: 1933 0908 003: 4 140 400 1:22 1404 001:2 6 14040 01:34 Для расширения отвала скальной вскрыши 1404 001: 33 14030 01:37 Для расширения отвала 17.10.2013 2 744 205 1 197 235 4 904 200 3 221 856 7 911 017 4 134 896 6 266 415 138 919 940 6 710 844 6 186 298 19 232 374 45 689 629 6 258 505 29 967 261 12 972 174 5 589 771 1 501 318 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 Внесение корректировок нет, сделка Для размещения и расширения существующего отвала скальной вскрыши 24.12. 26.09.2013 2012 4 9 363 4 904 3 221 7 911 6 266 134 600 200 856 017 415 896 120 113 113 113 113 113 168 Продолжение таблицы Б.1 торга Скидка на торг,% Скорректирован ная цена, руб./кв.м. Передаваемые имущественные права Корректировка на передаваемые права,% Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. Условия финансирования Корректировка на условия финансир-я,% Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. Условия продажи Корректировка на условия продажи,% Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 120 113 113 113 113 113 собственность 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 120 113 113 113 113 113 рыночные 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 120 113 113 113 113 113 обычные 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 113 120 113 113 113 113 113 Время продажи Корректировка на время продажи,% Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. Вид разрешенного использования 24.12. 2012 17.10.2013 26.09.2013 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20% 2,20 % 2,20 % 2,20% 2,20% 2,70% 2,20% 2,20 % 2,20% 2,20 % 2,20% 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 123 115 115 115 115 115 Для расширения отвала скальной вскрыши Для расширения отвала Для размещения и расширения существующего отвала скальной вскрыши 169 Продолжение таблицы Б.1 Корректировка на вид использования Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. Корректировка на площадь, руб. Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. Корректировка на местопол-е, % Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. Подъездные пути Корректировка Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. Наличие коммуникаций Корректировка на наличие коммуник-й,% Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. Форма участка Корректировка Скорректирован ная цена за 1 кв.м., руб. Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 123 115 115 115 115 115 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 123 115 115 115 115 115 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 123 115 115 115 115 115 удобные 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 123 115 115 115 115 115 нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет нет 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 123 115 115 115 115 115 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 115 115 115 115 123 115 115 115 115 115 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% правильная 0% 0% 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 115 Источник: расчеты автора. 115 116 170 Приложение В (справочное) Расчет удельного показателя стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения Таблица В.1 – Расчет удельного показателя стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения Местоположе ние Площадь, кв.м. Кадастровый номер Вид разрешенного использовани я Дата проведения аукциона Цена продажи земельного участка, руб. Удельная цена продажи, руб./кв.м. Объект аналог 1 Объект аналог 2 Объект аналог 3 Объект аналог 4 Объект аналог 5 Объект аналог 6 Объект аналог 7 Объект аналог 8 юговосточнее с. Кандауров о Губкинско го района в границах АОЗТ им. Тимирязева Губкинског о р-на в границах АОЗТ им. Тимирязева Губкинского р-на с. Копцево Губкинский р-н УПХ "Бабровско е" Губкинског о р-на УПХ "Бабровско е" Губкинског о р-на УПХ "Бабровско е" Губкинског о р-на Губкински й р-н 386144 709235 38718 550000 70093 27431 440000 562918 31:03:19090 01:12 31:03:191300 1:341 31:03:19050 01:10 31:03:13110 01:35 31:03:08110 01:19 31:03:08110 01:18 31:03:0811 001:1 31:03:0811 001:3 Для ведения крестьянского хозяйства Для сельскохозяйственного производства 23.01.2012 15.11.2013 29.11.2013 03.11.2011 03.11.2011 03.11.2011 29.04.2011 29.04.2011 717 649 1 312 085 71 627 1 022 175 130 268 50 981 814 000 1 041 398 1,86 1,85 1,85 1,86 1,86 1,86 1,85 1,85 Внесение корректировок Возможность торга Скидка на торг,% Скорректиро ванная цена, руб./кв.м. Передаваемы е имущественн ые права Корректиров ка на передаваемые права,% Скорректиро ванная цена за 1 кв.м., руб. Условия финансирова ния Корректиров ка на условия нет, сделка нет, сделка нет, сделка нет, сделка нет, сделка нет, сделка нет, сделка нет, сделка 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1,86 1,85 1,85 1,86 1,86 1,86 1,85 1,85 собственно сть собственнос ть собственно сть собственно сть собственно сть собственно сть собственно сть собственно сть 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1,86 1,85 1,85 1,86 1,86 1,86 1,85 1,85 рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 171 Продолжение таблицы В.1 финансирова ния,% Скорректиро ванная цена за 1 кв.м., руб. Условия продажи Корректиров ка на условия продажи,% Скорректиро ванная цена за 1 кв.м., руб. Время продажи Корректиров ка на время продажи,% Скорректиро ванная цена за 1 кв.м., руб. Вид разрешенного использовани я Корректиров ка на вид использовани я Скорректиро ванная цена за 1 кв.м., руб. Корректиров ка на площадь, руб. Скорректиро ванная цена за 1 кв.м., руб. Корректиров ка на местоположе ние, % Скорректиро ванная цена за 1 кв.м., руб. Подъездные пути Корректиров ка Скорректиро ванная цена за 1 кв.м., руб. Наличие коммуникаци й Корректиров ка на наличие коммуникаци й,% Скорректиро ванная цена 1,86 1,85 1,85 1,86 1,86 1,86 1,85 1,85 обычные обычные обычные обычные обычные обычные обычные обычные 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1,86 1,85 1,85 1,86 1,86 1,86 1,85 1,85 23.01.2012 15.11.2013 29.11.2013 03.11.2011 03.11.2011 03.11.2011 29.04.2011 29.04.2011 20,30% 2,20% 2,20% 20,30% 20,30% 20,30% 14,40% 14,40% 2,24 1,89 1,89 2,24 2,24 2,24 2,12 2,12 Для ведения крестьянского хозяйства Для сельскохозяйственного производства 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2,24 1,89 1,89 2,24 2,24 2,24 2,12 2,12 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2,24 1,89 1,89 2,24 2,24 2,24 2,12 2,12 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2,24 1,89 1,89 2,24 2,24 2,24 2,12 2,12 удобные удобные удобные удобные удобные удобные удобные удобные 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2,24 1,89 1,89 2,24 2,24 2,24 2,12 2,12 нет нет нет нет нет нет нет нет 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2,24 1,89 1,89 2,24 2,24 2,24 2,12 2,12 172 Продолжение таблицы В.1 за 1 кв.м., руб. Форма участка Корректиров ка Скорректиро ванная цена за 1 кв.м., руб. Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта правильная правильная правильная правильная правильная правильная правильна я правильна я 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2,24 1,89 1,89 2,24 2,24 2,24 2,12 2,12 Источник: расчеты автора. 2,12
