ОПТИМИЗАЦИЯ МОДЕЛИ ВЗАИМООТНОШЕНИЯ ТСЖ С

ОПТИМИЗАЦИЯ МОДЕЛИ ВЗАИМООТНОШЕНИЯ ТСЖ С
РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ КАК МЕТОД
ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ
Прокин Валерий Васильевич
канд. экон. наук, доцент, Пермский национальный исследовательский
политехнический университет, Россия, г. Пермь
Аксаметова Юлия Ямилевна
магистрант кафедры экономической теории Пермского национального
исследовательского политехнического университета, Россия, г. Пермь
E-mail: khusainova.yuliya@yandex.ru
OPTIMIZATION MODEL OF THE RELATIONSHIP HOA WITH
UTILITIES PROVIDERS AS A METHOD OF INCREASING THE
EFFECTIVENESS OF THE ACTIVITIES OF HOA
Prokin Valery Vasilevich
candidate of economic sciences, associate professor of Perm national research
polytechnic university, Russia, Perm
Aksametova Yuliya Yamilevna
master student, Department of economic theory of Perm national research
polytechnic university, Russia, Perm
АННОТАЦИЯ
В
статье
анализируется
модель
взаимодействия
товариществ
собственников жилья (далее по тексту — ТСЖ) с ресурсоснабжающими
организациями (далее по тексту — РСО), рассматриваются основные
возможные схемы взаимодействия, выявляются проблемные моменты. Автором
предлагается построение алгоритма взаимодействия ТСЖ и РСО как метод
оптимизации модели их взаимоотношения, что в свою очередь повлечет
повышение эффективности деятельности ТСЖ.
ABSTRACT
The interaction model of homeowner associations (hereinafter — HOA) with
utilities providers, are considered the major possible schemes of interaction, identifies
problem moments are analyzed in the article. The author suggests a construction
algorithm of interaction HOA and resource-supplying organizations as a method of
optimization models of their relationships, which in turn will increase the
effectiveness of the activities of HOA.
Ключевые
ресурсоснабжающие
слова:
организации;
товарищество
собственников жилья; эффективность деятельности; модель взаимоотношения;
алгоритм взаимодействия.
Keywords: homeowners organization; utilities organizations; the effectiveness
of the organization; optimization model of relations; algorithm of interaction.
Главной отличительной чертой коммунальных услуг является достаточно
сложная
система
субъектов.
Это
взаимосвязей
обусловлено,
потребителей
с
одной
услуг
и
стороны,
хозяйствующих
сложной
схемой
технологического взаимодействия в производственном процессе, с другой
стороны — несовпадением интересов исполнителей услуг и потребителей,
которые вытекают из публичной природы услуг. Также коммунальным услугам
присущи существенные черты общественных благ, что позволяет отнести их к
смешанным общественным благам. По теории общественных благ они
относятся к локальным и социально-значимым благам.
Согласно
теории
разграничения
по
принципу
конкурентности
коммунальными услугами являются те услуги, для предоставления которых
необходимо
снабжение
коммунальными
ресурсами,
которое
носит
монопольный характер, то есть может быть оказано только единственным
исполнителем [3, с. 15]. В этом случае снабжение любым коммунальным
ресурсом возможно только при условии пользования едиными инженерными
коммуникациями, ограничивающими выбор продавца ресурса.
В
соответствии
с
жилищным
законодательством
Российской
Федерации [1, с. 25; 2, с. 12] к коммунальным услугам относятся следующие
виды деятельности холодное водоснабжение (ХВС),горячее водоснабжение
(ГВС), водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление,
Именно они обеспечивают комфортные условия проживания граждан в
жилых
помещениях.
организации,
Исполнителями
осуществляющие
коммунальных
деятельность
по
услуг
являются
предоставлению
коммунальных услуг. Гражданин, использующий коммунальные услуги для
личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, является потребителем коммунальных
услуг.
Следует отличать коммунальные услуги и коммунальные ресурсы. Под
коммунальными ресурсами понимаются товары, которые продаются на границе
эксплуатационной ответственности коммунальных организаций и внешней
границе внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и которые
используются для предоставления коммунальных услуг гражданам.
Снабжение коммунальными ресурсами осуществляют ресурсоснабжающие
организации (РСО). К продавцам ресурсов относятся следующие организации:
• теплоснабжающая организация — осуществляет снабжение тепловой
энергией и горячей водой;
• водоканал (организация водопроводно-канализационного хозяйства) —
осуществляет снабжение холодной водой, а также осуществляет водоотведение
(прием) сточных вод;
• гарантирующий
поставщик
(энергосбытовая
организация)
—
осуществляет снабжение электрической энергией;
• газораспределительная организация — осуществляет снабжение газом.
Предоставить гражданам коммунальные услуги надлежащего качества
возможно только при соответствующем качестве коммунальных ресурсов.
Предоставление коммунальных услуг гражданам — деятельность, в
которой задействовано много участников и затрагиваются интересы многих
сторон.
Лицами,
участвующими
в
предоставлении
и
потреблении
коммунальных услуг, как правило, могут являться:
• потребитель — гражданин, использующий коммунальные услуги для
личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности [2, 14];
• товарищество собственников жилья — некоммерческая организация,
осуществляющая
управление
многоквартирным
домом,
собственники
помещений в котором приняли и реализовали решение о создании этого
товарищества;
• РСО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой
формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу
коммунальных ресурсов [2, c. 14].
Для
того
товарищество
чтобы
должно
предоставить
приобрести
гражданам
коммунальные
коммунальные
ресурсы,
для
услуги
этого
необходимо заключить с РСО договоры о приобретении коммунальных
ресурсов и водоотведении, приеме (сбросе) сточных вод (далее по тексту —
договоры
ресурсоснабжения).
самостоятельно
производить
В
обратном
коммунальные
случае
ТСЖ
необходимо
ресурсы,
что
практически
невозможно и не рационально. Необходимо отметить, что обязательность
заключения
договоров
ресурсоснабжения
установлена
жилищным
законодательством [2, c. 16].
Рисунок 1. Общая модель взаимоотношения ТСЖ с РСО
Ответственность перед гражданами за предоставление коммунальных
услуг несут товарищества или управляющие организациями. Ответственность
за производство и доставку коммунальных ресурсов до дома несут другие
организации — РСО.
Для предоставления коммунальных услуг гражданам ТСЖ заключают
договоры о приобретении тепловой энергии, холодной воды, горячей воды,
электрической энергии, газа и договоры о водоотведении (договоры
ресурсоснабжения)
предоставление
с
РСО.
коммунальных
Ответственность
услуг
несут
перед
ТСЖ.
гражданами
Ответственность
за
за
производство и доставку коммунальных ресурсов до дома несут другие
организации — РСО.
Практика показывает, что существуют проблемы на пути формирования
договорных отношений между ТСЖ и РСО, в определении содержания условий
договоров ресурсоснабжения.
ТСЖ и управляющие организации часто не хотят заключать договоры
ресурсоснабжения, считают это не их делом. Здесь присутствуют как
субъективные, так и объективные факторы. К числу первых, в частности,
относится отсутствие необходимых знаний о содержании таких договоров и
порой должной правовой культуры их заключения. РСО при заключении
договоров ресурсоснабжения не учитывают взаимных обязательств жильцов и
ТСЖ
или
управляющих
организаций
в
соответствии
с
Правилами
предоставления коммунальных услуг гражданам, навязывают ТСЖ условия, не
соответствующие указанным правилам. К числу вторых, в частности, относится
то, что ТСЖ должны брать на себя риски по неплатежам граждан и оплачивать
РСО 100 % объема потребленных в доме коммунальных ресурсов.
В свою очередь, отдельные РСО препятствуют заключению договоров о
подаче коммунальных ресурсов и водоотведении, реализации ТСЖ товаров и
услуг,
навязывая
«прямые»
договоры
подачи
ресурсов
гражданам,
проживающим в многоквартирных домах, управление которыми осуществляют
эти ТСЖ. Таким образом, РСО стремятся сохранить сложившуюся практику
заключения договоров непосредственно с гражданами, мотивируя свое
поведение тем, ТСЖ не будут полностью и в установленный срок
рассчитываться с ними за поставленные коммунальные ресурсы.
Отдельные проблемы формирования договорных отношений с РСОТСЖ
могут частично решить самостоятельно. Для этого необходимо разработать
алгоритм взаимодействия, который наглядно может быть отражен в
следующем виде:
I этап: Осмотр внутренних (общедомовых и поквартирных) коммуникаций
многоквартирного
дома
инженерно-техническими
работниками
ТСЖ
(штатными, привлеченными специалистами) и проведение технической оценки
с целью определения направлений дальнейшего взаимодействия с РСО.
Цель этапа: «знакомство» с коммуникациями МКД.
II этап: Заключение договора с РСО:
1. запрос договора у РСО;
2. оценка
договора
инженерно-техническими
работниками
ТСЖ
(штатными, привлеченными специалистами) с целью выявления невыгодных
для многоквартирного дома условий договора;
3. правовая оценка договора с целью выявления невыгодных для
многоквартирного дома условий договора;
4. составление протокола разногласий к договору, переговоры.
Цель этапа: добиться наиболее выгодных для МКД условий договора.
III этап: Мониторинг соблюдения РСО условий договора и нормативноправовых актов регулирующих снабжение коммунальными ресурсами:
1. мониторинг качества и бесперебойности коммунальных услуг;
2. мониторинг
соблюдения
норм
при
ограничении/приостановлении
поставки коммунальных ресурсов;
3. мониторинг цен на коммунальные услуги и правильность расчетов;
4. мониторинг правильности выставленных объемов коммунальных услуг;
5. мониторинг
нормативно-правовой
коммунальных ресурсов.
Порядок проведения мониторинга:
базы,
регулирующей
поставку
I. Организация работы с собственниками помещений в МКД:
а. прием заявлений и жалоб от собственников помещений в МКД,
оперативное реагирование на них;
б. проведение опросов, анкетирования среди собственников помещений в
МКД на предмет того, довольны ли они качеством и ценой предоставляемых
услуг;
в. включение дополнительного вопроса «иное» в собрания собственников,
членов ТСЖ с целью выявления мнения собственников относительно
предоставляемых коммунальных услуг;
г. организация приема собственников помещений в определенное время,
доведение информации до собственников о месте и времени.
II. Организация работы инженерно-технического персонала ТСЖ:
а. периодический осмотр общедомовых и поквартирных коммуникаций
МКД;
б. своевременное устранение аварий и неполадок системы коммуникаций
МКД;
в. постоянная оценка коммуникаций МКД на предмет возможного
улучшения их функционирования (например, установка приборов учета).
III.
Организация работы юридической службы ТСЖ:
а. ведение претензионной работы с РСО: своевременное проведение
переговоров, составление писем, жалоб в случае нарушения РСО условий
договора, нормативно-правовых актов;
б. ведение судебных дел с РСО;
в. корректировка условий договора в соответствии с поправками в
действующее законодательство;
г. постоянный
анализ
действующего
законодательства
в
сфере
предоставления коммунальных услуг.
Но для полного решения проблем или их части требуется формирование
правильного понимания и отношения у заинтересованных сторон — ТСЖ,
РСО,
органов
местного
самоуправления,
органов,
осуществляющих
применение норм права (суды, прокуратура, антимонопольная служба), — к
формированию
законодательства.
договорных
Поэтому
отношений
необходимо
на
основе
формирование
действующего
подходов
для
гармонизации договорных отношений товариществ/управляющих организаций
и ресурсоснабжающих организаций, позволяющих минимизировать их риски, и
которые они могли бы использовать на практике.
Список литературы:
1.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от
28.12.2013) // Российская газета. № 1. 12.01.2005.
2.
О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домов"(вместе с
"Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"):
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 19.09.2013)
// Российская газета. № 116. 01.06.2011.
3.
Ряховская А.Н. Естественные монополии в ЖКХ: особенности, проблемы
их учета, направления реформирования // Материалы II международной
научно-практической конференции «Экономика и управление в XXI веке:
теория,
методология,
практика»
г. Москва,
23
апреля
2013
года
[Электронный ресурс]. — Режим доступа. —URL: http://www.nautehjournal.ru/index.php/---ep13-03/816 (дата обращения 03.02.2014 г.).