Определение мультипликаторов потенциального валового

330.1 .519.866.2
Е.К.Сергеева (5 курс, каф.ЭМНиТ), С.В.Пупенцова, к.э.н., доц.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МУЛЬТИПЛИКАТОРОВ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ СЕГМЕНТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Цель работы заключается в исследовании динамики изменения мультипликаторов
потенциального валового дохода в зависимости от сегмента коммерческой недвижимости.
Первоначально на основе рыночных данных были отобраны принадлежащие к
различным сегментам объекты коммерческой недвижимости, расположенные в пределах
Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Обязательным условием попадания в
выборку являлось наличие информации о стоимости квадратного метра объекта, а также
об уровне арендной ставки. В ходе выполнения работы были рассмотрены объявления [1]
об объектах коммерческой недвижимости с датами не ранее сентября 2012 года. Выборка
представлена 78 объектами коммерческой недвижимости.
Рыночные значения арендных ставок и цен уменьшены на величину скидки на
торг. Величина скидок для таких сегментов рынка, как торговля, офис и склад,
установлена по результатам опроса риелторских организаций о состоянии рынка нежилых
помещений в феврале 2013 года, проведенного ГУП «ГУИОН» в [2]. Уровень скидок на
торг для объектов с различным использованием определен как их среднее
арифметическое.
Далее выполнена группировка первоначально отобранных объектов с целью
определения средних значений мультипликаторов потенциального валового дохода (Mpg)
по сегментам, равного отношению цен продаж и величин годового дохода [стр. 159, 3].
Итоговый расчет рыночного мультипликатора проведен с использованием формулы
средней арифметической [стр. 62, 3]:
∑
где Pi - цена сделки i-го объекта-аналога, руб., Ipgi – потенциальный валовой доход i-го
объекта-аналога, руб. /год, n – количество объектов-аналогов в выборке.
Для наглядности средние значения мультипликаторов и доверительные интервалы
представлены на рис.1.
Различное использование
(встроенные помещения)
Производство, склад
Офис (бизнес-центр)
Различное использование
(торговые комплексы)
Офис (отдельно стоящие
здания)
4,0
6,0
8,0
Mpg
10,0
12,0
14,0
Рисунок 1 – Мультипликаторы потенциального валового дохода для объектов различного
назначения
На
представленном
выше
рисунке
четко
прослеживается
градация
мультипликаторов: минимальное значение характерно для офисных помещений,
расположенных в отдельно стоящих зданиях; максимальное – для встроенных помещений
различного функционального назначения.
Встроенные помещения имеют более высокий уровень мультипликатора по
сравнению с остальными сегментами рынка. Объясняется это повышенным временем
экспозиции для отдельно стоящих зданий и более высоким уровнем платежеспособности
потенциальных арендаторов.
Кроме того, для встроенных помещений прослеживается тенденция роста уровня
мультипликатора по мере роста общей площади объектов (рис.2). Данную закономерность
нарушают лишь встроенные помещения 160-240 кв. м: уровень их мультипликатора выше,
чем у объектов с большей площадью. Это можно объяснить тем, что объекты с такой
площадью наиболее привлекательны для инвесторов. Это и определяет повышенный
уровень спроса, а затем как следствие и рост цены.
Площадь
Более 240 кв.м
160-240 кв.м
80-160 кв.м
40-80 кв.м
Менее 40 кв.м
4,0
6,0
8,0
Mpg
10,0
12,0
14,0
16,0
Рисунок 2 – Мультипликаторы потенциального валового дохода для встроенных помещений
Можно отметить, что для некоторых сегментов недвижимости границы
доверительных интервалов существенно отклонены от среднего значения, а именно для
встроенных помещений более 240 кв. м, производственно-складских и торговых
помещений. Это можно объяснить небольшими объемами сформированных выборок.
Проведенное исследование позволило получить диапазоны мультипликаторов
потенциального валового дохода: в целом по рынку коммерческой недвижимости – от
7,62 до 12,54, для встроенных помещений – от 9,94 до 12,54. Полученные результаты
близки к рыночным значениям, выведенным в исследовании [стр. 67, 4] в 2007 г. Таким
образом, в данной работе эмпирически проверено, что при некоторых условиях
мультипликаторы рынка недвижимости не зависят от времени сделок и местоположения
объекта [стр. 122, 5].
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ
1.
ГУП «ГУИОН». Результаты опроса риэлторских организаций о состоянии рынка
нежилых помещений в феврале 2013 года. – (http://www.guion.spb.ru/userfiles/rielt_02_2013.pdf).
2.
Сайты коммерческой недвижимости. – (www.knru.ru, www.spb-estate.ru,
www.bsn.ru, 1000skladov.ru, theproperty.ru, knpspb.ru).
3.
Пупенцова С.В. Экономика недвижимости : учебное пособие / С.В. Пупенцова – 2-е
изд., перераб. и доп. – СПб. : Изд-во Политехн. ун-та, 2010 -178 с.
4.
Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций / С.В.
Пупенцова – СПб. : Изд-во «МКС», 2007 – 183 с.
5.
Озеров Е.С. Экономическая оценка недвижимой собственности : учебное пособие /
Е.С. Озеров – СПб. : Изд-во Политехн. ун-та, 2013 - 367 с.