ЭлиТе грозиТ деФициТ - Возрождение Санкт

Особенности рынка
Текст: Павел Никифоров
Фото: RBI, архив M&D
Цены элитного предложения. Динамика
Сегмент
Первичный
Вторичный
Средние цены, $/м2
II кв. 2012 г.
III кв. 2012 г.
8 700
9 110
5 470
5 370
Изменение средних цен, %
За III кв. 2012 г.
За 9 месяцев
4,8
7,3
-1,8
-3,3
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2012
Динамика изменения площади и средней стоимости
элитного предложения на первичном рынке
коммерческий директор бизнес-единицы
«ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад».
Качественное жилье постепенно мигри-
250 000
10 000
рует за пределы исторического центра.
«Петроградский район пока остается
бесспорным лидером по объему элитной
жилой недвижимости — на него приходится около 60% в структуре предложения, из
них более 40% расположено на Крестовском острове. Но в текущем году на рынок
9 000
8 000
200 000
7 000
6 000
150 000
5 000
4 000
100 000
3 000
вышли проекты в Московском и Приморском районах. В этих районах города суще-
2 000
50 000
ствует нереализованный спрос и дефицит
В июне 2012 года началась реализация 51 квартиры в доме на улице Победы,
Площадь свободных квартир
III кв. 2012
II кв. 2012
I кв. 2012
IV кв. 2011
III кв. 2011
II кв. 2011
I кв. 2011
IV кв. 2010
III кв. 2010
II кв. 2010
I кв. 2010
IV кв. 2009
альянсе с BNP Paribas Real Estate.
0
III кв. 2009
продаж элитной недвижимости ASTERA в
0
II кв. 2009
ворит Анна Калинина, руководитель отдела
1 000
I кв. 2009
предложения элитной недвижимости», — го-
Средняя стоимость
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2012
5 в Московском районе. Это проект ГК
Legenda Intelligent Development.
Формируется новый кластер качествен-
Элите грозит дефицит
Первичный рынок элитного жилья начинает испытывать дефицит качественного
предложения. В центре Петербурга, традиционном месте элитного строительства,
участков остается все меньше. Застройщики ищут территории под элиту за пределами
исторического центра. Результатом дефицита может стать стремительный рост цен.
ного жилья в Приморском районе, недалеко от станции метро «Черная речка». В июле
компания Setl City начала строительство
многофункционального комплекса (МФК)
Riverside на Ушаковской набережной, на
180 тыс. кв. метров. Одновременно стартовали продажи жилья в проекте «Новелла»
от холдинга RBI — на 53 квартиры.
«Еще несколько лет назад элитным считалось лишь жилье в пределах «золото-
В поисках нового
prime location
не вполне адекватно спросу из-за своей
го треугольника». Причина смещения в
Colliers International Санкт-Петербург.
концентрации в определенных зонах. На-
другие районы — недостаточно развитая
Недвижимость.
пример, его недостаточно в историческом
инфраструктура и неблагоприятная эколо-
рынка элитного жилья, по оценкам Colliers
Северо-Запад», сейчас в центре города в
центре Васильевского острова, в Адмирал-
гическая ситуация в историческом центре
International, составлял порядка 750 тыс.
продаже находится 42 объекта (без уче-
тейском районе, в Центральном районе
города, отсутствие крупных комфортных
кв. метров. «Совокупная продаваемая
та очередей), однако фактически выбор
вне зоны около Таврического сада. Дав-
гипермаркетов и торговых комплексов,
площадь квартир — около 110 тыс. кв. ме-
ограничен: в десяти из них осталось менее
но очевидна нехватка новых объектов на
перегруженность и шум улиц, активная
тров», — говорит Елизавета Конвей, дирек-
5% квартир. «Существующее предложение
Крестовском», — полагает Денис Бабаков,
ночная жизнь. Не менее важная причи-
В первом полугодии 2012 года объем
2
тор департамента жилой недвижимости
По
подсчетам
«ЛСР.
3
редевелопмента. «В основном это — до-
квартал средняя цена на первичном рын-
статочно крупные территории бывших про-
ке элитной жилой недвижимости вырос-
мышленных предприятий, что предопреде-
ла на 4,7% и составила 9 110 долларов
ляет и масштаб реализуемых проектов.
за кв. метр.
На таких участках девелоперам нерента-
Рост цен происходит из-за дефицита
бельно возводить небольшие объекты», —
продуманного высококачественного про-
утверждает Екатерина Гуртовая.
дукта в сегменте элитной жилой недвижимости на петербургском рынке — с соот-
Дефицит толкает цену
По данным Knight Frank St. Petersburg, в
ветствующим статусу местоположением,
достойной
архитектурой
европейского
третьем квартале 2012 года объем предло-
уровня, удобными современными плани-
жения на рынке элитной жилой недвижимо-
ровочными решениями и инженерным
сти Петербурга снизился на 10,6%. При том,
«наполнением», полагает Екатерина Гур-
что объем продаж по итогам третьего квар-
товая. «Иными словами, объектов, кото-
тала достиг 100 квартир, на 20% превысив
рые действительно соответствовали бы
аналогичный показатель третьего квартала
потребностям, ожиданиям, устойчивому
прошлого года. «Наблюдаемое увеличение
стилю жизни той категории клиентов, ко-
на — сокращение в городе, а особенно в
ект, можно создать продукт, действительно
связано с «вымыванием» наиболее привле-
торые являются «настоящей» элитой», —
центре, количества свободных мест под
соответствующий уровню элиты, и только
кательных по стоимости вариантов, пере-
уточнила она.
строительство. Поэтому все большим спро-
за такой качественный продукт клиенты
ходом части объектов в финальную стадию
сом пользуется новая недвижимость в
сегодня готовы платить. Крупный проект
строительства и выходом на рынок ряда
районах, приближенных к центру: у метро
позволяет создать продукт со всеми не-
эксклюзивных проектов с высокой ценой
«Петроградская», на Свердловской набе-
обходимыми атрибутами подлинной элиты
предложения», — пояснил Николай Пашков,
Потенциальный дефицит могли бы за-
режной. На Крестовском острове сосредо-
— с хорошим двором, с полноценной ин-
генеральный директор Knight Frank. «В элит-
крыть новые проекты. В первую очередь
точено 65% всей элитной недвижимости.
фраструктурой (социальной, спортивной),
ном сегменте рынка в центре Петербурга
это «Набережная Европы» от «ВТБ Девелоп-
Большим спросом пользуется жилье, окна
с большим количеством машино-мест в
объем спроса составил 45 тыс. кв. метров.
мент» и проект Группы ЛСР на проспекте
которого выходят на набережную, парки и
паркинге — не менее 1,5 на квартиру, и
Примечательно, что сопоставимый с про-
Медиков (верхний сегмент бизнес-класса).
скверы Крестовского острова», — говорит
др.», — говорит Екатерина Гуртовая, дирек-
шлогодним объем жилья был реализован
директор по развитию компании Л1 На-
тор по маркетингу компании «ЮИТ Петер-
на фоне сокращения объема предложения
дежда Калашникова.
бург». По ее мнению, тенденцию к укруп-
премиального жилья в этом году на 15%», —
говорит Денис Бабаков.
В настоящее время эксперты отмеча-
нению проектов в Петербурге стимулирует,
ют также тенденцию укрупнения элитных
в значительной мере, наличие на рынке
Все это отражается на ценах — как го-
жилых проектов. «Реализуя большой про-
земельных участков в центре города для
ворят в Knight Frank, только за последний
Под угрозой
нарастающего дефицита
Запланированные ко вводу в 2012-2015 году гостиницы (Санкт-Петербург)
Андрей Вересов,
генеральный директор ГК «Новый Петербург»
– Стоимость премиальной недвижимости растет быстрее остальных сегментов рынка недвижимости Петербурга — только за полгода она подорожала
почти на 8%. Основная причина — растущий дефицит ликвидного предложения. Многие компании не решаются начинать проекты, даже не смотря
на растущий рынок. Да и для новых компаний выход на рынок рискован —
цена земли высока, от 35 до 50 тыс. рублей за кв. метр улучшений, а шансов,
что проект не будет заморожен, нет. Кроме того, дома, строительство которых было начато достаточно давно, уже не устраивают покупателей по качественным характеристикам. Если так пойдет, цены на новое элитное жилье
будут расти на 10–15% в год, выше инфляции.
название
адрес
количество
номеров
дата открытия
категория
Four Seasons Lion Palace
Вознесенский пр-т, д. 6
183
2012
5*
Swissotel
Правды ул., д. 10
170
2013
5*
«Астон»
Профессора Иващенцева ул., д. 4
150
2013
5*
Indigo
Чайковского ул., д. 17
119
2013
5*
Novotel Centre II
Маяковского ул., д. 3
165
2014
4*
Holiday Inn
Лиговский пр-т, д. 21
129
2015
4*
Ibis
Маяковского ул., д. 5
200
2014
3*
Ibis
Фонтанки наб. р. / Московский пр-т
150
2014
3*
ИТОГО
1266
Источник: Colliers International
4
5
Сергей Бобашев,
руководитель проекта lifedeluxe.ru
– Рынок дорогих квартир начал свое восстановление значительно позже
сегмента массового жилья. Фактически — с начала 2012 года. По сравнению
с докризисным периодом спрос значительно сместился в сторону жилья
в домах последних десяти лет постройки. Это происходит на фоне увеличения предложения квартир в старом фонде. Можно даже говорить о затоваривании рынка «антикварным» жильем.
Структура сделок в элитном
сегменте в зависимости
от стоимости квартиры
10%
23%
19%
36%
к дополнительному росту цен в пределах
5–7%. Кроме того, естественно, для переезжающих понадобиться либо покупать,
менее 15 млн руб.
от 15 до 25 млн руб.
от 25 до 30 млн руб.
от 30 до 45 млн руб.
более 45 млн руб.
Источник: Colliers International
либо строить жилье. С учетом озвученных
45 000
для переезда сумм, Управление делами
40 000
Президента РФ будет строить отдельные
35 000
жилые комплексы для судей, как и в слу-
30 000
чае с переездом Конституционного суда,
25 000
— комментирует Андрей Тетыш, председа-
20 000
тель совета директоров АРИН. — Если говорить о рынке недвижимости в целом, еще
раз можно констатировать, что ситуация
В итоге в центре могло бы появиться бо-
метра элитной жилой недвижимости со-
недвижимости, а также к смещению ча-
ухудшится: увеличится дефицит ликвидно-
лее 400 тыс. кв. метров качественной
ставит от 5 до 10 тыс. долларов за кв.
сти спроса на Крестовский и Каменный
го жилья, вырастут цены. Кроме того, пе-
недвижимости. Но теперь не факт, что
метр, в зависимости от расположения,
острова. «Ситуация измениться даже не в
реформатирование проекта «Набережная
«Набережная Европы» состоится, и это
видовых характеристик, общей ситуации
связи с переездом в Петербург судейских
Европы» поставит под сомнение привле-
будет неприятным фактом для рынка. «Ни
на рынке», — полагает Анна Калинина. По
чиновников, а с отказом от реализации
кательность Петербурга для инвесторов, в
для кого не секрет, что дефицит свобод-
ее мнению, отсутствие дополнительного
«Набережной Европы» как коммерческо-
том числе тех, кто строит жилье».
ных пятен под застройку в центре города
прироста качественных площадей может
го проекта, предполагающего строитель-
Правда в Knight Frank предлагают не
способствует высокому уровню цен. На
привести к перераспределению спроса
ство элитного жилья. Это вызовет дефицит
расстраиваться раньше времени. «Во-
данном участке стоимость квадратного
на первичном и вторичном рынках жилой
в дорогом сегменте рынка, что приведет
первых, пока нельзя однозначно ска-
Средняя цена элитных объектов, тыс. руб. за квартиру
50 000
15 000
10 000
5 000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Источник: lifedeluxe.ru
зать, что проект «Набережной Европы»
Павел Пикалёв,
директор Penny Lane Realty Saint Petersburg
– В течение года спрос на элитную недвижимость рос, что подтверждается
количеством сделок. По сравнению с 2011 годом их объем вырос на 15%. Рост
сопровождался двумя пиками — с февраля по май и с августа по нынешний
день. Что касается цен на первичном рынке, то итогам года, скорее всего, они
вырастут на 13-15%.
Есть несколько трендов, которые превалируют в последние годы. Например, спрос на небольшие квартиры — от 50 кв. метров. Также на рынке продаются все больше квартир с отделкой. Полагаю, одним из ближайших трендов
станет появление элитных комплексов с апартаментами. Спрос на подобные
проекты есть, а предложения пока немного.
окончательно
остановлен,
возможно,
он все же будет реализован, но с некоторыми «косметическими» изменениями. Если все же проект лишится своей
жилой составляющей, то это безусловно
скажется на конкурентной обстановке
в Петроградском районе. В ближайший
год-два запланирован выход на рынок
нескольких весьма крупных проектов на
Крестовском острове и Петроградской
стороне. Продажа квартир в них, в случае отказа от идеи строительства элитного жилья на «Набережной Европы»,
будет проходить более высокими темпами», — резюмировл Николай Пашков. n
6
7