ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА
ПРИ ПРОДАЖЕ С ТОРГОВ
Тарасова Лидия Андреевна
аспирант кафедры гражданского права
ФГАОУ ВПО «Южный федеральный университет»,
РФ, г. Ростов-на-Дону
E-mail: ltarassova@yandex.ru
VALUATION OF COLLATERAL IN THE AUCTION SALE
Tarasova Lidia
postgraduate of the chair of Civil Law, Faculty of Law,
FSAEI HVE “Southern Federal University”,
Russia, Rostov-on-Don
АННОТАЦИЯ
Статья
посвящена
вопросам
эффективности
публичных
торгов
при реализации заложенного имущества. Автором сделан вывод о том, что ряд
оснований
для
признания
торгов
несостоявшимися
нецелесообразно
использовать при реализации заложенного имущества. В связи с чем
предложены меры по совершенствованию законодательства о реализации
предмета залога. В частности, автором предлагается допустить возможность
продажи имущества на торгах даже в тех случаях, когда в них участвует только
одно лицо.
ABSTRACT
Article is devoted to the effectiveness of public auction on the sale of collateral.
The author concludes that some of the grounds for the recognition a public auction as
a failed one, are inappropriate to be used in case of the sale of the pledge. Therefore,
the author proposes measures to improve the legislation on the pledge sale.
______________________________
Тарасова Л.А. Определение стоимости заложенного имущества при продаже с торгов //
Universum: Экономика и юриспруденция : электрон. научн. журн. 2014. № 9 (9) .
URL: http://7universum.com/en/economy/archive/item/1556
In particular, the author proposes to allow the possibility of selling the property
at auction even in those cases when there is only one person involved.
Ключевые слова: залог; публичные торги; стоимость предмета залога;
начальная продажная цена; реализация заложенного имущества; обращение
взыскания.
Keywords: pledge, public auction; collateral value; the initial sales price; sale
of collateral; foreclosure.
Основным
способом
реализации
предмета
залога,
применяемым
при судебном и внесудебном порядках обращения взыскания на заложенное
имущество, является продажа имущества с публичных торгов.
Заключение договора на торгах следует применять к правоотношениям,
в рамках которых исследуемый способ заключения договора будет отвечать
критериям целесообразности и эффективности.
В указанной связи необходимо выявить применимость публичных торгов
в целом в качестве способа продажи заложенного имущества, а также
эффективность отдельных условий реализации имущества с использованием
данного способа заключения договора купли-продажи при обращении
взыскания на заложенное имущество.
При продаже имущества с торгов необходимо соблюдение ряда
установленных действующим законодательством РФ условий, в противном
случае торги признаются недействительными.
Оформление итогов публичных торгов при продаже заложенного
имущества регламентировано следующим образом. Организатор торгов и лицо,
предложившее наиболее высокую цену, непосредственно в день проведения
торгов подписывают протокол о результатах торгов. В ст. 448 Гражданского
кодекса РФ [3] (далее — ГК) указано, что такой протокол имеет силу договора.
Согласно пп. 6—8 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [7] (далее —
ФЗ «Об ипотеке»), победитель торгов в течение пяти дней после их окончания
обязан внести покупную цену за вычетом внесенного ранее задатка. Затем
организатор торгов и их победитель заключают договор купли-продажи
в течение пяти дней с момента внесения покупной цены. До заключения
основного договора происходит оформление протокола и полная оплата
приобретенного на публичных торгах имущества.
При этом особенностью рассматриваемого нами способа заключения
договора является необходимость выявить покупателя, готового прибрести
имущество за предложенную им на торгах цену с учетом того, что такая цена
выявляется в условиях конкуренции участников торгов. Если наилучшая цена
не будет определена на торгах по причинам, установленным законодательством
для признания торгов несостоявшимися, назначаются повторные торги.
В случаях соглашения залогодателя и залогодержателя на повторных
торгах
(проводимых
на имущество,
не
при
внесудебном
относящееся
к
порядке
обращения
взыскания
возможно
выявление
недвижимому)
победителя путем последовательного понижения начальной продажной цены,
указанное правило предусмотрено абз. 2. п. 4 ст. 350.2 ГК.
Вместе с этим полагаем, что на диспозитивных началах необходимо
предусмотреть такую возможность для первых торгов, а также разрешить
сторонам договориться о понижении цены при продаже предмета ипотеки.
Использование публичных торгов как одного из основных способов
реализации заложенного имущества не отвечает критерию эффективности
для рассматриваемых правоотношений, что не может способствовать развитию
залога как способа обеспечения исполнения обязательств.
Риски, связанные с оценкой заложенного имущества и недостаточной
адаптацией публичных торгов к залоговым правоотношениям, не только
не способствуют, но в большей мере препятствуют развитию залога как
способа обеспечения исполнения обязательств.
Указанные риски, как правило, реализуются именно при обращении
взыскания
на
предмет
залога
путем
продажи
с
публичных
торгов.
Неэффективность условия о пошаговом повышении цены на торгах, условие
о необходимости участия как минимум двух потенциальных покупателей,
особенности оставления имущества залогодержателем за собой не могут
способствовать доверию кредитора к залогу как эффективному механизму
защиты его прав. В конечном итоге, отсутствие достаточного спроса
на залоговое имущество в совокупности с порядком проведения процедуры
торгов могут лишить кредитора его преимущественного права и поставить
его в один
ряд
с
иными
кредиторами
должника,
чьи
обязательства
не обеспечены правом залога.
О.А. Беляева отмечает, что значение торгов не стоит переоценивать.
Их применение полезно и влечет для заказчика определенные выгоды лишь
при определенном уровне конкуренции. В противном случае торги могут
превратиться в формализованную и неудобную процедуру [1].
Одним из таких случаев является применение торгов к реализации
заложенного имущества. О.А. Беляева указывает: «Реализация (продажа)
заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем
продажи с публичных торгов. Конечно, реализация имущества с публичных
торгов может служить интересам участников залоговых правоотношений,
но только в том случае, если речь идет о предмете залога, пользующемся
спросом, так как есть вероятность получить за него в результате торгов
достаточную денежную сумму. В то же время необходимость публичных
торгов
для
реализации
заложенного
имущества
может
неоправданно
затруднить залоговый оборот, торги затянут время, потребуют несоразмерных
расходов на их проведение» [1].
На наш взгляд, механизм торгов является эффективным только в случае
наличия совокупности условий. Для эффективности торгов необходимы:
конкуренция потенциальных покупателей (участие в торгах достаточного
количества лиц, желающих приобрести заложенное имущество), довольно
высокая стоимость имущества, потребность широкого круга потенциальных
покупателей в предлагаемом имуществе.
Торги нецелесообразно проводить в отношении заложенного имущества
невысокой стоимости, в случае срочной необходимости заключения договора,
при низком уровне конкуренции, а также в случае отсутствия таковой.
С одной стороны, реализация имущества с публичных торгов может
служить интересам участников залоговых правоотношений. В частности, когда
обращение взыскания осуществляется на предмет залога, пользующегося
спросом, и когда торги проводятся публично, есть возможность получить
за него достаточную денежную сумму. Однако, по нашему убеждению,
установленное в качестве общего правило о реализации заложенного
имущества с публичных торгов снижает эффективность залоговых операций.
М.Ю. Катвицкая справедливо отмечает: «Как поступить, например,
с заложенными продуктами питания при залоге товаров в обороте? В этом
случае проведение публичных торгов будет выглядеть нелепо. Зачем проводить
публичные торги, если, например, для заложенного имущества есть покупатель
и залогодатель с залогодержателем согласны на продажу заложенного
имущества именно этому покупателю? В этом случае публичные торги только
затянут время и потребуют неоправданных расходов на их проведение» [5].
Действующее законодательство о залоге не конкретизирует, в какой
именно форме проводятся торги по реализации предмета залога. Однако,
исходя из требования об определении победителя торгов, им становится лицо,
предложившее наивысшую цену (ст. 350.2 ГК). Соответственно, торги
по реализации заложенного имущества проводятся в форме аукциона.
В п. 2 ст. 350.2 ГК и ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» приведен перечень условий,
при которых торги при реализации заложенного имущества признаются
несостоявшимися.
Так, одним из условий для признания торгов состоявшимися является
участие в торгах не менее двух покупателей. Указанный критерий, по нашему
мнению, неэффективен для залоговых правоотношений и оценивается
критически, поскольку находится в противоречии с иными правилами продажи
имущества с публичных торгов.
Например, в случае признания торгов несостоявшимися, залогодержатель
вправе приобрести заложенное имущество по соглашению с залогодателем.
Однако, если он не воспользуется предоставленным правом, необходимо
проведение повторных торгов, на которых цена реализации будет снижена
на пятнадцать процентов от цены, установленной на первых торгах.
В
случае
объявления
несостоявшимися
повторных
торгов,
залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с его оценкой
на десять процентов меньше от начальной продажной цены.
Указанный порядок проведения торгов весьма противоречив. И хотя
он полностью соответствует назначению торгов как способа заключения
договора, вместе с этим он не может способствовать реализации надежности
и эффективности залога для подавляющего числа договоров о залоге
имущества.
Торги оказываются эффективным способ заключения договора лишь
в том случае, когда продаваемое имущество вызывает особый интерес
для потенциального
покупателя,
когда
конкуренция
среди
покупателей
является высокой.
Неясно, в каких целях торги должны быть признаны несостоявшимися,
в случае если в торгах участвует только одно лицо. Организация торгов влечет
расходы, возмещаемые из стоимости заложенного имущества.
Основной вопрос в данном случае заключается в том, почему при наличии
покупателя,
который
готов
приобрести
имущество
по
объявленной
организатором цене, торги должны быть признаны несостоявшимися. Если
имущество не пользуется спросом и на торги явился только один участник,
то риск
отсутствия
интереса
к
приобретению
имущества
сохраняется
и при назначении повторных торгов.
Конструкция торгов при продаже заложенного имущества увеличивает
риски обеих сторон договора о залоге и способна привести к убыткам:
залогодатель может потерпеть убытки в результате продажи в последующем
имущества по более низкой цене, а залогодержатель рискует утратить право
залога,
в
случае
признания
несостоявшимися
повторных
торгов
и невозможности оставить заложенное имущество за собой. Такие последствия
могут наступить, если размер задолженности значительно меньше стоимости
заложенного имущества и у залогодержателя нет возможности выплатить
разницу залогодателю, либо вовсе отсутствует интерес в приобретении
заложенного имущества в собственность. В указанной ситуации залог
утрачивает свою обеспечительную функцию. При этом даже единственный
участник торгов вносит задаток, чем подтверждает намерение приобрести
предлагаемый к продаже объект.
Аналогично неэффективным, на наш взгляд, является второе основание
для признания торгов несостоявшимися, а именно когда не сделана надбавка
против начальной продажной цены имущества. В данном случае возникает
вопрос о том, почему имущество не может быть приобретено за начальную
продажную цену. Тем более что надбавка нередко является «символической»
и не
отражается
на
материальной
выгоде
участников
залоговых
правоотношений.
Указанное основание может воплотиться в жизнь в двух случаях: либо
ни один из участников торгов не пожелал приобрести представленное на торги
имущество, либо лицо, участвующее в торгах, готово приобрести имущество
именно по начальной продажной цене. Однако второй случай является весьма
сомнительным,
поскольку
законодательством
РФ,
как
правило,
не устанавливается минимальный размер надбавки к начальной продажной
цене или порядок ее определения.
Понятие «шаг аукциона» и порядок его определения регламентированы
в Земельном [4],
Градостроительном [2],
Лесном [6]
кодексах,
ФЗ
«О приватизации государственного и муниципального имущества» [8] и в ряде
других нормативно-правовых актов. В целом указание на «шаг аукциона»
и необходимость указать величину повышения начальной цены установлены
законом для случаев, когда предметом договора являются права на имущество,
находящееся в государственной или муниципальной собственности.
В иных случаях (при продаже имущества, находящегося в частной
собственности) законом не установлен порядок определения шага аукциона,
и только в ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [9] при продаже
предприятия должника указано, что необходимо установить шаг аукциона.
В указанном случае шаг аукциона должен составлять от пяти до десяти
процентов, что можно считать довольно значительным повышением цены.
Лицо,
желающее
приобрести
имущество,
собираясь
участвовать
в аукционе, осведомлено о «шаге аукциона», фактически имущество может
быть приобретено по начальной продажной цене, суммированной с «шагом
аукциона», при отсутствии конкуренции со стороны других участников торгов.
Кроме того, не совсем верным при продаже заложенного имущества
представляется подход, при котором надбавка к начальной цене является
непременным условием продажи имущества. Принимая во внимание, что шаг
аукциона, как правило, устанавливается в виде процента от начальной цены,
допускаем, что если имущество является дорогостоящим, процент надбавки
в денежном эквиваленте может оказаться значительным, в результате чего
имущество может представлять интерес именно по начальной цене.
Таким образом, предусмотренное законодательством о залоге условие
о том, что торги признаются несостоявшимися в случаях, когда не сделана
надбавка к начальной продажной цене, по нашему мнению, означает,
что ни один из участников торгов не изъявил желание приобрести имущество.
Что же делать в том случае, когда участник торгов все-таки готов приобрести
имущество именно по начальной продажной цене? По всей видимости, ему
не удастся это сделать, в любом случае потребуется предложить цену выше
начальной цены. Отсутствие надбавки означает, что участники торгов
молчаливо отказались от предложенного на торгах имущества.
Оценивая вышеизложенные условия в их логической взаимосвязи,
мы сделали вывод о том, что целесообразно внести некоторые изменения в ГК
и ФЗ «Об ипотеке» в части установленных оснований признания публичных
торгов несостоявшимися при реализации заложенного имущества.
При этом данные нормы не могут быть изменены без внесения
соответствующих изменений в корреспондирующие нормы других законов,
поскольку они производны от общих правил заключения договора на торгах.
Ст. 447 ГК в п. 5 установлено, что «аукцион и конкурс, в которых
участвовал только один участник, признаются несостоявшимися».
Поскольку в результате анализа целесообразности и эффективности
проведения торгов по реализации заложенного имущества был сделан вывод
о том, что ч. 1 и 2 п. 2 ст. 350.2. ГК препятствуют эффективности
и стабильности залоговых правоотношений, то, в целях качественного
улучшения механизма залога, считаем необходимым внести изменения
в действующие
нормы
гражданского
законодательства
об
основаниях
признания торгов при реализации заложенного имущества несостоявшимися.
В связи с чем мы предлагаем изложить п. 2 ст. 350.2. ГК в следующей
редакции: «При реализации заложенного имущества, не относящегося
к недвижимым вещам, с публичных торгов на основании решения суда
или с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество
во внесудебном порядке, организатор торгов объявляет их несостоявшимися
в случаях, если:
1) ни один из участников торгов не изъявил желания приобрести
заложенное имущество;
2) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный
срок.
Торги
должны
быть
объявлены
несостоявшимися
не
позднее,
чем на следующий день, после того как имело место какое-либо из указанных
обстоятельств».
Аналогичные
правила
необходимо
установить
в
п. 1
ст. 58
ФЗ
«Об ипотеке» и изложить его в следующей редакции: «Организатор публичных
торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
1. ни один из участников торгов не изъявил желания приобрести
заложенное имущество;
2. лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену
в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее,
чем на следующий день, после того как имело место какое-либо из указанных
обстоятельств».
Ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве» [10] предлагаем изложить
в следующей
редакции:
«Организатор
торгов
объявляет
торги
несостоявшимися, если:
1. заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
2. на торги не явились участники торгов либо явился один участник
торгов;
3. из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной
цене имущества;
4. лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов
не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
Законом могут быть установлены иные основания для объявления торгов
несостоявшимися».
П. 5 ст. 447 ГК предлагаем изложить в следующей редакции: «Аукцион
и конкурс, в которых
участвовал только один
участник, признаются
несостоявшимися, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Законом могут быть предусмотрены иные основания для признания
аукциона и конкурса несостоявшимися».
Список литературы:
1.
Беляева О.А.
Правовые
проблемы
аукционов
и
конкурсов.
М.:
Юриспруденция, 2011. — 296 с. // СПС КонсультантПлюс.
2.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ
// Российская газета. № 290. 30.12.2004.
3.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Российская
газета. № 238—239. 08.12.1994.
4.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ //
Российская газета. № 211—212. 30.10.2001.
5.
Катвицкая М.Ю. Банковские заемные средства: новое в законодательстве.
М.: Деловой двор, 2009 // СПС КонсультантПлюс.
6.
Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ //
Российская газета № 277 08.12.2006.
7.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» // Российская газета. № 137. 22.07.1998.
8.
Федеральный
закон
от
21.12.2001
№ 178-ФЗ
«О
приватизации
государственного и муниципального имущества» // Российская газета.
№ 16. 26.01.2002.
9.
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» // Российская газета. № 209—210. 02.11.2002.
10. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном
производстве» // Российская газета. № 223. 06.10.2007.