Казахский экономический университет им.Т.Рыскулова УДК
advertisement
Казахский экономический университет им.Т.Рыскулова УДК: 332.64:005.4 (574) На правах рукописи САУРАНБАЙ САНДУҒАШ БАБАҒАЛИҚЫЗЫ Оценка ликвидационной стоимости имущества предприятия (на материалах несостоятельных предприятий РК) 6D050600 - Экономика Диссертация на соискание ученой степени доктора философии (PhD) Научные консультанты доктор экономических наук, профессор Ондасынова А.И.; доктор экономических наук, профессор Ряховская А.Н. (Российская Федерация) Республика Казахстан Алматы, 2012 СОДЕРЖАНИЕ НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ.................................................................................. 3 ОБОЗНАЧЕНИЯ И СОКРАЩЕНИЯ ................................................................... 4 ВВЕДЕНИЕ................................................................................................................. 5 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ .............................................................. 12 1.1 Теоретические аспекты оценки и природа ликвидационной стоимости ...... 12 1.2 Порядок расчета ликвидационной стоимости имущества при несостоятельности предприятия (банкротстве) ..................................................... 21 1.3 Методологические основы оценки ликвидационной стоимости (имущественный подход) ......................................................................................... 38 2 АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ОЦЕНКИ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ В КАЗАХСТАНЕ ..................................................................................................... 49 2.1 Алгоритм проведения работ по определению ликвидационной стоимости. 49 2.2 Оценка ликвидационной стоимости имущества предприятия (на примере АО «Наурыз Банк Казахстан») ................................................................................ 57 2.3 Оценка ликвидационной стоимости имущества предприятия (на примере ТОО «SBS») ............................................................................................................... 75 3 ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ100 3.1 Зарубежный опыт использования практики определения принудительной и упорядоченной ликвидационной стоимости ........................................................ 100 3.2 Факторный анализ расчета ликвидационной стоимости .............................. 108 3.3 Анализ и совершенствование методики определения ликвидационной стоимости ................................................................................................................. 124 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 143 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ....................................... 145 НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ В настоящей диссертации использованы ссылки на следующие стандарты Государственная программа «Посткризисного восстановления (оздоровление конкурентоспособных предприятий)», утвержденная постановлением Правительства от 4 марта 2011 года № 225 Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 Стандарты Российского общества оценщиков Единые стандарты профессиональной практики оценки (США) Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденные Совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан и Министра финансов Республики Казахстан Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки движимого имущества (за исключением объектов индустриальной собственности), утвержденные совместным приказом Министра Юстиции Республики Казахстан ‚ Министра финансов Республики Казахстан и Министра транспорта и коммуникаций Республики Казахстан Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки, утвержденные приказом Министра юстиции РК СНиП Республики Казахстан «Строительство в сейсмических районах» Сборник КО-ИНВЕСТ, разработанный для условий строительства «Промышленные здания» Сборник КО-ИНВЕСТ, разработанный для условий строительства «Общественные здания» Сборник КО-ИНВЕСТ, разработанный для условий строительства «Магистральные сети и транспорт» Сборник КО-ИНВЕСТ, разработанный для условий строительства «Сооружения городской инфраструктуры» Сборник КО-ИНВЕСТ, разработанный для условий строительства «Складские здания и сооружения» Сборник КО-ИНВЕСТ, разработанный для условий строительства «Жилые здания» 3 ОБОЗНАЧЕНИЯ И СОКРАЩЕНИЯ МСФО РОО КНД МФ РК РК МСО ОППО МПО МР ДДП МКСО АО АФН УПВС СМР ИТР ТС КПП ОС ТОО ТП КНР СО АКХ НДС США МРП ВЧЦП ТМЦ РФ ОАО ЗАО СССР МБП ФРС ЦБ ПС ТСС - Международные стандарты финансовой отчетности - Российское общество оценщиков - Комитет по работе с несостоятельными должниками - Министерство финансов Республики Казахстан - Республика Казахстан - Международные стандарты оценки - Общепринятые принципы оценки - Международные применения оценки - Международные руководства - Дисконтирование денежного потока - Международный комитет по стандартам оценки - Акционерное общество - Агентство Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций - Укрупненные показатели восстановительной стоимости - Строительно-монтажные работы - Износ транспорта - Транспортное средство - Коробка передач - Основные средства - Товарищество с ограниченной ответственностью - Трансформаторная подстанция - Китайская народная Республика - Сельский округ - Ассоциация крестьянских хозяйств - Налог на добавленную стоимость - Соединенные Штаты Америки - Месячный расчетный показатель - Возможная чистая цена продаж - Товарно-материальные ценности - Российская Федерация - Открытое акционерное общество - Закрытое акционерное общество - Союз Советских Социалистических Республик - Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы - Финансовый результат самоликвидации - Центральный банк - Показатель самоликвидации - Текущая стоимость самоликвидации 4 ВВЕДЕНИЕ Общая характеристика работы. Диссертационная работа посвящена исследованию теоретико-методологических и практических аспектов оценки ликвидационной стоимости в Казахстане и за рубежом и поиску путей совершенствования методики ее определения. Актуальность темы исследования Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования теоретико-методологической базы оценки стоимости компаний, их активов, бизнеса в целом и ликвидационной стоимости в частности на основе адаптации зарубежного опыта к условиям Казахстана и его внедрения в практику. Проблема ликвидационной стоимости появляется тогда, когда организация лишается экономических и организационных возможностей самостоятельно генерировать стоимость, прежде всего - прибавочную стоимость, и при этом сохраняются финансовые, хозяйственные, трудовые обязательства, признанные законом, перед иными субъектами гражданского оборота. Сообразно с этим можно говорить о ликвидационной стоимости при реорганизации юридических лиц (слияние, присоединение, а также поглощение), ликвидации и банкротстве (несостоятельности) организации. Тема диссертационного исследования базируется на прикладном направлении экономической науки - теории рыночной оценки, которая развивается в РК с середины 90-х годов на основе методов определения стоимости. Адаптация этих методов оценки для решения прикладных задач в условиях современной экономики Казахстана является весьма долговременным процессом. К числу таких задач и относится детальная методологическая проработка оценочных процедур применительно к несостоятельным предприятиям, находящимся в состоянии реорганизации, ликвидации или банкротства. Определение ликвидационной стоимости характеризуется рядом отличительных особенностей относительно оценки в обычных условиях, которые обусловлены спецификой ситуации, - таких, как вынужденный характер продажи, ограниченный период экспозиции, и др. Однако до сих пор в отечественной методологии оценочной деятельности отсутствует методика оценки ликвидационной стоимости, учитывающая данную специфику. Отсутствие данной методики приводит как к некорректным оценкам стоимости имущества, так и к возникновению различных злоупотреблений в оценке, таких как, например, значительное занижение стоимости активов предприятия вследствие предварительного сговора с целью присвоения и незаконного распределения неучтенной части стоимости среди определенного круга лиц, а также захвата собственности. Результаты исследования должны способствовать защите государственных и предпринимательских интересов при проведении оценки ликвидационной стоимости несостоятельных предприятий. 5 Таким образом, проблема оценки ликвидационной стоимости в последнее время приобретает все большую актуальность, поскольку играет ключевую роль в процессе вынужденной реализации объектов. Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационной работы является исследование механизма оценки ликвидационной стоимости имущества несостоятельных предприятий и определение путей его совершенствования Для достижения поставленной цели в диссертации были определены следующие основные задачи исследования 1. анализ сложившихся стоимостных теорий, как объективной основы оценки; классификация видов стоимости по различным классификационным признакам; определение места ликвидационной стоимости как формы проявления стоимости в обмене; 2. раскрытие экономической сущности ликвидационной стоимости объектов собственности; установление отличий ликвидационной стоимости от рыночной; 3. исследование методологических основ оценки ликвидационной стоимости имущества предприятия; 4. определение технологии проведения работ по расчету ликвидационной стоимости; 5. анализ и обобщение практического опыта в области оценки ликвидационной стоимости несостоятельных предприятий в Республике Казахстан; 6. анализ приведенных в отечественной и зарубежной литературе исследований по оценке ликвидационной стоимости при принудительной и упорядоченной ликвидации; 7. определение путей совершенствования расчета ликвидационной стоимости имущества несостоятельных предприятий. Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является оценки ликвидационной стоимости имущества несостоятельных предприятий: АО «НаурызБанкКазахстан», ТОО «SBS», ОАО «ЗЖИ» Республики Карелия, ОАО «Кирпич» Ленинградской области. Предмет исследования. Предметом исследования выступают теоретические, методологические и практические проблемы, возникающие в процессе оценки ликвидационной стоимости имущества несостоятельных предприятий. Теоретико-методологическая основа исследования. В качестве теоретической и методологической базы исследования использовались научные труды, концепции и практические разработки ведущих отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам оценки собственности, оценки и управления стоимостью бизнеса и активов. Основой диссертационной работы служат законодательные и нормативно – правовые акты Президента, Парламента и Правительства Республики Казахстан, главными из которых являются: Закон «Об оценочной 6 деятельности», Закон «О банкротстве», Гражданский Кодекс РК, Уголовный Кодекс РК, а также совместные приказы Министров юстиции РК, финансов РК, транспорта и коммуникаций РК, индустрии и торговли РК, председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами. Эмпирической базой исследования послужили международные стандарты оценки, инструктивные материалы министерств и ведомств Республики Казахстан, материалы периодической печати, статистические материалы по оценке, материалы, публикуемые в сети Интернет. В процессе исследования при решении поставленных задач использовались системный и комплексный подходы научного обобщения, методы системного экономического анализа, экономико-математического моделирования, статистического анализа, метода экспертных оценок, а также специальные методы определения ликвидационной стоимости имущества предприятия: методы чистых активов, метод скорректированной балансовой стоимости и др. Научная новизна диссертационного исследования состоит в определении путей и конкретных аспектов совершенствования механизма оценки ликвидационной стоимости в Республике Казахстан; проведения анализа и разработке рекомендаций по определению системы показателей для расчета ликвидационной стоимости; проведению анализа и разработке рекомендаций по применению зарубежных моделей ликвидационной стоимости с учетом экономических условий Казахстана; разработке авторской методики определения ликвидационной стоимости. Основные положения, выносимые на защиту В процессе диссертационного исследования, представляющего собой совокупность теоретических и методологических основ оценки ликвидационной стоимости и обобщение их практического применения в произведенных оценках ликвидационной стоимости, получены следующие научные результаты, выносимые на защиту: 1. проведенный анализ стандартов, подходов, методов и принципов оценки, а также исследования методик, применяемых в оценке ликвидационной стоимости, позволяет утверждать о непригодности использования сравнительного и доходного подхода, наиболее приемлемым является имущественный (затратный) подход. На основе изучения методологии определения ликвидационной стоимости установлены наиболее значимые факторы влияния: необходимость ускоренной реализации, срок экспозиции, невозможность определения рыночной стоимости некоторых активов, инвестиционная привлекательность, конъюнктура рынка, маркетинг. 2. Рекомендованный механизм оценки ликвидационной стоимости имущества предприятия на основе принятого алгоритма процесса ликвидационных процедур и расчета ликвидационной стоимости показывает характер и последовательность осуществления оценочных процедур и может быть использован практикующими оценщиками. 7 3. В связи с особенностями оценки ликвидационной стоимости несостоятельных предприятий, заключающихся в определении размера скидки с рыночной стоимости (время экспозиции, заданное время продажи объекта оценки, риски и ставка дисконта) доказана неправомерность определения рыночной стоимости в качестве ликвидационной. 4. Предложения по использованию выявленных зарубежных особенностей определения принудительной и упорядоченной ликвидационной стоимости: расчет реструктуризированного баланса, установление срока экспозиции, расчет ставки дисконта с учетом странового риска, финансовый результат самоликвидации (ФРС) в практике оценки ликвидационной стоимости в РК. 5. На основе анализа российских и зарубежных методик оценки ликвидационной стоимости выявлены методологические подходы для создания авторской методики определения ликвидационной стоимости. Ее базой является методика Козыря Ю.В. 6. Предложенная авторская методика определения ликвидационной стоимости базируется на действительном определении ликвидационной стоимости с обязательным учетом странового риска, срока экспозиции при определении ставки дисконта, по формуле: Pm * (i + R ) Рл = Рл- ликвидационная стоимость; (te − t ) , (1 + y ) T Рm- рыночная стоимость; i – ставка дисконта для западных стран; R – страновой риск; у - среднерыночная доходность вложений в подобные объекты (без рисковая ставка); te - типичное среднерыночное время экспозиции аналогичных объектов; t – заданное время продажи объекта оценки; T – период времени, к которому привязана ставка доходности. 7. Предложено внести дополнения и уточнения в Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности» в части определения видов стоимости и их классификации. 8. Предложено внести дополнения в национальный стандарт оценки «Основные термины и определения» в виде определения и правильное толкования понятия ликвидационной стоимости. Теоретическая и практическая значимость результатов исследования и их реализация Значимость диссертационного исследования связана с реализацией Государственной программы посткризисного восстановления (оздоровление конкурентоспособных предприятий), утвержденной постановлением Правительства от 4 марта 2011 года № 225. Практическая значимость - в том, что представленные выводы и положения могут послужить методологической базой при проведении аналогичных исследований. Результаты исследования могут содействовать совершенствованию казахстанских нормативно- правовых актов в области оценочной деятельности. 8 Выводы и рекомендации, а также разработанная авторская методика, ориентированы на использование в практике оценки, связанной с определением ликвидационной стоимости. Применение на практике результатов исследования позволят повысить качество и достоверность расчетов ликвидационной стоимости имущества предприятия. Основные результаты научного исследования нашли теоретическое и практическое применение в учебном процессе, при чтении лекций, проведении практических работ и подготовке учебно-методических комплексов по дисциплинам «Оценка недвижимости», «Оценка бизнеса», «Практика оценки движимого и недвижимого имущества и документирование ее результатов». Апробация работы Выводы, предложения и рекомендации диссертационного исследования по совершенствованию методологии и практики определения ликвидационной стоимости использованы в деятельности независимых оценочных компаний, а также в учебном процессе КазЭУ им. Т.Рыскулова. Степень разработанности научной проблемы Теоретической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных экономистов в области современной теории инвестиций, оценки и управления стоимостью бизнеса и активов. Большой вклад в развитие теоретической базы внесли многие зарубежные экономисты: А.Г. Грязнова., М.А. Федотова, И.М. Островкина, В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, С.К. Мирзажанов, А.Н. Фоменко., С.В. Валдайцев, В.В. Ковалев, В.М. Рутгайзер, В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова, Н.Е. Симионова, Л.А. Филиппов, А.А. Гусев, В.В. Царев, А.А. Кантарович, Ю.И. Страхов, М.Б. Мжельский, Е.И. Тарасевич. Проблемам оценки ликвидационной стоимости посвящено значительное количество исследований - это труды В.В. Григорьева, Виктора и Валерия Галасюков; С.Г. Ермаченкова, М.Ю. Захаровой, О.В. Юмановой и Е.В. Романенко; Ю.В. Козыря; М.Б. Мжельского, О.А. Ахметова; С. Долгина; А.Ю. Родина; В.Ю. Рослова, А.И. Мышанова, И.А. Подколзина; С.М. Чемерикина. В Казахстане за последнее десятилетие опубликованы научные труды, посвященные проблемам оценки, таких авторов, как О.А. Ахметов, В.М. Елисеев, А.Н. Калинин, К.Х. Жунусов, Б.А. Жанкубаев, К.Ш. Байтокаев, А.Е. Ермекбаев, С.Ш. Сапаргалиев, С.К. Дияров, М.О. Орынбеков, Г.П. Коваленко и др. В них содержится попытка адаптации зарубежных оценочных технологий к условиям отечественной экономики. Однако один из ключевых вопросов проблемы - оценка ликвидационной стоимости - находится пока в начальной стадии исследования, все разработки, описанные монографиях, учебной литературе и в периодических изданиях, не создают полной и четкой картины. На данный момент в публикациях по данной теме каждый автор представляет свою модель оценки ликвидационной стоимости, однако все они носят характер гипотез, противоречат друг другу, и ни одна из них не является общепризнанной. 9 Сложность и недостаточная разработанность методологии определения ликвидационной стоимости имущества предприятия вызывает необходимость ее углубленного изучения и определения правильного алгоритма оценки ликвидационной стоимости. Все вышесказанное и обусловило выбор темы диссертационного исследования. Публикации результатов исследований и личный вклад диссертанта По результатам диссертационного исследования опубликовано 14 научных работ общим объемом более 7,5 п.л. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и обсуждались на международных, республиканских, региональных научно – практических и научно-методических конференциях и семинарах: 1. Сауранбай С.Б. Оценки ликвидационной стоимости имущества предприятия // Вестник ҚазЭУ.– Алматы: Экономика, 2010.–№3(75).– С.183– 187; 2. Сауранбай С.Б. Алгоритм проведения работ по расчету ликвидационной стоимости имущества предприятия // Вестник ҚазЭУ.– Алматы: Экономика, 2011.–№2(80).– С.130–136; 3. Сауранбай С.Б. Необходимость оценки ликвидационной стоимости имущества предприятия в случае банкротства // Статистика, учет и аудит.– Алматы: «Таугуль–Принт», 2011.–№1(40).– С.8–11; 4. Сауранбай С.Б., Ондасынова А.И. К вопросу о методике оценки ликвидационной стоимости // Научный экономический журнал. Actual Problems of Economics. Актуальнi Проблеми Економiки. Impact Factor Journal – 0,039. – Киев, 2012. – № 7 (133). – С.462 – 467; 5. Сауранбай С.Б. К вопросу ликвидационной стоимости имущества предприятия // Материалы Международной научно–практической конференции. IV Рыскуловские чтения «Глобальный экономический кризис: причины, реалии и пути преодоления».– Ч 3. – Алматы: Экономика, 2009. – С.152–155; 6. Сауранбай С.Б. Эффективность применения затратного подхода при оценке ликвидационной стоимости имущества предприятия в условиях финансового кризиса // Материалы Международной научно–практической конференции. V Рыскуловские чтения «Трансформация экономических систем в Глобализирующемся мире».– Т.3.– Алматы: Экономика, 2010. – С.688–695; 7. Сауранбай С.Б., Ондасынова А.И. Методологические особенности расчета ликвидационной стоимости // Материалы Международной научно – практической конференции молодежных ученых, магистрантов и студентов «Инновационная индустрия науки и знаний».– Ч 4. – Алматы: Экономика, 2012. – С.427 – 432; 8. Сауранбай С.Б., Ондасынова А.И. Исследование практики определения ликвидационной стоимость в Казахстане // Материалы Международной научно – практической конференции VI Рыскуловские чтения «Социально– экономическая модернизация Казахстана в условиях глобальной финансовой нестабильности». – Алматы: Экономика, 2012. –С.240–259; 10 9. Сауранбай С.Б. Сущность и роль оценки ликвидационной стоимости при ликвидации юридического лица // Приднепровский научный вестник.– Украина.–2010.–№6 (109).– С.45 – 49; 10. Сауранбай С.Б. Необходимость оценки ликвидационной стоимости имущества юридического лица // Приднепровский научный вестник.– Украина.– 2011.–№1 (111).– С.35 – 40; 11. Сауранбай С.Б. Практика оценки стоимости предприятия (бизнеса) затратным (имущественным) подходом – метод ликвидационной стоимости // ІI Международная научно–практическая конференция «Научное пространство Европы – 2010».– Sp. z o.o. “Nauka I studia”,(Przemysl , Польша).– С.34–38; 12. Сауранбай С.Б. Оценка ликвидационной стоимости движимого имущества предприятия // ІI Международная научно–практическая конференция «Ключевые проблемы современной науки – 2010».– Бял ГРАД–БГ (г.София, Болгария).– С.56–60; 13. Сауранбай С.Б. К вопросу оценки ликвидационной стоимости транспортного средства предприятия // ІI Международная научно–практическая конференция «Эффективные инструменты современных наук – 2010».– Publishing House “Education and Science” s.r.o. (Чехия, Прага).– С.12–18; 14. Сауранбай С.Б., Ондасынова А.И. Проблемы определения ликвидационной стоимости при банкротстве // Факторы инновационного развития современной экономики. Экономические исследования / под ред. А.А. Абишева, С.С.Таменовой. – Алматы: Экономика, 2011. – С.306 – 326. Структура работы. Объем и структура работы определены поставленными целями и задачами диссертационного исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, а также приложений. Диссертация изложена на 152 страницах и содержит 33 таблиц, 30 рисунков и 6 приложений. 11 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОЦЕНКИ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОСНОВЫ 1.1 Теоретические аспекты оценки и природа ликвидационной стоимости Оценка имущества предприятий – определение действительной рыночной стоимости предприятия. Оценка включает в себя серьезный организационный, технологический и финансовый анализ ведущейся деятельности предприятия. Перед оценщиками ставится задача не только протестировать и проанализировать его текущее состояние, но и оценить предприятие с позиций его возможных перспектив развития и максимизации его рыночной стоимости, то есть потенциала. Оценка имущества предприятия включает определение рыночной стоимости всех его активов и пассивов, то есть недвижимости, финансовых вложений, оборудования, машин, запасов, а также его нематериальных активов – гудвила, бренда, интеллектуальной собственности, клиентских баз, отношения с персоналом и др. При оценке предприятия определяется эффективность его деятельности, его настоящие, прошлые, возможные доходы, общая динамика и перспективы роста рынка. По окончании оценочных работ заказчику выдается отчет об оценке. Оценка имущества предприятия становится необходимой при его приватизации, при проведении сделок его купли – продажи, при эмиссии акций, при реорганизации или ликвидации предприятия, а так же для оценки целесообразности принятия новых управленческих решений. К тому же, оценку предприятия проводят для определения долей и паев в капитале и стоимости ценных бумаг, она необходима при эмиссии ценных бумаг, выкупе акций, в случае зарождения юридических конфликтов и т.д. Объектами оценки могут быть: − Целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений, организаций (их структурных элементов); − Автомототранспортные средства, включая плавающие средства, морские, речные и воздушные суда; − Оборудование; − Земельные участки, права пользования земельными участками и имуществом, связанным с землей (дома, сооружения, их неотъемлемые части), а также другим имуществом, которое отнесено законодательством к недвижимости; − Имущественные права требования, которые могут быть отчуждены в соответствии с действующим законодательством; − Права интеллектуальной собственности [1]. Поскольку имущество предприятия находится в свободном обороте, является объектом различных сделок, что обуславливает потребность в оценке его стоимости. Стоимость имущества предприятия, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость. 12 На данном уровне технического развития с точки зрения конкретного пользователя потребительную стоимость определяет совокупность естественных и социальных свойств объекта оценки как товара. Как известно, меновая стоимость возникает в процессе рыночного обмена. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов. Таким образом, цена сделки – это количество (сумма) денег которое необходимо отдать за товар. При оценке можно дать следующее определение: цена – это денежное выражение стоимости оцениваемого объекта на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Таким образом, цену можно определить как форму проявления стоимости, выражающую результат, и она неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки под влиянием рынка. Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как основу оценки. Для этого практикующим оценщикам, как указывают авторы [2-7], необходим правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать: − международные стандарты оценки; − переход экономики на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО); − принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. В оценочной практике в зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на объекты оценки, например, различные виды стоимости могут быть, по мнению Грязновой А. Г. и Федотовой М. А., объединены в две основные группы: − стоимость в обмене (exchanged value) как выражение меновой стоимости (рисунок 1); − стоимость в пользовании (value in use) как выражение потребительной стоимости (рисунок 2). Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: куплипродажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п. [2, с.12]. Формы проявления стоимости в обмене [8]: − рыночная (market value); − ликвидационная (liquidation value); − залоговая (collateral value); − замещения (replacement value); − страховая (insurance value); 13 − арендная (rental value); − утилизационная (utilization value). Рисунок 1 – Блок-схема группировок стоимостей в обмене Примечание – составлено автором по материалам источников [2, с.13; 9]. Рисунок 2 – Блок-схема группировок стоимостей в пользовании 14 Примечание – составлено автором по материалам источников [2, с.13; 9]. Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями [8]. Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансовоэкономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей. Формы проявления стоимости в пользовании: − инвестиционная (investment value); − балансовая (book value); − стоимость для целей налогообложения (tax value). Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения. Как отмечает автор, что определение рыночной стоимости объекта у оценщиков различных стран отличается от определения, приведенного выше. То же относится и к терминологии. Так, американские стандарты используют понятие «справедливая рыночная стоимость» (fair market value), в то время как британские - «стоимость на открытом рынке» (open market value). Необходимо отметить что перенос опыта одной страны в другую (как в терминологии, так и в методологии) должен по возможности осуществляться с учетом национального законодательства, систем бухгалтерского учета и других национальных особенностей [9, с.9]. Согласно предыдущей классификации приведем соответствующий перечень определений вышеуказанных видов стоимости [9]. Стоимость в обмене Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей необходимой информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда: − одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать; − стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 15 − цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было [10]. Частой ошибкой начинающих оценщиков по мнению автора является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости. Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия [2, с.14]. Ликвидационная стоимость – описывает ситуацию, когда группа активов, совместно используемая в бизнесе, предлагается для продажи по отдельности, обычно после закрытия бизнеса, зачастую ассоциируется с вынужденной продажей. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи [11, с.77]. В настоящее время существует множество определений ликвидационной стоимости, различия между которыми достаточно существенны с точки зрения практической работы оценщика, поэтому имеет смысл привести наиболее известные из них. В частности, чаще всего ссылаются на определение ликвидационной стоимости, данное ведущим американским оценщиком Ш. Праттом. По его мнению, «ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов. При этом Пратт полагает, что ликвидационная стоимость предприятия как целого обычно меньше, чем сумма выручки, полученная от раздельной продажи его активов» [12]. Согласно Дж. Фишмену и др. «ликвидационная стоимость – есть дисконтируемый остаток денежных средств, образовавшийся после продажи активов и возмещения долгов, и данный остаток есть стоимость определенной доли участия в акционерном капитале (понимаемого также как чистая балансовая стоимость, или чистая стоимость)» [13]. Согласно стандарта оценки от 06.07.2001 российские оценщики придерживаются следующего определения ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость объекта при его вынужденной продаже – это денежная сумма, которая может быть получена от продажи объекта в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в сравнении с определением рыночной стоимости». В отличие от обоснованной рыночной стоимости ликвидационная стоимость всегда предполагает вынужденную продажу, означающую потерю права собственности в установленные сроки. Поэтому «ликвидационную 16 стоимость называют рыночной стоимостью в условиях вынужденной продажи, и непосредственно она проявляется в ценах на аукционе. При этом, объект оценки продают срочно «в том виде, как оно есть, и в том виде, где оно находится» [14]. Виктор Галасюк в исследовании «Об определении понятия ликвидационная стоимость» также отмечает, что на сегодняшний день не существует однозначного толкования различными специалистами понятия «ликвидационная стоимость» [15]. Кроме приведенных определений В.Галасюк [15], рассматривает и другие: «Ликвидационная стоимость – стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче «разумно долгого» для данного типа объектов на данном рынке, также стоимость, по которой активы (сумма активов), составляющие объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок, при условии, что продавцом тем или иным образом выступает (в зависимости от условий заказа на оценку) типичный или специфический собственник объекта оценки» [16]. По Генри Харрисону «ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции» [17, с.50]. Украинские оценщики придерживаются мнения, что «ликвидационная стоимость (чистый доход от ликвидации)». Ликвидационная стоимость определяется как сумма денежных средств, которые собственник предприятия получит в случае ликвидации предприятия. Ликвидационная стоимость может определяться для двух вариантов условий: продажа активов в неограниченные сроки (продажа наиболее эффективным образом); ускоренная или вынужденная ликвидация» [1, с.111]. Официальное определение, Кабинета Министров Украины утвержденное в 1996 г. «ликвидационная стоимость имущества – вероятная цена, по которой имущество может быть продано на рынке на дату оценки с учетом срока продажи, определенного ликвидационной комиссией» [18]. В МСО – 7 дается следующее толкование: «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом» [11, с.44; 19, с.78]. В инструкции Народного Банка Украины указана «ликвидационная стоимость – сумма, которая определяется в начале эксплуатации актива и является его возможной потребительской стоимостью в конце срока полезного использования» [20]. 17 В МСБУ–98 приведено следующее понятие: «ликвидационная стоимость – чистая сумма, которую предприятие ожидает получить за актив по завершению срока его полезной эксплуатации после вычета ожидаемых затрат на выбытие» [21, с.708]. Из приведенных определений видно, что одним и тем же термином «ликвидационная стоимость» обозначают различные понятия. Для устранения неоднозначности в толковании понятия «ликвидационная стоимость», В.Галасюк предлагает свое толкование: «Ликвидационная стоимость – стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче «разумно долгого» для данного типа объектов на данном рынке» [15]. По нашему мнению понятие ликвидационной стоимости можно сформулировать следующим образом. «Ликвидационная стоимость – это убавленная рыночная стоимость оцениваемого объекта при его вынужденной продаже с учетом ограниченного срока реализации в случае ликвидации и реорганизации». Далее приведем определения из перечня видов стоимости рекомендуемых А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции [2, с. 14]. Стоимость замещения – это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта. Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях [2, с. 16]. По МСО – 7 «утилизационная стоимость – описывает стоимость актива, который достиг конца своего срока экономической службы в рамках того производственного назначения, для которого он был создан. Актив все еще может иметь стоимость для альтернативного использования или для утилизации с целью последующего использования его составляющих» [11, с.137]. Стоимость в пользовании 18 Согласно МСО-7 «Инвестиционная стоимость – стоимость имущества для конкретного инвестора, или класса инвесторов, при установленных инвестиционных или производственных целях». Это субъективное понятие соотносит конкретное имущество с конкретным инвестором, группой инвесторов, или предприятием с определенными инвестиционными целями и/или критериями [11, с.73]. По утверждению А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой «балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации». Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) – устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости [2, с. 16]. Оценка имущества предприятия требует определения следующих видов стоимости: − оценка имущества предприятия как действующего; − оценка ликвидационной стоимости предприятия (в расчете на его ликвидацию, подразумевающую прекращение бизнеса). Ликвидационная стоимость предприятия как имущественного комплекса представляет собой величину вероятной выручки от срочной распродажи входящих в этот комплекс активов, прав собственности и контрактных прав (в увязке с обязательствами по тем же контрактам) по частям. При такой распродаже многие активы и права не смогут быть проданы в силу их низкой ликвидности, т.е. отсутствия по ним активной торговли и наличия лишь узкого круга заинтересованных в подобных специальных активах и правах покупателей (за короткое время распродажи их, возможно, вообще не удается отыскать). Следовательно в целом, ликвидационная стоимость предприятия как имущественного комплекса ниже стоимости действующего имущественного комплекса [1; 22]. Для правильного исчисления ликвидационной стоимости необходимо решение ряда проблем первая проблема заключается в определении величины ликвидационной стоимости заключается в необходимости ускоренной реализации всего имущества, при этом как правило степень ликвидности частей имущества не совпадают. Вторая проблема состоит в том, что в составе имущества несостоятельного предприятия имеется активы, рыночную стоимость которых определить не возможно (специализированные активы, без права отчуждения другому лицу и др.) Третья проблема – несовершенство методики оценки ликвидационной стоимости, в связи, с чем одни специалисты оценивают все имущество по рыночной стоимости, другие – по ликвидационной, третьи изобретают свой 19 оригинальный метод. Значения ликвидационной стоимости также сильно разнятся от случая к случаю. Неоднозначность оценок и отсутствие общепризнанной методологии оценки приводит к злоупотреблениям в оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости в условиях банкротства. Например, распространена схема, при которой конкурсный управляющий привлекает недобросовестного оценщика, который согласен оценить имущество предприятия значительно ниже его реальной стоимости. Затем организуются торги с участием заинтересованных лиц и в результате имущество переходит в собственность этих заинтересованных лиц за суммы, на порядок меньшие его реальной рыночной стоимости [1; 22]. Таким образом, основой возникновения ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных обстоятельств, заключающихся в вынужденности продажи и ограниченности времени продажи. Рассмотрим случаи использования ликвидационной стоимости. При реализации несостоятельного предприятия для продавца существует выбор в установлении цены: 1. по рыночной стоимости; 2. по ликвидационной стоимости (рисунок 3). Рисунок 3 – Альтернатива установления цены продавцом объекта в зависимости от условий реализации Примечание – составлено автором по материалам источника [1] 20 В процессе экономических отношений часто возникает необходимость определения ликвидационной стоимости [1; 22]: − объектов залога, при кредитовании под залог; − имущества, реализуемого с участием судебных исполнителей; − активов ликвидируемых предприятий, в том числе и при проведении процедуры банкротства; − имущества, пребывающего в налоговом залоге и подлежащего реализации, для погашения налоговой задолженности налогоплательщика; − объектов незавершенного строительства; − любого имущества, подлежащего ускоренной реализации в силу какихлибо экономических или иных причин (рисунок 4) [1; 22]. Рисунок 4 – Блок-схема определения ликвидационной стоимости для различных объектов Примечание – составлено автором по материалам источников [1; 22] 1.2 Порядок расчета ликвидационной стоимости имущества при несостоятельности предприятия (банкротстве) Банкротство как источник возникновения ликвидационной стоимости Банкротство – неизбежное явление любого современного рынка, который использует несостоятельность в качестве рыночного инструмента перераспределения капиталов и отражает объективные процессы структурной перестройки экономики. 21 Банкротство (от итал. Banco – скамья и rotta – сломанный) – признанная решением суда несостоятельность должника, являющаяся основанием для его ликвидации [23]. Банкротство и его механизм – структурообразующий элемент рыночной экономики. Без него нет рыночной экономики, так как это практически единственная форма реализации естественного закона рынка по отбору хозяйствующих субъектов, которые по своим экономическим показателям соответствуют его требованиям. Банкротство является следствием и другой важной закономерности рыночной экономики, обусловленной ее динамизмом и циклическим характером развития. То, что сегодня соответствует требованиям рынка, завтра не находит сбыта, так как кардинально изменилась рыночная конъюнктура. Однако, одно дело, когда экономика находится на подъеме, и совершенно другое дело, когда она переживает глубокий кризис. Основная причина кризиса – нарушение равновесия между совокупным предложением и спросом, которое в свою очередь, является следствием глубокой диспропорции между объемом производства, его структурой и величиной платежеспособного спроса [24-28, с.]. Банкротство – очень болезненный путь уничтожения финансово несостоятельных организаций [29]. В ГК РК указано, что под банкротством понимается неспособность организации удовлетворять требования кредиторов по оплате продукции (работ, услуг), включая неспособность обеспечить обязательные платежи в бюджет и внебюджетные фонды в связи с превышением обязательств над активом, неудовлетворительной структурой баланса. Под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовому договору и иным основаниям, предусмотренным гражданским кодексом Республики Казахстан [30, ст. 21, ст. 51]. Также в Гражданском кодексе Республики Казахстан определено, что «Под несостоятельностью понимается установленная судом неспособность должника – индивидуального предпринимателя или юридического лица – в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, произвести расчеты по оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, обеспечить уплату налогов и других обязательных платежей в бюджет, социальных отчислений в Государственный фонд социального страхования, а также обязательных пенсионных взносов» [30, ст. 52]. По Закону Республики Казахстан от 21.01.1997 № 67-I «О банкротстве» (с изменениями и дополнениями от 1 июля 1998 г.) признание банкротства наступает как после факта признания несостоятельности судом, так и после официального признания этого самим должником в случае добровольной ликвидации предприятия. Основанием для возбуждения дела о несостоятельности является заявление самого должника, кредитора или прокурора. От имени должника заявление в суд подается его руководителем. От 22 имени кредиторов суд принимает к производству заявление по месту нахождения данного предприятия, указанному в учредительных документах, при условии, что сумма предъявляемых к нему требований со стороны кредиторов составляет не менее 150 минимальных расчетных показателей [31, ст. 3]. В теории и практике банкротства существует два основных направления подхода к определению банкротства: законодательный (правовой) и экономический. Если законодательный подход рассматривает организационноправовой механизм ликвидации предприятия после признания его несостоятельности, то целью экономического подхода является финансовая стабилизация неплатежеспособного предприятия с помощью антикризисного менеджмента, в том числе повышения конкурентноспособности продукции, повышения доходности и т.д. Изначально в мировой практике законодательство о несостоятельности банкротстве развивалось по двум принципиально разным направлениям британская модель строилась на том, что банкротство есть способ возврата долгов кредиторам, который сопровождается ликвидацией предприятиябанкрота. По американской модели у банкротства противоположная цель – восстановить платежеспособность предприятия путем проведения реорганизационных процедур. В настоящее время в развитых странах с рыночной экономикой прослеживается тенденция сближения, соединения двух этих начал. То есть перед законодательством о банкротстве стоят две цели: одновременно удовлетворить требования кредиторов по возможности восстанавливая платежеспособность должника. Результатом банкротства теоретически может быть экономическое восстановление предприятия или его ликвидация. В Казахстане в результате банкротства в основном предприятие ликвидируют и списывают его долги. Реально объективная необходимость в банкротстве возникла в Казахстане с момента независимости с начала 90-х годов в связи с приватизацией предприятий и появлением значительного сектора частной собственности. В 1992 году был принят первый в Казахстане Закон о банкротстве (Закон от 14 января 1992 года № 1124-XII «О банкротстве». С тех пор законодательство о банкротстве постоянно совершенствуется. В настоящее время в Казахстане действует уже третий по счету закон о банкротстве, который был принят в январе 1997 года. За четырнадцать лет в него законодательно более 20 раз вносились различные изменения и дополнения, практически полностью изменившие суть большинства статей закона и его основную концепцию. Процедуры банкротства предприятий Процедура банкротства – комплексность мероприятий, применяемых к должнику, основной целью которого является решение споров между должником и кредиторами. В соответствии с законом «О банкротстве» [31 ст.1, п.8], к должнику могут применяться процедуры: 1) внешнее наблюдение; 23 2) реабилитационная процедура; 3) конкурсное производство; 4) процедуры ликвидации должника без возбуждения конкурсного производства. − Внешнее наблюдение – процедура, вводимая судом до возбуждения дела о банкротстве в целях обеспечения сохранности имущества должника, выявления признаков преднамеренного и ложного банкротства, проведения анализа финансового состояния, определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности должника, а также действий (бездействия) по уклонению от исполнения обязательств перед кредиторами, контроля со стороны кредиторов за состоянием финансово-хозяйственной деятельности должника, проведением им реорганизации, совершением сделок по отчуждению основных средств, передаче имущества в залог или аренду, а также других сделок по ценам значительно ниже рыночных либо без достаточных оснований, исполнение которых может повлечь убытки для должника [31, ст.1, п.4-1]; − Реабилитационная процедура – судебная процедура, в рамках которой к несостоятельному должнику применяются любые реорганизационные, организационно-хозяйственные, управленческие, инвестиционные, технические, финансово-экономические, правовые и иные, не противоречащие законодательству Республики Казахстан меры, направленные на восстановление платежеспособности должника с целью предотвращения его ликвидации [31, ст.1, п.21]; − Конкурсное производство – процедура, осуществляемая с целью удовлетворения требований кредиторов и объявления банкрота (несостоятельного должника) свободным от долгов, предотвращение неправомерных действий сторон в отношении друг друга [31, ст.1, п.11]. Для выполнения целей конкурсного производства суд назначает конкурсного управляющего. Конкурсный управляющий – лицо, назначенное в установленном порядке для осуществления конкурсного производства [31, ст.1, п.13]. Все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Конкурсная масса – имущество должника, на которое может быть обращено взыскание в процессе конкурсного производства [31, ст.1, п.10]. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах. − Процедуры ликвидации должника без возбуждения конкурсного производства проводятся в случае, когда отсутствующий должник не располагает имуществом или это имущество не покрывает задолженность. Уголовный кодекс Республике Казахстан, выделяет преднамеренное и ложное банкротство [32]. 24 Преднамеренное банкротство – умышленное создание или увеличение неплатежеспособности, совершенное руководителем или собственником коммерческой организации, а равно индивидуальным предпринимателем в своих интересах, причинившее крупный ущерб или иные тяжкие последствия [32, ст.216]. Ложное банкротство – заведомо ложное объявление о своей несостоятельности с целью введения в заблуждение кредиторов для получения отсрочки или рассрочки платежей или скидки с долгов, данное деяние причинило крупный ущерб [32, ст.217]. В финансовом анализе существует несколько разновидностей банкротства организаций. В практике выделяют следующие его виды: 1. Реальное банкротство. Этот вид банкротства характеризует полную неспособность организации восстановить в предстоящем периоде свою финансовую устойчивость и платежеспособность, в силу реальных потерь используемого капитала. 2. Техническое банкротство. Используемый термин характеризует состояние неплатежеспособности организации, вызванное существенной просрочкой ее дебиторской задолженности. 3. Криминальное банкротство. Это инструмент недобросовестного завладения собственностью. В любой стране с рыночной экономикой банкротство является одним из инструментов естественного процесса реструктурирования экономики. Возможны и иные классификации банкротства. Например, виды банкротств можно определить на основании вызвавшей их причины В зависимости от того, какие факторы стали основной причиной несостоятельности организаций, в экономике различают специфическое и массовое банкротство. Факторы, обусловливающие банкротство в экономической литературе делятся на: внешние и внутренние; количественные и качественные [28; 33-45, с.]. Рассмотрим статистику банкротства. По официальным данным в 2000 году 4300 предприятий в Казахстане прошли процедуру банкротства, при этом, количестве несостоятельных предприятий по республике составляло свыше 7200. По данным комитета по работе с несостоятельными должниками Министерства финансов Республики Казахстан (КНД МФ РК) [46], с 2000 года по 2010 год решениями специализированных межрайонных экономических судов Казахстана признаны банкротами более 34 тысяч предприятийдолжников. За период 2002-2010гг. число предприятий-банкротов в Казахстане составило 26 392. Динамика банкротства предприятий в РК представлена в таблице 1 и графике (рисунок 5). 25 Таблица 1 – Динамика банкротства предприятий в РК за 2002-2010 годы Годы 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Количество предприятий 1962 3596 4232 2967 3046 2507 2638 Примечание – составлено автором по материалам источников [46] 2009 2010 2627 2817 По данным комитета по работе с несостоятельными должниками Министерства финансов Республики Казахстан (КНД МФ РК) с 2002 года по 2010 процедуру оздоровления прошли только 145 предприятия и лишь для 76 из них она закончилась удачно. Удельный вес предприятий-банкротов в общей массе всех зарегистрированных в РК юридических лиц (включая индивидуальных предпринимателей) составил 0,2%, а от числа действующих – 0,3%. Дин ам ика б ан кр о тс тв а п р едп р ия тий в Р К 4500 4232 4000 3596 Количес тво предприятий 3500 3000 3046 2967 2638 2500 2000 2817 2627 2507 1962 1500 1000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Рисунок 5 – Динамика банкротства предприятий в РК за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46]. По отраслям здесь превалируют организации, осуществляющие коммерческо-посредническую деятельность и оптово-розничную торговлю. Среди неплатежеспособных компаний, по данным агенства «Бейкер Тилли Казахстан Оценка», 43% приходится на торговлю, на втором месте – строительство (19%), на третьем – производство (10%). Непогашенные долги обанкротившихся казахстанских компаний в 2010 году составили 25,5 млрд. тенге, погашенные – всего 2 млрд. Несмотря на эти достаточно внушительные суммы, прирост банкротств в стране составил всего лишь 11%. Эту цифру в КНД МФ РК называют стабильным показателем. В то же время на данный момент Комитет не ведет статистику по предприятиям-банкротам в разрезе субъектов предпринимательства, а вот по оценке «Бейкер Тилли Казахстан Оценка», среди них крупных предприятий – 1%, средних – не более семи. Масса банкротств пришлась на крестьянские 26 хозяйства из сельскохозяйственных областей, что связано с несвоевременной закупкой зерна государством и неблагоприятными для фермеров закупочными ценами в прошлом году. По данным КНД МФ РК, заявителями в суд в 93% случаев в 2010 году выступали налоговые органы. Поэтому основной причиной несостоятельности и банкротства предприятий сейчас является неспособность должника обеспечить уплату налогов и других обязательных платежей в бюджет. Приведенные цифры свидетельствуют о неудовлетворительной финансово-экономической устойчивости предприятии республики, это явление не способствует формированию сильной экономики, где система банкротства работает для восстановления предприятий и для восстановления экономики в целом. Кроме того, первостепенное значение имеет сохранение рабочих мест. Стоит отметить, что в соответствии с действующим законодательством какой-нибудь компании достаточно иметь суммарную задолженность перед кредиторами около 150 тысяч тенге, и она может быть втянута в судебный процесс о своей несостоятельности. Поэтому, как считают многие аналитики и бизнесмены, в Казахстане банкротство зачастую выступает как способ недобросовестного передела собственности. Неинтересной процедуру банкротства для кредитора делает и тот факт, что с 5 июля 2008 года принят закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам банкротства», в котором исключено понятие «внесудебная процедура ликвидации» и внесены изменения, согласно которым долги поставщиков и держателей облигаций гасятся в последнюю очередь. На сдерживание числа банкротств также оказывает влияние внесение поправки в статью 8 закона «О государственных закупках», считают эксперты, позволяющей реабилитируемым предприятиям участвовать в государственных закупках, что может обеспечить их необходимыми объемами работы и, соответственно, влияет на скорейшее восстановление их платежеспособности. Кроме того, ужесточена уголовная ответственность за преднамеренное и ложное банкротство. Анализ результатов банкротства предприятий по областям РК за 2002-2010 годы (по данным КНД МФ РК) представлен в таблице 2 и рисунках 6 - 21. Рассмотрение этих данных позволяет сделать следующие выводы. В 8 областях (Карагандинской, Алматинской, Павлодарской, Актюбинской, Восточно-Казахстанской, Костанайской, Южно-Казахстанской и Кызылординской) пик случаев банкротств пришелся на 2004 год, наибольшее число обанкротившихся предприятий составила 752 в Карагандинской области. Последние годы 2009, 2010 характеризуются ростом обанкротившихся предприятий в городах Алматы, Астана, а также в Атырауской, Костанайской, Восточно-Казахстанской, Мангистауской областях. В последней число обанкротившихся предприятий в 2010 году достигла максимума в размере 740 предприятий. 27 Таблица 2-Динамика банкротства предприятий по областям РК за 2002-2010гг 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 31 145 106 181 148 166 206 229 215 81 121 193 182 245 150 237 178 166 г.Астана Акмолинская обл. Карагандинская обл. 310 662 752 615 571 174 193 141 174 Алматинская обл. 120 183 209 185 138 108 109 183 164 г.Алматы 60 155 237 189 149 291 296 297 126 ВКО 42 306 204 176 280 302 125 234 174 Павлодарская обл. 99 252 430 161 119 95 151 157 156 Мангистауская обл. 11 118 161 101 94 49 76 56 740 Актюбинская обл. 82 104 157 104 111 147 110 100 143 ЗКО 60 81 143 92 116 108 69 58 74 Костанайская обл. 25 298 461 309 297 178 272 298 197 СКО 66 282 178 159 117 115 159 156 169 ЮКО 28 117 125 71 100 124 100 110 112 Кызылординская обл. 32 101 118 69 72 60 65 86 94 Атырауская обл. 897 651 707 293 424 357 413 308 50 Жамбылская обл. 18 20 51 80 65 83 57 36 63 Всего по РК 1962 3596 4232 2967 3046 2507 2638 2627 2817 Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 6 – Динамика банкротства предприятий в г. Астане за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] 28 Рисунок 7 – Динамика банкротства предприятий в Акмолинской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 8 – Динамика банкротства предприятий в Карагандинской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 9 – Динамика банкротства предприятий в Алматинской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] 29 Рисунок 10 – Динамика банкротства предприятий в г. Алматы за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 11 – Динамика банкротства предприятий в ВосточноКазахстанской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 12 – Динамика банкротства предприятий в Павлодарской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] 30 Рисунок 13 – Динамика банкротства предприятий в Мангистауской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 14 – Динамика банкротства предприятий в Актюбинской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 15 – Динамика банкротства предприятий в Западно-Казахстанской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] 31 Рисунок 16 – Динамика банкротства предприятий в Костанайской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 17 – Динамика банкротства предприятий в Северо-Казахстанской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 18 – Динамика банкротства предприятий в Южно-Казахстанской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] 32 Рисунок 19 – Динамика банкротства предприятий в Кызылординской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 20 – Динамика банкротства предприятий в Атырауской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] Рисунок 21 – Динамика банкротства предприятий в Жамбылской области за 2002-2010 годы Примечание – составлено автором по материалам источников [46] 33 Специфика банкротств в нашей стране такова, что подавляющее большинство дел о банкротстве оканчиваются открытием в отношении предприятия конкурсного производства, т,е. распродажей активов предприятия и удовлетворением требований кредиторов за счет вырученной суммы. Перед продажей в рамках конкурсного производства в обязательном порядке проводится оценка стоимости всего имущества предприятия должника. Этот процесс характеризуется рядом отличительных особенностей относительно оценки в обычных условиях, которые обусловлены спецификой, налагаемой сложившейся ситуацией и законодательством о банкротстве, таких, как вынужденный характер продажи, ограниченный период экспозиции и др. В условиях рыночной среды решения предпринимателя зачастую сопряжены с коммерческим риском. С момента перехода Республики Казахстан на рыночные отношения, банкротство субъектов предпринимательской деятельности уже не является единичным явлением. Так, по состоянию на 1 апреля 2010 года, в процедурах реабилитации и ликвидации находятся более 700 должников. А неплатежеспособность должника, в свою очередь, является основанием для обращения кредитора с заявлением в суд о признании должника банкротом. В этой ситуации для кредиторов особенно важно, чтобы законодательство обеспечивало законность и прозрачность действий руководителей должников в процедурах банкротства. Однако нередки случаи, когда имущества банкрота недостаточно для удовлетворения требований кредиторов: оно выведено с баланса должника, обременено правами третьих лиц и т.д. Поэтому на практике актуальны вопросы, связанные с возможными способами противодействия недобросовестным действиям должника, совершенным как до принятия судом заявления о банкротстве, так и в ходе процедур банкротства. В отечественной методологии оценочной деятельности отсутствует методика оценки конкурсной массы для цели реализации, учитывающая данную специфику. Это приводит как к некорректным оценкам стоимости имущества, так и к возникновению различных злоупотреблений в оценке в виде сговора оценщика с конкурсным управляющим с целью незаконного обогащения. Основными, наиболее важными для целей оценки экономическими характеристиками недвижимости, принадлежащей предприятиям, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротства), являются: ликвидность; обременение права собственности; необходимость привлечения инвестиций; сбалансированность по доходу и рискам; структура денежного потока; потенциал повышения доходности и эффективности. Очевидно, что в процессе оценки необходимо учитывать все признаки и характеристики в комплексе и по отдельности. При рассмотрении дела о банкротстве должника – юридического лица, в соответствии с действующим законодательством, применяется одна из 34 вышеуказанных процедур банкротства, которое вызывает необходимость выполнения работ по оценке. Оценка ликвидационной стоимости имущества предприятия в ситуации банкротства Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном характером самой чрезвычайной ситуации. Одна из особенностей ликвидационной стоимости состоит в том, что этот вид оценки относится к так называемым активным видам оценки, когда на основе результатов оценки многими заинтересованными сторонами принимаются определенные управленческие решения и действия [47]. Другая особенность оценки ликвидационной стоимости предприятия – это высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки. Механизм оценки ликвидационной стоимости имущества предприятия заключается в определении следующего: 1) цели оценки; 2) функции оценки; 3) вида стоимости; 4) описания имущества предприятия; 5) даты оценки. 1. Формулирование цели включает определение: − вида стоимости, которая оценивается; − вида имущественных прав, которые оцениваются. 2. Функция оценки – это сфера использования результатов данной оценки, или назначение оценки. 3. Определение вида стоимости, подлежащего оценке, обусловливает выбор методики оценки. Специалисты различают следующие виды стоимости предприятия: обоснованную, инвестиционную, внутреннюю (или фундаментальную), страховую, ликвидационную [48, с. 161]. При расчете ликвидационной стоимости необходимо учитывать все затраты, связанные с ликвидацией организации. Ш. Пратт [12], включает в состав таких расходов комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до завершения ликвидации, налоги, оплату юридических и бухгалтерских услуг. По мнению автора, во избежание существенных ошибок при оценке ликвидационной стоимости конкретного объекта следует учитывать расходы, непосредственно относящиеся к его продаже, которые могут быть точно оценены. Оценка стоимости зависит от того, каким будет последующий режим продажи имущества должника. При ускоренном режиме уменьшаются затраты на содержание и хранение имущества, но есть вероятность получить меньшую выручку. Упорядоченный (обычный) режим дает возможность получения большей выручки, но и влечет большие расходы. Ликвидационная стоимость в свою очередь в зависимости от режима продажи имущества подразделяется на следующие виды стоимости: 35 − Упорядоченная ликвидационная стоимость; − Принудительная ликвидационная стоимость; − Ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия. Упорядоченная ликвидационная стоимость предполагает продажу активов в течение разумного периода времени в целях получения максимальной цены. Для наименее ликвидной недвижимости этот период составляет около двух лет и включает время подготовки объектов к продаже, доведения информации до потенциальных покупателей и оформления сделки. Принудительная ликвидационная стоимость определяется, когда имущество распродается настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе. Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия имеет место, когда имущество не продается, а списывается для уничтожения. В данном случае стоимость представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца затрат на ликвидацию активов. Ликвидационная стоимость предприятия как целого обычно меньше, чем сумма выручки, полученная от раздельной распродажи его активов. Во втором случае имеют место значительно большие расходы на продажу и затраты времени. 4. Описание имущества предприятия делится на: общее, физическое и юридическое. 5. Дата оценки обычно соответствует дате осмотра имущества предприятия оценщиком [48, с. 162]. Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях: − предприятие находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием; − стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности. Для определения реального состояния дел на предприятии оценщику необходимо выяснить: − какие цели ставит перед собой предприятие (выжить или развиваться); − пользуется ли спросом продукция предприятия, сильна ли конкуренция и каково прогнозное состояние спроса и уровня конкурентной борьбы в отрасли; − есть ли возможность повышать цену на продукцию; − каково финансовое состояние и т.д. Алгоритм процесса ликвидационных процедур Обычно зарубежные и отечественные авторы рекомендуют 4-х этапную практику определения ликвидационной стоимости [12; 17; 47 – 56]. 1. Оценка имущества предприятия-банкрота по балансовой стоимости. Такая оценка осуществляется на основе полной инвентаризации имущества 36 предприятия, принадлежащего ему на правах собственности или полного хозяйственного ведения. 2. Определение объема и состава ликвидационной (конкурсной) массы. Она представляет собой имущество предприятия, объявленного банкротом, предназначенное к реализации для обеспечения удовлетворения претензий кредиторов. Основу формирования конкурсной массы составляет все имущество предприятия-банкрота, оцененное по балансовой стоимости, за отдельным изъятием, предусмотренным действующим законодательством. 3. Оценка имущества, входящего в состав ликвидационной (конкурсной) массы, по рыночной стоимости. Так как имущество предприятия-банкрота подлежит реализации с целью удовлетворения претензий кредиторов, оно должно быть предварительно оценено по минимально возможной рыночной стоимости (по цене спроса). 4. Определение объема реальных финансовых обязательств предприятиябанкрота. Ликвидационная комиссия после истечения законодательно установленного срока предъявления претензий кредиторами к предприятиюдолжнику анализирует все его финансовые обязательства независимо от поступления претензий кредиторов, составляет список признанных и отклоненных претензий и очередности их удовлетворения и в течение предусмотренного срока направляет этот список кредиторам [12; 17; 47 – 56]. Расчет ликвидационной стоимости предприятия Григорьев В.В. и Островкин И.М. рекомендуют рассчитывать ликвидационную стоимость предприятия в следующей последовательности [47, 48]. 1. Анализируется последний балансовый отчет. 2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия требует различных временных периодов. 3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов. 4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионные юридическим предприятиям, налоги и сборы). Скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. 5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия. 6. Определяется операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода. 7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, 37 обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами [47, 48]. Таким образом, нельзя оспорить мнение Дж. Фишмена, Ш. Пратта, К. Гриффита о том, что «ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается вычитанием из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств» [13]. При формулировании окончательного вывода относительно ликвидационной стоимости предприятия еще раз анализируются факторы, приведшие к банкротству предприятия. Если ситуация банкротства обусловлена низким уровнем управления, то корректировка полученной в результате расчетов величины ликвидационной стоимости не производится. Если же причиной банкротства явилось местоположение объекта, внешние условия, как-то: общая экономическая ситуация, налоговая политика и т. п., то полученная величина ликвидационной стоимости корректируется в сторону уменьшения [12; 17; 47 – 56]. 1.3 Методологические основы оценки ликвидационной стоимости (имущественный подход) Стандарты, подходы, методы и принципы, применяемые в оценке ликвидационной стоимости Международные стандарты оценки – ключевые нормативные документы, они обязательны в применении при проведении любого вида оценки стоимости, в том числе и ликвидационной. Они основаны на использовании подлинной рыночной информации, способствуют большей объективности и достоверности проводимого вида оценки [11, с. 31]. Международные стандарты оценки представляют принятую, или наилучшую, практику в оценочной профессии, известную также как Общепринятые принципы оценки (ОППО). Соблюдение МСО может осуществляться оценщиком на добровольной основе, требоваться законом или нормативными положениями, быть следствием заданий заказчиков, предполагаемых пользователей оценок и/или национальных обществ или организаций [11, с. 7]. Структура МСО 2007 выглядит следующим образом: − МСО 1 Рыночная стоимость как база оценки − МСО 2 Базы оценки, отличные от рыночной стоимости − МСО 3 Составление отчета об оценке − МПО 1 Оценка для целей подготовки финансовой отчетности − МПО 2 Оценка для целей залогового кредитования − МПО 3 Оценка активов государственного сектора для целей подготовки финансовой отчетности − МР 1 Оценка стоимости недвижимого имущества − МР 2 Оценка стоимости интересов (прав) аренды 38 − МР 3 Оценка стоимости установок, машин и оборудования − МР 4 Оценка стоимости нематериальных активов − МР 5 Оценка стоимости движимого имущества − МР 6 Оценка стоимости бизнеса − МР 7 Оценка при наличии опасных и токсичных веществ − МР 8 Затратный подход для целей подготовки финансовой отчетности (АЗЗ) − МР 9 Анализ дисконтированного денежного потока (ДДП) для целей рыночных оценок и инвестиционных анализов − МР 10 Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества − МР 11 Экспертиза (рецензирование) оценок стоимости − МР 12 Оценка стоимости связанного с торговлей имущества − МР 13 Массовая оценка для налогообложения имущества − МР 14 Оценка стоимости объектов имущества в добывающих отраслях − МР 15 Оценка стоимости объектов исторического имущества. При оценке имущества предприятия применение находят следующие виды международных стандартов оценки, применений и руководств: МСО 1, МСО 3, МПО 1, МР 1, МР 3, МР 4, МР 5, МР 6, МР 8, МР 11. Известно, что в рамках оценки стоимости предприятия используются три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход к оценке стоимости имущества предприятия – должника. Оценка рыночной стоимости имущества предприятия при банкротстве может осуществляться с применением сравнительного (рыночного) подхода, поскольку она проводится для цели реализации объекта оценки [48]. Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком. Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки: 1. Метод компании-аналога; 2. Метод сравнения продаж; 3. Метод отраслевых коэффициентов. Структура международных стандартов оценки построена следующим образом (рисунок 22), [11, с. 10]. Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Метод сделок, или метод сравнения продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. 39 При оценке предприятия сравнительным подходом используются нижеуказанные принципы. 1. Принцип предложения и спроса. Цена на рынке является результатом соглашения между продавцом и покупателем. При повышении спроса на определенный тип собственности цены на нее также стремятся к росту, и наоборот. При анализе рынка необходимо принимать во внимание, как предложение, так и спрос. 2. Принцип замещения. Рыночная стоимость предприятия определяется ценой, которую заплатит покупатель за предприятие подобной полезности. Если такой объект на рынке отсутствует, метод продаж не применим. 3. Принцип изменения. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самого предприятия, так и в результате изменения внешних условий. Для прогноза будущих выгод отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий имеет существенное значение [47]. Доходный подход к оценке предприятия Доходный подход к оценке бизнеса основан на сопоставлении будущих доходов инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным подходом, позволяет принимать правильные управленческие решения для менеджеров, собственников, государства и т.д. [48, с. 34]. Для оценки предприятий по доходу применяют два метода: 1. метод прямой капитализации; 2. метод дисконтирования дохода. Метод прямой капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться [57, с. 93]. Суть метода прямой капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании. 40 Основы Введение, МКСО, Организация МСО, Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО) Кодекс поведения Типы имущества Недвижимое имущество Движимое имущество Финансовые интересы Бизнес Введение в Международные стандарты оценки 1, 2 и 3 Стандарты Применения Руководства МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки МСО 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости МСО 3. Составление отчета об оценке МПО 1. Оценка для целей подготовки финансовой отчетности МПО 2. Оценка для целей залогового кредитования МПО 3. Оценка активов государственного сектора для целей подготовки финансовой отчетности МР 1. Оценка стоимости недвижимого имущества МР 2. Оценка стоимости интересов (прав) бренды МР 3. Оценка стоимости установок, машин и оборудования МР 4. Оценка стоимости нематериальных активов МР 5. Оценка стоимости движимого имущества МР 6. Оценка стоимости бизнеса МР 7. Оценка при наличии опасных и токсичных веществ МР 8. Затратный подход для целей подготовки финансовой отчетности (АЗЗ) МР 9. Анализ дисконтированно го денежного потока (ДДП) для целей рыночных МР 10. Оценка стоимости сельскохозяйст венного имущества МР 13. Массовая оценка для налогообложения имущества Приложение МР 11. Экспертиза (рецензирован ие) оценок стоимости МР 14. Оценка стоимости объектов имущества в добывающих отраслях МР 12. Оценка стоимости связанного с торговлей имущества МР 15. Оценка стоимости объектов исторического имущества Глоссарий терминов Рисунок 22 – Структура международных стандартов оценки Примечание – составлено автором по материалам источника [11, с.66] 41 Главным достоинством метода прямой капитализации дохода является то, что он отражает потенциальную доходность бизнеса, позволяет учесть риск отрасли и компании. Метод дисконтирования будущих доходов позволяет учесть будущие перспективы развития. Он позволяет отразить будущую доходность компании, что в наибольшей степени интересует инвестора. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуация на рынке через ставку дисконта [57, с. 94]. Основными этапами метода дисконтирования будущих доходов являются: 1. анализ и прогнозирование валовых доходов; 2. анализ и прогнозирование расходов; 3. анализ и прогнозирование инвестиций; 4. расчет денежного потока для каждого прогнозируемого года; выбор ставки дисконта; 5. определение дохода, который будет получен в постпрогнозный период расчет текущей стоимости в прогнозный и пост прогнозный период; 6. внесение поправок. При оценке предприятия доходным подходом используются следующие принципы: 1. замещения; 2. наилучшего и наиболее эффективного использования; 3. сбалансированности; 4. экономической величины; 5. экономического разделения [47, 48]. Затратный подход к оценке стоимости имущества предприятия По Григорьеву В.В. при затратном (имущественном) подходе стоимость предприятия рассматривается с точки зрения понесенных ранее издержек. Указанный подход строится на утверждении, что предприятие стоит столько, сколько стоят в существующих сегодня ценах принадлежащие ему активы за вычетом обязательств. Следовательно, для реализации методов данной группы требуется оценка затрат воспроизводства всех активов предприятия, измеренных в рыночных ценах. В ходе данного подхода определяются рыночная стоимость предприятия (т.е. имущественного комплекса фирмы, капитала бизнеса) или ликвидационная стоимость предприятия как имущественного комплекса. Для этих целей используются следующие методы: 1. накопления активов предприятия; 2. чистых активов; 3. стоимости замещения; 4. восстановительной стоимости; 5. метод ликвидационной стоимости предприятия; 6. метод расчета стоимости компании с ликвидируемым бизнесом; 7. отраслевых коэффициентов. 42 Метод накопления активов предполагает оценку рыночной стоимости предприятия по рыночной стоимости его имущества, очищенной от стоимости задолженности предприятия (т.е. по стоимости капитала бизнеса в экономической интерпретации). Метод чистых активов может быть разновидностью метода накопления активов (если за исходную информационную базу оценки принимаются активы, отраженные на балансе предприятия). Рыночная стоимость предприятия (имущественного комплекта бизнеса) методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательств. Метод стоимости замещения ориентирован только на оценку материальных активов и приемлем для капиталоемких предприятий. Стоимость предприятия оценивают исходя из затрат на полное замещение его активов, сохраняя при этом хозяйственный профиль предприятия. Метод восстановительной стоимости используется для расчета всех затрат, необходимых для создания точной копии оцениваемого предприятия. Он учитывает также стоимость нематериальных активов. Метод ликвидационной стоимости основан на рыночных ценах, но не с точки зрения покупки активов, а с точки зрения их быстрой реализации. Позволяет оценить нижний уровень стоимости предприятия. Для расчета ликвидационной стоимости предприятия необходимо определить и суммировать ликвидационную стоимость его накопленных активов (срочная продажа), вычитая из полученной суммы балансовую стоимость подлежащих срочному погашению обязательств и затраты на его ликвидацию. Ликвидационная стоимость определяется как разница между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию. Метод расчета стоимости предприятия с ликвидируемыми активами является модификацией метода накопления активов. Метод отраслевых коэффициентов базируется на использовании установленных соотношений между ценой объекта и специально выбранными финансовыми показателями. Этот метод позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики [48 с. 19]. Имущественный подход основан на анализе активов предприятия и объединяет следующие методики: накопления активов предприятия; скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов); замещения; расчета ликвидационной стоимости предприятий. Методики оценки предприятий, принадлежащие к группе имущественного подхода и используемые в настоящее время в практике оценки, рассматриваются ниже [48, с. 41]. Методика накопления активов Григорьев В.В., Островкин И.М. рекомендуют применять для расчета стоимости действующих предприятий, обладающих значительными активами, 43 когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают массу чистого дохода), когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданное предприятие), когда благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.) [48, с. 31]. Методика скорректированной балансовой стоимости (методика чистых активов предприятия) Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов предприятия) предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей. Эта методика расчета стоимости предприятий соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется в настоящее время. Уровень стоимости предприятия, полученный с использованием данной методики расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого предприятия [48, с. 43]. Методика замещения Методика замещения заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением прогрессивных материалов, конструкций и оборудования. Методика замещения всегда используется в практике оценки при разработке технико-экономических обоснований строительства объекта. В настоящее время эту методику используют для ориентировочных расчетов рыночной стоимости предприятия (с соответствующими поправками на все виды износа) [48, с. 45]. Методика расчета ликвидационной стоимости Методика расчета ликвидационной стоимости используется для ликвидируемых предприятий, а также когда текущие и прогнозируемые денежные потоки от производственной деятельности предприятия невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на активы низкий или отрицательный) или когда стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности, а также в других случаях [48, с. 33]. Все эти методики оценки объединены в имущественный подход по одному основному признаку: они основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство 44 аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитании задолженностей предприятия. Все методики имущественного подхода базируются на одной информационной базе – балансе предприятия и позволяют рассчитать различные виды стоимости предприятия: методика накопления активов – рыночную стоимость; методика замещения – стоимость замещения; методика ликвидационной стоимости – ликвидационную стоимость предприятия. Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения и необходимы для принятия различных управленческих решений [48, с. 39]. При применении методики расчета ликвидационной стоимости специалисты различают три вида стоимости оцениваемых предприятий: − упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов; − принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе; − ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае от владельца предприятия требуются определенные затраты на ликвидацию активов. Рассмотренные выше методики имущественного подхода требуют большого числа практических расчетов, дальнейшего анализа полученных результатов, формирования соответствующей нормативной базы применения этих методик, а также их последовательного совершенствования [48 с. 49]. Информационное обеспечение имущественного подхода к оценке предприятий Все стадии оценки предприятия связаны с анализом собранной информации. В зависимости от источников оценочную информацию можно подразделить на внешнюю и внутреннюю. К внешней информации можно отнести данные о стадии экономического цикла, на которой находится страна, о занятости, уровне жизни, состоянии инвестиционного климата, рынка предприятий, ставках дохода на собственный капитал, процентной ставке и ее динамике, об уровне инфляции, ставках налогообложения, состоянии отраслевой и региональной экономики и пр. Таким образом, к внешней информации относятся макроэкономические и региональные данные по отраслям, в которых действуют оцениваемые предприятия, и данные о сопоставимых предприятиях. К внутренней информации относятся данные об оцениваемом предприятии. Они содержатся в основном в бухгалтерских документах: балансе предприятия и отчете о финансовых результатах, а также в других отчетноаналитических документах. 45 Потребуется информация о нематериальных активах предприятия, о том, что оно выигрывает от своего имени, марки, патентов, лицензий и т. д. и насколько надежно они защищены. Для оценки предприятия важно получить информацию о государственном регулировании деятельности предприятия: об ограничениях цен на продукцию, о ставках налогообложения прибыли, имущества, других платежах, о льготах по налогообложению или бюджетных дотациях, если таковые имеются. Наиболее важной внутренней информацией для оценки стоимости предприятия имущественным подходом является содержание имущественного комплекса предприятия. Имущественный комплекс – это недвижимое имущество, движимое имущество и вложения, нематериальные активы (отражаемые и не отражаемые в балансе), оборотные средства [48, с. 52]. Внутреннюю информацию можно классифицировать по сферам деятельности на социальную, экономическую, техническую и управленческую. По роли в процессе управления внешняя и внутренняя информация подразделяется на директивную, отчетно-статистическую, прогнозную, научно-техническую, справочно-аналитическую и нормативную. По степени преобразования информации ее подразделяют на первичную, производственную и обобщенную. Качество оценки предприятия во многом зависит от организации фиксирования и сбора первичной информации о процессах и явлениях, происходящих на предприятии и вне его. Именно первичная информация – основа для составления баланса и отчета о финансовом состоянии. По содержанию информацию подразделяют на качественную, количественную и смешанную. В зависимости от вида носителя различают информацию в виде печатных текстов, микро- и кинофильмов, на машинных носителях. Основной носитель информации – документ. По возможности продуктивного использования информации в оценке выделяется полезная, необходимая и достаточная информация [48, с. 55]. Изложенная выше классификация информация, необходимая для оценки позволяет сгруппировать данные и создает плодотворные условия для их использования. На рисунке 23 представлена классификация информации, используемой в оценке. После сбора информации ее проверяют на достоверность, анализируют, трансформируют и нормализуют. При оценке стоимости предприятия нередко осуществляют вертикальный и горизонтальный анализ баланса и отчета о финансовых результатах. Трансформация бухгалтерской отчетности представляет собой процесс внесения поправок в основные активы предприятия на величину износа капитальных и нематериальных активов, размеров доходов, товарноматериальных ценностей и запасов, дебиторской задолженности. 46 Финансовая отчетность в трансформированном виде – более достоверная и надежная база для сравнения оцениваемого предприятия с предприятиямианалогами и среднеотраслевыми параметрами различных стран. Нормализация бухгалтерской отчетности – это внесение «нормализующих» поправок в статьи баланса и в отчет о финансовых результатах, характерных для нормально действующего предприятия. Классификация информации, используемой в оценке Для оценки: • недвижимого имущества • движимого имущества • прочего имущества Необходимая Полезная Достаточная Переменная Внешняя По степени обновления Постоянная Вероятностнодостоверная Абсолютно достоверная Обобщенная Производная По функциям оценки По источнику возникновения Внутренняя Смешанная Качественная Количественная По степени преобразования Первичная Периодическая По времени поступления Постоянно действующая По качеству По содержанию Управленческая Техническая Социальная Экономическая По сфере деятельности По возможности продуктивного использования По роли в процессе управления • • • • • нормативная прогнозная отчетно-статистическая научно-техническая справочно-аналитическая Рисунок 23 – Классификация информации, используемой в оценке Примечание – составлено автором по материалам источника [48, с.56] 47 Поправки касаются: − единовременных чистых доходов и расходов (они исключаются из расчетов); − чистых доходов и расходов по избыточным или неоперационным (непроизводственным или излишним) активам (они исключаются из расчетов); − необычных расходов самих владельцев предприятия (они также исключаются из расчетов). Нормализация бухгалтерской отчетности (в отличие от трансформации) осуществляется всегда. После ее нормализации рассчитываются и анализируются финансовые показатели предприятия и делается вывод о финансово-экономическом состоянии предприятия, на основании которого рекомендуется методика расчета стоимости оцениваемого предприятия. Если финансово-экономическое состояние предприятия близко к банкротству, используют методику ликвидационной стоимости. И наоборот, если финансово-экономическое состояние предприятия благополучно, для оценки его стоимости применяются методики накопления активов либо скорректированной балансовой стоимости (методика чистых активов). Финансовые параметры, характеризующие финансово-экономическое состояние предприятия и используемые для оценки (их около двух десятков), объединены в четыре группы: 1) коэффициенты левереджа (или коэффициенты финансового рычага); группа показателей, характеризующих степень привлечения заемных средств в предприятие; 2) коэффициенты ликвидности, характеризующие собственные оборотные средства; 3) коэффициенты текущей деятельности; 4) операционные коэффициенты, характеризующие эффективность деятельности предприятия [47; 48, с.58]. Результаты анализа финансового состояния предприятия используются не только для выбора той или иной методики расчета стоимости оцениваемого предприятия, но и для внесения поправок в оценочную стоимость предприятия. 48 2 АНАЛИЗ ПРАКТИКИ СТОИМОСТИ В КАЗАХСТАНЕ ОЦЕНКИ ЛИКВИДАЦИОННОЙ 2.1 Алгоритм проведения работ по определению ликвидационной стоимости Процедура оценки упорядоченной ликвидационной стоимости состоит в следующем: 1. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия; 2. Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию; 3. Корректировка текущей стоимости активов; 4. Определение величины долговых обязательств предприятия (определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия); 5. Расчет ликвидационной стоимости предприятия [3-7; 9; 47, с 160; 48; 60]. 1. Разработка календарного графика ликвидации предприятия Пример календарного графика приведен ниже (таблица 3). активов Таблица 3 – Календарный график ликвидации активов предприятия Недвижимость (земля, здания, сооружения и пр.) Оборудование, машины и механизмы Нематериальные активы Производственные запасы, готовая продукция, товары и пр. Ценные бумаги других предприятий Примечание – источник [47, с. 161; 48, с. 166] 20 мес. 10 мес. 6 мес. 3 мес. 2 мес. 2. Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью методики накопления активов, с использованием данных баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества предприятия на дату оценки. Одновременно с инвентаризацией имущества предприятия рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, остаточная стоимость основных фондов, текущая стоимость остальных активов. Определение рыночной стоимости земельного участка Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится предприятие, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации предприятия для 49 нового строительства, при установлении арендной платы на землю. Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: − титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; − физические характеристики участка; − данные о взаимосвязи участка с окружением; − экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных в Республике Казахстан могут быть областные, городские и районные агентства по управлению земельными ресурсами и центры по недвижимости, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать. Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости Существует четыре метода определения полной восстановительной стоимости объектов недвижимости: 1) метод сравнительной единицы; 2) поэлементный метод; 3) сметный метод; 4) индексный метод. Метод сравнительной единицы: текущая стоимость, выбранная для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости, умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м3 , 1 м2, одно место и пр. Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т. Д.). Этот способ называется также методом разбивки на компоненты. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объективных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Индексный метод оценки объекта недвижимости состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии [58]. Определение величины износа объектов недвижимости Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости объекта безотносительно к его первоначальной фактической стоимости. Существует несколько видов износа объектов недвижимости: физический, функциональный и внешний (или экономический). Физический износ – утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта (или его части) в результате воздействия природноклиматических и эксплуатационных факторов. 50 Физический износ элементов здания рассчитывают по формуле: [59] Удельный вес Процент износа конструктивного х элемента i элемента i И фi = _________________________________ (1) 100 Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания (таблица 4), [48, с. 173]. Таблица 4 – Расчет физического износа здания Наименование Удельный вес Процент износа Удельный конструктивного конструктивного конструктивного вес износа элемента элемента здания в стоимости элемента здания здания Фундамент 8 9,5 8 Стены и перегородки 20 10,1 25 Перекрытия 13 9,5 21 Кровля 4 10 1,5 Полы 5 11 3,2 Проемы 11 10,5 4,2 Отделочные работы 8 15 5,6 Внутренние 24 14 8,53 сантехнические и электротехнические устройства Прочие работы 7 5,5 3,6 Итого 100 10,6 80,63 Примечание – составлено автором с использованием источника [48, с.173] Устранимый физический износ предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту [48, с.172]. Функциональный износ (или функциональное устаревание) – объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности, может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определить поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания. 51 Поправочный коэффициент – это отношение стоимости архитектурного элемента или параметра к стоимости их современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта. Внешний, или экономический, износ, или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего [48, с.177]. Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости На данном этапе необходимо из полной восстановительной стоимости объекта недвижимости вычесть величину его совокупного износа. Таким образом мы получим стоимость объекта недвижимости без износа, или остаточную восстановительную стоимость. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка На этом этапе мы определяем искомую общую стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости объекта, недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и рыночной стоимости земельного участка, полученной ранее. Оценка оборудования, машин и механизмов Оценка оборудования, машин и механизмов осуществляется либо по восстановительной стоимости, либо по стоимости замещения, либо по биржевым ценам (с учетом затрат на транспортирование и установку). Из этих стоимостей вычитается износ, и получается остаточная текущая стоимость оборудования, машин и механизмов. Износ оборудования, машин и механизмов рассчитывается по всем трем видам износа (если это возможно): физическому, функциональному и экономическому. Оценка нематериальных активов К нематериальным активам относятся научно-техническая продукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау, патенты, высококвалифицированный персонал, клиентура, торговая марка, компьютерные программы, соглашения о недопущении конкуренции и т. д. Нематериальные активы оцениваются также при помощи трех подходов: затратным, доходным, сравнительным [48, с.181]. − затратным подходом (когда стоимость нематериального актива определяется по цене его приобретения и постановки на баланс с учетом соответствующего индекса переоценки); − доходным подходом (когда рассчитывается и дисконтируется тот чистый доход, который может дать нематериальный актив на соответствующем рынке, в случае если этот рынок активно функционирует); 52 − сравнительным (рыночным) подходом (например, методом сравнительного анализа продаж, когда стоимость нематериального актива определяется по ценам активов аналогов). Оценка объектов незавершенного строительства Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительномонтажные работы на дату оценки. Оценка производственных запасов, расходов будущих периодов и дебиторской задолженности также имеет свои особенности: Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются. Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если есть надежда получить от них какой-либо доход. Оценка дебиторской задолженности (просроченной, непросроченной) зависит. Непросроченная дебиторская задолженность оценивается путем дисконтирования будущих выплат. Оценка инвестиций осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки. Оценка денежных средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки. После определения текущей восстановительной стоимости активов ликвидируемого предприятия производится корректировка статей этого нового баланса [48, с.183]. 3. Корректировка текущей стоимости активов Корректировка текущей стоимости объектов недвижимости Текущая стоимость объекта недвижимости, или общая стоимость земельного участка и объекта недвижимости, уменьшается на величину комиссионных затрат, включающих затраты на риэлторские, оценочные и юридические услуги. К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже основных активов. Уменьшенная таким образом оценочная стоимость недвижимости дисконтируется на дату оценки. В связи с тем, что планируемый срок окончания процесса продажи объектов недвижимости наибольший по сравнению со сроками продажи других активов и если предположить, что он составляет 20 месяцев, как предусмотрено графиком продажи активов предприятия, то период дисконтирования выручки от продажи недвижимости будет равен также 20 месяцам. Ставка дисконтирования при этом принимается очень высокой, поскольку велика степень неопределенности результата этих специфических торгов. Эта ставка может колебаться от 30 до 60%. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами. После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости объектов недвижимости мы получаем их упорядоченную ликвидационную стоимость. Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов 53 Текущая стоимость оборудования, машин и механизмов уменьшается на размер скидки с продаж, составляющей до 40% стоимости оборудования, машин и механизмов. Полученная таким образом выручка от продажи механизмов, машин и оборудования уменьшается на величину комиссионных и других прямых затрат, связанных с продажей активной части основных производственных фондов. Комиссионные брокерам, транспортные и другие расходы, связанные с продажей оборудования, машин и механизмов, могут достигать 20-25% уменьшенной после первой поправки стоимости активной части основных фондов. Далее полученная величина стоимости, как и в случае с недвижимостью, дисконтируется по повышенной ставке. Период дисконтирования определяется по графику продажи активов предприятия, например в нашем случае 10 месяцев. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами. После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости оборудования, машин и механизмов мы получаем их упорядоченную ликвидационную стоимость. Корректировка текущей стоимости нематериальных активов Корректировка текущей стоимости нематериальных активов предприятия осуществляется, так же как и в предыдущем случае, путем существенной скидки и дисконтирования ее по повышенной ставке дисконта за период 6 месяцев с месячным равномерным начислением. Если эксперт-оценщик предполагает, что часть нематериальных активов будет продана сразу же после принятия решения о ликвидации, то стоимости этих активов не дисконтируются, а принимаются для последующих расчетов с определенной скидкой. Корректировка текущей стоимости запасов и готовой продукции Текущая стоимость запасов уменьшается примерно на 20% за счет покрытия затрат на хранение (до продажи) и транспортировку их после продажи. Текущая стоимость готовой продукции уменьшается до 25% на покрытие комиссионных затрат по ее продаже. Текущая стоимость незавершенного производства сокращается до стоимости отходов [48, с.185]. Корректировка текущей стоимости инвестиций Доходы от инвестиций дисконтируются по повышенным ставкам. Корректировка пассивной части баланса предприятия После корректировки статей актива баланса необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом необходимо уделить расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств. Возможно, что в ходе 54 анализа кредиторской задолженности можно будет провести переговоры по изменению условий возврата долгов предприятия. В конце процесса корректировки активов и пассивов необходимо добавить или вычесть операционные доходы по текущим хозяйственным операциям (если они имеются). 4. Определение величины долговых обязательств предприятия (определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия) В состав затрат, связанных с ликвидацией предприятия, входят, например, затраты по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе консалтинговые услуги, например юриста, оценщика, брокера и т.д.). Затраты, связанные с налогообложением, страхованием и охраной активов предприятия, дисконтируются по повышенной ставке. Выходные пособия и выплаты работникам предприятия определяются расчетным путем (без дисконтирования). Управленческие расходы дисконтируются по нормальной ставке дохода исходя из максимального периода ликвидации предприятия (например, 24 месяца) и их ежемесячных величин. 5. Расчет ликвидационной стоимости предприятия После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, производится уменьшение скорректированной стоимости всех активов баланса на сумму затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости предприятия [48, с.188]. В России существуют и другие сходные структуры отчетов оценки ликвидационной стоимости, основанные на финансовом анализе статей актива и пассива баланса и оценке удовлетворительности структуры баланса и анализа устойчивости предприятия [60, с.313-325]. Третьи Ермаченков С.Г. [61], предлагает методику оценки ликвидационной стоимости, которая позволяет: 1) Получить рыночную стоимость имущества на основании среднерыночной цены предложения аналогичных объектов путем вычитания корректировки на торг; 2) Определить ликвидационную стоимость имущества, представленную в виде таблиц. Таблицы расчета ликвидационной стоимости основаны на математическом ожидании вероятной цены продажи в течении среднерыночного срока экспозиции. На основании изучения и обобщения литературных источников по данному вопросу [3-7; 9; 47; 48; 60], нами разработан следующий алгоритм отчета об оценке ликвидационной стоимости предприятия для применения в Казахстане (рисунок 24). 55 Письмо - заключение Задание на оценку (цель, функции) Описание предприятия (юридическое, общее и физическое). Определение ликвидационной стоимости Предположения и ограничения оценки Источники информации Подходы к оценке и заключение Краткий экономический обзор развития экономики Российской Федерации Состояние и перспективы развития отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие Финансово-экономическое состояние предприятия. − Предыстория развития. Текущая деятельность. − Техническое состояние основных фондов. − Финансово-экономическое состояние. Анализ задолженности. − Поставщики. Потребители. Конкуренция. Кредиторы. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия Расчет текущей стоимости активов предприятия. − Определение рыночной стоимости земельного участка. − Определение стоимости объекта недвижимости. Рисунок 24 – Алгоритм отчета об оценке ликвидационной стоимости предприятия, лист 1 Примечание – составлено автором по материалам источника [3-7; 9; 47; 48; 60] 56 Расчет текущей стоимости активов предприятия. − Расчет износа объекта недвижимости. − Определение остаточной стоимости объекта недвижимости. − Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка. − Оценка оборудования, машин, механизмов. − Оценка нематериальных активов. Оценка текущей стоимости пассивов баланса предприятия Корректировка активов баланса предприятия при расчете ликвидационной стоимости Корректировка пассивной части баланса предприятия Определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия Расчет ликвидационной стоимости предприятия Заключение Приложения Рисунок 24, лист 2 Примечание – составлено автором по материалам источника [3-7; 9; 47; 48; 60] Рассмотрим теперь примеры из казахстанской ликвидационной стоимости имущества предприятия. практики оценки 2.2 Оценка ликвидационной стоимости имущества предприятия (на примере АО «Наурыз Банк Казахстан») В марте 2001 года «Казагропромбанк», находившейся в режиме консервации с 1 декабря 2000 года в связи со сложившимися отрицательными результатами деятельности был перерегистрирован под названием «Наурыз Банк Казахстан». По состоянию на 1 декабря 2004 года собственный капитал данного банка имел отрицательное значение в сумме 1,938 млрд. тенге. 57 В ноябре 2004 года Наурыз банк был законсервирован «для оздоровления его финансового положения и улучшения качества работы». По оценкам АФН, минимальная сумма, необходимая для оздоровления Наурыз банка, составляла $50 млн. Консервация АО «Наурыз Банк Казахстан», введенная в соответствии с постановлением правления Агентства 9 ноября 2004 года, не привела к оздоровлению его финансового положения и улучшению качества работы. Потенциальные инвесторы банка отсутствовали [62]. В июне 2005 года постановлением Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН) принято решение об отзыве лицензии на проведение банковских операций, предусмотренных банковским законодательством в национальной и иностранной валюте, выданной АО «Наурыз Банк Казахстан», затем на основании решения экономического суда от 2 декабря 2005 года АФН принял постановление о принудительной ликвидации «Наурыз банка». На момент банкротства Наурыз Банк Казахстан имел 17 областных и региональных филиалов, совокупные активы банка составляли 10,3 млрд. тенге, количество вкладчиков – физических лиц – 20 486 человек. Сумма их вкладов более - 1 млрд. 900 млн. тенге. Для определения ликвидационной стоимости была произведена оценка всего имущества АО «Наурыз Банк Казахстан». Для исследования в данной работе рассмотрена оценка головного отделения банка (в приложении А представлен отчет об оценке головного отделения АО «Наурыз Банк Казахстан»). Описание, характеристики и состояние объекта оценки Объект оценки: основные средства, состоящие на балансе Головного филиала АО «Наурыз Банк Казахстан», в количестве 7 627 единиц. Состав фиксированных активов: Заказчиком предоставлен перечень основных средств АО «Наурыз банк Казахстан, подлежащих оценке по решению ликвидационной комиссии, находящихся на балансе Головного филиала АО «Наурыз Банк Казахстан», по адресу: г. Алматы, ул. Гоголя, 39а. В перечне зафиксированы сведения о датах приобретения имущества и его первоначальная стоимость, сформированные и подтвержденные службами финансового, бухгалтерского отделов и материально-ответственными лицами заказчика. Для наглядности и удобства идентифицированные фиксированные активы были дифференцированы оценщиком по следующим основным типовым классам: 1. Недвижимое имущество (1 единица – незавершенное строительство). 2. Транспортные средства (21 единица). 3. Оборудование (7 605 единиц) в составе: − компьютерное оборудование; − периферийные устройства и оборудование по обработке данных; − банковское оборудование; − офисное оборудование; 58 − бытовая техника; − спецоборудование; − средства связи; − офисная мебель; − устройства и линии электропередач; − инструменты, производственный и хозяйственный инвентарь; − рекламно-информационное оборудование. Расчеты по каждой типовой группе фиксированных в соответствии с приведенной классификацией приведены в приложении А, в таблице 1 приложения А 1 и в таблице 2 приложения А 1. Цели и задачи оценки: в соответствии со статьей 83 Закона «О банкротстве» [31], конкурсный управляющий в ходе ликвидации должника с привлечением на конкурсной основе соответствующих специалистов проводит инвентаризацию и оценку имущества (активов). Оценка активов проводится в соответствии с Постановлением правления АФН РК от 26.03.05 г. № 99 и подлежит продаже посредством аукциона или конкурса. Определение стоимости активов осуществляется ликвидационной комиссией с привлечением оценщика, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности. Дата оценки: 01 февраля 2006 года. Процесс оценки: − общий осмотр, фотографирование и идентификация объектов оценки, анализ их состояния и выделение особенностей оцениваемой собственности; − определение стоимости недвижимости, которое осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости использовался затратный подход (метод восстановительной стоимости); − определение стоимости транспортных средств с применением затратного подхода (методы балансовой стоимости, укрупнено-обобщенных показателей и двойной регрессии) и сравнительный подход (метод рыночной информации); − определение стоимости оборудования с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок соответствующего имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности с использованием затратного подхода (метод балансовой стоимости). Источники информации Поиск и сбор информации осуществлялись по разнообразным каналам с привлечением различных источников, которые можно сгруппировать по следующим категориям: 1. Внешняя информация: - информация о ситуации на рынке, предоставляемая различными субъектами рынка – автотранспортные, компьютерные, мебельные, оружейные и другие торговые организации («Аstana Motors», «Logуcom», «Алси», «Акниет», «Алпамыс» и др.); 59 - текущий обзор новостей экономики, данные периодической печати, рекламных агентств. 2. Внутренняя информация от заказчика: - финансовая отчетность предприятия – перечень основных средств АО «Наурыз банк Казахстан», находящихся на балансе и подлежащих оценке по заданию ликвидационной комиссии; - инвентаризационные ведомости основных средств АО «Наурыз банк Казахстан»; - технические паспорта на транспортные средства. При оценке имущества АО «Наурыз банк Казахстан» были использованы законы РК, МСО, нормативно-правовые акты и литературные источники [10; 63-77]. Методология оценки Описание подходов оценки недвижимого имущества Затратный (имущественный) подход предусматривает оценку в рыночных ценах затрат воспроизводства всех активов предприятия. При определении стоимости недвижимости затратным подходом использовался метод восстановительной стоимости, который заключается в оценке восстановительной стоимости здания за вычетом физического, функционального и внешнего износа. Основные этапы процедуры оценки при данном методе: 1 Расчет стоимости возведения аналогичного объекта и получение восстановительной оценки. 2 Определение величины накопленного износа. 3 Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости. Общая стоимость незавершенного строительством объекта определяется по формуле: СТз = (СТ1 х Vнад.+ СТ2 х Vпод.) х 1,95 х К х Кинф х Киф, (2) где: СТ1 = стоимость 1м3 здания по данным сборников УПВС (надземная часть); СТ2 = стоимость 1м3 здания по данным сборников УПВС (подземная часть); V над. – объем надземной части здания; V под. – объем подвальной части здания; 1,95 – коэффициент перевода из цен строительства 1969 г. в цены строительства 1991 г.; К - коэффициент завершенности объекта; Кинф - индекс инфляции цен на строительно-монтажные работы (СМР) по Алматинской области на 01.02.2006 года =174,851 (данные Агентства РК по статистике); Киф – коэффициент физического износа. 60 Сравнительный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Данный подход при расчетах не применялся, так как на момент оценки отсутствовала достоверная информация по сделкам купли-продажи незавершенных объектов, аналогичных оцениваемому по составу и местоположению. Доходный подход основан на принципе ожидания. Данный принцип заключается в том, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Расчет стоимости недвижимости Затратный подход (метод поэлементного расчета) Незавершенное строительство – административное здание, расположенное по адресу: г. Алматы, ул. Гагарина, 111. По состоянию на период осмотра: одноэтажное административное здание с подвальным помещением в состоянии незавершенного строительства. Здание выполнено в следующих конструкциях (таблица 5). Таблица 5 – Готовность здания по конструкциям Конструктивные элементы и коммуникации 1 Фундамент Материал 2 монолитные железобетонные Перекрытия сборные железобетонные плиты Наружные стены кирпичные с облицовкой мраморной плиткой по фасаду здания Перегородки Кирпич Кровля шатровая четырехскатная, из импортной черепицы Окна и двери деревянные оконные блоки, (проемы) установлены фанерованные лакированные двери в кабинетах Полы бетонные с мраморной крошкой (фойе), линолеум на бетонной основе (коридоры, комнаты) Отделочные работы 61 Степень Качество и готовности, состояние % 3 4 100 Удовлетворительное 100 Удовлетворительное 60% Удовлетворительное 75% 100% Удовлетворительное Удовлетворительное 75% Удовлетворительное 60% Удовлетворительное 70% Продолжение таблицы 5 1 Электричество 2 3 80% Внутренние коммуникации Примечание - приложение А, с. 8 готовность 75% 4 Скрытая проводка, частично освещения частично выполнены Согласно техническому паспорту строительство здания частично завершено в 1987 году. В 1998 году произведена частичная реконструкция с целью дальнейшего использования бывшего здания Быткомбината как филиала банка. На основании проведенного осмотра было установлено, что подвальная часть здания (308 м2) и надземная часть (443,16 м2) готовы к эксплуатации согласно назначению. Часть первого этажа (258,62 м2) не завершена. Конструктивные элементы не имеют видимых повреждений, следов коррозии и потеков. Ориентировочное состояние конструкций - удовлетворительное. Технико-экономические показатели: Этажность - 1 Общая полезная площадь - 1 009,78 м2, включая 443,16 м2 (завершенная часть); 308 м2 (подвальное помещение); 258,62 м2 (незавершенная часть). Строительный объем – 3 239,8 м3, включая 2 315,8 м3 (надземная часть) и 924 м3 (подвальное помещение). Технические характеристики объекта определялись на основании проектно - сметной документации и плана обмеров, предоставленного заказчиком. В связи с отсутствием достоверных данных о сделках купли - продажи незавершенных строительством объектов в данном регионе оценка стоимости объекта определяется только в рамках затратного подхода, с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Готовность рассчитывалась по удельным весам строительных конструкций с учетом их технического состояния, физический износ (неустранимый) - по готовым (полностью завершенным) конструктивным элементам с определением средней степени изношенности. Определение процента готовности административного здания представлено в таблице 6. Таблица 6 - Расчет степени завершенности и износа незавершенного строительства административного здания по конструктивным элементам Наименование Удельный вес, % 1 Фундаменты Стены и перегородки Перекрытия 2 4 35 24 Степень Удельный вес Степень готовности, с учетом изношенности, % готовности, % % 3 4 5 100 4 9,5 67,5 23,63 100 62 24 9,5 Продолжение таблицы 6 1 2 3 Крыша 2 100 Полы 6 60 Проемы 7 75 Отделочные 8 70 работы Внутренние 11 77,5 устройства Прочие работы 3 100 Итого: 100 Примечание - приложение А, с. 9 Стоимость 1 м 3 4 2 3,6 5,25 5,6 5 10 - 8,53 - 3 79,61 9,5 9,625 здания в ценах 1969 года (надземная часть) = 27,2 руб. [79]. Стоимость 1 м 3 здания в ценах 1969 года (подземная часть) = 27,2 руб. х 0,8 = 21,76 руб. [79]. СТз = (27,2 руб. х 2 315,8 м3 + 21,76 руб. х 924 м3) х 1,95 х (79,61/100) х 174,851 х ((100-9,625)/100) = 20 384 499 тенге. Итого стоимость незавершенного строительства административного здания составляет: 20 384 499 тенге. Доходный подход Часть здания, которое уже достроено, можно сдавать в аренду. Проведенный анализ спроса и предложений на аренду аналогичных объектов в данном районе показал, что арендная плата за месяц в среднем составляет 22,5-27,5 долларов США за 1м2. Принят средний показатель - 25 долларов США. Учитывая местоположение и стабильный спрос на помещения, для оценки описываемого объекта был использован метод прямой капитализации дохода в таблице 7, рассчитываемый по формуле: I V= R , (3) где V - стоимость, I -доход, R - коэффициент капитализации. В таблице 7 приведен расчет незавершенного строительства по методу прямой капитализации. Таблица 7 - Расчет незавершенного строительства по методу прямой капитализации Показатели 1 Потенциальный валовой доход (ПВД): ($25* 443,16м2*12) Вакантность объекта и недополучение арендной платы (Кнед)- 12% Реальный валовой доход (РВД): (ПВД-Кнед) 63 Значения (долларов США) 2 132 948 15 953 116 995 Продолжение таблицы 7 1 Текущие операционные расходы и ремонт (Кр)– 7% Чистый операционный доход (ЧОД): (РВД-Кр) Коэффициент капитализации, в %: - безрисковая процентная ставка - премия за риск - надбавка за низкую ликвидность - надбавка за инвестиционный менеджмент +коэффициент рекапитализации: (100%/65 лет) (65 лет – экономически полезный срок жизни здания) Итого: Стоимость объекта: ЧОД / R Примечание - приложение А, с. 10 2 8 189 108 806 8,0 1,5 1,0 1,0 1,5 13,0 836 969 Стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, составляет 836 969 долларов США, что при курсе Национального банка РК на дату оценки $1 = Т 131,89 эквивалентно 110 387 841 тенге. Выбор итоговой величины При определении рыночной стоимости незавершенного строительства (административное здание) получены следующие результаты: Затратный подход 20 384 499 тенге; Сравнительный подход не применялся; Доходный подход 110 387 841 тенге. В зависимости от достоверности итоговых стоимостных показателей, полученных различными методами в рамках стандартных подходов, присвоены различные удельные веса каждому из подходов исходя их значимости в структуре результата: затратный -15%, сравнительный - не применялся и доходный - 85%. Расчет итоговой стоимости незавершенного строительства приведен в таблице 8. Таблица 8 - Расчет итоговой стоимости незавершенного строительства Подход оценки Стоимость объекта (тенге) 20 384 499 110 387 841 Затратный Сравнительный Доходный ИТОГО: Примечание - приложение А, с. 10 Удельный вес (%) 15 85 96 887 340 Стоимость объекта (тенге) 3 057 675 93 829 665 Таким образом, стоимость незавершенного строительством административного здания расположенного по адресу: г. Алматы, ул. Гагарина, 111, округленно составляет 96 887 000 тенге. Описание подходов оценки транспортных средств 64 Затратный подход - совокупность методов, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. Стоимость транспортных средств в рамках затратного подхода определяется с помощью следующих методов: - метод балансовой стоимости - приведение остаточной стоимости оцениваемого объекта по балансу к современному уровню с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин на момент оценки по формуле: С = Сост х Ип, (4) где, Сост - остаточная балансовая стоимость, полученная путем вычета износа из первоначальной балансовой стоимости; Ип - индекс переоценки (коэффициент увеличения стоимости основных фондов установленный Агентством Республики Казахстан по статистике на 01.01.2006 г.). - метод укрупнено-обобщенных показателей - на основании рыночной информации определяется стоимость нового аналогичного объекта с учетом износа, существующих дефектов и морального устаревания модели. Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации вычисляется по формуле: ИТР = (К1 * Пф + К2 * Дф), (5) где, К1 - показатель износа по пробегу (в % на 1000 км.); Пф - пробег фактический; К2 - показатель старения по сроку службы (в % за 1 год); Дф - фактический срок эксплуатации; - метод двойной регрессии - основан на том, что начисление амортизации производится от остаточной стоимости ТС с удвоенной нормой амортизации (20 %). Данный метод наиболее полно отражает физическое и моральное старение ТС, а также учитывает особенности рынка. Сравнительный подход (метод рыночной информации) - при определении стоимости оцениваемого объекта используется достоверная рыночная информация по ценам сделок купли-продажи, ценам из периодических изданий и прайс-листов. По собранным ценам аналогов определяется среднерыночная цена оцениваемого объекта, которая корректируется на условия продажи (торг и др.). Доходный подход обычно используется для оценки недвижимости предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. Понятие дохода связывается с конкретным производством, поэтому данный подход малоэффективен при оценке отдельных видов транспортных средств. Расчет стоимости транспортных средств Исследование проводилось органолептическим методом по линиям сопряжения навесных и неподвижных кузовных элементов, при дневном 65 освещении, без средств подъема и частичной разборки, с применением фотосъемки. Техническое состояние транспортных средств определялось согласно данным таблицы характеристик транспортных средств [76]. Представленные автомобили имеют серийную комплектацию. Описание транспортных средств приведено в таблице 9. Daewoo Prince Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Daewoo Prince - 682 000 тенге, износ составил 327 344 тенге или 48 %, остаточная балансовая стоимость - 354 656 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств определен в размере 1,023. Стоимость автомобиля составляет: Т354 656 х 1,023 = 363 813, округленно 364 000 тенге. Метод укрупненно-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: - стоимость нового автомобиля Daewoo Prince (аналог) - 2 140 800 тенге (рыночная информация); - пробег по данным бухгалтерского учета – 122 000 км (данный показатель, по мнению оценщика, не соответствует фактическому износу, поэтому применяется среднегодовой показатель по пробегу в размере 18 000 км); - срок эксплуатации - 11 лет. Физический износ ТС по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,28 * 18 * 11 + 0,88 * 11) = 65,12% Расчет стоимости автомобиля затратным подходом представлен в таблице 10. 66 Таблица 9 - Описание транспортных средств Марка Гос. номер Год выпуска Номер двигателя Номер кузова Цвет 1 Daewoo Prince Daewoo Nexia АСН 2935 (Ford F – 250) Mercedes Benz G 500 Mercedes Benz S 500 L Toyota Hi Ace Toyota Land Cruiser 100 GX Toyota Camry Toyota Camry Toyota Camry Toyota Corolla 2 А 727 BL 3 1995 5 KLAEM1981SB280732 6 белый А 694 CR 1997 ULV3L31BDVA010128 белый Z 830 AO 1997 4 C18LE25176048 (рабочий объем - 1,8 л.) G15MF566865B (рабочий объем - 1,5 л.) н/у 1FTHF26F3SNB59366 песочный А 999 КР 1998 WDB46324117114008 А 707 КР 2002 А 943 AX 2001 синий металлик серебристый металлик белый А 010 CA 2001 А 280 DL 2001 А 281 DL 2001 А 338 KP 2001 А 276 DL 2000 11396230027720 (рабочий объем - 5,0 л.) 11396030398876 (рабочий объем - 5,0 л.) WDB2201751A303475 2RZ2517214 (рабочий объем - 2,4 л.) 1FZ0461043 (рабочий объем - 4,5 л.) JT141UHB707004719 JTECJ09J705501312 синий металлик 5S1062145 (рабочий объем - 2,2 л.) 5S1061881 (рабочий объем - 2,2 л.) 1MZ1190394 (рабочий объем - 3,0 л.) 4AM426156 (рабочий объем - 1,6 л.) JT153SV2000565843 зеленый металлик серый металлик серый металлик серебристый металлик JT153SV2000564356 JT153XV2000339684 JT164AEB103059363 67 Свидетельство о регистрации 7 AF № 00031146 AF № 00058946 ТС - ZA № 00011522 Пробег (км) Состояние 8 9 122 000 удовлетворительное 152 200 удовлетворительное 65 000 удовлетворительное AF № 00036071 AF № 00043919 83 700 хорошее 57 200 очень хорошее AF № 00034045 AF № 00032986 205 500 хорошее 115 800 хорошее AF № 00085961 AF № 00085958 AF № 00039058 AF № 00085954 160 900 хорошее 165 700 хорошее 47 000 хорошее 102 200 хорошее Продолжение таблицы 9 1 2 Toyota А 277 DL Corolla Toyota А 278 DL Corolla Toyota А 279 DL Corolla Volvo 940 А 888 ВТ 3 2000 VW Passat А 275 DL 2003 VW Passat А 282 DL 2003 VW Passat А 283 DL 2003 VW Transporter Диса 2995 А 266 CV 1997 4 4AM333530 (рабочий объем - 1,6 л.) 4AM326535 (рабочий объем - 1,6 л.) 4AM369457 (рабочий объем - 1,6 л.) 6805303 (рабочий объем - 2,3 л.) AZM109802 (рабочий объем - 2,0 л.) AZM109795 (рабочий объем - 2,0 л.) AZM109392 (рабочий объем - 2,0 л.) н/у A 282 AF 1998 Д245112-029092 ВАЗ 21213 А 762 АХ 2001 2000 2000 1992 5 JT164AEB103039999 WVWZZZ3BZ4P007580 6 сиреневый металлик синий металлик зеленый металлик темно синий белый WVWZZZ3BZ4P008084 белый WVWZZZ3BZ4P009408 белый WV1ZZZ70ZVH046665 белый W0011199 светло бежевый синий JT164AEB103039079 JT164AEB103046604 YV1944853NA061604 6564143 1564341 (рабочий объем - 1,7 л.) Примечание – приложение А. Отчет об оценке объектов имущества 68 7 AF № 00085957 AF № 00085955 AF № 00085956 AF № 00037325 AF № 00085953 AF № 00085959 AF № 00085960 AF № 00066453 AF № 00036636 AF № 00033343 8 103 200 9 хорошее 100 000 хорошее 100 000 хорошее 303 000 хорошее очень хорошее 43 000 очень хорошее 35 000 очень хорошее 9 000 удовлетворительное 101 000 удовлетворительное 100 300 хорошее 25 300 Таблица 10 - Расчет стоимости Daewoo Prince затратным подходом Наименование показателей Величина 1. Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 2 140 800 2. Физический износ ТС, % 65,12 3. Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 746 711 4. Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 15,4 требуемого ремонта , % в том числе: - царапины и сколы, % 3 - нарушение стыков сварных соединений, % 2 - коррозия, % 3 - повреждения обивки салона, сидений, % 3 - двигатель 0,5 - КПП 0,4 - рулевое управление 0,5 - передняя и задняя подвески с торм. мех-ми 3 5. Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и требуемого 631 717 ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающий моральное старение (10 %), и 28 прекращение выпуска (18 %) 7. Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения выпуска, 454 836 тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 454 836 Примечание - приложение А, с. 12 Таким образом, стоимость автомобиля Daewoo Prince, рассчитанная методом укрупненно-обобщенных показателей на базе затратного подхода, округленно составляет 455 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Daewoo Prince находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице 11. Таблица 11 - Выборка цен предложений транспортного средства марки Daewoo Prince Год выпуска Состояние 1986 удовлетворительное 1993 хорошее 1998 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Примечание - приложение А, с. 13 Цена предложения в тенге 133 800 468 300 508 440 370 171 Из таблицы следует, что расчетная среднерыночная цена предложения составляет 370 171 тенге, однако необходимо учитывать, что данная цена, как правило, на 5 % - 15 % превышает реальную цену продажи. 69 Среднерыночная стоимость составит: 370 171 – (370 171 * 10 %) = 333 154 тенге, округленно 333 000 тенге. Выбор итоговой величины приведен в таблице 12. Таблица 12 - Расчет итоговой стоимости транспортного средства марки Daewoo Prince Подход и методы Стоимость объекта Удельный вес (%) оценки (тенге) Метод балансовой 363 000 20 стоимости Метод укрупнено 455 000 30 обобщенных показателей (затратный подход) Метод рыночной 333 000 50 информации (сравнительный подход) ИТОГО: 375 600 Примечание - составлено автором, приложение А, с. 13 Стоимость объекта (тенге) 72 600 136 500 166 500 Рыночная стоимость автомобиля Daewoo Prince, государственный номерной знак А 727 BL, 1995 года выпуска, округленно составляет 376 000 (триста семьдесят шесть тысяч) тенге. Расчет стоимости остальных транспортных средств в количестве 20 единиц производился аналогично приведенному выше расчету (приложение А). Описание подходов оценки оборудования С научно-технической точки зрения к оборудованию относятся устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию. С экономической точки зрения под оборудованием понимают все виды активной части основных фондов, непосредственно воздействующих на предмет труда, т.е. силовые и рабочие машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь, а в отдельных случаях и дорогостоящий инструмент. Затратный подход (метод скорректированной балансовой стоимости) к оценке стоимости основан на учете того обстоятельства, что при всех расхождениях между ценой, стоимостью и себестоимостью участники рынка, тем не менее, соотносят стоимость и цену к издержкам производства и реализации. Поэтому при использовании затратного метода оценочная стоимость определяется путем прямого или косвенного подсчета всей совокупности затрат, необходимых для производства (воспроизводства) соответствующего объекта, его доставки и установки по месту использования. Затратный подход к оценке оборудования объединяет ряд методов оценки: - калькуляционный; - ресурсно-технологический или по-агрегатный; 70 - нормативно-параметрический; - индексный или трендовый. Определение стоимости движимого имущества (за исключением автотранспорта) при массовой оценке производится методом скорректированной балансовой стоимости. При расчете используются ниже следующие величины. Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость активов) - стоимость основных средств на момент приобретения и постановки на учет. Коэффициент накопленного износа - коэффициент, учитывающий нормативный износ. Принят согласно Налоговому кодексу РК [77]. Коэффициент рыночной конъюнктуры - коэффициент, отражающий различие балансовой стоимости и рыночной стоимости с учетом фактора функционального воздействия. Индекс увеличения стоимости основных средств (ОС) - показатель, учитывающий нормативное удорожание основных средств согласно данным Агентства по статистике Республики Казахстан. Расчеты производятся по формуле: где, С = Спб х Ки х Крк х Иос, (6) С - рыночная стоимость объекта оценки; Спб - первоначальная балансовая стоимость; Ки - коэффициент накопленного износа; Крк - коэффициент рыночной конъюнктуры; Иос - индекс увеличения стоимости основных средств на 01.01.2006г. Для определения коэффициента накопленного износа используют таблицу 13 «Шкала экспертных оценок для определения величины коэффициента износа». Таблица 13 - Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа Фактическое состояние 1 Новое Очень хорошее Хорошее Удовлетворительное Условно пригодное Характеристика физического износа Коэффициент износа 2 3 Новое, установленное им еще не эксплуатировавшееся, в 0 -5 отличном состоянии. Как новое, только немного использовавшееся и не 10-15 требующее замены никаких частей или ремонта. Бывшее в эксплуатации, полностью отремонтированное или 20-35 реконструированное, в отличном состоянии Бывшее в эксплуатации, требующее некоторого ремонта 40-60 или замены мелких частей. Бывшее в эксплуатации, в состоянии пригодном для 65-80 дальнейшей эксплуатации,, но требующее значительного ремонта или замены главных частей или ответственных 71 Продолжение таблицы 13 1 2 узлов. Неудовлетвор Бывшее в эксплуатации, требующее капитального ремонта, ительное такого как замена рабочих органов основных агрегатов. Непригодное Объект, в отношении которого нет разумных перспектив на к продажу, кроме как по стоимости основных материалов, применению которые можно из него извлечь. или лом Примечание - приложение А, с. 44 3 84-90 97,5-100 Как уже отмечалось, проведенный визуальный экспертный анализ позволяет отнести представленное на оценку оборудование к категориям «хорошее» и «удовлетворительное» с коэффициентом износа 20-60%. Дополнительно используют таблицу 14 «Предельные нормы амортизации оборудования». Таблица 14 - Предельные нормы амортизации оборудования Наименование имущества Предельная норма амортизации, % 30 25 Компьютеры Периферийные устройства и оборудование по обработке данных Цифровое электронное оборудование коммутаций и 25 передачи данных, оборудование цифровых систем Копировально-множительная техника 20 Оборудование спутниковой, сотовой, радиотелефонной, 15 пейджинговой и транкинговой связи Машины и оборудование торговли и общественного 15 питания Измерительные и регулирующие приборы и устройства 15 Офисная мебель 10 Машины и оборудование прочих отраслей 10 Здания, строения 8 Прочие 7 Примечание - приложение А, с. 44 на основе источника [77] с изменениями и дополнениями от 10.01.06 г. № 115 Сравнительный подход (метод рыночных сравнений или аналогов) при массовой оценке является более универсальным и показательным. Однако банковское оборудование относится к категории специализируемого и поэтому в связи с отсутствием аналогов данный подход не приемлем. 72 Доходный подход (метод капитализации дохода) эффективен при системной оценке оборудования, когда имеется возможность выделить роль данного оборудования в получении дохода. В случае оценки банковского и офисного оборудование такое выделение не представляется возможным. В данном случае возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки. Расчет стоимости группы оборудования затратным подходом (метод скорректированной балансовой стоимости) По результатам проведенного маркетинга установлено, что первоначальные цены, по которым приобретались фиксированные активы АО «Наурыз банк Казахстан» и указанные в предоставленном заказчиком перечне коррелируют со сложившимися ценами на внутреннем рынке РК, следовательно, могут быть использованы в качестве базовых показателей при дальнейших расчетах определения рыночной стоимости. Отмечается увеличение стоимостных характеристик некоторых позиций предоставленного Заказчиком перечня, что характерно для инфляционных процессов, а также снижение по некоторым наименованиям, в связи с их моральным устареванием. Данные тенденции изменения рынка оценщиком зафиксированы и учтены при расчетах в просчитанных коэффициентах рыночной конъюнктуры рынка для каждой типовой группы объектов перечня. Также оценщиком при расчетах учтены изменения удорожания основных средств согласно данным Агентства по статистике Республики Казахстан, путем применения в расчетах нормативных индексов увеличения стоимости основных средств. Дополнительно на оценку представлено специальное имущество - оружие (пистолеты, автоматы) и бронежилеты. Несмотря на наличие у оценщика требуемого допуска № 1, натурный осмотр специального имущества не проводился, т.к. последнее находится на хранении в особых условиях. Оценка специального имущества проводилась на общих основаниях. Расчеты рыночной стоимости оборудования приведены в таблице 2 приложения А 1. Результаты оценки Показатели рыночной стоимость активов, числящихся на балансе Головного филиала АО «Наурыз Банк Казахстан», приведены в итоговой таблице 15. Общая рыночная стоимость активов, находящихся на балансе Головного филиала АО «Наурыз Банк Казахстан», составляет 304 320 834 тенге и включает: стоимость недвижимого имущества - 96 887 000 тенге, транспортных средств - 46 350 000 тенге и оборудования - 161 083 834 тенге. Анализ показывает, что расчеты стоимости имущества головного отделения АО «Наурыз Банк Казахстан» построены на определении рыночной стоимости. Таким образом, из вышеприведенных данных следует, что вместо ликвидационной стоимости, которая предполагает корректировки на срок экспозиции, определена рыночная стоимость. 73 Таблица 15 - Итоговая рыночная стоимость активов АО «Наурыз Банк Казахстан» № п/п 1. 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 2.17 2.18 2.19 2.20 2.21 3. Наименование объекта оценки Недвижимое имущество Транспортные средства: Daewoo Prince (А 727 BL) Daewoo Nexia (А 694 CR) АСН 2935 (Ford F – 250) (Z 830 AO) Mercedes Benz G 500 (А 999 КР) Mercedes Benz S 500 L (А 707 КР) Toyota Hi Ace (А 943 AX) Toyota Land Cruiser 100 GX (А 010 CA) Toyota Camry (А 280 DL) Toyota Camry (А 281 DL) Toyota Camry (А 338 KP) Toyota Corolla (А 276 DL) Toyota Corolla (А 277 DL) Toyota Corolla (А 278 DL) Toyota Corolla (А 279 DL) Volvo 940 (А 888 ВТ) VW Passat (А 275 DL) VW Passat (А 282 DL) VW Passat (А 283 DL) VW Transporter (А 266 CV) Диса 2995 (A 282 AF) ВАЗ 21213 (А 762 АХ) Оборудование ИТОГО: Примечание - приложение А, с. 45 Рыночная стоимость, тенге 96 887 000 46 350 000 376 000 367 000 1 623 000 6 930 000 9 874 000 2 084 000 4 114 000 2 042 000 2 033 000 2 217 000 1 139 000 1 138 000 1 143 000 1 133 000 370 000 2 563 000 2 492 000 2 491 000 1 184 000 569 000 468 000 161 083 834 304 320 834 Такая же оценка произведена по всем региональным филиалам и отделениям АО «Наурыз Банк Казахстан», ее результатом является такое же определение рыночной стоимости вместо ликвидационной. Еще раз отметим, что основой расчета текущей стоимости активов является рыночная стоимость без каких либо корректировок, служащих основой определения ликвидационной стоимости, т.е. ликвидационная стоимость имущества АО «Наурыз Банк Казахстан» практически равна рыночной стоимости. 74 2.3 Оценка ликвидационной стоимости имущества предприятия (на примере ТОО «SBS») ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» подлежит принудительной ликвидации в связи с банкротством. Целью оценки является определение рыночной и принудительной ликвидационной стоимости принадлежащего Товариществу имущества. Структура имущества (активов) ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» приведена в таблице 16. Таблица 16 - Структура имущества (активов) ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» по балансу по состоянию на 31.12.2009 года ( тыс. тенге) Наименование активов Долгосрочные активы, всего Нематериальные активы Основные средства - всего: Земля Здания и сооружения Машины и оборудование Первоначальная стоимость 549 110,9 521 463,6 500 384,1 18 690,7 Сумма износа Остаточная стоимость 3 410,8 544 262,9 3 410,8 2 350,9 0 0 516 615,5 500 384,1 16 339,8 Степень износа, в% 0,6 0,7 12,6 Удельный вес, в % 33,6 0 31,8 30,7 1,0 0 Автотранспортные средства Прочие основные средства Разрыв Долгосрочные инвестиции Прочие долгосрочные активы - незавершенное строительство Текущие активы, всего 14 090,6 13 556,8 1 328,9 -1 437,3 14 090,6 13 556,8 1 085 442,2 1 085 442,2 66,5 Запасы Текущие налоговые активы 1 399,1 15 662,4 1 399,1 15 662,4 0,1 1,0 0,4 0,4 0,00002 1 045 348,1 64,1 23 032,2 1631 142,4 1,4 100,0 Денежные средства 2 388,8 Краткосрочная дебиторская 1 045 348,1 задолженность Прочие текущие активы 23 032,2 Всего 1634 553,1 Примечание – источник [78, с. 13] 0 1 059,9 3 411 44,4 0 0,1 0,9 0,8 Из приведеных данных по видно, что ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» не имеет нематериальных активов и транспортных средств. Износ основных средств в среднем составляет 4,3%, в том числе: зданий и сооружений - 12,6%, оборудование, оргтехники, офисной мебели - 89,8% (по данным бухгалтерского учета). 75 Балансовая стоимость незавершенного строительства составляет 13 556,8 тыс. тенге или 0,8 % всех активов, долгосрочных инвестиций - 14 090,6 тыс. тенге или 0,9 % всех активов. В целом по балансу на долгосрочные активы приходится 33,5% и на текущие активы - 66,5% активов. Запасы составляют 1 399,1 тыс. тенге или 0,1% активов, краткосрочная дебиторская задолженность - 1 045 348,1 тыс. тенге или 64,0 %, денежные средства - лишь 0,4 тыс. тенге или менее 0,1% всех активов. Анализ структуры имущества ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» позволяет сделать вывод, что оно может быть использовано как единый производственный комплекс, достаточный для осуществления определенной предпринимательской деятельности. Другой вывод, вытекающий из анализа стоимости и состава имущества ТОО - бухгалтерская стоимость имущества не соответствует ее рыночной стоимости [78]. Объектами оценки является следующее имущество, включенное в конкурсную массу ТОО: 1. Производственная база в с. Кольды Карасайского района Алматинской области. Село Кольды, согласно административно-территориальному делению области, относится к Умтылскому сельскому округу. На территории производственной базы расположены: 1.1. Здания и сооружения: − Ангар, литер «А» - одноэтажное здание с металлическим каркасом обшитые металлопрокатом, 2005 года постройки. Размеры здания 36,3х18,3 м, общая площадь застройки 664,2 кв.м, общий строительный объем 4 649 куб.м и полезная площадь 648 кв. м. Физический износ по объекту - 9,4%, он определен по сборникам УПВС Фундаменты - из бетона, стены - металлические, покрытие - металлические фермы, кровля - из профилированного настила, окна и ворота - металлические, полы - бетонные; отделка - стены окрашены масляной краской (простая). Здание не отапливаемое, обеспечено электросиловой разводкой и освещением. − Пристройка к ангару, литер «А1» - одноэтажное здание примыкает к ангару, 2005 года постройки, размерами 16,75 и 3,0х7,5 и 18,3 м, общей площадью застройки 181,4 кв.м, общим строительным объемом 489 куб. м и полезной площадью 135,8 кв.м, физический износ составляет 14,3%. Фундаменты - из бетона, стены и перегородки - из сплиттерных блоков, покрытие - деревянное, кровля - металлическая, без окон и дверей, полы бетонные; отделка - простая (стены снаружи и внутри, а также потолки оштукатурены цементным раствором). Имеется отопление и электроосвещение. − Склад, литер «Б» - одноэтажное здание, 1965 года постройки, размерами 30х12 м, общей площадью застройки 360 кв. м, общим строительным объемом 1 548 куб.м и полезной площадью 308 кв. м. Физический износ составляет 64,6%, что соответствует - ветхому состоянию. 76 Фундаменты - из бетона, стены - из кирпича, перекрытие - деревянное, кровля - из шифера, окна - деревянные, ворота - металлические, полы бетонные; отделка - простая (стены оштукатурены с известковой окраской). Здание обеспечено электроосвещением. − Склад, литер «В» - одноэтажное здание с подвалом и приямком, 1965 года постройки. Характеристика надземной и подземной части здания приведены в таблице 1, приложении Б. Физический износ составляет 65,9 процента, что соответствует - ветхому состоянию. Фундаменты - из бетона, стены - из кирпича, перекрытие - деревянное, кровля - из шифера, окна и двери - деревянные, полы - бетонные; отделка простая (стены и потолки оштукатурены цементным раствором и побелены известковым составом. Здание обеспечено печным отоплением и электроосвещением. − Ограждение территории воздвигнуто на бетонных фундаментах с колоннами. Характеристика ограждения приведена в таблице 2, приложении Б. Физический износ составляет 11,8 процента. − Караульное помещение или проходная, без литера, в плане - отсутствует - одноэтажное здание, 2002 года постройки, с размерами 3,14х3,14 м и высотой 2,05 м, площадью застройки 9,9 кв.м, общим строительным объемом 21 куб.м и полезной площадью 7,0 кв.м. В настоящее время здание не эксплуатируется. Физический износ составляет 26,7 процента, что соответствует – удовлетворительному состоянию. Фундаменты - из бетона, стены и перегородки - из кирпича, перекрытие деревянное, кровля - из шифера, окна и двери - деревянные, полы - дощатые, отделка - простая (стены снаружи и внутри оштукатурены с известковой окраской). Здание обеспечено электроосвещением. − Комплектная трансформаторная подстанция (ТП 792Б) открытого типа К-531 с трансформатором на 180 кВа, заводской № 455268, без литера, в плане отсутствует, 2006 года изготовления, на бетонных опорах с заземлением. Физический износ составляет 17,8%, что соответствует - хорошему состоянию. − Комплектная трансформаторная подстанция (ТП 792), по фотографии ТП-8721, в металлической кабине полной заводской готовности, с уже вмонтированным в неё силовым трансформатором, шкафами низкого и высокого напряжения РУ10х0,4 кВт, размерами 2,7х3 м, высотой 2,6 м. На момент инвентаризации обесточена, все открывающие дверцы закрыты на замок и опломбированы, вследствие чего, невозможно определить марку и год изготовления оборудования. По визуальному обследованию ТП-792 эксплуатировалась не более 2-3 лет и, находится в рабочем состоянии. Физический износ ориентировочно составляет 17,8%, что соответствует хорошему состоянию. − Здание артскважины и артскважина без насоса, без литера одноэтажное строение, 2002 года постройки, прямоугольное с размерами 2,06х2 м и высотой этажа 2,2 м, площадью застройки 4,1 кв.м, общим строительным объемом 8 77 куб. м и полезной площадью 2,7 кв.м. Физический износ составляет 38%, что соответствует удовлетворительному техническому состоянию. Фундаменты - из бетона, стены - из сплиттерных блоков, перекрытие металлические прогоны, кровля - из шифера, окна, двери, полы и отделка отсутствуют. Здание не обеспечено электроосвещением. − Баня, без литера - одноэтажное здание, 2003 года постройки, прямоугольное с размерами 3,5х3,5 м и высотой этажа 2,5 м, площадью застройки 12,2 кв.м, общим строительным объемом 31 куб.м и полезной площадью 8 кв. м. Физический износ составляет 36,8%, что соответствует удовлетворительному техническому состоянию. Фундаменты - из бетона, стены - из кирпича, перекрытие - деревянное, кровля - из шифера, окна и двери - деревянные, полы - бетонные, отделка простая (штукатурка с известковой окраской). Здание обеспечено электроосвещением. − Навес, примыкающий к складу (литер «Б») - строение на металлических стойках, 2003 года постройки, прямоугольное с размерами 12х5,5 м, высотой 3,2 м, площадью пола 66 кв. м. Физический износ составляет 65%, что соответствует ветхому техническому состоянию. Фундаменты - из металлостоек, кровля - из шифера, пол - бетонный, отделка - масляная окраска, электроосвещения нет. − Асфальтовое покрытие площадок - 1965 года укладки, площадью 1 200 кв.м. В настоящее время верхнее покрытие разрушилось и полностью непригодно, т.е. физический износ составляет 97,6%. − Кабельные сети 0,4 кв. - год прокладки неизвестен. От ТП-792Б до вводного шкафа протянут воздушный кабель марки АСБ 3х10+1х6 мм2 протяженностью 60 м. Данный кабель действующий и находится в удовлетворительном состоянии. Физический износ составляет по расчету примерно 50,5%. − Наружное освещение территории представляет собой подземную сеть кабельной линии марки ВВГ3х2,5 мм2 проходящая между металлическими опорами. Протяженность кабельной линии примерно составляет 200 м, металлические опоры из труб д-50 мм - 4 шт. на которых установлено по одному светильнику с ртутными лампами ДРЛ-250. Физический износ составляет 47,7%, что соответствует неудовлетворительному техническому состоянию. − Наружные сети водопровода глубиной до 2 м, 1965 года возведения, протяженностью 130 м, из стальных труб диаметр 114х4,5 мм с 3 смотровыми колодцами и 3 пожарными гидрантами по описанию. Физический износ определен ориентировочно, он составляет 89,8%, что соответствует непригодному техническому состоянию. − Наружные сети канализации глубиной до 2 м, 1965 год строительства, выполнены из асбестоцементных труб диаметром 150 мм, протяженностью 20 м. На всем протяжении трассы установлены смотровые колодцы из железобетонных колец диаметр - 1 м в количестве 2 единиц по описанию. 78 Аналогично определен физический износ, который составляет 86,4%, что соответствует непригодному техническому состоянию [78]. − Контейнер металлический, без литера - размером 2,4х5,0 м, высотой 2,5 м, площадью основания - 12 кв. м и объем - 30 куб м. Физический износ составляет 63,1%, что соответствует ветхому техническому состоянию. 1.2. Объекты незавершенного строительства представлены гостевым домом и баней-сауной, результаты, инвентаризации которых приведены в таблице 3, приложении Б. 2. Офисные помещения на 2-ом этаже 2-хэтажного панельного здания, с железобетонным каркасом и навесными керамзитобетонными панелями, расположенного по адресу: г. Алматы, микрорайон Алмагуль, д. 3а - 1985 года постройки, общим строительным объемом 1 128 куб.м и полезной площадью 341,7 кв.м. Фундаменты и каркас - из железобетона, стены - навесные керамзитобетонные панели, перегородки - из кирпича, перекрытие – из железобетонных плит, кровля - совмещенная из рубероида, оконные блоки металлопластиковые, дверные блоки - производство КНР, полы в коридорах, кабинетах и служебной - ламинат, туалетах и лестничных клетках керамическая плитка; отделка - повышенная, здание обеспечено всеми инженерными коммуникациями. Экспликация офисных помещений приведена в таблице 4, приложении Б. 3. Земельные участки: 3.1. Земельный участок в с. Кольды Карасайского района Алматинской области, далее - Земельный участок в с Кольды или Участок 1, характеристика приведена в таблице 5, приложении Б. 3.2. Доля в земельном участке, расположенном по адресу: г. Алматы, микрорайон Алмагуль, д. 3а, далее - Земельный участок в микрорайон Алмагуль или Участок 2. На участке расположено здание, 2-ой этаж которого занимают офисные помещения. Характеристика земельного участка в микрорайон Алмагуль представлена в таблице 6, приложении Б. 3.3. Земельный участок в Чапаевском сельском округе Илийского района Алматинской области. Характеристика земельного участка в Чапаевском СО представлена в таблице 7, приложении Б. 3.4. Земельный участок с кадастровым номером (кодом) 03-047-203-583 Ассоциации крестьянских хозяйств (АКХ) «Ленинский» Карасайского района Алматинской области. Характеристика земельного участка АКХ «Ленинский» приведена в таблице 8, приложении Б. 3.5. Земельный участок с кадастровым номером (кодом) 03-055-273-318 на северном побережье Капшагайского водохранилища. Характеристика земельного участка на Капшагайском побережье приведена в таблице 9, приложении Б. 4. Автотранспортные средства в количестве 7 единиц. В бухгалтерском учете ТОО по состоянию на 31 декабря 2009 года автомобили не числились. Фактически в наличии и включены в конкурсную массу ТОО: 79 - автомобиль марки «Hyundai Getz», с госномером A 969 DР по свидетельству о регистрации AF № 00091865, 2005 года выпуска, цвет серебристый металлик, объем двигателя - 1600 куб. см, , коробка передач автомат, пробег с начала эксплуатации - 52,3 тыс. км, физический износ по оценке - 38,7%; - автомобиль марки «Hyundai Getz», с госномером A 968 DР, техпаспорт утерян, 2005 года выпуска, цвет - серебристый металлик, объем двигателя 1600 куб. см, коробка передач - автомат, пробег с начала эксплуатации - 50 тыс. км, физический износ по оценке - 38,7%; - автомобиль марки «Toyota Corolla», с госномером A 488 FC, по свидетельству о регистрации AF № 00136516, 2004 года выпуска, цвет - черный металлик, объем двигателя - 1600 куб. см, коробка передач - автомат, количество пасс/мест - 5, пробег с начала эксплуатации -173,7 тыс. км, физический износ по оценке - 86,7%; - автомобиль марки «Toyota Corolla», с госномером A 741 FC, техпаспорт утерян, 2004 года выпуска, цвет - черный металлик, объем двигателя - 1600 куб. см, коробка передач - механика, количество пасс/мест - 5, пробег с начала эксплуатации - 192,5 тыс. км, физический износ по оценке - 88,6%; - автомобиль марки «Iveco 4912», с госномером A 386 DS, согласно свидетельству AF № 00097229, 2006 года выпуска, цвет - белый, объем двигателя - 2798 куб. см, коробка передач - механика, пробег с начала эксплуатации - 120,0 тыс. км, физический износ по оценке - 45,1%; - автомобиль марки «Iveco 4912», с госномером A 849 DT, согласно свидетельству AF № 00097229, 2006 года выпуска, цвет - белый, объем двигателя - 2798 куб. см, коробка передач - механика, пробег с начала эксплуатации - 120,0 тыс. км, физический износ по оценке - 45,1%; - автомобиль марки «Toyota Camry», с госномером A 030DR, по свидетельству о регистрации AF № 00094301, объем двигателя - 2362 куб. см, количество пасс/мест - 5, коробка передач - автомат, пробег с начала эксплуатации - 100,0 тыс. км, физический износ по оценке - 68,7%. Характеристика автотранспортных средств по ценообразующим факторам приведена в приложениях отчета об оценке, в которых производился расчет их стоимости. 5. Неустановленное оборудование. При инвентаризации на территории Промбазы обнаружены 2 комплектные трансформаторные подстанции киоскового типа, марок КТПКм 160/10/0,4 Т-ВВ* и ТМ(Г)-160/6(10), монтаж которых не производился и которые не учитываются в бухгалтерском учете ТОО. Из-за длительного нахождения под открытым небом, наружный корпус их в некоторых местах проржавел. 6. Офисная мебель и другие виды основных средств (оборудование, компьютерная, бытовая техника, и др.) с остаточной балансовой стоимостью по состоянию на 31.12.2009 года 1 328 929 тенге. 80 При инвентаризации данной категории основных средств выявлено 69 единиц неучтенного имущества, которые оценены и поставлены на бухгалтерский учет. 7. Запасы (товарно-материальные ценности) всего 595 единиц из 8 наименований, стоимостью по состоянию на 31.12.2009 года - 1 399 126,35 тенге, из которых инвентаризацией подтверждено наличие лишь 11 единиц 1 наименования, общей стоимостью 22 098,21 тенге. Кроме того, в счет дебиторской задолженности ТОО «MAG PR» в сумме 107 017 255 тенге, переданы ТМЦ в количестве 101 459 товарных единиц с балансовой стоимостью - 107 017 255 тенге. Свод по актам приема-передач ТМЦ №№ 1 - 7 приведен в таблице 10, приложении Б. Установлено, что хранение ТМЦ производится не надлежащим образом они хранятся без упаковок, уложены по частям на разных стеллажах и на полу в беспорядочном состоянии. 8. Краткосрочная дебиторская задолженность с общей суммой по бухгалтерскому учету по состоянию на 31.12.2009 года - 1 045 348 100 тенге. 9. Прочие текущие активы с общей суммой по бухгалтерскому учету по состоянию на 31.12.2009 года - 23 032 200 тенге. Не производилась оценка следующего имущества (активов), так как оно не было включено в перечень оцениваемого имущества по договору: - 100-процентные доли в Уставных капиталах ТОО «MAG PR» (номинальная стоимость - 103 000 тенге) и ТОО «GLOBAL» (номинальная стоимость - 110 000 тенге), не учитываемые в бухгалтерском учете ТОО; - долгосрочные инвестиции в ТОО «BSS» (номинальная стоимость - 3 400 000 тенге) и ТОО «BSS NOMAD» (номинальная стоимость - 10 690 577,50 тенге). Указанное имущество может быть оценено по дополнительным договорам и соглашениям, при предоставлении необходимых документов и обеспечении доступа к объектам (ТОО «MAG PR», ТОО «GLOBAL», ТОО «BSS» и ТОО «SBS BSS NOMAD») [78]. Особенности оценки объектов: − объектами оценки являются каждая отдельная единица имущества (активов) ТОО; − в то же время в оценке определяется рыночная и ликвидационная стоимости объектов недвижимости производственной базы и административного здания. − оценка производилась с использованием всех трех подходов затратного, доходного и рыночного; − объекты оценки, по мнению оценщиков, обладают определенной ликвидностью и могут быть востребованы на рынке. Тепло-, электро- и водоснабжение Электроснабжение Промбазы осуществляется через высоковольтные подземные линии электропередач 6 кв. от трансформаторных подстанции ТП № 81 2381, ТП № 2392 (РЭС-2 АПК ГЭРС), РУ6-0,4 кВ ТП № 792 и ТП 792Б, расположенных на ее территории. Водоснабжение для хозяйственно-питьевых нужд и противопожарных мероприятий осуществляется от колодцев поселковых сетей АГПО «Водоканал». Теплоснабжение (обеспечение теплом и горячей водой) цеха по производству тротуарной плитки осуществлялось от котельной, расположенной в помещении здания «Пристройка ангара». Оценка промбазы состоит из оценки зданий, сооружений и передаточных устройств, и осуществляется методами затратного подхода Первоначальная восстановительная стоимость зданий и сооружений, передаточных устройств определялась индексным методом, на основе показателей стоимости приведенных в сборниках: - укрупненных показателей восстановительной стоимости по отраслям экономики (УПВС), с последующей индексацией по коэффициентам, рассчитываемым статистическими органами; - укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ. Индексный метод, на основе применения сборников УПВС. Полная восстановительная стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств может быть определена с использованием указанных сборников по формуле: Полная восстановительная стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств может быть определена по формуле: где: Св = V х К84 х К91 х Кт х Удп х Кк х Ккл х Ктр х Ксм х Кулуч., (7) Св - полная восстановительная стоимость; V - строительный объем, в м2 , м3 , ед. сооружения и т.д. ; К84, К91 - коэффициенты изменения цен к уровню соответствующего года, их значения принимаются соответственно К84 = 1,17 и К91 = 1,54 для отрасли; Кт - коэффициент изменения цен к уровню соответствующего года его значение принимается по ежемесячным данным Агентства по статистике РК для каждой отрасли и области РК отдельно. Для Алматинской области Кт = 134,29, июнь 2010 г.; Удп - удельный показатель стоимости на единицу строительного объема, принимаемый по сборникам «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, по отраслям народного хозяйства»; Кк - поправочный коэффициент на капитальность для зданий и сооружений; Ккл - поправочный коэффициент на климатический район. Алматинская область относится к 3-ей группе, коэффициенты приводятся в технической части каждого из сборников УПВС; Ктр - территориальный коэффициент к индексам, его значение для Алматинской области равен 0,98; Ксм – коэффициент на сейсмичность, его значение определяется согласно [80]. Территория расположения Промбазы по сейсморайонированию РК 82 относится к 8-бальной зоне и коэффициент для зданий - 1,05, для сооружений – 1,04, для передаточных устройств - 1. Кулуч. - поправочный коэффициент на улучшение качества отделочных и специальных работ. Улучшения с применением новых материалов и конструкций по объектам недвижимости не производилось, соответственно Кулуч. = 1. Полная восстановительная стоимость объектов недвижимости составляет 21 104 143 тенге, в том числе: зданий и сооружений - 19 911 732 тенге; передаточных устройств - 1 192 411. НДС учтен коэффициентом изменения цен за период с 1991 года по сегодняшний день (К т ). Полная восстановительная стоимости зданий и сооружений пересчитана при плановых накоплениях 25%, с соответственным увеличением НДС. В результате, полная восстановительная стоимость по зданиям, сооружений и передаточным устройствам составляет 24 426 091 тенге, в том числе: зданий и сооружений - 23 045 986 тенге; передаточных устройств - 1 380 105 тенге [78]. Оценка физического износа зданий, сооружений и передаточных устройств составила 8 789 050 тенге. Функциональный (моральный) и экономический (внешний) износ не определялся. Таким образом, общий накопленный износ по объектам недвижимости равен их физическому износу и составляет 8 789 050 тенге, в том числе: зданий и сооружений - 7 603 627 тенге; передаточных устройств - 1 185 423 тенге. Остаточная восстановительная стоимость объектов недвижимости рассчитана как разница между полной восстановительной стоимостью и суммой накопленного износа. Таким образом, оценочная стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств, расположенных на территории промбазы составила 15 637 041 тенге или 105 978 долл. США, в том числе: зданий и сооружений - 104 658 тенге или 337 880 долл. США; передаточных устройств - 194 682 тенге или 1 319 долл. США. Индексный метод, на основе применения сборников КО-ИНВЕСТ. В оценке использованы следующие сборники КО-ИНВЕСТ, разработанные для условий строительства в г. Астане в уровне цен на 01.01.2008 года: - «Промышленные здания», далее - кн. 1, обозначение расценок kzП3.01.001 [80]; - «Общественные здания», далее - соответственно кн. 2 и kzО3.01.001; - «Магистральные сети и транспорт», далее - соответственно кн. 3 и kzМ3.01.001 [81]; - «Сооружения городской инфраструктуры», далее - соответственно кн. 4 и kzИ3.01.001 [82]; - «Складские здания и сооружения», далее - соответственно кн. 5 и kzС3.01.001 [83]; - «Жилые здания», далее кн. 6 - kzЖ3.01.001 [85]. 83 где, kz - Казахстан, буквы П, О, М, И, С, Ж - сокращенное обозначение книг, 3.01. - раздел книги, 001 - № позиции расценки. В расценках на единицу строительного объема не учтены следующие затраты: налог на добавленную стоимость; прочие работы и затраты (содержание временной связи, передвижной характер работ, командировочные расходы, снегоуборка, оргнабор рабочих, компенсация за изъятие земельных участков, выплата земельного налога в период строительства, плата за банковский процент и т.д.). Полная восстановительная стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств определяется по формуле: Св = V х Сс х фо /фс, (8) где: Св - полная восстановительная стоимость; V - строительный показатель объема, в м2, м3, ед. сооружения и т.д.; Сс - расценка на единицу строительного объема, принимаемая по сборникам КО-ИНВЕСТ; фо - коэффициент i-того конструктивного элемента для оцениваемого здания, сооружения или передаточного устройства; фс - коэффициент i-того конструктивного элемента для справочного здания, сооружения или передаточного устройства. В случае отсутствия в разделе удельных показателей описания конструктивного элемента, в справочном здании, сооружении или передаточного устройства описание элемента принимается по таблице стоимостных коэффициентов для элемента с коэффициентом 1. Кгр. - коэффициент при строительстве заложения фундаментов по типу грунтов, мокрые - Кгр. = 1, в сухих - Кгр. = 0,8; Ктек. и Крег. - индекс цен на строительно-монтажные работы для базового региона г. Астана и региональный коэффициент стоимости строительства принимаются на основе ежеквартальных данных Агентства по статистике РК по каждому классу конструктивных систем. Расчет индекса цен на строительномонтажные работы для базового региона (г. Астана) по состоянию на 01.07.2010 г. представлен в таблице 11, приложении Б. В таблице 12, приложении Б рассчитаны поправочные коэффициенты по Алматинской области на 01.07.2010 г. Кроме того, при оценке используются следующие коэффициенты: Кvs - поправочный коэффициент на разницу в объеме или площади оцениваемого объекта к базовому по сборникам, значение которого определяется по табл. 2.4 используемого сборника; Ксм - коэффициент на сейсмичность. Сейсморайонирование территории РК - месторасположения объектов оценки определяется согласно [80]; Кпр.- поправочный коэффициент доначислений на прочие работы и затраты. Как указывалось выше, в расценки на единицу объема не включены прочие работы и затраты, которые составляют ориентировочно 2 - 4,5% от общих затрат 84 по всем 12 главам сводно-сметного расчета объекта. В расчетах оценщики приняли указанные расходы в размере 3,5%, то есть Кпр..=1,035; Кндс.- поправочный коэффициент доначислений на НДС, который на 2010 год равен 12%. Таким образом, расчет стоимости в целом производится по формуле: Св = V х Сс х Кгр. х Ктек. х Крег. х Кvs х Ксм х Кпр..х Кндс. (9) Полная восстановительная стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств составляет 87630696 тенге, в том числе: зданий и сооружений - 81 371 719 тенге; передаточных устройств - 6 258 977 тенге. Расчет физического износа основных конструктивных элементов зданий и сооружений (фундаменты, стены, перегородки, каркас и покрытия и перекрытия) производился исходя из расчетного срока службы зданий и в соответствии [87]. По остальным элементам (кровля, проемы, полы, специальные и прочие работы) износ определялся экспертным методом путем визуального осмотра по каждому объекту отдельно. Оценка физического износа зданий, сооружений и передаточных устройств на основе удельных весов конструктивных элементов по сборникам КОИНВЕСТ показала следующее. Физический износ составил: зданий и сооружений - 33,4% или 27 142 180 тенге; передаточных устройств - 80,8% или 5 027070 тенге; в целом по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам 36,7% или 32 169 250 тенге. Общий накопленный износ по объектам недвижимости равен их физическому износу и составляет 32 169 250 тенге, в том числе: зданий и сооружений - 27 142 180 тенге; передаточных устройств - 5 027070 тенге. Остаточная восстановительная стоимость объектов недвижимости рассчитана как разница между полной восстановительной стоимостью и суммой накопленного износа. Таким образом, согласно расчетам оценочная стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств на дату оценки, определенная на основе сборников - КО-ИНВЕСТ составляет 55 461 446 тенге или 375 882 долл. США, в том числе: зданий и сооружений - 54 229 538 тенге или 367 533 долл. США; передаточных устройств - 1 231 907 тенге или 8 349 долл. США. Оценка зданий, сооружений и передаточных устройств произведена только индексным методом на основе сборников УПВС и Ко-Инвест [78]. В условиях несовершенного рынка используемые методы оценки, как правило, дают разные результаты. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложений, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление бизнесом и т.д. Окончательное заключение о стоимости должно основываться на всей совокупности имеющейся рыночной информации. Согласование результатов оценки зданий, сооружений и 85 передаточных устройств по объекту оценки «Промбаза» ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» приведено в таблице 13, приложении Б. Оценщикам из информации, имеющейся у них Базы данных известно, что оценка на основе сборников УПВС занижает рыночную стоимость зданий и сооружений примерно на 70%, тогда как оценка на основе сборников КоИнвест, напротив, завышает рыночную стоимость примерно на 60%. Учитывая это, оценщики сочли правильным результатам оценки на основе сборников УПВС придать удельный вес 0,45, а на основе сборников Ко-Инвест - по 0,55. Таким образом, согласно расчетам рыночная стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств на дату оценки составляет 37 540 464 (тридцать семь миллионов пятьсот сорок тысяч четыреста шестьдесят четыре) тенге или 254 425 (двести пятьдесят четыре тысячи четыреста двадцать пять) долл. США [78]. Оценка объектов незавершенного строительства Как уже указывалось, в состав конкурсной массы и оцениваемого имущества входит 2 объекта незавершенного строительства - «Гостевой дом» и «Баня-сауна». Индексный метод на основе УПВС. Оценка объектов незавершенного строительства при использовании этого метода производится аналогично оценке зданий и сооружений с той разницей, что если при оценке зданий и сооружений определяется физический износ, то по объекту незавершенного строительства - степень (коэффициент) стройготовности. Полная восстановительная стоимость объектов составляет 10 149 782 тенге, с учетом перерасчета при плановых накоплениях 25% - 11 747 433 тенге. Оценочная стоимость объектов незавершенного строительства, рассчитанная с применением сборников УПВС составляет: «Гостевого дома» 4 883 782 тенге или 33 099 долл. США при коэффициенте стройготовности 45,1%; «Бани-сауны» - 920 088 тенге или 6 236 долл. США при коэффициенте стройготовности 100%; итого 5 803 870 тенге или 39 335 долл. США. Индексный метод, на основе применения сборников КО-ИНВЕСТ [82, 83]. Полная восстановительная стоимость объектов НЗС составляет 45 520 358 тенге. Оценочная стоимость объектов незавершенного строительства на дату оценки, рассчитанная с применением сборников КО-ИНВЕСТ составляет: гостевого дома - 22 177 558 тенге или 150 305 долл. США при коэффициенте стройготовности 54,7%; бани-сауны - 4 994 675 тенге или 33 851 долл. США при коэффициенте стройготовности 100%; итого 27 172 233 тенге или 184 156 долл. США. Затраты на строительство объектов гостевой дом и баня составили 13 556 814 тенге. Сметный метод. Полная восстановительная стоимость по объектам гостевой дом и баня-сауна определена на основе сметных норм и расценок Программного комплекса АВС-4РС. Плановые накопления оценщиками приняты в размере 25 %, налоги, сборы и обязательные платежи - 2 %, НДС - 12%. 86 Кроме того, в связи с изменением величины месячного расчетного показателя, дополнительно применен коэффициент 1,823 (МРП 2001 г = 775 тенге, МРП 2010 г - 1413 тенге, рост в 1,823 раза). Работы по контрольному обмеру объектов проведены оценщиками непосредственно на стройплощадке, на основе которых составлены планы этажей зданий. По чертежам были определены фактические объемы работ согласно правилам определения объемов работ, указанные в технической части каждого сборника. Оценочная стоимость объектов незавершенного строительства, определенная сметным методом составляет 27 272 258 тенге или 184 834 долл. США, в том числе: гостевой дом - 24 002 229 тенге или 162 672 долл. США; баня сауна - 3 270 030 тенге или 22 162 долл. США. Согласование результатов оценки объектов незавершенного строительства ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» приведено в таблице 14, приложении Б. Таким образом, рыночная стоимость объектов незавершенного строительства по состоянию на 01.07.2010 г составляет: гостевого дома 19 198 794 тенге или 130 117 долл. США при коэффициенте стройготовности 43,2%; бани-сауны - 3 215 570 тенге или 21 793 долл. США при коэффициенте стройготовности 100%; итого 22 414 364 тенге или 151 910 долл. США. Оценка земельного участка в с. Кольды ТОО владеет пятью земельными участками, которые входят в состав имущества [88]. Оценка произведена по сравнительному подходу с использованием метода рыночной информации и интернет - источников [89], газета «Крыша» № 31 (662) 5-11.08.2010 г., с. 79. Определение корректировок произведено в результате анализа выбранных объектов аналогов. По результатам оценки рыночная стоимость 1 га земельного участка составляет величину в диапазоне от 5 023 до 187 829 долл. США. Рыночная стоимость земельного участка в с. Кольды с кадастровыми № 03-046-032-038 по состоянию на 01.07.2010 года составляет 159 812 долл. США или 23 580 204 тенге, при рыночной стоимости 1 сотки земельного участка 1 167 долл. США [78]. Особенности оценки объекта «Промбаза» и использование в оценке методов доходного и рыночного подходов Объект оценки «Промбаза» включает в свой состав земельный участок площадью 1,37 га, целевым назначением - под размещение производственной базы (промбаза) по выпуску тротуарной плитки, на котором размещаются 10 зданий и сооружений, а также 2 объекта незавершенного строительства с общей площадью застройки 1 783,25 кв.м или 13% от общей площади участка. В условиях слабого развития рынка производственной недвижимости, подобрать подходящие объекты-аналоги для промбазы не представляется возможным, поэтому методы рыночного подхода для ее оценки не пригодны. 87 При доходном подходе стоимость объекта определяется, исходя из его способности приносить доход в будущем. Вследствие отсутствия информации о доходах от использования промбазы в непосредственной деятельности ТОО и сдачи ее в аренду доходный подход не применялся. Общая рыночная стоимость объекта оценки «Промбаза» ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» приведена в таблице 15, приложении Б. Оценщики, исходя своего опыта и профессиональных знаний считают, что рыночная стоимость объекта оценки «Промбаза» на 01.07.2010 года составляет 83 535 032 тенге или 566 147 долл. США. Оценка объекта «Административное здание» Оценка офисных помещений Определить стоимость объекта можно по рыночной информации об арендном доходе методом дисконтированных денежных потоков. В результате изучения рынка аренды офисных помещений в г. Алматы и анализа условий аренды доход определен в размере 13 долл. США за 1 кв.м. [89]. Прогноз доходов и расходов по объекту оценки приведен в таблице 16, приложении Б и принят: на первый прогнозный год (2011 г.) - на уровне 10%, на второй год (2012 год) - 7% и на третий год (2013 год) - 5%. Доходы по объекту оценки административное здание при достижении указанных выше условий составят: в 1-ый год - 7 078,7 тыс. тенге, во 2-ой год 7 877,3 тыс. тенге и в 3-ий год - 8 439,9 тыс. тенге. Величина начисляемой амортизации принята в расчетах в размере 0,8% в год от рыночной стоимости. Ставка дисконта по объекту рассчитана по методу кумулятивного построения в таблице 17, приложении Б, в качестве безрисковой ставки принята минимальная доходность государственных ценных бумаг [90]. Как показал расчет, ставка дисконта по объекту составляет 15,42 % [78]. В результате дисконтирования денежных потоков определена оценочная стоимость «Административного здания», которая оказалась равной 11 168,4 тыс. тенге или 75 693 долл. США. Расчет с использованием модели Гордона. Модель Гордона позволяет определить рыночную стоимость через расчет стоимости на конец периода, исходя из того, что объект оценки приносит устойчиво возрастающий доход. Остаточная стоимость определяется по формуле: где: А (1 + g) Ц ост = –––––––––– , g-r (10) А - уровень денежного потока в конце периода; g – const – постоянный темп роста доходов; r -среднегодовой темп прироста денежного потока. 88 Расчеты произведены при среднегодовом темпе прироста денежного потока равном 12,1%. Текущая стоимость денежного потока определяется дисконтированием: где: PV = Ц ост /(1+ r) n (11) РV – текущая стоимость объекта; Ц ост – остаточная стоимость денежного потока; r - среднегодовой темп прироста денежного потока; n – период времени. Согласно расчету с использованием модели Гордона оценочная стоимость административного здания на дату оценки составляет 134 611,3 тыс. тенге или 912 310 долл. США. Метод капитализации дохода. Расчет текущей стоимости по методу капитализации осуществляется по формуле: где: V=I / R, (12) V - стоимость объекта; I - чистый доход после налогообложения; R - ставка капитализации. Расчет ставки капитализации. Она может быть расчитана исходя из ставки дисконта, определенной выше, путем вычета из нее среднегодовых темпов роста денежных потоков (таблица 18, приложение Б). В соответствии с принятой практикой, в качестве показателя прибыли (чистого дохода) принята ее среднегодовая величина, рассчитанная по методу среднетрендовой, таблица 19, приложение Б. В результате текущая стоимость объекта: V= 4 516,4 / 0,0332 = 136 036,1 тыс. тенге или 921 966 долл. США. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки административное здание по методу капитализации чистого дохода составила 136 036,1 тыс. тенге или 921 966 долл. США. Другими разновидностями метода капитализации являются методы, использующие модели Инвуда и Хоскольда. Особенность их состоит в том, что они базируются на капитализации не чистого дохода (прибыли), а денежного потока. Кроме того, эти методы позволяют учесть ситуацию, когда к инвестиционному имуществу предъявляются повышенные требования зарабатывать для инвестора в каждом году, квартале и месяце не только нормы текущего дохода, но и, сверх того, нормы возврата капитала. Такой подход к ведению бизнеса и управлению собственностью характерен для иностранных инвесторов [78]. Модель Инвуда может быть выражена через формулу: 89 где: A cp PV = ––––––––––––, r + 1/S n (13) А ср - среднегодовой доход; r - ставка дисконтирования; 1/S n - фактор фонда возмещения. Фактор 1/S n в модели Инвуда рассчитывается по формуле: r (14) 1/S n = –––––––––––– n (1 + r) – 1 В модели Хоскольда данный фактор рассчитывается посредством формулы: D 1/S n = –––––––––––– , (15) n (1 + D) – 1 где: D - норма возврата капитала. Норма возврата рассчитывается как ставка при безрисковых вложениях. При расчетах данный показатель был принят равным ставке доходности государственных ценных бумаг, сроком погашения от 731 до 1095 дней, то есть 3,42. Оценочная стоимость объекта «Административное здание», рассчитанная с использованием модели Инвуда составляет 12 491 тыс. тенге или 84 656 долл. США, модели Хоскольда – 11 563,9 тыс. тенге или 78 373 долл. США. Рыночный (сравнительный) подход Метод отраслевых соотношений. В настоящее время рыночная информация о стоимости предприятий различных отраслей в Казахстане только накапливается. В специальной литературе приводятся некоторые соотношения цены (рыночной стоимости) и годовой (месячной) выручки, чистому доходу и стоимости оборудования, чистому доходу и стоимости запасов и т.д., рассчитанные на основе длительных статистических наблюдений западных оценочных фирм и многократно проверенные ими на практике. В частности, на сегодня возможно определение стоимости с использованием этого метода машиностроительных предприятий, ресторанов, заправочных станций, магазинов, салонов красоты, гостиниц и некоторых других видов предприятий. В то же время «золотое правило» оценки для большинства отраслей гласит: «Покупатель не заплатит за предприятие более 4-х кратной величины среднегодовой прибыли до налогообложения» [91, с. 134]. По оцениваемому объекту (сдача в аренду офисных помещений) какихлибо соотношений по Казахстану не определено, в связи с этим произведен 90 расчет среднетрендового значения чистого дохода, которое составило 5 611 тыс. тенге (таблица 20, приложение Б). Оценочная стоимость объекта оценки административного здания, исходя из соотношения цена / прибыль составляет 22 447,2 тыс. тенге (5 611,8 х 4) или 152 133 949 долл. США. Результаты оценки методом рыночной информации (сравнения продаж) показали, что оценочная стоимость 1 кв.м объекта оценки административное здание составляет величину в диапазоне от 1 071 до 2 401 долл. США. Оценочная стоимость административное здание, определенная по методу рыночной информации с учетом стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2007 года составляет 718 685 долл. США или 106 042 тыс. тенге, при стоимости 1 кв.м полезной площади - 1 807 долл. США [78]. Оценка земельного участка в микрорайоне «Алмагуль». Оценка произведена методом рыночной информации. Внесение корректировок произведено по цене предложения, по целевому назначению, по размерам участков. Нормативная стоимость земельного участка, определена в соответствии с [92] и [93]. Рыночная стоимость 1 сотки земельного участка ТОО с кадастровым № 20313-017-060 по состоянию на 01.07.2010 года составляет 24 930 долл. США, общая стоимость доли, площадью в 1,97 соток - 49 112 долл. США или 7 246 538 тенге. Согласование результатов оценки объекта «Административное здание». В связи с незначительной площадью (примерно четверть общей площади) офисных помещений методы затратного подхода не применялись. Поэтому оценка объекта «Административное здание» проведена с использованием только доходного и рыночного подходов. Для окончательных выводов по рыночной стоимости объекта оценки «Административное здание» оценщиками произведено согласование результатов оценки. При этом производился учет стоимости земельного участка в микрорайоне Алмагуль. Приняты следующие удельные веса величин стоимости, полученных разными методами: - рыночной информации – 30%; - капитализации чистого дохода и Гордона - по 25%; - дисконтированного денежного потока, Инвуда, Хоскольда и соотношения цена /чистый доход - по 5% на каждый. Согласование результатов оценки оценочной стоимости объекта оценки «Административное здание» ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» по состоянию на 1 июля 2010 года приведено в таблице 21, приложении Б. Рыночная стоимость объекта оценки «Административное здание» по состоянию на 01.07.2010 года составляет 102 358 000 тенге или 693 717 долл. США, в том числе доли в земельном участке с кадастровым № 20-315-001-019 49 112 долл. США или 7 246 538 тенге. Оценка земельного участка в Чапаевском сельском округе. 91 Оценка произведена по сравнительному подходу с использованием метода рыночной информации и интернет - источников [89], газета «Крыша» № 31 (662) 5-11.08.2010 г., с. 79. Определение корректировок произведено в результате анализа выбранных объектов аналогов. Определение корректировок производилось: по цене предложения, по местоположению, на размер участков, на близость железнодорожной ветки и наличие железнодорожного тупика. Кроме того, исходя из данных предыдущей сделки, применен поправочный коэффициент по курсу валют на дату оценки, который равен - 1,207, оценочная стоимость участка 3 составляет 72 423 102 тенге. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка в Чапаевском сельском округе с кадастровыми № 03-046-032-038 по состоянию на 01.07.2010 года составляет 1 117 249 долл. США или 164 850 055 тенге, при рыночной стоимости 1 сотки земельного участка 1 117 долл. США. Оценка Земельного участка в АКХ «Ленинский» Оценка произведена по сравнительному подходу с использованием метода рыночной информации и интернет - источников [89], газета «Крыша» № 31 (662) 5-11.08.2010 г., с. 79. Определение корректировок произведено в результате анализа выбранных объектов аналогов. Определение корректировок производилось: по цене предложения, по местоположению, на размер участков, на близость железнодорожной ветки и наличие железнодорожного тупика. Кроме того, исходя из данных предыдущей сделки, применен поправочный коэффициент по курсу валют на дату оценки, который равен – 1,154, оценочная стоимость участка 3 составит 232 096 796 (335 154 800 х 1,154 х 0,6) или 1 573 004 долл. США. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка в АКХ «Ленинский» Карасайского района с кадастровыми № 03-047-203-583 по состоянию на 01.07.2010 года составляет 801 071 долл. США или 118 198 090 тенге, при рыночной стоимости 1 сотки земельного участка 1 959 долл. США. Оценка Земельного участка на Капшагайском побережье Оценка произведена по сравнительному подходу с использованием метода рыночной информации и интернет - источников [89], газета «Крыша» № 31 (662) 5-11.08.2010 г., с. 79. Определение корректировок произведено в результате анализа выбранных объектов аналогов. Определение корректировок производилось: по цене предложения, по местоположению, на размер участков, на близость железнодорожной ветки и наличие железнодорожного тупика. Кроме того, исходя из данных предыдущей сделки, применен поправочный коэффициент по курсу валют на дату оценки, который равен - 1,163, оценочная 92 стоимость участка 3 составит 53 906 329 тенге (77 270 000 х 1,163 х 0,6) или 365 343 долл. США. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка на Капшагайском побережье с кадастровыми № 03-055-273-318 по состоянию на 01.07.2010 года составляет 143 088 долл. США или 21 022 466 тенге, при рыночной стоимости 1 сотки земельного участка 755 долл. США [78]. Оценка автотранспортных средств В связи с тем, что автотранспортные средства являются продукцией серийного производства, методы затратного подхода для их оценки, как правило, неприменимы. Методы доходного подхода в этом случае практически также не пригодны для использования. Поэтому оценка проводилась только методом рыночной информации. Рыночная стоимость оцениваемых автомобилей может быть определена на основе: 1) цен на новые автомобили; 2) цен на подержанные автомашины в эксплуатации. Расчет физического износа с учетом возраста и пробега автотранспортного средства с начала эксплуатации производилась для каждой автомашины отдельно [94] по формуле: Иф = 100 (1-е-Ώ) (16) где Ώ - функция, зависящая от возраста и фактического пробега автотранспортного средства с начала его эксплуатации. Физический износ по автотранспортным средствам определялся оценщиками с учетом визуального осмотра. Оценочная стоимость автомобиля марки «Hyundai Getz», с госномером A A 969 DР на дату оценки, определенная на основе цен на новые автомашины составила 11 033 (одиннадцать тысяч тридцать три) долл. США. Оценочная стоимость второго автомобиля марки «Hyundai Getz», с госномером A 968 DР на дату оценки, определенная на основе цен на новые автомашины с учетом затрат на ремонт автомобиля составят 20,4% от оценочной стоимости Расчет затрат на ремонт в процентном выражении от оценочной стоимости приведен в таблице 22, приложении Б. Оценочная стоимость автомобиля с учетом затрат на ремонт составляет по состоянию на 01.07.2010 года - 1 119 841 (1 406 835 – 286 994) тенге. Оценочная стоимость автомобиля марки «Toyota Camry», с госномером A 030 DR, на дату оценки, определенная на основе цен на новые автомашины составила 12 315 долл. США. Оценка автомобилей марок «Toyota Corolla» и «Iveco 4912» производилась на основе цен на бывшие в эксплуатации автомобили по объектам-аналогам, с учетом ориентировочной стоимости ремонта автомобилей 220 000 тенге. Оценочная стоимость автотранспортных средств на дату оценки, определенная на основе цен на автомашины бывших в эксплуатации составила: 93 - автомобиля марки «Hyundai Getz», с госномером A 969 DР, оцененного по данным сделок с объектами-аналогами 24-26 – 8 196 долл. США. - автомобиля марки «Hyundai Getz», с госномером A 968 DР, оцененного по данным сделок с объектами-аналогами 24-26, с учетом затрат на ремонт – 6 524 долл. США. - автомобиля марки «Toyota Corolla», с госномером A 488 FC, оцененного по данным сделок с объектами-аналогами 27-29 - 8 113 долл. США. - автомобиля марки «Toyota Corolla», с госномером A 741 FC, оцененного по данным сделок с объектами-аналогами 30-32 – 8 210 долл. США. - автомобиля марки «Iveco 4912», с госномером A 386 DS, оцененного по данным сделок с объектами-аналогами 33-35, с учетом затрат на ремонт – 13 437 долл. США. - автомобиля марки «Iveco 4912», с госномером A 849 DT, оцененного по данным сделок с объектами-аналогами 33-35, с учетом затрат на ремонт – 13 573 долл. США. - автомобиля марки «Toyota Camry», с госномером A 030DR, оцененного по данным сделок с объектами-аналогами 36-38 – 16 035 долл. США [78]. Окончательные выводы о рыночной стоимости автомобилей марки «Hyundai Getz» и «Toyota Camry» сформулированы путем согласования результатов оценки на основе цен на новые и бывшие в эксплуатации транспортные средства, при этом использованы коэффициенты соответственно 0,4 и 0,6. Расчет рыночной стоимости автотранспортных средств ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» по состоянию на 01.07.2010 г. приведен в таблице 23 приложения Б. Оценка неустановленного оборудования Для оценки проведен анализ цен предложений поставщиков и произведен расчет затрат на доставку оборудования в г. Алматы. Цены предложения на поставку трансформаторов по состоянию на 01.07.2010 г. приведены в таблице 24 приложения Б. На дату оценки предлагали поставку в г. Алматы оцениваемых видов оборудования несколько фирм и компаний России, при этом, наиболее выгодные условия предлагались ООО «Уралэнерго» и ООО «Инкотехцентр». Доставка из г. Москвы по действующим в России и Казахстане тарифам обошлась бы в 34 964 рубля или 194 968 тенге, тогда как из Екатеринбурга – соответственно: 21 329 и 159 855 тенге. Расчет затрат на доставку трансформаторов г. Алматы приведен в таблице 25 приложения Б. Из расчета рыночной стоимости неустановленного оборудования следует, что поставка из г. Москвы, на условиях ООО «Инкотехцентр» более выгодна, чем поставка ООО «Уралэнерго» из г. Екатеринбурга. Таким образом, рыночная стоимость неустановленного оборудования (трансформаторов) по состоянию на 01.07.2010 года, определенная по наименьшей из двух величин (затрат на поставки из г. Москвы и г.г. Екатеринбурга) составляет 12 928 долл. США или 1 907 583 тенге, в том числе: - КТПКм 160/10/0,4 Т-ВВ* - 7 911 долл. США или 1 167 299 тенге; 94 - ТМ (Г)-160/6(10) - 5 017 долл. США или 740 284 тенге [78]. Оценка офисной мебели и других видов основных средств Указанные категории основных средств включают значительное количество единиц, наименований и видов имущества (активов). Согласно проведенной инвентаризации ТОО владеет: - 71 единицей офисной мебели, первоначальной стоимостью 806 086 тенге, остаточной стоимостью 457 902 тенге, с износом 348 184 тенге; - 38 единицами оргтехники (канцелярские машины и компьютеры), первоначальной стоимостью 904 643 тенге, остаточной стоимостью 492 533 тенге, с износом 412 110 тенге; - 246 единицами прочих видов основных средств, первоначальной стоимостью 1 776 201 тенге, остаточной стоимостью 855 334 тенге, с износом 920 867 тенге. При оценке проведена проверка соответствия остаточной балансовой стоимости перечисленных основных средств их ценам на рынке. Большинство оборудования, оргтехники, офисной мебели приобретены Товариществом в последние 5 лет, в указанный период по ним начислялась амортизация и, как показал анализ цен по данным Торговой сети «Alser», ТОО «Zeta», «КазмебельГрупп», Интернет веб-сайтов и других источников, значительных изменений цен на рынке не произошло. В то же время, по мнению оценщиков, остаточная балансовая стоимость данной группы основных средств не соответствует рыночной стоимости в связи с неправильным отражением в бухгалтерском учете реального износа. В оценке физический износ определялся экспертным методом, а также путем расчета, исходя из экономического срока службы. В целом же износ определялся путем придания удельных весов данным по бухгалтерскому учету 0,4, данным по расчету - 0,1 и результатам экспертной оценки - 0,5. В случае непригодного технического состояния физический износ принимался на уровне 100% от первоначальной стоимости основных средств. Таким образом, рыночная стоимость на дату оценки составляет: − 71 единицы офисной мебели - 376 236 тенге или 2 550 долл. США; − 38 единиц компьютерной и другой оргтехники (канцелярских машин и оборудования - 189 368 тенге или 1 283 долл. США; − 227 единиц прочих основных средств, не включенных в другие группы 821 431 тенге или 5 567 долл. США; − всего - 336 единиц имущества - 1 387 035 тенге или 9 400 долл. США [78]. Оценка запасов Согласно МСФО 2: − оценка запасов должна производиться по наименьшей из двух величин: себестоимости и возможной чистой цене продаж в соответствии с концепцией осмотрительности [95]; 95 − возможная чистая цена продаж (ВЧЦП) представляет собой расчетную продажную цену за вычетом расчетной стоимости доработки и затрат на реализацию [96]; − при определении стоимости запасов можно использовать методы фактических издержек, нормативных затрат и метод розничных цен. Согласно МСО оценка производственных запасов, товаров, готовой продукции и других товарно-материальных ценностей, относящихся к оборотным средствам, должна производится по отпускным ценам ТОО на дату оценки, и действующих цен на аналогичные виды ТМЦ при несоответствии их рыночным. Учет запасов в ТОО велся в соответствии с МСФО - по их себестоимости, с момента приобретения прошло немного времени и, как показало маркетинговое исследование оценщиков в ходе оценки, цены на них на рынке практически не изменились. Результаты инвентаризации и оценка товарно-материальных ценностей (запасов) приведены в отчете [78] - рыночная стоимость запасов, учитываемых на счете № 1330 «Товары» на дату оценки составляет 367 279 тенге или 2 489 долл. США (всего 188 единиц имущества). При этом 2 вида имущества (коврики и набор RUYA из 18 шт. предметов) переведены из группы «Запасы» в группу «Основные средства». В отчете об оценке отмечена разукомплектованность и порча изделий в результате ненадлежащего хранения, что существенно снижает стоимость товаров, которые в ряде случаев подлежат списанию как непригодные к использованию [78]. В силу указанных обстоятельств, рыночная стоимость 1 единицы по всем видам имущества соответствует их бухгалтерской стоимости, однако, большое их количество, по техническому состоянию и вследствие некомплектности, непригодно к использованию и не подлежит оценке и реализации. Таким образом, рыночная стоимость 99 768 товарных единиц по 5099 позициям (наименованиям) товаро-материальных ценностей на дату оценки составляет 103 583 428 тенге или 702 023 долл. США. Оценка дебиторской задолженности При оценке дебиторской задолженности оценщики обычно применяют методологический подход [97]. При этом, коэффициенты дисконтирования задолженности, в зависимости от сроков их образования изменяются с учетом специфики Казахстана. В таблице 26 приложения Б приводится сравнение коэффициентов по российскому стандарту и коэффициентов, используемых казахстанскими оценщиками. Из таблицы видно, что российские коэффициенты более динамичны и значительно отличаются от применяемых оценщиками РК. Это связано с тем, что законодательство РФ в отношении расчетной дисциплины между хозяйствующими субъектами, в сравнении с казахстанским, значительно жестче. 96 Как известно, в России действуют нормы о ничтожных сделках, которые устанавливают очень жесткий режим не только для тех, кто должен, но и для кредиторов, которые, потворствуя недисциплинированным должникам, не принимают достаточных мер для возврата дебиторской задолженности. Поэтому, в российской практике крайние сроки просроченной задолженности - 6-7 месяцев; при просрочке более этих сроков, если сделка при этом будет признана ничтожной, кредитор вынужден перечислить в бюджет сумму, равную сумме сделке. Оценщики, исходя от платежеспособности должников считают, что реальных перспектив погашения дебиторской и прочей задолженности на дату оценки не имеется. Конкурсным управляющим должны быть приняты все меры в установленном законодательством РК порядке по возврату дебиторской задолженности ТОО «Казтрейд 2003» в сумме 20 860 000 тенге, вплоть до выставления имущества через продажу на аукционах. В случае безрезультативных торгов на аукционах, указанная задолженность может быть признана безнадежной и списана на результаты финансовой деятельности (убытки по сомнительным требованиям) [78]. Оценка принудительной ликвидационной стоимости объектов и предложения по проведению аукционов по их продаже Выше указывалось, что объекты оценки подлежат продаже через аукцион в сжатые сроки, вследствие чего отсутствует время на проведение маркетинговых исследований рынка, поиск наиболее оптимальных вариантов дальнейшего использования реализуемого имущества и рекламную кампанию. Все это не способствует их реализации по рыночной стоимости. Отсюда, при реализации имущества банкрота через аукционы ориентиром служит ликвидационная стоимость. Расчет упорядоченной ликвидационной и принудительной ликвидационной стоимости на основе вышеприведенных данных оценки всего имущества ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» приведен в таблице 27 приложения Б. Таким образом, ликвидационная стоимость объектов оценки по состоянию на 1 июля 2010 года составляет: - упорядоченная - 473 903 447 тенге или 3 211 816 долл. США; - принудительная - 388 564 774 тенге или 2 633 445 долл. США. Оценщики, исходя из результатов оценки, считают возможным внести следующие предложения по проведению аукционов по продаже оцененного имущества: - аукционы проводить отдельными лотами по каждой отдельной единице имущества; - первый аукцион провести по английскому методу - на повышение цены. Стартовую цену на объекты недвижимости, автотранспортные средства, неустановленное оборудование и товаро-материальные ценности установить на уровне их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, 97 дебиторской задолженности ТОО «Казтрейд 2003» перед ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» - по номинальной стоимости (20 860 000 тенге), с шагом для всех объектов оценки +5%; - второй аукцион провести по голландскому методу - на снижение цены. Стартовую цену определить для всех объектов на уровне стартовой цены первого аукциона, минимальную для дебиторской задолженности ТОО «Казтрейд 2003» перед ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» - на уровне 75% от номинальной стоимости (15 645 000 тенге), остальных объектов - на уровне упорядоченной ликвидационной стоимости; - третий и последующие аукционы - по голландскому методу. Стартовую цену определить на уровне стартовой цены первого аукциона, минимальную для дебиторской задолженности ТОО «Казтрейд 2003» перед ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» - на уровне 30% от номинальной стоимости (6 258 000 тенге); остальных объектов - на уровне принудительной ликвидационной стоимости. Оценщики также рекомендуют конкурсному управляющему после проведения пятого аукциона, в случае отсутствия покупателя дебиторской задолженности ТОО «Казтрейд 2003» перед ТОО «Инвестиционная компания «SBS»», обратиться в суд с заявлением о признании должника банкротом. Анализ вышеприведенных данных оценки ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» показывает, что практиками - оценщиками при определении ликвидационной стоимости имущества предприятия применяется косвенный метод ее определения. При использовании косвенного метода в расчете ликвидационной стоимости они основываются на определении величины рыночной стоимости. По этой схеме ликвидационная стоимость объекта имущества определяется вычетом из рыночной стоимости величины скидки на факт вынужденности продаж. При определении размера скидки практикующие оценщики руководствуются, как правило, собственным опытом и интуицией. При этом все выводы по определению величины ликвидационной стоимости основаны: «на анализе, собственных знаниях и опыте оценщиков» [78]. Под термином ликвидационная стоимость казахстанскими оценщиками понимается «Расчетная величина в денежном выражении, которая может быть выручена при открытой ускоренной публичной продаже, разрекламированной и организованной насколько это возможно в течение жестких сроков продажи имущества через аукционы, когда продавец вынужден продавать на условии «как есть, где есть»» [78]. Они различают следующие виды ликвидационной стоимости: упорядоченную, принудительную и стоимость прекращения существования имущества и считают, что отличие упорядоченной и принудительной ликвидационных стоимостей имущества от рыночной стоимости и друг от друга обусловлено разными сроками их реализации. По их мнению, к упорядоченной ликвидационной стоимости следует отнести цену продажи объекта собственности в срок до 1 года, а к принудительной ликвидационной стоимости - цену продажи в более жесткие 98 сроки, например, в 2-3 месяца. Поэтому «методологически упорядоченная ликвидационная и принудительная ликвидационная стоимости могут быть определены исходя из рыночной стоимости, применяя разные скидки на быструю продажу (распродажу). Размер скидок, при этом, зависит как от вида определяемой стоимости, так и вида имущества, его ликвидности и сложившейся конъюнктуры на рынке» [78]. При этом оценщики не производят и не обосновывают расчетами величину скидок на срок экспозиции (вынужденность продажи), которые определены в диапазоне от 10 – 40%. Этот диапазон, по нашему мнению определяется каждым оценщиком произвольно, т.е. величина скидки на факт вынужденности продаж не может быть обоснована только сроками реализации имущества без учета других объективных и субъективных факторов. Повидимому, в Казахстане назрела необходимость решения проблемы с разработки методики определения ликвидационной стоимости. 99 3 ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ 3.1 Зарубежный опыт использования практики определения принудительной и упорядоченной ликвидационной стоимости Определение принудительной ликвидационной стоимости предприятия (на примере ОАО «Кирпич» Ленинградской области) Оценка ликвидационной стоимости предприятия в случае принудительной ликвидации Оценочная компания «ЭКСПЕРТ» провела оценку ликвидационной стоимости активов предприятия ОАО «Кирпич» при принудительной ликвидации в ситуации банкротства, в соответствии с решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Определение ликвидационной стоимости производится на базе текущей рыночной стоимости активов предприятия с учетом реализации по календарному графику ликвидации активов. Работа выполнена в соответствии с Государственными стандартами оценочной деятельности и стандартами Российского общества оценщиков. Целью оценки является определение принудительной ликвидационной стоимости полных прав собственности чистых активов ОАО «Кирпич» при ликвидации предприятия и распродаже его активов. При определении ликвидационной стоимости учитываются факторы рынка недвижимости, а также причины снижения ценности оцениваемой собственности. При этом отмечена неудовлетворительная организация ведения документов первичного, бухгалтерского учета и статистической отчетности на ОАО «Кирпич». Определены предположения, ограничения и пределы применения итогового результата, являющиеся неотъемлемой частью отчета об оценке. Также как источник информации были использованы в работе материалы и документы, предоставленные Заказчиком [60, с.270-274]. Открытое акционерное общество «Кирпич» зарегистрировано в администрации Ленинградской области в качестве Акционерного общества. Перечень имущества, принадлежащего предприятию, приведен в таблице 1 приложения В. Оценка имущества ОАО «Кирпич» состоит из следующих 4-х этапов: 1. Сбор общих данных и их анализ. 2. Идентификация недвижимости и оборудования. 3. Сбор специальных данных и их анализ. 4. Применение методов оценки. Первый этап состоит из анализа природных, экономических, социальных и других факторов оказывающих влияние на рыночную стоимость объекта. 100 Идентификация недвижимости и оборудования состоит в техническом обследование конструкций и определение дефектов и степени физического износа имущества предприятия. Третий этап состоит из сбора подробной информации как по оцениваемму объекту, так и по аналогам. На данном этапе произведено маркетинговое исследование (анализ цен предложения) рынка объектов недвижимости. Процесс определения рыночной стоимости объектов недвижимости состоял из применения двух подходов: затратного при определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества учетом всех видов износа; рыночного при определении рыночной стоимости машин, оборудования и транспортных средств [60, с.283-284]. Согласно алгоритму оценка принудительной ликвидационной стоимости предприятия, как указывают В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, С.К. Мирзажанов [60, с.284], состоит в следующем: 1. Ликвидация активов предприятия. 2. Определение ставки дисконтирования. 3. Расчет текущей стоимости активов предприятия. 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 5. Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости. 6. Корректировка активов баланса предприятия и расчет ликвидационной стоимости предприятия. Ликвидация активов предприятия предполагает определение сроков ликвидации и составления календарного графика. В таблице 17 приведен календарный график ликвидации активов предприятия Таблица 17 - Календарный график ликвидации активов предприятия ОАО «Кирпич» Наименование объекта Недвижимость Оборудование (включая станочное), машины и механизмы Транспортные средства Оргтехника, готовая продукция, запчасти, МБП Примечание - источник [60, с.284] Срок, в мес. 12 мес. 9 мес. 6 мес. 3 мес. Определение ставки дисконтирования производилось на основе исследований западных экономистов и периодической литературы, она находится в диапазоне 35-60% [13, 98]. При этом учитываются риски: 1. Риск, того, что будущий денежный поток окажется меньше ожидаемого под влиянием различных экономических факторов. 2. Риски случайных обязательств. 101 В данной работе оценщики взяли среднюю цифру ставки дисконта для западных стран (т. е. не учитывающую так называемый страновой риск), равную 48%. По оценке специалистов из более 180 стран, которые экспертным путем определяют страновые риски разных стран, Россия имеет показатель странового риска - 7,69% [98]. Учитывая благоприятные тенденции, наметившиеся в нашей экономике, оценщики считают возможным снизить этот показатель до 4%. Таким образом, ставка дисконтирования, принятая в этой работе, составит: 48%+ 4% = 52% [60, с. 285]. Расчет текущей стоимости активов предприятия осуществлялся по методу накопления активов с использованием данных скорректированного баланса предприятия на дату оценки. Затем была рыночная стоимость объектов недвижимости, остаточная восстановительная стоимость основных фондов (за вычетом всех видов износа), а также текущая стоимость или стоимость замещения остальных активов [60, с.286]. Алгоритм оценки принудительной ликвидационной стоимости предусматривает использование принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, при этом производится анализ его применения. Исходя из анализа ситуации на рынке недвижимости, местоположения оцениваемого объекта, законодательно разрешенных вариантов его использования, финансово осуществимым является вариант использования оцениваемого объекта под производственно-складское помещение. Планируемое использование объекта должно обеспечить максимальный доход на вложенный капитал. Организация производственных и складских площадей со сдачей их в аренду может обеспечить достаточную доходность от оцениваемого объекта [60, с.286]. Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости производилось в разрезе зданий, сооружений с использованием пакета прикладных программ Valmaster, УПВС, ЕРЕР-84 с составлением сметных расчетов [60, с.287-288]. Оценка автотранспорта, оборудования, электросетей, оргтехники производилось двумя подходами (затратным и сравнительным) с последующим согласованием полученных результатов. В расчете затратным методом определялась полная восстановительная стоимость автотранспортных средств на момент оценки согласно [99]. Далее определялась рыночная стоимость автотранспортных средств как полная восстановительная стоимость за вычетом износа [60, с.289]. При оценке из состава конкурсной массы были исключены следующие объект: земельный участок, отведенный под территорию завода (не является собственностью ОАО «Кирпич»), нематериальные активы (не могут участвовать в хозяйственном обороте), объекты незавершенного строительства (не принадлежат предприятию), долгосрочные финансовые вложения и прочие активы предприятия (из-за отсутствия подтверждающих документов) [60, с.286291]. 102 Произведена корректировка активов баланса предприятия из-за недостоверности информации. Реструктурированный баланс по состоянию на 1 июля 2000 г. представлен таблице 18. Таблица 18 - Реструктурированный баланс по данным оценки (тыс. руб.) Денежные средства Основные средства Материалы и запасы Готовая продукция Затраты на ликвидацию ИТОГО Актив Пассив Непокрытый убыток прошлых лет Непокрытый убыток отчетного периода Кредиты банков Займы Кредиторская задолженность всего: В том числе: поставщики и подрядчики задолженность перед персоналом орган. авансы полученные задолженность перед бюджетом задолженность перед государственными внебюджетными прочие кредиторы ИТОГО Примечание - источник [60, с. 293-294] 9,8 14474,5 65,8 49,1 1926,4 12772,8 37295,80 9389,10 1500,00 400,60 57557,10 30333,20 1183,7 379,20 16168,30 8690,20 802,50 12772,80 Расчет ликвидационной стоимости активов предприятия ОАО «Кирпич» приведен в приложении Г. Анализ приложения Г показывает, что расчет ликвидационной стоимости произведен в соответствии с методикой определения ликвидационной стоимости имущества при банкротстве предприятия, что нами рассматривалась ранее (1.3. - методика скорректированной балансовой стоимости или методика чистых активов предприятия). Алгоритм расчета ликвидационной стоимости предприятия и процесса ликвидационных процедур приведен нами в 1.3. Таким образом, ликвидационная стоимость активов предприятия ОАО «Кирпич» получена сложением суммы текущих стоимостей денежных потоков от реализации оцениваемых активов: 14 474 489 руб. (стоимость основных фондов) + 214 933 руб. (стоимость МБП, продукции и запасов) + 9 800 руб. (денежная масса, находящаяся на расчетном счете и в кассе предприятия на 103 дату оценки) -1 926 420 руб. (текущая стоимость затрат по содержанию активов до ликвидации) = 12 772 802 руб. [60, с.294]. При формулировании окончательного вывода относительно ликвидационной стоимости предприятия оценщиками еще раз анализируются факторы, приведшие к банкротству предприятия. Они пришли к выводу что ситуация банкротства вызвана неудовлетворительным уровнем управления предприятием. Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия (на примере ОАО «ЗЖИ» Республики Карелия) Краткое описание исследуемого предприятия ОАО «ЗЖИ» зарегистрировано в 1992 г. Предприятие преобразовано в открытое акционерное общество из государственной структуры путем приватизации имущества. К основному виду деятельности ОАО «ЗЖИ» относится изготовление строительных конструкций и изделий из железобетона. Как указывают авторы: «Трудное финансовое состояние завода привело учредителей и руководство завода к решению поиска наиболее эффективного и наиболее выгодного для всех участников бизнеса выхода из сложившейся ситуации. Была дана заявка в оценочную компанию для определения ликвидационной стоимости предприятия и выдачи объективных выводов о дальнейшей судьбе завода, а также определения ликвидационной стоимости одной акции» [60, с.313]. Оценщиками установлено удовлетворительное состояние объектов оценки, однако производственные здания кроме физического износа имеют и функциональный износ так как возраст построек хронологически устарел и не соответствуют современным, техническим и санитарным нормам. Оценщиками в соответствии с требованиями, изложенными в [100], была изучена структура баланса и произведен анализ устойчивости предприятия на основе показателей приведенных в таблице 19, 20. Оценка удовлетворительности структуры баланса таблица 21 показал, что коэффициент текущей ликвидности равен 1,76 и находится в пределах нормы, значение которой должно располагаться в интервале от 1 до 3. Этот факт свидетельствует о возможности одновременного покрытия всеми оборотными средствами предприятия суммы срочных обязательств (краткосрочных кредитов и кредиторской задолженности), что является признаком платежеспособности предприятия. Коэффициент обеспеченности собственными средствами имеет тенденцию к росту. В конце отчетного периода его значение равно 0,31 при норме не менее 0,1, что свидетельствует о наличии собственных оборотных средств у предприятия. Анализ финансовой устойчивости предприятия приведен в таблице 22 [60, с.314-316]. 104 Таблица 19 - Аналитическая группировка и анализ статей актива баланса Статья актива баланса На 01.01.2000 тыс. руб. %к итогу 1. Имущество - всего 97 316,3 100,0 1.1. Основные 85859,2 88,23 1.2. Оборотные 11457,1 11,77 1.2.1. Запасы и 9168,1 9,42 1.2.2. Дебиторская 2180,4 2,24 задолженность 1.2.3. Денежные 50,7 0,05 Примечание - источник [60, с. 315] На 01.07.2000 Отклонен Темп ие на роста, тыс. %к 01.07. % руб. итогу 2000 тыс 96875,4 100,0 -440,9 9955 84 86,89 -1688,7 98,03 12 13,11 1247,8 110,90 9423,2 9,73 255,1 102,80 3204,9 3,31 1024,5 147,00 17,6 0,02 -33 082 34,70 Таблица 20 - Аналитическая группировка и анализ статей пассива баланса Статья пассива баланса На 01.01.2000 тыс. руб. % к итогу 1. Источники 97 316,3 100,0 имущества - всего 1.1. Собственный 872441,2 89,65 капитал 1.2. Заемный капитал 10072,2 10,35 1.2.1. Долгосрочные 0 0,00 обязательства 1.2.2. Краткосрочные 1747,4 1,80 кредиты и займы 1.2.3. Кредиторская 701,1 7,20 задолженность Примечание - источник [60, с. 315] На01.07.2000 Отклонен Темп ие на роста, тыс. %к % руб. итогу 01.07. 2000 тыс 96875,4 100,0 -440,9 99,55 87 90,54 714,9 9160,6 9,46 0 0,00 470,8 100,50 -911,6 0 90,95 0,00 497,7 0,51 -1250,0 28,47 676,1 6,94 -84,6 95,94 Таблица 21 - Оценка удовлетворительности структуры баланса Показатели На На 01.01.2000 01.07.2000 1,31 1,76 Коэффициент текущей ликвидности Коэффициент обеспеченности собственными средствами Примечание - источник [60, с. 316] 105 0,12 0,31 Норма От 1 до 3 Не менее 0,1 Таблица 22 - Анализ финансовой устойчивости предприятия Показатели Факт на Норма 01 07 2000 0,91 Не менее 0,5 Коэффициент независимости (автономности) Коэффициент соотношения заемных и собственных средств Коэффициент маневренности Коэффициент обеспечения запасов собственными источниками формирования Примечание - источник [60, с. 316] 0,08 Не более 1 0,59 0,6 0,6-0,8 Из таблицы видно, что коэффициент независимости (автономности) выше,0,50 и равен 0,91, что свидетельствует о возможности погашения предприятия долговых обязательств и независимости предприятия от заемных источников средств [60, с.316]. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств составляет 0,08%. Это значит, что на каждую тысячу рублей собственных средств приходится восемьдесят рублей заемных средств и свидетельствует о возможности получения предприятием нового кредита при минимальном риске банка. Коэффициент маневренности и коэффициент обеспечения запасов и затрат собственными источниками формирования равен 0,6, что также свидетельствует о достаточной финансовой устойчивости предприятия [60, с.317]. Ликвидность предприятия определяется сопоставлением актива и пассива баланса предприятия (таблица 23). На 01.07.2000 Платежный излишек или недостаток На начало На конец периода периода 7010,6 6726,1 -6960,0 -6708,5 3061,6 2434,5 -881,2 770,4 0 0 9226,1 9482,5 87 744,1 87714,9 -1384,9 -3544,4 - На 01.01.2000 Пасив На 01.07.2000 На 01.01.2000 Актив Таблица 23 - Анализ ликвидности предприятия (тыс. руб.) AI 50,7 17,6 ПI АII 2180,4 3204,9 ПII АIII 9226,1 9482,5 ПIII AIV 85859,2 84 ПIV AV0 0 убытки Баланс 97316,3 96875,4 Баланс 973163,3 96875,4 Примечание - источник [60, с. 318] - - Баланс будет считаться абсолютно ликвидным, если соблюдаются следующие соотношения: 1) AI больше ПI (у нас получилось наоборот), АII больше ПII; 106 2) АIII больше ПIII - свидетельствует о наличии перспективной ликвидности предприятия и представляет собой прогноз платежеспособности на основе сравнения будущих поступлений и платежей; 3) AIV меньше ПIV - свидетельствует о соблюдении минимального условия финансовой устойчивости: наличии у предприятия собственных оборотных средств. Оценщики сделали вывод, что три из четырех балансовых соотношений выполнены, следовательно, можно считать, что предприятие кредитоспособно [60, с.318]. Кроме того, была произведена оценка задолженности предприятия, которая показала превышение кредиторской задолженности над дебиторской на 3,5 млн. руб. [60, с.318]. На основании проведенного финансового анализа оценщиками сделаны следующие выводы: − предприятие обеспечено собственным оборотным капиталом; − отсутствуют резкие изменения в отдельных статьях баланса; − в балансе отсутствуют убытки, просроченная задолженность банкам; − запасы и затраты предприятия не превышают величину минимальных источников их формирования (собственных оборотных средств, кредитов и займов). К недостаткам баланса следует отнести превышение кредиторской задолженности над дебиторской. Необходимы срочные меры по оказанию финансовой помощи предприятию для пополнения его оборотных средств или увеличение загрузки его производственных мощностей не менее чем в два раза [60, с.319]. Оценщики в результате анализа и расчетов пришли к следующим выводам: 1. Предприятию необходима срочная финансовая помощь для пополнения его оборотных средств или увеличения загрузки его производственных мощностей не менее чем в два раза. 2. При невозможности получения финансовой помощи следует произвести реструктуризацию на более мелкие предприятия с расширением различных прибыльных видов бизнеса в данном регионе (например, камнеобработка, деревообработка, изготовление картона и упаковочных изделий, авторемонт и пр.) [60, с.325]. Авторы полного практического руководства по оценки бизнеса считают, что: «При добровольной ликвидации (самоликвидации), как показывает практика, собственник имеет возможность провести расчеты и распродажу планомерно по ценам, близким к рыночным, избегая существенных потерь. По этой модели прогнозируется ситуация самоликвидации предприятия, например собственник принимает решение изъять из предприятия вложенные средства. Собственник из имеющихся средств выплачивает текущие платежи. Имущество предприятия выставляется на продажу реализуется по сложившимся рыночным ценам в типичные сроки рыночной экспозиции. Поступления от реализации актов направляются на погашение задолженности, 107 по которой наступает срок платежа. При этом этичная практика требует, чтобы все платежи выплачивались в срок. При недостатке денежных средств собственник покрывает их дефицит за счет кредита банка. Проценты по кредитам банка также погашаются из вырученных от реализации имущества сумм. Такая практика прослеживается в последнее время оценочной компанией, к которой обращаются как заказчики оценки рыночной стоимости закладываемого имущества под обеспечение залога под кредит банки и непосредственно собственники. Оставшаяся после расчетов с кредиторами сумма (в дальнейшем «финансовый результат самоликвидации» - ФРС) по закону подлежит распределению между собственниками (акционерами) предприятия» [60, с.319320]. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Мирзажанов С.К. считают, что знание данный показатель может способствовать, что знания величины данного показателя финансового результата самоликвидации (ФРС) акционерами может предотвратить факт банкротства в результате в своевременной перестройке финансовой политике предприятия. Они делаю вывод, что текущая стоимость финансового результата самоликвидации «(ТСС) может использоваться в соответствующих случаях оценки бизнеса в качестве ликвидационной стоимости предприятия». Финансовый результат самоликвидации отражает имущественное положение предприятия без учета его хозяйственной деятельности. Использование этого показателя при оценке бизнеса позволяет: а) собственнику - своевременно и обоснованно принять решение о расширении или свертывании бизнеса; б) инвестору или аналитику - оценить возможность возврата вложенных в этот бизнес средств; в) оценщику - обоснованно выбрать методику расчета стоимости предприятия и значимость (вес) различных подходов [60, с.324-325]. 3.2 Факторный анализ расчета ликвидационной стоимости В Казахстане проблемы ликвидационной стоимости никем не исследованы, этому вопросу не уделяется должного внимания, публикации на данную тему отсутствуют. Типичные случаи возникновения ликвидационной стоимости приведены на рисунке 25 (условия возникновения ликвидационной стоимости более подробно рассмотрены ранее в 1.1., рисунок 4). 108 Рисунок 25 - Типичные случаи возникновения ликвидационной стоимости Примечание - источник [101, с. 27] Как отмечалась ранее, решающую роль в определении величины ликвидационной стоимости играет срок экспозиции (время осуществление предпродажных мероприятий и сама продажа), который сильно ограничен. Повторим, что ликвидационная стоимость имущества практически всегда ниже его рыночной стоимости (это относится и к реализации объектов залога, и к ускоренной реализации иного имущества). Для более точного расчета величины ликвидационной стоимости следует учитывать весь комплекс влияющих на нее факторов. Факторы, оказывающие существенное влияние на формирование ликвидационной стоимости изучались многими авторами: Грязновой, М.А. Федотовой [3], А.Г. Григорьевым В.В. и М.А. Федотовой [47], М.К. Захаровой, О. Юмановой, Е. Романенко [101], Чемерикиным С.М. [102], М.К. Захаровой, О. Юмановой, Е. Романенко [103], Долгиным С. [104], Галасюк В.В. [105], А.П. Ковалевым, А.А. Кушелем, В.С. Хомяковым [106], С.В. Цымбаленко, О.В. Шепелем, О.С. Цымбаленко [107], В.Н. Погореловым, С.В. Цымбаленко, В.М. Красовским [108], С.В. Цымбаленко, Т.Т. Цымбаленко, В.Н. Погорелов [109] и др. Факторы, определяющие отличие ликвидационной стоимости от рыночной приведены на рисунке 26. 109 Рисунок 26 - Классификация факторов ликвидационной стоимости Примечание - источник [101, с.29] Факторы влияния на ликвидационную стоимость по Захаровой М. [101, с.29] можно подразделить на объективные и субъективные. Наиболее значимыми из объективных являются экономические факторы, обусловленные вынужденностью продажи, а также психологические факторы. К экономическим факторам относятся: срок экспозиции, общая инвестиционная привлекательность, факторы «выделения», абсолютная величина рыночной стоимости, конъюнктура рынка, эффективность маркетинга. Анализ указанных факторов формирования ликвидационной стоимости показывает, что важнейшим из них является срок экспозиции. При этом планируемый срок экспозиции ликвидируемого имущества прямо влияет на снижение величины ликвидационной стоимости. Вместе с тем при увеличении срока экспозиции появляется больше реальных возможностей для использования эффективных маркетинговых мероприятий, снижения негативного влияния краткосрочных конъюнктурообразующих факторов и т.д. [101]. Общая инвестиционная привлекательность объекта, оказывающая напрямую влияние на уровень потребительского спроса, это индивидуальные характеристики имущества (функциональное назначение, физическое состояние). 110 К факторам «выделения» М.К. Захарова, О. Юманова, Е. Романенко относят нематериальные неосязаемые активы и, в первую очередь, гудвилл. При ликвидации предприятия часто реализовать эти ценные активы невозможно. Абсолютная величина рыночной стоимости объекта, которая также относится к факторам «выделения», наоборот снижает уровень ликвидности. Фактором непосредственного воздействия на уровень ликвидационной стоимости объектов является конъюнктура рынка, который зависит от длительности ликвидационного периода (срока экспозиции). Чем дольше срок экспозиции, тем вероятнее выбор наиболее оптимальной стоимости ликвидируемого имущества. Эффективность маркетинга не только прямо зависит от срока экспозиции, но и зависит и от конкретных средств, используемых для увеличения цены реализации объекта Психологический фактор также относятся к весомым объективным факторам. Его влияние выражается в определенном воздействии на инициативу покупателей стремящихся к более выгодной сделке в условиях вынужденной продажи. В субъективных факторах проявляется специфика каждого конкретного предприятия, они зависят от уровня управления, от квалификации сотрудников, от ведения бухгалтерского учета, от наличия юридических документов на имущество и т.д. Эти факторы оказывают влияние на эффективность ликвидационных процессов и, следовательно, влияют на величину ликвидационной стоимости. Анализ факторов ликвидационной стоимости приведен в таблице 24, при этом приняты следующие обозначения степени влияния факторов: В - высокая, С – средняя, Н – низкая, С/В – средняя/высокая, О/В – очень/высокая. Таблица 24 – Степень влияния факторов на снижение рыночной стоимости различных видов имущества при определении ликвидационной стоимости Факторы «выделения» Рыночная тоимость Конъюнк-тура рынка Маркетинг Субъек-тивные фактор ов ы 2 В В 3 В В 4 С В 5 С С 6 В С 7 С С 8 ОВ В ОВ С/В ОВ В В В С С С С С В С С Срок экспозиции Инвестиционная привлекательность Фактор воздействия Вид имущества 1 1.Здания, сооружения и земельные участки 2.Нематериаль-ные активы (товарные знаки, патенты, свидетельства и т.д.) 3.Незавершенное строительство 4.Машины, оборудование и транспортные средства 111 Продолжение таблицы 24 1 2 3 4 5.Финансовые вложения (акции, облигации, В ОВ С векселя, доли в других предприятиях) 6.Сырье и материалы С В С 7.НДС ОВ ОВ ОВ 8.Дебиторская задолженность ОВ ОВ С 9.Денежные средства С 10.Расходы будущих периодов В В В Примечание: составлено автором по источнику [101, с.31] 5 С 6 С 7 В 8 С С Н Н В Н Н С Н Н С С С Н Из таблицы 24 видно, что наибольшее влияние на определение величины ликвидационной стоимости оказывает такой фактор как срок экспозиции, второй по значимости фактор - инвестиционная привлекательность, а степень влияния остальных факторов оценивается как средняя из-за их взаимосвязанности. В отличие от обоснованной рыночной стоимости ликвидационная стоимость всегда предполагает вынужденную продажу, означающую потерю права собственности в установленные сроки. Существует несколько способов определения скидки на вынужденный характер продажи: метод сравнения парных продаж, метод прямого анализа характеристик и экспертный метод, который использую чаще всего. Как правило, скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 20% до 50% [104]. Таким образом, расчет скидки на вынужденный характер продажи предполагает обоснование и выделение факторов, определяющих снижение рыночной стоимости (таблица 25). Для этого необходимо провести ранжирование всех факторов по значимости в рамках каждого конкретного объекта с приданием определенного диапазона и соблюдением ограничивающего условия: суммарная величина значений верхних диапазонов всех факторов не должна превышать 100%, таблица 25. Например, при оценке объекта недвижимости, следует осуществить ранжирование факторов по 10-ти балльной схеме: Таблица 25 - Расчет диапазона влияния факторов воздействия Фактор воздействия 1 Срок экспозиции Инвестиционная привлекательность Степень влияния на конечный результат 2 Высокая Высокая Оценка (по 10- Диапазон скидки на ти балльной вынужденность продажи шкале) 3 4 8 8/49х100% = 16,3 0-16,3% 8 8/49х100% = 16,3 0-16,3% Продолжение таблицы 25 112 Продолжение таблицы 25 1 2 Факторы "выделения" Средняя 5 Рыночная стоимость Средняя 5 Конъюнктура рынка Высокая 7 Конъюнктура рынка Высокая 7 Субъективные факторы Очень высокая 9 Суммарная величина Примечание - источник [101, с.33] 3 49 4 5/49х100% = 10,2 0-10,2% 5/49х100% = 10,2 0-10,2% 7/49х100% = 14,3 0-14,3% 7/49х100% = 14,3 0-14,3% 9/49х100% = 18,4 0-18,4% 0-100% Таким образом, для расчета ликвидационной стоимости, используя данные таблицы 24, 25 можно выбрать конкретное значение величины скидки для каждого фактора и общий размер скидки от рыночной стоимости. Влияние факторов ликвидационной стоимости на различные виды имущества. После определения диапазонов скидки на вынужденность продажи в разрезе факторов производится тщательный анализ ситуации и выбор конкретного значения скидки для каждого фактора, после чего полученные значения суммируются. Аналогичные расчеты производятся для всех видов имущества, принадлежащих ликвидируемому предприятию [102; 104, 105, 109, 110 - 114]. Таким образом, главными (решающими) факторами, на наш взгляд являются экономические факторы, на что указывают многие авторы. Так Чемерикин С.М., для обоснования ликвидационной стоимости приводит следующие формулировки, существующие в России и за рубежом «под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости» [102, с.29]. Чемерикин С.М. считает, что это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки № 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» [11]. В них говорится, что «ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продаже есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом» [102, с.29]. 113 Из приведенных понятий он делает вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости. Для расчета ликвидационной стоимости Чемерикин С. предлагает применение следующего уравнения: лик. = С рын. х (1 - К вын.), (17) где: С лик. - ликвидационная стоимость недвижимости; С рын. - рыночная стоимость исследуемого объекта; К вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К вын. < 1. Согласно приведенному уравнению, Чемерикин С.М. предлагает рассчитывать ликвидационную стоимость в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор «вынужденности продажи» (на нерыночные условия продажи). Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8. [102, с.30]. Обычно соотношение ликвидационной стоимости к рыночной стоимости нежилой недвижимости составляет чуть более 50 %. Как показана ранее в 2.2, 2.3. в Казахстане данное условие не соблюдается. Таким образом, определение значений корректировочной поправки на практике является очень сложным из-за отсутствия методик обоснования и выбора факторов. Для математического обоснования корректировочной поправки Чемерикином С.М., был проведен анализ результатов более 100 торгов состоявшихся в Москве, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в таблице 26. 114 Таблица 26 - Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи Функциональное назначение объекта Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, % 45-68 41-60 34-58 Офисные здания и помещения: - 1998 год - 1999 год - 2000 год Торговые здания и помещения: - 1998 год - 1999 год - 2000 год Складские и производственные здания и помещения: - 1998 год - 1999 год - 2000 год Примечание - источник [102, с.30] 43-57 40-54 33-47 42-62 44-53 36-46 В результате анализа данных таблицы 26 была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года). Фактор «вынужденности продажи», влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня. Фактор «вынужденности продажи» предполагает способы продажи, сроки продажи, риск инвестирования, затраты на продажу, другие [102]. По нашему мнению классификация вышеприведенных факторов (М.К. Захарова, О. Юманова, Е. Романенко) и классификация факторов, предложенных Чемерикиным С. в принципе совпадают. Ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами: прямым и косвенным [101, с.32]. Прямой метод основан на сравнительном подходе, который предполагает прямое сравнение с аналогами или статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Основным недостатком этого метода является труднодоступность информации о ценах сделок в условиях 115 вынужденной продажи, что крайне ограничивает возможность применения данного метода. Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. В отличие от обоснованной рыночной стоимости ликвидационная стоимость всегда предполагает вынужденную продажу, означающую потерю права собственности в установленные сроки. Поэтому ликвидационную стоимость называют рыночной стоимостью в условиях вынужденной продажи, и непосредственно она проявляется в ценах на аукционе. При этом, Захарова М. и др. считают, что объект оценки продают срочно «в том виде, как оно есть, и в том виде, где оно находится» [101, с.33]. Информационной базой для оценки ликвидационной стоимости служит мониторинг аукционных продаж. На основе этих сведений можно вывести процент уценки в случае аукционных продаж в сравнении с обычными сделками. Схема расчета ликвидационной стоимости объекта имущества при использовании косвенного метода выглядит следующим образом: ЛС = РС - Св, (18) где, РС - рыночная стоимость объекта; Св - скидка на факт вынужденности продажи [101, с.33]. Таким образом, основной методологической проблемой в данном случае является определение скидки на факт вынужденности продажи (поправки, отражающей условия продажи). Как указано выше (3.2) существует несколько способов определения скидки на вынужденный характер продаж: метод сравнения парных продаж; метод прямого анализа характеристик и экспертный метод. Чаще всего обращаются к третьему, экспертному методу, что обусловлено фактом ограниченности необходимой информации. При этом как указывалось выше, скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 20% до 50% [104]. Безусловно, значение поправочного коэффициента может быть и иным, в зависимости от конкретных условий ликвидации. И все же основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода от рыночной стоимости имущества к ликвидационной. Фоменко А.Н., в статье [14, с.99] пишет: «Обычно ликвидационную стоимость определяют путем корректировки рыночной стоимости с использованием коэффициента ликвидности. Расчетная зависимость имеет вид: Сл = С р × К л где, Кл =1−U , ; (19) (20) Сл - ликвидационная стоимость имущества; Ср - рыночная стоимость имущества; Кл - коэффициент ликвидности; 116 U - скидка на ликвидность». В обзоре существующих методик ликвидационной стоимости приводятся ссылки на ряд работ [111, 115-120], в которых освещаются вопросы определения величины коэффициента ликвидности или скидки на ликвидность [14, с.99]. Он отмечает, что в [111; 113] для определения коэффициента ликвидности использован принцип безубыточности с учетом фактора времени, корректировка на вынужденность продажи осуществляется экспертным путем. Определения коэффициента фактора времени базируется на учете стоимости денег во времени. При этом, должно выполняться следующее соотношение в интересах достижения безубыточности реализации имущества: Ст = Ср С лв = (1 + R )t л (1 + R )t Р где, , (21) Cm - текущая стоимость имущества; Слв - ликвидационная стоимость (учитывающая только фактор времени) в момент времени tл; Ср - рыночная стоимость в момент времени tр; R - ставка дисконтирования; tл - срок экспозиции при ускоренной реализации имущества (время ликвидации); tр - обычный срок экспозиции при реализации имущества по рыночной стоимости. Отсюда: Кв = С лв 1 = С р (1 + R) t p −t л (22) Фоменко А.Н. считает, что для обеспечения действительной безубыточности целесообразно в соотношении (3.6) учитывать темп изменения рыночной стоимости во времени при рассматриваемых сроках экспозиции. Он отмечает: «Неучет этого обстоятельства при высоких темпах снижения рыночной стоимости имущества может привести к тому, что на момент проведения торгов ликвидационная стоимость превысит рыночную» [14, с.100]. Далее Фоменко А.Н. указывает, что в работе Козыря Ю.В. [111] анализируется другой вариант расчета коэффициента фактора времени на основе экспоненциальной функции. В.В. Галасюки в работах [115-116] и «Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости земельных участков» [117] предлагают дополнительно учитывать коэффициент фактора рынка. Это обосновано тем, что снижение цены продажи приводит к увеличению количества покупателей на это имущество, и, соответственно, - к сокращению времени экспозиции при продаже. Обычно коэффициент ликвидности выражается произведением: 117 К л = Кв × Кэ (23) где, Кв - коэффициент фактора времени; Кэ - коэффициент фактора рынка. Коэффициент фактора рынка, учитывающий влияние изменения спроса на предлагаемое к продаже имущество при уменьшении времени экспозиции, предложено увязывать с коэффициентом эластичности спроса по цене. Величина коэффициента эластичности спроса по цене определяется как [121]: Е = ∆Q ∆Ц ; ∆Q = Q2 − Q1 (Q2 + Q1 ) / 2 ; ∆Ц = где, (24) (25) Ц 2 − Ц1 ( Ц 2 + Ц1 ) / 2 , (26) Е - коэффициент эластичности; ∆Q - относительное изменение спроса в некотором интервале изменения цены; ∆Ц - относительное изменение цены; Q1, Ц1 - спрос и цена до изменения цены; Q2, Ц2 - спрос и цена после изменения цены [121]. Фоменко А.Н. в следующей работе [122] предлагает определять ликвидационную стоимость «мгновенной» продажи имущества как предельную величину ликвидационной стоимости. Он считает, что «Срок экспозиции при мгновенной продаже достаточно мал и определяется технической стороной процесса совершения сделки купли-продажи и фактического перехода права собственности». Можно согласится с его доводами о том, что «для достаточно ликвидного имущества существует предельная величина ликвидационной стоимости, при которой покупка и последующая перепродажа объекта по рыночной стоимости представляют коммерческий интерес (возможность получения предпринимателем прибыли). Например, существует практика мгновенного выкупа автомобилей по сниженной цене, распространен выкуп выгодных для последующей реализации объектов недвижимости риэлторскими фирмами. Для недостаточно ликвидного имущества имеется возможность реализации его по утилизационной стоимости (например металлолома). Для абсолютно неликвидного имущества, по-видимому, понятие ликвидационной стоимости не применимо, поскольку это имущество не 118 востребовано рынком. Вместе с тем, если собственник (продавец) вынужден избавиться от такого имущества, то существует возможность его утилизации за плату (условно говоря, вывезти на свалку). При этом, поскольку затраты «продавца» превышают доходы, то в этом случае величина утилизационной стоимости отрицательна» [122]. Графически изменение срока экспозиции (времени) при продаже любого имущества выглядит следующим образом (рисунок 27). Рисунок 27 - Изменение срока экспозиции при изменении цены Примечание - источник [14] Из рисунка видна, что рыночная стоимость и рыночный срок экспозиции соответствуют точке Ро. Снижение цены ниже величины Ср приводит к возрастанию спроса на продаваемый объект и уменьшению срока экспозиции по линии РD. При снижении цены ниже уровня, соответствующего точке D, происходят «мгновенная» продажа и резкое снижение срока экспозиции до уровня Тп, отличном от нуля. Величина Сп, соответствующая мгновенной продаже, может рассматриваться как предельное значение ликвидационной стоимости [14]. Рисунок 28 отражает возрастание спроса и увеличение коэффициента эластичности при снижении цены. Из рисунка видна, что мгновенная продажа соответствует абсолютной эластичности спроса по цене. Поэтому можно считать, что эффективная величина спроса при цене Сп неограниченно возрастает [14]. 119 Рисунок 28 - Зависимость спроса от цены Примечание - источник [14]. При разработке расчетной зависимости авторы полагают, что изменение величины спроса в диапазоне цен Сп…Ср происходит плавно, срок экспозиции при мгновенной продаже равен нулю. В результате изучения зависимости спроса от цены с применением аппроксимации автор установил следующее: «Полученные расчетные зависимости, которые учитывают изменение ликвидационной стоимости во времени в зависимости от основных факторов рынка: коэффициента эластичности, предельной величины ликвидационной стоимости и степени нарастания спроса во времени при снижении цены. Представляется разумным предположение о том, что относительная величина срока экспозиции обратно пропорциональна относительной величине спроса и, следовательно, к = 1. Результаты расчета характеристик ликвидационной продажи приведены на рисунках 29 и 30» [14]. Рисунок 29 - Зависимость относительной величины срока экспозиции от относительной величины ликвидационной стоимости при Ер = 1 Примечание - источник [14]. 120 Рисунок 30 - Зависимость относительной величины срока экспозиции от относительной величины ликвидационной стоимости при Сп / Ср = 0,8 Примечание - источник [14]. Величина стоимости мгновенной продажи (Сп) в зависимости от вида имущества может определяться разными методами. Например, в следующей работе Фоменко А.Н. [122], он отмечает, что «для объектов недвижимости предложена зависимость, учитывающая прибыль предпринимателя и операционные затраты на содержание имущества в период срока экспозиции при перепродаже по рыночной стоимости, которая в относительных величинах имеет вид: Сп = С ро (1 + t р ×Т р )− (1 + К пп Сэр t ×Т р × Т р × 1 + эр С ро 2 Т + К расх )× (1 + R ) Р где, , (27) Сро - рыночная стоимость имущества; Кпп - относительная величина прибыли предпринимателя; Красх - относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости; tр - годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости; Тр - обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости (в годах); Сэр - величина годовых операционных расходов; tэр - годовой темп прироста стоимости операционных расходов; R - ставка доходности (дисконтирования) при вложении в недвижимость. Приведенная зависимость может быть использована и для движимого имущества, если под операционными расходами понимать затраты на хранение и организацию продажи имущества в период рыночной экспозиции» [122]. 121 Предлагаемый ниже подход Родина А.Ю., основан на предположении о мотивах приобретателя имущества, как потенциального инвестора. Предлагаемый метод определения ликвидационной стоимости наиболее соответствует доходному подходу к оценке собственности. Определение стоимости в рамках доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данное имущество сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого имущества. Покупатель, приобретя имущество по ликвидационной стоимости, впоследствии может, реализовать это имущество по рыночной цене. Разница между рыночной и ликвидационной стоимостью, является чистым доходом этого покупателя. Для инвестора, использующего заемные средства, чистый доход в результате такой операции уменьшится на величину займа. Такая оплата будет зависеть от времени, на которое привлекаются заемные средства, необходимое на приобретение объекта и продажи его по рыночной цене. Если предположить, что инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием, то время, на которое необходимо привлечение заемных средств будет равно: Tпр.с = Tэ.р - Tэ.л (28) где, Tпр.с - время на которое привлекаются заемные средства; Tэ.л - срок экспозиции меньший, чем срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости.); Tэ.р - срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, на которые не наложен императив обязательной «быстрой» продажи [120, с. 31]. Далее Родин А.Ю. приходит к выводу: «чем короче срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости, тем на большее время требуется привлечение заемных средств для последующей продажи по рыночной стоимости. Величина платы за заемные средства прямо пропорциональна сроку, на который эти средства привлекаются и определяется по формуле: где, Pзс = Pл * (Tпр. с * iд) (29) Pзс - плата за заемные средства; Pликвид. - ликвидационная стоимость объекта оценки; iдисконт. - процентная ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства. Процентная ставка, используемая в этой формуле, является аналогом ставки дисконтирования, так как ставка дисконтирования, по сути представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении в конкретный проект. Величину ставки дисконтирования можно определить традиционными методами оценки капитальных активов или метом кумулятивного построения. На практике расчет iдисконт. будет зависеть 122 от объекта оценки и должен учитывать все риски, связанные с приобретением объекта оценки по ликвидационной стоимости. К специфическим особенностям величины iдисконт. следует отнести возможный риск ситуации, отменяющей необходимость продажи объекта по ликвидационной стоимости. Однако, такие риски возникают только при специальных судебных процедурах и могут быть минимизированы как увеличением iдисконт. так и страхованием возможных неблагоприятных последствий, так и тщательным юридическим анализом дела, вынудившего продавца отчуждать имущество по ликвидационной стоимости. Мы предполагаем, что инвестор, осуществляющий данную операцию мотивируется возможностью получения прибыли, которая зависит от величины рыночной стоимости объекта. Iо = Pр х (iн.п х Tпр. с) (30) где, Iо - доход от инвестиционного проекта; Pр - рыночная стоимость объекта; iн.п - норма прибыли инвестора» [120, с. 32]. где, Используя метод подстановки, Родин А.Ю. выводит следующую формулу: Pл = [Pр (1 - (iн.п х (Tэ.р - Tэ.л))] / (1+ iд х (Tэ.р - Tэ.л)) (31) Pликвид. - ликвидационная стоимость объекта оценки; Pр - рыночная стоимость объекта; iн.п - норма прибыли инвестора; Tэ.л - срок экспозиции меньший, чем срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости.); Tэ.р - срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, на которые не наложен императив обязательной «быстрой» продажи; iдисконт. - процентная ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства [120, с. 33]. Определение рыночной стоимости, как и нормального срока экспозиции объекта оценки представляют собой классический случай оценки и не представляет сложности оценщику. Определение стандартной нормы прибыли и ставки дисконтирования также представляют собой несложный экспертный процесс, однако его качество может быть повышено путем проведения исследования рисков, рынка банковских услуг и положением на инвестиционном рынке. Кроме того данный метод учитывает положение в экономике страны. Из формулы видно что, чем ниже срок экспозиции, тем ниже ликвидационная стоимость. Таким образом, по Родину А.Ю., «ликвидационная стоимость определяется разницей нормального и сокращенного срока экспозиции, а также рыночной ценой данного объекта и ситуацией на рынке, что отражает экономическую природу ликвидационной стоимости» [120, с. 33]. 123 Анализ показывает, что в большинстве случаев применения методик на практике при определении ликвидационной стоимости руководствуются эмпирическими методами, опирающимися на накопленный опыт и интуицию конкретного оценщика. Соответственно не придает достаточной убедительности полученным результатам оценок. 3.3 Анализ и совершенствование методики определения ликвидационной стоимости В современной теории оценки существует несколько общеизвестных методик, позволяющих определить ликвидационную стоимость. Как отмечалось выше, при расчете ликвидационной стоимости большинство практикующих оценщиков используют косвенный метод, который основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. Основной проблемой здесь является определение скидки на факт вынужденности продажи (поправки, отражающей условия продажи). Рассмотрение таких методик расчета ликвидационной стоимости, основанных на поиске правильных путей определения поправок, приведено в таблице 27. Общие черты этих методик: - база расчета ликвидационной стоимости - рыночная стоимость; - ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной вследствие действия объективных факторов (ограниченность срока реализации и вынужденность продажи) [123]. 124 Таблица 27 - Анализ методик расчета ликвидационной стоимости Методика Козыря Ю.В. 1 Рыночная стоимость Ликвидационная стоимость меньше рыночной стоимости Фактор ограниченного срока реализации Рл (t ) = Pm (1 + y ) (te −t ) , T Рл - ликвидационная стоимость, руб.; Рm - рыночная стоимость объекта оценки, руб.; y - среднерыночная доходность вложений в подобные объекты; te - среднерыночное время экспозиции объекта; t - заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта; Т - период времени, к которому привязана ставка доходности Методика Мжельского М.Б., Ахметова О.А. 2 Методика Рослова В.Ю., Мышанова А.И., Подколзина И.А. 3 1. База оценки Рыночная стоимость Рыночная стоимость 2. Соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей Ликвидационная стоимость Ликвидационная стоимость меньше меньше рыночной стоимости рыночной стоимости 3. Основа Фактор ограниченного срока Представление об эластичности реализации спроса Слик = Срын х Kприв 4. Формула расчета СL = СR * [1/(1 + i/m)] tR* m/12 * [1/(1 + kT)] * [1/(2 √ tL/tR)] 5. Используемые показатели Слик - ликвидационная СL - ликвидационная стоимость, стоимость, руб.; руб.; Срын - рыночная стоимость СR - рыночная стоимость объекта объекта оценки, руб.; оценки, руб.; Kприв - коэффициент i - ставка дисконтирования; m - число периодов начисления приведения, определяемый с использованием специальных процентов за год; таблиц с учетом kT - торговая наценка; сложившихся рыночных tR - время рыночной экспозиции, соответствующее рыночной характеристик спроса стоимости; tL - срок ограниченной экспозиции, соответствующий ликвидационной стоимости 125 Методика Родина А.Ю. 4 Рыночная стоимость Ликвидационная стоимость меньше рыночной стоимости Представление о мотивах приобретателя имущества как потенциального инвестора Pл = Pр в [1 √ iн.п в (Tэ.р √ Тэ.л)]/[1 + iд * (Tэ.р √ Тэ.л)] Pл - ликвидационная стоимость, руб.; Pр - рыночная стоимость объекта оценки, руб.; iн.п - норма прибыли инвестора; iд - ставка дисконтирования, отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства; Tэ.л - срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости; Tэ.р - срок экспозиции, обычный для аналогичных объектов Продолжение таблицы 27 1 2 3 6. Основные положения и допущения Допущения: Положения: Положения: Наличие экспоненциальной или 1)коэффициент приведения Коэффициент эластичности другой зависимости между зависит от сложившихся пропорционален спросу на объект и сроком экспозиции и рыночных условий; доходности от его перепродажи; стоимостью собственности 2)более ликвидная Допущения: недвижимость имеет более 1) сегмент рынка объекта является высокое значение развитым и равновесным; коэффициента приведения; 2) для объектов с неэластичным 3)чем меньше ограниченный спросом коэффициент срок реализации отличается эластичности принимается равным от среднерыночного срока, нулю тем больше значение коэффициента приведения; Допущения: Все параметры, участвующие в расчетах, являются случайными величинами, подчиняющимися нормальному закону распределения 126 4 Положения: 1) потенциальный покупатель заинтересован в приобретении имущества по ликвидационной стоимости и его дальнейшей перепродаже; 2) разница между рыночной и ликвидационной стоимостью будет являться чистым доходом такого покупателя; Допущения: 1) при такой операции инвестор будет использовать заемные средства; 2) инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием; 3) чем короче срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости, тем на большее время требуется привлечение заемных средств; 4) потенциальный инвестор не заплатит за имущество, продаваемое по ликвидационной стоимости, больше, чем разницу между рыночной ценой, платой за кредит и собственным доходом Продолжение таблицы 27 1 2 3 7. Преимущества 1) Методика достаточно проста Методика формализована и Базируется на классической теории в применении, так как расчет не требует значительных ценообразования, в рамках которой всех параметров моделей вычислений цена на товар связана со спросом осуществляется через коэффициент эластичности традиционными подходами и не составляет затруднений; 2)Доступность информации для оценки 8. Недостатки На коротких временных Применение возможно 1) Является условной в силу интервалах дает завышенную только при сотрудничестве условности предположений, оценку ликвидационной оценочных и риэлтерских вводимых автором (сегмент рынка стоимости компаний объекта является развитым и равновесным); 2) Автор не обосновывает и не приводит пример расчета торговой наценки, а она может привести к значительному искажению результатов расчета Примечание - источник [123] 127 4 Наиболее соответствует доходному подходу, отражает мотивацию потенциального продавца 1) Является весьма условной в силу условности множественных предположений, вводимых автором; 2) Предположение об использовании заемных средств не является очевидным и достаточно обоснованным С позиции расчета величины скидки на факт вынужденности продажи, эти методики делятся на две группы. К первой группе относятся методики Ю.В. Козыря [111] и М.Б. Мжельского и О.А. Ахметова [119], в которых главным является фактор ограниченного срока реализации. Вторая группа методик связана с некоторыми условными представлениями (методики А.Ю. Родина [120], В.Ю. Рослова, А.И. Мышанова, И.А. Подколзина [124]). Основой методики А.Ю. Родина [120], как указывалось выше, служит предположение о мотивах приобретателя имущества как потенциального инвестора. В.Ю. Рослов, А.И. Мышанов, И.А. Подколзин [124] базируются на классическом представлении об эластичности спроса. Все авторы прибегают к определенным условным допущениям, многие из которых не являются объективными и обоснованными. Мы полностью согласны с выводами авторов данного анализа о том, что методики расчета ликвидационной стоимости Рослова В.Ю., Мышанова А.И., Подколзина И.А. и методика Родина А.Ю. весьма условны и недостаточно обоснованы. Методика Мжельского М.Б., Ахметова О.А. предполагает значительные допущения в части параметров расчета, которые, являются случайными величинами. Что касается первой формулы (Ю.В. Козыря [111]), она предполагает применение общих показателей, и их расчет достаточно прост. Формула определения ликвидационной стоимости по методике Ю.В. Козыря является, на наш взгляд, наиболее простой и доступной для расчета ликвидационной стоимости в практической деятельности оценщиков. Формула расчета ликвидационной стоимости по методике Ю.В. Козыря следующая: ЛС = РС х Кприв, (32) где: ЛС - ликвидационная стоимость; РС - рыночная стоимость; Кприв - коэффициент приведения рыночной стоимости к ликвидационной; у - среднерыночная доходность вложений в подобные объекты; te - типичное среднерыночное время экспозиции аналогичных объектов; t - заданное время продажи объекта оценки; T - период времени, к которому привязана ставка доходности [123]. Таким образом, можно выделить следующие этапы определения ликвидационной стоимости объекта недвижимости: 1. определение рыночной стоимости объекта; 2. расчет коэффициента приведения: - определение среднерыночной доходности вложения в подобные объекты, которая может быть приравнена к средней ставке банковского депозита; - определение типичного срока экспозиции, который может быть определен из анализа рынка сектора рынка, к которому принадлежит объект оценки; - определение заданного времени продажи (как правило, 1 месяц); 128 - определение периода времени, к которому привязана ставка доходности (обычно 12 месяцев). Отметим, что учет времени ликвидации (реорганизации) является вполне подходящим и для казахстанских условий. Разберем теперь методологические особенности расчета ликвидационной стоимости за рубежом. Как рассматривалась выше (1.2, 3.1) и как указывают Дж. Фишмен, Ш. Пратт, К. Гриффит [13], методологическими особенностями расчета ликвидационной стоимости является использование скорректированного оценщиком стоимости всех активов баланса за минусом обязательств и затрат по ликвидации предприятия, далее полученная стоимость корректируется на срок экспозиции и ставку дисконтирования. Согласно западным подходом и западным определениям ликвидационной стоимости основой ее расчета является выручка от реализации ликвидируемого имущества предприятия за минусом задолженности. Таким образом, ликвидационная стоимость - это дисконтируемый остаток денежных средств, образовавшийся после продажи активов и возмещения долгов, то есть это дисконтированная сумма денег, остающаяся для выплаты остаточной стоимости акционерам (остаточным кредиторам). В западной практике время, отведенное для ликвидации (реорганизации), рассматривается в качестве фактора, существенно влияющего на результаты расчета [12]. В связи с этим различается два вида: а) ликвидационная стоимость при ускоренной ликвидации, в частности, через аукцион; б) ликвидационная стоимость для традиционной, установившейся процедуры ликвидации. При этом время ликвидации составляет в 6-9 месяцев, что позволяет ориентироваться на рыночную стоимость ликвидируемых активов. Нами произведен анализ расчета рыночной и ликвидационной стоимости объектов исследования АО «Наурыз Банк Казахстан», ТОО «SBS» и российских предприятий ОАО «Кирпич» Ленинградской области, ОАО «ЗЖИ» Республики Карелия с использованием всех подходов и соответствующих методов оценки. Как видно из нижеследующей таблицы 28, для расчета ликвидационной стоимости используется косвенный метод, основанный на определении величины рыночной стоимости. В результате, по всем видам имущества АО «Наурыз Банк Казахстан» рассчитана рыночная стоимость с использованием традиционных подходов и методов. Вместе с тем, исследуемая работа (отчет об оценке объектов имущества АО «Наурыз Банк Казахстан») проводилась в целях определения ликвидационной стоимости. Однако в этом случае оценщики ограничились расчетом рыночной стоимостью имущества с последующей реализацией его на аукционе. 129 Согласно Закона «О банкротстве» определение стоимости активов осуществляется ликвидационной комиссией с привлечением лицензированного оценщика, который должен определить ликвидационную стоимость. В данном случае определена только рыночная стоимость имущества (активов) головного отделения и всех филиалов АО «Наурыз Банк Казахстан». Исходя из опыта западных стран, а также России, Белоруссии, Украины и других стран СНГ целесообразно определение действительной ликвидационной стоимости, так как последующая продажа ликвидируемого несостоятельного предприятия через аукцион или конкурс зачастую не приводит к желаемым результатам и недостаточно эффективна. В связи с этим считаем, что пункт 1 статьи 83 «Оценка стоимости имущества должника» Закона Республики Казахстан от 21 января 1997 года № 67-1 «О банкротстве» нуждается в корректировке в части уточнения и указания вида определяемой стоимости [125]. Анализ, приведенный в таблицах 28 – 29 показал, что расчет ликвидационной стоимости в Казахстане основан на определении рыночной стоимости имущества для дальнейшей их реализации через аукцион или торги. Таблица 28 - Анализ расчета рыночной стоимости АО «Наурыз Банк Казахстан» Наименование объектов Подходы оценки 1 Недвижимое имущество в виде незавершенного строительства администрати вного здания 2 Затратный Доходный Транспортные средства Затратный Методы, оценки Формулы 3 4 Затратный и доходный метод восстановительной СТз = (СТ1 х Vнад. стоимости + СТ2 х Vпод.)х (метод поэлементного 1,95 х К х Кинф х расчета) Киф – метод поэлементного расчета – определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с учетом износа методу прямой I капитализации V= R Затратный и Сравнительный метод балансовой С = Сост х Ип, стоимости метод укрупненоИТР = (К1 * Пф + обобщенных показателей К2 * Дф) 130 Рыночная стоимость, в тенге 5 96 887 000 46 350 000 Продолжение таблицы 28 1 2 Сравнител ьный 3 метод рыночной информации 4 среднерыночная цена предложенийскидка на условия продажи -10% Оборудование Затратный метод скорректированной С = Спб х Ки х балансовой стоимости Крк х Иос Примечание - составлено автором согласно приложения А 5 161 083 834 Таблица 29 - Анализ расчета рыночной стоимости ТОО «SBS» Наименование объектов Подходы оценки Методы, оценки Формулы 1 Недвижимое имущество в виде производственной базы Здания и сооружения и передаточные устройства 2 3 Затратный Индексный метод, на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) Индексный метод, на основе применения сборников КОИНВЕСТ 4 Объекты незавершенног о строительства представлены гостевым домом и банейсауной Затратный Затратный Затратный Индексный метод, на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) Индексный метод, на основе применения сборников КОИНВЕСТ Сметный метод. Полная восстановительная стоимость гостевого дома и бани-сауны определена на основе сметных норм Программного комплекса АВС-4РС. 131 Св = V х К84 х К91 х Кт х Удп х Кк х Ккл х Ктр х Ксм х Кулуч. Рыночная стоимость, в тенге 5 37 540 464 Св = V х Сс х фо /фс Св = V х Сс х Кгр. х Ктек. х Крег. х Кvs х Ксм х Кпр..х Кндс. Св = V х К84 х К91 х Кт х Удп х Кк х Ккл х Ктр х Ксм х Кулуч. Св = V х Сс х фо /фс Св = V х Сс х Кгр. х Ктек. х Крег. х Кvs х Ксм х Кпр..х Кндс. 22 414 364 Продолжение таблицы 29 1 2 Офисные помещения Доходный Сравнительный Земельные участки: Земельный участок в с. Кольды Карасайского района Алматинской области Сравнительный Доля в земельном участке в г. Алматы, микрорайон Алмагуль Сравнительный 3 4 Доходный, Сравнительный Метод А (1 + g) дисконтирования Ц ост = –––––––, денежных потоков r–g с использованием расчета модели PV = Ц / (1 + r) n Гордона Метод капитализации V=I / R дохода метод капитализации A cp постоянного дохода PV = –––––––––, с использованием r + 1/S n расчета модели r Инвуда 1/S n = ––––––– (1 + r) n – 1 метод капитализации D постоянного дохода 1/S n = ––––––– , с использованием (1 + D) n – 1 расчета модели Хоскольда метода рыночной Определение информации корректировок произведено в результате анализа выбранных объектов аналогов на основе интернет источников и газета «Крыша» метода рыночной Определение информации корректировок произведено в результате анализа выбранных объектов аналогов на основе интернет источников и газета «Крыша» метода рыночной Определение информации корректировок произведено в результате анализа выбранных аналогов на основе интернет источников и газета «Крыша» 132 5 102 358 000 23 580 204 7 246 538 Продолжение таблицы 29 1 2 Земельный Сравниучасток в тельный Чапаевском сельском округе Илийского района Алматинской области Земельный Сравниучасток в тельный Карасайского района Алматинской области 3 метода рыночной информации метода рыночной информации Земельный участок на северном побережье Капшагайского водохранилища Сравнительный метода рыночной информации Автотранспорт ные средства в количестве 7 единиц Неустановленное оборудование Сравнительный методом рыночной информации Сравнительный методом рыночной информации Офисная мебель и другие виды основных средств (оборудование, компьютерная, бытовая техника, и др.) Запасы (товарноматериальные ценности) всего Затратный расчетный метод Затратный в соответствии с МСФО по методу фактических издержек и цен 133 4 Определение корректировок произведено в результате анализа выбранных аналогов на основе интернет источников и газета «Крыша» Определение корректировок произведено в результате анализа выбранных аналогов на основе интернет источников и газета «Крыша» Определение корректировок произведено в результате анализа выбранных аналогов на основе интернет источников и газета «Крыша» Иф = 100 (1-е-Ώ) 5 164 850 055 По ценам предложений и поставок аналогичного оборудования С учетом удельных весов износа по данным бухгалтерского учета, исходя из экономического срока службы и результатам экспертной оценки По бухгалтерской стоимости с учетом списания ТМЦ как 1 907 583 118 198 090 21 022 466 11 162 045 1 387 035 103 583 428 Продолжение таблицы 29 1 2 3 4 595 единиц из 8 непригодных к наименований использованию. Примечание - составлено автором согласно приложения Б 5 Анализ определения ликвидационной стоимости ОАО «Кирпич» Ленинградской области также базируется на определении рыночной стоимости имущества предприятия (таблица 30). Таблица 30 - Анализ расчета рыночной стоимости ОАО «Кирпич» Ленинградской области Наименование объектов Подходы оценки Методы оценки Недвижимое имущество в виде Здания Недвижимое имущество в виде сооружения Оценка транспорта Затратный Индексный метод, на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) Индексный метод, на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), ЕРЕР-84 Расчет восстановительной стоимости с использованием сборника цен, прайс-информации, информационного бюллетеня «Авторынок» С.-Петербурга методом анализа рынка сравнительных продаж метод скорректированной балансовой стоимости метод скорректированной балансовой стоимости Оценка станочного оборудования Оценка оборудования и механизмов Оценка оргтехники Затратный Затратный Сравнительный Затратный Затратный Затратный метод скорректированной балансовой стоимости Примечание - составлено автором согласно приложения Г Рыночная стоимость, в рублюх 10 937 667 8 848 358 417 561 35 416 234 585 1 934 Что касается ОАО «ЗЖИ» Республики Карелия расчет ликвидационной стоимости основан на модели финансового результата самоликвидации (таблица 31). 134 Таблица 31 - Анализ расчета ликвидационной стоимости ОАО «ЗЖИ» Республики Карелия Наименование объектов Подходы оценки Методы оценки ОАО «ЗЖИ» Затратный Республики Карелия Ликвидационная стоимость, в рублях 61476008 Расчет ликвидационной стоимости с использованием модели финансового результата самоликвидации Примечание - составлено автором на основании источника [60, с.323] Анализ показывает, что ликвидационная стоимость, в данном случае равна текущей стоимости финансового результата самоликвидации (ТСС). Текущая стоимость определяется приведением всех статей учета к их текущей стоимости посредством дисконтирования, при этом используются результаты расчета ФРС [60, с.323]. ТСС - это суммарная стоимость ликвидируемого предприятия, то есть ликвидационная стоимость. На момент проведения анализа (оценки) текущая стоимость этого денежного поступления может быть определена посредством дисконтирования по формуле: ТСС = Остаток средств / (1+ коэффициент дисконтирования) + Избыток/(1+ коэффициент дисконтирования), где ТСС - Текущая стоимость финансового результата самоликвидации ТСС = 1602333/(1+ 0,4) + 84170504/ (1+0,4) = 1354219 + 60121789 = 61476008 [60, с.323]. Финансовый результат самоликвидации отражает имущественное положение предприятия без учета его хозяйственной деятельности. Он применим для всех предприятий. Финансовый результат самоликвидации представляет собой реально ожидаемый остаток средств, остающийся в распоряжении участников (акционеров) при принятии решения о прекращении деятельности. Текущая стоимость финансового результата самоликвидации (ТСС) есть обоснованная стоимость 100% пакета акций предприятия при прекращении хозяйственной деятельности. Знание этого показателя позволяет не допустить банкротства предприятия вследствие изменения финансовой политики. Следовательно, ТСС может использоваться в соответствующих случаях оценки бизнеса в качестве ликвидационной стоимости предприятия. Финансовый результат самоликвидации отражает имущественное положение предприятия без учета его хозяйственной деятельности [60, с.325]. 135 Определение ликвидационной стоимости обычно базируется на методе скорректированной балансовой стоимости в рамках затратного подхода и частично, на сравнительном и доходном подходах. Уже указывалось, что другие методы определения ликвидационной стоимости основаны на предположениях об экспоненциальной или другой зависимости между сроком экспозиции и стоимостью собственности, при применении экспертных коэффициентов, при определении размера отношения рыночной и ликвидационной стоимости объекта. Данные методы весьма условны, в силу условности предположения, что отношения на рынке имеют строгую математическую зависимость и не зависят от воли субъектов и других факторов, связанных с укороченным сроком экспозиции [14, 122]. Зачастую практикующие оценщики вводят так называемые экспертные коэффициенты, выражающие отношение рыночной и ликвидационной стоимости для разных объектов, данные коэффициенты, как правило, основаны на «интуиции» экспертов и не имеют под собой внятного обоснования [123]. Таким образом, разработка методики определения ликвидационной стоимости – актуальнейшая проблема оценочной деятельности РК. В настоящее отсутствие такой методики приводит к искажению оценки имущества несостоятельных предприятий. Очевидно, что в национальных стандартах оценки следует учесть отсутствие такой методики и мы надеемся что данная диссертационная работа поможет устранению таких пробелов. Мы сделали попытку совершенствования расчета ликвидационной стоимости, основываясь на методике Козыря Ю.В. Она основана на использовании следующей формулы определения ликвидационной стоимости: Рл = Pm (1 + y ) (te −t ) , (33) T где, Рл- ликвидационная стоимость; Рm- рыночная стоимость; у - среднерыночная доходность вложений в подобные объекты; te - типичное среднерыночное время экспозиции аналогичных объектов; t - заданное время продажи объекта оценки; T - период времени, к которому привязана ставка доходности [107, с. 49]. Эта формула, по нашему мнению, не учитывает ставку дисконта и страновой риск, поэтому в числитель формулы мы ввели эти показатели. Таким образом, формула приобретает следующий вид: Рл = где, Pm * (i + R ) (1 + y ) (te − t ) T Рл- ликвидационная стоимость; Рm- рыночная стоимость; i – ставка дисконта для западных стран; 136 , (34) R – страновой риск; у - среднерыночная доходность вложений в подобные объекты; te - типичное среднерыночное время экспозиции аналогичных объектов; t - заданное время продажи объекта оценки; T - период времени, к которому привязана ставка доходности. Таким образом, на основе изучения зарубежной теории и практики определения ликвидационной стоимости активов предприятий в развитых странах, в предлагаемую формулу введена дополнительно ставка дисконтирования с учетом странового риска. По мнению Фишмена Дж., Пратта Ш. и Гриффита К. ставка дисконтирования составляет 35-60% [13]. Нами принято, что средняя цифра ставки дисконта для Казахстана (т. е. не учитывающая так называемый страновой риск), равна 60%. По данным экспертно-аналитического портала Failed States Index показатель странового риска Казахстана в 2006 году составлял 5,99% [126], а в 2010 году - 6,05% [127]. При этом ставка дисконтирования с учетом странового риска для АО «Наурыз Банк Казахстан» в 2006 году равнялась: 60%+ 5,99% = 65,99%, а для ТОО «SBS» в 2010 году: 60%+ 6,05% = 66,05% Нами произведены расчеты ликвидационной стоимости с использованием формулы Козыря Ю.В. и по предлагаемой нами формуле, которые приведены ниже в таблице 32 - 33. Таблица 32 - Расчет ликвидационной стоимости по исследуемым предприятиям РК Наименование предприятия/ объектов 1 АО «Наурыз Банк Казахстан» - всего (в тенге) Незавершенное строительство административного здания Транспортные средства Оборудование ТОО «SBS» - всего (в тенге) Рыночная стоимость Ликвидационная стоимость по методике Козыря Ю.В. PС Рл = (te −t ) , (1 + y ) T скидка, в% 2 304 320 834 Значение в денежных единицах 3 284 494 093 96 887 000 46 350 000 161 083 834 615 250 272 Ликвидационная стоимость предлагаемая автором Pm * (i + R ) Рл = (te − t ) , (1 + y ) T скидка, в% 4 7 Значение в денежных единицах 5 187 737 653 88 781 757 8 58 587 082 39 44 545 392 151 166 944 571 447 422 4 6 7 29 395 504 99 755 067 377 441 023 36 38 39 137 6 38 Продолжение таблицы 32 1 Производственная база Здания и сооружения и передаточные устройства Объекты незавершенного строительства представлены гостевым домом и баней-сауной Офисные помещения Земельный участок в с. Кольды Доля в земельном участке в г. Алматы Земельный участок в Чапаевском сельском округе Земельный участок в Карасайском районе Земельный участок на побережье Капшагайского водохранилища Автотранспорт - 7 единиц Неустановленное оборудование Офисная мебель и др. 2 37 540 464 3 34 399 834 4 8 5 22 721 090 6 39 22 414 364 20 539 181 8 13 566 129 39 102 358 000 23 580 204 93 794 743 21 607 487 8 8 61 951 428 14 271 745 39 39 7 246 538 6 640 294 8 4 385 914 39 164 850 055 151 058 720 8 99 774 285 39 118 198 090 108 309 653 8 71 538 526 39 21 022 466 19 263 729 8 12 723 693 39 11 162 045 10 727 458 4 7 085 486 36 1 907 583 1 790 145 6 1 182 391 38 1 387 035 1 365 176 2 901 699 35 Запасы - 595 единиц из 103 583 428 101 951 002 2 67 338 637 8 наименований Примечание - составлено автором согласно приложения А, Б 35 Таблица 33 - Расчет ликвидационной стоимости по ОАО «Кирпич» Ленинградской области Наименова- Рыночная ние стоимость предприятия/ объектов 1 2 Ликвидационная стоимость Ликвидационная стоимость по методике Козыря Ю.В. PС Рл = (te −t ) , (1 + y ) T в скидка в денежных в% денежных единицах единицах 3 4 5 138 скидка в% 6 Ликвидационная стоимость предлагаемая автором Pm * (i + R ) Рл = (te − t ) , (1 + y ) T в скидка, денежных в% единицах 7 8 Продолжение таблицы 33 1 2 3 4 5 ОАО 20 475 12 402 40 18 787 «Кирпич» 521 479 313 Ленинградск ой области – всего (в рублях) Недвижимое 10 937 6 574 273 39 10 имущество в 667 022 623 виде здания Недвижимое 8 848 358 5 318 459 39 8 108 105 имущество в виде сооружения Оценка 417 561 323 727 22 401 303 транспорта Оценка 35 416 24 177 31 33 236 станочного оборудования Оценка 234 585 160 138 31 220 143 оборудования и механизмов Оценка 1 934 1705 11 1 903 оргтехники Примечание – составлено автором согласно приложения Г 6 8 7 9 769 403 8 52 8 5 211 764 52 8 4 216 215 52 3 208 678 50 6 17 282 51 6 114 474 51 1 990 48 Анализ таблицы 32 показывает, что значения ликвидационной стоимости, рассчитанные с использованием методики Козыря Ю.В. по рассматриваемым предприятиям АО «Наурыз Банк Казахстан» и ТОО «SBS», значительно меньше рыночной стоимости. При этом величина скидки (учитывающей срок экспозиции, заданное время продажи объекта оценки и периода времени, к которому привязана ставка доходности) составляет 2-8% от рыночной стоимости. По нашим расчетам размер скидки для АО «Наурыз Банк Казахстан» составляет от 36% до 39%, а для ТОО «SBS» от 35% до 39% от рыночной стоимости. По предлагаемой нами формуле рассчитанная ликвидационная стоимость также значительно меньше рыночной стоимости и составляет для АО «Наурыз Банк Казахстан» - 187 737 653 тенге, а для ТОО «SBS» 377 441 023 тенге, что на 34% меньше чем по формуле Козыря Ю.В. Вместе с тем, проведенное нами исследование практических отчетов об оценке ликвидационной стоимости ТОО «SBS» показало, что при ее определении оценщики произвольно, основываясь «на собственном опыте и знаниях», принимают размер скидок от 10% до 40%. Тем не менее, налицо совпадение значений скидок от рыночной стоимости по формуле, предлагаемой нами, и расчета практических оценщиков 139 Казахстана, что косвенно подтверждает обоснованность нашей формулы определения ликвидационной стоимости. Разработанная нами методика аргументирует действительное определение ликвидационной стоимости, так как предусматривает при ее расчете включения ставки дисконтирования для западных стран с учетом странового риска. Данная методика определения ликвидационной стоимости имущества, основанная на достаточно общих допущениях, свойственных рынку продаж может быть рекомендована для оценки ликвидационной стоимости различных видов имущества в Казахстане. В таблице 32 нами приведены значения ликвидационной стоимости, рассчитанные по формуле известного российского ученого Козыря Ю.В., а также собственные расчеты по предлагаемой нами формуле, основанной на методике Козыря Ю.В. Рассчитанные в таблице значения ликвидационной стоимости с использованием методики Козыря Ю.В. по анализируемым предприятиям АО «Наурыз Банк Казахстан» и ТОО «SBS» значительно меньше рыночной стоимости на величину скидки (учитывающей срок экспозиции, заданное время продажи объекта оценки и периода времени, к которому привязана ставка доходности) и составляют 7% от рыночной стоимости. В предлагаемую нами формулу введена дополнительно ставка дисконтирования с учетом странового риска на основе изучения зарубежной теории и практики определения ликвидационной стоимости активов предприятий в развитых странах, которая составляет 35-60% [12, 13]. Мы предположили, что средняя цифра ставки дисконта для Казахстана (т. е. не учитывающая так называемый страновой риск), равна 60%. По данным экспертно-аналитического портала Failed States Index 2006 рейтинг недееспособности государств мира 2006 года показывает, что Казахстан находился на 88-м месте из исследуемых 146 государств мира показатель странового риска Казахстана составлял в 2006 году 5,99% [126]. Failed States Index - это научный экспертно-аналитический портал, который выпускается с 2005 года. При составлении рейтинга экспертами в течение года анализируются страны мира с помощью специального системного инструмента оценки конфликтов (Conflict Assessment System Tool). Анализ проводится на основании 12 критериев - так называемых индикаторов «недееспособности» государства, которые объединены в три группы: социальные, экономические и военно-политические (характеристики индикаторов приведены в таблице ниже). Для общей оценки состояния страны эксперты подвергают анализу способность пяти ключевых государственных институтов - политического руководства, армии, полиции, судебной системы и гражданских служб - обеспечить безопасность государства и его граждан. С помощью программного обеспечения сканируются десятки тысяч информационных материалов, размещенных в открытых источниках и подсчитывается количество негативных и позитивных оценок по всем 140 двенадцати индикаторам. Затем эксперты анализируют всю совокупность информации для каждой страны и выставляют окончательную оценку по шкале от 0 (наивысшая степень стабильности - максимально низкие риски и угрозы) до 10 (наименьшая степень стабильности - максимально высокие риски и угрозы) с использованием десятых долей. Общий результат - сумма всех индикаторов (максимальная - 120 баллов) становится определяющей при составлении рейтинга [126]. Таким образом, для АО «Наурыз Банк Казахстан» показатель странового риска равен 5,99%, тогда ставка дисконтирования с учетом странового риска составит: 60%+ 5,99% = 65,99%. По данным того же портала в 2010 году Казахстан находился на 103-м месте из исследуемых 177 государств мира показатель странового риска РК составлял в 2010 году 6,05%. Тогда ставка дисконтирования с учетом странового риска для ТОО «SBS» составит: 60%+ 6,05% = 66,05% [127]. По предлагаемой нами формуле рассчитанная ликвидационная стоимость составляет для АО «Наурыз Банк Казахстан» 187 737 653 тенге, а для ТОО «SBS» - 377 441 023 тенге, что значительно меньше рыночной стоимости определенной отечественными оценщиками. По нашим расчетам размер скидки составляет от 36% до 39%, а для ТОО «SBS» от 35% до 39% от рыночной стоимости. Вместе с тем, что при определении ликвидационной стоимости ТОО «SBS» оценщики принимают размер скидок от 10% до 40%, к сожалению, без всякого научного обоснования и расчетов, а только основываясь «на собственном опыте и знаниях» [128]. Тем не менее, налицо совпадение значений скидок от рыночной стоимости по формуле предлагаемой нами и расчета практических оценщиков Казахстана, что косвенно подтверждает обоснованность предлагаемой формулы определения ликвидационной стоимости [129]. Далее мы произвели расчет ликвидационной стоимости по ОАО «Кирпич» Ленинградской области по методике Козыря Ю.В. и предлагаемой нами методике таблица 33. Анализ таблицы 33 показывает значительное отличие величины скидки при применении предлагаемой нами формулы. Это обосновано как показателем странового риска, так и показателем ставки дисконтирования. В данном случае оценщики взяли среднюю цифру ставки дисконта для западных стран (т. е. не учитывающую так называемый страновой риск), равную 48%, а показатель странового риска - 7,69%, который был снижен до 4% с учетом благоприятных тенденций экономики России в рассчитываемый период определения ликвидационной стоимости ОАО «Кирпич» Ленинградской области [98]. Таким образом, ставка дисконтирования, для этого предприятия составила: 48% + 4% = 52%, а скидка от рыночной стоимости предприятия определена в пределах от 11% до 40%, а по предлагаемой нами формуле размер скидки колеблется от 48% до 52% [60, с.]. 141 Произвольное снижение странового риска привело к уменьшению показателя скидки и увеличению размера ликвидационной стоимости. 142 ЗАКЛЮЧЕНИЕ Проведенное исследование позволяет сделать ряд концептуальных выводов, имеющих существенное значение для повышения эффективности оценки ликвидационной стоимости. 1. В результате изучения трудов отечественных и зарубежных авторов из существующих группировок стоимости выбрано разделение стоимости на две группы: стоимость в обмене (exchanged value) и стоимость в пользовании (value in use). Определено место ликвидационной стоимости (liquidation value) как формы проявления стоимости в обмене в зависимости от целей оценки и полноты оцениваемых прав на объекты оценки. Этот результат оформлен в работе в виде составленных автором двух блок-схем. 2. Разработана и предложена авторская трактовка определения термина «ликвидационная стоимость». «Ликвидационная стоимость - это убавленная рыночная стоимость оцениваемого объекта при его вынужденной продаже с учетом ограниченного срока реализации в случае ликвидации и реорганизации». Эта формулировка комплексно уточняет смысл расчета ликвидационной стоимости с учетом принятого алгоритма ее определения. 3. Базой для расчета величины ликвидационной стоимости имущества предприятия должна служить величина ее рыночной стоимости. Это обусловлено единством методологической основы оценки рыночной и ликвидационной стоимости, которые по своей сути являются разновидностями меновой стоимости. Это означает, что и в случае определения ликвидационной стоимости, и в случае определения рыночной стоимости объект оценки рассматривается в качестве объекта, реализуемого исключительно на открытом конкурентном рынке, а не в каком-либо другом аспекте. Основным же признаком, отличающим ликвидационную стоимость от рыночной, является скидка на вынужденность продажи и укороченный период экспозиции объекта на рынке. 4. На основании проведенного анализа стандартов, подходов, методов и принципов оценки, а также исследования методик, применяемых в оценке ликвидационной стоимости обоснована непригодность использования сравнительного и доходного подхода; наиболее приемлемым является имущественный (затратный) подход. На основе изучения методологии определения ликвидационной стоимости установлены наиболее значимые объективные факторы влияния: необходимость ускоренной реализации, ограниченный срок экспозиции, невозможность определения рыночной стоимости некоторых активов, инвестиционная привлекательность, конъюнктура рынка, маркетинг. 5. Определен механизм оценки ликвидационной стоимости имущества предприятия на основе принятого алгоритма процесса ликвидационных процедур и расчета ликвидационной стоимости с использованием различных подходов и методов оценки. Рекомендуемый алгоритм оценки ликвидационной 143 стоимости наглядно показывает характер и последовательность осуществления оценочных процедур и может быть использован практикующими оценщиками. 6. Выявлен ряд особенностей оценки ликвидационной стоимости несостоятельных предприятий заключающихся в определении размера скидки с рыночной стоимости, учитывающей время экспозиции, заданное время продажи объекта, риски и ставку дисконта. 7. В результате исследования принятой практики оценки ликвидационной стоимости имущества предприятий Казахстана установлено, что из-за отсутствия методических разработок вместо ликвидационной стоимости определяется рыночная стоимость без каких либо корректировок, которые являются сутью определения ликвидационной стоимости, что неправомерно. 8. На основе анализа оценочной практики российских предприятий выявлены основные особенности определения принудительной и упорядоченной ликвидационной стоимости: определение реструктуризированного баланса, установление срока экспозиции, расчет ставки дисконта с учетом странового риска, определение финансового результата самоликвидации (ФРС) и определены пути адаптации зарубежного опыта. 9. В результате анализа зарубежных методик оценки ликвидационной стоимости выявлены методологические подходы для создания авторской методики определения ликвидационной стоимости, основой которой является методика Козыря Ю.В. Произведенные расчеты показали ее рациональность и пригодность, поскольку значения скидки от рыночной стоимости, рассчитанные по предлагаемой формуле совпадают с величинами скидки, рассчитанные оценщиками ТОО «SBS». Разработанная методика базируется на действительном определении ликвидационной стоимости с обязательным учетом странового риска, срока экспозиции при определении ставки дисконта. Результаты расчетов с применением предлагаемой формулы показали, что размеры скидки от рыночной стоимости для АО «Наурыз Банк Казахстан» должны составлять 3639%, а для ТОО «SBS» 35-39%. 10. Для совершенствования нормативно-законодательного регулирования оценочной деятельности предлагается внести изменения: а) в Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности» в части уточнения определения видов стоимости; б) в Национальный стандарт оценки «Основные термины и определения», в части дополнения и определения видов стоимости дать правильное толкование понятия ликвидационной стоимости. 144 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1 Теория и практика оценки бизнеса. Украинское общество оценщиков. – Киев, 1997. – 185 c. 2 Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ.– М.: Финансы и статистика, 2006. – 496 с. 3 Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка бизнеса: учебник. Финансовая академия при Правительстве РФ.– 2–е изд., испр. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с. 4 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учебник – 3–е изд., испр. и доп. – М.: Проспект, 2008. – 576 с. 5 Есипов В.Е., Маховикова Г.А. Оценка бизнеса: учебное пособие – 3–е изд. – СПб.: Питер, 2010. – 512 с. 6 Симионова Н.Е. Оценка бизнеса: теория и практика: учебное пособие – 2–е изд., перераб. и доп. – Ростов н/Д : Феникс, 2010. – 572 с. 7 Щербаков В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. пособие – М. : Омега–Л, 2009. – 299 с. 8 Словарь оценщика. Оценщик РУ // http: www.ocenchik.ru / vocabulary/ 9 Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. – М.: «Альфа–Пресс», 2004. – 200 с. 10 Закон Республики Казахстан от 30.11.2000 № 109–II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» от 09.11.2009 № 197– 4 // Казахстанская правда. – 2009, ноябрь – 13. 11 Международные стандарты оценки / пер. с англ. Артеменкова И.Л., Микерина Г.И., Павловна Н.В., Артеменкова А.И.; под. ред. Микерина Г.И., Артеменкова И.Л. – М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2008. – 422 с. 12 Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний / пер. с англ. Пратт Ш.П. –2–е издание М.; 1994. 13 Фишмен Дж., Пратт Ш., Гриффит К.. Руководство по оценке стоимости бизнеса / пер. с англ.; под ред. В.М. Рутгайзер. М.: ЗАО «КВИНТО КОНСАЛТИНГ», 2000. 14 Фоменко А.Н. Методика оценки ликвидационной стоимости имущества. // Имущественные отношения в РФ. – 2007. – № 5. – 99 с. 15 Галасюк В. Об определении понятия ликвидационная стоимость // http: www.finanalis.ru/. 16 Нормы профессиональной деятельности оценщика. Утверждено Советом УОО. Протокол № 7 от 11 апреля 1995 г. с изменениями, внесенными Советом УОО. Протокол № 1 от 24.12.1997 г. 17 Харрисон Г. С. Оценка недвижимости: уч. пособие / пер. с англ.–М.: РИО Мособ–лупрполиграфиздат, 1994. – 231 с. 145 18 «Об утверждении методики оценки стоимости имущества во время приватизации» // Постановление Кабинета Министров Украины от 15 августа 1996 года № 961. 19 Стандарты Российского общества оценщиков. – М.: 1997. 20 Об утверждении Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств и нематериальных активов учреждений банков Украины // Постановление Народного Банка Украины 1997, декабрь – 5. - № 415. 21 Міжнародні стандарти бухгалтерського обліку / перекл. з англ. за ред. С.Ф. Голова.– К.: Федерація професійних бухгалтерів і аудиторів України, 1998.– 736 с. 22 Нормы профессиональной деятельности оценщика. Утверждено Советом УОО. Протокол № 7 от 11 апреля 1995 г. с изменениями, внесенными Советом УОО. Протокол № 1 от 24.12.1997 г. 23 Волков О.И., Скляренко В.К. Экономика предприятия: курс лекций. – М.: ИНФРА–М, 2007. – 280 с. 24 Толчеев Ю.З. Механизмы антикризисного управления предприятием: дис. … канд. экон. наук: 08.02.03. – Донецк: Донецкий национальный университет, 2004. – 182 с. 25 Лопатина P.M. Прогнозирование банкротства предприятия в условиях развития кризисных явлений // Nauka i wyksztaicenie bez granic – 2010. Ekonomiczne nauki / Украина: Донецкий национальный университет, 2010. – Volume. 10. – с. 26 Лавриненко М.О. Економiчний аналiз в системi антикризового управлiння пiдприемством // Перспективи та прiоритети розвитку економiчного аналiзу: тези доп. i виступiв V Всеукр. наук, конф. студ., acnipaнтiв i молодих учених. (14 березня 2008). – Донецьк, 2008. – С. 38–40. 27 Штембуляк Д.А. Финансовая устойчивость предприятия в условиях рыночной турбулентности // Экономика и управление. – 2010. – № 1. – С. 119– 123. 28 Джаншанло Р.Е. Анализ финансового положения организации: учебное пособие. – Алматы: ТОО Издательство LEM, 2010. – 76 с. 29 Федорова Г.В. Учет и анализ банкротств. – М: Омега–Л, 2008. – 248 с. 30 Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года // Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1994г. № 23–24. 31 Закон Республики Казахстан О банкротстве от 21.01.1997 № 67–I. – с изменениями и дополнениями от 19 марта 2010г. – Алматы: Юрист, 2010. – № 258–4. – 44 с. 32 Уголовный кодекс Республики Казахстан от 16 июля 1997 года № 167 // Ведомости Парламента Республики Казахстан. – 1997. – № 15–16. 33 Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа. – М.: ИНФРА–М, 2002. – 208 с. 34 Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. – М: Финансы и статистика, 2003. – 560 с. 35 Хелферт Э. Техника финансового анализа. – СПб.: Питер, 2003. – 640 с. 146 36 Лиференко Г.Н. Финансовый анализ предприятия: учебное пособие. – М: Экзамен , 2005. – 160 с. 37 Теплова Т.В., Григорьева Т.П. Ситуационный финансовый анализ. – М.: ГУ ВШЭ, 2006. – 608 с. 38 Куликов С.В. Финансовый анализ страховых организаций: учеб. пособие. – Ростов на/Д.: Феникс, 2006. – 224 с. 39 Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Финансовый анализ. – М.: Проспект, 2006. – 623 с. 40 Богданова Л.С, Ляшко Е.Ф., Махитько В.П. Финансово–экономический анализ в авиастроении: учебное пособие. – Ульяновск: УлГТУ, 2006. – 188 с. 41 Ержанов М.С., Нурумов А.А. Финансовая отчетность казахстанских предприятий: учебное пособие. – Алматы: Экономика, 2007.–180 с. 42 Бочаров В.В. Финансовый анализ. – СПб.: Питер, 2007. –240 с. 43 Савицкая Г.В. Анализ финансового состояния предприятия. – М.: Гревцова, 2008. – 200 с. 44 Федорова Г.В. Учет и анализ банкротств. – М: Омега–Л, 2008. – 248 с. 45 Дюсембаев К.Ш. Анализ финансовой отчетности. – Алматы: Экономика, 2009. – 366 с. 46 Комитет по работе с несостоятельными должниками Министерства финансов Республики Казахстан (КНД МФ РК). 47 Григорьев В. В., М. А. Федотова. Оценка предприятия: теория и практика: учеб. пособие / Высшая школа приватизации и предпринимательства. – М. : ИНФРА – М, 1997. – 318 с. 48 Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: учебно–практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 224 с. 49 Григорьев В.В. Как определить стоимость предприятий и объектов недвижимости // Экономика и жизнь. – 1994. – № 33. 50 Григорьев В.В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования // Экономика и жизнь. – 1994. – № 35. 51 Десмонт Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1994. – 274 с. 52// Вопросы оценки. – 2000. – № 3. – 76 с. // http: www.old.appraiser.ru/. 53 Единые стандарты профессиональной практики оценки (США) // В сб.: Проблемы оценки недвижимости и бизнеса в экономике переходного периода. – М.: POO, 1994. 54 Центр социально–экономической реконструкции предприятий. Методические положения по оценке стоимости предприятий и объектов недвижимости / под ред. Григорьева В.В. – М.: РАО, 1994. 55 Рейли РФ. Оценка и определение стоимости в условиях банкротства // В сб.: Проблемы оценки недвижимости и бизнеса в экономике переходного периода. – М.: POO, 1994. 56 Федотова М.А. Сколько стоит бизнес: Методы оценки. – М.: РОО, Перспектива, 1996. 147 57 Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящие доход недвижимости / пер с англ. – М: Дело Лтд., 1995. – 480 с. 58 Щербаков В.А., Щербакова Н.А., Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. пособие. – М. : Омега–Л, 2006. – 288 с. 59 Постановление Правительства РК № 1233 от 25.11.93 г. по переоценке основных фондов. 60 Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53–86 (з). М., 1990. 41, 172 с. 61 Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Мирзажанов С.К. Оценка бизнеса: полное практическое руководство – М.: Эксмо, 2008. – 352 с. 62 Ермаченков С.Г. Стоимость имущества и срок его реализации. – М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2010. – 140 с. 63 Интернет – газета «Gazeta.kz» – 2005, июнь – 2 // http: www.Kazakhstan today. 64 Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденные Совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан №172 от 21 ноября 2002 года и Министра финансов Республики Казахстан № 598 от 2 декабря 2002 года // Бюллетень нормативных правовых актов центральных исполнительных и иных государственных органов Республики Казахстан. – 2003. – № 3, ст. 771. 65 Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки движимого имущества (за исключением объектов индустриальной собственности), утвержденные совместным приказом Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 174‚ Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 599 и Министра транспорта и коммуникаций РК от 25 ноября 2002 г. № 391–1. // Бюллетень нормативных правовых актов центральных исполнительных и иных государственных органов Республики Казахстан. – 2003. – № 5–6, ст. 786. 66 Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки, утвержденные приказом Министра юстиции РК от 23 ноября 2002г. № 179 // Бюллетень нормативных правовых актов центральных исполнительных и иных государственных органов Республики Казахстан. – 2003. – № 3, ст. 774. 67 Микерин Г.И., Павлов Н.В. Международные стандарты оценки. – М.: Интерреклама, 2003. – 384 с. 68 Международные Стандарты Финансовой Отчетности – № 16. 69 Елисеев В.М. «Система Стандартов оценки имущества». Казахстанская Ассоциация Оценщиков. – Алматы, 2005. 70 Кузнецов О.Г., Танбаев Ж.Д. Теория и практика оценки транспортных средств: учебно пособие. – Алматы: Аркаим, 2002. 71 Методические рекомендации по определению стоимости транспортных средств и их ремонта. – М., 2004. 148 72 Методическое руководство по определению стоимости транспортного средства. РД37.009.015–98 с изм. № 1, № 2, № 3. – М., 1998. 73 Комплексы работ по разборке и сборке автомобилей ВАЗ– 2110,2111,2112. – М., 2001. 74 Трудоемкости работ по техническому обслуживанию и ремонту автомобилей ГАЗ. – М., 1993. 75 Методические рекомендации по определению стоимости легковых автомобилей и имущественного вреда, причиненного при их повреждении владельцам. – Ленинград: ЦЛНИЛСЭ, 1988. 76 Андрианов Ю.В. Оценка автотранспортных средств: учебно– методическое пособие. – М.: издательство Дело, 2002. – 192 с. 77 Цены на автотранспортные средства, трактора, автомобильные и тракторные двигатели, мотоциклы, краны, автопогрузчики. – М.: Союз – НАМИ, 2004, июль. – № 7 (150). 78 Налоговый кодекс Республики Казахстан от 12.06.2001г. № 209–II // Ведомости Парламента Республики Казахстан. – 2001. – № 11–12. 79 Отчет об оценке имущества, входящего в состав конкурсной массы ТОО «Инвестиционная компания «SBS». – Алматы, 2010. 80 Сборник № 28 Жилые, общественные и коммунальные здания и здания бытового обслуживания «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС), таблица 84. 81 СНиП РК «Строительство в сейсмических районах» 2.03–30–2006. – Алматы, 2006. 82 Промышленные здания. Сборник КО–ИНВЕСТ, разработанные для условий строительства в г. Астане в уровне цен. – книга № 1, kzП3.01.001. – 2008, январь – 1. 83 Общественные здания. Сборник КО–ИНВЕСТ, разработанные для условий строительства в г. Астане в уровне цен. – книга № 2, kzО3.01.001. – 2008, январь – 1. 84 Магистральные сети и транспорт. Сборник КО–ИНВЕСТ, разработанные для условий строительства в г. Астане в уровне цен. – книга № 3, kzМ3.01.001. – 2008, январь – 1. 85 Сооружения городской инфраструктуры. Сборник КО–ИНВЕСТ, разработанные для условий строительства в г. Астане в уровне цен. – книга № 4, kzИ3.01.001. – 2008, январь – 1. 86 Складские здания и сооружения. Сборник КО–ИНВЕСТ, разработанные для условий строительства в г. Астане в уровне цен. – книга № 5, kzС3.01.001. – 2008, январь – 1. 87 Жилые здания. Сборник КО–ИНВЕСТ, разработанные для условий строительства в г. Астане в уровне цен. – книга № 6, kzЖ3.01.001. – 2008, январь – 1. 88 Правил оценки физического износа зданий и сооружений РДС РК 07–7– 99. – Алматы, 1999. 149 89 Закон РК «О земле» от 08.07.2003 г. № 479 – 2 // Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2001. № 4, ст. 21; № 15 – 16 (с изменениями и дополнениями) п.1 ст. 63. 90 Газета Крыша // http: www.krisha.kz/. – 2010, август – 5 – 11. – № 31 (662). – с. 79. 91 // http: www.kase.kz /. 92 Особенности проведения процедур банкротства в сельском хозяйстве. / под ред. Сапаргалиева С.Ш., Байтокаева К.Ш., Жунусова К.Х. – Алматы: Серпин, 1998. 93 Постановление Правительства РК Правительства Республики Казахстан от 27 мая 2002 года, № 572 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» // Бюллетень нормативных правовых актов центральных исполнительных и иных государственных органов Республики Казахстан. – 2003. – № 3, ст. 774. 94 Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года, № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду». 95 Международные Стандарты Финансовой Отчетности 2, п. 4.3.1. 96 Международные Стандарты Финансовой Отчетности 2, п. 4.3.6. 97 Стандарт оценки Российской Федерации – СТО ФДЦ – 13–05–98 «Методическое руководство по анализу и оценке прав требования» // http: www.appraiser.ru/. 98 Бюллетень иностранной коммерческой информации. № 4 от 18.01.2000. 99 Сборник цен восстановительной стоимости // НИИ статистики Госкомстата России за 1998., прайс–информации ЗАО «Научно– производственный комплекс «Гранат»», информационного бюллетеня «Авторынок С.–Петербурга. – 1998. 100 Постановление Правительства РФ от 20.05.1994. «О некоторых мерах по реализации законодательства о несостоятельности (банкротстве) предприятий». 101 Захарова М., Юманова Ю.О., Ромоненко Е. К вопросу об использовании ликвидационной стоимости в процессе оценки // Вопросы оценки. – 2002. – № 3. – 63 с. 102 Чемерикин С. Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости // Вопросы оценки. – 2001. – № 1. – 64 с. 103 Захарова М., Юманова Ю.О., Ромоненко Е. «Ликвидационная стоимость: что необходимо знать» журнал практическая бухгалтерия. – 2002 // http: www. audit-it.ru/articles/appraisal/a108/40725.html/. 104 Долгин С. Порядок (особенности) проведения оценки ликвидационной стоимости конкурсной массы // Антикризисное управление // http: www.ami.ru/arni/doc/stat/170402 dolgin.htm/. 105 Галасюк В.В. Об определении понятия «ликвидационная стоимость» // Финансовые услуги. – 1999. – № 1 // http: www.galasyuk.dnepr.net/. 150 106 Ковалев А.П., Кушель А.А., Хомыков В.С., Андрианов Ю.В., Лужанский Б.Е., Королев И.В., Чемерикин С.М. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств. – М: Интерреклама, 2003. – 488с. 107 Цымбаленко С.В., Шепель О.В., Цымбаленко О.С. Оценка стоимости недвижимости муниципальных образований. – Ставрополь: Кавказинтерпресс, 2007. – с. 108 Погорелов В.Н., Цымбаленко С.В., Красовский В.М. Обоснование и выбор методов оценки стоимости предприятия (бизнеса) в АПК // Сборник научных трудов по материалам Международной научно – практической конференции «Развитие форм и инструментария управления аграрной экономикой региона». – Ставрополь: АГРУС; СтГАУ, 2005. 109 Цымбаленко С.В., Цымбаленко Т.Т., Погорелов В.Н. Определение ликвидационной стоимости объектов недвижимости в АПК. // Оценочная деятельность. – 2008. – № 1. – с. 56– 59. 110 Галасюк В. Повышение стоимости предприятия при помощи ликвидационной стоимости // http: www.galasyuk.com.ua /. 111 Козырь Ю.В. Оценка ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. – 2000. – № 4. – 72 с. // http: www.kozyr@labrate.ru/. 112 Информационный источник. – МОК – Информ // http: www.mok@valnet.ru/. 113 Портал по оценочной деятельности // http: www.ValNet.ru/. 114 Галасюк В., Галасюк В. О нижнем пределе значений ликвидационной стоимости объекта оценки // Вопросы оценки. – 2000. – № 3. – 76 с. // http: www.old.appraiser.ru/. 115 Галасюк В. Учет фактора изменения во времени рыночной стоимости объектов залога при определении их ликвидационной стоимости // http: www.galasyuk.com/; // http: www.old.appraiser.ru/. 116 Галасюк В. Учет фактора экономической вынужденности реализации объектов оценки при определении их ликвидационной стоимости по методу Гласюков // http: www.galasyuk.dnepr.net/; // http: www.old.appraiser.ru/. 117 Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости земельных участков. ЗАО «Квинто–Колсантинг». // http: www.armorf.ru/. 118 Страхов Ю.И. Вариант подхода к расчету ликвидационной скидки с рыночной стоимости залога // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 8 (23) //http://iovrf.ru/mag.php?archive=all/. 119 Мжельский М.Б., Ахметов О.А. Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости оцениваемого имущества. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2005. – 51 с. 120 Родин А.Ю. Методика определения ликвидационной стоимости имущества // Вопросы оценки. – 2003. – № 1 // http: www.old.appraiser.ru/. 121 Абалонин С.М. Ценообразование – современные подходы. Ценовые факторы в деятельности автотранспортных предприятий. М.: Транспорт, 2001. – 80с. 151 122 Фоменко А.Н. Методический подход к оценке ликвидационной стоимости объектов недвижимости // Бюллетень НП «СМАО» Оценочная деятельность. – 2006. – № 1 // http: www.anf–ocenka.narod.ru/. 123 Методический аспект оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. // http: www.scriru.com./. 124 Рослов В.Ю., Мышанов А.И., Подколзин И.А. Расчет ликвидационной стоимости объектов с неэластичным спросом // Вопросы оценки. – 2003. – № 1. – С. 8-13. 125 Проблемы определения ликвидационной стоимости при банкротстве / в соавторстве с Ондасыновой А.И. // Факторы инновационного развития современной экономики. Экономические исследования / под ред. А.А. Абишева, С.С.Таменовой. – Алматы: Экономика, 2011. – С.306 – 326. 126 Failed States Index 2006 // http:www.fundforpeace.org/global/?q=fsi– grid2006/. 127 Failed States Index 2010 // http:www.fundforpeace.org/global/?q=fsi– grid2010/. 128 Исследование практики определения ликвидационной стоимость в Казахстане / в соавторстве с Ондасыновой А.И. // Материалы Международной научно – практической конференции VI Рыскуловские чтения «Социально–экономическая модернизация Казахстана в условиях глобальной финансовой нестабильности». – Алматы: Экономика, 2012. –С.240–259. 129 К вопросу о методике оценки ликвидационной стоимости / в соавторстве с Ондасыновой А.И. // Научный экономический журнал. Actual Problems of Economics. Актуальнi Проблеми Економiки. Impact Factor Journal – 0,039. – Киев, 2012. – № 7 (133). – С.462 – 467. 152 ПРИЛОЖЕНИЕ А ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ объектов имущества Наименование объекта оценки: группа основных средств Головного филиала АО «Наурыз Банк Казахстан» (г.Алматы) Цель оценки: определение рыночной стоимости активов Дата проведения оценки: по состоянию на 01.02.2006 г. Сведения о собственнике имущества: АО «Наурыз Банк Казахстан» Рыночная стоимость: недвижимое имущество - 96 887 000 тенге транспортные средства - 46 350 000 тенге оборудование - 161 083 834 тенге Сведения об оценщике: ИП «Калинин А.Н.» (Свидетельство серия 05915 № 0193076, Гослицензия ФЛ-0048 от 22.01.02 МЮРК) Алматы, 2006 153 Настоящая оценка проведена в соответствии с требованиями определенными законом Республики Казахстан от 30.11.2002г. №109 «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и другими нормативными документами, кандидатом экономических наук, профессор, оценщиком Калининым А.Н., имеющим Государственную лицензию № ФЛ0048, выданную Минюстом РК 22.01.2002г., стаж работы оценщиком 10 лет; судебным экспертом Алаевой Г.Т. (Гослицензия №0000075), кандидатом юридических наук, доцентом, стаж более 15 лет; оценщиком Медведевым А.Я. (Гослицезия №00103), стаж более 7 лет; специалистами-оценщиками Пеньковым П.А., имеющим диплом № 0530100 от 23.07.04г. по специальности «Оценка (по отраслям и областям применения)», выданный Университетом технологии строительства, оценки и управление качества и Сергеевой Н.В., имеющей диплом № 0076665 от 25.06.05г. по специальности «Оценка (по отраслям и областям применения)», выданный Казахским Национальным Университетом имени аль-Фараби. 1. ОПИСАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ 3.1 Описание, характеристики и состояние объекта оценки 1.1.1 Объект оценки: основные средства, состоящие на балансе Головного филиала АО «Наурыз Банк Казахстан», в количестве 7 627 единиц. 1.1.2 Цели и задачи оценки: в соответствии со статей 83 Закона «О банкротстве» конкурсный управляющий в ходе ликвидации должника с привлечением на конкурсной основе соответствующих специалистов проводит инвентаризацию и оценку имущества (активов). Оценка активов проводится в соответствии с Постановлением правления АФН РК от 26.03.05 г. № 99 и подлежит продаже посредством аукциона или конкурса. Определение стоимости активов осуществляется ликвидационной комиссией с привлечением оценщика, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности. В соответствии с Договором от 16.01.2006г., заключенным между ИП «Калинин» и ликвидационной комиссией АО «НБК» проведена оценка рыночной стоимости имущества. 1.1.3 Дата оценки: 01 февраля 2006 года. 1.1.4 Процесс оценки: − общий осмотр, фотографирование и идентификация объектов оценки, анализ их состояния и выделение особенностей оцениваемой собственности; − определение стоимости недвижимости, которое осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости использовался затратный подход (метод восстановительной стоимости); − определение стоимости транспортных средств с применением затратного подхода (методы балансовой стоимости, укрупнено-обобщенных показателей и двойной регрессии) и сравнительный подход (метод рыночной информации); − определение стоимости оборудования с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок соответствующего имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности с использованием затратного подхода (метод балансовой стоимости). 1.1.5 Состав фиксированных активов: Заказчиком предоставлен перечень основных средств АО «Наурыз банк Казахстан, подлежащих оценке по решению ликвидационной комиссии, находящихся на балансе Головного филиала АО «Наурыз Банк Казахстан», по адресу: г.Алматы, ул. Гоголя, 39а. В перечне зафиксированы сведения о датах приобретения имущества и его первоначальная стоимость, сформированные и подтвержденные службами финансового, бухгалтерского отделов и материально-ответственными лицами Заказчика. Для наглядности и удобства идентифицированные фиксированные активы были дифференцированы оценщиком по следующим основным типовым классам: 1. Недвижимое имущество (1 единица – незавершенное строительство). 154 2. Транспортные средства (21 единица). 3. Оборудование (7 605 единиц) в составе: -компьютерное оборудование; -периферийные устройства и оборудование по обработке данных; -банковское оборудование; -офисное оборудование; -бытовая техника; -спецоборудование; -средства связи; -офисная мебель; -устройства и линии электропередач; -инструменты, производственный и хозяйственный инвентарь; -рекламно-информационное оборудование. Расчеты по каждой типовой группе фиксированных активов приведены в расчетах, в соответствии с приведенной классификацией, в Приложении А 1 настоящего отчета. 1.2. Источники информации Поиск и сбор информации осуществлялись по разнообразным каналам с привлечением различных источников, которые можно сгруппировать по следующим категориям: 1. Внешняя информация: - информация о ситуации на рынке, предоставляемая различными субъектами рынка автотранспортные, компьютерные, мебельные, оружейные и другие торговые организации («Аstana Motors», «Logуcom», «Алси», «Акниет», «Алпамыс» и др.); - текущий обзор новостей экономики, данные периодической печати, рекламных агентств. 2. Внутренняя информация от Заказчика: - финансовая отчетность предприятия – перечень основных средств АО «Наурыз банк Казахстан», находящихся на балансе и подлежащих оценке по заданию ликвидационной комиссии; - инвентаризационные ведомости основных средств АО «Наурыз банк Казахстан»; - технические паспорта на транспортные средства. 1.3 Описание имущественных прав и ограничений По данным Заказчика право собственности на оцениваемые активы никем не оспаривается и сведений о притязании третьих лиц ему не известны. Объекты оценки на момент производства исследования подвергались осмотру и для объективного решения об их стоимости проведен системный анализ в объеме представленных документов. 1.4 Идентификация и локализация основных средств В оценочной деятельности идентификация – это установление тождественности между тем, что представлено к оценке, например, записано в соответствующих документах и тем, что реально существует. Под объектами оценки в данном случае понимаются такие материальные объекты, которые не прикреплены постоянно к недвижимости и могут быть перемещены (откреплены от недвижимости) без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены. Локализация основных средств - выделение первичных объектов оценки. Как правило, в качестве таковых берутся отдельные инвентарные единицы, выявленные и оприходованные в процессе последней инвентаризации имущества рассматриваемого предприятия или непосредственно в ходе оценки (оценка «россыпью»). 155 В зависимости от целей и объема первичными объектами оценки могут выступать скомпонованные группы инвентарных единиц (групповая оценка), а также комплексы машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей, как между отдельными элементами каждого комплекса, так и между ними, с одной стороны, и окружающей их инженерно-технической инфраструктурой - с другой (т.н. «системная оценка» или оценка производственно-технологических систем). В процессе осмотра и локальной идентификации присутствовали представители Заказчика: заведующий административно-хозяйственным сектором Мухамедчина М.О., главный энергетик Жаксыбаев Б.Ш., главный специалист административно-хозяйственного сектора Вейнгертнер Л.В., главный специалист отдела администрирования и телекоммуникаций Дартаев Б.К. В результате идентификации фиксированных активов предприятия оценщик констатирует, что: 1. Незавершенное строительство административного здания по материалам и объемам соответствует проектно-сметной документации. 2. Типовые объекты оцениваемой массы идентифицируемого имущества соответствуют данным перечня и ассортимента фиксированных активов Головного банка АО «Наурыз банк Казахстан». 3. Основные объекты оцениваемой массы движимого имущества находятся частично в эксплуатации, частично на складе в упакованном виде и эксплуатации не подвергались, но в связи с длительным периодом хранения претерпели некоторое экономическое устаревание, выраженное в их внешнем износе. Проведенный визуальный экспертный анализ позволяет отнести представленное на оценку оборудование к категориям «хорошее» и «удовлетворительное», что соответствует коэффициенту износа 20-60%. 4.Основная часть активов является специализированным оборудованием: вакуумный упаковщик, магнеры, банкоматы, детекторы валют и др. и предназначена для банковской деятельности. Рынок спроса на него достаточно ограничен, реализация может вызвать затруднения из-за низкой востребованности на рынке или морального устаревания. 5. Часть активов представляет собой дорогостоящую рекламную продукцию: билборды, рекламные вывески, информационные указатели и др., имеющую коммерческий интерес только для данного конкретного собственника - АО «Наурыз банк Казахстан». 1.5 Использованные нормативные правовые акты, законы и литература 1) Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года, № 109-II; 2) Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденные Совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан №172 от 21 ноября 2002 года и Министра финансов Республики Казахстан №598 от 2 декабря 2002 года; 3) Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки движимого имущества (за исключением объектов индустриальной собственности), утвержденные совместным приказом Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 174‚ Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 599 и Министра транспорта и коммуникаций РК от 25 ноября 2002 г. № 391-1.; 4) Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки, утвержденные приказом Министра юстиции РК от 23 ноября 2002г. №179; 5) Международные стандарты оценки 2003; 6) Международные Стандарты Финансовой Отчетности №16; 7) В.М. Елисеев. «Система Стандартов оценки имущества». КАО.- Алматы, 2005; 8) О.Г. Кузнецов, Ж.Д. Танбаев «Теория и практика оценки транспортных средств» г. Алматы, 2002 г.; 156 9) Методические рекомендации по определению стоимости транспортных средств и их ремонта. г. Москва, 2004 г.; 10) Методическое руководство по определению стоимости ТС. РД37.009.015-98 с изм. №1,№2,№3, г. Москва, 1998г.; 11) Комплексы работ по разборке и сборке автомобилей ВАЗ-2110,2111,2112. г. Москва, 2001 г.; 12) Трудоемкости работ по техническому обслуживанию и ремонту автомобилей ГАЗ. г. Москва, 1993 г.; 13) Методические рекомендации по определению стоимости легковых автомобилей и имущественного вреда, причиненного при их повреждении владельцам. ЦЛНИЛСЭ. г. Ленинград, 1988 г.; 14) Оценка автотранспортных средств. Андрианов Ю. г. Москва, 2002 г.; 15) Цены на автотранспортные средства, трактора, автомобильные и тракторные двигатели, мотоциклы, краны, автопогрузчики. «Союз – НАМИ», г. Москва, 1998 г., 2004 г.; 16) Налоговый кодекс РК от 12.06.2001г. № 209-II, ЮРИСТ. -Алматы, 2005г.; 17) Данные Агентства по статистике Республики Казахстан, специализированных еженедельников, результаты маркетинговых исследований и т.д. 1.6 Определение понятий оценки и условий, касательно допущений и ограничений Оценка объектов содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по указанной стоимости. Сделанные допущения и ограничивающие условия: 1) Оценщик не несет ответственность за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается на основании информации, представленной Заказчиком. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений. 2) При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случаях обнаружения) подобных факторов. 3) Исходные данные, использованные оценщиком, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность. 4) Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества, а также физических свойств и полезности объектов оценки. 5) В обязанности оценщика не входит проведение аудиторской или иных форм проверки финансовой отчетности, на основании которой произведен расчет стоимости имущества. Первоначальная стоимость, указанная в представленной ведомости принимается соответствующей стоимости, указанной в подлинных контрактах на приобретение соответствующего имущества. Общие условия выполнения оценки На основании договоренностей, допущений и ограничений, подразумевается их полное однозначное понимание СТОРОНАМИ, которые не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон. Конфиденциальность Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношениях информации, представленной Заказчиком. 157 Положение об ответственности Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, связанную с объектами оценки. Ответственность за такую рода отчетность, относящуюся к исследованным нами объектам, несет владелец объектов оценки. В своих действиях Оценщик выступает как независимый исполнитель, размер вознаграждения которого не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта. Заказчик принимает условия освободить и обезопасить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами данного отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были средствами мошенничества и умышлено неправомочными действий со стороны Оценщика в процессе составления данного отчета. Сертификация оценки Оценщики не имели личной заинтересованности, предвзятости в подходе к оценке объекта и выступали в качестве беспристрастных консультантов. Оценка проведена в соответствии с требованиями Законодательства РК, Международных стандартов, принятыми Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ), Международными Стандартами Финансовой Отчетности № 16 и № 40, Кодексом поведения оценщика (МСО 2003), Стандартом финансовой отчетности № 6 «Основные средства». Вознаграждение за выполненную работу никоим образом не связано с величиной стоимости оцениваемого объекта. 1.7 Используемая терминология, методы, процесс оценки и расчеты стоимости 1.7.1 Определение рыночной стоимости Стандарты Международного комитета по стандартам оценки имущества определяют рыночную стоимость, как расчетную величину, равную денежкой сумме, за которую имущество должно перейти из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки, заключаемой между добровольным покупателем и добровольным продавцом после выставления имущества на продажу общепринятыми способами, при этом предполагается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения. В соответствии с Законом РК «Об оценочной деятельности в РК» рыночная стоимость – это расчетная цена, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях открытого рынка. Рыночная стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени (дата оценки) должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения рыночной стоимости, с учетом того, что у них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. 1.7.2 Процесс оценки включает: − осмотр объектов, их фотографирование и интервьюирование руководителей; − сбор необходимой информации (цены продаж аналогичных объектов и т.п.); − применение общепринятых подходов к оценке стоимости; − согласование результатов и итоговую оценку стоимости. 2 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 2.1 Описание подходов оценки недвижимого имущества Затратный подход основан на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение 158 соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом физического, функционального и внешнего износа. Физический износ прямое физическое устаревание конструкций и отделки здания. Функциональный износ (моральный износ конструкций и оборудования) «…это потеря стоимости объекта, вызванная снижением функциональной полезности объекта, т.е. потери им способности отвечать текущим требованиям и стандартам рынка». Внешний износ (экономический износ или экономическое устаревание) – «…это потеря или повышение рыночной стоимости объекта под воздействием внешних причин, не относящихся ни к физическому, ни к функциональному износу (деградация близлежащих территорий, упадок района, строительство аэропортов, вокзалов и т.п., общий экономический спад на данной территории, которые приводят к падению спроса на рынке недвижимости)». Основные этапы процедуры оценки при данном методе: 1 Расчет стоимости возведения аналогичного объекта и получение восстановительной оценки. 2 Определение величины накопленного износа. 3 Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости. При определении стоимости недвижимости затратным подходом использовался метод восстановительной стоимости. Общая стоимость незавершенного строительством объекта определяется по формуле: СТз = (СТ1 х Vнад. + СТ2 х Vпод.)х 1,95 х К х Кинф х Киф, где: СТ1 = стоимость 1м3 здания по данным сборников УПВС (надземная часть); СТ2 = стоимость 1м3 здания по данным сборников УПВС (подземная часть); V над. – объем надземной части здания; V под. – объем подвальной части здания; 1,95 – коэффициент перевода из цен строительства 1969 г. в цены строительства 1991 г.; К – коэффициент завершенности объекта; Кинф индекс инфляции цен на Строительно-монтажные работы (СМР) по Алматинской области на 01.02.2006 года =174,851 (данные Агентства РК по статистике); Киф – коэффициент физического износа. Сравнительный подход основан на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, имеется предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: 1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту 159 оценки. 2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях. 3. Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения. 4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта. 5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или к группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей. Данный подход при расчетах не применялся, так как на момент оценки отсутствовала достоверная информация по сделкам купли-продажи незавершенных объектов, аналогичных оцениваемому по составу и местоположению. Доходный подход основан на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Основные этапы процедуры оценки при данном методе: 1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является реальным валовым доходом. 3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления. 4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке. При условии стабильно получаемого дохода, используется метод прямой капитализации. При других обстоятельствах – метод дисконтирования денежных потоков. 2.2 Расчет стоимости недвижимости Затратный подход (метод поэлементного расчета) Незавершенное строительство - административное здание, расположенное по адресу: г. Алматы, ул. Гагарина, 111. По состоянию на период осмотра незавершенное строительство административного здания - одноэтажное здание с подвальным помещением. Здание выполнено в следующих конструкциях. 160 Конструктивные элементы и коммуникации Фундамент Перекрытия Наружные стены Перегородки Кровля Окна и двери (проемы) Полы Отделочные работы Электричество Материал монолитные железобетонные сборные железобетонные плиты кирпичные с облицовкой мраморной плиткой по фасаду здания кирпич шатровая четырехскатная, из импортной черепицы деревянные оконные блоки, установлены фанерованные лакированные двери в кабинетах бетонные с мраморной крошкой (фойе), линолеум на бетонной основе (коридоры, комнаты) Внутренние коммуникации (водопровод, канализация, автономное отопление) Степень готовности выполнены полностью выполнены полностью Качество и состояние удовлетворительное удовлетворительное готовность 60% удовлетворительное готовность 75% удовлетворительное готовность удовлетворительное 100% готовность 75% удовлетворительное готовность 60% удовлетворительное готовность 70% готовность 80% готовность 75% выполнена скрытая проводка, частично установлены приборы освещения частично выполнены Согласно техническому паспорту строительство здания частично завершено в 1987 году. В 1998 году произведена частичная реконструкция с целью дальнейшего использования бывшего здания Быткомбината как филиала банка. На основании проведенного осмотра было установлено, что подвальная часть здания (308м2) и надземная часть (443,16 м2) готовы к эксплуатации согласно назначению. Часть первого этажа (258,62м2) не завершена. Конструктивные элементы не имеют видимых повреждений, следов коррозии и потеков при наружном осмотре не обнаружено. Ориентировочное состояние конструкций – удовлетворительное. Технико-экономические показатели: Этажность-1 Общая полезная площадь – 1 009,78м2, включая 443,16м2 (завершенная часть); 308м2 (подвальное помещение); 258,62м2 (незавершенная часть). 161 Строительный объем – 3 239,8 м3, включая 2 315,8м3 (надземная часть) и 924м3 (подвальное помещение). Технические характеристики объекта определялись на основании проектно - сметной документации и плана обмеров, предоставленного заказчиком. В связи с отсутствием достоверных данных о сделках купли – продажи незавершенных строительством объектов в данном регионе оценка стоимости объекта определяется только в рамках затратного подхода, с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Определение процента готовности административного здания определяется по удельным весам строительных конструкций с учетом их технического состояния, а также физический износ (неустранимый) определяется по готовым (полностью завершенным) конструктивным элементам с определением средней степени изношенности. Расчет степени завершенности и износа № п/п 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Наименование Уд. вес конструктивного конструктивно элемента здания го элемента здания, % Фундаменты Стены и перегородки Перекрытия Крыша Полы Проемы Отделочные работы Внутренние санитарнотехнические и электрические устройства Прочие работы Итого: 4 35 Степень готовности износа конструктивного элемента, % 100 67,5 Удельный вес конструктивно го элемента с учетом готовности, % 4 23,63 Степень изношенности конструктивного элемента, % 9,5 - 24 2 6 7 8 100 100 60 75 70 24 2 3,6 5,25 5,6 9,5 10 - 11 77,5 8,53 - 3 100 100 3 79,61 9,5 9,625 Стоимость 1 м3 здания в ценах 1969 года (надземная часть) = 27,2руб. (Сборник № 28, таблица 84). Стоимость 1 м3 здания в ценах 1969 года (подземная часть) = 27,2руб. х 0,8 = 21,76 руб. (Сборник № 28, таблица 84). СТз = (27,2руб. х 2315,8м3 + 21,76руб. х 924м3) х 1,95 х (79,61/100) х 174,851 х ((100-9,625)/100) = 20 384 499 тенге. Доходный подход Часть здания, которое уже достроено можно сдавать в аренду. Проведенный анализ спроса и предложений на аренду аналогичных объектов в данном районе показал, что арендная плата за месяц в среднем составляет 22,5-27,5 долларов США за 1м2. Принят средний показатель – 25 долларов США. 162 Учитывая местоположение и стабильный спрос на помещения, для оценки описываемого объекта был использован метод прямой капитализации дохода, рассчитываемый по формуле: I V= R , где V - стоимость, I -доход, R - коэффициент капитализации. Значения Показатели (долларов США) Потенциальный валовой доход (ПВД): ($25* 443,16м2*12) 132 948 Вакантность объекта и недополучение арендной платы (Кнед)15 953 12% Реальный валовой доход (РВД): (ПВД-Кнед) 116 995 Текущие операционные расходы и ремонт (Кр)– 7% 8 189 Чистый операционный доход (ЧОД): (РВД-Кр) 108 806 Коэффициент капитализации: · безрисковая процентная ставка 8,0% · премия за риск 1,5% · надбавка за низкую ликвидность 1,0% · надбавка за инвестиционный менеджмент 1,0% +коэффициент рекапитализации: (100%/65 лет) 1,5% (65 лет – экономически полезный срок жизни здания) Итого: 13,0% Стоимость объекта: ЧОД / 13,0% 836 969 Стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, составляет 836 969 долларов США, что при курсе Нацбанка РК на дату оценки $1 = Т 131,89 эквивалентно 110 387 841 тенге. Выбор итоговой величины При определении рыночной стоимости незавершенного строительства (административное здание) получены следующие результаты: Затратный подход – 20 384 499 тенге; Сравнительный подход – не применялся; Доходный подход – 110 387 841 тенге. В зависимости от достоверности итоговых стоимостных показателей, полученных различными методами в рамках стандартных подходов, присвоены различные удельные веса каждому из подходов в зависимости от их значимости в структуре результата: затратный – 15%, сравнительный – не применялся и доходный –85%. Удельный Стоимость Стоимость Подход оценки вес объекта (тенге) объекта (тенге) (%) Затратный 20 384 499 15 3 057 675 Сравнительный Доходный 110 387 841 85 93 829 665 ИТОГО: 96 887 340 163 Таким образом, стоимость незавершенного строительством административного здания расположенного по адресу: г. Алматы, ул. Гагарина, 111, округленно составляет 96 887 000 тенге. 2.3 Описание подходов оценки транспортных средств Затратный подход - совокупность методов, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. Стоимость транспортных средств в рамках затратного подхода определяется с помощью следующих методов: - метод балансовой стоимости – приведение остаточной стоимости оцениваемого объекта по балансу к современному уровню с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин на момент оценки по формуле: С=Сост х Ип, где Сост – остаточная балансовая стоимость, полученная путем вычета износа из первоначальной балансовой стоимости; Ип – индекс переоценки (коэффициент увеличения стоимости основных фондов установленный Агентством Республики Казахстан по статистике на 01.01.2006 г.); - метод укрупненно-обобщенных показателей - на основании рыночной информации определяется стоимость нового аналогичного объекта с учетом износа, существующих дефектов и морального устаревания модели. Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации вычисляется по формуле: ИТР = (К1 * Пф + К2 * Дф), где К1 – показатель износа по пробегу (в % на 1000 км.); Пф – пробег фактический; К2 – показатель старения по сроку службы (в % за 1 год); Дф – фактический срок эксплуатации; - метод двойной регрессии - основан на том, что начисление амортизации производится от остаточной стоимости ТС с удвоенной нормой амортизации (20 %). Данный метод наиболее полно отражает физическое и моральное старение ТС, а также учитывает особенности рынка. Сравнительный подход (метод рыночной информации) – при определении стоимости оцениваемого объекта используется достоверная рыночная информация по ценам сделок купли-продажи, ценам из периодических изданий и прайс-листов. По собранным ценам аналогов определяется среднерыночная цена оцениваемого объекта, которая корректируется на условия продажи (торг и др.). Доходный подход обычно используется для оценки недвижимости предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. Понятие дохода связывается с конкретным производством, поэтому данный подход малоэффективен при оценке отдельных видов транспортных средств. 2.4 Расчет стоимости транспортных средств Исследование проводилось органолептическим методом по линиям сопряжения навесных и неподвижных кузовных элементов, при дневном освещении, без средств подъема и частичной разборки, с применением фотосъемки. Техническое состояние ТС определялось согласно данным таблицы характеристик ТС для предварительной оценке, разработанной Государственным научным центром Российской Федерации «НАМИ». Представленные автомобили имеют серийную комплектацию. Daewoo Prince 164 Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Daewoo Prince – 682 000 тенге, износ составил 327 344 тенге или 48 %, остаточная балансовая стоимость – 354 656 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств определен в размере 1,023. Стоимость автомобиля составляет: Т354 656 х 1,023 = 363 813, округленно 364 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Daewoo Prince (аналог)– 2 140 800 тенге (рыночная информация); − пробег по данным бухгалтерского учета – 122 000 км (данный показатель, по мнению оценщика, не соответствует фактическому износу, поэтому применяется среднегодовой показатель по пробегу в размере 18 000 км); − срок эксплуатации – 11 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №1). Физический износ ТС по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР= (0,28 * 18 * 11 + 0,88 * 11)=65,12% Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 5. Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 2 140 800 6. Физический износ ТС, % 65,12 7. Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 746 711 8. Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 15,4 требуемого ремонта , % в том числе: 3 − царапины и сколы ЛКП, % 2 − нарушение стыков сварных соединений, % 3 − коррозия, % 3 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,5 − двигатель 0,4 − КПП 0,5 − рулевое управление 3 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми 8. Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 631 717 требуемого ремонта, тенге 9. Суммарный износ, учитывающий моральное старение (10 %), и 28 прекращение выпуска (18 %) 10. Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 454 836 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 454 836 Таким образом, стоимость автомобиля Daewoo Prince, рассчитанная методом укрупнено-обобщенных показателей на базе затратного подхода, округленно составляет 455 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Daewoo Prince находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. 165 Год выпуска Состояние 1986 удовлетворительное 1993 хорошее 1998 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Цена предложения в тенге 133 800 468 300 508 440 370 171 Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 370 171 тенге, но необходимо учитывать, что данная цена, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость составит: Т370 171 – 10 % = 333 154 тенге, округленно 333 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − метод балансовой стоимости 363 000 тенге; − метод укрупнено - обобщенных показателей 455 000 тенге; − метод рыночной информации 333 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Расчет: (Т363 000 х 20%)+ (Т 455 000 х 30%) +(Т333 000 х 50%) = 375 600 тенге. Рыночная стоимость автомобиля Daewoo Prince, государственный номерной знак А 727 BL, 1995 года выпуска, округленно составляет 376 000 (триста семьдесят шесть тысяч) тенге. 1. Daewoo Nexia Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Daewoo Nexia – 682 000 тенге, износ составил 331 332 тенге или 51,42%, остаточная балансовая стоимость – 350 678 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,023. Стоимость автомобиля составляет: Т350 678 х 1,023 = 358 744 тенге, округленно 359 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Daewoo Nexia – 1 043 640 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 152 200 км; − срок эксплуатации – 9 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №2). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,36 * 152,2 + 0,92 * 9) = 63,07% Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 1 043 640 2.Физический износ ТС, % 63,07 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 385 416 166 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 14,46 требуемого ремонта , % в том числе: 2.7 − царапины и сколы ЛКП, % 1,8 − нарушение стыков сварных соединений, % 1,8 − коррозия, % 2,7 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,45 − двигатель 0,36 − КПП 0,45 − рулевое управление 2,7 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 1,5 − поэлементная окраска кузова,% 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 329 684 требуемого ремонта, тенге 6.Моральный износ (10 %) 10 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, тенге 296 716 Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 296 716 Стоимость автомобиля Daewoo Nexia, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 297 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Daewoo Nexia, находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 441 540 468 300 468 300 459 380 1997 хорошее 1999 хорошее 1996 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 459 380 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т459 380 – 10 % = 413 442 тенге, округленно 413 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − расчет на базе балансовой стоимости 359 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей 297 000 тенге; − метод рыночной информации 413 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. 167 Рыночная стоимость автомобиля Daewoo Nexia, государственный номерной знак А 694 CR, 1997 года выпуска, округленно составляет 367 000 (триста шестьдесят семь тысяч) тенге. 2. АСН 2935 (Ford F – 250) Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля АСН 2935 (Ford F – 250)– 3 667 500 тенге, износ составил 1 619 839 тенге (44 %), остаточная балансовая стоимость – 2 047 661 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,023. Стоимость автомобиля составляет:Т2 047 661 х 1,023 = 2 094 757 тенге, округленно 2 095 000 тенге. Метод двойной регрессии Согласно данным таблицы №3 Учебного пособия, остаточная стоимость ТС после 9 лет эксплуатации составляет 13,42 %. Таким образом, остаточная стоимость автомобиля АСН 2935 (Ford F – 250)составляет: Т9 901 200 х 13,41/100 % = 1 328 741 тенге, где 9 901 200 тенге – первоначальная стоимость автомобиля АСН 2935 (Ford F – 250) по данным справочника «Союз - НАМИ», г. Москва, 1998 г. Стоимость автомобиля АСН 2935 (Ford F – 250), рассчитанная на базе балансовой стоимости методом двойной регрессии, округленно составляет 1 329 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля АСН 2935 (Ford F – 250) – 9 901 200 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 65 тыс. км; − срок эксплуатации – 9 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №3). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,28 * 65 + 0,84 * 9)=25,76% Расчетный физический износ оцениваемого автомобиля составляет 25,76 %, но учитывая, что представленный автомобиль АСН 2935 (Ford F – 250), государственный номерной знак Z 830 AO, 1997 года выпуска находится в удовлетворительном техническом состоянии, следует считать физический износ ТС равным 75 %. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 9 901 200 2. Физический износ ТС, % 75 3. Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 3 960 480 4. Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 13,86 требуемого ремонта ,% в том числе: 2,7 − царапины и сколы ЛКП, % 1,8 − нарушение стыков сварных соединений, % 2,7 − коррозия, % 2,7 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,45 − двигатель 0,36 − КПП 0,45 − рулевое управление 2,7 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 2 132 223 168 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и 30 прекращение выпуска (20 %) 7. Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 1 492 556 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 1 492 556 Таким образом, стоимость автомобиля АСН 2935 (Ford F – 250), рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 1 493 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что предложений о продаже автомобилей АСН 2935 (Ford F – 250) не имеется. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − .................................................................................................... расчет на базе балансовой стоимости 2 095 000 тенге; − .................................................................................................... расчет методом двойной регрессии 1 329 000 тенге; − .................................................................................................... метод укрупненных обобщенных показателей 1 493 000 тенге; − .................................................................................................... метод рыночной информации не использовался. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. Рыночная стоимость автомобиля АСН 2935 (Ford F – 250), государственный номерной знак Z 830 AO, 1997 года выпуска, округленно составляет 1 623 000 (один миллион шестьсот двадцать три тысячи) тенге. 4. Mercedes Benz G500 Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Mercedes Benz G 500 – 12 469 500 тенге, износ составил 3 855 167 тенге (30,92 %), остаточная балансовая стоимость 8 614 333 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов, установленного Агентством Республики Казахстан по статистике для данной категории основных средств - 1,023. Стоимость автомобиля составляет: Т8 614 333 х 1,023 = 8 812 463 тенге, округленно 8 812 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Mercedes Benz G 500 – 13 135 746 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 83,7 тыс. км; − срок эксплуатации – 8 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №4). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,3 * 83,7 + 0,96 * 8)=32,79% Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 13 135 746 2.Физический износ ТС, % 32,79 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 8 828 535 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 11,6 169 требуемого ремонта,% в том числе: 2,4 − царапины и сколы ЛКП, % 1,6 − нарушение стыков сварных соединений, % 1,6 − коррозия, % 2,4 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,4 − двигатель 0,4 − КПП 0,4 − рулевое управление 2,4 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и требуемого 7 804 425 ремонта, тенге 6.Моральный износ, % 10 7.Стоимость с учетом морального старения, тенге 7 023 982 Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 7 023 982 Таким образом, стоимость Mercedes Benz G 500, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 7 024 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Mercedes Benz G500 находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 7 359 000 6 957 600 6 087 900 6 801 500 1999 хорошее 1998 хорошее 1998 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 6 801 500 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Поэтому примем в качестве средней цены продажи 6 121 350 тенге, т. е. примерно на 10 % меньше цены предложения. Таким образом, стоимость автомобиля Mercedes Benz G 500, рассчитанная рыночным методом, округленно составляет 6 121 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − расчет на базе балансовой стоимости 8 812 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей 7 024 000 тенге; − метод рыночной информации 6 121 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Mercedes Benz G 500, государственный номерной знак А 999 КР 1998 года выпуска, округленно составляет 6 930 000 (шесть миллионов девятьсот тридцать тысяч) тенге. 170 9. Mercedes Benz S 500 L Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Mercedes Benz S 500 L – 15 124 800 тенге, износ составил 3 617 348 тенге (23,92 %), остаточная балансовая стоимость 11 507 452 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов, установленного Агентством Республики Казахстан по статистике для данной категории основных средств в размере 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т11 507 452 х 1,039 = 11 956 243 тенге, округленно составляет 11 956 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Mercedes Benz S 500 L– 13 175 698 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 57,2 тыс. км; − срок эксплуатации – 4 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №5). Физический износ транспортного средства (ТС) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,17 * 57,2 + 0,89 * 4)=13,28% Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 13 175 698 2.Физический износ ТС, % 13,28 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 11 425 965 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 5,76 требуемого ремонта , % в том числе: 1,2 − царапины и сколы ЛКП, % 0,8 − нарушение стыков сварных соединений, % 0,8 − коррозия, % 1,2 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,2 − двигатель 0,16 − КПП 0,2 − рулевое управление 1,2 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 10 767 830 требуемого ремонта, тенге 6.Моральный износ, % 10 7.Стоимость с учетом морального старения, тенге 9 691 047 Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 9 691 047 Таким образом, стоимость Mercedes Benz S 500 L, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 9 691 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Mercedes Benz S 500 L находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние 2001 Очень хорошее 171 Цена предложения в тенге 8 979 400 2003 Очень хорошее 10 564 000 2003 Очень хорошее 10 960 150 Итого: расчетная среднерыночная цена 10 167 850 предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 10 167 850 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Поэтому примем в качестве средней цены продажи 9 151 065 тенге, т. е. примерно на 10 % меньше цены предложения. Таким образом, стоимость автомобиля Mercedes Benz S 500 L, рассчитанная рыночным методом, округленно составляет 9 151 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ........................................................................................................ расчет на базе балансовой стоимости 11 956 000 тенге; − ........................................................................................................ метод укрупненных обобщенных показателей 9 691 000 тенге; − ........................................................................................................ метод рыночной информации 9 151 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Mercedes Benz S 500 L, государственный номерной знак А 707 КР 2002 года выпуска, округленно составляет 9 874 000 (девять миллионов восемьсот семьдесят четыре тысячи) тенге. 10. Toyota Hi Ace Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Toyota Hi Ace – 3 020 520 тенге, износ составил 969 100 тенге (32 %), остаточная балансовая стоимость – 2 051 420 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,023. Стоимость автомобиля составляет: Т2 051 420 х 1,023 = 2 098 603 тенге, округленно 2 097 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Toyota Hi Ace – 4 195 798 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 205,5 тыс. км; − срок эксплуатации – 5 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №6). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,22 * 205,5 + 0,81 * 5) = 49,26% Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 4 195 798 2.Физический износ ТС, % 49,26 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 2 128 950 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 7,2 172 требуемого ремонта, % в том числе: 1,5 − царапины и сколы ЛКП, % 1 − нарушение стыков сварных соединений, % 1 − коррозия, % 1,5 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,25 − двигатель 0,2 − КПП 0,25 − рулевое управление 1,5 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 1 975 664 требуемого ремонта, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 1 975 664 Таким образом, стоимость Toyota Hi Ace, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 1 976 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Toyota Hi Ace находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 1 977 000 2 042 900 2 675 540 2 833 700 2 382 285 1998 хорошее 1999 хорошее 2000 хорошее 2002 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 2 382 285 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить:Т2 382 285 - 10 % = 2 144 056 тенге, округленно 2 144 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ........................................................................................................ расчет на базе балансовой стоимости 2 097 000 тенге; − ........................................................................................................ метод укрупненных обобщенных показателей 1 976 000 тенге; − ........................................................................................................ метод рыночной информации 2 144 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. 173 Рыночная стоимость автомобиля Toyota Hi Ace, государственный номерной знак А 943 AX, 2001 года выпуска, округленно составляет 2 084 000 (два миллиона восемьдесят четыре тысячи) тенге. 7.Toyota Land Cruiser 100 GX Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Toyota Land Cruiser 100 GX – 6 159 300 тенге, износ составил 2 047 953 тенге (33,25 %), остаточная балансовая стоимость – 4 111 347 тенге, коэффициента увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,023. Стоимость автомобиля составляет: Т4 111 347 х 1,023 = 4 205 908 тенге, округленно 4 206 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Toyota Land Cruiser 100 GX – 6 623 100 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 115,8 тыс. км; − срок эксплуатации – 5 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №7). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,3 * 115,8 + 0,96 * 5) = 39,54% Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 6 623 100 2.Физический износ ТС, % 39,54 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 4 004 326 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 7,2 требуемого ремонта ,% в том числе: 1,5 − царапины и сколы ЛКП, % 1 − нарушение стыков сварных соединений, % 1 − коррозия, % 1,5 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,25 − двигатель 0,2 − КПП 0,25 − рулевое управление 1,5 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 3 716 015 требуемого ремонта, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 3 716 015 Таким образом, стоимость Toyota Land Cruiser 100 GX, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 3 716 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Toyota Land Cruiser 100 GX, находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние 2003 хорошее 174 Цена предложения в тенге 4 816 800 1998 хорошее 4 816 800 2000 хорошее 4 749 900 Итого: расчетная среднерыночная цена 4 794 500 предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 4 794 500 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Поэтому примем в качестве средней цены продажи 4 314 050 тенге, т. е. примерно на 10 % меньше цены предложения. Таким образом, стоимость автомобиля Toyota Land Cruiser 100 GX, рассчитанная рыночным методом, округленно составляет 4 315 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ....................................................................................................... расчет на базе балансовой стоимости 4 206 000 тенге; − ....................................................................................................... метод укрупненных обобщенных показателе 3 716 000 тенге; − ....................................................................................................... метод рыночной информации 4 315 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Toyota Land Cruiser 100 GX , государственный номерной знак А 010 CA, 2001 года выпуска, округленно составляет 4 114 000 (четыре миллиона сто четырнадцать тысяч) тенге. 8. Toyota Camry Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Toyota Camry – 2 528 972 тенге, износ составил 14 752 тенге (0,58 %), остаточная балансовая стоимость – 2 514 220 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов, установленного Агентством Республики Казахстан по статистике для данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т2 514 220 х 1,039 = 2 612 275 тенге, округленно 2 612 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Toyota Camry – 4 119 752 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 160,9 тыс. км; − срок эксплуатации – 5 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №8). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,19 * 160,9+ 0,85 * 5)=34,82%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 4 119 752 2.Физический износ ТС, % 34,82 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 2 685 254 175 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и требуемого ремонта ,% в том числе: − царапины и сколы ЛКП, % − нарушение стыков сварных соединений, % − коррозия, % − повреждения обивки салона, сидений, % − двигатель − КПП − рулевое управление − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 7,2 1,5 1 1 1,5 0,25 0,2 0,25 1,5 2 491 916 20 1 993 532 1 993 532 Таким образом, стоимость Toyota Camry , государственный номерной знак А 280 DL, 2001 года выпуска, рассчитанная на базе затратного подхода округленно составляет 1 994 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Toyota Camry находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 1 914 055 2 088 060 2 141 600 2 047 905 2000 хорошее 2001 хорошее 2000 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 2 047 905 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т2 047 905 - 10 % = 1 843 115 тенге, округленно 1 843 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости……………………………………...2 612 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………1 994 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации………………………………………………1 843 000 тенге. 176 Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Toyota Camry, государственный номерной знак А 280 DL, 2001 года выпуска, округленно составляет 2 042 000 (два миллиона сорок две тысячи) тенге. 9. Toyota Camry Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Toyota Camry – 2 528 972 тенге, износ составил 14 752 тенге (0,58 %), остаточная балансовая стоимость – 2 514 220 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов, установленного Агентством Республики Казахстан по статистике для данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: 2 514 220 х 1,039 = 2 612 275 тенге, округленно 2 612 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Toyota Camry – 4 119 752 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 165,7 тыс. км; − срок эксплуатации – 5 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №9). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,19 * 165,7 + 0,85 * 5) = 35,73%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 4 119 752 2.Физический износ ТС, % 35,73 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 2 647 764 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 7,2 требуемого ремонта , % в том числе: 1,5 − царапины и сколы ЛКП, % 1 − нарушение стыков сварных соединений, % 1 − коррозия, % 1,5 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,25 − двигатель 0,2 − КПП 0,25 − рулевое управление 1,5 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 2 457 125 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающий моральное старение (10 %), и 20 прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения выпуска, 1 965 700 тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 1 965 700 177 Таким образом, стоимость Toyota Camry, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 1 965 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Toyota Camry находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 1 914 055 2 088 060 2 141 600 2 047 905 2000 хорошее 2001 хорошее 2000 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 2 047 905 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т2 047 905 – 10 % = 1 843 155 тенге, округленно 1 843 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − расчет на базе балансовой стоимости 2 612 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей 1 965 000 тенге; − метод рыночной информации 1 843 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Toyota Camry, государственный номерной знак А 281 DL, 2001 года выпуска, округленно составляет 2 033 000 (два миллиона тридцать три тысячи) тенге. 10. Toyota Camry Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Toyota Camry – 4 335 500 тенге, износ составил 1 647 470 тенге (26,93 %), остаточная балансовая стоимость – 2 668 030 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т2 668 030 х 1,039 = 2 772 083 тенге, округленно составляет 2 772 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Toyota Camry – 4 335 500 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 47 тыс. км (данный показатель, по мнению оценщика, не соответствует фактическому износу, поэтому применяется среднегодовой показатель по пробегу в размере 20 000 км); − срок эксплуатации – 5 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №10). 178 Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,19 * 20* 5 + 0,85 * 5)=23,25%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 4 335 500 2.Физический износ ТС, % 23,25 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 3 327 496 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 7,2 требуемого ремонта ,% в том числе: 1,5 − царапины и сколы ЛКП, % 1 − нарушение стыков сварных соединений, % 1 − коррозия, % 1,5 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,25 − двигатель 0,2 − КПП 0,25 − рулевое управление 1,5 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 3 087 916 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и 20 прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения выпуска, 2 470 330 тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 2 470 330 Таким образом, стоимость Toyota Camry, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 2 470 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Toyota Camry находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 1 914 055 2 088 060 2 141 600 2 047 905 2000 хорошее 2001 хорошее 2000 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 2 047 905 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Поэтому примем в качестве средней цены продажи 1 843 115 тенге, т. е. примерно на 10 % меньше цены предложения. Таким образом, стоимость автомобиля Toyota Camry, рассчитанная рыночным методом, округленно составляет 1 843 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: 179 − ........................................................................................................ расчет на базе балансовой стоимости 2 772 000 тенге; − ........................................................................................................ метод укрупненных обобщенных показателей 2 470 000 тенге; − ........................................................................................................ метод рыночной информации 1 843 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Toyota Camry, государственный номерной знак А 338 KP, 2001 года выпуска, округленно составляет 2 217 000 (два миллиона двести семнадцать тысяч) тенге. 11. Toyota Corolla Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Toyota Corolla – 1 298 244 тенге, износ составил 7 573 тенге (0,58 %), остаточная балансовая стоимость – 1 290 671 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т1 290 671 х 1,039 = 1 341 007 тенге, округленно 1 341 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Toyota Corolla – 2 395 020 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 102,2 тыс. км; − срок эксплуатации – 6 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №11). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,36 * 102,2 + 0,92 * 6) = 42,31%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 2 395 020 2.Физический износ ТС, % 42,31 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 1 381 687 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 8,65 требуемого ремонта , % в том числе: 1,8 − царапины и сколы ЛКП, % 1,2 − нарушение стыков сварных соединений, % 1,2 − коррозия, % 1,8 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,3 − двигатель 0,25 − КПП 0,3 − рулевое управление 1,8 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 1 262 171 требуемого ремонта, тенге 180 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и 20 прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения выпуска, 1 009 736 тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 1 009 736 Стоимость автомобиля Toyota Corolla, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 1 010 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Toyota Corolla находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 1 137 300 1 271 100 1 311 240 1 324 620 1 261 065 1999 хорошее 1999 хорошее 2000 хорошее 2000 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 1 261 065 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т1 261 065 – 10 % = 1 134 958 тенге, округленно 1 135 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости………………………………………...1 352 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………….1 010 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации…………………………………………………1 135 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Toyota Corolla , государственный номерной знак А 276 DL, 2000 года выпуска, округленно составляет 1 139 000 (один миллион сто тридцать девять тысяч) тенге. 12. Toyota Corolla Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Toyota Corolla – 1 306 343 тенге, износ составил 7 620 тенге (0,58 %), остаточная балансовая стоимость – 1 298 723 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,039. 181 Стоимость автомобиля составляет: Т1 298 723 х 1,039 = 1 349 373 тенге, округленно 1 349 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Toyota Corolla – 2 395 020 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 103,2 тыс. км; − срок эксплуатации – 6 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №12). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,36 * 103,2 + 0,92 * 6) = 42,67%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 2 395 020 2.Физический износ ТС, % 42,67 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 1 373 065 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 8,65 требуемого ремонта , % в том числе: 1,8 − царапины и сколы ЛКП, % 1,2 − нарушение стыков сварных соединений, % 1,2 − коррозия, % 1,8 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,3 − двигатель 0,25 − КПП 0,3 − рулевое управление 1,8 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 1 254 295 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и 20 прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 1 003 435 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 1 003 435 Таким образом, стоимость Toyota Corolla, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 1 003 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Toyota Corolla находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние 1999 хорошее 1999 хорошее 2000 хорошее 2000 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений 182 Цена предложения в тенге 1 137 300 1 271 100 1 311 240 1 324 620 1 261 065 Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 1 261 065 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т1 261 065 – 10 % = 1 134 958 тенге, округленно 1 135 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости……………………………………...1 349 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………1 003 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации………………………………………………1 135 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Toyota Corolla , государственный номерной знак А 277 DL, 2000 года выпуска, округленно составляет 1 138 000 (один миллион сто тридцать восемь тысяч) тенге. 13. Toyota Corolla Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Toyota Corolla – 1 300 010 тенге, износ составил 7 583 тенге (0,58 %), остаточная балансовая стоимость – 1 292 427 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т1 292 427х 1,039 = 1 342 832 тенге, округленно 1 343 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Toyota Corolla – 2 395 020 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 100 тыс. км; − срок эксплуатации – 6 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №13). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,36 * 100 + 0,92 * 6) = 41,52% Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 2 395 020 2.Физический износ ТС, % 41,52 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 1 400 608 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 8,65 требуемого ремонта , % в том числе: 1,8 − царапины и сколы ЛКП, % 1,2 − нарушение стыков сварных соединений, % 1,2 − коррозия, % 183 1,8 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,3 − двигатель 0,25 − КПП 0,3 − рулевое управление 1,8 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 1 279 455 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и 20 прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 1 023 564 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 1 023 564 Стоимость Toyota Corolla, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 1 024 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Toyota Corolla находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 1 137 300 1 271 100 1 311 240 1 324 620 1 261 065 1999 хорошее 1999 хорошее 2000 хорошее 2000 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 1 261 065 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т1 261 065 – 10 % = 1 134 958 тенге, округленно 1 135 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости……………………………………...1 343 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………1 024 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации………………………………………………1 135 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Toyota Corolla, государственный номерной знак А 278 DL, 2000 года выпуска, которая округленно составляет 1 143 000 (один миллион сто сорок три тысячи) тенге. 14. Toyota Corolla 184 Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Toyota Corolla – 1 308 932 тенге, износ составил 7 635 тенге (0,58 %), остаточная балансовая стоимость – 1 301 297 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т1 301 297 х 1,039 = 1 352 048 тенге, округленно 1 352 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Toyota Corolla – 2 395 020 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 106,3 тыс. км; − срок эксплуатации – 6 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №14). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,36 * 106,3 + 0,92 * 6) = 43,79%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 2 395 020 2.Физический износ ТС, % 43,79 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 1 346 230 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 8,65 требуемого ремонта, % в том числе: 1,8 − царапины и сколы ЛКП, % 1,2 − нарушение стыков сварных соединений, % 1,2 − коррозия, % 1,8 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,3 − двигатель 0,25 − КПП 0,3 − рулевое управление 1,8 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 1 229 780 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и 20 прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 983 825 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 983 825 Таким образом, стоимость автомобиля Toyota Corolla, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 984 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Toyota Corolla находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние 1999 1999 хорошее хорошее 185 Цена предложения в тенге 1 137 300 1 271 100 2000 хорошее 1 311 240 2000 хорошее 1 324 620 Итого: расчетная среднерыночная цена 1 261 065 предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 1 261 065 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т1 261 065 – 10 % = 1 134 958 тенге, округленно 1 135 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости……………………………………..1 352 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………..984 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации………………………………………………1 135 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Toyota Corolla , государственный номерной знак А 279 DL, 2000 года выпуска, округленно составляет 1 133 000 (один миллион сто тридцать три тысячи) тенге. 15. Volvo 940 Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Volvo 940 – 1 845 960 тенге, износ составил 1 380 309 тенге (74,77 %), остаточная балансовая стоимость – 465 651 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,010. Стоимость автомобиля составляет: Т465 651 х 1,010 = 470 308 тенге, округленно 470 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Volvo 940 – 2 900 650 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 303 тыс. км; − срок эксплуатации – 14 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №15). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,19 * 303 + 0,85 * 14) = 69,47%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 2 900 650 2.Физический износ ТС, % 69,47 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 885 568 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 15,4 требуемого ремонта, % 186 в том числе: 3 − царапины и сколы ЛКП, % 2 − нарушение стыков сварных соединений, % 3 − коррозия, % 3 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,5 − двигатель 0,4 − КПП 0,5 − рулевое управление 3 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 749 190 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и 40 прекращение выпуска (30 %) 7.Стоимость с учетом морального старения и прекращения выпуска, 449 514 тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 449 514 Таким образом, стоимость автомобиля Volvo 940, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 450 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей Volvo 940, находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 334 500 334 500 267 600 312 200 1991 удовлетворительное 1992 удовлетворительное 1993 удовлетворительное Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 312 200 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т312 200 – 10 % = 280 980 тенге, округленно 281 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости……………………………………….470 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………..450 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации………………………………………………..281 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее 187 достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля Volvo 940, государственный номерной знак А 888 BT, 1992 года выпуска, округленно составляет 370 000 (триста семьдесят тысяч) тенге. 16. VW Passat Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля VW Passat – 3 233 059 тенге, износ составил 18 860 тенге (0,58 %), остаточная балансовая стоимость – 3 214 199 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т3 214 199 х 1,039 = 3 339 553 тенге, округленно 3 340 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля VW Passat – 3 381 620 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 25,3 тыс. км (данный показатель, по мнению оценщика, не соответствует фактическому износу, поэтому применяется среднегодовой показатель по пробегу в размере 18 000 км); − срок эксплуатации – 3 года; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №16). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,28 * 18 * 3 + 0,88 * 3) = 17,76%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 3 381 620 2.Физический износ ТС, % 17,76 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 2 781 044 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 4,32 требуемого ремонта , % в том числе: 0,9 − царапины и сколы ЛКП, % 0,6 − нарушение стыков сварных соединений, % 0,6 − коррозия, % 0,9 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,15 − двигатель 0,12 − КПП 0,15 − рулевое управление 0,9 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 2 660 903 требуемого ремонта, тенге 6.Суммарный износ морального старения и прекращения выпуска 10 (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 2 394 812 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 2 394 812 Таким образом, стоимость автомобиля VW Passat, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 2 395 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) 188 Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей VW Passat находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 2 341 500 2 408 400 2 635 860 3 077 400 2 615 790 2002 Очень хорошее 2002 Очень хорошее 2001 Очень хорошее 2002 Очень хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 2 615 790 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т2 615 790 – 10 % = 2 354 211 тенге, округленно 2 354 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости…………………………………….3 340 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей …………………………..2 395 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации……………………………………………..2 354 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля VW Passat , государственный номерной знак А 275 DL, 2003 года выпуска, округленно составляет 2 563 000 (два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи) тенге. 17. VW Passat Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля VW Passat – 2 888 868 тенге, износ составил 16 852 тенге (0,58 %), остаточная балансовая стоимость – 2 872 016 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т2 872 016 х 1,039 = 2 984 025 тенге, округленно 2 984 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля VW Passat – 3 381 620 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 43 тыс. км (данный показатель, по мнению оценщика, не соответствует фактическому износу, поэтому применяется среднегодовой показатель по пробегу в размере 18 000 км); − срок эксплуатации – 3 года; 189 − результаты осмотра автомобиля (см. фото №17). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,28 * 18 * 3 + 0,88 * 3) = 17,76%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 3 381 620 2.Физический износ ТС, % 17,76 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 2 781 044 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 4,32 требуемого ремонта , % в том числе: 0,9 − царапины и сколы ЛКП, % 0,6 − нарушение стыков сварных соединений, % 0,6 − коррозия, % 0,9 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,15 − двигатель 0,12 − КПП 0,15 − рулевое управление 0,9 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 2 660 903 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение и 10 прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 2 394 812 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 2 394 812 Таким образом, стоимость автомобиля VW Passat, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 2 395 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей VW Passat находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 2 341 500 2 408 400 2 635 860 3 077 400 2 615 790 2002 Очень хорошее 2002 Очень хорошее 2001 Очень хорошее 2002 Очень хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 2 615 790 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т2 615 790 – 10 % = 2 354 211 тенге, округленно 2 354 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: 190 − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости……………………………………...2 984 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………2 395 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации………………………………………………2 354 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля VW Passat , государственный номерной знак А 282 DL, 2003 года выпуска, округленно составляет 2 492 000 (два миллиона четыреста девяносто две тысячи) тенге. 18. VW Passat Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля VW Passat – 2 884 366 тенге, износ составил 16 825 тенге (0,58 %), остаточная балансовая стоимость – 2 867 541 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т 2 867 541 х 1,039 = 2 979 375 тенге, округленно 2 979 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля VW Passat – 3 381 620 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 43 тыс. км (данный показатель, по мнению оценщика, не соответствует фактическому износу, поэтому применяется среднегодовой показатель по пробегу в размере 18 000 км); − срок эксплуатации – 3 года; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №18). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,28 * 18 * 3+ 0,88 * 3) = 17,76%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 3 381 620 2.Физический износ ТС, % 17,76 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 2 781 044 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 4,32 требуемого ремонта, % в том числе: 0,9 − царапины и сколы ЛКП, % 0,6 − нарушение стыков сварных соединений, % 0,6 − коррозия, % 0,9 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,15 − двигатель 0,12 − КПП 0,15 − рулевое управление 0,9 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 191 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 2 660 903 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение и 10 прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 2 394 812 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 2 394 812 Таким образом, стоимость автомобиля VW Passat, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 2 395 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей VW Passat находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 2 341 500 2 408 400 2 635 860 3 077 400 2 615 790 2002 Очень хорошее 2002 Очень хорошее 2001 Очень хорошее 2002 Очень хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 2 615 790 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость может составить: Т2 615 790– 10 % = 2 354 211 тенге, округленно 2 354 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости……………………………………..2 979 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………2 395 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации………………………………………………2 354 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля VW Passat, государственный номерной знак А 283 DL, 2003 года выпуска, округленно составляет 2 491 000 (два миллиона четыреста девяносто одна тысяча) тенге. 19. VW Transporter Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля VW Transporter – 2 030 633 тенге, износ составил 201 365 тенге (9,9 %), остаточная балансовая стоимость – 1 829 268 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для 192 данной категории основных средств - 1,039. Стоимость автомобиля составляет: Т1 829 268 х 1,039 = 1 900 609 тенге, округленно 1 901 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля VW Transporter – 3 329 844 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 9 тыс. км (данный показатель, по мнению оценщика, не соответствует фактическому износу, поэтому применяется среднегодовой показатель по пробегу в размере 28 000 км); − срок эксплуатации – 9 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №19). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,22 * 28*9 + 0,81 * 9) = 60,21%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 3 329 844 2.Физический износ ТС, % 60,21 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 1324 944 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 13,86 требуемого ремонта, % в том числе: 2,7 − царапины и сколы ЛКП, % 1,8 − нарушение стыков сварных соединений, % 2,7 − коррозия, % 2,7 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,45 − двигатель 0,36 − КПП 0,45 − рулевое управление 2,7 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 1 141 307 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и 20 прекращение выпуска (10 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 913 046 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 913 046 Таким образом, стоимость автомобиля VW Transporter, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 913 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей VW Transporter находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние 1997 хорошее 1996 хорошее 1998 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений 193 Цена предложения в тенге 869 700 1 324 620 1 338 000 1 177 440 Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 1 177 440 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Среднерыночная стоимость составит: Т1 177 440 – 10 % = 1 059 696 тенге, округленно 1 060 000 тенге. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости……………………………………...1 901 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………...913 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации………………………………………………1 060 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля VW Transporter , государственный номерной знак А 266 CV, 1997 года выпуска, округленно составляет 1 184 000 (один миллион сто восемьдесят четыре тысячи) тенге. 20. Диса 2995 Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля Диса 2995 – 2 660 000 тенге, износ составил 1 729 016 тенге (65 %), остаточная балансовая стоимость – 930 984 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,010. Стоимость автомобиля составляет: Т930 984 х 1,010 = 940 294 тенге, округленно 940 000 тенге. Метод двойной регрессии Остаточная стоимость ТС после 8 лет эксплуатации составляет 16,78 %, согласно данным учебного пособия. Таким образом, остаточная стоимость автомобиля Диса 2995, государственный номерной знак A 282 AF, 1998 года выпуска составляет: Т2 435 160 * 16,78/100 % = 408 619 тенге, где 2 435 160 тенге – первоначальная стоимость автомобиля Диса 2995 по данным справочника «Союз - НАМИ», г. Москва, 2004 г. Таким образом, стоимость автомобиля Диса 2995, рассчитанная на базе балансовой стоимости методом двойной регрессии, округленно составляет 409 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля Диса 2995 – 2 435 160 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 101 тыс. км; − срок эксплуатации – 8 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №20). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,28 * 101 + 0,84 * 8) = 35%. Расчетный физический износ оцениваемого автомобиля составляет 35 %, но учитывая, что представленный автомобиль Диса 2995, государственный номерной знак A 282 AF, 1998 194 года выпуска находится в удовлетворительном техническом состоянии, следует считать физический износ ТС равным 75 %. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 2 435 160 2.Физический износ ТС, % 75 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 608 790 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 12,32 требуемого ремонта , % в том числе: 2,4 − царапины и сколы ЛКП, % 1,6 − нарушение стыков сварных соединений, % 2,4 − коррозия, % 2,4 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,4 − двигатель 0,32 − КПП 0,4 − рулевое управление 2,4 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 533 787 требуемого ремонта, тенге 6. Суммарный износ, учитывающего моральное старение (10 %), и 30 прекращение выпуска (20 %) 7.Стоимость ТС с учетом морального старения, и прекращения 373 650 выпуска, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 373 650 Таким образом, стоимость автомобиля Диса 2995, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 374 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что предложений о продаже автомобилей Диса 2995 не имеется. Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости………………………………………..940 000 тенге; − ............................................................................................. расчет методом двойной регрессии…………………. ……………………...409 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………...374 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации…………………………………………...не использовался. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. Рыночная стоимость автомобиля Диса 2995, государственный номерной знак A 282 AF, 1998 года выпуска, округленно составляет 569 000 (пятьсот шестьдесят девять тысяч) тенге. 21. ВАЗ 21213 Затратный подход Метод балансовой стоимости По информации Заказчика, первоначальная балансовая стоимость автомобиля ВАЗ 21213– 592 000 тенге, износ составил 193 368 тенге (32,7 %), остаточная балансовая 195 стоимость – 398 632 тенге, коэффициент увеличения стоимости основных фондов для данной категории основных средств - 1,023. Стоимость автомобиля составляет: Т398 632 х 1,023 = 407 801 тенге, округленно 408 000 тенге. Метод укрупнено-обобщенных показателей Основными исходными данными для расчета являются: − стоимость нового автомобиля ВАЗ 21213 – 918 000 тенге; − пробег по данным бухгалтерского учета – 100,3 тыс. км; − срок эксплуатации – 6 лет; − результаты осмотра автомобиля (см. фото №21). Физический износ транспорта (ИТР) по пробегу и сроку эксплуатации составляет: ИТР = (0,3 * 100,3 + 0,96 * 6) = 35,85%. Расчет стоимости автомобиля затратным подходом Наименование показателей Величина 1.Стоимость нового аналогичного ТС, тенге 918 000 2.Физический износ ТС, % 35,85 3.Стоимость с учетом расчетного физического износа, тенге 588 897 4.Уменьшение стоимости за счет имеющихся дефектов, повреждений и 9,24 требуемого ремонта, % в том числе: 1,8 − царапины и сколы ЛКП, % 1,2 − нарушение стыков сварных соединений, % 1,8 − коррозия, % 1,8 − повреждения обивки салона, сидений, % 0,3 − двигатель 0,24 − КПП 0,3 − рулевое управление 1,8 − передняя и задняя подвески с торм. мех-ми. 5.Стоимость ТС с учетом имеющихся дефектов, повреждений и 534 482 требуемого ремонта, тенге Итого: расчетная стоимость автомобиля, тенге 584 482 Таким образом, стоимость автомобиля ВАЗ 21213, рассчитанная на базе затратного подхода, округленно составляет 584 000 тенге. Сравнительный подход (метод рыночной информации) Анализ вторичного рынка автомобилей показал, что имеются предложения о продаже автомобилей ВАЗ 21213 находящихся в технически исправном состоянии. Выборка цен предложений приведена в таблице. Год выпуска Состояние Цена предложения в тенге 441 540 468 300 508 440 468 300 2001 хорошем 2001 хорошее 2001 хорошее Итого: расчетная среднерыночная цена предложений Из таблицы расчетная среднерыночная цена предложения составляет 468 300 тенге, но необходимо учитывать, что она, как правило, на 5% - 15 % превышает реальную цену продажи. Следовательно, среднерыночная стоимость может составить: Т468 300 – 10 % = 421 470 тенге, округленно 421 000 тенге. 196 Выбор итоговой величины Получены следующие результаты расчетов стоимости автомобиля, полученные с использованием трех методов оценки: − ............................................................................................. расчет на базе балансовой стоимости………………………………………..408 000 тенге; − метод укрупненных обобщенных показателей ……………………………..584 000 тенге; − ............................................................................................. метод рыночной информации………………………………………………..421 000 тенге. Стоимость автомобиля определена как расчетная величина результатов применения всех методов оценки. При этом стоимости, рассчитанной по методу рыночной информации (сравнительный подход), определен наибольший удельный вес (50%), как наиболее достоверному при определении рыночной стоимости. Методу укрупнено - обобщенных показателей (затратный подход), применен весовой показатель 30% и методу балансовой стоимости – 20%. Рыночная стоимость автомобиля ВАЗ 21213, государственный номерной знак А 762 АХ, 2001 года выпуска, округленно составляет 468 000 (четыреста шестьдесят восемь тысяч) тенге. 2.5 Описание подходов оценки оборудования С научно-технической точки зрения к оборудованию относятся устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию. С точки зрения экономической под оборудованием понимают все виды активной части основных фондов, непосредственно воздействующих на предмет труда, т.е. силовые и рабочие машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь, а в отдельных случаях и дорогостоящий инструмент. Затратный подход (метод скорректированной балансовой стоимости) к оценке стоимости основан на учете того обстоятельства, что при всех расхождениях между ценой, стоимостью и себестоимостью участники рынка, тем не менее, соотносят стоимость и цену к издержкам производства и реализации. Поэтому при использовании затратного метода оценочная стоимость определяется путем прямого или косвенного подсчета всей совокупности затрат, необходимых для производства (воспроизводства) соответствующего объекта, его доставки и установки по месту использования. Затратный подход к оценке оборудования объединяет ряд методов оценки: −калькуляционный; −ресурсно-технологический или по -агрегатный; −нормативно-параметрический; −индексный или трендовый. Определение стоимости движимого имущества (за исключением автотранспорта) при массовой оценке производится методом скорректированной балансовой стоимости. При расчете используются следующие величины: Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость активов) – стоимость основных средств на момент приобретения и постановки на учет. Коэффициент накопленного износа – коэффициент, учитывающий нормативный износ. Принят согласно Налоговому кодексу РК на 2006 год. Коэффициент рыночной конъюнктуры – коэффициент, отражающий различие балансовой стоимости и рыночной стоимости с учетом фактора функционального воздействия; Индекс увеличения стоимости основных средств (ОС) – показатель, учитывающий нормативное удорожание основных средств согласно данным Агентства по статистике Республики Казахстан на 01.01.2006г. 197 Расчеты производятся по формуле: С = Спб х Ки х Крк х Иос, где С – рыночная стоимость объекта оценки; Спб – первоначальная балансовая стоимость; Ки – коэффициент накопленного износа; Крк – коэффициент рыночной конъюнктуры; Иос – индекс увеличения стоимости основных средств на 01.01.2006г. Следует использовать таблицу «Шкала экспертных оценок для определения величины коэффициента износа». Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа Фактическое Коэффи Характеристика физического износа состояние циент износа 1 2 3 Новое, установленное им еще не Новое 0 -5 эксплуатировавшееся, в отличном состоянии. Очень Как новое, только немного использовавшееся и 10-15 хорошее не требующее замены никаких частей или ремонта. Бывшее в эксплуатации, полностью Хорошее отремонтированное или реконструированное, в 20-35 отличном состоянии Удовлетворите Бывшее в эксплуатации, требующее некоторого 40-60 льное ремонта или замены мелких частей. Бывшее в эксплуатации, в состоянии пригодном Условно для дальнейшей эксплуатации,, но требующее 65-80 пригодное значительного ремонта или замены главных частей или ответственных узлов. Бывшее в эксплуатации, требующее Неудовлетвор капитального ремонта, такого как замена рабочих 84-90 ительное органов основных агрегатов. Объект, в отношении которого нет разумных Непригодное к перспектив на продажу, кроме как по стоимости 97,5применению или основных материалов, которые можно из него 100 лом извлечь. Как уже отмечалось, проведенный визуальный экспертный анализ позволяет отнести представленное на оценку оборудование к категориям «хорошее» и «удовлетворительное» с коэффициентом износа 20-60%. Дополнительно следует использовать таблицу «Предельные нормы амортизации оборудования». Предельные нормы амортизации оборудования Предельная норма Наименование имущества № амортизации, % Компьютеры 30 1 Периферийные устройства и оборудование по обработке 25 2 данных Цифровое электронное оборудование коммутаций и 25 передачи данных, оборудование цифровых систем Копировально-множительная техника 20 198 Оборудование спутниковой, сотовой, радиотелефонной, пейджинговой и транкинговой связи Машины и оборудование торговли и общественного питания Измерительные и регулирующие приборы и устройства Офисная мебель Машины и оборудование прочих отраслей Здания, строения Прочие 15 15 15 10 10 8 7 0 Сравнительный подход (метод рыночных сравнений или аналогов) при массовой оценке является более универсальным и показательным. Однако банковское оборудование относится к категории специализируемого и поэтому данный подход не приемлем, в связи с отсутствием аналогов. Доходный подход (метод капитализации дохода) эффективен при системной оценке оборудования, когда имеется возможность выделить роль данного оборудования в получении дохода. В случае оценки банковского и офисного оборудование такое выделение не представляется возможным. В данном случае возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки. 2.6 Расчет стоимости группы оборудования затратным подходом (метод скорректированной балансовой стоимости) По результатам проведенного маркетинга установлено, что первоначальные цены, по которым приобретались фиксированные активы АО «Наурыз банк Казахстан» и указанные в предоставленном Заказчиком перечне корелируют со сложившимися ценами на внутреннем рынке РК, следовательно, могут быть использованы в качестве базовых показателей при дальнейших расчетах определения рыночной стоимости. Отмечается увеличение стоимостных характеристик некоторых позиций предоставленного Заказчиком перечня, что характерно для инфляционных процессов, а также снижение по некоторым наименованиям, в связи с их моральным устареванием. Данные тенденции изменения рынка оценщиком зафиксированы и учтены при расчетах в просчитанных коэффициентах рыночной конъюнктуры рынка для каждой типовой группы объектов перечня. Также оценщиком при расчетах учтены изменения удорожания основных средств согласно данным агентства по статистике Республики Казахстан на 01.01.2006г. путем применения в расчетах нормативных индексов увеличения стоимости основных средств. Дополнительно на оценку представлено специальное имущество – оружие (пистолеты, автоматы) и бронежилеты. Несмотря на наличие у оценщика требуемого допуска №1, натурный осмотр специмущества не проводился, т.к. последнее находится на хранении в особых условиях. Оценка специмущества проводилась на общих основаниях. Расчеты рыночной стоимости оборудования приведены в приложении А 1. 3. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ Показатели рыночной стоимость актов, числящихся на балансе Головного филиала АО «Наурыз Банк Казахстан» приведены в итоговой таблице. п/п . Наименование объекта оценки Недвижимое имущество Рыночная стоимость, тенге 96 887 000 199 . Транспортные средства: 46 350 000 .1 Daewoo Prince (А 727 BL) 376 000 .2 Daewoo Nexia (А 694 CR) 367 000 .3 АСН 2935 (Ford F – 250) (Z 830 AO) 1 623 000 .4 Mercedes Benz G 500 (А 999 КР) 6 930 000 .5 Mercedes Benz S 500 L (А 707 КР) 9 874 000 Toyota Hi Ace (А 943 AX) 2 084 000 Toyota Land Cruiser 100 GX (А 010 CA) 4 114 000 .8 Toyota Camry (А 280 DL) 2 042 000 .9 Toyota Camry (А 281 DL) 2 033 000 Toyota Camry (А 338 KP) 2 217 000 .11 Toyota Corolla (А 276 DL) 1 139 000 .12 Toyota Corolla (А 277 DL) 1 138 000 .13 Toyota Corolla (А 278 DL) 1 143 000 .14 Toyota Corolla (А 279 DL) 1 133 000 .15 Volvo 940 (А 888 ВТ) 370 000 .16 VW Passat (А 275 DL) 2 563 000 .17 VW Passat (А 282 DL) 2 492 000 .18 VW Passat (А 283 DL) 2 491 000 .19 VW Transporter (А 266 CV) 1 184 000 .20 Диса 2995 (A 282 AF) 569 000 .21 ВАЗ 21213 (А 762 АХ) 468 000 Оборудование 161 083 834 304 320 834 .6 .7 .10 . ИТОГО: Общая рыночная стоимость активов, находящихся на балансе Головного филиала АО «Наурыз Банк Казахстан», составляет 304 320 834 (триста четыре миллиона триста двадцать 200 тысяч восемьсот тридцать четыре) тенге и включает стоимость недвижимого имущества 96 887 000 (девяносто шесть миллионов восемьсот восемьдесят семь тысяч) тенге, транспортных средств 46 350 000 (сорок шесть миллионов триста пятьдесят тысяч) тенге и оборудования 161 083 834 (сто шестьдесят один миллион восемьдесят три тысячи восемьсот триста четыре) тенге. Оценщик, к.э.н., профессор Калинин А.Н. ПРИЛОЖЕНИЕ Б Таблица 1- Характеристика надземной и подземной части здания №№ Наименование Количество п/п. помещений Размеры здания, м Площадь Строительный Полезная застройки, объем, куб. м площадь, кв. м кв. м 1. Надземная 3 9,33,0х7,7х2,45 71,8 176 56,9 2. Подземная 2 6,65х4,55х2,15 65 30,4 Итого 5 71,8 241 87,3 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 2 - Характеристика ограждения №№ Наименование Год Размеры, Высота Фундаменты Колонны п/п. ввода м огражд. 1. Ограждение в том числе: сплиттерные 2008 2,6 бетонные сплиттер. блоки блоки 201 Ед. изм. Колво м 467 1965 3,0х2,0 2,0 - - 2. сб. ж/б плиты Итого Ворота 2008 6,0х2,5 2,5 - 3. Калитка 2008 2,5х1,0 2,5 - сплиттер. блоки сплиттер. блоки м м м2 18 485 15,0 м2 2,5 Итого м2 17,5 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 3 - Результаты инвентаризации объектов незавершенного строительства (НЗС) Наименование 1. Размеры здания, м - длина - ширина - высота Iго этажа - высота IIго этажа - вид IIго этажа в поперечном сечении 2. Форма здания 3. Этажность здания 4. Общая площадь застройки, кв. м 5. Общий строительный объем, куб. м 6. Полезная площадь, кв. м. 7. Конструктивные элементы - фундаменты - каркас - стены - перегородки - перекрытия и покрытия - кровля - полы - проемы (О - окна и Д - двери) - внутренняя отделка (С - стены, П - потолок) Гостевой дом Баня сауна 18,93 18,0 3,2 3,0 прямоугольник 14-угольное 2 353,6 1582 385,5 7,58 5,76 2,5 2,5 трапеция 4-угольное 2 43,8 142 51,0 монолитный ж/бетон ж/бетонный сплиттерные блоки кирпич, сплитт. блоки железобетонные металлочерепица не выполнены бетонные деревянный сруб (отесан. бревно) сруб (отесан. бревно) деревянные металлошифер дощатые, керамика О - металлопластиковые, Д - не установлены С и П - не выполнены деревянные 202 в моечной и туалете кафель на всю высоту, парилкавагонка, в остальных - естествен. - наружная отделка стен - сантехустройства (отопление, гор. и хол. в/провод, канализация, вентиляция) - электротехустр-ва (эл/освещение, охранная сигнализация, телефон, радио, телевидение) 8. Степень строительной готовности, % красный облицовочный кирпич выполнена трубная разводка канализации проолифлены котел на твердом топливе не выполнены электроосвещение 45,1 100,0 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 4 - Экспликация офисных помещений ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» №№ Наименование п/п помещений Кол-во помещ. (ед.) Общая полезная площадь, кв. м Внутренняя отделка стен потолков Покрытие полов Отопит. приборы 1. Кабинет 11 185,9 в/эм. окр. Армстронг ламинат регистры 2. Служебная 1 7,3 в/эм. окр. Армстронг ламинат регистры 3. Туалет 3 11,0 кафель, в/эм. окр. Армстронг керам. плитка радиатор 4. Коридор 2 68,7 в/эм. окр. Армстронг, гипсокартон ламинат радиатор 5. Лестницы 1 и 2 этажей 2 68,8 в/эм. окр. гипсокартон керам. плитка регистры Итого 19 341,7 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 5 - Характеристика земельного участка в с. Кольды Показатели Кадастровый номер (код) Месторасположение Площадь участка, га в том числе: доля Акт на право частной собственности Значение по участку 03-047-069-042 Карасайский район, Умтылский с/о, с. Кольди 1,37 1,37 № 207649 от 05.06.2006 г. 203 Реквизиты документов, на основании которых выданы договор купли-продажи № 8456 от 28.12.2005 г., решение Акима Умтылского с/о от 11.05.2006 г. № 5-38 и регистрация отдела земельных отношений от 07.02. 2006 г., № 59 под размещение производственной базы (промбаза) по выпуску тротуарной плитки правильный четырехугольник ровный Целевое назначение участка Форма участка Рельеф участка Размеры участка, в м: - длина 136,96 - ширина 100,06 Ограничения в разрешено право доступа для ремонта и обслуживания использовании и инженерных коммуникаций обременении участка Делимость участка делимый Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 6 - Характеристика земельного участка в мкр. Алмагуль Показатели Кадастровый номер (код) Месторасположение Площадь участка, га в том числе: доля Акт на право частной собственности Реквизиты документов, на основании которых выданы Целевое назначение участка Значение по участку 20-313-017-060 Алматы, мкр. Алмагуль, дом 3а 0,1277 0,0197 № 0239657 от 16.11.2005 г. договор купли-продажи № 8456 от 20.10.2005 г. для эксплуатации и обслуживания парикмахерской неправильный четырехугольник ровный Форма участка Рельеф участка Размеры участка, в м: - длина 63,9 и 78,0 - ширина 15,3 и 16,5 Ограничения в использовании и обременении участка Делимость участка неделимый Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 7 - Характеристика земельного участка в Чапаевском СО Показатели Кадастровый номер (код) Месторасположение Площадь участка, га Акт на право частной собственности Реквизиты документов, на основании которых выданы Значение по участку 03-046-032-038 из земель Чапаевского сельского округа Илийского района Алматинской области 10,0 № 270511 от 20.08.2007 г. по предварительному договору куплипродажи № 8456 от 04.06.2008 г., 204 Целевое назначение участка незарегистрирован органами регистрации для строительства и обслуживания производственной базы неправильный многоугольник ровный Форма участка Рельеф участка Размеры участка, в м: - длина 526,3 и 476,57 - ширина 224,46 и 231,62 Ограничения в использовании и нет обременении участка Делимость участка делимый Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 8 - Характеристика земельного участка АКХ «Ленинский» Показатели Кадастровый номер (код) Месторасположение Площадь участка, га Акт на право частной собственности Реквизиты документов, на основании которых выданы Целевое назначение участка Значение по участку 03-047-203-583 на землях АКХ «Ленинский» 4,0900 № 260788 от 26.02.2007 г. по предварительному договору куплипродажи № 8456 от 01.11.2006 г., незарегистрирован органами регистрации для индивидуального жилищного строительства неправильный пятиугольник ровный Форма участка Рельеф участка Размеры участка, в м: - длина 235,37 и 310,95 (220,25+90,7) - ширина 85,97 Ограничения в использовании и нет обременении участка Делимость участка делимый Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 9 - Характеристика земельного участка на Капшагайском побережье Показатели Кадастровый номер (код) Месторасположение Площадь участка, га Акт на право частной собственности Значение по участку 20-313-017-060 Алматинская область, Северное побережье Капшагайского водохранилища, участок 22 базы отдыха «Айдос» 1,093 № 0199094 от 02.10.2006 г. 205 Реквизиты документов, на основании которых выданы по предварительному договору куплипродажи № КП-002/2008 от 27.09.2006 г., незарегистрирован органами регистрации обслуживание базы отдыха ЗНП правильный четырехугольник ровный Целевое назначение участка Форма участка Рельеф участка Размеры участка, в м: - длина 185,01 и 193,42 - ширина 99,94 и 100,37 Ограничения в использовании и нет обременении участка Делимость участка делимый Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 10 - Свод данных по запасам №№ актов приемапередачи ТМЦ Кол-во Кол-во товарных Сумма, наименований единиц в тенге (позиций) 1 215 9599 7 461 573 2 926 13177 15 577 556 3 262 1702 6 680 613 4 945 36629 20 718 922 5 550 2255 26 424 912 6 1000 21386 18 694 143 7 1201 16711 11 459 537 Итого 5099 101459 107 017 255 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 11 - Расчет индекса цен на строительно-монтажные работы для базового региона (г. Астана) по состоянию на 01.07.2010 г. По состоянию Класс конструктивных систем: КС-1 КС-2 КС-3 КС-4 КС-5 КС-6 КС-7 КС-8 1,09 1,099 1,038 1,088 1,075 1,075 1,112 1,139 1,0058 1,0063 1,0025 1,0056 1,0048 1,0048 1,0071 1,0087 1,1888 1,2078 1,0775 1,1838 1,1556 1,1556 1,2365 1,2972 на 01.04.2009 г. Среднемесячный темп роста на 01.07.2010 г. КС-9 КС-10 1,051 1,081 1,0033 1,0052 1,1046 1,1686 Примечание: Отчет Класс конструктивных систем: КС-11 КС-12 КС-13 КС-14 КС-15 1,082 1,088 1,112 1,128 1,089 1,0053 1,0056 1,0071 1,0081 1,0057 1,1707 1,1838 1,2365 1,2724 1,1859 об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО 206 «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 12 - Расчет регионального коэффициента стоимости строительства для Алматинской области по состоянию на 01.07.2010 г. По состоянию Класс конструктивных систем: КС-1 КС-2 КС-3 КС-4 КС-5 КС-6 КС-7 КС-8 на 01.04.2009 г. 0,997 1,005 0,949 0,995 0,983 0,983 1,017 0,951 Среднемесячный темп роста на 01.07.2010 г. 0,9998 1,0003 0,9965 0,9997 0,9989 0,9989 1,0011 0,9967 0,994 1,01 0,9006 0,99 0,9663 0,9663 1,0343 0,9044 Класс конструктивных систем: КС-9 КС-10 КС-11 КС-12 КС-13 КС-14 КС-15 0,878 0,989 0,99 1,001 1,017 1,038 0,909 0,9914 0,9993 0,9993 1,0001 1,0011 1,0025 0,9937 0,7709 0,9781 0,9801 1,002 1,0343 1,0775 0,8263 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 13 - Согласование результатов оценки зданий, сооружений и передаточных устройств по объекту оценки «Промбаза» ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» (в тенге) №№ п/п 1. Объекты и методы оценки Оценочная стоимость: на основе сборников УПВС Удельные веса Стоимость Стоимость с учетом веса 0,45 15 637 041 7 036 669 0,55 55 461 446 30 503 795 на основе сборников Ко-Инвест Рыночная стоимость 1,0 37 540 464 в долл. США 254 425 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» 2. Таблица 14 - Согласование результатов оценки объектов незавершенного строительства ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» (тенге) №№ Объекты и методы оценки п/п 1. Гостевой дом на основе сборников УПВС на основе сборников Ко-Инвест сметный метод рыночная стоимость 207 Удельные веса Стоимость Стоимость с учетом веса 0,225 0,275 4 883 782 22 177 558 1098851 6098828 0,5 1,0 24 002 229 12001114 19198794 2. 3. в долл. США Баня-сауна на основе сборников УПВС на основе сборников Ко-Инвест 130 117 сметный метод рыночная стоимость в долл. США Всего по объектам незавершенного строительства: 0,225 0,275 920 088 4 994 675 207020 1373536 0,5 1,0 3 270 030 1635015 3215570 21 793 на основе сборников УПВС на основе сборников Ко-Инвест сметный метод рыночная стоимость в долл. США Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в «Инвестиционная компания «SBS»» 5 803 870 27 172 233 27 272 258 1 305 871 7 472 364 13 636 129 22 414 364 151 910 конкурсную массу ТОО Таблица 15 - Рыночная стоимость объекта оценки «Промбаза» ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» №№ п/п Объекты Рыночная стоимость Здания, сооружения и передаточные устройства 2. Объекты незавершенного строительства: 3. Земельный участок Всего по Промбазе Примечание: Отчет об оценке имущества, «Инвестиционная компания «SBS»» 1. в тенге в долл. США 37 540 464 254 425 В %% к итогу 45,0 22 414 364 151 910 26,8 23 580 204 159 812 28,2 83 535 032 566 147 100,0 входящего в конкурсную массу ТОО Таблица 16 - Прогноз доходов и расходов по объекту оценки «Административное здание» Наименование (в тенге) 1-ый год 2-ой год ( тыс. тенге) 3-ий год Общая полезная площадь, кв. м 341,7 341,7 341,7 Рыночные вакансии при сдаче в аренду, в % 10 7 7 Сдаваемая в аренду площадь, кв. м 307,5 317,8 317,8 Арендная ставка (месячная), в долл. США 13 14 15 Объем доходов (годовой), тыс. тенге 7078,7 7877,3 8439,9 Всего расходов 1960,0 1960,0 1960,0 в том числе амортизация 784,0 784,0 784,0 прочие расходы 1176,0 1176,0 1176,0 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» 208 Таблица 17 - Расчет ставки дисконта по объекту оценки «Административное здание» ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» методом кумулятивного построения №№ п/п Вероятный интервал значений, в % Наименование рисков Безрисковая ставка Премия за риск инвестирования в аналогичную собственность (отраслевой риск сдача в аренду офисных помещений) 3. Премия за размер предприятия 4. Премия за качество менеджмента 5. Премия за производственную и территориальную диверсифицированность 6. Премия за структуру капитала 7. Премия за диверсифицированность клиентуры 8. Премия за нестабильность получения доходов Ставка дисконта Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в «Инвестиционная компания «SBS»» 1. 2. 0-5 Экспертная оценка по объекту оценки 3,42 1 0-5 0-5 0-5 3 1 2 0-5 0-5 0-5 2 2 1 15,42 конкурсную массу ТОО Таблица 18 - Расчет ставки капитализации по объекту оценки «Административное здание» на основе ставки дисконта №№ п/п 1. 2. Показатели Значение показателя 15,42 Ставка дисконта, в % Денежный поток (тыс. долл. США): 2007 г. 4 878,9 2009 г. 6 130,0 3. Рост денежного потока в 2007-2009 годы (%): Всего 25,64 среднегодовой темп 12,10 4. Ставка капитализации, в % 3,32 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 19 - Расчет величины среднегодового чистого дохода (прибыли) после налогообложения по объекту оценки «Административное здание» (в тыс. тенге) №№ п/п 1. 2. 3. Показатели 1-ый год 2-ой год 3-ий год Итого По прогнозу Коэффициент 4 094,9 4 733,8 5 346,0 3 2 1 6 209 С учетом коэф. 12 284,8 9 467,7 5 346,0 27 098,4 в среднем за 3 года 4 516,4 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 20 - Расчет величины среднегодового чистого дохода (прибыли) до налогообложения по объекту оценки «Административное здание» (в тыс. тенге) №№ п/п 1. 2. 3. Показатели По прогнозу Коэффициент С учетом коэффициента 1-ый год 5 118,7 3 15 356,0 2-ой год 5 917,3 2 11 834,6 3-ий год 6 479,9 1 6 479,9 Итого 6 33 670,5 в среднем за 3 года 5 611,8 Стоимость 22 447,2 в долл. США 152 133 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 21 - Согласование результатов оценки оценочной стоимости объекта оценки «Административное здание» ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» по состоянию на 1 июля 2010 года №№ Методы Удельные веса 0,05 Стоимость в тыс. тенге Стоимость с учетом уд. веса 558,4 Дисконтированного денежного 11 168,4 потока 2. Гордона 0,25 134 611,3 33 652,8 3. Инвуда 0,05 12 491,0 624,5 4. Хоскальда 0,05 11 563,9 578,2 5. Капитализации прибыли 0,25 136 036,1 34 009,0 6. Отраслевых соотношений - по 0,05 22 447,0 1 122,4 сумме чистого дохода 7. Рыночной информации 0,30 106 042,0 31 812,6 Всего 1,000 102 358,0 в долл. США 693 717 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» 1. Таблица 22 - Затраты на ремонт объекта оценки «Автомобиль марки «Hyundai Gets» с государственным номером А 968 DP» №№ п/п Наименование Кол-во 1. Шаровая втулка 1 2. Рулевая рейка 1 Требуемый ремонт Замена в связи с повреждением после столкновения Ремонт и восстановление 210 % от оценочной стоимости 0,8 6,8 Крыло правое 1 Замена 2,8 Крыло левое 1 Замена 2,8 Фары передние 2 Замена на новые 4,2 Бампер передний 1 Замена 3,0 Всего 20,4 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» 3. 4. 5. 6. Таблица 23 - Расчет рыночной стоимости автотранспортных средств ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» по состоянию на 01.07.2010 г. №№ п/п Объекты оценки Оценочная стоимость на основе цен на новые автомобили Рыночная стоимость на основе цен на бывшие в эксплуатации автомобили в долл. США в тенге “Hyundai Getz”, А 7 590 8 196 7954 1173555 968 DP 2. “Hyundai Getz”, А 11 033 6 524 8328 1228768 969 DP 3. “Toyota Corolla” A 8 113 8113 1197058 488 FC 4. “Toyota Corolla”, А 8 210 8210 1211404 741 5. “Iveco Turbo Dayli 13 437 13437 1982656 49-12” (Box+Lift), А 386 DS 6. “Iveco Turbo Dayli 13 573 13573 2002656 49-12” (Box+Lift), A 849 DT 7. “Toyota Camry”, А 12 315 16 035 16035 2365947 030 DR Итого 30 937 74 088 75 649 11 162 045 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» 1. Таблица 24 - Цены предложения на поставку трансформаторов по состоянию на 01.07.2010 г. Компании Уралэнерго Инкотехцентр Цены в руб. с НДС Марка оборудования КТПКм 160/10/0,4 ТМ(Г)Т-ВВ 160/6(10) 106 900 116 000 99 760 41 600 211 всего Всего в тенге 222 900 141 360 1 052 088 667 219 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 25 - Расчет затрат на доставку трансформаторов г. Алматы №№ п/п. Наименование Станция отправки груза Павелецкая Екатеринбург – (Москва) товарная Территория по: Территория по: РФ РК РФ РК 1. Въезд в Казахстан через станцию Тобол 2. Расстояние провоза, км. 1583 2455 673 1982 3. Тариф по РФ – в руб., РК – в тенге 34 964 194 968 21 329 159 855 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 26 - Коэффициенты дисконтирования, применяемые в СТО ФДЦ и оценщиками №№ п/п Срок неплатежа свыше 3 месяцев Коэффициент дисконтирования по СТО ФДЦ по Отчету об оценке 1. Возвратная 1,0 2. 1 месяц 0,8 до 3 месяцев – 0,9 3. 2 месяца 0,6 4. 3 месяца 0,4 5. 4 месяца 0,2 3-9 месяцев - 0,6 6. 5 месяцев 0,1 7. 6 и более месяцев 0,01 8. на 9-15 месяцев 0,3 9. на 15-21 месяц 0,2 10. св. 21 месяца 0,1 11. Невозвратная (безнадежная) 0 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Таблица 27 - Расчет упорядоченной ликвидационной и принудительной ликвидационной стоимости объектов оценки ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» Номера лотов и наименование объектов Лот 1 - Промбаза в с. Кольды в том числе: Рыночная стоимость, в тенге 83535032 Упорядоченная ликвидационная стоимость скидка, в % в тенге 25,0 212 62651274 Принудительная ликвидационная стоимость скидка, в % в тенге 40,0 50121019 Лот 1.1. - Промбаза в 61074008 25,0 45805506 40,0 36644405 с. Кольды без объектов НЗС Лот 1.2 - Гостевой дом 22461024 25,0 16845768 40,0 13476615 с баней и земельным участком Лот 2 - Административ- 103778932 24,9 77976293 39,8 62480500 ное здание в мкр. Алмагуль, с мебелью и оргтехникой в том числе: Лот 2.1 - 102357993 25,0 76768495 40,0 61414796 Административ-ное здание в мкр. Алмагуль Лот 2.2 - Офисная 1420939 25,0 1207798 40,0 1065704 мебель и оргтехника Лоты 3-5 - Земельные 304 070 611 25,0 228 052 40,0 182 442 участки в Чапаевском 958 366 СО, АКХ "Ленинский" и на Капшагайском побе-режье Лоты 6-7 - Неустанов- 1 907 583 15,0 1 621 446 25,0 1 430 687 ленное оборудование Лоты 8-13 - Автотранс- 11 162 044 10,0 10 045 840 20,0 8 929 635 портные средства Лот 14 - Товарома- 103950708 10,0 93555637 20,0 83160566 териальные ценности Итого 608404910 22,1 473903447 36,1 388564774 в долл. США 4123381 3211816 2633445 Примечание: Отчет об оценке имущества, входящего в конкурсную массу ТОО «Инвестиционная компания «SBS»» 213 ПРИЛОЖЕНИЕ В Таблица 1- Имущества, находящегося в собственности предприятия № п/п 1 2 3 4 5 6 7 8 9 14 10 11 12 13 14 15 16 Инв № Наименование Ед. изм. Колво Год ввода Балансовая стоимость на 01.07.2000 г., руб. 1 01.12.63 5725,93 1 1 1 01.12.63 01.12.69 01.12.63 1060242,35 1 01.12.75 208350,72 1 1 1 01.12.87 01.01.79 01.12.69 193 102,53 59 178,36 1 01.12.69 - 1 01.12.80 - 1101004 Перегрузочное отделение шт. 1 1101005 Здание перегрузочных шт. 1 вагонеток 1101006 С/здание подтопок шт. 1 1101010 С / вагон. Производ- шт. 1 ственный корпус Центральный склад 1001003 Склад шт. 1 1101001 Склады шт. 1 1101002 Ангары шт. 3 Железная дорога 01.12.78 01.12.69 1816371,48 19139,47 01.12.46 01.12.46 10352,26 - 01.01.89 01.12.60 01.12.89 127829,62 8 053,45 93529,79 Здания Цех формовки 1101001 Здание сушильных шт. барабанов № 1,2,3 1203001 Галерея к с/барабанам шт. 1203002 Галерея к с/барабанам № 3 шт. 1101001 Здание прессового шт. отделения 1101028 Здание приема глины шт. Цех обжига 1203001 Галерея к мае. кирп. шт. 1101001 Печное отделение шт. 1101002 Здание тоннельных шт. сушилок 1101003 Коридор к тоннельным шт. сушилкам 1101008 Перегрузочное отделение шт. 214 01.12.61 316,24 01.12.81 419561,15 19 20 21 22 23 24 1101001 Диспетчерская отгрузки шт. 1 кирпича 1101002 Здание прирельсового шт. 1 склада Автотранспортный цех 1101002 Гаражна2а/м шт. 1 1101003 Гараж грузовых а/м шт. 1 1101004 Гаражна2а/м шт. 1 1101007 Бытовки шт. 1 1101008 Склад ГСМ шт. 1 1101004 Диспетчерская гаража шт. 1 01.12.61 01.12.61 01.12.66 01.12.67 01.12.61 01.12.61 32340,77 13700,83 1859,09 2345,89 257,65 465,09 25 26 1101020 Гараж на 5 а/м 1101006 Гараж для тракторов 17 18 27 28 29 30 31 Итого 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 шт. шт. Прочие 1101001 Здание механического цеха шт. 1101001 Здание энергоцеха шт. 1101001 Здание заводоуправления шт. 1 1 01.12.50 01.12.69 1473,06 303536,45 1 1 1 01.12.17 01.12.17 01.12.54 309286,44 520324,71 408080,11 3005000 Здание столовой шт. 1504058 Здание трансформаторной шт. подстанции № 5 1 01.11.56 293579,75 518,39 5958521,58 Сооружения выставочные м2 4050 1201031 Автодороги, площадки 1202002 Автодорожн. подъезды к заводу 1202004 Площадка на складе глины 1202007 Автодороги, выставочные площадки 1202009 Автодороги 1203007 Автодороги гаража 1301002 Автодороги, площадки 1202008 Ограждение ж/б 1203003 Ограждение ж/б 1203008 Ограждение ж/б 1301001 Ограждение ж/б 1101007 С/блок сушил. 1616093 С/туннельные сушила (32 к-та) 1616094 Туннельн. сушила 1с 1616102 Туннельная печь № 1 1616101 Туннельная печь № 2 1616103 Туннельная печь № 3 1616104 Туннельная печь № 4 1202006 Металлич. дымоходы к блоку тонн, сушил. 4 х 250 м, диам. 1600 мм 01.01.96 2906779,19 м2 560 01.12.73 2416,45 м2 м2 810 1800 01.12.75 01.12.90 10278,85 905473,29 м2 1850 м2 ИЗО м2 3690 п. м. 260 п. м. 960 п. м. 125 п. м. 550 шт. 27 шт. 32 01.01.96 01.12.90 01.12.89 01.12.90 01.12.90 01.12.90 01.12.90 01.12.84 1954 1208 942,12 618 852,89 2100 000,00 995 963,39 1 094 155,55 62 335,35 447 965,25 4 285 843,12 159 719,44 шт. шт. шт. шт. шт. м2 1981 1969 1978 1980 1980 01.12.86 6 096,30 13 560,95 626 168,91 655 256,00 27 429,35 215 1 1 1 1 1 5024 51 52 53 54 55 1301001 1301002 1301005 1301005 1202005 56 57 58 59 60 61 1302001 1301001 1301002 1301005 1301003 1301001 62 63 1301030 64 65 66 67 68 Итого Мачта э/ксен. свет Мачта прожекторная № 2 Мачта прожекторная № 4 Мачта прожекторная № 5 Внеплощад. сети бытовой канализации Газопроводы Фидер 0,4 кв. Фидер 0,4 кв. № 203 Фидер 0,4 кв. №514 Фидер 0,4 кв. № 515 КЛ6кВ,ТП-2-ТП23 АСБ 3 х 70, длиной 255 м Сети наружные КЛ6кВ,ТП2-ТП5 АСБ 3x185 КЛ6кВ,ЦП35/6кВ АСБ 3x185 КЛ6кВ,ТП2-ВЛ (Ф10) АСБ 3x185 КЛ 6 кВ, ТП 11 - ВЛ(Ф10) ААБ 3 х 70 ВЛ(Ф10) АСЗ х 70, 8 деревянных опор на ж/б пасынках ВЛ-КРУН (РП 35/6 кв) АСБ 3 x 120 шт. шт. шт. шт. п. м. 1 1 1 1 300 01.11.77 1963 1963 1963 01.10.78 6602,65 п. м. 300 п. м. 255 01.10.80 1957 1964 1957 1957 1968 18 959,00 35,29 77,29 76,23 59,40 1 695,94 508,78 35,92 62,92 389 431,40 п. м. 120 1969 п. м. 1090 1969 п. м. 460 1985 п. м. 410 1985 п. м. 420 1961 п. м. 40 1987 16 544 781,22 69 2002021 70 2002056 71 2002083 72 2001227 73 2002128 74 2002143 75 76 2002138 2002266 77 2002267 78 2002268 Транспорт А/м«КамАЗ-55111» гос. № шт. 39-86 ЛОС А/м «КамАЗ-5320» борт № шт. 991 АВ А/м «КамАЗ-43206» шт. 6орт№49-17ЛОФ А/м«КамАЗ-55111» № 81- шт. 47 ЛОР А/м«КамАЗ-55111» №27-96 шт. ЛОС А/м«КамАЗ-55111» шт. № 61-45 ЛОУ А/м «КамАЗ» борт № 98-08 шт. А/м«КамАЗ-55111» № 30- шт. 51ЛОФ А/м«КамАЗ-5511Ь № В 392 шт. ВН шт. А/м«КамАЗ-55111» №В339ВН 216 июнь 1991 2264,00 1 1978 23073,00 1 окт. 1991 1 окт. 1990 22 222,00 дек. 1989 43717,00 янв. 1991 дек. 1989 июнь 1992 32259,00 1992 40831,00 1992 44261,00 1 1 1 32460,00 29484,00 79 80 81 82 83 84 85 86 87 Итого 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 Итого 2002142 А/м ЗИЛ 4505 самосвал №07-58 ЛОУ 2002147 А/м ЗИЛ 4502 самосвал №07-53 ЛОУ 2002148 А/м ЗИЛ 4502 самосвал № 00-23 ЛОМ 2002027 Автовышка на базе ГАЗ, № 33-75 2002265 А/м ГАЗ 31029 № М 428 ММ/78 1607042 А/кран МАЗ КС-35774-1 №84-18 ЛОУ 1607116 Автопогрузчик г/п. 5т. 1607223 Погрузчик 40810 г/п 5т. 1607226 Погрузчик тракторный ТО 25 шт. 1 199 41 534,00 шт. 1 март 1992 36652,00 шт. 1 март 1992 41050,00 шт. 1 дек. 1991 29772,00 шт. 1 1995 22864,00 шт. 1 февр 1991 24257,00 шт. шт. шт. 1 1 1 1990 июнь1991 февр. 1994 13838,00 4768,00 27649,00 512955,00 Станочное оборудование 1601005 Станок токарно- шт. 1 винторезный 1М 61П 1601007 Станок токарно- шт. 1 винторезный 16Б25П 1601001 Станок шт. 1 точильно-шлифовальный ЗБ634 1601002 Зубофрезерный шт. 1 универсальный станок мод. 53 А 30 1601011 Токарно-винторезный шт. 1 станок мод. 16К25 1601022 Токарно-винторезный шт. 1 станок мод. 16К25 1601053 Токарно-винторезный шт. 1 станок мод. 1 М63 1601019 Радиально-сверлильный шт. 1 станок мод. 2Н 55 1601029 Поперечно-строгальный шт. 1 станок мод. 73 07Д 1601054 Горизонтально-фрезерный шт. 1 станок мод. 6Н83 1954 8334,00 окт. 1988 22559,00 1975 5540,00 1981 19924,32 1979 25956,48 1977 11008,10 1973 33129,60 1978 1820,00 1983 10839,60 1959 6879,00 145990,10 98 99 100 101 1607001 1607226 1616139 1611007 102 1616005 Оборудование и механизмы Кран подвесной 5 т шт. 1 дек. 1985 Кран козловой ККТ-5 шт. 1 1981 Эл. тележка шт. 1 1990 Ножницы кривошипные шт. 1 1986 мод. НБ3118 Сушильный барабан СМЦ шт. 1 1991 428.2 217 5 993,00 12348,04 369,36 6879,00 240544,86 103 104 105 106 107 108 109 НО 111 112 113 114 Итого 115 116 117 118 119 1203026 Топливораздаточная колонка «Нара» 1611005 Установка наплавочная У653А.00.000 в к-те с выпрямителем ВДУ-505 1611006 Компрессор стационарный 1202001 Переводы стрелки № 49 1602004 Испытательный пресс ИП200 1202000 Цистерны алюминиевые 1203006 Емкость 15 м3 1203011 Емкость 30 м3 1203012 Емкость 25 м3 1504003 Трансформаторная п/ст. № 5 с двумя тр-ми на 1000 кВА 6/0,4 кВ 1504058 Трансформаторная п/ст № 11 с двумя тр-ми 630 кВА 6/0,4 кВ (оборуд. и трансформаторы) 3005003 Холодильный шкаф ШХ шт. 2 июль 1988 5750,00 шт. 1 1989 11310,00 шт. шт. шт. 1 1 1 1983 01.09.77 1989 7875,00 197,25 18281,80 шт. шт. шт. шт. шт. 2 2 1 1 1 01.10.86 01.12.68 01.10.76 01.10.75 1969 8816,49 50,31 87,74 22,45 - шт. 1 1987 518,39 шт. 1 1991 932,00 319 975,69 1 1974 341,65 шт. шт. 1 4 1994 4 817,96 6779,84 шт. шт. 1 1 1996 1992 4545,61 4057,32 шт. 1 1993 124,84 20 667,22 23502 890,81 Оргтехника 1620021 Телефонная станция УАТС шт. 1801093 Принтер EPSON LX-1050 1801081 Компьютеры (Компьютер AT 286-3 шт., Компьютер 486 - 1 шт) 1820803 Телефонный аппарат 2102037 Пишущая машинка «Ятрань» 2102038 Ксерокс 5009 120 Итого ВСЕГО Примечание: источник [61, с. 159] 218 219 Наименование ПРИЛОЖЕНИЕ Г 220 Ликвидационная стоимость Ставка дисконтирования Срок экспозиции (мес.) Откорректированная оценочная стоимость Комиссионное вознаграждение Оценочная стоимость на 01.07.2000 Стоимость до функционального износа Балансовая стоимость на 01.07.2000 Год ввода Кол-во Инв. № Ед. изм № п/п 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Здания Цех формовки 54 268 762 382,00 1101001 Здание сушильных барабанов № 1, 2, 3 1203001 Галерея к с/барабанам 1203002 Галерея к с/барабанам № 3 1101001 Здание прессового отделения 1101028 Здание приема глины шт. 1 01.12.63 шт. 1 01.12.63 0 шт. 1 01.12.69 шт. 1 шт. 1 1203001 Галерея к масс. Кирп. 1101001 Печное отделение 1101002 Здание тоннельных сушилок 1101003 Коридор к тоннельным сушилкам 1101008 Перегрузочное отделение 1101004 Перегрузочное отделение 1101005 Здание перегрузочных вагонеток шт. 1 01.12.87 шт. шт. 1 1 01.01.79 01.12.69 193 103 59178 шт. 1 1.12.69 0 80261,32 шт. 1 01.12.80 0 шт. 1 01.12.78 шт. 1 01.12.69 1101006 С/здание подтопок шт. 1 01.12.46 648 025 10% 583 222 12 52% 350 556 70 599,30 60 009 10% 54 008 12 52% 32 463 0 148 957,60 126 614 10% 113 953 12 52% 68 493 01.12.63 1 060 242 957 206,50 813 626 10% 732 263 12 52% 440 139 01.12.75 208 351 635 254,50 539 966 10% 485 970 12 52% 292 100 Цех обжига 0 932 453,30 792 585 10% 713 327 12 52% 428 757 10% 10% 3 157 505 1918525 12 12 52% 52% 1 897 873 1153162 68222 10% 61400 12 52% 36905 429347,09 364945 10% 328451 12 52% 197 421 1816371 1 996963,21 1697419 10% 1527677 12 52% 918236 19139 998481,60 848 709 10% 763838 12 52% 459118 Центральный склад 10352 1338687,58 1137884 10% 1024096 12 52% 615550 4 127 457,90 3 508 339 2 507875,48 2131694 221 шт. 1 01.12.46 шт. шт. шт. 1 1 3 01.01.89 01.12.60 01.12.89 1101001 Диспетчерская шт. отгрузки кирпича 1101002 Здание прирель- шт. сового склада 1 Гараж на 2а/м Гараж грузовых а/м Бытовки Склад ГСМ Диспетчерская гаража 1101020 Гараж на 5 а/м 1101006 Гараж для тракторов 1101001 Здание механического цеха 29 1101001 Здание энергоцеха 30 1101001 Здание заводоуправления 31 1504058 Здание трансформаторной подстанции № 5 Итого 14 15 16 17 18 19 20 21 23 24 25 26 27 28 1101010 С/вагон. Производственный корпус 1001003 Склад 1101001 Склады 1101002 Ангары 1101002 1101003 1101007 1101008 1101004 0 509976,22 433480 10% 390132 12 52% 234 495 122 165 463 673 710475 10% 10% 10% 109949 417305 639 427 12 12 12 52% 52% 52% 66087 250829 384 339 01.12.61 127 830 143723,90 8053 545497,20 93 530 835852,50 Железная дорога 316 10 906,50 9271 10% 8343 12 52% 5015 1 01.12.81 419 561 246 178,90 209 252 10% 188327 12 52% 113 197 шт. шт. шт. шт. шт. 1 1 1 1 1 01.12.61 01.12.61 01.12.67 01.12.61 01.12.61 Автотранспортный цех 32341 32983,90 13701 81036,30 2346 32 743,00 258 90414,90 465 164 145,30 28036 68881 27 832 76853 139524 10% 10% 10% 10% 10% 25 233 61993 25048 69167 125571 12 12 12 12 12 52% 52% 52% 52% 52% 15167 37 262 15056 41574 75477 шт. шт. 1 1 01.12.50 01.12.69 87 873 118595 10% 10% 79086 106735 12 12 52% 52% 47536 64155 шт. 1 01.12.17 103 380,00 303536 139 523,40 Прочие 309286 95478,90 81157 10% 73041 12 52% 43903 шт. шт. г 1 01.12.17 01.12.54 520325 408080 39822,10 242 130,50 33 849 205811 10% 10% 30464 185230 12 12 52% 52% 18311 111336 шт. 1 518 125341,40 106540 10% 95886 12 52% 57634 15983217 - 10 937 667 - 5958522 18803 785 Сооружения 222 6 574 273 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 1201031 Автодороги, выставочные площадки 1202002 Автодорожн. подъезды к заводу 1202004 Площадка на складе глины 1202007 Автодороги, выставочные площадки 1202009 Автодороги 1203007 Автодороги гаража 1301002 Автодороги, площадки 1202008 Ограждение ж/б 1203003 Ограждение ж/б 1203008 Ограждение ж/б 1301001 Ограждение ж/б 1101007 С/блок сушил 1616093 С /туннельные сушила (32 к-та) 1616094 Туннельн. сушила 1с 1616102 Туннельная печь №1 1616101 Туннельная печь №2 1616103 Туннельная печь №3 1616104 Туннельная печь №4 м2 4050 01.01.96 2906779 2203011 2203011 10% 1982710 12 52% 1191742 м2 560 01.12.73 2416 4275 4275 10% 3848 12 52% 2313 м2 810 01.12.75 10 279 6882 6882 10% 6194 12 52% 3723 м2 1800 01.12.90 905473 657 038 657038 10% 591334 12 52% 355432 м2 1850 м2 1130 м2 3690 01.01.96 01.12.90 01.12.89 1208942 618853 2100000 1019555 412 474 1 294 108 1019555 412474 1 294 108 10% 10% 10% 917599 371 227 1 164 697 12 12 12 52% 52% 52% 551539 223 132 700 061 п. м. п. м. п. м. п. м. шт. шт. 260 960 125 550 27 32 01.12.90 01.12.90 01.12.90 01.12.90 01.12.84 1954 995963 1094156 62 335 447965 4 285843 159719 58166 214 768 27 965 123044 1811351 1 192 649 58 166 214768 27965 123044 1539 648 1013 752 10% 10% 10% 10% 10% 10% 52350 193292 25 168 110740 1385684 912 376 12 12 12 12 12 12 52% 52% 52% 52% 52% 52% 31466 116181 15 128 66562 832889 548400 шт. шт. 1 1981 1969 6096 26 089 131 969 22 176 112174 10% 10% 19958 100956 12 12 52% 52% 11996 60 682 шт. 1 1978 13561 263938 224 347 10% 201913 12 52% 121363 шт. 1 1980 626 169 263938 224 347 10% 201913 12 52% 121363 шт. 1 1980 655256 263968 224 373 10% 201 936 12 52% 121377 223 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 1202006 Металлич. дымоходы к блоку тонн, суш. 4 х 250 м, диам. 1600 мм 1301001 Мачта э/ксен. свет 1301002 Мачта прожекторная №2 1301005 Мачта прожекторная №4 1301005 Мачта прожекторная №5 1202005 Внегоющад, сети быт. канализации 1302001 Газопроводы 1301001 Фидер 0,4 кв 1301002 Фидер 0,4 кв. № 203 1301005 Фидер 0,4 кв № 514 1301003 Фидер 0,4 кв№515 1301001 КЛбкВ, ТП-2 - ТП23 АСБ 3 х 70, длиной 255м 1301030 Сети наружные КЛбкВ, ТП2-ТП5 АСБ 3x185 КЛбкВ, ЦП35/6кв, АСБ 3x185 КЛбкВ, ТП2 - ВЛ (ФЮ)АСБ 3x185 КЛбкВ, ТП11-ВЛ (Ф10). ААБ 3x70 м2 5024 01.12.86 27 429 220756 220756 10% 198 680 12 52% 119420 шт. шт. 1 1 01.11.77 1963 509 36 -498 -498 -498 -498 10% 10% -448 -448 12 12 52% 52% -269 -269 шт. 1 1963 63 -498 -498 10% -448 12 52% -269 шт. 1 1963 63 -498 -498 10% -448 12 52% -269 п. м. 300 01.10.78 6603 33 805 33805 10% 30425 12 52% 18287 п. м. 300 01.10.80 1957 18959 35 13164 - 13164 0 10% 10% 11848 0 12 12 52% 52% 7121 0 1964 77 0 10% 0 12 52% 0 п. м. 255 1957 1957 1968 76 59 1696 5610 0 0 5610 10% 10% 10% 0 0 5049 12 12 12 52% 52% 52% 0 0 3035 п. м. 120 1969 89029 4821 89029 4821 10% 10% 80126 4339 12 12 52% 52% 48161 2608 п. м. 1090 1969 43 792 43792 10% 39413 12 52% 23690 п. м. 460 1985 23 101 23101 10% 20791 12 52% 12 497 п. м. 410 1985 11275 11275 10% 10 148 12 52% 6099 389431 224 69 70 Итого 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 ВЛ (Ф10) АСЗ х 70,8 п. м. 420 деревянных опор на ж/б пасынках ВЛ-КРУЩРП п. м. 40 35/6кВ) АСБ 3x120 2002021 А/м «КамАЗ-55111» гос. № 39-86ЛОС 2002056 А/м «КамАЗ-5320» борт №991 АВ 2002083 А/м «КамАЗ-43206» борт №49-17 ЛОФ 2001227 А/м «КамАЗ-55111» №81-47 ЛОР 2002128 А/м «КамАЗ-55111» №27-96 ЛОС 2002143 А/м «КамАЗ-55111» №61-45 ЛОУ 2002138 А/м «КамАЗ» борт № 98-08 2002266 А/м «КамАЗ-55111» № 30-51ЛОФ 2002267 А/м «КамАЗ-55111» № В 392 ВН 2002268 А/м «КамАЗ-55111» № В 339 ВН 2002142 А/м ЗИЛ 4505 самосвал №07-58 ЛОУ 1961 3900 3900 10% 3510 12 52% 2110 1987 2140 2140 10% 1926 12 52% 1158 16544781 10 424 590 Транспорт июнь 1991 2264 36 200 шт. 1 шт. 1 1978 23073 шт. 1 окт. 1991 0 шт. 1 окт. 1990 22 222 шт. 1 дек. 1989 шт. 1 шт. 8 848 358 9 831505 5 318 459 36200 20% 28 960 6 52% 22 452 27970 27970 20% 22 376 6 52% 17 348 39000 39000 20% 31200 6 52% 24189 26000 26000 20% 20 800 6 52% 16126 43717 29336 29336 20% 23469 6 52% 18195 янв. 1991 32 259 22 000 22000 20% 17 600 6 52% 13645 1 дек. 1989 32 460 26000 26000 20% 20800 6 52% 16126 шт. 1 июн. 1992 29 484 40337 40337 20% 32 270 6 52% 25018 шт. 1 1992 40831 40337 40 337 20% 32 270 6 52% 25018 шт. 1 1992 44 261 40337 40337 20% 32 270 6 52% 25 018 шт. 1 1992 41534 6843 6843 20% 5474 6 52% 4244 225 2002147 А/м ЗИЛ 4502 самосвал №07-53 ЛОУ 83 2002148 А/м ЗИЛ 4502 самосвал № 00-23 ЛОМ 84 2002027 Автовышка на базе ГАЗ, № 33-75 85 2002265 А/м ГАЗ 31029 № М 428 ММ/78 86 1607042 А/кран МАЗ КС3577-4-1 № 84 18 ЛОУ 87 1607116 Автопогрузчик г/п 5 т 88 1607223 Погрузчик 40810 г/п 5 т 89 1607226 Погрузчик тракторный ТО 25 Итого шт. 1 март 1992 36652 7820 7820 20% 6256 6 52% 4850 шт. 1 март 1992 41050 7820 7820 20% 6256 6 52% 4850 шт. 1 декаб. 1991 29772 15200 15200 20% 12 160 6 52% 9427 шт. 1 1995 22864 28000 28000 20% 22 400 6 52% 17366 шт. 1 февр. 1991 24 257 58000 58000 20% 46400 6 52% 35973 шт. 1 1990 13838 24 600 24 600 20% 19680 6 52% 15258 шт. 1 июнь 1991 4768 15400 15400 20% 12320 6 52% 9552 шт. 1 февр. 1994 27 649 30750 30750 20% 24 600 6 52% 19072 1601005 Станок токарновинторезный 1М61П 1601007 Станок токарновинторезный 16Б25П 1601001 Станок точильношлифоваль-ный ЗБ634 1601002 Зубофрезер-ный универсальный станок мод. 53 А 30 шт. 1 шт. 1 окт. 1988 22559 шт. 1 1975 5540 шт. 1 1981 19924 82 90 91 92 93 512955 521 950 Станочное оборудование 1954 8334 5007 323 727 5007 40% 3004 9 52% 2051 6300 6300 40% 3780 9 52% 2580 1430 1430 40% 858 9 52% 586 9650 40% 5790 9 52% 3952 9650 226 417 561 521950 1601011 Токарновинторезный станок мод. 16К25 95 1601022 Токарновинторезный станок мод. 16К25 96 1601053 Токарновинторезный станок мод. 1М63 97 1601019 Радиальносверлильный станок мод. 2Н55 98 1601029 Поперечнострогальный станок мод. 73 07Д 99 1601054 Горизонтальнофрезерный станок мод. 6Н83 Итого шт. 1 1979 25956 3400 3400 40% 2040 9 52% 1393 шт. 1 1977 11008 3400 3400 40% 2040 9 52% 1393 шт. 1 1973 33 130 13 340 13340 40% 8004 9 52% 5464 шт. 1 1978 1820 1800 1800 40% 1080 9 52% 737 шт. 1 1983 10840 8890 8890 40% 5334 9 52% 3641 шт. 1 1959 6879 5810 5810 40% 3486 9 52% 2380 100 1607001 Кран подвесной 5 т 101 1607226 Кран козловой ККТ-5 102 1616139 Эл. тележка 103 1611007 Ножницы кривошипные мод. НБ3118 104 1616005 Сушильный барабан СМЦ 428.2 105 1203026 Топливораздаточная колонка шт. шт. 1 1 шт. шт. 1 1 1990 1986 369 6879 -1479 5700 шт. 1 1991 240545 шт. 2 июль 1988 5750 94 145990 59027 59027 Оборудование и механизмы дек. 1985 5993 5417 5417 1981 12 348 9035 9035 227 35 416 24177 40% 40% 3250 5421 9 9 52% 52% 2219 3701 -1479 5700 40% 40% -887 3420 9 9 52% 52% -606 2335 220500 220 500 40% 132 300 9 52% 90313 4140 4140 40% 2484 9 52% 1696 106 1611005 Установка напла- шт.. вочная У653А.00.000 в к-те с выпрямителем ВДУ-505 107 1611006 Компрессор стацио- шт. нарный 1 1989 11310 11000 11000 40% 6600 9 52% 4505 1 1983 7875 5753 5753 40% 3452 9 52% 2356 108 1202001 Переводы стрелки № 49 109 1602004 Испытательный пресс ИП-200 110 1202000 Цистерны алюминиевые 111 1203006 Емкость 15 м3 112 1203011 Емкость 30 м3 113 1203012 Емкость 25 м3 114 1504003 Трансформаторная п/ст. № 5 с двумя трми на 1000 кВА 6/0,4 кВ 115 1504058 Трансформаторная п/ст№11 с двумя трми 630 кВА 6/0,4кВ (оборуд. и трансформаторы) 116 3005003 Холодильный шкаф ШХ Итого шт. 1 01.09.77 197 - 0 40% 0 9 52% 0 шт. 1 1989 18282 8300 8300 40% 4980 9 52% 3400 шт. 2 01.10.86 8816 7428 7428 40% 4457 9 52% 3042 шт. шт. шт. шт. 2 1 1 1 01.12.68 01.10.76 01.10.75 1969 50 88 22 2491 2198 31500 0 2491 2198 31 500 40% 40% 40% 20% 0 1494 1319 25200 9 9 9 9 52% 52% 52% 52% 0 1020 900 17 203 шт. 1 1987 518 50859 50859 20% 40687 9 52% 27 775 шт. 1 1991 932 680 680 40% 408 9 52% 279 319 976 363521 234 585 0 40% 0 117 1620021 Телефонная станция шт. УАТС 1 1974 - Оргтехника 342 228 160 138 3 52% 0 118 1801093 Принтер EPSON шт. 1 1994 LX-1050 119 1801081 Компьютеры (AT шт. 1 286 -3шт., 486-1 шт.) 120 1820803 Телефонный аппарат шт. 1 1996 121 2102037 Пишущая машинка шт. 1 1992 «Янтарь» 122 2102038 Ксерокс 5009 шт. 1 1993 Итого ВСЕГО Готовая продукция Запчасти МБП Денежные средства ВСЕГО Затраты на содержание активов до ликвидации ИТОГО ЛИКВИДАЦИЛННАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ ОАО «_________» 4818 620 620 40% 372 3 52% 328 6780 1924 1924 40% 1154 3 52% 1016 4546 4057 340 162 340 162 40% 40% 204 97 3 3 52% 52% 180 86 125 20 667 23 502 179 3225 30 176 098 179 3225 26 762 445 92 911 207 290 106 636 40% 40% 40% 40% 107 1 934 55 747 124 374 63 982 3 3 3 3 3 205 000 12 52% 95 1705 14 474 489 49 085 52% 109 512 52% 56 336 52% 9800 14 699 222 52% 1 926 420 12 772 801 92 911 207 290 106 636 9800 3 205 000 Примечание: источник [61, с. 295] 229