Обзор рынка торговых центров Екатеринбурга за I полугодие
advertisement
Динамика развития рынка торговых центров Екатеринбурга В первом полугодии 2015 года в Екатеринбурге был открыт только один торговый центр – первая очередь ТРЦ «Максидом», якорным арендатором в котором является гипермаркет DIY одноименной федеральной сети (сроки сдачи этого торгового объекта были перенесены с 2014 года). Вторая очередь ТРЦ планируется к запуску на конец года. Также осенью 2015 года должно состояться открытие ТРЦ «Пассаж». Таким образом, в 2015 году рынок торговых центров может увеличиться на ≈135 тыс. кв. м общей площади (GBA). Среди других торговых центров, активное строительство которых в настоящее время ведется, можно отметить пятую очередь ТРЦ «Гринвич» и ТРЦ «Академический». Эти объекты запланированы к открытию в 2016 году. Строительство планировавшегося к запуску еще в 2014 году мебельного ТЦ «Astroom» заморожено, поэтому сроки ввода его в эксплуатацию точно определить не представляется возможным. На рис. 1 представлена динамика изменения площадей торговых центров в Екатеринбурге в 2007-2015 гг. 1600 последних заявленных проектов – строительство ТРЦ «Цирколенд» (основная специализация – развлечения) и третьей очереди ТЦ «Пекин» (дальнейшее развитие территории рыночного комплекса «Таганский ряд»). Нужно отметить, что если проект третьей очереди «Пекина» представляется вполне реальным к осуществлению и коммерчески успешным, то реализация ТРЦ «Цирколенд» в обозначенной концепции в условиях кризиса несет достаточно большие риски (как известно, одно из первых, на чем люди экономят в кризис – развлечения). В то же время повышается степень неопределенности с реализацией ряда ранее заявленных крупных проектов торговых центров (например, «Астра молл», «Июнь», «Олимп», «Fashon House», «ТРЦ на Щорса/8 Марта» и др.). В целом же рынок торговых центров в столице Урала уже достаточно хорошо количественно развит – об этом в частности свидетельствует сохраняющееся и в 2015 году первое место Екатеринбурга среди российских городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей (г. Краснодар ≈780 тыс. жителей). Екатеринбург приближается по данному показателю к крупнейшим торговым городам Европы – см. рис. 2. Рисунок 2 Обеспеченность городов России и Европы качественными торговыми площадями (GLA) торговых центров , кв. м на 1000 жителей Рисунок 1 Динамика изменения площадей торговых центров (GBA) в Екатеринбурге в 20072015 гг., тыс. кв. м Стокгольм 1400 1200 Краснодар 1000 Прага 800 Франкфурт 600 400 Париж 200 Екатеринбург 0 2007 2008 Источник: 2009 2010 Администрация 2011 2012 Екатеринбурга, 2013 2014 консалтинговая I пол. 2015 компания Санкт-Петербург Берлин «Урал-Гермес» Из рисунка видно, что если с 2007 по 2012 гг. рынок торговых центров Екатеринбурга активно развивался с ежегодными темпами прироста площадей ≈15%, то в последние два года темпы его развития существенно замедлились (≈7%), что связано с постепенным количественным насыщением рынка. При этом рынок торговой недвижимости Екатеринбурга, несмотря на уже высокую конкуренцию на Казань Москва Новосибирск Ростов-на-Дону 0 100 200 300 400 500 600 700 800 Источник: консалтинговая компания «Урал-Гермес» нем и кризисные явления в экономике продолжает раз- Таким образом, можно констатировать, что рынок виваться и по-прежнему интересен инвесторам. Среди торговых центров Екатеринбурга достиг стадии первич- 2 ного насыщения, конкуренция на нем существенно по- Следует высилась, в связи с этим, при сохранении существующей Екатеринбурге экономической ситуации в стране будут развиваться, практически не изменялась в течение 6 последних лет и преимущественно, качественные характеристики самих в среднесрочной перспективе также ее изменение не ТЦ и отдельные сегменты рынка торговых центров (рай- прогнозируется. онные и микрорайонные ТЦ – часть районов города их еще не имеет, ТЦ дискаунтного типа и др.). Структура рынка торговых центров Екатеринбурга Структура отметить, можно ТЦ районного типа 13% 49% 28% ТЦ районного типа с элементами городского ТЦ ТЦ городского типа ТЦ городского типа с элементами регионального ТЦ ТЦ регионального типа – в она Рисунок 4 Сегментация количества торговых центров Екатеринбурга по типу концепции (в % от общего количества ТЦ) Торгово-развлекательный центр 4% Аутлет-центр 29% Ритейл-парк 38% Специализированный ТЦ 2% 2% Рисунок 3 Сегментация торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата (в % от общего количества ТЦ) 4% структуру устоявшейся центров Екатеринбурга по типу концепции. бурга по зоне охвата с момента нашего предыдущего 6% данную На рис. 4 представлена структура рынка торговых рынка торговых центров Екатерин- обзора осталась практически неизменной (см. рис. 3). что считать Торговый центр моды Классический ТЦ 16% 9% Дискаунт центр Источник: консалтинговая компания «Урал-Гермес» Из рис. 4 видно, что двумя наиболее развитыми сегментами рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции (использовалась информация управляющих компаний) являются классические торговые центры (≈38%) и торгово-развлекательные центры (≈29%). Источник: консалтинговая компания «Урал-Гермес» Из рисунка видно, что на I полугодие 2015 года большинство торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата являются объектами районного типа (49% от общего количества ТЦ) и районного типа с элементами городского ТЦ (28% от общего количества ТЦ). К данным сегментам относятся и оба запланированных в вводу в 2015 году торговых центра – «Максидом» и «Пассаж». К торговым центрам регионального типа (4% от общего количества ТЦ) в настоящее время относятся два наиболее крупных и современных торговых центра города – «Гринвич» и «Мега». В обоих этих ТЦ значительна доля покупателей из городов, входящих в первый пояс агломерации Екатеринбурга (особенно в «Меге»). ТЦ «Crystals» В условиях кризиса перспективно выглядит ниша дискаунтных торговых центров, которую пока устойчиво занимают рыночные и небольшие торговые комплексы. Конкурентоспособность специализированных объектов, ориентированных на товары длительного пользования, напротив, снижается (мебельные, детские, спортивные, автомобильные ТЦ). Проявилась тенденция расширения ассортимента специализированных ТЦ за счет групп товаров повседневного спроса (таким образом расширяется и аудитория покупателей). ТЦ «Crystals» Арендные ставки, доля вакантных площадей В центров первом полугодии 2015 года рынок торговых Екатеринбурга испытывал, как и другие сегменты рынка недвижимости, влияние кризисных тенденций в экономике. зафиксирована практически характеризующим покупателей и Негативная по состояние уровень его всем рынка динамика параметрам, – трафик конверсии, уровень вакантных площадей, арендные ставки. За первое полугодие 2015 года средний коэффициент вакантных площадей в торговых центрах Екатеринбурга увеличился и составляет ≈4-5%, что несколько выше нормативного уровня. До конца года 3 данный показатель будет только расти (скажется также появившиеся и открытие двух новых торговых центров). экономической ситуации в стране. Таким образом, на Анализ арендных ставок в торговых центрах Екатеринбурга упрощенно справедливо проводить с выдеобъектов: успешные (наиболее крупные и современные ТЦ, вакантных лением трех условных групп площадей в них практически нет, формируется лист ожидания); устойчивые (также довольно современные 3-4%); проблемные (ТЦ с комплексом конструктивных и концептуальных недостатков, доля вакантных площадей – более 5%). При этом нужно отметить, что снижение арендных ставок в исследуемом периоде наблюдалось во всех обозначенных выше группах объектов и составило в аренды в торговых центрах выделенных групп (анали- повышение значимости для ТЦ арендаторов по продовольственной и хозтоварной группам (товары повседневного спроса); поиск и появление новых типов «якорей» для ТЦ (например, МФЦ, другие государственные службы, работающие с населением); повышение востребованности торговых центров; повышение роли ставляющей в ТЦ; усиление концептуализации, роли маркетинговых технологий, специализации и брендинга торговых центров; расширение географии размещения ТЦ с развитием объектов во вновь создающихся и периферийных районах города и зоне ЕКАД; повышение качества архитектурных проектов, развитие интерьерного пространства ТЦ, в том числе с учетом требований визуального мерчандайзинга и возможности коммерциализации общих зон ТЦ; повышение роли управляющих компаний и современных технологий управления в успешности торговых центров; использование информационных и интерактивных технологий работы с покупателями и посетителями ТЦ, включая активное развитие средств SMM (social medial marketing), технологий онлайн-торговли и др.; усиление дифференциации ТЦ по качественным признакам с выделением лучших и др. зировались ставки аренды для площадей 100-150 кв. м). При этом величина средних ставок аренды в торговых центрах Екатеринбурга зависит от следующих основных факторов: месторасположения и доступности объекта относительно городских магистралей и районов жилой застройки; имеющегося покупательского трафика в ТЦ, уровня популярности ТЦ у населения; типа торгового центра, его конструктивных характеристик, уровня современности; уровня профессионализма управляющей компании и др. Рисунок 5 Диапазоны средних ставок аренды в торговых центрах выделенных групп на 31.12.2014 г., руб./кв. м/мес. (включая НДС) 4000 новых ТЦ проведения Устойчивые 2000 дискаунтных развлекательной со- Нужно отметить, что изменения в концепциях 3000 Успешные ухудшающейся среднем 5-7%. На рис. 5 показаны диапазоны средних ставок воздействием сегодняшний день перечень тенденций составляют: ТЦ, доля вакантных площадей в этих объектах не превышает под косвенно реконцепции обнажают необходимость существующих торговых центров Екатеринбурга. 2900 ТЦ «Максидом» 1000 Проблемные 0 1000 1500 2000 3000 4000 5000 Источник: консалтинговая компания «Урал-Гермес» Концептуальные тенденции развития рынка В первом полугодии 2015 года на рынке торговых центров Екатеринбурга действовали, как концептуальные тенденции прошлых лет, так и новые, 4 как правило, Последнее время в экономике России кризис связана с финансовыми вложениями в проект, поэтому в Реконцепция начал носить перманентный характер. В этих условиях текущем году (как и в 2014), в том числе, из-за торговые центры должны еще больше повысить степень ухудшения общей экономической ситуации в стране своей адаптивности и научиться успешно существовать проекты реконцепции торговых центров Екатеринбурга в кризисных условиях. Решающую роль для решения практически всегда этих задач будут иметь маркетинговые технологии, как правильно), хотя многие из ТЦ Екатеринбурга уже эффективный и весьма экономичный способ повышения нуждаются уровня конкурентоспособности торгового центра. не в торгового центра, реализовывались частичном (что не обновлении (например, «Дирижабль», «Парк-Хаус», «Карнавал», «Комсомолл» и т.д.). В этих условиях набирает Информация о консалтинговой компании «Урал-Гермес» популярность технология частичной реконцепции ТЦ, благодаря своей оперативности, экономичности и быстроте внедрения (см. сайт www.uralgermes.ru). компания «Урал-Гермес» осно- вана в 1994 году, имеет федеральный уровень и выполняет работы в Уральском регионе, на территории России Кризисные явления на рынке торговых центров Кризисные Консалтинговая и за рубежом. Компания специализируется на разработке концепций и бизнес-планов создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые и раз- явления, развивающиеся в экономике влекательные центры, офисные центры, гостиницы, жи- России также находят отражение на рынке торговых лые комплексы и коттеджные поселки и др.). Перспек- центров. средний тивным направлением компании в разработке концеп- количество ций на текущем этапе является создание современных, Уменьшился покупательский вакантных на трафик, площадей, 15-20% увеличивается падают и подвергаются реструктуризации арендные ставки и др. Однако, пока, как показано в обзоре, торговые себя гораздо т.ч. с элементами уникальности, торговых и развлекательных центров, офисных и бизнес-центров, центры успешно адаптируются к новым условиям и чувствуют в устойчивее, комплексов, загородных гостиниц и коттеджных поселков. другие Штат компании «Урал-Гермес» составляют опыт- сегменты рынка коммерческой недвижимости (магазины ные и квалифицированные специалисты, в том числе стрит-ритейла, бизнес-центры и др.). Хотя в ближайшее имеющие ученые степени и научные работы в сфере время позитивных изменений в экономике России мы не маркетинга. Компания активно сотрудничает с извест- предвидим, для торговых центров на 2015 год мы даем ными научными и учебными заведениями региона: УрО сравнительно РАН, УрГЭУ-СИНХ, Уралниипроект РААСН, институтом стабильный прогноз чем рыночных развития. Как показывает опыт кризиса 2008-2009 гг. увеличение Урбанистики и др. количества вакантных площадей будет не так критично Консалтинговая компания «Урал-Гермес», явля- и в целом по рынку не превысит 15%. Коррекция цен ется членом рабочей группы по разработке стратегии аренды на рынке ТЦ в течение 2015 года продолжится, развития г. Екатеринбурга, непосредственным разработ- но не будет носить критичный характер. Однако будет чиком ряда крупных стратегических проектов в области усиливаться объектов коммерческой недвижимости городского и региональ- торговли на рынке (сильные станут еще сильнее, слабые дифференциация ного уровня («Центральная торговая зона», «Торговые еще слабее). Для многих торговых центров недостатки узлы Екатеринбурга» (в соответствии с этим проектом имеющихся концепций, на фоне острой конкуренции на на 70% развивается рынок ТЦ города), «Основные рынке, станут носить данных для направления развития оптовой торговли в Свердловской конкурентоспособности ТЦ характер и приводить к области», «Стратегия развития рынков на территории реальным Екатеринбурга»). потерям явный дохода и (время опасный устранять эти недостатки). В условиях Работы дефицита финансовых фирмы «Урал-Гермес» неоднократно ресурсов отмечались наградами Администрации г. Екатеринбурга девелоперы уже массово пересматривают планы своего и Правительства Свердловской области. Компания явля- развития – замораживают проекты на ранних стадиях ется номинантом всероссийской премии «Российский осуществления, аккумулируя ресурсы для проектов, на национальный Олимп». завершающих этапах строительства. 5
