Южный ветер приносит тепло

ЭКСКЛЮЗИВ
Малоэтажное будущее
стр. 18
ИССЛЕДОВАНИЕ
Рейтинг городов Прикамья
стр. 22
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Исключение государства
стр. 34
ЗАРУБЕЖЬЕ
Тихие гавани 2012
стр. 46
#4 АПРЕЛЬ 2012 г.
ЗАГОРОДНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
СТР. 10
Южный ветер
приносит тепло
СОДЕРЖАНИЕ
10
СХЕМА РАСПРОСТРАНЕНИЯ ЖУРНАЛА «МЕТРАЖИ»
ПОДПИСКА:
• ИА «Медиана» (тел. 2 -206-111)
• «Урал-пресс» (тел. 220-0-123),
• «Пресса-люкс» (тел. 278-67-76, ф. 282-48-86)
АДРЕСНАЯ ДОСТАВКА: 500 КОМПАНИЙ
РАСПРОСТРАНЕНИЕ В ОРГАНАХ ВЛАСТИ:
• Законодательное собрание Пермского края
• Департаменты администрации губернатора Пермского края
• Министерства и департаменты администрации г. Перми
• Пермская городская дума
• Администрации районов г. Перми
• Пермская торгово-промышленная палата
ПРОДАЖА ЧЕРЕЗ СЕТЕВУЮ РОЗНИЦУ:
• ТД «Периодика-сервис»
• «Роспечать»
• почтовые отделения города и края
РАСПРОСТРАНЕНИЕ ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ СТОЕК:
• Бизнес-центр «Синица» (Стахановская, 45)
• Деловой центр «Сибирский» (Сибирская, 47а)
• Офисный центр «Пермгражданпроект» (Г. Хасана, 7а)
• Управление жилищных отношений (Кирова, 78)
• Регистрационная палата (Г. «Звезда», 5; Крылова, 36)
• Центр технической инвентаризации (Ленина, 58а, 257-17-18)
• Бизнес-центр ООО «Крепар» (Чкалова, 9 лит.Е, 249-86-11)
РАСПРОСТРАНЕНИЕ В РЕСТОРАНАХ, КАФЕ:
• «Amaks Premier Hotel» (Орджоникидзе, 43, тел. 220-60-60)
• «Vaclav» (Газеты «Звезда», 27, тел. 220-66-88)
• «Feska» (Комсомольский пр-т, 67, тел. 244-03-84)
• Кафе «Valida» (Куйбышева, 10, тел. 219-57-91)
• «Эрнест» (Космонавта Беляева, 19, тел. 220-57-91)
• «Дежавю»(Ленина, 9, тел. 212-85-98)
• «Суфра» (Екатерининская, 120, тел. 236-45-50,
Орджоникидзе, 14, тел. 259-07-80)
• «Визит», отель-ресторан (К. Цеткин, 14б, тел. 245-01-13)
• «Прикамье», отель (Комсомольский пр-т, 27, тел. 219-86-22)
• «Шоколад» (Петропавловская, 55, тел. 220-69-13)
• «New Star» (Газеты «Звезда», 38б, тел.220-68-01)
• «Amarone» (Куйбышева, 67/1, тел. 244-10-46)
• «Karin» (Мира, 45б, тел. 227-67-87)
• «Полонез» (Декабристов, 20, тел. 225-15-02)
• «Ударник», ресторан-клуб (Петропавловская, 185, тел. 237-13-13)
• «Кредо» (Ленина, 57, тел. 236-61-81)
• Francesco, траттория (Комсомольский проспект, 10, тел. 210-80-37)
• In Style, магазин –салон (Петропавловская, 11, тел. 259-02-30)
• НЕВА, ресторан (Куйбышева, 31, тел. 236-42-72)
• BIRUZA, ресторан (Мира, 10а, тел. 221-61-55)
• Gusto, кафе (Сибирская, 1, тел. 212-48-30)
• БодиБум, сеть фитнес- клубов (Хабаровская, 56, тел. 2-501-640,
Тимирязева, 26а, тел. 2-161-801, Ленина, 92, тел. 2-155-005
Качалова, 10, тел. 2-276-276, Стахановская, 43, тел. 2-190-882)
• Пиратский сундук, магазин (Орджоникидзе, 41, тел. 220-69-69)
• AModent Art, стоматологическая компания
(25 Октября, 45, тел. 294-46-06)
НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ПАРТНЕРСТВА:
• СРО НП «Союз архитектурных и проектных организаций
Пермского края»
• СРО НП «Гильдия Пермских строителей»
• СРО НП «Западуралстрой»
• СРО НП «Союз проектировщиков Прикамья»
• СРО НП «Строители Пермского края»
• СРО НП «Проектные организации Урала»
• СРО НП «Стройгарант»
ОТДЕЛЕНИЯ СБЕРБАНКА РОССИИ:
• Ленина, 32 (219-12-49)
• Кирова, 124 (210-25-86, 219-97-67)
• Г. Хасана, 8 (219-12-27)
• Сибирская, 48 (210-22-50)
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ЮЖНЫЙ ВЕТЕР ПРИНОСИТ ТЕПЛО
В 2011 году
в селе Култаево
Пермского района
по направлению
к Нижним Муллам
на участке земли
54 га компания
«Камская долина»
приступила
к строительству
нового коттеджного
поселка «Южный
ветер», который
будет состоять
из 340 коттеджей
класса
«эконом-комфорт»
ИНФО-ДАЙДЖЕСТ
ОБЗОР
стр. 6–9
Новости
рынка недвижимости,
строительства, законодательства,
инвестиций, новости компаний
стр. 14–17
Основные тренды на рынке
индивидуального жилья и земельных
участков г. Перми и Пермского края
в 1 кв. 2012 г
ЗАГОРОДНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ЭКСКЛЮЗИВ
стр. 10–13
Южный ветер приносит тепло
стр. 18–21
Малоэтажное будущее –
бережливое строительство
ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ ЖУРНАЛА
www.m.metrosphera.ru
УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ:
ООО «ИИЦ «Недвижимость», ООО «Пермские квартиры»
ДИРЕКТОР: Татьяна Алексеева
ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР: Елена Краева
ДИЗАЙН И ВЕРСТКА: Анастасия Кышова
ФОТОГРАФЫ: Григорий Токмаков, Ирина Молокотина
АДРЕС ИЗДАТЕЛЯ И РЕДАКЦИИ:
614000, г.Пермь, Орджоникидзе, 41
ПРИЕМ РЕКЛАМЫ:
Телефон/факс: (342) 2-206-111, e-mail: maria@metrosphera.ru
Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы
по надзору в сфере связи, информационных технологий
и массовых коммуникаций по Пермскому краю.
Св-во о регистрации СМИ: ПИ № ТУ 59-05-06 от 23.03.2011
Отпечатано в ООО «Типография «Астер»
614064, г. Пермь, ул. Усольская, 15
Тираж: 5000 экземпляров
Номер заказа: 48475
Дата подписания в печать: 28.03.2012 г., 10-00
Дата выхода: 03.04.2012 г.
Перепечатка материалов журнала « Метражи» запрещается.
Редакция не несет ответственности за содержание рекламы
и объявлений
Цена свободная. Выходит 1 раз в месяц
4
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
34
СОДЕРЖАНИЕ
22
ИССЛЕДОВАНИЕ
стр. 22–25
Рейтинг городов Прикамья
БЛИЦ-ОПРОС
стр. 26–27
Мнения экспертов о будущем проекте
кластера «Н» в квартале №179
ТРЕНДЫ
стр. 28
Жилищные итоги первого квартала
ОРИЕНТИРЫ
стр. 29
Новые горизонты
«Солнечного города»
ОРИЕНТИРЫ
ТЕНДЕНЦИИ
стр. 30–32
Налогообложение недвижимости:
путешествие во времени
стр. 38–43
Новая концепция в очереди
на доступное жилье
ОБСУЖДЕНИЕ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
ВЫСОКИЕ ТЕХНОЛОГИИ
стр. 34–36
Исключение государства
стр. 44–45
Информационная помойка
или профессиональный инструмент?
ЗАРУБЕЖЬЕ
46
стр. 46
Тихие гавани 2012
АФИША
стр. 54
Стройкомплекс
регионов России 2012
(г. Пермь)
XV Национальный Конгресс
по недвижимости
(г. Санкт-Петербург)
ВИТРИНА
НЕДВИЖИМОСТИ
стр. 55
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
5
ВЕКТОР / ИНФО-ДАЙДЖЕСТ
В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ ПАИЖК ВНЕСЕНЫ 300 МЛН РУБЛЕЙ
ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ
Как сообщили в краевом министерстве градостроительства и
развития инфраструктуры, в уставный капитал ОАО «Пермское
агентство ипотечного жилищного кредитования» (ПАИЖК) внесены 300 млн рублей для выдачи ипотечных кредитов обманутым дольщикам. Средства выделены из краевого бюджета.
С учетом перечисленных средств в 2011 году, сейчас в уставном
капитале ПАИЖК на ипотечные кредиты дольщикам предусмотрено 674,3 млн рублей. По словам генерального директора ПАИЖК Андрея Шинкаренко, начать выдачу кредитов планируется в июне этого года.
Сейчас активно идут судебные заседания по включению собственников в реестр требований о передаче жилых помещений
в недостроенных жилых объектах. В реестр требований уже
включены обманутые дольщики по ул. Ушакова, 21 в Перми.
10%-НЫЕ ВЫПЛАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ
ПОЛУЧАТ БОЛЕЕ 1,5 ТЫС. СЕМЕЙ
В марте-апреле 10%-ные выплаты на приобретение жилья получат более 1,5
тыс. семей Пермского края. Средства краевого бюджета в размере 253 млн рублей уже перечислены в муниципалитеты. В краевом министерстве социального
развития отметили, что те молодые семьи, которые получили 10%-ное свидетельство и приобрели жилье, могут рассчитывать на дополнительную выплату в
том же размере, если у них родится ребенок в течение 2 лет с момента выдачи
такого свидетельства. Также Пермский край направил документы в минрегионразвития РФ на получение федеральных средств на обеспечение жильем молодых семей. Сколько в этом году получит Прикамье на жилье для молодых семей,
станет известно в ближайшее время.
ТРЕСТ №14 ОТСТОЯЛ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
НА УЛИЦЕ ВЕРЫ ФИГНЕР В ПЕРМИ
Арбитражный суд Пермского края вынес 29 марта определение о прекращении производства по иску департамента земельных отношений администрации Перми к ОАО
«Трест №14». Такое решение было вынесено в связи с тем, что департаментом не была
соблюдена процедура досудебного урегулирования спора.
Департамент настаивал на возврате в распоряжение муниципалитета земельного
участка по ул. Веры Фигнер, 2 в Мотовилихинском районе Перми. Тресту №14 было
предъявлено требование о расторжении договора аренды по земельному участку в
связи с нарушением условий договора аренды – земля использовалась не в соответствии с разрешенным видом использования.
ОАО «Трест №14» ведёт строительство многоквартирных домов по адресу ул. Веры
Фигнер, 2. Первая очередь 16-этажного дома была сдана в эксплуатацию в декабре
прошлого года. Строительство второй очереди приостановлено по предписанию инспекции государственного строительного надзора.
6
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ПЯТЬ ЛЕТ
НА ПОДКЛЮЧЕНИЕ
Правительство РФ намерено увеличить
срок действия технических условий для
подключения к инженерным сетям новых
жилых объектов.
Как заявил на заседании президиума правительства премьер РФ Владимир Путин,
«предлагается увеличить сроки действия
соответствующих процедур с двух до пяти
лет». Это делается для того, чтобы исключить необходимость возвращаться к этим
процедурам через два года и дать людям
спокойно работать. Согласно экспертным
данным, для получения разрешения на
строительство в России необходимо пройти
53 процедуры длительностью 540 дней, тогда как средний показатель для стран ОЭСР
составляет 16 процедур и чуть более 100
дней. Предлагается также ввести единую
терминологию в отношении подключения
и технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения
в Градостроительный кодекс, Земельный
кодекс, Кодекс об административных правонарушениях, федеральные законы «Об
основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», «О защите
конкуренции», «О теплоснабжении» и «О
водоснабжении и водоотведении».
ИНФО-ДАЙДЖЕСТ
СОСТОЯЛОСЬ ВРУЧЕНИЕ
СТИПЕНДИИ ИМЕНИ А.В. КОРОВНИКОВА
СТУДЕНТАМ ПНИПУ (ПГТУ)
Стипендия имени заслуженного строителя России Алексея Васильевича Коровникова
присуждается во второй раз. В конкурсе на получение стипендии приняли участие 7
студентов строительного факультета ПНИПУ (ПГТУ), все они успешно учатся на 4 и 5
курсе, занимаются научно-практической, исследовательской деятельностью.
Напомним, что именную стипендию учредила Пермская региональная общественная организация (ПРОО) поддержки строительных инициатив имени А.В. Коровникова. Одним из направлений ее деятельности является поддержка талантливых студентов строительного факультета ПНИПУ (ПГТУ). По решению конкурсной комиссии
было присуждено 3 стипендии, которые будут выплачиваться в течение II семестра
2011/2012 учебного года. Стипендиатами стали Гайдай Максим, Новиков Евгений,
Хамаева Айя. Сфера их профессиональных интересов разнообразна – от разработки
нетрадиционных строительных материалов из вторсырья до создания новых методов
обследования строительных конструкций.
На торжественном вручении стипендии присутствовали студенты разных курсов и представители деканата строительного факультета, журналисты, члены Совета ПРОО. В поздравительном слове стипендиатам Андрей Владиславович Гладиков, член Совета ПРОО,
отметил, что деятельность общественной организации им. А.В. Коровникова нацелена на
поддержание памяти достойного человека, построившего большую часть Перми.
В день вручения именной стипендии в здании строительного факультета ПНИПУ
(ПГТУ) была открыта памятная доска с биографией А.В.Коровникова.
Алексей Валерьевич Коровников, Председатель Совета ПРОО и внук знаменитого строителя, так оценил прошедший конкурс: «В этот раз выбор победителей был сложный,
и это хорошо, появилась здоровая конкуренция среди студентов, которые хотят подтвердить свое развитие, свои достижения. Я рад, что конкурс становится традицией».
Следующий конкурс на присуждение именной стипендии пройдет после летней сессии,
заявки студентов будут приниматься в деканате строительного факультета до 15 июля, в
конкурсе примут участие и новые молодые силы стройфака. А состоявшиеся стипендиаты
конкурса смогут в ближайшее время окунуться в реальную стройку – они получили приглашение на практику от А.В. Гладикова, генерального директора ОАО «Камская долина».
В ПЕРМСКОМ КРАЕ ОБЪЯВЛЕН КОНКУРС
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ МОСТА ЧЕРЕЗ Р. ИРЕНЬ
В КУНГУРЕ
Управление городского хозяйства администрации г. Кунгура объявило открытый конкурс на выполнение работ по строительству моста через р. Ирень по ул. Гагарина.
По словам начальника Управления городского хозяйства г. Кунгура Сергей Заворохин,
в рамках контракта подрядчик должен будет построить мост и выполнить перенос инженерных коммуникаций (газопровода, водопровода, линий электропередачи). Сдать
мостовой переход в эксплуатацию планируется в середине 2013 года.
Начальная (максимальная) цена контракта по конкурсу составляет 180,68 млн рублей.
Из них средства краевого бюджета – 167,7 млн рублей, муниципального – 12,9 млн
рублей. Заявки на участие в конкурсе принимаются до 23 апреля, срок оценки и сопоставления заявок – не позднее 27 апреля.
Строительство нового моста в городе Кунгуре через р. Ирень включено в долгосрочную целевую программу «Совершенствование сети автомобильных дорог Пермского
края на 2009-2013 гг.».
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
7
ВЕКТОР / ИНФО-ДАЙДЖЕСТ
РИТЕЙЛЕРУ OBI ПРЕДЛОЖИЛИ ТРИ ПЛОЩАДКИ
ОАО «Агентство содействия инвестициям Пермского края» предложило европейскому
ритейлеру OBI, торгующими товарами строительного ассортимента, три площадки под
строительство своего гипермаркета в Перми. Об этом сообщил директор «Агентства
содействия инвестициям Пермского края» Олег Шатов. По его словам, компания проявляет интерес к региону и рассматривает возможность строительства своего гипермаркета. OBI подыскивает участки площадью 4 га. Генеральный директор российского
подразделения OBI Иан Стриклэнд в кулуарах форума Института Адама Смита «Российская розничная торговля» сообщил, что OBI планирует в ближайшие три-четыре
года, начиная с 2012 года, открывать в России в среднем по четыре гипермаркета в
год. Средняя торговая площадь магазинов сети составляет 11 тысяч квадратных метров, ассортимент - более 40 тысяч наименований.
ТЕРРИТОРИЯ «ПРОТОН-ПМ» В ЦЕНТРЕ ПЕРМИ
МОЖЕТ БЫТЬ ЗАСТРОЕНА ОФИСАМИ И ЖИЛЬЕМ
Принадлежащая компании территория в центральной части Перми после выноса
производства в пригородный технополис «Новый Звездный» может как остаться
промзоной, так и быть застроенной офисными или жилыми зданиями, при этом
решение будет принимать сама компания. Об этом сообщил замглавы администрации Перми Виктор Агеев. Технологический комплекс «Новый Звездный» планируется создать к 2017 году в 15 километрах от Перми. Соответственно, будет два
возможных пути использования освободившейся территории. Либо для менее металлоемких производств, передача под более чистые производства, либо перевод
ее в иную зону – возможно, общественно-деловую, возможно, жилую. Территориальное расположение этой зоны практически в центральной части города позволяет такой перевод.
По данным компании «Протон-ПМ», объем финансирования проекта создания технополиса «Новый Звездный» должен составить 11,665 миллиарда рублей. Как сообщил
Агеев, предполагается, что около 10 миллиардов из этой суммы придется на бюджетные средства. По информации правительства Пермского края, в 2011 году инвестиции
в проект по созданию технополиса составили около 500 миллионов рублей, из которых
80 миллионов рублей – федеральные средства, остальное – вложения акционеров и
предприятия. В 2012 году ожидается рост объема инвестиций, которые планируются
на уровне 700 миллионов рублей, в первую очередь за счет федерального финансирования.
ТЕХРЕГЛАМЕНТ ТС ПО БЕЗОПАСНОСТИ
ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И СТРОЙМАТЕРИАЛОВ
МОГУТ ПРИНЯТЬ К ЛЕТУ
Техрегламент Таможенного союза по безопасности зданий, сооружений и строительных материалов может быть принят к маю-июню текущего года, сообщил замминистра
промышленности и торговли РФ Владимир Саламатов. На уровне правительства РФ
техрегламент может быть рассмотрен 6 апреля.
Регламент предусматривает в значительной степени гармонизацию с европейскими
требованиями. Наличие возможности у производителей строительных материалов
из Таможенного союза ставить маркировку CE (знак соответствия в Евросоюзе) позволит им весьма существенно расширить рынок сбыта. Говоря о техрегулировании
ТС в целом Саламатов обратил внимание на новый единый знак обращения продукции на рынке ТС, которым маркируется продукция соответствующая требованиям
техрегламентов Союза - ЕАС (знак европейского соответствия). По его словам, этот
знак может получить широкое распространение на рынке Таможенного союза уже к
концу этого года.
8
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ИНФО-ДАЙДЖЕСТ
КЛИЕНТЫ «КАМСКОЙ ДОЛИНЫ»
МОГУТ ОПЛАТИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ВЕКСЕЛЯМИ
ПЕРМИНВЕСТБАНКА
ОАО «КД Групп» подписала соглашение с ОАО АКБ «Перминвестбанк» об участии в партнерской Вексельной программе. В 2012 году векселя Перминвестбанка принимаются
в оплату недвижимости строительной группы «Камская долина» на выгодных условиях.
Векселя номиналом 100000 р., 500000 р., 1000000 р. можно приобрести до 1 июня 2012
года. Ставки дохода по векселю Перминвестбанка составляют 12% годовых за 1 год,
11% годовых за 9 месяцев, 10% годовых за 6 месяцев.
Необходимо добавить, что владелец векселя может получить дополнительную выгоду,
приобретая недвижимость в строительной группе «Камская долина». Сложная доходность по векселю, переданному в счет оплаты квартиры, может достигать 23%.
Финансовый директор ОАО «КД Групп» Владимир Пучнин отметил: «С Перминвестбанком по кредитованию и стандартным финансовым продуктам мы работаем уже 3 года, а в
2012 году мы открываем новый, интересный для обеих компаний продукт – Вексельную
программу. Каждая из сторон занимается своим делом: мы – строим и продаем квартиры, банк – работает с деньгами и предлагает инструменты получения дохода на финансовом рынке. Совмещая банковские возможности с рынком недвижимости, каждый из
участников программы достигает своих целей. Вексельная программа для банка – это
привлечение денежного ресурса, для нас – возможность привлечь нового покупателя».
Определен список объектов недвижимости, входящих в партнерскую программу, это
дома по ул. Самаркандская, 147, ул. Холмогорская, 4Б и 4В, ул. Хабаровская, 54, а также таун-хаусы в жилом комплексе «Боровики», коттеджи в поселке «Южная усадьба».
В 2012 Г. АДМИНИСТРАЦИЯ ПЕРМИ ПЛАНИРУЕТ
НАЧАТЬ ПРОЕКТИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОРОГИ
ОТ УЛ. СТРОИТЕЛЕЙ ДО ПЛ. ГАЙДАРА
Губернатор Пермского края Олег Чиркунов обсудил с министром транспорта Еленой
Громовой и главой администрации Перми Анатолием Маховиковым перспективы
строительства и реконструкции автодорог в краевом центре.
18% регионального дорожного фонда, который начал работать с 1 января 2012 года, будет
направляться на проектирование и строительство автодорог в муниципалитетах Пермского края, в их числе 3% – это средства для г. Перми. В ближайшие три года краевая столица получит из фонда на эти цели 694 млн рублей. Соответствующие поправки в бюджет
утверждены на последнем заседании регионального Законодательного собрания.
Как отметил Анатолий Маховиков, в первую очередь для города сейчас важны два
проекта – это строительство дороги от ул. Строителей до пл. Гайдара и реконструкция
ул. Героев Хасана. К примеру, трасса от ул. Строителей до пл. Гайдара может разгрузить Шоссе Космонавтов и ул. Подлесную и сделать альтернативный выезд из центра
города на объездную Перми.
Кроме того, эта трасса соединит микрорайон Парковый с центром города. От строительства
магистрали также зависит реализация таких важных проектов, как реконструкция железнодорожного вокзала Пермь-2 и строительство европейского квартала в районе ДКЖ.
Глава региона поручил краевому минтрансу совместно с городом в течение 2 недель
разработать механизм финансирования строительства автодорог в г. Перми и в целом
по Пермскому краю. Возможно, строительство дороги ул. Строителей- пл.Гайдара будет
реализовано на основе государственно-частного партнерства (ГЧП). Законопроект о ГЧП
в Пермском крае будет рассматриваться на апрельском заседании краевого парламента.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
9
ВЕКТОР / ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Старт продаж – апрель 2012
ЮЖНЫЙ ВЕТЕР
ПРИНОСИТ ТЕПЛО
Сегодня на рынке загородного жилья Перми представлено ограниченное число
качественных, полноценных проектов, относящихся к категории эконом-класса.
О том, какие поселки можно отнести к этому сегменту, а также о развитии рынка
загородного жилья в целом мы беседовали с Ольгой Коршуновой, заместителем
директора по продажам строительной группы «Камская долина».
егодня выбор загородных домов есть в любом ценовом диапазоне: элит-, бизнес- и эконом-класс.
Соответствуют ли эти проекты заявленному классу, удовлетворяют ли спрос не
только по количеству, но и по качеству?
– С классификацией коттеджных поселков регулярно возникают сложности.
С одной стороны, отличить элитное от
неэлитного кажется довольно простым делом. С другой – например, как относиться
к иным монументальным постройкам на
10
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
полях? Возникали вопросы моды и пафоса:
до кризиса 2008 года все было просто и понятно, чем больше обещаний – тем выше
класс. Теперь застройщики стали опытнее,
и рестораны, спорткомплексы и прочие
SPA обещают осторожнее. Единственный
способ определить класс коттеджного поселка – создать типологию, которая была
бы нечувствительна к колебаниям моды,
нюансам освоения территории и прочим
приходящим вопросам. К сожалению, рынок загородной недвижимости не настоль-
ко развит, и классификаторы обычно разрабатываются самостоятельно в регионах
специалистами отдельных компаний.
Возможно ли вывести на рынок
загородной недвижимости достойный
пример коттеджного поселка?
– «Камская долина» первая реализовала и ввела в эксплуатацию проект современного коттеджного поселка бизнес-класса на
64 домовладения – «Южную усадьбу», где
были воплощены все принципы, заявлен-
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ные строителями: все дома построены, общая территория поселка обустроена и круглосуточно охраняется, все коммунальные
сети работают исправно, обслуживание инфраструктуры ведет собственная управляющая компания.
Коттеджный поселок эконом-класса
«Южный ветер» по своему формату отличается от традиционных рыночных предложений. Эконом – означает «недорогой» и
«комфортный», это дома небольших площадей, но при этом со всеми преимуществами
организованного коттеджного поселка. Поменять городскую суету на размеренную жизнь
в загородном доме с каждым годом готовы
все больше и больше горожан. К тому же покупателям этой категории интересна возможность приобрести в собственность земельный
участок 8-12 соток, а итоговая стоимость домовладения должна быть в пределах 3-4 млн
рублей. Таким покупателям важна рассрочка
платежа, возможность оформить ипотеку.
В 2011 году в селе Култаево Пермского
района по направлению к Нижним Муллам
на участке земли 54 га компания «Камская
долина» приступила к строительству нового
коттеджного поселка «Южный ветер», который будет состоять из 340 коттеджей класса
«эконом-комфорт». Проектом предусмотрено строительство трех типов домов – на 76,
105 и 124 кв. м с приусадебным участком
площадью 10 соток. Поселок расположен в
пригороде Перми – расстояние до центра
города составляет 25 км, дорога до поселка
на автомобиле займет 30 минут.
Интерес к поселку «Южный ветер», к новому, доступному формату организованного
загородного жилья, огромный. Это показала
и прошедшая в Перми в феврале Ярмарка недвижимости, где более 100 посетителей стенда
«Камской долины» заявили о своем интересе
именно к «Южному ветру». А экскурсия в Култаево для потенциальных покупателей прошла с большим аншлагом. Пермяки высоко, а
некоторые и с восхищением, оценили уровень
организации загородной жизни в «Южном ветре». Посмотрели и место, где этой весной, как
только сойдет снег, будет начато строительство
«Южного ветра». Порадовала окружающая
природа – живописные перелески, чистейший воздух, Култаевский пруд.
По опыту вашей работы, каким
должен быть коттеджный поселок, чтобы соответствовать заявленному классу
и при этом быть комфортным для проживания?
– Идея поселка «Южный ветер» – это
умная экономия, когда при цене эконом
класса покупатель получает объект достойного качества. Ключевые характеристики
проекта – функциональность и рациональность. Мы предлагаем индивидуальные
дома с четко продуманной планировкой,
высоким качеством строительства, функциональностью архитектуры. Мы строим
дома для постоянного проживания, поэтому основной строительный материал – это
кирпич. Важнейшие составляющие комфортного проживания в «Южном ветре» –
это развитая инфраструктура, транспортная
доступность, современные коммуникации.
ДОМ ПО ЦЕНЕ ГОРОДСКОЙ КВАРТИРЫ
Какими вы видите будущих жильцов «Южного ветра»?
– Предложения «Камской долины»
могут удовлетворить запросы различных
клиентов, в том числе и семей любых возрастных групп. Поселок обладает преимуществами с точки зрения рационального
покупателя – соответствуя классу «экономкомфорт», дома станут выгодной альтернативой квартирам в городских многоэтажках.
Интересен проект будет и для любителей сезонного проживания за городом.
Какая инфраструктура должна быть
в поселке? И за какие удобства готовы
сегодня платить потенциальные покупатели загородного жилья?
– Для тех, кто стремится жить за городом, важно проживание в обустроенном
и комфортном доме, сочетающем в себе
преимущества городской цивилизации и
прелестей загородной жизни. Вся инженерная инфраструктура в «Южном ветре» будет
централизованной – электроснабжение,
водоснабжение и водоотведение, газоснабжение и теплоснабжение, а также единая
охрана всей территории поселка. Обслуживанием всей инфраструктуры займется собственная служба эксплуатации.
Стоимость коттеджа
76 кв.м со всеми
коммуникациями,
чистовой отделкой
и земельным участком
10 соток составит
3,1 млн рублей
Коттедж 1 типа
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
11
ВЕКТОР / ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Коттеджный поселок «Южный ветер»
будет иметь собственную административную
и торговую часть, спортивные и детские площадки, прогулочные аллеи. Запланировано
строительство частного детского сада на 100
мест, если в нем не будет необходимости, то
один из коттеджей будет отведен под мини
детский сад или детский образовательнодосуговый центр временного пребывания.
Кроме того, в распоряжении жителей поселка вся инфраструктура села Култаево, а
это не только магазины, но и средняя школа,
Чем будут отличаться коттеджи
разных типов?
– Коттедж 1 типа – одноэтажный жилой дом общей площадью 76 кв.м. Дом
отличается компактной и удобной планировкой. В доме расположены просторная
гостиная-столовая, включающая кухнюнишу, две жилые комнаты, ванная комната,
санузел, техническое помещение. Запроектировано отдельное помещение под гардеробную. При входе в дом имеется небольшая терраса.
Дома станут выгодной альтернативой квартирам
в городских многоэтажках
больница, роддом, отделение Сбербанка, современный крытый спортивный комплекс.
Несомненным преимуществом местоположения является наличие вблизи поселка
Култаевского пруда, в котором летом можно
купаться и рыбачить, на автомобиле можно
доехать и до реки Камы (5 км).
Как быстро планируется реализовать проект?
– Реализация проекта разбита на несколько этапов. В первой очереди, строительство которой начнется уже этой весной,
представлено порядка 30-ти домов разных
типов. Реализовать проект полностью компания планирует до 2016 года.
Коттедж 2 типа
План 1 этажа
План 2 этажа
12
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
Коттедж 2 типа – двухэтажный дом
общей площадью 105 кв.м. На первом этаже также находится просторная гостинаястоловая с кухней-нишей, большая жилая
комната, санузел, техническое помещение,
гардеробная. На втором этаже размещены
три жилые комнаты, большая ванная комната и еще одна гардеробная. Небольшая
терраса встречает жильцов при входе в дом.
Коттедж 3 типа – также двухэтажный
дом общей площадью 124 кв.м. Этот коттедж отличается более просторной планировкой.
Сколько примерно денег должна
иметь семья, желающая воспользоваться
предложением от «Камской долины» и
приобрести дом в коттеджном поселке
«Южный ветер»?
– Сегодняшние цены очень демократичны, от 40 тыс.р. за кв.м. Стоимость
коттеджей не будет превышать среднюю
цену трех-, четырехкомнатной квартиры в
спальном районе Перми. Коттедж первого
типа (S – 75,91 кв.м), будет стоить от 3,1 млн
рублей.
Сегодня, несмотря на рост интереса
к таким предложениям со стороны покупателей, банки выдают такие кредиты
не очень охотно. Традиционно «Камская
долина» стремится максимально расширить спектр финансовых условий для
своих клиентов. Какие условия предлагаются для приобретения дома в «Южном ветре»? Выдают ли сегодня банки
кредиты под покупку домов в вашем
поселке?
– Уникальность «Южного ветра» заключается, в том числе, и в особенностях
финансирования строительства и приобретения загородного жилья. Варианты оплаты разнообразны. Стандартный – единовременное внесение покупателем всей суммы.
Но дом можно приобрести и в рассрочку
с максимальным сроком до 1,5 лет. Стандартные условия рассрочки – это первый
взнос в размере от 10% от стоимости жилья.
Например, при покупке коттеджа за 3,1
млн рублей, с размером первоначального
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
План 1 этажа
План 2 этажа
Как долго сохранятся такие цены в
«Южном ветре»?
– Сказать, сколько времени на рынке
загородной недвижимости будет держаться
такая цена, пока никто не может. По мнению аналитиков, сезонность – не главное
для этого сегмента рынка. Такую недви-
жимость покупают и зимой, и весной, и
летом. А пока рынок с нынешними ценами
стал безусловно привлекательным для покупателей. Они готовы рассматривать предложения застройщика. Прицениваться.
И потенциальный спрос уже перерос в подписанные соглашения и договоры.
Коттедж 3 типа
взноса в 50%, в месяц необходимо уплачивать 86 тыс. рублей.
Сейчас «Камская долина» ведет переговоры с рядом банков, в том числе и
с постоянным финансовым партнером
– Западно-Уральским банком Сбербанка
России.
По всем вопросам о поселке «Южный ветер»
обращайтесь по телефону +7 (342) 218-16-55
www.kamdolina.ru
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
13
ВЕКТОР / ОБЗОР
автор
Ирина Адаева, член Комитета по аналитике НП «РГР.Пермский край»,
главный специалист по аналитике и маркетингу компании «PAN City Group»
ОСНОВНЫЕ ТРЕНДЫ НА РЫНКЕ
ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ
И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ГОРОДА ПЕРМИ И ПЕРМСКОГО КРАЯ
В 1 КВАРТАЛЕ 2012 ГОДА
1. Рост предложения на рынке ИЖС
во всех сегментах рынка. Прирост объема,
в целом, составил 18,3% относительно 4
кв.2011 г.
Максимально вырос объем предложения в сегменте незавершенного строительства современных коттеджей (+100%), затем домов для сезонного проживания, дач
(+78%).
Минимальный прирост предложения
на рынке ИЖС готовых коттеджей современной постройки (+2,7%).
14
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
В структуре предложения наибольшую долю занимают дома старого типа
и коттеджи постройки 90х- начала 2000х
годов (хаотичная застройка, частный сектор), 47%. Доля коттеджей современной
постройки (2006-2011 гг.) составляет 26%,
дач – 14%.
2. Ценовая ситуация на рынке ИЖС
неоднозначна. Цена предложения 1 кв.м
жилья выросла в сегменте домов для сезонного проживания (дач), в сегменте домов
как старой, так и современной постройки.
Максимальный рост цены предложения 1
кв.м готовых коттеджей современной постройки составил 10,2%. Цена предложения
частных домов старой постройки выросла
на 5,17%. Прирост цены 1 кв.м дачных домов составил 0,21%.
Снижение цены предложения произошло на объекты незавершенного строительства (падение составило -0,54%) и на коттеджи и таунхаусы в организованных поселках.
Здесь цена предложения 1 кв.м. по итогам 1
квартала снизилась на 18,9%.
ВЕКТОР / ОБЗОР
ДИНАМИКА СРЕДНИХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ
В Г. ПЕРМИ И ПЕРМСКОМ КРАЕ, ТЫС. РУБ./СОТ.
Таблица №1
4 кв. 2010
1 кв. 2011
2 кв. 2011
3 кв. 2011
4 кв. 2011
1 кв. 2012
Изменение
за 1 кв. 2012
ЗУ под ИЖС
г. Пермь
100,0
100,0
100,0
203,2
157,9
179,1
13,4%
Пермский район
50,0
50,0
52,8
64,5
46,3
50,9
9,9%
Добрянский район
53,3
50,0
59,6
58,5
49,2
51,2
4,2%
Другие МО края
36,7
36,9
38,5
26,8
28,4
35,4
24,5%
В среднем по краю
65,0
64,7
65,0
58,0
70,4
88,5
25,6%
ЗУ под САДОВОДСТВО И ДАЧНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
г. Пермь
34,0
33,8
33,8
64,6
112,9
87,4
-22,6%
Пермский район
20,8
22,0
23,1
45,9
24,4
44,0
80,6%
Добрянский район
23,8
25,0
28,0
29,0
27,5
16,4
-40,6%
Другие МО края
12,5
13,8
15,0
27,6
23,9
22,1
-7,6%
В среднем по краю
20,8
21,9
22,9
41,61
47,2
34,6
-26,6%
ЗУ под СЕЛЬХОЗУГОДЬЯ
Пермский район
1,9
1,9
2,5
0,7
0,5
0,3
-28,0%
Добрянский район
2,5
2,8
3,0
10,0
3,6
4,0
11,0%
Другие МО края
1,0
1,0
1,0
3,9
2,1
1,0
-51,9%
В среднем по краю
1,5
1,6
2,1
4,9
2,0
1,8
-13,4%
16
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ОБЗОР
ДИНАМИКА СРЕДНИХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ КОТТЕДЖЕЙ
СОВРЕМЕННОГО ТИПА, ТЫС. РУБ./КВ.М
График №1
г. Пермь
Пермский район
Другие МО края
В среднем по краю
Добрянский район
50
40
30
20
36,34
32,66
31,04
27,93
22,43
39,01
35,90
30,09
28,55
27,46
10
0
4 кв. 2010
1 кв. 2011
3. Рост предложения на рынке земельных участков во всех сегментах рынка,
за исключением участков под ИЖС, объем
предложения которых сократился на 4,3%.
В целом по рынку предложение выросло на
39,5% относительно 4 кв.2011 г.
Наиболее значительный прирост
предложения произошел в сегменте участков под садоводство и дачное строительство
(+145,0%), а также в сегменте сельхозугодий (+ 137,5%). В структуре предложения
сельхозугодья составляют 24% от общего
2 кв. 2011
3 кв. 2011
числа участков, участки под садоводство и
дачное строительство – 19%. Наибольшую
долю в структуре предложения занимают
участки под ИЖС (43%).
4. Рост цены предложения 1 сотки
земли в г. Перми и Пермском крае, за исключением земель, объем предложения
которых вырос наиболее значительно в 1
квартале. Снижение цены предложения
произошло в сегменте земель для садоводства и дачного строительства (–26,6%), а также в сегменте сельхозугодий (–13,4%).
4 кв. 2011
1 кв. 2012
Максимальный рост цены предложения продемонстрировал сегмент земель промышленного и коммерческого назначения.
Средняя цена предложения 1 сотки выросла
на 152%. Резкий рост обусловлен структурой
предложения, индивидуальными характеристиками земельных участков, расположенных, в основном, в г. Перми. Минимальный
прирост цены предложения составил 3,1% в
сегменте земель для ЛПХ.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
17
ЭКСКЛЮЗИВ
МАЛОЭТАЖНОЕ БУДУЩЕЕ –
БЕРЕЖЛИВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Каждый человек имеет свое представление об идеальном доме. Для кого-то
это апартаменты на тридцатом этаже небоскреба, кто-то мечтает о небольшой
квартирке в маленьком доме с несколькими приветливыми соседями и пожилым
консьержем, а кто-то не представляет жилья без большой и вместительной
мансарды. Но нет того, кто хотя бы раз в жизни не задумывался о собственном
отдельном доме. Ведь квартира квартирой, но возможность не зависеть от тех, кто
живет у вас за стеной, и «обладание» чистым воздухом за окном – это те аргументы,
которым трудно что-то противопоставить.
редложение построить «одноэтажную Россию» поступило от президента РФ Дмитрия Медведева пару лет назад. По плану главы государства к 2015-2020
году в России необходимо строить от 500
тыс. до 1 млн индивидуальных и доступных
жилых домов в год, а средний ежегодный
объем вводимого в эксплуатацию малоэтажного жилья должен составить 71,25 млн
кв.м. Надо сказать, что определенные шаги
для реализации этой задумки уже сделаны.
По данным статистики около 40% домов, возводимых в настоящее время, относится к категории малоэтажного строительства. Причем, если десяток лет назад львиная доля
загородных построек приходилась на долю
летних домиков, неприспособленных для
круглогодичного проживания, то сегодня
будущие владельцы предпочитают строить
основательные, долговечные всесезонные
дома. Дома, в которых удобно, просторно и
комфортно проживать семьей в течение всего года. Дома, которые можно передать по
наследству своим детям и внукам.
Построить собственный дом – удовольствие, конечно, не дешевое, однако вполне
сопоставимое по затратам с приобретением
квартиры в городе. Современный рынок
предлагает широчайший выбор строительных материалов и комплектующих, значительно различающихся как по стоимости,
так и по эксплуатационным характеристикам. Выбирая материал и подрядчика для
строительства, будущий хозяин определяет
дальнейшую судьбу дома и условия жизни
своей семьи.
Высокая привлекательность малоэтажной застройки обеспечивается низкой се-
бестоимостью строительства. Уменьшить
стоимость готовых домов – полностью в ведении строителей. Строители утверждают,
что можно добиться доступности малоэтажного жилья, при этом строители сдают дома
совершенно готовыми для проживания.
Принимая оптимальное решение по соотношению цены и качества при строительстве с применением современных технологий, на определенных этапах строительства
можно получить значительную экономию
трудозатрат при выполнении строительномонтажных работ, добиться снижения стоимости дальнейшей эксплуатации, при этом,
не ухудшая качественные характеристики
возводимого объекта. Разница в отделке и
инженерии позволяет превратить на первый взгляд одинаковые дома в жилье весьма разного класса.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
19
ВЕКТОР / ЭКСКЛЮЗИВ
20
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ЭКСКЛЮЗИВ
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
21
ВЕКТОР / ИССЛЕДОВАНИЕ
авторы
Борис Николаев, член комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край»,
ведущий аналитик ОАО «Камская долина»
Дарья Рожкова, член комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край»,
руководитель Аналитического центра «Медиана»
РЕЙТИНГ ГОРОДОВ ПРИКАМЬЯ
Комитет по аналитике НП «РГР. Пермский край» обобщил данные аналитиков о ценах
на жилую недвижимость и объемах нового жилищного строительства в муниципальных
образованиях края за прошлый год. На основании проведенного анализа составлен
рейтинг городов по уровню изменения цен на жилье и объемам ввода в 2011 году.
ПЕРМСКИЙ КРАЙ:
ИТОГИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
I – ПЕРМЬ
Пермский край, с точки зрения развития строительного комплекса и регионального рынка недвижимости, становится все
более моноцентричным (Таблица №1). По
объемам ввода жилья доля краевого центра
в 2011г. составила 55%. Что важно, увеличение и без того более чем существенного
вклада Перми достигнуто вследствие роста
организованного строительства. Несмотря
на сокращение объемов ИЖС, по итогам
2011 года введено на 85 тыс. кв. м многоквартирного жилья больше, чем в 2010 г.
Таким образом, объемы ввода жилья в Перми в целом выросли на 11,64%.
II – ПЕРМСКИЙ РАЙОН
Еще пять муниципальных образований смогли преодолеть рубеж в 10 тыс. кв.
м введенного жилья, хотя отставание от
Перми – колоссальное. На втором месте, с
существенным отрывом от идущего третьим Чернушинского района, находится
Пермский муниципальный район. На территории района введено в эксплуатацию
около 80 тыс. кв. м жилья. Крупнейший
застройщик многоквартирного жилья на
территории района – ОАО «Строительномонтажный трест №14». Компанией введены в эксплуатацию 11 многоквартирных домов в Кондратово, Сылве, Лобаново, Фролах
и Горном. Наиболее масштабное строительство в 2012-2013 гг. планируется развивать
во Фролах – в комплексе «Первоцветы» сейчас на стадии строительства находится три
9 этажных жилых дома. Несмотря на то, что
значительная часть приобретенных ранее
площадок под строительство в Пермском
районе уже освоена, компания не намерена уходить с данной территории. По мнению руководства ОАО «СМТ №14» район,
вследствие своей географической близости
к Перми, вполне может рассматриваться
потенциальными покупателями как полноценная альтернатива жилью в отдаленных
районах Перми, как с точки зрения ме-
стоположения, так и с точки зрения цены
(цена прайса ОАО «СМТ №14» на объекты,
расположенные в Пермском районе – 32000
– 36000 руб./кв.м.).
III – ЧЕРНУШИНСКИЙ РАЙОН
Как уже было отмечено выше, Чернушинский муниципальный район занял третье место по вводу жилой недвижимости.
Район достаточно привлекателен с точки
зрения индивидуального жилищного строительства, однако 2011 г. стал весьма успешным и с точки зрения ввода многоквартирного жилья. В районном центре введены в
эксплуатацию дома по ул. Генерала Куприянова, 1, Красноармейская, 90 и Францева,
2,4. Последние два объекта возведены в
рамках действующей программы «Переселение граждан из ветхого (аварийного)
жилья». Планируется, что общая площадь
домов программы превысит 4 тыс.кв.м.
Стоимость программы переселения – около
110 миллионов рублей, из которых 71 миллион – это средства федерального бюджета.
Жилой комплекс «GamovoHouse».
c. Гамово, 50 лет Октября, 21.
1,2 очередь строительства.
10 этажный панельный дом.
Срок сдачи 1 очередь – 4 кв. 2012 г.,
2 очередь – 2 квартал 2013 г.
Стоимость квартир
в 1 очереди – от 31 тыс.руб./кв.м,
во 2 очереди – от 30 тыс.руб./кв.м.
Застройщик:
ОАО «СтройПанельКомплект»
22
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ИССЛЕДОВАНИЕ
КРУПНЕЙШИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ
ПЕРМСКОГО КРАЯ В 2011 ГОДУ (КВ.М.)
График №1
70 404
Пермь
прочие муниципальные образования
53 046
итого
38 354
34 348
26 220
КД ГРУПП
ОАО «ПЗСП»
ОАО «СМТ №14»
Более чем на четверть сократился
ввод жилья в Чайковском муниципальном
районе. Многоквартирное жилье вводится
исключительно в Чайковском силами местной строительной компании ООО «РСУ-6».
В 2011 году введены 3 жилых дома по ул.
Кабалевского, 26/1 и пер. Камский, 3,5. Несмотря на то, что все три введенных дома
– кирпичные, ООО «РСУ-6» в числе первых
начало применять монолитно-каркасные
Таблица №1
ООО «КС-строй»
ООО «Инвест
СтройМаркет»
19 961
19 291
ООО
«УралСервис-2000»
ООО «Сатурн-Р»
технологии строительства за пределами
Перми. Так, в монолитном исполнении
строится новый дом по ул. Мира, 7. Объект интересен тем, что в нем представлены
компактные квартиры-студии для молодых
семей.
В Лысьвенском муниципальном районе зафиксирован рост объемов нового
строительства (более чем на 10 тыс.кв. м
или на 82%). Впервые за несколько послед-
17 626
ОАО «СтройПанель
Комплект»
них лет введен многоквартирный жилой
дом (компанией ООО «УК «Стройальянс»
по адресу пр. Победы, 25/2). Но более интенсивно развивается индивидуальное
жилищное строительство. Индивидуальными жилыми домами застроена значительная часть Лысьвы. При этом застройка
носит хаотичный характер – новые коттеджи зачастую соседствуют с домами старой
постройки.
КРУПНЕЙШИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ОБРАЗОВАНИЯ ПЕРМСКОГО КРАЯ
ПО ОБЪЕМАМ ВВОДА ЖИЛЬЯ В 2011Г. (ТЫС.КВ.М ПЛОЩАДИ КВАРТИР)
муниципальные образования
Пермского края
индивидуальное
жилищное
строительство
прирост к 2010г., %
367,5
39,1
11,64%
36,9
44,0
1,00%
объем ввода ВСЕГО
многоквартирное
жилье
город Пермь
406,6
Пермский муниципальный район
80,9
Чернушинский муниципальный район
28,6
13,3
15,3
52,94%
Чайковский муниципальный район
25,7
13,1
12,6
–25,72%
Лысьвенский муниципальный район
23,7
8,5
15,2
80,92%
Добрянский муниципальный район
18,1
13,2
4,9
–9,95%
город Соликамск
11,7
8,6
3,1
–19,31%
Бардымский муниципальный район
9,4
нет
9,4
16,05%
Краснокамский муниципальный район
8,8
0,9
7,9
–41,72%
Кунгурский муниципальный район
7,4
0,2
7,2
34,55%
Нытвенский муниципальный район
7,1
0,3
6,8
–5,33%
Усольский муниципальный район
6,9
0,4
6,5
146,43%
Оханский муниципальный район
6,7
нет
6,7
1,52%
Куединский муниципальный район
6,6
нет
6,6
1,54%
город Березники
6,6
2,1
4,5
–90,65%
город Кудымкар
6,6
3,0
3,6
–5,71%
Суксунский муниципальный район
6,0
1,3
4,7
53,85%
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
23
ВЕКТОР / ИССЛЕДОВАНИЕ
ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ
В МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЯХ ПЕРМСКОГО КРАЯ
Таблица №2
N
Наименование
муниципального
образования
п/п
Средняя рыночная цена
на первичном рынке, (руб./кв.м)
Средняя рыночная цена
на вторичном рынке, (руб./кв.м)
IV квартал
2010 года
IV квартал
2010 года
IV квартал
2011 года
IV квартал
2011 года
Городские округа
1
Пермь
37 354
39 472
43 838
46 769
2
Березники
32 000
33 200
24 790
24 519
3
Кунгур
30 000
28 209
29 000
29 214
4
Соликамск
нет данных
30 267
25 686
28 452
5
Кудымкар
27 819
28 740
нет данных
27 767
23 500
нет данных
22 857
22 973
Муниципальные районы
1
Верещагинский
2
Горнозаводский
25 500
24 769
21 000
22 440
3
Гремячинский
нет данных
нет данных
8 354
10 769
4
Губахинский
нет данных
нет данных
12 961
14 540
5
Добрянский
24 408
27 382
28 770
28 205
6
Карагайский
7
Красновишерский
8
Краснокамский
26 952
нет данных
22 319
21 431
нет данных
нет данных
16 833
18 490
28 374
27 843
25 174
26 160
9
Лысьвенский
30 000
27 667
19 495
19 947
10
Нытвенский
24 878
25 000
18 700
19 738
11
Очерский
нет данных
нет данных
24 100
25 166
12
Пермский
30 829
33 788
30 328
34 478
13
Сивинский
нет данных
нет данных
14 197
13 216
14
Чайковский
27 000
28 000
27 500
29 740
15
Чернушинский
28 000
29 153
26 847
31 155
16
Чусовской
27 667
27 344
15 650
19 620
В небольшом «минусе» по итогам 2011
года замыкают первую «семерку» лидеров
Добрянский муниципальный район и г. Соликамск. В Добрянке традиционно работает
ОАО «СтройПанельКомплект». Компания
возводит панельные дома улучшенной планировки 97 серии. В 2011 году компания
ввела в эксплуатацию жилой дом по ул. Победы, 9 с 1-, 2-х комнатными квартирами
общей площадью около 8,8 тыс.кв.м. Вторая
«точка» строительной активности на территории района – Полазна, где другой крупный пермский застройщик ОАО «ПЗСП»
возводит многоквартирный жилой дом и
коттеджный поселок «Вернисаж».
Обращают на себя внимание сокращение объемов ввода в БерезниковскоСоликамской агломерации. Если в Соликамске «местные» застройщики, крупнейший
из которых ЗАО «Соликамский строительный трест», «выдают» по 1-2 многоквартирных жилых дома ежегодно, то для того,
чтобы пересчитать активные строительные
площадки в Березниках, хватит пальцев
24
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
одной руки. Большие показатели введенного в 2010 г. жилья (свыше 70 тыс.кв.м.)
обусловлены сдачей в эксплуатацию крупного жилого комплекса «У Пруда» в рамках
реализации программы расселения ветхих и аварийных жилых домов. ООО «УК
«Стройальянс» – единственный крупный
застройщик в Березниках, весь объем ввода
многоквартирного жилья по итогам 2011 г.
приходится на данную компанию.
На фоне ситуации в Березниках нельзя
не отметить увеличение объемов ввода в соседнем Усольском муниципальном районе
(по проценту прироста данный район – бесспорный лидер (146% к результату 2010 г.)).
Интерес жителей Березников к правобережной части города, соседствующей с Усольем,
«подогревается» техногенными факторами,
связанными с провалами земной поверхности на промышленной территории ОАО
«Уралкалий». Кроме того, активно идет и
развитие собственно правого берега, где
возводится комплекс таун-хаусов «Стрижи».
Часть домов уже введена в эксплуатацию.
Объемы ввода в остальных муниципальных образованиях – существенно
скромнее. На долю оставшихся 41 муниципальных образований приходится всего 145
тыс. кв. м введенного жилья, что составляет
20% от общекраевого показателя по объемам ввода. Многоквартирные жилые дома
на подавляющем большинстве этих территорий не возводятся, поскольку это в основном сельские муниципальные районы.
В целом по итогам 2011 года на территории Пермского края введено в эксплуатацию 740,3 тыс.кв.м жилья. Крупнейшими застройщиками стали КД ГРУПП, ОАО
«ПЗСП» и ОАО «СМТ №14» (График №1).
Если первые два застройщика работают
преимущественно на территории г. Перми,
то в структуре введенной недвижимости у
ОАО «СМТ №14» большую часть составляют
объекты, расположенные в Пермском муниципальном районе.
Подводя итог, следует заметить, что
если говорить в целом о рынке недвижимости Пермского края, то развитым можно
ИССЛЕДОВАНИЕ
назвать лишь рынок г. Перми. Подавляющее большинство городов и муниципальных районов края являются территориями
аграрно-промышленными либо аграрными,
соответственно говорить о развитии рынков
в них невозможно – рынок жилья представлен в основном индивидуальными домами
либо многоквартирными домами постройки советских времен. Новое же жилье строится лишь в единичных городах. И если к
строительству жилья на территории более
крупных городов края проявляют интерес
местные застройщики, то подавляющее
большинство территорий практически полностью зависят от бюджетных вливаний.
ПЕРМСКИЙ КРАЙ:
РЕЙТИНГ ЦЕН
ВЗЛЕТ 2011 ГОДА
На фоне общих стабилизационных
тенденций на рынках жилой недвижимости муниципальных образований Пермского края в 2011 году наблюдалась в основном
положительная динамика среднеценовых
показателей, однако в некоторых городах и
районах изменения носили отрицательный
характер (Таблица №2).
Из общего списка муниципальных образований Пермского края в прошлом году
на рынке вторичного жилья выделились 3
района:
• Гремячинский;
• Чусовской;
• Чернушинский.
У лидера – Гремячинского района, повышение уровня цен на вторичном рынке
жилья за прошлый год составило +28,91%.
На такие существенные изменения среднеценового показателя за год сыграли два
фактора. Во-первых, на ценовое состояние
в небольших городах края влияет выход
покупателей на рынок с государственными сертификатами. За 2011 год в районе
была приобретена 41 квартира для детейсирот, участников ВОВ, ветеранов боевых
действий и инвалидов. Поэтому в данном
случае бюджетная помощь в приобретении
жилья для льготных категорий граждан
действительно сыграла роль на повышение
цены в отдельный краткосрочный период.
Во-вторых, дифференциация по типам жилья в небольших выборках, как в Гремячинске, также влияет на средние цены. Если в
одном периоде были предложения по продаже квартир в домах типа «хрущёвка», то
средняя цена будет показывать меньший
уровень, а если, наоборот, жилье выставлялось в так называемых на местном рынке
«немецких домах» (тип «улучшенная планировка»), то показатель сразу же продемонстрирует рост. Именно второй фактор
имел большее влияние на колебания цен в
Гремячинске в 2011 году.
Далее идет Чусовской район, где
стоимость кв.метра за год увеличилась на
+25,37%. В 2011 году молодым семьям было
выдано 28 свидетельств на право получения
социальной выплаты для приобретения и
строительства жилья. На рост ценовых показателей в этом районе влияет не только
выдача жилищных сертификатов, но и экономическое развитие данного муниципального образования (восстановление экономики в промышленном секторе, получение
дотаций из федерального бюджета). Тройку
замыкает Чернушинский район, где прирост составил +16%.
На первичном рынке прирост цен
произошел в Добрянском (+12,18%) и
Пермском (+9,6%) районах. На третьем месте по росту цен оказалась Пермь (+5,67%).
Восстановление экономики и промышленного производства, улучшение благосостояния населения в Добрянском районе
способствовали росту цен на рынке нового
жилья. В Пермском районе годовой среднеценовый прирост можно объяснить его расположением вблизи города Перми и увеличившимся спросом на жилье в 2011 году в
целом на рынке недвижимости.
ПАДЕНИЕ 2011 ГОДА
На вторичном рынке снижение средней стоимости кв. метра жилья произошло
лишь в двух районах – Карагайском и Добрянском.
В Карагайском районе снижение уровня цен за год составило –3,98%, однако та-
кие изменения носят противоречивый и
кратковременный характер. Востребованность «нового» жилья в Добрянском районе
отрицательно отразилась на ценовых изменениях на рынке вторичного жилья, где за
год средняя стоимость кв. метра немного
снизилась (–1,96%).
На первичном рынке максимальное
снижение цен произошло в Лысьвенском
районе (–7,78%). Данные изменения связаны с тем, что в строящемся доме однокомнатные квартиры на данный момент
уже разобраны, а цена квадратного метра
на жилье большего формата всегда меньше из-за своей более низкой ликвидности
по сравнению с малым форматом. Кроме
того, разница между средними ценами на
первичном и вторичном рынке жилья в
г. Лысьва составляет от 5 до 7 тыс. рублей
за квадратный метр в пользу рынка новостроек, соответственно 2-х и 3-х комнатные
квартиры на «вторичке» стоят дешевле и
имеют больший спрос у семей, приобретающих жилье, например, по социальным
программам. Так в 2011 году 39 молодых
семей Лысьвы получили сертификаты на
улучшение жилищных условий и приобрели жилье, в основном, на вторичном рынке.
Вторую строчку рейтинга по уровню падения цен на новостройки занял г.
Кунгур (–5,97 %). На третьей позиции, как
и годом ранее, оказался Горнозаводский
район, однако темпы снижения здесь стали
более умеренными и составили –2,87% (для
сравнения, за 2010 год снижение средней
рыночной стоимости кв.метра составило
–7,84%).
Жилой комплекс
«Юбилейный».
г. Добрянка,
ул. Победы, 9.
10-этажный
панельный дом.
Сдан.
Цена
от 28 тыс. руб/кв.м.
Застройщик:
ОАО «СтройПанель
Комплект».
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
25
ВЕКТОР / БЛИЦ-ОПРОС
Дискуссионный клуб
ОЛЕГ ГУЩИН,
управляющий
пермского
представительства
агентства
недвижимости
«ХИРШ»
ЭЛЬВИРА
ЕПИШИНА,
начальник
аналитического
отдела
ОАО «Камская
Долина»
СТАНИСЛАВ
ЦВИРКО,
директор
департамента
«Жилая
недвижимость»
корпорации
«Перспектива»
ВЛАДИМИР
ЗАНИН,
заместитель
генерального
директора ОАО
«Пермглавснаб»
ЮРИЙ УТКИН,
заместитель
председателя
Пермской
городской Думы
КОНОПЛЁВА
МАРИНА,
генеральный
директор ООО
«КомСтрин-Пермь»
автор
Светлана Борей
500 ТЫСЯЧ ЗА СОТКУ ЗЕМЛИ
В ЦЕНТРЕ ПЕРМИ
В марте текущего года компания «Пермагростройзаказчик» объявила торги на право
заключения договора аренды земельного участка кластера «Н» в квартале №179
с правом его застройки многофункциональными зданиями. Каким видят проект
участники рынка недвижимости Перми? «МЕТРАЖИ» публикуют мнения экспертов.
лощадь кластера составляет 0,6
га. Стартовая цена права аренды
земельного участка оценивается почти в
30 млн рублей, плановые расходы составят примерно 1,07 млрд рублей. Согласно проекту, планируется построить 21,12
тыс. кв. м коммерческих площадей, жилых – 5760 кв. м, паркинги займут площадь в 7780 кв. м. Выбор застройщика
пройдет в несколько этапов. С 01 по 09
апреля пройдет предквалификационный
отбор, с 09 по 24 апреля – квалификационный отбор компаний, подтвердивших
намерение участвовать в торгах. Третий
этап – проведение торгов, которые состоятся 26 апреля. Первый платеж инвестору
необходимо внести в течение трех дней
после оглашения результатов. Остальные
участки ОАО «Пермагростройзаказчик»
26
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
планирует выставить на конкурс ориентировочно в сентябре 2012 года.
ОЛЕГ ГУЩИН, управляющий пермского
представительства агентства
недвижимости «ХИРШ»:
– В целом проект хороший и современный. Каждая эпоха должна вносить свою лепту. Не понимаю в связи с этим разговоров в
отношении здания бывшей психиатрической больницы, имеющего якобы историческую ценность. Мы слишком носимся с
памятниками культурного наследия и исторической застройкой. А современный проект
179-го квартала также сам по себе уникален.
Единственное, что настораживает, так
это насколько будет оправдан заявленный
объём строительства. Именно поэтому ре-
комендовал бы потенциальным застройщикам основательно предусмотреть все риски.
В Перми уже есть примеры невостребованных объектов, такие как ЖК «Виктория» и
«Крылья». Вроде бы есть все преимущества,
но квартиры раскупаются с трудом. Возможно, причина и в том, что это высотные
«свечки», чего не будет в 179-м квартале,
где уровень не поднимется выше шестого
этажа. При такой застройке даже не смущает тип зданий «дома-колодцы». Один
момент, который хотелось бы отметить, так
это участие государства в подобных проектах. Чем меньше оно будет «совать нос» и
вносить свои коррективы, тем успешнее будет реализовываться строительство. Судите
сами, в ОАЭ почему такой высокий бум на
строительство, потому что проектами занимается бизнес, а не власть.
БЛИЦ-ОПРОС
ЭЛЬВИРА ЕПИШИНА, начальник
аналитического отдела ОАО «Камская
Долина»:
– Безусловно, земельный участок квартала №179 по своему расположению и особенно
по площади освоения очень привлекателен
для застройщиков, потому что подобных
участков в центре города Перми больше нет,
и в ближайшем будущем не появится. Мы
неоднократно дискутировали на данную
тему на различных конференциях и мнения/
прогнозы специалистов очень разные. Но,
по-прежнему, остается много вопросов касательно застройки квартала. И чтобы целостно
оценить проект, необходимо считать его экономику, учитывая все детали и риски.
СТАНИСЛАВ ЦВИРКО, директор
департамента «Жилая недвижимость»
корпорации «Перспектива»:
– В целом данный проект достаточно
интересен для нашего города. Один из самых больших земельных участков в центре.
Важно, чтобы он стал красивым, комфортным, функциональным местом жизни для
наших горожан. Застройка этого квартала
логичное развитие современного городского пространства. Успешная застройка кластера «H» во многом определит развитие
всего квартала. Наша компания не участвует в аукционе, но думаю, что в перспективе
это вполне возможно. Проект, безусловно,
имеет свои привлекательные стороны для
потенциальных застройщиков, но необходимо учитывать и многочисленные риски,
а именно: какова будет реальная стоимость
договоров аренды и подключения к сетям?
как потенциальные покупатели отнесутся к
периметральной застройке? каковы сроки
реализации всего проекта? возможна ли
продажа большого количества площадей в
одном месте в нынешней экономической
ситуации? И, конечно, главный вопрос, какой станет цена для конечного потребителя
и соответственно рентабельность проекта?
Думаю, что очень важным будет полное
сопровождение проекта ОАО «Пермагростройзаказчик» и администрацией г. Перми. У пилотного проекта должен быть мощный «двигатель». Кроме того, необходимо
обеспечить максимально льготные условия
для застройщиков. Тарифы и сроки подключения к сетям, согласование документации,
финансирование муниципальной части
должны (было бы здорово!) осуществляться
в проектном режиме. Тогда у проекта будут
все шансы стать успешным.
ВЛАДИМИР ЗАНИН, заместитель
генерального директора
ОАО «Пермглавснаб»:
– Мы тщательно изучаем проектные
документы, которыми располагаем на данный период времени, и пока у нас есть намерения двигаться до этапа начала аукциона. Нам интересен достаточно современный
и комплексный подход к освоению большого земельного участка в центре города.
То есть, когда дома не втыкаются, как это
обычно бывает, вымеряя до сантиметров
земельный участок под застройку, а разрабатывается целая концепция жизни в конкретном микрорайоне, отвечая при этом на
вопрос: а как там будут жить люди? В Перми
на таком уровне ещё никто не работал. Исходя из этих соображений, интерес к кварталу №179 есть. Он центральный и таких
площадок может больше не быть. Если по-
лучится всё, что разработчики придумали и
нарисовали, то это будет прорыв!
Я бы обратил внимание на общую концепцию проекта в рамках мастер-плана, т.к.
есть много вопросов, которые стоило бы обсудить. Конечно, голландцы нарисовали всё
хорошо, уровень подготовки высокий, но
концепция неоднозначна и местами противоречива. По крайней мере, уже сейчас есть
неясные моменты. Например, если плотность застройки высока, то тогда как она позволит реализовать все те функции, которые
сегодня декларируются этим мастер-планом?
Я имею ввиду, комфортное проживание,
уютную среду и т.д. Не секрет, что в настоящий период в центре города с проездами и
парковками большая проблема. Если представить высокую плотность квартала и мысленно переложить туда ситуацию, которая
есть на сегодня в городе, то, не решая организационные моменты, там будет коллапс. Соответственно, требуется другая организация
жизни. Смогут ли потом осуществить её на
практике другие продавцы земли, а не ОАО
«Пермагростройзаказчик», т.е. компанииконкуренты и не только пермские, но и,
возможно, Москвы, Екатеринбурга. Как они
это всё организуют? Сможет ли ОАО «Пермагростойзаказчик» выдержать весь комплекс
согласований? Пока неизвестно.
И, конечно, смущает маркетинг. По
прогнозам в короткий промежуток времени (по меркам застройщиков это 3-4 года)
на рынок должно выйти примерно 1800
квартир элитного класса. Но найдут ли они
такой финансовый спрос? Я сомневаюсь.
ЮРИЙ УТКИН, заместитель
председателя Пермской городской Думы:
– Единственный профессиональный
риск вижу в прошлом «Революции,56».
Надо очень сильно поработать и нивелировать его. Все остальные риски снимет профессиональная команда.
КОНОПЛЁВА МАРИНА, генеральный
директор ООО «КомСтрин-Пермь»:
– Проект в целом привлекательный.
Интересен тем, что предусматривает комплексную застройку территории в центре
города. Застройка идет по кластерам, а наиболее оптимальный вариант, когда они
все одновременно выводятся на торги, застройка территории всего квартала начинается также одновременно. На сегодня наша
компания не рассматривает участие в аукционах, по причине уже сформированного
пакета готовых проектов для дальнейшего
их освоения в ближайшие 5-8 лет. На мой
взгляд, потенциальным застройщикам необходимо было бы прежде произвести уточняющий расчет себестоимости строительства с учетом технических условий, данных
по геологическим изысканиям и т.д.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
27
ВЕКТОР / ТРЕНДЫ
автор
Павел Новосёлов, генеральный директор ООО «Профессиональное
коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов»,
председатель совета директоров Группы Компаний «RAM-group»,
член комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край»
ЖИЛИЩНЫЕ
ИТОГИ ПЕРВОГО КВАРТАЛА
ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ
ервая четверть 2012 года была богата на события в жизни российского
государства. И в первую очередь события политические. Об экономике и ее перспективах предпочитали судить с оговоркой «вот
выборы пройдут, там станет яснее». Выборы
прошли. Экономика не стала экономней,
дефолтов, девальваций и прочих жутких
для понимания простого обывателя кризисных деформаций со страной не произошло. Второй волной кризиса, которой уже
стали пугать детей на ночь, наше отечество
да и весь мир пока не накрыло, и серьезных
предпосылок к тому в условиях нахождения
экономических компромиссов в странах Евросоюза на данный момент не предвидится.
Рынок недвижимости находится на
пороге смены локальной трендовой модели. Предыдущий период характеризовался
страхом перед негативными экономическими переменами, спровоцированным
еще в начале осени 2011 года обострением
кризисной ситуации в еврозоне, вспыхнувшими революционными очагами в странах
Ближнего Востока и Северной Африки и
другими геополитическими и макроэкономическими событиями. Данный страх
рождал слухи о возвращении к кризисным тенденциям, о новых отрицательных
колебаниях банковской системы, об обесценивании денежных средств и прочее. А
поскольку любой рынок это, прежде всего,
потребители с определенными ожидания-
ми, трансформирующимися в желания и
действия, рынок недвижимости в условиях
все более разраставшихся негативных слухов зашелестел финансами.
Накопленная в период посткризисной стабилизации денежная масса хлынула
на рынок, и прежде всего – рынок жилья.
Именно частный покупатель, а не инвестор,
преследующий коммерческую цель выгодного вложения в постоянно дорожающий
ликвидный товар, расшатал ценовую конъюнктуру жилого сектора. Опасаясь потерять
свободные средства в результате обесценивания или банковского кризиса, большинство имевших таковые решили вложить их
в наиболее понятный и надежный актив – в
недвижимость. И опять-таки, с выбором сегмента практически никто не сомневался,
покупая именно квартиры в многоквартирных домах как самый ликвидный и привычный для обывательского сознания товар.
Немаловажную роль в формировании
столь мощных положительных трендов
прошедшего периода сыграл ипотечный
сектор. Опыт кризиса 2008 года, когда 80%
банков заморозило ипотечные программы,
а оставшиеся в действии подняли ставки
по ипотеке в 2-2,5 раза, стал для большинства показательным. И как ребенок, уже
однажды ощутивший боль при падении,
ипотечный покупатель спешно устремился в банки за дешевыми для российской
действительности кредитами. А поскольку
по статистике на пермском рынке многоквартирного жилья порядка 70-80% сделок
совершается с привлечением заемных ипотечных средств, данный покупательский
контингент составил подавляющее большинство в общем объеме спроса.
Современный рынок характеризуется
несколько иными условиями развития. Свободная денежная масса поиссякла, экономические страхи постепенно утихают на фоне
общеэкономической стабильности, в том
числе сохранения спокойствия в банковском
секторе. Поэтому современный покупатель
чувствует себя гораздо уверенней, нежели
покупатель осени 2011 года, и к спешке при
выборе объекта покупки он все менее склонен. К данным психологическим факторам
сегодня добавляются традиционные факторы влияния на рынок, и в первую очередь,
фактор сезонности. В таких обстоятельствах
уже в следующем месяце наметится спад
ценового роста. Говорить о существенных
отрицательных колебаниях не имеет смысла, поскольку ценовые планки рынка жилья
будет удерживать дефицит объектов, усилившийся в период ажиотажного выкупа
квартир. Поэтому можно прогнозировать
снижение положительного прироста среднеценовых показателей до 0-1% в месяц в течение апреля-августа 2012 года. А пока средняя
стоимость квадратного метра в пермских новостройках выросла в 2012 году на 9,8%, на
вторичном рынке – на 4,9%.
ДИНАМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ГОДОВОГО РАЗВИТИЯ ЦЕН
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ Г. ПЕРМИ
Административный район
Декабрь 2011
Январь 2012
Февраль 2012
Март 2012
Дзержинский
38,35
38,64
40,41
44,20
Индустриальный
41,16
42,23
40,14
41,96
Кировский
28,83
30,25
31,82
35,19
Ленинский
54,16
49,95
64,67
57,82
Мотовилихинский
42,73
42,39
42,93
45,32
Орджоникидзевский
32,47
32,47
33,38
33,16
Свердловский
44,19
45,82
45,87
47,40
Средняя цена
39,27
40,37
41,65
43,10
28
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ОРИЕНТИРЫ
НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ
«СОЛНЕЧНОГО ГОРОДА»
Жилой комплекс «Солнечный город» уникален для центра Перми: возведение
целого комплекса зданий с инфраструктурой на сегодняшний день реализуется,
в основном, в «спальных» районах. Для желающих приобрести современное и
комфортное жилье в центре города «Солнечный город» - оптимальное решение.
змененный проект застройки жилого комплекса «Солнечный город»
на Белинского, 31 был представлен застройщиком – ООО «ПМ-Девелопмент» - на «Ярмарке недвижимости» в феврале 2012 года.
Изначально застройка квартала, ограниченного улицами Белинского, Н.Островского,
М.Горького и 1-ой Красноармейской, предполагала возведение протяженного 11-секционного комплекса 18-25 этажности с единым
дворовым пространством.
Новый проект ЖК «Солнечный город»
предполагает возведение 5 очередей различной этажности с индивидуальной современной архитектурой, детского сада, большой парковой зоны, спортивных и детских
площадок во дворах.
Новая концепция комплекса учитывает рекомендации Администрации Перми по комплексной застройке кварталов
и мастер-плану города, благоустройству
территории и транспортной доступности
микрорайона. Согласно принятым изменениям улицы М.Горького и Фонтанная будут
иметь внутриквартальное продолжение до
ул.Белинского и М.Горького.
Общая площадь комплекса значительно не изменилась – жилые и коммерческие
площади составляют порядка 160 тыс. кв.
м., однако будущие жильцы уже сегодня ви-
зуально могут оценить удобство расположения и масштабы «Солнечного города».
Александр
Анциферов,
заместитель директора по развитию ООО «ПМДевелопмент»: «В «новом» «Солнечном городе» продумано все: удобные планировки
квартир и развитая инфраструктура, учтены тонкости эксплуатации домов. В целом,
комплекс по масштабу проекта сейчас действительно оправдывает свое название –
«Солнечный город».
1-ая очередь 3-х подъездного 18-20
этажного дома не претерпит изменений, все строительные работы идут в соответствии с утвержденным графиком.
Срок сдачи первой очереди – 2 квартал
2013 года.
Одновременно с возведением комплекса будет проходить и масштабная
реконструкция ТЦ «Ударник», в котором
планируется открытие современного гипермаркета товаров для дома.
Застройщик – ООО «ПМ-Девелопмент»
Проектная декларация размещена и доступна в сети Интернет
по адресу www.sol-gorod.ru
тел. (342) 264-00-04
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
29
ВЕКТОР / ОРИЕНТИРЫ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
НЕДВИЖИМОСТИ:
ПУТЕШЕСТВИЕ ВО ВРЕМЕНИ
Профессионалы рынка недвижимости все чаще обсуждают три налога – это налог
на недвижимость, налог на сделки с недвижимостью и налог на роскошь.
Как было, как есть и как будет – свои варианты развития событий представили
члены Российской Гильдии Риэлторов.
а сегодняшний день существует
три налога – земельный, налог на
имущество физических лиц и налог на имущество организаций, которые поступают
в разные бюджеты. У каждого налога свои
цели, своя налогооблагаемая база, ставки и
льготы. К примеру, если объект недвижимости находится у физического лица, то налог
поступает в местный бюджет. Однако, как
только объект переходит к юридическому
лицу, то налог начинает поступать в бюджет
субъекта, что в целях повышения эффективности управления территориями не вполне
целесообразно, поскольку управление территорией поселения, на которой находится этот
объект недвижимости, продолжают осущест-
30
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
влять муниципальные власти. С этой точки
зрения, было бы гораздо логичнее, чтобы все
вопросы, связанные с имущественными налогами, хотя бы на 80-90% относились именно к муниципальному бюджету.
Вместе с тем, выбытие от физического
к юридическому лицу и наоборот, не должно влиять на стабильность местного бюджета. Налог на недвижимость, как стабильная
и значимая составляющая местного бюджета, должен создавать мотивацию у местной
власти качественно управлять территорией
и за счет эффективного управления увеличивать текущую рыночную стоимость
любого объекта недвижимости, размещающегося на территории поселения. А значит,
увеличивать налоговую базу и повышать ее
стабильность для будущих налоговых поступлений в местный бюджет, что в свою
очередь расширяет управленческие возможности и повышает уровень развитости
территории данного поселения, создавая
экономические инструменты мотивации к
развитию территорий.
Второй момент является не менее
принципиальным. Один налог всегда проще
администрировать. К примеру, сейчас у всех
трех налогов разные методы определения
налоговой базы. Для определения размера
налога на имущество физических лиц используется инвентаризационная стоимость
(БТИ), земельного налога – кадастровая стои-
ОРИЕНТИРЫ
мость земельных участков по состоянию на 1
января года, являющегося налоговым периодом, а при определении налоговой базы налога на имущество организаций, имущество
учитывается по его остаточной стоимости,
сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского
учета, утвержденным в учетной политике
организации. Единый налог упростит процесс администрирования.
По мнению Вице-президента РГР,
цели введения налога на недвижимость:
– ликвидация перекоса в налоговом
поле, возникшего в результате административной реформы, и сокращение дефицита
муниципальных бюджетов;
– создание инструментов стратегической мотивации муниципальных органов
управления в развитии территории поселения, инженерной и социальной инфраструктуры;
– привлечение инвестиций в создание
объектов недвижимости и бизнеса, снижение цен на земельные участки для расширения будущей налоговой базы бюджета.
Как пояснил Константин Апрелев,
вице-президент РГР, налог на недвижимость – это экономический инструмент
стимулирования экономического развития
территории поселений! При корректном
и разумном его введении, он может стать
хорошим подспорьем для эффективной
местной власти в организации процесса
управления территорией и стимулирует
развитие самоуправления в муниципальных образованиях!
При обеспечении полной прозрачности
использования средств каждый гражданин,
который платит налог, будет знать, на что
расходуются его средства. Таким образом,
будет обеспечиваться мотивация уплаты налогов. В противном случае гражданин будет
рассматривать налог как фискальный и будет
стараться уйти от него. Надо учесть, что этот
налог коснется большей части населения.
По поводу системы сбора нового налога, Константин Апрелев заявил, что, скорее
всего, начальная база для налогообложения
будет сформирована на еще далеко не совершенной системе кадастрового реестра.
Поэтому начинать нужно именно с создания работающей системы налогообложения, после чего переходить к дифференциальному принципу сбора налогов. Если это
будет реализовано, то новый налог принесет пользу стране.
СЕГОДНЯ
По мнению специалистов, необходимость заменить единым налогом на недвижимость назрела давно. Внедрение такого
налога откладывается уже несколько лет
по объективным причинам – необходима своя налоговая база. На сегодняшний
день налог преследует фискальную цель
(собрать фискальные деньги с налогоплательщиков и непонятно каким образом их
расходовать).
Налог на имущество в качестве своей
базы имеет инвентаризационную стоимость, это по сути стоимость по БТИ, и сегодня определение размера ставки налога
на имущество физических лиц находится
в ведении муниципальных органов власти.
Этот налог не прозрачный и немногие знают о его существовании. Ставка достаточно
дифференцирована и разнообразна от 0,1%
до 2 % (на сегодняшний день ставка налога
на имущество организаций устанавливается законами субъектов РФ и не может превышать 2, 2 %). Переводя в рубли, на многие
объекты недвижимости сумма этого налога
составляет приблизительно от 140 до 300
рублей.
НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ – КАК ПЛАТА ЗА УПРАВЛЕНИЕ
ТЕРРИТОРИЕЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
БОЛЬШЕ ИНВЕСТИЦИЙ
В РАЗВИТИЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
ВЫШЕ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ
ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ
В СТРОИТЕЛЬСТВО НОВЫХ
ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
БОЛЬШЕ КАПИТАЛЬНЫХ
ВЛОЖЕНИЙ В РАЗВИТИЕ
СОЦИАЛЬНОЙ
И КОММУНАЛЬНОЙ
ИНФРАСТРУКТУРЫ И
ЭКСПЛУАТАЦИЮ
БОЛЬШЕ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
БОЛЬШЕ РАЗМЕР
ПОСТУПЛЕНИЙ ОТ НАЛОГА
НА НЕДВИЖИМОСТЬ
В БЮДЖЕТ
МУНИЦИПАЛИТЕТА
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
31
ВЕКТОР / ОРИЕНТИРЫ
По мнению Григория Полторака, президента Российской Гильдии Риэлторов,
инвентаризационная стоимость очень абстрактное понятие, в связи с тем, что в расчет берутся цены 1962 года, определяющиеся по неактуальным на сегодня индексам,
приводя к современной стоимости. По новым объектам это, зачастую, стоимость строительства и иногда это инвентаризационная
стоимость превышает реально рыночную. В
таком случае получается большой диапазон.
Если учесть указанные проценты для новых
объектов, возникает реально высокая стоимость, для объектов давно построенных это
могут быть несущественные цифры.
ЗАВТРА
Окончательного решения по данному
вопросу, а также по вопросу льгот – нет, дискуссии продолжаются. Формально определена
лишь налоговая база – это кадастровая стоимость, ее суть и методы расчета. Однако это
непростая работа, так как, чтобы определить
кадастровую стоимость, необходимо провести
массовую оценку объектов недвижимости и эту
работу планируют закончить в 2012 - 2013 году.
Ставка налога будет находиться в диапазоне от
0,05% до 0,2% и, как отметил президент РГР, эти
ставки ниже существующих сейчас ставок налога на недвижимость, кадастровая стоимость
весьма приближена к рыночной стоимости.
По оценкам Министерства экономического
развития, Министерства финансов России они
должны быть ниже рыночной стоимости, примерно, на 20-30% . По закону предполагается
возможность оспаривания кадастровой стоимости при помощи оценки объектов недвижимости независимым оценщиком.
Важный момент – это цели сбора налога. Необходимо понимать, что нынешняя
цель – это, прежде всего, фискальная. Во
всем мире налог на недвижимость носит
характер инвестиционный. Это очень мощный инструмент для развития территории.
Налог на недвижимость должен быть направлен на улучшение качества жизни тех
налогоплательщиков, которые на этой территории живут. Только в этом случае налог
не будет восприниматься как несправедливый, более того, он будет приносить пользу
налогоплательщикам и поэтому его собираемость должна быть гораздо выше.
Для введения налога нужно предусмотреть процедуры контроля за использованием этих средств. Для того, чтобы этот
налог эффективно работал, необходимо выполнение целого ряда условий: кадастровая
стоимость не должна превышать рыночную
(как правило, ниже на 20-30%), налогообложение недвижимости должно осуществляться по установленной законом ставке
от кадастровой стоимости, методы расчета
кадастровой стоимости должны быть простыми, понятными и проверяемыми.
32
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
Налог должен поступать в местные
бюджеты, расходоваться на улучшение
инфраструктуры, благоустройство, ЖКХ,
улучшать качество жизни. Ставка налога и
льготы должны определяться выборными
органами местной власти (в диапазоне от
0,05 % и 0, 2%).
Чтобы не было противозаконных действий со стороны граждан, должны быть
созданы единые ставки налогообложения
физических и юридических лиц, должны
быть единые принципы налогообложения
на всей территории России и должен осуществляться эффективный и прозрачный
контроль расходования средств через выборные органы местной власти.
Относительно налогообложения сделок, то в настоящий момент этот налог
является подоходным, т.е. налоговая база
и доход от продаж составляет 13 %. Вычеты
– это затраты, связанные с приобретением
или улучшением объекта недвижимости
или 1 миллион рублей по выбору налогоплательщика. И если раньше льгота была
предоставляемой в полном объеме – 100 %
от стоимости продажи недвижимости при
условии, что объект был в собственности более 5 лет, то сегодня этот порог снижен до 3
лет. Если недвижимость была в собственности у владельца более 3 лет, то при продаже
недвижимости налог не выплачивается и
даже, более того, не нужно сегодня заполнять налоговую декларацию.
У такого налог есть недостатки, которые заставляют говорить о необходимости
пересмотра процедуры начисления и сборы
этого налога: несправедливая фискальная
сущность, низкая собираемость, массовое
сокрытие реальных цен (75% ранее, 50%
сейчас), искажение статистики, благоприятная среда для криминала.
Проанализировав положение дел, РГР
предлагает установить в качестве налоговой
базы – прирост капитала, (прирост стоимости) (то, что применяется во многих странах мира), сохранив ставку налога 13%, вне
зависимости от времени владения недвижимостью. Учитывать затраты, связанные
с улучшением условий проживания и высокий уровень инфляции в России. Индексировать цену покупки недвижимости над
ценой прошлой покупки и при продаже индексировать с учетом инфляции. Все это, по
мнению Президента Российской Гильдии
Риэлторов, позволит сделать рынок прозрачным, снизить его криминальность (в
сделках будут указываться реальные цены),
защитить права добросовестного приобретателя, что даст государству реальную статистику, в том числе и для верификации
кадастровой стоимости, и для правильного
начисления налога на недвижимость.
Другой аспект, который волнует всех
участников рынка: как введение налога повлияет на рынок недвижимости? Размер налога, безусловно, понизит покупательский
спрос, особенно в части дорогого и большого
по площадям жилья. Поскольку элитное жилье (это и многоквартирные дома, и загородные особняки) попадет под серьезное налогообложение, самый сильный удар в коррекции
цен на рынке придется именно на него. Все
это приведет к тому, что налог существенно
откорректирует в сторону понижения цены,
которые существуют сегодня на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса.
Избежать социальных проблем при
введении налога на недвижимость можно
за счет введения дифференцированной
ставки налога, в зависимости от средних
региональных цен на жилье эконом-класса.
Например, при рыночной стоимости 1
кв.м. налогооблагаемого жилья:
– менее средней цены 1 кв. м жилья
класса - 0,5%.
– менее 2-х кратного размера средней
цены 1 кв. м жилья - 1%.
Вывести из-под налогообложения социальную норму квадратных метров на
одного проживающего, установленную в
конкретном муниципальном образовании
12-18 кв.м.
При расчете базы налога на недвижимость использовать понижающий коэффициент 0,7 для определения Кадастровой
стоимости, по отношению к среднегодовой
цене кв. метра в регионе, для каждой из категорий жилья.
ПРИМЕРЫ РАСЧЕТА РАЗМЕРА
НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ (РНН),
НА ОСНОВЕ ПРЕДСТАВЛЕННОЙ МОДЕЛИ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.
– Московская трёхкомнатная квартира
в улучшенном панельном доме (П-44ТМ)
– Стоимость квартиры 12,87 млн. руб.
Расчёт налога на недвижимость за 2012 год:
– Семья из 4-х человек
– РНН = (85,8 кв.м-4х18 кв.м)х
150000руб.х0,7.х0,01=14 490 руб. за год.
– Та же квартира, семья из 3-х человек
– РНН = 33 390 руб. за год.
– Та же квартира, семья из 2-х человек
– РНН = 52 290 руб. за год.
ПРИМЕРЫ РАСЧЕТА
РАЗМЕРА НАЛОГА, НА ОСНОВЕ ПРЕДСТАВЛЕННОЙ
МОДЕЛИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.
– Ярославская трёхкомнатная квартира в кирпичном доме 70,97 кв. м
– Семья из 4-х человек.
– Налог на недвижимость за 2014 год:
– РНН = (71 кв.м-4х12 кв.м)х50000руб.
х0,7х0,01= 8 050 рублей за год.
– Та же квартира, семья из 3-х человек
РНН = 12 250 рублей за год.
– Та же квартира, семья из 2-х человек
РНН = 16 450 рублей за год.
ВЕКТОР / ОБСУЖДЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
ИСКЛЮЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВА
Согласно Федеральному закону №337 «О внесении изменений
в Градостроительный кодекс РФ», понятие «государственная экспертиза
проектной документации» уйдет в прошлое. Кто, кроме государства, чьей
прерогативой до сих пор было проведение экспертизы проекта строительства,
будет отвечать, если с домом что-то случится? Ответы на эти вопросы с первого
апреля текущего года уже не будут такими однозначными. Готова ли отрасль
к реформе системы экспертизы проектов? Сможет ли институт негосударственной
экспертизы оправдать такое доверие?
ОДНО ТОЛЬКО СЛОВО
лавное изменение в Градостроительном кодексе, которое «заработает» с первого апреля, действительно,
в одном слове – «государственная». Оно теперь исключено из кодекса применительно
к экспертизе. Означает это одно: помимо
государственных учреждений, которые сегодня оценивают проекты строительства,
экспертизу смогут проводить, назовем их
так, альтернативные компании.
Сами объекты для экспертизы остались неизменными: это жилье высотностью
более трех этажей и торговые и промышленные объекты площадью более 1,5 тыс.
кв. м. Есть только оговорка. Государство
оставило за собой исключительное право
давать заключение по проектной документации особо опасных, технически сложных
и уникальных объектов. То есть, к примеру, проект строительства промышленного
предприятия негосударственные эксперты
оценивать не смогут.
Это нововведение в прошлом году,
когда шло активное обсуждение закона, называли серьезным шагом на пути против
коррупции и снятия административных барьеров. Поскольку экспертная деятельность
оказалась полностью монополизированной
госорганизациями, это создавало предпосылки для злоупотреблений. Девелоперы
жалуются на чиновничий беспредел, бюрократические проволочки с рассмотрением экспертных заключений. Прохождение
госэкспертизы занимает едва ли не больше
времени, чем само строительство. Дом можно построить за 9 месяцев, а положительного
заключения – то есть итогов «бумажной» работы – приходится ждать год. Из-за несовершенства законодательства только на экспертизу технических требований, связанных
с подключением объектов к инженерным
сетям, уходит от 250 до 1500 дней. Такие сроки назывались публично на многочислен-
34
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ных совещаниях строителей, принимались
меры. Но новоселья все равно откладывались. Одной из причин затягивания работы
экспертов называлась их загруженность. В то
же время отдельные негосударственные эксперты обещают уложиться в срок 25 рабочих
дней, максимум – трех месяцев.
Вот эти вопросы государство, вроде бы,
и разрешило, запустив частника и в этот
«огород». Как в прошлом году неоднократно заявлял министр регионального развития РФ Виктор Басаргин, чье министерство
и вносило в Госдуму варианты поправок в
Градостроительный кодекс, новые правила
должны помочь снять зависимость от государственных учреждений, снизить стоимость экспертизы и, в конечном счете, ускорить процесс строительства.
ИЗ ИСТОРИИ ВОПРОСА
В апреле прошлого года премьер
Владимир Путин призвал ликвидировать
монополию государственных структур на
экспертизу строительных проектов и перевести часть их функций на негосударственный уровень.
Курс на уравнивание юридического
статуса государственной и негосударственной экспертизы был обозначен в 2004 году с
принятием ныне действующего Градостроительного кодекса РФ. В нем был закреплен
принцип обязательности проведения экспертизы проектной документации на федеральном уровне и на уровне субъектов РФ.
При этом в ст. 50 вводилось понятие негосударственной экспертизы и обозначалось
право заказчика-застройщика представлять
на нее проектную документацию любого
объекта капитального строительства.
Однако для реализации данной концепции тогда, восемь лет назад, многого не
хватало. Прежде всего, не существовало самого института негосударственной экспертизы. Его формирование началось в 2008
году, когда Постановлением Правительства
РФ №1070 «О негосударственной экспертизе проектной документации и результатов
инженерных изысканий» были утверждены
«Положение о проведении негосударственной экспертизы проектной документации
и результатов инженерных изысканий»
и «Правила аккредитации организаций
на право проведения негосударственной
экспертизы проектной документации и
результатов инженерных изысканий». И
только весной 2009 года Минрегион издал
приказ, утверждающий форму заключения
негосударственной экспертизы, а летом
приступил к аккредитации.
Попутно велась разработка правовой
и нормативной базы, которая позволила
бы возвести негосударственную экспертизу в один ранг с государственной. Так, в
середине июня прошлого года вышло Распоряжение Правительства РФ №982-р «Об
утверждении плана мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и
разрешительных функций и оптимизации
предоставления государственных услуг в
области градостроительной деятельности».
Поставленные этим документом задачи касались практически всех самых насущных
проблем строительного комплекса: территориального планирования, сокращения
избыточных административных барьеров,
выделения участков под застройку, усовершенствования информационного поля и т.
д. и т. п. Если все пункты данного распоряжения – а всего их 30 – будут выполнены, то
условия в отрасли станут близки к идеальным. Однако практика показывает, что как
раз с выполнением у нас обычно проблемы.
МОНОПОЛИЯ ШАТАЕТСЯ
В числе прочего распоряжение №982р предписывало обеспечить развитие
системы негосударственной экспертизы
проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также установить
порядок ответственности и аккредитации
ОБСУЖДЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
осуществляющих такую экспертизу организаций. Дальше в документе говорилось:
«Положительное заключение указанной
экспертизы будет являться основанием
для получения разрешения на строительство объектов капитального строительства
(в том числе особо опасных, технически
сложных и уникальных)». Предполагалось
также «наделение организаций негосударственной экспертизы правом проведения
проверок эффективности и достоверности
сметной стоимости инвестиционных проектов». Минрегиону было дано поручение
подготовить соответствующие изменения
на законодательном уровне.
В результате проведенной министерством работы появилась версия законопроекта «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ». В июле прошлого года
она даже прошла слушания в Госдуме РФ и
в основном была одобрена депутатами, несмотря на ряд спорных положений, вызвавших у профессионалов недоумение.
Фактически данный вариант законопроекта, образно говоря, оставляет негосударственной экспертизе только «кости
с барского стола» госэкспертизы. Прежде
всего, он выводит из ее сферы все объекты
капитального строительства с любой долей государственного или муниципального участия. А это львиная доля жилищных
проектов, которые реализуются по инвестконтрактам. Конечно, негосударственная
экспертиза «свою копеечку» получит, но
зато у тех, кто объекты возводит, появится
дополнительная головная боль. Подготовка
данного законопроекта прошла мимо независимых экспертов.
Поэтому рабочая группа экспертного
совета при Комитете по строительству и
земельным отношениям Госдумы создала
свою версию законопроекта. Ее обсуждение
было вынесено на состоявшееся в феврале
в Государственной академии специалистов
инновационной сферы (ГАСИС) Всероссийское совещание руководителей экспертных
организаций по вопросу реформирования
системы экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
По словам специалистов, данная редакция
более четко определяла статус негосударственной экспертизы как самостоятельной
системы, альтернативной государственной.
ную среду, существенно повышающую качество экспертиз и их удешевление, и, в конечном счете, благотворно скажется на темпах
ввода и качестве построенных объектов.
Кроме того, ликвидируется правовое
противоречие, которое имело место в Градкодексе с момента его принятия: несмотря
на то, что понятие негосударственной экспертизы было введено, конкретного механизма работы с ее заключением до сих пор
не было. То есть пока ее статус оставался
«размытым» – получение такого заключения не освобождало заказчика от необходимости последующего обращения в орган
государственной экспертизы.
Есть преимущества у частного сектора
и в вопросе цены. Согласно «Положению об
организации и проведении государственной экспертизы проектной документации
и результатов инженерных изысканий»
(утверждено постановлением правительства РФ №145 от 05.03.2007) госэкспертиза,
к примеру, дома на тысячу квартир стоит 1
млн рублей, стоимость негосударственной
ниже в среднем на 20%. Кроме того, многие частные экспертные организации предоставляют дополнительные скидки при
крупных по стоимости и объемам заказах.
ПОСПЕШАЙ МЕДЛЕННО
При этом говорить о полном отказе от
государственной экспертизы (а такие предложения имеются) явно преждевременно.
По крайней мере, наиболее ответственные
объекты капитального строительства должны остаться за ней. Сегодня данные организаций госэкспертизы субъектов РФ свиде-
тельствуют о крайне неудовлетворительном
качестве поступающей к ним проектной
документации. За прошлый год из общего
числа представленных проектов в среднем
45,7% были возвращены с отрицательным
заключением. В отдельных регионах в доработке нуждается до 70% документов. И
вряд ли все это происки бюрократической
машины. Сложившийся в настоящее время правовой вакуум приводит к тому, что
30% подаваемых на экспертизу документов
получают отрицательное заключение. Исходная документация или неполная, или
частично просрочена, или не отвечает
требованиям действующего законодательства». В такой ситуации, прежде чем передавать функции госэкспертизы частным
компаниям, необходимо решить вопрос об
ответственности за качество работы.
КАДРОВЫЙ ВОПРОС:
ИЗ ПРОЕКТИРОВЩИКОВ В ЭКСПЕРТЫ?
Требования к негосударственным экспертным организациям, согласно закону,
на первый взгляд просты. Давать оценку
проектам смогут аккредитованные (порядок аккредитации утверждается правительством РФ) юрлица, в штате которых будет
не менее пяти аттестованных на право
подготовки заключений экспертизы проектной документации (или на право подготовки заключений экспертизы результатов
инженерных изысканий) работников. Еще
одно требование закона – наличие у этой
организации интернет-сайта, где раскрывается вся информация о сотрудниках и самой
компании.
ПЕРСПЕКТИВЫ
Впрочем, многие специалисты, в том
числе президент Российского союза строителей Владимир Яковлев, не сомневаются в позитивных переменах. По его словам, у заказчиков появится выбор – какой из экспертиз
отдать предпочтение. А это фактически означает появление нового рыночного сегмента,
возможность обращения сразу в несколько
экспертных организаций создаст конкурентМЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
35
ВЕКТОР / ОБСУЖДЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Говорится и об ответственности собственника объекта за нанесенный материальный ущерб с правом регрессного востребования его возмещения виновными
участниками строительного процесса. Также установлена персональная ответственность экспертов за результаты проведенной
работы. При этом исключительное право
подготовки заключения дается только аттестованным специалистам. Важно подчеркнуть, что аттестации по единым правилам
и требованиям должны подлежать эксперты как органов государственной, так и организаций негосударственной экспертизы.
Это непременное условие. Эксперт должен
будет нести полную ответственность за
результат проведенной экспертизы по рассмотренным им разделам проектной документации или по документации в целом.
Предусматриваются меры, по которым в случае некачественной подготовки экспертного заключения действие аттестата эксперта
может быть приостановлено или аннулировано без права восстановления. Есть также
мнение, что перенос ответственности на
физических лиц должен осуществляться в
рамках главы 9 КОАП РФ, а не Градкодекса.
Однако все эти вопросы вполне «решаемы
за столом». Важно, чтобы за ним собрались
квалифицированные специалисты, причем
желательно представляющие разные круги
строительного профсообщества: эксперты,
сметчики, проектировщики, изыскатели,
потенциальные заказчики.
Сегодня вход в эту сферу довольно
сложный, обремененный высокими требованиями к экспертам и организациям. Государство, в принципе, от таких требований
не отказывается.
СРЕДИ НЕХОЖЕННЫХ ДОРОГ
В интервью журналу «Метражи» Антон Дебабов, член совета Российской Ассоциации Производителей Поликарбоната,
пояснил, что в ситуации, когда во многих
областях строительства нормативы или безнадежно устарели или вообще отсутствуют,
передача полномочий в руки частных компаний приведет к окончательному развалу
института надзора в строительной отрасли:
«Конечно, существующая система имеет
массу недостатков, и не ругает её только ленивый. Но отказываться от неё сейчас как
минимум преждевременно. Теперь, когда
ни одна из начатых реформ ещё не доведена до конца – ни в области нормирования,
ни в области формирования СРО, ни в области страхования строительных процессов
– данная мера будет выглядеть как самоустранение государства в решении этого вопроса. А вопрос крайне серьезный, поскольку речь идёт о жизнях людей.
Те факторы, которые с первого взгляда выглядят как достоинства подобной ре-
36
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
формы, в текущих условиях обернутся её
недостатками – отсутствие объективных
критериев оценки профессионализма в
сочетании с чудовищными пробелами в
строительном нормировании превратят
выбор подрядчиков на экспертизу в поиск
самых дешевых предложений, не подкрепленных ни реальным опытом, ни реальной ответственностью. Кроме того, легко
представить себе ситуацию, когда как грибы расплодятся подставные «экспертные»
организации, работающие в интересах того
или иного заказчика, и являющиеся по сути
его «дочками». Ни одна из существующих
проблем в итоге не будет решена, но мы получим массу новых.
Гораздо эффективнее, на мой взгляд,
привлечение существующих некоммерческих организаций и профессиональных
объединений к экспертизе проектов, но
контроль над осуществлением такой деятельности в той или иной форме обязано
осуществлять государство, поскольку речь
идёт о безопасности граждан, а обеспечение безопасности граждан – одна из основных функций государства».
субъекте Федерации) и одной экспертизы
при СРО по инженерным изысканиям на
несколько регионов. Правда, далеко не
все разделяют точку зрения относительно того, что при этом появится реальная
альтернатива монополизации экспертного
бизнеса и загруженности экспертов. Сохранится и проблема их субъективизма. Ведь
экспертное подразделение реально будет
осуществлять свою деятельность в тесном
взаимодействии с членами правления СРО
и ее специализированных комиссий. «Будет ли эта экспертиза реально независима?
И чего будут стоить ее результаты?» – спрашивают некоторые специалисты.
Кроме того, учитывая концепцию создания единой системы техрегулирования
в рамках ЕврАзЭС, необходимо решить вопрос о международном взаимном признании результатов экспертизы и документов
о подтверждении соответствия.
На Западе главными гарантами возмещения вреда, причиненного в результате
некачественно проведенной экспертизы,
являются страховые компании. Поэтому
целый ряд экспертов предлагают ввести
Те факторы, которые с первого взгляда выглядят
как достоинства подобной реформы, в текущих
условиях обернутся её недостатками
Некоторые специалисты полагают,
что после обеспечения условий функционирования новой системы необходимо
создать общественную структуру, которая объединит организации негосударственной экспертизы и возьмет на себя
ответственность
за
организационнометодическое обеспечение проведения
экспертизы, защиту интересов перед федеральными, региональными и другими
органами, за подготовку кадров и т. д. Видимо, по принципу саморегулирования.
По идее, это позволит самим участникам
рынка не допустить к проведению экспертизы результатов инженерных изысканий
и проектной документации недобросовестных участников и будет способствовать
обеспечению безопасности строительства.
Но в таком случае нужны и сами СРО,
объединяющие экспертные организации.
Поэтому сейчас идут разговоры о создании при проектных и изыскательских
СРО штатных экспертных подразделений
во главе с ответственным главным экспертом, которые и могут стать реальной
альтернативой государственным органам
экспертизы. По версии идеологов такой
схемы, органы госэкспертизы на уровне
субъектов РФ в этом случае получат конкурентов в виде негосударственных экспертиз проектной документации в количестве от одной до трех (по числу СРО в
принцип страхования организациями негосударственной экспертизы гражданской
ответственности за причинение ущерба
в результате недостатков в проведенной
работе. Однако пока на законодательном
уровне не установлены все параметры страхования (страховые сумма, случаи, срок и т.
д.), говорить об этом рано. Иначе получаем
массу случаев заключения фиктивных договоров, не обеспечивающих возмещение
вреда. При этом отдельные специалисты
задают вполне резонный вопрос: кто будет
отвечать, если негосударственный орган,
осуществлявший экспертизу, перестанет
существовать или объявит себя банкротом?
Даже если будут заключены договоры по
страхованию, то до конца гарантировать
ответственность в этом случае невозможно.
Если исходить из того, что предметом экспертизы проектной документации
является оценка ее соответствия целому
ряду нормативов (действующим техрегламентам, сметным нормативам, градостроительным документам, национальным стандартам, стандартам организаций и т. д.), то
не рано ли переносить все это на частный
уровень?
Может, лучше было бы начать с решения этих актуальнейших вопросов, а уже
потом последовательно заняться ликвидацией монополии государственных структур
на экспертизу строительных проектов?
ВЕКТОР / ТЕНДЕНЦИИ
НОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ В ОЧЕРЕДИ
НА ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ
Инициативная группа депутатов Законодательного Собрания Пермского края
разработала Концепцию долгосрочной целевой программы «Улучшение жилищных
условий работников бюджетной сферы и многодетных семей на 2012-2014 годы».
Ее суть – предоставление финансовых условий нуждающимся категориям для
покупки квартир. Абсолютное большинство парламентариев сам факт принятия
такого документа поддержали. В Пермском крае это первый комплексный проект
по решению проблем доступности жилья для бюджетников. Однако замечаний к
проекту возникло немало. У профессионалов рынка недвижимости и депутатов есть
свои идеи на этот счет и даже альтернативные проекты.
овый законопроект о соцподдержке, внесенный группой депутатов,
коснется врачей, педагогических работников, молодых учителей и многодетных
семей. Как отметила депутат Ирина Ивенских, проблемой этой категории в части получения жилья остается недоступность ипотеки. «В данную программу попадают 2735
педагогических работников (в том числе
педагоги-тренеры и дошкольные педагоги),
519 врачей и их семей, 1987 многодетных
семей. Программа включает денежные
субсидии из краевого бюджета в размере
10% от первоначального взноса за жилье,
которое берут в потеку, привлечение кредитных организаций (банков), а также выделение средств на пропаганду семейных
отношений и многодетности. Госзаказчиком выступит министерство социального
развития. Остается понять, как данная программа впишется в уже работающие в крае
программы по соцподдержке», – заметила
Ирина Ивенских.
По данным министра социального развития Пермского края Татьяны Абдуллиной
всего в Пермском крае мерами соцподдержки пользуются более 1 млн человек. На 2012
год в бюджете Пермского края запланировано 14,5 млрд рублей, что составляет 16,7%
всего бюджета, плюс 2,7 млрд – федеральные средства.
В 2012 году 225 ветеранов планируется
обеспечить жилищными сертификатами,
на это из краевого бюджета выделено 244
млн рублей, еще на 790,8 млн рублей отправлена заявка на федеральное софинансирование.
На обеспечение жильем по программе
«Молодая семья» запланировано порядка
4 млрд рублей, из них 656 млн федеральных средств, 612 млн – местные бюджеты,
остальное – краевая казна.
38
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ТЕНДЕНЦИИ
В 2011 году 960 детей-сирот получили
жилье по государственной программе помощи, в 2012 году планируют помочь 1000
детей-сирот, сделана заявка на федеральную помощь в размере 770 млн рублей.
Также, по сообщению министра, обеспечены помощью многодетные семьи: им
выделяются земельные участки, за 3 или последующего ребенка выплачивается 100 тысяч рублей. Отметим, что в реальности государственная программа в Пермском крае
и в частности в Перми пока не исполняется.
В результате реализации концепции
улучшить жилищные условия должны не
менее – 183 многодетных семьей, 1397 педагогических работников и их семей, 519
врачей и их семей, проживающих на территории Пермского края. Площадь жилья,
приобретенного и построенного в рамках
реализации этой программы, составит не
менее 127 000 кв.м. На реализацию данной
программы планируется потратить в течение трех лет 310 млн рублей из краевого
бюджета, 19,7 млн рублей из федерального
бюджета и 3 млрд 103 млн рублей из внебюджетных источников, т.е. из фактически внесенных денежных средств участников этой программы. Правда участвовать
в настоящей программе можно лишь при
условии наличия у педагогических работников, врачей, молодых учителей и многодетных семей денежных средств либо
иных доходов, достаточных для оплаты
расчетной стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.
А БУДЕТ ЛИ ЭФФЕКТ?
Потребность в принятии концепции
большая, но чтобы она действительно облегчила людям жизнь, многое нужно поменять.
По словам профессионалов рынка недвижимости в предложенном виде цели
данной концепции в Пермском крае реализованы быть не могут. Екатерина Пахомова, председатель совета НП «РГР. Пермский
край», обозначила, что для решения жилищных проблем этих категорий населения необходимо в корне изменить подход,
поскольку предлагаемый вариант финансирования в текущих рыночных условиях
не позволяет говорить об эффективной
реализации программы. По ее словам, программа рассчитана на широкий круг участников: педагогических работников, врачей,
молодых учителей и многодетных семей, а
возможности данных участников разные.
Например, для первой категории, к которой отнесем педагогических работников,
врачей, молодых учителей, количество квадратных метров жилья согласно нормативу
социальной выплаты соответствуют таким
предложениям на рынке жилья как:
• 1 комн. квартира хрущевского
типа S= 29-32 кв. м;
• 2 комн. квартира хрущевского
типа S= 42-44 кв. м;
• 3 комн. квартира хрущевского
типа S= 47-60 кв. м или 2-комн. квартира
улучшенной планировки S= 54-56 кв. м;
• 3 комн. квартира «брежневка»
S=58-62 кв. м.
Второй категории, к которой отнесем
многодетные семьи, необходима квартира
общей площадью 90 кв. м (18 кв. м Х 5 членов семьи). В домах хрущевского типа таких
квартир нет. В данном случае они, чтобы выполнить условия, должны будут приобрести 4
комн. квартиру улучшенной планировки, что
составляет 1% от объема рынка жилья и по стоимости квадратного метра эти объекты стоят
в среднем 50 тыс. руб./кв.м. Второй вариант –
квартиру индивидуальной планировки, средняя стоимость квадратного метра по таким
предложениям сегодня свыше 55 тыс. рублей.
Для расчета размера субсидий, предоставляемых гражданам из бюджета Пермского края на строительство и приобретение
жилых помещений, ежеквартально устанавливается средняя расчетная стоимость 1
квадратного метра общей площади жилья
по муниципальным районам (городским
округам) Пермского края. В соответствии с
распоряжением Правительства Пермского
края стоимость 1 кв. м общей площади жилья на II квартал 2012 года (руб.) по городу
Перми составила 40 789 рублей. Получается,
что квартиры должны стоить для первой категории семьи в составе:
• 1 чел. – 33кв. м Х 40798 руб.
=1349037 руб. Среднерыночная стоимость
1 комн. кв. – 1850000 руб. (хрущевского
типа), разница составляет 28 %.
• 2 чел. – 42 кв. м Х 40798 руб.
=1713138 руб. Среднерыночная стоимость
2 комн. кв. – 2200000 руб. (хрущевского
типа), разница составляет 21,5 %.
• 3 чел. – 54 кв. м Х 40798 руб.
=2203092 руб. Среднерыночная стоимость
3 комн. кв. – 2700000 руб. (хрущевского
типа), разница составляет 18,4 %.
Для второй категории квартира общей
площадью 90 кв. м из расчета 40798 руб. за
кв. м должна стоить 3671820 руб. В среднем
по рынку стоимость квартиры улучшенной
планировки в настоящий момент составляет
от 4370000 руб. Разница составляет от 16 %
Предполагается, что краевой бюджет
будет субсидировать 10% от стоимости нормативного жилья, т.е. субсидия составит:
для одного человека – 134000 руб., на семью
из двух человек 171000 руб., на семью из
трех человек 220000 руб. Ориентируясь на
среднюю рыночную стоимость жилья, видим, что собственных средств должно быть:
1716000 руб., 2029000 руб. и 2480000 руб.
соответственно. Многодетные же семьи
должны обладать собственными средствами
в размере минимум 4000000 руб.
Согласно правительственным планам,
недостающие средства эти категории граждан как вариант смогут получить в кредит. Но расчеты Екатерины Пахомовой по
ипотечному кредиту от Сбербанка России
(именно этот банк по итогам 2011 г имеет
долю по выданным ипотечным кредитам
более 60%), разрушили и этот миф. Для получения кредита сроком на 30 лет в размере
1 млн рублей для участников зарплатного
проекта заработная плата должна быть не
меньше 21706 руб., где 14512 руб. ежемесячная сумма по кредиту, а 7194 руб. – это
прожиточный минимум. На семью из трех
человек зарплата должна быть 36000 руб. в
месяц. При этом сумма прожиточного минимума составит 21582 руб., а средняя зарплата учителей – 14000-15000 рублей, сумма кредита, который эти участники могут
получить, составляет 300-400 тыс. рублей.
Многодетные семьи должны обладать
доходом в рамере 50522 рублей и это только для того, что получить кредит в размере
лишь 1 млн. рублей. А в реальности объект
будет стоить больше 4 млн. рублей.
Таким образом, расчеты Екатерины
Леонидовны подтверждают, что субсидия
в размере 10% от расчетной стоимости недостаточна для приобретения квартиры,
с другой стороны, по ее словам, еще одна
причина, по которой участники программ
не могут реализовать субсидии и сертификаты, это отсутствие подходящего варианта
по потребительским свойствам и по стоимости. Участники программ недостаточно
владеют информацией о рынке недвижимости, в частности, невозможно знать условия
кредитования всех банков, условия работы
с компаниями-застройщиками, грамотно
оценить имеющуюся недвижимость. Решение данного вопроса Екатерина Леонидовна, как представитель профессионального
сообщества, видит в создании системы и
инструмента по подбору необходимых вариантов для участников программы, учитывающих их уникальные особенности, в том
числе создание обменных цепочек между
участниками, где деньги появляются в качестве доплаты, что существенно позволяет
сэкономить средства.
ПОЧУВСТВУЙ РАЗНИЦУ
Алексей Бурнашов, депутат ЗС ПК подержал программу в первом чтении, присоединившись к большинству коллег, поскольку считает, что она жизненно необходима,
актуальна. При этом он не согласен с рядом
моментов. Пугает в данном случае краевого
парламентария цена, которую предстоит
в итоге заплатить за квартиру работникам
бюджетной сферы. В предложенной концепции, по окончании выплаты ипотеки,
переплата от первоначальной стоимости
квадратных метров – почти в три раза.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
39
ВЕКТОР / ТЕНДЕНЦИИ
Депутат разработал свой вариант
концепции и финансово-экономическое
обоснование. Поправки предполагают облегчение условий участия в программе:
трехкратное увеличение субсидии для
первоначального взноса, беспроцентный
займ на срок от 3 до 5 лет, а также усиление
гарантий выполнения программы посредством заключения трехстороннего договора: регионального министерства соцразвития, участника программы и банка.
За три года в программе должны поучаствовать порядка 2099 человек. В первоначальном варианте программы указано, что в
первый год ее действия примут участие 339
человек и по 880 человек в следующие два
года. Поправка Алексея Бурнашова позволяет в первый же год включить в программу
882-х человек. Таких показателей можно достичь за счет того, что каждый вступивший
начнет выплачивать по полученному займу
проценты, из этих сумм в последние годы
смогут воспользоваться программой, соответсвенно, 294, 392 и 523 участника.
Принятый в первом чтении вариант
программы предполагает размер первоначального взноса 157 тыс. руб., ипотечный
займ для участников программы в таком случае составит 1 млн 743 тыс. руб. Получается
банку необходимо будет вернуть эту сумму
и плюс к ней проценты в размере 2 млн. 342
тыс, и того, 4242 тыс рублей или 123% переплаты для приобретения недвижимости
стоимостью 1 млн 900 тысяч. Алексей Бурнашов предлагает первоначальный взнос
в 510 тыс. руб., размер ипотечного займа
снижается до 1 млн 390 тыс. руб. Получается
вернуть уже надо банку кредит, проценты
по кредиту, займ и выгодоприобретение
– итого 2 млн 830 тыс, при коэффициенте
переплаты всего в 48,9 % Экономия составит
более 1 млн 400 тыс. руб. Именно эта разница, по словам депутата, позволяет достичь
желаемого эффекта, т.е. облегчить процентные ставки, то есть первоначальный взнос
будет выше, соответственно будут щадящие
условия банка, сокращения переплаты для
приобретения недвижимости.
Максимальные выплаты для участников программы составят: 14 тыс. рублей в
случае 3-хлетнего займа и 8 тыс. руб. при
5-летнем займе.
При этом в первом случае не возобновляемые потери бюджета составят 330 млн
100 тыс. руб., а во втором потери ожидаются
только из-за инфляции, все остальные средства будут сэкономлены.
Расчеты, приведенные Бурнашовым,
показывают, его вариант позволит потенциальным участникам программы и бюджету значительно сэкономить. Сумма действительно внушительная.
Игорь Папков, первый заместитель
председателя Законодательного Собрания
Пермского каря, свое мнение «О концепции долгосрочной целевой программы
40
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
«Улучшение жилищных условий отдельных
категорий работников социальной сферы и
многодетных семей Пермского края на 2012
– 2014 годы» обозначил одной фразой :
«Благими намерениями вымощена дорога в
ад». Решая вопрос о выделении средств бюджета края на социальные цели (выплаты,
помощь), Законодательное собрание всегда
находилось и находится в трудном поиске
баланса между количеством имеющих право на эту помощь и возможностью бюджета.
Не избежала этого выбора и предложенная
концепция. Относительно поправок депутата Бурнашова, вице-спикер краевого парламента отметил их логичность и конкретность. Однако, посыл изменения условий
предоставления социальных выплат без
увеличения финансирования приведет к
усилению конкуренции среди получателей
этих выплат, тем самым усилится роль чиновника на конечном этапе распределения
средств бюджета. Если у «оппозиции» позиция на усиление административного произвола, то я у такой позиции в оппозиции.
А КАК У ДРУГИХ?
Практически у каждого региона есть
свои программы, например, показателен
комплекс мер программы «Социальная
ипотека для жителей города Владимира на
2012-2018 годы», включает себя:
14 тыс. руб.
ежемесячный платеж
Максимальные
выплаты для участников
программы составят:
14 тыс. рублей в случае
3-хлетнего займа
– Использование государственной программы ипотечного жилищного кредитования в качестве базовой, имеющей более
низкие процентные ставки (от 6,9% на новостройки и от 7,9% на вторичное жилье).
– Участники программы – наиболее
ценные сотрудники бюджетных учреждений города Владимира либо иные категории населения.
– Снижение первоначального взноса
по ипотечным кредитам с 30% до 10% по
кредитам государственной программы ипотечного жилищного кредитования путем
субсидирования страховой премии по страхованию рисков не возврата кредита за счет
средств местного бюджета.
– Субсидирование части ежемесячных
платежей за счет средств местного бюджета
по схеме:
1 год – компенсация 50% ежемесячного платежа;
2 год – компенсация 40% ежемесячного платежа;
3 год – компенсация 30% ежемесячного платежа;
4 год – компенсация 20% ежемесячного платежа;
5 год – компенсация 10% ежемесячного платежа.
Особенность данной программы в
том, что у заемщика, не имеющего первоначальных накоплений для приобретения
жилья, появляются все 100% стоимости
квартиры и возможность ее приобретения.
Целевая ориентация программы – работники систем здравоохранения, образования и
других бюджетных сфер. Субсидирование
предоставляется только на период работы сотрудника в бюджетном учреждении.
Субсидирование ипотечного страхования
– 100%, субсидирование первоначального
взноса – 10% от стоимости жилья, субсидирование ежемесячных платежей – до 50%
(уменьшается со временем). При увольнении по собственному желанию или
вследствие проступка сотрудник начинает
платить все 100% ежемесячного платежа
и обязан вернуть первоначальный взнос в
следующем размере: 1 год – 100 % первоначального взноса и далее минус 20% за
каждый отработанный год. Т.е. через пять
лет сотрудник может уволиться без потерь.
Комиссия оператора программы – 1% от
объема выданных ипотечных займов.
Также наиболее продвинутым в плане
социальной поддержки в решении жилищного вопроса оказалось государственное содействие в Санкт-Петербурге.
«ВСЕМ – ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ»
Начиная с 2003 года в целях повышения доступности приобретения жилья молодыми петербуржцами в Санкт-Петербурге
реализуется целевая программа «Молодежи
– доступное жилье», рассчитанная на городских очередников в возрасте от 18 до 35 лет.
Целевая программа Санкт-Петербурга
«Молодежи – доступное жилье» является составной частью подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной
целевой программы «Жилище». Программа
востребована молодыми петербуржцами и
насчитывает сегодня более 15 тыс. участников. В рамках программы существуют два
вида государственного содействия: предоставление жилья в рассрочку в объектах Программы и предоставление социальных выплат
для строительства или приобретения жилых
помещений на рынке недвижимости СанктПетербурга или Ленинградской области.
ВЕКТОР / ТЕНДЕНЦИИ
РАСЧЕТ МИНИМАЛЬНОГО РАЗМЕРА СОЦИАЛЬНЫХ ВЫПЛАТ
(САНКТ-ПЕТЕРБУРГ)
Существующий расчет размера социальных
выплат в рамках Программы (руб.):
Расчет размера социальной выплаты
Увеличение размера
с учетом увеличения минимального размера
социальной выплаты
социальной выплаты с 25 % до 30 % от расчетной
(руб.):
стоимости жилья (руб.):
Одинокий гражданин:
370012
(33 кв. м Х 25% Х 44850 )
444 015
(33 кв. м Х 30% Х 44850)
74003
Неполная семья из 2-х человек (с ребенком):
565110
(42 кв. м Х (25%+5%) Х44 850)
659295
(42 кв. м Х (30%+5%) Х44 850)
94185
Полная семья из 2-х человек (без детей):
470925
(42 кв. м Х 25 % Х 44850)
565110
(42 кв. м Х 30% Х 44850)
94185
Полная семья из 3-х человек (с ребенком):
726570
(18 кв. м Х 3 Х (25%+5%) Х 44850)
847665
(18 кв. м Х 3 Х (30%+5%) Х 44850)
121095
Полная семья из 4-х человек (с 2-мя детьми):
1130220
(18 кв. м Х 4 Х (25%+10 %) Х 44850)
При выборе участником Программы
формы государственной поддержки в улучшении жилищных условий в виде социальной выплаты ему предоставляется за счет
средств бюджета Санкт-Петербурга социальная выплата (безвозмездно) для приобретения жилья на первичном или вторичном
рынках недвижимости Санкт-Петербурга
или Ленинградской области в размере 25
% от стоимости жилья и дополнительно по 5
% на каждого имеющегося в семье ребенка.
75% – собственные средства участника Программы, в том числе за счет продажи имеющегося жилья, средств ипотечного кредита.
Жилищным комитетом был разработан закон, предусматривающий оказание
нового вида государственной поддержки
в улучшении жилищных условий в виде
предоставления участникам Программы
беспроцентного займа до 70% на приобретение жилья. При приобретении жилья у
оператора Программы участники Программы оплачивают единовременно первоначальный взнос в размере 30 % от стоимости жилья и вселяются в квартиру. Оплату
оставшихся 70 % от стоимости жилья участники Программы оплачивают на условиях
беспроцентной рассрочки, предоставляемой сроком до 10 лет, ежемесячно равными
платежами.
42
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
1291680
(18 кв. м Х 4 Х (30%+10%) Х 44850)
При этом, часть общей площади жилья (в рамках установленных Программой
норм) приобретается по стоимости строительства, реконструкции (капитального ремонта), приобретения жилых помещений
оператором Программы в целях последующей продажи участникам Программы, а излишки площади жилья (разница между общей площадью квартиры и установленных
Программой норм общей площади жилья)
необходимо будет оплатить по рыночной
стоимости (на основании рыночной оценки). После оплаты всей стоимости квартиры, квартира подлежит оформлению в собственность участника Программы.
В рамках программы проводятся мероприятия по реконструкции аварийных
объектов, которые позволяют не только
ликвидировать аварийность, но и предоставить молодым семьям возможность остаться проживать в их районе. В настоящее
время данный механизм уже реализуется в
трех районах Санкт-Петербурга. За период
реализации Программы жилые помещения на условиях беспроцентной рассрочки платежей приобрели 648 семей. Кроме
того, до конца 2012 года (после завершения
строительных работ на объектах) молодым
семьям будут предоставлены для приобретения в рассрочку более 1000 квартир
161460
Подготовлен проект закона, предусматривающий увеличение минимального
размера социальной выплаты в рамках Программы с 25% до 30% (Таблица №1).
Всего с начала действия Программы
17155 человек (6354 семей) улучшили жилищные условия, за 2011 год 6750 человек
(2500 семей).
С 2006 года, в Санкт-Петербурге реализуется целевая программа «Жилье работникам учреждений системы образования,
здравоохранения и социального обслуживания населения». Указанная программа
принята в целях ускорения обеспечения
жильем работников учреждений бюджетной сферы Санкт-Петербурга и сохранения
квалифицированных кадров в бюджетной
сфере.
Оператор Программы на основании
решения Жилищного комитета о продаже жилых помещений от имени СанктПетербурга заключает с участниками Программы договоры купли-продажи жилых
помещений с рассрочкой платежа на беспроцентной основе. Семья бюджетника
единовременно оплачивает первоначальный взнос в размере 20 % от стоимости жилья за счет собственных средств и вселяется
в квартиру. На 10 лет семье бюджетника
предоставляется беспроцентная рассрочка
ТЕНДЕНЦИИ
оплаты 80 % от стоимости жилья (ежемесячно равными платежами), при условии,
что бюджетник будет продолжать работать
в учреждении бюджетной сферы. В случае,
если гражданин, являющийся работником
бюджетной сферы, прекращает трудовые
отношения с учреждением бюджетной
сферы, он лишается права на рассрочку, за
исключением случаев увольнения в связи
с выходом на трудовую пенсию либо по состоянию здоровья в соответствии с медицинским заключением.
В 2008 году началась реализация
еще одной целевой программы СанктПетербурга «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», ориентированной на
семьи городских очередников, проживающих в отдельных малогабаритных квартирах. Действующий механизм реализации
Программы предусматривает предоставление социальных выплат для оплаты части
стоимости приобретаемого жилого помещения.
В настоящее время планируется продлить срок реализации Программы до 2017
года включительно, а также внедрить новый механизм ее реализации.
Взамен оказания государственной поддержки в улучшении жилищных условий в
виде предоставления социальных выплат,
согласно новому механизму, участники указанной программы, освободив ранее занимаемое жилье, смогут приобретать жилые
помещения государственного жилищного
фонда Санкт-Петербурга по стоимости их
строительства (бюджетное строительство) с
рассрочкой платежа сроком до 10 лет.
С учетом изменений, предусмотренных Проектом, будут высвобождаться однокомнатные квартиры, ранее занимаемые
участниками названной программы, которые в дальнейшем будут использоваться
для реализации целевой программы СанктПетербурга «Расселение коммунальных
квартир в Санкт-Петербурге».
Всего с начала действия «СанктПетербургские жилищные сертификаты»
4 200 человек (1556 семей) улучшили свои
жилищные условия, в 2011 году еще 1142
человека( 432 семьи).
В целях развития в Российской Федерации системы ипотечного жилищного
кредитования в Санкт-Петербурге осуществляется реализация целевой программы
Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в СанктПетербурге».
Эта жилищная программа рассчитана
на городских очередников, имеющих возможность оформить ипотечный кредит в
размере не менее 10 % от стоимости приобретаемого жилья на срок не менее 3 лет.
В рамках Программы государственное содействие заключается в виде предоставления городским очередникам социальных
выплат в размере не более 30 % от общей
стоимости жилого помещения.
Средний размер социальной выплаты
в соответствии с действующим законодательством составляет:
для 1-го чел. – 235463 руб.,
для 2-х чел. – 403650 руб.,
для 3-х чел. – 504563 руб.,
для 4-х чел. – 538200 руб.
Средний размер социальной выплаты
составляет 420469 руб.
Предложение: в случае увеличения
размера коэффициента риска, который зависит от даты постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, а
также изменения нормы площади жилого
помещения с 20 кв. м. на 18 кв. м. на 1 человека, средний размер социальной выплаты
составит:
для 1-го чел. – 296683 руб.,
для 2-х чел. – 508599 руб.,
для 3-х чел. – 635749 руб.,
для 4-х чел. – 678132 руб.
Средний размер социальной выплаты
составит 529 791 руб.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
43
ВЕКТОР / ВЫСОКИЕ ТЕХНОЛОГИИ
автор
Наталия Булатова
ИНФОРМАЦИОННАЯ ПОМОЙКА ИЛИ
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ИНСТРУМЕНТ?
Операторы МЛС России надеются привлечь федеральные Интернет-ресурсы
к борьбе за качественную информацию на рынке недвижимости.
«ГРЕБЕНКИ», «ЗАМАНУХИ»
И «ЛЕВЫЕ» СДЕЛКИ
Нижнем Новгороде 2 марта 2012 г.
состоялось совещание руководителей мультилистинговых систем России.
Операторы МЛС из 17 городов страны,
среди которых Нижний Новгород, Пермь,
Рязань, Самара, Тольятти, Тверь и др., собрались, чтобы обсудить перспективы развития профессиональных баз данных для
риэлторов. Присутствие членов РГР и руководителей агентств недвижимости позволило вывести разговор за рамки интересов
технических операторов и посмотреть на
проблему мультилистинга в России со стороны риэлторского сообщества.
«Не важно, база данных это одного
агентства, база данных города или объединенная российская база – мы всегда страдали
от того, что информация, которая представлена, не соответствует действительности,
– поднял самый животрепещущий вопрос
Александр Жилевский, директор ООО
«Агентство «Выбор-Недвижимость», Член
44
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
Национального Совета Российской Гильдии
Риэлторов (г. Нижний Новгород). – Квартиры давно проданные – стоят, квартиры,
которых не существует – стоят, целые серии
«гребенок», «заманух», «сказок» от наших
агентов – стоят. От этого страдают не только
наши клиенты. Прежде всего, страдаем мы.
Страдают сами агенты, те пчелки, которые
занимаются сбором информации».
ЧЕГО ИЗВОЛИТЕ?
Решить проблему чистоты базы данных силами технических операторов мультилистинговых систем не представляется
возможным. Операторы предлагают лишь
программное обеспечение, которое агенты
по недвижимости наполняют собственной
информацией. Поэтому ответственность
за ее достоверность несут пользователи, и
прежде всего – руководители агентств недвижимости, контролирующие деятельность своих подчиненных. Операторы же,
в свою очередь, могут совершенствовать
функционал, позволяющий отслеживать ра-
боту агентов, более эффективно управлять
рекламой и ограничивать доступ к рынку
недобросовестным участникам. При существовании интереса со стороны профессионального риэлторского сообщества, операторы МЛС готовы разрабатывать именно
такие сервисы, которые помогут в реализации качественных услуг.
Однако сегодня среди риэлторов более
популярны электронные «доски объявлений» и открытые базы данных. На таких
ресурсах нет четких правил, нет проверки
информации на подлинность и эксклюзивность, поэтому агент имеет возможность
размещать заведомо ложные сведения в
надежде привлечь большее количество
клиентов. Здесь встает вопрос о развитии
корпоративной культуры агентов, осознания ими собственных потребностей – хотят
ли они быть единственными владельцами
информации или предпочитают выуживать из информационных помоек крупицы
достоверных данных. «Чем выше уровень
понимания корпоративных интересов индивидуальных предпринимателей и директоров агентств недвижимости, тем лучше
и четче будет работать система, – поясняет
Андрей Пегов, директор ООО «Агентство
«Алмаз-А» (г. Саратов). – Поэтому проблема
в том, каким инструментарием пользуется
риэлтор и какую социальную задачу выполняет оператор. Ведь единственное, чем владеет риэлтор – это его информация. Ее надо
беречь, сохранять, культивировать, делать
более четкой, внятной и развивать закрытые порталы».
По мнению Алексея Свидовского, директора ЗАО «Мультилистинговая система»
(г. Иваново), для создания эффективной
МЛС должно срастись желание навести
порядок со стороны информационных
систем и со стороны той прогрессивной
части риэлторского сообщества, которая
тоже хочет работать на перспективу, на
повышение качества оказываемых услуг.
ВЫСОКИЕ ТЕХНОЛОГИИ
Без профессиональных инструментов, коим
является мультилистинговая система, невозможно оказывать качественные услуги.
А без единства в рядах риэлторов создание
такой системы практически нереально.
НОВЫЕ ИГРОКИ
Впрочем, споры о том, кто, как и зачем
должен создать единую мультилистинговую
систему, ведутся уже давно – вероятно, с момента зарождения рынка недвижимости
в России. Однако сегодня в сфере информационных технологий появилась новая
сила, которая может быть заинтересована в
развитии МЛС. Это – общероссийские агрегаторы данных, развивающие рубрику «Недвижимость». Наиболее крупные из них,
такие как «Яндекс» и «Рамблер», сегодня
активно сотрудничают с мультилистинговыми системами, получая их базы по отдельным регионам.
Конечно, для таких ресурсов главной
задачей является сбор максимального количества данных и привлечение посетителей.
Чистота и актуальность информации их
заботит мало. Однако заинтересованность
в качественном и оригинальном контенте
постепенно возрастает. Доказательством
этому служит тот факт, что уже достигнута договоренность между нижегородской
мультилистинговой системой «Атлас» и
ресурсом «Яндекс.Недвижимость» о размещении МЛС-объектов на топовых позициях
портала.
Для мультилистинга выгоды сотрудничества с федеральными ресурсами очевидны: площадки такого уровня способны
обеспечить более высокий спрос на объекты недвижимости, выставляемые в МЛС.
«Если риэлторы и информационщики
смогут выработать единую систему классификации и с этим предложением выйти
на общероссийские проекты, то у нас есть
реальная возможность наконец-то создать
высокопрофессиональный инструмент, который поставит пользователей системы на
два шага вперед по отношению к тем, кто
работает на рынке нелегально» – считает
Алексей Свидовский.
НАЙДИТЕ ОТЛИЧИЯ
Собственно, разработка и принятие некой классификации, по которой мультилистинговую систему можно отличить от «доски объявлений», и было основной целью
заседания в Нижнем Новгороде. Модный
термин «мультилистинг» употребляется на
просторах рунета очень широко, причем в
большинстве случаев называемый так ресурс не имеет ничего общего с настоящей
мультилистинговой системой. Понятие это
настолько размыто, что риэлторы зачастую
не видят отличия между мультилистингом
как инструментом риэлтора и рекламноинформационной площадкой для продажи
объектов. Что же можно считать мультилистингом? На встрече в Нижнем Новгороде
были предложены и утверждены правила
«идеальной мультилистинговой системы»:
1. Внесение информации на основании эксклюзивного договора;
2. Раздел комиссионных между участниками сделки;
3. Внесение информации в базу данных в течение 24-72 часов после подписания договора;
4. Существование института ответственности участников друг перед другом;
5. Закрытая или открытая информация для внешнего использования.
ПОДЕЛИСЬ
КОМИССИЕЙ СВОЕЙ
Если к необходимости заключать эксклюзивные договоры все уже более-менее
привыкли, то раздел комиссионного вознаграждения остается краеугольным камнем
российского мультилистинга. Так уж сложился наш рынок, что в абсолютном большинстве регионов агенты не делятся комиссией.
Внушить риэлтору, что зарабатывать нужно
не на повышении комиссии, а на увеличении
количества проведенных сделок, до сих пор
не удается ни инициаторам создания МЛС,
ни руководителям агентств недвижимости.
Поэтому данное правило, без которого, по
сути, мультилистинг не может состояться как
профессиональный инструмент, является одним из самых трудновыполнимых.
Единственный способ побудить агентов делиться – создать институт ответственности участников друг перед другом
(введение штрафных санкций вплоть до отключения от системы) и продумать систему
поощрения. В качестве таковой и должны
выступить топовые позиции на федеральных интернет-площадках.
СУХОЙ ОСТАТОК
Конечным итогом встречи в Нижнем Новгороде стала договоренность о
создании на базе региональных мультилистинговых систем единой структуры,
которая будет иметь вес на общероссийском уровне. 17 регионов России решили
объединить свои усилия в борьбе за такую
систему, которая приносила бы реальную
пользу всем участникам рынка недвижимости, позволяя ограничивать деятельность недобросовестных агентов и повышать качество риэлторских услуг. Первый
шаг в этом направлении сделан. Остается надеяться, что он найдет поддержку
у остальных участников рынка.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
45
ВЕКТОР / ЗАРУБЕЖЬЕ
ТИХИЕ ГАВАНИ 2012
ПЕНСИЯ В ПРОВАНСЕ ИЛИ В ПАНАМЕ?
ТОП СТРАН ДЛЯ ПЕНСИИ.
46
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ЗАРУБЕЖЬЕ
СТАРОСТЬ В РАДОСТЬ
ткровенно говоря, мы имеем смутное представление о том, что за
жизнь у наших старших родственников.
Другое поколение, суровое воспитание,
свои тайны, загадки, несбыточные желания,
мечты о югославских сапогах и полетах в
космос. Какие будни ждут нас самих, когда
мы отойдем от дел, так сказать, и завяжем,
наконец, с этой бессмысленной беготней?
Какие сокровенные мыслишки шныряют у
вас в голове на этот счет? Вечную молодость
ученые пока не обещают, имейте ввиду.
А жизнь, как известно, коротка. Но начать
мыслить масштабно никогда не поздно.
Кто-то мечтал о космосе, а кто-то стал
космонавтом. Каждый может всё, при прочих равных условиях. Надо немножко помочь своей мечте. Время рано или поздно
всех нас найдет, так что можно начать готовиться прямо сейчас. Пенсия – это божественный десерт с кленовым сиропом
на третье. Тот, кто ее не вожделеет, обманывает сам себя. Основное преимущество
пенсионера – с чистой совестью можно не
работать. Можно, конечно, и работать, если
других дел не накопилось. Всем пенсионерам полагается шалить, релаксировать и
вытворять то, на что все время не хватало
духу. Самое время сделать что-то для души,
и одновременно приятное и полезное всему человечеству. А если подумать заранее,
то возможно обустроить прибыльное предприятие, которое обеспечит красивое и достойное взросление в том месте, где всегда
хотелось пожить, но не моглось.
Италии. Даже впервые ворвавшаяся в рейтинг Хорватия до лидирующей десятки
не добрала. Эквадор, Панама и Мексика –
тройка лидеров сохранила свои позиции.
ЭКЗОТИЧЕСКИЕ ЛИДЕРЫ
ИЛИ СТАРУШКА ЕВРОПА
В первой половине 2011 г. журнал
International Living включал в топ-10 Италию, Францию и Мальту. Португалия занимала 16-е место, Ирландия – 20-е, Великобритания – 22-е. Но сейчас финансовые
проблемы Евросоюза заставляют заокеанских аналитиков относиться к перспективам в его странах намного требовательнее,
чем прежде. Но россиянам экзотика вроде
Эквадора пока малознакома, большинство
предпочитает думать о более знакомых
странах, обычно в Европе.
ДЛЯ ДОЛГОЙ,
СПОКОЙНОЙ ЖИЗНИ
Но нужно учитывать, что вопросы переезда на ПМЖ в Европу ограничиваются в
первую очередь регламентами Шенгенского соглашения, напоминает руководитель
агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Классический вариант возможностей переезда – Кипр. Там достаточно купить недвижимость на €300000, чтобы
получить вид на жительство.
Из других популярных направлений
Зингель отмечает Черногорию (минимальная цена недвижимости €95000), где стоимость жизни примерно на 30% дешевле,
чем на Кипре, но приходится сталкиваться
с отсутствием или ненадежностью инфраструктуры. Или Чехия – квартиру в Праге
можно купить за €150000. Если жилье в собственности, то ежемесячные расходы на медицинскую страховку, продукты и другие
вещи первой необходимости не превысят
€2000 в месяц.
Подешевле вариант – Болгария (квартира за €50000 плюс прожить можно на
€1200 евро), но уровень медицинского обслуживания – не для пенсионеров, считает
Зингель.
В Берлине можно приобрести квартиру за €75000 при ежемесячном бюджете
проживания в €1800. В других городах Кельне, Дюссельдорфе, Ганновере – минимальные вложения в приобретение недвижимости будут еще дешевле (€50000). Правда,
сначала нужно подумать о возможности получения вида на жительство в Германии, а
потом уже о стоимости проживания в ней.
Что же касается экзотики – Зингель
считает, что Латинская Америка или ЮгоВосточная Азия (на примере Таиланда) тревожны для людей пенсионного возраста.
А ЕСЛИ ТАК
Если вы еще не обзавелись достойной
мечтой, то она вот-вот появится. До обсуждения конкретных вариантов дело доходит
редко, мечтательная обстановка не располагает к анализу. Зимняя спячка и хандра
неприлично затянулись. Но мы не поленились и собрали лучшие варианты свидания
с вечным, на которые хочется отправиться,
не дожидаясь законной пенсии.
ПЕНСИОННЫЙ РАЙ
Журнал InternationalLiving опубликовал новый рейтинг топ-10 стран, в которых
имеет смысл поселиться после выхода на
пенсию. Изучив последние материалы журнала, становится очевидно, что подобный
вариант – отдых до конца жизни за рубежом на самом берегу моря, в часе езды на
машине от гор, в окружении тропических
пейзажей, живя на небольшой вилле – доступен не только олигархам. Существуют
страны, которые с радостью принимают у
себя пенсионеров, предоставляют им льготы на беспошлинный ввоз собственного
имущества (включая автомашины). Они
требуют подтверждения не такого уж большого дохода, а стоимость жизни там покажется раем и тихой гаванью не только для
москвичей и петербуржцев, но и для жителей большинства крупных городов России.
В рейтинге топ-10 государств для пенсии по сравнению с прошлым годом наметились удивительные сдвиги. В первой десятке из всех стран Европы осталась только
Испания. Понизились рейтинги Франции,
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
47
ВЕКТОР / ЗАРУБЕЖЬЕ
ТОП-СТРАН ДЛЯ ЖИЗНИ НА ПЕНСИИ – ПРОГНОЗ НА 2012 Г.
(ПО СРАВНЕНИЮ С ИТОГАМИ 2010 Г.)
Общий
рейтинг –
2012
Страна (место в рейтинге
по итогам 2010 г.)
Рейтинг стоимости
жизни – 2012 (баллы*)
Рейтинг стоимости
жизни – 2010 (баллы*)
Климат (баллы*)
1
Эквадор (1)
97
73
96
2
Панама (2)
95
62
69
3
Мексика (3)
94
68
92
4
Малайзия (19)
94
59
87
5
Колумбия (13)
93
64
87
6
Новая Зеландия (14)
н/д
64
93
7
Никарагуа (21)
н/д
66
95
8
Испания (9)
н/д
60
59
9
Таиланд (25)
н/д
56
79
10
Гондурас (23)
н/д
62
79
Источник: журнал International Living
ГДЕ ВСТРЕТИТЬ СТАРОСТЬ?
ЕСЛИ В ДУШЕ ТЫ:
СОБИРАТЕЛЬ
Норвежские старички обожают собирать морошку, финны – клюкву, голландцы – грибы. Заготовки ягод, даров леса,
водоплавающих и мелкой живности – любимое занятие пенсионера. Французские
пенсионеры с апреля по июнь колониями
копошатся на побережьях и заняты сбором
мидий с целью последующего сбыта. Можно организовать мидийный картель из нескольких престарелых друзей и наладить
поставки в рестораны побережья.
Чтобы с минимальными затратами
организовать себе счастливую старость, например, в Нормандии, достаточно купить
полудом-полузамок, например, в деревеньке между Ои ле шато (Auxi-le-Chateau) и
Санкт Рикер (Saint Riquier) за €29950 в 47
минутах до прибрежного города Ле Кротон (Le Crotoy) и, приезжая летом, учиться
у местных старичков мидийному делу и
прочим полезным в хозяйстве вещам. Или,
оставив верную таксу сторожить дом, сидя
на широком каменном подоконнике старинного дома (€22500), не тратить много
времени на подсчитывание будущей прибыли и обдумывания радостей небедной
старости, а совершать ежедневные вылазки
в разные средиземноморские города, изучая особенности приготовления этих самых
мидий, благо ваша каменная вилла всего в
30 милях езды от побережья.
48
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ЗАРУБЕЖЬЕ
ПЛАНТАТОР – САДОВНИК
Разбить розарий, тюльпановые или лавандовые плантации можно в любом регионе с подходящим климатом, наслаждаться
буйством красок и запахов, выводить новые
луковицы, сорта и гибриды, получать медали на цветочных ярмарках, создавать масла
и ароматы парфюмерам, заняться ландшафтным дизайном и эко-строительством.
Выращивать какао бобы в Южной Америке,
стать хозяином миндальных и оливковых
рощ в Средиземноморье, освоить мандариновые сады и плантации фундука на черноморском побережье Турции – это уже не
фантастика, а прекрасная реальность второй
половины жизни. Выжимать масло из болгарских роз, наливать в маленькие деревянные бутылочки и отправлять в качестве ностальгического подарка знакомым на малую
родину вместе с новогодней открыткой.
Предаваться ленивому отдыху, поглядывая на растущие в собственном саду
апельсины, киви или фундук, прихватив
с «фазенды» любимые тяпки и стремянку.
Попутно наладив посменное пребывание
на турецкой даче уставших от ритма мегаполисов друзей и знакомых. В местечке
Арсин, в 20 километрах от Трабзона, землю
с посадками фундука можно прикупить за
небольшие $5-8000, а в пригороде Анталии
Коньяалты 22 садовые сотки с апельсинами,
лимонами и гранатом ($16500). Остается
только ждать, когда потянет к земле.
Заделаться болгарским виноградарем, изучив правила виноделов, можно в
белоснежном коттедже за €64000 в городе
с многообещающим парамузыкальным на-
званием Шумен. А если хочется каждый
день катить на черноморское побережье на
велосипеде, есть вариант с 4х комнатным
домом-дачей за €84900 в 19 километрах от
моря. Или вставать рано утром и бежать купаться на берег около Бургаса, а семейство
пусть пока заваривает чай на дачной веранде за €37000.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
49
ВЕКТОР / ЗАРУБЕЖЬЕ
для усталых альпинистов. Дополнительные
вложения зависят от аппетита постояльцев,
а вот корова ест, примерно, на €2-2,5 в день.
На первое время в кухне можно поставить
сепаратор для изготовления небольшого
количества сыра вручную (около €2000) и
домашнюю пивоварню (от €1000), а, если
процесс увлечет, и не все голодные постояльцы будут накормлены, взять в аренду
еще сотню коровок, расширить землевладения (землю поблизости тоже надо будет
арендовать) и купить оборудование посерьезней (здесь речь может идти о €100000).
Для проживающих – регулярные экскурсии
и возможность поучаствовать в процессе
(вот вам и экономия на работниках), прогулки по пастушьим тропам.
ЛЮБИТЕЛЬ ЖИЗНИ
И ЛЮДЕЙ
Получается эдакая дача, где с мая по
октябрь курортно-пляжно-отдыхательный
сезон со всей ее романтической атрибутикой: неподалеку шумит море, все ваше семейство, включая бабушек и детей, поутру
давит виноград голыми пятками, стоя в
большой деревянной бочке. А потом - на побережье, разгонять послеобеденную лень
соленым ветром и прыгать на спор через
волны. Остается определиться с предпочтениями по поводу сорта винограда – мерло,
мускат, каберне, совиньон.
ЛЮБИТЕЛЬ ЖИВОТНЫХ
Разведение лам, черепах и морских
коньков. Разводить коровок и козочек –
много фантазии не нужно, устойчивая пока
экзотика в сочетании с тягой к кочевой жизни – разведение лам. С возвышенностей и
плоскогорий Перу, Боливии и северных
районов Аргентины ламы распространились по североамериканскому континенту
и Европе, подойдет любая гористая местность, ламы устойчивы к холодам и преданы своему пастушку. Гармоничный бизнес
и удачная инвестиция на склоне лет – ферма по разведению белых креветок Penaeus
Vanammei в Бразилии. На обед всегда свежий морепродукт, на ужин мулатки танцуют самбу, и вечная молодость в душе.
Ферма приносит стабильный доход, более
того экономисты прогнозируют уверенное
увеличение креветочного спроса на ближайшие три пятилетки. А можно начать с
малого и купить 15-20 соток пляжа в Доминикане или Индии (от $12000 до $50000),
и постепенно наладить ясли для выращивания креветок, открыть креветочный бар
и устраивать ежемесячный день креветки,
запивая выращенный урожай пивом из открытой друзьями-соседями пивоварни.
50
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ГУРМАН
Имея в хозяйстве пару коров и лужок
на склоне можно запросто стать главным
сырным дельцом альпийского околотка (в
Новой Зеландии тоже есть Альпы). Итак,
открываем семейную сыроварню и радуем
многокультурный континет сырным чудом.
Открыть предприятие в Новой Зеландии
просто: регистрация бизнеса в интернете
занимает не больше 40 минут. Отличный
вариант – варить сыр, неторопливо попивая
пиво из своей небольшой пока пивоварни
затерявшись где-нибудь в Саксонии, а излишки (пива и сыра) продавать в местные
питейные. Сельская пастораль: вечерний ветерок, мирно пасутся коровы, сыр неспешно доходит до кондиции, хрустальные горы
как никогда лучезарны, а в амбаре тем временем ходит-бродит свежее пиво. Питейная
может быть и своей, при собственном отеле
За $120000 продают кусок одного из
лучших вьетнамских пляжей, 950 кв м,
шум волн, музыка ветра, тепло песка, высокие кокосовые пальмы дают прохладительную тень – мечта. На пляже можно устроить
ретро-диско-бар или спа-центр. Если же от
ретро-вечеринок жители соседних пляжей
грустят – можно купить свой собственный
остров и стать своим человеком в Панаме
на озере Гатун за $30000. Прилагаются панамские танцы в панамах и без, 1500 видов
бабочек, караси в руки и международный
порт в сорокаминутной доступности, из
которого раз в месяц выезжать на личной
шлюпке под пиратским парусом на один из
карибских островов, каждый раз на новый,
либо при наличии авантюрного склада –
вперед с аквалангом на поиски затонувшей
Атлантиды. Ретро-диско-бар, клуб юннатов
или дайвинг-школа, все, что угодно, на своем собственном острове.
ЗАРУБЕЖЬЕ
Недалеко от горнолыжного курорта
Пампорово продаются расчудесные старинные особнячки от €21000 до €48000. Летом
– чистый горный воздух, потрясные виды
на долину и горы, зимой – постоялый двор
для лыжников и охотников, часть дома можно сдавать под дачу знакомым и летом, чтоб
было для кого перепелов ощипывать и сидр
варить. Гостиницу на 60 номеров в Йоркшире, северная Англия отдают всего за €97000.
А представьте, если инвестиции позволяют
развернуться, можно, например, купить
старинный замок в Валле Изарко или средневековое аббатство в Тоскане, и основать
там идейное пенсионерское поселение,
хиппи-секту, или устроить там санаторий.
ДО СИХ ПОР
НЕ ОПРЕДЕЛИЛИСЬ
Если предвидеть, что устанешь от жизни настолько, что пожелаешь только лишь
покоя, и на слово «работа» по телу будет
высыпать аллергия, то на этот случай существует самый гениальный по простоте
и давно вошедший в оборот вариант – сдавать жилплощадь по прописке (если те, кто
прописан вместе с вами, не возражают) и
жить на ренту. Снимать шале из ивовых
прутьев на берегу теплого океана, или домик с огородом на берегу Дуная. Можно
не снимать, а взять в рассрочку и жить там
круглый год (рента от квартирантов на родине будет покрывать ежемесячную плату
за тайскую виллу), можно периодически ворошить список ревматических одноклассников и приглашать их в гости на день
рождения или на первый урожай ананасов.
Еще патриотический вариант на зимние
каникулы: делать как дореволюционная интеллигенция, которая несколько самых холодных в году русских месяцев неизменно
проводила на взморьях Италии и Франции.
Эту изысканную манеру переняли сейчас
многие дауншифтеры. Европа переехала в
Индию и Таиланд. Свободная птица, человек, который уже никому ничего не должен.
Объяснять свои поступки – в том числе.
Пенсионеры нынче делают моду: тренд
последних лет – уже не столько путешествия,
сколько неприкрытая миграция. Некоторые банановые республики активно инициируют спецпрограммы по привлечению
иностранных пенсионеров к себе на ПМЖ.
Пенсионеры предпочитают селиться, где поэкзотичнее и потеплее - Марокко, Таиланд,
Филлипины, Азия и Малайзия становятся
вторым домом для престарелых американцев
и европейцев. В ЮАР, например, туристам в
возрасте выдают Retirement Visa - пенсионерскую визу, временную - сроком на четыре
года, и постоянную - с возможностью стать
гражданином южноафриканской республики, правда без возможности голосовать на
выборах. Но это пустяковое ограничение –
ничто, по сравнению с медитацией на стадо
жирафов, бредущих сквозь пыльные заросли
на фоне заходящего африканского солнца. А
закатное светило отпускает пропеченную за
день саванну в прохладу африканской ночи.
На юго-западе ЮАР – классический средиземноморский климат один в один, плюс
идеальные условия для насаждения виноградников и прочих полезных для здоровья
культур. Почему бы не заделаться на старости
лет африканским виноделом или открыть
клинику винотерапии?.. по выходным встречать в Кейптаунском порту контейнер с пробковым деревом и ретортами.
Поехать на пенсию за рубеж – уже давно в порядке вещей. Главное не думать, что
жизнь закончилась, потому что она таки
продолжается, и определить направление.
Одни следуют зову сердца, другие подходят
к вопросу основательно и вертят его на просвет со всех сторон: цены на недвижимость,
льготы для пенсионеров, прожиточный минимум, безопасность и стабильность, здравоохранение, климат, культура.
Панама занимает одно из первых мест
в Глобальном Индексе самых комфортных
для пенсионного проживания стран мира.
Местная программа Turista Pensionado дает
пожилым туристам несусветные привилегии – освобождение от налогов на собственность и доходы, скидки до 50 % на развлечения, транспорт, проживание, рестораны,
покупку крупных вещей, больничные счета, лекарства, жкх. Туристическая виза по
этой программе дается без ограничения
по времени. Единственное – необходимо
иметь гарантированный пожизненный
ежемесячный доход в виде внешних поступлений не менее $1000.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
51
ВЕКТОР / ЗАРУБЕЖЬЕ
52
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ЗАРУБЕЖЬЕ
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
53
ВЕКТОР / АФИША
54
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ВИТРИНА НЕДВИЖИМОСТИ
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
55
ВИТРИНА НЕДВИЖИМОСТИ
СИМВОЛИКА
новостройки
коммерческая недвижимость
загородная недвижимость
56
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ВИТРИНА НЕДВИЖИМОСТИ
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
57
ВИТРИНА НЕДВИЖИМОСТИ
58
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
ВИТРИНА НЕДВИЖИМОСТИ
оценочные компании
наименование
компании
контактная
информация
спектр
предоставляемых услуг
РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ОЦЕНКИ,
ПРОЕКТИРОВАНИЯ
И ЭКСПЕРТИЗ «ЭКСПЕРТ»
Пермский край,
г. Пермь, ул. Уральская, 119
(на 1 этаже здания пенсионного фонда), каб.106
Тел. (342) 259-95-45
г. Краснокамск,
пр-т Мира, 9, офис 144
Тел./факс (34273) 4-10-37 (многоканальный)
www.expert.krasnokm.ru
- оценка всех видов имущества;
- проектирование и техническая экспертиза зданий и сооружений;
- оценка ущерба;
- юридические консультации.
КОНСАЛТИНГОВАЯ ГРУППА
«ЗЕЛЕНАЯ МИЛЯ»
г. Пермь,
ул. Максима Горького, 34, офис 412
Тел/факс (342)2110-710
www.зелёная-миля.рф
- оценка всех видов имущества, бизнеса;
- судебная экспертиза (оценочная, строительно-техническая, бухгалтерская,
земельно-правовая), защита в суде;
- проектный консалтинг, бизнеспланирование;
- справки и консультации;
- оценка ветхого и аварийного жилья для компенсации;
- оценка муниципальных объектов для целей выкупа;
- переоценка земли для снижения налога.
МЕТРАЖИ #4
АПРЕЛЬ 2012
59