Тема 1. Понятие недвижимости, правовые основы экономики

Тема 1. Понятие недвижимости, правовые основы экономики
недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и
нормативные правовые акты.
Правовое регулирование имущественных отношений. Объекты имущественных
прав. Понятие недвижимых вещей. Земля, как особый вид недвижимости. Направление
правового регулирования операций с недвижимостью.
Право собственности и иные вещные права на недвижимость. Содержание вещных
прав. Три правомочия собственника. Особенности вещных прав на недвижимость.
Вещные права на землю собственника здания или сооружения. Сервитут.
Понятие недвижимости в российском законодательстве и в мировой
практике
Деление имущества на движимое и недвижимое берѐт своѐ начало со
времѐн римского права. В России термин «недвижимое имущество» был
введѐн Петром I в 1714г. в указе от 23 марта «О порядке наследования в
движимых и недвижимых имуществах». И с тех пор оно стало
общепринятым в дореволюционной России, о чѐм свидетельствует свод
гражданских законов России (т.10, ч.1, ст. 383-400).
Так ст. 384 гласит: «Недвижимым имуществом признаются по закону
земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения пустые
дворовые места, а также железные дороги».
В советский период в связи с отменой частной собственности на землю
деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено. Оно
трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а
земельные участки учитывались отдельно только по видам и только в
натуральных единицах измерения» (по площади).
В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в
экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности
РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной
собственности на землю. Затем этот термин подтверждѐн в Указе Президента
РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно
закреплѐн Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) 30
ноября 1994г.
В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое
положены два критерия:
 прочная связь с землѐй, т.е. невозможность разъединения объекта с
земельным участком и перемещение его без несоразмерного ущерба
назначению объекта;
 отнесению имущества к разряду недвижимого в силу закона.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и всѐ, что прочно связано с землѐй, т.е.
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,
объекты незавершѐнного строительства. К недвижимым вещам относятся
также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости
может быть отнесено и иное имущество».
Таким образом, под общим понятием «недвижимость» скрываются два
существенным образом
отличающихся
друг
от
друга
вида
вещей:
недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению,
но относимые законодателем к недвижимости. Иными словами это –
«недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».
Включая движимые по природе вещи в состав недвижимого имущества
«по закону», законодатель устанавливает для них особый правовой режим,
накладывая
ряд
ограничений
на
их
использование
(обязательность
государственной регистрации объектов и обладателей прав на них,
ограничение в возможных вариантах использования), также как и для
недвижимости, являющейся таковой по природе.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как
имущественный
комплекс
признаѐтся
недвижимостью».
В
состав
предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества,
предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырьѐ, продукцию, права требования,
долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие,
его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки,
знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не
предусмотрено законом или договором.
Таким образом, к недвижимости относятся как отдельные, так и
сложные объекты. Состав объектов недвижимости для наглядности
представлен в таблице 1.
Таблица 1- Состав объектов недвижимости
№ п/п Отдельные объекты
1
2
3
4
5
Сложные объекты
Земельные участки
Предприятие в целом как имущественный комплекс,
включая:
Участки недр
♦ земельные участки;
♦ здания и сооружения;
Обособленные водные объекты
♦ инвентарь и оборудование;
Все, что прочно связано
♦ сырье и продукцию;
с землей, в том числе:
♦ требования и долги;
♦ леса;
♦ права на обозначения, индивидуализирующие
♦ многолетние насаждения;
предприятие, его продукцию, работы и услуги;
♦ здания;
♦ нематериальные активы;
♦ сооружения
♦ информацию;
Приравненные к недвижимости, подлежащие ♦ другие исключительные права
государственной регистрации:
♦ воздушные и морские суда;
♦ суда внутреннего плавания;
♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные
статусом недвижимости по закону
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные
бумаги, признаются движимым имуществом.
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его
сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет
целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях
делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские
хозяйства в ряде стран).
Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые
называют существенными. Существенные – составные неотторжимые
части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него
без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и
отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом
разных прав и обязанностей, если в законе и ли договоре не предусмотрено
иное.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный
участок и всѐ, что находится под ним с проекцией к центру земли, и всѐ,
что находится над ним, продлѐнное в бесконечность, включая постоянные
объекты, присоединѐнные к нему природой (деревья, вода и др.) или
человеком, а также права на эти объекты.
Понятие недвижимого имущества в международной практике можно
представить в виде 5 блоков, четыре из которых отражают физический
состав, а пятый – юридическое содержание:
Земельный
+
участок
+
Объекты над
поверхностью
участка
+
Имущество
под поверхностью участка, в том числе
полезные
ископаемые
Воздушное
+ пространство
Комплекс прав
+ на объекты
недвижимости
В общем случае частный собственник земельного участка считается
владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде
минеральных
залежей,
находящихся
в
недрах
под
участком,
и
соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник
имеет право распоряжаться таким объѐмом воздушного пространства над
землѐй, который он может разумно использовать с учѐтом законодательных
ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над
навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное
пространство является ограниченным. В ряде районов США права на
подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не
собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта
имеет право на доступ к солнечному свету.
Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют
право не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на
общераспространѐнные полезные ископаемые (глина, песок и т.д.). Залежи
угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества
частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат
государству полностью. Не входит в физический, а, следовательно, и в
экономико-правовой
состав
недвижимого
имущества
и
воздушное
пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного
собственника.
Оно
имеет
правительству.
Только
на
общественный
землях
характер
государственного
и
принадлежит
фонда
понятие
недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.
Основные признаки недвижимости. Классификация объектов
недвижимости
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют
существенные (родовые) признаки, позволяющие отличать их от движимых
вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным
группам (таблица 2).
Таблица 2 – Основные признаки недвижимости
№
п/п
Признаки
Содержание (состояние)
1
2
3
4
5
6
7
8
Сущностные (родовые)
Степень подвижности
Связь с землѐй
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в
пространстве без ущерба функциональному назначению
Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования
Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в
процессе использования
Длительность кругооборота
(долговечность)
Способ переноса стоимости в
производственном процессе или потери
потребительских свойств
Общественное значение
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в
течение всего срока эксплуатации
Многократное использование, а земли – бесконечно при
правильном использовании
Постепенно по мере износа и накопления
амортизационных отчислений
Видовые (частные)
Технические и технологические
характеристики (местоположение,
функциональное назначение, состояние и
др.)
Пользование объектом часто затрагивает интересы
многих граждан и других собственников, интересы
которых защищаются государством
Определяются конкретными частными показателями в
зависимости от вида недвижимости и целесообразности
распространения особого режима использования на
другое имущество. Неразрывное единство с
функциональным назначением
Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность
и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все
остальные еѐ родовые и видовые признаки.
Процесс изучения недвижимого имущества предполагает рассмотрение
классификации объектов недвижимости.
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный
фонд, нежилой фонд, земля. Каждая группа развивается самостоятельно,
имеет собственную законодательную и нормативную базу (Рисунок 1).
Основные типы недвижимости
Земля
- свободные земельные
участ ки (под застройку
или другие цели
использования земли)
- природные комплексы
для эксплуат ации
природных ресурсов и т.д
Жилье
-
Нежилые помещения
элит ное жилье
т иповое жилье
городское жилье
загородное жилье и т.д.
- офисные помещения
- складские помещения
- т орговые помещения
- производств енные
помещения и т .д.
Рисунок 1 - Основные типы недвижимости
Объекты
недвижимости
следующим признакам:
можно
классифицировать
также
по
1) по функциональному назначению:
 производственные (прямо или косвенно участвуют в процессе создания
товара);
 непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают
условия для обслуживания и проживания населения);
2) по происхождению (воспроизводимость в натуральной форме):
 естественные
(невоспроизводимые):
земельные
участки,
недра,
природные комплексы;
 искусственные (воспроизводимые): здания, сооружения, многолетние
насаждения;
3) по степени готовности к эксплуатации:
 введѐнные в эксплуатацию;
 незавершѐнные строительством;
4) по форме собственности:
 государственные;
 муниципальные;
 частные;
5)
по
отраслевой
принадлежности
(промышленные,
строительные,
сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.);
6)по возможности приватизации:
 запрещѐнные;
 по разрешению Правительства;
 свободно приватизируемые.
В
странах
Европы
в
зависимости
от
целей
использования
недвижимость подразделяют на три группы:
1. Категория А – недвижимость, используемая собственником для
бизнеса:
а) специализированные объекты для ведения определенного вида
бизнеса;
б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи
или аренды.
2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью
получения дохода.
3. Категория В – избыточная недвижимость (в резерве).
В США выделяют пять типов недвижимости:
 жилая – для личного использования (потребления);
 коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;
 производственная;
 инвестиционная – для вложения капитала;
 специального назначения.
Право собственности и иные вещные права на недвижимость
В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место.
Отождествление собственности с материальными вещами — самой
недвижимостью, в действительности не соответствует ее внутреннему
содержанию. Имущество (вещи) само по себе не является собственностью, а
только носителем права собственности.
В самом общем виде собственность — это отношения людей к объектам
материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных
отношениях между людьми в процессе производства, распределения,
обмена и потребления различных благ, а также в юридических нормах и в
форме правил и морали. В переводе с латинского «собственность» означает
правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над
материальной вещью.
В понятии собственности на недвижимость следует различать две
стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Ма-
териально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого
имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социальноэкономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их
объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей.
Следовательно, в экономическом смысле собственность — это форма
отношений
людей
по
присвоению
и
отчуждению
земли,
зданий,
сооружений и другого имущества.
В соответствии с действующей Конституцией России (ст. 36, ч. 2) и
Гражданским кодексом РФ (ст. 209, ч. 3) собственник, используя свое
недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы
других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и
другие условия.
Для государственных и муниципальных нужд
собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по
решению суда (ст. 279, 282 ГК РФ). В Конституции РФ установлено, что
земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд)
используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.
Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу
доход — ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные
потребности.
В юридическом отношении собственность — это комплекс прав,
который может быть распределен между различными субъектами или
сосредоточен в одних руках.
Субъекты и объекты собственности
Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.
Субъекты права собственности на недвижимое имущество — это
собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в
соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим
законодательством России. В имущественные отношения по поводу
недвижимости вступают три основные группы субъектов:
а) Российская
Федерация
и
субъекты
РФ
в
лице
органов
государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице
органов местного самоуправления;
б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;
в) юридические лица — коммерческие, некоммерческие и другие
организации, в том числе иностранные.
Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны
обладать гражданской и земельной право- и дееспособностью. Земельная
правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие
опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения
участка с целью организации фермерского хозяйства.
Особенность Российской Федерации, республик, краев, областей и
округов состоит в том, что они являются не только субъектами права
государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.
Объект права собственности на недвижимость — это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах
фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса,
обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом.
Кроме
недвижимого
отношений
выступают
имущества
также
в
материальной
вещные
собственности
Вещные права на недвижимость:
- право хозяйственного ведения;.
-оперативного управления;
-пожизненного наследуемого владения;
права
и
форме
объектами
ограничения
прав
- постоянного бессрочного пользования землей;
- пользования (краткосрочного, долгосрочного) и др..
В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся
собственниками,
предоставляют
меньший
объем
правомочий
их
обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е.
субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия
третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость
к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не
прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать свои
полномочия
(действия)
в
отношении
имущества,
предусмотренные
соответствующими статьями ГК РФ (216, 265, 268, 294, 296).
Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость:
-сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ),
-ипотека (ст. 334 ГК РФ),
- доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ
- аренда (ст. 561, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую
природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ
обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление —
договорные обязательства.
В отличие от субъектов, объекты собственности на недвижимость
являются пассивной стороной отношений собственности.
Право собственности выражает отношение людей к недвижимому
имуществу как к своему или как к чужому по формуле субъект-объект.
Отношения собственности — это система отношений между людьми
по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов
недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения
между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по
поводу формирования нового объекта собственности.
Содержание права собственности на недвижимость состоит в
следующем.Поскольку земля — всеобщая основа всех видов недвижимости,
содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном,
применительно к земельным участкам, где они представлены более полно,
чем по другим недвижимым объектам.
Собственность на земельный участок включает в себя три основных
элемента (правомочия):
1. Владение — первичный компонент собственности, основанный на
законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя,
содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые
предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и
распоряжения.
Можно
владеть
участком,
но
не
пользоваться
им.
Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В отличие
от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым
началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с
обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.
2. Пользование — применение объекта собственности в соответствии
с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3. Распоряжение
—
всеобъемлющий,
высший
способ
реализации
отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право
решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и
получаемый от него доход.
Статус собственников земли — граждан — зависит от цели ее использования. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное
хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства,
которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства.
Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный
характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок,
возникновение общественной потребности в данном участке и др.
Правовой статус собственников земли — коммерческих организаций
(ОАО, ООО, ЗАО, кооперативы и пр.) определяется их уставом.
Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право
пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат
лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющими возможность
в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах
без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его
воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за
собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об
этом надо помнить при осуществлении сделок, так как наличие вещных прав
на тот или иной земельный участок является определенным ограничением
прав самого собственника этой земли.
Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются
публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных
участков должны обеспечить:
—безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего
пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи
земельного участка в собственность;
—возможность размещения на участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним;
—возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним норматив-
но-правовыми актами.
Виды и формы собственности на недвижимость
Форма собственности — понятие в общем экономическое. Реализуется
же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е.
в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого
имущества как основного фактора производства и его результатов —
дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ:
индивидуально
обособленный
—
частный,
и
совмест-ный,
общий
публичный. Соответственно по признаку субъекта при- своения различают
две
основные
формы
собственности:
частную
и
пуб-
личную
(государственную и муниципальную).
Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную
специфику,
определяемую
социально-экономическими
причинами
и
особенностями соответствующей категории земель.
Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как
права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества,
собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя
возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб
окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.
Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограничейного ресурса. В частности, государственной собственностью считается
вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную
собственность,
т.е.
установлена
презумпция
(предположение)
государственной собственности на землю, что исключает возможность
бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности
земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено
государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.
Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного
фондов,
континентального
шельфа
и
территориальных
вод,
недра,
охраняемые или используемые особым образом территории, участки
семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего
пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи,
водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного
и историко-культурного назначения и т.д.
В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и
важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на
землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом
лесного, водного и природоохранного законодательства.