Постановка на кадастровый учет образованных объектов

Постановка на кадастровый учет образованных объектов
недвижимости или кадастровый учет изменений,
осуществляемые в связи с изменением некоторых параметров
объектов капитального строительства
Кадастровый учет осуществляется в связи
с:
постановкой на учет
объекта
учетом изменений
объекта
снятием с учета
объекта
2
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о кадастре кадастровый учет
осуществляется:
 в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на
учет объекта недвижимости);
 в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или
дополнительных сведений об объекте недвижимости (учет изменений объекта
недвижимости);
 в связи с прекращением существования объекта недвижимости (снятие с учета
объекта недвижимости),
поэтому важно понимать, в каких случаях речь идет о кадастровой процедуре
постановка на кадастровый учет образованного объекта недвижимости, а в каких
случаях речь идет о кадастровом учете изменений объекта недвижимости.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся случаи, когда при изменении некоторых
параметров объекта недвижимости речь все-таки должна идти об образовании
нового объекта недвижимости, а не об учете его изменений.
2
Образование объекта –
раздел, выдел, реконструкция или
иное соответствующего
законодательству действие с
преобразуемым объектом
недвижимости
3
1.Здания и сооружения
Согласно пункту 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в случае реконструкции
объекта недвижимости (далее - преобразуемый объект недвижимости) образуется
другой объект недвижимости (далее – образованный объект недвижимости).
Реконструкция объекта изменение параметров объекта,
его частей (высоты, количества
этажей, площади, объема), в том
числе надстройка, перестройка,
расширение объекта
4
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской
Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, его частей
(высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка,
перестройка, расширение объекта капитального строительства (за исключением
линейного объекта) является реконструкцией объекта капитального строительства.
3
Характеристики объекта, изменение которых
происходит при реконструкции:
у здания:
площадь,
контур,
количество этажей
у сооружения:
площадь, объем, высота или
площадь застройки,
контур,
количество этажей
5
Учитывая состав сведений об объекте недвижимости, внесение которых
осуществляется в ГКН, параметрами объекта недвижимости, изменение которых
происходит при реконструкции объекта капитального строительства (кроме
линейных сооружений) являются:
 у здания – площадь, описание местоположения на земельном участке и
количество этажей, в том числе подземных этажей;
 у сооружения – одна из основных характеристик (площадь, объем, высота или
площадь застройки сооружения), описание местоположения на земельном
участке и количество этажей, в том числе подземных этажей
Изменение характеристик связано с:
осуществлением реконструкции
здания или сооружения
перепланировкой помещений в
здании или сооружении
наличием кадастровой ошибки в
ГКН
6
Изменение указанных параметров здания или сооружения может быть связано:
 не только с осуществлением реконструкции здания или сооружения;
 но и с перепланировкой (переустройством) помещений, расположенных в
здании или сооружении;
 или наличием кадастровой ошибки в сведениях ГКН.
4
При изменении в результате
реконструкции:
площадь здания;
площадь, объем, высота или
площадь застройки сооружения;
контур здания или сооружения;
количество этажей здания или
сооружения
должна осуществляться
постановка на учет образованного
здания или сооружения
7
1.1. При изменении в результате реконструкции таких сведений о здании и
сооружении (кроме линейных сооружений), как:
 площадь здания;
 площадь, объем, высота, площадь застройки сооружения;
 описание местоположения здания или сооружения на земельном участке
(контур здания или контур сооружения);
 количество этажей здания или сооружения, в том числе подземных этажей,
должна осуществляться постановка на учет образованного здания или
сооружения.
При этом в установленном порядке необходимо оформлять раздел «Исходные
данные» технического плана, указывая кадастровый номер преобразуемого здания
или сооружения, и раздел «Заключение кадастрового инженера», обосновывая
образование здания или сооружения проведенной реконструкцией существующего
здания или сооружения.
5
1.2. Изменение площади здания или площади сооружения может быть связано
не только с его реконструкцией, но также с осуществленной перепланировкой
(переустройством) помещений, расположенных в здании или сооружении.
Если изменение площади здания или сооружения (без изменения
количества этажей и контура здания или сооружения), сведения о котором
содержатся в ГКН, связано с перепланировкой (переустройством) помещений,
расположенных в здании или сооружении, кадастровые работы в отношении
здания или сооружения необходимо выполнять с целью кадастрового учета
изменений здания или сооружения. В разделе «Заключение кадастрового
инженера» технического плана при этом необходимо обосновать изменение
площади здания или сооружения (без изменения количества этажей и контура
здания или сооружения) проведенной перепланировкой (переустройством)
помещений, расположенных в здании или сооружении.
При изменении в результате
перепланировки помещений:
площади здания или сооружения
(без изменения количества этажей
и контура здания или сооружения)
решение о
согласовании
перепланировки
акт приемочной
комиссии
решение суда
должен осуществляться учет
изменений здания или сооружения
8
1.2.1. Если здание при этом имеет назначение «жилой дом»,
«многоквартирный дом», то перепланировка (переустройство) жилых
помещений осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом Российской
Федерации.
Перепланировкой жилого помещения является изменение его конфигурации
(статья 25 Жилищного кодекса). Жилищный кодекс к жилым помещениям относит
жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры), комнату (статья 16
Жилищного кодекса).
В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса перепланировка
(переустройство) жилого помещения проводится на основании принятого органом
местного самоуправления решения о согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения, форма которого утверждена постановлением
Правительства России от 28.04.2005 №266, которое является основанием
проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения. Завершение
перепланировки (переустройства) жилого помещения подтверждается актом
6
приемочной комиссии, который должен быть направлен органом местного
самоуправления в орган кадастрового учета (статья 28 Жилищного кодекса). На
основании решения суда жилое помещение также может быть сохранено в
перепланированном состоянии (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса).
В связи с чем, в состав приложения технического плана здания (имеющего
назначение «жилой дом» или «многоквартирный дом»), представленного в целях
кадастрового учета изменений площади здания (без изменения количества
этажей и контура) в связи с осуществленной перепланировкой
(переустройством) помещений, в соответствии с пунктом 12 Требований №403
наряду с копиями документов, на основании которых сведения о здании могут быть
отражены в техническом плане, должны быть включены иные документы,
предусмотренные федеральными законами, в частности, предусмотренные
Жилищным кодексом:
 решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения;
 акт приемочной комиссии;
 решение суда, вступившее в законную силу.
1.2.2. В отношении здания с назначением «нежилое здание» или сооружения
основания проведения перепланировки нежилых помещений (не связанной с
реконструкцией здания или сооружения) не урегулированы законодательством.
В связи с чем, если изменение площади нежилого здания или сооружения
(без изменения количества этажей и контура здания или сооружения), сведения о
котором содержатся в ГКН, связано с перепланировкой помещений,
расположенных в здании или сооружении, кадастровые работы в отношении
здания или сооружения необходимо выполнять с целью кадастрового учета
изменений здания или сооружения.
7
1.3. Если изменение параметров здания или сооружения, сведения о
котором содержатся в ГКН, связано с наличием кадастровых ошибок в сведениях
ГКН (воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого
вносились сведения в ГКН), то в соответствии с частью 4 статьи 28 Закона о
кадастре кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке,
установленном для учета изменений, соответственно и кадастровые работы
необходимо выполнять с целью кадастрового учета изменений здания или
сооружения.
При этом в технический план здания или сооружения необходимо включить
раздел «Заключение кадастрового инженера», в котором обосновать результаты
кадастровых работ в отношении учета изменений параметров здания или
сооружения, подробно описать кадастровую ошибку и обосновать квалификацию
соответствующих сведений ГКН как ошибочных. При наличии документов,
подтверждающих наличие кадастровой ошибки – включить копии документов в
состав приложение технического плана здания или сооружения. За достоверность
сведений, отраженных в техническом плане, ответственность несет кадастровый
инженер.
8
Изменение площади и контура помещения
связано с:
перераспределением помещений
или присоединением помещений
перепланировкой существующих
помещений
наличием кадастровой ошибки в
ГКН
10
2. Помещения
Изменение площади помещения и описание местоположения в пределах этажа
здания или сооружения (контура помещения) может быть связано с:
 перераспределением помещений в здании или сооружении или
присоединением к существующим помещениям новых помещений, в том
числе в связи реконструкцией здания или сооружения;
 перепланировкой (переустройством) существующих помещений;
 наличием кадастровой ошибки в сведениях ГКН.
При изменении в результате
перераспределения помещений
или присоединения помещений:
площади и контура помещения
должна осуществляться
постановка на учет образованного
здания или сооружения
11
2.1. Если кроме площади помещения изменился контур помещения в
связи с:
 перераспределением помещений в здании или сооружении;
 присоединением к существующим помещениям новых помещений, в том
числе в связи реконструкцией здания или сооружения,
9
кадастровые работы необходимо выполнять
кадастровый учет образованного помещения.
с
целью
постановки
на
При этом в установленном порядке необходимо оформлять раздел «Исходные
данные» технического плана, указывая кадастровый номер преобразуемого
помещения, и раздел «Заключение кадастрового инженера», обосновывая
образование помещения перераспределением помещений в здании или сооружении
или присоединением к существующим помещениям новых помещений.
2.2. При изменении площади помещения без изменения контура
помещения в связи с внутренней перепланировкой (переустройством)
помещений кадастровые работы в отношении помещения необходимо
выполнять с целью кадастрового учета изменений помещения. В разделе
«Заключение кадастрового инженера» технического плана при этом необходимо
обосновать изменение площади помещения (без изменения контура помещения)
проведенной перепланировкой (переустройством) помещения.
При изменении в результате
перепланировки помещений:
площади помещения (без
изменения контура помещения)
решение о
согласовании
перепланировки
акт приемочной
комиссии
решение суда
должен осуществляться учет
изменений помещения
12
2.2.1. Если помещение при этом имеет назначение «жилое», то
перепланировка (переустройство) жилых помещений осуществляется в
10
соответствии с документами, предусмотренными Жилищным кодексом
Российской Федерации, включаемыми в состав приложения технического
плана:
 решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения;
 акт приемочной комиссии;
 решение суда, вступившее в законную силу.
2.2.2. Если помещение «нежилое» при изменении площади помещения без
изменения контура помещения в связи с внутренней перепланировкой помещений
кадастровые работы в отношении помещения необходимо выполнять с целью
кадастрового учета изменений помещения. В разделе «Заключение кадастрового
инженера» технического плана при этом необходимо обосновать изменение
площади помещения (без изменения контура помещения) проведенной
перепланировкой помещения.
11
2.3. Если изменение площади помещения и контура помещения связано с
наличием кадастровых ошибок в сведениях ГКН, подготовку технического
плана помещения необходимо выполнять для кадастрового учета изменений.
При этом в технический план необходимо включить раздел «Заключение
кадастрового инженера», в котором обосновать результаты кадастровых работ в
отношении учета изменений, подробно описать кадастровую ошибку и обосновать
квалификацию соответствующих сведений ГКН как ошибочных. При наличии
документов, подтверждающих наличие кадастровой ошибки – включить копии
документов в состав приложение технического плана. За достоверность сведений,
отраженных в техническом плане, ответственность несет кадастровый инженер. В
данном случае кадастровым инженером также может использоваться пункт 35
Требований №583, в соответствии с которым если в ходе кадастровых работ
выявлены несовпадение общей площади помещения, указанной в документах,
предусмотренных пунктом 11 Требований №583, и общей площади помещения,
определенной с учетом требований, установленных Минэкономразвития России, в
разделе «Заключение кадастрового инженера» приводятся предложения
кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты
необходимых измерений.
После завершения строительства ОНС
должна осуществляться постановка
на учет образованного
здания
сооружения
14
3. Объект незавершенного строительства
Если в ГКН содержатся сведения об объекте незавершенного
строительства (здании или сооружении, строительство которого не завершено), то
после завершения строительства, кадастровые работы в отношении
завершенного строительством здания или сооружения необходимо выполнять с
целью их постановки на кадастровый учет.
При этом в разделе «Исходные данные» технического плана здания или
технического плана сооружения необходимо указать кадастровый номер объекта
незавершенного строительства и включить раздел «Заключение кадастрового
инженера», в котором кадастровый инженер обосновывает результаты кадастровых
12
работ образованием нового здания или сооружения из объекта незавершенного
строительства в связи с завершением строительства здания или сооружения.