ГДЕ ПОСТРОИТЬ КОТТЕДЖ?

СТРОИТЕЛЬСТВО
ÃÄÅ ÏÎÑÒÐÎÈÒÜ ÊÎÒÒÅÄÆ?
На страницах журнала «Нижегородский коммерсант» мы уже поднимали тему строительства
коттеджных поселков. На что обратить внимание при покупке участка для строительства
малоэтажного жилья?
À ÌÎÆÍÎ ËÈ ÏÎÑÒÐÎÈÒÜ ÄÎÌ?
Как правило, покупатель вносит всю сумму
в момент заключения сделки, поэтому до момента подписания договора лучше проверить,
действительно ли вы приобретаете тот участок, который вам нужен.
Павел Иванович КОМАРОВ, директор ООО
НИЦ «Земля и город».
Преподаватель финансового факультета ННГУ
им. Лобачевского. Автор учебных пособий и
публикаций по теории
управления и финансовому менеджменту. Член
совета НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства».
ООО НИЦ «Земля и
город» занимается разработкой всех видов
документов градостроительного проектирования: схем территориального планирования,
генеральных планов,
правил землепользования и застройки, проектов планировки. В организации внедрена и
функционирует система
менеджмента качества,
соответствующая требованиям ГОСТ Р ИСО
9001-2008.
40
НИЖЕГОРОДСКИЙ КОММЕРСАНТ
Сейчас появилась возможность узнать не
только особенности территории, на которой
планируется начать малоэтажную застройку,
но и спрогнозировать будущее данного земельного участка. Это стало возможным благодаря
разработке генерального плана соответствующего муниципального образования, поясняет П.И. Комаров, директор ООО НИЦ «Земля
и город». Генеральный план – это документ,
устанавливающий проект развития территории на 15-20 лет вперед: какие здания, дороги,
инженерные сети, социальные объекты существуют на данной территории, а какие планируется построить в будущем.
Помимо генерального плана, для каждого муниципального образования планируется
разработать правила землепользования и застройки. Этот документ определяет, что можно
строить на данной территории: промышленное
предприятие, административное здание, социальный объект, жилой дом. Данными правилами также регламентируется этажность и площадь постройки. Если в правилах землепользования и застройки прописано, что земельный участок предназначен для малоэтажного
жилья, никто не имеет право здесь возводить
промышленный объект, комментирует П.И. Комаров, поэтому потенциальный покупатель может быть уверен, что условия жизни в данном
поселке не ухудшатся.
На нижегородском рынке много предложений по продаже земли, при этом земельные участки могут существенно различаться
по стоимости, местоположению и виду разрешенного использования. Прежде чем приобрести понравившийся участок, нужно выяснить, а
можно ли на нем построить жилой дом?
Земельные участки бывают разной категории и назначения, рассказывает Валерий Анатольевич БОКОВ-ШАРОГРАДСКИЙ, исполнительный директор ЗАО «Инвестконсалтинг».
Отнесение земель к категориям, перевод из
одной категории в другую регламентируются
Земельным кодексом РФ Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, законами и нормативными правовыми актами субъектов РФ.
При переводе земель других категорий в
земли поселений орган государственной власти, утвердивший проект черты поселения, направляет в орган, осуществляющий ведение
государственного земельного кадастра, копию
акта об установлении или изменении черты поселения для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра. В идеальном случае, жилые малоэтажные дома строят на землях поселений с
видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.
Для строительства дома постоянного проживания лучше всего приобретать земельный
участок в населенных пунктах с видом разрешенного использования под индивидуальное
жилищное строительство, советует Эдуард Георгиевич Чупров, директор управляющей компании «Доминант групп». В ряде случаев можно купить землю под дачное строительство.
Далеко не всегда у коттеджных поселков
есть граница с населенным пунктом, поэтому
девелопер зачастую приобретает землю сельскохозяйственного назначения с последующим
переводом ее в вид разрешенного использования, позволяющий строить жилые дома и коммуникации. Поэтому при приобретении земли
важно удостовериться в том, что смена вида
разрешенного использования была произведена в законном порядке.
В ряде случаев на землях сельскохозяйственного назначения допускается строительство садовых домиков временного проживания,
замечает Андрей Валерьевич АБРАМОВ, генеральный директор ООО «ЦКРиОН». Поэтому
сносить имеющиеся постройки, возможно, не
потребуется. Но на таких участках возникают
серьезные проблемы с инфраструктурой. Из
коммуникаций на землях сельхозназначения в
лучшем случае есть только электричество.
ÏÐÀÂÎ ÍÀ ÇÅÌËÞ
Чтобы в дальнейшем не возникало проблем с оформлением права собственности на
земельный участок, необходимо удостовериться, что продавец действительно является собственником данного участка и что эта земля
свободна от претензий третьих лиц. По словам
Э.Г. Чупрова, перед приобретением земли нужно потребовать документы, в которых указано,
на каком основании и по какому праву продавец получил этот земельный участок, а также
вид разрешенного использования и наличие
обременений. Эти сведения можно получить,
заказав выписку из Единого государственного
Сентябрь 2010
СТРОИТЕЛЬСТВО
реестра прав, которая сохраняет свою актуальность в течение месяца.
Если земельный участок никогда не был зарегистрирован, риски покупателя существенно
возрастают, отмечает Ю.В. Соловьев, председатель правления ТСЖ «Солнечная долина».
Чтобы не купить «кота в мешке», будущий владелец земельного участка зачастую сам участвует в оформлении приобретаемой земли,
действуя при этом от имени продавца, заранее
согласовав свои затраты с владельцем земельного участка. В этом случае риски существенно уменьшаются. В данном случае покупатель
может потребовать от продавца предоставить
ему скидку на земельный участок в качестве
компенсации расходов по оформлению права
собственности.
Перед заключением сделки нелишним будет проверить, соответствует ли истинная площадь и местоположение земельного участка указанным в договоре, рассказывает А.В.
Абрамов. Для этого лучше не полениться,
съездить и осмотреть участок своими глазами.
В коттеджных поселках все выставленные на
продажу земельные участки должны быть, в
идеале, размежеваны, и на их границах должны стоять колышки с указанием координат и
номера участка. К сожалению, так бывает далеко не всегда.
При покупке земли у частных лиц, в ряде
случаев, существует вероятность того, что
земля вообще не межевалась и не проходила
кадастровый учет. Если возникают сомнения в
точности расположения земельного участка,
его истинных координат, Ю.В. Соловьев советует провести межевание, на этом этапе будет
предельная ясность о параметрах приобретаемой земли, даже если не удастся договориться с продавцом и придется проводить обмер за свой счет. Стоимость выполнения работ
окажется намного меньше суммы возможных
убытков, если выяснится, что был приобретен
участок не той площади или в другом месте.
В целом, приобретать земельный участок
в коттеджном поселке более безопасно, чем
у частных лиц. Компания-девелопер, которая
дорожит своей репутацией, как правило, проводит межевание и оформление земли перед
тем, как выставить ее на продажу. Кроме того,
если у покупателей участков в поселке возникают какие-то неприятные ситуации, об этом, в
большинстве случаев, очень быстро становится известно широкой аудитории.
ÊÎÌÌÓÍÈÊÀÖÈÈ:
ÄÅËÎ – ÒÐÓÁÀ?
По мнению экспертов, больше всего трудностей при покупке земельного участка возникает с выяснением возможности подключения коммуникаций. Некоторые недобросовестные компании предлагают землю по очень
привлекательной цене, обещая впоследствии
подвести к участкам инженерные сети. Обещания зачастую оказываются невыполненными, а фирма неожиданно исчезает. В результате владельцы данных участков вынуждены
подключаться к инженерным коммуникациям за свой счет. Чтобы не оказаться в таком
Отдел доставки: (831)229-65-61, 229-60-33
неприятном положении, при покупке земельного участка нужно выяснить, возможно ли подвести коммуникации к жилому дому.
Необходимо отметить, что сам факт наличия в населенном пункте коммуникаций еще
не говорит о том, что к ним можно беспрепятственно подключиться. Большинство инженерных сетей строилось еще в советское время, и
они уже не могут обеспечить даже существующий населенный пункт, не говоря о новых
абонентах, поясняет Ю.В. Соловьев. Или собственник данных сетей может не дать разрешение на подключение, либо предложит невыполнимые условия подключения.
Как же узнать о возможности подведения
коммуникаций? По словам Ю.В. Соловьева,
можно подать официальный запрос в организации поставщиков услуг: МРСК Центр Приволжья (Нижновэнерго), Нижегородоблгаз,
Нижегородский водоканал или иную, по месту расположения земельного участка. К числу недостатков этого способа можно отнести
длительность по времени. Некоторые покупатели выясняют интересующую их информацию
у инженера технического отдела, отвечающего за ту ветку, к которой человек желает подключиться. Найти такого инженера бывает достаточно трудно, но от него можно получить
самые достоверные сведения и очень быстро:
есть ли возможность подключения, и кто является владельцем сетей.
Информация о состоянии инженерных коммуникаций, о наличии резервов мощностей, о
возможности подключения новых потребителей содержится в генеральном плане муниципального образования, отмечает П.И. Комаров. При разработке данного документа также
обычно учитываются проекты развития новых
объектов инженерной инфраструктуры.
Юлий Викторович
СОЛОВЬЕВ, председатель правления ТСЖ
«Солнечная долина»,
заместитель генерального директора ООО УК
«Развитие».
Коттеджный поселок «Солнечная долина», основанный в 2007
году, расположен в 3 км
от Нижнего Новгорода
по Арзамасскому направлению в деревне
Кусаковка, Богородского
района, Нижегородской
области. Общая площадь застройки –
56,6 га.
Количество земельных участков площадью
1000-2000 м2 – 250 шт.
Инженерные коммуникации коттеджного
поселка описываются в градостроительном
плане земельного участка, который утверждается уполномоченным федеральным органом
исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, отмечает В.А. БоковШароградский.
Когда речь идет о возможности доступа к
инженерным сетям в коттеджных поселках,
любой уважающий себя девелопер задумывается о возможности подведения коммуникаций
еще до проектирования поселка. Управляющая компания коттеджного поселка, как правило, берет на себя обязательства построить
коммуникации к определенному сроку, комментирует Э.Г. Чупров. Другое дело, какие именно инженерные сети готов предоставить девелопер. Он может, к примеру, построить дорогу,
провести электричество и газ, а вопросы водоснабжения и канализации владельцы коттеджей должны будут решать самостоятельно.
Какие инженерные сети девелопер проводит централизованно, обычно прописывается
в отдельном договоре, дополнительном соглашении или гарантийном обязательстве. Вопрос о коммуникациях решается при оформлении договора купли-продажи земли. Когда
человек приобретает земельный участок, ему
показывают точку подключения коммуникаций,
Редакция: (831)273-97-60, 229-63-50, 229-69-73, 418-53-63 www.nkom-nn.ru
41
СТРОИТЕЛЬСТВО
рассказывает Э.Г. Чупров. Владелец участка в коттеджном поселке получает новую, построенную специально для него, инфраструктуру. Естественно, в этом случае, когда есть
уже готовые инженерные сети, или, как минимум, подписан договор о проведении коммуникаций, их стоимость входит в сумму, запрашиваемую за землю.
Эдуард Георгиевич
ЧУПРОВ, директор УК
«Доминант групп» коттеджного поселка «Земляничная поляна». «Земляничная поляна» расположена в пределах
территории курортного
поселка «Зеленый город», в 12 км, от Нижнего
Новгорода.
Площадь застройки –
64 га. Поселок обустраивается всей необходимой
инженерной и социальной инфраструктурой,
в которую входят в том
числе парковые зоны и
водоемы. Общий объем
застройки – 180 участков
от 10 до 35 соток.
(831)415-54-46
www.zpole.ru
По словам В.А. Бокова-Шароградского,
при заключении договора купли-продажи инженерные коммуникации должны быть четко
прописаны в договоре. Также можно рассмотреть пример разделения договора на несколько отдельных – на покупку земельного
участка и на подведение инженерных коммуникаций. В нашем случае, покупателю в поселке «Берендеева Деревня» предлагаются
готовые дома со следующими коммуникациями: электричество 15 кВт, индивидуальная
скважина на воду, система глубокой биологической очистки сточных вод БИОКСИ. Также
следует обратить внимание на то, как проложены коммуникации. В первую очередь, электросети и освещение поселка. Для создания
редкого в наше время пейзажа без проводов
и столбов линий электропередач используется подземная разводка электросетей.
Несмотря на то, что при приобретении
земли в коттеджном поселке риск остаться
без коммуникаций снижается, нельзя сказать, что его нет вообще. Чтобы подстраховаться (в случае если продавец только лишь
обещает, что «все будет», а фактичести нет
ничего), лучше попросить девелопера предоставить разрешительную документацию на
строительство инженерных сетей – технические условия, подтвержденные платежным
документом, советует Ю.В.Соловьев. Данный документ должен быть отмечен сотрудником банка, что деньги были оплачены за
технические условия с указанием организации, предоставляющей данные коммуникации (МРСК, Нижегодоблгаз, Нижегородский
водоканал). Проектные работы на инженерные сети должны быть согласованы с Роспотребназдором и ответственной за подключение организацией (МРСК, Нижегодоблгаз,
Нижегородский водоканал), получено разрешение на строительство сетей.
Чтобы не ошибиться с выбором земельного участка, лучше увидеть данный участок
собственными глазами, считает А.В. Абрамов. Осматривая место строительства будущего жилого дома, стоит обратить внимание
на имеющуюся в поселке инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру. Следует отметить, что если к участку возможно
подвести инженерные сети, это можно увидеть визуально: такие коммуникации обычно
выведены наружу или, по крайней мере, стоят распределительные ящики. Если человеку
показывают «голое поле» и говорят, что гдето здесь зарыт электрический кабель, скорее
всего, это дезинформация.
×ÒÎ ÒÀÊÎÅ «ÇÅÌËß
ÁÅÇ ÏÎÄÐßÄÀ»?
продукт, как «земля без подряда». В чем причина
его востребованности?
Участки с подрядом влекут за собой разовое
финансовое вложение – за земельный участок и
на строительство дома, поясняет Ю.В. Соловьев.
Общая стоимость получается, в среднем, от 4,5
до 8 млн. рублей. Далеко не каждый человек может себе позволить внести такую сумму в течение
нескольких месяцев. Приобретение земельного
участка без подряда позволяет растянуть строительство и, соответственно, распределить финансовую нагрузку на несколько лет. Предложение
земли без подряда позволяет увеличить число потенциальных покупателей. Наверное, единственным недостатком такого подхода является существенное увеличение сроков строительства, а
значит, коттеджный поселок может быть обречен
на долгострой. Правда, увеличение сроков строительства коттеджного поселка происходит и в том
случае, если девелопер предлагает земельный
участок с подрядом по слишком высокой цене.
Далеко не все владельцы земельных участков
в поселке согласны в течение нескольких лет жить
на строительной площадке. Поэтому девелоперы
обычно все-таки пытаются ограничить время строительства. При заключении договора на участок
без подряда, к примеру, прописывается, что владелец участка обязуется выплатить штраф в размере 10% от его первоначальной стоимости, если
строительные работы будут длиться более 2,5
лет. Участок по мере освоения территории и строительства поселка существенно дорожает, поясняет Э.Г. Чупров, поэтому клиент ничего не теряет. В большинстве случаев указанного в договоре
срока хватает, чтобы построить дом. Некоторые
домовладельцы даже заканчивают строительство
досрочно, за что, кстати, полагается премия в размере 5% от стоимости земельного участка.
Землю без подряда покупать гораздо выгоднее, чем с подрядом, комментирует Э.Г. Чупров.
Владелец участка может построить по индивидуальному проекту дом своей мечты, он получает
Закрытое акционерное общество «Инвестконсалтинг» основано в 2000г. и работает
на рынке Нижегородской области и России в
сфере предоставления услуг по независимой
оценке, юридическому сопровождению, инвестиционной деятельности; услуг на рынке недвижимости.
Компания аккредитована Общероссийской
общественной организацией «Российское
общество оценщиков». Профессиональная
ответственность сотрудников застрахована в
ООО «Группа Ренессанс Страхование».
ЗАО «Инвестконсалтинг» является участником Некоммерческого Партнерства «Нижегородская Ассоциация малоэтажного
строительства» (свидетельство № 0093 от
10.06.2010г.).
В настоящее время компанией реализуется проект – строительство дачного поселка
«Берендеева деревня» с развитой инфраструктурой на берегу Горьковского моря в Сокольском районе Нижегородской области.
В кризисное и посткризисное время особую популярность на рынке приобрел такой
42
НИЖЕГОРОДСКИЙ КОММЕРСАНТ
Сентябрь 2010
СТРОИТЕЛЬСТВО
возможность выбрать строительную организацию, технологию
строительства, строительные и отделочные материалы. Зачастую
это выходит гораздо дешевле, чем покупка готового коттеджа.
При покупке земельного участка без подряда необходимо
поинтересоваться у продавца о наличии или строительстве
инженерных коммуникаций, обращает внимание В.А. БоковШароградский. При условии продажи участка с коммуникациями рекомендуется читать договор – какие коммуникации предусмотрены и в какие сроки планируется их строительство. В идеале подписать отдельный договор с застройщиком, обязывающий последнего построить в оговоренные сроки (от 1 до 2 лет)
инженерную инфраструктуру, с перечислением ее составных
частей и мощностей, выделяемых покупателю.
ÄÂÀ ÓÐÎÂÍß ÎÁÅÑÏÅ×ÅÍÈß ÁÅÇÎÏÀÑÍÎÑÒÈ
Система охраны коттеджного поселка организуется централизованно и зависит, прежде всего, от бюджета поселка. Как минимум, территория поселка должна быть ограждена забором.
Если нет никакого ограждения, в случае возникновения внештатной ситуации, сотрудники охранного предприятия не несут никакой ответственности за причиненный ущерб. Как правило, мероприятия по защите имущества от преступных посягательств начинают проводиться уже на стадии строительства. Либо управляющая компания устанавливает контрольно-пропускной режим, либо владельцы земельных участков договариваются об
охране строительных материалов с фирмами-застройщиками.
Порядок прохождения через контрольно-пропускной пункт
определяется в зависимости от концепции коттеджного поселка. На территории поселка закрытого типа могут находиться
только владельцы земельных участков, их родственники и друзья. Помимо системы контроля доступа, управляющей компанией может быть организовано патрулирование территории. В
целом такой системы безопасности должно быть достаточно,
чтобы защитить жителей поселка от преступных посягательств,
констатирует Э.Г. Чупров. Для дополнительной защиты коттеджа и прилегающей территории владелец может их поставить на
пультовую охрану.
Этим летом проблема защиты населенных пунктов от пожаров стала особенно актуальной. Коттеджные поселки, как правило, строятся в живописном месте, рядом с лесными массивами. Как предотвратить возгорание?
При проектировании коттеджного поселка очень важно соблюдать нормы, связанные с обеспечением противопожарной
безопасности. Генеральным планом поселка должно быть запланировано безопасное расстояние между зданиями, достаточное количество пожарных проездов, соответствующая нормам ширина дорог и улиц, наличие разворотных площадок. В
поселке с централизованным водоснабжением через каждые
200 метров должен находиться пожарный гидрант. Если в каждом доме есть своя скважина, необходимо позаботиться об
установке в здании накопительной системы. Главное, чтобы пожарная машина смогла свободно подъехать к любому объекту и
чтобы вода для тушения пожара всегда была в наличии.
Система противопожарной безопасности поселка работает
более эффективно в сочетании с установкой в каждом домовладении датчиков дыма и противопожарной сигнализации.
Идеальным вариантом было бы сочетание системы противопожарной безопасности, организованной в масштабах всего поселка, использования домовладельцами специальных технических средств и страхование имущества.
Среди критериев выбора земельного участка для
строительства жилого малоэтажного дома немаловажным
является наличие условий для комфортной и безопасной жизни:
инженерных сетей, дорог, системы охраны и противопожарной
безопасности.
Подготовила Алена КРАСИЛЬНИКОВА
макет предоставлен рекламодателем
Отдел доставки: (831)229-65-61, 229-60-33
Редакция: (831)273-97-60, 229-63-50, 229-69-73, 418-53-63 www.nkom-nn.ru
43