Малоэтажное строительство в настоящее - Дельта

-1Ф.В.Колчин, А.А.Ербактанов
Перспективы малоэтажного строительства в Тюмени
Малоэтажное строительство в настоящее время привлекает все большее внимание, как
со стороны потребителей, так и со стороны государственных органов, застройщиков,
инвесторов и архитекторов.
В настоящей работе мы определяем те значимые факторы, которые будут определять
успех или неудачу проектов в этой отрасли строительства и перспективу развития
малоэтажного строительства в Тюмени.
Что бы понять, что требуется от проектов в пригородах, необходимо ответить на ряд
вопросов:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Почему эта отрасль будет развиваться;
Кому выгодно строительство домов малой этажности;
Что уже сейчас есть на этом рынке;
Какие существуют ограничения, что может помешать развитию этого рынка;
Кто будет покупать такие дома;
Чем можно заменить малоэтажное жилье, с чем конкурирует малоэтажное строительство
у покупателей;
7. Сколько стоит загородный дом, как формируется цена.
Эти вопросы, так или иначе, задают себе как инвесторы, так и конечные покупатели
домов. Чем полнее будут исследования в этих направлениях, тем больше оснований будет для
малоэтажной застройки.
В настоящей статье нами приведены основные выводы, полученные в результате
полевых исследований, камеральной работы и опросов участников рынка и потребителей.
Положения настоящей статьи носят рабочий характер, часть из них требует дальнейшей
проработки. Но в целом они достаточно полно отражают картину, сложившуюся вокруг
индивидуального жилищного строительства в Тюмени.
Авторы всегда готовы обсудить положения настоящей статьи с заинтересованными
сторонами, готовы к конструктивной критике. Мы приглашаем к дискуссии всех специалистов,
так или иначе связанных с малоэтажным строительством.
Уверенный разбег
Почему будет развиваться малоэтажное строительство вокруг Тюмени
Почему мы так уверены именно в этой отрасли? Существует ряд факторов, которые
дают уверенность в том, что пригороды Тюмени в скором времени буду освоены и обжиты.
1. В оборот введено много больших участков земли с разрешенным использованием под
индивидуальное жилое строительство. Это и муниципальная земля в аренду под
застройку с последующим выкупом, это и земли находящиеся в частной собственности.
Большинство
частных
лиц,
владеющих
участками
по
5 га
(бывшие
сельскохозяйственные наделы) не обладают средствами для самостоятельного их
освоения, прокладки сетей и дорог, организованной застройки. До 2008 года они
рассчитывали перепродать землю крупным игрокам рынка под комплексную застройку.
Сейчас эти планы не осуществимы, поэтому они межуют землю на участки по 10-15
info@deltaprofit.ru
+7 (3452) 48-47-60
ЗАО «Инвестиционное агентство «Дельта-Профит»
-2соток и продают их в розницу. Таким образом, дефицит земельных участков для
индивидуальной застройки в ближайшее время Тюмени не грозит.
2. Тюменская область и город Тюмень – один из немногих регионов РФ, в котором
наблюдается естественный прирост населения. Количество родившихся превышает
количество умерших постоянно с 2001 года. Следовательно, потребность в жилой
площади растет.
3. Тюменская область в целом и Юг в частности имеют многолетний положительный поток
миграции – людей приезжает больше, чем уезжает. Эта статистика не учитывает
внутреннего перетока из округов на Юг. Выезд с Севера в Тюмень – признанное
социальное явление. Выкуп жилья в Тюмени одно время даже финансировался по
программе «Сотрудничество», сейчас финансирование временно остановлено. Тем не
менее, налицо устойчивый поток экономически зрелого населения, планирующего
поселиться в Тюмени.
4. Тюмень является одним из ведущих регионов по количеству личного транспорта на
1 000 человек населения. Именно своя машина позволяет семье жить в пригороде,
оставляя за собой рабочие места в городе.
5. Малоэтажное строительство более престижно по сравнению с городской квартирой.
Современное общественное мнение рассматривает свой дом как демонстрацию статуса
владельца, показатель самостоятельности и достатка. Дом со своим двором объективно
удобнее: детям есть где гулять, взрослым – разводить сады.
6. Применяемые сейчас технологии строительства позволяют благоустроить частный дом
не хуже, а зачастую, даже лучше, городской квартиры. Решения в области
теплоизоляции, отопления, водоподготовки, автоматизации позволяют владельцу
современного дома избежать хлопот, связанных с его содержанием. Скважины, насосы,
котлы, камеры видеонаблюдения отодвинули избушку с дымовой трубой и полканом в
конуре на улице в народные сказки.
7. Строительство малоэтажного дома несет в себе меньшие риски, как технологические,
так и конъюнктурные. Совершенно неудачный дом можно, в конце концов, снести и
построить заново, как мы это могли наблюдать в Комарово. Это будут серьезные убытки
для застройщика, но компания средней руки сможет с ними справиться. А вот с
трехподъездной пятиэтажкой такой фокус уже не пройдет, это будет сильный удар даже
для крупного застройщика. Что уж там говорить про современные многоэтажки.
Законодательство в отношении долевого строительства последовательно усложняется,
формируется судебная практика. В ИЖС понятие долевого строительства не
применяется. Здесь или купля продажа земли и дома, или подряд.
Заинтересованные стороны
Кому выгодно загородное строительство?
Процесс формирования пригородов никогда бы не начался, если бы не имел поддержки в
обществе, бизнесе и власти. Есть группы влияния, которые поддерживают и развивают
малоэтажное строительство.
1. Администрации района и муниципальных образований. Малоэтажное строительство и
формирование пригородов дает местным жителям рабочие места, тем самым улучшая
социальную и экономическую обстановку. После ввода в эксплуатацию дома местные
бюджеты будут получать не только налог на землю, но и налог на имущество
физических лиц. Чем больше людей живет в муниципальном образовании, тем больше
info@deltaprofit.ru
+7 (3452) 48-47-60
ЗАО «Инвестиционное агентство «Дельта-Профит»
-3там возникает торговых точек и объектов соцкультбыта. Активно развивающийся
муниципалитет может рассчитывать на большую поддержку района и области.
2. Строители. В малоэтажном строительстве работает не много профессиональных
компаний. Есть ряд бизнесменов, которые имеют навыки по быстрой мобилизации
необходимых специалистов-строителей, получению техусловий на подключение
мощностей и реализации построенного жилья. Специфика отрасли такова, что объемы
работ обычно невелики, но трудоемки, поэтому не следует ожидать появления в отрасли
крупных строительных организаций – как показала практика, часто это вредит как
качеству, так и экономике проектов.
3. Поставщики строительных материалов. Строительство частных домов является очень
емким и самоподдерживающимся рынком: увидел у соседа – захотел себе. На последнем
строймаркете большинство предложений было ориентировано именно на
индивидуальных застройщиков. Для комплексных проектов эту группу инвесторов
можно привлекать уступкой прав на часть участка – в любом случае это более
ликвидный актив, чем квартира в строящемся доме.
4. Владельцы земельных участков. Средства земельные участки инвестировались в 22062007 годах, перед утверждением генпланов 2008 года. Считается, что эти участки
покупали за бесценок, однако стоимость участков, указанная при покупке не в полной
мере отражает затраты на его приобретение. Так или иначе, владельцы земельных
участков уже понесли расходы на покупку, землеустройство и ежегодно платят налог по
ставке для земель населенных пунктов. Они являются наиболее заинтересованной
стороной, но, часто не обладают финансовыми ресурсами.
Опыт, сын ошибок трудных
Что сейчас есть на рынке малоэтажного домостроения.
Коттеджные поселки вокруг Тюмени можно условно поделить на комплексную и
индивидуальную застройку. Комплексная – когда дома строились индустриальным поточным
методом, с параллельной прокладкой сетей и дорог. Индивидуальная застройка – когда дома
строятся поштучно.
Комплексная застройка
К комплексной застройке мы относим поселки Комарово, Молодежный, Московский
дворик, Светлый квартал, таун-хаусы на Цимлянском озере и другие. Большинство проектов
можно считать состоявшимися – дома построены, люди живут.
Основная проблема, которая проявилась в этих проектах, это то, что сдать
индивидуальный дом заказчика гораздо труднее, чем дом в многоэтажке. Одного
упирающегося жильца будут уговаривать всем подъездом, а случае с индивидуальным жилым
домом застройщик остается один на один с покупателем-заказчиком, да и суд в таких делах не
склонен принимать сторону подрядчика.
Таким образом, организованное строительство потребовало нового уровня качества
строительства, коммуникаций с заказчиком и юридической подготовки, к которому крупные
застройщики оказались не всегда готовы. Не отпугнет ли это крупных застройщиков от этого
рынка? Пока в этой отрасли нет ни лидера, ни даже узнаваемых имен, но последовательное
ужесточение 214-ФЗ, скорее всего, выдавит кого-то из грандов с рынка многоэтажного
домостроения. Тогда риски и объемы ИЖС станут приемлемыми для этих игроков.
Какие выводы можно сделать, рассматривая эти проекты? Для индустриальных методов
строительства нужен, прежде всего, полноценный и независимый технический надзор,
info@deltaprofit.ru
+7 (3452) 48-47-60
ЗАО «Инвестиционное агентство «Дельта-Профит»
-4контроль со стороны инвесторов и глубокая проработка проектных решений. Комплексное
строительство очень чувствительно к перебоям в финансировании – сразу начинается воровство
материалов и бегство рабочих бригад.
Индивидуальное строительство.
Новое строительство загородных домов по индивидуальным проектам велось по
ялуторовскому тракту по линии ул.Республики-Боровое-Винзили, в Березняках, Казарово, по
Тобольскому тракту. Наиболее престижным новым поселком считается Патрушева.
Недостатки самостроя состоят в отсутствии общей архитектурной концепции, что
снижает стоимость дом при последующей перепродаже. Подключение к сетям газа и
электричества у владельцев не всегда проходит гладко и оптимально, часто отсутствуют
центральные сети водоснабжения и канализации, с трудом создаются управляющие компании.
Тем не менее, рынок точечной застройки в поселках нельзя назвать умирающим. В ряде
случаев принятие рисков и управления на себя оказываются оправданными. Многие владельцы
домов строили сами, успешно и с нужным качеством. Пока в области стандарты и ориентиры
малоэтажного домостроения не заданы, критерий «строили для себя» будет во многом
определять качество предложения.
Ограничения
Что может помешать развитию рынка малоэтажного строительства
Итак, у нас есть достаточно земли на продажу и под за стройку, есть строители, есть
покупатели, есть стройматериалы в регионе. Чего же нам не хватает?
Основными ограничениями становятся:
1. Доступ покупателей к финансовым ресурсам. Большинство опрошенных специалистов
рынка предполагают, что все, кто мог купить загородный дом на свои сбережения, этот
дом себе уже купили. Следовательно, большинство покупателей будут нуждаться в
кредитовании. Сегодня банки не втянуты в малоэтажные проекты. Напротив,
значительная часть их активов вовлечены в проекты многоэтажной застройки. Есть два
пути. Путь первый – привлекать банки к финансированию на стадии проекта. Тогда они
охотнее будут перекладывать задолженность с застройщика на ипотеку покупателей.
Второй путь – создавать специализированные финансовые инструменты на базе
закрытых паевых фондов или кредитных кооперативов-стройсберкасс.
2. Подключение к электрическим сетям. Подключение осложнено техническими и
экономическими причинами. Большинство продавцов продают участок физлицу, потом
отправляют его получать техусловия индивидуально, так как это на несколько порядков
дешевле. Таким образом из-за завышенной стоимости подключения осложняется
снабжение площадок электричеством на период строительства и усложняется
взаимодействие сетевой организации и энергетиков застройщика. С дугой стороны,
действительно, не везде возможен отпуск нужного количества киловатт. Решение этой
проблемы может быть в установке малых электростанций, работающих на газе и мазуте.
3. Подключение к сетям газоснабжения. Собственно прокладка газопроводов не такое уж
дорогое дело. Самое сложное – получить техусловия на отпуск необходимого объема
газа. С другой стороны, чем больше будет потребителей в области – тем больше будут
лимиты газа на область в целом, это стимулирует и энергетика и промышленность.
4. Дороги к участкам. Строительство и содержание автодорог местного назначения
находится в ведении муниципалитетов. Но, чаще у них нет собственных средств для их
содержание, а про строительство за счет муниципальных бюджетов приходится забыть
info@deltaprofit.ru
+7 (3452) 48-47-60
ЗАО «Инвестиционное агентство «Дельта-Профит»
-5вообще. Таким образом, устройство дорог с твердым покрытием будет зависеть от
лоббистских возможностей местных жителей или им придется скидываться самим на
строительство дорог. В случае, если продается размежеванный участок – строительство
дорог, обычно временных, ложится на девелопера.
Все приведенные ограничения связаны с инвестиционными программами областного
масштаба. Они с трудом могут быть качественно решены на местном уровне. Но будучи
решенными на конкретной территории, муниципальном образовании, эти задачи обеспечат ему
высокую инвестиционную привлекательность, как для мелких, так и для крупных инвесторов.
Покупатели и поселенцы
Кто будет покупать загородное жилье.
Основные покупатели – это жители Тюмени и северных округов. Четкой грани между
ними нет, молодая семья в Тюмени, родители в Сургуте, дом вообще для бабушки из Пензы
покупают. Имеет смысл определить целевые аудитории исходя из состава семьи, источников
доходов и целей приобретения.
1. Инвесторы. Покупают земельные участки под строительство дома, иногда даже дома с
целью разместить свободные средства. Если и собираются строить дом или жить за
городом постоянно, то в неопределенном будущем. Их можно понять, валютная
ситуация не стабильна, банковские вклады пугают, а недвижимость можно и детям в
наследство оставить, или вдруг самим пригодится. Но, с точки зрения девелопмента
загородной недвижимости, такие покупатели сдерживают развитие поселения. Участки
пустуют, придают вид заброшенности всей улице. Стоимость уже проложенных сетей
распределяется на меньшее количество домовладений. Соседи стараются захватить
заборами пустующие территории, что создает проблемы последующим собственникам.
2. Романтики. Молодые семьи с небольшим доходом, которых привлекает идея жить за
городом. Покупают земельные участки, иногда даже в кредит, и начинают строительство
своими силами. Строительство может затянуться на годы. Эта категория выгодна только
владельцам земельных участков. Большое количество медленно застраивающихся
участков может отпугнуть более состоятельных покупателей. Жить за городом
планируют постоянно. Возможен спрос со стороны этой категории на малобюджетные
дома.
3. Дачники. Семьи ближе к 50 годам. Дом также пытаются строить сами, иногда
привлекают подрядчиков, стремятся руководить процессом строительства. Жить за
городом планируют периодически, впоследствии самостоятельно. У этой категории
могут быть востребованы дома без отделки.
4. Мажоры. Молодые семьи и семьи в возрасте с большими источниками доходов. Спрос
на дома с большой площадью, с бассейном, бильярдным залом и другими
дополнительными помещениями. Готовы покупать готовое жилье с высокой степенью
отделки, но могут стремиться к строительству нового дома по индивидуальному
проекту. Высокорентабельная, но чрезвычайно требовательная категория покупателей.
5. Северные дембеля. Семьи в возрасте 45-55 лет. Выезжают из округов по возрасту и в
связи с окончанием трудовых контрактов. Готовы купить готовые дома к определенному
сроку или инвестировать в строительство. Жить за городом планируют постоянно.
Приведенные профили покупателей очень условны. Они предназначены, скорее не для
классификации покупателей, а для формирования маркетинговой политики при комплексной
застройке. Необходимо понимать, что в каждом проекте будут присутствовать все типы
info@deltaprofit.ru
+7 (3452) 48-47-60
ЗАО «Инвестиционное агентство «Дельта-Профит»
-6покупателей, однако, если не регулировать их соотношение, это плохо скажется на общем
развитии территории и поступлении выручки.
Состав затрат
Сколько стоит загородное жилье?
Часто стоимость загородного дома пытаются оценить через стоимость квадратного
метра и стоимость сотки земли. В разной степени готовности дома и участка эти показатели
могут отличаться в разы и вводить в заблуждение потенциальных инвесторов и покупателей.
Кроме того, дома различных конструкций имеют разный срок и условия эксплуатации.
Строительство и эксплуатация дома – процесс, в котором конечный владелец прямо или
опосредованно отдает свои деньги владельцу земли, строителям, поставщикам материалов,
риэлторам, сетевым и обслуживающим компаниям и банкам.
Мы считаем, что имеет смысл говорить о совокупной стоимости владения загородным
домом для конечного потребителя, т.е. с учетом затрат на приобретение, подключение и
последующую эксплуатацию. Мы выделяем следующие группы затрат:
1. Затраты на приобретение и оформление земельного участка. Это стоимость участка по
договору купли-продажи или сумма арендной платы за период до перехода участка в
собственность владельца дома. В эту статью входят затраты на вынесение в натуру
межевых знаков, составление кадастрового паспорта (если необходимо) и иные расходы,
связанные с оформлением земельного участка.
2. Затраты на проектирование. В ИЖС эти расходы стремятся свести к нулю, что обычно
приводит к увеличению сроков расходов на строительство и эксплуатацию, в конечном
итоге к увеличению стоимости владения и снижению рыночной стоимости.
3. Затраты на строительно-монтажные работы. Это расходы на найм подрядчиков,
строительной техники и технический и авторский надзор.
4. Затраты на строительные материалы и оборудование. В ряде случаев застройщик
снабжает стройку материалами самостоятельно – что украли из того и строят. Поэтому
есть смысл рассматривать эту статью отдельно от стоимости работ и строительной
техники
5. Затраты на инженерную подготовку участка. Эти расходы в части общих дорог,
трубопроводов и линий электропередач могут входить в стоимость земельного участка.
В этом случае конечный пользователь несет расходы только на подключение сетей к
домовладению.
6. Затраты на продажу. Обычно это расходы на продвижение и рекламу в части
конкретного объекта. Они целиком или частично могут входить в агентское
вознаграждение риэлтора.
7. Эксплуатационные расходы и капитальный ремонт. Эти расходы возникают уже после
покупки или постройки дома и накапливаются в течение срока его эксплуатации. Дом
может быть сам по себе не очень дорогим, но требовать больших расходов по
содержанию, например при обогреве электричеством. В эту же статью можно включать
страхование имущества, если это войдет в широкую практику или сделают
обязательным.
8. Расходы на обслуживание долга. Часто для приобретения дома получают ипотечный
кредит. Таким образом, совокупная стоимость владения увеличивается на стоимость
услуг банков.
info@deltaprofit.ru
+7 (3452) 48-47-60
ЗАО «Инвестиционное агентство «Дельта-Профит»
-7Так как мы вводим в классификацию расходы на эксплуатацию и обслуживание долга,
модель расчета предполагает агрегацию расходов на несколько лет. Можно взять, например,
срок ипотеки.
Очевидно, что в каждой статье расходов есть свой выгодоприобретатель: владелец
земли, подрядчик, риэлтор, эксплуатирующая организация. Если процесс строительства и
продажи никак не координируется, то каждый из них стремится к увеличению свой наценки. В
результате совокупная стоимость владения начинает превышать возможности большинства
потенциальных покупателей.
Так как дома различных конструкций имеют различный срок эксплуатации, можно
скорректировать совокупную стоимость владения на остаточную или рыночную стоимость
дома.
Для чего может быть применена такая классификация затрат? Например, для
обоснования покупки.
Предположим, потенциальный покупатель получил согласие банка на предоставление
кредита 2 млн. руб. под 16% на 15 лет.
Ему предлагают купить готовый коттедж в Патрушева или построить каркасный дом в
Чикче. Он рассматривает также вариант строительства большого каменного дома в Перевалово.
Нормативный срок эксплуатации каменных домов 50 лет, каркасных – 25. Предположительно,
каркасный дом потребует больших затрат на текущий ремонт и страхование.
Кредит
Срок кредита
Проценты
Сумма сделки
в т.ч.
Земля
Стоимость дома
в т.ч.
Проект
Работа
Материалы
Сети
Продажа
Срок эксплуатации, лет.
Среднемесячная
эксплуатация тыс.руб.
за 15 лет
Совокупная стоимость
владения
Остаточная стоимость дома
С учетом остаточной
стоимости
TCO/Сумма сделки
Вариант 1
Средний
коттедж
2 000
15 лет
3 287
Вариант 2
Каркасный
дом
2 000
15 лет
3 287
Вариант 3
Большой
коттедж
2 000
15 лет
3 287
7 180
3 090
9 720
2 500
4 680
500
2 590
1 000
8 720
300
1 500
2 500
300
80
50
6
50
800
1 500
200
40
25
8
500
3 000
5 000
100
120
50
10
1 080
1 440
1 800
11 547
7 817
14 807
3 276
8 271
1 813
6 004
6 104
8 703
115%
194%
90%
Как мы видим, более дешевый изначально вариант так и остался более дешевым даже с
учетом эксплуатации и износа. Но сумма приведенных затрат владельца через 15 лет превысит
info@deltaprofit.ru
+7 (3452) 48-47-60
ЗАО «Инвестиционное агентство «Дельта-Профит»
-8первоначальную сумму вдвое, а приведенные затраты каменных домов слегка превысили или
даже оказались ниже суммы сделки.
На практике, разрыв будет еще больше. Продать каркасный дом после 15 лет
эксплуатации за 1,8 млн. без капремонта и дополнительных затрат будет гораздо сложнее, чем
дома из кирпича из блоков.
Заключение
Как мы видим, строить и покупать индивидуальные дома вокруг Тюмени будут вне
зависимости от действий в строительной отрасли. Вопрос, будет ли это индустриальными
качество и объемы этого строительства и даст ли это положительный эффект. То, что строится
сейчас, не всегда отвечает современным требованиям качества, неадекватно по срокам, не
обеспечено финансированием. И самое главное – для окончательного ввода в эксплуатацию
требует огромных затрат времени и нервов конечного покупателя.
Те компании, которые смогут преодолеть эти препятствия для потребителя, обеспечат
себе стартовые преимущества на стремительно растущем рынке. Пятнадцать лет назад
пластиковые окна были малодоступной роскошью, а сотовый телефон встречался реже, чем
личный автомобиль. Десять лет назад возможность выдачи потребительских кредитов не
рассматривалась банками всерьез. Мир меняется быстро, то, что вчера было дорогим, завтра
становится доступным.
На сегодняшний момент требуется системная и планомерная работа по комплексному
развитию территорий малоэтажной застройки, поддерживаемая инвестиционными планами
областного бюджета и энергоснабжающих организаций. Нужно разрабатывать практические
решения на стыке технологии, финансов, социологии и экономической географии.
Сложившаяся на сегодняшний день ситуация требует создания отраслевых центров,
которые бы координировали действия бюджетов, сетевых организаций, подрядчиков именно в
сторону повышения доступности загородного жилья, снижения эксплуатационных расходов,
увеличения количества владельцев.
info@deltaprofit.ru
+7 (3452) 48-47-60
ЗАО «Инвестиционное агентство «Дельта-Профит»