СЕМИНАР: "ВОСТОЧНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ (ВСЕВОЛОЖСКИЙ
advertisement
СЕМИНАР: «СЕВЕРНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ (КАРЕЛЬСКИЙ ПЕРЕШЕЕК):ОБЗОР РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" ТЕМА ДОКЛАДА: "ОБЗОР РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ДОМА И ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ" Северное направление Северное направление Ленинградской области включает в себя обширную территорию и состоит из большей части Всеволожского района, Выборгского и Приозерского районов и имеет ряд преимуществ: - развитая инфраструктура (транспортная доступность, коммуникации, магазины, школы, детские сады и т.д.); - наличие лесов, озер, рек, близость к Ладожскому озеру и Финскому заливу, система озер Вуокса; - непосредственная близость к Санкт-Петербургу, позволяющая жителям проживать в области и работать в городе; Всеволожский район Северная часть Всеволожского района • Северная часть Всеволожского района делится на три направления: • Токсовское • Приозерское • Выборгское Токсовское направление Всеволожского района • Токсовское направление начинается в Мурино и включает в себя такие населенные пункты как Девяткино, Кузьмолово, Токсово, Матокса. • Наличие множества озер: Кавголовское, Хепоярви и множества других • Большое значение для жителей направления имеет наличие железнодорожного сообщения Приозерское направление Всеволожского района • Приозерское направление включает в себя такие населенные пункты как Агалатово, Грузино, Васкелово • Самое большое озеро Всеволожского района – Лемболовское озеро. А так же здесь находятся озера Ройка, Силанде и другие • Строительство Новоприозерского шоссе повысило спрос на недвижимость в данном направлениии Выборгское направление Всеволожского района • Выборгское направление Всеволожского района включает в себя такие населенные пункты как Сертолово и Черная речка • Озеро Медное, Сарженское, Пасторское • Хорошая транспортная доступность по Средневыборгскому шоссе Цены на недвижимость во Всеволожском районе • Типовые предложения: • 1. Куйвози – участок ИЖС 12 соток в новой нарезке – 950 000 рублей • 2. Верхние Осельки садоводство 14 соток со старым домом – 1 450 000 рублей • 3. Матокса – ИЖС 12 соток, коттедж 150кв.м. – 9 500 000 рублей • 4. Левашово – ИЖС 12 соток, коттедж 400кв.м. – 18 000 000 рублей Выборгский район Выборгский район • В Выборгском районе можно выделить два направления: • 1. Выборгское • 2. Приморское По структуре спроса и предложения на рынке недвижимости эти направления существенно отличаются друг от друга из-за влияния на ценообразование близости к Финскому заливу Выборгское направление • Основная транспортная артерия – трасса «Скандинавия», которая проходит мимо Выборга на Финляндию • Наличие железнодорожного сообщения • Направление характеризуется наличием множества больших озер, таких как Нахимовское, Глубокое, система озер Вуокса, а так же большими лесными массивами Приморское направление • Приморское направление располагается вдоль Финского залива через Приморск и до Выборга • Так же в этом направлении имеется железнодорожное сообщение и сеть автомобильных дорог • Ценообразование очень сильно зависит от удаленности от Финского залива Цены на недвижимость в Выборгском районе • Выборг + 7км – участок 6 соток с садовым домом общ. пл. 30 м. кв. – 750 000 • Рощино – участок 9 соток с садовым домом 1 500 000 • Рощино – участок 12 соток ИЖС – 3 000 000 • Зеленая Роща – участок 7 соток дом зимний 3 этажа 152кв.м. – 5 900 000 Приозерский район Приозерский район • Приозерский район располагается в некотором удалении от Санкт-Петербурга (50 – 160км) • Район один из самых живописных. Густые леса и огромное количество озер и рек. (Ладожское озеро, Вуокса) • Строительство широкополосного Новоприозерского шоссе дало новый импульс в развитии района Замороженный рынок • Изначально цены в Приозерском районе всегда были высокими. Кризис 2008-2009 года внес свои коррективы – спрос упал практически до нуля и только в этом году рынок загородной недвижимости начал оживать • Появились новые коттеджные поселки в Соловьевке на Комсомольском озере, Колокольцево на Вуоксе, Борисово, Кротово и Приозерске. Стоимость земли в этих поселках от 60 до 160 тысяч рублей за сотку Цены на недвижимость в Приозерском районе • Коммунары – участок 10 соток ИЖС с домом общ.пл. 45 кв.м. – 650 000 руб • Мельниково – участок 15 соток ИЖС без построек - 1 200 000 руб • Борисово – участок 12 соток с коттеджем общ.пл. 181 кв.м. – 11 500 000 руб • Очень сильное влияние на ценообразование оказывает удаленность от Санкт-Петербурга Средние цены Северного направления • Сейчас средние цены на земельные участки устоялись и составляют в среднем около 300-400 тысяч рублей за 1 сотку земли в престижном месте, 200-250 - обычный участок ИЖС с коммуникациями и 50-100 за обычное садоводство. В первую очередь цена зависит от места. ("Место. место и еще раз место!"). Элитные коттеджи • Сейчас строить большое количество элитных дорогих коттеджей не имеет смысла, так как нет спроса. Некоторые девелоперы заморозили свои крупные проекты либо их перепрофилировали под «средний класс» и начали строить доступное жилье. Другие девелоперы вообще стали продавать земельные участки со свободной застройкой без подряда. Статистика продаж в коттеджных поселках • "Согласно данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, Если в 2012 году за лето было заключена 701 сделка, то в нынешнем – всего 444, то есть на 37% меньше. При этом количество компанийучастников обмена по сравнению с прошлым годом практически не изменилось. • Из указанного количества продаж за летние месяцы 225 сделок пришлось на участки под самостоятельную застройку, 32 - на коттеджи или участки с подрядом и 187 – на секции таун-хаусов. • По сравнению с прошлым годом участков было реализовано минувшим летом меньше на 43%, коттеджей – на 30%, секций – на 28%. Дешевые дома • Для примера: Если в 2012 году самым дешевым предложением участка с домом от застройщиков считалось 1,5 миллиона рублей, то на сегодняшний день уже появляются предложения по 1 миллиону рублей.(для примера : дом по канадской технологии из панелей обшитый сайдингом, 2 этажа 6х8 со сроком строительства 1 месяц). Дом по канадской технологии из СИП панелей обшитый сайдингом, 2 этажа 6х8 со сроком строительства 1 месяц Статистика по количеству объектов • По сравнению с 2007-2008 годами, когда земля была самая дорогая, цена на земельные участки упала в среднем почти в два раза и нет ощутимых тенденций роста. Не сложно зайти в интернет и посмотреть какое изобилие участков предлагается на продажу. • По данным ЕМЛС во Всеволожском районе выставлено на продажу 7328 объектов (для сравнения в апреле было 6775 объектов), в Выборгском – 3983 объекта и в Приозерском – 2243 объекта загородной недвижимости. Спрос на загородную недвижимость • Спрос на загородную недвижимость низкий и даже ожидаемый всеми продавцами загородной недвижимости осенний сезон не внес особых корректировок на цены. • Согласно данным агентства недвижимости Реал по рынку загородной недвижимости, спрос в этом году на дома и земельные участки ниже, чем за такой же период прошлого года примерно на 30% Основные запросы покупателей • Основной спрос на окончание дачного сезона (август-сентябрь)пришелся на пустые земельные участки 10-12 соток с подведенными коммуникациями(свет, газ и водопровод) и развитой инфраструктурой в ценовом диапазоне до 2млн рублей в непосредственной близости от Санкт-Петербурга с возможностью проживания за городом и работой в Санкт-Петербурге. Так же имеется устойчивый спрос на недорогие пустые земельные участки по 6 соток, либо с маленьким домиком для сезонного отдыха. Цена таких участков составляет в среднем от 300 тысяч до 1,5 миллиона рублей. Прогноз развития рынка • Учитывая огромное предложение объектов загородной недвижимости и экономическую ситуацию в стране предпосылок для удорожания загородной недвижимости пока не наблюдается. Весенний и летний сезон больших корректив не внес, покупателей стало больше, но и продавцов появилось еще больше. Но в то же время, рост цен на загородную недвижимость возможен в более отдаленной перспективе.
