НекотоРые аСпекты РаССмотРеНИя дел, ВытекающИх Из

Споры, вытекающие из договоров
Судебная практика
Некоторые аспекты рассмотрения дел,
вытекающих из арендных правоотношений
Ольга ПИСКУНОВИЧ,
судья экономического суда Витебской области
Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров
в гражданском обороте. Основные подходы в рассмотрении споров, вытекающих
из арендных правоотношений, наработанные в экономическом суде Витебской области,
а также вопросы, касающиеся заключения договора аренды, передачи имущества
по этому договору, изменения размера арендной платы, отражены в данном материале.
Заключение договора аренды
Арендные отношения регулируются нормами главы 34 Гражданского
кодекса Республики Беларусь (далее –
ГК), Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24
«О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений,
машино-мест», Указом Президента
Республики Беларусь от 29.03.2012
№ 150 «О некоторых вопросах аренды
и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150),
иными актами законодательства Республики Беларусь. Особенности рассмотрения арендных споров разъ-
август
яснены в постановлении Пленума
Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1
«О некоторых вопросах рассмотрения
дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление
Пленума № 1).
Основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является
договор аренды, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами (их представителями) (ч. 1 п. 1,
п. 2 ст. 404, п. 1 ст. 580 ГК). В соответствии с ч. 2 ст. 622 ГК несоблюдение
письменной формы договора аренды капитального строения (здания,
Издание Верховного Суда Республики Беларусь
29
Судебная практика
сооружения), изолированного помещения или машино-места влечет его
недействительность.
Договор аренды считается заключенным, если между сторонами
в установленном порядке достигнуто
соглашение по всем существенным
условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия,
которые названы в законодательстве
как существенные, необходимые или
обязательные для договора данного
вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной
из сторон должно быть достигнуто
соглашение (п. 1 ст. 402 ГК). В частности, к существенным условиям
договора аренды относятся условия
о данных, позволяющих определенно
установить имущество, подлежащее
передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК). Такими
данными являются сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды.
Согласно п. 9 постановления
Пленума № 1 при оценке доводов сторон
относительно условия об имуществе,
Споры, вытекающие из договоров
подлежащем передаче (переданном)
арендатору в качестве объекта аренды, экономическим судам на основании положений ч. 2 ст. 401 ГК следует принимать во внимание вместе
с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся
к договору (например, в подписанном
сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы,
выкопировки, иной документации,
содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей
индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество),
а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением
договора.
В случае отсутствия доказательств,
позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче
в качестве объекта аренды, экономическим судам следует исходить из незаключенности договора аренды в силу
несогласованности сторонами условия
об имуществе, подлежащем передаче
арендатору в качестве объекта аренды
(п. 1 ст. 402, п. 3 ст. 578 ГК).
Несогласованность сторонами условия об имуществе, подлежащем передаче
арендатору в качестве объекта аренды, влечет незаключенность договора аренды
и отказ в удовлетворении требований, вытекающих из данного договора.
Фабула дела. Предприятием «Р»
(арендодатель), правопреемником которого является истец, и ответчиком
(арендатор) подписан договор аренды
части бетонированной площадки размером 290,4 кв. м без оборудования
(далее – объект аренды) для производственных целей (складирование
вторсырья).
30
СУДЕБНЫЙ ВЕСТНИК ПЛЮС: экономическое правосудие
Стороны подписали акт приемкипередачи объекта аренды, которым
определили, что в момент передачи
состояние бетонированной площадки
удовлетворительное.
В связи с неоплатой ответчиком арендной платы истец обратился в экономический суд с исковыми
8/2014
Споры, вытекающие из договоров
требованиями о взыскании основного
долга (арендной платы), пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Позиции сторон. Ответчик исковые
требования не признал, поскольку полагал, что представленный истцом договор аренды фактически является проектом договора, не вступил в силу и был
подготовлен сторонами для согласования с вышестоящими инстанциями.
Ответчик полагал, что договор аренды
не является заключенным, поскольку:
1) обе стороны его не признавали
(истец не выставлял счета на оплату
арендной платы, у ответчика не было
экземпляра данного договора, на договоре и акте приемки-передачи отсутствует печать арендатора);
2) объект аренды не передавался
арендатору, бетонированная площадка
не была предоставлена в пригодном
для использования виде (заросла деревьями и кустарником);
3) отсутствует предмет договора:
арендодатель не мог сдавать в аренду бетонированную площадку ввиду
того, что у него нет документов, подтверждающих право собственности
на объект и его государственную регистрацию, также отсутствуют основные данные передаваемого в аренду
недвижимого имущества;
4) расположение объекта аренды
не соответствует плану-схеме, прилагаемому к договору;
5) истец не предпринимал попыток реализовать свое право на понуждение к исполнению договора;
6) расчет пеней несоразмерен
основному долгу, выполнен неверно.
Обстоятельства, установленные
судом. В ходе судебного разбирательства установлено, что истец и ответ-
август
Судебная практика
чик фактически не пришли к соглашению о том, что является предметом
договора аренды, поскольку первоначально истец, подавая исковое заявление и прикладывая к нему фотографии
с изображением участка территории
с находящимся на нем вторсырьем,
полагал, что именно данный участок
является объектом аренды.
Ответчик пояснил, что территория,
на которой находится вторсырье ответчика, не является площадкой, указанной в договоре аренды, а расположена рядом.
В ходе судебного разбирательства ответчик указал, что между ним
и арендодателем велись переговоры
относительно сдачи в аренду именно
того объекта, который назван в договоре бетонированной площадкой.
Фактически же бетонная площадка
как таковая отсутствует, арендатору
было дано устное разрешение хранить
вторсырье на прилегающей территории. Вместе с тем проект договора
был подписан сторонами и направлен
на согласование в соответствующие
инстанции, при этом арендодатель
не возвратил экземпляр договора
и не выставлял счета-фактуры для оплаты
арендной платы. Фактически объект
аренды так и не был передан арендатору, на нем произрастают деревья
и кустарники. Ответчик для хранения
вторсырья использовал иную, прилегающую к площадке территорию.
К договору приложен план-схема
расположения бетонированной площадки, указывающий место ее расположения не точно, а схематично.
Для выяснения фактического места расположения предмета аренды – бетонированной площадки
на основании определения суда назначен осмотр объекта аренды в месте
Издание Верховного Суда Республики Беларусь
31
Судебная практика
его нахождения. В ходе осмотра установлено, что к договору аренды приложен план-схема, не отражающий
фактического расположения осмотренного судом объекта. Бетонированная площадка как объект гражданских
прав отсутствует; осматриваемый
объект представляет собой остатки
фундамента. Площадь объекта составляет 1200 кв. м, тогда как в договоре
аренды указано о сдаче в аренду только части бетонированной площадки
площадью 290,4 кв. м.
Решение суда. Суд пришел к выводу о том, что договор аренды
от 17.05.2011 является незаключенным ввиду того, что стороны не согласовали предмет договора, не указали
данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее
передаче в качестве объекта аренды.
Приложенный к договору план-схема
не отражает фактического места расположения объекта. Бетонированная
площадка, названная таковой в договоре, место расположения которой указано истцом в ходе проведения осмотра,
отсутствует как объект гражданских
прав. Указанный в договоре инвентарный номер объекта аренды принадлежит бетонированной площадке, находящейся в другом месте.
На основании изложенного в удовлетворении иска отказано.
Передача имущества
по договору аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество
за плату во временное владение
и пользование или во временное
пользование (ст. 577 ГК).
32
СУДЕБНЫЙ ВЕСТНИК ПЛЮС: экономическое правосудие
Споры, вытекающие из договоров
В соответствии с п. 1 ст. 626 ГК капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения или
машино-места передаются арендодателем и принимаются арендатором
по передаточному акту (акту приемапередачи) или иному документу
о передаче, подписываемому сторонами (их представителями). Поскольку
изолированные помещения являются
объектами недвижимости, к договорам аренды изолированных помещений, их частей применяются правила
параграфов 1, 4 главы 34 ГК.
!
Арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и требовать уменьшения
арендной платы (возврата уплаченной
арендной платы) или досрочного расторжения договора, если эти недостатки были
оговорены при заключении договора или
передаче имущества в аренду.
Согласно ч. 3 п. 5 постановления
Пленума № 1 при оценке фактических
обстоятельств дела экономическим
судам следует исходить из того, что отсутствие передаточного акта не всегда
свидетельствует о том, что арендодатель и (или) арендатор не исполнили своих обязанностей по передаче
и (или) принятию в аренду имущества, и при наличии доказательств
исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, оплата арендных платежей,
нахождение имущества арендатора
на арендуемых площадях и т.п.) объект
аренды может считаться переданным
в пользование арендатору.
А относительно применения ст. 583 ГК
(«Ответственность
арендодателя
8/2014
Споры, вытекающие из договоров
за недостатки сданного в аренду имущества») в абз. 2 ч. 1 п. 23 постановления Пленума № 1 разъясняется,
что арендатор не может ссылаться
на недостатки имущества и требовать
уменьшения арендной платы (требо-
Судебная практика
вать возврата уплаченной арендной
платы) или досрочного расторжения
договора, если эти недостатки были
оговорены при заключении договора или передаче имущества в аренду
(п. 2 ст. 583 ГК).
Обстоятельства, свидетельствующие о реальном исполнении сторонами договора
аренды и об отсутствии у сторон какой-либо неопределенности (сомнений,
разногласий, заблуждений) в отношении предмета договора аренды в момент
подписания договора и в процессе его исполнения, являются определяющими
для оценки договора аренды с позиции п. 3 ст. 578 ГК.
Фабула дела. Во исполнение договора аренды по актам приема-передачи
от 15.05.2012, 21.05.2012 и 01.06.2012
арендодатель передал, а арендатор
принял во временное владение и пользование имущество – охлаждаемые
камеры с определенными договором
температурными режимами. В момент
приемки имущества претензий к его
состоянию у арендатора не имелось.
В связи с частичной оплатой ответчиком арендных платежей образовалась задолженность за май-июнь
2012 г., за взысканием которой истец
обратился с иском в суд на основании
ст.ст. 290, 291, 585 ГК.
Позиции сторон. В судебном заседании представитель истца исковые
требования поддержал.
Ответчик с исковыми требованиями не согласился, указав, что имущество должно передаваться арендатору
по акту приема-передачи. Из-за неподходящих режимов работы холодильной системы руководством ответчика
было принято решение не принимать
помещения. Акты приема-передачи
помещений были подписаны гражда-
август
нином К. на основании доверенности,
составленной секретарем ответчика
с проставлением клише директора.
12.06.2012 по электронной почте
в адрес истца было направлено письмо, в которым сообщалось, что доверенность от 10.05.2012 на имя К. директором не подписывалась, в связи
с чем все акты и другие документы,
подписанные К., недействительны.
Решение суда. Исковые требования удовлетворены в полном объеме
исходя из следующего.
Судом установлено, что имущество
передано истцом и принято ответчиком в сроки, установленные договором, и в соответствии с требованиями
ст. 582 ГК. Задолженность по арендной плате погашена частично платежными поручениями от 27.06.2012
и 28.06.2012 согласно заключенному договору перевода долга от 27.06.2012.
Доводы представителей ответчика о том, что К. не были предоставлены полномочия на принятие помещений, и о невозможности использования
арендуемого имущества из-за неподходящих температурных режимов
Издание Верховного Суда Республики Беларусь
33
Судебная практика
работы холодильного оборудования
суд признал несостоятельными исходя
из следующего.
В материалах дела имелась копия доверенности от 10.05.2012, оформленная
на бланке ответчика, с подписью директора ответчика С. и оттиском печати ответчика. Факт оформления данной доверенности, а также получения указаний
от директора ответчика С. о принятии
в пользование ответчика помещений,
указанных в п. 1.2 договора аренды,
были подтверждены показаниями свидетеля К. и письменными объяснениями секретаря ответчика Г. Из показаний
представителя истца и свидетеля К.,
данных в судебном заседании, следовало, что в одно из принятых ответчиком
помещений была завезена тара.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что между сторонами заключен договор аренды,
сторонами достигнуто соглашение
по всем существенным условиям договора, договор подписан истцом
и ответчиком, помещения приняты
надлежащим представителем ответчика по актам приема-передачи в соответствии с предоставленными доверенностью полномочиями.
После принятия помещений и подписания актов приема-передачи с целью оплаты арендной платы ответчиком
был заключен договор перевода долга
от 27.06.2012, согласно п. 1.1 которого он перевел на ООО «Ф» свои обязательства по оплате арендной платы
по договору. Оплата произведена в сумме,
равной арендной плате за май 2012 г.
При обнаружении каких-либо недостатков, которые препятствовали
бы пользованию арендованным имуществом, ответчик (арендатор) был
вправе совершить действия, предусмотренные ст. 583 ГК. Однако ответчик
34
СУДЕБНЫЙ ВЕСТНИК ПЛЮС: экономическое правосудие
Споры, вытекающие из договоров
не представил доказательств обращения к арендодателю (истцу) относительно состояния имущества, переданного в аренду, равно как и обращения
по поводу владения и пользования
сданным в аренду имуществом.
На момент рассмотрения дела договор аренды не расторгнут, арендованные помещения истцу по акту
сдачи-приемки не возвращены.
При таких обстоятельствах суд сделал вывод о том, что заявленные требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
По результатам рассмотрения
апелляционной и кассационной жалоб решение суда первой инстанции
вышестоящими инстанциями оставлено без изменения, жалобы – без удовлетворения.
Изменение размера
арендной платы
В силу положений ст.ст. 309, 577,
582, 585, 593, 626 ГК обязанность
арендатора уплачивать арендную плату
и право арендодателя на взимание
арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта
аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества. Размер
арендной платы подлежит пересмотру
по требованию одной из сторон при изменении законодательства независимо
от предусмотренных договором сроков
и порядка изменения арендной платы.
Если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства,
устанавливающим обязательные для
сторон правила о размере арендной
платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды,
8/2014
Споры, вытекающие из договоров
то с момента вступления в силу акта
законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном
таким актом законодательства (ст. 392,
п. 1 ст. 394 ГК).
В случае же, когда действительная
воля сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества,
не находящегося в государственной
собственности, была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения с целью изменения размера арендной платы, арендодатель не вправе изменять арендную
плату без согласования с арендатором.
При этом согласно п. 21 постановления Пленума № 1 следует учитывать, что:
Судебная практика
– если условиями договора предусмотрено изменение арендодателем
размера арендной платы в одностороннем порядке посредством уведомления, то отсутствует необходимость
заключения дополнительного соглашения применительно к п. 1 ст. 420
и п. 3 ст. 585 ГК. В этом случае обязанностью арендодателя является направление уведомления об изменении
размера арендной платы;
– если условия договора аренды
не предусматривают возможности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы,
то у арендатора не возникает обязанности
по внесению арендной платы в измененном размере и арендодатель не вправе
требовать ее уплату сверх размера, согласованного сторонами, в силу положений ст. 391, пп. 1, 2 ст. 394 ГК.
Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт
законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем
те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора
должны быть приведены в соответствие с законодательством
Фабула дела. По договору аренды
от 07.12.2010 согласно акту приемапередачи истец передал ответчику
в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения. Арендная плата установлена в размере 48,48
базовой арендной величины в месяц.
Согласно договору с учетом дополнительного соглашения к нему
от 30.03.2012 стороны определили,
что арендная плата подлежит уплате
арендатором ежемесячно не позднее
15-го числа оплачиваемого месяца
в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины,
установленной на день оплаты. Стороны в договоре определили размер ба-
август
зовой арендной величины с 01.04.2012
в размере 54 000 руб., сославшись
на Указ № 150.
Истец 08.04.2013 выставил ответчику счет на оплату арендной платы
за апрель 2013 г. на сумму 4 169 280 руб.
Ответчик частично внес арендную
плату за апрель 2013 г. в размере
2 617 920 руб. Согласно акту приемапередачи помещений от 30.04.2013
ответчик передал истцу арендуемое
имущество.
В связи с неполной оплатой
арендных платежей истец обратился в суд с требованием о взыскании
с ответчика остатка задолженности
Издание Верховного Суда Республики Беларусь
35
Судебная практика
за апрель 2013 г., а также пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Позиция сторон. В судебном заседании представитель истца исковые
требования поддержал, пояснил, что
истец является хозяйственным обществом, в уставном фонде которого
80% акций принадлежит Республике
Беларусь. С 01.04.2013 размер
базовой арендной величины составил
86 000 руб. Таким образом, ответчик обязан оплатить аренду исходя
из нового размера базовой арендной
величины.
В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, поскольку полагал, что произвел расчет с истцом
по договору аренды от 07.12.2010
в полном объеме. Пояснил, что,
поскольку не заключал какихлибо дополнительных соглашений
об увеличении размера базовой
арендной величины, арендная плата
за апрель 2013 г. должна быть рассчитана исходя из базовой арендной
величины,
действовавшей
до 01.04.2013 и согласованной сторонами в дополнительном соглашении к договору.
Решение суда. Суд удовлетворил
требования истца в полном объеме
на основании следующего.
В соответствии со ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,
установленным законодательством.
Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт
законодательства, устанавливающий
обязательные для сторон правила,
иные, чем те, которые действовали
36
СУДЕБНЫЙ ВЕСТНИК ПЛЮС: экономическое правосудие
Споры, вытекающие из договоров
при заключении договора, условия
заключенного договора должны быть
приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Пунктом 1 ст. 394 ГК определено, что расчеты сторон при исполнении договора осуществляются
по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм
законодательства.
!
Если действительная воля сторон при заключении договора аренды недвижимого
имущества, не находящегося в государственной собственности, была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения с целью изменения
размера арендной платы, арендодатель
не вправе изменять арендную плату
без согласования с арендатором.
В соответствии с п. 2.1 Указа № 150
базовая арендная величина с 1 апреля 2012 г. составила 54 000 руб.
При этом названной нормой Указа
№ 150 определено, что в дальнейшем
размер базовой арендной величины
ежегодно устанавливается Советом
Министров Республики Беларусь
с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год
по отношению к предшествующему
и применяется с 1 апреля года, в котором он установлен.
Постановлением Совета Министров
Республики
Беларусь
от 13.03.2013 № 172 (далее – постановление Совмина № 172) размер
базовой арендной величины был изменен
с 01.04.2013 и составлял 86 000 руб.
8/2014
Споры, вытекающие из договоров
Согласно п. 2.4 Указа № 150 при
сдаче в аренду недвижимого имущества, оборудования и транспортных
средств, находящихся в государственной собственности, недвижимого
имущества, находящегося в собственности хозяйственных обществ,
в уставных фондах которых более 50%
акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее
административно-территориальных
единиц, размер арендной платы определяется на условиях, предусмотренных названным Указом.
В ходе рассмотрения дела установлено, что истец является хозяйственным обществом, в уставном фонде
которого 80% акций находятся в собственности Республики Беларусь,
то есть при заключении и исполнении
договоров аренды стороны должны
руководствоваться нормами Указа
№ 150, а также постановлениями Совета
Министров, определяющими размер
базовой арендной величины.
Поскольку условия заключенного
договора аренды не были приведены в соответствие с постановлением
Совмина № 172, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере
арендной платы, иные, чем те, которые
Судебная практика
действовали при заключении договора
аренды, с момента вступления в силу
данного постановления у арендатора
возникла обязанность вносить арендную плату исходя из размера базовой
арендной величины 86 000 руб.
Таким образом, истец правомерно
применил при исчислении арендной
платы за апрель 2013 г. размер базовой
арендной платы, установленной постановлением Совмина № 172 в размере 86 000 руб., а также начислил пеню
и проценты за пользование чужими
денежными средствами.
Таким образом, изучение практики рассмотрения споров, связанных
с арендными правоотношениями, показывает: большинство конфликтов
между арендаторами и арендодателями возникает по причине разного толкования субъектами хозяйствования
сторонами условий заключенного договора, а также незнания норм действующего законодательства. Следовательно, более ответственный подход
к грамотному оформлению договора
аренды и сопровождающим документам с учетом предписаний нормативных актов помогут предотвратить споры при исполнении договора.
Рецензент:
О.Н. Михнюк, судья Верховного Суда Республики Беларусь
август
Издание Верховного Суда Республики Беларусь
37