послевоенного восстановления, типовые сталинские дома
advertisement
Типы и серии петербургских домов Старый фонд (XVIII в. – 1917 г. п.) - Старый фонд (СФ) - Старый фонд после КР (СФК) Сталинские - Конструктивизм (1920-е г.) - Кировские (кировские бараки) (1920-1930-е г.) - Сталинские дома довоенной постройки (постконструктивизм) (1930-е г.) - Сталинский ампир (дома до- и послевоенной постройки) (1935-1955 г.) - Дома периода послевоенного восстановления (немецкие коттеджи) (1945-1953 г.) - Типовые сталинские дома (серии 1-505, 1-515, ) (19521965 г.) • • • • • • • • • • Старый фонд (СФ) Этажность: 2-7 Материалы строительства: керамический кирпич, перекрытия с деревянными или металлическими балками Высота жилых помещений: 240-420 см Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные Годы строительства: от XVIII в. до 1918 года Основные районы расположения: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский К категории «Старый фонд» (СФ) в классификации жилой недвижимости Петербурга принято относить здания, построенные до 1917 года. ВАЖНО! В большинстве регионов России определение «старый фонд» часто ассоциируется не с «антикварными» квартирами, а с ветхим и аварийным жильем. Поэтому, общаясь с иногородними контрагентами, об этой особенности следует помнить. В риэлторском обиходе дома старого фонда принято делить на дома с деревянными балками перекрытий (квартиры в них оцениваются дешевле) и дома с металлическими балками. В отдельную категорию принято выделять «Старый фонд с капремонтом» (СФК). Старый фонд без капремонта Дома XVIII-середины XIX в. Общие признаки: - Кирпичная кладка стен, известковые кладочные растворы - Сводчатые конструкции надподвальных перекрытий, оконных проемов - Деревянные балки междуэтажных перекрытий Дома с 1870-х – до 1917 г. - Широкое применение металлоконструкций, портландцемента в строительстве, водопровод, в начале XX в - электричество, водяное отопление, появление жилищных кооперативов Годы постройки домов СФ • Годы постройки • Квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда их называют «петровскими»), агентам по недвижимости попадаются редко. Их отличают массивные кирпичные стены, небольшие по площадям комнаты и низкие потолки. • Однако данные ПИБов, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», не всегда объективны. • Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда перекрытия первых этажей – деревянные, а в верхних – с металлическими балками. Это следствие многочисленных надстроек и перестроек. Соответственно, в паспорт объекта может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. И это типичный случай. • На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. С развитием капиталистических отношений в последней четверти XIX века надстройка двух- или трехэтажных домов приобрела массовый характер. • • • • • • • Основные районы дореволюционной застройки По статистике ГУИОН, на начало 2000-х годов, на долю старого фонда приходилось около 16% общей площади жилья, хотя с каждым годом жилищный фонд Петербурга увеличивается за счет нового строительства, и доля старого фонда уменьшается. По данным инвентаризаций того же периода, самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты старого фонда. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%). Особое явление – Курортный район, в котором старый фонд представлен деревянными домами – как односемейными, так и многоквартирными. Старый фонд включает в себя и «элитное» жилье, и рядовые строения. Здесь все решает местоположение. Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «Золотой треугольник» (Невский пр. – наб. Фонтанки – Дворцовая наб.), маленький островок модерна (Таврическая ул. – Тверская ул. – Суворовский пр.), парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский пр., Большой пр.). Вторая ценовая зона старого фонда – почти все кварталы, примыкающие к Невскому пр., «линейная» часть Васильевского острова (до 17-й линии), вся Петроградская сторона. Петербургский старый фонд неоднороден по качественному составу. В нем действительно есть как ветхие и близкие к аварийному состоянию дома, так и великолепно сохранившиеся объекты. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные коммунальным способом, и доходные дома, перестроенные казармы и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены. Есть в категории «старый фонд» и кооперативные дома, которые строились с начала XX века на принципах долевого участия объединениями пайщиков (Каменноостровский пр., 26/28, наб. Карповки, 19, Каменноостровский пр., 53). Говоря современным языком, это не просто дома, а жилые комплексы, в которых предусматривались встроенные гаражи, просторные ванные комнаты и даже залы для общих собраний жильцов. Тем не менее рядовая застройка дореволюционного Петербурга – это прежде всего доходные дома. Но в них встречались и небольшие квартиры с темными проходными кухнями, дровяными плитами, и то, что сегодня называется «коридорной системой», и даже двухэтажные барские палаты площадями до 250 кв. м, упрятанные внутрь большого дома. Одним из объектов, включающим в себя все три упомянутые класса жилья, является знаменитый Толстовский дом – целый квартал между наб. Фонтанки и ул. Рубинштейна, названный так не по имени писателя, а в честь домовладельца. Дома с деревянными и металлическими балками перекрытий • • • • • Дома с деревянными и металлическими балками перекрытий В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий. Между тем и в этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева (уже упомянутый Толстовский дом, а также множество особняков вдоль наб. Мойки и Фонтанки – с деревянными балками). Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии. В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное, во-вторых, и пожарные с этим соглашаются, деревянная балка устойчива в огне, чем металлическая. Поэтому в старом фонде, как и в домах любых других типов, требуются не «несгораемые» материалы (таких в жилищном строительстве попросту нет), а комплекс противопожарных мер. Казалось бы, для того чтобы узнать, какие в доме перекрытия, достаточно заглянуть в паспорт объекта недвижимости. Но и здесь возможна не меньшая путаница, чем с годом постройки. Может оказаться, что и дом значится в паспорте как постройка благополучного 1913 года, и указано, что перекрытия в нем металлические, а приобретатель квартиры на втором этаже, начав ремонт и обнаружив деревянные балки, будет разочарован. Разгадка в том, что в 1913 году дом не строили, а надстраивали – с трех до пяти этажей, и металлические балки имеются в наличии только на двух последних этажах. Однако применительно к домам старого фонда, важен не столько материал балок перекрытий, сколько техническое состояние самого строения, оценить которое могут лишь специалисты. Особенности коммунального заселения • Одна из особенностей старого фонда заключается в том, что львиная доля квартир в нем по-прежнему коммунальные. Уже двадцать лет риэлторы ликвидируют петербургские коммуналки, но преуспели только в расселении не самых больших (до 150 кв. м) и преимущественно «видовых» квартир (с окнами на улицы и набережные) в парадных кварталах. • Расселение вторых-третьих дворов, а также некоторых «парадных» квартир осложняется либо непомерными «аппетитами» жильцов коммуналок, либо с экономической нецелесообразностью (далеко не на любую коммунальную квартиру в изношенном старом доме находится состоятельный покупатель). • К тому же Петербург «обречен» оставаться «коммунальной столицей» России хотя бы по той причине, что такой «формат» жилья, как комната коммунальной квартире, востребован рынком. Есть немало потенциальных приобретателей, преимущественно малосемейных (от студентов до пенсионеров), которые готовы предпочесть приличную комнату в историческом центре однокомнатной квартире на окраине. Особенности коммунального заселения • • • • Коммунальное заселение началось в 1918 году. Один из первых декретов советской власти – «О реквизиции теплых вещей для солдат, возвращающихся с фронтов»: «§ 2. ... Богатой квартирой считается также всякая квартира, в которой число комнат равняется или превышает число душ населения, постоянно живущего в этой квартире. Владельцы богатых квартир обязаны немедленно, под угрозой конфискации всего имущества, представить в 2-х экземплярах заявление об имеющихся у них и о поступающих от них в пользу фронта теплых вещах, один экземпляр в домовый комитет, другой экземпляр в районный Совет рабочих и солдатских депутатов. Владельцы богатых квартир, под той же угрозой, обязаны немедленно представить в те же учреждения и тоже в 2-х экземплярах заявление об освобождении одной из двух богатых квартир на нужды бедного населения столицы (то есть две богатые семьи, имеющие две богатые квартиры, обязуются поселиться, в течение данной зимы, в одной из своих квартир, предоставляя другую, ввиду крайней нужды, созданной войной, в пользование бедного населения).» Перепланировки в старом фонде, покупка квартиры с перепланировкой • Редкий покупатель квартиры в старом фонде не загорается желанием сделать ремонт, а часто он хочет еще и «подвинуть» стены. Но мы уже говорили о необъективности выдаваемых ПИБами паспортов объектов недвижимости. Но одно в них указывается всегда точно – это наружные границы объекта. Перед тем как заказать проект перепланировки, предстоит собрать множество справок (пожарный надзор, санэпиднадзор), пройти межведомственную комиссию (здесь, помимо прочего, от вас потребуют планы квартир над вами и этажом ниже). Лишь после строгой «редактуры» и переделки в ПИБе, проект, сделанный привлеченными вами дизайнерами, получит статус официального документа. • Если же вам предлагают купить студию с просторным холлом, а в паспорте объекта недвижимости нарисован план коммуналки с комнатками-пеналами, это означает, что вместе с квартирой и несанкционированными переделками вы можете приобрести и серьезные головные боли. Ибо далеко не всю строительную «самодеятельность» удается согласовать задним числом. Проблемы, с которыми может столкнуться приобретатель квартиры в старом фонде • • • • • • • • • Неоднородная социальная среда: одна не поддающаяся расселению коммунальная квартира может испортить жизнь всему подъезду. Необратимый износ конструкции зданий. Опасность приобретения квартиры с «плохой историей». Проблемы с парковочными местами как во дворе, так и на улице, рядом с домом, невозможность организовать закрытую парковку силами ТСЖ. Дефицит энергомощностей: внутридомовые электросети не позволяют пользоваться современными электроприборами. Плохой напор воды на верхних этажах из-за износа труб системы водоснабжения. Слабое давление газа не позволяет пользоваться современными газовыми водонагревателями. Необходимость соблюдения регламентов и согласований при замене старых оконных рам на окна со стеклопакетами. Трудности в согласовании перепланировок, ограниченные возможности модернизации для квартир без «удобств». Старый фонд с капремонтом • • • • • • • • Старый фонд с капремонтом (СФК), объекты реконструкции Этажность: 3-7 Материалы строительства: керамический кирпич, перекрытия – железобетонные плиты, монолит, деревянные или металлические балки Высота жилых помещений: 240-420 см Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные Годы строительства: от XVIII в. до 1918 года Основные районы расположения: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский Квартиры в домах СФК традиционно высоко ценятся на квартирном рынке. Капитальный ремонт почти всегда предполагает замену инженерных систем дома и, в подавляющем большинстве случаев, когда речь идет о старом фонде, перекрытий и внутренних стен. Капитальный ремонт может быть комплексным, так и выборочным. С 1990-х годов все виды капитального ремонта обозначают словом «реконструкция». Тем не менее, капремонты бывают разными. Выборочный капремонт • Производился без расселения или с частичным расселением, преимущественно в 1960-е годы. В квартирах устанавливали газовые колонки, заменяли трубы, ремонтировали перекрытия (без их разборки). Ванны при таком ремонте установить иногда «забывали», зато зачастую в неизвестном направлении исчезали старинные камины, антикварная фурнитура. • О капитальном ремонте, произведенном в период с 1965-го по 1973 год, часто можно узнать только из паспорта объекта. Комплексный капремонт • • Практиковался в 1970-е и в первой половине 1980-х годов. При таком ремонте нетронутыми оставались только наружные стены, старые перекрытия заменялись на железобетонные. Типичные проблемы такого ремонта – неудачно вписанные лестничные клетки, значительные перепады высот при монтаже плит перекрытий (иногда они просто лежат «ступеньками»). Лепнина, изразцовые камины и прочие атрибуты, которыми столь ценен старый фонд, оказывались утраченными, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям. При комплексном капитальном ремонте (ККР) полностью перекраивалась и квартирография. Однако планировочные решения ККР образца 1970-80-х годов сильно разнятся. В «ведомственно-номенклатурных» домах (где заказчиком капремонта в советские годы выступали предприятия и организации) встречаются квартиры, мало отличающиеся по планировкам от добротных сталинских. При этом массовая реконструкция государственного (а фактически – ничейного) жилфонда заставляла проектировщиков вписываться в суровые СНиПы для обычных брежневских квартир. И поскольку в них были обозначены площади комнат, но не пропорции, в старых домах появились жилые ячейки, мало соответствующие сегодняшним представлениям о домашнем уюте: например, узкие коридоры с такими же узкими комнатами (5х2 м), выходящими на одну сторону (риэлторы называют такие квартиры «гребенками» или «расческами»). Практическая работа 1. Скачать с сайта gilcom-complex.ru «Проект комплексной программы капитального ремонта многоквартирных домов в 2. Воспользовавшись программными фильтрами, найти здания XVII века (156 объектов) 3. Посмотреть эти дома на картах и панорамах Яндекс- и Gooogle Дома сталинского периода, сталинские дома, сталинки • Общие характеристики • Этажность: 3-7 • Материал наружных стен: силикатный кирпич, керамический кирпич, керамические блоки, крупноформатные блоки из кирпича, шлакоблоки • Материалы перекрытий: деревянные или металлические балки (довоенный период), бетонные плиты (послевоенный период) • Высота жилых помещений: 270-320 см • Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные, многокомнатные коммунальные, коридорная система • Площади кухонь: 3,5-14 кв. м • Годы строительства: 1928-1965 • Основные районы расположения: Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский Конструктивизм, кировские бараки • Этажность: 2-5 • Материал наружных стен: керамический кирпич, шлакоблоки, известковая штукатурка • Материалы перекрытий: деревянные балки (есть дома с металлическими) • Высота жилых помещений: 270-300 см • Квартиры: двух-, трех-, четырехкомнатные, многокомнатные коммунальные, коридорная система • Площади кухонь: 3,5-14 кв. м (большие кухни как правило – в коммунальных квартирах либо следствие перепланировок) • Годы строительства: 1928-1935 • Основные районы расположения: Кировский, Петроградский, Московский, Выборгский Сталинские дома • Конструктивизм, кировские бараки • Слеза социализма – Рубинштейна, 7 Палевский жилмассив, ст.м. «Елизаровская» «Кировка» и «типичная» сталинка Жилмассив ГРЭС «Красный Октябрь» в Веселом Поселке (1926-1933 гг) Постконструктивизм Сталинский ампир (неоклассицизм) • Этажность: 5-9 • Материал наружных стен: керамический кирпич, керамические блоки • Материалы перекрытий: металлические балки, бетонные плиты • Высота жилых помещений: 270-320 см • Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные, многокомнатные коммунальные, общежития • Площади кухонь: 4,5-14 кв. м • Годы строительства: 1935-1956 • Основные районы расположения: Московский, Кировский, Центральный (у Смольного) Сталинский ампир Дома периода послевоенного восстановления, типовые сталинские дома • • • • • • • • Высота жилых помещений: 270-320 см Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные, многокомнатные коммунальные, коридорная система Площади кухонь: от 4,5 кв. м Годы строительства: 1947-1965 Основные районы расположения: Московский, Выборгский, Адмиралтейский Обострившийся после войны дефицит жилья заставил вернуться к опыту экономичного жилья: площади квартир становятся значительно меньше, из числа обязательных элементов исключаются ванные комнаты. Рядовая застройка послевоенного периода заметно беднее, но степень стандартизации жилья здесь выше. К началу борьбы с излишествами в архитектуре (1956 год) вновь возводимые дома лишились лепного декора, эркеров. Как правило, с середины 1950-х годов штукатурная отделка применялась только для фасадов, выходящих на парадные магистрали. Основной «одеждой для стен» стал силикатный кирпич. Причем в те годы он был не серым, как сегодня, а почти белоснежным: городская копоть сделала свое дело. Поскольку власти взяли курс на посемейное расселение, появились квартиры с небольшими прихожими и маленькими кухнями. Однако в те годы не было возможности отказаться от коммунальных квартир и общежитий. Поэтому планировки в таких домах сильно разнятся. С началом курса на массовое строительство типового жилья появились пятиэтажки 528-й серии из силикатного кирпича. От сталинок они унаследовали эркеры и относительно высокие потолки (2,7 м), от хрущевок – стандартные планировки и унификацию всех планировочных параметров. Сталинский период в жилищном строительстве закончился. Коттедж – Металлострой Период послевоенного восстановления Коттедж на Большой Охте Коттедж – «квартал Оля» в Сосновой Поляне Типовой сталинский дом серии 1405 Планировка типового сталинского дома на примере серии 1-405 Окончание сталинского периода в строительстве • ЦЕНТРАЛЬНЫЙ КОМИТЕТ КПСС СОВЕТ МИНИСТРОВ СССР ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 4 ноября 1955 г. N 1871 ОБ УСТРАНЕНИИ ИЗЛИШЕСТВ В ПРОЕКТИРОВАНИИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ • В последние годы получают развитие индустриальные методы строительства с применением сборных конструкций, деталей и эффективных строительных материалов, все шире внедряется передовая технология строительного производства. Многие проектные и строительные организации применяют в строительстве типовые проекты, что способствует ускорению строительства и снижению его стоимости. • Центральный Комитет КПСС и Совет Министров СССР отмечают, что в работах многих архитекторов и проектных организаций получила широкое распространение внешнепоказная сторона архитектуры, изобилующая большими излишествами, что не соответствует линии Партии и Правительства в архитектурно-строительном деле. Увлекаясь показной стороной, многие архитекторы занимаются главным образом украшением фасадов зданий, не работают над улучшением внутренней планировки и оборудования жилых домов и квартир, пренебрегают необходимостью создания удобств для населения, требованиями экономики и нормальной эксплуатации зданий. Ничем не оправданные башенные надстройки, многочисленные декоративные колоннады и портики и другие архитектурные излишества, заимствованные из прошлого, стали массовым явлением при строительстве жилых и общественных зданий, в результате чего за последние годы на жилищное строительство перерасходовано много государственных средств, на которые можно было бы построить не один миллион квадратных метров жилой площади для трудящихся. Так, например, в г. Москве в жилых домах по улице Горького (архитектор Жуков), по Можайскому шоссе (архитектор Чечулин), по Ленинградскому шоссе (архитекторы Готлиб и Хилькевич) и в ряде других домов в угоду показному украшательству применены многочисленные колонны, портики, сложные карнизы и другие дорогостоящие детали, придающие домам архаический вид. В то же время не было уделено должного внимания удобной планировке квартир в этих домах и благоустройству территорий. Особенно большие излишества были допущены архитектором Рыбицким в построенном доме по улице Чкалова, для отделки которого применены дорогостоящие материалы, сложные архитектурные украшения и декоративные аркады; при планировке квартир недопустимо завышены площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений. Стоимость одного квадратного метра жилой площади в этом доме составляет 3400 рублей, что в два-три раза превышает стоимость жилой площади в экономично запроектированных домах. • Крупные излишества были допущены при проектировании и строительстве высотных зданий. Так, например, на строительство гостиницы "Ленинградская" на 354 номера на Каланчевской площади в г. Москве (архитекторы Поляков и Борецкий) затрачено столько же средств, сколько понадобилось бы на строительство экономично запроектированной гостиницы на 1000 номеров. Площадь номеров в этой гостинице составляет всего лишь 22% общей площади. Во внутренней отделке помещений допущена чрезмерная, ничем не оправданная роскошь (позолота и роспись потолков, карнизов, дорогостоящие панели из ценных пород дерева, декоративные позолоченные решетки и т.д.). Эксплуатационные расходы на содержание одного места в этой гостинице в полтора раза превышают аналогичные расходы по гостинице "Москва". Бывшие главные архитекторы г. Москвы т. т. Чечулин и Власов не только не вели должной борьбы с расточительством государственных средств при проектировании и строительстве, но и сами допускали в разрабатываемых ими проектах излишества. • В целях осуществления жилищно-гражданского строительства по высококачественным типовым проектам, обеспечивающим резкое удешевление строительства и улучшение бытовых условий населения, считать необходимым разработать к 1 сентября 1956 года новые типовые проекты жилых домов в 2, 3, 4 и 5 этажей, школ на 280, 400 и 880 учеников, больниц на 100, 200, 300 и 400 мест, детских учреждений, магазинов и предприятий общественного питания, кинотеатров, санаториев, гостиниц и домов отдыха, используя при этом лучший отечественный и зарубежный опыт проектирования и строительства. Наряду с выполнением установленных планов типового проектирования, в целях выявления лучших проектных решений, организовать конкурсы с широким привлечением архитекторов, инженеров и других специалистов, а также коллективов проектных организаций.
