Статья (ofu)
advertisement
Башкатов Владимир Семёнович Генеральный директор ООО «Региональный Центр Недвижимости» член Российского общества оценщиков, член Профессионального союза инженеровсметчиков, доцент, кандидат технических наук (Санкт-Петербург). e-mail: vlsb@ooorcn.ru Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений В Российской Федерации, как и в Санкт-Петербурге, здания и сооружения проектировались и строились в разные года и столетия. В обозримых интервалах исторического периода жизнедеятельности человечества действовали разные нормы и правила строительства, технологии строительного производства, исповедовалась различная эстетика, менялись вкусы, взгляды, архитектурный стиль, дизайн и т. п. В связи с этим в настоящее время существующие объекты недвижимости в большинстве своем (приспособленные под другое функциональное назначение по отношению к первоначальному) имеют явное функциональное (моральное) устаревание. Прежде чем перейти к рассмотрению данного вопроса, хочется сделать небольшую ремарку в отношении используемой терминологии в различных статьях, книгах, и непосредственно самими оценщиками. Зачастую используется термин «функциональный износ», что не корректно и не отражает самой сути процесса. В этой связи возникает вопрос – может ли сама «функция» «изнашиваться»? Ответ напрашивается сам собой: функция может только «стареть» соответствовать (устаревать), определенным т. е. функциональное критериям и назначение показателям объекта (рынку перестает недвижимости, эргономическим, нормативным требованиям и т. п.) в силу ряда объективных факторов. Поэтому правильно и корректно использовать термин «функциональное (моральное) устаревание». Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки – функция, зависящая и определяемая через соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям, требованиям, нормам, правилам и т. п.; величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости вследствие необходимости привлечения дополнительных затрат на устранение имеющегося функционального устаревания)1. Природа и сущность функционального устаревания В процессе проектирования и строительства каждое здание и сооружение наделяется 1 «Международные стандарты оценки», «Европейские стандарты оценки». комплексом свойств, учитывающих его функциональное назначение, которые объединяются в интегральное понятие – параметры эксплуатационного качества (ПЭК) здания или сооружения, причем указанные свойства должны обеспечиваться в течение всего срока службы здания или сооружения при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов. Параметры эксплуатационных качеств – научно обоснованные эксплуатационнотехнические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т. п., а также их совокупность. К параметрам эксплуатационных качеств зданий и сооружений относятся: − надежность зданий и сооружений, определяемая их безотказностью (безопасностью) в работе, долговечностью, прочностью, устойчивостью, огнестойкостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностью, ремонтопригодностью и другими показателями; − комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями, определяемая температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом; − функциональная комфортность, определяемая удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований; − эстетичность зданий (сооружений), определяемая их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением. Это далеко не полный перечень параметров эксплуатационных качеств зданий. Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий и сооружений. Для получения количественных оценок и придания зданиям и сооружениям тех или иных свойств служат эксплуатационнотехнические характеристики (ЭТХ), которыми наделяются конкретные строительные элементы (конструкции), узлы, детали и места сопряжений, а также все здание целиком. Например, комфортность определяется температурно-влажностным режимом помещений. Температурно-влажностный режим определяется температурой и относительной влажностью внутреннего воздуха помещений, которые в свою очередь определяются теплопроводностью, тепловой инерцией (массивностью), воздухопроницаемостью и влажностью ограждающих конструкций (стен), а также перепадом температур между наружной и внутренней поверхностями ограждающих конструкций и т. д. В целом в зданиях и сооружениях необходимо различать физическую и функциональную (моральную) долговечность, которые предопределяются параметрами эксплуатационных качеств (эксплуатационно-техническими характеристиками). Ниже в табл. 3.64′ показаны примеры соотнесения качественных и количественных характеристик, определяющие физическую и функциональную долговечности зданий и сооружений. Таких показателей существенно больше, и они устанавливаются строительными нормами и правилами (физическая долговечность) и различными требованиями (функциональная долговечность). Функциональная долговечность определяется документами (нормами проектирования, нормалями планировочных элементов), которые задают минимально эргономические, санитарно-гигиенические, экологические требования и т. п. необходимые Таблица 3.64′ Примеры соотнесения показателей физической и функциональной долговечности Физическая долговечность (физический износ) ПЭК Прочность Деформативность Герметичность Теплозащита Акустические свойства ЭТХ Несущая способность Прогиб Коэффициент проницаемости (по жидкости и газам) Коэффициент теплопроводности, температура Коэффициент звукопроводност и Функциональная (моральная) долговечность (функциональное (моральное) устаревание) Критерии Показатели Комфортность Тепло-влажностный режим Соответствие Эргономические, технологического санитарно-гигиенипроцесса в здании ческие, наличие современным предельно требованиям допустимых концентраций в среде обитания и материалах и т. п. Архитектурные Экспертная оценка критерии (красота, (балльная или иная) эстетика, дизайн, интерьер и т. п.) Планировка Площади помещепомещений, зданий ний и их функциональная взаимосвязь, соотношение площадей и т. п. Габариты и т. п. Высота помещения и т. п. При определении величины функционального устаревания всегда необходимо ответить на следующий вопрос: «Какому критерию (показателю) не соответствует конкретный конструктивный элемент (помещение, здание), и в чем это конкретно выражается?» Только после этого можно приступать к процедуре расчета самой величины. Некоторые из данных критериев и показателей в качестве примеров рассмотрим далее по ходу изложения материала. Критерии оценки2 – установленные проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции. При оценке величины инвестиций (капитальных вложений) в объекты недвижимости (затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию, перевооружение) всегда необходимо грамотно и правильно оценивать величину функционального устаревания, оценка которого требует значительных усилий по его определению и – соответственно – устранению в 2 СП 13-102–2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений (Принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве Постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 г. № 153). процессе ремонтно-строительных мероприятий. Для выявления наличия функционального устаревания объектов требуются совместные усилия и профессиональные знания инвесторов, проектировщиков и оценщиков в первую очередь необходимо четко представлять и понимать, что функциональное устаревание оценивается всегда через трудоемкость выполнения тех или иных видов работ, которыми создаются конкретные конструктивные элементы зданий (сооружений), и в итоге таких работ появляется новый или обновленный объект. Ни в коей мере в оценке функционального устаревания не участвуют показатели стоимости самих материалов, изделий, конструкций, оборудования и т. п. Сравниваются в едином масштабе лишь трудоемкость выполнения однотипных (аналогичных) видов работ, которые выполнялись ранее по нормам и правилам, действовавшим в период проектирования и строительства конкретного объекта, и трудоемкость работ в текущем времени по новым нормам и правилам, которые действуют в настоящее время. Это положение очень важное, и его следует использовать при проведении всех необходимых расчетов. Для того чтобы здания и сооружения долго служили людям и выполняли свою основную «функцию», необходимо проводить планово-предупредительные ремонтные мероприятия, направленные на поддержание нормальной эксплуатации зданий и сооружений на протяжении всего периода их жизни (срока экономической жизни3). Нормальная эксплуатация4 – эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями. Эксплуатационные показатели здания – совокупность технических, объемнопланировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества. Ремонтно-строительные мероприятия можно классифицировать по следующим 5 видам: − техническое обслуживание зданий (сооружений) – постоянное, непрерывное; − текущий ремонт (плановый и непредвиденный) – с определенной периодичностью; − капитальный ремонт (выборочный и комплексный) – с определенной периодичностью; − реконструкция зданий (сооружений) – при экономической целесообразности. Текущий ремонт здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт здания – комплекс строительных работ и организационно3 См. Классификацию основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденную Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы». 4 СП 13-102–2003. Указ. соч. 5 Там же; ВСН 58-88(р). Нормы проектирования. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) устаревания, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих в случае необходимости замену отдельных конструктивных элементов и систем технического и инженерного оборудования здания. Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (функционального назначения, нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности), проводимых с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утрат от имевшего место физического износа и функционального (морального) устаревания для достижения новых целей эксплуатации здания. Модернизация здания – частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его функционально (морально) устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эргономическим условиям проживания и параметрам эксплуатационных качеств жилых, общественных и производственных зданий. В процессе эволюции человечества развивалась и продолжает успешно развиваться строительная индустрия (появились и появляются новые строительные материалы, более совершенные технологические приемы, новые объемно-конструктивные решения, утверждаются все возрастающие требования к объемно-конструктивным и объемнопланировочным решениям, изменяются эргономические требования, которые отражают минимально необходимые требования к различным зданиям, сооружениям и т. п.). Эргономические требования к различным зданиям и сооружениям с учетом их функционального назначения представлены в своде правил под названием «Нормали планировочных элементов». Сегодня складские, различные здания многофункциональные (сооружения), особенно общественно-деловые промышленные, комплексы, возводят торговые, из так называемых «облегченных» строительных конструкций (имеется в виду использование металлических конструкций, многослойных панелей и др.; ранее металлические конструкции применялись в основном в уникальных объектах). Сегодня эти конструкции широко используются, и они соответствуют строительным нормам и правилам, которые начали вводиться в действие с 1994 г. Следует отметить, что в определенный период времени (примерно с середины 50-х гг. прошлого столетия) действовали нормы, которые позволяли проектировать и строить здания и сооружения, не соответствующие эргономическим и другим требованиям. Таких примеров можно привести множество. Например, для обеспечения теплозащитных функций (для климатического района Санкт-Петербурга) ограждающие конструкции (особенно это относится к зданиям первых массовых серий – 1955–1980 гг.) из кирпича (стены) возводили толщиной 510 мм, а требуется толщина в 780 мм; из газобетонных конструкций толщиной 190–240 мм, а требуется толщина в 325 мм (это функциональное устаревание первого вида). Соответственно сегодня в таких зданиях необходимо устраивать дополнительную теплоизоляцию ограждающих конструкций для обеспечения комфортности проживания и помимо этого, что немаловажно в рыночных условиях, для обеспечения тепло-, энерго- и ресурсосбережения. Другой пример: высота помещений в соответствии с действовавшими тогда нормами проектирования разрешалась 2,5 м, сегодня – 2,7 м, а по эргономическим требованиям высота помещения должна быть не менее 3,2 м (так, все здания старой постройки до середины 50-х гг. имеют высоту помещения более 3,2 м, а в настоящее время уже появились новые жилые здания с высотой помещений в 3,0 м, а отдельные здания с высотой помещения 3,2 м – требования эргономики) – это функциональное устаревание второго вида. В качестве других положительных примеров можно привести следующие промышленные и торговые здания, построенные за последние годы: − фабрики «Филипп Морис» на Волхонском шоссе, «Кока-Кола» на Московском проспекте; − терминал и производственные корпуса «Балтика» в промышленной зоне «Парнас»; − корпус «Ленраумебель» в промышленной зоне «Парнас», там же «Пепси-Кола»; − современные торговые супермаркеты «Лента», «Максидом», «Икея» и многие другие. Приведенные примеры наглядно демонстрируют, как развитие научно-технического прогресса влияет на строительную индустрию, прямо влияющую на экономику в целом, и как экономика, в первую очередь через вопросы налогообложения и энергосберегающие технологии, влияет на рост темпа развития самого научно-технического прогресса. Эти процессы взаимосвязаны и неотделимы друг от друга. Сегодня никому не нужны капиталоемкие (материалоемкие – из железобетонных конструкций) здания и сооружения, которые «утяжеляют» себестоимость производимой продукции через налог на имущество, дополнительные эксплуатационные расходы и т. п. Поэтому ориентировочно функциональное (моральное) устаревание можно оценить через рост темпа развития научно-технического прогресса, выраженного в процентах или долях. Известно, что рост темпа развития научно-технического прогресса для разных отраслей народного хозяйства Российской Федерации измеряется в среднем от 2 до 8% в год, а для некоторых отраслей (например, производство компьютерной техники) – 50–80% в год. Для строительной индустрии рост темпа развития научно-технического прогресса находится в диапазоне от 2 до 4% в год. До начала 90-х гг. темп был незначительным, но с введением рыночных взаимоотношений в стране наблюдался резкий скачок в использовании в строительной индустрии всего нового, что человеческий разум наработал за последние десятилетия. В связи с этим можно определить ориентировочную величину функционального устаревания зданий и сооружений по следующей формуле: Фу = ВС ⋅ где ⎛ 1 ⎞ ⎟, ⎜⎜1 − n⎟ ⎝ (1 − i) ⎠ (3.71) Фу – величина функционального устаревания, руб.; ВС – восстановительная стоимость здания, сооружения, руб.; i – величина, характеризующая годовое изменение роста развития научно-технического прогресса в строительной индустрии для строительства различных по функциональному назначению зданий и сооружений, % (доли); n – время, г. Восстановительная стоимость определяется по текущей сметной стоимости воспроизводства существующего объекта оценки, т. е. определяются все необходимые затраты, которые нужны, чтобы объект оценки мог бы быть построен как новый на дату проведения оценки. Восстановительная стоимость – расчетные затраты на воссоздание (воспроизводство, воспроизведение) точной копии оцениваемого объекта в современных условиях с использованием договорных цен или сметной стоимости по существующим расценкам (на дату проведения оценки) на проведение строительно-монтажных работ, сметных цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т. п. с сохранением всех параметров эксплуатационных качеств, присущих данному объекту оценки (с учетом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм и требований, действующих на момент ввода здания (сооружения) в эксплуатацию). Рассмотрим применение (3.71). Допустим, полная восстановительная стоимость (ПВС) равна 100 единиц, темп роста научно-технического прогресса (НТП) в среднем в год составляет 1%, время после ввода здания в эксплуатацию находится в пределах от 1 до 50 лет (экономический срок жизни объекта недвижимости, как правило, находится в пределах порядка 50 лет). Самое главное: для того чтобы воспользоваться приведенной формулой (3.71), необходимо точно определить годовой темп роста научно-технического прогресса в строительной области в целом и секторе (жилищном, торговом, офисном, производственном, складском, физкультурно-оздоровительном и т. п.), к которому относится конкретный объект оценки (объект недвижимости). Это не всегда представляется возможным в силу недостаточности исходных данных, публикуемых в открытой печати. Можно констатировать только факт, что в 90-е гг. произошел резкий скачкообразный рост внедрения всего передового, нового, прогрессивного, что накопил за долгие годы научно-технический потенциал нашей страны и других стран мира в строительной индустрии в целом. В этот период времени в Российской Федерации появились новые материалы, изделия, технологии, которые широко используются сейчас строительно-монтажных в практике и особенно строительства. отделочных Изменилась культура работ. это Все производства вместе взятое и предопределило существенный рост научно-технического прогресса в строительной индустрии. Для наглядности демонстрации изменения величины функционального устаревания в соответствии с приведенной табл. 3.65 (столбцы 4–6 и 7) построим графики полученных зависимостей. Данные графики представлены на рис. 3.11 и рис. 3.12. Таблица 3.65 Расчет величины функционального устаревания Остаточная Остаточна стоимость я (зависимост стоимость ь, (линейная определяема зависимост я ь), по формуле (3.71) n – возраст вследствие i – доля ПВС функционал здания с появления вследствие даты ввода в в здании появления ьного , руб. устаревания эксплуатаци функциона в здании льного функционал ю, г. за год устаревани ьного я его устаревания конструкти его вных конструктив элементов ных (рис. 3.11) элементов (рис. 3.11) ряд 1 ряд 2 100 0,01 1 99,00 98,9899 2 98,00 97,9696 3 97,00 96,9390 4 96,00 95,8980 5 95,00 94,8464 6 94,00 93,7843 7 93,00 92,7114 8 92,00 91,6277 9 91,00 90,5330 10 90,00 89,4273 11 89,00 88,3104 12 88,00 87,1822 Относительный Абсолютная прирост величина величины функциональн функциональног ого о устаревания устаревания за за год, % (рис. год (рис. 3.11) 3.12) ряд 3 1,010101 2,030405 3,061015 4,102036 5,153571 6,215729 7,288615 8,372338 9,467008 10,572736 11,689632 12,817810 ряд 1 1,010 2,030 3,061 4,102 5,154 6,216 7,289 8,372 9,467 10,573 11,690 12,818 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 87,00 86,00 85,00 84,00 83,00 82,00 81,00 80,00 79,00 78,00 77,00 76,00 75,00 74,00 73,00 72,00 71,00 70,00 69,00 68,00 67,00 66,00 65,00 64,00 63,00 62,00 61,00 60,00 59,00 58,00 57,00 56,00 55,00 54,00 53,00 52,00 51,00 50,00 86,0426 84,8915 83,7288 82,5544 81,3680 80,1697 78,9593 77,7367 76,5017 75,2543 73,9942 72,7214 71,4358 70,1371 68,8254 67,5004 66,1620 64,8101 63,4446 62,0652 60,6719 59,2646 57,8430 56,4071 54,9567 53,4916 52,0117 50,5169 49,0069 47,4817 45,9412 44,3850 42,8131 41,2254 39,6216 38,0016 36,3653 34,7124 13,957384 15,108468 16,271180 17,445637 18,631956 19,830259 21,040665 22,263298 23,498281 24,745739 26,005797 27,278582 28,564225 29,862853 31,174599 32,499595 33,837975 35,189874 36,555428 37,934776 39,328056 40,735410 42,156980 43,592909 45,043343 46,508427 47,988310 49,483141 50,993072 52,518255 54,058843 55,614993 57,186862 58,774608 60,378392 61,998375 63,634723 65,287599 13,957 15,108 16,271 17,446 18,632 19,830 21,041 22,263 23,498 24,746 26,006 27,279 28,564 29,863 31,175 32,500 33,838 35,190 36,555 37,935 39,328 40,735 42,157 43,593 45,043 46,508 47,988 49,483 50,993 52,518 54,059 55,615 57,187 58,775 60,378 61,998 63,635 65,288 Cтоимость, руб. 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 Время, лет Рис. 3.11. Функциональное устаревание зданий, сооружений во времени: ряд 1 ряд 3 ряд 2 Пояснения к приведенному на рис. 3.11 графику. Ряд 1. Если темп роста НТП будет изменяться (увеличиваться) каждый год в среднем на 1%, то мы будем иметь линейную зависимость изменения остаточной стоимости здания вследствие функционального устаревания объекта недвижимости на протяжении 50 лет (по такой зависимости происходит амортизация основных средств в целях налогообложения)6. Ряд 2. Реально же изменение остаточной стоимости объекта недвижимости вследствие функционального устаревания на протяжении 50 лет осуществляется по зависимости, определяемой по формуле (3.71). Ряд 3. Изменение абсолютной величины функционального устаревания на протяжении 50 лет (возрастает и становится больше 65 единиц (или % от ПВС)), т. е. напрашивается вывод о том, что в данном случае необходимо проводить реконструкцию объекта недвижимости в период времени, ориентировочно начиная с 25-го года его фактического срока жизни. Таким образом, всегда требуется обязательное экономическое обоснование необходимости проведения реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости. 6 Налоговый кодекс РФ. Ч. II. Ст. 259. Величина функционального устаревания, % 70,000% 70,0 60,000% 60,0 50,000% 50,0 40,000% 40,0 30,000% 30,0 20,000% 20,0 10,000% 10,0 0,000% 0,0 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 Время, лет Ри с. 3.12. Относительный прирост величины функционального устаревания: Ряд 1 (относительный прирост величины функционального устаревания в течение 50 лет (отношение значений ряда 3 к значению ПВС – табл. 3.65, рис. 3.12). Расчеты, произведенные в табл. 3.65 и представленные на рис. 3.11 и 3.12, показывают, что при данных условиях срок экономической жизни зданий составляет порядка 25 лет. Таким же образом можно определять срок экономической жизни любого объекта недвижимости исходя из расчета возможной величины функционального устаревания конкретного объекта с учетом его функционального назначения. Виды функционального (морального) устаревания зданий, сооружений и их помещений В общем случае различают функциональное (моральное) устаревание двух видов. Для удобства изучения основных видов функционального устаревания (ФУ) зданий и сооружений проведем их классификацию, в соответствии с которой и будет осуществлено их дальнейшее рассмотрение. На рис. 3.13 представлена обобщенная классификация основных видов функционального устаревания. ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ УСТАРЕВАНИЕ Устранимое ФУ ФУ 1-го вида Неустранимое ФУ ФУ 2-го вида «Дополнение» «Замена», «модернизация» «Сверхдостаточность» Рис. 3.13. Основные виды функционального устаревания Функциональное устаревание относится непосредственно как к самим конструктивным решениям (конструктивным элементам) (функциональное (моральное) устаревание 1-го вида), так и к объемно-планировочным решениям (функциональное (моральное) устаревание 2-го вида). Они в том или ином виде присутствуют во всех зданиях и сооружениях. Функциональное (моральное) устаревание 1-го вида (экономическое устаревание, присущее только самим конструктивным элементам) – это снижение трудозатрат в восстановительной стоимости конструктивного элемента (здания) вследствие уменьшения трудозатрат на его воспроизводство (воссоздание) (руб.), т. е. связанное со снижением стоимости строительства здания (конструктивного элемента) в настоящее время по сравнению с его стоимостью в период проектирования. Функциональное (моральное) устаревание 1-го вида происходит вследствие появления новых технологий, новых конструктивных решений, ужесточения различных требований и т. п. тенденций в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить по следующим формулам: n C м1 = ∑ (1 − z ) С в.с ; (3.72) Сн , С i −1 (3.73) i =1 n Z=∑ где См1 – стоимость функционального (морального) устаревания здания, руб.; Z – отношение стоимости Cн создания новых аналогичных конструкций здания (стоимость замещения) к стоимости C воспроизводства (восстановительная стоимость) старых конструкций (в оценке участвуют только стоимости трудозатрат создания конструкций); Cв.с – восстановительная стоимость существующей конструкции (здания) на дату проведения оценки, руб. Можно рассмотреть ряд примеров. Сравнение между собой устройства междуэтажных перекрытий в здании. Расчет выполнен с помощью укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ в ценах 1991 г. (реально надо использовать сметные расчеты в базисных ценах по состоянию на 1 января 2000 г). В идеале желательно было бы расчет восстановительной стоимости существующего конструктивного элемента проводить в базисной стоимости года ввода объекта в эксплуатацию (к сожалению, это практически невозможно, потому что это очень трудоемкая работа), а монтаж новых конструктивных элементов – в новой базисной стоимости по состоянию на 1 января 2000 г. (все расчеты приводятся к текущей стоимости на дату проведения оценки). Рассмотрим показатель – стоимость трудоемкости выполнения работ Таблица 3.66 Устройство междуэтажных перекрытий по деревянным балкам с деревянным заполнением Код работ по УПБС ВР 1.14.41 ЭМиМ, ОЗП в том числе Прямые и трудоМатериалы, Наименование работ зарплата затраты, емкость руб. машиниста, руб. (руб.)/чел.-ч руб. Сборка деревянных 65/94 2 052 26/8 2 143 конструкций перекрытий, 100 м2 Таблица 3.67 Устройство междуэтажных перекрытий из многопустотных железобетонных плит ЭМиМ, ОЗП Код в том числе Прямые и трудоМатериалы, работ по Наименование работ зарплата затраты, емкость руб. УПБС ВР машиниста, руб. (руб.)/чел.-ч руб. 1.14.12 Укладка плит мно27/35 1 538 35/8 1 601 гопустотных, 100 м2 Тогда Zi = 27 + 35 65 + 26 = 62 91 = 0,68132; Cм1 = (1 – 0,68132) ⋅ 100 = 31,87 руб. Таким образом, величина функционального (морального) устаревания деревянного перекрытия (табл. 3.66) по отношению к перекрытию из многопустотных плит (табл. 3.67) на каждые условные 100 руб. составляет 31,87 руб. Рассмотрим другой показатель – теплозащитные свойства ограждающих конструкций согласно СНиП 23-02–2003 «Тепловая защита зданий»7. Этому показателю, например, соответствует толщина ограждающей конструкции, выполненной из конкретного материала. Если толщина ограждающей конструкции (наружной стены), выполненной, например, из кирпича, меньше 780 мм или из газобетонных панелей – меньше 325 мм, то, согласно СНиП, ограждающая конструкция не выполняет одну из своих функций – не обеспечивает защиту внутренних помещений от перепада температуры в окружающей среде, поэтому требуется дополнительное устройство теплоизоляции ограждающей конструкции (наружной стены). Следовательно, в существующей конструкции имеется функциональное устаревание, которое требует дополнительных затрат для его устранения (вычисляется аналогично как в приведенном ранее примере). Функциональное (моральное) устаревание 2-го вида отражает несоответствие зданий, сооружений и их конструктивных элементов любым эргономическим требованиям; объемнопланировочным и объемно-конструктивным решениям здания, его технических систем и инженерного оборудования, экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям – современным требованиям рынка недвижимости и выражается через соотношение старых показателей к ныне существующим показателям на момент (дату проведения) оценки: C м2 = Z м 2 С в.с ; 100 (3.74) n Z м2 = ∑ ∆Ζ м 2 − 100 i =1 n 100 − 0,5 ∑ ∆Ζ м2 ⋅ 100 , (3.75) i =1 ∆Zм2 – показатель (в долях или %), зависящий от: − качества конструктивных элементов здания, его объемно-планировочных и объемноконструктивных решений; − санитарно-гигиенических требований; − эргономических требований в целом; − наличия технических систем; − инженерного оборудования; − других современных требований, отсутствия тех или иных необходимых элементов инженерного оборудования, а также изношенности инженерных и технических систем (%), например, отношение величин различных показателей старых требований (НПЭ, СНиП, ГОСТ, где 7 СП 23-101–2004 . Проектирование тепловой защиты зданий. Утвержден и введен в действие с 1 июня 2004 г. совместным приказом ОАО «ЦНИИпромзданий» и ФГУП ЦНС № 1 от 23 апреля 2004 г. Содержит методы проектирования, расчета теплотехнических характеристик ограждающих конструкций, рекомендации и справочные материалы, позволяющие реализовывать требования СНиП 23-02–2003 «Тепловая защита зданий». Для каждой территории субъекта Федерации разрабатываются свои нормы, например: ТСН 301-23–98 ЯО (территориальные строительные нормы по теплозащите зданий жилищно-гражданского назначения разработаны по заданию департамента строительства и архитектуры Администрации Ярославской области в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 29 марта 2000 г. № 47-п «О разработке территориальных строительных норм»; ТСН 23-340–2002 Санкт-Петербурга «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите». норм, правил, требований и т. д.) к ныне действующим требованиям (нормам проектирования). Если недостатки связаны с позициями, включенными в восстановительную стоимость здания, например, такими как жилая площадь в квартире, рассчитанная по старой социальной норме 9 м2 против новой социальной нормы 18 м2, то функциональное устаревание составит: ∆Zм2 = 9 : 18 = 0,5, тогда: Zм2 = (0,5 – 100) : (100 – 0,5 ⋅ 0, 5) = = – 99,5 : 99,725 = –0,9977438 = –0,9977. Знак «минус» показывает снижение стоимости объекта и если 1 м2 стоит 900 д. е. из расчета 18 м2 на одного жителя в новом жилом здании (квартире), то в старом жилом здании, где учитывалась в проектировании и строительстве старая социальная норма, стоимость будет равна 900 ⋅ 0,9977 = 897,97 д. е.8 Аналогичные расчеты можно сделать и для учета других эргономических требований, санитарно-гигиенических, экологических, объемно-планировочных и т. п. Нормативные значения можно взять из СНиП – «Нормы проектирования» или из НПЭ – «Нормали планировочных элементов», в основе которых лежат эргономические требования. Строительные нормы «Нормали планировочных элементов» разработаны для всех зданий и сооружений с учетом их функционального назначения. Ниже приведены некоторые нормативные показатели, которые должны быть обеспечены в жилых зданиях для нормального проживания людей и которые могут являться основными показателями для расчета функционального устаревания при их не соблюдении по тем или иным причинам. Аналогичные показатели для других зданий и сооружений представлены в СНиП (напр.: СНиП 2.08.01–89*. Жилые здания; СНиП 31-01–2003. Здания жилые многоквартирные; СНиП 31-02– 2001. Дома жилые одноквартирные; СНиП 21-02–99*. Стоянки автомобилей; СНиП 2.08.02– 89*; Общественные здания и сооружения; СНиП 31-03–2001. Производственные здания; СНиП 31-04–2001; Складские здания. СНиП 2.09.04–87*. Административные и бытовые здания). В качестве примера исходные показатели для сравнения и расчета функционального устаревания 2-го вида представлены в табл. 3.68. Таблица 3.68 Параметры эксплуатационных показателей № Наименование параметров эксплуатационных показателей Единица измерения Количественные показатели для жилых зданий Нормативные показатели микроклимата 1 Температура – в жилой комнате – в угловой жилой комнате – в кухне – в ванной – в туалете 8 д. е. – денежная единица. °С °С °С °С °С 18 20 15 25 16 – на лестничной клетке – в камере мусоропровода Перепад температур между – внутренним воздухом и полом – внутренним воздухом и покрытием – внутренним воздухом и стеной Влажность Кратность воздухообмена при высоте помещения 3,2 м – в жилой комнате 2 3 4 – в ванной и туалете – в совмещенном санузле °С °С 16 5 °С °С °С % 2 4 6 50–60 м3/ч на 1 м2 м3/ч на 1 м2 м3/ч на 1 м2 3 25 35 Окончание табл. 3.68 Наименование параметров эксплуатационных показателей № 5 6 7 Единица измерения Воздухопроницаемость (герметичность) окон в кг/м2 ⋅ ч зависимости от уплотняющего материала на мм вод. ст. Скорость движения воздуха в помещении м/сек Звукопроницаемость – ударный шум (перекрытие) дБ – воздушный шум (входные двери в дБ квартиру, межкомнатные перегородки) Количественные показатели для жилых зданий 0,25– 8 0,05–0,2 3 20 Полное функциональное (моральное) устаревание зданий и сооружений См = См1 + См2. (3.76) Чтобы воспользоваться формулами (3.72)–(3.76), необходимо провести тщательное техническое обследование зданий и сооружений с выявлением многочисленных параметров эксплуатационных качеств (эксплуатационно-технических характеристик) и, соответственно, сравнить полученные показатели с нормативными значениями. Для проведения технического обследования требуется привлечение организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. В задачу оценщиков не входит функция по обследованию зданий и сооружений, поэтому оценщики могут использовать далеко не все показатели и тем самым не совсем точно провести расчеты величины функционального устаревания. Эта методика под силу только весьма квалифицированным и опытным оценщикам, очень хорошо знающим вопросы строительства и в целом область строительной индустрии. После расчета величины функционального устаревания в любом случае необходимо оценить эффективность капитальных вложений9, которые необходимы для его устранения с тем, чтобы ответить на кардинальный вопрос об экономической целесообразности устранения функционального устаревания. Величина эффективных капитальных вложений (Кн) в конкретный проект (здания или сооружения) определяется как разность между стоимостью устранения физического износа (Фи) и стоимостью устранения функционального устаревания 2-го вида (См2). Эта величина должна быть всегда больше нуля, в противном случае эти капитальные вложения будут неэффективными, т. е. экономически нецелесообразными. Величина эффективных капитальных вложений определяется по следующей формуле: Кн = Фи – См2 . (3.77) При проведении капитального ремонта устраняются, как правило, физический износ и функциональное устаревание 1-го вида полностью и 2-го вида частично. При проведении реконструкции в здании полностью устраняются физический износ и функциональное устаревание. Только надо всегда помнить, что затраты на капитальный ремонт или реконструкцию, выраженные денежным эквивалентом, не равнозначны суммарной величине физического износа и функционального устаревания. Из этих затрат всегда необходимо делать соответствующие выборки по видам работ и их трудоемкости и только на их основе производить расчеты по определению величины функционального устаревания. Далее будет показано, как это можно реализовать на практике. Методика расчета функционального устаревания Помимо вышеуказанных видов функциональных устареваний различают функциональные устаревания – устранимое и неустранимое, – которые отражают в первую очередь экономический характер целесообразности устранения имеющегося в объекте функционального устаревания (рассматривается экономическая целесообразность их устранения), потому что технически возможно устранить любое функциональное устаревание, а вот с точки зрения экономической целесообразности это еще вопрос. Каждое из них подразделяется на три основных типа функционального устаревания. 1-й тип («Дополнение»). Если в здании (сооружении) отсутствует какой-либо элемент (конструктивный элемент) и если этот элемент дополнительно установить в здании, то вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата) должна возрасти. Следовательно, в таком случае в объекте оценки присутствует устранимая форма 9 См. напр. «Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат». Утверждены и введены в действие приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. № 8. Разработаны АО «Центр информации и экономических исследований в стройиндустрии – ВНИИЭСМч», при участии Управления архитектуры Госстроя России. Имеются и другие методики. функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект, или иной положительный эффект). 2-й тип («Замена» или «Модернизация»). Если в здании (сооружении) существует устаревший элемент (конструктивный элемент, система), который не отвечает современным критериям или показателям, и если этот элемент (систему) в здании заменить/модернизировать (улучшить) то, вследствие замены/модернизации этого элемента рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата) возрастет. Следовательно, в таком случае в объекте оценки присутствует устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект, или иной положительный эффект). 3-й тип («Сверхдостаточность» – «излишество»). Если в здании (сооружении) существует элемент (конструктивный элемент, система), и если этот элемент (конструктивный элемент, система) требует дополнительных неэффективных затрат на его содержание (техническую эксплуатацию: техническое обслуживание, текущий или капитальный ремонты) или он значительно дороже средней рыночной стоимости аналогичного элемента (конструктивного элемента, системы), то вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата), по крайней мере, не уменьшится. Реально же в большинстве случаев рыночная стоимость объекта недвижимости уменьшается, например, за счет дополнительных затрат на содержание этого элемента (конструктивного элемента, системы), увеличения налога на имущество, увеличения страховки имущества и т. п. Например, технически вполне возможно изменить высоту любого существующего помещения, здания (уменьшить, увеличить) под новое функциональное назначение (если этого требует технологический процесс), но встает вопрос, целесообразно ли это с точки зрения экономики и не эффективнее ли будет в этом здании другая функция? На этот вопрос и даст ответ оценка величины функционального устаревания. Эти типы функционального устаревания подробно рассматриваются в книге «The Appraisal of Real Estate», eleventh edition, Appraisal Institute, 875 North Michigan Avenue Chicago, Illinois 60611-1980 (С. 387–395), где изложена методика расчета функционального устаревания, которая позволяет учесть практически все случаи, встречающиеся в практике оценочной деятельности. В общем случае расчет функционального устаревания в соответствии с предложенной в книге методикой можно осуществить в пять этапов. 1-й этап. Определяется стоимость существующего элемента (конструктивного элемента, системы) или самого здания (сооружения). Эта стоимость равна сметной стоимости возведения существующего элемента, как нового (конструктивного элемента системы) или самого здания (сооружения). Определяется текущая (восстановительная) стоимость.10 10 См. раздел III, п. 41 и п. 43 «Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», утвержденных приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 октября 2003 г. № 91н. 2-й этап. Вычисляется любое обесценивание объекта (ухудшение – как правило, определяется величина физического износа), которое уже имеется в конкретном элементе (конструктивном элементе) или в здании в целом. В большинстве случаев это обесценивание выражается физическим ухудшением (износом) существующего элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Следует помнить, что в случае, когда элемент (конструктивный элемент, система) отсутствует и при этом ему соответствует устранимая форма функционального устаревания, то для этого элемента (конструктивного элемента, системы) величина физического ухудшения (износа) равна нулю. 3-й этап. Данный этап в общем случае подразделяется на два подэтапа. Сначала, независимо от вида функционального устаревания, оценщик должен определить стоимость устранения функционального устаревания, для того чтобы ответить на экономический вопрос, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым. Это принципиальное и очень важное положение. Большинство оценщиков не утруждают себя этими расчетами, т. е. не оценивают экономическую эффективность капитальных затрат по устранению как физического износа, так и функционального устаревания. Этап 3а. В случае, если функциональное устаревание устранимое, то определяются все затраты, связанные с устранением функционального устаревания элемента (конструктивного элемента, системы). Эти затраты могут включать в себя: − стоимость демонтажа старого элемента (конструктивного элемента); − чистую возвратную стоимость (net salvage value) элемента (учет возможности повторного использования конструктивного элемента, материалов, оборудования и т. п.); − стоимость монтажа (устройства) нового элемента в существующем объекте (затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий). Этап 3б. Если установлено, что функциональное устаревание неустранимое, то меняется сама схема расчета функционального устаревания. Оценщик должен определить величину функционального устаревания через стоимость потери в доходе (недополученный доход). Эта стоимость может быть получена путем капитализации величины потери в доходе (например, в арендной плате) следующими способами: − через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода (GRM) (используется в большинстве случаев для поверочных расчетов при неразвитом рынке); − через коэффициент (норму) капитализации; − через анализ сравнения имеющихся данных (продаж, аренды и т. п.) по конкретному сектору рынка идентичных (аналогичных, сопоставимых) объектов недвижимости. 4-й этап. Определяется стоимость устройства элемента (конструктивного элемента, системы) или здания (сооружения) в целом. При этом определяется та стоимость элемента, которая соответствует стоимости при условии, если этот элемент был бы установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (т. е. при новом строительстве). Стоимость определяется на дату проведения оценки (дату определения стоимости). При этом элемент должен соответствовать всем современным требованиям (т. е. определяется стоимость замещения элемента (конструктивного элемента, системы) или здания (сооружения) в целом). Этот элемент (конструктивный элемент, система или здание (сооружение) в целом) должен быть точно таким же по конструктивному устройству, как и в этапе 3а (затраты, учитывающие специфику строительно-монтажных работ при новом строительстве). 5-й этап. Оценщик, чтобы получить полное значение функционального устаревания, суммирует все полученные значения, относящиеся к каждому рассмотренному фактору со своими знаками («плюс» или «минус»). Данная методика описывает все возможные этапы работы для вычисления всех видов и типов функционального устаревания. Однако на 3-м этапе оценщик должен обязательно определить, является функциональное устаревание устранимым или неустранимым и в соответствии с этим поступать (действовать). Надо помнить, что функциональное устаревание надо вычислять для каждого конкретного элемента по обоснованно установленному для него критерию (показателю). Если функциональное устаревание устранимо, то для вычисления стоимости полного функционального устаревания используется стандартная модель – этап 3а. Если функциональное устаревание неустранимо, то оценка потери в стоимости вследствие функционального устаревания может быть выполнена только альтернативными методами, которые указаны в этапе 3б. В общем случае методика вычисления функционального устаревания может быть представлена в следующей обобщенной табличной форме (табл. 3.69), а формализованные зависимости представлены в табл. 3.70. Таблица 3.69 Определение функционального устаревания объекта Этап Описание этапа 1-й Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента, системы или здания в целом) (текущая (восстановительная) стоимость) Физическое ухудшение (физический износ) 2-й 3-й Этап 4-й Стоимость, руб. ХХХ,ХХХ –ХХХ,ХХХ Этап 3а. Стоимость демонтажа существующего элемента +ХХХ,ХХХ Чистая стоимость возвратных материалов (изделий, –ХХХ,ХХХ оборудования и т. п.) Стоимость (стоимость замещения) монтажа элемента в +ХХХ,ХХХ существующем объекте (устройство, установка) (затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий) Этап 3б. Стоимость потери в ценности объекта +ХХХ,ХХХ недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода и т. п.) Окончание табл. 3.69 Описание этапа Стоимость элемента (конструктивного элемента, системы). Стоимость, руб. –ХХХ,ХХХ 5-й Определяется его стоимость, как если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, (т. е. рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т. п.) или здания (сооружения) в целом). Полное функциональное устаревание ХХХ,ХХХ Таблица 3.70 Формализованные зависимости, определяющие различные виды функционального устаревания11 1. Наличие позиций, требующих добавления Устранимое Vмс – Vмн Неустранимое PVп – Vв (если включена в стоимость нового строительства) 2. Наличие позиций, требующих замены или модернизации Устранимое Vв – СФИ + Vд – Vвм + (Vмс – Vмн) Неустранимое PVп + PVи 3. Наличие позиций, связанных со сверхдостаточностью Устранимое Vв – СФИ + Vд – Vвм Vд – Vвм* Неустранимое Vв – СФИ + PVи – PVд PVи – PVд* 4. Наличие позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно Устранимое Vв – СФИ + Vд – Vвм Неустранимое Vв – СФИ + PVи * Если используется Vз. Принятые обозначения: Vв – восстановительная стоимость; Vз – стоимость замещения; СФИ – совокупный физический износ (устранимый и неустранимый); Vвм – стоимость возвратных материалов с учетом всех издержек по их продаже; Vд – стоимость демонтажа; PVи – текущая стоимость издержек; PVд – текущая стоимость любых выгод; PVп – текущая стоимость потерь чистого операционного дохода; Vмс – стоимость монтажа в существующем здании; Vмн – стоимость монтажа в здании при новом строительстве. В процессе определения функционального устаревания не все этапы могут присутствовать в расчете. Этапы, которые должны присутствовать в расчете, определяет и обосновывает оценщик в зависимости от конкретной ситуации и тех показателей, которые определяют наличие функционального устаревания в конкретном конструктивном элементе (системе и т. д.). Для принятия решения о том, какое из двух видов функционального устаревания имеет место, оценщик обязан руководствоваться анализом необходимых затрат для доведения 11 3.70. Вид и форма представления расчета функционального устаревания приведены в табл. объекта недвижимости до его наиболее эффективного использования и вклада этих затрат в рыночную стоимость объекта оценки. Если вклад в рыночную стоимость производимых улучшений больше затрат на их создание, то имеет место устранимое функциональное устаревание, в противном случае – неустранимое. Далее на примерах рассмотрим, как можно использовать вышеизложенную методику для определения величины функционального устаревания. Примеры расчета функционального устаревания Устранимое функциональное устаревание (УФУ) 1-й тип – Отсутствие элемента («Дополнение») Условие задачи. В офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если установить систему кондиционирования воздуха в существующем помещении, то арендная плата увеличится на 2 000 руб. в год. Текущий валовой рентный множитель = мультипликатор дохода (GRM) = 7,0 определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости (в отчете он обязательно должен быть обоснован). Текущая стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна 12 000 руб. (затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий), а если бы эту систему установили в период нового строительства в аналогичном здании, то затраты (стоимость замещения) были бы равны 10 000 руб. Определяем, является данное функциональное устаревание устранимым или неустранимым. Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 2 000 руб. ⋅ 7 = 14 000 руб. больше, чем затраты на устранение функционального устаревания 12 000 руб. Тогда (табл. 3.71): Таблица 3.71 Расчет функционального устаревания Этап Описание этапа 1-й Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) – нет элемента (системы) Физическое ухудшение – нет элемента (системы) 3а. Здесь учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий) Здесь учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха (той же самой) как при новом 2-й 3-й 4-й Стоимость, руб. 0,00 –0,00 +12 000 –10 000 5-й строительстве Полное функциональное устаревание 2 000 Следовательно, полное функциональное устаревание объекта недвижимости – 2 000 руб. В данной ситуации в расчете присутствуют только два этапа – 3 и 4-й. Поскольку системы нет, то ее стоимость и физический износ равны нулю. На третьем этапе определены все затраты: − по монтажу данной системы (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий); − затраты на демонтаж равны нулю (на самом деле сопутствующие демонтажные работы всегда будут присутствовать – их надо четко определить в каждом конкретном случае); − стоимость возвратных материалов равна нулю (нет элемента, системы); − стоимость установки системы кондиционирования воздуха (той же самой) учитывается, но только как при новом строительстве. В настоящее время в ряде зданий и сооружений отсутствуют многие элементы (конструктивные элементы, системы и т. п.), которые в соответствии с современными требованиями должны быть. К таким элементам можно отнести элементы, обеспечивающие тепло-12, энерго-13 и ресурсосбережение14, например, пункты по учету потребляемых ресурсов на объект в целом (теплоснабжение, водоснабжение и т. п.), индивидуальные счетчики по горячему и холодному водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению (двухтарифные счетчики), емкостные датчики по включению и выключению электроосвещения в помещениях, терморегуляторы по обеспечению поддержания заданных температурно-влажностных параметров в помещениях и многие другие. Соответственно при установке этих элементов возникают затраты по их монтажу, но одновременно с этим в процессе эксплуатации зданий (сооружений) снижаются эксплуатационные затраты (операционные расходы, которые учитываются в доходном подходе в оценке объекта, и это следует учитывать. 2-й тип – «Замена» Условие задачи. В здании существует нестандартная система электроснабжения с напряжением в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная стоимость 12 См. напр., Распоряжение губернатора СПб. от 6 ноября 1997 г. № 1139-р «Об установке приборов учета расхода энергоресурсов в эксплуатируемых зданиях». 13 Федеральный закон РФ № 42-ФЗ с изменениями от 5 апреля 2003 года (Российская газета. 2003. 9 апреля № 67). 14 См. ГОСТ Р 52104–2003. Ресурсосбережение. Термины и определения. Согласно ГОСТ Р ИСО 9004–2001 к ресурсам относят работников, инфраструктуру, производственную среду, информацию, поставщиков и партнеров, природные и финансовые ресурсы; материальные ресурсы (усовершенствованные производственные и вспомогательные средства); нематериальные ресурсы (интеллектуальную собственность); ресурсы и механизмы, содействующие инновационным постоянным улучшениям. нестандартной системы электроснабжения равна 5 000 долл. Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% (по нормам для системы электроснабжения физический износ не должен быть больше 25%), т. е. равен 2 500 долл. Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1 000 долл. Допустим, что для данного типа зданий (сектора рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения в соответствие с современными требованиями составляют 8 000 долл. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость элементов, остающихся от существующей системы электроснабжения, например, стоимость электропроводки в случае, если она остается и не заменяется (т. е. стоимость возвратных – повторно используемых материалов или иных других). В нашем примере их стоимость равна нулю. Затраты на устройство аналогичной системы электроснабжения при новом строительстве составили бы 6 000 долл. Таблица 3.72 Расчет функционального устаревания Стоимость, Этап Описание этапа долл. 1-й Стоимость существующего элемента (конструктивного 5 000 элемента или здания в целом) – системы электроснабжения 2-й Физическое ухудшение (физический износ = 50%) –2 500 3-й +8 000 3а. Здесь учитывается стоимость замены системы электроснабжения в эксплуатируемом здании (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий, демонтаж существующей системы электроснабжения учтен) 4-й –6 000 Здесь учитывается стоимость установки системы электроснабжения (той же самой), но как при новом строительстве 5-й Полное функциональное устаревание 4 500 Данное функциональное устаревание (табл. 3.72) является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 1 000 : 0,1 = 10 000 долл. больше, чем затраты на устранение функционального устаревания, равные 8 000 долл. В этой или аналогичной ситуации необходимо учитывать любую стоимость элементов, остающихся в старой системе, или вновь появляющуюся в результате повторного использования элементов, т. е. надо учитывать стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину будет уменьшаться. При проведении капитального ремонта или реконструкции объекта практически всегда будут оставаться конструктивные элементы, которые требуют замены или модернизации. К таким конструктивным элементам можно отнести перекрытия, перегородки, полы, окна, двери, крыши и кровли, все технические системы (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, а также слаботочные системы). Рассмотрим в качестве примера расчет устранимого функционального устаревания при замене окон в существующем здании при проведении капитального ремонта. Для упрощения задачи примем, что величина физического износа равна 50%, а существующие окна заменяем на точно такие же. Проведем локальные сметные расчеты с учетом действующих нормативов согласно МДС 81-35.2004. Результат расчета приведен в табл. 3.73 с учетом Локальных сметных расчетов № 1–4 (см. табл. 3.74–3.76). Расчет устранимого функционального устаревания определяется по формуле Vв – СФИ + Vд – Vвм + (Vмс – Vмн). (3.78) Таблица 3.73 Расчет устранимого функционального устаревания № Замена окон 1 Восстановительная стоимость существующего элемента (14 окон, площадью 25,2 м2) – в том числе стоимость материалов = 36 951 руб. (77,6%) Физическое ухудшение – 50%. Обоснованием являются описание технического состояния конструктивного элемента и соотнесение повреждений с методикой, изложенной в ВСН 53-86(р) и других документах Стоимость демонтажа элемента (окон) Стоимость возвратных материалов (допустим, что только 2 окна из 14 можно отремонтировать и продать) Стоимость монтажа нового конструктивного элемента в существующем здании (окна) Стоимость монтажа нового конструктивного элемента при новом строительстве здания (окна) Функциональное устаревание 2 3 4 5 6 7 Стоимость , руб. 47 614 Соотнош ения, % 100 В соответствии с техническим состоянием элемента (47 614 ⋅ 50% = 23 807), для упрощения примера принято 50% (минус) –23 807 50 Локальный сметный расчет № 2 (плюс) 47 614 ⋅ (100% – 22,4%) ⋅ ⋅ 15% = (минус) +7 729 16,2 –5 542 11,6 Локальный сметный расчет № 3 (плюс) +49 983 Локальный сметный расчет № 4 = локальному сметному расчету № 1 (минус) –47 614 Обоснование расчета Локальный расчет № 1 сметный 28 363 1,05 Таблица 3.74 ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 1 Расчет восстановительной стоимости окон (Наименование работ и затрат, наименование объекта) Основание: осмотр объекта, Технический паспорт – ресурсно-базисно-индексный метод № Шифр норматива Наименование работ и затрат, материалов, изделий и конструкций, ед. изм. Кол-во Составлена в ценах на ноябрь 2005 г. Сметная стоимость: 47 614 руб. Нормативная трудоемкость: 47,53 чел.-ч. Средства на оплату труда: 2 546 руб. Стоимость единицы, руб. Экспл. Всего машин В том числе Основной з/пл. з/пл. машинистов Общая стоимость, руб. Экспл. машин Основной Всего заработной В том.числе платы з/пл. машинистов Затраты труда рабочих-строителей, чел.-ч. На единицу Всего 188,6 9,01 47,53 2,27 Раздел 1. Окна (восстановительная стоимость). 1 10-01-027-1 Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплетами : спаренными в 2 стенах каменных площадью проема до 2 м – 100 м2 (101-9411) Скобяные изделия компл. 203-0025 Блоки оконные двустворные ОР 6-12 (пл. 0,66 м2) СтройЦена 112 005 м2 Прямые затраты в базовых ценах, руб. 0,252 5 876,44 2 068,94 14 25,2 (152) (1318,31) Индекс на з/п рабочих строителей (монтажников) Индекс на эксплуатацию машин В том числе з/п машинистов Индекс на материалы В том числе материалы за расценкой Материалы за расценкой в текущих ценах Итого прямых затрат, руб. 4,887 4,209 4,887 2,197 1 1 Накладные расходы (от сметной з/п) с К = 118 ⋅ 0,94% Итого (с накладными расходами): Плановые накопления от фактического ФОТ, % Итого: Временные здания и сооружения, % Итого: Зимнее удорожание, % Итого: Резерв средств на непредвиденные расходы, % Итого: Всего по смете: 110,92 63 1,8 1,5 2 916,04 132,81 1 480,86 521,37 230,84 33,47 1481 521 231 33 47,53 2,27 2 546 972 161 1 602 0 35 349 40 469 2 546 972 161 47,53 2,27 3 003 43 472 1 705 45 177 813 45 990 690 46 680 934 47 614 47 614 2 546 (2128) (33 221,41) 47,53 Таблица 3.75 ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 2 Демонтаж окон (Наименование работ и затрат, наименование объекта) Основание: чертежи №№ Составлена в ценах на ноябрь 2005 г. Сметная стоимость: 7 729 руб. Нормативная трудоемкость: 52,26 чел.-ч. Средства на оплату труда: 2 527 руб. № Шифр норматива Наименование работ и затрат, материалов, изделий и конструкций, ед. изм. Кол-во Стоимость единицы, руб. Экспл. Всего машин Основной В том числе з/пл з/пл машинистов Общая стоимость, руб. Затраты труда рабочих-строителей, Экспл. Основной чел.-ч. машин Всего заработной В том числе з/пл На платы Всего машинистов единицу Раздел № 1. Демонтаж окон. 1 ТЕР 46-04-012-1 Разборка деревянных заполнений проемов: оконных с подоконными досками – 100 м2 Прямые затраты в базовых ценах, руб. 0,252 Коэффициент на стесненность (общая часть, п. 1.29, А) Итого с учетом стесненности: руб. 1,1 Индекс на з/п рабочих-строителей (монтажников) Индекс на эксплуатацию машин В том числе з/п машинистов Индекс на материалы В том числе материалы за расценкой Материалы за расценкой в текущих ценах Итого прямых затрат, руб. 4,887 4,209 4,887 2,197 1 1 Накладные расходы (от сметной з/п) с К = 0,94 ⋅ 110% Итого (с накладными расходами): Плановые накопления от сметного ФОТ, % Итого: Временные здания и сооружения ГСНр-2001, % Итого: Зимнее удорожание, % Итого: Резерв средств на непредвиденные расходы, % Итого: Налог на добавленную стоимость, % Всего по разделу: Всего по смете: 103,4 70 1,2 1,41 2 0 2068,92 1864,66 204,26 100,77 521,36 469,89 51,47 25,39 51 25 188,54 7,74 47,51 1,95 47,51 1,95 521 470 573 517 56 28 52,26 2,15 2 527 236 137 0 0 0 2 763 2 527 236 137 52,26 2,15 2 755 5 518 1 865 7 383 89 7 472 105 7 577 152 7 729 0 7 729 7 729 2 527 52,26 Таблица 3.76 ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 3 Расчет стоимости установки окон в существующем здании (ремонтно-строительные работы) (Наименование работ и затрат, наименование объекта) Основание: чертежи №№, осмотр объекта, Технический паспорт – ресурсно-базисно-индексный метод № Шифр норматива Наименование работ и затрат, материалов, изделий и конструкций единица измерения Раздел 1. Окна (замена) 1 10-01-027-1 Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплетами: спаренными в 2 стенах каменных площадью проема до 2 м (101-9411) Скобяные изделия компл. 203-0025 Блоки оконные двустворные ОР 6-12 (пл. 0,66 м2) 2 СтройЦена 112 005 м Прямые затраты в базовых ценах, руб. Кол-во Стоимость единицы, руб. Экспл. Всего машин Основной В том числе з/пл з/пл машинистов 0,252 5876,44 2068.94 14 25,2 (152) (1318,31) 916,04 132,81 Составлена в ценах на ноябрь 2005 г. Сметная стоимость: 49 983 руб. Нормативная трудоемкость: 65,59 чел.-ч. Средства на оплату труда: 3 514 руб. Общая стоимость, руб. Затраты труда рабочих-строителей, Экспл. Основной чел.-ч. машин Всего заработной В том числе з/пл На платы Всего машинистов единицу 1480,86 521,37 230,84 33,47 1 481 521 231 33 47,53 2,27 1 940 719 3 514 1 456 244 1 602 0 35 349 41 921 346 50 65,59 3,4 3 514 1 456 244 65,59 3,4 1,2 1,15 1,25 Индекс на з/п рабочих строителей (монтажников) Индекс на эксплуатацию машин В том числе з/п машинистов Индекс на материалы В том числе материалы за расценкой Материалы за расценкой в текущих ценах Итого прямых затрат: руб. 4,887 4,209 4,887 2,197 1 1 Накладные расходы (от сметной з/п) с К = 118 ⋅ 0,94 ⋅ 0,9% Итого (с накладными расходами): Плановые накопления от фактического ФОТ с К = 63 ⋅ ⋅ 0,85% Итого: Временные здания и сооружения, % Итого: Зимнее удорожание, % Итого: Резерв средств на непредвиденные расходы, % Итого: Всего по смете: 99,828 3 752 55,25 45 673 2 076 Локальный сметный расчет № 4 = Локальный сметный расчет № 1. 1,41 2 47,53 2,27 (2 128) (33 221,41) Поправочный коэффициент к СМР Коэффициент к з/п основных рабочих и трудозатратам Коэффициент к эксплуатации машин, з/п машинистов и трудозатратам машинистов Итого с учетом стесненности, руб. 1,2 188,6 9,01 47 749 573 48 322 681 49 003 980 49 983 49 983 3 514 65,59 В локальных сметных расчетах специально взяты одинаковые окна (одного уровня по стоимости), с тем чтобы реально можно было оценить различия в разработанных сметах. Различия заключаются в величинах процентов – накладные расходы, сметная прибыль, временные здания и сооружения, зимнее удорожание, а также в учете наличия стесненных условий при проведении ремонтных работ. Расценка по монтажу окон принята за основу одна и та же. 3-й тип – «Сверхдостаточность» (одновременно проводится «Модернизация» помещений) Пример. Предположим, что в офисном здании, в двух его помещениях, расположены две дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей в состоянии обогреть эти помещения в целом. Арендатору, который использует эти помещения под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить арендную плату на 200 долл. в месяц больше в случае, если появится эта площадь за счет разборки одной из печей. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 7,0 определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Подрядчик оценивает все свои затраты по разборке одной из печей и приведения помещений в соответствие с требованиями к офисным помещениям в 7 500 долл. Текущая (восстановительная) стоимость каждой из печей составляет 5 000 долл. Физический износ одной печи равен 80%, а другой – 25% (табл. 3.77). Таблица 3.77 Расчет функционального устаревания Этап 1-й Описание расчета Стоимость, долл. Стоимость существующего элемента (конструктивного 10 000 элемента или здания в целом) – ($5 000 + $5 000) 2-й Физическое ухудшение – ($4 000 + $1 250) –5 250 3-й +7 500 3а. Здесь учитывается стоимость демонтажа печи и проведения ремонтных работ в эксплуатируемом здании 4-й Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания –0,000 (сооружения) в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, т. е. рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т. п.) или здания (сооружения) в целом) – нет необходимости при новом строительстве устраивать вторую печь, а значит, нет и затрат 5-й Полное функциональное устаревание 12 250 Обратите внимание, что одна из печей (физический износ которой равен 80%) является элементом «сверхдостаточности» (лишним элементом). Эта печь относится к устранимому функциональному устареванию, потому что достаточно только одной печи для обогрева помещений здания и мы можем смело убрать одну из них, тем самым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительный доход, который будет больше, чем затраты на демонтаж печи. Это видно из расчета дополнительного дохода 200 долл. ⋅ 12 (месяцев) = 2 400 долл. и 2 400 долл. ⋅ 7,0 = 16 800 долл., а затраты на приведение помещения к нужному уровню равны 7 500 долл. Неустранимое функциональное устаревание (НФУ) Подобно устранимому функциональному устареванию неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано отсутствием или избытком какого-либо элемента (конструктивного элемента, системы), т. е. требуется дополнить помещение (здание) недостающими элементами либо убрать «сверхдостаточные» элементы (конструктивные элементы, системы). 1-й тип – Отсутствие элемента («Дополнение») Пример. В трехэтажном офисном здании отсутствует лифт. Изучение и анализ сектора рынка объектов недвижимости показал, что если бы лифт был установлен в данном здании, то арендная плата за помещения, расположенные на втором и третьем этажах, увеличилась бы и – соответственно – увеличился бы на 10 000 долл. чистый операционный доход. Но в данном здании невозможно технически установить лифт. Поэтому ежегодная арендная плата за эти помещения останется неизменной, и это продлится неопределенно долго во времени. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 8,0 определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости (табл. 3.78). Таблица 3.78 Расчет функционального устаревания Этап 1-й Описание расчета Стоимость существующего элемента элемента или здания в целом) – нет лифта (конструктивного Стоимость, долл. 0,000 Окончание табл. 3.78 Этап Описание расчета 2-й 3-й Физическое ухудшение – нет лифта 3б. Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода и т. п.) – явная потеря в доходе из-за невозможности устройства лифта (8 ⋅ 10 000) Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, т. е. рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т. п.) или здания (сооружения) в целом Полное функциональное устаревание 4-й 5-й Обратите неустранимого внимание, что функционального отсутствие устаревания, лифта так рассматривается как отсутствует Стоимость, долл. –0,000 +80 000 –0,000 80 000 в качестве техническая возможность установить лифт в данном здании. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное отсутствием лифта, может быть оценено через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода 10 000 долл. ⋅ 8,0 = 80 000 долл. Аналогично можно сделать такую же оценку функционального устаревания с помощью коэффициента капитализации, превращая в капитал разницу в потере чистой арендной платы за здание в год. 3-й тип – «Сверхдостаточность» («излишество») Функциональное устаревание, вызванное сверхдостаточностью, как правило, является неустранимым, потому что «сверхдостаточность» экономически нецелесообразно устранять ввиду значительных и неокупаемых (не оправданных) затрат. Однако любой экстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом недвижимости) и со «сверхдостаточностью», должен быть определен, обоснован и учтен при оценке объекта оценки. Пример. Производственное здание имеет высоту 24 м, его текущая (восстановительная) стоимость равна 1 200 000 долл. В данном секторе рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят 1 000 000 долл. (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как соответствуют всем современным требованиям (для упрощения задачи). Установлено, что эксплуатационные затраты, которые необходимы для обогрева дополнительного воздушного пространства, образованного лишней высотой здания, больше на 5 000 долл. в год, чем те, что требуются в сравнении со зданием высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости равен 12,5%, определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Следует понимать, что затраты на изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж и новое устройство элементов) и, естественно, они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимое (экономически нецелесообразно его устранять). Эти величины надо обосновывать расчетами (табл. 3.79). Таблица 3.79 Расчет функционального устаревания Этап Описание расчета 1-й Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) (1 200 000 – 1 000 000) Здесь учитывается только стоимость, приходящаяся на Стоимость, долл. 200 000 лишнюю высоту здания (лишний строительный объем здания = лишним конструкциям) Физическое ухудшение – 10% от 200 000 долл. 3б. Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода и т. п.) (5 000 долл. : 0,125) Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, т. е. рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т. п.) или здания (сооружения) в целом (стоимость замещения равна 1 000 000 долл.) Полное функциональное устаревание 2-й 3-й 4-й 5-й –20 000 +40 000 –0,000 220 000 Обратите внимание, что разница в стоимостях существующего и нового зданий отвечает именно функциональному устареванию, возникшему только вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического износа надо исчислять только с этой разницы, а не со всей величины восстановительной стоимости существующего здания. Помимо этого, существуют дополнительные эксплуатационные расходы, которые соотносятся на имеющееся неустранимое функциональное устаревание, и, естественно, их тоже надо учитывать через капитализацию потери в ценности объекта недвижимости (5 000 долл. : 0,125) = 40 000 долл. Кроме этого, в величине функционального устаревания необходимо учесть то, что собственнику приходится нести, помимо эксплуатационных затрат, еще и налоговые расходы (налог на имущество с лишней части здания, равной денежному эквиваленту в 200 000 долл.). Аналогично надо поступать и во всех других случаях. Грамотное и правильное обоснование расчета величины функционального устаревания прежде всего зависит от квалификации и опыта оценщика: насколько правильно и грамотно оценщик обоснует критерий или показатель, которому соответствует данное функциональное устаревание. Литература 1. Башкатов В.С. К вопросу об оценке функционального (морального) устаревания зданий и сооружений в инвестиционном процессе. Сборник научных и методических трудов – СПб., Издательство «ИНЖЭКОН», 2005г. 2. Башкатов В.С., Бузова И.А. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебно-методическое пособие. – СПб.: Издательство Санкт-Петербургского государственного университета, 2005, 170 с. 3. Башкатов В.С. Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений. Всероссийский информационно-аналитический журнал «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве» № 1 (220) январь 2006г. 4. Башкатов В.С., Бузова И.А. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. Специальность 080502(9) – Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом). Подготовлено на кафедре «Экономики и менеджмента недвижимости». – СПб.: Издательство Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский Государственный инженерно-экономический университет», «ИНЖЭКОН», 2008г., 334 с.
